Acórdão do Tribunal da Relação do Porto

Na presente ação declarativa que segue a forma de processo comum em que figuram como:

- AUTORES: AA, cidadão brasileiro, contribuinte fiscal n.º ..., portador do passaporte n.º ..., válido até 16.08.2027, e BB, cidadão brasileira, contribuinte fiscal n.º ..., portadora do passaporte n.º ..., válido até 07.08.2028, casados entre si, com residência na Rua ..., ..., ... ... SP; e

- RÉUS: CC, contribuinte fiscal n.º ..., portador do cartão de cidadão n.º ..., válido até 20.12.2029 e DD, contribuinte fiscal ..., portadora do cartão de cidadão n. º..., válido até 20.12.2029, casados entre si, residentes na Avenida ..., ..., ... ..., Matosinhos,

- que seja decretada a anulação do contrato de arrendamento celebrado no dia 01/10/2022, por erro sobre o objeto do negócio, e nessa sequência, serem os Réus condenados à devolução integral do valor de € 32.600,00 (trinta e dois mil e seiscentos euros); caso assim não se entenda,

- a condenação dos Réus à devolução dos montantes que receberam e que ultrapassem os limites legais estipulados pelo artigo 1076.º n.º 1 do Código Civil; e

- em qualquer circunstância - atento o facto que os Autores nunca pernoitaram no imóvel e procederam à imediata entrega do mesmo aos Réus - ser ordenada a imediata devolução dos valores recebidos a título de caução.

Alegaram para o efeito que celebraram com os Réus um contrato de arrendamento para habitação permanente com prazo certo relativamente ao imóvel, sito na Rua ..., ..., ..., Amarante.

Os Autores subscreveram o referido contrato de arrendamento no Brasil, onde naquela data se encontravam (sem contacto presencial com o imóvel), tendo procedido ao envio do mesmo através de competente email, confiando, integralmente, na informação que lhes foi prestada pelos Réus e por uma agente imobiliária que contrataram para o referido efeito.

A pretensão original dos Autores passava por arrendar um imóvel na cidade do Porto. Foi-lhes, todavia, comunicado que as rendas na cidade do Porto eram muito elevadas. Nessa sequência foi-lhes sugerido que arrendassem um imóvel numa localização limítrofe da sobredita cidade.

Os Autores manifestaram a sua disponibilidade para o efeito, frisando que, no que lhes dizia respeito, era essencial garantir o acesso rápido a um hospital central, por duas razões essenciais, a saber: a saúde frágil da Autora mulher e a circunstância de não conhecerem em Portugal qualquer pessoa que, em caso de necessidade, lhes pudesse dar algum amparo.

Na sequência das diligências desenvolvidas pela agente imobiliária contratada, foi sugerido aos Autores o arrendamento de um imóvel em Amarante. Em face da dita sugestão, argumentaram os Autores que Amarante não podia considerar-se uma localidade limítrofe do Porto, porquanto distava do mesmo, aproximadamente, 50 Km. Foi-lhes, todavia, adiantado pela agente imobiliária e pelos Réus que, embora a distância geográfica entre as cidades fosse ainda considerável, em termos temporais a distância era curta, por um lado, porque o imóvel se localizava perto do centro da cidade de Amarante e, por outro, porque as duas cidades estariam ligadas por uma autoestrada muito pouco movimentada.

Mais adiantou a agente imobiliária que a circunstância de optarem por Amarante permitir-lhes-ia arrendar um imóvel de qualidade superior, por um valor relativamente baixo. Informou, ademais, que o valor da renda pedida era € 1.800,00, afirmando que, atenta a natureza e a localização central do imóvel, era uma verdadeira pechincha. Os Autores completamente ignorantes acerca da realidade arrendatícia portuguesa, confiaram na agente e nos Réus e subscreveram o referenciado contrato.

Mais alegaram que subscreveram o contrato sem que tenham tido qualquer contacto presencial com o imóvel. Os Réus estavam cientes da confiança que os Autores depositaram nas boas informações que aqueles e a agente imobiliária lhes prestaram.

Foram as informações que facultaram aos Autores, em conjugação com as provenientes da agente imobiliária que os convenceram de que o imóvel em apreço correspondia ao pretendido. O mesmo acontecendo com o suposto caráter exíguo da renda pedida. O mesmo acontecendo ainda com as condições contratuais sugeridas.

Quer os Réus, quer a agente imobiliária, convenceram os Autores que, em face da sua especificidade - cidadãos estrangeiros sem fiadores -, era “obrigatório” o pagamento antecipado de um ano de rendas e de uma caução de valor nunca inferior a €10.000,00. Perante essa informação e, além do mais, sem poderem escrutinar o teor da mesma com qualquer outra pessoa da sua confiança, na sequência da subscrição do contrato, transferiram para a conta bancária titulada pelos Réus o valor de €32.600,00 (trinta e dois mil e seiscentos euros) - €22.600,00 correspondentes a um ano de renda (antecipada) e €10.000,00 correspondentes à caução prestada.

Referiram, ainda, que a chegada a Portugal viria a revelar uma realidade bem diversa da que lhe havia sido transmitida. Confirmaram que o imóvel não só não se situava perto do centro da cidade de Amarante, como nem sequer se situava na cidade de Amarante, mas antes, numa freguesia de Amarante exterior à dita cidade.

Verificaram os autores que o referido imóvel, tinha acessos sinuosos, encontrando-se, ademais, implantado numa zona esconsa. Nem o imóvel estava tão próximo da autoestrada, nem o acesso à autoestrada estava tão facilitado como anunciado. Da mesma forma, verificaram que a autoestrada que se considera (A4) está longe de ser pouco frequentada. Ao invés, verificaram que o acesso ao Porto, por via da mesma, em determinados horários, afigura-se necessária e invariavelmente moroso.

O imóvel era tudo aquilo que os Autores não pretendiam. E bem sabiam os Réus da importância essencial que a localização do referido imóvel tinha para os Autores.

Alegaram, ainda, não ser verdade o que lhes havia sido afiançado a propósito do valor locatício do imóvel e das práticas contratuais portuguesas. Uma vez cá chegados, perceberam que, por bem menos de €1800,00 mensais, podiam ter arrendado um imóvel com excelentes valências numa cidade contígua ao Porto (por exemplo, Valongo ou Gondomar). Da mesma forma, constataram não ser verdade o que lhes havia sido transmitido em relação às condições contratuais exigidas, designadamente, no que respeita ao pagamento antecipado de rendas e ao valor mínimo das cauções.

Confrontados com a realidade descrita, recusaram-se a pernoitar no imóvel, dando a conhecer, desde logo as suas pretensões aos aqui Réus, pretensões que passariam pela imediata revogação do contrato, com a necessária restituição da avultada soma adiantada, mas não obtiveram qualquer recetividade dos Réus.

Através do mandatário que, entretanto, constituíram no dia 25.10.2022, interpelaram os Réus com os aludidos desideratos, conforme documento nº2 que juntaram. Responderam os Réus manifestando absoluta indisponibilidade para qualquer tipo de transação ou entendimento, conforme documento nº3 que juntaram.

Os Autores celebraram o referido contrato de arrendamento, à distância, num país estrangeiro, confiando nas informações prestadas pelos Réus e por uma agente imobiliária, tendo dado as mesmas como boas e suficientemente elucidativas das suas pretensões.

Alegaram, ainda, que os Réus dolosamente e de forma astuciosa, conseguiram “sacar” aos Autores o valor de €32.600,00 (trinta e dois mil e seiscentos euros), sabendo que o imóvel não cumpria com os requisitos essenciais pretendidos pelos Autores - localização perto do centro da cidade de Amarante e facilidade de acessos à cidade do Porto. Da mesma forma, os Réus enganaram os Autores acerca do valor locatício do imóvel e daquilo que seriam as condições necessárias de contratação.

Alegam que, se soubessem as verdadeiras características do imóvel que arrendaram, nunca o teriam feito, em virtude do facto de este não cumprir com as suas pretensões. Da mesma forma nunca o teriam feito nas condições em que o fizeram. Pelo que, a factualidade ocorrida se subsume no regime do artigo 251.º do Código Civil - Erro sobre o objeto do negócio.

Por fim, sustentam a sua pretensão no enriquecimento sem causa, por entenderem que os réus se apoderaram de valores que sabiam não ter direito.

Alegaram que os Réus nunca teriam recebido o valor de €32.600,00 (trinta e dois mil e seiscentos euros), caso tivessem elucidado os Autores, não só da localização, mas como também da inacessibilidade de acessos à cidade do Porto. Os Réus, percebendo perfeitamente que os Autores estariam dispostos a um enorme dispêndio financeiro para ter uma casa que cumprisse com as suas necessidades, decidiram, conjunta e deliberadamente, enganar os Autores, garantindo o recebimento imediato de €32.600,00 (trinta e dois mil e seiscentos euros), fazendo suas as quantias transferidas pelos Autores, que à data dos factos, não tinham conhecimento das verdadeiras características do imóvel.

Alegaram para o efeito que o contrato corresponde ao objeto jurídico e material que os AA. pretendiam quer aquando da respetiva outorga quer após terem tido acesso físico ao imóvel que lhes foi arrendado pelos Réus.

Os RR. cingiram-se a publicitar no site “idealista.pt” a intenção de arrendar pelo valor mensal de € 1.800,00, o imóvel sua propriedade em causa nos autos. Em meados de setembro de 2022, os RR. receberam da procuradora dos AA., EE, uma proposta para arrendamento do versado imóvel. Na sua preposição inicial do negócio, a procuradora dos AA. deixou expresso, entre o mais, a cidadania dos mandantes, bem como que “seria para arrendar no mínimo 1 ano” e a circunstância de não terem “fiador, porém estão dispostos a darem 1 ano de adiantamento + caução”.

A tal pretensão da procuradora dos AA., respondeu a Ré mulher tendo com ela acertado visita física ao imóvel em causa, a qual veio a concretizar-se ainda em setembro de 2022. Na sequência de tal visita, os RR. consentiram à procuradora dos AA. a realização de um vídeo completo do imóvel e bem assim de fotografias do recheio o qual, caso nisso manifestassem interesse, lhes seria vendido pelo preço de € 1.000,00.

Foi a mencionada procuradora dos AA. quem lhes enviou, antes da outorga do contrato de arrendamento ora em crise, tal vídeo e as fotografias do imóvel bem como toda a informação solicitada aos RR. mormente, a sua concreta localização, na freguesia ... concelho de Amarante.

A procuradora dos AA., após a visita ao imóvel, comunicou que “a casa é incrível, muito bonita e muito moderna. Está tudo muito bem cuidado”. Mais foi comunicado aos AA. pela sua procuradora que era pretensão dos RR. a celebração de um contrato de arrendamento pelo prazo mínimo de 5 anos, o valor da caução contratual de €10.000,00 e ainda o pagamento, aquando da outorga do contrato, do valor correspondente a 12 meses de rendas, ou seja, € 21.600,00 como condição para a dispensa de fiador.

Nos preliminares do contrato dos autos, AA. e RR. não entabularam entre si qualquer conversa. Os AA. assinaram o contrato de arrendamento junto aos autos, sem qualquer condição ou reserva, tendo-lhes pago os valores nele previstos na data da respetiva outorga. Entregou-se aos autores as chaves do imóvel, ao qual acederam. Na ocasião, os AA. manifestaram à respetiva procuradora a sua satisfação quanto ao imóvel.

Mais alegaram que de modo surpreendente, resolveram os AA. mudar de ideias quanto ao cumprimento do contrato, tendo solicitado à sua procuradora informação acerca do respetivo “cancelamento(..)”, da “devolução do imóvel, o valor da multa e etc”, limitando-se a invocar “ao chegar aqui o AA não se sentiu seguro para mudar para Portugal com todos os cachorros”, bem sabendo os AA. que tal pretexto que nem sequer colheu junto da respetiva procuradora.

Desde logo, em momento algum, os AA. manifestaram aos RR. que “era essencial garantir o acesso rápido a um hospital central” para a celebração do contrato de arrendamento. A unidade de saúde hospitalar mais próxima situa-se a cerca de 5,1 km do imóvel. Os AA., antes da outorga do contrato, sabiam qual a sua concreta morada, na freguesia ... e a distância (curta) que o separa da cidade de Amarante. Em momento anterior ao da outorga do contrato, os AA. nada disseram aos RR. acerca dos acessos, zona de implantação e proximidade do imóvel à autoestrada.

Mais alegaram que não relevou para a decisão dos autores celebrarem o contrato o índice de movimento de veículos na autoestrada A4 bem como a morosidade de acesso ao Porto.

No que tange ao valor da renda e demais condições contratuais os AA. formaram a sua vontade de contratar, de modo livre e ancorado nas informações que lhes foram dadas tão-só pela respetiva procuradora. Nenhuma expetativa ou informação errónea lhes foi veiculada pelos RR. antes da conclusão do negócio arrendatício dos autos.

Os AA. determinaram-se a celebrar o contrato dos autos tão só com o conselho de quem lhes merecia confiança- a respetiva procuradora -, não tendo, em momento algum prévio à celebração do contrato, interagido com os RR. ou deles obtido qualquer informação enganosa sobre o imóvel arrendado ou das condições que vieram a acordar.

Mais alegaram que entre a data da outorga do contrato e a da interposição da presente ação, se mostram transcorridos já 6 meses pelo que sempre seria infundada e abusiva a pretendida restituição do montante de €10 800,00, correspondente às rendas vencidas e por eles devidas à data da citação dos RR. nos autos, configurando a sua atuação um abuso do direito, na modalidade de venire contra factum proprium.

Admitem os réus ser verdade terem os AA. entregue as chaves do imóvel aos RR. em finais de outubro/início de novembro de 2022.

Mas mesmo assim, subsistirá a obrigação dos AA. efetuarem o pagamento das rendas acordadas com os RR., pelo menos até que se mostrem transcorridos 20 meses de duração do contrato, ou seja, 1/3 da respetiva duração, atenta a faculdade de denúncia que lhes assiste à luz do estatuído no parágrafo segundo da respetiva cláusula quarta. A título de rendas, serão devidas aos RR. pelos AA. as 20 rendas contratuais vencidas e vincendas, pelo menos, no montante global de € 36 000,00.

Alegam, ainda, que os €10.000,00 entregues a título de caução do contrato, se mostram insuficientes para assegurar o pagamento aos RR. das rendas vencidas e vincendas, pelo menos, até se atingir o período mínimo da sua vigência sem possibilidade de denúncia pelos AA..

Os AA. bem sabiam que estavam vinculados a cumprir a obrigação de pagamento das rendas aos RR. durante pelo menos 20 meses contados desde 01 de outubro de 2022.

Rejeitam que assista aos autores o direito à restituição de qualquer valor e terminam por pedir que se julgue improcedente a ação.

“Assim, nos termos e com os fundamentos expostos, julgo a presente ação improcedente por não provada e, em consequência, absolvo os réus CC e DD dos pedidos formulados pelos autores AA e BB.

A - Os autores recorrentes não podem conformar-se com o teor da decisão prolatada;

B - Quer no que toca ao julgamento da matéria de facto, quer no que respeita à aplicação do direito.

C - Confrontados os factos provados e os factos não provados, verifica-se, sem qualquer dúvida, que o pedido de anulação do contrato de arrendamento celebrado deduzido pelos autores só não foi considerado procedente, porque o Tribunal recorrido considerou como não provado o seguinte facto (n.º 1, da matéria de facto não provada) “Bem sabiam os Réus da importância essencial que a localização do referido imóvel tinha para os autores.”

D - Ora, dúvida não subsiste que a valoração adequada da prova produzida em sede de audiência de discussão e julgamento impunha, a este propósito, ao Tribunal recorrido decisão diversa.

E - Designadamente, o depoimento da testemunha FF e as declarações de parte do autor AA, para cujas transcrições, por economia, se remete.

F - Resultando evidente que, devidamente, valorados os referidos meios de prova, a factualidade identificada com o n.º 1, dos Factos não Provados teria que ser dada como provada.

G - E, nessa natural decorrência, o Tribunal recorrido não podia senão considerar verificado o requisito da “essencialidade” exigido pelo artigo 247.º do Código Civil.

H - O que, sem qualquer dúvida, imporia a anulação do contrato de arrendamento que se considera.

I - Mas, conforme se vem reafirmando, o Tribunal recorrido também andou mal na aplicação do direito.

J - Nenhuma dúvida subsiste que, nos termos do consignado no artigo 1076.º, n.º 1, do Código Civil, não é admissível o pagamento antecipado da renda por período superior a 3 meses.

K - Ora, no caso dos autos, os réus, consabidamente - de acordo, aliás, com a matéria de facto provada -, exigiram a antecipação do pagamento de um ano de rendas.

L - Ou seja, o pagamento antecipado de rendas excedeu, em nove meses, o legalmente admissível.

M - Daí decorrendo, de forma incontornável, a obrigatoriedade de devolução do referido valor, que ascende a € 16.200,00.

N - Da mesma forma - também de acordo com a matéria de facto provada - os autores caucionaram com € 10.000,00, a obrigação de devolver imóvel em devido estado de conservação.

O - Ora, também resultou incontornável da matéria de facto provada que os autores não chegaram a permanecer um único dia no imóvel.

P - Tendo, de imediato, diligenciado pela devolução das respetivas chaves aos réus.

Q - Daí decorrendo, com meridiana clareza, a obrigação dos réus de restituir aos autores o valor da caução prestada.

S - Sustentando a referida decisão com a seguinte fundamentação: “…Pelo que, a título de rendas, sempre serão devidas aos Réus pelos Autores as 20 rendas contratuais vencidas e vincendas, pelo menos, no montante global de € 36.000,00. Assim sendo, haverá de sucumbir, por falta de fundamento fáctico, contratual e legal os pedidos formulados sob as alienas b) e c) do petitório, porquanto tais quantias entregues pelos Autores aos Réus se mostram insuficientes para assegurar o pagamento aos RR. das rendas vencidas e vincendas, pelo menos, até se atingir o período mínimo da sua vigência sem possibilidade de denúncia pelos Autores”.

T - Ora, resulta evidente que o Tribunal recorrido não podia, por moto próprio, promover o dito raciocínio silogístico e, nessa estrita decorrência, a compensação realizou.

U - Admitindo (sem conceder) que, em abstrato, a referida compensação era possível, sempre dependeria a mesma da circunstância dos réus o terem peticionado em sede de reconvenção.

V - Afigurando-se incontornável que, também aqui, tem a sentença recorrida deve ser revogada.

W - Aliás, resulta evidente que, a este propósito, o Tribunal recorrido pronunciou-se sobre questões de que não podia tomar conhecimento e condenou naquilo que lhe não havia sido pedido, violando, ostensivamente, o disposto nas alíneas d) e e), do n.º 1, do artigo 615.º do Código de Processo Civil.

X - Pelo que é nula a sentença recorrida, nos termos do consignado nos sobreditos normativos.

Y - Resultando evidente que a sentença recorrida viola, entre outros os artigos 247.º e 1076.º, n.s º 1 e 2 do CC, bem como o artigo 615.º, n.º 1, alíneas d) e e) do CPC.

A) Os Apelantes invocam nulidade da sentença ao abrigo do artigo 615.º, n.º 1, als. d) e e), CPC, alegando pronúncia sobre questões que o Tribunal não podia conhecer e a condenação em objeto não pedido; tal invocação é improcedente.

B) Não ocorreu omissão de pronúncia: o Tribunal a quo conheceu a questão central submetida - validade/anulabilidade do contrato de arrendamento - decidindo que os Autores não provaram os factos constitutivos do direito à anulação.

C) Não ocorreu excesso de pronúncia nem condenação ultra/extra petitum: a decisão limitou-se ao thema decidendum definido pelos pedidos e causas de pedir, inclusive quanto aos pedidos de devolução de valores a título de rendas e caução.

D) A nulidade por omissão de pronúncia exige falta de conhecimento de questão (art.º 608.º, n.º 2, CPC), não a falta de resposta a argumentos; os Apelantes confundem “questões” com “razões/argumentos”.

E) O erro invocado ao abrigo do art.º 247.º CC (erro-vício) só acarreta anulabilidade se cumulativamente se verificarem “essencialidade” e “cognoscibilidade”; nenhum dos requisitos se mostra preenchido.

F) A relação pré-contratual e a negociação foram conduzidas por procuradora escolhida pelos Apelantes (procuração para procura e arrendamento), pelo que toda a informação relevante lhes foi transmitida por via da sua representante.

G) Resulta da prova que a localização do imóvel, como requisito absoluto, não foi imposta aos Apelados, nem sequer comunicada como essencial; pelo contrário, os Apelantes admitiram soluções em várias regiões do país.

H) A própria procuradora remeteu aos Apelantes a localização precisa (incluindo pin/Google Maps, indicação da freguesia e links úteis), tendo estes reconhecido não ter diligenciado por uma consulta autónoma dessas informações antes da celebração do contrato de arrendamento.

I) Os Apelantes afirmaram pretender arrendar um imóvel na periferia de uma cidade com hospital de referência, sem delimitação de cidade concreta; tais preferências não consubstanciam essencialidade estrita de localização no sentido exigido pelo art.º 247.º CC.

J) A factualidade “Bem sabiam os Réus da importância essencial da localização para os Autores” foi bem julgada como não provada, inexistindo fundamento para alteração da decisão da matéria de facto.

K) Inexiste cognoscibilidade: não foi demonstrado que os Apelados conhecessem ou devessem conhecer a alegada essencialidade subjetiva da localização para os Apelantes.

L) A anulação com base em erro exige erro essencial e cognoscível; estando ausentes tais requisitos, a pretensão anulatória cai, mantendo-se o contrato válido.

M) Quanto à antecipação de rendas: não resulta provado que tenha sido exigência dos Senhorios; a iniciativa partiu dos próprios Apelantes (via procuradora), como prática então corrente relativamente a cidadãos estrangeiros, bem como perante a ausência de fiador (garantia).

N) À data (01.10.2022) o contrato foi celebrado por 5 anos, com cláusula de denúncia apenas após 1/3 do prazo (20 meses), em conformidade com o art.º1098.º, n.º 3, CC.

O) O Tribunal a quo decidiu, e bem, que as quantias entregues (rendas adiantadas e caução) são insuficientes para cobrir rendas vencidas e vincendas até ao termo do período mínimo, improcedendo os pedidos restitutórios.

P) Não houve conhecimento oficioso de matérias alheias ao pedido nem condenação em objeto diverso: o Juízo limitou-se a julgar a validade do contrato e a consequência lógica sobre a restituição/compensação de quantias.

Q) A alegação de que o Tribunal “não valorou” o requisito da essencialidade é infundada: a sentença pondera a prova testemunhal, documental e a repartição do ónus probatório, concluindo que os Autores não provaram a essencialidade comunicada/cognoscível.

R) Também improcede a crítica à apreciação da prova; os excertos ora transcritos pelos próprios Apelados corroboram que a decisão valorou corretamente a atuação da procuradora, a informação transmitida e a postura dos Apelantes.

S) Não se verifica qualquer vício subsumível às als. d) e e) do art.º 615.º, n.º 1, CPC; a decisão é formal e materialmente válida.

T) Mantém-se incólume a sentença recorrida quanto à validade do contrato e improcedência dos pedidos de anulação e devolução de quantias.

Termina por pedir que se julgue improcedente o recurso, confirmando-se a sentença recorrida.

O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, sem prejuízo das de conhecimento oficioso - art.º 639º do CPC.

- reapreciação da decisão de facto, com fundamento em erro na apreciação da prova;

- da anulação do contrato de arrendamento, com fundamento no art.º 251º e 247º CC;

Com relevância para a apreciação das conclusões de recurso cumpre ter presente os seguintes factos provados no tribunal da primeira instância:

1 - Com data de 1.10.2022, os Autores celebraram com os Réus um contrato de arrendamento para habitação com prazo certo, relativamente ao imóvel sito na Rua ..., ..., ..., Amarante.

2 - Os Autores subscreveram o referido contrato de arrendamento no Brasil, onde naquela data se encontravam, sem contacto presencial com o imóvel, tendo procedido ao envio do contrato assinado através de competente email.

3 - O contrato foi celebrado por intermédio de uma agente imobiliária que os Autores contrataram, tendo outorgado à mesma a competente procuração para o efeito, confiando integralmente na informação que lhes foi prestada pela referida agente imobiliária acerca do imóvel objeto do contrato.

4 - A pretensão original dos Autores passava por arrendar um imóvel na cidade do Porto.

5 - Foi-lhes, todavia, comunicado pela referida agente que as rendas na cidade do Porto eram muito elevadas, tendo-lhes sido, nessa sequência, sugerido que arrendassem um imóvel numa localização limítrofe da sobredita cidade.

6 - Os Autores manifestaram a sua disponibilidade para o efeito, frisando que, no que lhes dizia respeito, era essencial garantir o acesso rápido a um hospital central, por duas razões essenciais: a saúde frágil da Autora mulher e a circunstância de não conhecerem em Portugal qualquer pessoa que, em caso de necessidade, lhes pudesse dar algum amparo.

7 - Na sequência das diligências desenvolvidas pela agente imobiliária contratada pelos Autores, esta sugeriu a estes o arrendamento de um imóvel em Amarante, já que atendendo ao facto de os Autores terem 16 cães era quase impossível conseguirem arrendar um imóvel na cidade do Porto ou arredores.

8 - Foi-lhes referido pela agente imobiliária que, embora a distância geográfica entre Amarante e o Porto fosse ainda considerável, em termos temporais a distância era curta, por um lado, porque o imóvel se localizava perto do centro da cidade de Amarante e, por outro, porque as duas cidades estariam ligadas por uma autoestrada muito pouco movimentada.

9 - Mais adiantou a agente imobiliária que a circunstância de optarem por Amarante permitir-lhes-ia arrendar um imóvel de qualidade superior, por um valor relativamente baixo, sendo que no imóvel em apreço a Ré aceitou receber os 16 cães dos Réus.

10 - Informou, ademais, que o valor da renda pedida era € 1.800,00, afirmando que, atenta a natureza e a localização central do imóvel, era um valor muito bom.

11 - Os Autores confiaram na agente que eles próprio contrataram e subscreveram o referenciado contrato, sem que tenham tido qualquer contacto presencial com o imóvel.

12 - Foram as informações fornecidas pela agente imobiliária que os convenceu de que o imóvel em apreço correspondia ao pretendido.

a) “com a assinatura do contrato os Segundos Outorgantes (os AA.) entregam aos Primeiros Outorgantes (os RR.) a quantia de €3.600,00 a título de rendas respeitantes aos meses de outubro e novembro de 2022. Uma vez que não têm fiadores, para segurança dos senhorios, na assinatura do mesmo será entregue mais 10 meses de renda, com um valor de 18.000 euros”.

b) “10.000 euros a título de caução prestada no âmbito do presente contrato (…)”.

14 - Na sequência da subscrição do contrato, os Autores pagaram aos Réus o valor de €31.600,00 (trinta e um mil e seiscentos euros) - €21.600,00 correspondentes a um ano de renda (antecipada) e € 10.000,00 correspondentes à caução prestada.

15 - Chegados a Portugal, em data não concretamente apurada, os Autores constataram que o imóvel não só não se situava perto do centro da cidade de Amarante, como nem sequer se situava na cidade de Amarante, mas antes, numa freguesia de Amarante exterior à dita cidade.

16- Verificaram os autores que o referido imóvel, tinha acessos sinuosos, encontrando-se, ademais, implantado numa zona esconsa.

17 - O imóvel não estava tão próximo da autoestrada, nem o acesso à autoestrada estava tão facilitado como anunciado, nem a autoestrada A4 está longe de ser pouco frequentada.

18 - Os Autores verificaram que o acesso ao Porto, por via da mesma, em determinados horários, afigura-se necessária e invariavelmente moroso.

19 - Os Autores celebraram o referido contrato de arrendamento, à distância, num país estrangeiro, confiando nas informações prestadas pela agente imobiliária que eles próprios contrataram.

20 - Os Autores confrontados com a realidade descrita, recusaram-se a pernoitar no imóvel, dando a conhecer à agente imobiliária as suas pretensões.

21 - Através do mandatário que, entretanto, constituíram os Autores, no dia 25.10.2022, remeteram aos Réus a carta que constitui o documento nº2 junta com a petição inicial, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, na qual invocam que o contrato de arrendamento celebrado é inválido e solicitam a devolução dos montantes entregues.

Incumbem-nos os nossos constituintes acima melhor identificados de vos transmitir o seguinte:

1- Os nossos constituintes consideram-se, totalmente, enganados em relação à localização do imóvel tomado de arrendamento a Vexas.:

2- Com efeito, toda a informação que lhe foi veiculada apontava para uma localização de fácil acesso, perto do centro da Cidade de Amarante, cuja proximidade à cidade do Porto lhe foi garantida em moldes muito diversos dos efetivamente existentes;

3 - Ora, na verdade - ao contrário do que havia sido indiciado - o imóvel que se considera nem sequer se situa na cidade de Amarante;

5 - Ainda por cima, está implantado numa zona esconsa, cujo acesso pressupõe a utilização de um traçado sinuoso;

6 - Ou seja, conforme se disse, a localização do imóvel não evidencia qualquer correspondência com o anunciado;

7-Contrariando, ademais, todas as pretensões essenciais manifestadas pelos nossos constituintes que, como sabem, subscreveram o contrato no Brasil, obviamente, sem visualização presencial do imóvel;

8-E fizeram-no, ademais, com absoluta boa-fé. Só assim se percebendo que, satisfazendo integralmente as vossas exigências, lhes tenham, em simultâneo com a dita subscrição, transferido o valor correspondente a um ano de rendas (€ 21.600,00), mais € 10.000,00, a título de caução, no montante global de € 31.600,00;

9- De tal forma que, como bem sabem, assim que os meus constituintes se depararam com a efetiva configuração do imóvel arrendado, abandonaram-no de imediato, não chegando a pernoitar no mesmo uma única vez;

10 - Importando, inclusivamente, significar que a antecipação de rendas promovida é absolutamente ilegal, porquanto, contraria, de forma ostensiva, imperativamente, consignado no artigo 1076. º, n.º 1, do Código Civil;

11 - Configurando a sobredita apropriação indevida, além do mais, verdadeiro crime de especulação;

12 - Em face do que se vem dizendo, resulta evidente que o contrato celebrado é inválido e de nenhum efeito, estando, nessa estrita decorrência, Vexas. obrigados a proceder à devolução imediata dos valores transferidos pelos meus constituintes.

13- Isto posto, instamo-los a procederem, no prazo máximo de 5 dias, à devolução dos valores que, nos termos anteriormente destacados, receberam indevidamente, mediante a efetuação de competente transferência bancária para a conta bancária com os seguintes dados:

14- Caso não procedam à devolução solicitada no prazo indicado, recorreremos, de imediato, às instâncias civis e criminais consideradas adequadas.

15 - Aproveitamos para proceder à devolução das chaves que haviam sido disponibilizados ao meu constituinte”.

22 - A essa missiva responderam os Réus, por carta datada de 17.11.2022, que constitui o documento nº3 junta com a petição inicial, manifestando absoluta indisponibilidade para qualquer tipo de transação ou entendimento, com o teor que se transcreve:

Reportamo-nos à carta datada de 25/10/2022 que nos dirigiu a propósito do contrato em assunto.

Percebemos que os S/ clientes lhe transmitiram versão deturpada da realidade para tentar justificar o injustificável....

- foram os S/ clientes quem, através de agente imobiliário, da sua confiança nos manifestou o interesse no arrendamento da moradia; as fotos (exterior e interior) do prédio bem como a sua concreta localização geográfica estavam disponíveis em portal online, foram partilhadas e acedidas quer pela agente imobiliária quer pelos S/ clientes antes da outorga do contrato;

- a agente imobiliária visitou o imóvel, produziu um vídeo e enviou-o aos S/ clientes antes da assinatura do contrato;

- o contrato de arrendamento foi elaborado de acordo com a disponibilidade de pagamento de rendas e caução manifestada pelos S/ clientes, enviado pela agente imobiliária aos mesmos que o devolveram assinado e sem qualquer reserva ou condição.

Face ao que antecede, considerámos que o contrato é válido e está em vigor nesta data, sendo totalmente infundada a pretendida devolução de qualquer quantia.

23 - Nos termos da cláusula QUARTA § 2 “Os Segundos Outorgantes podem denunciar o contrato a todo o tempo, mas apenas depois de decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, através de comunicação aos Primeiros Outorgantes com antecedência, relativamente ao termo do prazo, de 120 dias caso o contrato tenha duração igual ou superior a 1 ano ou de 60 dias caso o contrato tenha duração inferior a 1 ano.”.

1 - Bem sabiam os Réus da importância essencial que a localização do referido imóvel tinha para os Autores.

2 - Por bem menos de € 1800,00 mensais, podiam ter arrendado um imóvel com excelentes valências numa cidade contígua ao Porto (por exemplo, Valongo ou Gondomar).

3 - Os Réus dolosamente e de forma astuciosa, conseguiram “sacar” aos Autores o valor de € 32.600,00 (trinta e dois mil e seiscentos euros), sabendo que o imóvel não cumpria com os requisitos essenciais pretendidos pelos Autores - localização perto do centro da cidade de Amarante e facilidade de acessos à cidade do Porto.

4 - Da mesma forma, os Réus enganaram os Autores acerca do valor locatício do imóvel e daquilo que seriam as condições necessárias de contratação.

5 - Os Autores celebraram o referido contrato de arrendamento, à distância, num país estrangeiro, confiando nas informações prestadas pelos Réus.

Nas conclusões de recurso, sob as alíneas W) a Y), os apelantes suscitam a nulidade da sentença, com fundamento no art.º 615º/1 d) e e) CPC.

A omissão de pronúncia sobre questões que o juiz devesse apreciar ou o conhecimento de questões de que não podia tomar conhecimento constitui um dos fundamentos de nulidade da sentença, previsto art.º 615º/1 d) CPC.

O conhecimento de questões de que não podia tomar conhecimento, constitui um vício relacionado com a norma que disciplina a “ordem de julgamento” - art.º 608º/2 CPC.

Com efeito, resulta do regime previsto neste preceito, que o juiz na sentença: deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras. Não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.

A respeito do conceito “questões que devesse apreciar” refere ANSELMO DE CASTRO que deve “ser tomada em sentido amplo: envolverá tudo quanto diga respeito à concludência ou inconcludência das exceções e da causa de pedir (melhor, à fundabilidade ou infundabilidade dumas e doutras) e às controvérsias que as partes sobre elas suscitem. Esta causa de nulidade completa e integra, assim, de certo modo, a da nulidade por falta de fundamentação. Não basta à regularidade da sentença a fundamentação própria que contiver; importa que trate e aprecie a fundamentação jurídica dada pelas partes. Quer-se que o contraditório propiciado às partes sob os aspetos jurídicos da causa não deixe de encontrar a devida expressão e resposta na decisão”[2].

LEBRE DE FREITAS por sua vez tem a respeito de tal matéria uma visão algo distinta, pois considera que devendo: “o juiz conhecer de todas as questões que lhe são submetidas, isto é, de todos os pedidos deduzidos, todas as causas de pedir e exceções invocadas e todas as exceções de que oficiosamente lhe cabe conhecer (art.º 660º/2), o não conhecimento de pedido, causa de pedir ou exceção cujo conhecimento não esteja prejudicado pelo anterior conhecimento de outra questão constitui nulidade, já não a constituindo a omissão de considerar linhas de fundamentação jurídica, diferentes da da sentença, que as partes hajam invocado”[3].

Para melhor precisar o seu entendimento remete para o estudo do Professor ALBERTO DOS REIS cuja passagem se transcreve:

“Resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação “ não significa considerar todos os argumentos que, segundo as várias vias, à partida plausíveis, de solução do pleito (art.º 511º/1), as partes tenham deduzido ou o próprio juiz possa inicialmente ter admitido: por um lado, através da prova, foi feita a triagem entre as soluções que deixaram de poder ser consideradas e aquelas a que a discussão jurídica ficou reduzida; por outro lado, o juiz não está sujeito às alegações das partes quanto à indagação, interpretação e aplicação das normas jurídicas (art.º 664º) e, uma vez motivadamente tomada determinada orientação, as restantes que as partes hajam defendido, nomeadamente nas suas alegações de direito, não têm de ser separadamente analisadas”[4].

Seguindo os ensinamentos dos ilustres Professores, atendendo ao regime processual vigente, afigura-se-nos ser esta a interpretação que melhor reflete a natureza da atividade do juiz na apreciação e decisão do mérito das questões que lhe são colocadas, pois o juiz não se encontra vinculado às alegações das partes quanto à indagação, interpretação e aplicação das normas jurídicas.

Resulta desta interpretação que a sentença não padece de nulidade, desde que fundadamente tenha analisado as questões colocadas e aplicado o direito.

Os apelantes vêm suscitar a nulidade da sentença, por excesso de pronúncia, tendo presente o seguinte excerto da sentença:

“…Pelo que, a título de rendas, sempre serão devidas aos Réus pelos Autores as 20 rendas contratuais vencidas e vincendas, pelo menos, no montante global de € 36.000,00. Assim sendo, haverá de sucumbir, por falta de fundamento fáctico, contratual e legal os pedidos formulados sob as alienas b) e c) do petitório, porquanto tais quantias entregues pelos Autores aos Réus se mostram insuficientes para assegurar o pagamento aos RR. das rendas vencidas e vincendas, pelo menos, até se atingir o período mínimo da sua vigência sem possibilidade de denúncia pelos Autores.”

Consideram que se procedeu à compensação, sem que tal pretensão tenha sido formulada pelos réus.

Contudo, o tribunal limitou-se a apreciar os pedidos formulados pelos autores sob as alíneas b) e c) (pedido de restituição das rendas pagas antecipadamente e da caução prestada), considerandos os fundamentos da pretensão dos autores e a defesa dos réus.

Os autores sustentaram a restituição de tais valores na anulação do contrato, violação do disposto no art.º 1076ºCC e no enriquecimento sem causa.

Os réus, para além de refutarem o fundamento de anulação do contrato, vieram defender a válida formação do contrato e o direito a receber as rendas, bem como, que a entrega das chaves do local arrendado, não se mostra eficaz para operar a cessação do contrato, por não ter decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato, sendo devidas as rendas até ao termo desse período a partir do qual o arrendatário pode proceder à denúncia do contrato (art.º 42 a 50º da contestação).

A sentença não apreciou se existia fundamento para compensação e limitou-se a analisar as exceções suscitadas pelos réus. Não tomou posição sobre questões que não foram suscitadas na ação.

Os apelantes não concordam com a decisão de mérito, mas tal circunstância não configura o apontado vício e apenas permite e justifica a impugnação da decisão em sede de mérito.

Constitui fundamento de nulidade da sentença, nos termos do art.º 615º/1/ e) CPC a condenação em quantidade superior ou em objeto diverso do pedido.

Esta causa de nulidade da sentença é a resultante da violação da regra estabelecida no art.º 609ºCPC sobre os limites da condenação, onde se determina que a sentença não pode condenar em quantidade superior ou em objeto diverso do que se pedir.

Esta norma traduz mais uma manifestação do princípio do dispositivo. Os tribunais são órgãos incumbidos de dirimir os conflitos reais formulados pelas partes, mas não constituem, no foro da jurisdição cível contenciosa, instrumentos de tutela ou curatela de nenhum dos litigantes[5].

No caso presente a sentença não padece do vício apontado, porque a decisão respeita o limite do pedido formulado.

- que seja decretada a anulação do contrato de arrendamento celebrado com os Réus no dia 01/10/2022, por erro sobre o objeto do negócio, e nessa sequência, serem os Réus condenados à devolução integral do valor de € 32.600,00 (trinta e dois mil e seiscentos euros); caso assim não se entenda,

- que os Réus sejam condenados à devolução dos montantes que receberam e que ultrapassem os limites legais estipulados pelo artigo 1076.º n.º 1 do Código Civil; e, ainda,

- em qualquer circunstância - atento o facto que os Autores nunca pernoitaram no imóvel e procederam à imediata entrega do mesmo aos Réus -que seja ordenada a imediata devolução dos valores recebidos pelos Réus a título de caução.

A sentença recorrida julgou improcedentes os pedidos formulados, considerando a causa de pedir em que os autores sustentaram o pedido.

Não constitui fundamento de nulidade o facto de ter acolhido as exceções deduzidas pelos réus na contestação, porque a sentença se pronunciou sobre o pedido concretamente formulado, que consistia em apurar se assistia aos autores o direito à restituição das quantias entregues aos réus a título de pagamento antecipado de rendas e caução.

Conclui-se que a sentença não padece dos vícios apontados, improcedendo desta forma, as nulidades suscitadas, sob as alíneas W) a Y).

Nas conclusões de recurso, sob as alíneas B) a F), os apelantes insurgem-se contra a decisão de facto, com fundamento em erro na apreciação da prova.

Cumpre proceder à verificação dos pressupostos de ordem formal para proceder à reapreciação da decisão de facto.

O art.º 640º CPC estabelece os ónus a cargo do recorrente que impugna a decisão da matéria de facto, nos seguintes termos:

“1. Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:

b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;

c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.

a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;

b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.

Recai, assim, sobre o recorrente, face ao regime concebido, um ónus, sob pena de rejeição do recurso, de determinar com toda a precisão os concretos pontos da decisão que pretende questionar - delimitar o objeto do recurso - e motivar o seu recurso - fundamentação - com indicação dos meios de prova que, no seu entendimento, impunham decisão diversa sobre a matéria de facto e ainda, indicar a solução alternativa que, em seu entender, deve ser proferida pela Relação.

Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes.

No caso concreto, realizou-se o julgamento com gravação dos depoimentos prestados em audiência e os apelantes vieram impugnar a decisão da matéria de facto, com indicação dos pontos de facto impugnados, prova a reapreciar - prova por declarações e testemunhal - e decisão que sugerem.

A reapreciação da decisão tem por objeto o ponto 1 dos factos julgados não provados.

Quanto à prova a reapreciar, para além da indicação que consta das conclusões de recurso, na motivação do recurso os apelantes transcrevem excertos dos respetivos depoimentos para sustentar a alteração da decisão e tecem considerações sobre os depoimentos prestados, motivo pelo qual se considera que fundamentam a impugnação nos depoimentos consignados na gravação, pelo que, se mostra preenchido o pressuposto de ordem formal quanto à indicação da prova gravada.

Por fim, refira-se que os apelantes deixaram expressa a decisão que sugerem, pretendendo que os factos impugnados se julguem provados.

Nos termos do art.º 640º/1/2 do CPC consideram-se reunidos os pressupostos de ordem formal para proceder à reapreciação da decisão de facto.

“[…]se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”.

Os apelantes impugnam a decisão do ponto 1 dos factos julgados “não provados”, que tem a seguinte redação:

1 - Bem sabiam os Réus da importância essencial que a localização do referido imóvel tinha para os Autores.

Na sentença, na fundamentação da decisão escreveu-se: “[o]s factos não provados resultam da ausência de prova nesse sentido ou de prova diversa”.

Pretendem os apelantes que se julgue provado e sustentam a alteração nas declarações de parte do autor e no depoimento da testemunha FF.

No sentido de se manter a decisão, contrapõem os apelados as declarações de parte do mesmo autor e o depoimento da testemunha EE.

Quanto ao valor probatório das declarações de parte, cumpre ter presente nos termos do art.º 466º/1 CPC que as partes podem prestar declarações sobre factos em que tenham intervindo pessoalmente ou de que tenham conhecimento direto.

As declarações prestadas são apreciadas livremente pelo tribunal, salvo se constituírem confissão, como se prevê no art.º 466º/3 CPC.

A parte deve ser admitida a prestar declarações apenas sobre factos em que tenha intervindo pessoalmente ou de que tenha conhecimento direto e que sejam instrumentais ou complementares dos alegados.

Daqui resulta que não merece relevo probatório as declarações que assentem em relato de terceira pessoa e ainda, aquela em que a parte se limita a narrar os factos alegados no respetivo articulado.

Como refere FERNANDO PEREIRA RODRIGUES: “[…] também é suposto que a parte ao requerer a prestação das suas declarações não seja apenas para confirmar o que já narrou nos articulados através do seu mandatário. Seria inútil a repetição do que já é do conhecimento do tribunal. Por isso, estarão sobretudo em causa factos instrumentais ou complementares dos alegados de que a parte tenha tido conhecimento direto ou em que interveio pessoalmente e que se mostrem com interesse para a descoberta da verdade”[6].

LEBRE DE FREITAS a propósito do valor probatório das declarações de parte observa:” [a] apreciação que o juiz faça das declarações de parte importará sobretudo como elemento de clarificação do resultado das provas produzidas e, quando outros não haja, como prova subsidiária, máxime se ambas as partes tiverem sido efetivamente ouvidas”[7].

O valor probatório das declarações de parte, avaliado livremente pelo tribunal, estará sempre dependente do confronto com os demais elementos de prova.

Tendo presente o excerto das declarações de parte do autor que constam da motivação do recurso, constata-se que nenhum dos autores contactou os réus antes ou durante o processo negocial e que foi a mediadora que os autores contrataram que entrou em contacto com os réus.

O autor deixou claro que apenas falou com a ré, já depois de ter celebrado o contrato e quando chegou à localidade onde se situava a casa que arrendou e tão-só, para manifestar o seu desagrado, quanto à localização. Referiu que no dia seguinte devolveu a chave.

Esclareceu que foi um colaborador da imobiliária, no Porto, no hotel onde estavam instalados quando chegaram a Portugal vindos do Brasil, que lhe entregou a chave da casa.

As declarações prestadas focaram-se na relevância para os autores da localização do imóvel.

Não referiu que deu instruções à mediadora para esta informar os réus da relevância que para o autor tinha residir no centro de Amarante. De igual forma, não revelou ter conhecimento se a mediadora abordou os réus por sua iniciativa nesse sentido.

Das declarações prestadas não resulta que os réus tinham conhecimento da importância para os autores da localização da casa no centro de Amarante e que tal aspeto era determinante para a celebração do contrato.

Por outro lado, decorre das declarações que o autor prestou, que foi informado de todas as caraterísticas do imóvel e da sua localização, com fotografias, vídeo e via Google Maps mantendo um contacto regular com a mediadora durante o processo negocial.

A testemunha EE, mediadora contratada pelos autores para arrendar uma casa para os autores, no seu extenso depoimento, nada referiu sobre o facto impugnado. Limitou-se a referir que foi transmitido aos réus o interesse dos autores em ocuparam a casa com os seus vinte cães, não manifestando os réus oposição.

Esclareceu que informou os autores que pelo facto de pretenderem mudar-se para Portugal com os seus cães, não poderiam residir num apartamento e por outro lado, as rendas seriam mais baixas se optassem por residir na periferia de uma grande cidade. Referiu que informou os autores de todas as caraterísticas da casa e da sua localização, enviando fotografias da mesma. Confirmou que os autores não tiveram qualquer contacto prévio com os réus e que foi a própria, antes de informar os autores, quem visitou a casa e contactou os réus.

Do excerto do depoimento transcrito na motivação da resposta ao recurso, apenas se extrai que os autores manifestavam uma grande preocupação em arrendar casa em Portugal, com condições para acolher os seus cães e que se manifestaram muito satisfeitos com a casa em causa.

Conclui-se, que a prova produzida não justifica a alteração pretendida, porque não resulta da mesma que fosse do conhecimento dos réus que os autores só pretendiam arrendar um imóvel no centro de Amarante e que essa era uma condição para celebrarem o contrato de arrendamento. Acresce que resulta das próprias declarações de parte que antes de ser celebrado o contrato o autor tomou conhecimento preciso da localização do imóvel arrendado e das caraterísticas do próprio imóvel e mesmo assim, celebrou o contrato de arrendamento.

- “atento o facto que os Autores nunca pernoitaram no imóvel e procederam à imediata entrega do mesmo aos Réus”.

35.º Os Autores confrontados com a realidade descrita, recusaram-se a pernoitar no imóvel, dando a conhecer, desde logo as suas pretensões aos aqui Réus;

36.º Pretensões que passariam pela imediata revogação do contrato, com a necessária restituição da avultada soma adiantada;

37.º No que, como é bom de ver, não obtiveram qualquer recetividade dos Réus;

38.º Nessa sequência, através do mandatário que, entretanto, constituíram - ora subscritor - os Autores, no dia 25.10.2022, interpelaram os Réus com os aludidos desideratos; Cf. Documento 2 que ora se junta e se dá por integralmente reproduzido

Juntaram cópia da carta que dirigiram aos réus, com data de 25 de outubro de 2022, na qual referem que procedem à devolução das chaves do arrendado (art.º 38º da petição).

44º Sem conceder, se dirá ainda que é verdade terem os AA. entregue as chaves do imóvel aos RR. em finais de outubro/ início de novembro de 2022.

Nos pontos O) e P) das conclusões de recurso, os apelantes alegaram que devolveram as chaves aos réus, pretendendo extrair desse facto, que lhes assiste o direito a reclamar o valor corresponde à caução.

Está dado como assente e consta como facto provado - ponto 20 - que os autores se recusaram a pernoitar no imóvel.

Contudo, o enunciado dos factos provados e dos não provados, é omisso a respeito da entrega da chave do local arrendado e sua receção pelos réus.

Este facto merece relevo considerando as diferentes soluções plausíveis de direito e por esse motivo, estando admitido por acordo nos articulados, deve passar a contar como facto provado.

Com efeito, na petição, os autores nas pretensões que formularam sustentavam a imediata revogação do contrato, o que configura uma forma de extinção do contrato de arrendamento (art.º 1082º CC). Por outro lado, os efeitos de tal ato, receção das chaves pelos senhorios tem reflexo sobre a manutenção das obrigações emergentes do contrato de arrendamento, para desta forma apurar se assiste aos réus o direito a qualquer indemnização por incumprimento contratual dos autores.

Neste contexto deve passar a constar do enunciado dos factos provados sob o ponto 24, os seguintes factos admitidos por acordo nos articulados:

24 - Os autores procederam à devolução da chave do imóvel aos réus, que a rececionaram em finais de outubro ou início de novembro de 2022.

24 - Os autores procederam à devolução da chave do imóvel aos réus, que a rececionaram em finais de outubro ou início de novembro de 2022.

Nas conclusões de recurso, sob as alíneas G) e H), os apelantes insurgem-se contra o segmento da sentença que julgou improcedente o pedido formulado pelos autores de anulação do contrato de arrendamento, com fundamento em erro sobre o objeto do negócio.

Contudo, fazem depender a reapreciação da decisão da alteração da decisão de facto. Mantendo-se inalterada a decisão de facto e não se questionado a decisão de direito, não cumpre reapreciar a decisão.

Na última questão suscitada, sob as alíneas J) a V), insurgem-se os apelantes contra o segmento da sentença que julgou improcedentes os pedidos de restituição do montante das rendas pagas por antecipação e o valor da caução.

Cumpre ter presente antes de entrar na apreciação da concreta questão os fundamentos da decisão, que se passam a transcrever:

“Em face do exposto, e uma vez que os Autores não lograram provar os factos constitutivos do seu direito de anulação do negócio celebrado, há que julgar a presente ação improcedente.

Em face de tal, subsistirá a obrigação dos Autores efetuarem o pagamento das rendas acordadas com os Réus, pelo menos até que se mostrem transcorridos 20 meses de duração do contrato, ou seja, 1/3 da respetiva duração, atenta a faculdade de denúncia que lhes assiste à luz do estatuído no parágrafo segundo da respetiva cláusula quarta (cf. ponto 23 dos factos provados).

Pelo que, a título de rendas, sempre serão devidas aos Réus pelos Autores as 20 rendas contratuais vencidas e vincendas, pelo menos, no montante global de € 36.000,00. Assim sendo, haverá de sucumbir, por falta de fundamento fáctico, contratual e legal os pedidos formulados sob as alienas b) e c) do petitório, porquanto tais quantias entregues pelos Autores aos Réus se mostram insuficientes para assegurar o pagamento aos RR. das rendas vencidas e vincendas, pelo menos, até se atingir o período mínimo da sua vigência sem possibilidade de denúncia pelos Autores”.

Defendem os apelantes que o pagamento antecipado de um ano de rendas, não respeita a norma do art.º 1076º/1CC, o que justifica a restituição desse valor.

Em relação ao valor entregue a título de caução, referem que deve ser restituído, porque os autores restituíram a chave do local arrendado aos réus e não chegaram a permanecer um único dia no local arrendado.

A questão que se coloca consiste em apreciar se celebrado um contrato de arrendamento para habitação, por prazo certo, assiste ao arrendatário o direito a reclamar a restituição do valor que pagou a título de antecipação do pagamento de rendas e de caução, quando nunca ocupou o local arrendado e restituiu ao senhorio a chave do local arrendado, a qual foi reconhecidamente rececionada pelo senhorio.

Resulta dos factos provados que os autores através da carta que endereçaram aos réus manifestaram de forma inequívoca a intenção de fazer cessar o contrato, devolvendo as chaves do arrendado (ponto 21 dos factos provados).

Os réus para além de considerarem que o contrato foi validamente celebrado e terem rececionado as chaves do arrendado, defendem que não tinha decorrido um terço do prazo inicial de duração do contrato, período mínimo de vigência do contrato para os arrendatários poderem exercer o direito de denúncia e por isso, assiste-lhes o direito a receber vinte meses de renda e a fazer sua a caução prestada.

Na decisão recorrida não se equacionou os efeitos de receção das chaves do local arrendado pelos senhorios, limitando-se o tribunal a considerar que sendo válido o contrato, apenas por denúncia do contrato nos termos contratados poderia o arrendatário pôr termo ao contrato, ou seja, no final de vinte meses a contar da data da sua celebração e porque tal circunstância não ocorreu o arrendatário estava obrigado ao pagamento das rendas e a manter a prestação da caução, como efeito do contrato validamente celebrado.

Entendemos, contudo, que pelo facto dos réus (senhorio) rececionarem a chave do local arrendado, se operou a cessação do contrato, por “revogação real” e apenas assiste ao senhorio o direito a fazer suas as rendas dos meses de outubro, novembro e dezembro de 2022, devendo proceder à restituição dos demais valores recebidos e da caução, tudo nos termos do art.º 1079º e 1082º CC e pelos motivos que a seguir se expõem.

O contrato de arrendamento, subespécie do contrato de locação, consiste na concessão do gozo temporário de um imóvel, no todo, ou em parte, mediante retribuição (art.º 1022 e 1023º CC).

Constituem obrigações do locador: entregar ao locatário a coisa locada e assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que a coisa se destina (art.º 1031º/a) e b) CC).

O arrendatário assume, entre outras, a obrigação de proceder ao pagamento da renda e restituir a coisa findo o contrato (art.º 1038º a) e i) CC).

A cessação dos efeitos do contrato de arrendamento para habitação, por denúncia pelo arrendatário, no arrendamento com prazo certo, opera por comunicação pelo denunciante ao denunciado, com as formalidades e efeitos previstos no art.º 1098 CC (redação da Lei 13/2019 de 12 de fevereiro).

A denúncia do contrato de arrendamento com prazo de duração de cinco anos tem de ser comunicada ao outro contraente com a antecedência mínima de noventa dias, por referência ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação (art.º 1098º/1/2 b) CC).

Decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima de 120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo for superior a um ano (art.º 1098º/3 a) CC).

Nestas circunstâncias a denúncia do contrato, produz efeitos no final de um mês do calendário gregoriano, a contar da comunicação.

Contudo e como se prevê no art.º 1098º/6 CC, a inobservância da antecedência prevista na lei não obsta à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta, exceto se resultar de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do arrendatário ou de pessoa que com este viva em economia comum há mais de um ano.

Mas as partes podem, a todo o tempo, por acordo, revogar o contrato de arrendamento, independentemente da forma escrita, salvo se o mesmo não for imediatamente executado ou contiver cláusulas compensatórias ou quaisquer outras cláusulas acessórias (art.º 1082º CC).

A revogação constitui uma das formas de cessação do contrato de arrendamento, a par da resolução, denúncia e caducidade - art.º 1079º CC.

A revogação prevista no art.º 1082º CC, consiste na cessação do contrato, por acordo entre as partes, que pode ser expresso ou implícito[8].

Prevê o art.º 1082º/1 CC que “as partes podem, a todo o tempo, revogar o contrato, mediante acordo a tanto dirigido”.

De acordo com o art.º 1082º/2 CC “o acordo referido no número anterior é celebrado por escrito, quando não seja imediatamente executado ou quando contenha cláusulas compensatórias ou outras cláusulas acessórias”.

Ao abrigo do princípio da autonomia privada as partes podem celebrar um acordo revogatório, sendo os seus efeitos livremente convencionados pelas partes, através do qual fazem extinguir o vínculo (art.º 406º CC).

Em regra, o acordo não tem efeitos retroativos, pelo que a extinção do vínculo obrigacional só produz efeitos para o futuro.

Decorre do regime legal que o acordo celebrado, pelo qual as partes pretendem fazer cessar o contrato, não está sujeito a forma escrita, exceto nas circunstâncias enunciadas no art.º 1082º/2 CC.

Em regra, a revogação é meramente consensual (art.º 219º do CC) podendo, inclusivamente, inferir - se da conduta dos contraentes, ou seja, de factos que, com toda a probabilidade, o revelem (art.º 217ºCC).

Tratando-se de revogação imediatamente executada, com entrega do prédio e sem compensações, o acordo não carece de forma. Estamos perante o que vulgarmente se chama “revogação real”[9].

A jurisprudência tem considerado que a entrega das chaves pelo inquilino ao senhorio, com imediata desocupação do local arrendado, sem qualquer outra convenção constitui “revogação real” do contrato, relevando nestas circunstâncias o apelo às regras de experiência comum, aos juízos correntes de probabilidade, em termos de normalidade de vida e do senso comum.

Considerou-se no Ac. STJ 09 de maio de 2006, Proc. 06A1001 (acessível em www.dgsi.pt) que ocorre ““revogação real” quando “o acordo é seguido de entrega imediata - ou abandono - do locado pelo arrendatário e nada mais é clausulado. Da simples entrega das chaves do locatário ao senhorio só poderia concluir-se pelo acordo revogatório por apelo às regras de experiência comum, aos juízos correntes de probabilidade, em termos de normalidade de vida e do senso comum”.

No mesmo aresto refere-se: “[o]facto tal como resulta provado - simples entrega das chaves - só poderia, eventualmente, conduzir a uma conclusão de existência de consenso pela via da presunção judicial. O "id quod plerumque accidit" resultante da experiência comum.

É a prova "prima facie", baseada "no simples raciocínio de quem julga" e "nas máximas da experiência, nos juízos correntes de probabilidade, nos princípios da lógica ou nos próprios dados da intuição humana." (in "Código Civil Anotado" I, 310, 4ª ed.).

O uso destas presunções simples é geralmente admitido como conclusões logicamente necessárias por já compreendidas nas premissas em termos de normalidade de vida, do conhecimento geral e do senso comum. (cf. ainda o Prof. Manuel Andrade, in "Noções Elementares de Processo Civil", 191)”.

Em Ac. STJ 19.09.2006, Proc. 06A2597 (acessível em www.dgsi.pt) mantém-se tal entendimento.

No Ac. STJ 06 de dezembro de 2006, Proc. 06B4309 (acessível em juris.stj.pt.), observa-se: “[c]erto é que a entrega ao locador das chaves do locado pelo locatário constitui manifestação deste de pôr termo ao contrato de locação, porquanto envolve a tradição simbólica da posse da coisa locada para o senhorio, e a receção das chaves do locado pelo senhorio consubstancia a aceitação da proposta de distrate do contrato de arrendamento.

Como a entrega e o recebimento das chaves envolve a execução imediata da obrigação de entrega do locado, a situação é de revogação real, válida independentemente de forma escrita (artigo 62º, n.º 2, do RAU)”.

O Ac. Rel. Porto 07 de março de 2006, Proc. 0620724 (acessível em www.dgsi.pt) considerou que a entrega da chave ao senhorio seguida de imediata desocupação do arrendado configura uma situação de “revogação real”.

No Ac. Rel. Lisboa 29 de maio de 2007, Proc. 2390/2007-7 (acessível em www.dgsi.pt) observou-se:

“[…]a entrega das chaves do locado ao senhorio, pelo locatário, se traduz da manifestação de vontade deste em pôr termo ao contrato de locação, consubstanciando-se na tradição simbólica da posse do locado para o locador, constituindo a receção das mesmas por este último, a aceitação da proposta de distrate do contrato de arrendamento, podendo até configurar-se uma situação de revogação real, válida independentemente de forma escrita.

Porque a entrega das chaves do locado resulta na execução, imediata, da obrigação de restituição do locado, compreende-se que até a mesma ser realizada, não se possa considerar que o locado foi efetivamente restituído, porquanto, estando as chaves em poder do locatário, não fica este impossibilitado de continuar a gozá-lo ou frui-lo, ainda que já tenha procedido à desocupação, ou até que, como se apurou nos autos, possa haver a possibilidade de o senhorio entrar no locado sem as respetivas chaves”.

No Ac. Rel. Porto 02 de dezembro de 2008, Proc. 0821745 sobre a “revogação real” referiu-se: “[o]ra, de entre as formas de cessação por acordo das partes que o R.A.U. prevê está a revogação. Nos termos do disposto no art.º 62º, nº 1, as partes podem, a todo o tempo, revogar o contrato, mediante acordo a tanto dirigido. Acrescenta o nº 2 que tal acordo deve ser celebrado por escrito, sempre que não seja imediatamente executado ou sempre que contenha cláusulas compensatórias ou quaisquer outras cláusulas acessórias. Está pressuposto neste normativo o acordo, e não a mera entrega das chaves ao senhorio, ou a quem o represente, ou o simples abandono do locado. Contudo, a entrega das chaves e respetiva aceitação pelo locador devem, em sede de presunção natural, interpretar-se como traduzindo um acordo revogatório de execução imediata - a chamada "revogação real" -, porquanto, sem chaves, não mais poderia o locatário continuar a aceder ao arrendado. Tendo tal comportamento, maxime se acompanhado pela remoção dos pertences do locatário, um significado e alcance inequívocos, dele se concluindo pela definitiva desocupação do arrendado”.

No Ac. Rel. Évora 31 de janeiro de 2019, Proc. 14/18.4T8NIS.E1 (acessível em www.dgsi.pt), citado na sentença, escreveu-se: “[é], no entanto, possível celebrar de modo tácito ou implícito um negócio abolitivo ou extintivo do contrato de arrendamento. Na verdade, se ocorre desocupação material do prédio, recebendo-o o senhorio, o contrato resulta revogado por revogação real. A revogação real materializa-se e consuma-se com a entrega das chaves e do arrendado ao senhorio e com o recebimento de tais elementos por banda deste, alcançando assim plena validade e eficácia; o apontado ato tem que ser interpretado e entendido no sentido de que, com ele, as partes quiseram de mútuo acordo, pôr termo, naquele momento, ao contrato de arrendamento”.

Ac. Rel. Porto 22 de abril de 2013, Proc. 4217/09.4TBSTS.P2 (acessível em www.dgsi.pt), considerou-se:

“Em contexto de arrendamento urbano a prova da desocupação do espaço arrendado pelo inquilino e do envio das chaves do mesmo ao senhorio, que as recebe, acarreta efeito extintivo do contrato por via de revogação real (artigos 1079º, início, e 1082º, do Código Civil);

Com a cessação do arrendamento deixam de se produzir todos os efeitos a que ele era vocacionado; incluindo a obrigação de entrega da renda pelo inquilino, a contar do dia da ocorrência extintiva”.

Esta foi a posição que a aqui RELATORA sustentou no Ac. Rel. Porto 24 de maio de 2021, Proc. 3150/18.3T8GDM.P1 (acessível em www.dgsi.pt).

Numa particular situação em que o senhorio reclama o pagamento das rendas apesar do arrendatário ter procedido à entrega da chave do imóvel arrendado ao senhorio, que a aceitou, refere-se no Ac. STJ 13 de fevereiro de 2025, Proc. 9378/20.9T8PRT.P1.S2 (acessível em juris.stj.pt):

“Mas qualquer cidadão comum, sem um especial conhecimento jurídico consideraria que, sendo o benefício maior que do contrato resulta para o arrendatário a possibilidade de utilização do locado, desde o momento em que voluntariamente se priva dele para o entregar ao senhorio, tal significa que ambas as partes estão disponíveis para terminar imediatamente o contrato. O senhorio tem o seu bem livre, pode mesmo dá-lo em locação no próprio dia e o arrendatário perde a utilização do bem.

Assim, caso entendesse a autora que queria manter o direito às rendas que se vencessem até à entrega do locado decorrente de decisão judicial que declarasse ter ela esse direito, com fundamento no incumprimento contratual por parte do arrendatário, poderia aceitar a entrega, mas, tornando claro e inequívoco que o faria sem prejuízo de continuar a entender que lhe era devido o pagamento de rendas pelo período correspondente ao prazo de aviso prévio, quando ocorre denúncia por parte do arrendatário.

Mas não o fez, aceitou sem reservas a entrega do locado, na data fixada pelo arrendatário. Poderia ter agido de outro modo, poderia não ter aceite a entrega em tais condições, sem que se verificasse recusa do credor em receber a prestação se tivesse declarado que essa entrega, no momento em que ocorria, só seria por si aceite sem prejuízo da indemnização devida por incumprimento do prazo de prévio daquilo que entendia ser uma denúncia por parte do arrendatário.

Estabelece o art.º 1079.º do Código Civil, que o contrato de arrendamento urbano pode cessar por acordo das partes, por declaração de resolução, por caducidade, por declaração de denúncia, ou por outras causas previstas na lei.

Nos contratos de arrendamento para fins não habitacionais existe denúncia nos termos do disposto no art.º 1110.º do Código Civil, segundo regras livremente estabelecidas contratualmente, e, na sua ausência segundo as regras previstas para a denúncia do arrendamento para habitação, sem dependência de uma justa causa, não podendo ser denunciado antes do decurso de cinco anos. A denúncia de um contrato consiste numa declaração unilateral de uma parte à contraparte de que não deseja a subsistência do contrato. Mas as missivas trocadas entre as partes, interpretadas no seu teor textual e à luz de um declaratário normal, art.º 236.º do Código Civil, não revelam uma vontade da arrendatária pretender opor-se à renovação do contrato, antes sendo uma proposta mais condizente com a revogação real na medida em que circunscrita à entrega imediata do locado, sem referência a termos contratuais, a subsistência ou não renovação do contrato, por isso enquadrável no disposto no art.º 1082.º do Código Civil, tanto mais que ambas as partes apenas mencionaram a entrega do locado que uma queria realizar e a outra aceitou, sem reservas receber. Tudo isto depois de a arrendatária ter solicitado a renegociação do contrato em termos não aceites pela locadora, com fundamento na redução da sua atividade por causa da crise pandémica, a que se sucedeu esse acordo sobre a entrega do locado sem quaisquer reservas por parte da autora.

A revogação tácita do contrato, revogação imediatamente executada, significa que ele deixou de estar em vigor e, por isso ficaram a partir daí as partes contratantes desvinculadas das obrigações que para cada uma decorria do contrato, pagamento da renda pela arrendatária como contrapartida da cedência do locado, por parte do senhorio”.

Considerando o exposto é de concluir que a entrega da chave do arrendado pelo inquilino ao senhorio, acompanhada da desocupação do local arrendado, sem qualquer outra manifestação de vontade, é suficiente para considerar que as partes por acordo implícito pretenderam extinguir o contrato, operando-se a revogação do mesmo.

No caso presente os factos provados são reveladores da cessação do contrato por “revogação real”.

1 - Com data de 1.10.2022, os Autores celebraram com os Réus um contrato de arrendamento para habitação com prazo certo, relativamente ao imóvel sito na Rua ..., ... ..., Amarante.

b) “10.000 euros a título de caução prestada no âmbito do presente contrato (…)”.

16- Verificaram os autores que o referido imóvel, tinha acessos sinuosos, encontrando-se, ademais, implantado numa zona esconsa.

17 - O imóvel não estava tão próximo da autoestrada, nem o acesso à autoestrada estava tão facilitado como anunciado, nem a autoestrada A4 está longe de ser pouco frequentada.

18 - Os Autores verificaram que o acesso ao Porto, por via da mesma, em determinados horários, afigura-se necessária e invariavelmente moroso.

19 - Os Autores celebraram o referido contrato de arrendamento, à distância, num país estrangeiro, confiando nas informações prestadas pela agente imobiliária que eles próprios contrataram.

20 - Os Autores confrontados com a realidade descrita, recusaram-se a pernoitar no imóvel, dando a conhecer à agente imobiliária as suas pretensões.

21 - Através do mandatário que, entretanto, constituíram os Autores, no dia 25.10.2022, remeteram aos Réus a carta que constitui o documento nº2 junta com a petição inicial, na qual invocam que o contrato de arrendamento celebrado é inválido e solicitam a devolução dos montantes entregues e com o teor que se transcreve: