Acórdão do Tribunal da Relação do Porto

«a) a reconhecer a cessação do contrato de arrendamento dos autos com efeitos a 29/02/2024, com fundamento na oposição à renovação validamente operada mediante comunicação da Autora à Ré, e, em consequência, ordenando-se que a Ré proceda à inerente desocupação e restituição do locado, livre de pessoas e bens;

b) a pagar à Autora uma quantia não inferior a 1.000,00€ (mil euros), a título de indemnização pelas despesas a suportar pela Autora com os trabalhos de demolição das obras ilegais por si promovidas no locado, acrescendo juros de mora vincendos, calculados à taxa legal aplicável, até efetivo e integral pagamento;

c) a pagar à Autora, uma indemnização correspondente ao dobro do valor das rendas que se venceriam desde a cessação do contrato até à efetiva entrega e desocupação livre de pessoas e bens, que se liquida na presente data em 660,20€ (seiscentos e sessenta euros e vinte cêntimos), acrescendo juros de mora vencidos e vincendos, calculados à taxa legal aplicável, até efetivo e integral pagamento».

- entre A. e R. vigorou um contrato de arrendamento habitacional, em virtude de a A. ter adquirido o prédio onde se insere o locado em discussão nos autos em 2011 e de a titularidade do contrato de arrendamento ter sido transmitida para a R. em 1991, por força do falecimento da sua mãe, remontando o contrato de arrendamento celebrado com o primitivo arrendatário ao ano de 1958;

- em 1 de Março de 2014, por ter existido acordo entre as partes no sentido de sujeitar o contrato de arrendamento dos autos ao NRAU, o mesmo transitou para o NRAU;

- procedeu à comunicação à R. da oposição à renovação do contrato de arrendamento com uma antecedência superior a 120 dias, relativamente ao termo do contrato, tendo a comunicação ocorrido em 26 de Outubro de 2023 e tendo o termo ocorrido no dia 29 de Fevereiro de 2024;

- a R. procedeu à realização de obras no locado sem o seu conhecimento e consentimento, sendo tais obras ilícitas, sendo necessário à A. despender a quantia de €1.000,00 para demolir as ditas obras.

Em contraponto, a Ré pugna pela improcedência da acção, alegando, em síntese, que:

- nunca deu o seu acordo para a transição do contrato de arrendamento para o NRAU, nem tal acordo consta da carta junta aos autos como doc. 9, pois na resposta da R. à missiva da A. em vista a operar tal transição não é dado qualquer acordo ou aceitação quanto à dita transição para o NRAU;

- pelo contrário, a R., em cumprimento do artigo 31º, n.º 4, al. a) da Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro, na redacção dada à data da pretendida transição pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, na sua resposta, invoca e comprova que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, “nos termos e para os efeitos previstos nos artigos 35º e 36º” do mesmo diploma legal;

- por isso conclui que invocou e comprovou que o RABC do seu agregado familiar era inferior a cinco RMNA, para o contrato só ficar “submetido ao NRAU no prazo de cinco anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos da alínea a) do n.º 4 do artigo 31.º”, conforme redacção à data dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto;

- a A. também assim o entendeu, pelo que, na sua carta datada de 31/12/2013, refere que o prazo de 5 anos de duração do contrato passará “a contar obrigatoriamente para o regime do NRAU a partir do dia 01 de Janeiro de 2019”, por isso, pelo teor de tal resposta defende que a dita comunicação não se tratou de “lapso manifesto”, como alega só agora a A., mas sim da aplicação do referido artigo 35º, n.º 1 do supra referido diploma legal, na redacção aplicável à data, que previa que, caso o arrendatário invocasse e comprovasse que o RABC do seu agregado familiar era inferior a cinco RMNA, e na falta de acordo para submissão ao NRAU, o contrato só ficaria submetido ao NRAU no prazo de cinco anos a contar da recepção da resposta;

- a R., no mesmo sentido de não transição para o NRAU antes do prazo legalmente previsto de cinco anos, e na altura obrigatório, em 15 de Dezembro de 2014, com o objectivo de continuar a beneficiar da invocação da circunstância de ter o RABC inferior a cinco RMNA, envia novamente documento comprovativo do RABC, emitido pelo serviço competente, e compromete-se “ainda a enviar, anualmente e durante um período de 5 anos, o documento comprovativo emitido pelo Serviço de Finanças no qual consta o valor do RABC.”, conforme carta que remeteu à A. datada de 15 de Dezembro de 2014 e que junta como “Doc. 1”;

- a A., em clara má-fé e abuso de direito, apenas em 17 de Maio de 2023 (cfr. Doc. 8 junto com a P.I.) é que vem apresentar “oposição à renovação do contrato”, referindo pela primeira vez uma suposta “aceitação de transição do contrato para o NRAU” e que assim o fez pelo facto da redacção do referido artigo 35º ter sido alterado pela Lei n.º 2/2020, de 31/03, e passar a prever que “caso o arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o contrato não transita para o NRAU.”

- declina a R. a responsabilidade pela realização das obras ilícitas que lhe são imputadas pela A. na P.I. em suporte do pedido indemnizatório formulado em b).

A autora respondeu à matéria de excepção (peremptória) invocada, pugnando pela sua improcedência, concluindo como na petição inicial.

Foi dispensada a convocação da audiência prévia e proferido despacho saneador por escrito; ao abrigo do disposto no art. 597.º do CPC, foi dispensada a fixação do objecto do litígio e a enunciação dos temas da prova, foram admitidos os meios de prova arrolados pelas partes e, designada data para a realização da audiência de discussão e julgamento, foi esta realizada regularmente.

Inconformada com a sentença veio a Autora apresentar recurso de apelação com as seguintes conclusões [transcrição]:

«1.ª Os concretos pontos de facto que a Apelante considera incorretamente julgados pelo Tribunal a quo são os seguintes factos não provados da decisão em crise:

«a) Que na carta de 31/12/2013, referida e transcrita no ponto 9 dos factos provados, quando a autora comunicou que o contrato de arrendamento dos autos passaria a estar sujeito ao NRAU a partir de 1/1/2019, o fez por manifesto lapso;

b) Que decorrente das missivas trocadas entre as partes em 19/11/2013, 26/12/2013 e 31/12/2013, referidas e transcritas nos pontos 7, 8 e 9 dos factos provados, existiu acordo entre autora e ré no sentido que o contrato de arrendamento dos autos passar a estar sujeito ao NRAU a partir de 01/03/2014, correspondente ao primeiro dia (1.º dia) do segundo mês (2.º mês) seguinte ao da receção pela ré da comunicação de 31/12/2013;

2.ª Em 19/11/2013, a Apelante interpelou a Apelada, via carta registada, manifestando a intenção de submeter o contrato de arrendamento dos autos ao NRAU, pelo prazo de dois anos, propondo ainda um aumento da renda de 33,31€ para 49,34€;

3.ª Em 26/12/2013, a Apelada respondeu à Apelante, apresentando uma contraproposta quanto à duração do contrato, de cinco em vez de dois anos, e quanto ao valor da renda, afirmando que este devia manter-se inalterado atenta a circunstância de beneficiar de um RABC inferior a cinco RMNA;

4.ª A Apelada, em momento algum, designadamente na sua comunicação datada de 26/12/2013, se opôs à transição do contrato de arrendamento dos autos para o NRAU.

5.ª Na referida comunicação, a Apelada não declarou, nem expressa, nem tacitamente, opor-se à transição do respetivo contrato de arrendamento para o NRAU.

6.ª Na verdade, a Apelada limitou-se a rejeitar a sujeição do mencionado contrato ao prazo de dois anos proposto pela Apelante, contrapropondo um prazo de cinco anos, bem como a opor-se à atualização da renda mensal.

7.ª Em 31/12/2013, a Apelante comunicou à Apelada que aceitava a duração de cinco anos proposta por esta última, bem como que o valor da renda se manteria inalterado;

8.ª Os concretos meios de prova que impõem uma decisão diversa da proferida quanto aos factos não provados constantes da alínea b), c) e d) são os documentos n.ºs 5 a 7 juntos com a petição inicial.

9.ª Por manifesto lapso, na sua missiva de 31/12/2013, a Apelante comunicou à Apelada que o contrato de arrendamento dos autos ficaria submetido ao NRAU em 01/01/2019, querendo, na verdade, dizer 01/03/2014, correspondente ao primeiro dia do segundo mês seguinte ao da receção pela Apelada do acordo da Apelante quanto à duração e valor propostos;

10.ª De facto, diante do teor da missiva de 26/12/2013, mediante a qual a Apelada apresenta uma contraproposta quanto à duração do contrato e ao valor da renda, a Apelante entendeu que aquela aceitava a transição do contrato de arrendamento dos autos para o NRAU e que, face à aceitação manifestada pela Apelante na sua missiva de 31/12/2013, o contrato ficava sujeito a esse regime a partir de 1/03/2014;

11.ª Os concretos meios de prova que impõem uma decisão diversa da proferida quanto ao facto não provado constante da alínea a) são o documento n.º 10 junto com a petição inicial, que correspondente à missiva da Apelante de 16/10/2023, bem como o depoimento de parte prestado pelo legal representante da Apelante.

12.ª Em consequência da reapreciação dos meios de prova supra identificados, dever-se-á proceder à alteração da decisão sobre a matéria de facto, julgando-se como provados os seguintes factos:

10. [anterior facto não provado a)] Na carta de 31/12/2013, referida e transcrita no ponto 9 dos factos provados, quando a autora comunicou que o contrato de arrendamento dos autos passaria a estar sujeito ao NRAU a partir de 1/1/2019, fê-lo por manifesto lapso, querendo, na verdade, referir-se a 1/03/2014.

11. [anteriores factos não provados b), c) e d)] Em consequência das missivas trocadas entre as partes em 19/11/2013, 26/12/2013 e 31/12/2013, referidas e transcritas nos pontos 7, 8 e 9 dos factos provados, existiu acordo entre autora e ré no sentido de o contrato de arrendamento dos autos passar a estar sujeito ao NRAU a partir de 01/03/2014, correspondente ao primeiro dia (1.º dia) do segundo mês (2.º mês) seguinte ao da receção pela ré da comunicação de 31/12/2013, com a duração de 5 anos, tendo-se renovado em 2019 por igual período.

13.ª É manifesto que a Apelada, ao comunicar, na sua carta de 26/12/2013, que possuía um RABC inferior a cinco RMNA, pretendia impedir o aumento do valor da renda e não, contrariamente ao que veio alegar posteriormente, impedir a transição do contrato de arrendamento para o NRAU;

14.ª Do concreto teor das missivas trocadas entre as partes em 19/11/2013, 26/12/2013 e 31/12/2013 resulta que entre elas existiu um acordo no sentido de submeter o contrato de arrendamento dos autos ao NRAU, com efeitos a 01/03/2014, pelo período de cinco anos;

15.ª Decorridos cinco anos, em 2019, o contrato de arrendamento dos autos renovou-se por igual período, face à ausência de oposição à renovação do contrato por qualquer das partes;

16.ª Em 16/10/2023, mediante carta registada enviada para a morada correspondente ao locado dos autos, a Apelante opôs-se validamente à renovação do contrato de arrendamento dos autos;

17.ª Em 23/10/2023, o teor da referida missiva de 16/10/2023 foi comunicado à Apelada, mediante contacto pessoal por Solicitadora na entrada do locado dos autos;

18.ª O contrato de arrendamento dos autos cessou validamente em 29/02/2024;

19.ª A sentença em crise violou, para além de outras, as disposições constantes dos artigos 236.º, n.º 1 e 238.º, n.º 1 do CPC e 31.º, 33.º e 35.º da Lei 6/2006, de 27 de fevereiro».

A Ré apresentou contra-alegações, com as seguintes conclusões [transcrição]:

1. Entende a Recorrente que o Tribunal recorrido procedeu a uma incorreta valoração dos meios de prova, designadamente quanto à prova documental e prova testemunhal produzida em sede de audiência de julgamento.

2. Os concretos factos que considera incorretamente julgados são os factos não provados constantes das alíneas a) a d) da douta sentença.

3. Alega a Recorrente que os concretos meios probatórios que impunham decisão diversa sobre os factos não provados constantes das alíneas b) c) e d) da douta sentença são os documentos n.ºs 5 a 7 juntos com a petição inicial.

4. Ora, concordamos plenamente com o constante na douta sentença (páginas 18 a 22) no sentido de que os documentos n.º 5 a 7 juntos com a petição inicial, mas também os documentos n.ºs 8 e 9 juntos com a petição inicial e o documento n.º 1 junto com a contestação, comprovam que a Recorrida nunca deu o seu acordo para transição do contrato para o NRAU, aliás, muito pelo contrário, conforme se passa a citar:

5. Através da missiva, de 31 de Maio de 2023, a Recorrida expressamente manifesta a sua discordância quanto à conclusão da autora expressa na dita carta de oposição à renovação, acrescentando que “Aliás, muito pelo contrário, na minha carta de 26 de dezembro de 2013, manifestei a minha oposição e comprovei o RABC do seu agregado familiar era inferior a cinco RMNA, para que o mesmo não ficasse submetido ao NRAU. Pelo que, devido às sucessivas alterações legislativas, e à atual suspensão, o contrato ainda não transitou para o NRAU, uma vez que ainda estamos em período transitório. Pelo exposto, o contrato não cessará em 31 de dezembro de 2023, pois é ilegal a denúncia apresentada por V. Exas., uma vez que não está em vigor um contrato com prazo certo. (...).”.

6. Na resposta da Recorrida, datada de 26/12/2013, efetivamente, não é dado qualquer acordo ou aceitação expressa quanto à transição do contrato de arrendamento para o NRAU.

7. Da resposta da ré à intenção da autora em fazer transitar o contrato para o NRAU resulta que a R., em cumprimento do artigo 31º, n.º 4, al. a) da Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro, na redacção dada à data da pretendida transição pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, ao invocar e comprovar que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, “nos termos e para os efeitos previstos nos artigos 35º e 36º” do mesmo diploma legal”, está, na verdade, a opor-se à transição do contrato para o NRAU a fim de que o contrato só pudesse ficar “submetido ao NRAU no prazo de cinco anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos da alínea a) do n.º 4 do artigo 31.º”, conforme redacção à data dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, caso o senhorio então formalizasse essa transição, nos termos permitidos pelo art. 35.º, n.º 6 do NRAU, na redacção conferida pela citada Lei 31/2012.

8. Tal interpretação também foi a da Recorrente, uma vez que na resposta que enviou, datada de 31/12/2013, refere a Recorrente que o prazo de 5 anos de duração do contrato passará “a contar obrigatoriamente para o regime do NRAU a partir do dia 01 de Janeiro de 2019”.

9. Por outro lado, caso assim não fosse, a Recorrente teria enviado a oposição à renovação do contrato no ano de 2018, e não apenas em 17 de Maio de 2023.

10. Na missiva datada de 26 de dezembro de 2013, a Recorrente manifesta ainda a sua oposição quanto à duração do contrato e ao valor da renda, porém, quanto à duração do contrato pronuncia-se e apresenta proposta de que o contrato passe a ter a duração de 5 (cinco) anos, mas tal proposta de duração seria para quando o contrato transitasse para o NRAU, nos termos do artigo 35º do referido diploma legal, ou seja, após o prazo do período transitório de cinco anos, pois à data - redação dada pela Lei 31/2012 -, a transição ocorreria de qualquer forma findo esse período.

11. A redação do artigo 35º foi posteriormente alterada pela Lei n.º 2/2020, de 31/03, e passou a prever que “caso o arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o contrato não transita para o NRAU.”

12. A Recorrente nas suas declarações de parte afirmou e reiterou que não deu, nem tinha intenção de dar qualquer acordo para a transição do contrato para o NRAU, conforme declarações da Recorrida, na sessão de audiência de julgamento de 05/06/2025, em sede de declarações de parte, minutos 00:02:55 a 00:03:30 e 00:13:42 a 00:16:28.

13. O não acordo é também comprovado pela testemunha BB, sobrinha da R., com conhecimento direto dos factos e que acompanha a Recorrida uma vez que esta não tem filhos, conforme depoimento da referida testemunha, na sessão de audiência de julgamento de 05/06/2025, minutos 00:01:51 a 00:04:06 e 00:08:00 a 00:11:19, que demonstram também a intenção da Recorrente, desde que adquiriu o imóvel até á presente data, de retirar a Recorrida do imóvel, conforme também resulta dos documentos n.ºs 2 a 9 juntos com a petição inicial.

14. Pelo que os meios de prova indicados pela Recorrente - documentos n.ºs 5 a 7 juntos com a petição inicial - não impunham decisão diversa, muito pelo contrário.

15. Mais alega a Recorrente que os concretos meios probatórios que impunham decisão diversa sobre o facto não provado constante da alínea a) da douta sentença são o documento n.º 10 junto com a petição inicial, bem como o depoimento de parte prestado pelo legal representante legal da Apelante.

16. Ora, mais uma vez, concordamos plenamente com o constante na douta sentença (página 23) no sentido de que o alegado lapso manifesto, para além de não ter resultado provado, resultou sim infirmado pela prova em contrário.

17. E ainda, quanto ao depoimento de parte prestado pelo legal representante legal da Apelante, bem entendeu o Tribunal que, “Com efeito, o depoimento de parte do legal representante da A. nada acrescentou, nem, por outra via, contrariou ao levado aos aludidos

pontos da matéria de facto provada (1 a 26), desde logo com base no elenco da prova documental acima discriminada. “

18. Quanto ao documento n.º 9, conforme alegado pela Recorrente, na missiva remetida à Apelada em 16/10/2023, a Apelante declarou que “Por lapso que nos é imputável, na mencionada carta de 31/12/2013, informamos que o contrato passaria a estar sujeito ao NRAU a partir de 1/01/2019, quando, em face do mencionado acordo e nos termos do disposto no artigo 33.º, n.º 4 do NRAU, o contrato de arrendamento em apreço passou a estar sujeito ao NRAU a partir de 1/3/2014, primeiro dia do segundo mês seguinte ao da receção por V. Exa. da comunicação por nós enviada em 31/12/2013(…)”.

19. Omite porém a Recorrente, que tal alegado “lapso manifesto” ocorreu novamente, quase 10 depois, em 17 de maio de 2023, conforme facto provado n.º 11 e documento n.º 7 junto com a petição inicial, uma vez que nesta data a Recorrente afirma novamente o seguinte, sem se referir a qualquer lapso na comunicação de 31/12/2013, “Por isso, comunicamos-lhe, com data de 31 de dezembro também do mesmo ano (2013), que o contrato passava para o regime do NRAU com efeitos a partir do dia 1 de janeiro de 2019, com prazo certo de cinco anos. “ (sublinhado nosso).

20. Ora, tais comunicações não foram “lapso manifesto”, como alegou posteriormente a Recorrente, mas sim resultaram da aplicação do referido artigo 35º, n.º 1 do supra referido diploma legal, na redação à data (Lei 31/2012), que previa que caso o arrendatário invocasse e comprovasse que o RABC do seu agregado familiar era inferior a cinco RMNA, e na falta de acordo para submissão ao NRAU, o contrato só ficaria submetido ao NRAU no prazo de cinco anos a contar da receção da resposta.

21. A Recorrente só informou o alegado “lapso”, em 16 de outubro de 2023, após receção da missiva enviada pela Recorrida em 31 de maio de 2023 (documento n.º 9 junto com a petição inicial) na qual a Recorrida expressamente refere que “(…) nunca dei o meu acordo para a transição para do contrato para o NRAU.(…)

22. E conforme refere a douta sentença, página 22, “A par do referido, em tal hipótese, a autora teria enviado a oposição à renovação do contrato no ano de 2018, e não apenas em 17 de Maio de 2023, como só então o veio a fazer.”

23. Por outro lado, as afirmações do legal representante da Recorrente citadas nas alegações nada acrescentam.

24. Importa ainda considerar que o legal representante da Recorrente, afirmou também que, desde a interpretação que fez em 2013 das cartas juntas aos autos, no sentido de ter sido dado acordo para a transição para o NRAU, não efetuou qualquer outra comunicação à Recorrida a não ser em 2023, ou seja, em 2023 foi a primeira vez que deu a conhecer à Recorrida a sua interpretação da aceitação da transição para o NRAU, conforme declarações prestadas na mesma sessão, minutos 00:16:23 a 00:17:56.

25. Por fim, alega a Recorrente que não se opôs à renovação do contrato de arrendamento dos autos em 2018, para produzir efeitos em 2019, como efetivamente veio a fazer na sua missiva de 17/05/2023, pois deixou decorrer o prazo de aviso prévio de que dispunha para esse efeito.

26. Ora, não é crível que em 2019 a Recorrente não se tivesse oposto à renovação do contrato, porque alegadamente deixou correr o prazo de aviso prévio que dispunha para o efeito, e em 17 de maio de 2023, conforme facto provado n.º 11 e documento n.º 7 junto com a petição inicial, a Recorrente afirmasse novamente, sem se referir a qualquer lapso na comunicação de 31/12/2013, “Por isso, comunicamos-lhe, com data de 31 de dezembro também do mesmo ano (2013), que o contrato passava para o regime do NRAU com efeitos a partir do dia 1 de janeiro de 2019, com prazo certo de cinco anos. “ (sublinhado nosso).

27. Nem o alegado prazo de 180 dias de antecedência tem qualquer previsão legal que o sustente.

28. Pelo que a decisão proferida quanto à matéria de facto não deverá ser alterada.

29. Relativamente ao alegado quanto à matéria de direito, reitera-se que a Recorrida, em cumprimento do artigo 31º, n.º 4, al. a) da Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro, na redacção dada à data da pretendida transição pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, ao invocar e comprovar que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, “nos termos e para os efeitos previstos nos artigos 35º e 36º” do mesmo diploma legal”, demonstrou a intenção de se opor- à transição do contrato para o NRAU para que o contrato só pudesse ficar “submetido ao NRAU no prazo de cinco anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos da alínea a) do n.º 4 do artigo 31.º”, conforme redacção à data dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, caso o senhorio (a A.) então formalizasse essa transição, nos termos permitidos pelo art. 35.º, n.º 6 do NRAU, na redacção conferida pela citada Lei 31/2012.

30. Por outro lado, ao contrário do alegado pela Recorrente, se considerarmos o disposto no n.º 6 do artigo 35º e o artigo 31.º do NRAU, na redação dada pela Lei 13/2012, de 14 de agosto, e até por cautela, entendemos ser compreensível que a Recorrida apresentasse logo contraproposta quanto à duração do contrato e ao valor da renda para vigorar daí a cinco anos, caso a Recorrente formalizasse nessa altura a transição do contrato para o NRAU:

“6 - Findo o período de cinco anos referido no n.º 1, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 30.º e seguintes, com as seguintes especificidades:

a) O arrendatário não pode invocar as circunstâncias previstas nas alíneas do n.º 4 do artigo 31.º;

b) No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de dois anos.”

31. Ora, o que não há dúvidas é que a Recorrente não deu qualquer acordo para a transição do contrato para o NRAU, exigência esta prevista na lei.

33. Termos em que a transição do contrato para o NRAU não ocorreu, pelo que a oposição à renovação não é válida, mantendo-se o contrato de arrendamento em vigor.

Tendo em conta que o objecto dos recursos está delimitado pelas conclusões neles insertas, salvo as questões de conhecimento oficioso - arts. 608.º, n.º 2, 609.º, 635.º n.º 4, 639.º e 663.º n.º 2, todos do Código de Processo Civil - são as seguintes as questões cuja apreciação aquelas convocam:

7.1. Impugnação da decisão da matéria de facto constante das alíneas a), b), c) e d), dos factos não provados;

7.2. Reapreciação jurídica da causa - Saber se o contrato de arrendamento transitou para o NRAU.

8. É o seguinte o teor da decisão de facto constante da sentença recorrida, destacando-se aqueles objecto de impugnação:

Discutida a causa mostram-se provados os seguintes factos com relevância para a decisão a proferir:

1. Mostra-se inscrita a favor da autora a propriedade do prédio urbano sito na Praça ..., união de freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob a descrição ...27 e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo ...00.

2. O mencionado prédio urbano foi adquirido pela autora em 28/01/2011, mediante contrato de compra e venda celebrado entre si e a sociedade por quotas B..., Lda..

3. Em 1/09/1958, foi celebrado um contrato de arrendamento para habitação entre CC, ante proprietária do mencionado prédio correspondente aos n.ºs ...11 e ...13 da Praça ..., e DD, tendo por objecto o rés-do-chão traseiras desse mesmo prédio.

4. Ao mencionado DD sucedeu no arrendamento EE, seu cônjuge, na sequência do falecimento daquele em data não concretamente apurada.

5. Por sua vez, em 08/11/1991, a ré remeteu uma carta registada com aviso de recepção para FF, à época proprietário do prédio dos autos, comunicando-lhe o falecimento de sua mãe, EE, no dia ../../1991,

6. ... E ainda na mesma carta (e data), a ré comunicou igualmente que o direito ao arrendamento do locado havia sido transmitido para si em virtude do falecimento da sua mãe e por apenas a ré se encontrar a residir com a mesma há mais de um ano à data do seu falecimento.

7. Em 19/11/2013, a autora remeteu à ré carta registada com aviso de recepção, enviada para a morada correspondente ao locado dos autos, pretendendo a transição do contrato de arrendamento para o Novo Regime do Arrendamento Urbano, nos seguintes termos que se transcrevem:

2. Na qualidade de senhoria do imóvel do qual V. Exa. é arrendatária por força de contrato de arrendamento para fins habitacionais celebrado antes da entrada em vigor do DL 321-B/90 de 15 de Outubro, vimos nos termos e ao abrigo do disposto no art. 30.º da Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro, doravante abreviadamente designado por NRAU na redacção que lhe foi dada pela Lei 31/2012, de 14 de Agosto, comunicar-lhe que:

a) É a nossa intenção que o referido contrato transite para o regime do NRAU;

b) Propor-lhe que o contrato passe a ser de prazo certo com a duração de 2 (dois) anos;

c) Propor-lhe que o valor da renda, actualmente de € 33,31 (trinta e três euros e trinta e um cêntimos), passe para € 49,34 (quarenta e nove euros e trinta e quatro cêntimos).

3. O Valor do locado avaliado nos termos do artigo 38.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis é de €8881,00 (oito mil oitocentos e oitenta e um euros) conforme melhor consta da caderneta predial cuja cópia se junta.

Assunto: Arrendamento para fins habitacionais; Transição NRAU; Actualização de renda.

Na sequência da missiva enviada por V/ Exas relativamente ao assunto supra mencionado, venho por este meio manifestar a minha oposição quanto à duração do contrato de arrendamento e quanto ao valor de renda.

Como contra proposta quanto à duração do contrato, proponho que o contrato passe a ter duração de 5 (cinco) anos.

Quanto ao valor da renda, informo que tenho um RABC inferior a cinco RMNA. Ora em 2012, o meu RABC foi no valor de € 0,00 (zero euros), deste modo, tenho um rendimento mensal inferior a € 500,00. Assim, o valor da actualização da renda, nos termos do art. 35.º, n.º 2, alínea c) e sub-alínea iii) da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, corresponde a um máximo de 10% do meu RABC. Ou seja, o valor máximo de € 0,00.

Assim, face ao atrás exposto, o valor da renda deverá manter-se, ou seja, deverá continuar a ser € 33,31 (trinta e três euros e trinta e um cêntimos).

- Documento comprovativo do valor do RABC - certidão emitida pelas Finanças.

9. Subsequentemente, em 31/12/2013, a autora respondeu à ré nos seguintes termos:

De acordo com a missiva rececionada no dia 30 de Dezembro de 2013, vimos por este meio aceitar a proposta indicada quanto à duração do contrato de arrendamento, ou seja, cinco anos, passando assim a contar obrigatoriamente para o regime do NRAU a partir do dia 01 de Janeiro de 2019.

Por outro lado, uma vez que faz prova, nos termos previstos na lei, que o valor do RABC do ano de 2012 foi no valor de € 0,00 (zero euros), informamos que o valor da renda manter-se-á nos €33,31 (trinta e três euros e trinta e um cêntimos), atualizado anualmente, de acordo com as disposições legislativas para cada ano.

10. Em 17/05/2023, a autora comunicou à ré a sua oposição à renovação do contrato de arrendamento, com efeitos em 31/12/2023, mediante comunicação remetida para a morada correspondente ao locado dos autos, através de carta registada com aviso de recepção, com o seguinte teor:

“Assunto: Oposição à renovação do contrato de arrendamento habitacional

Na sequência da nossa comunicação de 19 de novembro de 2013, pela sua carta de 26 de dezembro do mesmo ano, a senhora aceitou a transição do contrato para o NRAU com prazo certo de cinco anos.

Por isso, comunicamos-lhe, com data de 31 de dezembro também do mesmo ano, que o contrato passava para o regime do NRAU com efeitos a partir do dia 1 de janeiro de 2019, com prazo certo de cinco anos.

O prazo de 5 (cinco) anos então iniciado, terminará em 31 de dezembro próximo.

Pela presente, comunicamos-lhe que nos opomos à renovação desse contrato e que, consequentemente, o arrendamento que entre nós vigora cessará em 31 de dezembro de 2023, data até à qual nos deve entregar o arrendado livre de pessoas e bens.

Na sequência da missiva enviada por V/ Exas. relativamente ao assunto supra mencionado, venho por este meio manifestar a minha discordância quanto ao afirmado por V/ Exas., uma vez que nunca dei o meu acordo para transição do meu contrato para o NRAU.

Aliás, muito pelo contrário, na minha carta de 26 de dezembro de 2013, manifestei a minha oposição e comprovei o RABC do seu agregado familiar era inferior a cinco RMNA, para que o mesmo não ficasse submetido ao NRAU.

Pelo que, devido às sucessivas alterações legislativas, e à atual suspensão, o contrato ainda não transitou para o NRAU, uma vez que ainda estamos em período transitório.

Pelo exposto, o contrato não cessará em 31 de dezembro de 2023, pois é ilegal a denúncia apresentada por V. Exas., uma vez que não está em vigor um contrato com prazo certo.

12. Em 16/10/2023, a autora remeteu nova carta à ré na qual reitera a sua vontade de oposição à renovação do contrato de arrendamento em apreço, nos seguintes termos:

Na sequência da n/ carta de 17/05/2023, mediante a qual comunicamos a n/ oposição à renovação do contrato melhor identificado em epígrafe, e da V/ resposta de 31/05/2023, vimos esclarecer e renovar a n/ oposição à renovação do contrato de arrendamento habitacional em apreço.

Assim, o contrato de arrendamento em apreço passou a estar sujeito ao NRAU a partir de 1/03/2014, com a duração de 5 anos, tendo-se renovado em 2019 por igual período.

Atento o esclarecimento ora prestado, vimos comunicar a nossa oposição à renovação do contrato de arrendamento melhor identificado em epígrafe e que, em consequência, o mesmo cessará no próximo dia 29 de fevereiro de

2024, data em que deverá proceder à desocupação e entrega do locado, livre de pessoas e bens.

14. No dia 26/10/2023, pelas 11:05H, mediante contacto pessoal por Solicitadora, na entrada da sua morada, sita na Praça ..., ... Porto, a autora comunicou à ré o teor da mencionada carta datada de 16/10/2023.

15. A ré recusou receber a carta e assinar a comunicação em como teve conhecimento do teor da mesma.

16. A aludida carta foi colocada no receptáculo do correio correspondente ao locado dos autos, sendo testemunhas do sucedido as Senhoras GG e HH.

17. Em 17/04/2024, a autora remeteu para a ré nova carta registada com aviso de receção, enviada para a morada que corresponde ao locado, solicitando a esta última que procedesse voluntariamente à desocupação do locado livre de pessoas e bens no prazo de 30 dias.

18. A mencionada carta foi devolvida com a indicação “Objecto não reclamado”.

19. Em 14/10/2021, na sequência da realização de inspecção ao locado por Técnicos Superiores na área de engenharia civil do Departamento Municipal de Fiscalização do Município do Porto, constatou-se a existência de obras de ampliação, designadamente a “realização de anexo em alvenaria de tijolo com uma área aproximada de 25m2 e cobertura em chapa ondulada de vários materiais no logradouro da habitação existente atrás do prédio (...)” e ainda “realização alpendre ao nível do 2.º piso entre a habitação posterior e o prédio com cobertura em chapa ondulada de vários materiais com área aproximada de 20m2, (...)”.

20. Na informação NUD/.../2022/CMP de 21/04/2022 da Gestora do Processo, as obras em apreço são descritas como “obras de ampliação de edifícios classificados ou em vias de classificação, sem licença administrativa”, sendo mencionada a violação do disposto no artigo 4.º, n.º 2, alínea d) do RJUE.

21. Ainda na referida informação de 21/04/2022, a Gestora do Processo propôs a “demolição do alpendre e do anexo à habitação no logradouro posterior do prédio”, referindo tratar-se de “obras não legalizáveis”.

22. Mediante o despacho NUD/.../2022/CMP de 09/11/2022, a Directora do Departamento Municipal de Fiscalização determinou a referida demolição das obras ilegalmente construídas, nos termos do disposto nos artigos 102.º, 1, a), e 105.º, n.º 1, e 106.º do RJUE.

23. Em 23/11/2022, a autora dirigiu à ré uma carta registada com aviso de recepção, solicitando à ré a demolição das construções ilegais que ocupam o logradouro do locado.

24. A ré recepcionou a referida missiva no dia 28/11/2022 e não respondeu à mesma.

25. Em 15 de Dezembro de 2014, com o objectivo de continuar a beneficiar da invocação da circunstância de ter o RABC inferior a cinco RMNA, a ré enviou novamente à autora documento comprovativo do RABC, emitido pelo serviço competente, comprometendo-se “ainda a enviar, anualmente e durante um período de 5 anos, o documento comprovativo emitido pelo Serviço de Finanças no qual consta o valor do RABC.”.

Com relevância para a decisão a proferir não resultaram provados os seguintes factos:

a) Que na carta de 31/12/2013, referida e transcrita no ponto 9 dos factos provados, quando a autora comunicou que o contrato de arrendamento dos autos passaria a estar sujeito ao NRAU a partir de 1/01/2019, o fez por manifesto lapso;

e) Que as obras de ampliação referidas no ponto 19 dos factos provados foram realizadas mediante a exclusiva iniciativa da ré e/ou dos inquilinos a que mesma sucedeu no arrendamento dos autos;

f) ... Sem que para o efeito tenha previamente obtido autorização por parte da autora e/ou dos ante proprietários do locado.

g) Que para proceder à demolição das construções ilegais referidas no ponto 22 dos factos provados, a autora terá de despender um montante não inferior a 1.000,00€ (mil euros), correspondendo 150,00€ (cento e cinquenta euros) a materiais diversos e 850,00€ (oitocentos e cinquenta euros) a mão de obra.

9. Impugnação da decisão da matéria de facto constante das alíneas a), b), c) e d), dos factos não provados:

A Apelante entende que aqueles factos devem passar ao elenco dos factos provados na seguinte redacção:

“[anterior facto não provado a)] Na carta de 31/12/2013, referida e transcrita no ponto 9 dos factos provados, quando a autora comunicou que o contrato de arrendamento dos autos passaria a estar sujeito ao NRAU a partir de 1/1/2019, fê-lo por manifesto lapso, querendo, na verdade, referir-se a 1/03/2014 (10.ª das conclusões)”;

“[anteriores factos não provados b), c) e d)] Em consequência das missivas trocadas entre as partes em 19/11/2013, 26/12/2013 e 31/12/2013, referidas e transcritas nos pontos 7, 8 e 9 dos factos provados, existiu acordo entre autora e ré no sentido de o contrato de arrendamento dos autos passar a estar sujeito ao NRAU a partir de 01/03/2014, correspondente ao primeiro dia (1.º dia) do segundo mês (2.º mês) seguinte ao da receção pela ré da comunicação de 31/12/2013, com a duração de 5 anos, tendo-se renovado em 2019 por igual período” (11.ª das conclusões).

Para tal efeito, a Apelante estriba-se no teor do documento n.º 10 (junto com a P.I. e que corresponde à missiva da Apelante de 16/10/2023) e as declarações de parte da legal representante da Autora, bem como, destaca-se que entende ainda que “É manifesto que a Apelada, ao comunicar, na sua carta de 26/12/2013, que possuía um RABC inferior a cinco RMNA, pretendia impedir o aumento do valor da renda e não, contrariamente ao que veio alegar posteriormente, impedir a transição do contrato de arrendamento para o NRAU”, bem como, “Do concreto teor das missivas trocadas entre as partes em 19/11/2013, 26/12/2013 e 31/12/2013 resulta que entre elas existiu um acordo no sentido de submeter o contrato de arrendamento dos autos ao NRAU, com efeitos a 01/03/2014, pelo período de cinco anos” e, por isso, considera que “Decorridos cinco anos, em 2019, o contrato de arrendamento dos autos renovou-se por igual período, face à ausência de oposição à renovação do contrato por qualquer das partes” e que por isso “Em 16/10/2023, mediante carta registada enviada para a morada correspondente ao locado dos autos, a Apelante opôs-se validamente à renovação do contrato de arrendamento dos autos”.

Para além dos ónus previstos no art. 640.º, do CPC, importa averiguar previamente se o conteúdo das alíneas impugnadas deve ser excluída dos elenco dos factos não provados desde logo por ser conclusivo ou jurídico.

Com efeito, é entendimento pacífico da jurisprudência dos tribunais superiores, mormente do Supremo Tribunal de Justiça, que as conclusões apenas podem extrair-se de factos materiais, concretos e precisos que tenham sido alegados, sobre os quais tenha recaído prova que suporte os mesmos, sendo esse juízo conclusivo formulado a jusante, no enquadramento jurídico da sentença, onde cabe fazer a apreciação crítica da matéria de facto provada.

Dito de outro modo, só os factos materiais são suscetíveis de prova e, como tal, podem considerar-se provados, enquanto as conclusões, envolvam elas juízos valorativos ou um juízo jurídico, devem decorrer dos factos provados, não podendo elas mesmas serem objeto de prova.^[1]

Como explica Anselmo de Castro^[2] “são factos não só os acontecimentos externos, como os internos ou psíquicos, e tanto os factos reais, como os simplesmente hipotéticos”, depois acrescentando que “só, (…), acontecimentos ou factos concretos no sentido indicado podem constituir objeto da especificação e questionário (isto é, matéria de facto assente e factos controvertidos), o que importa não poderem aí figurar nos termos gerais e abstratos com que os descreve a norma legal, porque tanto envolveria já conterem a valoração jurídica própria do juízo de direito ou da aplicação deste”.

Ora, o artigo 607.º, n.º 4, do CPC, dispõe que na fundamentação da sentença, o juiz tomará em consideração os factos admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito, compatibilizando toda a matéria de facto adquirida e extraindo dos factos apurados as presunções impostas pela lei ou por regras de experiência.

E no que toca aos factos conclusivos cumpre observar que na elaboração do acórdão deve observar-se, na parte aplicável, o preceituado nos artigos 607.º a 612.º CPC, aplicáveis ex vi artigo 663.º, n.º 2, do mesmo diploma legal.

No âmbito do anterior regime do Código de Processo Civil, o artigo 646.º, nº 4 do CPC, previa, ainda, que: têm-se por não escritas as respostas do tribunal coletivo sobre questões de direito e bem assim as dadas sobre factos que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documento, quer por acordo ou confissão das partes”.

Esta norma não transitou para o atual diploma, o que não significa que na elaboração da sentença o juiz deva atender às conclusões ou meras afirmações de direito.

Ora, nem sempre é fácil saber se estão em causa apenas e tão somente factos concretos naturalísticos ou se já nos situamos no domínio das conclusões (ilações retiradas de factos concretos) ou mesmo no domínio das conclusões jurídicas (apurar a vontade das partes de acordo com regras jurídicas constantes dos artigos 236.º a 239.º, do CC).

No entanto, no caso concreto em apreciação, adianta-se desde já que a “factualidade” que a Apelante pretende ver como provada não consubstancia qualquer facto concreto, mas apenas uma interpretação subjectiva das comunicações trocadas entre as partes, como veremos.

Basta atentar na circunstância de que, para efeitos da impugnação de facto, a Apelante apenas indicou como meio de prova os documentos que corporizam as comunicações entre as partes e as declarações de parte da representante legal da própria Apelante, ou seja, mantendo-se no âmbito de uma interpretação subjectiva do teor objectivo dos documentos em causa.

A título de exemplo, a Recorrente poderia ter invocado que foram celebrados acordos verbais contemporâneos, anteriores ou posteriores às missivas trocadas entre as partes ou qualquer outra circunstância contextual, mas não, na realidade, como já referimos, esta faz apelo apenas à sua própria interpretação subjectiva dessas missivas, ou seja, a Recorrente tem a sua interpretação e a Recorrida outra, por isso, resta apenas ao tribunal fazer a competente interpretação, o que é matéria de direito, a apreciar na parte jurídica deste Acórdão.

Os pretensos “factos” alegados pela Apelante mais não são do que conclusões a retirar de factos concretos ou de ilações que podem ser obtidas por via da hermenêutica interpretativa nos termos das regras aplicáveis à interpretação/integração das declarações negociais (cfr. já referidos artigos 236.º a 239.º, do CC), isto é, não são realmente factos materiais concretos.

A pretensão da Apelante de que se considere como facto provado que “a) …a carta de 31/12/2013, referida e transcrita no ponto 9 dos factos provados, quando a autora comunicou que o contrato de arrendamento dos autos passaria a estar sujeito ao NRAU a partir de 1/01/2019, o fez por manifesto lapso”, ou seja, saber se a referência nesta missiva à data de 1/01/2019 se tratou de mero lapso ou não, é uma conclusão, está apenas dependente da interpretação do teor objectivo do texto escrito desta mesma missiva de acordo com as regras legais aplicáveis, o que se fará em sede de reapreciação jurídica da causa.

E a outra pretensão da Apelante de que “Em consequência das missivas trocadas entre as partes em 19/11/2013, 26/12/2013 e 31/12/2013, referidas e transcritas nos pontos 7, 8 e 9 dos factos provados, existiu acordo entre autora e ré no sentido de o contrato de arrendamento dos autos passar a estar sujeito ao NRAU a partir de 01/03/2014…”, ou seja, saber se é possível ou não considerar que resultou das missivas trocadas entre as partes a existência de um acordo sobre a sujeição ao NRAU, é de igual modo uma conclusão, está apenas dependente da interpretação do teor objectivo do texto escrito desta mesma missiva de acordo com as regras legais aplicáveis, o que se fará em sede de reapreciação jurídica da causa.

Em suma, porque não se trata de factualidade naturalística mas de apurar a vontade das partes e esta será averiguada apenas no âmbito da reapreciação jurídica, rejeita-se a impugnação da decisão de facto, eliminando-se apenas do elenco dos factos não provados as alíneas a), b), c) e d) por serem conclusivas.

10.1. O cerne do litígio, que configura na prática o objecto do presente recurso, reside essencialmente na circunstância da Recorrente entender que do conteúdo das missivas trocadas entre as partes a propósito de se considerar o contrato de arrendamento celebrado em 1958 como tendo sido cumpridos todos os pressupostos para a transição válida para o regime previsto no NRAU, por acordo com a Ré, sujeitando-o assim entretanto à válida denúncia ou, pelo contrário, como considera a Recorrida e como de igual modo decidiu a primeira instância, tal não sucedeu desse modo porque ocorreu oposição válida e não ocorreu qualquer acordo, por isso a absolveu dos pedidos.

Para esse efeito, importa analisar o DL n.º 321-B/90, de 15 de outubro (que aprova o Regime do Arrendamento Urbano [doravante RAU] e ainda a Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro (que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano [doravante NRAU]).

É incontroverso que está em causa um contrato de arrendamento celebrado em 01/09/1958 e ainda que, entretanto, a posição de senhorio original transitou para a Autora e a posição de inquilino original transitou para a Ré.

Nesta sequência, como de igual modo se considerou na sentença recorrida, o contrato de arrendamento em causa foi assim celebrado antes da entrada em vigor do RAU, que ocorreu em 15 de Outubro de 1990, regime este que, mantendo no essencial o regime vinculístico anteriormente vigente, passou a prever a par dele, nos arts. 98.º a 106.º, a possibilidade de celebração de contratos de arrendamento a termo certo, pelo prazo mínimo de 5 anos, passíveis, nos termos do seu art.º 100.º, n.º 1, de livre denúncia por qualquer parte que não desejasse a renovação.

E nos termos do disposto no art.º 59.º, n.º 1 do NRAU, o regime nele previsto aplica-se, não só aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, como, também, às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, pelo que, nele estão abrangidos contratos que, como o dos autos, foram celebrados anteriormente.

Porém, atenta a ruptura com o regime vinculístico anteriormente vigente, o próprio NRAU estabeleceu um conjunto de disposições transitórias destinadas a assegurar a transição dos contratos anteriores à sua vigência para o novo modelo de arrendamento preconizado pelo NRAU.

E é precisamente o que sucede no caso dos presentes autos uma vez que está em causa um contrato de arrendamento habitacional celebrado muito antes da vigência do RAU, e por isso são aplicáveis as normas transitórias referidas, constantes dos seus arts. 27.º a 58.º.

Nos termos do citado art.º 27.º, são, de facto, aplicáveis, além de outros, aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor daquele diploma legal, como sucede no caso em apreço, uma vez tratar-se de contrato de arrendamento celebrado em 1958, a coberto do então regime vinculístico, e que, desse modo, não estava sujeito a prazo certo, tratando-se por isso de contrato de duração indeterminada.

Note-se que estes contratos mantêm-se sujeitos a restrições semelhantes às decorrentes do regime anterior, como as de impossibilidade de o senhorio denunciar livremente o contrato de arrendamento mediante simples comunicação ao arrendatário, nos termos da alínea c) do art.º 1101.º do CC (cfr. n.º 2 do art.º 28.º).

Neste pressuposto, por forma a possibilitar a transição destes contratos para o NRAU, nomeadamente, por forma a permitir, além do mais, a sua conversão em contratos a termo certo, previu o legislador, nos arts. 30.º e seguintes daquelas disposições transitórias, um específico mecanismo com esse fim.

A transição para o NRAU e a actualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando:

b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana;

Artigo 31.º

Resposta do arrendatário

1 - O prazo para a resposta do arrendatário é de 30 dias a contar da recepção da comunicação prevista no artigo anterior.

2 - Quando termine em dias diferentes o prazo de vários sujeitos, a resposta pode ser oferecida até ao termo do prazo que começou a correr em último lugar.

3 - O arrendatário, na sua resposta, pode:

a) Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;

b) Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 33.º;

c) Em qualquer dos casos previstos nas alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo e à duração do contrato propostos pelo senhorio;

d) Denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 34.º

4 - Se for caso disso, o arrendatário deve ainda, na sua resposta, invocar, isolada ou cumulativamente, as seguintes circunstâncias:

a) Rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), nos termos e para os efeitos previstos nos artigos 35.º e 36.º;

b) Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 36.º

5 - As circunstâncias previstas nas alíneas do número anterior só podem ser invocadas quando o arrendatário tenha no locado a sua residência permanente ou quando a falta de residência permanente for devida a caso de força maior ou doença.

6 - A falta de resposta do arrendatário vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao do termo do prazo previsto nos n.os 1 e 2.

7 - Caso o arrendatário aceite o valor da renda proposto pelo senhorio, o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da recepção da resposta:

a) De acordo com o tipo e a duração acordados;

b) No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos.

1 - O arrendatário que invoque a circunstância prevista na alínea a) do n.º 4 do artigo anterior faz acompanhar a sua resposta de documento comprovativo emitido pelo serviço de finanças competente, do qual conste o valor do RABC do seu agregado familiar.

2 - O arrendatário que não disponha, à data da sua resposta, do documento referido no número anterior faz acompanhar a resposta do comprovativo de ter o mesmo sido já requerido, devendo juntá-lo no prazo de 15 dias após a sua obtenção.

4 - O arrendatário que invoque as circunstâncias previstas na alínea b) do n.º 4 do artigo anterior faz acompanhar a sua resposta, conforme os casos, de documento comprovativo de ter completado 65 anos ou de documento comprovativo da deficiência alegada, sob pena de não poder prevalecer-se das referidas circunstâncias.

1 - Sem prejuízo do disposto nos artigos 35.º e 36.º, caso o arrendatário se oponha ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio, propondo outros, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da recepção da resposta daquele, deve comunicar ao arrendatário se aceita ou não a proposta.

2 - A oposição do arrendatário ao valor da renda proposto pelo senhorio não acompanhada de proposta de um novo valor vale como proposta de manutenção do valor da renda em vigor à data da comunicação do senhorio.

3 - A falta de resposta do senhorio vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo arrendatário.

4 - Se o senhorio aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário ou verificando-se o disposto no número anterior, o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da receção, pelo arrendatário, da comunicação prevista no n.º 1 ou do termo do prazo aí previsto:

b) No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos.

5 - Se o senhorio não aceitar o valor de renda proposto pelo arrendatário, pode, na comunicação a que se refere o n.º 1:

a) Denunciar o contrato de arrendamento, pagando ao arrendatário uma indemnização equivalente a cinco anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário;

b) Actualizar a renda de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º, considerando-se o contrato celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos a contar da referida comunicação.

6 - A indemnização a que se refere a alínea a) do número anterior é agravada para o dobro ou em 50 /prct. se a renda oferecida pelo arrendatário não for inferior à proposta pelo senhorio em mais de 10 /prct. ou de 20 /prct., respetivamente.

7 - Sem prejuízo do disposto no número seguinte, a denúncia prevista na alínea a) do n.º 5 produz efeitos no prazo de seis meses a contar da receção da correspondente comunicação, devendo então o arrendatário desocupar o locado e entregá-lo ao senhorio no prazo de 30 dias.

8 - No caso de arrendatário que tenha a seu cargo filho ou enteado menor de idade ou que, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou o 12.º ano de escolaridade ou cursos de ensino pós-secundário não superior ou de ensino superior, a denúncia prevista na alínea a) do n.º 5 produz efeitos no prazo de um ano, devendo então o arrendatário desocupar o locado e entregá-lo ao senhorio no prazo de 30 dias.

9 - A indemnização prevista na alínea a) do n.º 5 e no n.º 6 é paga no momento da entrega do locado ao senhorio.

10 - No período compreendido entre a recepção da comunicação pela qual o senhorio denuncia o contrato e a produção de efeitos da denúncia, nos termos dos n.ºs 7 e 8, vigora a renda antiga ou a renda proposta pelo arrendatário, consoante a que for mais elevada.

1 - Caso o arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos da alínea a) do n.º 4 do artigo 31.º

2 - No período de cinco anos referido no número anterior, a renda pode ser atualizada nos seguintes termos:

a) O valor atualizado da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado;

b) O valor do locado corresponde ao valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI;

c) O valor atualizado da renda corresponde, até à aprovação dos mecanismos de proteção e compensação social:

i) A um máximo de 25 % do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite previsto na alínea a);

ii) A um máximo de 17 % do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite previsto na alínea a), no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a (euro) 1500 mensais;

iii) A um máximo de 10 % do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite previsto na alínea a), no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a (euro) 500 mensais.

3 - Quando for atualizada, a renda é devida no 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da receção, pelo arrendatário, da comunicação com o respetivo valor.

4 - Sem prejuízo do disposto no número seguinte, o valor atualizado da renda, no período de cinco anos referido no n.º 1, corresponde ao valor da primeira renda devida.

5 - No mês correspondente àquele em que foi feita a invocação da circunstância regulada no presente artigo e pela mesma forma, o arrendatário faz prova anual do rendimento perante o senhorio, sob pena de não poder prevalecer-se da mesma.

6 - Findo o período de cinco anos referido no n.º 1, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 30.º e seguintes, com as seguintes especificidades:

a) O arrendatário não pode invocar as circunstâncias previstas nas alíneas do n.º 4 do artigo 31.º;

b) No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de dois anos [sublinhado nosso].

b) o valor do locado, avaliado nos termos dos art. ºs 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana;

> Em 19/11/2013, a Autora remeteu à Ré carta registada com aviso de recepção, enviada para a morada correspondente ao locado dos autos, pretendendo a transição do contrato de arrendamento para o Novo Regime do Arrendamento Urbano, do seguinte modo:

Na qualidade de senhoria do imóvel do qual V. Exa. é arrendatária por força de contrato de arrendamento para fins habitacionais celebrado antes da entrada em vigor do DL 321-B/90 de 15 de Outubro, vimos nos termos e ao abrigo do disposto no art. 30.º da Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro, doravante abreviadamente designado por NRAU na redacção que lhe foi dada pela Lei 31/2012, de 14 de Agosto, comunicar-lhe que:

a) É a nossa intenção que o referido contrato transite para o regime do NRAU;

b) Propor-lhe que o contrato passe a ser de prazo certo com a duração de 2 (dois) anos;

c) Propor-lhe que o valor da renda, actualmente de € 33,31 (trinta e três euros e trinta e um cêntimos), passe para € 49,34 (quarenta e nove euros e trinta e quatro cêntimos).

O Valor do locado avaliado nos termos do artigo 38.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis é de €8881,00 (oito mil oitocentos e oitenta e um euros) conforme melhor consta da caderneta predial cuja cópia se junta.

Neste cenário, num primeiro momento, a Autora cumpriu o estipulado no NRAU para a sua comunicação inicial, despoletando o mecanismo que poderia conduzir à transição para o NRAU, caso a Ré aceitasse a mesma.

Recapitulando, sinteticamente, em abstracto, perante a proposta de transição para o NRAU, o inquilino tem três possibilidades “normais” (ou seja, as posições que normalmente costumam acontecer):
1- Ou aceita expressamente todas as condições propostas: nesse caso o contrato transita para o NRAU;
2- Ou não responde: o silêncio do inquilino no prazo de 30 dias equivale à aceitação, por isso neste caso o contrato transita automaticamente para o NRAU com as condições propostas pelo senhorio;
3- Ou o inquilino recusa ou propõe alternativas: se o inquilino se opuser ao valor da renda ou ao tipo ou à duração do contrato, inicia-se uma fase de negociação e, se não chegarem a um consenso (acordo de ambas as partes), o contrato não transita para o NRAU e mantém-se no regime antigo.

Como contra proposta quanto à duração do contrato, proponho que o contrato passe a ter duração de 5 (cinco) anos.

Assim, face ao atrás exposto, o valor da renda deverá manter-se, ou seja, deverá continuar a ser € 33,31 (trinta e três euros e trinta e um cêntimos).

- Documento comprovativo do valor do RABC - certidão emitida pelas Finanças.

Repita-se, considerando que a Ré (inquilina) não aceitou o prazo de 2 anos proposto pelo senhorio (a Autora) mas contrapropôs um novo prazo de 5 anos, que entretanto o senhorio aceitou, aliado à circunstância da Ré nada dizer quanto à aceitação ou não da transição para o NRAU, em princípio, tudo levava a crer que esta sua omissão (ou seja, este seu comportamento declarativo omissivo) era equivalente a aceitar a transição para o NRAU, contudo, ocorreu uma nuance importante que modifica tudo: foi a própria inquilina que nessa mesma missiva invocou e comprovou a sua concreta carência económica, que consubstancia precisamente uma das excepções legalmente previstas que impedem/travam/bloqueiam legalmente a transição para o NRAU (cfr. art. 35.º, já citado supra).

Com efeito, a Ré invocou (e comprovou) na mesma missiva de resposta à Autora que “quanto ao valor da renda, informo que tenho um RABC inferior a cinco RMNA. Ora em 2012, o meu RABC foi no valor de € 0,00 (zero euros), deste modo, tenho um rendimento mensal inferior a € 500,00. Assim, o valor da actualização da renda, nos termos do art. 35.º, n.º 2, alínea c) e sub-alínea iii) da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, corresponde a um máximo de 10% do meu RABC. Ou seja, o valor máximo de € 0,00.”.

Ou dito de outro modo, o silêncio da Ré relativamente à transição para o NRAU apenas significaria aceitação implícita caso nada mais dissesse, mas a partir do momento em que esta invoca e comprova a sua carência económica, cumprindo todos os requisitos formais e substanciais que a lei prevê para tal efeito e que integra precisamente um dos motivos legais para o contrato de arrendamento não transitar para o NRAU, não pode existir qualquer dúvida que ocorreu efectiva oposição do inquilino, neste caso da Ré.

Assim, desta troca de correspondência conclui-se que o contrato de arrendamento em discussão não transitou para o NRAU.

E não se apresente como argumento que a Ré apenas invocou a carência económica para efeitos do valor da renda e nada mais, porque invocar este simples motivo (a concreta carência económica referida) bloqueia, trava ou veda automaticamente a possibilidade de transição para o NRAU (cfr. art. 35.º).

Por isso, concordamos com a sentença recorrida quando considera que «…do concreto teor desta carta de resposta da ré à intenção da autora em fazer transitar o contrato para o NRAU, resulta que a mesma, em cumprimento do artigo 31º, n.º 4, al. a) da Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro, na redacção dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, aplicável à data, ao invocar e comprovar que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, “nos termos e para os efeitos previstos nos artigos 35º e 36º” do mesmo diploma legal”, está, na verdade, a opor-se à transição do contrato para o NRAU em vista a que o contrato só pudesse ficar “submetido ao NRAU no prazo de cinco anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos da alínea a) do n.º 4 do artigo 31.º”, cfr. alínea b) do n.º 7 deste art. 31.º, e caso o senhorio (a A.) então (decorridos os cinco anos) formalizasse essa transição, nos termos permitidos pelo art. 35.º, n.º 6 do NRAU, na redacção conferida pela citada Lei 31/2012» [sublinhado nosso].

E acrescentou-se ainda na sentença recorrida que «…Não só é esta interpretação conforme ao teor da dita resposta da ré, como é a única que se mostra consentânea à resposta da autora que se lhe seguiu quando, na sua carta datada de 31/12/2013, refere a autora que o prazo de 5 anos de duração do contrato passará “a contar obrigatoriamente para o regime do NRAU a partir do dia 01 de Janeiro de 2019”».

Tais conclusões são, pois, também as únicas que se mostram conformes ao texto da lei constante da resposta da Autora à mencionada carta remetida pela Ré em 26 de Dezembro de 2013.

Pois, caso a Autora tivesse entendido que a Ré havia dado o seu acordo para a transição do contrato de arrendamento para o NRAU, e caso a Autora tivesse entendido que o contrato havia ficado submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do mês seguinte à sua resposta, como só mais tarde veio a sustentar, ancorando-se num suposto “lapso” que, na verdade, não resultou comprovado, não teria enviado a sua resposta, datada de 31 de Dezembro de 2013, com o concreto teor com que efectivamente a elaborou - isto é, no sentido de aceitar “a proposta indicada quanto à duração do contrato de arrendamento, ou seja, cinco anos, passando assim a contar obrigatoriamente para o regime do NRAU a partir do dia 01 de Janeiro de 2019.”.

Sugestivamente, importa salientar que, caso procedesse a interpretação da Apelante, então esta teria enviado a oposição à renovação do contrato no ano de 2018, para operar a caducidade do contrato por oposição à renovação em 2019, e não apenas em 17 de Maio de 2023, como efectivamente só então o veio a fazer.

A respeito da interpretação e integração das declarações negociais, estabelece o art. 236.º do Código Civil (CC), que:

“1. A declaração negocial vale com o sentido que um declaratório normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.

2. Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida.”.

Por seu lado, dispõe o art. 238.º do CC, aplicável aos negócios formais, como sucede no caso em apreço pois estamos perante um contrato de arrendamento submetido ao regime vinculístico de pretérito, que:

“1. Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.

2. Esse sentido pode, todavia, valer se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade.”.

Os mesmos autores, na obra citada, pág. 225, em anotação a este artigo, referem:

“A doutrina formulada no nº 1 identifica-se com a regra de interpretação da lei estabelecida no n.º 2 do art. 9.º e com a interpretação dos testamentos contida no n.º 2 do artigo 2187.º. A base é comum: não há sentido possível que não tenha no texto do preceito um mínimo de correspondência, ainda que imperfeitamente expresso, a não ser que se trate de matéria relativamente à qual se não exija a forma prescrita na lei (n.º 2).

a) O de a declaração de vontade valer com o sentido correspondente aos termos objectivos da declaração - o sentido objectivo normal desta - se ele não corresponder ao sentido legalmente decisivo da declaração (apurado este nos termos do art. 236.º);

b) O de a declaração valer de harmonia com esta vontade real, quando a vontade do declarante não encontre na declaração uma expressão adequada e as razões justificativas do formalismo negocial se oponham à validade de um sentido que, no ponto considerado, exorbite da declaração.

Antes pelo contrário, do texto das mesmas claramente se evidência que um tal acordo para a transição para o NRAU não existiu, como acima já apreciado.

Com efeito, tanto a carta da Ré datada de 26 de Dezembro de 2013, como a subsequente resposta da Autora a esta, datada de 31 de Dezembro de 2013, não têm no seu texto um mínimo de correspondência do qual resulte a existência de um acordo entre as mesmas no sentido de transitarem o contrato de arrendamento em discussão para o NRAU, por sua vez, a vontade real da Ré foi no sentido de não operar a dita transição.

Neste conspecto, todos os factos descritos convergem em uma única conclusão, como refere a sentença recorrida - não existiu qualquer acordo entre Autora e Ré no sentido de o contrato de arrendamento dos autos passar a estar sujeito ao NRAU, designadamente a partir de 01/03/2014, correspondente ao primeiro dia (1.º dia) do segundo mês (2.º mês) seguinte ao da recepção pela Ré da comunicação de 31/12/2013. Note-se que o concreto teor das missivas trocadas entre as partes em 19/11/2013, 26/12/2013 e 31/12/2013, não permite outra conclusão.

Assim sendo, inexistindo acordo entre as partes quanto à transição para o NRAU (sendo este o acordo relevante e pressuposto pela lei para fazer operar a dita transição, e já não qualquer acordo quanto ao valor da renda e/ou duração do contrato), o contrato de arrendamento considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos, isto é, até 31-12-2018, ao abrigo do disposto no art. 31.º, n.º 7 al. b) do NRAU, na redacção conferida pela Lei n.º 31/2012, de 14/98.

Aliás, ficou provado que a carta (junta com a P.I. como doc. 9) em que a Ré responde à Autora após esta manifestar-lhe a sua intenção de se opor à renovação do contrato de arrendamento, e através da qual expressamente manifesta a sua discordância quanto à conclusão da Autora manifestada na dita carta de oposição à renovação, no sentido de ter existido acordo quanto à dita transição para o NRAU, e ao invés do sustentado pela Autora, a Ré frisa conclusão inversa - expressamente afirmando que “nunca dei o meu acordo para transição do meu contrato para o NRAU” e ainda que “Aliás, muito pelo contrário, na minha carta de 26 de dezembro de 2013, manifestei a minha oposição e comprovei o RABC do seu agregado familiar era inferior a cinco RMNA, para que o mesmo não ficasse submetido ao NRAU. Pelo que, devido às sucessivas alterações legislativas, e à atual suspensão, o contrato ainda não transitou para o NRAU, uma vez que ainda estamos em período transitório. Pelo exposto, o contrato não cessará em 31 de dezembro de 2023, pois é ilegal a denúncia apresentada por V. Exas., uma vez que não está em vigor um contrato com prazo certo. (...).”;

Deste modo, a transição para o NRAU só poderia ocorrer em 01 de Janeiro de 2019, nos termos permitidos pelo art. 35.º, n.º 6, caso a Apelante, então, na qualidade de senhorio, formalizasse essa transição. Porém, tal transição não ocorreu, dado que a Apelante não formalizou a transição para o NRAU no momento que a lei o permitia.

A Apelante alega ainda que incorreu em “manifesto lapso” ao indicar na missiva em causa como data o ano de 2019.

A este propósito, os “manifestos lapsos” que podem dar lugar a simples retificação são apenas aqueles simples erros de cálculo ou de escrita revelados no próprio contexto da declaração ou através das circunstâncias em que a declaração é feita, ao abrigo do disposto no art. 249.º, do Código Civil.

Ora, no caso concreto, nem do contexto nem das circunstâncias em que foi feita a declaração em causa (como já vimos supra) se pode concluir que ocorreu um manifesto lapso da Apelante ao referir na missiva em causa a referência ao ano de 2019, antes pelo contrário, é precisamente no seio desse contexto e no âmbito dessa declaração que faz todo o sentido mencionar o ano de 2019, como já vimos, o ano a partir do qual poderia a Apelante comunicar a transição para o NRAU.

Em consequência, o contrato de arrendamento habitacional vinculístico em discussão manteve-se inalterado, como contrato de duração indeterminada, por isso, a Apelante não poderia validamente (isto é, com fundamento na lei) promover a cessação do contrato de arrendamento dos autos com efeitos a 29/02/2024, com fundamento na oposição à renovação, como peticionado.

Deste modo, em suma, improcede totalmente o recurso de apelação da Recorrente, com consequente confirmação da sentença recorrida.

- Acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto em julgar totalmente improcedente o recurso de apelação da Recorrente e, consequentemente, confirmar a sentença recorrida.