Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0121183 |  |
EFICÁCIA
SENHORIO
COMUNICAÇÃO
NULIDADE POR FALTA DE FORMA LEGAL
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
ARRENDAMENTO
CNOT95 ART80 N2 M.
CCIV66 ART220 ART1038 F ART1085.
II - Sendo o contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial nulo por falta de forma é ele ineficaz em relação ao senhorio, que fica com direito à resolução do contrato de arrendamento por força do disposto na alínea f) do n.1 do artigo 64 do Regime do Arrendamento Urbano.
No Tribunal Judicial da comarca de....., -.º Juízo, Maria..... (em representação da herança aberta por óbito de Alexandre.....), viúva, residente na Rua....., em...., move a presente acção com processo sumário contra Francisco..... e mulher Cremilde....., residentes na Rua....., na mesma cidade, pedindo que, na procedência da acção, seja decretado o despejo, com a consequente entrega imediato do locado à autora, livre de pessoas e coisas.
Para tanto alega, em síntese, que por escritura pública os réus tomaram de trespasse estabelecimento comercial de mercearia, vinhos e frutas, sito em prédio propriedade da herança que a autora representa e do qual faz parte o direito ao arrendamento do espaço que ocupa; porém tal estabelecimento passou a ser explorado por Antero....., desde data indeterminada, o qual compre e vende as mercadorias aí transaccionadas; os réus cederam, total ou parcialmente, o uso e fruição do local arrendado, sem conhecimento ou consentimento da autora.
Devidamente citados, os réus apresentam contestação, pedindo a improcedência da acção e invocando que o terceiro está a explorar o estabelecimento, a coberto de um contrato escrito que junta e que está apelidado de “contrato-promessa de Cessão de Exploração de Estabelecimento Comercial”, não necessitando de autorização do senhorio, nem tendo de lhe comunicar.
Respondeu a autora, mantendo o alegado.
Dispensada a audiência preliminar e sem despacho de saneamento e condensação de processo, caminhou-se para a audiência de discussão e julgamento com as provas apresentadas pelas partes.
À matéria de facto foi respondido como consta de fls. 48 e seguintes.
Foi então proferida sentença que julgou a acção totalmente improcedente.
Inconformada, a autora apresenta este recurso de apelação e nas suas alegações formula as seguintes conclusões:
1.ª- Provou-se que os recorridos cederam a terceiro por contrato nulo por falta de forma a exploração do seu estabelecimento.
2.ª- Provou-se que, conjuntamente, foi cedido o gozo e fruição do local arrendado que integra o estabelecimento.
3.ª- Provou-se que a cessão não foi comunicada à recorrente.
4.ª- Assim sendo, a nulidade formal da cessão de exploração tem como consequência, em relação ao senhorio, que quem está a ocupar o local arrendado não tem, para tal, título ou contrato válido.
5.ª- Fica, assim, como resultado que o inquilino proporcionou a outrem o gozo do local arrendado sem que a tal esteja subjacente qualquer contrato ou preceito legal legitimador da cedência.
6.ª- Cedência esta que é causa resolutiva do contrato de arrendamento, por si só.
7.ª- A acrescer, e mesmo que o não fosse, sempre a cessão teria de ser comunicada ao senhorio no prazo de 15 dias e não o foi.
8.ª- Ora, a cessão de exploração comercial instalado em prédio arrendado só é eficaz, quanto ao senhorio, se lhe for comunicada no sobredito prazo.
9.ª- Tal ineficácia é causa de resolução do contrato de arrendamento.
Indica como violados os arts. 1038.º f) e g) do CC e 64.º n.º1, f) do RAU:
Pugna pela revogação da decisão e sua substituição por outra que decrete a resolução do contrato de arrendamento e consequente entrega do prédio à apelante.
Contra-alegaram os réus, em defesa do decidido.
Da instância vêm dados como provados os seguintes factos:
1 . Em 07.12.90 faleceu o A. da herança Alexandre..... (art. 1° da p.i., assente por acordo).
2. Era casado em comunhão geral de bens com Maria..... e com ela convivente (art. 2° da p.i., assente por acordo);
3. O património comum mantém-se indiviso e, como tal, o cabeça incumbe à sobredita Maria.... (art. 3° da p.i., dado como provado).
4. De tal património faz parte o seguinte prédio: casa de rés-do-chão e cave, com entrada pelo número... da Rua....., em...., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo... (art. 4.º da p. i.. dado como provado).
5. Por escritura pública de 01.06.83, celebrada no Cartório Notarial de...., a então arrendatária do sobredito prédio, Lina......, trespassou um estabelecimento comercial de mercearia, vinhos e frutos ao R. marido (art. 5° da p. i. assente por acordo);
6. De tal estabelecimento fazia parte integrante o direito ao arrendamento do identificado prédio, ora pertença da herança A. (art. 6° da p.i.. assente por acordo);
7. E na mesma escritura a ora cabeça de casal e o A. da herança alteraram o contrato de arrendamento existente, tão só no que concerne ao montante da renda devida, que passou a ser de 25.000$00 mensais, a partir de Dezembro de 1983 (art. 7° da p.i.. assente por acordo).
8. Mercê das sucessivas actualizações legais. a renda é actualmente de 65.500$00 (art. 8.º da p.i.. assente por acordo).
9. Desde aí que o R. vem utilizando a referida casa, aí explorando o comércio ele mercearia e vinhos, visando obter proventos com o que satisfaz as necessidades do seu casal (art. 9.º da p.i., assente por acordo).
10. Mediante a correspondente contrapartida a título de renda (art. 10.º da p.i., assente por acordo).
11. Através de um acordo escrito intitulado de contrato promessa de cessão de exploração de estabelecimento comercial, celebrado no dia 30.03.98. o 1° R. declarou dar à exploração a Antero...... o estabelecimento comercial de mercearia sito na Rua......, na cidade de...., com todas as licenças, alvarás, equipamentos e utensílios - constantes de uma relação anexa - os quais deveria ser restituídos em bom estado de conservação, findo o acordo em questão, com a obrigação do segundo outorgante de substituir os que se inutilizarem ou perderem, pelo prazo de 5 anos, com início no dia 01.05.98 e termo no dia 30.04.2003; o dito Antero obrigou-se apagar a contraprestação mensal de 100.000$00, sendo certo que, pelo menos desde essa data, o mesmo passou a explorar efectivamente o estabelecimento em causa (resposta à matéria do arts. 11° da p.i. e 5° da contestação);
12. Mas foram sempre os RR. quem responderam directamente perante a A. pelo pagamento da renda do prédio arrendado (art. 6° da contestação, dado como provado);
13. É ele (o dito Antero e desde então) quem compra e paga as mercadorias que aí se vendem (art. 13° da p.i., assente por acordo);
14. É ele quem factura, emitindo em seu nome e com o seu número de contribuinte (000.000.000) os talões de caixa dos produtos vendidos no estabelecimento (art. 14° da p.i., assente por acordo);
15. Encontrando-se "colectado" fiscalmente com CA.E. 00000 a que corresponde a actividade: "outro comércio retalhista de produtos alimentares em estabelecimento especializado" (art. 15° da p.i., assente por acordo);
16. E como domicílio fiscal tem o local arrendado aos RR.: Rua..... (art. 16° da p.i., assente por acordo);
17. E indica como tal telefone com o n° ----, que é o telefone registado em nome do R. e instalado no local arrendado (art. 17° da p.i., assente por acordo);
18. A A. sempre foi e continuou a ser - pelo menos até à data da dedução da contestação -cliente diária do estabelecimento comercial em causa (resposta à matéria do art. 10° da contestação);
19. Por outro lado, a A. reside e sempre residiu no 1° andar do prédio onde se encontra instalado o estabelecimento comercial (resposta à matéria dos arts 14° da contestação e 8° da réplica);
20. O dito Antero tomou conta do estabelecimento ao abrigo de um contrato celebrado no âmbito do disposto na Portaria 476/94, cujo conteúdo a A. desconhece (art. 3.º da réplica, dado como provado).
Sendo estes os factos tidos como assentes (não foram impugnados pelas partes, nem oficiosamente se vê razão para alterá-los- n.º6 do art. 713.º), cumpre agora conhecer do objecto do recurso, delimitado como está pelas conclusões das respectivas alegações- arts. 684.º n.º3 e 690.º n.º1 do CPC.
Duas questões nos são colocadas:
1.ª- Consequência da nulidade decretada do contrato de cessão de exploração- conclusões 1.ª a 6.ª.
2.ª- Obrigação de comunicação ao senhorio da celebração do contrato de cessão de exploração- conclusão 7.ª a final.
-- I --
É pretensão única da autora, a resolução do contrato de arrendamento para comércio, em que representa o senhorio e do qual são também parte os réus como arrendatários.O fundamento desta pretensão é baseado na alínea f) do n.º1 do art. 64.º do RAU: “O senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário... subarrendar ou emprestar, total ou parcialmente, o prédio arrendado, ou ceder a sua posição contratual, nos casos em que actos são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao senhorio, salvo o disposto no art. 1049.º do CC”.
Está em consonância com o que estabelece a alínea f) do art. 1038.º do CC, que define a obrigação do locatário de não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial do locado por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar.
Estão todos de acordo que quem está a explorar o estabelecimento comercial existente no locado não são os réus, mas sim um tal Antero.... (filho dos réus?).
Na tese da defesa, essa ocupação estará justificada pelo acordo escrito celebrado entre este Antero e os réus, que constitui fls. 23 a 25 dos autos.
Entendeu a sentença, sem oposição das partes, que tal configurava um contrato de cessão de exploração e aplicando-lhe a lei à data da sua formação, declarou-o nulo por falta de forma- arts. 80.º n.º2, m) do CN e 220.º do CC.
Tal significa que o contrato invocado é absolutamente ineficaz em relação ao senhorio; é como se tal contrato nunca tivesse existido.
Se o contrato é nulo, nulas são todas as suas cláusulas. Não há cláusulas válidas em contrato nulo.
Relativamente à autora, o que fica é a cedência do locado pelo arrendatário a terceiro, sem o seu consentimento.
A que título se verifica tal cedência, competiria aos réus demonstrá-la. Seria praticamente impossível ao senhorio saber a que título o arrendatário cede o locado, se o convénio entre ambos só destes é conhecido.
O ónus da prova do senhorio queda-se pela demonstração da existência do contrato de arrendamento e da cedência do locado pelo arrendatário a terceiro.
Por presunção judicial (art. 351.º do CC), ter-se-à de entender que, no mínimo, tal cedência existirá por empréstimo, face à não prova da existência de pagamentos do terceiro ao arrendatário.
Ora esta cedência constitui violação das obrigações do locatário, designadamente do disposto na alínea f) do art. 1038.º do CC.
E dá ao senhorio o direito de resolução do contrato de arrendamento, por força do disposto na alínea f) do n.º1 do art. 64.º do RAU.
Deveria, pois, a acção ter sido julgada procedente, decretando-se a resolução do contrato e o consequente despejo, com obrigação de entrega do locado, livre de pessoas e coisas.
Procede integralmente a primeira questão.
-- II --
A cessão de estabelecimento comercial é um contrato atípico.Ceder um estabelecimento comercial é um acto complexo, que consiste na entrega e transferência da exploração, como um todo, de uma unidade económica de modo oneroso e por tempo indeterminado, com a obrigação de no estabelecimento continuar a ser praticado o mesmo ramo de negócio, com a faculdade de utilizar todos os móveis e utensílios, bem como do prédio onde a unidade do estabelecimento de se encontra implantada, quer tenha estado ou não em funcionamento (Ac. da RL de 8/4/97 in CJ, Ano XXII, T2, 91).
O artigo 1085 do CC considerava que não era tido como arrendamento de prédio urbano ou rústico o contrato “pelo qual alguém transfere temporária e onerosamente, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado”.
Hoje, o art. 111.º do RAU reproduz tal disposição, sendo que o traço essencial que distingue o contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial do contrato de arrendamento comercial, reside no diferente objecto visado por cada um dos contratos, “naquele transmite-se globalmente a exploração de um estabelecimento comercial; neste apenas se proporciona o gozo de uma coisa imóvel”- Santos Júnior, in Sobre o Trespasse e a Cessão de Exploração de Estabelecimento Comercial, As Operações Comerciais, pág. 440 (ver ainda Januário gomes, in Arrendamentos Comerciais, 2.ª ed., 62; Antunes Varela, RLJ 123.º-247 e Ac. do STJ de 13/4/94 in CJSTJ, Ano II, T2, 32).
Pretende a apelante que o contrato de cessão de exploração, para ser eficaz em relação a si, ter-lhe-ia de ter sido comunicado no prazo de 15 dias, por analogia com o disposto na alínea g) do art. 1038.º do CC.
Liminarmente, poder-se-ia dizer que, não se tendo provado a existência de qualquer contrato de exploração de estabelecimento comercial, não se coloca sequer a questão da necessidade de autorização do senhorio ou da sua comunicação.
O disposto no n.º2 do art. 660.º do CPC dispensa-nos do conhecimento desta questão.
Sempre se dirá que a questão não tem tratamento uniforme, quer na doutrina, quer na jurisprudência.
Quanto à necessidade de autorização, é claramente maioritária a posição dos que entendem que a validade da cessão de exploração de estabelecimento comercial existente no locado não carece de autorização do senhorio: Pinto Furtado in Manual de Arrendamento Urbano, 516; Pais de Sousa, in Anotações ao Regime de Arrendamento Urbano, 5.ª ed., 317; Pereira Coelho, Arrendamento,1980,225 em nota; Coutinho de Abreu, Curso de Direito Comercial, I, 282; Januário Gomes, Arrendamentos Comerciais, 2.ª ed, 77; Ac. do STJ de 2/6/98, CJSTJ, Ano VI, T2, 103; Ac RP de 8/1/98 in CJ, Ano XXIII, T1, 164 e de 19/11/99 in BMJ, 483.º-21; Ac RE de 29/1/98, CJ, Ano XXIII, T1, 262.
Dispensando a lei a prévia autorização, no caso do trespasse (art. 115.º n.º1 do RAU), menos razões existem para que se exija essa autorização na cessão de exploração, em que não é posta em causa a relação de arrendamento.
Por outro lado, nem a alínea f) do art.64.º do RAU, nem a alínea f) do art. 1038.º do CC se referem à cessão de exploração. As situações negociais aí previstas são apenas a cessão contratual do locatário, a sublocação e o comodato, que não se confundem com a cessão de exploração - arts. 424.º, 1060.º e 1129.º do CC- e sendo a respectiva enumeração taxativa (Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 4.ª ed., 351 e Ac. do STJ de 3/7/97 in BMJ, 469.º-486).
Quanto à necessidade de comunicação ao senhorio, as posições ainda se encontram mais divididas, não sendo de ignorar a influência que o Ac. desta Relação de 27/1/97 in CJ, Ano XXII, T1, 214 teve na sua época, no sentido de considerar necessária a comunicação ao senhorio para a sua plena eficácia.
Todavia, mais recentemente, parece-nos maioritária a posição que entende ser desnecessária a comunicação ao senhorio- ver Ac. de 15/3/01 no proc. 237/01- 3.ª secção.
Que a obrigação não é imposta por lei, nem nesta está prevista para a cessão de exploração, resulta da redacção na alínea g) do art. 1038.º do CC. Só se refere às situações da anterior alínea f) que, como já antes se referiu, não engloba a dita cessão.
Também é a própria lei (art. 111.º do RAU) que afasta a cessão de exploração das regras do arrendamento.
Na cessão de exploração, o contrato de arrendamento permanece intocável, não tendo qualquer influência nos deveres do arrendatário, nem nos direitos do senhorio. O seu poder de fiscalização, permanece o mesmo.
De igual modo, não se justifica a invocada analogia com o trespasse.
Neste, a obrigação de comunicação impõe-se para que o senhorio possa usar do direito de preferência e para que se possa aferir da legalidade do negócio, sendo que a transmissão do arrendamento é definitiva.
Sendo os arts. 115.º e 111.º do RAU de natureza excepcional, são insusceptíveis de aplicação analógica a outras situações, como seja à cessão de exploração.
Conclui-se que a apelante não teria razão, pois que se tivesse existido contrato de cessão de exploração, a sua eficácia relativamente ao senhorio, não estava dependente de qualquer comunicação.
Improcede a segunda e última questão.
DECISÃO:
Nestes termos se decide julgar a presente apelação procedente, revogando-se a decisão dos autos e, em consequência, julgando-se a acção procedente e resolvido o contrato de arrendamento em causa nos autos, se decreta o despejo imediato do locado e se condenam os réus a entregá-lo à autora, livre de pessoas e coisas.
Custas em ambas as instâncias pelos réus.
PORTO, 16 de Outubro de 2001
Cândido Pelágio Castro de Lemos
Armindo Costa
Durval dos Anjos Morais