| 1098/23.9T8STS.P1 |  |
FACTOS ESSENCIAIS
AMPLIAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO
II - Se na sentença proferida, o tribunal não atende aos factos essenciais à decisão da causa que foram alegados pelas partes, torna-se imprescindível anular a sentença da 1ª Instância, para esta poder passar a contemplar na decisão de facto essa factualidade essencial que foi omitida.
Tribunal de origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto -Juízo Local Cível de Santo Tirso - Juiz 1
Juíza Desembargadora Relatora:
Alexandra Pelayo
Juízes Desembargadores Adjuntos:
Rui Moreira
Rodrigues Pires
SUMÁRIO:
………………………………
………………………………
………………………………
Acordam os Juízes que compõem este Tribunal da Relação do Porto:
I-RELATÓRIO:
AA, e BB, casados pelo regime da comunhão de adquiridos, ambos residentes na Rua ..., n.º ..., R/C de ..., ..., ..., Santo Tirso, intentaram ação declarativa sob a forma comum contra CC e DD, casados pelo regime da comunhão de adquiridos, ambos residentes na Rua ... n.º ..., 1.º Frt., Freguesia ..., ..., Valongo, e contra A..., LDA, sob o número de identificação fiscal ..., e domiciliada na Avenida ..., ..., ..., ... Maia, peticionando a condenação solidária dos réus: a) no pagamento integral das despesas respeitantes à reparação definitiva do defeito verificado no imóvel em montante orçamentado de € 8.275,00 (oito mil duzentos e setenta e cinco euros); condenados à reparação do interior do imóvel em montante orçamentado em € 2.604,00 (dois mil seiscentos e quatro euros), c) condenados no pagamento das despesas já efetuadas pelos autores para identificação do problema em montante concretamente apurado de € 369,00 (trezentos e sessenta e nove euros) e d) condenados no pagamento integral de indemnização pelo não uso completo da habitação em montante total de € 1 600,00 (mil e seiscentos euros).
Alegaram, para tanto, que os primeiros réus lhes venderam um imóvel, através de negócio intermediado pela ré, através dum seu colaborador e que o imóvel tinha vários problemas, de entre os quais infiltrações; que aquele colaborador havia acompanhado as obras de reparação realizadas pelos réus, assumindo que os problemas tinham sido ultrapassados; que, após aquisição formal, confirmaram que as infiltrações se mantinham, com danos relevantes; que, por causa desses defeitos, tiveram que realizar uma avaliação pericial, que confirmou a sua existência e requerer um orçamento, que fixou o valor da reparação em 10 879,00, tendo ficado privados do seu uso por 8 meses, pretendendo ser indemnizados num valor mensal que estimam de € 200,00.
Devidamente citados, os réus CC e DD, pugnaram pela improcedência da ação, alegando que a casa foi vendida como se encontrava, ainda que tivessem feito obras; que os autores sempre tiveram conhecimento do seu real estado; que as infiltrações invocadas tiveram origem no pátio superior, do prédio do vizinho de cima, pelo que não é sua a responsabilidade.
Devidamente citada a ré, “A..., Lda" pugnou pela improcedência da ação, invocando que a sua participação, através do seu colaborador, se remeteu a um negócio de mediação imobiliária, desconhecendo os problemas invocados, bem como desconhecendo as obrigações que os autores alegam ter sido assumidas.
Requereu a Intervenção principal provocada da sua seguradora.
Foi chamada a “B..., Companhia de Seguros, S.A., por via de intervenção principal provocada.
Citada, veio contestar, pugnando pela improcedência dos pedidos formulados contra a Ré A... e B....
Foi proferido despacho saneador, seguido da audiência de julgamento.
No final, veio a ser proferida sentença, com o seguinte dispositivo:
“Em face do exposto, julga-se a presente ação totalmente improcedente e, em consequência, decide-se:
A. Absolver os réus de tudo o peticionado.
B. Condenar os autores no pagamento das custas processuais.”
Inconformado, os Autores AA e BB, vieram interpor o presente recurso, tendo apresentado as seguintes conclusões:
“1. Com efeito, o processo judicial ora recorrido, enferma de uma violação dos direitos fundamentais, constitucionalmente consagrados. Isto porque,
2. A Desde logo, a violação do Direito da Integridade Pessoal, prevista no artigo 25º Constituição da República Portuguesa, v.g. “A integridade moral e física das pessoas é inviolável.”
3. É exato que esses danos têm a sua fonte na violação ilícita de bens e direitos de personalidade – v.g. a integridade física ou moral – geradora, portanto, de responsabilidade extracontratual. Porém, como essa infração ocorre no desenvolvimento de deveres de prestar emergentes de um contrato, bem pode entender-se que passam a assumir natureza contratual ou, pelo menos, são absorvidos para o perímetro da responsabilidade contratual. A responsabilidade funda-se, então, na violação de deveres laterais de proteção e cuidado para com a pessoa da outra parte.
4. Estando em causa a lesão de direitos ou bens de personalidade do credor, é indiscutível a ressarcibilidade do dano patrimonial e não patrimonial correspondente, por se tratar da violação de direitos absolutos (artº 70 nºs 1 e 2 do Código Civil).
5. O facto dessa violação se verificar no cumprimento de um contrato, não deve constituir obstáculo à reparação daquele dano nem deve remeter necessariamente o credor para a tutela extracontratual. Isto porque,
6. Para que o devedor que presta uma coisa com defeito que cause danos em bens de personalidade do credor para aquele se deva considerar constituído num dever de reparação é necessário, quer no plano contratual quer no domínio extracontratual, a prova da sua culpa. Com extensão à responsabilidade delitual, da presunção de culpa específica da responsabilidade contratual (artº 799 nº 1 do Código Civil).
7. No caso em tela, a presença da unidade do objeto da prova da negligência do devedor lesante no concurso de responsabilidades subjetivas, justificada pela referência dessa negligência à inobservância do dever de diligência exigido para o cumprimento da prestação.
8. Assim, como o incumprimento representa uma ilicitude aferida em função da não efetivação - ou da efetivação defeituosa - da prestação devida, essa própria ilicitude resulta da infração daquele dever de diligência.
9. Assim, mesmo sem recorrer à presunção de culpa, a negligência do devedor fica estabelecida se o credor provar o incumprimento contratual, pelo que aquela presunção se limita a confirmar no âmbito da negligência, as conclusões definidas pela análise da ilicitude.
10. Assim sendo suficiente, na responsabilidade ex delicto, para a demonstração da negligência uma prova prima facie, que assenta numa conexão causal, extraída da normalidade dos acontecimentos naturais, entre a violação ilícita e a inobservância de um dever de diligência, ou, em concreto, do dever de cuidado que, se tivesse sido observado, teria evitado, segundo a probabilidade daqueles acontecimentos, uma infração ilícita - a prova dessa ilicitude vale como prova prima facie da negligência, o que onera o lesante com a contraprova, por exemplo, da atipicidade causal entre a violação do dever de negligência e o resultado ilícito.
11. Nesta senda a negligência e, portanto, a censurabilidade do devedor pode ser deduzida da própria violação do dever contratual e, portanto, a própria ilicitude da conduta do devedor indicia a sua culpa.
12. Nestas condições, o cumprimento do ónus da prova relativamente a essa violação é suficiente para que o tribunal conclua, através de uma praesumptio hominis, extraída da tipicidade causal entre os acontecimentos naturais e o resultado típico, pelo carácter negligente da conduta do devedor
13. Esta constatação mostra a fundamental proximidade da prova da negligência que é pressuposto da responsabilidade ex delicto que corra a par com a responsabilidade obrigacional, o que permite superar quaisquer objeções contra a presunção de culpa do devedor específica da responsabilidade contratual, como pressuposto de uma responsabilidade delitual com ela concorrente.
14. O direito de indemnização reconhecido ao comprador de coisa defeituosa assenta também necessariamente na culpa do vendedor (artº 908, ex-vi artº 913 do Código Civil).
15. Ao contrário do que sucede na venda de coisas oneradas, na venda de coisas defeituosas, só foi estabelecida uma responsabilidade subjetiva (artº 915 do Código Civil).
16. Esta obrigação de indemnização não é independente das demais pretensões do devedor, estando, pelo contrário, sujeita aos mesmos pressupostos e é complementar dessas pretensões.
17. Na espécie do recurso, de harmonia com a decisão da matéria de facto – que neste particular não é objeto de impugnação – o vínculo jurídico que liga os recorrentes e os recorridos resume-se a um contrato de compra e venda: nestas condições são aplicáveis, maxime, ao aspeto capital da responsabilidade dos recorridos pelos defeitos da coisa prestada, as regras dispostas na lei para o contrato de compra e venda.
18. Contudo, esse procedimento, na medida em que assenta num esquema lógico, permite estabelecer uma regra de valoração da prova que se analisa nas proposições seguintes: a valoração da prova é uma operação mental que resolve num silogismo em que a premissa maior é a fonte ou o meio de prova, o depoimento, o documento, entre outros, a premissa menor é uma máxima de experiência e a conclusão é a afirmação da existência ou a inexistência do facto que se pretendia provar; as regras de experiência são juízos hipotéticos, de conteúdo geral, desligados dos factos concretos objeto do processo, procedentes da experiência mas independentes dos casos particulares de cuja observação foram deduzidos e que, para além desses casos, pretendem ter validade para casos novos.
19. No julgamento da matéria de facto não se visa o conhecimento ou apreensão absoluta de um acontecimento, tanto mais que intervêm, irremediavelmente, inúmeras fontes possíveis de erro, quer porque se trata de conhecimento de factos situados no passado – e, não raro, num passado distante - quer porque assenta, as mais das vezes, em meios de prova que, pela sua natureza, se revelam particularmente falíveis.
20. Está nestas condições, notoriamente, a prova testemunhal.
21. A prova de um facto não visa, pois, obter a certeza absoluta, irremovível, da verificação desse facto.
22. A prova tem, por isso mesmo, atenta a inelutável precariedade dos meios de conhecimento da realidade de contentar-se com certo grau de probabilidade do facto: a probabilidade bastante, em face das circunstâncias concretas, para convencer o decisor, conhecer das realidades do mundo e das regras de experiência que nele se colhem, da verificação da realidade do facto.
23. Ou seja, a reponderação da decisão relativa à matéria de facto da 1ª instância.
24. Algumas das provas que permitem o julgamento da matéria de facto controvertida e a generalidade daquelas que são produzidas na audiência final estão sujeitas à livre apreciação do tribunal, no sentido já apontado.
25. É o caso da prova da prova pericial (artº 389 do Código Civil).
26. A prova pericial destina-se, como qualquer outra prova, a demonstrar a realidade dos enunciados de facto produzidos pelas partes (artº 341 do Código Civil).
27. Aquilo que a singulariza é o seu peculiar objeto: a perceção ou averiguação de factos que reclamem conhecimentos especiais que o julgador comprovadamente não domina (artº 388 do Código Civil)
28. No tocante ao valor da perícia, quer se trate da primeira perícia quer da segunda, quer da terceira (ordenada pelo tribunal a quo) vale, por inteiro, de harmonia com a máxima segundo a qual o juiz é o perito dos peritos o princípio da livre a apreciação da prova, e, portanto, o princípio da liberdade de apreciação do juiz (artº 389 do Código Civil)
29. Deste princípio decorre, naturalmente, a impossibilidade de considerar os pareceres dos peritos como contendo verdadeiras decisões, às quais o juiz não possa, irremediavelmente, subtrair-se.
30. Uma tal conclusão só se explicaria por um deslumbramento face à prova científica de todo inaceitável e incompatível com os dados, que relativamente à pericial, a lei coloca à disposição do intérprete e do aplicador.
31. Agora, convém não esquecer o peculiar objeto a prova pericial: a perceção ou averiguação de factos que reclamem conhecimentos especiais que o julgador comprovadamente não domina (artº 388 do Código Civil).
32. Deste modo, à prova pericial há-de reconhecer-se um significado probatório diferente do de outros meios de prova, maxime da prova testemunhal.
33. Por mais que se afirme a máxima de que o magistrado é o perito dos peritos, a hegemonia da função jurisdicional em confronto com a função técnica e se queira defender o princípio da livre apreciação, não é raro que o laudo pericial desempenhe papel absorvente na decisão da causa.
34. Nem outro é o caso do recurso.
35. Realmente, como linearmente decorre da motivação adiantada pelo Sr. Juiz de Direito para justificar o seu julgamento, uma das provas que exerceu uma influência considerável no seu espírito - cuja produção, foi, aliás, ordenada oficiosamente - foi, decerto, a prova pericial, produzida por recurso a perito único.
36. E foi essa prova que, declaradamente, teve por decisiva no tocante às origens das deficiências que a casa padece.
37. Portanto, a prova de que, declaradamente, o tribunal da audiência se socorreu para estabelecer a realidade daquele facto desmente a exatidão da resposta.
38. Neste ponto, os recorrentes têm, realmente, razão.
39. Houve erro de julgamento, que deve corrigir-se dando aquele ponto o mesmo conteúdo da resposta do perito, que os defeitos verificados aquando da vistoria têm origem em defeitos pré-existentes.
40. Os orçamentos oferecidos pelos autores, elaborados pelo seguro e pela empresa contratada para o efeito, mostram-se convergentes com o laudo pericial.
41. Nestas condições, há, realmente, boas razões para concluir, no tocante a este ponto de facto, pelo erro in iudicando que aos recorrentes assacam à decisão correspondente da 1ª instância.
42. Importa, pois, corrigir esse erro dando como provada a pré-existência dos defeitos do imóvel, todos de conhecimento dos vendedores.
43. Alegam os recorrentes que o depoimento de que o tribunal se serviu para julgar provado o facto do desconhecimento dos defeitos por parte dos vendedores é demasiado vago.
44. Para assentar na veracidade daquele enunciado de facto, o decisor da 1ª instância teve por convincente a prova testemunhal representada pelo depoimento dos vendedores.
45. O último ponto da decisão da matéria de facto de cujo julgamento merece também o descontentamento dos recorrentes é o que prende com a aceitação e reconhecimento, por si, dos defeitos da coisa que prestou.
46. No seu ver, este ponto de facto foi também erroneamente julgado, dado que nunca aceitou ou reconheceu tais defeitos. Ergo, aquele quesito, deve ser julgado não provado.
47. Quanto a este segmento da impugnação, o primeiro ponto que fere a atenção é o facto não serem patentes, em face da alegação dos recorrentes, as provas que, no seu ver, foram mal valoradas e que inculcam, para aquele ponto de facto, decisão de sentido contrário àquela que para eles foi encontrada pelo tribunal da audiência.
48. Seja como for, a realidade do facto reconhecimento dos defeitos é irrecusavelmente imposto por outros de facto cuja exatidão do julgamento os recorrentes não controvertem, nomeadamente a prova pericial.
49. Decorre da matéria de facto apurada na 1ª instância – que não é objeto de controversão no recurso – que os recorrentes denunciaram os defeitos do imóvel e, na sequência dessa comunicação, a ré diligenciou pela sua reparação, comunicando-os aos intervenientes, que procedeu à reparação de alguns desses defeitos.
50. Este comportamento da recorrente é significante, inequívoco, de que reconheceu, ao menos tacitamente, a existência dos defeitos denunciados.
51. É axiomático que entre os recorrentes e os recorridos foi concluído um típico contrato de compra e venda e que a primeira, cumpriu, de forma que se presume culposa, a prestação de coisa que para ela emergiu daquele contrato, dado que entregou aos recorrentes uma casa com múltiplos e graves defeitos (artº 799 nºs 1 e 2 do Código Civil).
52. Por força desse cumprimento defeituoso, os recorrentes ficaram, desde logo vinculados, ao dever de proceder à eliminação daqueles defeitos.
53. Os recorridos ainda promoveram a reparação desses defeitos, mas essa tentativa não obteve êxito.
54. Face à permanência dos defeitos, os recorrentes reiteraram a sua denúncia, mas obtiveram por resposta uma evasão de responsabilidade dos vendedores.
55. Neste contexto, a conclusão – tirada na sentença apelada e que os recorrentes não discutem no recurso - de que aquela conduta dos recorridos se resolve numa recusa de cumprimento da obrigação de reparação e, consequentemente, que incumpriram definitivamente essa mesma obrigação, é de toda a correção (artº 808 do Código Civil).
56. Aos recorrentes assistem, por isso, o direito de por si, eliminar o defeito ou refazer a obra, e de reclamar antecipadamente o reembolso da despesa correspondente.
57. Trata-se de um dano, que apesar de indireto ou mediato, é ainda objetivamente imputável ao facto ilícito e culposo dos recorridos, que os recorrentes não teriam suportado caso lhes tivesse prestado uma casa isenta daqueles defeitos e que, portanto, não comprometesse a sua saúde e bem-estar (artºs 562, 563, 564 nº 1 e 566 nº 2 do Código Civil). Os recorridos devem, por isso, repará-lo.
58. Por força dos graves defeitos – e das respetivas sequelas - que a coisa que os recorridos prestaram padece, os recorrentes sentem-se tristes e afetados na sua integridade física e moral.
59. Uma casa é um bem fundamental, um bem estruturante do património de qualquer pessoa – muitas vezes o bem mais valioso – a sua aquisição importa, também muitas vezes, um sacrifício patrimonial extraordinariamente severo, e o seu valor representa, não raro, a poupança líquida de toda uma vida.
60. E além da sua dimensão patrimonial preenche ou dá satisfação a necessidades eminentemente espirituais.
61. É natural, por isso, que o aspeto da casa, o seu desconforto – e mesmo a sua insalubridade – a desvalorização do seu valor, e o condicionamento do seu uso, entristeça os recorridos.
62. Trata-se, indubitavelmente, de dano não patrimonial grave que deve ser objeto de adequada compensação – sendo indiferente, no caso, o fundamento dessa compensação: a responsabilidade ex-contractu ou a responsabilidade ex-delicto.
63. Tendo em conta, designadamente a etiologia daquele dano, o bem jurídico atingido e o tempo decorrido, bem pode dizer-se que, em, em face dos parâmetros a que obedece o cômputo da respetiva indemnização – sobretudo se se lhe der um coloração punitiva – o valor pedido e para ela encontrado pela sentença peca – mas por defeito.
64. Em absoluto remate: o recurso deve proceder e a sentença proferida deve ser reformada em favor dos recorrentes.
65. As custas do recurso deverão ser satisfeitas pelos recorridos, dado que neles sucumbem (artº 446 nºs 1 e 2 do CPC).
Nestes termos e em conformidade com as conclusões acabadas de formular, deve ser julgado procedente o recurso interposto e, consequentemente, ser o processo remetido ao Tribunal de Primeira Instância permitindo, desta forma, aos Réus/Recorridos serem condenados a: a) no pagamento integral das despesas respeitantes à reparação definitiva do defeito verificado no imóvel em montante orçamentado de € 8.275,00 (oito mil duzentos e setenta e cinco euros); b) na reparação do interior do imóvel em montante orçamentado em € 2.604,00 (dois mil seiscentos e quatro euros); c) no pagamento das despesas já efetuadas pelos autores para identificação do problema em montante concretamente apurado de € 369,00 (trezentos e sessenta e nove euros) e d) no pagamento integral de indemnização pelo não uso completo da habitação em montante total de € 1.600,00 (mil e seiscentos euros), totalizando o valor de € 12.848,00 (doze mil oitocentos e quarenta e oito euros),assim se fazendo, como sempre, INTEIRA JUSTIÇA!”
A Ré “A..., LDA veio responder ao recurso pugnando pela sua improcedência, concluindo da seguinte forma:
A) Desde já se pugna pela inadmissibilidade dos documentos juntos com a apelação, nos termos do disposto no artigo 651.º do CPC. Isto posto,
B) Os presentes autos, no que concerne à ré “mediadora imobiliária”, revestem-se da maior simplicidade e a douta sentença proferida faz, como se esperava, inteira justiça.
C) Devendo, com os factos provados e não impugnados, manter-se naturalmente a sua absolvição do pedido.
D) Alegam inicialmente os apelantes uma estranha violação de direitos fundamentais (integridade física e psicológica!) sem qualquer relação com o que se discute e aduzem uma série de considerações acerca da livre convicção do Juiz, da valoração da prova (testemunhal e pericial) e dos poderes dos Tribunais da Relação para alterarem a matéria de facto.
E) No entanto, não é depois impugnada qualquer matéria de facto, pelo que todas essas considerações carecem de qualquer sentido prático.
F) Realmente, dispõe o artigo 640.º do CPC:
“1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
3 - O disposto nos n.os 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º.”
G) Ora, não foi impugnada qualquer matéria de facto, nem foi dado qualquer cumprimento ao disposto na norma transcrita.
H) Assim, uma vez que os apelantes não procedem à impugnação de quaisquer factos provados e não provados constantes da sentença, não se percebe sequer como é que pretendem que o Tribunal da Relação possa revogar a decisão proferida pelo Tribunal de primeira instância com uma alteração dessa matéria de facto não identificada.
I) De qualquer forma, o pedido de condenação da Ré imobiliária funda-se numa alegada atuação do seu agente imobiliário EE aquando da aquisição do imóvel em discussão nos presentes.
J) Sucede que o Tribunal foi exímio e esclarecedor quanto a tal atuação, ao lembrar na douta sentença no que concerne à motivação da matéria de facto provada e não provada que: “(…) Quanto ao mais, estribou-se o Tribunal na conjugação das declarações prestadas pelo autor, AA – concretamente quanto ao segmento por aquele assumido/confessado, que as humidades e infiltrações apenas foram conhecidas e visíveis após passar a habitar na casa, após celebração da venda do imóvel, e que EE apenas o auxiliou na concretização da compra da casa, reconhecendo nunca ter assumido tal auxílio como um negócio de prestação de serviços –, e do testemunho de FF, confirmando, por aí, a tramitação negocial da aquisição, tendo este último, que havia sido o agente imobiliário responsável pela venda da casa dos autores, sido também o agente imobiliário dos réus e, por conseguinte, responsável pela negociação do bem em causa. Todavia, não se demonstrou que aquele tivesse assumido qualquer outra obrigação, junto dos autores, que não fosse apenas a de organizar formalmente a compra da casa, o que veio a suceder no dia 24.08.2022 – embora sem se confirmar, de forma inequívoca, que os problemas no chão e teto permanecessem, pois que o autor afirmou que se mantinham, mas esta testemunha negou-o, o que suscitou dúvidas ao Tribunal quanto à data de início da ocupação da casa, e que levou a considerar que os autores apenas terão passado a habitar a casa em data não apurada, mas entre aquele dia e o dia 30.08.2022. (…) ”
L) Quanto à matéria de direito e no que diz respeito à ré imobiliária, o Tribunal de primeira instância foi igualmente assertivo quando explicou: “E, assim sendo, pese embora estarmos no âmbito de uma invocada responsabilidade contratual, não estavam os autores desonerados de alegar e demonstrar a preexistência ou contemporaneidade, dos defeitos, à data da celebração e transmissão do imóvel; pelo contrário, estavam obrigados a fazê-lo.
De tal modo que, não o tendo logrado realizar, deverá a sua pretensão, quer relativamente à reparação dos defeitos, como à indemnização dos decorrentes danos, como em relação ao pagamento das despesas suportadas e à privação do uso, in totum, soçobrar.
Com efeito, não havendo demonstração de tal factualidade, não podem os réus vendedores ser responsabilizados pela sua reparação e/ou indemnização, sendo que, relativamente ré, A..., ou a ré, B..., nenhuma factualidade se provou capaz de lhe atribuir qualquer responsabilidade, porquanto, como se demostrou, o funcionário EE apenas realizou atos normais e conducentes à formalização contratual, pois que era o agente imobiliário dos réus vendedores, nada tendo sido demonstrado quanto à sua alegada assunção de responsabilidade, perante os autores compradores, relativamente às obras realizadas e, até, à sua boa concretização. Em rigor, não houve elementos factuais adequados a sustentar qualquer tipo de contrato de mediação imobiliária, quanto à compra do imóvel aqui em causa, realizado entre os autores e aquela ré, ou de qualquer outro tipo de contrato, nomeadamente mandato com ou sem representação.
Dessa feita, não tendo havido demonstração de que a ré mediadora imobiliária tivesse assegurado aos autores compradores quaisquer qualidades não detidas pela coisa, ou se tivesse ocultado defeitos não aparentes da coisa de que tivesse conhecimento, nenhuma responsabilidade lhe poderá ser assacada e consequentemente, da ré, B....
Mas, ainda que se pudesse perspetivar a via da responsabilidade civil extracontratual, tendo como elemento norteador, pelo menos, o ponto de infiltração situado no terraço/cobertura, pois que, em relação ao outro confirmado ponto de infiltração, não resultou conhecido qual fosse, em concreto, o seu vício/desconformidade e/ou a causa, muito menos as consequências diretas da sua concreta infiltração, certo é que teria que se ter em conta disposto no artigo 1421, n.º 1, al. a), do Código Civil, que estabelece como parte comum de prédio em propriedade horizontal “o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração”.
E, nesse plano, o resultado seria o mesmo, porquanto os defeitos apenas se manifestaram após a venda e entrega da casa, pelo que, no quadro de responsabilidade apresentado, apenas se poderia vislumbrar a responsabilidade de quem estava ou está onerado com a conservação e manutenção daquela zona, desde aquela referida data de 06.09.2022, ainda que limitada à proporção dessa mesma responsabilidade, não havendo factualidade aqui firmada que sustente ser algum dos aqui réus. Devendo, a final, serem os réus absolvidos dos pedidos.”
M) Pouco mais se pode acrescentar face à bondade da decisão judicial proferida e deve naturalmente manter-se o doutamente decidido com a absolvição do pedido.”
O recurso foi admitido como Apelação, com subida imediata, nos próprios autos e efeito devolutivo.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II-OBJETO DO RECURSO:
Resulta do disposto no art.º 608.º, n.º 2, do Código de Processo Civil, aqui aplicável ex vi do art.º 663.º, n.º 2, e 639.º, n.º 1 a 3, do mesmo Código, que, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, o Tribunal só pode conhecer das questões que constem nas conclusões que, assim, definem e delimitam o objeto do recurso.
As questões a dirimir, delimitadas pelas conclusões de recurso, são as seguintes:
-(In) admissibilidade do documento junto com as alegações de recurso;
-questão prévia de saber se na impugnação da matéria de facto foram observados os ónus decorrentes do art. 640º do CPC;
-erro de julgamento, quanto à pré-existência dos defeitos do imóvel.
III-FUNDAMENTAÇÃO:
Na sentença foram julgados provados os seguintes factos:
1. Os AA contactaram a Ré para saberem se a fração autónoma identificada pela letra “A”, com tipologia T3, correspondente a rés-do-chão, com 203,40m2 e logradouro com 375,60m2, localizado no ângulo nascente/norte e a sul do logradouro da fração “B”, com entrada pelo n.º ..., que faz parte do prédio em propriedade horizontal, pela inscrição Ap. ... de 1998/10/12, sito na Rua ..., Santo Tirso, descrito na conservatória do registo predial de Santo Tirso, sob o número ..., da freguesia ..., e inscrito na matriz predial urbana, da referida freguesia, sob o artigo ..., estaria disponível para venda e se poderiam marcar uma visita, pelo que a mesma lhes respondeu positivamente e que falaria com o marido (Réu), para agendarem uma data.
2. Como o agente imobiliário Sr. EE já se encontrava a tratar da compra e venda de outro apartamento do autor, estes contactaram-no para verificar para recolher documentação e para os representar junto dos vendedores.
3. E solicitaram-lhe que promovesse uma posterior visita com vista à aquisição do sobredito imóvel, tendo este agendando uma visita, após ter contactado com os réus, em meados de abril.
4. Nesta visita estiveram presentes o autor, o Sr. EE e ambos os réus, CC e GG.
5. No momento da visita a referida moradia ainda se encontrava em obras tendo o autor questionado aos réus qual seria o prazo de término das obras e de uma possível data de entrega da casa, caso ele e a sua esposa estivessem interessados em adquirir o imóvel.
6. Durante a visita à casa, foram detetadas várias anomalias tanto pelo autor como pelo Sr. EE, nomeadamente no chão de pavimento de madeira próximo, no chão das casas de banho, e no teto da sala que se encontrava ainda mal acabado, e que à data ainda estavam por concluir.
7. Autores e réus vendedores acordaram que as obras estariam concluídas até ao prazo estipulado para os autores habitarem o imóvel.
8. Como acordaram o preço de € 170 000,00 (cento e setenta mil euros) a título de pagamento pelo imóvel em causa.
9. A partir de então o Sr. EE ficou encarregue de proceder à tramitação posterior, mormente de quando iriam proceder à assinatura do acordado.
10. No dia 3 de junho de 2022 foi assinado pelas partes o referente Contrato-Promessa de Compra e Venda, com vista à celebração definitiva nos 60 dias posteriores.
11. Após os autores terem prestados todas as informações solicitadas, e estando na posse da documentação necessária para tornar o negócio como definitivo, o Sr. EE procedeu junto da conservatória à marcação para o dia 24 de agosto de 2022, data em que ocorreu a celebração do negócio.
12. Os autores passaram a residir na habitação em data não concretamente apurada, mas entre 24.08.2022 e 30.08.2022.
13. No dia 6 de setembro de 2022, o autor contactou o réu, CC, solicitando providências urgentes porque o chão não tinha sido reparado devidamente e porque começavam agora a surgir várias manchas de infiltrações de água espalhadas no teto da cozinha bem como a tomada de providências no sentido de a fazer cessar bem como as manchas de infiltrações que já alcançavam a lavandaria da casa, sem que os AAs percebessem a razão da sua existência.
14. O referido réu respondeu-lhe que “não estava em Portugal e que quando chegasse iria à casa a ver o que se passava”.
15. Dentro das semanas seguintes o referido réu foi visitar a casa para apurar do peticionado e, quando questionado sobre as anomalias no chão e sobre as infiltrações no teto o réu referiu que o profissional que corrigiu o chão já não se encontrava em Portugal e sugeriu aos autores identificarem alguém para elaborar o serviço.
16. O autor, julgando tratar-se de um mero problema funcional e de fácil resolução, prontamente indicou o profissional e o valor que o mesmo cobrava, nomeadamente € 350,00 (trezentos e cinquenta euros), a título de pagamento pela reparação do chão tendo o réu, CC concordado com o valor e procedido ao respetivo pagamento pelo serviço realizado.
17. Porém, tal intervenção viu-se gorada e ineficaz uma vez que o chão intervencionado anteriormente voltou a empenar, devido à acumulação de água decorrente de infiltrações.
18. As infiltrações começaram a aparecer por todo o teto e chão da respetiva sala da habitação, bem como no teto da lavandaria e da cozinha, e implicaram um contínuo escorrer de água por toda a casa, e também pelo quarto de banho existente perto da garagem bem como pelos focos de luz existentes no local.
19. Começaram a aparecer manchas de humidade, principalmente na sala e casa de banho pequena, inclusive várias paredes com manchas, e também a deteriorar-se o pladur existente por todos os locais onde se havia infiltrado a água e pelo chão começavam a aparecer manchas e vários relevos de humidade.
20. Nesta altura, os autores aperceberam-se do entupimento dos 4 quartos de banho da habitação.
21. Contactado, novamente, o réu enviou picheleiro por mais de 15 (quinze) dias para resolver o problema do entupimento.
22. Em data não concretamente apurada, os autores detetaram uma fissura no teto original e que se encontrava coberta pelo teto falso que havia sido instalado no momento em que as obras foram realizadas sem que se tivesse procedido ao devido isolamento do respetivo teto original.
23. Os autores, pelo menos em 14.12.2022, interpelaram o réu CC e apontaram o teto da sala, como possível ponto de entrada que gerava as infiltrações, bem como a água que já escorria pelo teto falso e focos.
22. Face à inércia dos réus, e por não compreenderem a origem das infiltrações, os autores procederam à marcação de uma peritagem junto da seguradora para que se deslocassem ao imóvel com vista a apurar os danos decorrentes das inundações.
23. Tal peritagem sucedeu nos dias 26 e 27 de novembro de 2022, tendo o perito da seguradora lavrado relatório entregue aos autores a dia 29 de novembro.
24. Resulta do relatório elaborado pelo perito designado pela seguradora que as infiltrações verificadas no local não se encontravam cobertas pelo seguro já que eram derivadas da falta de impermeabilização e manutenção dos pátios existentes na parte superior da casa correspondentes à habitação do 1º andar e que implicavam obras estruturais que nunca foram devidamente feitas pelos réus antes da entrega do imóvel.
25. O problema de impermeabilização implicaria a necessidade de obras estruturais para reparação completa.
26. O autor contactou o com o vizinho do primeiro andar comunicando-lhe acerca das infiltrações, tendo HH, visto o teto da sua sala e confirmado o estado em que se encontrava.
27. O réu, CC, solicitou ao vizinho do primeiro andar o acesso para arranjar rachaduras que lá existiam.
28. Todas as anomalias detetadas decorrentes dos vários pontos de entrada da água na casa foram comunicadas ao réu CC, nomeadamente a falta de isolamento no chão das casas de banho, entre as paredes e o chão, terminais entre o chão e a cerâmica descolaram todas.
29. Em 30 de dezembro foi enviada uma carta ao réu CC, pela Mandatária dos autores, solicitando solução aos problemas relatados pelos mesmos, tendo sido devolvida por motivo de “objeto não reclamado”.
30. No dia 6 de janeiro de 2023, o réu CC enviou um senhor ao primeiro andar para arranjar as rachaduras no piso, tendo sido colocada uma tela asfáltica que, no entanto, não resolveu o problema, já que a água continuou a infiltrar-se no na casa de banho da garagem após essa intervenção.
31. Face à inércia do antigo proprietário e tendo em vista o apuramento definitivo do problema e a extensão das suas consequências, os autores solicitaram junto da empresa C..., Lda, a elaboração de um relatório detalhado e minucioso sobre o estado em que se encontrava a habitação, nomeadamente no que concerne ao isolamento existente nos pátios superiores e que poderiam estar na origem dos problemas relatados.
32. Constam do teor do referido relatório, elaborado após a visita efetuada ao local no dia 9 de janeiro, as seguintes conclusões: “É possível apontar como hipótese a entrada de água através do contacto entre o terraço e a parede da moradia comum às duas frações. (…) No entanto, também é possível aferir como hipótese a entrada de água através da varanda devido à pendente da laje em consola que nos parece não ser suficiente para afastar a água da habitação para a zona de recolha.(…) Existem vários pontos possíveis de infiltração, que devem ser solucionados para que o interior da habitação possa também ser reparado posteriormente. Aconselhamos monitorizações da concentração de humidade em vários pontos do teto no interior da habitação para verificar a secagem da laje. Posteriormente, caso se verifique diminuição da concentração da humidade poder-se-á proceder à reparação da laje.”
33. E a seguinte solução para reparação: “retirar material nestas zonas e refazer com colocação de telas impermeabilizantes que façam as devidas dobras e sobreposições”, bem como “O teto falso devido aos seus estragos terá de ser refeito, nomeadamente a parte de gesso cartonado”.
34. Todas as informações recolhidas pelos autores por força de relatórios de peritagem, quer por requisição ao seguro quer pelo pedido solicitado à empresa de engenharia civil supracitada tiveram um preço total de € 369,00 (trezentos e sessenta e nove euros).
35. O réu, CC, enviou um funcionário por si contratado para efetuar reparações durante este período num dos WCs bem como para colocar tela no pátio do piso superior.
36. Foi solicitado pelos autores orçamento para reparação integral do imóvel, no montante total de € 10 879,00 (dez mil oitocentos e setenta e nove euros).
37. Para celebração do presente contrato, os contraentes recorreram à mediação imobiliária prestada por A..., Lda., na pessoa do Sr. EE, conforme melhor descrito anteriormente.
38. O imóvel foi inscrito na matriz predial urbana no ano de 1998.
39. E, encontrava-se desabitado há longo tempo, há pelo menos 16 anos.
40. Após a conclusão do negócio, que ocorreu a 24.08.2022, e feita a entrega de todas as chaves do imóvel, não mais os réus voltaram a entrar no imóvel.
41. Os réus realizaram algumas tarefas com vista à resolução de problemas no imóvel, como seja a reparação do pavimento junto ao WC, o pavimento junto da porta de entrada, o entupimento do saneamento e a colocação da tela numa fenda no pátio situado no piso superior.
42. Os autores deslocaram-se ao imóvel para fazerem medições. (confissão do réu, em resposta).
43. Os autores aceitaram o imóvel no estado em que se encontrava depois de finalizadas as obras e em face disso celebraram a escritura de compra e venda definitiva.
44. A ré, A..., transferiu a sua responsabilidade civil relativa aos atos praticados no exercício desta atividade para a seguradora “B..., Companhia de Seguros, S.A.”, NIPC ... com sede social na Praça ..., ... Lisboa, conforme resulta da cópia da apólice nº ....
45. Constam, do teor do relatório de avaliação pericial, realizado em sede judicial, na data de 02.09.2024, as seguintes conclusões, vertidas em respostas aos quesitos formulados pelos sujeitos processuais:
“ (…)
1) Lavandaria: Fotografia nº1. Parede com humidade, derivado a infiltração Resposta: O perito confirma a existência de vestígios de infiltrações de humidades em parte das paredes e pavimento deste compartimento.
2) Lavandaria: Fotografia nº2. Chão da lavandaria a levantar derivado às infiltrações Resposta: Conforme respondido no quesito anterior, o perito confirma a existência de vestígios de infiltrações de humidades em parte das paredes e no pavimento deste compartimento, o qual se apresenta a levantar.
3) Despensa: Fotografia nº1. Parede com humidade, derivado a infiltração Resposta: O perito confirma a existência de vestígios de infiltrações de humidades em parte das paredes e pavimento deste compartimento.
4) Cozinha: Fotografia nº1. Parede com infiltrações Resposta: O perito confirma a existência de vestígios de infiltrações de humidades em parte das paredes deste compartimento.
5) Cozinha: Fotografia nº2. Parede da cozinha com humidade Resposta: Conforme respondido no quesito anterior, o perito confirma a existência de vestígios de infiltrações de humidades em parte das paredes deste compartimento.
6) Cozinha; Fotografia nº3. Parede da cozinha com humidade Resposta: Conforme já respondido nos quesitos anteriores, o perito confirma a existência de vestígios de infiltrações de humidades em parte das paredes deste compartimento.
7) Cozinha: Fotografia nº4. Teto da cozinha com humidade Resposta: O perito confirma a existência de vestígios de infiltrações de humidades em parte do teto deste compartimento
8) Sala de Jantar: Fotografia nº1. Teto com bastante humidade Resposta: O perito confirma a existência de vestígios de fortes infiltrações de humidade em parte do teto deste compartimento, o qual se apresenta bastante deformado.
9) Sala de Jantar: Fotografia nº2. Teto a cair Resposta: O perito confirma que o teto deste compartimento está muito deformado e parte do mesmo presentemente encontra-se escorado.
10) Sala de Jantar: Fotografia nº3. Estado do teto da sala. Resposta: Conforme já respondido nos quesitos anteriores, o perito confirma a existência de vestígios de fortes infiltrações de humidade em parte do teto deste compartimento, o qual se apresenta bastante deformado e suportados por escoras.
11) Sala de Jantar: Fotografia nº1. Painel de Parede a cair derivado ás infiltrações. Resposta: O perito confirma os vestígios de infiltrações de humidades na zona do painel de parede na sala de estar.
12) Corredor da sala para o Hall de entrada: Fotografia nº1. Chão danificado derivado às infiltrações. Resposta: O perito confirma os dados em parte do pavimento e os vestígios de infiltrações de humidades em parte do corredor em causa.
13) Corredor da sala para o Hall de entrada: Fotografia nº1, Chão com dilatação. Resposta: O perito confirma o referido.
14) Corredor da sala para o Hall de entrada: Fotografia nº3. Chão a dilatar derivado às infiltrações. Resposta: O perito confirma o referido.
15) Closet: Fotografia nº1. Parede com infiltrações. Resposta: O perito confirma que o referido.
16) Hall de entrada: Fotografia nº1. Teto com informações. Resposta: O perito confirma a existência de vestígios de infiltrações de humidades no teto.
17) Casa de banho de serviço: Fotografia nº1. Teto com infiltrações. Resposta: O perito confirma a existência de vestígios de infiltrações de humidades no teto
18) Casa de banho de serviço: Fotografia nº2. Teto da casa de banho danificado. Resposta: O perito confirma o referido.
19) Garagem: Fotografia nº1. Teto e parede com infiltrações. Resposta: O perito confirma a existência de vestígios de infiltrações de humidades nas zonas referidas.
20) Garagem: Fotografia nº2. Teto com infiltrações. Resposta: Conforme já respondido no quesito anterior, o perito confirma a existência de vestígios de infiltrações de humidades nas zonas referidas. (…)
3 – Qual a origem (ou eventual) origem de tais danos? Resposta: Os danos verificados no imóvel resultam de infiltrações de humidades ao nível do terraço/cobertura, bem como de infiltrações de humidades ao nível da sua parede posterior, a qual serve de suporte e de encosto de terras.
4 – O imóvel apresenta danos estruturantes, a existirem, quais? Resposta: Tanto quanto foi possível verificar, o prédio apresenta fissuras ao nível da laje do terraço/cobertura, incluindo os seus paramentos. Contudo, só com ensaios destrutivos se poderá verificar com maior exatidão e rigor esta situação e o seu real alcance, bem como a eventual existência de outros danos ao nível da sua estrutura, incluindo a parede posterior de suporte e encosto de terras.(…)
6 – Qual ou quais as soluções apontadas para a eliminação da origem dos alegados danos? Resposta: Para resolver o problema das infiltrações de humidades será necessário impermeabilizar as coberturas em terraço, impermeabilizar a parede posterior de suporte e encosto de terras, reparar e colmatar todas as fissuras nas paredes exteriores e nos paramentos das coberturas em terraço, bem como outras reparações que eventualmente possam surgir e se mostrem necessárias, e que só com a execução e no andamento dos trabalhos se poderá verificar e aferir da sua real necessidade, dado o tipo de intervenção em causa, com necessidade de sondagens e ensaios destrutivos.
Para além das reparações acima referidas, será necessário também proceder às reparações no interior do imóvel, nomeadamente proceder á substituição e reparação dos tetos, reparações em rebocos nas paredes, reparações em algumas zonas do pavimento, reparações elétricas e pinturas.”
E foram julgados não provados, os seguintes factos:
1. Que, o réu declarou aos autores que a casa estaria pronta e disponível para habitar no final do mês de junho de 2022.
2. Que, os réus disseram aos autores, na visita, que iriam arranjar as infiltrações, dizendo que iriam proceder ao arranjo das infiltrações do teto, que ainda estava por pintar.
3. Que, EE ficou encarregue, pelos autores, de os informar sobre o andamento das obras.
4. Que, durante o período que mediou os 60 dias estipulados pelo contrato promessa, os autores tentaram visitar o imóvel para verificarem o andamento das obras e se as anomalias estavam a ser corrigidas conforme solicitado, tendo tal pedido sido reiteradamente rejeitado pelos réus que alegavam “falta de tempo para abrir a porta”.
5. Que, no dia 16 de novembro as “meras” infiltrações haviam resultado num decantar corrente de água que estava a entrar em várias divisões da casa.
6. Que, em consequência das infiltrações, havia bolor no imóvel dos autores.
7. Que, apenas em meados do mês de julho de 2022, o autor conseguiu que os réus permitissem acesso à casa.
8. Que, após a visita supra, mais nenhuma realizaram, tendo sido a partir de então todas elas sido feitas pelo Sr. EE, na qualidade de mediador imobiliário contratado para o efeito, não tendo comunicado aos autores qualquer problema relacionado com as obras na habitação.
9. Que, na data de 24.08.2022, a casa não se encontrava ainda pronta para habitar.
10. Que, os autores tiveram de aguardar até ao dia 30 de agosto de 2022 para usufruir do imóvel que haviam adquirido.
11. Que, os réus tinham conhecimento, no momento da venda, da necessidade de realizar obras estruturais, com vista a resolver o problema de impermeabilização, nada tendo informado os autores.
12. Que, os autores enviaram aos réus, fotografias das anomalias detetadas.
13. Que, os fios elétricos estavam mal instalados e que consubstanciavam um perigo iminente para os utilizadores do imóvel.
14. Que, os autores interpelaram os réus para retificar o sistema elétrico.
15. Que, no dia 23 de novembro de 2022, o autor comunicou ao réu CC que a situação se tornara insustentável uma vez que o grande temporal que se verificou na região do imóvel deixou à vista os erros que não haviam sido devidamente corrigidos.
16. Que, no dia 8 de janeiro de 2023, e por força da água que entrou pelo teto da sala, os autores ficaram sem luz na sala de jantar, na sala de estar, na cozinha, na casa de banho de serviço já que o quadro havia entrado em curto-circuito obrigando os autores a desligar os disjuntores.
17. Que, toda a informação recolhida foi transmitida aos réus que apenas sugeriam que as obras se restringissem à cobertura dos buracos encontrados e à nova pintura da habitação.
18. Que, EE deslocou-se ao local com os autores e com eles verificou todas as deficiências do imóvel antes da aquisição e que necessitavam de ser colmatadas para que o negócio se concretizasse.
19. Que os autores acreditaram que o imóvel estaria pronto uma vez que o Sr. EE nada disse sobre a eventual necessidade de mais tempo para terminar as obras ou suscitou quaisquer questões relativamente ao imóvel até ao momento da celebração do contrato definitivo.
20. Que, o montante descrito na fatura referida no facto provado n.º 34, se encontra pago.
21. Que o imóvel em causa havia sido adquirido, pelos réus, ao Banco 1..., que havia sido retomado pelo Banco ao seu antigo proprietário.
22. Que, no decurso das obras realizadas no referido imóvel, os réus vieram a adquirir um outro imóvel próximo dos seus familiares, o que era um desejo antigo.
23. Que, os autores visitaram o imóvel sempre que quiseram e depois de celebrado o contrato promessa de compra e venda, que aconteceu a 03/06/2022, acompanharam o desenrolar das obras, dando sugestões e propondo alterações.
24. Que, os autores nunca reclamaram do quer que fosse e que tudo estava do seu agrado.
25. Que, os autores deram algumas sugestões sobre acabamentos a realizar, como a escolha da construção de um muro, em vez da colocação de uma divisória em gradeamento.
26. Que, os autores estiveram sempre assessorados por terceira pessoa, durante a execução das obras e até á conclusão do negócio.
27. Que, a resolução dos problemas, nos termos descrito no facto provado n.º 41, tivesse sido realizada apenas por cortesia.
28. Que, os autores conheciam que, à data da celebração da escritura, o estado do imóvel estava em perfeitas condições.
IV-DA JUNÇÃO DE DOCUMENTOS COM O RECURSO:
Os Apelantes com as alegações do recurso juntaram aos autos um documento, constituído por fotografias do “estado atualizado do imóvel.”
Vejamos se é admissível a junção do documento, nesta fase de recurso.
Dispõe o artigo 423.º do CPC, o seguinte:
“1- Os documentos destinados a fazer prova dos fundamentos da ação ou da defesa devem ser apresentados com o articulado em que se aleguem os factos correspondentes.
2- Se não forem juntos com o articulado respetivo, os documentos podem ser apresentados até 20 dias antes da data em que se realize a audiência final, mas a parte é condenada em multa, exceto se provar que os não pôde oferecer com o articulado.
3- Após o limite temporal previsto no número anterior, só são admitidos os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até àquele momento, bem como aqueles cuja apresentação se tenha tornado necessária em virtude de ocorrência posterior”.
Por sua vez, dispõe-se no artigo 425.º do CPC – que “depois do encerramento da discussão só são admitidos, no caso de recurso, os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até àquele momento”.
São, assim, estabelecidos três momentos para a apresentação de documentos, em primeira instância, por esta ordem:
a) Com os articulados em que se aleguem os factos que servem de fundamento da ação ou da defesa, tal como previsto nos artigos 552.º, n.º 6, e 572.º, al. d), do CPC;
b) Após os articulados, mas até 20 dias antes da data em que se realize a audiência final, sendo nesse caso a parte apresentante condenada em multa se não provar a impossibilidade de apresentação dos documentos anteriormente;
c) E, depois, até ao encerramento da discussão (artigo 425.º do CPC), podem ser apresentados os documentos cuja junção não tenha sido possível até então e ainda aqueles cuja apresentação se tenha tornado necessária em virtude de ocorrência posterior.
Em sede de recurso, rege o art. 651.º, n.º 1, do CPC, norma que estabelece que “as partes apenas podem juntar documentos às alegações nas situações excecionais a que se refere o artigo 425.º ou no caso de a junção se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido na 1.ª instância”.
Como refere Abrantes Geraldes, [1] a junção da prova documental deve ocorrer preferencialmente na primeira instância, regime que se compreende, na medida em que os documentos visam demonstrar certos factos, antes do tribunal proceder á sua integração jurídica. A lógica imporia até que fosse ainda mais limitada a possibilidade de junção de documentos fora dos articulados, para melhor satisfação dos objetivos da celeridade”.
Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Pires de Sousa,[2] comentando a norma do artigo 651.º, n.º 1, do CPC, afirmam que “a jurisprudência tem entendido que a junção de documentos às alegações de recurso, de um documento potencialmente útil á causa, mas relacionado com factos que já antes da decisão a parte sabia estarem sujeitos a prova, não podendo servir de pretexto a mera surpresa quanto ao resultado”. E continuam: “no que tange à parte final do n.º 1, tem-se entendido que a junção de documentos às alegações só poderá ter lugar se a decisão da 1.ª instância criar, pela primeira vez, a necessidade de junção de determinado documento, quer quando a decisão se baseie em meio probatório não oferecido pelas partes, quer quando se funde em regra de direito com cuja aplicação ou interpretação as partes não contavam”.
Do exposto decorre que, a junção de documentos na fase de recursos é apenas admitida excecionalmente, compreendendo-se que seja assim porque os recursos são meios de impugnação de decisões, logo devem ser decididos com os mesmos pressupostos de facto que presidiram à decisão impugnada.
Não são meios de criação de decisões sobre matéria nova.
Da concatenação das normas citadas decorre, que a junção de documentos em sede de recurso é positivamente considerada apenas a título excecional, numa de duas hipóteses: superveniência do documento ou necessidade do documento revelada em resultado do julgamento proferido na 1.ª instância.
No caso em apreço, entendemos não ser admissível a junção pelos apelantes do documento constituído por fotografias atualizadas do imóvel, uma vez que, a decisão a proferir em sede de recurso apenas pode conter os mesmos pressupostos de facto que presidiram à decisão impugnada.
Desta forma, não se tratando de documento útil para a decisão a proferir, não ocorre o condicionalismo apontado, para a possibilidade de junção excecional de documentos nesta fase de recurso.
Desta forma, não se admite o indicado documento.
V-DA MODIFICABILIDADE DA MATÉRIA DE FACTO:
Insurgem-se os Apelados, nas contra-alegações de recurso, contra a possibilidade de reapreciação da matéria de facto, alegando que não se mostra minimamente cumprido o ónus de impugnação previsto no artigo 640.º do CPC, o que determina a rejeição do presente recurso, nessa parte.
Decorre do disposto no art.º 662.º, n.º 1, do Código de Processo Civil que "A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa."
A “Exposição de Motivos” que acompanhou a Proposta de Lei nº 113/XII salientou o intuito do legislador de reforçar os poderes da 2ª instância em sede de reapreciação da matéria de facto impugnada ao referir que “para além de manter os poderes cassatórios – que lhe permitem anular a decisão recorrida, se esta não se encontrar devidamente fundamentada ou se mostrar insuficiente, obscura ou contraditória – são substancialmente incrementados os poderes e deveres que lhe são conferidos quando procede á reapreciação da matéria de facto, com vista a permitir-lhe alcançar a verdade material”.
O Tribunal da Relação deve, pois, exercer um verdadeiro e efetivo segundo grau de jurisdição da matéria de facto, sindicando os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou de gravação nele realizada, que imponham decisão sobre os pontos impugnados diversa da recorrida, e referenciar a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
Salienta-se, porém, que a possibilidade que o legislador conferiu ao Tribunal da Relação de alterar a matéria de facto não é absoluta, pois tal só é admissível quando os meios de prova reanalisados não deixem outra alternativa, ou seja, em situações que, manifestamente, apontam em sentido contrário ao decidido pelo tribunal a quo, melhor dizendo, “imponham decisão diversa”. Assim sendo, se a decisão do julgador se mostra devidamente fundamentada, segundo as regras da experiência e da lógica, não pode ser modificada, sob pena de inobservância do princípio da livre convicção.
Porém, para que a parte que pretenda beneficiar deste “segundo julgamento” da matéria de facto, isto é, para poder ver ser reapreciada a prova produzida, a lei impõe-lhe o cumprimento de alguns ónus, que se encontram devidamente especificados no art. 640º do C.P.C.
Dispõe esta norma o seguinte:
“Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto
1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
3 - O disposto nos n.os 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º”
É incontestável que, quando seja impugnada a matéria de facto o Recorrente deve obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados; os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas - Cf. art.º 640.º, n.º 1, do CP Civil.
Como refere Abrantes Geraldes,[3] “os aspetos fundamentais a assegurar neste campo são os relacionados com a definição clara do objeto da impugnação (que se satisfaz seguramente com a clara enunciação dos pontos de factos em causa), com a seriedade da impugnação (sustentada em meios de prova que são indicados ou em meios de prova oralmente produzidos que são explicitados) e com a assunção clara do resultado produzido.
Aliás nos objetivos previstos pelo legislador, quando introduziu um efetivo segundo grau de jurisdição em matéria de facto, através do DL 39/95 de 15.2, deixou consignado no respetivo preâmbulo, o seguinte: “A garantia do duplo grau de jurisdição em sede de matéria de facto nunca poderá envolver, pela própria natureza das coisas, a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida em audiência - visando apenas a deteção e correção de pontuais, concretos e seguramente excecionais erros de julgamento, incidindo sobre pontos determinados da matéria de facto, que o recorrente sempre terá o ónus de apontar claramente e fundamentar na sua minuta de recurso.
Não poderá, deste modo, em nenhuma circunstância, admitir-se como sendo lícito ao recorrente que este se limitasse a atacar, de forma genérica e global, a decisão de facto, pedindo, pura e simplesmente, a reapreciação de toda a prova produzida em 1.ª instância, manifestando genérica discordância com o decidido.
A consagração desta nova garantia das partes no processo civil implica naturalmente a criação de um específico ónus de alegação do recorrente, no que respeita à delimitação do objeto do recurso e à respetiva fundamentação.
Este especial ónus de alegação, a cargo do recorrente, decorre, aliás, dos princípios estruturantes da cooperação e da lealdade e boa fé processuais, assegurando, em última análise, a seriedade do próprio recurso intentado e obviando a que o alargamento dos poderes cognitivos das relações (resultante da nova redação do artigo 712.º) - e a consequente ampliação das possibilidades de impugnação das decisões proferidas em 1.ª instância - possa ser utilizado para fins puramente dilatórios, visando apenas o protelamento do trânsito em julgado de uma decisão inquestionavelmente correta.
Daí que se estabeleça, no artigo 690.º-A, que o recorrente deve, sob pena de rejeição do recurso, para além de delimitar com toda a precisão os concretos pontos da decisão que pretende questionar, motivar o seu recurso através da transcrição das passagens da gravação que reproduzam os meios de prova que, no seu entendimento, impunham diversa decisão sobre a matéria de facto.”
Tal como explica Abrantes Geraldes,[4] "As referidas exigências devem ser apreciadas à luz de um critério de rigor. Trata-se, afinal, de uma decorrência do princípio da auto-responsabilidade das partes, impedindo que a impugnação da decisão de facto se transforme numa mera manifestação de inconsequente inconformismo.”
Com efeito, a lei comina com a rejeição do recurso, quanto aqueles requisitos formais acabados de enunciar não se mostram observados.
Os Recorrentes invocam erro de julgamento quanto á questão da pré-existência dos defeitos do imóvel, que aliás consistiu no fundamento da improcedência da ação.
Com efeito, na sentença o tribunal julgou improcedentes os pedidos, com o seguinte fundamento “(…) caberia aos autores cumprir o ónus de alegar e provar que aqueles confirmados defeitos existiam na data em que ocorreu a transferência de propriedade do imóvel, ou que existiam em momento anterior (cfr. artigo 342.º, n.º 1, do Código Civil). O que não lograram realizar.”
Acontece que inexiste qualquer facto, quer no elenco dos factos provados, quer dos não provados, que se refira de forma direta, à pré-existência dos defeitos na data em que ocorreu a transferência de propriedade do imóvel.
Também os Apelantes não indicam em concreto que facto pretendem impugnar, nem a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas - Cf. art.º 640.º, n.º 1, do CP Civil, pelo que o recurso tem de ser rejeitado nessa parte.
Os Apelantes limitam-se a alegar as razões da sua discordância com a decisão proferida, no que que respeita o entendimento do tribunal quanto á falta de prova da pré-existência dos defeitos, sem, contudo, indicar os factos impugnados, nem fundamentar tal discordância em meios de prova concretos que impusessem decisão diversa, daí ser de rejeitar o recurso na parte de impugnação da matéria de facto, sem prejuízo da questão apontada, (porque relevante para a decisão a proferir), ser apreciada de seguida em sede de apreciação do mérito da causa.
VI-APLICAÇÃO DO DIREITO AOS FACTOS:
Na sentença proferida, que absolveu os réus do pedido, o tribunal fundamentou a improcedência da ação da seguinte forma:
“O cumprimento defeituoso de uma prestação contratual, quando confirmado, consubstancia uma violação contratual e traduz um ato (contratualmente) ilícito e um elemento integrante da responsabilidade contratual, o que levaria ao acionamento do mecanismo de presunção legal previsto no artigo 799.º, do Código Civil, relativo à presunção de culpa por parte do devedor; sendo que, em respeito à necessária e prévia alegação e demonstração da prestação contratual defeituosamente cumprida, inexiste um qualquer mecanismo similar.
E, assim sendo, pese embora estarmos no âmbito de uma invocada responsabilidade contratual, não estavam os autores desonerados de alegar e demonstrar a preexistência ou contemporaneidade, dos defeitos, à data da celebração e transmissão do imóvel; pelo contrário, estavam obrigados a fazê-lo.
De tal modo que, não o tendo logrado realizar, deverá a sua pretensão, quer relativamente à reparação dos defeitos, como à indemnização dos decorrentes danos, como em relação ao pagamento das despesas suportadas e à privação do uso, in totum, soçobrar.”
Defendem os Apelantes neste recurso, insurgindo-se quanto à improcedência da ação, que está demonstrado que entre os recorrentes e os recorridos foi concluído um típico contrato de compra e venda e que os vendedores incumpriram, de forma que se presume culposa, dado que entregaram aos recorrentes uma casa com múltiplos e graves defeitos (artº 799 nºs 1 e 2 do Código Civil).
Por força desse cumprimento defeituoso, os recorrentes ficaram, desde logo vinculados, ao dever de proceder à eliminação daqueles defeitos.
Os recorridos ainda promoveram a reparação desses defeitos, mas essa tentativa não obteve êxito.
Vejamos.
Mediante escritura pública celebrada no dia 24 de agosto de 2022, os réus venderam aos autores pelo preço de € 170 000,00 (cento e setenta mil euros a fração autónoma identificada pela letra “A”, com tipologia T3, correspondente a rés-do-chão, com 203,40m2 e logradouro com 375,60m2, localizado no ângulo nascente/norte e a sul do logradouro da fração “B”, com entrada pelo n.º ..., que faz parte do prédio em propriedade horizontal, pela inscrição Ap. ... de 1998/10/12, sito na Rua ..., Santo Tirso, descrito na conservatória do registo predial de Santo Tirso, sob o número ..., da freguesia ..., e inscrito na matriz predial urbana, da referida freguesia, sob o artigo ..., destinado á habitação dos compradores.
A venda foi precedida de contrato promessa de compra e venda celebrado entre as partes em dia 3 de junho de 2022.
Antes da compra, os autores visitaram a fração autónoma que pretendiam adquirir, sendo que a mesma se encontrava em obras, (levadas a cabo pelo vendedores), tendo então detetado várias anomalias nomeadamente no chão de pavimento de madeira próximo, no chão das casas de banho, e no teto da sala que se encontrava ainda mal acabado, sendo que à data as obras inda estavam por concluir.
Provou-se que, concluídas aquelas obras, os autores passaram a residir na habitação em data não concretamente apurada, mas entre 24.08.2022 e 30.08.2022.
Mais se provou que, após os autores terem passado a residir na fração autónoma que adquiriram aos RR, logo em 6 de setembro de 2022, o autor contactou o réu, CC, solicitando providências urgentes porque:
-o chão não tinha sido reparado devidamente e.
-porque começavam agora a surgir várias manchas de infiltrações de água espalhadas no teto da cozinha
-bem como as manchas de infiltrações que já alcançavam a lavandaria da casa. (facto supra 13).
Dentro das semanas seguintes o réu foi visitar a casa para apurar do peticionado e, reconhecendo os defeitos, sugeriu aos autores identificarem alguém para elaborar o serviço, tendo pago a quantia de €350,00 indicada pelo autora para a reparação, valor indicado pro este autor, “julgando tratar-se de um mero problema funcional e de fácil resolução”.(factos supra 15 e 16).
Porém, tal intervenção viu-se gorada e ineficaz uma vez que o chão intervencionado anteriormente voltou a empenar, devido à acumulação de água decorrente de infiltrações.
As infiltrações começaram a aparecer por todo o teto e chão da respetiva sala da habitação, bem como no teto da lavandaria e da cozinha, e implicaram um contínuo escorrer de água por toda a casa, e também pelo quarto de banho existente perto da garagem bem como pelos focos de luz existentes no local.
Começaram a aparecer manchas de humidade, principalmente na sala e casa de banho pequena, inclusive várias paredes com manchas, e também a deteriorar-se o pladur existente por todos os locais onde se havia infiltrado a água e pelo chão começavam a aparecer manchas e vários relevos de humidade. (factos 17 a 19)
Nesta altura, os autores aperceberam-se do entupimento dos 4 quartos de banho da habitação, que o réu mandou desentupir, enviando um picheleiro.
Os autores detetaram ainda uma fissura no teto original e que se encontrava coberta pelo teto falso que havia sido instalado no momento em que as obras foram realizadas sem que se tivesse procedido ao devido isolamento do respetivo teto original (facto 22).
No dia 6 de janeiro de 2023, o réu CC enviou um senhor ao primeiro andar para arranjar as rachaduras no piso, tendo sido colocada uma tela asfáltica que, no entanto, não resolveu o problema, já que a água continuou a infiltrar-se no na casa de banho da garagem após essa intervenção. (facto 30).
Resulta da factualidade apontada que em face das sucessivas reclamações apresentadas pelos autores aos réus vendedores, relativas aos defeitos da coisa vendida, que surgiram após a venda, os réus, após reclamação dos compradores procederam a várias reparações, nomeadamente as elencadas no facto 41 (como sejam, a reparação do pavimento junto ao WC, o pavimento junto da porta de entrada, o entupimento do saneamento e a colocação da tela numa fenda no pátio situado no piso superior.).
Porém, e não obstante as reparações levadas a cabo pelo réus, subsistem problemas graves de infiltrações na fração autónoma adquirida pelos autores, sendo significativas e bastante esclarecedoras as fotografias juntas com a petição inicial, bem como as fotografias juntas com relatório pericial elaborado nos autos e o teor deste, que nos dão conta duma habitação, onde os autores habitam com problemas de infiltrações de água e humidades em quase todas as divisões da casa.
Concordamos com o enquadramento jurídico feito na sentença, no sentido em que nos encontramos no âmbito duma compra e venda entre particulares, pelo que o regime aplicável, é o decorrente das normas respeitantes à compra e venda civil (artigo 913º do C.Civil) e não o daqueles regimes especiais, que conferem especial proteção dos interesses económicos do consumidor quando contrata com profissionais que desenvolvam uma atividade económica que vise obter benefícios, estando assim afastada a aplicação ao caso em apreço da Lei 24/96, de 31 de julho, Lei de Defesa do Consumidor.
Um dos efeitos do contrato de compra e venda consiste na obrigação da entrega da coisa (artºs. 874° e 879º al. b) do Código Civil).
Devendo os contratos ser pontualmente cumpridos, nos termos do artº 406° nº 1 do Código Civil, o cumprimento daquela obrigação só será perfeito se, por um lado, a coisa for entregue e, por outro lado, sem defeitos intrínsecos, estruturais e funcionais (defeitos de conceção ou design e defeitos de fabrico).
Se a coisa vendida padecer daqueles defeitos estamos perante uma venda de coisa defeituosa (artº 913° do Código Civil).
Assim, no caso da coisa vendida entre os particulares – autores e réus - padecer de defeitos, estaremos perante a venda de uma coisa defeituosa, sendo-lhe aplicável o regime geral da venda de coisas defeituosas estabelecido nos artigos 913º do Código Civil, devendo ainda ter-se em conta o regime geral da responsabilidade contratual (artºs 798º e ss do Código Civil).
Conforme comentário dos Professores Pires de Lima e Antunes Varela[5], “...O artigo 913º cria um regime especial cuja real natureza constitui um dos temas mais debatidos na doutrina germânica [...] para as quatro categorias de vícios que nele são destacadas:
a) Vício que desvalorize a coisa;
b) Vício que impeça a realização do fim a que ela é destinada;
c) Falta das qualidades asseguradas pelo vendedor;
d) Falta das qualidades necessárias para a realização do fim a que a coisa se destina.
“A coisa é defeituosa se tiver um vício ou se for desconforme atendendo ao que foi acordado.
O vício corresponde a imperfeições relativamente à qualidade normal das coisas daquele tipo, enquanto a desconformidade representa a discordância com respeito ao fim acordado.
Os vícios e as desconformidades constituem defeito da coisa” [6]
Também Menezes Leitão[7] escreve: “Em relação à venda de coisas específicas, o art. 913º, nº 1, qualifica-a como defeituosa se ela “sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor, ou necessárias para a realização daquele fim”
[…] A aplicação do regime da venda de coisas defeituosas assenta em dois pressupostos de natureza diferente, sendo o primeiro a ocorrência de um defeito e o segundo a existência de determinadas repercussões desse defeito no âmbito do programa contratual.
[…] A não correspondência com o que foi assegurado pelo vendedor ocorre sempre que este tenha certificado ao comprador a existência de qualidades na coisa e esta certificação não corresponda à realidade, estando-se assim também perante uma conceção objetiva de defeito”.
Coloca-se a questão de saber se no regime da venda de coisa defeituosa, previsto no nº1 do artigo 913º do Código Civil, impende sobre os compradores o ónus da prova de que o vício já existia aquando da venda, ou se lhe basta provar a existência do defeito.
Como afirma Pedro Romano Martinez,[8] (…) o vício tem de ser preexistente ao ajuste ou à especificação; isto, no fundo, corresponde à ideia de que a existência do defeito é determinada na data da transferência do risco, a qual, no direito português, está associada à transmissão da propriedade.
(…) tem sido aceite que a garantia por defeito se aplica quando o vício já existia em germe, estando, por conseguinte, as suas causas ínsitas na prestação”
O vício ou defeito da coisa é determinado à data do cumprimento, isto é, deve existir nesse momento, ainda que não tenha sido, desde logo, detetado. Nas palavras de Pedro Romano Martinez[9] «tem sido aceito que a garantia por defeito se aplica quando o vício já existia em germe, estando, por conseguinte, as suas causas ínsitas na prestação ou, dito de outra forma, a noção de defeito implica a existência de um vício que desvalorize ou impeça a realização do fim a que a coisa se destina, independentemente de esse vício se manifestar posteriormente à celebração do contrato, desde que, nessa altura, já existisse em potência».
O vício pode na verdade assumir-se como oculto – que, embora sendo desconhecido do comprador, pode ser legitimamente ignorado, pois não seria detetável através de um exame diligente, por força do critério do bonus pater familias –, aparente – que, embora sendo desconhecido do comprador, poderia e deveria ter sido detetável, através de um exame diligente –, ou superveniente –sendo os vícios sobrevindos após a celebração do contrato de compra e venda, mas antes da entrega da coisa.
Na situação em apreço, o tribunal entendeu que, cabendo o ónus da prova do direito que invoca ao autor (nos termos do artº 342º do C.C.), o tribunal a quo, conclui pela falta de prova da anterioridade dos defeitos no imóvel vendido, o que determinou a improcedência da ação.
Consta-se, da leitura da apetição inicial que os autores cumpriram com o ónus de alegação.
Vejam-se o artigo 27 da p.i em que os autores alegam que a acumulação de água no soalho é decorrente de infiltrações antigas (anterior às obras realizadas pelos RR); no artigo 36 os autores reportam-se a erros que não haviam sido devidamente consertados (nas obras levadas a cabo pelos RR antes da venda) e no artigo 65, alegam que em momento algum os RR lograram proceder à devida reparação do bem transacionado nos termos em que era necessária para a devida utilização do imóvel.
Também do facto provado no artigo 22, resulta que os autores detetaram uma fissura no teto original e que se encontrava coberta pelo teto falso que havia sido instalado no momento em que as obras foram realizadas sem que se tivesse procedido ao devido isolamento do respetivo teto original.
Não podemos esquecer que se provou estamos perante um imóvel de 1998 e que esteve desabitado durante 16 anos.
Tendo em vista a alegação dos Autores na p.i, quanto à origem dos defeitos, que aqueles situam em momento anterior á intervenção, mediante obras realizadas pelos RR antes da venda e que não foram por estes reparadas de molde a evitar os defeitos pré-existentes, segundo alegam, entendemos que ocorre uma deficiência na sentença, quanto ao apuramento de factos essenciais à decisão, que começa por ter de se apurar se os defeitos existiam já no imóvel adquirido pelos autores aquando da compra e venda; e a existirem, se as obras realizadas foram adequadas a eliminá-los, ou se serviram apenas para ocultar os problemas pré-exitentes.
Impõe-se apurar se as infiltrações de água e as humidades que surgiram na moradia dos autores, decorrem de problemas pré existentes no imóvel e são fruto de infiltrações antigas, relativamente ás quais os materiais já não faziam resistência (por exemplo o teto em pladur colocado na sala, abateu passado pouco tempo, revelando uma fissura antiga não reparada – facto provado nº 22 ), isto é, se decorrem de problemas antigos, e anteriores ao agosto de 2022, que não foram solucionados até essa data, ou são problemas que podiam ter surgidos ex novo no imóvel após 24 de Agosto de 2022.
Se ónus da prova é dos autores, como se afirma na sentença, o certo é que foi realizado um exame pericial determinado oficiosamente pelo tribunal, ao abrigo do disposto no art. 477º do CPC, o qual não responde a estas questões, sendo certo que o senhor perito (apesar de ter realizado o exame cerca de dois anos após o início dos defeitos), é quem se apresenta em melhor condições para lhes dar resposta, atentos os seus especiais conhecimentos técnicos, sem prejuízo da produção de outros meios de prova que se mostrem necessários (poderão, por exemplo os réus, que têm o dever de prestar a sua colaboração na descoberta da verdade – arts. 417 do CPC, esclarecer, por exemplo o tribunal em que consistiram as obras que realizaram no imóvel.
Com efeito, da matéria de facto julgada provada e não provada, não se retiram quaisquer factos diretamente relacionados com questão da eventual existência dos defeitos, na data da compra e venda, se bem que possivelmente ocultos com as obras realizadas, mostrando-se por isso igualmente necessário apurar em concreto em que consistiu a intervenção mediante as obras efetuadas pelos réus que precederam o contrato de compra e venda e venda.
No relatório pericial, o perito aponta a existência de danos estruturais, causadores das infiltrações – “fissuras ao nível da laje do terraço/cobertura, incluindo os seus paramentos “–admitindo ainda o relatório pericial a “existência de outros danos ao nível da sua estrutura, incluindo a parede posterior de suporte e encosto de terras”(cfr. ponto 4 do relatório).
Também resulta da matéria provada que, de acordo com o relatório elaborado pelo perito designado pela seguradora, as infiltrações verificadas no local não se encontravam cobertas pelo seguro já que eram derivadas da falta de impermeabilização e manutenção dos pátios existentes na parte superior da casa correspondentes à habitação do 1º andar e que implicavam obras estruturais que nunca foram devidamente feitas pelos réus antes da entrega do imóvel. (facto 24)
Também do relatório solicitado pelos autores e elaborado pela empresa C..., Lda, sobre o estado em que se encontrava a habitação, nomeadamente no que concerne ao isolamento existente nos pátios superiores e que poderiam estar na origem dos problemas relatados, constam do relatório, elaborado após a visita efetuada ao local no dia 9 de janeiro, as seguintes conclusões: “É possível apontar como hipótese a entrada de água através do contacto entre o terraço e a parede da moradia comum às duas frações. (…) No entanto, também é possível aferir como hipótese a entrada de água através da varanda devido à pendente da laje em consola que nos parece não ser suficiente para afastar a água da habitação para a zona de recolha.(…) Existem vários pontos possíveis de infiltração, que devem ser solucionados para que o interior da habitação possa também ser reparado posteriormente. Aconselhamos monitorizações da concentração de humidade em vários pontos do teto no interior da habitação para verificar a secagem da laje. Posteriormente, caso se verifique diminuição da concentração da humidade poder-se-á proceder à reparação da laje.” (factos 31 e 32).
Todos estes estudos incidem sobre as possíveis causas das infiltrações ocorridas após a venda do imóvel, mas não respondem á questão de saber se tais problemas existiam já em data anterior àquela venda.
Inexistindo qualquer facto no elenco da factualidade provada (e não provada), relativamente à pré-existência dos defeitos, mais rigorosamente à existência dos defeitos na data da realização do negócio da compra e venda, confrontamo-nos com a ausência de um facto relevante para a decisão, o qual foi, não obstante oportunamente alegado pelos autores, tal como decorre da leitura da p.i.
O juiz deve, em sede de sentença final, atender a todos os factos alegados pelas partes (com exceção dos impertinentes e/ou conclusivos) e, com base nestes apreciar, à luz das normas jurídicas, a causa de pedir apresentada, bem como as exceções a esta opostas.
Desde logo, impõe-se que o senhor perito esclareça se a natureza das infiltrações e manchas de humidade ocorridas, logo após os autores terem ido habitar o imóvel são compatíveis ou não com ausência prévia de infiltrações no imóvel, que só vieram a manifestar-se após o contrato.
Não o sendo, deverá apurar-se em que medida as obras realizadas antes da venda pelos RR, eram ou não adequadas à reparação dos problemas pré-existentes, ou se serviram apenas para os “camuflar”, reparando apenas os materiais danificados.
Conclui-se assim em face do exposto que, na sentença, o tribunal não atendeu ao facto alegado pelos autores das infiltrações serem “antigas”, pelo que dada a relevância da prova de tal facto para a decisão a proferir, se impõe o esclarecimento da mesma, pois que se trata de um facto essencial á decisão da causa, impondo-se suprir a deficiência na matéria de facto que ocorre, revelada na falta de pronúncia sobre tal questão, deficiência que não pode deixar de conhecida oficiosamente por este tribunal de recurso, sendo conducente à anulação da sentença.
Com efeito, o art. 662º do C.P.C., permite ao Tribunal da Relação a anulação da sentença proferida em primeira instancia, oficiosamente “quando não constando do processo todos os elementos que, nos termos do numero anterior permitam a alteração da decisão proferida sobre a matéria de acto, repute deficiente, obscura e contraditória a decisão sobre pontos determinados da matéria de facto, ou quando considere indispensável a ampliação desta” – artº 662º nº 2 al c) do CPC.
Como refere o Professor Alberto dos Reis, dentro da resposta “deficiente” cabe, para além da omissão de algum facto essencial, a “falta absoluta de decisão, a decisão incompleta, insuficiente ou ilegal”.[10]
Estamos assim perante uma sentença que se revela “deficiente”, já que não se pronuncia sobre factos essenciais invocados pelas partes, revelando dessa forma alguma incongruência, já que julga improcedente a ação por não se ter provado tal facto, quando o mesmo não foi apurado na discussão da causa, “de modo que conjugadamente se mostra impedido o estabelecimento de uma plataforma sólida para a integração jurídica do caso”,[11]
Desta forma e não contendo os autos os elementos necessários para ser proferida decisão, deverão os autos ser reenviados ao tribunal de primeira instância, para se proceder a uma ampliação da matéria de facto, de molde a englobar as questões supra indicadas, podendo o tribunal socorrer-se de repetição dos meios de prova que julgue necessários, possa suprir a apontada deficiência.
Não obstante o que acabamos de dizer, relativamente ao direito que os Apelantes/autores pretendem exercer quanto aos Apelados, - A..., LDA e B..., SA, a decisão não assenta sobre qualquer deficiência que se imponha colmatar.
Com efeito, os AA pedem a condenação solidária da sociedade imobiliária “A..., Lda" que intermediou o negócio de compra e venda, imputando-lhe responsabilidade por violação dos seus deveres, nomeadamente os previstos na alínea d), do artº artigos 17º e ss da Lei 15/2013, que rege a atividade de mediação imobiliária, ou seja da obrigação de comunicar imediatamente aos destinatários qualquer facto que possa pôr em causa a concretização do negócio visado.
Segundo os autores, o colaborador da Ré, deslocou-se ao local com os AA e com eles verificou todas as deficiências do imóvel antes da aquisição e que necessitavam de ser colmatadas para que o negócio se concretizasse.
Alegaram que depositaram a boa fé na gestão do processo, àquele, pelo que, concluem os AAs que acreditaram que o imóvel estaria pronto uma vez que o Sr. EE nada disse sobre a eventual necessidade de mais tempo para terminar as obras ou suscitou quaisquer questões relativamente ao imóvel até ao momento da celebração do contrato definitivo. (cfr. art. 79º da p.i), “razão pela qual parece ter incumprido com as suas responsabilidades enquanto agente imobiliário contratado para o efeito devendo por isso responder solidariamente com os RRs nos termos dos artigos 512º e ss.”
Considerando que os próprios autores admitem que os defeitos que invocam apenas se manifestaram, isto é só foram conhecidos, após a compra e venda e após terem passado a habitar na casa, não resultando da alegação dos autores que, a ré mediadora imobiliária lhes tivesse assegurado quaisquer qualidades não detidas pela coisa, ou que lhes tivesse ocultado defeitos não aparentes da coisa de que tivessem tido conhecimento, nenhuma responsabilidade pode decorrer, por violação dos deveres alegados, (artigo 17ºcitado) para à ré mediadora e consequentemente para a sua seguradora, tal como se entendeu na sentença recorrida.
Desta forma deverá por isso manter-se a sentença na parte em absolveu aquelas RR dos pedidos.
V-DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes que constituem este Tribunal da Relação em anular parcialmente a sentença recorrida, quanto ao pedido formulado contra os réus vendedores, reenviando-se os autos ao tribunal de primeira instância, para que supra as deficiências apontadas, ao abrigo do disposto no art. 662º nº 2 al. c) do CPC., ampliando a matéria de facto, confirmando-se a sentença quanto á absolvição dos pedidos quanto aos Réus/recorridos A... e B...
Custas do presente recurso a serem pagas pela parte vencida a final - art.º 527.º do C.P.C., sendo porém responsabilidade dos Apelantes as custas na parte em que decaíram no pedido feito quanto aos Réus/recorridos A... e B....
Porto, 30 de setembro de 2025
Alexandra Pelayo
Rui Moreira
Rodrigues Pires
_____________
[1] In Recursos no Novo Código de Processo Civil, 5ª edição, pg. 242.
[2] In Código de Processo Civil anotado, Vol. I.
[3] In Recursos no Novo Código de Processo Civil, 5ª edição, Almedina, pg. 175.
[4] Loc. citado, pg. 169.
[5] in “Código Civil Anotado”, vol. II, pág. 205.
[6] Direito das Obrigações” – Pedro Romano Martinez, 2000, pág. 122-123.
[7] in “Direito das Obrigações”, vol. III, págs. 119 e 120.
[8] In Cumprimento Defeituoso, em especial na compra e venda e na empreitada, 2001, págs. 190 e191.
[9] em Cumprimento Defeituoso em especial na compra e venda e na empreitada, p. 212 e 213 e em Direito das Obrigações, p. 135
[10] Sobre os conceitos de resposta deficiente, obscura ou contraditória ver Alberto dos Reis in In CPC anotado, vol IV, pg.553.
[11] Nas palavras de Abrantes de Geraldes, in Recursos no Novo Processo Civil, 5ª edição, pg. 306.