Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 254/24.7T8VLC.P1 |  |
PROPRIEDADE HORIZONTAL
USUCAPIÃO
II - Invocados pelos réus factos susceptíveis de permitirem a conclusão pela aquisição, com fundamento no instituto da usucapião, do direito de propriedade sobre uma parte individualizada de um edifício constituído em regime de propriedade horizontal, e face à doutrina do acórdão uniformizador de jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça nº 18/2025, de 19 de Novembro, deve determinar-se o prosseguimento do processo para realização da audiência de julgamento sobre essa matéria, e apenas após deverá apreciar-se o pedido de reivindicação de tal parcela formulado pelos autores.
Acordam os Juízes que integram a 3ª secção do Tribunal da Relação do Porto
I- Relatório:
AA e marido, BB, residentes na rua ..., ..., ..., ..., Vale de Cambra, intentaram a presente acção declarativa de condenação, perante o juízo de competência genérica de Vale de Cambra, contra CC e esposa, DD, residentes na rue ..., ... ..., Bélgica.
Alegaram os autores, em súmula, na petição inicial, que em 2015 adquiriram a fracção autónoma designada pela letra “F” de determinado prédio, constituído em propriedade horizontal, destinada a comércio, da qual fazem parte integrante duas garagens fechadas, que identifica e caracteriza.
Invocam a aquisição de tal fracção, garagens incluídas, através de título bastante, bem como através da usucapião, e afirmam beneficiarem a presunção decorrente da inscrição do respectivo direito de propriedade a seu favor no registo predial.
Afirmam que os réus, por sua vez, são proprietários da fracção autónoma do mesmo imóvel designada pela letra “A”, destinada a habitação, que inclui um lugar de garagem, que identificam.
Alegam que os réu se encontram a ocupar os lugares de garagem que integram a fracção autónoma pertença dos autores, não obstante terem sido por estes interpelados para cessarem tal ocupação, o que recusaram.
Concluem pedindo:
a) o reconhecimento que a fracção autónoma designada pela letra “F” do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Vale de Cambra sob o nº ... da Freguesia ... possui como sua parte componente os lugares de garagem situados no rés-do-chão desse prédio, assinalados na planta referida no artigo 2º da petição inicial com as inscrições aí mencionadas, e na mesma planta delimitados;
b) a condenação dos réus a entregarem aos autores tais lugares de garagem.
Citados, os réus apresentaram contestação, na qual, em súmula, afirma que em 1997 adquiriram a fracção designada pela letra “A” do prédio identificado na petição inicial, na qual se integrava um espaço de garagem descoberto com 15 m2 de área, cuja localização afirmam ter-lhe sido indicada pelo vendedor.
Invocam, no entanto, que logo em 1997 celebraram novo acordo verbal com o vendedor, pelo qual aos aqui réu caberia o direito de propriedade sobre o espaço correspondente a duas garagens então descobertas, com 15 m2 cada, assistindo ainda aos réus a faculdade de aí realizarem as obras que entendesse necessárias por forma a torna-lo um único espaço amplo e vedado, o que os réus executaram.
Afirmam que, desde então, utilizaram de forma exclusiva tal espaço, aí colocando os seus haveres e pertenças, sem oposição de quem quer que fosse, na convicção de serem os seus proprietários, pelo que o adquiriram por usucapião.
Alegam que, posteriormente, pretendendo o originário proprietário do prédio realizar nova obra de construção por forma a criar novas fracções, acordou verbalmente com os réus a cedência gratuita de uma outra garagem, concluída e entregue em 1999, que identificam.
Invocam que, desde então, utilizaram de forma exclusiva tal espaço, aí colocando os seus haveres e pertenças, sem oposição de quem quer que fosse, na convicção de serem os seus proprietários, pelo que o adquiriram por usucapião.
Afirmam que a planta que serviu de base a uma das alterações ao título da propriedade horizontal do edifício identifica espaços que não existem nem nunca existiram.
Impugnam os fundamentos da acção.
Concluem pedindo a improcedência do pedido.
Para tal notificados, os autores apresentaram articulado de resposta à contestação, na qual, em súmula, re-afirmam a validade do título constitutivo da propriedade horizontal, que identifica o prédio e as suas fracções autónomas nos termos indicados na petição inicial.
Defendem que a posição dos réus, pretendendo o reconhecimento do direito de propriedade sobre uma parte de um imóvel sem que o mesmo constitua uma unidade predial, contraria a imperatividade das normas relativas ao estatuto da propriedade horizontal, e traduz uma alteração ao respectivo título constitutivo, fora dos casos previstos no artigo 1419º do Código Civil.
Concluem como na petição inicial.
Foi agendada data para a realização de audiência prévia, expressamente indicando-se como finalidades para a diligência as previstas nas alíneas a), b) e c) do nº 1 do artigo 591º do Código de Processo Civil.
Na audiência prévia foi determinada a notificação dos autores para juntarem aos autos documentação diversa e a notificação de ambas as partes par prestarem determinados esclarecimentos.
Na sequência, os autores juntaram documentação suplementar, e vieram reafirmar que na fracção autónoma pertença dos réus inclui-se apenas um lugar de garagem com 15 m2, que na fracção autónoma pertença dos autores inclui-se um espaço amplo, destinado a garagem, que está a ser ilegitimamente ocupado pelos réus.
Os réus, por seu turno, re-afirmaram que o título constitutivo da propriedade horizontal não reflecte a realidade física existente no prédio em causa, e que o espaço a que os autores é pertença dos autores, reproduzindo o que a propósito alegaram na contestação.
É então proferida sentença que, julgando a acção integralmente procedente, reconhece os autores como proprietários da fracção autónoma identificada na petição inicial, nela se integrando os espaços de garagem identificados no ponto 6- da matéria de facto provada, e condena os réus a restituírem aos autores esse espaço.
É desta decisão que, inconformados, os réus vêm interpor recurso, que terminam com as seguintes conclusões:
1- A presente apelação tem por objeto o douto despacho saneador-sentença, de 24.07.2025, que julgou a acção totalmente procedente e, em consequência:
. Declarou que os Autores são proprietários do prédio mencionado no ponto 5 dos factos provados e que deste faz parte o espaço físico correspondente aos lugares de garagem do ponto 6 dos factos provados; e
. Condenou os Réus a entregar e a restituir aos Autores, o espaço físico correspondente aos lugares de garagem do ponto 6 dos factos provados;
2- Isto porque, não podem os ora recorrentes conformar-se com o assim decidido, entendo que o mesmo susceptivel de legitimamente ser posto em crise;
Senão vejamos:
3- Em primeiro lugar, a decisão recorrida viola o disposto no artigo 3º, n.º 3 do CPC e artigo 20º da CRP, na medida em que consubstanciando uma verdadeira decisão-surpresa;
De facto
4- Nos termos do art.º 3º, nº 3 do CPC, “O juiz deve observar e fazer cumprir, ao longo de todo o processo, o princípio do contraditório, não lhe sendo lícito, salvo caso de manifesta desnecessidade, decidir questões de direito ou de facto, mesmo que de conhecimento oficioso, sem que as partes tenham tido a possibilidade de sobre elas se pronunciarem”;
5- Este princípio assume-se como consequência do princípio do dispositivo, ínsito no art.º 3º, nº 1 do CPC, e visa a protecção do exercício de acção e de defesa, permitindo a discussão entre as partes quanto a uma determinada questão e antes da tomada de decisão pelo juiz;
6- Consequência deste princípio é a proibição de decisões-surpresa, por estas se entendendo aquelas que são tomadas sem que as partes tenham podido acautelar a sua posição ou discutir a solução jurídica preconizada na decisão;
7- In casu, constata-se que a decisão recorrida foi proferida após as partes terem prestados os esclarecimentos e junto os documentos que foram determinados na audiência prévia após convite formulado pelo Tribunal a quo nessa mesma diligência para esse efeito (o que, aliás, para além da tentativa de conciliação das partes, consubstanciou o único e exclusivo propósito de tal diligência), sem que tenha sido proferido qualquer despacho informando-as sobre a intenção do tribunal em proceder ao conhecimento de mérito dos autos;
8- Contudo, se pretendia conhecer do mérito da causa, o tribunal recorrido deveria ter proporcionado às partes a discussão dessa decisão, bem como a possibilidade de as mesmas poderem carrear para os autos os elementos necessários para a sua efectivação ou não;
9- Conforme decorre dos autos, concretamente da acta da audiência prévia e da sua tramitação subsequente, o tribunal recorrido, depois de tentar a conciliação das partes em sede de audiência prévia, limitou-se apenas e só a convidá-las a prestar os esclarecimentos e a juntar os documentos que entendeu convenientes, concedendo-lhes prazo para o efeito, o que foi por estas cumprido, mas sem lhes ter dado qualquer oportunidade para se pronunciarem sobre a discussão do mérito da causa, seja por escrito ou oralmente (conforme o determina o artigo 591º al. b) do C.P.C.;
10- Se a Mma. Juíz do Tribunal a quo pretendia decidir de imediato, no todo ou em parte, do mérito da causa, deveria ter dado às partes, em respeito pelo principio do contraditório e designadamente em sede da audiência prévia que convocou, ou mesmo depois desta, após a prestação de tais esclarecimentos e a junção dos documentos que determinou, a possibilidade de discussão de facto e de direito da questão, nos termos e para os efeitos do art.º 3º, nº 3 do CPC;
11- Não o tendo feito, e tendo o tribunal recorrido optado por proferir a decisão de mérito em causa nos autos sem essa discussão de facto e de direito e sem ter consultado previamente as partes quanto a essa possibilidade, estamos perante uma nulidade processual, que assim expressamente se invoca com as legais consequências, enquadrável no art.º 615º, nº 1, al. d) do CPC;
12- Deve, pois, ser declarada a nulidade da sentença recorrida, determinando-se a consequente remessa do processo ao tribunal a quo, para que aí seja facultada às partes a discussão de facto e de direito do mérito da causa, nos termos e para os efeitos do art.º 591º, nº 1, al. b) do CPC e sejam, subsequentemente, seguidos os trâmites processuais decorrentes, seja com decisão de mérito, seja com o ulterior prosseguimento dos autos, nomeadamente face às várias soluções plausíveis de direito e seu reflexo no conhecimento do mérito da causa;
De outra banda,
13- A douta sentença recorrida é igualmente nula, porquanto não apreciou factos controvertidos alegados pelos RR., que eram essenciais ao mérito da causa, violando o disposto nos artigos 595.º, n.º 1, al. b), e 596.º, n.º 1, do CPC;
14- Também não foi facultada a produção de prova sobre matéria alegada pelos RR, em manifesta violação do direito constitucional de acesso ao direito e tutela jurisdicional efetiva (art. 20.º CRP) e do preceituado nos artigos 410º e seguintes do C.P.C.;
De facto:
15- Conforme decorre da douta petição inicial, os AA. instauraram a presente acção pedindo, por um lado, que seja declarado que são proprietários da fracção autónoma designada pela letra "F" do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Vale de Cambra sob o nº ... da Freguesia ..., tendo esta fracção autónoma como sua parte componente os lugares de garagem situados no rés do chão do mencionado prédio assinalado na planta referida no artº 2º desta p.i. (planta esta que é o doc. 5 desta p.i.) com as inscrições referidas nesse artº 2º (“13” “14” m2” e “Fracção “F”) e na mesma planta delimitado; e, por outro, a condenação dos RR. a entregar-lhes, imediatamente, esses lugares de garagem.;
16- Para tanto, alegam, em suma:
. que por meio de escritura publica, EE e esposa FF, à data, donos e possuidores do prédio rústico, sito no lugar ..., ..., inscrito sob nº ... e descrito sob nº ... da Freguesia ..., onde procederam á construção de um prédio urbano de rés do chão, primeiro andar e logradouro, então omisso na matriz urbana, registado a favor dos mencionados EE e FF pela Ap ... de 05/02/1997 submeteram esse prédio ao regime jurídico da propriedade horizontal, tendo o mesmo, por essa via, sido por essa via constituída propriedade horizontal, passando o mesmo, por essa via, a ser composto por fracções autónomas, independentes e isoladas entre si, com saída própria para parte comum do prédio, ou para a via pública, designadas pelas letras “A”, “B”, “C”- conforme DOC 1,2 e 3 juntos com a p.i.;
. que essa escritura púbica de constituição da propriedade horizontal foi rectificada por escritura de 15/09/1999, outorgada no mesmo Cartório Notarial de Sever do Vouga a fls 63 a 66 do livro ..., porquanto criaram três novas frações autónomas designada pelas letras D, E e F e alterada parcialmente a composição das restantes e respectiva permilagem, registada pela Ap ... de 24/09/1999 - conforme documentos 4, e 5 juntos com tal articulado;
. e que foi ainda objecto de nova alteração por processo de casa pronta nº ... da Conservatória de registo predial de Vale de Cambra, porquanto a fracção “F” que se destinava a comércio passa a ser destinada a garagem - conforme documentos 6 e 7 ali também juntos;
. que por meio de procedimento casa pronta do dia 20/11/2015 os autores, compraram ao dito EE e esposa FF a fração autónomo designada pela letra F, correspondente a uma garagem sita no citado prédio constituído em propriedade horizontal acima referido;
. que a referida fracção autónoma designada pela letra “F” ficou constituída na escritura publica datada de 15/09/1999, e como aí declarado por EE e esposa FF, e GG na qualidade de procurador de CC e DD, e HH e II, mencionada como: Comércio, correspondente ao segundo bloco (ampliação) ao rés do chão constituído por salão amplo com dois sanitários, com acesso pela estrada camararia através do logradouro comum e duas garagens fechadas com área privativa total de 108.60m2 correspondente a 119.77/1000, e alterada a sua finalidade para garagem pela Ap ... de 20/11/2015;
. que a composição da fracção autónoma, “F” referida no item anterior ficou a corresponder à constante do documento, passado pela Câmara Municipal de Vale de Cambra, comprovativo de que as mencionadas fracções autónomas satisfaziam os requisitos legais para a constituição da propriedade horizontal que, em obediência ao do Código do Notariado, foi junto à mencionada escritura pública, desta fazendo parte integrante, e ao projecto então aprovado pela Câmara Municipal de Vale de Cambra, que serviu de base à emissão desse documento camarário conforme documentos anteriormente juntos e que aqui se dão como reproduzidos;
. que os lugares de garagem da fração autónoma designada pela letra “F” têm a localização marcada na planta do rés do chão desse projecto, assinalado nessa “Fracção F” e aí delimitado, assim como as correspondentes garagens referidas na composição da mencionada fracção - DOC. 11, ali junto ;
. que as garagens referidas no item anterior pertencem a mencionada fração autónoma designada pela letra “F” com a área de 108.60 m2 - v. doc. 11;
. que a descrição de tal fracção autónoma na respetiva propriedade horizontal é a seguinte: - “Garagem, no rés do chão do segundo bloco, com acesso pela Estrada camarária através do logradouro comum e duas garagens fechadas, com área privativa total de 108.60. vd doc 7;
. alegam factos atinentes à sua respectiva aquisição originária dessa fracção, acrescentando que gozam ainda da presunção registral de ser proprietária da mesma, nos termos do artº 7º do C. R. Predial;
. que, os RR são donos e possuidores da fracção autónoma designada pela letra “A” referida no artº 1º desta p.i., composta por habitação no primeiro andar direito do 1º bloco constituída por hall, sala comum, cozinha, dois quartos de banho, tres dormitórios e Garagem fechada com acesso pelo caminho público - passarela e logradouro - escadaria;
. que, como referido na escritura pública de constituição de propriedade horizontal e da sua rectificação referidas nos precedentes artºs 1º, 2º e 3º, e consta da sua descrição registral, a fracção A tem a sua localização assinalada na planta referida no artº 2º desta p.i. e pagina 4 do Doc 5- v. doc.s 12,13 e 5 adiante juntos;
. que aquando da aquisição da mencionada fracção autónoma designada pela letra “F” foi indicado aos autores o lugar de garagem no rés do chão, que é parte componente dessa fracção autónoma;
. e que só recentemente se aperceberam de que o lugar de garagem que é parte componente da sua fracção autónoma designada pela letra “F” é o assinalado na planta do rés do chão, e aí bem assinalado, referida no precedente artº 2º, com as inscrições “13” “14” e “Fracção “F;
. sendo que tais lugares de garagem foram utilizados e atualmente estão a ser ocupados pelos RR, que lhes colocaram portões;
. que detectada pelos AA que aqueles lugares de garagem estava a ser usados pelos RR., interpelaram-nos, através da sua mandataria, para que entregassem aquele lugares, por serem parte integrante da fracção “F”, ao que os mesmos se recusam, alegando que esta garagem é parte integrante da fracção autónoma designada pela letra “A”;
17- Os Réus contestaram, impugnando a factualidade alegada pelos AA. que entenderam e alegando, por sua vez, o seguinte que, com a devida vénia, se passa também a transcrever, para uma melhor compreensão:
1- Através de escritura pública, outorgada no dia 14 de Fevereiro de 1997, no Cartório Notarial de Vale de Cambra, exarada a folhas 99 a 100 verso do livro de notas para escrituras diversas daquele Cartório número ..., os então donos e legítimos possuidores do actual prédio urbano inscrito na matriz predial respectiva da Freguesia ..., concelho de Vale de Cambra sob o número ... (então ainda inscrito na matriz predial rústica da mesma freguesia como prédio rústico constituído por terreno a pinhal inscrito sob o artigo numero ...) e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vale de Cambra sob o número ... - Freguesia ..., EE e mulher, FF, constituíram-no em propriedade horizontal;
2- Passando o mesmo a ser composto, desde então, por 3 fracções autónomas, a saber: .FRACÇÃO A - Habitação T três, no primeiro andar direito; constituída por hall, sala comum, cozinha, dois quartos de banho, três dormitórios uma vaga de estacionamento com quinze metros quadrados de área descoberta, com o valor atribuído de quatrocentos trinta três mil e oitocentos escudos, correspondente a nove, vírgula, sessenta e quatro por cento do valor total do prédio; .FRACÇÃO B - Habitação T três, no primeiro andar esquerdo, constituída por hall, sala comum, cozinha, dois quartos de banho, três dormitórios uma vaga de estacionamento com quinze metros quadrados de área descoberta, com o valor atribuído de quatrocentos trinta e três mil e oitocentos escudos, correspondente a nove, virgula, sessenta e quatro por cento do valor total do prédio, .FRACÇÃO C - Garagem e Arrumos, no rés-do-chão, constituído por um espaço amplo e logradouro destinado a jardim com a área de oitocentos e noventa metros quadrados.com o valor atribuído de três milhões seiscentos trinta e dois mil e quatrocentos escudos, correspondente a oitenta, virgula, setenta e dois por cento do valor total do prédio;
3- E pelas zonas comuns a todas as fracções do prédio seguintes: as fundações, paredes mestras, telhado e instalações de água, saneamento, energia eléctrica, águas pluviais e logradouro com a área de 200 metros quadrados;
4- Passou ainda tal prédio a ter a configuração constante da planta junta com a p.i. e que aqui de novo se anexa sob o documento 3, a fim de uma melhor percepção, cujo teor aqui se dá por reproduzido e integrado para todos os legais efeitos (o que mais tarde veio a consubstanciar aquilo que veio a ser designado por 1º Bloco);
5- Isto porque, posteriormente, por meio de escritura de compra e venda e mútuo com hipoteca, outorgada no dia 23 de Outubro de 1997, no Cartório Notarial de Vale de Cambra, exarada a folhas 36 a 41 verso do livro de notas ara escrituras diversas número 69-D, os aqui RR. compraram aos ditos EE e esposa, FF, a fracção autónoma designada pela letra A, acima melhor descrita e com a composição melhor indicada no item antecedente (conforme documento 1 que se junta e cujo teor aqui se dá por reproduzido e integrado;
6- Dela fazendo parte uma vaga de estacionamento descoberto com 15 m2, 6. A Tal prédio, como supra se deixou dito, encontra-se presentemente inscrito na matriz predial da União de freguesias ..., ... e ..., concelho de vale de Cambra sob o número ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vale de Cambra sob o nº ..., sendo que com relação à fracção A, apresenta inscrição registada a favor dos aqui RR. pela Ap. ... de 1997/10/13, - Conforme documento 2 e 5 que se juntam e cujo teor aqui se dá por reproduzido e integrado para todos os legais efeitos;
7- Quando adquiriram tal fracção descrita no antecedente item 5-, foi-lhe indicado pelo respectivo antecessor e vendedor, dito EE, que a mesma se situava no local que vai assinalado a vermelho na mesma planta que de novo se junta sob o documento 3 e que serviu de base à originária constituição da propriedade horizontal;
8- Porém, apesar de no título constitutivo da propriedade horizontal então constar que cada uma das fracções A e B destinadas a habitação possuíam uma vaga de estacionamento com 15 metros quadrados;
9- A verdade é que, atenta a reduzida dimensão de cada uma dessas vagas, imediatamente após a aquisição pelos RR. de tal fracção nos sobreditos termos, foi celebrado um acordo verbal entre o mesmo construtor inicial (dito EE que então era também o dono das demais fracções, no sentido de as duas vagas de estacionamento descoberto que eram contiguas entre si, passassem a consubstanciar uma só (sem qualquer divisória a separá-las), a pertencer em exclusivo aos aqui RR., com a configuração assinalada a verde na mesma planta mencionada no antecedente item 7º;
10- Incluindo tal acordo verbal a possibilidade de os RR. procederem à realização das obras que entendessem adequadas e convenientes (designadamente cobrindo-a e nela colocando um portão), de modo a torná-la num espaço fechado, uno e amplo, destinado a garagem;
11- O que efectivamente fizeram a expensas exclusivamente suas, e o que ainda se mantém até ao presente;
12- Criando tal acordo a convicção nos RR. de que a mesma (garagem) assim formada e com a mencionada configuração era da sua propriedade exclusiva, tendo sido sempre eles quem, a partir de então (imediatamente após a celebração da escritura mencionada no item 5º desta contestação), passou a utilizá-la de forma exclusiva;
13- Inicialmente, procedendo às ditas obras de cobertura e de tapagem das paredes laterais e colocando um portão de acesso, e depois, nela estacionando as suas viaturas, limpando-a, conservando-a, ocupando-a com coisas suas, nela guardando haveres e bens de sua pertença, e enfim, fruindo de todas as suas utilidades, abrindo e fechando o respectivo portão e mantendo sempre na sua posse exclusiva a respectiva chave;
14- Actos que sempre foram praticados pelos aqui RR. imediatamente após a celebração da escritura mencionada no item 5º do presente articulado e até ao presente, com exclusão de outrem, à vista de toda a gente e mormente dos demais condóminos e das pessoas das suas relações e das pessoas residentes nas proximidades do prédio, continuamente (sem interrupção no tempo), sem oposição ou violência de quem quer que fosse;
15- E ignorando, quer ao adquiri-lo quer posteriormente, os vícios de que, porventura, enfermava o título da sua aquisição e que lesavam ou estavam a lesar direitos de outrem;
16- Pelo que, os RR. há mais de 25 anos, por si e seus e antepossuidores ditos, que estão na posse da garagem acabada de descrever tendo-a como coisa sua, na convicção de que são seus donos, de que é coisa de sua propriedade, pelo que, mesmo que outro título não tivessem, que têm, havê-la-iam adquirido por usucapião, que se invoca;
Ocorreu ainda que:
17- Após 23 de Outubro de 1997, o mesmo construtor e anterior dono do prédio em causa (que também era o titular, dono e legitimo possuidor da fracção C) pretendeu nele efectuar obras de ampliação, de modo a poder criar novas fracções autónomas ocupando parte do logradouro comum do prédio e assim criar aquele que veio a ser designado por 2º bloco (tendo o edificado até então ficado a consubstanciar o 1º bloco);
18- Tendo acordado verbalmente com os aqui RR. na qualidade de proprietários da fracção A e com os então proprietários da fracção B que em troca do consentimento destes para aquele efeito (de ampliação do prédio com a constituição de novas fracções), lhes cederia gratuitamente, a cada um deles, uma outra garagem fechada, localizada nessa mesma obra a edificar;
19- O que efectivamente sucedeu;
20- Pelo que, quando tal obra foi concluída em meados do ano de 1999, foi cedida gratuitamente pelo identificado EE aos aqui RR. a garagem que vai assinalada a vermelho na planta que serviu de base à alteração da propriedade horizontal e cuja cópia se anexa à presente contestação sob o documento 4 para uma melhor compreensão;
21- E foi cedida gratuitamente pelo mesmo EE aos donos e proprietários da fracção B (II), a garagem que na mesma planta mencionada no item antecedente vai assinalada a verde;
22- Estando os aqui RR., desde então (meados de 1999), por si e antepossuidores ditos, há mais de 25 anos, também na posse desta outra garagem referenciada no item 20º desta contestação, tendo-a como coisa sua, na convicção de que são seus donos, de que é coisa de sua propriedade, nela estacionando as suas viaturas, limpando-a, conservando-a, ocupando-a com coisas suas, nela guardando haveres e bens de sua pertença, e enfim, fruindo de todas as suas utilidades, abrindo e fechando o respectivo portão e mantendo sempre na sua posse exclusiva a respectiva chave, e, enfim, fruindo todas as suas utilidades;
23- o que sempre aconteceu sem oposição ou violência de quem quer que fosse, continuamente (sem interrupção no tempo), com exclusão de outrem, à vista de toda a gente e mormente dos demais condóminos e das pessoas residentes nas proximidades desse prédio, e ignorando, quer ao adquiri-lo quer posteriormente, os vícios de que, porventura, enfermava o título da sua aquisição e que lesavam ou estavam a lesar direitos de outrem, pelo que, mesmo que outro título não tivessem, que têm, havê-la-iam adquirido os aqui primeiros RR., nas indicadas proporções e nas invocadas qualidades, por usucapião, que se invoca. De notar ainda que:
24- As três garagens fechadas que se encontram assinaladas na planta que serviu de base à alteração da propriedade horizontal como fazendo parte integrante da fracção C e que vão assinaladas a azul na mesma planta que serviu de base à alteração da propriedade horizontal e cuja cópia se anexa à presente contestação sob o documento 4), não existem, nem nunca existiram no prédio em causa;
25- E a fracção F aqui reivindicada pelos AA. está assinalada na mesma planta como se fizesse parte do 1º e do 2º Blocos, o que nunca ocorreu, tanto mais que, na sua descrição resultante da mesma alteração da propriedade horizontal consta como sendo localizada apenas no 2º bloco, com acesso pela estrada camarária através de logradouro comum;
18- Para prova do assim alegado, requereram ainda os AA. a junção aos autos dos documentos e indicaram a produção dos demais meios de prova que entenderam convenientes, concretamente, o depoimento de parte dos AA., a incidir sobre toda a matéria de facto vertida na contestação; a inspecção judicial do local da questão, nos termos e para os efeitos previstos no nº 1 do artº 490º do C.P.C. e arrolaram 5 testemunhas;
19- Posteriormente, na decorrência do sobredito convite ao aperfeiçoamento lançado aos RR. para esclarecerem se pretendem a reivindicação de lugares de garagem ou de garagens e para clarificarem se os lugares de garagem/garagens por si reivindicadas correspondem às garagens a que alude o título constitutivo, vieram os AA. dizer, no essencial que, conforme consta do titulo constitutivo de propriedade horizontal com as alterações subsequentes, a fração autónoma designada pela letra “F” de que o autores se arrogam proprietários é composta, por um local destinado a garagem situado no rés do chão do segundo bloco constituído por salão amplo com dois sanitários, com acesso pela estrada camararia através de logradouro comum e por duas garagens fechadas com área privativa total de 108.60m2, sendo que, aquando da respectiva compra, os autores sabiam que as garagens não estavam fechadas, pese embora fosse o que constava do título constitutivo, não tendo, contudo, duvidas que se trata dos lugares assinalados na planta anexa a certidão e a página junta;
20- A tal requerimento, no uso do contraditório, os RR. responderam em 30/06/2025 mediante requerimento que mereceu a referencia 52780862, alegando, no essencial que, conforme resulta do alegado em sede da contestação apresentada (que aqui se reitera), o título constitutivo da propriedade horizontal e o da sua respectiva alteração, bem assim como as plantas em que ambos se estribam, não correspondem à realidade física efectivamente existente no prédio em causa; esclarecendo ainda que os espaços identificados na planta junta sob documento 3 da contestação com os dizeres "13" e "14" - "Fracção F" consubstanciam, desde data anterior à celebração da escritura de alteração da propriedade horizontal, uma única garagem ampla e fechada, correspondente à que se encontra descrita nos itens 10º a 16º da contestação; Ora,
21- Do vindo de expender decorre que os RR., nos seus intens 8º a 13º, 17º a 21º; 24º e 25º da contestação, bem assim como nos itens 3º e 4º do requerimento de resposta referenciado no parágrafo antecedente, apresentado como resposta ao requerimento de aperfeiçoamento apresentado pelos AA., alegaram matéria de facto demonstrativa de uma notória desconformidade entre o que consta do título constitutivo da propriedade horizontal da sua respectiva alteração, bem assim como das plantas em que ambas se estribam, e a realidade física efectivamente existente no prédio em causa, mais concretamente:
- que os espaços identificados na planta junta sob documento 3 da contestação com os dizeres "13" e "14" - "Fracção F" consubstanciam, desde data anterior à celebração da escritura de alteração da propriedade horizontal, uma única garagem ampla e fechada, correspondente à que se encontra descrita nos itens 10º a 16º da contestação;
- que as três garagens fechadas que se encontram assinaladas na planta que serviu de base à alteração da propriedade horizontal como fazendo parte integrante da fracção C e que vão assinaladas a azul na mesma planta que serviu de base à alteração da propriedade horizontal e cuja cópia se anexou à presente contestação sob o documento 4), não existem, nem nunca existiram no prédio em causa;
- que o prédio em causa, quando foi inicialmente constituído em regime de propriedade horizontal era composto apenas por 3 fracções autónomas designadas pelas letras A, B e C, integrando aquelas duas primeiras duas vagas de estacionamento, cada uma delas com quinze metros quadrados de área descoberta, com zonas comuns e com a configuração constante da planta junta com a p.i. e que de novo se anexou sob o documento 3 da contestação, o que mais tarde veio a consubstanciar aquilo que veio a ser designado por 1º Bloco, onde se inserem os ditos espaços identificados na planta junta com a contestação sob documento 3 da contestação com os dizeres "13" e "14;
- que apesar de no título constitutivo da propriedade horizontal então constar que cada uma das fracções A e B destinadas a habitação possuíam uma vaga de estacionamento com 15 metros quadrados, atenta a reduzida dimensão de cada uma dessas vagas, imediatamente após a aquisição pelos RR. de tal fracção nos sobreditos termos, foi celebrado um acordo verbal entre o mesmo construtor inicial (dito EE que então era também o dono das demais fracções, no sentido de as duas vagas de estacionamento descoberto que eram contiguas entre si, passassem a consubstanciar uma só (sem qualquer divisória a separá-las), a pertencer em exclusivo aos aqui RR., com a configuração assinalada a verde na mesma planta mencionada no antecedente item 7º;
- Incluindo tal acordo verbal a possibilidade de os RR. procederem à realização das obras que entendessem adequadas e convenientes (designadamente cobrindo-a e nela colocando um portão), de modo a torná-la num espaço fechado, uno e amplo, destinado a garagem, o que efectivamente fizeram a expensas exclusivamente suas, e o que ainda se mantém até ao presente, criando tal acordo a convicção nos RR. de que a mesma (garagem) assim formada e com a mencionada configuração era da sua propriedade exclusiva, tendo sido sempre eles quem, a partir de então (imediatamente após a celebração da escritura mencionada no item 5º desta contestação), passou a utilizá-la de forma exclusiva, inicialmente, procedendo às ditas obras de cobertura e de tapagem das paredes laterais e colocando um portão de acesso, e depois, nela estacionando as suas viaturas, limpando-a, conservando-a, ocupando-a com coisas suas, nela guardando haveres e bens de sua pertença, e enfim, fruindo de todas as suas utilidades, abrindo e fechando o respectivo portão e mantendo sempre na sua posse exclusiva a respectiva chave
- que após 23 de Outubro de 1997, o mesmo construtor e anterior dono do prédio em causa (que também era o titular, dono e legitimo possuidor da fracção C) pretendeu nele efectuar obras de ampliação, de modo a poder criar novas fracções autónomas ocupando parte do logradouro comum do prédio e assim criar aquele que veio a ser designado por 2º bloco (tendo o edificado até então ficado a consubstanciar o 1º bloco);
- que a fracção F aqui reivindicada pelos AA. está assinalada na mesma planta junta pelos AA. com a p.i. como se fizesse parte do 1º e do 2º Blocos, o que nunca ocorreu, tanto mais que, na sua descrição resultante da mesma alteração da propriedade horizontal consta como sendo localizada apenas no 2º bloco, com acesso pela estrada camarária através de logradouro comum;
- e que, por via disso, a fração F não tem correspondência, nem com a realidade física, nem com a descrição constante do registo e do respectivo titulo constitutivo (com as alterações subsequentes), bem assim como com as plantas em que ambas se estribam;
22- O que tudo, por ser matéria de facto controvertida relevante para a apreciação do mérito da causa, deveria ter sido sujeita a produção de prova e ser devidamente apreciada a final, em sede da correspondente sentença;
23- Não o tendo feito, a douta decisão recorrida é prematura, padecendo de nulidade nos termos do preceituado no artigo 615º, nº 1, al. d) do C.P.C., que assim também expressamente se invoca com as legais consequência, posto que decidiu do mérito da causa sem apreciar os factos controvertidos alegados pelos RR. que eram essenciais para o efeito, violando o preceituado nos artigos 595.º, n.º 1, al. b), e 596.º, n.º 1, do CPC;
24- De facto, estribando os RR. a sua pretensão de ver reconhecido o seu direito de propriedade sobre a fracção autónoma designada pela letra F, mais concretamente sobre os lugares de garagem situados no rés-do-chão do mencionado prédio assinalado na planta referida no artigo 2º da p.i. com as inscrições “13”, “14” e “Fracção F”, que no fundo é que reivindicam, nos título constitutivo da propriedade horizontal (com as alterações subsequentes) e nas plantas que lhe serviram de base, e tendo-se os RR. defendido alegando que tal titulo e plantas que lhe serviram de base não estão conformes com a realidade física efectivamente existente no prédio, como forma de afastar a eficácia desse mesmo titulo, alegando factos concretos que demonstram essa mesma desconformidade, trata-se necessariamente de matéria relevante para a boa decisão da causa, de acordo com as várias soluções possíveis de direito, desde logo porque se trata de matéria determinante para aferir da validade do titulo invocado pelos AA;
25- Isto porque, a desconformidade entre o título constitutivo da propriedade horizontal e a realidade física do prédio, a provar-se, sempre teria de conduzir à nulidade daquele título, conforme (artigos. 1415.º e 1416.º CC), que é do conhecimento oficioso (artigos 286º e 294º do C.C.), com as legais consequências;
26- Dito de outra forma: a provar-se que o título constitutivo da propriedade horizontal é nulo por não corresponder à realidade física existente no prédio, não pode o mesmo servir de fundamento à alegada aquisição dos controvertidos lugares de garagem (assinalado na planta referida no artigo 2º da p.i. com as inscrições “13”, “14” e “Fracçao F) e o pedido formulado pelos Autores teria necessariamente que cair por terra;
27- Já que, sendo nulo o título constitutivo da propriedade horizontal onde se insere a fracção em causa, o seu conhecimento implica que se tenha por não provada a factualidade constante do ponto 6 dos factos provados, com a consequente conversão legal do negócio juridico viciado, ficando o prédio em causa necessariamente sujeito ao regime da compropriedade;
28- Como tal, ao não apreciar essa nulidade, a decisão recorrida violou o dever do juiz de aplicar oficiosamente o direito (art. 5.º, n.º 3 CPC), padecendo de nulidade por omissão de pronúncia (art. 615.º, n.º 1, al. d) CPC);
Acresce ainda que,
29- Com base nos factos alegados pelos RR. e acima descritos e sem a necessária produção de prova, o Tribunal a quo jamais poderia ter dado como provada a factualidade ínsita no ponto 6 dos factos considerados como provados;
De facto
30- O Tribunal a quo deu como provado que “O espaço físico correspondente aos lugares de garagem n.ºs ... e ... integra a fração autónoma F”.;
31- Para o efeito, conforme resulta do teor da respectiva motivação de facto, considerou o Tribunal a quo que tal: “resulta da certidão da escritura pública datada de 15.09.1999, concatenada com a certidão de propriedade horizontal datada de 1 de Setembro de 1999, emitida pela Câmara Municipal de Vale de Cambra, a que encontra anexo uma planta, arquivada no Cartório Notarial de Sever de Vouga; documentos estes juntos no requerimento de 17.06.2025. Com efeito, da aludida certidão de propriedade horizontal e da planta do rés-do-chão, anexa àquela, decorre que a fração autónoma F possui duas garagens ou, pelo menos, o espaço físico a elas correspondente, assinalados com os números 13 e 14, e para o que é indiferente a circunstância de dizerem respeito a garagens fechadas ou a meros lugares de garagem”;
32- Tal matéria de facto foi expressamente impugnada pelos RR., tratando-se, por conseguinte, de matéria controvertida, para cuja prova foram requeridos diversos meios de prova, destinados a demonstrar a desconformidade entre a realidade física existente entre e o título constitutivo e plantas em que este se estribou, bem assim como a posse prolongada dos Réus;
33- A decisão proferida sem produção de prova viola os arts. 3.º, 410.º e 415.º do CPC, bem como o art. 20.º da CRP (direito ao processo equitativo), constituindo nulidade processual;
Por outro lado,
34- Ao considerar tal matéria como provada, dando simplesmente prevalência a tal título constitutivo e às ditas plantas, sem deixar que se produzisse prova sobre a efectiva realidade física do imóvel e omitindo a apreciação da alegada desconformidade desse mesmo título constitutivo de constituição da propriedade horizontal com a realidade física existente invocada pelos RR., incorreu em erro de julgamento;
35- Desde logo porque decidiu de imediato com base única e exclusivamente naquela escritura de constituição da propriedade horizontal e na planta que lhe serviu de base, sem atender ao que foi alegado pelos RR. e que consubstanciam desconformidades desse mesmo titulo e das plantas em que se estriba com a realidade física existente (traduzida no facto de inexistirem fracções que neles estão retratados; no facto de na próprio titulo constar que a fracção F estar localizada no 2º Bloco e as plantas retratarem que os controversos lugares de garagem que alegadamente a integram como sendo localizadas no 1º Bloco; no facto de no espaço em causa não existir, nem duas garagens fechadas, nem dois lugares de garagem, mas antes uma única garagem fechada) sem permitir que sobre tal matéria tenha sido produzida prova, e, por conseguinte, sem a valorar, de modo a aferir da mencionada nulidade do titulo constitutivo em que fundou a sua convicção, nos sobreditos termos;
36- Ao omitir essa análise, a decisão recorrida incorreu ainda em erro de direito, pois, partiu do pressuposto de que o título constitutivo é válido e eficaz, sem aferir do alegado pelos RR., que põe em causa essa mesma validade;
37- Dito de outro modo: o tribunal não podia dar como provado que os lugares de garagem integram a fração “F” apenas com base no título constitutivo e nas respectivas plantas, pois, a validade deste era precisamente uma questão controvertida, alegada pelos RR como meio de defesa;
De referir ainda que:
38- Laborou ainda a douta decisão recorrida em erro ao considera que, estando a dita fracção F registada a seu favor e que tendo sido dado como provado que a mesma inclui o espaço físico correspondente aos lugares de garagem nºs ... e ..., beneficiam os AA. da presunção do registo, que não susceptível de ser abalada com uma prévia cedência verbal do aludido espaço aos RR. e com a aquisição do mesmo por usucapião;
39- Por um lado, porque a presunção decorrente do registo não abrange os elementos identificadores do prédio, como a sua área, composição, confrontações ou estremas, nem a sua localização exata, pois o sistema de registo predial português serve para publicitar a titularidade de direitos sobre um imóvel, não para garantir os seus elementos descritivos ou geométricos;
40- E, por outro, porque ignorou os factos alegados pelos Réus no sentido da já por demais citada desconformidade entre o titulo constitutivo da propriedade horizontal e a realidade física existente, o que determinada a nulidade do titulo que lhe serviu de base;
41- Como tal, jamais poderia assentar a decisão apenas no registo predial e no título constitutivo, pois a validade deste era precisamente uma questão controvertida e alegada pelos Réus;
42- Para além disso, os RR. não invocaram apenas a “cedência verbal”, mas antes uma posse exclusiva, contínua, pacífica e pública durante mais de 25 anos, situação que, em si mesma, é suscetível de fundar aquisição originária por usucapião (arts. 1287.º e segs. CC);
43- A questão de saber se pode haver usucapião sobre lugares de garagem delimitados e autonomizados faticamente não poderia ser afastada liminarmente, carecendo, antes do mais, de instrução probatória;
44- O tribunal limitou-se a uma solução de direito abstrata, sem apurar os concretos factos de posse, configurando erro de julgamento;
45- Deve, pois, a douta sentença recorrida ser revogada e substituída pro outra em conformidade com a supra exposto.
Termos em que, e nos mais de direito aplicáveis, deve o presente recurso de apelação ser julgado totalmente procedente e, em consequência, deve ser revogada a decisão proferida em 1ª instância e alterada por outra em conformidade com o aqui alegado, só assim se fazendo inteira Justiça!
Os autores apresentaram contra-alegações, que terminam com as seguintes conclusões:
1- O presente recurso é apresentado da douta decisão que decidiu julgar a cação totalmente procedente e, em consequência,
Declarar que os Autores são proprietários do prédio mencionado no ponto 5 dos factos provados e que deste faz parte o espaço físico correspondente aos lugares de garagem do ponto 6 dos factos provados;
Condenar os Réus a entregar e a restituir, aos Autores, o espaço físico correspondente aos lugares de garagem do ponto 6 dos factos provados;
2- Os RR / Apelantes alegam:
a. que a decisão recorrida viola o disposto no artigo 3º, n.º 3 do CPC e artigo 20º da CRP, na medida em que consubstanciando uma verdadeira decisão surpresa;
b. que o tribunal recorrido optou por proferir a decisão de mérito em causa nos autos sem essa discussão de facto e de direito e sem ter consultado previamente as partes quanto a essa possibilidade, e defende que estamos perante uma nulidade processual, nos termos do disposto no art.º 615º, nº 1, al. d) do CPC;
c. e que, a douta sentença recorrida é igualmente nula, porquanto não apreciou factos controvertidos alegados pelos RR., que eram essenciais ao mérito da causa, violando o disposto nos artigos 595.º, n.º 1, al. b), e 596.º, n.º 1, do CPC.”
3- Os RR/recorrentes com a arguição das nulidades têm como único propósito o de obter a realização de audiência de discussão e julgamento para apreciação do julgamento da matéria de facto;
4- Quando na verdade o que se discute nos presentes autos é, apenas e tão só, matéria de direito, razão pela qual a meritíssima juiz entendeu decidir conforme decidiu;
5- Os RR/reclamantes alegam que a decisão recorrida foi proferida após as partes terem prestados os esclarecimentos e juntado os documentos que foram determinados na audiência prévia e sem que tenha sido proferido qualquer despacho informando-as sobre a intenção do tribunal em proceder ao conhecimento de mérito dos autos;
6- Sustentam, assim, a nulidade da sentença com base numa alegada «decisão- surpresa», por pretensa violação do princípio do contraditório previsto no artigo 3.º, n.º 3, do Código de Processo Civil e artigo 20º da CRP;
7- A arguição de nulidade pelo RR/ recorrentes carece de qualquer fundamento;
8- O princípio do contraditório não impede o tribunal de fazer a qualificação jurídica dos factos com base nas alegações e prova produzidas, por força do princípio iura novit curia, o tribunal conhece o direito sendo apenas vedado decidir com base em factos ou fundamentos completamente estranhos ao objeto processual;
9- O direito em si não precisa de ser provado em juízo, pois presume-se que o tribunal tem esse conhecimento;
10- “Não há decisão-surpresa quando o tribunal se limita a interpretar e aplicar o direito aos factos alegados e discutidos, ainda que com entendimento jurídico diverso do sustentado pelas partes», concluindo que o contraditório não é um “direito ao acerto”, mas sim um “direito a participar”. acórdão do STJ de 22/09/2022;
11- A audiência prévia serviu precisamente para os AA e Réus se pronunciarem e juntarem documentos após convite do tribunal;
12- O tribunal deu, por essa via oportunidade plena de contraditório e ambas as partes se pronunciaram sobre o mérito documentalmente, aliás os RR/Recorrentes fazem a transcrição na integra desse contraditório carreado para os autos;
13- Não existem nos autos factos controvertidos relevantes e que carecem de prova testemunhal;
14- O Tribunal a quo não introduziu matéria nova: limitou-se a apreciar os elementos constantes dos autos, carreados para os autos pelas partes nos articulados, e aquando da audiência prévia, pelo que inexiste qualquer nulidade;
15- A omissão de pronúncia está prevista na primeira parte da al. d), n.º 1, do art.º 615.º do CPC, e decorre da violação das normas que impõem ao tribunal o dever de tomar posição sobre certa questão;
16- A sentença recorrida pronunciou-se, no nosso modesto entendimento, sobre todas as questões essenciais colocadas pelas partes, assim como contém fundamentação em matéria de facto e de direito;
17- Os factos dados como provados e não provados constam da sentença colocada em crise pelo RR/ recorrentes;
18- Ora, os RR/ Recorrentes confundem “não concordância com a fundamentação” com “omissão de pronúncia”, o que não pode ser atendido;
19- Não se verifica na douta sentença nem contradição entre os fundamentos e a decisão nem qualquer ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível;
20- Por outro lado, a al. d) do nº 1 do artº 615º do CPC comina de nulidade o facto de o juiz deixar de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;
21- Os RR./Apelantes defendem que a sentença recorrida enferma das nulidades previstas nas al. d) do nº 1 do artº 615º do CPC, em virtude de Meritíssima Juiz ter optado por proferir decisão de mérito sem discussão de facto e de direito e sem ter consultado previamente as partes;
22- Não lhes assiste razão;
23- A M.ma Juiz “a quo” elencou os factos que julgou provados e não provados e, de entre os que julgou como provados, e com especial relevância para a matéria em causa, fundamentou devidamente o seu julgamento no sentido de os considerar como provados em meios de prova que concretizou e analisou de forma pormenorizada, o que, aliás, não é posto em causa pelos RR./Apelantes no sentido de se verificar uma deficiente fundamentação;
24- Contudo, também não assiste razão aos RR/Recorrentes, quando requerem a nulidade da sentença suposta “ decisão surpresa” pois tiveram pleno conhecimento do andamento processual, podendo exercer todos os direitos de defesa e contraditório;
25- O Tribunal a quo promoveu audiência prévia com tentativa de conciliação, concedeu prazo para apresentação de documentos e esclarecimentos, garantindo a oportunidade de qualquer outra manifestação além da já constante dos autos, demonstrada com os articulados;
26- Consta do despacho de designação de audiência previa o seguinte:
Para realização de audiência prévia, designa-se o dia 2 Junho de 2025, pelas 13 horas e 45 minutos, sem prejuízo do disposto no artigo 151.º, n.º 2 do Código de Processo Civil, a cumprir pela via mais expedita.
Desde já, se assinala que a audiência prévia terá como desiderato as finalidades a que alude o artigo 591.º, n.º1, als. a), b) e c), do CPC.
Notifique e convoque;
27- A convocação de audiência prévia teve como finalidades a que alude o artigo 591 nº 1 alíneas a) b) e c);
28- A audiência prévia destinou-se, nos termos do disposto no douto despacho que a determina e nos termos do disposto do artigo 591.º, n.º1, als. a), b) e c), do CPC a facultar às partes, convidadas pela Meritissima Juiz a quo, a possibilidade de fazerem os esclarecimentos solicitados e a junção de documentos, sempre com o estrito cumprimento do princípio do contraditório, que os recorrentes alegam ter sido violado!
29- A audiência prévia deve realizar-se quando o juiz pretenda conhecer do mérito da causa no despacho saneador, o que se justifica pela referida função da audição prévia das partes.” (conforme Prof. Miguel Teixeira de Sousa, em Jurisprudência 123, https://blogippc.blogspot.pt/);
30- A sentença recorrida fundamentou-se corretamente em prova documental, títulos constitutivos de propriedade horizontal e certidões oficiais, apreciando a realidade jurídica dos autos;
31- Os argumentos dos RR/ Recorrentes quanto a alegada “desconformidade física” entre títulos e realidade não têm suporte probatório, na medida em que a presunção de veracidade dos registos (art. 7.º do Código do Registo Predial) protege a validade do título constitutivo;
32- E as alegações genéricas de cedências verbais ou usucapião não substituem prova documental e não infirmam o direito dos Autores sobre a fracção e lugares de garagem;
33- A decisão do Tribunal a quo, ao reconhecer aos Autores a propriedade da fracção “F” e dos correspondentes lugares de garagem, encontra-se em perfeita conformidade com a lei aplicável (arts. 595.º e 596.º CPC), sendo plenamente justificada;
34- A desconformidade entre o título constitutivo e a realidade física do prédio não determina, só por si, a anulação ou nulidade da propriedade horizontal;
35- Não existem nos autos factos que permitam ao Venerando Tribunal da Relação se pronunciar sequer sobre tal questão;
36- Nos termos do n.º 1 do artigo 1418.º do Código Civil, no título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias frações, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas;
37- Só a realidade física que que está contida no título tem tutela jurídica.
Por tal, deve o presente recurso ser julgado improcedente, por não provado nem fundamentado, mantendo-se na íntegra a decisão proferida, com as legais consequências e efeitos, assim fazendo a acostumada Justiça.
O recurso foi admitido [despacho de 06 de Fevereiro de 2026, referência nº 142561942] como de apelação, a subir imediatamente e nos próprios autos, e com efeito meramente devolutivo.
No exame preliminar entendeu-se nada obstar ao conhecimento do objecto do recurso.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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II - Fundamentação*
Como é sabido, o teor das conclusões que o recorrente extrai da motivação que apresenta, onde sintetiza as razões da sua discordância com o decidido e resume o pedido (nº 4 do artigo 635º e artigos 639º e 640º, todos do Código de Processo Civil), delimita o objecto do recurso e fixa os limites do horizonte cognitivo do Tribunal Superior, sem prejuízo das questões que devem ser conhecidas oficiosamente.
Assim, atentas as conclusões dos recorrentes, mostram-se colocadas à apreciação deste tribunal as seguintes questões, enunciadas por ordem de precedência lógico-jurídica:
A) A nulidade decorrente da violação do princípio do contraditório, consubstanciada na prolação de decisão surpresa, alegadamente enquadrável na alínea d) do nº 1 do artigo 615º do Código de Processo Civil;
B) A nulidade decorrente da apreciação do mérito da causa sem ponderação dos factos trazidos ao processo pelos réus, nulidade também alegadamente enquadrável na alínea d) do nº 1 do artigo 615º do Código de Processo Civil;
C) A (des)necessidade de produção de prova para apurar da desconformidade do título constitutivo da propriedade horizontal com a realidade física do prédio - a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal com esse fundamento;
D) A possibilidade de aquisição de uma fracção de um imóvel constituído em regime de propriedade horizontal com fundamento em acordo verbal ou no instituto da usucapião.
Delimitado o objecto do recurso, importa conhecer a factualidade em que assenta a decisão impugnada.
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Factos Provados (transcrição):1- No De documento intitulado “Constituição de Propriedade Horizontal” consta o seguinte:
“No dia catorze de Fevereiro de mil novecentos e noventa e sete, no Cartório Notarial de Vale de Cambra, perante mim Lic. JJ, Notário deste Cartório, compareceram como outorgantes: EE e esposa, FF (…)
E pelo outorgante marido foi dito:
Que era dono e legítimo possuidor de um prédio rústico, constituído por pinhal, denominado “...”, com a área de mil trezentos e sessenta metros quadrados, sito no lugar ..., Freguesia ..., concelho de Vale de Cambra, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vale de Cambra sob o número .../Freguesia ..., registado a favor do primeiro outorgante marido pela inscrição ... e inscrito na matriz predial respetiva sob o artigo número quatro mil duzentos e trinta e quatro.
Declaram em seguida os outorgantes:
Que já depois do seu casamente e com dinheiro comum do casal, procederam no referido prédio, à construção de um prédio urbano, de rés-do-chão, primeiro andar e logradouro, omisso à respectiva matriz, o qual acordam ser bem comum do casal (…).
Que o referido prédio satisfaz os requisitos legais para nele ser instituído o regime de propriedade horizontal, sendo composto por três fracções autónomas, independentes, distintas e isoladas entre si, com saída própria para parte comum do prédio ou para a via pública.
Que essas fracções autónomas são as seguintes:
FRACÇÃO A (…)
FRACÇÃO B (…)
FRACÇÃO C (…)
Que assim fica instituído no prédio o regime da propriedade horizontal.
Esta escritura foi lida aos outorgantes e aos mesmos explicado o seu conteúdo, em voz alta e na presença simultânea de todos os intervenientes”.
2- De documento intitulado “Alteração ao Título Constitutivo de Propriedade Horizontal” consta o seguinte:
“No dia quinze de Setembro de mil novecentos e noventa e nove, no Cartório Notarial de Sever do Vouga, perante mim Licenciada KK, Notária Interina, compareceram como outorgantes: PRIMEIRO
GG (…), que outorga na qualidade de procurador de CC (…) e mulher DD (…)
SEGUNDO
HH (…) que outorga por si e na qualidade de procuradora de seu marido II (…) TERCEIRO EE e mulher FF (…)
Verifiquei a identidade dos outorgantes pela exibição dos Bilhetes de Identidade (…)
E pelos outorgantes foi dito:
- Que por escritura de catorze de Fevereiro de mil novecentos e noventa e sete (…) do Cartório Notarial de Vale de Cambra, os terceiros outorgantes procederam à constituição de propriedade horizontal no seguinte prédio, ao qual atribuíram o valor de quatro milhões e quinhentos mil escudos: Urbano, composto de edifício de rés-do-chão e andar com logradouro, sito nas ... - ..., dita Freguesia ..., à data omisso à matriz, atualmente inscrito sob o artigo ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Vale de Cambra sob o número ..., da Freguesia ..., inscrito a favor do outorgante marido pela inscrição ...; com as seguintes fracções autónomas:
FRACÇÃO A: - Habitação T-três, no primeiro andar direito, constituída por hall, sala comum, cozinha, dois quartos de banho, três dormitórios e uma vaga de estacionamento com quinze metros quadrados de área descoberta (…)
FRACÇÃO B: - Habitação T-três, no primeiro andar esquerdo, constituída por hall, sala comum, cozinha, dois quartos de banho, três dormitórios e uma vaga de estacionamento com quinze metros quadrados de área descoberta (…);
FRACÇÃO C: - Garagem e arrumos, no rés-do-chão, constituído por um espaço amplo e logradouro destinado a jardim com a área de oitocentos e noventa metros quadrados (…) a primeira e a segunda actualmente inscritas respectivamente a favor do constituintes do primeiro outorgante e do constituinte da segunda outorgante (…)
- Que pela presente escritura, os terceiros outorgantes, devidamente autorizados pelos restantes condóminos, procedem à alteração do referido título constitutivo de propriedade horizontal, porquanto são criadas três novas fracções autónomas, designadas pelas letras D, E e F e alterada parcialmente a composição das restantes e respeciva percentagem ou permilagem e valor;
- Que o edifício supra identificado, ao qual atribuem o valor de VINTE E DOIS MILHÕES DE ESCUDOS, passa a ser então composto pelas fracções autónomas a saber:
FRACÇÃO A: habitação tipo T-três, correspondente no primeiro bloco (existente), ao primeiro andar direito, constituído por hall, sala comum, cozinha, dois quartos de banho, três dormitórios e garagem fechada, com acesso pelo caminho público, passarela (…), logradouro-escadaria (…)
FRACÇÃO B: habitação tipo T-Três, correspondente no primeiro bloco (existente) ao primeiro andar esquerdo, constituído por hall, sala comum, cozinha, dois quartos de banho, três dormitórios, terraço e garagem fechada, com acessos pelo caminho público-passarela (…)
FRACÇÃO C: - Comércio, correspondente no primeiro bloco (existente), ao rés-do-chão, constituído por um espaço amplo, com acesso pela Estrada Camarária através do logradouro comum e três garagens fechadas (…)
FRACÇÃO D: - habitação tipo T-Três, correspondente no segundo bloco (ampliação), ao primeiro andar esquerdo, constituído por hall, sala/cozinha americana, dois quartos de banho, uma suíte, dois dormitórios e duas garagens fechadas, com acessos pelo caminho público, passarela comum à fracção E (…)
FRACÇÃO E: - Habitação tipo T-dois, correspondente no segundo bloco (ampliação) ao primeiro andar direito, constituído por hall, sala/cozinha americana, quarto de banho, dois dormitórios e duas garagens fechadas, com acessos pelo caminho público - passarela comum à fração D (…)
FRACÇÃO F: - Comércio, correspondente no segundo bloco (ampliação), ao rés-do-chão, constituído por salão amplo com dois sanitários, com acesso pela Estrada camarária através do logradouro comum e duas garagens fechadas (…)
Esta escritura foi lida aos outorgantes e aos mesmos feita a explicação do seu conteúdo em voz alta, na sua presença simultânea (…)”.;
3- Em documento intitulado “Título de Alteração de Constituição de Propriedade Horizontal” lê-se o seguinte:
“Proc. Casa Pronta nº ...
A1. Data do ato - vinte de novembro de dois mil e quinze.
A2. Local - Conservatória do Registo Predial de Vale de Cambra
A3. Oficial público - (…), na qualidade de Conservadora.
B. IDENTIFICAÇÃO DOS INTERVENIENTES
_PRIMEIROS:
- a) EE (…), intervindo por si, como proprietário das frações autónomas designadas pelas letras “C” e “F” e ainda em representação dos proprietários das frações autónomas designadas pelas letras “A”, “B”, “D” e “E”;
_b) FF (…)
D. IDENTIFICAÇÃO DO PRÉDIO
D1. ELEMENTOS DESCRITIVOS DO PRÉDIO
_Natureza: Urbana.
Destino: Habitação e comércio.
_Situação: ..., Freguesia ..., concelho de Vale de Cambra.
_ Inscrição matricial: ....
_Frações autónomas: “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”.
D2. SITUAÇÃO REGISTRAL _Prédio descrito sob o número ..., Freguesia ..., na Conservatória do Registo Predial de Vale de Cambra (…)
E. ALTERAÇÃO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL.
E.1. Pelo outorgante EE, com o consentimento de seu cônjuge aqui expresso, e na qualidade invocada foi dito, que em cumprimento da deliberação constante da ata atrás referida altera o título constitutivo de propriedade horizontal no sentido de que a fracção autónoma designada pela letra “F”, que se destinava a comércio passa a ser destinada a garagem”.
4- De documento intitulado “Título de Compra e Venda” consta o seguinte:
“Proc. Casa Pronta n.º ...
A1. Data do ato - vinte de novembro de dois mil e quinze
A2. Local - Conservatória do Registo Predial de Vale de Cambra
A3. Oficial público - (…), na qualidade de Conservadora.
B. IDENTIFICAÇÃO DOS INTERVENIENTES
B.1. PRIMEIRO - PARTE VENDEDORA
PRIMEIROS: - a) EE, (…)
_ b) FF (…)
B.2. - SEGUNDO - PARTE COMPRADORA
_BB (…), neste ato representado por: LL (…), que intervém na qualidade de procurador. (…)
D. IDENTIFICAÇÃO DO PRÉDIO
D.1. ELEMENTOS DESCRITIVOS DO PRÉDIO
_Natureza: Urbana, Fração autónoma designada pela letra “F”.
_Destino: Garagem.
_ Situação: ..., Freguesia ..., concelho de Vale de Cambra.
_ Inscrição matricial: ... - “F” (…)
D.2. SITUAÇÃO REGISTRAL _ Prédio descrito sob o número ...-“F”, Freguesia ..., na Conservatória do Registo Predial de Vale de Cambra.
(…) E. COMPRA E VENDA
E.1. O PRIMEIRO Outorgante, com o consentimento do seu cônjuge aqui expresso, vende ao representado do SEGUNDO, o imóvel supra identificado (…)
E.3. ACEITAÇÃO _ As partes declaram aceitar o negócio, nos termos exarados”.
5- O imóvel correspondente à fração autónoma designada pela letra “F”, existente no prédio urbano de 2- encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Vale de Cambra, a favor dos Autores, sob o artigo ...-F.
6- O espaço físico correspondente aos lugares de garagem nºs ... e ... integra a fração autónoma F.
7- O imóvel correspondente à fração autónoma designada pela letra “A”, existente no prédio urbano de 2- encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Vale de Cambra, a favor dos Réus, sob o artigo ...-A.
8- Os Réus estacionam as suas viaturas automóveis e colocam objetos seus no espaço físico referido em 5-.
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Factos Não Provados:Nenhum.
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A)*
O contraditório indiscutivelmente constitui uma das traves mestras do edifício processual de qualquer Estado que se queira baseado no rule of law, pressuposto indispensável de um processo equitativo [nº 4 do artigo 20º da Constituição da República Portuguesa] que se quer orientado pelo princípio da efectiva tutela jurisdicional [nº 1 do artigo 20º da Constituição da República Portuguesa].
Ora, o princípio do contraditório abarca diversas dimensões, entre elas o direito de as partes invocarem as pertinentes razões de facto e de direito que sejam necessárias para a defesa das suas posições processuais, o direito a oferecerem as próprias provas, a controlarem aquelas que são apresentadas pela parte contrária, o direito de se pronunciarem sobre o valor probatório de todas elas - consagra-se uma «garantia de participação efetiva das partes em todo o litígio, mediante a possibilidade de, em plena igualdade, influírem em todos os elementos (factos, provas, questões de direito) que se encontrem em ligação com o objeto da causa e que, em qualquer fase do processo, apareçam como potencialmente relevantes para a decisão» [Prof. Lebre de Freitas, Introdução ao Processo Civil, 4.ª Edição, Gestlegal, Coimbra, 2017, página 127].
É claro, uma das facetas em que o princípio do contraditório se desdobra precisamente reconduz-se à proibição da prolação de decisões-surpresa, de decisão sobre questões que os destinatários razoavelmente não poderiam esperar que fossem apreciadas e julgadas sem que previamente lhes fosse concedida a oportunidade de sobre elas tomar posição, e de assim participar na obtenção da norma-do-caso no confronto com as concretas especificidades em presença - é o que linearmente se mostra consagrado, no plano do direito ordinário, no nº 3 do artigo 3º do Código de Processo Civil.
E, obviamente, se as palavras possuem algum sentido minimamente objectivo, «tomar posição» significa manifestar um entendimento, uma opinião, uma tese, ou, pelo menos, ter a possibilidade de o fazer.
Por outras palavras, o princípio do contraditório evidentemente não veda a possibilidade de o tribunal escolher o momento adequado à prolação de uma determinada decisão - apenas impõe que, antes de o fazer, o tribunal conceda às partes a possibilidade de tomarem posição sobre a matéria, apresentando os seus argumentos, de facto e de direito, que ao caso entendam pertinentes.
No caso, o que temos?
À pretensão dos autores de ver reconhecida a titularidade do seu direito de propriedade sobre uma fracção de um determinado imóvel, os réus opuseram os seus argumentos, de facto e de direito, quanto à inviabilidade de tal pretensão.
Assim definido o objecto do processo, e tendo ambas as partes esgrimido, nos respectivos articulados, os argumentos que entenderam carrear para a decisão a tomar no processo, o tribunal a quo pronunciou-se sobre a questão nuclear suscitada pelos autores na sua petição inicial e contraditada pelos réus na sua contestação - reconhecendo aos primeiros o direito que invocaram, e considerando irrelevantes, ou improcedentes, os argumentos na matéria brandidos pelos segundos.
Desta forma, surge cristalino que a decisão recorrida exclusivamente se moveu no âmbito das questões que as partes anteriormente haviam colocado e frontalmente debatido nos articulados.
Ou seja, o princípio do contraditório mostra-se cumprido, manifestamente não tendo sido proferida decisão-surpresa, na acepção acima definida.
Poderão os réus não concordar com o sentido da decisão tomada, e até mesmo sentir-se surpreendidos pelo facto de a sua argumentação ter sido desde já considerada irrelevante.
Mas essas serão, obviamente, outras matérias.
Manifestamente não ocorre o vício apontado.
B)
Entendem os recorrentes que a circunstância de o tribunal a quo ter de imediato proferido decisão conhecendo do mérito dos pedidos formulados pelos autores, sem permitir a produção de prova quanto ao conjunto de factos pelos réus invocados na sua contestação, gera nulidade por omissão de pronúncia, nos termos da alínea d) do nº 1 do artigo 615º do Código de Processo Civil.
Obviamente, e com todo o devido respeito, não lhes assiste razão.
A decisão judicial que põe fim a um litígio jurídico-privado não só deve limitar-se pelo que foi pedido ao tribunal, como se impõe que esgote a análise e decisão sobre tudo o que foi pedido, porque apenas assim se garantirá que a força socialmente pacificadora do caso julgado se estenda sobre a totalidade da questão trazida a juízo.
E por isso expressamente se impõe ao juiz que resolva todas as questões pelas partes colocadas à sua apreciação, obviamente com excepção daquelas cuja decisão se mostre prejudicada pela solução dada a outras [nº 2 do artigo 608º do Código de Processo Civil].
Conforme jurisprudência dos nossos tribunais superiores [cfr, por todos, o decidido pelo Supremo Tribunal de Justiça no seu acórdão de 19 de Março de 2022, processo nº 19655/15.5T8PRT.P3.S1, disponível em www.dgsi.jstj.pt/] e doutrina [cfr, por todos, o ensinamento do Prof. Alberto dos Reis, in “Código de Processo Civil Anotado”, Coimbra Editora, 1946, volume V, página 143 - “São, na verdade, coisas diferentes: deixar de conhecer de questão de que devia conhecer-se, e deixar de apreciar qualquer consideração, argumento ou razão produzida pela parte. Quando as partes põem ao tribunal determinada questão, socorrem-se, a cada passo, de várias razões ou fundamentos para fazer valer o seu ponto de vista; o que importa é que o tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar a sua pretensão"] absolutamente pacíficas, as questões processuais cujo conhecimento se impõe seja feito na sentença [artigo 608º do Código de Processo Civil] não se confundem com os argumentos [de facto (designadamente meios de prova) ou de direito] aduzidos pelas partes, ou oficiosamente considerados pelo Tribunal, na resolução de tais questões.
E questões, para este efeito, serão todas as controvérsias de natureza processual ou substantiva que, ou obstam ao conhecimento do mérito da causa [as excepções dilatórias], ou se reconduzem ao próprio mérito da causa [os limites da causa de pedir, do pedido, e das excepções].
Da falta de ponderação de um argumento, de um facto ou de um meio de prova invocados no processo, ou da utilização inovadora de outros, poderá decorrer fundamentação deficiente ou medíocre susceptível de gerar erro de julgamento ou mesmo invalidade nos termos do artigo 662º do Código de Processo Civil, mas não nulidade por omissão ou excesso de pronúncia.
Na presente acção os autores solicitaram ao tribunal a apreciação da questão da titularidade do direito de propriedade sobre um parcela de um prédio constituído em regime de propriedade horizontal - questão que o tribunal a quo expressamente conheceu, reconhecendo aos autores o direito que invocaram.
Na sua contestação, os réus suscitaram a questão da aquisição de tal espaço por si, e não pelos autores, seja por via de um acordo verbal celebrado com o anterior proprietário da totalidade do edifício [artigos 9º a 11º e 17º a 21ºda contestação], seja por via do instituto da usucapião [artigos 12º a 16º, 22º e 23º da contestação]; bem como a questão da desconformidade entre o título constitutivo da propriedade horizontal e a realidade subjacente [artigos 24º e 25º da contestação], embora sem verdadeiramente extrair qualquer consequência jurídica desta última alegação [ao contrário do que acaba por fazer nas alegações dos seu recurso, em que defende estarmos perante um caso de nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal (cfr conclusões 26ª a 27ª)].
A questão da aquisição do direito de propriedade pelos réus foi expressamente apreciada pelo tribunal a quo [cfr fls 15, 16 e 25 a 28 da decisão recorrida], na sentença proferida declarando-se, resumidamente, que um eventual acordo verbal, por si só, é insusceptível de fundar a válida transmissão do direito de propriedade sobre um imóvel ou sua fracção, e que o instituto da usucapião não pode constituir fonte de aquisição do direito de propriedade sobre uma parcela de um edifício se isso contrariar o que decorre do título constitutivo.
E, por isso, expressamente ficou dito na decisão recorrida:
a) «(…) ainda que se demonstrasse a alegada cedência verbal, capaz de se reconduzir a uma compra e venda, a realidade é que a mesma não seria válida: com efeito, tal contrato é, em regra, consensual, não estando sujeito a qualquer forma. Contudo, à data, tratando-se de bens imóveis, exigia-se que fosse celebrado por escritura pública, nunca bastando qualquer acordo verbal, que, nessa hipótese, estaria enfermo de nulidade, por falta de forma, como prescrito pelo artigo 220.º do CC. De igual modo, tanto verifica-se ainda que se considere que a invocada cedência verbal se trataria de uma doação. (…) Daqui decorre que o aludido acordo verbal, de cedência, dos lugares de garagem n.ºs ... e ..., sempre estaria ferido de nulidade, pelo que não produziria qualquer efeito e jamais obviaria ao direito de propriedade de que se afigura serem titulares os Autores»; e
b) «(…) com a invocada usucapião, os Réus almejam uma alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, anexando à sua fração uma parte da fração dos Autores (o espaço físico correspondente aos lugares de garagem n.ºs ... e ...), ou pelo menos, criando uma nova fração com tal espaço - algo que não se encontra autorizada, nem pelo título constitutivo, nem por qualquer assembleia de condóminos. Ademais, tanto não se enquadra em nenhuma das exceções consentidas pelo artigo 1422.º A do CC, porquanto o espaço físico correspondente aos aludidos lugares não constituem, em si mesmos, qualquer fração autónoma. Assim, em função das considerações supra tecidas, a posse invocada pelos Réus não é suficiente para “usucapir” os aludidos lugares de garagem, já que sempre teria de se observar o disposto no artigo 1419.º, n.º1, do CC, respeitante à alteração do título constitutivo da propriedade horizontal - o que não sucede, nem sucedeu. Por conseguinte, mesmo que se demonstrasse a posse alegada pelos Réus, não teria esta a virtualidade de conduzir à aquisição por usucapião dos lugares de estacionamento n.ºs 13 e 14 da fração autónoma F, cuja propriedade não é dos Réus, mas, sim, dos Autores».
Portanto, a questão da aquisição pelos réus do espaço em causa nos autos foi expressamente apreciada na decisão recorrida [basta apenas ler], frontalmente dizendo-se que, ainda que se produzisse prova quanto ao alegado pelos réus e estes lograssem demonstrar o que alegaram, tais factos seriam em qualquer caso absolutamente insusceptíveis de permitir a afirmação do direito pelos réus invocado.
Podem os recorrente legitimamente discordar da(s) resposta(s) dada(s), por, designadamente, sobre a matéria possuírem entendimento contrário.
Mas indiscutível será que às questões jurídicas suscitadas no processo foi expressamente dada resposta.
Também aqui não ocorre a nulidade apontada.
E quanto à [só agora invocada] nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal?
Repete-se, é verdade que os réus, na sua contestação, lateralmente afloram a desconformidade entre a real e actual configuração do edifício e o título constitutivo da propriedade horizontal, mas não efectuam qualquer enquadramento jurídico de tal alegação, nem dela extraem mínima consequência jurídica.
Logo, obviamente não se pode afirmar que a nulidade do título, com aquele fundamento, constitua questão submetida à apreciação do tribunal recorrido [primeira parte do nº 2 do artigo 608º do Código de Processo Civil].
Problema diverso será saber se, ainda assim, alegado determinado facto susceptível de gerar a nulidade de um acto jurídico, deve o tribunal conhecer dessa nulidade, ainda que o vício não tenha sido expressamente alegado, por se tratar de matéria de conhecimento oficioso.
O que nos remete para a questão acima enunciada sob a alínea C).
C)
Afirmam os recorrentes que «as três garagens fechadas que se encontram assinaladas na planta que serviu de base à alteração da propriedade horizontal como fazendo parte integrante da fracção C e que vão assinaladas a azul na mesma planta que serviu de base à alteração da propriedade horizontal e cuja cópia se anexa à presente contestação sob o documento 4), não existem, nem nunca existiram no prédio em causa» [artigo 24º da contestação]; e que «a fracção F aqui reivindicada pelos AA. está assinalada na mesma planta como se
fizesse parte do 1º e do 2º Blocos, o que nunca ocorreu, tanto mais que, na sua
descrição resultante da mesma alteração da propriedade horizontal consta como
sendo localizada apenas no 2º bloco, com acesso pela estrada camarária através de logradouro comum» [artigo 25º da contestação].
E desta desconformidade entre o título constitutivo da propriedade horizontal e a realidade do edifício retiram os recorrentes a nulidade do primeiro [conclusões 24ª a 27ª, 32ª e 35ª do recurso].
Com todo o devido respeito, é flagrante não lhes assistir razão.
Os recorrentes parecem esquecer a especial natureza dos direitos emergentes da propriedade horizontal.
Como linearmente resulta dos artigos 1418º e 1419º do Código Civil, o conjunto dos direitos e faculdades daquele que adquire uma fracção autónoma de um prédio constituído em regime de propriedade horizontal é definido, não apenas pelas normas imperativas e supletivas aplicáveis, mas também pelas normas negociais fixadas no título que constitui a propriedade horizontal [nesta medida, pois, e em desvio à regra consagrada no nº 1 do artigo 1306º do Código Civil, da propriedade horizontal resultarão direitos cujo conteúdo, em certa medida, poderá ser modelado pelos particulares, isto é, não típico].
Assim, o título constitutivo, enquanto acto de divisão jurídica do prédio, define o estatuto real da propriedade horizontal, e, desde que levado ao registo, é oponível a terceiros [trata-se de doutrina e jurisprudência pacífica de há longas décadas - cfr, por todos, o decidido pelo Supremo Tribunal de Justiça no seu acórdão de 11 de Junho de 1986, publicado no Boletim do Ministério da Justiça, nº 358, página 529, e no assento de 10 de Maio de 1989 (hoje com força de uniformização de jurisprudência), publicado no Diário da República nº 161/1989, I série, de 15 de Julho de 1989; e o ensinamento dos Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, Coimbra Editora, 1987, 2ª edição, volume III, página 412], gerando um conjunto de novos e autónomos direitos reais, de natureza específica, que simplesmente transcendem a mera soma das figuras reais que agrega [propriedade e compropriedade - veja-se, a propósito, o ensinamento do Prof. Antunes Varela, in Revista de Legislação e Jurisprudência, ano 108º, página 58].
Logo, havendo desconformidade entre o título constitutivo da propriedade horizontal e a realidade que lhe subjaz [leia-se, a concreta configuração do edifício], a solução legal não é a da nulidade do título constitutivo, mas a obrigatoriedade de reconduzir o edifício aos termos prescritos no documento que define o seu estatuto real - veja-se como o artigo 1416º do Código Civil restringe a sanção da nulidade aos casos em que o título constitutivo prevê a constituição de fracções autónomas que não respeitam os requisitos fixados no artigo 1415º do Código Civil [a existência de unidades prediais independentes, distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública], hipótese a que o Supremo Tribunal de Justiça, através do assento de 10 de Julho de 1989 [acima referido], acrescentou, por aplicação do disposto no artigo 294º do Código Civil, a desconformidade entre o título constitutivo e o projecto aprovado pela Câmara Municipal, quanto ao destino ou utilização de uma parte do imóvel,
Portanto, a ser verdade, como dizem os recorrentes, que «as três garagens fechadas que se encontram assinaladas na planta que serviu de base à alteração da propriedade horizontal como fazendo parte integrante da fracção C e que vão assinaladas a azul na mesma planta que serviu de base à alteração da propriedade horizontal e cuja cópia se anexa à presente contestação sob o documento 4), não existem, nem nunca existiram no prédio em causa», apenas haverá que diligenciar para que o que consta do título constitutivo da propriedade horizontal, e do projecto camarário que daquele é pressuposto, passe a existir.
Por outras palavras, é completamente irrelevante à definição do direito de propriedade invocado pelos autores que o prédio na realidade não se mostre conforme ao título constitutivo da propriedade horizontal.
Logo, retomando o que se disse qual à invocada nulidade da decisão recorrida por omissão de pronúncia, por um lado não cabia ao tribunal recorrido apreciar a questão da invalidade do título, por verdadeiramente não invocada; por outro, tal alegação não possui mínimo fundamento.
D)
Por último, resta aferir se, tal como decidiu o tribunal recorrido, é em qualquer caso irrelevante saber, primeiro, se os recorrentes devem considerar-se beneficiários de uma posição jurídica sobre uma parcela do imóvel na sequência de um acordo verbal com terceiro; segundo, se a utilização de tal parcela do imóvel, atenta a sua duração e características, é susceptível de permitir a aquisição do direito de propriedade sobre a mesma parcela com fundamento no instituto da usucapião.
Vejamos.
Quanto à relevância de um acordo verbal como válida fonte de transmissão do direito de propriedade sobre um imóvel ou sua parcela, evidentemente sabendo-se que em qualquer caso a lei para tal exige uma forma específica [artigos 875º e 947º do Código Civil], basta ler o estabelecido nos artigos 220º e 289º do Código Civil para ficar evidente que de um negócio formalmente nulo não pode resultar o efeito translativo do direito de propriedade.
Não tão linear e isenta de escolhos será a decisão quanto à possibilidade de os recorrentes se socorrerem do instituto da usucapião para enquadramento da actuação, que afirmam levarem a cabo desde há mais de 20 anos, sobre uma parcela de um imóvel constituído em regime de propriedade horizontal.
Trata-se de questão que há longos anos tem suscitado acesa polémica na doutrina e na jurisprudência dos nossos tribunais superiores.
O tribunal a quo limitou-se a mencionar a doutrina e jurisprudência que perfilham a tese que acabou por adoptar.
Mas uma relevante parte da doutrina e da jurisprudência dos nossos tribunais superiores defende precisamente o contrário [veja-se, a título meramente exemplificativo, a posição do Prof. Henrique Mesquita (“A propriedade horizontal no Código Civil Português”, separata da Revista de Direito e de Estudos Sociais, ano XXIII, nºs 1 a 4, Coimbra, 1978, especialmente página 41); bem como o decidido pelo Supremo Tribunal de Justiça no seu recentíssimo acórdão de 03 de Março de 2026, processo nº 4634/19.1T8CBR.C1.S1, disponível em www.dgsi.jstj.pt/] - ou seja, que não apenas a constituição da propriedade horizontal [como expressamente decorre do nº 1 do artigo 1417º do Código Civil], mas também a alteração do título da propriedade horizontal já constituída, são possíveis através do instituto da usucapião.
Aliás, a polémica na matéria ao nível das decisões dos nossos tribunais superiores foi tanta que recentemente culminou na prolação de um acórdão uniformizador de jurisprudência pelo Supremo Tribunal de Justiça [acórdão nº 18/2025, de 19 de Novembro, disponível em https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/acordao-supremo-tribunal-justica/18-2025-992402120], de sentido claramente contrário ao decidido pelo Tribunal a quo [«Um condómino pode adquirir, por usucapião, um espaço de arrumos de um prédio, já constituído em propriedade horizontal, desde que a posse preencha os requisitos exigíveis para a usucapião e os arrumos tenham as características, físicas e estruturais, previstas nos artigos 1414º e 1415º do Código Civil»], e em cuja fundamentação se deixou frontalmente expresso o entendimento de ser possível a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal por aplicação das normas do instituto da usucapião.
No caso em apreço nos autos a decisão recorrida foi proferida ainda na fase de saneamento do processo [e, verdade seja dita, 5 meses antes da publicação do referido acórdão uniformizador nº 18/2025].
Logo, independentemente da posição que se perfilhe relativamente à questão acima enunciada, e retomando uma expressão que durante décadas estabeleceu a linha de fronteira entre a opção pelo prosseguimento do processo e a possibilidade de de imediato apreciar o mérito da causa, a matéria de facto controvertida no processo não se mostra estabilizada face às várias soluções plausíveis de direito que o processo comporta [recorde-se a este propósito, o que estabelecia o nº 1 do artigo 511º do Código de Processo Civil/1995, e, ainda anteriormente, o nº 1 do artigo 511º do Código de Processo Civil/1961].
Pelo que, face à indefinição quanto à verificação e relevância dos factos susceptíveis de integrarem a excepção peremptória invocada pelos réus, e salvo sempre melhor opinião, não se vê que o estado do processo permita, sem necessidade de mais provas, a apreciação do pedido formulado pelos autores [alínea b) do nº 1 do artigo 595º do Código de Processo Civil].
Deve permitir-se aos réus a possibilidade de demonstrarem os factos invocados relativamente à aquisição originária a seu favor, com base no instituto da usucapião, do espaço identificado a verde na planta junta como documento nº 3 com a contestação [artigos 10º a 16º da contestação], bem como do espaço identificado a vermelho na planta junta como documento nº 4 com a contestação [artigos 22º e 23º da contestação], e só após, em face da prova que venha a ser produzida, deverá ser emitida pronúncia apreciando os pedidos formulados pelos autores.
O recurso procede.
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Sumário - nº 7 do artigo 663º do Código de Processo Civil: (…)
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III- Dispositivo:*
Pelo exposto, acordam os Juízes que integram a 3ª secção deste Tribunal da Relação do Porto em revogar a decisão recorrida, determinando o prosseguimento do processo.
Mais se condenam os recorridos nas custas do recurso - artigo 527º do Código de Processo Civil.
Notifique.
Porto, 18/6/2026
António Carneiro da Silva
João Venade
Carlos Cunha Rodrigues Carvalho