| 3338/17.4T8AVR.P3 |  |
PROIBIÇÃO DO PACTO COMISSÓRIO
RESPONSABILIDADE CONTRATUAL
II - Por essa razão, a extensão da nulidade prevista no art. 694.º do Código Civil (pacto comissório) à alienação fiduciária em garantia de imóveis seria incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança no comércio jurídico, podendo afetar direitos de terceiros de boa-fé adquirentes com base no registo (art. 291.º do CC). Esta foi a posição afirmada pelo Supremo Tribunal de Justiça no acórdão de 16.03.2011, que rejeitou a aplicação extensiva daquela norma proibitiva.
III - A tutela do fiduciante perante eventual violação do pactum fiduciae situa-se sobretudo nos regimes da responsabilidade contratual, do acerto de contas ou do enriquecimento sem causa, e não na nulidade automática do negócio. A alienação fiduciária continua, porém, sujeita a outros vícios negociais, se verificados (arts. 294.º e 282.º do CC).
IV - No caso concreto, não se demonstrou qualquer mecanismo automático de apropriação do bem nem desequilíbrio estrutural típico do pacto comissório, nem foi alegado que a ré tenha atuado como fiduciária infiel. Pelo contrário, provou-se que o próprio autor autorizou diligências destinadas à venda do imóvel e que não satisfez a quantia devida, não se verificando violação das obrigações emergentes do pacto fiduciário.
Origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto-Juízo Central Cível do Porto – Juiz 4
ACORDAM OS JUÍZES DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO:
I. RELATÓRIO:
AA, residente na Rua ..., ..., ..., intentou a presente acção declarativa de condenação contra “ A..., Ld.ª com sede na Rua ..., ..., ... Porto e BB, residente na Rua ..., ... Oliveira de Azeméis,
- pedindo que se declare a anulabilidade da escritura de compra e venda e contrato-promessa de compra e venda celebrados no dia 28 de Outubro de 2016 entre A. e RR. e em consequência ser ordenado o cancelamento do registo de propriedade a favor da Ré, devendo ser registado o imóvel a favor do autor. Pede ainda que os RR. sejam condenados na restituição do pagamento do valor pago pelo A., caso se considere que a mesma não seja obrigada em virtude da assinatura sem poderes, condenar o Réu no pagamento de tal valor, sem que se faça o desconto do mesmo no valor mutuado de € 130.000,00 emprestados pela Ré.
Alega para o efeito: (reproduzimos aqui no essencial o teor da alegação da petição, não procedendo a qualquer alteração da redacção):
. que teve problemas de liquidez;
. porque era proprietário do imóvel descrito nos factos provados, o qual, tinha sido objecto de contrato promessa de compra e venda com terceiro/ promitente comprador que ocupava o prédio, foi-lhe proposto pelo legal representante da Ré um empréstimo, em que a casa ficaria como garantia, como forma de conseguir liquidez, e mal aquele terceiro saldasse o valor da compra e realizasse a escritura pública, o autor pagaria o valor mutuado.
.assim, o autor celebrou no dia 28.10.2016 com a ré uma escritura pública de compra e venda do referido imóvel pelo valor de € 300 000,00, o qual, o autor nunca recebeu;
.que nesse dia a ré-sociedade emprestou ao autor a quantia de € 130 000,00;
.também no mesmo dia o autor celebrou com a ré, ali representada pelo 2 ª réu, um contrato –promessa de compra e venda, pelo qual, a ré prometia vender ao autor o mesmo imóvel, pelo preço de € 352.200,00, a ser pago da seguinte forma: A) 120.000.00 a título de sinal e princípio de pagamento no momento da assinatura do contrato; B) Ainda a titulo de sinal e princípio de pagamento o valor de € 2.085,00 em 28.11.2016, e os seguintes valores mensais, iguais e sucessivos no mesmo dia dos meses subsequentes; C) O remanescente do preço desta compra e venda será pago no ato da escritura pública, deduzidos os valores pagos a título de sinal – cláusula 4ª.
Nesse contrato promessa as partes acordaram no seguinte:
“c.- É da responsabilidade do 2º outorgante a designação da hora, dia e local da realização da escritura de compra e venda, bem como de proceder ao aviso à primeira outorgante, por qualquer meio e com a antecedência de 15 dias, desses elementos, obrigando-se a primeira outorgante a, na data que por esse efeito venha a ser designada, comparecer na escritura de compra e venda – cláusula 5ª;
d.- A escritura será realizada, impreterivelmente, no prazo de um ano a contar da presente data, ou seja, até ao dia 28.10.2017 inclusivé – cláusula 6ª;
e.- O prédio prometido vender é entregue nesta data ao promitente comprador que, desde já, entra na posse da mesma – cláusula 7ª;
f. Caso o 2º outorgante não cumpra no prazo previsto para a realização da escritura, ou seja, até 28.10.2017, inclusive, considera-se o contrato-promessa não cumprido por causa imputável ao 2º outorgante, com as consequências legais daí decorrentes, designadamente, a primeira outorgante assistir o direito de alienar por qualquer forma ou onerar o prédio urbano em causa, nos termos, preço e condições entendidas por convenientes – cláusula 8ª;
g.- O contrato-promessa fica expressamente condicionado ao pagamento atempado e integral dos valores previstos a titulo de sinal, cuja falta determina e exime o 1º outorgante do cumprimento do contrato-promessa de compra e venda por facto imputável ao promitente-comprador – cláusula 9ª;
h.- A falta de pagamento de 3 sinais mensais determina a resolução do contrato-promessa por causa imputável ao promitente– comprador - cláusula 10ª;
i.- A não concretização da prometida compra e venda por causa imputável ao promitente-comprador dá ao primeiro outorgante o direito de fazer suas todas as quantias entregues a titulo de sinal – cláusula 11ª;
j.- No caso de não ser concretizada a compra e venda por causa imputável ao promitente-comprador este responde pelos danos sofridos pela promitente vendedora que se fixam em € 20.000,00 – cláusula 12ª;
8.O A. pagou à ora Ré, pelo menos, oito das prestações acima referidas em 5. – b. B) no valor total de € 16.680,00.
Alega ainda que a escritura publica a outorgar seria para formalizar uma garantia sobre o imóvel e assegurar o pagamento de uma divida, sendo que o contrato particular (contrato – promessa) consubstanciaria um plano de pagamento a prestações da mesma.
Que nunca pagou qualquer quantia a título de sinal no momento da outorga da escritura.
A escritura pública deveria realizar-se no dia 20.10.2017 e caberia ao autor a marcação da mesma.
No caso de incumprimento pelo autor as partes acordaram que a Ré poderia fazer seu o imóvel, sendo resolvido o contrato promessa, sendo que as partes fixaram uma cláusula penal
Alega que pagou as prestações acordadas, no total de € 16 680,00.
Alega que apenas recebeu a título de empréstimo o valor de € 130 000,00, que a casa tem o valor patrimonial de € 270 000,00, pelo que, a real intenção do autor era um contrato de mútuo com hipoteca, mas que por imposição da ré para lhe emprestar o dinheiro foram realizados no mesmo dia os acima identificados negócios. E, assim, o autor recebeu a título de empréstimo o valor de € 130.000,00 e se fosse cumprido o contrato promessa pelo autor a ré receberia o valor de € 130 000,00 de capital mutuado e mais € 50.000,00 a título de juros e comissão, num total de € 180.000,00.
Caso o autor não conseguisse cumprir os pagamentos previstos no contrato –promessa, o que, está a suceder, a ré ficaria com a casa (com o valor patrimonial de € 270.000,00) e ainda com as quantias já entregues mensalmente pelo autor no total de € 16.680,00, ou seja,com o valor total de € 286.680,00 como contrapartida de um empréstimo de € 130.000,00.
Mais alega que a ré explorou uma situação de necessidade por parte do autor, que, “necessitava de liquidez”.
Conclui que os contratos foram construídos de molde a ocultar um contrato de mútuo remunerado de forma usurária (€ 50 .000,00) e em caso de incumprimento levava mesmo a uma forma de obter lucros elevadíssimos sem contrapartida (€ 286 680,00- € 130.000,00 =156.000,00)
2.Os RR. contestaram, questionando a legitimidade do 2º R. e impugnando a factualidade controvertida, deduzindo pedido reconvencional, onde pedem que seja reconhecido o incumprimento definitivo e a resolução do contrato promessa de compra e venda, por culpa única e exclusiva imputável ao A., que deve ser condenado a pagar à 1ª R. o sinal em dobro, bem como a cláusula penal (€ 260.000,00 + € 20.000,00).
3.O A. apresentou réplica, rebatendo a matéria de excepção, mantendo o seu posicionamento quanto ao mérito da sua pretensão e contestou o pedido reconvencional, concluindo pela sua improcedência.
4.Foi desatendida a arguida nulidade da citação e proferido despacho saneador, que julgou improcedente a excepção de ilegitimidade do 2ª R., tendo sido fixado o objecto do litígio e temas da prova.
5.Foi realizada audiência de julgamento com observância do legal formalismo.
6. Após ter sido proferida sentença que julgou improcedente a acção, absolvendo os RR. dos pedidos formulados pelo A. e, do mesmo modo, julgou improcedente a reconvenção, absolvendo o A. da mesma, foi interposto recurso pelo A., tendo sido proferido Acórdão, que determinou a anulação da sentença recorrida com vista à ampliação da matéria de facto relevante para a apreciação e decisão da causa e posterior produção de prova em julgamento, sem prejuízo da apreciação de outros pontos de facto.
7.Foi determinada a notificação do A. para concretizar os artigos 1º e 2º da petição inicial a propósito dos concretos valores das dívidas acumuladas, da alegada necessidade de liquidez, por forma a permitir aferir da alegada “exploração de estado de necessidade do A.”, o que motivou a apresentação do requerimento de 25-06-2023.
8.Procedeu-se a audiência de julgamento com observância do legal formalismo e foi proferida sentença que julgou improcedente, por não provada, a presente acção, absolvendo os RR. dos pedidos formulados pelo A., do mesmo modo que julgou improcedente a reconvenção, absolvendo o A. da mesma.
9. Inconformado, o A interpôs recurso de apelação, a ré contra-alegou e o Tribunal da Relação do Porto, por acórdão prolatado no dia 12-09- 2024 deliberou, ao abrigo do disposto no art 662º, nº2, als c) e d) e nº 3, als b) e c) do CPC, nos termos atras referidos, em anular a sentença recorrida nos termos referidos com vista à fundamentação e à ampliação da matéria de fato relevante para a apreciação e decisão da causa, sem prejuízo da apreciação de outros pontos de fato, nos termos da parte final daquela al. c) do nº3 do citado normativo.
10. Os autos foram devolvidos ao tribunal de comarca no dia 23.10.2024 e no dia 30.10.2024 foi proferida nova sentença, a qual, julgou improcedente, por não provada, a presente acção, absolvendo os RR. dos pedidos formulados pelo A., do mesmo modo que julgou improcedente a reconvenção, absolvendo o A. da mesma, fixando as custas da acção a cargo do A.e as custas da reconvenção a cargo da 1ª Ré.
11.De novo inconformado, o autor interpôs recurso de apelação e o Tribunal da Relação do Porto, por acórdão prolatado no dia 10.04.2025 deliberou julgar improcedente o recurso de apelação interposto pelo recorrente e, assim, confirmar a sentença recorrida na parte impugnada.
12. Inconformado, o autor interpôs recurso de revista para o Supremo Tribunal de Justiça que por acórdão proferido a 06.11.2025, rectificado por acórdão de 15.01.2026, admitiu a revista, enquanto revista normal ou comum, circunscrita à análise da ofensa (ou não) de caso julgado e, conexamente, à apreciação das invocadas nulidades, reproduzindo-se aqui a deliberação:
“Pelo exposto, concede-se provimento à revista e anula-se o acórdão recorrido, ordenando-se a baixa do processo à Relação nos termos do art.º 684º, nº2 do CPC para que quanto à matéria de facto supra identificada seja suprida a nulidade apontada, proferindo-se de seguida a decisão de facto e de direito que tenha em conta o que daí resultar.”
13.Por relevar reproduz-se aqui segmento da decisão de facto do acórdão recorrido de 10.04.2025 que revela a concreta factualidade indicada pelo Supremo Tribunal de Justiça.
“21. A Ré sociedade entregou, efetivamente, à A. o montante de € 300.000,00.”
14. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:
II. DELIMITAÇÃO DO ÂMBITO DE INTERVENÇÃO DESTE TRIBUNAL DA RELAÇÃO NO CUMPRIMENTO ESTRITO DO DELIBERADO PELO ACÓRDÃO DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
Resulta do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça que a censura dirigida ao acórdão desta Relação não incide sobre a eliminação ou alteração de factos que tenham sido objecto de impugnação recursória, mas antes sobre o conhecimento oficioso de matéria de facto e de direito que, não tendo sido impugnada nem integrada no objecto do recurso, se encontrava já definitivamente estabilizada, com força de caso julgado parcial.
Com efeito, entendeu o Supremo que, relativamente ao item 21º dos factos provados, o recorrente restringiu âmbito da impugnação da decisão de facto à discussão do montante efectivamente recebido.
E afirma que ao apreciar a impugnação do item 21º dos factos provados, estava vedado ao tribunal ad quem reapreciar o título da entrega das quantias, matéria essa que havia transitado em julgado, razão pela qual a decisão recorrida incorreu em nulidade por excesso de pronúncia, nos termos da parte final da alínea d) do n.º 1 do artigo 615.º do mesmo diploma.
Na ótica do Supremo Tribunal de Justiça, a ofensa ao caso julgado não resulta, em si mesma, do simples ato de eliminar o item 21 dos factos provados, mas do efeito substantivo que tal eliminação produziu ao permitir que o acórdão desta Relação reabrisse e reapreciasse — para além do objeto delimitado nas conclusões — matéria já definitivamente estabilizada, designadamente a qualificação do negócio e o título jurídico da entrega das quantias.
Assim, decidiu o Supremo Tribunal de Justiça que tendo o recorrente circunscrito a impugnação à factualidade vertida no item 21 (isto é, ao “quantum” efetivamente recebido no âmbito do negócio), ficou fora do âmbito do recurso — e, por isso, coberta por caso julgado parcial — a matéria não impugnada constante do item 20, bem como, em geral, a questão do “título” do recebimento (pagamento do preço vs. mútuo), que não podia ser reintroduzida oficiosamente pelo tribunal ad quem.
Assim, a eliminação do item 21, traduziu-se, para o Supremo Tribunal de Justiça, em violação das regras do artigo 635.º, n.ºs 4 e 5, do CPC e, por conexão, em desrespeito pelos efeitos definitivos do caso julgado parcial já formado quanto à matéria não recorrida, determinando a nulidade por excesso de pronúncia (artigo 615.º, n.º 1, alínea d), parte final, do CPC).
E resulta do douto acórdão do STJ que encontra-se definitivamente estabilizada, por falta de impugnação e por força do trânsito em julgado na parte não recorrida (caso julgado parcial), toda a demais matéria de facto que não foi devolvida à apreciação deste tribunal, designadamente a constante dos itens não impugnados, entre os quais se inclui o item relativo ao enquadramento do negócio e ao título que presidiu à outorga da escritura, bem como os demais segmentos factuais que não integram o thema decidendum do recurso.
Em concreto, o Supremo Tribunal de Justiça decidiu que o que já se encontrava decidido com natureza definitiva era:
i- matéria de facto não impugnada, em particular a vertida no item 20, que, por não ter sido objeto de recurso, se consolidara com força obrigatória intraprocessual; e
ii-o limite objetivo do conhecimento do tribunal de recurso, restringido à discussão do montante efetivamente recebido (item 21), ficando vedada a apreciação — oficiosa ou implícita — da causa/título da entrega das quantias e da qualificação subjacente do negócio, por integrarem segmento não devolvido e, portanto, definitivamente estabilizado.
Assim, é vedado a este Tribunal da Relação reapreciar, directa ou indirectamente, matéria estranha ao âmbito de intervenção deste Tribunal, devendo a reapreciação circunscrever-se ao ponto de facto impugnado (item 21), nos termos do artigo 635.º, n.ºs 4 e 5, do Código de Processo Civil e às consequências jurídicas daí decorrentes.
III. FUNDAMENTAÇÃO.
3.1. Os factos provados e não provados já devidamente estabilizados, por inexistência de impugnação, em conformidade com o douto acórdão do Supremo Tribunal de Justiça são os seguintes:
Factos provados
1. A aquisição do prédio urbano composto de casa de cave rés-do-chão, mansarda, anexos, logradouro, jardim, campo de ténis e piscina destinada a habitação, sito na Rua ..., ..., ..., Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o número ... encontrava-se registada a favor do A. através da Apresentação ... - fls. 21 a 24 dos autos.
2. Tal casa foi adquirida e apenas se destinava à revenda e nesse sentido, no ano de 2007 assinou o mesmo um contrato promessa através do qual a promitente compradora tomou posse do referido imóvel - fls. 15 e 17 a 20 dos autos.
3. A fim de resolver o problema intentou acção para resolver o contrato, tendo sido proferida decisão através da homologação de um acordo em 4 de Fevereiro de 2015 no âmbito do Proc. nº ..., de acordo com o qual, as partes deram sem efeito a resolução do contrato promessa celebrado em 14-02-2007, reafirmando as declarações de promessa de venda e de comprar o mesmo imóvel, sendo o preço da prometida venda de € 740.000,00, devendo a escritura de compra e venda realizar-se até 30-06-2015 - fls. 15 e 17 a 20 dos autos.
4. A promitente compradora CC continuou a ocupar o imóvel após 31-07-2015.
5. O A. desempenhava a actividade de construtor civil no âmbito da sociedade A Lda.
6. Aquela sociedade tinha, por vezes, problemas de tesouraria e, nessa medida, dificuldades de pagar a trabalhadores e fornecedores para conseguir materiais necessários às obras.
7. Aliado a tal situação, a empresa em questão tinha valores de que era credora a não serem pagas,
8. Nesta altura e devido a este problema, a Empresa deixou de trabalhar em obras públicas,
9. Tinha ainda outros
10. Em 2016 e 2017, o A tinha a haver da sociedade referida em 5. os montantes que ia emprestando à mesma, ora em pagamentos que fazia a emprega dos, fornecedores, mão de obra, ou mesmo em dinheiro e que se cifravam em aproximadamente 500 000,00€
11. O problema gerado com a promitente compradora, atrasou os planos do A. para venda da referida moradia.
12. Perante uma situação de dificuldade de liquidez, o A. contactou com o legal representante da Ré
13. Por escritura pública de 28 de Outubro de 2016 outorgada na Conservatória do Registo Civil e Predial de Oliveira de Azeméis O Autor s declarou vender, pelo preço de € 300.000.00, já recebido, à sociedade “A..., Ldª” representada no acto pelo sócio e gerente V, livre de quaisquer ónus e encargos, o prédio urbano composto de casa de cave rés-do-chão, mansarda, anexos, logradouro, jardim, campo de ténis e piscina destinada a habitação, sito na Rua ..., ..., ..., Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o número ... - fls. 21 a 24 dos autos.
14. Da escritura pública referida em A) ficou a constar que o imóvel se destinava a revenda - fls. 21 a 24 dos autos.
15. A R. emitiu a favor do A. os cheques nºs ... e ... no valor de € 130.000,00, que este recebeu, sendo que o cheque nº ..., no valor de € 50.000,00 foi depositado na conta nº ... titulada pelo A. e o cheque nº ... no valor de € 80.000,00 foi levantado ao balcão pelo A. - fls. 29, 146 e 334-335 dos autos.
16. Foram ainda emitidos pela R. à ordem do A. os cheques nºs ..., no valor de € 120.000,00, ..., no valor de € 25.000,00 e ..., no valor de 25.000,00, verificando-se que o primeiro cheque referido contém apenas uma assinatura, sendo que os outros 2 bem como os referidos em 3. apresentam duas assinaturas.
17. O cheque nº ..., no valor de € 25.000,00 foi levantado ao balcão pelo Autor que embolsou esse valor e o cheque nº ..., no valor de 25.000,00 foi depositado numa conta pertencente ao Autor que embolsou tal valor.
18 (ex 20). A compra e venda, titulada pela escritura pública de 28 de Outubro de 2016 outorgada na Conservatória do Registo Civil e Predial de Oliveira de Azeméis AA declarou vender, pelo preço de € 300.000.00, já recebido, à sociedade “A..., Ldª” representada no acto pelo sócio e gerente BB, livre de quaisquer ónus e encargos, o prédio urbano composto de casa de cave rés-do-chão, mansarda, anexos, logradouro, jardim, campo de ténis e piscina destinada a habitação, sito na Rua ..., ..., ..., Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o número ..., foi celebrada para garantir o empréstimo de € 300.000,00 feito pela Ré sociedade à A..
19 (ex 22.) Por documento particular, datado de 30 de Outubro de 2016, foi celebrado entre “P, Ldª” representada pelo seu sócio-gerente V como 1º outorgante e promitente vendedora e o Autor como 2º outorgante o acordo intitulado “Contrato – promessa de Compra e venda junto aos autos a fls. 25 a 28 dos autos mediante o qual:
a. - a primeira outorgante promete vender ao 2º outorgante e este adquiri-lo, livre de quaisquer ónus e encargos, o prédio urbano o prédio urbano composto de casa
b. - o preço da venda será de € 353.200,00 e será pago da seguinte forma: A) 120.000.00 a título de sinal e princípio de pagamento no momento da assinatura do contrato; B) Ainda a titulo de sinal e princípio de pagamento o valor de € 2.085,00 em 28.11.2016, e os seguintes valores mensais, iguais e sucessivos no mesmo dia dos meses subsequentes; C) O remanescente do preço desta compra e venda será pago no ato da escritura pública, deduzidos os valores pagos a título de sinal – cláusula 4ª.
c. - É da responsabilidade do 2º outorgante a designação da hora, dia e local da realização da escritura de compra e venda, bem como de proceder ao aviso à primeira outorgante, por qualquer meio e com a antecedência de 15 dias, desses elementos, obrigando-se a primeira outorgante a, na data que por esse efeito venha a ser designada, comparecer na escritura de compra e venda – cláusula 5ª;
d. - A escritura será realizada, impreterivelmente, no prazo de um ano a contar da presente data, ou seja, até ao dia 28.10.2017 inclusivé – cláusula 6ª;
e. - O prédio prometido vender é entregue nesta data ao promitente comprador que, desde já, entra na posse da mesma – cláusula 7ª;
f. - Caso o 2º outorgante não cumpra no prazo previsto para a realização da escritura, ou seja, até 28.10.2017, inclusive, considera-se o contrato-promessa não cumprido por causa imputável ao 2º outorgante, com as consequências legais daí decorrentes, designadamente, a primeira outorgante assistir o direito de alienar por qualquer forma ou onerar o prédio urbano em causa, nos termos, preço e condições entendidas por convenientes – cláusula 8ª;
g. - O contrato-promessa fica expressamente condicionado ao pagamento atempado e integral dos valores previstos a titulo de sinal, cuja falta determina e exime o 1º outorgante do cumprimento do contrato-promessa de compra e venda por facto imputável ao promitente-comprador – cláusula 9ª;
h. - A falta de pagamento de 3 sinais mensais determina a resolução do contrato-promessa por causa imputável ao promitente–comprador - cláusula 10ª;
i. - A não concretização da prometida compra e venda por causa imputável ao promitente-comprador dá ao primeiro outorgante o direito de fazer suas todas as quantias entregues a titulo de sinal – cláusula 11ª;
j. - No caso de não ser concretizada a compra e venda por causa imputável ao promitente-comprador este responde pelos danos sofridos pela promitente vendedora que se fixam em € 20.000,00 – cláusula 12ª;
20 (ex 24) O A. pagou à ora Ré, pelo menos, oito das prestações acima referidas em 5. – b. B) no valor total de € 16.680,00.
21 (ex 25). O contrato-promessa, titulado pelo documento particular, datado de 28 de Outubro de 2016, foi celebrado entre “P Ldª” representada pelo seu sócio-gerente como 1º outorgante e promitente vendedora e o Autor como 2º outorgante o acordo intitulado “Contrato – promessa de Compra e venda junto aos autos a fls. 25 a 28 dos autos, outra finalidade não teve que facultar ao ora A. voltar a ser proprietário do imóvel vendido, na mesma data, por este à Ré sociedade, pago o “preço” acordado pela forma estabelecida na 4.ª Cláusula.
22 (ex26). O autor só acedeu à celebração em 28.10.2016 dos contratos de compra e venda e contrato-promessa de compra e venda devido à situação de necessidade de dinheiro em que se encontrava, situação que era do conhecimento dos RR..
23 (ex27). A sociedade ora Ré “P Lda, tem por objeto “compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para os referidos fins” e a sociedade obriga-se: a) com a intervenção de três gerentes para os atos de alienação ou oneração de imóveis; b) com a intervenção de um dos gerentes para os atos de aquisição de imóveis; c) com a intervenção de dois gerentes para todos os atos não previstos nas alíneas anteriores – fls. 32/33.
24 (ex 28). O A., em representação da empresa M Lda., de que é gerente, a 15 de Setembro de 2017, deu autorização à 1ª R. para proceder à celebração de um contrato de intermediação imobiliária para venda do prédio identificado na cláusula primeira do contrato promessa de compra e venda estabelecido entre o declarante e a firma em 29 de Setembro de 2016 - fls. 82 dos autos.
25 (ex 29). Pela “Delegação ...” de fls. 81, datada de 05/06/2017 e autenticada na mesma data, DD e J, na qualidade de gerentes da sociedade “P lda”, declaram que, nos termos do art. 261.º do CSC, delegam poderes no gerente para sozinho vincular a sociedade na escritura de compra e venda do prédio urbano
26 (ex 30). A presente acção foi intentada em 20 de Setembro de 2017 – fls. 40 dos autos.
28 (ex 31). O imóvel id. em A) tem o valor patrimonial de € 270.050,00 – fls. 34 dos autos.
Factos não provados:
A. O Autor, através de um conhecido dessa promitente vendedora - Senhor EE, conheceu o representante legal da Ré, com a indicação que este o poderia ajudar, enquanto a promitente compradora conseguia o valor necessário ao pagamento da casa.
B. O contacto feito com o Sócio Gerente da Ré, foi realizado através de um Senhor chamado FF, que tinha intenções de comprar a casa que também foi dada à ora Ré através de um contrato exactamente igual ao que se discute nestes autos, e que para tal compra o Senhor BB pedia logo o valor de 80 mil euros e taxas e seguros a fim de se conseguir o empréstimo da conta.
C. Todo o descrito foi um esquema engendrado pelo Sócio Gerente da Ré e o Senhor FF, com o intuito da Ré ficar com as duas casas, uma pertencente ao A. e outra à Empresa do mesmo, com a promessa da resolução rápida dos problemas financeiros destes.
D. Foi asseverado ao A. de que não perderia a sua casa e que só teria de assinar uma escritura e mais uns documentos, por forma a ficar formalizado este negócio.
E. Só naquele dia, pouco tempo antes da outorga da escritura, é que lhe foi imposto um contrato de compra e venda, em razão da formalização necessária imposta por quem emprestou o dinheiro, a Ré.
F. O A. só se apercebendo do real negócio que tinha feito quando a advogada, alertada na acção executiva pela Executada (promitente compradora) apresenta oposição à mesma dizendo que o aqui A não tinha legitimidade para a retirar daquela casa, porque na realidade a casa tinha sido vendida à aqui Ré.
G. Só nesse momento, é que o A se apercebeu do real negócio que havia realizado, porque nunca foi sua intenção vender a casa à aqui Ré e que com o mesmo já nem tinha possibilidade de a vender á promitente compradora.
H. Nunca o Autor pagou qualquer quantia a título de sinal no momento da outorga da escritura.
I. Os RR. levaram o A. a celebrar os referidos negócios para se aproveitarem da situação de necessidade de dinheiro em que se encontrava.
J (ex 23 dos factos provados) O cheque nº ..., no valor de € 120.000,00, foi endossado pelo A. a favor da R. para pagamento do valor de 120.000.00 a título de sinal e princípio de pagamento tal como referido na al. A) da cláusula 4ª do documento particular, datado de 28 de Outubro de 2016.
3.2 Da Impugnação do facto vertido no item 21 dos factos provados.
Nestes termos, passa-se a apreciar a impugnação da impugnação de facto relativa ao anterior item 21 dos factos provados, exclusivamente na vertente do apuramento do montante efectivamente recebido pelo Autor, à luz dos meios de prova indicados e da prova reapreciada, mantendo-se intocados os demais factos já estabilizados.
.Relativamente ao item 21º dos factos provados importa assinalar que esse facto segue-se ao facto vertido no item 20º, reproduzindo-se aqui esses dois itens:
“20. A compra e venda, titulada pela escritura pública de 28 de Outubro de 2016 outorgada na Conservatória do Registo Civil e Predial de Oliveira de Azeméis AA declarou vender, pelo preço de € 300.000.00, já recebido, à sociedade “A..., Ldª” representada no acto pelo sócio e gerente BB, livre de quaisquer ónus e encargos, o prédio urbano composto de casa de cave rés-do-chão, mansarda, anexos, logradouro, jardim, campo de ténis e piscina destinada a habitação, sito na Rua ..., ..., ..., Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o número ..., foi celebrada para garantir o empréstimo de € 300.000,00 feito pela Ré sociedade à A..
21. A Ré sociedade entregou, efetivamente, à A. o montante de € 300.000,00.”
Apreciando e decidindo.
Do Efeito vinculativo do decidido pelo Supremo Tribunal de Justiça/ caso julgado formado.
Na sequência do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça que anulou a decisão colegial desta Relação, por ter considerado verificada violação de caso julgado relativamente ao segmento da decisão de facto atinente à finalidade subjacente ao financiamento em causa (finalidade dirigida à compra e venda), cumpre a este Tribunal da Relação reapreciar a causa respeitando estritamente o âmbito de vinculação resultante daquela decisão.
Assim, e sem prejuízo da autonomia decisória quanto às restantes questões não cobertas por caso julgado, tem-se por intangível o que ficou definitivamente assente no processo anterior (item 20 dos fatos provados) quanto à finalidade do negócio, não podendo este Tribunal reabrir ou contrariar tal ponto, sob pena de reeditar o vício apontado.
Diversamente, não resulta do caso julgado – tal como delimitado pelo Supremo Tribunal de Justiça- a fixação definitiva do montante efectivamente entregue ao autor-mutuário, nem a demonstração de que a quantia nominal indicada no anterior item 20 dos factos provados, correspondente a € 300 000,00 haja sido efectivamente disponibilizada pela Ré ao autor.
Trata-se assim, no nosso entendimento, de matéria de facto autónoma, controvertida e decisiva para a decisão e que deve ser apreciada por este tribunal com base na prova produzida e no regime do ónus da prova.
Assim, a referência no anterior item dos factos provados a “empréstimo feito de € 300.000,00”, de acordo com o entendimento do acórdão do Supremo Tribunal e Justiça, não traduz, que existiu efectiva tradição do capital nessa medida.
Em consequência do exposto, cumpre a este colectivo de juízes fixar, em termos objectivos e verificáveis se:
. houve disponibilização de capital;
. em que montante global;
. por que meios (transferência bancária, cheque, numerário);
. a favor de quem
Distinguindo o que sejam pagamentos comprovados do que sejam meras declarações negociais não corroboradas por suporte documental idóneo.
Prosseguindo:
Como resulta das conclusões recursórias o recorrente impugna em bloco os itens 17º, 18º, 19º e 21 º aí incluindo argumentações que revelam a sua discordância com a motivação e com a decisão jurídica da causa.
Assim concluiu.
“1.10- Nunca o valor do cheque ..., de € 120.000,00, foi alguma vez disponibilizado ao Autor, nem nunca poderia ter sido, até mesmo pelo facto de só contar uma assinatura no mesmo, o que desde logo se mostrava como um meio de pagamento inócuo. Nunca aquele título serviria para pagar o que quer que fosse. Endossado ou não, como não há prova de o ter sido, foi apenas uma “operação de cosmética”, para justificar o valor aposto na escritura, que não convinha ser um valor mais baixo que o valor patrimonial do imóvel. De facto, o que aconteceu é que o valor disponibilizado a título de empréstimo pela Ré ao A foi o de 155.000,00€ e não os 300.000,00€ que a sentença dá como provado no ponto 21.
1.11- Mais uma vez o mesmo vício faz com que a sentença seja nula em virtude do vertido no artigo 615.º, n.º 1, al. c), do Código de Processo Civil, havendo um erro de raciocínio lógico consistente na decisão por esta ser contrária à que se- ria imposta pelos fundamentos de facto ou de direito de que o juiz se serviu ao pro- feri-la. Logo o valor de 120 mil euros não pode ser descontado no valor de 352.200€ a que o A se obrigou a pagar em virtude do contrato promessa celebrado, pela disponibilização de apenas 155 mil euros.”
A alteração do item 21 — por se tratar de matéria de facto impugnada — exige reapreciação crítica dos meios de prova pertinentes, indicando-se os elementos probatórios que sustentam (ou infirmam) o valor afirmado.
Apreciada e decidida que está a impugnação dos itens 15 e 17 dos factos provados, resulta expressamente que o Autor recebeu e embolsou as quantias de €130.000,00, €25.000,00 e €25.000,00, num total de €180.000,00.
O item 16 limita-se a referir a emissão de cheques adicionais, incluindo um no valor de €120.000,00, sem afirmar o seu recebimento, levantamento ou depósito pelo Autor.
Assim, não se mostrando, à luz da prova reapreciada, demonstrado o efectivo recebimento pelo Autor de quaisquer quantias para além das expressamente consignadas nos itens 15 e 17, impõe-se adequar o anterior item 21 ao que efectivamente ficou provado quanto ao montante recebido pelo Autor, sendo que, de concreto, apenas sabemos e foi julgado provado no item 20 dos fatos provados que a compra e venda foi celebrada para garantir o empréstimo de € 300.000,00 feito pela Ré sociedade ao Autor., facto que não foi impugnado pelo recorrente, bem como foram apurados os factos vertidos nos itens15º, 16º e 17º.
Assim, este colectivo de juízes decide que a redacção do anterior item 21 dos factos provados deve passar a ser a seguinte.
“21. No âmbito das quantias entregues pela Ré ao Autor, apenas se provou que este recebeu e embolsou o montante global de €180.000,00, titulado pelos cheques referidos nos itens 15º e 17ª”.
Pelo que, também nesta parte procede a impugnação da decisão de facto.
3.3. Em resultado do ora decidido segue a decisão de facto já estabilizada:
Factos provados
1. A aquisição do prédio urbano composto de casa de cave rés-do-chão, mansarda, anexos, logradouro, jardim, campo de ténis e piscina destinada a habitação, sito na Rua ..., ..., ..., Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o número ... encontrava-se registada a favor do A. através da Apresentação ... - fls. 21 a 24 dos autos.
2. Tal casa foi adquirida e apenas se destinava à revenda e nesse sentido, no ano de 2007 assinou o mesmo um contrato promessa através do qual a promitente compradora tomou posse do referido imóvel - fls. 15 e 17 a 20 dos autos.
3. A fim de resolver o problema intentou acção para resolver o contrato, tendo sido proferida decisão através da homologação de um acordo em 4 de Fevereiro de 2015 no âmbito do Proc. nº ..., de acordo com o qual, as partes deram sem efeito a resolução do contrato promessa celebrado em 14-02-2007, reafirmando as declarações de promessa de venda e de comprar o mesmo imóvel, sendo o preço da prometida venda de € 740.000,00, devendo a escritura de compra e venda realizar-se até 30-06-2015 - fls. 15 e 17 a 20 dos autos.
4. A promitente compradora CC continuou a ocupar o imóvel após 31-07-2015.
5. O A. desempenhava a actividade de construtor civil no âmbito da sociedade A Lda.
6. Aquela sociedade tinha, por vezes, problemas de tesouraria e, nessa medida, dificuldades de pagar a trabalhadores e fornecedores para conseguir materiais necessários às obras.
7. Aliado a tal situação, a empresa em questão tinha valores de que era credora a não serem pagas,
8. Nesta altura e devido a este problema, a Empresa deixou de trabalhar em obras públicas,
9. Tinha ainda outros
10. Em 2016 e 2017, o A tinha a haver da sociedade referida em 5. os montantes que ia emprestando à mesma, ora em pagamentos que fazia a emprega dos, fornecedores, mão de obra, ou mesmo em dinheiro e que se cifravam em aproximadamente 500 000,00€
11. O problema gerado com a promitente compradora, atrasou os planos do A. para venda da referida moradia.
12. Perante uma situação de dificuldade de liquidez, o A. contactou com o legal representante da Ré
13. Por escritura pública de 28 de Outubro de 2016 outorgada na Conservatória do Registo Civil e Predial de Oliveira de Azeméis O Autor s declarou vender, pelo preço de € 300.000.00, já recebido, à sociedade “A..., Ldª” representada no acto pelo sócio e gerente V, livre de quaisquer ónus e encargos, o prédio urbano composto de casa de cave rés-do-chão, mansarda, anexos, logradouro, jardim, campo de ténis e piscina destinada a habitação, sito na Rua ..., ..., ..., Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o número ... - fls. 21 a 24 dos autos.
14. Da escritura pública referida em A) ficou a constar que o imóvel se destinava a revenda - fls. 21 a 24 dos autos.
15. A R. emitiu a favor do A. os cheques nºs ... e ... no valor de € 130.000,00, que este recebeu, sendo que o cheque nº ..., no valor de € 50.000,00 foi depositado na conta nº ... titulada pelo A. e o cheque nº ... no valor de € 80.000,00 foi levantado ao balcão pelo A. - fls. 29, 146 e 334-335 dos autos.
16. Foram ainda emitidos pela R. à ordem do A. os cheques nºs ..., no valor de € 120.000,00, ..., no valor de € 25.000,00 e ..., no valor de 25.000,00, verificando-se que o primeiro cheque referido contém apenas uma assinatura, sendo que os outros 2 bem como os referidos em 3. apresentam duas assinaturas.
17. O cheque nº ..., no valor de € 25.000,00 foi levantado ao balcão pelo Autor que embolsou esse valor e o cheque nº ..., no valor de 25.000,00 foi depositado numa conta pertencente ao Autor que embolsou tal valor.
18 (ex 20). A compra e venda, titulada pela escritura pública de 28 de Outubro de 2016 outorgada na Conservatória do Registo Civil e Predial de Oliveira de Azeméis AA declarou vender, pelo preço de € 300.000.00, já recebido, à sociedade “A..., Ldª” representada no acto pelo sócio e gerente BB, livre de quaisquer ónus e encargos, o prédio urbano composto de casa de cave rés-do-chão, mansarda, anexos, logradouro, jardim, campo de ténis e piscina destinada a habitação, sito na Rua ..., ..., ..., Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o número ..., foi celebrada para garantir o empréstimo de € 300.000,00 feito pela Ré sociedade à A..
19. (ex 21) “21. No âmbito das quantias entregues pela Ré ao Autor, apenas se provou que este recebeu e embolsou o montante global de €180.000,00, titulado pelos cheques referidos nos itens 15º e 17ª”.
20 (ex 22.) Por documento particular, datado de 30 de Outubro de 2016, foi celebrado entre “P, Ldª” representada pelo seu sócio-gerente V como 1º outorgante e promitente vendedora e o Autor como 2º outorgante o acordo intitulado “Contrato – promessa de Compra e venda junto aos autos a fls. 25 a 28 dos autos mediante o qual:
a. - a primeira outorgante promete vender ao 2º outorgante e este adquiri-lo, livre de quaisquer ónus e encargos, o prédio urbano o prédio urbano composto de casa
b. - o preço da venda será de € 353.200,00 e será pago da seguinte forma: A) 120.000.00 a título de sinal e princípio de pagamento no momento da assinatura do contrato; B) Ainda a titulo de sinal e princípio de pagamento o valor de € 2.085,00 em 28.11.2016, e os seguintes valores mensais, iguais e sucessivos no mesmo dia dos meses subsequentes; C) O remanescente do preço desta compra e venda será pago no ato da escritura pública, deduzidos os valores pagos a título de sinal – cláusula 4ª.
c. - É da responsabilidade do 2º outorgante a designação da hora, dia e local da realização da escritura de compra e venda, bem como de proceder ao aviso à primeira outorgante, por qualquer meio e com a antecedência de 15 dias, desses elementos, obrigando-se a primeira outorgante a, na data que por esse efeito venha a ser designada, comparecer na escritura de compra e venda – cláusula 5ª;
d. - A escritura será realizada, impreterivelmente, no prazo de um ano a contar da presente data, ou seja, até ao dia 28.10.2017 inclusivé – cláusula 6ª;
e. - O prédio prometido vender é entregue nesta data ao promitente comprador que, desde já, entra na posse da mesma – cláusula 7ª;
f. - Caso o 2º outorgante não cumpra no prazo previsto para a realização da escritura, ou seja, até 28.10.2017, inclusive, considera-se o contrato-promessa não cumprido por causa imputável ao 2º outorgante, com as consequências legais daí decorrentes, designadamente, a primeira outorgante assistir o direito de alienar por qualquer forma ou onerar o prédio urbano em causa, nos termos, preço e condições entendidas por convenientes – cláusula 8ª;
g. - O contrato-promessa fica expressamente condicionado ao pagamento atempado e integral dos valores previstos a titulo de sinal, cuja falta determina e exime o 1º outorgante do cumprimento do contrato-promessa de compra e venda por facto imputável ao promitente-comprador – cláusula 9ª;
h. - A falta de pagamento de 3 sinais mensais determina a resolução do contrato-promessa por causa imputável ao promitente–comprador - cláusula 10ª;
i. - A não concretização da prometida compra e venda por causa imputável ao promitente-comprador dá ao primeiro outorgante o direito de fazer suas todas as quantias entregues a titulo de sinal – cláusula 11ª;
j. - No caso de não ser concretizada a compra e venda por causa imputável ao promitente-comprador este responde pelos danos sofridos pela promitente vendedora que se fixam em € 20.000,00 – cláusula 12ª;
21 (ex 24) O A. pagou à ora Ré, pelo menos, oito das prestações acima referidas em 5. – b. B) no valor total de € 16.680,00.
22 (ex 25). O contrato-promessa, titulado pelo documento particular, datado de 28 de Outubro de 2016, foi celebrado entre “P Ldª” representada pelo seu sócio-gerente como 1º outorgante e promitente vendedora e o Autor como 2º outorgante o acordo intitulado “Contrato – promessa de Compra e venda junto aos autos a fls. 25 a 28 dos autos, outra finalidade não teve que facultar ao ora A. voltar a ser proprietário do imóvel vendido, na mesma data, por este à Ré sociedade, pago o “preço” acordado pela forma estabelecida na 4.ª Cláusula.
23 (ex26). O autor só acedeu à celebração em 28.10.2016 dos contratos de compra e venda e contrato-promessa de compra e venda devido à situação de necessidade de dinheiro em que se encontrava, situação que era do conhecimento dos RR..
24 (ex27). A sociedade ora Ré “P Lda, tem por objeto “compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para os referidos fins” e a sociedade obriga-se: a) com a intervenção de três gerentes para os atos de alienação ou oneração de imóveis; b) com a intervenção de um dos gerentes para os atos de aquisição de imóveis; c) com a intervenção de dois gerentes para todos os atos não previstos nas alíneas anteriores – fls. 32/33.
25 (ex 28). O A., em representação da empresa M Lda., de que é gerente, a 15 de Setembro de 2017, deu autorização à 1ª R. para proceder à celebração de um contrato de intermediação imobiliária para venda do prédio identificado na cláusula primeira do contrato promessa de compra e venda estabelecido entre o declarante e a firma em 29 de Setembro de 2016 - fls. 82 dos autos.
26 (ex 29). Pela “Delegação ...” de fls. 81, datada de 05/06/2017 e autenticada na mesma data, DD e J, na qualidade de gerentes da sociedade “P lda”, declaram que, nos termos do art. 261.º do CSC, delegam poderes no gerente para sozinho vincular a sociedade na escritura de compra e venda do prédio urbano
27 (ex 30). A presente acção foi intentada em 20 de Setembro de 2017 – fls. 40 dos autos.
28 (ex 31). O imóvel id. em A) tem o valor patrimonial de € 270.050,00 – fls. 34 dos autos.
Factos não provados:
A. O Autor, através de um conhecido dessa promitente vendedora - Senhor EE, conheceu o re¬presentante legal da Ré, com a indicação que este o poderia ajudar, enquanto a pro¬mitente compradora conseguia o valor necessário ao pagamento da casa.
B. O contacto feito com o Sócio Gerente da Ré, foi realizado através de um Senhor chamado FF, que tinha intenções de comprar a casa que também foi dada à ora Ré através de um contrato exactamente igual ao que se discute nestes autos, e que para tal compra o Senhor BB pedia logo o valor de 80 mil euros e taxas e seguros a fim de se conseguir o empréstimo da conta.
C. Todo o descrito foi um esquema engendrado pelo Sócio Gerente da Ré e o Se¬nhor FF, com o intuito da Ré ficar com as duas casas, uma pertencente ao A. e outra à Empresa do mesmo, com a promessa da resolução rápida dos problemas financeiros destes.
D. Foi asseverado ao A. de que não perderia a sua casa e que só teria de assinar uma escritura e mais uns documentos, por forma a ficar formalizado este negócio.
E. Só naquele dia, pouco tempo antes da outorga da escritura, é que lhe foi imposto um contrato de compra e venda, em razão da formalização necessária imposta por quem emprestou o dinheiro, a Ré.
F. O A. só se apercebendo do real negócio que tinha feito quando a advogada, alertada na acção executiva pela Executada (promitente compradora) apresenta oposição à mesma dizendo que o aqui A não tinha legitimidade para a retirar daquela casa, porque na realidade a casa tinha sido vendida à aqui Ré.
G. Só nesse momento, é que o A se apercebeu do real negócio que havia realizado, porque nunca foi sua intenção vender a casa à aqui Ré e que com o mesmo já nem tinha possibilidade de a vender á promitente compradora.
H. Nunca o Autor pagou qualquer quantia a título de sinal no momento da outorga da escritura.
I. Os RR. levaram o A. a celebrar os referidos negócios para se aproveitarem da situação de necessidade de dinheiro em que se encontrava.
J (ex 23 dos factos provados) O cheque nº ..., no valor de € 120.000,00, foi endossado pelo A. a favor da R. para pagamento do valor de 120.000.00 a título de sinal e princípio de pagamento tal como referido na al. A) da cláusula 4ª do documento particular, datado de 28 de Outubro de 2016.
3.4. Fundamentação Jurídica.
3.4.1
Apreciada e decidida a impugnação da matéria de facto vertida no anterior item 21º a que corresponde o actual item 19 dos factos provados, para a apreciação jurídica das questões suscitadas pelo Autor — designadamente a simulação relativa e a alegada invalidade/anulabilidade por usura — cumpre partir dos factos provados tal como definitivamente fixados, entre os quais avultam, por um lado, a outorga da escritura pública de compra e venda com declaração de preço de €300.000,00 “já recebido” (facto 13) e, por outro, o facto de tal compra e venda ter sido celebrada para garantir um empréstimo feito de 300.000,00 (facto 18), bem como a factualidade respeitante aos cheques emitidos e às quantias cuja efectiva recepção e embolso pelo Autor se demonstrou (factos 15 e 17), agora consolidada no sentido de que apenas se provou o recebimento/embolso do montante global de €180.000,00 (facto 19).
A consequência imediata da alteração do montante recebido- como provado que apenas se demonstrou o recebimento/embolso de €180.000,00 - impede que a apreciação jurídica prossiga assente no pressuposto — utilizado no anterior acórdão — de que o Autor recebeu integralmente a quantia de €300.000,00 declarada na escritura.
Em consequência, fica igualmente afastado, como fundamento decisivo, o argumento de que o Autor não teria logrado contrariar a declaração confessória constante do instrumento público quanto ao recebimento integral do preço, na exacta medida em que a decisão de facto, reapreciada e fixada, conduziu a conclusão diversa quanto ao efectivo ingresso patrimonial demonstrado.
Deste modo, a subsunção jurídica das questões suscitadas nos autos deve ser reequacionada à luz do montante efectivamente provado como recebido, sem que, todavia, se reabra matéria não devolvida pelo recurso, nomeadamente quanto ao enquadramento funcional do complexo negocial como operação de financiamento garantido (facto 18) e quanto à restante factualidade estabilizada.
3.4.2.
Importa, antes de mais, delimitar o objeto do presente recurso, tal como foi configurado nas conclusões da apelação que veio a ser apreciada por este Tribunal no acórdão entretanto anulado.
Com efeito, a intervenção da Relação incidiu então — e é nesses exatos termos que ora se impõe reenquadrar a análise jurídica — sobre as concretas questões recursórias submetidas à sua apreciação, a saber:
Importa, antes de mais, delimitar o objeto do presente recurso, tal como foi configurado nas conclusões da apelação que veio a ser apreciada por este Tribunal no acórdão entretanto anulado. Com efeito, a intervenção da Relação incidiu então — e é nesses exatos termos que ora se impõe reenquadrar a análise jurídica — sobre as concretas questões recursórias submetidas à sua apreciação, a saber:
.Conforme conclusões recursórias 4.1, 4.1(nº repetido), a 4.3, o recorrente, argumenta “ . Porém, agora admitindo ter existindo um mútuo, e nesse mútuo também não foi disponibilizado o valor que consta da escritura, mas apenas 155 mil euros.”
2.Prossegue o recorrente na conclusão recursória nº 5.1”- Conforme já analisado na conclusão 3.4 e mais aprofundadamente nas alegações, o GANHO POR PARTE DA RÉ, com o cumprimento do contrato de alienação em garantia em análise ERA DE 353.200,00€, CONTRA A DISPONIBILIZAÇÃO DE 155.000,00”.
E prossegue na conclusão recursória nº5.2 pela verificação a benefício da ré benefícios excessivos e injustificados.
Nas conclusões 6.1, 6.2 e 6.3, alega que mesmo que não se considere o negócio usurário (por falta dos elementos subjetivos do 282º) deveria ter ordenado a redução oficiosa dos juros e modificar o negócio nos termos do de modificação do negócio assim viciado (Art. 283.º do C.C.).
Nas conclusões 6.8 e 6.9, depois de ter invocado segmento de um acórdão identificado, defende que não haveria dúvidas para considerar o negócio nulo (invalidade de conhecimento oficioso).
“- Aqui chegados, procurando-nos aproximar ainda mais da situação do caso concreto, temos de voltar ao que atrás já fomos referindo, quanto à possibilidade de se pode afirmar, em situações de venda fiduciária em garantia, a existência de uma situação de fraude à lei (art. 280º do CC), por violação da proibição da celebração de pactos comissórios estabelecida no art. 694º do CC - sendo, para o efeito, necessário concluir que “esta norma proibitiva pretende vedar não só o negócio que especificamente visou, mas também quaisquer outros que conduzam ao mesmo resultado ou um resultado equivalente” e que o negócio jurídico aqui em discussão tem esse mesmo resultado. Sendo flagrante a existência de benefícios excessivos e injustificados por parte da Ré.”.
3.4.3
1.Da Simulação relativa (arts. 240.º a 242.º do Código Civil)
O Autor invocara na petição que os negócios titulados pela escritura de compra e venda e pelo contrato-promessa de compra e venda constituem negócio simulado, destinado a encobrir um negócio dissimulado de mútuo com garantia real, convocando os arts. 241.º e 242.º do Código Civil.
A simulação pressupõe, porém, a verificação cumulativa de (i) divergência intencional entre a vontade real e a vontade declarada; (ii) acordo entre declarante e declaratário para a emissão da declaração divergente (concerto simulatório); e (iii) intuito de enganar terceiros. Ora, a circunstância de, apesar da declaração de “preço já recebido” constante da escritura, apenas se ter provado o recebimento/embolso de €180.000,00 constitui elemento relevante de incompatibilidade entre a declaração documental e a realidade apurada, mas, por si só, não basta para afirmar, sem mais, a existência de concerto simulatório e de intenção de enganar terceiros, exigindo-se que dos demais factos provados resulte a efectiva demonstração desses requisitos.
Ainda assim, o quadro factual provado — designadamente o facto de a compra e venda ter sido celebrada para garantir um empréstimo feito de 300 000,00 (facto 18), bem como a existência de um contrato-promessa celebrado na mesma data visando facultar ao Autor a retomada da titularidade mediante pagamento faseado e ulterior (factos 20 a 22) — aponta, no plano funcional, para uma operação de financiamento garantido.
Tal realidade, conjugada com a não demonstração do recebimento integral do valor declarado, afasta a leitura de uma compra e venda típica com efectiva transmissão onerosa com preço integralmente pago, reforçando a necessidade de ponderação cuidada quanto à qualificação e aos efeitos jurídicos do complexo negocial.
Sem prejuízo, a procedência do vício de simulação, com o efeito típico de nulidade do negócio simulado (art. 240.º, n.º 2, do Código Civil), depende da prova dos pressupostos subjectivos acima indicados — prova essa que não pode ser substituída pela mera constatação de divergência entre declaração e recebimento efectivo.
Ora, no caso vertente cumpre, antes de mais, referir que a factualidade apurada não integra os pressupostos da simulação previstos no art. 240.º do Código Civil.
A simulação pressupõe acordo entre as partes no sentido de declarar vontade divergente da vontade real, com intuito de enganar terceiros ou contornar a lei. Exige-se prova de um acordo simulatório e de divergência intencional entre declaração e vontade efetiva.
No caso vertente, não resultou provado qualquer acordo entre Autor e Ré no sentido de ocultar negócio diverso do declarado, nem intenção comum de dissimular a natureza ou o conteúdo da operação celebrada.
Acresce que a mera discrepância entre o montante nominal referido no item 18 e o montante efetivamente disponibilizado (item 19) não é, por si, reveladora de simulação, podendo reconduzir-se à própria estrutura da operação de financiamento convencionada.
Acresce que em lado algum o recorrente alegou que as prestações a que se obrigaram pelo contrato de compra e venda foram diferentes das que ficaram a constar da escritura publica.
Alegou apenas que não recebeu a quantia referida como correspondente ao preço mas apenas € 130 000, 00 a título de mutuo.
Improcede, pois, a alegação feita pelo autor na petição de que os negócios titulados pela escritura de compra e venda e pelo contrato-promessa de compra e venda constituírem negócio simulado.
De resto, no recurso de apelação interposto da sentença da primeira instância proferida a 30.10.2024 o autor-recorrente não insistiu nessa alegação.
2. Da qualificação do negócio. Alienação fiduciária em garantia.
Nesta parte, importa fazer as seguintes considerações, as quais, foram por nós expendidas no acórdão anulado.
Como é sabido, a Alienação Fiduciária em Garantia e o Pacto Comissório são institutos jurídicos que envolvem a transferência de bens como forma de garantir o cumprimento de uma obrigação. No entanto, apresentam diferenças essenciais quanto à sua natureza, finalidade e efeitos jurídicos.
No que tocante à natureza jurídica:
•A Alienação fiduciária em garantia é um negócio fiduciário, no qual o devedor transfere a propriedade do bem ao credor, que a mantém apenas como garantia da dívida. A propriedade é restituída ao devedor quando a obrigação é cumprida.
• Pacto comissório: Refere-se a uma cláusula proibida pelo artigo 694.º do Código Civil Português, pela qual se estabelece que, em caso de incumprimento da dívida, o credor passa a ser automaticamente o proprietário do bem dado em garantia.
Quanto à Transferência da Propriedade
• Na Alienação fiduciária em garantia o credor recebe a propriedade do bem apenas de forma resolúvel temporária e vinculada ao cumprimento da obrigação pelo devedor e caso o pagamento seja realizado, a propriedade retorna ao devedor automaticamente.
• No Pacto Comissório: as partes outorgantes, devedor e credor, prevêem a transferência definitiva da propriedade para o credor caso a dívida não seja paga, a revelar que podem surgir situações de prejuízo desproporcional causado ao devedor.
No tocante à Admissibilidade ou Proibição Legal
• A Alienação fiduciária em garantia é permitida e regulamentada pela legislação, desde que respeite o princípio da proporcionalidade e a obrigação de restituição ou venda do bem para quitação da dívida.
•O Pacto comissório: É expressamente proibido pelo ordenamento jurídico português, pois pode levar a abusos e injustiças, permitindo que o credor se aproprie do bem independentemente do valor da dívida.
Assim estabelece em sede do regime da hipoteca, o artigo 694.º do CC, sob a epígrafe pacto comissório, consigna o seguinte: “É nula, mesmo que seja anterior ou posterior à constituição da hipoteca, a convenção pela qual o credor fará sua a coisa onerada no caso de o devedor não cumprir. “
Prescreve-se assim uma proibição absoluta de se convencionar que o credor hipotecário faça sua a coisa onerada no caso de incumprimento da obrigação garantida por parte do devedor.
E apesar desta proibição se encontrar, em sede sistemática, inserida no regime legal da hipoteca, tem-se considerado que ela é extensível, com as devidas adaptações, às demais garantias reais tipificadas na lei ou mesmo a garantias atípicas em que se convencione a transferência da propriedade de uma coisa para o credor em virtude do incumprimento da obrigação pelo devedor[1]
E a doutrina assinala que a ratio da proibição [a proibição do pacto comissório] é plúrrima e complexa, relevando, a um tempo, o propósito de proteger o devedor da (possível) extorsão do credor e a necessidade, que corresponde a um interesse geral do tráfego, de não serem falseadas as “regras do jogo”, através da atribuição injustificada de privilégios a alguns credores, em objectivo (seja ele efectivo ou potencial) prejuízo dos demais.»
A revelar que um alcance teleológico tão amplo poderia justificar a aplicação direta da proibição do pacto comissório aos casos em que se vise conferir uma função de garantia ao negócio translativo da propriedade de um bem, independentemente do momento dessa transferência, contemplando, desse modo, negócios fiduciários estabelecidos fora do âmbito das garantias reais.
Porém, como é bastante discutível se e em que medida é que a referida proibição pode ser considerada como afloramento de um princípio geral tão lato que alcance pactos comissórios estipulados fora do domínio dos contratos de garantia das obrigações, a doutrina [2] e jurisprudência[3], tem salientado que o principal motivo da proibição do pacto comissório, reside na tutela conferida ao devedor em termos similares à que tem lugar no quadro da proibição dos negócios usurários, ou seja, o que a norma pretende evitar não é a aquisição pelo credor insatisfeito mas o “aproveitamento” da debilidade do devedor, o que leva a conferir decisivo relevo à “congruidade” entre o montante do débito e o valor do bem, só devendo, assim, ser tratada como venda comissória aquela em que a função de garantia se traduz numa “vantagem injustificada” para o credor.
«(…) Assim, para que a venda em garantia seja válida, é mister que o devedor (e também o constituinte da garantia, se não houver coincidência entre ambos) fique em condições de controlar ou dominar a eventual diferença entre o valor do bem alienado e o quantum do débito. Não está, por outro lado, o devedor impedido de invocar a invalidade do pacto por usura (art. 282), se se verificarem os respectivos pressupostos.»[4]
Ou seja, o que se pretende evitar com a proibição do pacto comissório não é a aquisição pelo credor insatisfeito, mas o aproveitamento da uma situação de debilidade em que se encontre o devedor. Para sustentação desta posição argumenta-se com a circunstância de a par da consagração da proibição do pacto comissório, se reconhecer em termos legais a validade da venda a retro e do pacto marciano. A sustentação desta posição veio ainda a colher o apoio legal após a publicação do DL nº 105/2004, de 08/05 que, transpondo a Diretiva nº 2002/47/CE, consagrou a alienação fiduciária em garantia no âmbito dos contratos de garantia financeira.
Da matéria de facto resulta que a compra e venda foi celebrada para garantir operação de financiamento entre as partes (item 18), tendo sido efetivamente disponibilizados ao Autor € 180.000,00 (item 19).
Estamos, assim, perante um típico esquema de alienação fiduciária em garantia (fiducia cum creditore): utilização de um contrato translativo (compra e venda) associado a um pactum fiduciae, destinado a assegurar o cumprimento de uma obrigação de pagamento.
A alienação fiduciária em garantia é figura admitida no ordenamento jurídico português, traduzindo-se numa transferência de titularidade com função instrumental de garantia, ficando o fiduciário vinculado, obrigacionalmente, a retransmitir o bem quando satisfeito o fim garantístico.
E, adiantando–nos, diremos que apesar do autor-recorrente não ter provado na totalidade a sua versão, designadamente quanto ao valor emprestado e ao alegado “ aproveitamento pela Ré de um alegado estado de necessidade do autor” certo é que, a transferência da titularidade da propriedade sobre o imóvel do autor para a Ré ocorreu porque o autor necessitou de dinheiro tendo-se provado ainda que o autor ficou na posse do imóvel.
Daí que se possa inferir a finalidade específica da dita promessa de compra e venda, esta pelo preço de € 353 200, 00.
Acresce que o autor apenas efectuou alguns dos diversos pagamentos mensais em cumprimento do referido acordo, resultando dos autos que o autor não pagou à ré o valor acordado para reaver o imóvel – ver item 24º dos fatos provados
Deste bloco negocial decorre quanto basta para ter por assente, como fez a primeira instância, que a compra e venda do imóvel em causa celebrada entre as partes visou garantir o pagamento a esta sociedade da quantia recebida pelo R., facultando ao mesmo a possibilidade de adquirir o imóvel logo que satisfizesse essa quantia, mediante a realização do contrato prometido, sem prejuízo de poder continuar a ocupar o imóvel
Tal concerto negocial reconduz-se ao género atípico de negócios fiduciários com fim de garantia (fiducia cum creditore), na modalidade da chamada alienação em garantia, que, segundo JANUÁRIO GOMES[5] consiste no seguinte:
«(…) utilização de um tipo contratual de alienação (normalmente a compra e venda) como tipo de referência, para um fim indirecto de garantia. Mais especificamente, (…) um contrato construído através da adjunção ao negócio de alienação de um pactum fiduciae, que disciplina os termos em que o fiduciante-alienante e o fiduciário-adquirente adaptam a operação realizada aos fins da garantia – fiducia cum creditore. Através do pacto fiduciário de garantia, o credor-fiduciário vincula-se (obrigacionalmente) face ao devedor-fiduciante a retransmiti-lhe o bem (a restituir, sob um prisma económico), uma vez esgotado o fim da garantia, isto é uma vez satisfeito o crédito»
E nas palavras de CARVALHO FERNANDES[6], “no negócio fiduciário há ao lado de um acto com eficácia real uma limitação obrigacional do direito atribuído ao fiduciário.”
Subscrevendo esta orientação, pela adesão aos argumentos que a sustentam e a que antes fizemos resumida referência, concluímos que o contrato de compra e venda referido nos autos constitui, juntamente com o contrato-promessa celebrado entre as partes no mesmo dia, uma alienação fiduciária em garantia.
3.Da Usura (art. 282.º do Código Civil) e alteração do pressuposto económico
O Autor funda ainda a anulabilidade dos negócios na alegada exploração de situação de necessidade e na obtenção, pelos Réus, de benefícios excessivos ou injustificados (art. 282.º, n.º 1, do Código Civil).
Assim, insiste em invocar como fundamento do pedido deduzido de anulação do negócio de compra e venda e do contrato promessa o disposto no artº 282º, nº1, do CC sustentando que se tratou de negócio usurário porquanto teria sido celebrado nos termos em que o foi, devido ao aproveitamento, por parte dos RR, da situação de necessidade em que o A. se encontrava a necessitar urgentemente de liquidez.
Compulsada a sentença recorrida resulta que a Sra. Juíza a quo, referiu-se ao regime legal do negócio usurário, tal como previsto no artº 282º do CC, em termos que merecem a nossa concordância, e que de resto também não são questionados pela recorrente.
Com efeito decorre do disposto no nº 1 daquele preceito legal que se considera existir negócio jurídico, “quando alguém, explorando a situação de necessidade, inexperiência, ligeireza, dependência, estado mental ou fraqueza de carácter de outrem, obtiver deste, para si ou para terceiro, a promessa ou a concessão de benefícios excessivos ou injustificados”.
Em face do disposto nos artigos 282.º e 283.º do Código Civil, “quando alguém, explorando a situação de necessidade, inexperiência, ligeireza, dependência, estado mental ou fraqueza de carácter de outrem, obtiver deste, para si ou para terceiro, a promessa ou a concessão de benefícios excessivos ou injustificados”, pode a parte que se considera lesada pela celebração do negócio jurídico nos referidos termos, requerer a anulação ou a modificação do negócio segundo juízos de equidade, e foi esta última a opção dos autores.
Com o disposto no referido preceito «o legislador concede sob a designação de usura, alguma relevância ao velho instituto da lesão, não sancionando um critério puramente objectivo, mas exigindo, em conformidade com a fisionomia moderna do instituto (§ 138 do Cód. alemão; art. 1448.°do Cód. italiano), a verificação de requisitos objectivos (benefícios excessivos ou injustificados) e requisitos subjectivos (exploração de uma situação de necessidade, inexperiência, ligeireza, dependência, estado mental ou fraqueza de carácter de outrem). Entre estes requisitos subjectivos figura, pois, ao lado de outras situações, o estado de necessidade.
Devem, portanto, verificar-se requisitos objectivos: benefícios excessivos ou injustificados. Tem de haver uma desproporção manifesta entre as prestações. Só haverá benefícios excessivos ou injustificados, quando, segundo todas as circunstâncias, a desproporção ultrapassa os limites do que pode ter alguma justificação.
Devem, igualmente, verificar-se estes dois requisitos, a saber:
1.° A exploração de situações tipificadas, que não é excluída pelo facto de a iniciativa do negócio provir do lesado;
2.° Uma situação de necessidade, inexperiência, ligeireza, dependência, estado mental ou fraqueza de carácter.
O requisito exploração, não exige que a Ré tivesse agido com a intenção ou com a consciência de explorar a necessidade ou debilidade económico-financeira do A, uma vez que o legislador basta-se com a exploração ou aproveitamento consciente da situação de inferioridade negocial em que se encontra a outra parte
De resto, a consciência das situações tipificadas no artigo e a consciência da causalidade entre essas situações e os benefícios recebidos, na prática, resulta, muitas vezes, de uma prova por presunções»[7].
Trata-se de requisitos de verificação cumulativa em que avulta, como pressuposto base, a referência à verificação de um desequilíbrio injustificado ou excessivo entre as prestações a que por força do contrato as partes se encontram vinculadas. Só haverá benefícios excessivos ou injustificados, quando, consideradas todas as circunstâncias, a desproporção ultrapassar os limites do que pode ter alguma justificação, à luz dos padrões típicos de valor vigentes no mercado. Mesmo verificado esse desequilíbrio o negócio só pode ser anulado se cumulativamente, se comprovar que a concretização do negócio naqueles termos só foi possível mercê da exploração pela parte beneficiada, de uma situação de necessidade, inexperiência, ligeireza, dependência, estado mental ou fraqueza de carater, da parte prejudicada pelo referido desequilíbrio de prestações.
No entanto, e como é evidente o desequilíbrio injustificado ou excessivo das prestações é o pressuposto base do qual parte a configuração do negócio usurário.
Avançando.
O juízo formulado no anterior acórdão quanto à inexistência de desequilíbrio excessivo assentava decisivamente no pressuposto de que o Autor recebera €300.000,00 e que a diferença entre €300.000,00 e €353.200,00 (prevista no contrato-promessa) não ultrapassava os limites do que poderia ter justificação.
Todavia, firmada agora a factualidade no sentido de que apenas se provou o recebimento de €180.000,00, tal premissa deixa de poder sustentar a conclusão anteriormente alcançada.
E importa não olvidar a interpretação por nós assumida quanto ao que ficou vertido no anterior item 20 dos factos provados, actual item 18, de modo a compatibilizar a aparente contradição entre os pontos 18 e 19 dos factos provados (ex 20 e 21).
Não se ignora que o mútuo, é em regra, um contrato real quod constitutionem, exigindo a entrega de dinheiro para se considerar constituído.
Todavia, por forma a respeitar o deliberado no Acórdão do Supremo de Justiça não pode este Tribunal da Relação introduzir qualquer reapreciação autónoma de matéria não impugnada, como é o caso do anterior item 20 dos factos provados, correspondente ao actual item 18º dos factos provados.
Assim, impõe-se fazer uma interpretação dos itens 18º e 19 dos factos provados.
Da matéria de facto provada resulta que a compra e venda foi utilizada como instrumento de garantia de uma operação de financiamento/mútuo entre as partes, sendo o montante de € 300.000,00 referido no ponto 18) o valor nominal/convencionado no âmbito desse concerto negocial. Todavia, decorre expressamente do ponto 19) que ao Autor apenas foram efetivamente disponibilizados € 130.000,00, pelo que, na dimensão constitutiva do mútuo — e, consequentemente, para efeitos de aferição do capital efetivamente mutuado, da vantagem patrimonial obtida e de eventual desproporção entre prestações — apenas releva o montante efetivamente entregue. Assim, a referência do ponto 18) ao “empréstimo de € 300.000,00” não pode ser entendida como afirmação de entrega integral dessa quantia, mas antes como enunciação do valor declarado/estruturado da operação garantida, sendo o ponto 19) o que fixa o quantum efetivamente disponibilizado ao Autor.
Posto isto, passemos a aferir se estão preenchidos os requisitos objectivo e subjectivo da usura.
A aferição do requisito objectivo do art. 282.º (benefícios excessivos ou injustificados) depende de ponderação global das prestações efectivamente emergentes do concerto negocial e do seu impacto económico real. Num quadro em que apenas se demonstrou o ingresso de €180.000,00 na esfera do Autor, a previsão de pagamento de €353.200,00 para retomada da titularidade (factos 20 e 22), acrescida das consequências contratuais associadas ao incumprimento, impõe reapreciação do equilíbrio do negócio à luz das circunstâncias apuradas, não sendo admissível manter, sem correcção, a afirmação de ausência de desproporção excessiva com fundamento no recebimento integral de €300.000,00.
A verificação do requisito subjectivo (exploração de situação de necessidade) continua, porém, dependente da factualidade provada quanto à concreta situação de necessidade do Autor, ao seu grau, e ao aproveitamento consciente dessa situação pelos Réus.
Sem prejuízo dos factos provados nos atuais 12º e 22º dos factos provados 23 (situação de necessidade de dinheiro conhecida dos Réus) e da demais factualidade sobre dificuldades de liquidez (factos 6 a 12 e 22), cumpre densificar, com base apenas no que se encontra provado, se tais elementos são suficientes para afirmar a exploração exigida pelo art. 282.º, n.º 1, do Código Civil, sendo certo que a existência de uma situação de carência financeira, só por si, não equivale automaticamente à situação típica legalmente prevista, exigindo-se a demonstração da relação de aproveitamento e da causalidade entre a situação e os benefícios obtidos.
Como já exposto, a usura exige cumulativamente:
•benefícios excessivos ou injustificados;
•exploração consciente de situação tipificada do lesado.
Ainda que se considere o montante efetivamente disponibilizado (€ 180.000,00), não resulta provado que a Ré tenha explorado situação de necessidade qualificada do Autor.
A simples necessidade de liquidez não preenche o conceito jurídico de “situação de necessidade” do art. 282.º, carecendo de concretização quanto à sua intensidade, inevitabilidade e inexistência de alternativas.
A “situação de necessidade” relevante não se esgota na demonstração de carência de liquidez, nem o requisito de “exploração” se satisfaz com a mera prova de conhecimento, pela contraparte, da existência dessa carência.
A lei exige que se prove, com densidade suficiente, que a outra parte se aproveitou conscientemente dessa inferioridade negocial, dela retirando vantagem excessiva, e que o concreto desenho do negócio e o conteúdo das vantagens obtidas se ficaram a dever a esse aproveitamento, isto é, que a situação típica foi causalmente determinante da conformação negocial imposta ou aceite em termos anormais.
Ora, no caso:
– não se demonstrou que os Réus tenham exercido pressão, constrangimento, imposição de condições em termos irrecusáveis, ou qualquer actuação que revele captação dolosa ou aproveitamento activo da urgência financeira do Autor;
– não se provou factualidade apta a caracterizar a intensidade e a inevitabilidade da situação económica do Autor em termos de o colocar, objectivamente, numa posição de especial vulnerabilidade negocial, nem que estivesse impossibilitado de recorrer a alternativas razoáveis;
– não se provou que o Autor padecesse de inexperiência relevante, dependência, estado mental diminuído ou fraqueza de carácter susceptíveis de o tornar particularmente vulnerável à condução negocial;
Com efeito não está concretizado em que é que se traduzia a referida necessidade de dinheiro, nem foi alegado se e existia ou não a possibilidade de fazer face a essa necessidade por outra via que não fosse a da alienação em garantia do imóvel de que era proprietário o Autor. Até porque as dificuldades de tesouraria para pagamentos são comuns no mundo empresarial necessidade e não significam necessariamente uma situação de especial fragilidade ou inferioridade negocial perante terceiros.
É certo que com relevância o autor alegou ainda que o contrato-promessa apenas foi assinado pelo Réu pessoa singular, quando a vinculação societária exigiria a intervenção de três gerentes, o que, na sua perspetiva, comprometeria a possibilidade de exigir o cumprimento e agravaria o carácter lesivo do esquema negocial.
Assim, a eventual fragilização da posição do Autor quanto à tutela específica do contrato-promessa é circunstância que, a par do montante efectivamente demonstrado como recebido, pode ser ponderada no juízo global sobre o carácter excessivo/injustificado dos benefícios e sobre a protecção do fiduciante, desde que ancorada em factos provados e no direito aplicável.
Todavia, nesta sede, importa sublinhar que tal questão deve ser apreciada à luz do regime de vinculação societária e do valor jurídico do contrato-promessa em concreto (factos 24 e 26), não podendo, porém, ser tratada como argumento de “usura criminosa” fora dos pressupostos legais aplicáveis- artigos 260º e 261º C. das Sociedades Comerciais, artigos 268º, 269º, 262º a 266º, todos do C. Civil e ainda artigos 217º, e 218º (declaração tácita e comportamentos concludentes) e 236º e 295º todos do C. Civil, estes dois relativos a interpretação das declarações negociais e a atos jurídicos.
É certo que a circunstância de, em momento posterior, os restantes gerentes terem conferido poderes ao gerente signatário para intervir sozinho em ato de compra e venda, não constituir, por si só, ratificação do contrato-promessa anteriormente celebrado, na medida em que tal outorga de poderes se projeta, em regra, para a prática de atos futuros e não traduzir, sem referência expressa ou comportamento inequivocamente concludente, a assunção pela sociedade das vinculações emergentes de um ato pretérito subscrito sem poderes bastantes, (arts 261º CSC e art 268º C.Civil, este relativo à representação sem poderes ), esse mesmo facto é relevante para afastar a ideia de que a sociedade Ré tenha adotado um comportamento posterior revelador de infidelidade fiduciária ou de intenção de frustrar o fim garantístico do negócio: ao conferir poderes de atuação ao gerente, a sociedade evidencia antes uma atuação organizacional orientada para a regularização e execução do programa negocial, compatível com a lógica do pactum fiduciae e inconciliável com a tese de apropriação abusiva do bem ou de deliberada violação do pacto fiduciário.
E ainda que se admita que o item 19 (“apenas disponibilizados € 180.000,00”) é dado relevante para a ponderação económica do negócio, a conclusão sobre “benefícios excessivos ou injustificados”, nos termos estritos do art. 282.º, carece de uma base factual completa e segura que permita reconstruir, no plano normativo exigido pela figura, a desproporção e a sua injustificação à luz de todas as circunstâncias relevantes.
Não basta, nesta sede, uma leitura isolada e puramente aritmética do diferencial entre montantes, quando a própria estrutura do negócio é afirmada como garantística e dependente de um conjunto de elementos (prazo, mecanismo de (re)aquisição, pagamentos efetuados, etc.) que condicionam o juízo global de “excesso” e “injustificação”.
Acresce que a actuação do autor, ao autorizar a promoção do imóvel no mercado, revela capacidade de autodeterminação e gestão ativa da situação, incompatível com quadro de exploração típica.
O comportamento do Autor-
- designadamente o facto vertido no item 25 (ex 28) dos fatos provados (O A., em representação da empresa M Lda., de que é gerente, a 15 de Setembro de 2017, deu autorização à 1ª R. para proceder à celebração de um contrato de intermediação imobiliária para venda do prédio identificado na cláusula primeira do contrato promessa de compra e venda estabelecido entre o declarante e a firma em 29 de Setembro de 2016)
revela capacidade de autodeterminação e gestão ativa da situação, incompatível com quadro de exploração típica.
A autorização dada pelo autor para a mediação imobiliária aponta que o autor não estava numa posição de dependência negocial incapacitante. Revela antes que o autor tomou decisões estratégicas (aceitar que o imóvel fosse colocado no mercado).
Esta autorização aponta para cooperação/ execução do esquema e para a procura de solução: não demonstra coacção, dependência ou domínio da vontade pelo credor.
E revela que o desenvolvimento do “negócio” não assenta num quadro de “extorsão” ou de “aproveitamento” típico, mas um mecanismo de garantia com soluções alternativas (venda, recompra, etca).
Assim, considerando o mais provado, porque não está provada factualidade que preencha o requisito do “aproveitamento- exploração pela recorrida de uma situação de necessidade do autor recorrente”, concluímos que não estão verificados factos que permitam o preenchimento cumulativo dos requisitos previstos no art 282º nº1, do CPC e assim concluir pela anulação dos negócios de compra e venda e promessa de compra e venda celebrados entre as partes.
De resto, no tocante à desproporcionalidade das prestações, concede-se que a circunstância de o contrato promessa não ter a mesma formalidade que o negócio da compra e venda e de não ter sido registado facilita a venda a terceiro do prédio dado em garantia. Todavia, a relação de confiança entre fiduciante e fiduciário é própria dos negócios fiduciários. Mas daí não decorre que o fiduciante esteja necessariamente desprotegido
Não só pela possibilidade de registo da ação de execução específica, como pelos efeitos da responsabilidade civil contratual, e em ultima análise pelo instituto do enriquecimento sem causa.
Assim, à luz dos factos provados não se verifica o desequilíbrio de prestações a que por força dos contratos celebrados as partes se encontram vinculadas exigido para que se deva equacionar a possibilidade de estar perante um negócio usurário.
Não está assim verificada factualidade que permita inferir o elemento subjectivo da exploração a que alude o art 282 º do C Civil.
.E no que se reporta ao nº2 dessa norma, a qual, remete para o disposto no art 1146º do CCivil, diremos o seguinte:
Conforme dispõe o art 1146º do C.Civil: “ É havido como usurário o contrato de mútuo em que sejam estipulados juros anuais superiores a oito ou dez por cento, conforme exista ou não garantia real”
O regime do art. 1146.º do CC aplica-se ao mútuo com estipulação de juros acima do limite legal.
O complexo negocial em causa não configura mútuo puro com cláusula expressa de juros, mas esquema fiduciário de garantia. A eventual desproporção económica não permite, sem demonstração inequívoca da natureza remuneratória do diferencial, reconduzi-lo automaticamente a juros para efeitos do art. 1146.º.
Ainda que assim não se entendesse, a consequência típica do art. 1146.º não seria a anulabilidade global dos contratos, mas a atuação nos termos próprios do regime.
E como refere a sra Juiz a quo, isso significa que o autor-recorrente poderia ter formulado o pedido de redução da taxa de juro aos limites fixados no nº1 do citado art 1146º do CC, ao abrigo do nº4,m da mesma norma, o que, não sucedeu, tendo-se limitado a formular o pedido de anulabilidade da compra e venda e contrato promessa de compra e venda, pelo que, o autor-recorrente, nesta parte, só dele se pode queixar.
“A circunstância do valor do prédio vendido ser superior ao valor do mútuo e dos juros com o limite legal, não implica, só por si, nulidade do contrato de compra e venda.”
É que a propriedade do fiduciário é uma propriedade funcionalizada, havendo uma dissociação entre a titularidade de uma situação jurídica e o interesse no aproveitamento do bem objecto desta.
Por definição, o fiduciário fica investido numa propriedade temporária, porque sujeita a um dever contratual de transferir para a esfera do fiduciante os bens que integram o acervo fiduciário.
Por isso se diz que é por efeito desse dever contratual ou dessa vinculação obrigacional que a situação jurídica emergente do negócio fiduciário é, de um prisma puramente económico, neutra para o fiduciário (cfr. André Figueiredo, in O Negócio Fiduciário Perante Terceiros, pág.90).
Razão pela qual não terá sido por acaso que o A. manteve sempre a posse do prédio, apesar de o ter vendido à 1ª Ré.
Concluindo.
O complexo negocial em causa não se apresenta como mútuo puro com cláusula expressa de juros, mas como alienação fiduciária em garantia, em que o valor previsto para a eventual (re)aquisição integra a economia do mecanismo garantístico convencionado.
A recondução automática do diferencial económico a “juros anuais” nos termos típicos do art. 1146.º exige demonstração inequívoca da sua natureza remuneratória, o que não resulta, com o necessário grau de certeza, da factualidade provada.
Ainda que se entendesse aplicável o regime do art. 1146.º, a consequência típica não seria a anulabilidade global da compra e venda e do contrato-promessa, mas a atuação nos termos próprios do regime de juros excessivos.
Também por esta via, improcede o fundamento invocado.
Nestes termos, improcedem as conclusões recursórias 6.1, 6.2 e 6.3, pelas quais, o recorrente pretende, caso não se considere o negócio usurário (por falta dos elementos subjetivos do 282º) a redução oficiosa dos juros e modificar o negócio nos termos do de modificação do negócio assim viciado (Art. 283.º do C.C.).
3.4.4.
Aqui chegados, importa agora apreciar e decidir, em função das questões colocadas no recurso se, através do pactum fiduciae, as partes não terão actuado em fraude à lei, contornando a proibição do pacto comissório que o art. 694º, do C. Civil, estabelece imperativamente em sede de direitos reais de garantia, questão que não foi alegada na petição, mas taõ só em sede de recurso.
Trata-se no essencial de apreciar e decidir, se no caso dos autos, em que a compra e venda foi celebrada para garantir um empréstimo celebrado entre as partes, os factos apurados são suscetíveis de implicar um resultado equivalente àquele que é proibido pela lei ao proibir o pacto comissório conforme artigo 694º do CC, a implicar a consequente nulidade por fraude à lei imperativa.
.Prosseguindo:
Dos factos provados resulta que o contrato de compra e venda do imóvel em causa e o contrato promessa de compra e venda celebrados entre as partes no mesmo dia, não consubstanciam qualquer pacto comissório estabelecido no âmbito de hipoteca ou de qualquer outra garantia real tipificada na lei mediante estipulação de transmissão da propriedade de bem onerado para o credor em caso de incumprimento do devedor, conforme o previsto no artigo 694.º do CC.
Como considerou a sentença recorrida, da conjugação desses contratos resulta, quando muito, a celebração de um negócio fiduciário atípico ou de alineação em garantia, nos termos do qual aquele contrato de compra e venda teve em vista garantir à sociedade compradora, a ré-recorrida, o pagamento de um valor que tinha emprestado ao Autor.
Assim, a sentença recorrida a partir do que ficou provado nos autos, concluiu que se está perante uma alienação fiduciária, caracterizada essencialmente pela utilização do contrato de compra e venda como forma de garantir a satisfação do direito do credor-fiduciário e pela garantia assumida por este – pactum fiduciae - perante o devedor-fiduciante, de retransmissão do bem vendido esgotado que seja o fim visado, de garantia, o que no caso dos autos foi formalizado através do contrato-promessa subscrito pelas partes.
Tudo a revelar que só deve ser tratada como venda comissória aquela em que a função de garantia da venda se traduza numa excessiva e injustificada vantagem para o credor.
Subscrevendo esta orientação, pela adesão aos argumentos que a sustentam e a que antes fizemos resumida referência, concluímos que o contrato de compra e venda referido nos autos constitui, juntamente com o contrato-promessa celebrado entre as partes no mesmo dia, uma alienação fiduciária válida, uma vez que pelas razões que já apontamos, não se verifica o desequilíbrio de prestações invocado pela recorrente.
Assim que improcede também este fundamento invocado pela recorrente.
E apesar do autor-recorrente não ter provado na totalidade a sua versão, designadamente quanto ao valor emprestado e ao alegado “aproveitamento pela Ré de um alegado estado de necessidade do autor” certo é que, a transferência da titularidade da propriedade sobre o imóvel do autor para a Ré ocorreu porque o autor necessitou de dinheiro tendo-se provado ainda que o autor ficou na posse do imóvel
Daí que se possa inferir a finalidade específica da dita promessa de compra e venda, esta pelo preço de € 353.200,00.
Acresce que o autor apenas efectuou alguns (8) dos diversos pagamentos mensais em cumprimento do referido acordo, resultando dos autos que o autor não pagou à ré o valor acordado para reaver o imóvel – ver item 21º dos fatos provados
Deste bloco negocial decorre quanto basta para ter por assente, como fez a primeira instância, que a compra e venda do imóvel em causa e o contrato promessa celebrados entre as partes visou garantir o pagamento pelo autor a esta sociedade da quantia recebida pelo R., facultando ao mesmo a possibilidade de adquirir o imóvel logo que satisfizesse essa quantia, mediante a realização do contrato prometido, sem prejuízo de poder continuar a ocupar o imóvel
Tal concerto negocial reconduz-se ao género atípico de negócios fiduciários com fim de garantia (fiducia cum creditore), na modalidade da chamada alienação em garanti.
Posto isto, resta saber se o referido negócio de alienação em garantia viola a proibição do pacto comissório nos termos prescritos no artigo 694.º do CC.
Neste particular, a primeira instância, convocou, reproduzindo,, o entendimento adotado no acórdão do STJ de 16/03/2011, proferido no processo n.º 279/2002.E1.S1, o qual, traça em termos que temos rigorosos, a diferenciação estrutural e teleológica entre o pacto comissório previsto no artigo 694.º do CC e a atípica venda fiduciária em garantia, para concluir pela não aplicação, nem sequer por via extensiva, da proibição ali consagrada a esta modalidade de venda fiduciária.
Nesse acórdão foi considerado, no essencial, que:
«Não é de admitir a “extensão teleológica” da proibição contida no citado art. 694.º, determinante do vício de nulidade, à venda fiduciária em garantia de bens imóveis, por tal envolver restrição desproporcionada do princípio fundamental da segurança e confiança no comércio jurídico, ao facultar aos outorgantes a invocação e a consequente oponibilidade da nulidade a terceiros de boa fé, subadquirentes do imóvel alienado, nos termos do art. 291.º do CC, mesmo nos casos em que o pacto fiduciário estivesse oculto e dissimulado, relativamente às clausulas contratuais integradoras do negócio formal de alienação e do teor do respetivo registo, de modo a afectar a consistência jurídica dos direitos que aqueles fundadamente supunham ter adquirido.»
Na tarefa de ponderação dos interesses em conflito dos diversos intervenientes não pode/deve olvidar-se que a alienação em garantia tem como efeito imediato a transferência da propriedade para o fiduciário e que a limitação dos poderes inerentes à titularidade do direito – a sua limitação ao fim garantístico – tem natureza meramente obrigacional (cf. art.º 1306.).
Isto é, o alienante sabe que corre o risco de o fiduciário, violando o pacto, vir a transmitir o bem a terceiro na pendência do contrato, mas este terceiro não terá modo de saber da existência da convenção fiduciária, confiando naturalmente na definitividade do negócio translativo, para mais nos caos em que se verifique existir a publicidade do registo, pelo que o risco há-de ser em primeira linha assumido pelo fiduciante, que naquele confiou.
Por outro lado, apesar de na alienação fiduciária em garantia não se mostrar assegurada a equivalência entre o crédito garantido e o bem transmitido, nem por isso o devedor ficará desprotegido nos seus interesses, podendo obter do fiduciário a indemnização pelos danos sofridos decorrentes da violação das obrigações decorrentes do pacto.
De resto, a subtracção da alienação em garantia ao regime da nulidade estabelecida no art.º 694.ºCC para o pacto comissório não implica que o negócio celebrado não possa ser afectado por outro vícios, encontrando-se naturalmente sujeito, se disso for caso, à disciplina dos art.ºs 294.º e 282.º.
Acresce e este é um ponto central sublinhado pelo Supremo Tribunal de Justiça no acórdão de 16.03.2011 e um argumento de ordem sistémica que não pode ser desconsiderado:
A extensão da nulidade do art. 694.º do CC à alienação fiduciária em garantia de imóveis colocaria em causa, de forma desproporcionada, o princípio da segurança e confiança no comércio jurídico, na medida em que, sendo a convenção fiduciária de natureza obrigacional e frequentemente não publicitada no registo, a declaração de nulidade com eficácia real poderia tornar o negócio oponível a terceiros de boa-fé, subadquirentes do imóvel, nos termos do art. 291.º do Código Civil, afetando a consistência jurídica de direitos que estes fundadamente supunham ter adquirido com base no título e no registo.
Com efeito, a alienação fiduciária em garantia opera, no plano real, mediante transferência imediata da titularidade para o fiduciário, mantendo-se a limitação funcional do direito no plano obrigacional, conforme decorre do regime geral das restrições obrigacionais ao direito de propriedade (art. 1306.º do CC). Assim, o fiduciante sabe — e aceita — que corre o risco de o fiduciário, violando o pacto, transmitir o bem a terceiro; e este terceiro, não tendo meio normal de conhecer a convenção fiduciária (nem podendo ser onerado com deveres de indagação extrarregistal desproporcionados), confia legitimamente na definitividade do negócio translativo, tanto mais quando exista publicidade registral.
Daqui resulta que a tutela do fiduciante, quando haja violação do pactum fiduciae, encontra sede própria, em primeira linha, nos regimes da responsabilidade civil contratual e, consoante os casos, do enriquecimento sem causa, não se impondo — nem sendo dogmaticamente sustentável — a equiparação automática do negócio fiduciário ao pacto comissório proibido pelo art. 694.º do CC.
Com efeito, a alienação fiduciária produz efeitos reais imediatos, publicitados através do registo predial. A limitação funcional da titularidade do fiduciário tem natureza obrigacional e não real. Se se admitisse a nulidade estrutural automática destes negócios por analogia com o pacto comissório, tal nulidade poderia ser oposta a terceiros de boa fé, nos termos do art. 291.º do Código Civil, afetando a consistência jurídica de direitos adquiridos com base no registo.
A tutela da confiança no sistema registral e na aparência jurídica criada pelo registo predial constitui valor estruturante do ordenamento, não podendo ser afastada por via de construção extensiva que não encontre apoio claro na letra e ratio da norma proibitiva.
Foi precisamente este o entendimento afirmado pelo Supremo Tribunal de Justiça no referido acórdão de 2011, ao rejeitar a aplicação extensiva do art. 694.º do C.Civil às vendas fiduciárias em garantia, por entender que tal solução colocaria em causa a estabilidade do tráfico jurídico e a proteção de terceiros que legitimamente confiam na definitividade do negócio translativo.
. No caso vertente, não se demonstrou qualquer mecanismo automático de apropriação, nem ausência de controlo da eventual diferença de valores, nem violação estrutural do equilíbrio negocial que reconduza o negócio à lógica típica do pacto comissório.
A eventual existência de desequilíbrios económicos ou controvérsias na execução do pacto fiduciário encontra tutela adequada nos regimes próprios — responsabilidade contratual, acerto de contas ou enriquecimento sem causa — não sendo a nulidade estrutural do negócio a resposta juridicamente adequada.
Assim, a qualificação do negócio como alienação fiduciária válida mostra-se conforme com a orientação consolidada do Supremo Tribunal de Justiça e com os princípios estruturantes da segurança jurídica e da confiança no comércio jurídico.
E no caso em apreço, a autor -recorrido nem sequer alegou que a Ré tenha agido como fiduciário infiel ao proceder à venda do bem a terceiro.
Aliás, provou-se que o autor (item 25 dos factos provados (ex 28) em representação da empresa B..., Lda., de que é gerente, a 15 de Setembro de 2017, deu autorização à 1ª R. para proceder à celebração de um contrato de intermediação imobiliária para venda do prédio identificado na cláusula primeira do contrato promessa de compra e venda estabelecido entre o declarante e a firma em 29 de Setembro de 2016 - fls. 82 dos autos, o qual, como resulta dos documentos juntos aos autos foi celebrado no mesmo dia em que foi celebrado uma compra e venda entre aquela sociedade e a sociedade ré, formando ambos um complexo negocial idêntico àquele dos presentes autos, mas celebrado entre a sociedade que o autor representava e a sociedade ré, em que o contrato-promessa celebrado a 29/09/2016, (um dia depois do contrato promessa dos autos) outra finalidade não teve que facultar à sociedade representada pelo autor voltar a ser proprietária do imóvel vendido, na mesma data, de 20.09.2016 por aquela sociedade à ora Ré, pago o “preço” acordado pela forma estabelecida nesse contrato – promessa.
Neste quadro factualmente assente, não se descortina fundamento para considerar que a sociedade Ré tenha infringido as obrigações contratuais emergentes do negócio fiduciário celebrado com o Autor, mormente a de continuar vinculada, perante este, a transmitir-lhe o bem em causa e a não o vender a terceiro, quando o próprio Autor não satisfez a quantia em dívida à referida sociedade.
Em suma, por tudo o que se deixa exposto, não encontram razões para considerar aplicável ao negócio de alienação em garantia firmado entre o autor e a Ré a nulidade prescrita no artigo 694.º do CC.
Mais.
Importa sublinhar que o Autor deduziu pedido de anulabilidade estrutural dos negócios celebrados.
Todavia, a factualidade provada — designadamente a circunstância de apenas parte do montante convencionado ter sido disponibilizada — poderia, em tese, reconduzir-se antes a problemática de execução contratual (incumprimento parcial, acerto de contas, eventual responsabilidade por violação do pactum fiduciae), e não necessariamente a vício genético do negócio.
Como resulta das considerações expostas a alienação fiduciária em garantia é negócio válido no ordenamento jurídico português, não sendo equiparável, sem mais, a pacto comissório proibido, como reiteradamente afirmado pela jurisprudência, designadamente pelo Supremo Tribunal de Justiça.
Eventuais desvios na execução do pacto fiduciário, ou desajustamentos na relação económica entre as partes, não determinam, automaticamente, a anulabilidade dos negócios celebrados, podendo encontrar tutela adequada, quando demonstrados os respetivos pressupostos, nos regimes próprios da responsabilidade contratual, do acerto de contas entre as partes ou, em última análise, do enriquecimento sem causa.
O pedido formulado, porém, visa a destruição global do complexo negocial por via da anulabilidade, e não a composição de eventuais desequilíbrios executivos através desses mecanismos jurídicos.
Não demonstrados os pressupostos de invalidade invocados, não pode o tribunal substituir-se às partes na conformação de diverso título jurídico para a tutela pretendida.
Conclusão:
Improcedendo os fundamentos de usura e de juros usurários, improcede o pedido de declaração de anulabilidade da escritura de compra e venda e do contrato-promessa.
Por dependência lógica e jurídica, improcedem igualmente os pedidos de cancelamento do registo de propriedade a favor da Ré, de reinscrição a favor do Autor e os pedidos restitutórios formulados, cuja procedência pressuporia vício autónomo não demonstrado nos termos legalmente exigíveis.
Não declarada a anulabilidade do negócio de alienação fiduciária em garantia, não existe fundamento jurídico para mandar cancelar o registo nem para ordenar o registo do imóvel a favor do autor.
A restituição que o autor pede está desenhada como consequência da anulação (regra das reposição do statu quo)- art 289º C. Civil
Se não há anulação do negócio celebrado entre as partes não se aplica o regime restitutório automático por invalidade.
Os pagamentos do autor recorrente permanecem enquadrados como prestações feitas no âmbito de negócio válido (ou da sua execução).
Para obter restituição apesar da validade o autor teria de ter fundamento autónomo, designadamente, pagamento indevido, enriquecimento sem causa, incumprimento contratual com dever de restituição, etc) o que é distinto do que resulta do pedido sequencial à anulação.
Do segmento relativo à “assinatura sem poderes” no contrato-promessa e seus efeitos
Resulta provado que, à data da celebração do contrato-promessa, a Ré sociedade apenas se vinculava mediante a assinatura conjunta de três gerentes, tendo o referido contrato-promessa sido subscrito apenas por um gerente.
Tal factualidade implica que, nesse momento, o gerente signatário não dispunha de poderes bastantes para sozinho, obrigar a sociedade nos termos convencionados quanto à forma de vinculação. Em consequência, o contrato-promessa não produziu, em regra, o efeito de vincular a sociedade Ré, ficando a sua eficácia dependente de eventual ratificação posterior por parte desta.
Sucede que não se provou qualquer ratificação expressa do contrato-promessa pela sociedade, nem se provou factualidade bastante que permita concluir por ratificação tácita inequívoca, designadamente por via de subsequente concretização do programa negocial próprio desse contrato (tanto mais que não se demonstrou ter ocorrido revenda do imóvel nos termos prometidos).
Por outro lado, a circunstância de, em momento posterior, os restantes gerentes terem conferido poderes ao gerente signatário para intervir sozinho em ato de compra e venda não constitui, sem mais, ratificação do contrato-promessa anteriormente celebrado, produzindo efeitos, quando muito, para atos futuros abrangidos por tais poderes, não se extraindo daí, na ausência de menção expressa ou de comportamento concludente nos termos expostos, a assunção pela sociedade da vinculação decorrente do contrato-promessa pretérito.
Deste modo, a questão da falta de poderes de representação bastante no contrato-promessa reconduz-se primacialmente a um problema de não vinculação/ineficácia do mesmo perante a sociedade Ré, e não, em si, a um vício genético subsumível aos fundamentos de anulabilidade por usura invocados pelo Autor.
Acresce que a eventual ineficácia do contrato-promessa, por si só, não determina automaticamente a invalidade da escritura de compra e venda, que constitui título autónomo e cuja eficácia não se encontra, no plano da representação, afetada por aquele vício, inexistindo base legal para, a partir da falta de vinculação do contrato-promessa, fazer operar a destruição do título translativo e do registo dele decorrente.
A tutela jurídica eventualmente adequada a tal situação — quando preenchidos os respetivos pressupostos e devidamente deduzida — poderá situar-se no âmbito do regime da representação sem poderes e/ou da responsabilidade civil (v.g. responsabilidade do signatário, acerto de contas, ou enriquecimento sem causa), não podendo, porém, ser obtida por via da declaração de anulabilidade global dos negócios com os efeitos reais e registrais pretendidos, na ausência de demonstração dos vícios invalidantes invocados.
Consequentemente, improcede também este segmento da pretensão do Autor, designadamente na parte em que visa, com base na alegada “assinatura sem poderes”, obter a anulação do complexo negocial e, por essa via, o cancelamento do registo de propriedade a favor da Ré e a reinscrição a favor do Autor, bem como a restituição nos moldes peticionados.
Síntese.
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IV. DELIBERAÇÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em:
Julgar improcedente a apelação interposta pelo Autor/Recorrente e, em consequência, manter a decisão recorrida.
Condenar o Recorrente nas custas do recurso, nos termos do art. 527.º, n.s 1 e 2, do Código de Processo Civil.
Notifique.
Porto, 12.03.2026
Francisca Mota Vieira
Paulo Dias da Silva
João Venade
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[1] Vide comentário ao art.º 694.º do CC, de ISABEL MENÉRES CAMPOS, in Comentário ao Código Civil – Direito das Obrigações – Das Obrigações em Geral, Universidade Católica Editora, 2018, p. 929.
[2] Januário Gomes, In Assunção Fidejussória de Dívida, Almedina, 2000, p.94 e pp. 96-97.
[3] Entre outros, Ac. STJ de 14.01.2021, proferido a 14.01.2021, no processo nº 2603/17.5T8STB.E1.S2, relatado por José Gomes
[4] Januário Gomes, ob citada.
[5] Ob. Citada, pp. 86-87.
[6] In Teoria Geral do Direito Civil, Vol. II, AAFDL, 2.ª Reimpressão, 1983, p.388.
[7] Cfr. Mota Pinto, in Teoria Geral do Direito Civil, 3ª edição actualizada, págs. 533 e 534.