Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 14972/24.6T8PRT.P1 |  |
TRANSIÇÃO PARA O NRAU
REPRESENTAÇÃO DE UMA SOCIEDADE
ESTABELECIMENTO COMERCIAL
II - A ratificação por parte do gerente, que não havia subscrito a procuração outorgada unicamente por um dos gerentes, torna eficaz a resposta que, com essa procuração, tiver sido enviada em nome da sociedade arrendatária à comunicação do senhorio de transição para o NRAU.
III - Perante a comunicação do senhorio para fazer transitar o contrato de arrendamento para o NRAU, o arrendatário, que invoque na resposta a existência no locado de um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa, tendo de comprovar o cumprimento dos limites definidos pelo art. 51.º, n.º 5 do NRAU para o reconhecimento desta qualidade, não tem, nessa resposta, de mencionar os factos que a demonstrem.
IV - A junção de documento comprovativo da qualidade de microempresa da arrendatária em momento posterior ao da sua resposta à comunicação do senhorio de transição para o NRAU, não prejudica a possibilidade de diferimento deste efeito.
Origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto - Juízo Local Cível do Porto - Juiz 9
Relatora: Carla Fraga Torres
1.º Adjunto: Maria de Fátima Almeida Andrade
2.º Adjunto: Carlos Gil
Acordam os juízes subscritores deste acórdão da 5.ª Secção Judicial/3.ª Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto:
I. Relatório.
Recorrente: A..., Lda.
Recorrida: B..., Lda.
B..., Lda. intentou contra A..., Lda. a presente ação de simples apreciação, pedindo para:
a) Ser declarada como validamente apresentada a resposta da A. à comunicação da Ré com a intenção de fazer transitar para o NRAU o contrato de arrendamento em vigor;
b) Ser declarada como devidamente invocada e comprovada a circunstância de no locado existir um estabelecimento comercial aberto ao público, que é uma microempresa;
c) Ser declarada a manutenção do contrato de arrendamento no atual regime, pelo período de 10 anos e com a renda mensal de €973,00;
d) Ser reconhecida a inoperância quer da transição do contrato de arrendamento para o NRAU a partir do dia 01 de setembro de 2024, mediante contrato duração limitada, por 5 anos e com uma renda mensal no valor de €1.550,00, quer da denúncia do contrato de arrendamento pretendidos pela Ré.
Para o efeito, alegou, em suma, que por contrato de trespasse outorgado em 08/04/1983, adquiriu à sociedade C..., Limitada, o estabelecimento comercial que esta tinha instalado no rés-do-chão e primeiro andar, de que era arrendatária com a renda anual de 120.000$00, do prédio urbano, sito na Rua ..., ..., freguesia ..., concelho do Porto, à época propriedade de AA, com quem a 05/04/1989 veio a celebrar novo contrato de arrendamento, desta feita de todo o prédio urbano de cinco pavimentos sito na Rua ..., ..., no Porto, mediante a renda anual de 780.000$00, a pagar em duodécimos de 65.000$00.
Acrescentou que em 23/09/2022 tal prédio veio a ser adquirido pela R. que por carta registada com aviso de receção datada de 04/06/2024 lhe comunicou a sua intenção de fazer transitar o aludido contrato de arrendamento para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), propondo a conversão do contrato de arrendamento num arrendamento de duração limitada, por 5 anos, renovável por sucessivos períodos de 1 ano, bem como a fixação do valor da renda mensal, actualmente de 973,00 €, em 1.550,00 €. Deu conta de que se opôs ao tipo de contrato, duração e valor da renda propostos, invocando, ainda, que no locado funciona um estabelecimento comercial aberto ao público que constitui uma microempresa, e que, em resposta, a R. começou por invocar a falta de poderes de representação da gerente BB na outorga da procuração da A. a favor da mandatária Dra. CC, para a representar na resposta à carta para transição do contrato para o NRAU, concluindo existir uma falta de resposta da arrendatária à comunicação da senhoria, assim considerando o contrato de arrendamento submetido ao NRAU a partir do dia 01/09/2024, mediante contrato duração limitada, por 5 anos e com uma renda mensal no valor de €1.550,00. Mais alegou que nesta sua resposta, a R. lhe comunicou ainda a insuficiência e não comprovação da existência de uma microempresa no locado e optou pela denúncia do contrato de arrendamento nos termos do n.º 5 do artigo 33.º do NRAU, mediante o pagamento de uma indemnização no valor de 75.690,00 €, com efeitos a partir de janeiro de 2025, sem prejuízo do prazo de trinta dias para a própria proceder à entrega do locado. Por último, referiu que a R. lhe comunicou que, no caso de se considerar como suficiente e comprovada a existência no locado de um estabelecimento comercial que é uma microempresa, o contrato de arrendamento se manteria no atual regime pelo período de 10 anos a contar do dia 01/07/2024, vigorando a renda atual de 973,00 €, sem prejuízo das atualizações anuais. A esta comunicação, respondeu a A. por carta registada com aviso de receção datada de 22/07/2024, defendendo, pelas razões aí expostas, que o contrato de arrendamento deveria manter-se no atual regime, pelo período de 10 anos a contar do dia 01/07/2024, vigorando a renda mensal de 973,00 €.
Citada, a R. veio opor-se, em suma, dizendo, que a resposta da A. à iniciativa da R. de transição do contrato de arrendamento para o NRAU foi suportada em procuração apenas subscrita por um dos dois gerentes da A., que se obrigava por intermédio de dois gerentes, bem como invocou haver falta de invocação válida da existência no locado de uma microempresa.
Por despacho de 02/06/2025, o tribunal recorrido, entendendo que dos autos já constavam os elementos necessários à prolação de sentença e consequente apreciação do mérito da questão em litígio, ordenou a notificação das partes para, em 10 dias, se pronunciarem sobre essa intenção do tribunal, o que não mereceu oposição das partes.
De seguida, veio a ser proferida sentença com o seguinte dispositivo:
“Nestes termos, julgo a presente ação parcialmente procedente, e em consequência:
- declaro válida e eficazmente apresentada a resposta da autora à ré de oposição à transição do contrato de arrendamento para o NRAU, por verificação da existência de um estabelecimento comercial aberto ao público, que é uma microempresa;
- reconheço e condeno a ré a reconhecer que o contrato de arrendamento celebrado entre a autora e a ré ficará submetido ao NRAU por um período de 10 (dez) anos a contar da receção, pela ré, da resposta da autora, a qual ocorreu a 01.07.2024 e que nesse período a renda mensal, que ascende ao valor de 973,00 euros (novecentos e setenta e três euros), será atualizada de acordo com os critérios previstos nas al.ªs a) e b) do n.º 2 do art.º 35.º do NRAU, exceto se o valor da renda apurado for inferior ao valor que resultaria da atualização anual prevista no n.º 1 do art.º 24.º, porque aí será este o aplicável, quando for atualizada, a renda é devida no 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da receção, pelo arrendatário, da comunicação com o respetivo valor.
- no mais, vai a ré absolvida do pedido.
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Custas a cargo da autora e da ré na proporção do seu decaimento que se fixa em 1/5 e 4/5 - art.º 527.º, do Código de Processo Civil.
Registe e notifique.”
Inconformada com a referida sentença, dela interpôs recurso a R., que o terminou com as seguintes conclusões:
A REPRESENTAÇÃO SEM PODERES
1. Estabelecendo o pacto social que a sociedade se considera vinculada pela assinatura de dois gerentes, não é válida a procuração, outorgada apenas por um, conferindo poderes a terceiro para responder à carta do senhorio, com a manifestação da intenção de fazer transitar para o NRAU um contrato de arrendamento para fim não habitacional anterior à entrada em vigor do Decreto-lei n.º 257/95, de 30 de Setembro;
2. Tal insuficiência de poderes não é susceptível de ratificação, porque a ratificação do negócio celebrado por alguém em nome doutro e sem poderes para o representar, a que se refere o artigo 268.º, do Código Civil, só se aplica aos negócios - cf Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, Volume I, 4.ª Edição, Coimbra Editora, Coimbra, 1987, página 248-249 - e não também às comunicações a enviar entre senhorio e arrendatário no âmbito do procedimento de transição de um contrato antigo para o NRAU, e porque se está perante comunicações para as quais marca prazos peremptórios;
A FALTA DE INVOCAÇÃO DA MICROEMPRESA
3. Estabelecendo a lei, a respeito da resposta do arrendatário à iniciativa do senhorio de fazer transitar para o NRAU os contratos habitacionais anteriores à entrada em vigor do RAU e os não habitacionais anteriores à entrada em vigor do Decreto-lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, que o arrendatário, em resposta a enviar ao senhorio em trinta dias contados da recepção da iniciativa deste, pode aceitar ou recusar o valor da renda proposta do senhorio, como pronunciar-se sobre a proposta deste quanto ao tipo e duração do contrato, como denunciar o contrato, como ainda e nos termos do disposto na alínea a), do n.º 4, do artigo 51.º, “invocar […] que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa;”; estabelecendo o n.º 5, do artigo 51.º, que “para efeitos da presente lei, «microempresa» é a empresa que, independentemente da sua forma jurídica, não ultrapasse, à data do balanço, dois dos três limites seguintes: a) Total do balanço: (euro) 2 000 000; b) Volume de negócios líquido: (euro) 2 000 000; c) Número médio de empregados durante o exercício: 10”, o arrendatário que queira fazer-se valer desta circunstância, tem que invocar, na sua resposta, os factos concretos que conduzam à conclusão do preenchimento do conceito de microempresa, ou seja, os factos concretos de que resulte o preenchimento de pelo menos dois daqueles três critérios, não bastando dizer que se invoca que funciona no arrendado uma microempresa.
4. Limitando-se a arrendatária, na sua resposta ao senhorio, a dizer a esse respeito, que “invoca expressamente a circunstância prevista na al. a) do n.º 4 e n.º 5 do artigo no n.º 51 da Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro (Novo Regime do Arrendamento Urbano - NRAU), porquanto no locado funciona um estabelecimento comercial aberto ao público que constitui uma microempresa”, deve tal invocação ser considerada insuficiente e, por isso, inoperante;
A FALTA DE COMPROVAÇÃO DA INVOCAÇÃO
5. Sem entrar na questão de saber se a prova de que no arrendado funciona um estabelecimento aberto ao público que é uma microempresa só pode ser feita por documentos ou antes por qualquer outro meio de prova, optando o arrendatário por usar, para comprovar tal invocação, documentos, sempre a comprovação não se mostra suficiente se é feita em carta enviada em 28 de Junho de 2024, acompanhada da IES relativa ao exercício de 2022;
6. É que ao estabelecer, no n.º 5, do artigo 51.º, do NRAU, que “para efeitos da presente lei, «microempresa» é a empresa que, independentemente da sua forma jurídica, não ultrapasse, à data do balanço” determinados limites, o legislador não se referiu a um qualquer balanço, mas ao último balanço votado, tendo presentes os prazos legais de apreciação das contas das sociedades e das empresas, ou seja, tendo presente, por exemplo e no caso das sociedades, que, nos termos do n.º 3, do artigo 65.º, do Código das Sociedades Comerciais, as contas devem estar feitas e apresentadas à assembleia-geral para votação até ao dia 30 de Março do ano seguinte, pelo que, no nosso caso, de uma carta enviada em 28 de Junho de 2024, a comprovação da circunstância de se tratar de uma micro-empresa, tinha de ser feita com o balanço relativo ao exercício de 2023, não se bastando com a IES relativa ao exercício de 2022.
7. Em tal caso deve tal invocação ter-se por não comprovada em consequência do que, nos termos do disposto no n.º 6, do artigo 51.º, do NRAU, não pode a arrendatária “prevalecer-se da referida circunstância.”
NULIDADE POR EXCESSO DE PRONUNCIA
8. Tendo a autora pedido: a) que fosse “declarada como validamente apresentada a resposta da A. à comunicação da Ré com a intenção de fazer transitar para o NRAU o contrato de arrendamento em vigor;” b) que fosse “declarada como devidamente invocada e comprovada a circunstância de no locado existir um estabelecimento comercial aberto ao público, que é uma microempresa;” c) que fosse “declarada a manutenção do contrato de arrendamento no atual regime, pelo período de 10 anos e com a renda mensal de €973,00;” e d) que fosse “reconhecida a inoperância quer da transição do contrato de arrendamento para o NRAU a partir do dia 01 de setembro de 2024, mediante contrato duração limitada, por 5 anos e com uma renda mensal no valor de €1.550,00, quer da denúncia do contrato de arrendamento pretendidos pela Ré”; não podia o tribunal recorrido ter, na parcial procedência da acção e para lá de declarar “válida e eficazmente apresentada a resposta da autora à ré de oposição à transição do contrato de arrendamento para o NRAU, por verificação da existência de um estabelecimento comercial aberto ao público, que é uma microempresa”, ter reconhecido e condenado “a ré a reconhecer que o contrato de arrendamento celebrado entre a autora e a ré ficará submetido ao NRAU por um período de 10 (dez) anos a contar da receção, pela ré, da resposta da autora, a qual ocorreu a 01.07.2024 e que nesse período a renda mensal, que ascende ao valor de 973,00 euros (novecentos e setenta e três euros), será atualizada de acordo com os critérios previstos nas al.ªs a) e b) do n.º 2 do art.º 35.º do NRAU, exceto se o valor da renda apurado for inferior ao valor que resultaria da atualização anual prevista no n.º 1 do art.º 24.º, porque aí será este o aplicável, quando for atualizada, a renda é devida no 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da receção, pelo arrendatário, da comunicação com o respetivo valor”, por tal ser um excesso de pronúncia, afectando de nula, nessa parte, a sentença, por aplicação do disposto na alínea d), do n.º 1, do artigo 615.º, em conjugação com o n.º 2, do artigo 608.º, ambos do Código de Processo Civil.
9. Estabelecendo a lei em vigor, é certo e no n.º 1, do artigo 54.º, do NRAU, que, perante uma válida invocação da circunstância de no arrendado funcionar um estabelecimento aberto ao público que é uma microempresa, “o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de 10 anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos do n.º 4 do artigo 51.º”, sempre qualquer declaração de que o contrato se manterá nesse regime durante dez anos, deve ser acompanhada da salvaguarda de qualquer alteração legislativa, que já antes ocorreu (uma vez que o NRAU, na redação impressa pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, estabelecia que aquele período era de apenas cinco anos) e que pode acontecer.
Nestes termos e nos melhores doutamente supridos por V.as Ex.as, deve ser dado provimento ao presente recurso, em consequência do que deve ser revogada a decisão recorrida à luz do referido nas conclusões que antecedem”.
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A A. apresentou contra-alegações, defendendo manutenção da decisão recorrida.
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Em 12/01/2026, o tribunal recorrido proferiu o seguinte despacho:
«Requerimento de 15.10.2025.
Efetivamente a sentença proferida no segundo travessão do segmento decisório padece de uma manifesto lapso de escrita revelado pela própria fundamentação de direito constante da sentença, pelo que, ao abrigo do disposto no art.º 614.º, n.º1 do Código de Processo Civil, se impõe a sua retificação.
Assim, onde se lê “- reconheço e condeno a ré a reconhecer que o contrato de arrendamento celebrado entre a autora e a ré ficará submetido ao NRAU por um período de 10 (dez) anos a contar da receção, pela ré, da resposta da autora, a qual ocorreu a 01.07.2024 e que nesse período a renda mensal, que ascende ao valor de 973,00 euros (novecentos e setenta e três euros), será atualizada de acordo com os critérios previstos nas al.ªs a) e b) do n.º 2 do art.º 35.º do NRAU, exceto se o valor da renda apurado for inferior ao valor que resultaria da atualização anual prevista no n.º 1 do art.º 24.º, porque aí será este o aplicável, quando for atualizada, a renda é devida no 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da receção, pelo arrendatário, da comunicação com o respetivo valor.” deverá passar a ler-se
“- reconheço e condeno a ré a reconhecer que o contrato de arrendamento celebrado entre a autora e a ré só ficará submetido ao NRAU decorridos 10 anos a contar da receção, pela ré, da resposta da autora, a qual ocorreu a 01.07.2024 e nesse período a renda mensal, que ascende ao valor de 973,00 euros, será atualizada de acordo com os critérios previstos nas al.ªs a) e b) do n.º 2 do art.º 35.º do NRAU, exceto se o valor da renda apurado for inferior ao valor que resultaria da atualização anual prevista no n.º 1 do art.º 24.º, pois aí será este o aplicável; quando for atualizada, a renda é devida no 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da receção, pelo arrendatário, da comunicação com o respetivo valor.”.
Notifique e retifique no local próprio».
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O recurso foi admitido como de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito devolutivo, tendo o tribunal a quo se pronunciado sobre a invocada nulidade da sentença, indeferindo-a.
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Recebido o processo nesta Relação, proferiu-se despacho a considerar o recurso como próprio, tempestivamente interposto e admitido com o efeito e o modo de subida adequados.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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II. Questões a decidir.
Sendo o âmbito dos recursos delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente - artigos 635.º, n.º 4 e 639.º, n.ºs 1 e 2 do Código de Processo Civil (CPC), aprovado pela Lei n.º 41/2013, de 26 de Junho -, ressalvadas as questões do conhecimento oficioso que ainda não tenham sido conhecidas -, as questões que se colocam a este Tribunal são:
A- a nulidade da sentença por excesso de pronúncia;
B- falta de representação com poderes para a resposta da recorrida à comunicação da recorrente para transição do contrato de arrendamento para o NRAU;
C- falta de invocação da microempresa, e
D- falta de comprovação da existência no locado de um estabelecimento comercial aberto ao público e de que a arrendatária é uma microempresa.
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III. Fundamentação
3.1. Fundamentação de facto
O Tribunal recorrido considerou provados e não provados os seguintes factos:
“São os seguintes os factos provados:
1. A autora é uma sociedade que se dedica ao exercício da atividade de modas e confeções, sendo seus gerentes BB e DD, que também são os seus únicos sócios, obrigando-se com as “assinaturas de dois gerentes, ou de um deles e o procurador do outro”.
2. A ré é uma sociedade que tem por objeto o comércio, representações, importações e exportações de tecidos e confeções têxteis, compra para revenda de imóveis adquiridos para esse fim e gestão de imóveis próprios, sendo seus gerentes EE e FF, obrigando.se com a “assinatura de um gerente ou a de mandatários”.
3. Por escritura outorgada em 08.04.1983, com o título “Trespasse”, a autora declarou aceitar e a sociedade C..., Lda declarou dar em “trespasse” “o estabelecimento comercial de malhas e miudezas, instalado no rés do chão e primeiro andar, do prédio urbano situado na Rua ..., duzentos setenta e dois/duzentos setenta e quatro, (…), pertencente a AA, (…), a quem paga a renda anual de cento e vinte mil escudos (…)”.
4. Por escritura outorgada em 05.04.1989, com o título “Arrendamento” AA declarou dar de arrendamento à autora que declarou aceitar o “prédio urbano de cinco pavimentos, com entrada pelos números duzentos e setenta e dois e duzentos e setenta e quatro, na Rua ... (…)”, pelo período de 1 ano, com início a 01.04.1989, mediante a entrega mensal da quantia de 65.000$00, destinado ao comércio de malhas e miudezas.
5. A ré adquiriu o imóvel descrito em 2., tendo passado a assumir a posição de senhoria junto da autora.
6. Na presente data a quantia mensal devida pela ocupação do imóvel descrito ascende ao montante de 973,00 euros.
7. Por carta datada de 04.06.2024, remetida, por correio, a 05.06.2024 e recebida pela autora, a ré, por intermédio de mandatário constituído, comunicou que:
“ (…) é intenção da nossa constituinte fazer transitar o arrendamento para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (…), o que vos comunicamos nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 50.º da mesma Lei (…).
Sempre nos termos e para os efeitos da referida disposição legal e tendo em conta o já longo vínculo arrendatício, pretende e propõe a nossa constituinte:
- converter o contrato num arrendamento de duração limitada, por cinco anos, a renovar, daí por diante, por sucessivos períodos de um ano.
- fixar a renda mensal em EUR 1.550,00 (…).
Chamamos a atenção (…) de disporem de um prazo de trinta dias para responder a esta comunicação (…).
Chamamos ainda a atenção (…) para a circunstância de poderem, na mesma resposta e dentro do mesmo prazo, invocar, isolada ou conjuntamente, mas sempre com a apresentação de documentos comprovativos:
a) que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa (….)”.
8. Tal carta foi acompanhada de uma procuração da ré a favor do advogado que a subscrevia, da certidão do registo comercial da ré e da caderneta predial do imóvel.
9. A autora respondeu, por carta datada de 28.06.2024, subscrita por advogado, através da qual disse não aceitar “a imediata transição do contrato para o NRAU, bem como não aceita o tipo de contrato e duração propostos”, opor-se “ao valor da renda proposto pela senhoria”, invocar “a circunstância prevista na al. a) do n.º 4 e n.º 5 do artigo 51 da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (…), porquanto no locado funciona um estabelecimento comercial aberto ao público que constitui uma microempresa. (…)
10. Tal carta, recebida pela ré na pessoa do seu advogado a 01.07.2024, foi acompanhada de uma procuração outorgada pela autora a favor da advogada que subscrevia a carta, assinada pela gerente BB, cópia do horário de funcionamento do estabelecimento, cópia do comprovativo da declaração de IES de 2022 (tendo sido mencionado que o envio do do ano de 2023 seria feito logo que este estivesse disponível), da demonstração de resultados de 2022 e do mapa de pessoal afeto ao estabelecimento.
11. A ré respondeu com o envio da carta datada de 10.07.2024, comunicando que havia falta de resposta por se ter tratado de uma “resposta se poderes de representação”, concluindo “devendo considerar-se aceite a proposta da nossa representada, o contrato ficará submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do segundo mês seguinte ao termo daquele prazo, ou seja, a partir do dia 1 de setembro de 2024 (…), não estar comprovado tratar-se de uma microempresa, não ter sido enviado o balanço, mas só o IES, não se justificar o não envio do IES de 2023, não estar comprovado o número médio de trabalhadores, pelo que optou por denunciar o contrato de arrendamento, o que comunicou.
12. A autora respondeu por carta datada de 22.07.2024, não aceitando a posição da ré e remetendo instrumento de ratificação do outro gerente da autora, cópia do comprovativo da IES de 2023 e a demonstração de resultados de 2023.
13. No ano de 2022 a autora o total do balanço da autora foi de 103.451,68 euros, o volume de negócios líquido foi de 146.744,11 euros e o número médio de empregados durante o exercício foi de 3, tendo a IES sido apresentada junto da AT em 11.07.2023 e as contas aprovadas por unanimidade dos sócios em 31.03.2023.
14. No ano de 2023 a autora o total do balanço da autora foi de 75.252,01 euros, o volume de negócios líquido foi de 130.033,15 euros e o número médio de empregados durante o exercício foi de 3, tendo a IES sido apresentada junto da AT em 03.07.2024 e as contas aprovadas por unanimidade dos sócios em 31.03.2024.
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Inexistem factos não provados”.
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3.2. Fundamentação de direito
Delimitadas as questões essenciais a decidir, nos termos sobreditos sob o ponto II, cumpre apreciá-las.
A- Da nulidade da sentença por excesso de pronúncia
De acordo com o art. 615.º, n.º 1, al. d) do CPC é nula a sentença quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.
Segundo Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, “[é] também nula a sentença que, violando o princípio do dispositivo na vertente relativa à conformação objetiva da instância (ver o n.º 6 da anotação ao art. 5 e os nºs 2 e 3 da anotação ao art. 552), não observe os limites impostos pelo art. 609-1, condenando ou absolvendo em quantidade superior ao pedido ou em objeto diverso do pedido” (in “Código de Processo Civil Anotado, Volume II, 4.ª Edição, Almedina, pág. 737).
Referem os mesmos autores que “[o] o pedido do autor, conformando o objeto do processo (…), condiciona o conteúdo da decisão de mérito, com que o tribunal lhe responderá: o juiz, na sentença, “deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação”, não podendo ocupar-se de outras (art. 608-2), e “não pode condenar em quantidade superior ou em objeto diverso do que pedir (art. 609-1), sob pena de nulidade (art. 615-1, alíneas d) e e))”- ob. cit., pág. 490.
Em acórdão de 30/09/2010 (proc. 341/08.9TCGMR.G1.S2, rel. Álvaro Rodrigues), o STJ entendeu que “o excesso de pronúncia consiste numa apreciação ou decisão sobre questão que ultrapassa o quanto é submetido pelas partes ou imposto por lei à consideração do julgador” (www.dgsi.pt).
Na acção que propôs, a recorrida pediu, além do mais, para:
“a) Ser declarada como validamente apresentada a resposta da A. à comunicação da Ré com a intenção de fazer transitar para o NRAU o contrato de arrendamento em vigor;
b) Ser declarada como devidamente invocada e comprovada a circunstância de no locado existir um estabelecimento comercial aberto ao público, que é uma microempresa;
c) Ser declarada a manutenção do contrato de arrendamento no atual regime, pelo período de 10 anos e com a renda mensal de €973,00;
d) Ser reconhecida a inoperância quer da transição do contrato de arrendamento para o NRAU a partir do dia 01 de setembro de 2024, mediante contrato duração limitada, por 5 anos e com uma renda mensal no valor de €1.550,00, quer da denúncia do contrato de arrendamento pretendidos pela Ré”.
Por seu turno, a sentença (rectificada pelo despacho de 12/01/2026) contém, além do mais, a seguinte decisão:
“- declaro válida e eficazmente apresentada a resposta da autora à ré de oposição à transição do contrato de arrendamento para o NRAU, por verificação da existência de um estabelecimento comercial aberto ao público, que é uma microempresa;
- reconheço e condeno a ré a reconhecer que o contrato de arrendamento celebrado entre a autora e a ré só ficará submetido ao NRAU decorridos 10 anos a contar da receção, pela ré, da resposta da autora, a qual ocorreu a 01.07.2024 e nesse período a renda mensal, que ascende ao valor de 973,00 euros, será atualizada de acordo com os critérios previstos nas al.ªs a) e b) do n.º 2 do art.º 35.º do NRAU, exceto se o valor da renda apurado for inferior ao valor que resultaria da atualização anual prevista no n.º 1 do art.º 24.º, porque aí será este o aplicável; quando for atualizada, a renda é devida no 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da receção, pelo arrendatário, da comunicação com o respetivo valor”.
Na fundamentação de direito o tribunal recorrido já havia escrito que “o contrato de arrendamento celebrado entre a autora e a ré só ficará submetido ao NRAU decorridos 10 anos a contar da receção, pela ré, da resposta da autora, a qual ocorreu a 01.07.2024 e nesse período a renda mensal, que ascende ao valor de 973,00 euros, será atualizada de acordo com os critérios previstos nas al.ªs a) e b) do n.º 2 do art.º 35.º do NRAU, exceto se o valor da renda apurado for inferior ao valor que resultaria da atualização anual prevista no n.º 1 do art.º 24.º, pois aí será este o aplicável; quando for atualizada, a renda é devida no 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da receção, pelo arrendatário, da comunicação com o respetivo valor”. Nesta parte, o tribunal a quo fez então referência ao art.º 54.º, n.º 2, 3 e 4 do NRAU.
Ora, tendo-se reconhecido como válida e operante a resposta de oposição da recorrida à intenção da recorrente fazer transitar o contrato de arrendamento para o NRAU, a decisão de que esta transição só pode suceder decorridos 10 anos sobre a recepção daquela resposta não deixa de estar abrangida pelos efeitos daquele reconhecimento que constitui um dos pedidos da A.
Se bem entendemos, o que para a recorrente extravasa o âmbito do pedido respeita, por um lado, à definição na sentença do termo inicial da contagem do prazo de 10 anos, findo o qual o contrato fica submetido ao NRAU, e ao próprio reconhecimento desta transição.
Sucede que a determinação do dia 01/07/2024 como data a partir da qual se conta o referido período de 10 anos além de resultar da alegação da recorrida (art. 48.º da PI) e de caber no âmbito dos seus pedidos, decorre directamente do art. 54.º, n.º 1 do NRAU, do qual decorre igualmente que, verificada uma das circunstâncias previstas no n.º 4 do art. 51.º, no caso a prevista na respectiva al. a) (cfr. primeiro segmento decisório), findo aquele período, o contrato de arrendamento fica submetido ao NRAU.
Por outro lado, o invocado excesso de pronúncia prender-se-á com a asserção do segmento decisório da sentença de que “nesse período a renda mensal, que ascende ao valor de 973,00 euros, será atualizada de acordo com os critérios previstos nas al.ªs a) e b) do n.º 2 do art.º 35.º do NRAU, exceto se o valor da renda apurado for inferior ao valor que resultaria da atualização anual prevista no n.º 1 do art.º 24.º, pois aí será este o aplicável; quando for atualizada, a renda é devida no 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da receção, pelo arrendatário, da comunicação com o respetivo valor (art.º 54.º, n.º 2,3 e 4 do NRAU)”.
Ora, este segmento decisório não deixa igualmente de estar compreendido pelos pedidos da recorrida, porquanto, na procedência dos mesmos, o conteúdo daquele segmento, mais não é do que a transposição adaptada dos n.ºs 2 a 4 do art. 54.º do NRAU, cuja redacção é a seguinte:
1- Caso o arrendatário invoque e comprove uma das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo 51.º, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de 10 anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos do n.º 4 do artigo 51.º
2 - No período de 10 anos referido no número anterior, o valor atualizado da renda é determinado de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º
3 - Se o valor da renda apurado nos termos do número anterior for inferior ao valor que resultaria da atualização anual prevista no n.º 1 do artigo 24.º, é este o aplicável.
4 - Quando for atualizada, a renda é devida no 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da receção, pelo arrendatário, da comunicação com o respetivo valor”.
Note-se, outrossim, que não é o facto de no dispositivo estar escrito “condeno a ré a reconhecer” que transforma a presente acção de simples apreciação positiva numa acção de condenação. Com efeito, como explica Antunes Varela, [a]s acções de simples apreciação…são aquelas em que, reagindo contra uma situação de incerteza, o autor pretende apenas obter a declaração (com força vinculativa própria das decisões judiciais) da existência ou inexistência de um direito ou de um facto” (in “Manual de Processo Civil”, 2.ª Edição, Coimbra Editora, Limitada, pág. 20). Já nas acções de condenação, clarifica a doutrina, designadamente Paulo Pimenta, que, tal juízo apreciativo é apenas um meio (uma primeira etapa do raciocínio) para se chegar a um fim: a possível condenação; pelo contrário, nas acções de simples apreciação, tal juízo apreciativo constante da sentença é um fim único que se pretende atingir por via da instauração da acção (in “Processo Civil Declarativo”, 2014, Almedina, pág. 35). Ora, a condenação da R. no reconhecimento do que, a pedido da A., foi reconhecido pelo próprio tribunal, não vai além do pedido de mero reconhecimento, e, como tal, sendo uma redundância, não constitui um excesso de pronúncia no sentido consagrado no art. 615.º, n.º 1, al. d) do CPC.
Conclui-se, assim, que a decisão recorrida não enferma do vício gerador da nulidade que a recorrente lhe aponta.
B- Da falta de representação com poderes para a resposta da recorrida à comunicação da recorrente para a transição do contrato de arrendamento para o NRAU
A carta de resposta da recorrida de 28/06/2024 à comunicação da recorrente para efeitos de transição do contrato de arrendamento para o NRAU, recebida pela recorrente na pessoa do seu advogado a 01/07/2024, foi acompanhada de uma procuração outorgada pela gerente BB (ponto 10 dos factos provados), mas não pelo também gerente DD, quando a recorrida se obriga com as “assinaturas de dois gerentes, ou de um deles e o procurador do outro” (cfr. ponto 1 dos factos provados).
De acordo com o ponto 12 dos factos provados, a recorrida por carta datada de 22/07/2024 remeteu à recorrente instrumento de ratificação do seu outro gerente.
Entende a recorrente que tal constitui insuficiência de poderes que “não é susceptível de ratificação, porque a ratificação do negócio celebrado por alguém em nome doutro e sem poderes para o representar, a que se refere o artigo 268.º, do Código Civil, só se aplica aos negócios – cf Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, Volume I, 4.ª Edição, Coimbra Editora, Coimbra, 1987, página 248-249 - e não também às comunicações a enviar entre senhorio e arrendatário no âmbito do procedimento de transição de um contrato antigo para o NRAU, e porque se está perante comunicações para as quais marca prazos peremptórios”.
Vejamos.
Dispõem os n.º 1 a 3 do art. 9.º do NRAU que:
1- Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes relativas a cessação do contrato de arrendamento, atualização da renda e obras são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção.
2- As cartas dirigidas ao arrendatário, na falta de indicação por escrito deste em contrário, devem ser remetidas para o local arrendado.
3- As cartas dirigidas ao senhorio devem ser remetidas para o endereço constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior.
À comunicação de transição para o NRAU remetida pelo senhorio ao abrigo do art. 50.º do NRAU, dispõe o art. 51.º, n.º 1 do mesmo diploma legal que o prazo de resposta do arrendatário é de 30 dias contados da recepção daquela comunicação.
Como vimos, a resposta da arrendatária remetida pela sua mandatária foi acompanhada de uma procuração subscrita apenas por um dos gerentes, apesar de a empresa se obrigar através de dois gerentes. Confrontada pela recorrente, a recorrida enviou à mesma o instrumento de ratificação do gerente em falta.
Sobre a problemática da eficácia/ineficácia da oposição do senhorio à renovação de contrato de arrendamento através de comunicação efectuada por advogada sem procuração a acompanhá-la, debruçou-se o acórdão da RL de 26/10/2023 (proc. 614/22.8T8LRS.L2-8, rel. Cristina Lourenço):
«A declaração de oposição à renovação do contrato de arrendamento foi efetuada por advogada, na invocada qualidade de mandatária dos Autores, donde se infere que a mesma emitiu a declaração em causa ao abrigo de poderes que lhe tinham sido voluntariamente concedidos pelos senhorios/representados.
“São perfeitamente distintas as noções de representação e de mandato. O mandato é um contrato pelo qual uma das partes se obriga a praticar um ou mais actos jurídicos por conta da outra (cf. art.º 1157º). A representação, diversamente, traduz-se na realização de negócios jurídicos em nome de outrem, em cuja esfera jurídica se produzem directamente os respectivos efeitos. Pode haver mandato sem representação, quando o mandatário actua em nome próprio, embora por conta do mandante (cfr. art.ºs 1180º e segs. do Cód. Civil e art.ºs 266 e segs. do Cód. Comercial), e pode haver representação sem mandato, como sucede na representação legal e pode suceder na representação voluntária, a qual de resto não tem origem no mandato mas sim num negócio unilateral designado procuração (art.º 262º).”
Tendo presente a factualidade apurada nos autos, e ainda que escassa - circunscrita, basicamente, ao teor da missiva recebida pela Ré -, podemos concluir com a segurança necessária, que a declaração da advogada que subscreve a comunicação tem por fonte um mandato judicial, contrato atípico, que se encontra sujeito ao regime do artigo 1157.º do Código Civil, (a par de outras regras, decorrentes do Estatuto da Ordem dos advogados) sendo, por regra, um mandato com representação, e a procuração forense o instrumento através do qual são conferidos ao mandatário os poderes para agir em representação do mandante/representado.
Na missiva remetida à Ré encontram-se espelhados todos os requisitos da figura da representação acima referenciados, não tendo, não obstante, tal declaração sido acompanhada de procuração outorgada pelos Autores e senhorios, concedendo poderes de representação à ilustre advogada que a subscreveu.
Temos, porém, de concordar com a decisão de 1ª instância quando concluiu que a referida comunicação não tinha de ser acompanhada de procuração outorgada pelos senhorios, atento o regime decorrente do art.º 260º do CC, segundo o qual:
“1. Se uma pessoa dirigir em nome de outrem uma declaração a terceiro, pode este exigir que o representante, dentro de prazo razoável, faça prova dos seus poderes, sob pena de a declaração não produzir efeitos.
2. Se os poderes de representação constarem de documento, pode o terceiro exigir uma cópia dele assinada pelo representante”.
Concluindo, recaía sobre a Ré o ónus de exigir do representante a justificação dos poderes de representação, no caso, a apresentação de procuração outorgada pelos senhorios a favor da ilustre mandatária que subscreveu a dita comunicação, conferindo-lhe poderes representativos, sob pena de ineficácia da declaração” (www.dgsi.pt).
Igual entendimento foi recentemente perfilhado no acórdão da RP de 13/05/2025 (proc. 3539/23.6T8PRT.P1, rel. Maria da Luz Seabra) - www.dgsi.pt.
Por outro lado, entendeu-se no acórdão da RL de 13/02/2025 (proc. 23305/20.0T8LSB.L1-2, rel. Rute Sobral) que:
“…desse regime não se retira que a oposição à renovação constitua ato subtraído ao regime da representação, prevista nos artigos 258º e ss CC, nos quais se mostra estabelecido, como princípio geral que: “O negócio jurídico realizado pelo representante em nome do representado, nos limites dos poderes que lhe competem, produz os seus efeitos na esfera jurídica deste último”. Certo é que correspondendo o ato praticado por representante a declaração negocial dirigida a terceiro, pode este exigir que o representante faça prova dos seus poderes (de representação), como estabelece o nº 1 do artigo 260º, CC, sob a epígrafe “Justificação dos poderes do representante”, nos seguintes termos: “1. Se uma pessoa dirigir em nome de outrem uma declaração a terceiro, pode este exigir que o representante, dentro de prazo razoável, faça prova dos seus poderes, sob pena de a declaração não produzir efeitos.”. O nº 2 desta norma concretiza que: “Se os poderes de representação constarem de documento, pode o terceiro exigir uma cópia dele assinada pelo representante”.
Tal regime evidencia que o terceiro (a quem a comunicação foi dirigida) possui o ónus material ou o encargo de averiguar se o representante possui ou não os poderes por ele alegados. A consequência da ausência de prova, por parte do procurador, dos poderes de representação invocados ao dirigir a terceiro a declaração negocial identifica-se com o segmento normativo já transcrito:“(…) sob pena de a declaração não produzir efeito”.
Paralelamente, e obviando à falta de prova dos poderes do declarante, o artigo 268º CC admite que o representado ratifique o ato praticado sem poderes de representação.
A averiguação dos poderes do representante corresponde, em geral, a um ónus do terceiro perante quem o ato foi praticado - neste sentido, Pedro de Albuquerque » (www.dgsi.pt).
No mesmo sentido, no acórdão da RL de 09/01/2024 (proc. 2126/22.0YLPRT.L1-7, rel. Luís Filipe Pires de Sousa) pode ler-se que: “[a] característica fundamental da representação é a produção de efeitos na esfera jurídica de uma pessoa distinta da que manifesta a vontade negocial (cf. artigo 258º do Código Civil), na medida em que o representante atua expressando uma vontade que se irá repercutir, direta e imediatamente, na esfera jurídica de outrem. Na representação, o representante age, de modo expresso e assumido, em nome do representado, dando a conhecer aos interessados o facto de representação, como ocorre no caso vertente em que LD assina na qualidade de procurador. Nessa circunstância, o destinatário da conduta tem o direito, nos termos do artigo 260º, n.º 1 do Código Civil, de exigir que o representante faça prova dos seus poderes, pois caso contrário a declaração não produzirá efeitos. A lei sanciona a representação sem poderes com a ineficácia do negócio em relação aodominus, sem prejuízo de este o poder ratificar, caso em que o negócio adquire total eficácia, desde o momento da atuação do representante, como se nunca tivesse havido qualquer vício (…) Ora, o terceiro perante quem o procurador age invocando poderes de representação tem o ónus material de averiguar se o representante possui ou não os poderes alegados, sendo que o risco da falta de poderes correrá pelo terceiro - cf. neste sentido, Pedro de Albuquerque, Código Civil Comentado - I - Parte Geral, Coordenação António Menezes Cordeiro, CIDP, 2020, pp. 763-764” (www.dgsi.pt).
Retomando o caso dos autos, tendo a recorrente por carta datada de 10/07/2024, comunicado “que havia falta de resposta por se ter tratado de uma “resposta sem poderes de representação” (ponto 11 dos factos provados), e a recorrida, por carta datada de 22/07/2024, remetido à recorrente instrumento de ratificação do outro gerente (ponto 12 dos factos provados), deve-se, em conformidade, entender que a comunicação da mandatária da recorrida de 28/06/2024 adquiriu total eficácia, sendo, por isso, operante.
Improcede, assim, o recurso nesta parte.
C- Da falta de invocação da microempresa
Defende a recorrente que na resposta de oposição à transição para o NRAU, apenas foi invocado que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que a recorrida é uma microempresa, sem, do mesmo passo, terem sido mencionados os factos concretos que, nos termos do art. 51.º, n.º 5 do NRAU, conduzam à conclusão do preenchimento do conceito de microempresa, ou seja, os factos concretos de que resulte o preenchimento de pelo menos dois dos três critérios previstos naquele preceito, e que, sendo assim, tal invocação deve ser considerada insuficiente e, por isso, inoperante.
Não assiste, porém, razão à recorrente.
De facto, como inclusive resulta da sentença recorrida, da conjugação do n.º 4.º, al. a) e do n.º 5 do citado art. 51.º do NRAU não se extrai que, na sua resposta à comunicação da intenção do senhorio de fazer transitar o contrato de arrendamento para o NRAU, o arrendatário, para obstar à transição imediata, tenha de invocar mais do que a circunstância à qual a lei atribui esse efeito. Os documentos comprovativos da circunstância invocada, no caso de ser a prevista na al. a) do mencionado art. 51.º, n.º 4, é que terão de demonstrar dois dos três limites em que o n.º 5 deste preceito legal assenta classificação de microempresa.
De onde, nesta parte a pretensão recursória da recorrente tem necessariamente de improceder.
D- Da falta de comprovação da existência no locado de um estabelecimento comercial aberto ao público e que a arrendatária é uma microempresa.
Na resposta à comunicação de transição para o NRAU remetida pelo senhorio ao abrigo do art. 50.º do NRAU, pode o arrendatário invocar a circunstância de existir no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa (art. 51.º, n.º 4, al. a)).
O art. 51.º, n.º 5 do NRAU diz-nos que, para efeitos dessa lei, «microempresa» é a empresa que, independentemente da sua forma jurídica, não ultrapasse, à data do balanço, dois dos três limites seguintes:
a) Total do balanço: (euro) 2 000 000;
b) Volume de negócios líquido: (euro) 2 000 000;
c) Número médio de empregados durante o exercício: 10”.
Por sua vez, o n.º 6 de tal dispositivo legal estabelece que o arrendatário que invoque uma das circunstâncias previstas no n.º 4 faz acompanhar a sua resposta de documento comprovativo da mesma, sob pena de não poder prevalecer-se da referida circunstância.
A Portaria n.º 226/2013, de 12/07, com as alterações introduzidas pelas Portarias n.º 115/2014, de 29/05 e n.º 69/2015, de 10/03, prevê no seu art. 4.º a possibilidade de o arrendatário efectuar a prova de que é uma microentidade através de qualquer meio legalmente admissível, exemplificando o n.º 2 alguns dos possíveis comprovativos de tal qualidade, entre os quais: (al. a)) cópia do comprovativo da declaração anual da Informação Empresarial Simplificada (IES) e (al. c)) cópia do comprovativo da declaração de rendimentos modelo 3 de IRS, acompanhada de cópia do rosto do Relatório Único respeitante à Informação sobre Emprego e Condições de Trabalho (ECT) devidamente entregue.
Daqui se retira que a indicação dos referidos documentos é meramente exemplificativa, podendo, por isso, o arrendatário oferecer outro tipo de comprovativos de onde decorra a existência no locado de um estabelecimento aberto ao público que seja uma microempresa.
Da leitura da factualidade assente verifica-se que a recorrida respondeu, por carta datada de 28.06.2024, subscrita por advogado, através da qual disse não aceitar “a imediata transição do contrato para o NRAU, bem como não aceita o tipo de contrato e duração propostos”, opor-se “ao valor da renda proposto pela senhoria”, invocar “a circunstância prevista na al. a) do n.º 4 e n.º 5 do artigo 51 da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (…), porquanto no locado funciona um estabelecimento comercial aberto ao público que constitui uma microempresa (ponto 9). Outrossim tal carta, recebida pela recorrente na pessoa do seu advogado a 01.07.2024, foi acompanhada (…) de cópia do horário de funcionamento do estabelecimento, cópia do comprovativo da declaração de IES de 2022 (tendo sido mencionado que o envio do ano de 2023 seria feito logo que este estivesse disponível), da demonstração de resultados de 2022 e do mapa de pessoal afeto ao estabelecimento” (ponto 10) e à resposta da recorrente por carta datada de 10.07.2024 (ponto 11) a recorrida respondeu por carta datada de 22.07.2024, remetendo cópia do comprovativo da IES de 2023 e a demonstração de resultados de 2023 (ponto 12).
Constata-se, assim, que na resposta à comunicação da recorrente de transição do contrato de arrendamento para o NRAU a recorrida invocou que no locado funciona um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa, juntando cópia do horário de funcionamento do estabelecimento e do último IES e demonstração de resultados alegadamente disponíveis, referentes ao ano de 2022.
Por seu turno, e de acordo com o ponto 13 dos factos provados, no ano de 2022 a recorrida apresentava o total do balanço de 103.451,68 €, o volume de negócios líquido tinha sido de 146.744,11 € e o número médio de empregados durante o exercício foi de 3, pelo que se tem de entender que a recorrida, através da entrega daqueles documentos, demonstrou a verificação dos requisitos objectivos a que se reporta o art. 51.º, n.º 5 do NRAU, a fim de paralisar temporariamente o efeito pretendido pela recorrente de fazer transitar o contrato de arrendamento para o NRAU.
Mostra-se, pois, que a recorrida demonstrou a existência no locado de um estabelecimento aberto ao público e que é uma microempresa.
E, posteriormente, em resposta a nova comunicação do senhorio, remeteu-lhe cópia do comprovativo do IES do ano de 2023 e a demonstração de resultados de 2023, o que veio reforçar a prova que já tinha feito.
De facto, de acordo com o ponto 14 dos factos provados, a recorrida no ano de 2023 teve um total do balanço de 75.252,01 €, o seu volume de negócios líquido foi de 130.033,15 € e o número médio de empregados durante esse exercício foi de 3, mostrando-se, assim, verificados os limites a que se refere o art. 51.º, n.º 5 do NRAU.
É certo que últimos documentos a que vimos de nos referir não foram apresentados no prazo a que alude o art. 51.º, n.º 1 do NRAU.
Ainda assim, como se decidiu no acórdão do STJ de 16/11/2021 (proc. 2578/18.3YLPRT.L1.S1, rel. Maria João Vaz Tomé), “[a] arrendatária que, em resposta à comunicação do senhorio da sua intenção de fazer transitar o arrendamento para o NRAU, atualizando a renda e estipulando um prazo de duração do contrato de 5 anos, invoca a qualidade de “microentidade” sem, todavia, juntar documento comprovativo dessa condição, só o fazendo mais tarde, não fica impedida de beneficiar do regime previsto nos arts. 51.º, n.º 4, e 54.º, do NRAU” (www.dgsi.pt). Neste aresto, esclarece-se que “[n]o Acórdão do Tribunal Constitucional nº277/2016, publicado no D.R. n. º 112/2016, Série II de 2016-06-14 decidiu-se: "Julgar inconstitucional a norma extraída dos artigos 30.º, 31 º e 32º do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n. º 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, segundo a qual «os inquilinos que não enviem os documentos comprovativos dos regimes de exceção que invoquem (seja quanto aos rendimentos, seja quanto à idade ou ao grau de deficiência) ficam automaticamente impedidos de beneficiar das referidas circunstâncias, mesmo que não tenham sido previamente alertados pelos senhorios para a necessidade de juntar os referidos documentos e das consequências da sua não junção". Na respectiva fundamentação pode ler-se que "…está em causa a aplicação do princípio da preclusão, de origem processual, à possibilidade de o arrendatário, não obstante as ter invocado oportunamente, se prevalecer de certas situações preexistentes, que têm natureza objetiva - porque verificáveis por terceiros e conhecidas das autoridades públicas - e duradoura. É o caso, nomeadamente, do seu rendimento anual bruto, da sua idade ou da sua incapacidade: não sendo tais situações comprovadas documentalmente no momento da resposta a que se refere o artigo 31." do NRAU, o arrendatário deixa de poder beneficiar do regime substantivo associado à verificação de tais situações, impedindo ou diferindo a transição para o NRAU do seu arrendamento e limitando e condicionando a atualização do valor das rendas. A preclusão em apreço ocorre, não no quadro de um processo judicial, mas de um procedimento negocial desencadeado pelo senhorio e sem que este se encontre vinculado a advertir o arrendatário para as consequências da inobservância daquele ónus de comprovação. Por isso mesmo, devem valer aqui, ainda com mais razão, as exigências que este Tribunal tem vindo a formular a propósito do processo. Com referência ao processo civil, o Acórdão n.º 620/2013 afirmou o seguinte: «Apesar de vigorar, na. definição da tramitação do processo civil, uma ampla discricionariedade legislativa que permite ao legislador ordinário, por razões de conveniência, oportunidade e celeridade, fazer incidir ónus processuais sobre as partes e prever quais as cominações ou preclusões que resultam do seu incumprimento, isso não significa que as soluções adotadas sejam imunes a um controle de constitucionalidade que verifique, nomeadamente, se esses ónus são funcionalmente adequados aos fins do processo, ou se as cominações ou preclusões que decorram do seu incumprimento se revelam totalmente desproporcionadas perante a gravidade e relevância da falta, ou ainda, se de uma forma inovatória e surpreendente, face ao texto legal em vigor, são impostas às partes exigências formais que elas não podiam razoavelmente antecipar, sendo o desculpável incumprimento sancionado em termos irremediáveis e definitivos (vide, neste sentido, Lopes do Rego, em "Os princípios constitucionais da proibição da indefesa, da proporcionalidade, dos ónus e cominações e o regime da citação em processo civil", em "Estudos em homenagem ao Conselheiro José Manuel Cardoso da Costa", pág. 839 e seg.)» Embora o acórdão verse sobre contratos de arrendamento habitacionais, cremos que se verifica similitude de fundamentos com o caso ali tratado, uma vez que, no regime de transição para o NRA U, tanto naqueles como nos contratos para fins não habitacionais anteriores ao DL nº 257/95, de 30/09, o legislador teve o intuito inequívoco de criar mecanismos de proteção dos arrendatários, quer face à fragilidade do arrendatário habitacional (em função da idade, de incapacidade, dos rendimentos), quer do arrendatário não habitacional (em função da vulnerabilidade económica e/ou do fim visado ligado à natureza jurídica da entidade arrendatária). - neste sentido v., entre outros, Ac. R.L de 09/03/2017, de 23/05/2017, disponíveis em www.dgsi.pt. No quadro negocial estabelecido entre as partes afigura-se completamente desajustado, desproporcional ao fim visado, o efeito preclusivo atribuído pela norma do art" 51º, nº 6 do NRAU, por não ter sido junto documento comprovativo aquando da invocação da circunstância de constituir microentidade, sem que os senhorios tenham feito qualquer exigência da mesma, comunicado os efeitos que essa omissão acarretava ou deduzido oposição. A norma extraída dos arts 51º, nºs 4 e 6 e 54º, nº 5 do NRAU, na redação introduzida pela Lei nº 31/2012, de 14/08, segundo a qual o arrendatário que não envie o documento comprovativo da qualidade de microentidade fica automaticamente impedido de beneficiar da referida circunstância, sem advertência do senhorio, quer para essa necessidade quer para as consequências resultantes da omissão, é inconstitucional por violação do princípio da proporcionalidade, ínsito no princípio do Estado de direito democrático consagrado no artigo 2. º da Constituição da República Portuguesa.".
29. Assim, independentemente da prolação do acórdão do Tribunal Constitucional n.º 277/2016, a norma retirada dos arts. 51.º, n.os4 e 6, e 54.º, n.º 5, do NRAU, na redação introduzida pela Lei n.º 31/2012, segundo a qual o arrendatário que não envie o documento comprovativo da qualidade de microentidade fica automaticamente impedido de beneficiar dessa circunstância, sem advertência do senhorio quer para essa necessidade quer para as consequências resultantes da respetiva omissão, seria sempre de considerar como não conforme à CRP por violação do princípio da proporcionalidade, ínsito no princípio do Estado de Direito democrático consagrado no art. 2.º da Lei Fundamental.
30. Com efeito, segundo o art. 204.º da CRP, nos factos submetidos a julgamento, os tribunais não podem aplicar normas que infrinjam o disposto na Constituição ou os princípios nela consagrados. Por isso mesmo se afasta a aplicação da norma decorrente dos arts. 51.º, n.os 4 e 6, e 54.º, n.º 5, do NRAU, na redação introduzida pela Lei n.º 31/2012”.
Sendo assim, tem de concluir-se, no que respeita ao caso dos autos, pela tempestividade do envio pela recorrida à recorrente do IES e demonstração de resultados, ambos do ano de 2023, que, por serem mais actuais, vieram reforçar a demonstração já feita pela recorrida de que no locado existia um estabelecimento aberto ao público e que é uma microempresa.
De onde, o recurso improcede na totalidade.
Custas pela recorrente por ter ficado vencida (art. 527.º, n.ºs 1 e 2 do CPC).
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Sumário (ao abrigo do disposto no art. 663º, n.º 7 do CPC):
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V. Decisão
Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente o recurso, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pela recorrente.
Notifique.
Porto, 20/4/2026.
Carla Fraga Torres
Fátima Andrade
Carlos Gil