| 2442/25.0YLPRT.P1 |  |
OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO DO CONTRATO
EFICÁCIA DA COMUNICAÇÃO
DOMICÍLIO CONVENCIONADO
II - Já o nº 2, atendendo à importância social e económica de determinadas matérias, estabelece exceções a essa regra geral, consistindo uma delas nas comunicações por carta que possam servir de base ao procedimento especial de despejo, ressalvando-se os casos de domicílio convencionado.
III - O domicílio convencionado consiste numa cláusula contratual mediante a qual os outorgantes num contrato estipulam o lugar/morada onde devem ser contatados para qualquer questão relativa ao contrato.
IV - Ele tem de ficar expressamente clausulado, por escrito, no contrato, não valendo como tal a simples indicação da morada dos outorgantes na parte destinada à respetiva identificação.
V - Inexistindo domicílio convencionado, e tendo a primeira carta sido assinada por pessoa diversa do destinatário, a oposição à renovação só é eficaz se o senhorio remeter nova carta registada com aviso de receção decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira: art.º 10º nº 3 do NRAU.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO
I - Resenha do processado
1. AA apresentou no Balcão do Arrendatário e do Senhorio um procedimento especial de despejo (PED) contra A..., Unipessoal, Lda, pretendendo obter a entrega do prédio que lhe havia arrendado, com fundamento na cessação do arrendamento por oposição à renovação.
A Ré deduziu oposição, invocando que a carta de denúncia foi enviada para morada diferente da sua, constante do contrato, pelo que dela nunca chegou a tomar conhecimento.
Enviados à distribuição, os autos prosseguiram os seus termos no Tribunal, tendo sido proferida sentença, que decidiu:
· Julgar improcedente a Oposição deduzida pela requerida, condenando-se esta a proceder à entrega do locado à requerente no prazo de 30 dias - cfr. art.º 15º-I, nº 11 do NRAU;
· Julgar improcedente o incidente de litigância de má fé suscitado pela requerida.
2. Inconformada com tal decisão, dela apelou a Ré, formulando as seguintes conclusões:
1. A sentença recorrida considerou válida, como fundamento do procedimento especial de despejo, a comunicação de oposição à renovação efetuada por carta de 06.09.2023, embora tenha dado como provado que o respetivo aviso de receção foi assinado por pessoa diversa do destinatário.
2. Tratando-se de comunicação destinada a integrar o título previsto no artigo 15.º, n.º 2, alínea c), do NRAU, é aplicável o regime especial do artigo 10.º, n.ºs 2, alínea b), e 3, desse diploma, e não apenas a regra supletiva do artigo 9.º, n.º 2, relativa à morada do locado.
3. Nessas situações, a assinatura do aviso de receção por terceiro impunha ao senhorio o envio de nova carta registada com aviso de receção, entre o 30.º e o 60.º dia subsequentes ao envio da primeira, formalidade que a Recorrida não observou.
4. Não tendo sido cumprido esse ónus legal específico, a comunicação invocada pela Recorrida não podia produzir efeitos como comunicação eficaz bastante para integrar título idóneo ao procedimento especial de despejo, determinando a ineficácia da oposição à renovação.
5. A sentença recorrida incorreu, por isso, em erro de direito ao resolver a questão apenas com base na remessa da carta para o locado e na alegada ausência de convenção de domicílio, sem aplicar o regime especial imperativo do artigo 10.º, n.ºs 2 e 3, do NRAU.
6. Acresce que o contrato de arrendamento identifica expressamente a Recorrente com a sua sede social completa e prevê comunicações por carta registada com aviso de receção, configuração que, à luz da jurisprudência sobre domicílio convencionado, impunha ponderar a prevalência dessa morada contratual da arrendatária - enquanto pessoa coletiva - sobre o regime supletivo da morada do locado.
7. A identificação contratual da sede da Recorrente e o email de 22.04.2025, em que a Recorrida junta a carta de 2023 e o respetivo AR e anuncia o envio de “nova carta registada com aviso de receção”, constituem elementos interpretativos e probatórios que reforçam a insuficiência da primeira, sem que a sentença os tenha valorizado devidamente.
8. Resultando ainda dos documentos juntos com a oposição que a exploração do estabelecimento corria por conta e risco de entidades terceiras e tendo a Recorrente oferecido prova testemunhal precisamente sobre a falta de poderes representativos do signatário do aviso de receção, se a Relação entender que a prova documental não basta, desde já, para qualificar essa “pessoa diversa” como terceiro sem poderes, deverá anular a sentença e determinar a baixa dos autos para realização de audiência de julgamento e ampliação da matéria de facto relevante.
9. Deve, em consequência, ser revogada a sentença recorrida e julgada procedente a oposição, com improcedência do procedimento especial de despejo e absolvição da Recorrente do pedido;
10. Subsidiariamente, caso a Relação entenda necessária maior densificação factual, deve ser anulada a sentença e ordenada a baixa dos autos ao tribunal recorrido para produção da prova oferecida.
VII. Pedido
Nestes termos, e nos mais de Direito aplicáveis, deve o presente recurso ser julgado procedente e, em consequência:
a) Ser revogada a sentença recorrida e julgada ineficaz, para efeitos de procedimento especial de despejo, a comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento efetuada pela Recorrida por carta de 06.09.2023, por incumprimento do disposto no artigo 10.º, n.ºs 2, alínea b), e 3, do NRAU, com a consequente improcedência da ação especial de despejo e absolvição da Recorrente do pedido.
b) Subsidiariamente, ser reconhecido o erro de julgamento quanto à relevância da sede da Recorrente enquanto elemento contratual para as comunicações e quanto ao valor probatório do email de 22.04.2025, com as legais consequências.
c) Ainda subsidiariamente, caso se entenda necessária maior densificação factual sobre a qualidade em que o signatário do aviso de receção interveio, ser anulada a sentença recorrida e ordenada a baixa dos autos ao tribunal a quo para realização de audiência de julgamento e produção da prova testemunhal oferecida.
3. Não houve contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II - FUNDAMENTAÇÃO
4. OS FACTOS
Foram os seguintes os factos considerados provados na douta sentença:
1. A requerente é proprietária da fracção autónoma designada pela letra “B”, destinada a comércio, composta de loja, arrecadação e WC, correspondente ao rés-do-chão direito, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito no Largo ..., Águeda, inscrito na matriz predial urbana da U.F. ... e ... sob o artigo ...07..., e descrito na CRP de Águeda sob o nº ...57....
2. Entre a requerente e a requerida, foi outorgado, em 1/12/2015, “Contrato de Arrendamento para Fim Não Habitacional com Período Limitado (5 Anos)” - cfr. doc. 1 junto pela requerente, que aqui se dá por reproduzido.
3. Nos termos da Cláusula Terceira do referido contrato, “Este arrendamento é feito pelo prazo de 5 (cinco) anos, com início em 01 (um) de dezembro de 2015 (dois mil e quinze) e termo em 31 (trinta e um) de novembro de 2020 (dois mil e vinte), sendo as suas prorrogações de 05 (cinco) anos, salvo regime especial, no caso de não ser denunciado no seu termo ou prazo de renovação”.
4. Nos termos da Cláusula Décima Segunda do contrato, “Em virtude da natureza temporária deste contrato de arrendamento e a faculdade que a senhoria tem de o denunciar, em qualquer das suas prorrogações, com a antecedência mínima de 01 (um) ano, esta notificará, por carta registada com aviso de receção a arrendatária para o efeito, (…)”.
5. A requerente enviou à requerida carta registada com aviso de recepção, datada de 6/9/2023, endereçada para Largo ..., ..., Águeda, comunicando-lhe “Na qualidade de proprietária e senhoria da loja sita no Largo ... em Águeda, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...07 fração B da União de Freguesias ... e, descrito na Conservatória do Registo Predial de Aveiro sob o nº ...57, celebrei com V. Exas. o contrato de arrendamento com prazo certo, tendo por objeto o espaço comercial, tendo o mesmo início em 01/12/2015.
Considerando o disposto na cláusula terceira do contrato de arrendamento não habitacional, bem como o disposto no artigo 1097º do Código Civil, venho por este meio comunicar a V. Exas., a oposição à renovação do indicado contrato, pelo que, terminará o mesmo em 31/11/2025, devendo nessa data ser o local arrendado entregue livre de pessoas e bens” - cfr. doc. 4 junto pela requerente, que aqui se dá por reproduzido.
6. A referida carta foi recebida, e o aviso de recepção assinado, em 8/9/2023, por pessoa diversa do destinatário - cfr. AR junto com o doc. 4.
7. O locado corresponde ao ....
8. A citação da requerida no âmbito do presente PED foi efectuada por via postal com prova de depósito, para a morada do locado, indicada em 7).
5. Apreciando o mérito do recurso
O objeto do recurso é delimitado pelas questões suscitadas nas conclusões dos recorrentes, e apenas destas, sem prejuízo de a lei impor ou permitir o conhecimento oficioso de outras: art.º 615º nº 1 al. d) e e), ex vi do art.º 666º, 635º nº 4 e 639º nº 1 e 2, todos do Código de Processo Civil (CPC).
No caso, trata-se de apurar da validade ou ineficácia da carta enviada a comunicar a oposição à renovação do arrendamento.
Decidindo:
§ 1º - Na sentença decidiu-se o litígio por apelo às regras dos artigos 1097º, 1108º e 1110º do Código Civil (CC), bem como no art.º 9º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).
Entende a Recorrente que existiu errónea interpretação das regras de direito aplicáveis pois que, “tratando-se de comunicação destinada a integrar o título previsto no artigo 15.º, n.º 2, alínea c), do NRAU, é aplicável o regime especial do artigo 10.º, n.ºs 2, alínea b), e 3, desse diploma, e não apenas a regra supletiva do artigo 9.º, n.º 2, relativa à morada do locado”.
A matéria de facto não foi posta em causa, pelo que estamos perante um contrato de arrendamento para fim não habitacional, com período limitado de 5 anos, sendo a arrendatária uma pessoa coletiva.
Como decorre do art.º 15º nº 2 do NRAU, o procedimento especial de despejo discrimina os diversos títulos que lhe podem dar origem, consoante a causa que se invoca para a cessação do arrendamento.
Assim, em caso de cessação por oposição à renovação, como foi aqui o caso, terá de juntar-se o contrato de arrendamento acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no nº 1 do artigo 1097º ou no nº 1 do artigo 1098º do CC.
No caso, é o art.º 1097º CC que importa, pois é o que respeita à oposição à renovação deduzida pelo senhorio. No entanto, esse preceito apenas regula sobre os prazos de antecedência a ter em conta para a comunicação da oposição à renovação.
A discordância objeto do recurso não se cifra na antecedência da comunicação, mas na morada para onde foi enviada.
Sobre as formalidades a atender na comunicação estatui o art.º 9º do NRAU:
1 - Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes relativas a cessação do contrato de arrendamento, atualização da renda e obras são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção.
2 - As cartas dirigidas ao arrendatário, na falta de indicação por escrito deste em contrário, devem ser remetidas para o local arrendado. (…)
5 - Qualquer comunicação deve conter o endereço completo da parte que a subscreve, devendo as partes comunicar mutuamente a alteração daquele.
6 - O escrito assinado pelo declarante pode, ainda, ser entregue em mão, devendo o destinatário apor em cópia a sua assinatura, com nota de receção.
O art.º 10º do NRAU regula sobre as vicissitudes das comunicações nos seguintes termos:
1 - A comunicação prevista no n.º 1 do artigo anterior considera-se realizada ainda que: (…)
b) O aviso de receção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário.
2 - O disposto no número anterior não se aplica às cartas que: (…)
b) Integrem título para pagamento de rendas, encargos ou despesas ou que possam servir de base ao procedimento especial de despejo, nos termos dos artigos 14.º-A e 15.º, respetivamente, salvo nos casos de domicílio convencionado nos termos da alínea c) do n.º 7 do artigo anterior.
3 - Nas situações previstas no número anterior, o remetente deve enviar nova carta registada com aviso de receção, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta.
4 - Se a nova carta voltar a ser devolvida, nos termos da alínea a) do n.º 1 e da alínea c) do n.º 2, considera-se a comunicação recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio.
Temos, assim, que o nº 1 do art.º 10º do NRAU estabelece a regra geral sobre a eficácia da comunicação: ela considera-se realizada ainda que o destinatário se tenha recusado a receber a carta ou que o aviso de receção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário.
Já o nº 2, atendendo à importância social e económica de determinadas matérias, estabelece exceções a essa regra geral, consistindo uma delas nas comunicações por carta que possam servir de base ao procedimento especial de despejo, ressalvando-se os casos de domicílio convencionado.
§ 2º - O domicílio convencionado consiste numa cláusula contratual mediante a qual os outorgantes num contrato estipulam o lugar/morada onde devem ser contatados para qualquer questão relativa ao contrato.
Como bem se refere na sentença, a simples indicação da morada dos outorgantes na parte destinada à respetiva identificação, não equivale a domicílio convencionado.
Atentas as consequências de que se reveste ao nível da validade e eficácia das comunicações/notificações [[1]], o domicílio convencionado tem de ficar expressamente clausulado, por escrito [[2]], no contrato.
Verificado o contrato aqui em causa, e como resulta da factualidade provada, no caso não foi acordado entre as partes o domicílio convencionado.
Mais resulta da factualidade provada que o locado se situa no Largo ..., Águeda, sendo que a carta de oposição à renovação foi enviada para Largo ..., Águeda.
Essa carta foi recebida, e o aviso de receção assinado, mas foi-o por pessoa diversa da Ré.
Temos assim por verificadas as formalidades gerais previstas no nº 2 do art.º 9º e no nº 1 do art.º 10º do NRAU.
Porém, há que atender à exceção decorrente de a comunicação de oposição à renovação constituir um título de base ao procedimento especial de despejo [art.º 15º nº 2 al. c) NRAU], caso em que, sendo o aviso de receção assinado por pessoa diferente do destinatário, o senhorio tem de enviar nova carta registada com aviso de receção, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta: nº 3 do art.º 10º do NRAU.
Ora, dos factos provados não resulta o envio desta 2ª comunicação.
§ 3º - Nessa medida, a comunicação de oposição à renovação, apesar de válida quanto ao prazo, não pode ser considerada eficaz.
Na verdade, há que distinguir entre a validade e a eficácia das declarações, sendo que esta última se reporta aos efeitos que a declaração tende a produzir.
Usando os ensinamentos de Manuel de Andrade, «A ineficácia é um conceito mais vasto: abrange todas as hipóteses em que, por qualquer motivo, interno ou externo, o negócio jurídico não deva produzir os efeitos a que se dirigia. A nulidade é apenas a ineficácia que procede da falta ou irregularidade de qualquer dos elementos internos ou essenciais do negócio: falta de capacidade, falta ou defeito da declaração de vontade, impossibilidade física ou legal do objeto (incluindo a ilicitude). A nulidade procede, em suma, de um vício de formação do negócio jurídico.» [[3]]
Carlos Ferreira de Almeida explicita que, «Sendo performativo, como é o negócio jurídico, a sua essência - efeitos conformes ao significado - é afetada se tal conformidade não se verificar. A desconformidade resulta de algum elemento perturbador, intrínseco ou extrínseco, impeditivo da aplicação das regras constitutivas da eficácia. A ineficácia jurídica é o equivalente do insucesso (infelicity, unhappiness) na filosofia analítica.
Ineficácia não equivale necessariamente à falta total de efeitos. No seu sentido mais amplo, a ineficácia de um ato jurídico verifica-se sempre que os efeitos próprios do ato não se verifiquem no todo ou em parte, que não se verifiquem logo ou que já não se verifiquem. A ineficácia é compatível com a produção de outros efeitos derivados do próprio ato ou até com efeitos derivados da ineficácia do ato.» [[4]]
No caso, temos uma oposição à renovação, a qual constitui um direito potestativo que depende apenas da vontade de quem emite a declaração, sem precisar de invocar qualquer justificação e só opera para futuro.
Daqui resulta que a oposição à renovação, apesar de válida (por cumprir os requisitos do prazo de antecedência mínima), não pode ser considerada eficaz, em virtude de não ter sido enviada uma segunda carta como impõe o art.º 10º nº 2 al. b) e nº 3 do NRAU. [5]
Face à consideração da ineficácia da oposição à renovação, a Ré tem de ser absolvida dos pedidos efetuados, dado que não se operou ainda a caducidade do contrato, não se podendo decretar o despejo da Ré, nem sendo devida qualquer indemnização.
§ 4º - Face ao que acaba de se decidir, fica prejudicado o conhecimento das demais questões suscitadas neste recurso, designadamente a título subsidiário: art.º 608º nº 2, ex vi do art.º 663º nº 2, ambos do CPC.
6. Sumariando (art.º 663º nº 7 do CPC)
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III. DECISÃO
7. Pelo que fica exposto, acordam os Juízes Desembargadores que compõem este coletivo em julgar procedente a apelação e revogar a sentença recorrida, considerando-se ineficaz a comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento, absolvendo-se a Ré do pedido.
Tendo sucumbido no recurso, ficam a cargo da Autora as respetivas custas: art.º 527º nº 1 e 2 do CPC.
Porto, 18 de junho de 2026
Relatora: Isabel Silva
1º Adjunto: Manuela Machado
2º Adjunto: João Venade
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[[1]] Veja-se, a título de exemplo, as consequências previstas no nº 2 do art.º 229º do CPC ou o art.º 2º do Decreto-Lei nº 269/98, de 01 de setembro.
[[2]] Neste sentido, vejam-se os acórdãos de Acórdão da Relação de Guimarães de 19/09/2024, processo nº Acórdão nº 3077/24.0T8VNF.G1 e de 12/06/2024, processo nº 133/24.8T8VNF.G1, e da Relação de Lisboa de 06/07/2021, processo nº 5185/16.1T8OER-A.L1-7, disponíveis em www.dgsi.pt/, sítio a atender nos demais arestos que vierem a ser citados sem outra menção de origem.
[[3]] In “Teoria Geral da Relação Jurídica”, vol. II, Coimbra, 1983, pág. 411.
[[4]] In “Invalidade, inexistência e ineficácia”, Revista Universidade Católica (Católica Law Review), vol. I, nº 2, maio 2017, e também disponível em file:///C:/Users/isabe/Downloads/1980-article-4249-1-10-20191020.pdf[[5]] Neste sentido, acórdão desta Relação do Porto de 21/04/2022, processo nº 7871/19.5T8VNG.P1.