| Decisão Texto Integral: | Acordam na 2ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I. Relatório
Vem a TUTIOBRA- Sociedade Técnica de Construções Unipessoal, Ld.ª intentar a presente ação declarativa com forma de processo comum contra AA, pedindo:
“A. Ser ordenada, em tempo, a consignação em depósito da quantia de € 190.000 (cento e noventa mil euros), correspondendo ao preço acordado pelas partes.
B. Ser declarado transmitido a favor da A., TUTIOBRA, SOCIEDADE TÉCNICA DE CONSTRUÇÕES UNIPESSOAL, LDA., com o NIPC 503893595, o direito de propriedade da fração autónoma designada pela letra “J”, correspondente ao primeiro andar esquerdo, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua 1, freguesia de Santa Isabel, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória o Registo Predial da Lisboa sob o número , inscrito na matriz predial urbana sob artigo ... da freguesia de Campo de Ourique, substituindo-se, desde modo, a declaração de vontade do R., AA, mostrando-se depositado o preço acordado.
C. No caso de não proceder o pedido anterior, reconhecer-se à A. a renovação do contrato de arrendamento, por 10 anos, a partir do dia 01/10/2023, por inoperância da oposição à renovação.
D. No caso de não proceder o mencionado na alínea anterior, ser o R. condenado a pagar à A. as obras e benfeitorias efetuadas pela A. no Imóvel, no montante de € 75.0000.
E. Ser declarado o direito de retenção do Imóvel, ao abrigo do disposto no artigo 830.º/1/f) do Código Civil, para garantia do direito de crédito da A”.
Alega, em síntese, que entre as partes foi celebrado um contrato de arrendamento urbano para fim habitacional, com inclusão de uma cláusula expressa de promessa unilateral de venda do Imóvel por parte do R., tendo a A. exercido no prazo e pelo preço estipulados o direito potestativo de aceitação de compra; não tendo o R. cumprido a obrigação de celebrar o prometido contrato definitivo, incorreu em mora, dispondo a A. do crédito inerente a esse incumprimento que aliado à posse do imóvel, lhe confere o direito de retenção do imóvel até ao cumprimento.
Regularmente citado, o R. veio contestar concluindo pela improcedência da ação e pela sua absolvição do pedido.
Alega que as partes não pretenderam atribuir ao documento valor de contrato promessa de compra e venda e que as assinaturas não foram reconhecidas o que determina a nulidade da promessa de compra e venda, enquanto documento apto ao recurso à ação de execução específica, mais referindo que não se encontra em mora na alegada realização da escritura de compra e venda.
Foi realizada audiência prévia, na qual foi proferido despacho saneador que afirmou a validade da lide, identificado o objeto do litígio, enunciados os temas da prova e designada data para audiência final.
Procedeu-se a julgamento com observância de todo o formalismo legal.
Foi proferida sentença que considerou prejudicados os pedidos apresentados pela A. sob as al. c) e d) em razão de documento junto que atesta que na ação de despejo que o ora R. intentou contra a ora A., que correu termos no Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, Juízo Local Cível, Juiz 2, com o n.º 23903/24.2T8LSBO com fundamento na oposição à renovação do contrato, foi proferida sentença já transitada em julgado, que absolveu a ora A. do pedido, com fundamento na intempestividade da comunicação de oposição, que se revelou insuscetível de determinar a cessação do contrato em 30/11/2023. No mais a ação foi julgada improcedente.
Inconformada com esta decisão veio a A. dela interpor recurso, concluindo pela revogação da sentença proferida e sua substituição por outra que condene o R. como peticionado, formulando para o efeito as seguintes conclusões que se reproduzem:
A) O Tribunal fez uma errada apreciação da matéria de facto ao concluir que o contrato não consagrou qualquer prazo para a celebração da escritura, desvalorizando elementos contratuais que, interpretados segundo os critérios legais, revelam a existência de uma delimitação temporal objetiva para a formalização da compra e venda.
B) O Tribunal fez uma aplicação incorreta dos critérios legais de interpretação ao afastar o artigo 236.º, n.º 1, com fundamento no carácter formal do negócio, socorrendo-se exclusivamente do artigo 238.º, n.º 1. Deveria, porém, ter ponderado o disposto no artigo 236.º, n.º 2, bem como os artigos 237.º e 239.º do Código Civil, os quais impõem uma interpretação conforme à boa-fé e à finalidade prática e equilíbrio do negócio, permitindo concluir que o contrato contém uma delimitação temporal para a celebração da escritura, que faz todo o sentido atentos os interesses envolvidos.
C) Ainda que se admitisse, como faz a decisão recorrida, que o contrato não estabeleceu expressamente um prazo para a celebração da escritura, impunha-se valorar os comportamentos das partes à luz dos factos provados, designadamente a ausência de colaboração e a recusa do Réu em reconhecer o direito de opção.
D) Tais condutas violam os deveres de cooperação e lealdade decorrentes do artigo 762.º do Código Civil e configuram incumprimento nos termos do artigo 801.º, impondo conclusão diversa da adotada pelo Tribunal.
E) As normas convocadas como fundamento jurídico da decisão — em particular a interpretação feita do pressuposto da execução específica previsto no artigo 830.º, n.º 1 do Código Civil — foram, pois, incorretamente aplicadas.
F) Pelas razões já expostas, deveria o Tribunal ter concluído pela verificação desses pressupostos e, consequentemente, pela procedência do pedido de execução específica.
G) Havendo incumprimento por parte do Promitente Vendedor, impunha-se ainda ser declarado o direito de retenção do Imóvel, ao abrigo do disposto no artigo 830.º/1/f) do Código Civil, para garantia do direito de crédito da A.
H) Por último, o Tribunal recorrido incorreu em omissão de pronúncia, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do Código de Processo Civil, ao não apreciar o pedido subsidiário de renovação do contrato de arrendamento, impondo-se, por isso, a revogação da decisão recorrida nessa parte, com a consequente apreciação do pedido que não foi objeto de pronúncia.
O R. veio responder ao recurso concluindo pela sua improcedência e consequente manutenção da sentença.
II. Questões a decidir
Tendo em conta o objeto do recurso delimitado pela Recorrente nas suas conclusões – art.º 635.º n.º 4 e art.º 639.º n.º 1 a 3 do CPC - salvo questões de conhecimento oficioso- art.º 608.º n.º 2 in fine:
- da nulidade da sentença por omissão de pronúncia nos termos do art.º 615.º n.º 1 al. d) do CPC.
- da (in)existência de mora no cumprimento do contrato por parte do R. por (não) ter sido estabelecido prazo no contrato para a realização da escritura;
- do direito de retenção do imóvel pela A.
III. Nulidade da sentença
- da nulidade da sentença por omissão de pronúncia nos termos do art.º 615.º n.º 1 al. d) do CPC
A Recorrente vem invocar a nulidade da sentença por omissão de pronúncia, referindo não haver obstáculo ao conhecimento do pedido subsidiário que formulou relativo à renovação do contrato de arrendamento e que pelo contrário tal conhecimento se impunha pela autoridade de caso julgado da sentença proferida no processo 23903/24.2T8LSB.
O tribunal a quo decidiu da seguinte forma sobre esta questão:
“Conforme informação feita chegar ao processo (Requerimento de 30/09/2025), o ora Réu intentou contra a ora Autora ação de despejo, que correu termos no Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, Juízo Local Cível, Juiz 2, com o n.º 23903/24.2T8LSBO, com fundamento na oposição à renovação, na qual foi proferida sentença, já transitada, que absolveu a ora Autora do pedido, com fundamento na intempestividade da comunicação de oposição, a qual se revelou, por isso, insuscetível de determinar a cessação do contrato em 30/11/2023. Assim, e em conformidade com o consignado em sede de audiência final, os pedidos subsidiários feitos sob as alíneas C) e D) ficam prejudicados.”
O art.º 615.º n.º 1 do CPC vem dispor sobre as situações que determinam a nulidade da sentença, prevendo designadamente na al. d) que tal ocorre quando: “d) o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.
Esta norma que comina com a nulidade a decisão em que se verifica a omissão ou excesso de pronuncia por parte do juiz, relaciona-se com o princípio expresso no art.º 608.º n.º 2 do CPC segundo o qual o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras, não podendo ocupar-se também de questões que não sejam suscitadas pelas partes, salvo se forem de conhecimento oficioso.
Tem vindo a ser comumente entendido que as questões sobre as quais o tribunal tem de pronunciar-se não se confundem com os argumentos, as razões e motivações produzidas pelas partes para fazerem valer as suas pretensões.
O tribunal tem de pronunciar-se sobre o pedido formulado pelas partes e sobre as questões por elas suscitadas, não constituindo omissão de pronuncia quando isso acontece, sem que o tribunal tome posição expressa sobre todos os argumentos apresentados. As razões invocadas não se confundem com a questão a decidir, embora a falta de ponderação de alguns argumentos relevantes para a decisão possa determinar a falta de acerto da mesma.
Pela sua clareza socorremo-nos aqui do sumário do Acórdão do STJ de 11-10-2022 no proc. 602/15.0T8AGH.L1-A.S1 in www.dgsi.pt que sobre esta questão nos diz de forma conclusiva: “I - As nulidades da sentença/acórdão, encontram-se taxativamente previstas no artº. 615º CPC e têm a ver com vícios estruturais ou intrínsecos da sentença/acórdão também conhecidos por erros de atividade ou de construção da própria sentença/acórdão, que não se confundem com eventual erro de julgamento de facto e/ou de direito. II - A Nulidade de sentença/acórdão, por omissão de pronúncia, só ocorre quando o julgador deixe de resolver questões que tenham sido submetidas à sua apreciação pelas partes, a não ser que esse conhecimento fique prejudicado pela solução a outras questões antes apreciadas. III - O conceito de “questão”, deve ser aferido em função direta do pedido e da causa de pedir aduzidos pelas partes ou da matéria de exceção capaz de conduzir à inconcludência/improcedência da pretensão para a qual se visa obter tutela judicial, dele sendo excluídos os argumentos ou motivos de fundamentação jurídica esgrimidos/aduzidos pelas partes.”.
Na situação em presença, o tribunal a quo considerou prejudicados os pedidos formulados pela A. sob as al. c) e d) em razão da sentença transitada em julgado proferida no processo identificado que considerou intempestiva a oposição à renovação do contrato de arrendamento que o senhorio comunicou à A. assim justificando a sua não pronuncia sobre eles.
O art.º 608.º n.º 2 do CPC que desobriga o juiz de pronunciar-se sobre as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação que se encontrem prejudicadas pela decisão dada outras, reporta-se a questões apreciadas e decididas no próprio processo.
Estando em causa uma decisão proferida num outro processo que o tribunal considera que prejudica e torna inútil a apreciação de algum pedido formulado pelas partes, a situação coloca-se no âmbito da inutilidade superveniente da lide, ainda que parcial, tornando inútil o prosseguimento da instância para apreciar tais pedidos – foi na prática isso que aconteceu quando em sede de audiência de julgamento o juiz a quo, sem que aí tenha existido qualquer oposição das partes, considerou inútil a produção de prova, afirmando que ficava prejudicada em razão daquela sentença.
De todo o modo, avaliando os pedidos em questão e a sentença proferida no processo identificado, não pode dizer-se que os pedidos em causa aqui formulados pela A. ficaram prejudicados por aquela sentença.
Tais pedidos têm o seguinte teor:
“C. No caso de não proceder o pedido anterior, reconhecer-se à A. a renovação do contrato de arrendamento, por 10 anos, a partir do dia 01/10/2023, por inoperância da oposição à renovação.
D. No caso de não proceder o mencionado na alínea anterior, ser o R. condenado a pagar à A. as obras e benfeitorias efetuadas pela A. no Imóvel, no montante de € 75.0000.”.
No proc. 23903/24.2T8LSBO intentado pelo aqui R. contra a aqui A. com fundamento na oposição à renovação do contrato de arrendamento, a sentença aí proferida absolveu a R. do pedido, com fundamento na intempestividade da comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento que se revelou insuscetível de determinar a cessação do contrato em 30/11/2023.
A sentença em questão, embora decidindo pela não cessação do contrato de arrendamento, não afirmou ou decidiu que o contrato de arrendamento em causa se renovou por 10 anos a partir de 01/10/2023 conforme a A. vem aqui peticionar no ponto C e muito menos se pronunciou sobre o direito da A. a ser indemnizada por benfeitorias realizadas no locado em cuja pagamento requer a condenação do R. no ponto D.
Constata-se assim que o conhecimento de tais pedidos não ficou prejudicado com aquela sentença que não os abrange, pelo que ao não se pronunciar sobre eles, na sequência de ter julgado improcedente o pedido de execução específica do contrato, o tribunal a quo não tomou posição sobre questões que devia apreciar, sendo a sentença nula nesta parte, nos termos do art.º 615.º n.º 1 al. d) do CPC, o que se declara.
Tendo em conta o art.º 665.º do CPC que consagra a regra da substituição ao tribunal recorrido, a nulidade da sentença nesta parte não obsta a que este tribunal conheça o objeto do recurso, conforme decorre do seu n.º 1.
Quanto ao conhecimento dos pedidos dos pontos C e D que o tribunal a quo não conheceu, oportunamente se avaliará da necessidade e possibilidade deste tribunal se pronunciar sobre eles, nos termos previstos no n.º 2 do art.º 665.º do CPC, uma vez que se tratam de pedidos subsidiários, cuja apreciação se impõe apenas no caso da improcedência do pedido principal, havendo nesse caso que averiguar se o tribunal dispõe de todos os elementos necessários para o efeito.
IV. Fundamentação de facto
Não tendo sido impugnada a decisão sobre a matéria de facto e não havendo qualquer alteração a fazer à mesma, tendo em conta o disposto no art.º 656.º n.º 6 do CPC remete-se para a sentença que decidiu esta matéria, reproduzindo-se os factos aí tidos como provados:
1. O Réu é legítimo proprietário da fração designado pela letra "J", destinada a habitação, correspondente ao primeiro andar esquerdo, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua 1, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória o Registo Predial da Lisboa sob o número ..., inscrito na matriz predial urbana sob artigo ... da freguesia de Campo de Ourique, com o certificado energético SCE141885532, válido até 22/02/2027, isento de licença de utilização por ser um imóvel inscrito em 1951.
2. Por escrito particular datado de 19 de novembro de 2023, denominado “Contrato de Arrendamento Urbano com Prazo Certo com Opção de Compra”, o ora Réu arrendou à ora Autora a fração supra identificada, “pelo prazo de duração limitada de 120 meses, tendo o seu inicio em 01 de Dezembro de 2013 e o seu termo em 30 de Novembro de 2023, com renovações automáticas de 120 meses caso nenhum dos Outorgantes se oponha”.
3. O locado destinava-se à habitação do gerente da Autora.
4. Foi a Autora expressamente autorizada, nos termos da Cláusula 8ª e do Anexo I do Contrato, a realizar as seguintes obras na fração:
“- rede eléctrica, telefones e ited;
- rede de águas quente e fria em multicamada;
- rede de gás em cobre;
- execução de duas instalações sanitárias com respectivos revestimentos em chão e paredes;
- substituição da marquise da cozinha em ferro por caixilharia em alumínio branco, com vidro duplo, de acordo com desenho existente;
- mobiliário cozinha e tampos bem como revestimentos paredes e chão;
- pinturas;
- afagamento chão e envernizamento”.
5. A título de renda, ficou estipulado que a Autora pagaria a quantia mensal de € 500,00 durante os primeiros 12 meses, com atualizações anuais a partir daí, de acordo com coeficientes legais.
6. O Réu, na qualidade de Senhorio, não propôs qualquer aumento de renda.
7. A Autora, até 30 de novembro de 2023, pagou pontualmente as rendas acordadas, por transferência bancária para o IBAN indicado no contrato de arrendamento.
8. Nos termos da Cláusula 4ª do contrato estipularam as Partes, sob a epígrafe “Opção de Compra”, que:
“1. O preço da compra e venda, caso exista opção de compra, é de 190.000,00 (cento e noventa mil euros), que será pago pela SEGUNDA OUTORGANTE ao PRIMEIRO OUTORGANTE na outorga da escritura de compra e venda através de cheque bancário ou visado.
2. O SEGUNDO OUTORGANTE, ou quem por ele for indicado, poderá exercer a opção de compra até ao termo do 120º mês, comunicando ao PRIMEIRO OUTORGANTE essa intenção com 60 dias de antecedência.”.
9. Nos termos da Cláusula 11ª, “Todas as notificações a efectuar nos termos do presente contrato deverão ser dirigidas para as moradas supra identificadas por carta registada com aviso de recepção e os Inquilinos para a morada do locado, devendo qualquer das partes informar imediatamente a outra de qualquer alteração das mesmas”.
10. Em 30/06/2022, a Autora dirigiu uma carta registada com A/R para o Réu, para o endereço que constava do Contrato, mediante a qual declarou vir exercer o direito de opção de compra.
11. A carta veio devolvida com a indicação “desconhecido”.
12. O Réu em momento algum comunicou qualquer tipo de alteração ou mudança à sua morada.
13. Em 18/08/2023, após tomar conhecimento da existência de um outro endereço, a Autora, por intermédio de Advogado, dirigiu nova carta registada com A/R com vista ao exercício da opção de compra.
14. Essa carta foi recebida pelo Réu em 21/08/2023.
15. O Réu não deu à mesma qualquer resposta.
16. Em 17/11/2023, a Autora, por intermédio de Advogado, dirigiu nova carta registada com A/R para o Réu, comunicando-lhe que a escritura se encontrava marcada para o dia 30/11/2023, pelas 11:30h, no Cartório Notarial da Dra. BB, sito na Rua 2.
17. Apesar de o Réu não ter levantado a carta, teve conhecimento da mesma através da sua advogada e não compareceu, nem se fez representar, na data agendada.
IV. Razões de direito
- da (in)existência de mora no cumprimento do contrato por parte do R. por (não) ter sido estabelecido prazo no contrato para a realização da escritura
Alega a Recorrente que o contrato celebrado entre as partes estabeleceu o prazo em que podia ser exercida a opção de compra pela arrendatária, o que decorre da interpretação da sua cláusula 4ª n.º 2, tendo o R. violado o seu dever de colaboração e o princípio da boa fé quando não responde à carta da A. em que esta manifesta pretender exercer tal direito, incorrendo em mora quando não comparece na escritura marcada.
A sentença depois de qualificar o acordo celebrado entre as partes como um contrato de arrendamento e de promessa unilateral de venda do locado e de ter considerado que a declaração da Autora feita através da carta de 30/06/2023 vinculou o R. à celebração da compra e venda nos termos antecipadamente acordados, transformando a promessa unilateral em promessa bilateral, entendeu que o R. não incorreu em mora, pressuposto da execução específica prevista no art.º 830.º n.º 1 do C.Civil, por não ter sido acordado no contrato prazo ou data para a realização da escritura, pelo que na falta de acordo teria de ser estabelecido judicialmente um prazo para o seu cumprimento, nos termos previstos no art.º 772.º n.º 2 do C.Civil e 1026.º do CPC.
O contrato promessa de compra e venda é um contrato bilateral do qual emergem duas obrigações sinalagmáticas para as partes: a de vender e a de comprar. O objeto típico característico da promessa bilateral de venda é constituído pelo negócio que as partes se obrigam reciprocamente a celebrar, isto é, pelas declarações de vontade que prometem trocar no futuro entre si – o cumprimento da promessa traduz-se na conclusão do contrato definitivo projetado.
No caso de incumprimento do contrato promessa a nossa lei abre dois caminhos ao contraente não faltoso: a execução específica regulada no art.º 830.º do C.Civil ou a resolução do contrato havendo incumprimento definitivo.
O incumprimento de qualquer contrato pode assumir um carater provisório, quando há simples mora, nos termos do art.º 804.º do C.Civil ou um carater definitivo. Em qualquer caso, para que o incumprimento seja gerador da obrigação de indemnizar é necessário que haja culpa do devedor nos termos, respetivamente, do disposto nos art.º 804.º n.º 2 e 798.º do C.Civil.
A mora do devedor é o atraso culposo no cumprimento da obrigação. O devedor incorre em mora, na concreta estatuição do art.º 804.º n.º 2 C.Civil, quando por causa que lhe seja imputável, não realiza a prestação no tempo devido, continuando a prestação a ser ainda possível.
Já o incumprimento definitivo, na previsão do art.º 808.º do C.Civil, verifica-se quando o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considerando-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação. No dizer de Menezes Leitão, in Direito das Obrigações, Vol. II, pág. 251: “Verifica-se o incumprimento definitivo da obrigação quando o devedor não a realiza no tempo devido por facto que lhe é imputável, mas já não lhe é permitida a sua realização posterior, em virtude de o credor ter perdido o interesse na prestação ou ter fixado, após a mora, um prazo suplementar de cumprimento que o devedor desrespeitou (art. 808)”.
Atento o objeto do recurso delimitado pela Recorrente nas suas conclusões e não tendo havido a ampliação do seu âmbito pelo Recorrido, pode ter-se como assente, como se afirma na sentença e não é contestado, que:
“- o acordo celebrado entre as partes é um contrato de arrendamento e de promessa unilateral de venda do locado, vinculando o Réu senhorio a emitir a declaração de venda em escritura pública, desde que a Autora e arrendatária manifeste, dentro de determinado período e com a antecedência acordados, a sua vontade de comprar;
- a declaração da Autora feita através da carta de 30/06/2023 - enviada para a morada constante do contrato - opera a sua vinculação à celebração da compra e venda nos termos antecipadamente acordados, transformando a promessa unilateral em promessa bilateral, vinculativa para ambas as partes.”
A questão controvertida centra-se em saber se o R. incorreu em mora por não ter cumprindo a prestação “no tempo devido” ou antes se na falta de acordo se impõe a fixação judicial de prazo para o efeito, nos termos do art.º 777.º n.º 2.º do C.Civil como entendeu a decisão recorrida.
É da Cláusula 4ª do contrato que consta o acordo das partes quanto ao exercício da opção de compra pelo arrendatário, nos seguintes termos:
“1. O preço da compra e venda, caso exista opção de compra, é de 190.000,00 (cento e noventa mil euros), que será pago pela SEGUNDA OUTORGANTE ao PRIMEIRO OUTORGANTE na outorga da escritura de compra e venda através de cheque bancário ou visado.
2. O SEGUNDO OUTORGANTE, ou quem por ele for indicado, poderá exercer a opção de compra até ao termo do 120º mês, comunicando ao PRIMEIRO OUTORGANTE essa intenção com 60 dias de antecedência.”.
De acordo com o previsto nesta cláusula o arrendatário adquiriu o direito de exigir ao senhorio que com ele celebre o contrato de compra e venda que tem como objeto o imóvel locado, devendo para o efeito manifestar essa intenção ao senhorio até ao termo do 120.º mês do contrato de arrendamento, tendo-se o senhorio obrigando previamente a outorgar no contrato de compra e venda se interpelado para o efeito naquele prazo.
Na situação em presença é manifesto, como já reconheceu a sentença, que ainda dentro do prazo acordado pelas partes no qual poderia ser exercida a opção de compra do imóvel pelo arrendatário, este manifestou junto do senhorio a sua intenção de o adquirir, assim o vinculando ao cumprimento da promessa de realizar a venda que anteriormente havia assumido, não havendo também dúvidas que o mesmo não cumpriu ainda a sua obrigação legal e contratual de celebrar o prometido contrato de compra e venda.
A execução específica do contrato produz os efeitos da declaração negocial do faltoso, substituindo a sua declaração dirigida ao cumprimento da obrigação, assumindo a sentença um efeito constitutivo.
Prevê o art.º 830.º n.º 1 do C. Civil: “Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida.”
Como refere Pereira Delgado, Do Contrato Promessa, pág. 310: “A execução específica significa tão somente que é possível obter-se uma sentença que valha pelo contrato prometido; uma sentença (constitutiva) que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso: uma sentença especialíssima que faz as vezes da declaração negocial do promitente que falta, sentença, que possui a eficácia que teria, por exemplo a escritura pública que se não fez.”
A execução específica porque visa a realização do contrato prometido, só pode concretizar-se se este for possível, tendo como fundamento a mora do devedor que só se verifica se a prestação ainda possível não foi efetuada no tempo devido por causa imputável ao devedor, como prevê o art.º 804.º n.º 2 do C.Civil.
O art.º 805.º do C.Civil sobre o momento da constituição em mora estabelece no n.º 1: “O devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir.” O n.º 2 deste artigo elenca os casos em que há mora do devedor independentemente de interpelação, prevendo na al. a) que tal acontece se a obrigação tem prazo certo.
Tendo a A. manifestado ao senhorio a sua intenção de comprar o imóvel locado, por carta que lhe enviou em 30.06.2023, ficou o mesmo a partir daí obrigado a celebrar a escritura pública de compra e venda, por força da sua vinculação anterior, já que o cumprimento da promessa pelo facto de incidir sobre a venda de um imóvel não prescinde da realização de escritura pública, sendo esse o momento próprio em que as partes trocam as declarações necessárias à concretização do negócio prometido.
No caso, não restando dúvidas que o contrato não foi cumprido pelo R., na medida em que a prestação a que o mesmo se obrigou para com a A. ainda não foi realizada, coloca-se a questão do tempo em que a mesma devia ser cumprida, já que o devedor só se constitui em mora, nos termos do art.º 804.º n.º 2 do C.Civil, se não realiza a prestação no tempo devido, sendo a mora pressuposto da requerida execução específica deste contrato, o que nos convoca para a questão de saber se foi estabelecido prazo para a obrigação ser cumprida, se é bastante a interpelação do credor para o cumprimento ou antes se tem de ser previamente fixado um prazo para o cumprimento da obrigação.
É da interpretação do contrato que tem de resultar a resposta para o que foi a vontade das partes a este propósito, sendo decisivo interpretar a declaração negocial que as mesmas formalizaram, socorrendo-nos para o efeito das regras de interpretação e integração do negócio jurídico que constam dos art.º 236.º a 238.º do C.Civil.
Prevê o art.º 236.º n.º 1 do C.Civil que a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal colocado na posição do real declaratário possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente, contar com ela. Acrescenta o n.º 2 que sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante é de acordo com ela que vale a declaração emitida.
Como dispõe o art.º 238.º n.º 1 do C.Civil, norma que se reporta aos negócios formais, nestes a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência verbal no texto do mesmo. Ensinam Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil anotado, pág. 153, em anotação a este art.º 238.º: “não há sentido possível que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso, a não ser relativamente a matéria relativamente à qual se não exija a forma prescrita na lei (nº 2).”
Diz-nos o Acórdão do STJ de 16-04-2013 no proc. 2449/08.1TBFAF.G1.S1 in www.dgsi.pt : “A compreensão e assimilação do conteúdo das declarações negociais vertidas num contrato é uma actividade intelectiva que se deve efectuar de acordo com os critérios delineados, em especial, no art. 236.º do CC – que consagra a denominada teoria da impressão do destinatário –, que se podem resumir assim: as declarações devem valer com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, deve entendê-la, desde que no documento esse sentido encontre um mínimo de correspondência. O declaratário é obrigado a investigar, num plano de boa fé e tendo em consideração todas as circunstâncias por ele sabidas ou cognoscíveis, o que o declarante quis; este, por seu lado, é também obrigado pela boa fé a deixar valer a declaração no sentido que o declaratário, mediante cuidadosa verificação, tinha de atribuir-lhe.”.
Para melhor interpretar um contrato, nas declarações negociais das partes que o compõem, não pode o interprete cingir-se apenas à letra ou texto do documento que o corporiza, devendo procurar reconstituir a intenção das partes, designadamente tendo em conta as circunstâncias em que o mesmo foi elaborado e as condições específicas que o rodearam, à semelhança dos critérios que o legislador estabeleceu no art.º 9.º do C.Civil para a interpretação da lei.
Numa concretização dos elementos relevantes a que o interprete deve atender para chegar ao sentido da declaração, ensinam Evaristo Mendes e Fernando Oliveira e Sá, in Comentário ao Código Civil, Parte Geral, ed. Universidade Católica Portuguesa, Faculdade de Direito, pág. 637, em anotação ao art.º 236.º: “No âmbito desses elementos de informação ou circunstâncias, que apesar de meios auxiliares da interpretação, podem revelar-se decisivos, cumpre assinalar: (i) o contexto negocial em que a declaração aparece; (ii) eventuais antecedentes próximos ou elementos preparatórios; (iii) o ambiente ou contexto externo, de facto e jurídico, em que a declaração é emitida; (iv) a finalidade da declaração (ou negócio); (v) o tipo de negócio em causa, bem como valores e os interesses em jogo; (vi) as práticas negociais gerais, os usos, especialmente relevantes no comércio internacional, e as conceções do tráfico que tenham relação com o negócio em causa; (vii) a anterior e subsequente prática negocial entre declarante e declaratário, se existir; (viii) o modo como a declaração ou negócio em que se integra vem sendo executado.”.
Também no sentido de que o contrato deve ser interpretado na sua globalidade e não na individualidade de cada uma das declarações das partes, pronuncia-se Pedro Pais de Vasconcelos, Teoria Geral do Direito Civil, pág. 537 quando alude ao: “sentido juridicamente relevante do complexo regulativo como um todo, como acção de autonomia privada e como globalidade da matéria negociada ou contratada”../../../../../../../Documents and Settings/acapricho/Ambiente de trabalho/(2449) (.doc - _ftn13.
É a esta luz que importa avaliar o contrato em questão, sendo a cláusula 4ª do contrato a única que se debruça sobre o exercício da opção de compra pelo arrendatário, constando do seu n.º 2: “O SEGUNDO OUTORGANTE, ou quem por ele for indicado, poderá exercer a opção de compra até ao termo do 120º mês, comunicando ao PRIMEIRO OUTORGANTE essa intenção com 60 dias de antecedência.”.
O primeiro prazo que aqui é estabelecido, com a menção ao 120.º mês, corresponde ao termo fixado pelas partes para o exercício da opção de compra pela A., ou seja, o limite temporal para a arrendatária comunicar ao senhorio que pretende comprar o imóvel arrendado, coincidindo com o prazo que as partes estabeleceram para o contrato de arrendamento.
Já o segundo prazo, que alude à comunicação dessa intenção com 60 dias de antecedência, afigura-se corresponder à determinação do momento no qual a obrigação de concretizar o contrato prometido se vence, passando a ser exigível por qualquer uma das partes, ou seja, exercendo o arrendatário o seu direito de optar pela compra do locado a escritura deverá ser realizada 60 dias após essa comunicação e não antes, sendo este o sentido que um declaratário normal colocado na posição em que as partes se encontravam extrai de tal cláusula contratual.
Não se vê aliás que outro sentido útil possa ser conferido a tal acordo que ali foi expresso – as partes fizeram depender a concretização do negócio prometido apenas do decurso do prazo de 60 da comunicação da intenção de compra pelo arrendatário ao senhorio, ou seja, manifestaram a sua vontade para que o negócio prometido fosse concretizado decorrido aquele período de tempo, não tendo sido por elas estabelecido qualquer outro requisito para a celebração do contrato de compra e venda, sendo a obrigação exigível a partir de tal data, sem necessidade de qualquer outra atividade do credor ou de terceiro – isto pelo facto de tratando-se da venda de um bem imóvel a válida transmissão do direito de propriedade estar sujeita à realização de escritura, não sendo para o efeito bastante a manifestação da vontade das partes expressa em documento particular.
A fixação do prazo de 60 dias após a comunicação da opção de compra pelo arrendatário para a outorga do contrato de compra e venda faz igualmente sentido, se atentarmos que tal negócio surge associado e no âmbito da relação locatícia que se estabeleceu entre as partes que cessa a partir do momento em que o prometido contrato de compra e venda do locado é cumprido.
A avaliação e interpretação do texto do acordo firmado entre as partes e partindo do princípio de uma postura de boa fé dos intervenientes que sempre deve presidir à formação dos contratos, nos termos do art.º 227.º n.º 1 do C.Civil, aponta para que o que terá correspondido à sua vontade, sendo que o sentido que um declaratário normal colocado na posição das partes pode deduzir do acordo firmado naqueles termos, é a de que locatário pode exercer a opção de compra designando a escritura de compra e venda para não antes de 60 dias a contar da comunicação dessa intenção ao senhorio, sendo esse o sentido com que razoavelmente as partes podia contar.
A interpretação conferida à mencionada cláusula, no sentido de que nela as partes fixaram o prazo de 60 dias após a comunicação da opção de compra pelo arrendatário para a outorga do contrato definitivo com a celebração da escritura pública de compra e venda do imóvel, terá sido também a que lhe foi dada pelo R., como manifestamente decorre do que alega na contestação – veja-se que no art.º 11.º da sua contestação o R. refere a este propósito: “sendo que tão pouco tirou a A., qualquer consequência nos sessenta dias posteriores, como estipula o Contrato, na sua clausula 4ª n. 2, posto que não marcou a competente escritura.”
Com esta declaração o R. evidencia o seu entendimento de que a A. após ou com a comunicação da opção de compra devia ter marcado a escritura para o 60.º dia posterior àquela, ainda alegando como razão para que a escritura designada pela A. não se podia realizar o facto da a A. não se ter feito acompanhar de cheque para o pagamento do preço - art.º 18.º a 20.º da sua contestação – o que não podia saber já que não se apresentou para a realização da escritura nela não comparecendo nem se fazendo representar, nunca tendo avançado com o argumento de que não havia sido estabelecido prazo pelas partes para a sua realização.
Este sentido da declaração é também aquele que se tem como mais conforme ao equilíbrio negocial, já que a desconsideração total desta estipulação das partes conduziria a interpretar-se a sua vontade no sentido de deixar o cumprimento do contrato prometido na completa dependência da vontade do promitente vendedor, num contexto em que o contrato de arrendamento celebrado entre as partes já podia até ter terminado.
A respeito do prazo certo da obrigação, em anotação ao art.º 805.º do C.Civil dizem Maria da Graça Trigo e Mariana Nunes Martins, in Comentário ao Código Civil, Direito das obrigações, pág. 1129, Universidade Católica Portuguesa, Faculdade de Direito: “O primeiro dos casos referidos no n.º 2 é a obrigação ter prazo certo, sendo o termo de vencimento convencionado pelas partes – contemporaneamente ao negócio constitutivo ou por via de acordo posterior - ou por ventura fixado por lei ou pelo tribunal. Assim, uma vez findo o prazo estipulado, com o consequente vencimento da obrigação sem que o devedor cumpra, fica este último, em princípio, constituído em mora, sem embargo da inexistência de interpelação, regra que reproduz o aforismo romano dies interpellat pro homine. Todavia existe a necessidade de interpretar esta regra dentro «do contexto em que a figura da mora se integra», desencadeando-se a mora ex re com o mero vencimento apenas quando nenhuma atividade mais do credor ou de terceiro se torna (…) necessária (além da aceitação) para que o obrigado possa e deva efetuar a prestação (Antunes Varela, 1997:118).”
Verifica-se que as partes estabeleceram previamente por acordo uma data para a celebração do contrato de compra e venda, encontrada no 60.º dia posterior à comunicação da opção de compra pelo arrendatário, no caso da mesma vir a ter lugar, passando a obrigação a ser exigível a partir dessa data.
É certo que no contrato as partes não apontaram para um dia certo do calendário para a realização da escritura de compra e venda, mas tal era inviável uma vez que era incerto o exercício da opção de compra pelo locatário. Contudo a cláusula contratual acordada estabelece uma data certa para o cumprimento da obrigação com a outorga da escritura pública a partir da comunicação da opção de compra, tornando desnecessário que as partes tivessem de recorrer a uma fixação judicial de prazo para o cumprimento da obrigação, o que nem se mostra compatível com o contrato de arrendamento a que tal opção de compra surge associada.
Carece assim de fundamento o recurso ao regime do art.º 777.º do C.Civil que se refere à determinação do prazo para o cumprimento da obrigação, na medida em que tal prazo foi expressamente estabelecido pelas partes – nota-se que a sentença recorrida afirma que não foi estabelecido prazo para a realização da escritura, omitindo qualquer menção aos 60 dias que constam da cláusula do contrato, que não interpreta.
Nas obrigações com prazo certo, de acordo com o disposto no art.º 805.º n.º 2 al. a) há mora do devedor decorrido tal prazo, independentemente de interpelação, uma vez que este já sabe o momento em que a obrigação deve ser cumprida.
É certo que a A. quando comunicou ao R. exercer a opção de compra do imóvel não o convocou logo para a realização da escritura de compra e venda no prazo acordado, sendo esta um procedimento necessário ao cumprimento do contrato prometido, podendo dizer-se que nessa data o cumprimento da obrigação por parte do R. estava dependente de uma conduta do A. que ainda não havia ocorrido, mas a verdade é que o fez mais tarde, notificando o R. para comparecer no Cartório Notarial para realizar a escritura pública de compra e venda, não tendo sido invocado que a obrigação já se estivesse extinguido em tal data.
Resta concluir que o R. promitente vendedor ao não cumprir a sua obrigação de outorgar no contrato prometido quando interpelado pelo A. que designou data para a realização da escritura pública de compra e venda quando já havia decorrido o prazo que as partes estabeleceram para o efeito, incorreu em mora nos termos do art.º 805.º n.º 2 do C.Civil, por o cumprimento da sua obrigação não estar dependente de qualquer outro comportamento do A. ou de terceiro.
Os art.º 227.º e 762.º n.º 2 do C.Civil impõem que as partes quer na negociação e formação dos contratos, quer na sua execução, orientem o seu comportamento pelo princípio da boa fé, surgindo esta como regra normativa de conduta humana dirigida para a colaboração entre as partes em qualquer relação negocial.
Tal princípio de colaboração no âmbito das obrigações, como ensina Menezes Cordeiro, in Direito das Obrigações, 1º vol., pág. 145, determina, por um lado, um non facere, traduzido num dever geral de não prejudicar a parte contrária, do que decorre que está de má fé aquele que age com o objetivo direto ou necessário de lesar os interesses de outrem; e por outro lado, impõe a tomada de posições concretas por quem é parte no contrato, de acordo com as circunstâncias, com vista à satisfação do interesse da parte contrária, do que emergem diversos deveres acessórios como sejam os deveres de lealdade, honestidade, notificação, informação, etc.
Pondo-se a questão de saber qual a “medida de colaboração” entre os contratantes, na execução do contrato que é exigida, pelo princípio da boa fé que se impõe por força do art.º 762.º n.º 2 do C.Civil, podemos socorrer-nos da norma legal que constitui o art.º 487 nº 2 do C.Civil que faz referência ao bonus pater familias e que nos diz que a culpa, na falta de outro critério legal, é apreciada pela diligência de um bom pai de família, em face das circunstâncias de cada caso. A este respeito, refere Menezes Cordeiro, in ob. cit. pág. 153: “Não obstante a referência legal citada surgir, em sede de culpa, na responsabilidade civil, a figura do bom pai de família deve ser tratada, primordialmente, no campo da diligência devida, em termos de boa fé.”
No caso os factos provados evidenciam uma conduta censurável do R. que optou por não dar resposta às comunicações da A., ignorando totalmente os seus interesses, comportamento que não vai ao encontro do princípio da boa fé que está obrigado a seguir na execução do contrato, nos termos do 762.º n.º 2 do C.Civil.
Em face do que se expôs, já se vê que o R. encontra-se em mora, quando por causa que lhe é imputável e sem qualquer justificação atendível não efetuou a prestação a que se obrigou no tempo devido conforme o acordado pelas partes, optando por não comparecer para outorgar na escritura pública de compra e venda designada.
Há que ter ainda em conta o art.º 799.º n.º 1 do C.Civil que estabelece uma presunção de culpa sobre o devedor que falta ao cumprimento da obrigação que assumiu, presunção que o R. não logrou ilidir, nada apontando para que o facto da escritura não ter sido realizada na data agendada ficou a dever-se a circunstâncias que não estava na sua disponibilidade controlar.
Verificada a mora do devedor, nada obsta à execução específica do contrato, nos termos do art.º 830.º n.º 1 do C.Civil, produzindo a sentença os efeitos da declaração negocial do faltoso, uma vez que a isso não se opõe a natureza da obrigação assumida, entendimento que se defende, sendo certo que a eventualidade de desaplicação de tal norma nem sequer foi questão suscitada pelo R. na sua oposição.
O entendimento que se adota, que nos escusamos de aprofundar por não se ter apresentado nos autos como questão controvertida a aplicação ao caso da execução específica prevista no art.º 830.º do C.Civil, vai aliás ao encontro da fundamentação apresentada no Acórdão Uniformizador de Jurisprudência emitido no Pleno das Secções Cíveis do Supremo Tribunal de Justiça a 23-09-2025, no proc. 1070/20.0T8BJA.E1.S1 que estabeleceu a seguinte jurisprudência: “A obrigação do mandatário de transferir para o mandante os direitos adquiridos em execução do mandato prevista no art.1181º do Código Civil é passível de execução específica nos termos do artigo 830º, nº1, do mesmo diploma.”.
Refere-se a dada altura neste aresto do nosso Tribunal Superior: “A orientação segundo a qual a execução específica do art. 830º do CCivil seria aplicável a todas as obrigações de emissão de declarações de vontade, maxime à obrigação do mandatário a que alude o art. 1181º, nº1, do CCivil, tem amplo apoio na doutrina. Para além de Vaz Serra, por exemplo na RLJ, ano 100, p. 194/195, posicionam-se neste sentido, Menezes Cordeiro (Tratado de Direito Civil Português I, Parte Geral, IV, pag. 74, nota 208), Almeida Costa (Direito das Obrigações, Almedina, 9ª edição, p. 213 e 214), Menezes Leitão (obra e local citado), M. Henrique Mesquita, (RLJ, ano 131º, p. 32, e Obrigações reais e ónus reais, p.. 18-19), Nuno Manuel Pinto Oliveira (Princípios de Direito dos Contratos, Coimbra Editora, p. 88 e 89), Januário Gomes (Tema da Revogação do Mandato Civil, p. 131 e ss), Maria da Graça Trigo (Os acordos Parassociais sobre o Exercício do Direito de Voto”, p. 272-278), Ana Prata (“O contrato promessa (…), p. 902), João Calvão da Silva, (Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, 1997, p. 498 e 499, Maria João Vaz Tomé, obra e local citado). (…) Se um princípio estruturante do direito das obrigações, consagrado no art. 406º do CCivil, é o de que o contrato deve ser pontualmente cumprido, só podendo modificar-se por mútuo consentimento dos contraentes, sendo que o advérbio “pontualmente” não quer dizer apenas cumprimento tempestivo, mas também que ele deve coincidir, ponto por ponto, em toda a linha, com a prestação a que o devedor se encontra adstrito, a execução específica, prevista apenas para o incumprimento da obrigação emergente de contrato promessa, está em perfeita sintonia com aquele princípio na medida em que proporciona ao credor a prestação que lhe é devida, não um sucedâneo, na falta de cumprimento voluntário. (…) Ainda pronunciando-se sobre a natureza não excepcional do art. 830º, escreve Ana Prata, in “O contrato-promessa e o seu regime legal”, pag. 895: “É que nem pode argumentar-se, como já se disse, com a natureza excepcional do artigo 830°, como fundamento de oposição a tal aplicabilidade, pois esta disposição, longe de representar um regime de excepção, constitui um dos meios normais de tutela do crédito, precisamente aquele que, nos termos gerais do artigo 817°, representa a expressão mais directa da sua coercibilidade ou juridicidade". "Não estando, assim, integrada no âmbito da previsão do artigo 830°, n°l, a obrigação legal de contratar, mas não havendo razão para ao respectivo credor recusar este instrumento de protecção creditória, ser-lhe-á aplicável por analogia." É, pois, de afirmar que o nº1 do art. 830º do CCivil não reveste a natureza de norma excepcional. Logo comporta aplicação analógica.”.
No sentido da admissibilidade da execução específica para obter o cumprimento de contrato de opção de compra, em situação semelhante à que se discute nos presentes autos e defendendo posição na qual nos revemos, pronunciou-se o Acórdão do TRC de 09-04-2019 no proc. 9286/16.8T8ALM.L1-7 in www.dgsi.pt nos seguintes termos: “Constituindo a execução específica, prevista no art. 830 do C.C., solução indiscutível no incumprimento do contrato promessa previsto nos arts. 410 e ss. do C.C., cremos que a mesma não poderá deixar de responder, em particular na situação sub judice, à efetiva necessidade do beneficiário do contrato de opção de aquisição, por argumento de maioria de razão. Na verdade, a pré-existente vinculação do faltoso não satisfaz, por si só, a indispensável formalização/concretização do contrato de compra e venda, com a inerente transmissão da propriedade do imóvel (entrega do bem e pagamento do preço), sendo a aceitação do beneficiário insuficiente, nestas condições, à perfeição do negócio. Há que suprir, afinal, a declaração negocial do faltoso, irremediavelmente vinculado à venda, no ato da formalização do contrato. E, se assim é, só a execução específica responde diretamente à necessidade do beneficiário da opção, conforme se ajuizou em 1ª instância. Tanto mais que também assegura, dessa forma, ao concedente o correspondente pagamento do preço a que tem direito.”
Atento o que fica exposto, impõe-se a revogação da sentença que julgou improcedente o pedido principal da A. que se substitui por decisão que julga tal pedido procedente determinando-se, em substituição da declaração negocial do R. a transmissão do seu direito de propriedade sobre a fração autónoma designada pela letra “J”, correspondente ao primeiro andar esquerdo do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua 1, freguesia de Santa Isabel, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória o Registo Predial da Lisboa sob o número ..., inscrito na matriz predial urbana sob artigo ... da freguesia de Campo de Ourique, a favor da A. adquirente, atribuindo-se ao R. o preço da compra depositado.
Em razão da procedência do pedido principal formulado pela A. fica prejudicada a apreciação dos pedidos subsidiários apresentados e consequentemente das restantes questões colocadas pelo Recorrente no presente recurso que a eles se reportam.
V. Decisão:
Pelo exposto, julga-se procedente o recurso interposto pela A., revogando-se a sentença proferida que se substitui por decisão que julga procedente o pedido principal formulado pela A. substituindo-se a declaração negocial do R. AA, vendedor, na transmissão do direito de propriedade sobre a fração autónoma designada pela letra “J”, correspondente ao primeiro andar esquerdo do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua 1, freguesia de Santa Isabel, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória o Registo Predial da Lisboa sob o número ..., inscrito na matriz predial urbana sob artigo ... da freguesia de Campo de Ourique, a favor da A. adquirente Tutiobra- Sociedade Técnica de Construções Unipessoal, Ld.ª, atribuindo-se ao R. o preço da compra acordado e depositado.
Custas pelo Recorrido que fica vencido – art.º 527.º n.º 1 e 2 do CPC.
Notifique.
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Lisboa, 19 de março de 2026
Inês Moura (relatora)
António Moreira (1º adjunto)
Paulo Fernandes da Silva (2º adjunto) |
