Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1123/25.9T8PVZ.P1 |  |
ARRENDAMENTO NÃO HABITACIONAL
ÂMBITO DE APLICAÇÃO DO ARTIGO 1091.º CÓDIGO CIVIL
COMUNICAÇÃO PREFERÊNCIA
II - Mostrando-se a comunicação para preferência de coisa imóvel válida e eficazmente efectuada, e tendo o preferente tempestivamente declarado a aceitação do negócio, a efectivação do direito de preferência deve fazer-se por recurso à acção prevista no artigo 1410º do Código Civil, haja ou não venda a terceiro, no prazo de 6 meses contados do conhecimento das condições essenciais do negócio.
Acordam os Juízes que integram esta 2ª secção cível do
Tribunal da Relação do Porto
I - Relatório:
“A..., Ldª”, com sede na rua ..., Matosinhos, intentou, perante o juízo central cível da Póvoa de Varzim (J3), a presente acção declarativa constitutiva, sob a forma de processo comum, contra “Fundação ...”, com sede na Avª. ..., ...; e “B... - Unipessoal, Ldª”, com sede na Quinta ..., ..., Vila Nova de Gaia.
Invoca a autora, em súmula, na petição inicial, que em Outubro de 2003 tomou de arrendamento determinada fracção autónoma à ré, destinando-se o locado a escritório.
Afirma que a 31 de Dezembro de 2024 recebeu uma carta, remetida pelo procurador da ré “Fundação ...”, dando nota da intenção de venda pela mesma ré à ré “B... - Unipessoal, Ldª”, da fracção autónoma dada de arrendamento à autora, em conjunto com mais 9 fracções autónomas, pelo preço global de € 1 020 000,00, nesse preço global atribuindo o valor de € 235 000,00 à fracção arrendada à autora.
Alega que, em resposta, por carta de 07 de Janeiro de 2025, a autora comunicou à ré “Fundação ...” a sua intenção no exercício do direito de preferência restrito à fracção autónoma locada, disponibilizando-se a comparecer na data e hora agendada para a realização da escritura de compra e venda agendada entre as duas rés, 07 de Fevereiro de 2025, para adquirir a fracção autónoma si arrendada, pelo preço de € 235 000,00.
Afirma que, em resposta, a ré “Fundação ...” comunicou que a venda se encontrava programada para englobar as 9 fracções autónomas, pelo que, se a autora o pretendesse, deveria exercer a preferência relativamente às 9 fracções autónomas.
Invoca que, na sequência, a 07 de Fevereiro de 2025, as duas rés celebraram contrato de compra e venda relativo à referida fracção autónoma, o que foi comunicado à autora por carta de 19 de Fevereiro de 2025.
Afirma que apenas tomou conhecimento dos termos do negócio a 21 de Fevereiro de 2025, data em que logrou obter uma cópia da escritura pública celebrada.
Invoca o disposto no artigo 1091º do Código Civil, e defende ter sido violado o direito de preferência de que afirma ser titular, designadamente por não ter sido cumprido o prescrito nos nºs 6 e 7 do referido artigo 1091º, assim tornando ineficaz a comunicação feita em Dezembro de 2024, e conferindo à autora o direito a haver para si a fracção autónoma objecto do negócio.
Se assim se não entender, defende inexistir mínimo prejuízo na venda separada de qualquer das fracções autónomas, e afirma que a venda conjunta teve apenas na sua base a intenção das contraentes de contornar o direito de preferência de que a autora é titular.
Alega que com a procedência da acção dar-se-á a substituição da ré “B... - Unipessoal, Ldª”, pela autora na posição de adquirente da dita fracção, substituição que retroage a Fevereiro de 2025, o que imporá à ré “B... - Unipessoal, Ldª”, a obrigação de restituir à autora o valor que esta tem pago a título de renda pela ocupação do espaço.
Conclui pedindo:
a) a declaração judicial de ineficácia da comunicação remetida à autora a 26 de Dezembro de 2024, e pela mesma recebida a 31 de Dezembro de 2024, por preterição de elementos obrigatórios da notificação, e, por consequência, a declaração judicial que, no caso, ocorreu a falta de notificação da autora para o exercício do direito de preferência;
b) reconhecer-se o direito de preferência da autora na compra, pelo preço de € 235 000,00, da fracção autónoma de que é arrendatária, vendida à ré “B... - Unipessoal, Ldª”, por escritura de 07 de Fevereiro de 2025, com a substituição da mesma ré pela autora no âmbito desse negócio;
c) serem as rés condenadas a reconhecerem a autora como proprietária da dita fracção autónoma;
d) o cancelamento de todos os actos levados ao registo predial após 07 de Fevereiro de 2025 relativamente à fracção autónoma em causa nos autos, e determinar-se o registo de aquisição da mesma fracção a favor da autora;
Em alternativa, pede
e) o reconhecimento do direito de preferência da autora na compra, pelo preço de € 235 000,00, da fracção autónoma de que é arrendatária, vendida à ré “B... - Unipessoal, Ldª”, por escritura de 07 de Fevereiro de 2025, com a substituição da mesma ré pela autora no âmbito desse negócio;
f) a condenação das rés a reconhecerem a autora como proprietária da dita fracção autónoma;
g) o cancelamento de todos os actos levados ao registo predial após 07 de Fevereiro de 2025 relativamente à fracção autónoma em causa nos autos, e determinar-se o registo de aquisição da mesma fracção a favor da autora;
h) em qualquer das hipóteses, pede a condenação da ré “B... - Unipessoal, Ldª”, a restituir à autora todas as rendas que esta venha a pagar, entre 01 de Março de 2025 e a data do trânsito em julgado da decisão final que nos autos venha a ser proferida.
Citadas, as rés apresentaram contestação.
A ré “Fundação ...”, em súmula, reconhece a relação de arrendamento invocada na petição inicial, bem como a outorga do contrato de compra e venda celebrado com a ré B... - Unipessoal, Ldª”, e ainda a remessa à autora da notificação para preferência por esta invocada.
Afirma que a sua decisão de compra teve como pressuposto essencial a possibilidade de alienação das 9 fracções no seu conjunto, por ser, na sua perspectiva, a forma mais adequada de rapidamente realizar o dinheiro de que necessitava para a prossecução do seu objecto social.
Alega que todos os elementos essenciais do negócio foram comunicados à autora na carta remetida em Dezembro de 2024.
Defende, por isso, que a autora intentou a presente acção para além do prazo fixado no artigo 1410º do Código Civil, na medida em que a petição inicial deu entrada em juízo a 22 de Julho de 2025.
Invoca, por isso, a extinção por caducidade do direito que a autora nos presentes autos pretende fazer valer.
Conclui pedindo a improcedência da acção, com a sua consequente absolvição do pedido.
A ré “B... - Unipessoal, Ldª”, em súmula, na sua contestação, começa por afirmar que para a sua decisão de celebrar o contrato de compra e venda com a ré “Fundação ...” foi determinante a possibilidade de adquirir as 9 fracções autónomas que aquela ré pretendia alienar.
Afirma que a autora teve conhecimento dos termos essenciais do negócio no final de Dezembro de 2024, pelo que a propositura da acção a 22 de Julho de 2025 ocorre para além do prazo fixado no artigo 1410º do Código Civil.
Invoca, por isso, a caducidade do direito que a autora nestes autos pretende fazer valer.
Repete que foi intenção da contestante adquirir a totalidade das 9 fracções pretendidas alienar pela autora, e que não celebraria a venda de outro modo.
Impugna o fundamento do direito da autora à restituição do valor das rendas que se encontra a pagar.
Deduz reconvenção para a hipótese de procedência do pedido formulado pela autora, reclamando a restituição do preço por si pago quanto à fracção objecto da presente acção, bem como o pagamento das despesas emolumentares que suportou, no valor global de € 1 116,18, pedido que dirige à autora, ou, se assim se não entender, à ré “Fundação ...”, na qualidade de vendedora, com fundamento em responsabilidade civil pré-contratual ou enriquecimento sem causa.
Conclui pedindo a procedência da excepção peremptória de caducidade, com a consequente improcedência da acção, ou, se assim se não entender, a simples improcedência da acção.
Apenas para a hipótese de a acção ser julgada procedente, pede a condenação da autora a entregar à ré o valor do preço pago, acrescido das despesas emolumentares, ou, se assim se não entender, pede a condenação da autora na entrega à reconvinte do valor do preço por si pago.
Autora apresentou réplica, na qual, em súmula, declara concordar com o pedido da reconvinte quanto à entrega da quantia de € 235 000,00.
Impugna, no demais, o pedido reconvencional formulado.
Conclui pedindo a procedência parcial do pedido reconvencional.
Para o efeito expressamente notificada, a autora apresentou articulado de resposta à excepção de caducidade oposta por ambas as rés.
Em súmula, afirma que a autora apenas tomou conhecimento dos termos essenciais do negócio quando obteve cópia da escritura pública de compra e venda.
Isto porque, na sua perspectiva, da comunicação feita em Dezembro de 2024 não consubstancia a intenção de alienar a fracção autónoma dada de arrendamento à autora, mas antes o propósito de alienar um conjunto de imóveis no qual aquela se integrava.
Entende que tal comunicação não cumpre os requisitos de validade da comunicação para preferência, designadamente por impor a condição de aquisição das 9 fracções, pelo que não é apta a iniciar o prazo fixado no artigo 1410º do Código Civil.
Afirma que apenas a 25 de Fevereiro de 2025 a autora ficou a conhecer os elementos essenciais do negócio - a) o preço efetivamente atribuído à fração AU; b) as condições negociais concretas pactuadas entre as Rés; c) a verdadeira composição do contrato definitivo; d) as cláusulas consideradas determinantes pelas Rés.
Pelo que, defende, o prazo fixado no artigo 1410º do Código Civil deve contar-se de 25 de Fevereiro de 2025.
Entende que o eventual prejuízo comercial decorrente da venda separada das fracções autónomas não pode aqui ser considerado.
Defende que a comunicação efectuada não pode ter-se por eficaz na medida em que foram completamente omitidos os elementos prescritos nos nº 6 e 7 do artigo 1091º do Código Civil.
Conclui como na petição inicial.
Foi então proferido despacho saneador que, além de determinar o registo da acção e fixar o valor da causa em € 236 116,18, admitiu a reconvenção apenas quanto ao pedido de pagamento da quantia de € 1 116,18, e julgou procedente a excepção de caducidade, absolvendo as rés do pedido.
É desta decisão que, inconformada, a autora vem interpor recurso, que termina com as seguintes conclusões:
1- A sentença recorrida incorreu em erro de julgamento da matéria de facto, ao consignar incorrectamente as datas constantes dos pontos 1), 2), 6) e 9) dos factos provados, impondo-se a respetiva rectificação nos termos requeridos pela Recorrente, ao abrigo do disposto no Artº 662.º do C.P.Civil;
2- Deveriam, ainda, ter sido aditados à matéria de facto provada os factos relativos:
a) à inexistência de documentos anexos à carta remetida pelas Rés em 14/02/2025;
b) à emissão, em 21/02/2025, de certidão da escritura pública de compra e venda celebrada entre as Rés;
c) ao depósito, pela Autora, da quantia de €235.000,00 à ordem dos presentes autos, em 04/08/2025;
3- A sentença recorrida incorreu em erro de direito ao considerar que o prazo de caducidade previsto no Artº 1410.º, n.º 1, do C. Civil se iniciou em 31/12/2024, data em que a Recorrente recebeu uma mera comunicação relativa a um projecto de venda, ou seja, a uma alienação ainda não consumada;
4- O prazo de caducidade previsto no Artº 1410.º do C. Civil apenas se inicia com o conhecimento efectivo, completo e juridicamente relevante da alienação consumada e dos respetivos elementos essenciais;
5- Antes da outorga da escritura pública celebrada em 07/02/2025, não existia alienação consumada, nem violação do direito de preferência da A., nem fundamento para o exercício da acção prevista no Artº 1410.º do Código Civil;
6- A Recorrente apenas tomou conhecimento efectivo dos termos definitivos do negócio celebrado entre as Rés em 21/02/2025, com a obtenção da certidão da escritura pública de compra e venda outorgada entre as mesmas;
7- Tendo a presente acção sido instaurada em 24/07/2025, a mesma mostra-se tempestiva, por ter sido proposta dentro do prazo de seis meses previsto no nº 1 do Artº 1410.º do C. Civil;
8- A decisão recorrida confundiu, erradamente, o regime previsto nos Artºs 416.º e 417.º do C. Civil, respeitante ao exercício extrajudicial da preferência, com o regime do Artº 1410.º do mesmo diploma, relativo à acção judicial de preferência;
9- A comunicação remetida pela 1.ª Ré à Recorrente em 27/12/2024, não cumpriu os requisitos legais previstos nos Artºs 416.º, 417.º e 1091.º, todos, do C. Civil, sendo materialmente inválida e juridicamente ineficaz;
10- A referida comunicação não permitia à Recorrente exercer o direito de preferência em termos livres, esclarecidos e juridicamente equivalentes aos do terceiro adquirente;
11- A comunicação, em causa, reportava-se a uma alegada venda global de nove fracções autónomas, impondo ilegitimamente à Recorrente a aquisição conjunta da totalidade das referidas fracções, quando o direito de preferência da Recorrente incide, exclusivamente, sobre a fraçcão autónoma designada pelas letras “AU”, de que é arrendatária;
12- Ao contrário do que estava obrigada, a 1.ª Ré não comunicou autonomamente os termos negociais relativos à fracção “AU”, nem apresentou proposta susceptível de aceitação autónoma pela preferente, ora Recorrente;
13- A indicação do valor de €235.000,00 não consubstancia comunicação de um verdadeiro preço contratual autónomo, antes correspondendo a mera imputação interna inserida num negócio global;
14- A referida comunicação omitiu os critérios de formação do preço global e os valores atribuídos às restantes frações autónomas, alegadamente, vendidas em conjunto, em violação do disposto no nº 6 do Artº1091.º do C. Civil;
15- A 1.ª Ré nunca demonstrou, nem sequer alegou na comunicação remetida à Recorrente, a existência de prejuízo apreciável susceptível de justificar a imposição de aquisição conjunta das nove frações autónomas, violando o disposto nos artigos 417.º e 1091.º, n.º 7, do Código Civil;
16- A mera invocação posterior, em sede de contestação ou na escritura celebrada entre as Rés, de alegado prejuízo apreciável, não supre a omissão dos requisitos legalmente exigidos na comunicação para preferência;
17- A comunicação efectuada pela 1.ª Ré não constituiu verdadeira proposta negocial juridicamente relevante, sendo, por isso, inidónea para desencadear o início do prazo de caducidade previsto no Artº 1410.º do Código Civil;
18- A venda conjunta não pode ser utilizada como mecanismo destinado a inviabilizar ou neutralizar o exercício do direito de preferência legalmente conferido ao arrendatário, como acontece no caso em apreço;
19- Não foi demonstrada qualquer situação de prejuízo apreciável susceptível de justificar a imposição da preferência sobre a totalidade das nove frações autónomas;
20- Estando em causa a venda de fracções autónomas integradas em prédio submetido ao regime da propriedade horizontal, inexiste fundamento para sustentar a respectiva inseparabilidade económica ou jurídica;
21- Resulta dos autos que a estrutura negocial adoptada pelas Rés, teve como finalidade prática inviabilizar o exercício do direito de preferência dos arrendatários e permitir a posterior cessação dos respectivos contratos de arrendamento;
22- Mesmo que se considerasse válida a comunicação remetida em 27/12/2024 - o que apenas por dever de patrocínio se admite - sempre deveria (e deverá) improceder a excepção de caducidade;
23- Resulta da matéria de facto dada como provada na decisão recorrida, que a Recorrente exerceu expressa e tempestivamente o direito de preferência relativamente à compra da fração autónoma “AU”;
24- A própria sentença recorrida reconhece que a Recorrente manifestou tempestivamente a intenção de preferir e reconhece, igualmente, que foram as RR. que impediram o exercício desse direito;
25- A decisão recorrida incorre em manifesta contradição lógica e jurídica ao reconhecer simultaneamente o exercício tempestivo do direito de preferência pela A. e o impedimento da sua concretização imputável às Rés, concluindo, ainda assim, pela caducidade da acção;
26- A caducidade pressupõe inércia do titular do direito, o que manifestamente não ocorreu no caso em apreço;
27- A violação do direito de preferência da Recorrente apenas se consumou com a celebração da escritura pública de compra e venda entre as Rés, em 07/02/2025 e a mesma apenas tomou conhecimento de tal violação em 21/02/2025, quando logrou obter a cópia da referida escritura;
28- A acção de preferência proposta pela Recorrente constitui reacção legítima à violação do direito de preferência, ilegitimamente, perpetrada pelas Rés, pelo que o prazo para interposição da mesma só pode começar a correr a partir da data em que a Recorrente tomou conhecimento de tal violação;
29- As Rés impediram ilegitimamente o exercício do direito de preferência da Recorrente e vieram subsequentemente invocar a caducidade da acção tornada necessária pela sua própria actuação;
30- Tal actuação configura manifesto abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium, proibido pelos artºs 334.º e 762.º, n.º 2, do Código Civil;
31- Não pode beneficiar da caducidade quem criou ou provocou a situação impeditiva do exercício do direito de preferência;
32- A sentença recorrida enferma de oposição/contradição entre os fundamentos e a decisão, integrando a nulidade prevista no artigo 615.º, n.º 1, alínea c), do Código de Processo Civil;
33- Ainda que se entendesse relevante a invocação de prejuízo apreciável - o que não se concede - sempre se impunha o prosseguimento dos autos para produção de prova sobre essa matéria controvertida e essencial;
34- O Tribunal recorrido decidiu a excepção de caducidade sem apurar factos essenciais relativos à existência, ou inexistência, de prejuízo apreciável nos termos do Artº 417.º do Código Civil;
35- A questão do prejuízo apreciável constitui matéria controvertida essencial à boa decisão da causa, pelo que a excepção da caducidade e não podia ser decidida em sede de despacho saneador;
36- Ao decidir sem produção de prova sobre matéria essencial e controvertida, a sentença recorrida violou os princípios do contraditório, da boa-fé, da proibição do abuso de direito e da decisão fundada em matéria de facto suficiente;
37- A sentença recorrida violou o disposto nos artigos 334.º, 342.º, 416.º, 417.º, 762.º, n.º 2, 1091.º, n.ºs 5, 6 e 7, e 1410.º, n.º 1, todos, do Código Civil;
38- A sentença recorrida violou igualmente o disposto nos artigos 595.º, n.º 1, alínea b), 596.º, 607.º, 608.º, n.º 2, 615.º, n.º 1, alínea c), e 662.º, todos, do Código de Processo Civil;
39- Deve, por isso, o presente recurso ser julgado totalmente procedente e, em consequência:
a) ser revogada, na íntegra, a sentença recorrida;
b) ser julgada improcedente a excepção de caducidade invocada pelas Rés;
c) em consequência, ser substituída a sentença recorrida por acórdão que conheça do mérito da causa ao abrigo do Artº 665.º do Código de Processo Civil, reconhecendo à Recorrente o direito de preferência relativamente à fracção autónoma designadas pelas letras “AU” e substituindo a 2.ª Ré pela Recorrente na respetiva aquisição;
40- Subsidiariamente, caso assim se não entenda, deverá o processo prosseguir os seus ulteriores termos na 1.ª instância, com seleção da matéria de facto controvertida e produção de prova relativamente à questão do alegado prejuízo apreciável invocado pelas Rés, com o que se fará
JUSTIÇA!
Apenas a ré “B... - Unipessoal, Ldª”, apresentou contra-alegações, que terminou com as seguintes conclusões:
1- A Autora, não concretiza factos que permitam concluir pela existência de fundamento para a atribuição de efeito suspensivo ao presente recurso de apelação.;
2- Não alega quaisquer factos que impliquem «consequências irreversíveis» isto porque não foi decretada a devolução de qualquer bem nem a transmissão de qualquer posição contratual;
3- Também não procede à alegação segundo a qual o depósito efetuado nos autos constitui caução adequada para efeitos de atribuição de efeito suspensivo, isto porque o depósito efetuado pela Autora não foi realizado para garantir os danos decorrentes da suspensão dos efeitos da decisão recorrida;
4- Tal depósito corresponde ao ónus substantivo previsto no artigo 1410.º do Código Civil para o exercício da ação de preferência, tratando-se, portanto, de realidade jurídica distinta da caução prevista nos artigos 647.º e 650.º do CPC;
5- A Sentença recorrida apreciou corretamente a exceção de caducidade;
6- A Autora recebeu a comunicação de preferência em 31/12/2024;
7- Dessa comunicação constavam os elementos essenciais da alienação;
8- Constavam o comprador, o objeto, o preço, a forma de pagamento e a data da escritura;
9- A Autora compreendeu o conteúdo dessa comunicação sendo que tal compreensão resulta inequívoca do teor da resposta enviada em 07/01/2025;
10- A Autora, além de evidenciar uma exata compreensão do teor da preferência comunicada, manifestou intenção de exercer preferência;
11- O prazo previsto no artigo 1410.º do Código Civil iniciou-se em 31/12/2024, data em que foi efetivamente recebida a comunicação para exercício da preferência;
12- Caso tal não se considere, iniciou-se, forçosamente em 17/01/2025, data em que a Autora recebeu da Fundação ... a resposta à sua missiva e as suas dúvidas quanto ao negócio;
13- Sendo que, em qualquer dos casos a ação foi instaurada fora de prazo, visto que a 24 de Julho de 2025 já haviam decorrido os 6 meses de caducidade da ação de preferência;
14- A obtenção posterior da escritura não releva para efeitos de início da contagem do prazo;
15- O artigo 1410.º do Código Civil exige apenas o conhecimento dos elementos essenciais da alienação;
16- Não exige conhecimento integral do documento contratual;
17- Não exige acesso à escritura pública;
18- Não exige conhecimento de todas as cláusulas do negócio;
19- A tese da Recorrente, a ser colhida, permitiria ao Preferente manipular o prazo de caducidade em conformidade com a sua conduta;
20- Aplicando ao caso concreto o prazo para propositura da ação de preferência não pode ficar dependente do momento em que o preferente decide obter cópia certificada da escritura, sob pena de ficar inteiramente na sua disponibilidade a determinação do uso da caducidade;
21- Tal interpretação é incompatível e dissonante com os princípios basilares da segurança e certezas jurídicas;
22- É incompatível com a finalidade do instituto da caducidade;
23- A discordância da Autora quanto à venda conjunta constitui questão distinta, sendo que essa discordância respeita ao mérito do alegado direito de preferência e não ao momento de conhecimento dos elementos essenciais da alienação;
24- Essa discordância não impede o início da contagem do prazo;
25- As alterações factuais pretendidas pela Recorrente são irrelevantes para o desfecho da causa na medida em que nenhuma delas afasta o efetivo conhecimento dos elementos essenciais da alienação, nem, tão pouco, torna tempestiva a ação proposta;
26- A sentença não incorreu em erro de julgamento nem incorre em violação dos artigos 416.º, 417.º, 1091.º e 1410.º do Código Civil;
27- Pelo contrário, a sentença aplicou corretamente o regime jurídico da caducidade, exceção perentória que obsta ao conhecimento do pedido e mostra-se definitivamente verificada in casu;
28- O presente recurso de apelação deve ser julgado totalmente improcedente, sendo integralmente confirmada a decisão recorrida com a consequente absolvição das Rés.
Nestes termos e nos demais de direito, requer-se a V.ª Ex.as que seja negado provimento ao presente recurso, mantendo-se o decidido no douto Acórdão recorrido, só assim se fazendo JUSTIÇA.
Mais se requerendo, pelas razões acima indicadas que seja negada a atribuição de efeito suspensivo ao presente Recurso interposto pela Autora e Recorrente.
Por despacho de 30 de Junho de 2026, o recurso foi admitido [referência nº 485914448] como de apelação, a subir imediatamente e nos próprios autos, omitindo-se a indicação do efeito do recurso antes de paga pela recorrente taxa de justiça pelo incidente e a multa pela omissão de pagamento daquela.
Sem mais remetidos os autos a este Tribunal da Relação do Porto, no exame preliminar fixou-se ao recurso o efeito devolutivo, considerando-se nada obstar ao conhecimento do seu objecto.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
**
*
*
II - Fundamentação
Como é sabido, o teor das conclusões que o recorrente extrai da motivação que apresenta, onde sintetiza as razões da sua discordância com o decidido e resume o pedido (nº 4 do artigo 635º e artigos 639º e 640º, todos do Código de Processo Civil), delimita o objecto do recurso e fixa os limites do horizonte cognitivo do Tribunal Superior, sem prejuízo das questões que devem ser conhecidas oficiosamente.
Assim, atentas as conclusões da recorrente, mostram-se colocadas à apreciação deste tribunal as seguintes questões, enunciadas por ordem de precedência lógico-jurídica:
A) A nulidade da sentença recorrida por oposição/contradição entre os fundamentos e a decisão - alínea c) do nº 1 do artigo 615º do Código de Processo Civil
B) A impugnação da decisão sobre a matéria de facto;
C) A regularidade da comunicação para preferência feita a 31 de Dezembro de 2024;
D) O dies ad quo do prazo para a propositura da acção de preferência;
E) A actuação das rés em abuso de direito;
F) O prejuízo irreparável na venda separada das fracções autónomas objecto da venda celebrada a 07 de Fevereiro de 2025.
*
Delimitado o objecto do recurso, importa conhecer a factualidade em que assenta a decisão impugnada.
*
Factos Provados (transcrição):
1- Por documento outorgado em 15.10.2023, entre autora e a 1.ª ré, denominado por Contrato de Arrendamento, a 1.ª ré deu de arrendamento à autora, a fração autónoma designada pelas letras AU, destinada a escritório, correspondente a uma sala com sanitário, com nº 15, sita no primeiro andar, do prédio urbano inscrito na matriz predial urbano sob o artigo ...74 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número ...11/19861105.
2- A 1.ª ré em 26.12.2024, remeteu à autora uma missiva com o seguinte teor:
“Assunto: Comunicação de preferência
Exmos Senhores:
Em nome e representação da minha constituinte “Fundação ...”, venho comunicar a Vª Excia, de que esta Fundação tem ajustada a venda das fracções autónomas designadas pelas letras “AR”, “AS”, “AT”, “AU”, “AV”, “AW”, “AX”, “AY” e “AZ”, todas do prédio situado na Rua ..., ..., da União das Freguesias ..., da cidade de Matosinhos descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o número ...11/Matosinhos, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo ...74, à Sociedade “B...- Unipessoal, Lda.”, contribuinte número ...55, com sede na rua ..., freguesia ..., do concelho de Vila Nova de Gaia, pelo preço global de 1.020.000,00€ (um milhão e vinte mil euros)
A escritura de compra e venda está marcada para o dia 7 de fevereiro, do ano de 2025 (sexta-feira), pelas 15,00h horas, no Cartório da Notária AA, situado na rua ..., em Matosinhos.
No ato da celebração desta escritura o preço será pago na sua totalidade através de cheque bancário.
Essa Sociedade é arrendatária da fracção autónoma designada pelas letras “AU”, correspondente à sala ..., e não da designada pelas letras “AV” como, por manifesto lapso de escrita, consta do contrato de arrendamento, à qual foi atribuído o valor de 235.000,00€ (duzentos e trinta e cinco mil euros).
Caso pretendam exercer o direito de preferência em relação à compra da totalidade das identificadas nove fracções autónomas, deverá, no prazo de 30 dias a contar da recepção desta comunicação, manifestar essa intenção através de carta registada com aviso de recepção dirigida ao advogado signatário ou à referida “Fundação ...”.
3- A aludida missiva foi rececionada pela autora no dia 31.12.2024.
4- Em 07.01.2025, respondeu a autora por carta registada com aviso de receção, com o seguinte teor:
“Assunto: Comunicação de preferência Ex.mo Sr. Dr. BB:
Tendo, a A..., Lda., sido notificada da intenção de venda da fracção da qual é arrendatária, nomeadamente, a fração AV, sita no prédio Rua ..., ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o número ...11/ Matosinhos e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo ...74, à qual foi atribuída o valor de 235.000,00€ (duzentos e trinta e cinco mil euros), vem exercer o direito de preferência em relação à compra daquela fração.
Assim e dado que irá recorrer a crédito bancário solicita que seja realizado contrato de promessa compra e venda em data a ajustar entre as partes”.
5- A mencionada carta foi rececionada pela 1.ª ré no dia 08.01.2025.
6- A 1.ª ré, em 13.01.2025, remeteu à autora via postal registada com aviso de receção, uma missiva com o teor seguinte:
“Exmos. Senhores,
Acuso a receção da carta datada de 7 do corrente mês reativa ao assunto em referência, que mereceu a minha melhor atenção.
A venda das nove frações autónomas é efetuada em conjunto, constituindo, no seu todo, um só negócio, sendo que a Sociedade promitente compradora desiste deste negócio se porventura alguma fração autónoma não for incluída.
Por outro lado, poderá sempre a Sociedade exercer preferência em relação à globalidade do negócio, ou seja, comprar as nove frações autónomas nas condições indiciadas.
O direito de preferência caracteriza-se pela possibilidade de uma pessoa poder substituir outra como comprador numa determinada compra e venda.
Uma das condições deste negócio é que a escritura de compra e venda e o pagamento da totalidade do preço seja efetuado no próximo dia 7 de fevereiro no Cartório oportunamente indicado, através de cheque bancário.
Desta forma, solicito a V. Exas. se dignem a informar-me se pretendem exercer a preferência em relação à compra das referidas nove frações autónomas, substituindo a Sociedade promitente compradora na dita escritura a celebrar no próximo dia 7 de fevereiro.
No presente negócio não foi celebrado qualquer contrato promessa, pelo que, no caso de preferirem na compra das referidas nove frações autónomas, deverão apenas remeter-me certidão do registo comercial, impressão do registo Central do beneficiário Efetivo, a identificação a pessoa ou pessoas que outorgarão em nome e em representação dessa Sociedade e comprovativo dos poderes para o efeito.
O eventual recurso ao crédito bancário por parte dessa Sociedade, é uma situação que não tem qualquer relevância para a Fundação minha Constituinte.
(…)”.
7- A carta referida em 7-, foi rececionada pela autora no dia 17.01.2025.
8- Por escritura pública outorgada em 07.02.2025, no Cartório Notarial de Matosinhos, a 1.ª ré declarou vender à 2.ª ré, pelo preço global de 1.020.000,00€, as frações autónomas designadas pelas letras AR, AS, AT, AU, AV, AW, AX, AY e AZ, o que esta aceitou, tendo sido atribuída à fração AU o valor patrimonial de 235.000,00€.
9- O negócio descrito em 8- foi comunicado pelas rés à autora por carta datada de 14.02.2025 e por esta rececionada em 19.02.2025.
10- A presente ação deu entrada em juízo no dia 24.07.2025.
*
Factos Não Provados:
Nenhum.
**
*
*
A)
Conforme doutrina e jurisprudência absolutamente pacíficas, a contradição a que se refere a alínea c) do nº 1 do artigo 615º do Código de Processo Civil configura um vício de raciocínio intrínseco à própria decisão, sendo independente do que os meios de prova produzidos em julgamento revelem, bem como do que seriam susceptíveis de relevar meios de prova não produzidos [cfr, sobre este ponto, a título meramente exemplificativo, o decidido pelo Supremo Tribunal de Justiça no seu acórdão de 03 de Março de 2021, processo nº 3157/17.8T8VFX.L1.S1, disponível em www.dgsi.jstj.pt/; bem como a posição do Prof. Lebre de Freitas in “Código de Processo Civil Anotado”, volume 2º, Livraria Almedina, 3ª edição, página 735], e consubstancia-se no exarar no texto da decisão de pelo menos 2 duas afirmações de facto ou de direito entre si incompatíveis, que mutuamente se excluem - e por isso não se pode permitir que co-existam como base do raciocínio que se pretende lógico e coerente enquanto fundamento da definição do direito-do-caso.
Não se confunde, por isso, com o erro de julgamento, de facto [de forma simplista, a errada valoração dos meios probatórios produzidos] ou de direito [a errada subsunção da norma aos factos apurados]
No caso, entende a recorrente serem contraditórias e incompatíveis entre a afirmação de a autora e recorrente ter tempestivamente manifestado a sua intenção de exercer o direito de preferência e a conclusão pelo decurso do prazo de caducidade consagrada no artigo 1410º do Código Civil.
Mas, obviamente, não tem razão.
Isto porque a mera comunicação da intenção de exercer a preferência, estando em causa a aquisição de um bem imóvel, evidentemente não basta para operar a transmissão do direito de propriedade sobre a coisa a que a preferência se refere.
É necessário um acto mais do vinculado à preferência [a venda propriamente dita - evidentemente, nos casos de preferência na venda de imóvel], acto que poderá não levar a cabo voluntariamente, por isso forçando o recurso a tribunal para efectivação do direito do preferente.
E a pretensão a essa efectivação pode dar entrada em juízo mais de 6 meses após a comunicação para a preferência e após a expressa aceitação do preferente.
Mesmo dando de barato ser correcta a interpretação que a recorrente defende para as normas que concorrem para a solução jurídica do caso que nos ocupa, basta pensar na seguinte hipótese: a comunicação para preferência no âmbito da venda de imóvel é recebida em Dezembro de 2024; o preferente declara em Janeiro de 2025 pretender exercer a preferência; o obrigado à preferência vende a terceiro o imóvel em Fevereiro de 2025; o preferente conhece os termos da compra e venda em Março de 2025; a acção de preferência é instaurada apenas em Janeiro de 2026.
Ou seja, sem qualquer dúvida, estando em causa o direito a preferir na compra de um imóvel, é perfeitamente possível a simultânea afirmação, primeiro, da tempestiva comunicação da aceitação dos termos do negócio em resposta à comunicação para preferência; segundo, da caducidade do direito a propor a acção de preferência.
E foi com base nesta óbvia distinção entre a declaração de preferência e a concretização do negócio [cfr, por todos, a este propósito, o decidido pelo Supremo Tribunal de Justiça no seu acórdão 16 de Março de 2011, processo nº 1113/06.0TBPVZ.P1.S1, disponível em https://juris.stj.pt/ecli/ECLI] que o tribunal a quo ponderou e sentenciou.
Não ocorre qualquer contradição.
B)
A discordância da recorrente relativamente à decisão sobre a matéria de facto incide sobre os pontos 1-, 2-, 6- e 9- do elenco dos factos provados, e visa ainda a ampliação da matéria de facto com vista à inclusão de 3 novos pontos ao elenco dos factos provados [i. A carta referida no ponto 9- dos factos provados não vinha acompanhada de qualquer documento; ii. Encontra-se junta aos autos uma cópia não certificada da escritura de compra e venda, outorgada em 07/02/2025 no Cartório Notarial de Matosinhos a cargo da notária AA em que foram outorgantes as Rés, emitida, pela referida notária, em 21/02/2025 (conforme Doc.s 16 e 17, juntos com a p.i.); e iii. A A. procedeu ao depósito à ordem dos presentes autos, da quantia de 235.000€, em 04/08/2025 (conforme DUC de depósito autónomo e comprovativo de pagamento junto a fls dos presentes autos)].
Mostram-se razoavelmente cumpridos os ónus prescritos no artigo 640º do Código de Processo Civil.
Vejamos.
O ponto 1- do elenco dos factos provados
[Por documento outorgado em 15.10.2023, entre autora e a 1.ª ré, denominado por Contrato de Arrendamento, a 1.ª ré deu de arrendamento à autora, a fração autónoma designada pelas letras AU, destinada a escritório, correspondente a uma sala com sanitário, com nº 15, sita no primeiro andar, do prédio urbano inscrito na matriz predial urbano sob o artigo ...74 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número ...11/19861105]
Não há dúvida ocorrer manifesto lapso de escrita na indicação do ano da outorga do contrato de arrendamento entre a autora e a ré “Fundação ...”, atento o teor dos artigos 5º da petição inicial e do documento nº 4 junto com a petição inicial, matéria não impugnada pela ré “Fundação ...” e expressamente aceite pela ré “B... - Unipessoal, Ldª”, no artigo 57º da sua contestação.
De mero lapso se tratando, deve rectificar-se por forma a constar que o arrendamento foi celebrado a 15 de Outubro de 2003 - nº 1 do artigo 146º do Código de Processo Civil.
O ponto 2- do elenco dos factos provados
[A 1.ª ré em 26.12.2024, remeteu à autora uma missiva com o seguinte teor (…)]
A este propósito afirma a recorrente [cfr fls 10 das alegações de recurso] que a «resposta dada ao ponto 2) dos factos provados, contém diversas imprecisões, já que, a carta referida em tal ponto, é datada de 26/12/2025 e foi enviada por correio registado com aviso de recepção em 27/12/2025. É o que resulta dos Doc.s 6, 7 e 8, juntos com a p.i.. A carta referida no ponto 6) dos factos provados, não foi enviada em 13/01/2025, conforme resulta dos Docs 13 e 14, juntos com a p.i.; é uma carta datada de 13/01/2025, mas enviada à A. por correio registado com aviso de recepção, em 14/01/2025. Impõe-se, pois, a rectificação da resposta dada pelo Tribunal a quo a tal ponto da matéria de facto».
A impugnação deste ponto 2- do elenco dos factos provados por parte da recorrente apenas se compreende por lapso.
É que os documentos 12, 13 e 14 juntos com a petição inicial referem-se à carta remetida pelo Exmº mandatário da aqui ré “Fundação ...” à aqui autora, data de 13 de Janeiro de 2025, transcrita no ponto 6- do elenco dos factos provados, em resposta à comunicação enviada pela aqui autora a 07 de Janeiro de 2025, esta última referida no ponto 4- do elenco dos factos provadas.
Este ponto 2- antes se reporta à comunicação inicial entre as partes que espoletou todo o litígio que agora nos ocupa, e transcreve a carta que constitui o documento 6 junto com a petição inicial.
Assim, não se vislumbra qualquer motivo que justifique a alteração deste ponto 2- do elenco dos factos provados.
O ponto 6- do elenco dos factos provados
[A 1.ª ré, em 13.01.2025, remeteu à autora via postal registada com aviso de receção, uma missiva com o teor seguinte (…)]
Pretende a recorrente a alteração da redação deste ponto, por forma a constar que a carta foi verdadeiramente enviada a 14 de Janeiro de 2025, como decorre do registo postal que integra o documento nº 13 junto com a petição inicial, e não a 13 de Janeiro de 2025.
Não há dúvida, como bem refere a recorrida “B... - Unipessoal, Ldª”, nas suas contra-alegações [conclusão 25ª] que a alteração pretendida reconduz-se a um mero pormenor, sem qualquer influência na decisão a proferir, por princípio não sendo de admitir a impugnação da decisão sobre a matéria de facto que seja insuceptível de produzir qualquer modificação do direito aplicável.
Mas, apesar de assim ser, atendendo a que resulta evidente do documento nº 13 junto com a petição inicial que a carta em causa foi remetida a 14 de Janeiro de 2025, e não no dia anterior, por uma questão de rigor determina-se a alteração deste ponto por forma a constar que a remessa ocorreu nesse dia 13 de Janeiro de 2025.
O ponto 9- do elenco dos factos provados
[O negócio descrito em 8- foi comunicado pelas rés à autora por carta datada de 14.02.2025 e por esta rececionada em 19.02.2025]
Pretende a recorrente que neste ponto se faça apenas constar o teor da carta enviada pela aqui ré “Fundação ...”, por considerar «incorrecta, obscura e inexacta» a redacção escolhida pelo tribunal a quo.
Conforme jurisprudência absolutamente pacífica dos nossos tribunais superiores, a reapreciação do decidido quanto aos factos relevantes apenas se justificará se em qualquer caso possuir algum reflexo na reapreciação da questão jurídica suscitada nos autos.
Isto porque, como parecerá óbvio, o «(…) princípio de que o juiz deve examinar toda a matéria de facto alegada pelas partes, analisando todos os pedidos formulados, está sujeito a uma restrição, e a restrição reporta-se às matérias e aos pedidos que forem juridicamente relevantes. Estando em causa factos irrelevantes, não faz qualquer sentido ponderar sequer a sua inserção na matéria de facto provada» [acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 5 de fevereiro de 2020, proc. n.º 4821/16.4T8LSB.L1.S2, disponível em www.dgsi.jstjpt/], orientação jurisprudencial que se funda na proibição da prática de actos inúteis [artigo 130º do Código de Processo Civil - cfr, por todos, o decidido pelo STJ nos seus acórdãos de 14 de Março de 2019, processo nº 8765/16.1T8LSB.L1.S2, de 28 de janeiro de 2020, processo nº 287/11.3TYVNG-G.P1.S1, de 14 de Janeiro de 2020, processo nº 154/17.7T8VRL.G1.S2, de 13 de Julho de 2017, processo nº 442/15.7T8PVZ.P1.S1, todos disponíveis em www.dgsi.jstjpt/].
Ora, no que ao desfecho da acção respeita, e com todo o devido respeito, a alteração pretendida pela recorrente afigura-se de todo em todo irrelevante, na medida em que o que linearmente decorre da carta em causa é que os representantes das duas rés comunicaram à autora a celebração do negócio de compra e venda do arrendado [literalmente, «outorgaram, no dia 07 de Fevereiro de 2025, escritura pública de compra e venda tendo por objecto a totalidade das frações autónomas do primeiro andar do prédio urbano sito na rua ..., ..., da União das Freguesias ..., concelho de Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o nº ...11/Matosinhos e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo ...74º»] - pelo que o vertido neste ponto 9-, para o que nos autos releva, reflecte o realmente sucedido, designadamente na visão da recorrente.
Pelo que, por inútil, nesta parte não há que apreciar a impugnação.
O pedido de ampliação da matéria de facto
Recorda-se o que imediatamente acima se deixou dito quanto à necessidade da existência de uma mínima relação entre a impugnação da decisão sobre a matéria de facto e a alteração do sentido jurídico do decidido.
Não será por demais recordar que o presente litígio se estrutura em redor da compra e venda celebrada entre as rés tendo por objecto uma fracção autónoma de que a autora é arrendatária.
E são essencialmente apenas 3 as questões nucleares no processo suscitadas pelas partes:
a) a comunicação à autora da intenção de outorga do negócio foi regularmente efectuada a 31 de Dezembro de 2024, no sentido de então ter sido transmitido à destinatária as informações relevantes que permitissem a opção pelo exercício ou não do direito de preferência;
b) a instauração da presente acção para lá do prazo de 6 meses que a lei fixa para o exercício do direito de preferência de que a autora é titular;
c) o exercício do direito de preferência restrito ao imóvel dado de arrendamento à autora causa prejuízo apreciável à ré “Fundação ...”.
Ora, evidentemente competindo às rés a demonstração do decurso do prazo de caducidade do direito que a autora nos autos pretende fazer valer [nº 2 do artigo 343º do Código Civil], a alegação destas toma sempre por termo inicial desse prazo a comunicação feita a 31 de Dezembro de 2024 [ou, no limite, a comunicação feita a 17 de Janeiro de 2025] - e não a outorga do contrato de compra e venda.
Logo, e com todo o devido respeito, mostra-se absolutamente irrelevante ao que nos ocupa saber se a carta referida no ponto 9- do elenco dos factos provados vinha ou não acompanhada de qualquer documento, ou se a cópia da escritura de compra e venda celebrada entre as rés, junta ao processo, foi ou não obtida a 21 de Fevereiro de 2025.
E, ainda que constitua uma evidência processual que a autora procedeu ao depósito da quantia de € 235 000,00 à ordem dos presentes autos a 04 de Agosto de 2025 [basta ver o teor do requerimento da autora junto aos autos a 06 de Agosto de 2025, referência nº 43212454], a verdade é que, mais uma vez, se trata de facto totalmente inócuo à apreciação das questões jurídicas neste momento do processo suscitadas.
Pelo, também aqui por manifesta inutilidade, não há que apreciar a impugnação.
C)
Invocando a sua qualidade de arrendatária da fração autónoma designada pelas letras AU, destinada a escritório, correspondente a uma sala com sanitário, com nº 15, sita no primeiro andar, do prédio urbano inscrito na matriz predial urbano sob o artigo ...74 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número ...11/19861105, intentou a autora a presente acção pretendendo exercer o direito de preferência na venda feita pela ré “Fundação ...” à ré “B... - Unipessoal, Ldª”.
A senhoria, pretendendo alienar o locado, por carta recebida pela autora a 31 de Dezembro de 2024, comunicou a esta [ponto 2- do elenco dos factos provados]:
i. a intenção de vender o imóvel à ré “B... - Unipessoal, Ldª”;
ii. que a venda do imóvel iria ser feita em conjunto com outros, pelo preço global de € 1 020 000,00;
iii. que a escritura de compra e venda se mostrava agendada para 07 de Fevereiro de 2025;
iv. que o preço seria integralmente pago no acto da escritura;
v. que era de € 235 000,00 o valor proporcional atribuído à fracção arrendada no preço global.
Entende a recorrente que esta comunicação não pode considerar-se regular [conclusões 9ª a 17ª do recurso], por não cumprir os requisitos legalmente fixados nos artigos 1091º do Código Civil, em concreto porque:
a) se reportou a uma alegada venda de 9 fracções autónomas, impondo ilegitimamente à recorrente a aquisição conjunta da totalidade das 9 fracções;
b) não procedeu a uma comunicação autónoma dos termos negociais relativos à fracção AU, nem apresentou proposta susceptível de aceitação autónoma pela autora;
c) a indicação do valor de € 235 000,00 não consubstancia comunicação de um verdadeiro preço contratual autónomo, antes correspondendo a uma mera imputação interna inserida num negócio global;
d) omitiu os critérios de formação do preço global e os valores atribuídos às restantes fracções autónomas;
e) não foi sequer invocada a existência de prejuízo apreciável susceptível de justificar a aquisição conjunta das 9 fracções.
Obviamente não há dúvida que o arrendatário tem direito de preferência na compra do imóvel arrendado há mais de 2 anos, sendo aplicáveis a regras enunciadas nos artigos 416º a 418º e 1410º, todos do Código Civil - é o que linearmente decorre do artigo 1091º do Código Civil.
Também evidentemente, um dos deveres a que se encontra vinculado o obrigado à preferência é o de comunicar ao titular do direito de preferência o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato - nº 1 do artigo 416º do Código Civil.
Mas qual o concreto conteúdo que deve integrar a comunicação para preferência?
De acordo com jurisprudência absolutamente pacífica dos nossos tribunais superiores, o conteúdo da comunicação deve conter todos os elementos que permitam ao preferente formar uma vontade livre e consciente quanto ao exercício do seu direito [cfr, por todos, neste sentido, o decidido pelo Supremo Tribunal de Justiça no seu acórdão de 23 de Março de 2021, processo nº 609/19.9T8FND.C1.S1, disponível em www.dgsi.jstj.pt/] - designadamente, a identificação da coisa a vender, o preço da venda, as condições de pagamento, a identidade do adquirente e a data prevista para a outorga do negócio [cfr, na doutrina, também pacificamente nesta matéria, o ensinamento dos Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, in cfr “Código Civil Anotado”, Coimbra Editora, volume III, 1987, páginas 372 e 373].
Por outras palavras, por princípio deve constituir uma verdadeira proposta negocial que permita a simples aceitação por parte do titular do direito de preferência.
Obviamente, a comunicação deve reflectir o conteúdo do concreto negócio programado, e não referir-se a realidades alternativas àquele.
Logo, se as rés acordaram na outorga de um contrato que incluía a alienação conjunta de 9 fracções autónomas por um preço global a pagar a pronto, fazendo corresponder um valor proporcional para a fracção arrendada à recorrente, como de facto vieram a celebrar, eram estes termos contratuais, e não outros, que deveriam ter sido transmitidos, como foram, à autora.
À regularidade da comunicação para preferência é irrelevante a sequência posterior dos acontecimentos, designadamente uma eventual recusa do obrigado à preferência a celebrar o contrato com o preferente ou a efectiva celebração do contrato com terceiro com violação do direito do preferente - e, por isso, salvo sempre melhor opinião, o pela recorrente afirmado nas conclusões 10º a 13º do seu recurso não possui mínimo fundamento, na medida em que confunde o conteúdo da comunicação para preferência [os termos reais do projecto de venda, seja ele qual for] com os trâmites subsequentes necessários a que o titular da preferência, no exercício desta, efectivamente obtenha para si, pagando «tanto por tanto», a coisa a que o seu direito se refere [veja-se como o nº 1 do artigo 417º do Código Civil apenas impõe a indicação do valor proporcional da coisa objecto da preferência no caso de alienação integrando um conjunto mais alargado de coisas - elemento que realmente integrou a comunicação feita].
No caso, repete-se, a 31 de Dezembro de 2024 a ré “Fundação ...” comunicou à autora exactamente os termos do negócio que em Fevereiro de 2025 veio a celebrar com a ré “B... - Unipessoal, Ldª” - a venda da fracção autónoma dada de arrendamento à autora, integrada num conjunto de 9 outras fracções, pelo preço global de € 1 020 000,00, integralmente pago no momento da celebração do negócio, desse preço global sendo atribuído à fracção arrendada à autora o valor proporcional de € 235 000,00.
A aqui autora não apelida de falso nenhum dos elementos do negócio comunicados em Dezembro de 2024 - nem poderia, na medida em que correspondem exactamente aos termos do negócio que de facto veio a ser concluído entre as rés em Fevereiro de 2025.
Aliás, veja-se como a autora se apresenta neste processo a exercer o seu direito de preferência, pretendendo fazê-lo nos exactos termos em que o negócio foi concretizado em Fevereiro de 2025 e que foram vertidos na comunicação de Dezembro de 2024, embora obviamente restringindo a sua pretensão à fracção de que é arrendatária - pagamento imediato da quantia de € 235 000,00 como contrapartida pela aquisição da dita fracção.
A posição da recorrente, aliás, surge particularmente contraditória, ao repetidamente afirmar que apenas se encontrou em posição de conhecer os elementos essenciais do negócio quanto obteve cópia da escritura pública de venda [cfr fls 18, 20, 22, 23, 24, 25, 26, 28, 29, 30, 39, 40, 41, 42, 45 e 46 das alegações de recurso, e conclusões 9ª a 13ª], essencialmente porque antes não teve acesso ao preço contratual da fracção [cfr fls 29 das alegações de recurso], mas simultaneamente apresentando-se em juízo para preferir na compra realizada, perante o adquirente que lhe foi indicado, pelo preço proporcional da fracção arrendada que lhe foi expressamente transmitido, e nas mesmas condições [pronto pagamento] referidas na comunicação de Dezembro de 2024, e afirmando mesmo que esse preço corresponde, grosso modo, ao valor de mercado a considerar [cfr fls 49 e 50 das alegações].
A autora afirma que da comunicação para preferência deveriam ainda constar os elementos a que se referem os nºs 6 e 7 do artigo 1091º do Código Civil - concretamente, os valores atribuídos aos demais imóveis vendidos em conjunto, e uma demonstração sumária da existência de prejuízo apreciável na venda isolada das fracções englobadas na venda [conclusões 14ª e 15ª do recurso].
Mas, com todo o devido respeito, sem razão.
Como decorre da simples leitura do contrato de arrendamento junto aos autos, a fracção autónoma de que a autora é arrendatária destina-se a ser utilizada como escritório - ou seja, estamos perante um arrendamento para fins não habitacionais [nº 1 do artigo 1067º do Código Civil].
Os nºs 6 e 7 foram aditados ao artigo 1091º do Código Civil pela Lei nº 64/2018, de 29 de Outubro.
Números 6 e 7 que vêm na sequência do nº 5, o qual assim literalmente dispõe: «É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416º a 418º e 1410º, sem prejuízo das especificidades, em caso de arrendamento para fins habitacionais, previstas nos números seguintes».
Ou seja, da letra da lei decorre que os nºs 6 a 9 aditados ao artigo 1091º do Código Civil apenas devem ser tidos em conta no caso de estarmos perante um direito de preferência relativo a imóvel destinado a fim habitacional.
E a análise do processo legislativo confirma que foi intenção do legislador histórico restringir aos titulares de arrendamento para habitação as normas especiais que consagrou nos nºs 6 a 9 do artigo 1091º do Código Civil.
Veja-se como o decreto da Assembleia da República nº 233/XIII [disponível emhttps://app.parlamento.pt/webutils/docs/doc.pdf?path=6148523063446f764c324679626d56304c334e706447567a4c31684a53556c4d5a5763765247396a6457316c626e52766330466a64476c32615752685a47565159584a735957316c626e52686369396c5a575935596d55354e7930775a6a4d324c5452695a444d744f575a695a6930344d4755785a5441794e57557a593259755a47396a&fich=eef9be97-0f36-4bd3-9fbf-80e1e025e3cf.doc&Inline=true], que constitui a origem remota da Lei nº 64/2018, de 29 de Outubro, nenhuma ressalva ou reserva continha quanto à aplicabilidade do novo regime também aos arrendamentos não habitacionais, solução legal que foi objecto de veto pelo Presidente da República [cfr, a propósito, a nota constante do site a Presidência da República a este propósito: «O Presidente da República devolveu à Assembleia da República, sem promulgação, nos termos da nota em anexo, já enviada ao Presidente da Assembleia da República, o Decreto nº 233/XIII, relativo ao exercício do direito de preferência pelos arrendatários (altera o Código Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 47 344, de 25 de novembro de 1966), por duas razões específicas, relativamente às quais solicita à Assembleia da República a competente clarificação: a. A falta de indicação de critérios de avaliação para o exercício do direito de preferência, que existia em versão anterior do diploma; b. O facto de, tal como se encontra redigida, a preferência poder ser invocada não apenas pelos inquilinos para defenderem o seu direito à habitação, mas também por inquilinos com atividades de outra natureza, nomeadamente empresarial» - disponível em https://marcelorebelodesousa.arquivo.presidencia.pt/atualidade/toda-a-atualidade/2018/08/presidente-da-republica-apreciou-oito-diplomas-da-assembleia-da-republica/], após o que a matéria foi devolvida ao parlamento, que aprovou o texto do decreto da Assembleia da República nº 248/XIII [disponível em https://www.parlamento.pt/ActividadeParlamentar/Paginas/DetalheIniciativa.aspx?BID=42518], cuja exposição de motivos repetidamente contém a menção à intenção que se encontra na base da alteração legislativa pretendida - a protecção do direito à habitação.
E é esta a origem próxima, no processo legislativo, da Lei nº 64/2018, de 29 de Outubro [cfr, a este propósito, e exactamente neste sentido, o acórdão do Tribunal Constitucional nº 299/2020, de 16 de Junho de 2020, processo nº 948/2018, disponível em https://www.tribunalconstitucional.pt/tc/acordaos/20200299.html. No recente acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 30 de Junho de 2026 (processo nº 23342/19.7T8LSB.L1.S1, disponível em www.dgsi.jstj.pt/), embora, é certo, com um voto de vencido, decidiu-se que o direito legal de preferência do arrendatário comercial previsto no artigo 1091º, nº 1, alínea a) do Código Civil, rege-se, quanto ao seu exercício, pelas disposições consagradas nos artigos 416º e ss do Código Civil, e não pelo estipulado nos nºs 6 a 9 do mesmo artigo 1091º].
Logo, excluindo-se do conteúdo do dever de comunicação que impendia sobre a ré “Fundação ...” os elementos consagrados nos nºs 6 e 7 do artigo 1091º do Código Civil, conclui-se que a comunicação para preferência transmitida à autora a 31 de Dezembro de 2024 cumpre os requisitos legais.
A comunicação para preferência realizada em Dezembro de 2024 mostra-se válida e eficaz.
Nesta parte improcede o recurso.
D)
Grande parte da argumentação da recorrente assenta numa suposta impossibilidade em de facto haver para si a coisa a que se refere a preferência, na medida em que a ré “Fundação ...”, apesar de ter recebido a tempestiva manifestação da vontade da recorrente em adquirir o imóvel pelo preço proporcional pelas rés atribuído, desde o início manifestou a sua recusa em intervir na venda isolada do imóvel [conclusões 10ª a 13ª e 29ª do recurso].
E daí defender a recorrente que apenas após a constatação dos concretos termos do contrato celebrado entre as rés se encontrava em condições de judicialmente fazer valer o seu direito de preferência [conclusões 3ª a 8ª, 17ª e 27ª do recurso].
Com todo o devido respeito, não lhe assiste razão.
A apreciação da posição defendida pela recorrente exige enfrentar uma simples questão: regularmente efectuada pelo obrigado à preferência legal a comunicação a que se referem os artigos 416º e 417º do Código Civil, e tendo em resposta o preferente declarado aceitar o contrato nos termos propostos, o que sucede se nenhuma das partes tomar qualquer iniciativa subsequente na matéria?
Indiscutivelmente constituindo a comunicação para preferência uma proposta com vista à celebração de um contrato [e independentemente da já histórica polémica doutrinária da sua classificação como perfeita proposta negocial ou mero convite a contratar], parece claro que, não havendo lugar a forma especial, a recepção da resposta afirmativa do preferente torna o negócio perfeito e celebrado [artigo 224º do Código Civil]; estando o contrato sujeito a forma especial, a comunicação do exercício da preferência gera para o obrigado o dever de celebrar o contrato para concretização da preferência.
Então, nesta segunda hipótese, 3 possibilidades se perfilham [breves palavras para liminarmente recusar o recurso a um processo de suprimento do consentimento como via para obter a transmissão do direito de propriedade por efeito da preferência sem que haja venda a terceiro, solução que o tribunal a quo aparentemente defende como princípio geral, declarando apoiar-se em 2 arestos do Supremo Tribunal de Justiça. Apenas sucede que as decisões do STJ mencionadas na decisão recorrida reportam-se a casos em que a venda da coisa a que a preferência se dirige foi realizada em conjunto com outras, sem indicação do preço proporcional, apenas nessa hipótese se admitindo que o preferente lançasse mão do mecanismo especial consagrado no artigo 1029º do Código de Processo Civil]:
a) o obrigado à preferência lançou mão do processo especial previsto no artigo 1028 do Código de Processo Civil - o preferente deve acionar o mecanismo previsto na 2ª parte do nº 2 desse artigo 1028º, sob pena de perder o seu direito [nº 3 do artigo 1028º do Código de Processo Civil];
b) a comunicação para preferência foi feita extra-judicialmente:
i. equiparando-se a situação à do contrato-promessa, abre-se ao preferente a faculdade de requerer em juízo a prolação de sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso [com aplicação analógica das regras consagradas no artigo 830º do Código Civil];
ii. enquadra-se a situação na hipótese legal do artigo 1410º do Código Civil, por via extensiva, não obstante esta norma literalmente apenas se referir aos casos em que ao comproprietário não foi dado conhecimento da venda ou dação em pagamento [o que, recorde-se, verdadeiramente não é a situação que nos ocupa, na medida em que a ré “Fundação ...” regularmente comunicou a intenção de venda e a autora tempestivamente respondeu declarando pretender a compra].
No caso, evidentemente, não nos movemos no âmbito do processo especial previsto no artigo 1028º do Código de Processo Civil.
A aplicação analógica do artigo 830º do Código Civil levanta notórias dificuldades, todas ligadas à tutela da confiança e paz jurídica.
Em primeiro lugar, indiscutivelmente possuindo o direito legal de preferência eficácia erga omnes [ou não fosse por grande parte da doutrina e jurisprudência considerado verdadeiro direito real de aquisição], abrir-se-ia ao preferente a possibilidade de fazer valer o seu direito anos [no limite, mesmo até 20 anos - artigo 309º do Código Civil] após a comunicação para preferência, na medida em que inexistiria prazo máximo legalmente estabelecido para a efectivação da preferência, com evidente e incompreensível preterição da posição do terceiro adquirente de boa fé, que nenhuma hipótese teria de conhecer a existência de tal possibilidade, atento o facto de a eficácia erga omnes do direito legal de preferência não ter como pressuposto a inscrição no registo predial.
O que obviamente geraria injustificável incerteza e distúrbio no normal processamento das relações jurídicas.
Mesmo o direito convencional de preferência a que seja atribuída eficácia real está expressamente sujeito ao prazo de 6 meses consagrado no artigo 1410º do Código Civil [artigo 421º do Código Civil].
Por outro lado, não se compreenderia o tratamento desigual entre o preferente a quem foi válida e eficazmente comunicada a intenção de venda sem que venha a existir negócio posteriormente celebrado, e aquele a quem nada foi dito, sendo a posteriori confrontado com a alienação a terceiro - este estaria amarrado ao prazo de caducidade de 6 meses após o conhecimento das condições contratuais para efectivar o seu direito; o primeiro beneficiaria do prazo geral de prescrição.
Tanto mais que, como dá nota o Prof. Antunes Varela, o Código Civil cortou com a regra do direito anterior que tomava o conhecimento da venda a terceiro como termo inicial para a contagem do prazo a que se encontra sujeito o direito a instaurar a acção de preferência [cfr “Código Civil Anotado”, Coimbra Editora, volume III, 1987, página 372 - pelo que, dir-se-ia obviamente, não tem qualquer razão a recorrente quando afirma que o prazo de caducidade fixado no artigo 1410º do Código Civil deve contar-se do conhecimento da alienação consumada (conclusões 3ª a 5ª do recurso)].
E muito menos se compreenderia a total disparidade entre a posição do preferente judicialmente notificado para exercer a sua preferência, que dispõe de poucos dias para tornar efectivo o seu direito sob pena de o perder, com a total indefinição que decorreria da mera aplicação das regras fixadas no artigo 830º do Código Civil [«Decorre do disposto nos artigos 416.º e 1410.º, do Código Civil e 1028.º, n.º 2, do CPC, que os prazos para comunicar e exercer o direito de preferência, são curtos, variando entre 8 dias e 6 meses, o que se compreende atento a que o obrigado à preferência não pode estar sujeito a um prazo longo que inviabilize o negócio com um terceiro, mas ao invés, o preferente tem de dispor de um prazo que lhe permita, em consciência, aquilatar dos termos do negócio e se tem condições para o fazer» - acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 29 de Janeiro de 2026, processo nº 6986/20.1T8LSB.L2.S1, disponível em https://juris.stj.pt/].
A acrescer, finalmente, temos que, no caso que nos ocupa, o nº 5 do artigo 1091º do Código Civil remete em bloco a regulação do exercício do direito de preferência para o prescrito nos artigos 416º a 418º e 1410º do Código Civil, sem distinguir entre os casos em que há comunicação válida e eficaz mas acaba por não haver venda a terceiro, ou há comunicação inválida ou ineficaz e venda a terceiro, ou não há qualquer comunicação mas venda a terceiro - o que razoavelmente permite afirmar, sem forçar a letra da lei, que em tal remissão de contemplam todas essas possibilidades.
Concluindo, à hipótese acima colocada [recorde-se, o obrigado à preferência válida e eficazmente comunica ao preferente a intenção de venda a terceiro, mas acaba por não celebrar qualquer negócio] é ainda aplicável o disposto no artigo 1410º do Código Civil, devendo o prazo para efectivação da preferência contar-se desde a data em que a comunicação para preferência foi efectuada [cfr, a este propósito, o decidido pelo Supremo Tribunal de Justiça no seu acórdão de 31 de Maio de 2023, processo nº 4354/20.4T8ALM.L1.S1, disponível em https://juris.stj.pt/ - “Remetendo o art. 1091º, 5, para o art. 1410º do CCiv., «com as necessárias adaptações», tal deve significar que pouco importa que se possa converter desde logo a comunicação-notificação e a declaração afirmativa da preferência em contrato-promessa relativo ao contrato definitivo - acima de tudo ponderável para as preferênciasconvencionaiscom eficácia obrigacional, com protecção essencialmente indemnizatória - para tutela do interesse do preferente em celebrar o contrato definitivo que aceitara (com observância da forma legal necessária). Este interesse está suficientemente protegido pelo recurso ao art. 1410º (…)”].
Portanto, mostrando-se a comunicação para preferência de coisa imóvel válida e eficazmente efectuada, e tendo o preferente tempestivamente declarado a aceitação do negócio, a efectivação do direito de preferência deve fazer-se por recurso ao mecanismo previsto no artigo 1410º do Código Civil, haja ou não venda a terceiro, no prazo de 6 meses contados do conhecimento das condições essenciais do negócio.
Até porque, afinal, é a partir desse momento que o direito pode ser exercido - artigo 329º do Código Civil.
Tendo as condições essenciais do negócio sido válida e eficazmente transmitidas à recorrente a 31 de Dezembro de 2024, a instauração da presente acção a 24 de Julho de 2025 mostra-se claramente extemporânea.
Logo, o direito da recorrente extinguiu-se por caducidade.
E)
Ocorre actuação com abuso de direito quando o titular deste excede manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim económico e social desse direito [artigo 334º do Código Civil].
A confiança inter-subjectiva constitui noção pré-jurídica a que o direito reconhece relevo fundamental, tornando-a critério de regulação - «Assim tem de ser, pois poder confiar é uma condição básica de toda a convivência pacífica e da própria possibilidade da comunicação dirigida ao entendimento, ao consenso e à cooperação (logo, da paz jurídica)» [Prof. Baptista Machado, in “Tutela da Confiança e Venire Contra Factum Proprium”, Obras Dispersas, volume I, Braga, 1991, página 352].
Assim, a tutela da legítima confiança manifesta-se na concreta regulamentação de diversos institutos do direito civil, muitas vezes como limitadora dos efeitos resultantes da aplicação estrita das normas positivas.
Revela-se, desde logo, naquele que actua segundo a boa fé normativa, por esse motivo beneficiando de protecção [fundada na confiança legítima que está na base da conduta] em detrimento daquele que confia na aplicação estrita do direito.
Que a não aplicação da uma norma para tutela da legítima expectativa representa a escolha entre duas condutas que se norteiam pela confiança [de um lado, confiança no recto e honesto actuar, em valores que enformam e são prosseguidos pelo ordenamento jurídico; de outro, a confiança na estrita aplicação do direito] constitui factor a ter sempre presente quando se analisa e decide o caso concreto.
Neste sentido, aliás, o artigo 334º do Código Civil apenas considera ilegítimo o exercício de um direito quando revele excesso manifesto dos limites impostos pela boa fé.
Isto porque aquele a quem o ordenamento jurídico reconhece um direito deve confiar que livremente o pode exercer, apenas de tal devendo ser impedido quando clamorosa, manifesta e intoleravelmente viole a ideia de Justiça ou o sentimento jurídico socialmente dominante.
Ora, a recorrente insurge-se quanto à invocação e decretamento do decurso do prazo de caducidade por terem sido as rés a tornar necessária, com a sua actuação, o recurso à acção de preferência.
Mas, dir-se-á evidentemente, o prazo fixado no artigo 1410º do Código Civil destina-se precisamente a regular, além do mais e em primeira linha, os casos em que ocorre violação do direito de preferência por força da transmissão da coisa a terceiro.
A recorrente apenas tem a si para censurar - bastar-lhe-ia ter instaurado a acção 30 dias antes e já nenhuma destas questões se suscitaria.
Manifestamente improcede o recurso neste segmento.
O que prejudica a apreciação da questão acima enunciada em F).
O recurso não merece provimento.
*
Sumário - nº 7 do artigo 663º do Código de Processo Civil:
..................................................................................
..................................................................................
..................................................................................
**
*
*
III - Dispositivo:
Pelo exposto, acordam os Juízes que integram a 3ª secção deste Tribunal da Relação do Porto em:
I- julgar parcialmente procedente a impugnação da decisão sobre a matéria de facto apresentada pelos autores, nos seguintes termos:
a. o ponto 1- da matéria de facto provada deve ser alterado por forma a constar do seguinte modo: «Por documento outorgado em 15.10.2003, entre autora e a 1.ª ré, denominado por Contrato de Arrendamento, a 1.ª ré deu de arrendamento à autora a fração autónoma designada pelas letras AU, destinada a escritório, correspondente a uma sala com sanitário, com nº 15, sita no primeiro andar, do prédio urbano inscrito na matriz predial urbano sob o artigo ...74 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número ...11/19861105»;
b. o segmento inicial do ponto 6- da matéria de facto provada deve ser alterado por forma a constar do seguinte modo: «A 1.ª ré, em 14.01.2025, remeteu à autora, por via postal registada com aviso de receção, uma missiva com o teor seguinte (…)»;
II- No mais, negar provimento ao recurso, confirmando a decisão recorrida.
Custas a cargo da recorrente - artigo 527º do Código de Processo Civil.
Notifique.
Após trânsito em julgado, cumpra-se o disposto na alínea c) do nº 1 do artigo 3º do Código de Registo Predial.
Porto, 24/9/2026.
António Carneiro da Silva
Isabel Silva
Fátima Silva