| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes da 8ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
1.Relatório
A., Condomínio do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua …, intentou a presente acção declarativa, sob a forma comum contra,
B, pedindo seja:
a) a Ré condenada a reconhecer que o compartimento destinado a arrumos no desvão da cobertura e o terraço existente no .. andar do prédio, como partes comuns do edifício;
b) a Ré condenada a abster-se de utilizar o espaço em causa para fim diverso do de arrecadação;
c) a Ré condenada a, no prazo de 30 dias, proceder na demolição das obras e construções efectuadas no referido desvão / telhado e reposição dos mesmos ao estado anterior à realização das obras (sua forma original);
d) a Ré condenada a pagar uma sanção pecuniária compulsória, a favor do Autor de 500 € por cada dia de atraso;
e) a Ré condenada a pagar o valor das obras necessárias à reparação das fracções do 5.º andar, em decorrência das infiltrações, a realizar por empreiteiro escolhido pelos condóminos, em prazo e montante a liquidar em execução de sentença.
Alegou, em síntese, que a ré é proprietária da fracção autónoma designada pela letra E, correspondente ao 1º andar esquerdo sendo que, conforme consta do título constitutivo da propriedade horizontal, foi-lhe atribuído o direito ao uso exclusivo das arrecadações existentes no desvão do telhado. O autor soube que a anterior proprietária efectuou obras no referido desvão, que é parte comum do prédio, e a ré procedeu aí também a obras. Estas são ilegais porque realizadas por condómino em parte comum do prédio, sem autorização dos restantes condóminos e dispondo de coisa que não lhe pertencia.
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Devidamente citada, a R. apresentou contestação excepcionando a legitimidade do autor para efeitos do pedido deduzido sob a alínea e) do petitório e, bem assim, alegando que o autor actua em abuso de direito.
Mais disse, ser proprietária do espaço em causa sendo as obras aí realizadas meros trabalhos de reparação e conservação do espaço em causa, vindo aquele espaço a ser utilizado como habitação desde o tempo em a anterior proprietária era só arrendatária, situação que se manteve quase ininterruptamente até à data, o que o autor bem sabe.
Mais deduziu pedido reconvencional pedindo que seja declarado o direito de propriedade da ré sobre a fracção (… andar do prédio sito na Rua …) em causa.
Em sede de resposta à reconvenção veio a autora alegar que a reconvenção não deve ser admitida por não se verificarem os requisitos substantivos da sua admissibilidade.
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O A. apresentou resposta às excepções pugnando pela sua improcedência.
Foi realizada audiência prévia, admitindo-se a deduzida reconvenção e julgando o autor parte ilegítima no que tange ao pedido formulado sob a alínea e) do petitório. Fixou-se o objecto do litígio e definiram-se os temas de prova.
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O tribunal a quo, após audiência final, proferiu sentença de cujo dispositivo consta:
«4 - Decisão
Por tudo quanto exposto fica, decide-se:
a) julgar a acção totalmente improcedente, por não provada, e, em consequência absolver a ré dos pedidos contra si formulados.
b) julgar a reconvenção parcialmente procedente, em consequência, declarar que a ré é proprietária do sótão (…andar do prédio identificado nos autos), enquanto parte integrante da fracção autónoma correspondente ao … andar …., identificada pela letra ...
Custas pelo autor na acção.
Custas pelo autor e ré na reconvenção, na proporção do decaimento.»
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Não se conformando com a decisão, dela vem recorrer o A., alinhando as seguintes conclusões:
« A) É objecto do presente recurso a Sentença de 28/08/2025 (ref.ª 439902211), na parte em que foram julgados improcedentes os pedidos formulados sob as alíneas a), b), c) e d) do petitório constante da Petição Inicial, e na parte em que foi julgado procedente o pedido reconvencional.
Dos factos considerados provados na Sentença recorrida que devem ser parcial ou integralmente eliminados da matéria assente,
B) O primeiro e basilar erro de julgamento do Tribunal a quo na apreciação e valoração das provas, e que é comum à decisão sobre toda a factualidade BB), CC), EE) HH), JJ), LL), MM) e NN) que conduziu à matéria assente, residiu na completa desconsideração, ou pelo menos na total e absolutamente errada secundarização, do teor do título constitutivo da propriedade horizontal e da interpretação que se impõem fazer do mesmo à luz do regime legal consagrado no Código Civil.
C) A correcta e única interpretação possível do teor do título constitutivo da propriedade horizontal de 20/11/1996, definitivamente registado através da Ap. 32 de 26/11/1996, o qual nunca foi modificado, é a de que o desvão do telhado constitui uma parte comum do edifício, e não uma parte integrante/própria da fracção …, para a qual apenas está expressamente consagrado, nos termos do artigo 1421º nº 3 do Código Civil, um direito ao uso exclusivo dessa parte do prédio, logo, sem perder a sua natureza de parte comum.
D) O direito de uso exclusivo previsto no título constitutivo da propriedade horizontal é sempre e necessariamente relativo a uma parte comum do edifício, logo, da qual os condóminos são comproprietários, pois no caso de um parte própria/integrante de uma determinada fracção (“Na propriedade horizontal não há clandestinidade: as partes ou são próprias de cada condómino ou são comuns”) o direito de uso é ínsito no direito de propriedade e, nos termos do artigo 1305º do Código Civil, “o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso”.
E) Aquilo que resulta do título de constituição da propriedade horizontal, no qual a anterior proprietária da fracção … foi parte outorgante, é que a aquisição englobou apenas e só a “fracção autónoma individualizada pela letra “E””, a qual lhe foi adjudicada “em pagamento da sua quota parte na compropriedade”, nada se prevendo quanto à aquisição pela mesma/integração na fracção autónoma do “sótão”/desvão do telhado.
F) Por força do disposto no artigo 238º do Código Civil, o Tribunal a quo não poderia retirar da escritura pública de 20/11/1996 o facto que decidiu dar como provado em CC), porquanto é frontalmente contrariado pelo teor do referido título constitutivo da propriedade horizontal, não tendo o mínimo de correspondência com o texto desse documento.
G) Da escritura da escritura pública de 20/11/1996 de “constituição do regime de propriedade horizontal e divisão de coisa comum”, resulta plenamente provado que nessa data a compradora da fracção …, C, aí devidamente representada, i) declarou que o prédio em causa nos presentes autos é composto de “cave, com uma habitação destinada à porteira (cave direita), doze compartimentos destinados a arrecadações e uma ocupação, rés-do-chão e cinco andares, com duas habitações em cada um dos andares, num total de uma ocupação e de treze habitações sendo uma destas a destinada à porteira; tem um logradouro à retaguarda com a área de noventa metros quadrados, onde se situam dez carvoeiras; tem também diversos compartimentos destinados a arrumos no desvão da cobertura e um pequeno terraço”; ii) declarou que a fracção … é composta por: “(…) oito divisões assoalhadas, cozinha e casa de banho e o direito ao uso exclusivo das arrecadações existentes no desvão do telhado e ainda uma outra arrecadação na cave identificada pela letra … (…)”; e declarou que “em pagamento da sua quota parte na compropriedade (cento e cinco vírgula trinta e sete por mil) é-lhe adjudicada a fracção autónoma individualizada pela letra “E”, no valor atribuído de QUINZE MILHÕES OITOCENTOS E CINCO MIL E QUINHENTOS ESCUDOS, que é também igual ao da sua quota parte”.
H) A propriedade horizontal constituída através da escritura pública de 20/11/1996 foi registada pela Ap. …de …, aplicando-se assim a presunção, prevista no n.º 1 do artigo 7.º do Código do Registo Predial, de que os direitos nele consagrados existem e pertencem aos titulares inscritos “nos precisos termos em que o registo o define”.
I) “Em sede de propriedade horizontal prevalece sempre o que resultar do título constitutivo, dada a natureza real do estatuto que nele se contém”, pelo que, contrariamente àquilo que vem reflectido na Sentença recorrida, em nenhum caso os antecedentes acordo de 11/12/1995, que constitui o documento nº 2 da Contestação, ou a declaração nessa altura assinada pelos então inquilinos, que constitui o documento nº 5 da Contestação e vem dada como provada como facto AA), se poderiam sobrepor ao que resulta com toda a clareza, e com força probatória plena, da posterior escritura pública de 20/11/1996 de “constituição do regime de propriedade horizontal e divisão de coisa comum”, a qual tem de prevalecer.
J) Também por aplicação do princípio consagrado no artigo 414º do CPC o Tribunal a quo não poderia conduzir a factualidade alegada nos artigos 46º e 51º da Contestação aos factos provados como BB) e CC), o que fez sem que tenha sido realizada nos autos qualquer prova documental que corrobore a suposta aquisição do direito de propriedade do desvão do telhado pela compradora da fracção ….
K) Da conjugação dos factos provados D), F), X) e Z) da Sentença recorrida com o teor i) dos pontos 5, 12, 16, 17, 18 e 19 do protocolo de acordo de 11/12/1995 junto como documento nº 2 da Contestação, ii) das certidões do registo predial do prédio juntas como documentos nº 1 da Petição Inicial e documento nº 5-A da Contestação, iii) do parecer emitido no auto de vistoria de 24/05/1996 junto no requerimento de 17/05/2024 (ref.ª Citius 39401140), iv) da caderneta predial urbana e da certidão do registo predial da fracção … juntas como documento nº 3 da Petição Inicial, e, em especial, v) da certidão da escritura pública outorgada em 20/11/1996 de “constituição do regime de propriedade horizontal e divisão de coisa comum” junta como documentos nº 5 da Petição Inicial e documento nº 6 da Contestação, e ainda vi) do depoimento da testemunha … na sessão da audiência de julgamento realizada em 07/07/2025 (cfr. acta refª 436812208) constante do ficheiro “Diligencia_26349-19.0T8LSB_2024-07-)1_15-09-48” gravado na base de dados interna do Tribunal (minutos 00:23:55 a 00:27:02), resulta que o Tribunal a quo incorreu num erro de julgamento na apreciação e valoração dos referidos meios probatórios, os quais, para mais face à inexistência nos autos de quaisquer outros que sejam aptos a contrariar o que deles se extraí, impõem: i) a eliminação parcial, e alteração, do facto BB), passando o mesmo a ter a seguinte redacção: “A quota indivisa adquirida pela compradora C… (105,3700 avos) foi superior à dos restantes compradores, com reflexo na parte do preço por ela pago.”; e ii) a eliminação integral do facto CC) da matéria de facto provada.
L) Os “factos” considerados provados EE), HH), JJ), LL), MM), e segunda parte de NN) onde se lê “até porque bem sabiam que aquele espaço era propriedade de C, atento o acordado aquando da aquisição do prédio”, não constituem factos materiais, concretos e precisos, mas sim conclusões, que envolvem juízos valorativos e juízos jurídicos, e são compostos por conceitos jurídicos que integram o próprio objeto do processo, tendo por isso o Tribunal a quo violado o artigo 607º nº 4 do CPC e cometido um evidente erro de julgamento na decisão da matéria de facto ao conduzir os mesmos à matéria assente, impondo-se a sua eliminação integral da decisão da matéria de facto provada.
M) Da conjugação dos factos provados D) e F) da Sentença recorrida com o teor i) dos pontos 5, 12,16, 17, 18 e 19 do protocolo de acordo de 11/12/1995 junto como documento nº 2 da Contestação, ii) das certidões do registo predial do prédio juntas como documentos nº 1 da Petição Inicial e documento nº 5-A da Contestação, iii) do parecer emitido no auto de vistoria de 24/05/1996 junto pelo Recorrente no requerimento de 17/05/2024 (ref.ª Citius 39401140), iv) da caderneta predial urbana e da certidão do registo predial da fracção … juntas como documento nº 3 da Petição Inicial, v) da certidão da escritura pública outorgada em 20/11/1996 de “constituição do regime de propriedade horizontal e divisão de coisa comum” junta como documento nº 5 da Petição Inicial e documento nº 6 da Contestação, vi) da Acta n.º 39, de 26/09/2013, junta com o requerimento de 08/07/2024 (ref.ª Citius 39878158), vii) da Acta n.º 45, de 21/05/2017, junta com o requerimento de 08/07/2024 (ref.ª Citius 39878158), viii) da Acta n.º 46, de 19/01/2018, junta com o requerimento de 08/07/2024 (ref.ª Citius 39878158), ix) da Acta n.º 47, de 10/03/2018, junta com o requerimento de 08/07/2024 (ref.ª Citius 39878158), e x) da Acta n.º 49, de 11/09/2018, junta com o requerimento de 08/07/2024 (ref.ª Citius 39878158), resulta que o Tribunal a quo incorreu num erro de julgamento na apreciação e valoração dos referidos meios probatórios, os quais impõem a eliminação integral dos “factos” EE), HH) e MM) da matéria de facto provada, para mais face à inexistência nos autos de outros meios probatórios que sejam aptos a contrariar o que deles se extraí, ou que corroborem tal matéria considerada assente na Sentença recorrida.
N) Face ao teor i) da Acta n.º 46, de 19/01/2018 junta com o requerimento de 08/07/2024 (ref.ª Citius39878158), ii) da Acta n.º 47, de 10/03/2018, junta com o requerimento de 08/07/2024 (ref.ª Citius39878158), iii) da Acta n.º 49, de 11/09/2018, junta com o requerimento de 08/07/2024 (ref.ª Citius 39878158), iv) do depoimento da testemunha … na sessão da audiência de julgamento realizada em 07/07/2025 (cfr. acta refª 436812208) constante do ficheiro “Diligencia_26349-19.0T8LSB_2024-07-01_11-31-38” gravado na base de dados interna do Tribunal (minutos 00:10:32 a 00:15:29, e 00:57:35 a 01:00:20) v) do depoimento da testemunha … na sessão da audiência de julgamento realizada em 07/07/2025 (cfr. acta refª436812208) constante do ficheiro “Diligencia_26349-19.0T8LSB_2024-07-01_14-25-16” gravado na base de dados interna do Tribunal (minutos 00:01:37 a 00:07:04, 00:13:45 a 00:14:56, e 00:29:01 a 00:30:04), vi) do depoimento da testemunha … na sessão da audiência de julgamento realizada em 07/07/2025 (cfr. acta refª 436812208) constante do ficheiro “Diligencia_26349-19.0T8LSB_2024-07-)1_15-09-48” gravado na base de dados interna do Tribunal (minutos 00:06:43 a 00:09:48), vii) do depoimento da testemunha … na sessão da audiência de julgamento realizada em 07/07/2025 (cfr. acta refª436812208) constante do ficheiro “Diligencia_26349-19.0T8LSB_2024-07-01_15-58-15” gravado na base de dados interna do Tribunal (minutos 00:05:58 a 00:10:09), viii) do depoimento da testemunha … na sessão da audiência de julgamento realizada em 07/07/2025 (cfr. acta refª 436812208) constante do ficheiro “Diligencia_26349-19.0T8LSB_2024-07-01_16-45-22” gravado na base de dados interna do Tribunal (minutos 00:03:57 a 00:07:37), o Tribunal a quo incorreu num erro de julgamento na apreciação e valoração dos referidos meios probatórios, os quais impõem a eliminação integral do “facto” JJ) da matéria de facto provada, para mais face à inexistência nos autos de outros meios probatórios que sejam aptos a contrariar o que deles se extraí, ou que corroborem tal matéria considerada assente na Sentença recorrida.
O) Da conjugação dos factos provados D) e F) da Sentença recorrida com o teor i) dos pontos 5, 12, 16, 17, 18 e 19 do protocolo de acordo de 11/12/1995 junto como documento nº 2 da Contestação,ii) das certidões do registo predial do prédio juntas como documentos nº 1 da Petição Inicial e documento nº 5-A da Contestação, iii) do parecer emitido no auto de vistoria de 24/05/1996 junto pelo Recorrente no requerimento de 17/05/2024 (ref.ª Citius 39401140), iv) da caderneta predial urbana e da certidão do registo predial da fracção … juntas como documento nº 3 da Petição Inicial, v) da certidão da escritura pública outorgada em 20/11/1996 de “constituição do regime de propriedade horizontal e divisão de coisa comum” junta como documentos nº 5 da Petição Inicial e documento nº 6 da Contestação, vi) da Acta n.º 39, de 26/09/2013, junta com o requerimento de 08/07/2024 (ref.ª Citius 39878158), vii) da Acta n.º 45, de 21/05/2017, junta com o requerimento de 08/07/2024 (ref.ª Citius 39878158), viii) da Acta n.º 46, de 19/01/2018 junta com o requerimento de 08/07/2024 (ref.ª Citius 39878158), ix) da Acta n.º 47, de 10/03/2018, junta com o requerimento de 08/07/2024 (ref.ª Citius 39878158), e x) da Acta n.º 49, de 11/09/2018, junta com o requerimento de 08/07/2024 (ref.ª Citius 39878158), xi) da carta dos condóminos datada de 11/11/2001 junta com o requerimento de 3/06/2024 (ref.ª Citius 39537848) xii) do depoimento da testemunha … na sessão da audiência de julgamento realizada em 07/07/2025 (cfr. acta refª 436812208) constante do ficheiro “Diligencia_26349-19.0T8LSB_2024-07-01_11-31-38” gravado na base de dados interna do Tribunal (minutos 00:01:55 a 00:03:58, 00:10:32 a 00:15:29, 00:21:16 a 00:21:28, e 00:32:33 a 00:33:13), xiii) do depoimento da testemunha … na sessão da audiência de julgamento realizada em 07/07/2025 (cfr. acta refª 436812208) constante do ficheiro “Diligencia_26349-19.0T8LSB_2024-07-01_14-25-16” gravado na base de dados interna do Tribunal (minutos 00:01:37 a 00:07:04, 00:07:49 a 00:08:17, e 00:29:01 a 00:30:04), xiv) do depoimento da testemunha … na sessão da audiência de julgamento realizada em 07/07/2025 (cfr. acta refª 436812208) constante do ficheiro “Diligencia_26349-19.0T8LSB_2024-07-)1_15-09-48” gravado na base de dados interna do Tribunal (minutos 00:06:43 a 00:09:48, e 00:13:40 a 00:15:16), xv) do depoimento da testemunha … na sessão da audiência de julgamento realizada em 07/07/2025 (cfr. acta refª 436812208) constante do ficheiro “Diligencia_26349-19.0T8LSB_2024-07-01_15-58-15” gravado na base de dados interna do Tribunal (minutos 00:05:58 a 00:10:09), xvi) do depoimento da testemunha … na sessão da audiência de julgamento realizada em 07/07/2025 (cfr. acta refª 436812208) constante do ficheiro “Diligencia_26349-19.0T8LSB_2024- 07-01_16-45-22” gravado na base de dados interna do Tribunal (minutos 00:03:57 a 00:07:37), resulta que o Tribunal a quo incorreu num erro de julgamento na apreciação e valoração dos referidos meios probatórios, os quais impõem a eliminação integral do “factos” considerados provado LL) e NN) da Sentença recorrida, para mais face à inexistência nos autos de outros meios probatórios que sejam aptos a contrariar o que deles se extraí, ou que corroborem tal matéria considerada assente na Sentença recorrida.
Dos factos considerados não provados na sentença recorrida e que deverão ser conduzidos matéria assente, P) Face ao teor das actas das assembleias de condomínio, concretamente i) da Acta n.º 45, de 21/05/2017, ii) da Acta n.º 46, de 19/01/2018, iii) da Acta n.º 47, de 10/03/2018, iv) da Acta n.º 48, de 18/06/2018, v) da Acta n.º 49, de 11/09/2018, e vi) da Acta n.º 50, de 05/02/2019, todas juntas aos autos com o requerimento de 08/07/2024 (ref.ª Citius 39878158), as quais não foram impugnadas, e tendo em conta que não foi produzida qualquer prova nos autos que contrariasse, minimamente que seja, o facto alegado no artigo 15º da Petição Inicial, o Tribunal a quo incorreu num erro de julgamento na apreciação da referida prova documental e decisão de conduzir tal factualidade à matéria de facto não provada, razão pela qual, com base nos referidos meios probatórios, impõe-se a remoção do facto em apreço da factualidade não provada e a correspondente ampliação da decisão da matéria de facto assente, aditando-se à mesma o seguinte facto: “As obras realizadas no desvão do telhado pela anterior proprietária da fracção …, o aumento da área privativa da arrecadação em causa, a transformação do desvão do telhado em habitação, e as infiltrações detectadas no 5º andar, foram temas abordados e discutidos em diversas assembleias de condomínio, pelo menos nas realizadas em 21/05/2017, 19/01/2018, 10/03/2018, 18/06/2018, 11/09/2018, e 05/02/2019, nas quais a fracção … esteve sempre presente ou representada, quer pela sua anterior proprietária C, quer, posteriormente à morte da mesma, pelos seus herdeiros, entre os quais o único sócio da actual proprietária.”
Q) Face ao teor das actas das assembleias de condomínio, concretamente i) da Acta n.º 47, de 10/03/2018, ii) da Acta n.º 48, de 18/06/2018, iii) da Acta n.º 49, de 11/09/2018, e iv) da Acta n.º 50, de 05/02/2019, v) da Acta n.º 51, 1ª Sessão, de 10/09/2019, e vi) da Acta n.º 51 – Continuação - 2ª Sessão, de 07/10/2019, todas juntas aos autos com o requerimento de 08/07/2024 (ref.ª Citius 39878158), as quais não foram impugnadas, e tendo em conta que não foi produzida qualquer prova nos autos que contrariasse, minimamente que seja, o facto alegado no artigo 16º da Petição Inicial, o Tribunal a quo incorreu num erro de julgamento na apreciação da referida prova documental e decisão de conduzir tal factualidade à matéria de facto não provada, razão pela qual, com base nos referidos meios probatórios, impõe-se a remoção do facto em apreço da factualidade não provada e a correspondente ampliação da decisão da matéria de facto assente, aditando-se à mesma o seguinte facto: “Nas assembleias de condomínio de 10/03/2018, 18/06/2018, 11/09/2018,05/02/2019, 10/09/2019, e 07/10/2019, não obstante as manifestações de pretensão de obtenção de acordo quanto aos assuntos relativos ao desvão do telhado, não foi possível alcançar o mesmo.”.
R) Face ao teor das actas das assembleias de condomínio, concretamente i) da Acta n.º 51, 1ª Sessão, de 10/09/2019, e ii) da Acta n.º 51 – Continuação - 2ª Sessão, de 07/10/2019, ambas juntas aos autos com o requerimento de 08/07/2024 (ref.ª Citius 39878158), as quais não foram impugnadas, e tendo em conta que não foi produzida qualquer prova nos autos que contrariasse, minimamente que seja, o facto alegado no artigo 18º da Petição Inicial, o Tribunal a quo incorreu num erro de julgamento na apreciação da referida prova documental e decisão de conduzir tal factualidade à matéria de facto não provada, razão pela qual, com base nos referidos meios probatórios, impõe-se a remoção do facto em apreço da factualidade não provada e a correspondente ampliação da decisão da matéria de facto assente, aditando-se à mesma o seguinte facto: “No âmbito da assembleia referida em G), o Autor tomou conhecimento de que a Ré se encontrava a realizar novas obras no desvão do telhado, envolvendo o uso de máquinas e o recurso a vários trabalhadores”.
S) Face ao teor das actas das assembleias de condomínio, concretamente i) da Acta n.º 51, 1ª Sessão, de 10/09/2019, e ii) da Acta n.º 51 – Continuação - 2ª Sessão, de 07/10/2019, ambas juntas aos autos com o requerimento de 08/07/2024 (ref.ª Citius 39878158), as quais não foram impugnadas, e atendendo a que “a prova de um facto negativo fluirá da demonstração de um facto positivo contrário ou mediante presunções das quais possa inferir-se o facto negativo”, e tendo em conta que não foi produzida qualquer prova nos autos que contrariasse, minimamente que seja, o facto alegado no artigo 18º da Petição Inicial, o Tribunal a quo incorreu num erro de julgamento na apreciação da referida prova documental e decisão de conduzir tal factualidade à matéria de facto não provada, razão pela qual, com base nos referidos meios probatórios, impõe-se a remoção do facto em apreço da factualidade não provada e a correspondente ampliação da decisão da matéria de facto assente, aditando-se à mesma o seguinte facto: “Sem que para tal detivesse autorização dos demais condóminos”.
Erro de julgamento na aplicação do artigo 1421º nº 2 alínea e) do Código Civil face ao teor do título constitutivo da propriedade horizontal conjugado com o disposto nos artigos 1418º nº 1 e 1421º nº3 ambos do referido diploma legal, violação do artigo 1419º nº 1 do Código Civil, e erro de julgamento decorrente da não aplicação do disposto no artigo 1421º nº1 alínea b) do Código Civil -Procedência do pedido formulado sob a alínea a) do petitório,
T) Contrariamente àquilo que resulta da Sentença recorrida, no caso dos presentes autos o desvão do telhado constitui uma parte comum do edifício, e não uma parte integrante/própria da fracção …, por força da letra do próprio título constitutivo da propriedade horizontal, em conjugação com o disposto nos artigos 1418º nº 1 e 1421º nº 3 ambos do Código Civil.
U) As partes do prédio constituído em propriedade horizontal enunciadas taxativamente no artigo 1421 nº 1 do Código Civil são sempre comuns, e quanto às restantes partes do edifício, entre as quais as exemplificativamente enunciadas no artigo 1421 nº 2 do Código Civil, tem o autor do título constitutivo da propriedade horizontal a faculdade de moldar a sua natureza jurídica, podendo, alternativamente: i) incluí-las expressamente como integrantes de uma qualquer fracção autónoma;
ii) incluí-las como partes comuns; ii) incluí-las como partes comuns afectas ao uso exclusivo de determinada fracção, nos termos do nº 3 do artigo 1421º do Código Civil, iv) ou nada declarar. V) No caso sub judice resulta da letra do título constitutivo da propriedade horizontal, sem margem para quaisquer equívocos, que o desvão do telhado está aí incluído/descrito, e foi aí expressamente afetado ao uso exclusivo da fracção …, conforme permite o nº 3 do artigo 1421º do Código Civil, sendo que, não estando o desvão do telhado incluído no título constitutivo como parte própria de uma fracção, tem de se considerar comum.
W) “Para que uma parte comum do edifício possa ser objecto de uso exclusivo de um condómino (sem perder a sua natureza de parte comum) é necessário que seja previsto expressamente no título constitutivo do regime de propriedade horizontal ou autorizado por todos os condóminos”, e foi precisamente essa previsão que os autores do título constitutivo da propriedade horizontal fizeram constar da letra do mesmo no que concerne ao desvão do telhado, nos termos do artigo 1421º nº 3 do Código Civil.
X) É manifesto que o desvão do telhado, por força própria letra do título constitutivo da propriedade horizontal, onde surge descrito como uma das áreas do prédio e com autonomização face às treze habitações que constituem as fracções autónomas, sem que esteja previsto como parte própria/integrante de uma determinada fracção autónoma nos termos do artigo 1418º nº 1 do Código Civil, nomeadamente da fracção …, constitui necessariamente uma parte comum do edifício, tendo a fracção …apenas, e como aí se lê, um direito “ao uso exclusivo das arrecadações existentes no desvão do telhado”, mas sem que essa parte do edifício perca a sua natureza comum.
Y) Contrariamente àquilo que entendeu o Tribunal a quo na Sentença recorrida, é por força da letra do título constitutivo da propriedade horizontal de 20/11/1996, definitivamente registado através da Ap. 32 de 26/11/1996 e que como tal beneficia da presunção prevista no n.º 1 do artigo 7.º do Código do Registo Predial, em conjugação com o disposto nos artigos 1418º nº 1 e 1421º nº 3 ambos do Código Civil, que o desvão do telhado constitui uma parte comum do prédio em causa nos presentes autos, não sendo parte própria/integrante da fracção …, que tem apenas o “direito ao uso exclusivo das arrecadações existentes no desvão do telhado” aí expressamente consagrado.
Z) O Tribunal a quo errou na aplicação do disposto no artigo 1421º nº 2 alínea e) do Código Civil, porquanto não podia decidir que o desvão do telhado “não pode ser considerado parte comum do prédio urbano em discussão, mas sim pertencente à fracção …” com base na ilação da presunção estabelecida na referida disposição legal, nem os pressupostos de facto em que se baseou permitiam sustentar minimamente tal decisão.
AA) O desvão do telhado está expressamente incluído/descrito no título constitutivo da propriedade horizontal como parte do prédio, e foi aí expressamente afectado ao uso exclusivo da fracção …, conforme permite o nº 3 do artigo 1421º do Código Civil, sendo a utilização realizada pela mesma decorrente dessa realidade jurídica, ou seja, por força da consagração do “direito ao uso exclusivo das arrecadações existentes no desvão do telhado”.
BB) Assim, é por força da letra do próprio título constitutivo da propriedade horizontal de 20/11/1996, em conjugação com o disposto nos artigos 1418º nº 1 e 1421º nº 3 ambos do Código Civil, que se conclui que o desvão do telhado constitui uma parte comum com direito ao uso exclusivo pela fracção …, e consequentemente o Tribunal a quo não poderia ignorar essa realidade e considerar que o desvão do telhado integra a fracção …/deixou de poder ser considerado parte comum por afastamento da presunção prevista no artigo 1421º nº 2 do Código Civil, citando, “pois desde a constituição da propriedade horizontal, na sequência do anteriormente acordado entre os pretendentes à compra do prédio, foi determinada a afectação material daquele espaço à fracção autónoma de que a ré é, agora, proprietária.”
CC) Para que o desvão do telhado não fosse considerado parte comum cabia à Ré cumprir o ónus de demonstrar os factos contrários à realidade espelhada no título constitutivo da propriedade horizontal, ou seja, de onde resultasse o direito de propriedade de que se arroga sobre aquele espaço, o que, inequivocamente, não logrou alcançar.
DD) O entendimento do Tribunal a quo de que desvão do telhado integra a fracção …, ou de que deixou de poder ser considerado parte comum por afastamento da presunção prevista no artigo 1421º nº 2 do Código Civil, fica irremediavelmente inquinado pela alteração da decisão da matéria de facto nos termos propugnados na presente apelação, nomeadamente face à parcial ou integral eliminação dos factos BB), CC), EE) HH), JJ), LL), MM) e NN) que foram, erradamente, considerados provados na Sentença recorrida.
EE) A situação jurídica do prédio, enquanto objecto de um direito real, eficaz erga omnes, define- se pelo título constitutivo e não por qualquer negócio com eficácia meramente obrigacional.
FF) Contrariamente àquilo que faz o douto Tribunal a quo na Sentença recorrida, o “documento junto a fls. 148 a 151, designado por “Protocolo de Acordo”, e o “documento junto a fls. 154 verso” subscrito por inquilinos, não podem ser sobrevalorados e sobrepor-se àquilo que resulta, com toda a clareza, do negócio jurídico que lhes sucedeu, e que esse sim é revelador da real vontade dos outorgantes e da situação jurídica do desvão do telhado: A escritura pública de 20/11/1996 de “constituição do regime de propriedade horizontal e divisão de coisa comum”, registada através da Ap. …, a qual é posterior ao acordo de 11/12/1995, e à aquisição registada em 25/01/1996 (facto provado P) da Sentença recorrida), na qual também foi outorgante a compradora C.
GG) Nem as obras realizadas pela anterior proprietária da fracção …, nem o parecer favorável emitido pela Câmara Municipal de … em 10/07/2001 (“documento junto a fls. 168”) no sentido do desvão do telhado ser “passível de ser integrada no regime da propriedade horizontal como uma nova fracção autónoma” têm a virtualidade de alterar, em absolutamente nada, o que resulta do título constitutivo da propriedade horizontal, ou de contribuir para a conclusão, errada, constante da Sentença recorrida de que “por isso, o dito espaço não pode ser considerado parte comum do prédio urbano em discussão, mas sim pertencente à fracção …”.
HH) A decisão constante da Sentença recorrida de que o desvão do telhado integra a fracção …/deixou de poder ser considerado parte comum, nomeadamente por afastamento da presunção prevista no artigo 1421º nº 2 do Código Civil, está inquinada por manifesto erro de julgamento, porquanto nem o “documento junto a fls. 148 a 151, designado por “Protocolo de Acordo”, nem o “documento junto a fls. 154 verso” que vem espelhado no facto considerado provado AA), nem as obras realizadas pela anterior proprietária da fracção …, e nem “documento junto a fls. 168” emitido pela Câmara Municipal de … em 10/07/2001, permitem afastar o que resulta da letra do título constitutivo da propriedade horizontal de 20/11/1996, definitivamente registado através da Ap. …, em conjugação com o disposto nos artigos 1418º nº 1 e 1421º nº 3 ambos do Código Civil, ou seja, que o desvão do telhado constitui uma parte comum do prédio em causa nos presentes autos, não sendo parte própria/integrante da fracção …, a qual tem apenas o “direito ao uso exclusivo das arrecadações existentes no desvão do telhado” conforme aí ficou expressamente consagrado.
II) Face ao teor do título constitutivo da propriedade horizontal, não podia o Tribunal a quo decidir que o desvão do telhado “não pode ser considerado parte comum do prédio urbano em discussão, mas sim pertencente à fracção …”, e consequentemente julgar procedente o pedido reconvencional, porquanto a solução acolhida representa, em termos práticos, a consagração duma modificação do título constitutivo da propriedade horizontal por meio de sentença judicial, o que não é legalmente possível face ao disposto no artigo 1419º nº 1 do Código Civil.
JJ) Não havendo unanimidade entre todos os condóminos, não é possível alterar o título constitutivo da propriedade horizontal, nem mesmo pela via judicial, dada a natureza imperativa da norma constante do artigo 1419º do Código Civil.
KK) A decisão constante da Sentença recorrida configura a produção de efeitos jurídicos correspondentes à modificação do título constitutivo da propriedade horizontal por via judicial, a qual não prescinde do acordo de todos os condóminos nos termos do artigo 1419º nº 1 do Código Civil, pelo que, não se verificando esse requisito, foi violada a referida disposição legal, não podendo manter-se a Sentença recorrida na parte em que o Tribunal a quo entendeu que o desvão do telhado “não pode ser considerado parte comum do prédio urbano em discussão, mas sim pertencente à fracção …”, e consequentemente decidiu julgar procedente o pedido reconvencional declarando “que a ré é proprietária do sótão (6ºandar do prédio identificado nos autos), enquanto parte integrante da fracção autónoma correspondente ao 1º andar Esq., identificada pela letra …”.
LL) Constando da alínea a) do petitório o pedido para que a Ré fosse condenada “a reconhecer que o compartimento destinado a arrumos no desvão da cobertura e o terraço existente no 6.º andar do prédio, como partes comuns do edifício”, mesmo tendo julgado parcialmente procedente o pedido reconvencional e decidido “declarar que a ré é proprietária do sótão (6ºandar do prédio identificado nos autos), enquanto parte integrante da fracção autónoma correspondente ao … andar ….”, face à aplicação do disposto no artigo 1421º nº 1 alínea b) do Código Civil, de onde resulta que o “terraço existente no 6.º andar do prédio” é uma parte imperativamente comum, o Tribunal a quo não poderia deixar de julgar procedente o pedido do Autor na parte respeitante à condenação da Ré a reconhecer o “terraço existente no … andar do prédio” como parte comum, pelo que, não o tendo feito, a Sentença recorrida padece de erro de julgamento.
Nulidade por absoluta falta de fundamentação, e erro de julgamento face à destinação expressamente estabelecida no título constitutivo da propriedade horizontal em conjugação com o disposto nos artigos 1418º nº 2 alínea a) e 1419º nº 1 ambos do Código Civil - Procedência do pedido formulado sob a alínea b) do petitório, MM) Ao não especificar quaisquer fundamentos, de facto e de direito, para a decisão de julgar improcedente o pedido formulado sob a alínea b) do petitório constante da Petição Inicial, a Sentença recorrida está inquinada com o desvalor da nulidade, nos termos do artigo 615º nº1 alínea b) do CPC.
NN) Está provado nos autos que o “sótão”/desvão do telhado está previsto no título constitutivo da propriedade horizontal como “compartimentos destinados a arrumos”, e o direito de uso exclusivo da Recorrida é “das arrecadações existentes no desvão do telhado” (cfr. factos provados D) e F) da Sentença recorrida), ou seja, nos termos do artigo 1418º nº 2 alínea a) do Código Civil, o título constitutivo da propriedade horizontal menciona expressamente o fim a que se destina o desvão do telhado: arrumos/arrecadação.
OO) Está provado nos autos que “a anterior proprietária (mãe do único sócio da ora Ré) procedeu no passado a obras no desvão do telhado do prédio, construindo na mesma uma habitação”, e que “aquele espaço era já utilizado como habitação desde o tempo da anterior proprietária, situação que se manteve, quase ininterruptamente, até à presente data” (cfr. factos provados S) e PP) da Sentença recorrida), ou seja, é dado ao desvão do telhado um fim diverso de arrumos/arrecadação, nomeadamente um uso habitacional, e como tal contrário ao estabelecido no título constitutivo da propriedade horizontal, sem que para isso tenha sido obtido o acordo de todos os condóminos nos termos e pelas formas previstas no artigo 1419º nº 1 do Código Civil.
PP) Atendendo a que a alínea a) do nº 2 do artigo 1418º do Código Civil determina a possibilidade do título constitutivo fazer menção “ao fim a que se destina cada fracção ou parte comum”, independentemente da decisão sobre considerar o desvão do telhado como parte comum ou como parte própria integrante da fracção …, em qualquer dos casos o uso desse espaço pela Ré para fim diverso de arrumos/arrecadação, nomeadamente para habitação, é manifestamente ilegítimo, porque contrário ao destino do mesmo previsto no título constitutivo da propriedade horizontal.
QQ) Na prática a actuação da Recorrida configura uma fraude à lei, pois dá ao desvão do telhado um uso habitacional sem respeitar o regime imperativo consagrado no artigo 1419º nº 1 do Código Civil, conjugado com a alínea a) do nº 2 do artigo 1418º do Código Civil.
RR) Mesmo que o desvão do telhado integrasse a fracção …, o que se concebe sem conceder minimamente e apenas e só por mera cautela de patrocínio, a actuação da Recorrida, ao dar um uso habitacional ao mesmo, sempre seria frontalmente violadora do disposto no artigo 1422º nº 1 alínea c) do Código Civil.
SS) Atendendo aos factos considerados provados D), F), S), e PP), a decisão de julgar improcedente o pedido formulado sob a alínea b) do petitório constante da Petição Inicial está inquinada por erro de julgamento na aplicação do direito, na medida em que, face à destinação expressamente estabelecida no título constitutivo da propriedade horizontal para o desvão do telhado, em conjugação com o disposto nos artigos 1418º nº 2 alínea a) e 1419º nº 1 ambos do Código Civil, o Tribunal a quo não poderia deixar de conferir tutela judicial à legitima pretensão do Autor de que a Ré se abstenha de utilizar o espaço em causa para fim diverso de arrumos/arrecadação.
Nulidade por absoluta falta de fundamentação, e erro de julgamento face à realização de obras inovadoras em violação do disposto no artigo 1425º nº 1 do Código Civil - Procedência do pedido formulado sob a alínea c) do petitório,
TT) Ao não especificar quaisquer fundamentos, de facto e de direito, para decisão de julgar improcedente o pedido formulado sob a alínea c) do petitório constante da Petição Inicial, a Sentença recorrida está manifestamente inquinada com o desvalor da nulidade, nos termos do artigo 615º nº1 alínea b) do CPC.
UU) Dos factos considerados provados D), F), S), OO), PP), e QQ) da Sentença recorrida, e do teor do relatório pericial de 25/05/2023 registado no Citius nessa data (ref.ª 36063187), bem como da própria fundamentação da Sentença recorrida, resulta, sem margem para dúvidas, que no desvão do telhado foram realizadas obras que “se destinaram à transformação de arrecadações (arrumos) em habitação” (sendo inelutável a existência, entre outros, de cozinha, WC, quartos de dormir, e respetivos revestimentos, canalizações e instalações elétricas, que não correspondem a um espaço de arrumos/arrecadação), e que para “reposição das arrecadações anteriormente existentes (…) terão sempre que incluir a realização de demolições e reconstrução”.
VV) Obras essas que, manifestamente, são inovadoras, porquanto transformaram em “unidade habitacional” o desvão do telhado, parte comum, que o título constitutivo da propriedade horizontal prevê e destina expressamente como arrumos/arrecadação.
WW) Não tendo existido a aprovação das obras inovadoras pelos condóminos, nos termos do artigo 1425º nº 1 do Código Civil, a qual deveria necessariamente ser expressa em acta de assembleia de condomínio, a consequência é a condenação da Ré, enquanto actual proprietária da fracção … como tal titular do direito de uso exclusivo do desvão do telhado, na demolição das obras efetuadas para a transformação daquele espaço em habitação, e reposição do mesmo na sua forma original de arrecadação/arrumos.
XX) A obrigação da Ré repor o desvão do telhado no seu estado original de arrumos/arrecadação não fica afastada pela existência do parecer de 10/07/2001 e da licença de utilização para habitação emitida pela Câmara Municipal de … que foram dados como provados nos factos Q) e R) da Sentença recorrida.
YY) Atendendo aos factos considerados provados D), F), S), OO), PP), e QQ) da Sentença recorrida, àqueles que deverão ser conduzidos à matéria assente, e ao teor do relatório pericial de 25/05/2023 registado no Citius nessa data (ref.ª 36063187), a decisão de julgar improcedente o pedido formulado sob a alínea c) do petitório constante da Petição Inicial está inquinada por erro de julgamento na aplicação do direito, na medida em que, face à realização de obras inovadoras em violação do disposto no artigo 1425º nº 1 do Código Civil, o Tribunal a quo não poderia deixar de conferir tutela judicial à legitima pretensão do Autor de que a Ré seja condenada à demolição das obras e construções efetuadas no desvão do telhado, entre as quais as que resultam do facto provado OO), e reposição do mesmo no estado de anterior à realização das obras/sua forma original de arrumos/arrecadação.
Nestes termos, e nos mais de Direito, deverá o presente recurso ser julgado totalmente procedente, sendo proferida douta decisão por este Venerando Tribunal ad quem que determine a alteração da decisão relativa à matéria de facto, e que em substituição da Sentença recorrida:
i) julgue totalmente procedente o pedido formulado pelo Autor sob a alínea a) do petitório constante da Petição Inicial, com a consequente revogação da decisão recorrida na parte em que julgou procedente o pedido reconvencional, e em qualquer caso, julgue procedente o pedido formulado pelo Autor no que concerne ao “terraço existente no …ºandar do prédio” face à aplicação ao mesmo do disposto no artigo 1421ºnº 1 alínea b) do Código Civil;
ii) julgue totalmente procedente o pedido formulado pelo Autor sob a alínea b) do petitório constante da Petição Inicial;
iii) julgue totalmente procedente o pedido formulado pelo Autor sob a alínea c) do petitório constante da Petição Inicial;
iv) determine a descida dos autos ao douto Tribunal a quo para que seja proferida decisão sobre a fixação de sanção pecuniária compulsória nos termos peticionados sob a alínea d) do petitório constante da Petição Inicial; e
v) condene a Ré no pagamento integral das custas da acção e do presente recurso,
ASSIM SE FAZENDO A DEVIDA E COSTUMADA JUSTIÇA!»
*
Pela Ré, foram apresentadas contra-alegações, cujas conclusões vêm assim alinhadas:
«A) A sentença recorrida encontra-se amplamente fundamentada, quer na matéria de facto, quer na aplicação do direito, tendo apreciado com rigor toda a prova produzida e extraído dela as conclusões juridicamente corretas quanto à afetação do sótão e ao regime aplicável da propriedade horizontal.
B) O Recorrente não logrou infirmar a decisão sobre a matéria de facto: não demonstrou erro na apreciação da prova, não identificou qualquer vício lógico na decisão de facto e limitou-se a discordar da convicção formada pelo Tribunal, o que é insuficiente para alteração da matéria provada.
C) Devem, por isso, ser mantidos integralmente os factos provados, em especial aqueles que constituem o núcleo do julgamento: que a anterior proprietária da fração … (mãe do representante da Ré) procedeu a obras no desvão do telhado desde os anos 90, transformando-o em espaço habitacional; que esse uso habitacional foi público, visível e nunca clandestino; que tal utilização perdurou continuamente durante mais de duas décadas; que todos os condóminos sabiam dessa utilização e sobre ela nunca manifestaram oposição; que o próprio condomínio atuou junto da proprietária da fração … em matérias relativas ao sótão (caso da chaminé), o que confirma o reconhecimento prático da afetação do espaço à fração E; que a Ré sempre utilizou o espaço na convicção da sua pertença à fração.
D) Devem ser, por isso, indeferidos e rejeitados todos os pedidos de eliminação de factos provados formulados pelo Recorrente, por falta absoluta de concretização dos alegados erros, por ausência de prova em sentido contrário e porque tais factos assentes são resultado direto de prova testemunhal sólida, coerente e credível, especialmente a produzida pelas testemunhas …, cujos depoimentos corroboraram a utilização habitacional histórica e reconhecida.
E) Devem igualmente ser julgados improcedentes todos os pedidos de aditamento de factos não provados, na medida em que o Recorrente pretende introduzir matéria conclusiva, irrelevante ou contraditória com a prova; os “factos” propostos não têm suporte documental nem testemunhal; e a sua introdução violaria o princípio da imediação e a livre convicção do julgador.
F) O Tribunal a quo apreciou corretamente a natureza jurídica do sótão: não se trata de parte comum, mas de espaço funcionalmente integrado na fração E, em resultado da afetação real consolidada ao longo de décadas, o que afasta a presunção supletiva do artigo 1421.º, n.º 2, alínea e), do Código Civil.
G) A sentença interpretou de forma tecnicamente correta o título constitutivo, concluindo que a mera referência a “compartimentos destinados a arrumos no desvão do telhado” não impede que, em face da realidade prática do prédio e da utilização consolidada, o espaço se integre na fração E, estando alinhado com a função habitacional dessa fração.
H) Não se verificou qualquer nulidade da sentença, muito menos a alegada falta de fundamentação do pedido b): o Tribunal julgou a ação improcedente na íntegra, o que implica logicamente a rejeição do pedido de abstenção do uso, sendo tal solução expressamente sustentada na fundamentação de facto e de direito.
I) O Recorrente não demonstrou qualquer violação dos artigos 1418.º ou 1419.º do Código Civil:
a sentença não alterou o título constitutivo, limitando-se a interpretar a sua conjugação com a realidade histórica do prédio e com a prova produzida, como impõe o regime jurídico da propriedade horizontal.
J) Também não se verifica violação do artigo 1422.º, n.º 1: a utilização habitacional do sótão não constitui uso diverso do fim da fração, que é habitacional; a tese do Recorrente (uso apenas como arrumos) parte de uma ficção desconectada da matéria de facto colocada como provada.
K) Não se provou qualquer obra inovadora, estrutural ou transformadora imputável à Ré que pudesse integrar a previsão do artigo 1425.º do Código Civil; as obras referidas nos autos são interiores, antigas e pré-existentes, realizadas há décadas pela antecessora da Ré e aceites pacificamente pelos condóminos.
L) Falha igualmente a invocação do artigo 1427.º: não existe uso nocivo, prejudicial ou excedente do espaço; não foram alegados, nem provados, quaisquer danos, riscos ou perturbações para o edifício ou para os demais condóminos.
M) Todas as alegações de “ilegalidade urbanística” são juridicamente irrelevantes no âmbito deste litígio e carecem de prova: não existe qualquer decisão administrativa sancionatória; não há qualquer ordem de embargo ou demolição; o condomínio não tem legitimidade para agir como fiscalizador municipal; e a eventual desconformidade urbanística, a existir, não altera a afetação do espaço na ótica da propriedade horizontal.
N) O Auto de Vistoria da … de 2001 não contém qualquer referência ao espaço em litígio como obra ilegal, nem identifica desconformidades imputáveis à Ré ou à sua antecessora; por isso, não pode sustentar qualquer das conclusões do Recorrente.
O) É juridicamente inconciliável com a boa-fé (artigo 762.º, n.º 2, do CC) e com o princípio da confiança que o condomínio pretenda, décadas depois, requalificar como “ocupação abusiva” uma utilização que sempre aceitou, conheceu e reconheceu, tentando agora revogar retroativamente uma situação consolidada e estável.
P) O Recorrente não demonstrou qualquer prejuízo concreto, atual ou sério, nem identificou lesão de qualquer direito próprio; limitou-se a invocações abstratas sobre a “ordem condominial”, sem conexão com a realidade provada.
Q) O Tribunal a quo aplicou corretamente o direito ao caso concreto, nomeadamente os princípios estruturantes da propriedade horizontal: afetação real; função económica da fração; boa-fé e confiança; segurança jurídica e estabilidade das relações no condomínio.
R) Como quer que seja, as conclusões do Recorrente são meras reproduções dos argumentos já refutados ao longo das alegações, não resistem ao confronto com os factos provados e não têm qualquer virtualidade para abalar o julgamento recorrido.
S) Deve, portanto, o recurso ser julgado totalmente improcedente, confirmando-se integralmente a sentença recorrida, inclusive a declaração de que o sótão integra a fracção … a consequente absolvição da Ré de todos os pedidos formulados.
Nestes termos, e nos mais de Direito aplicáveis, deve o recurso jurisdicional apresentado ser julgado totalmente improcedente por não provado e, em consequência, manter-se na íntegra a douta Sentença do Tribunal a quo proferida em 28 de agosto de 2025, com todas as legais consequências, só assim se fazendo
JUSTIÇA!»
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O recurso foi admitido em 1ª instância, e mostrando-se cumpridos os vistos legais, cabe apreciar e decidir.
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2. Objecto do recurso
O objecto do recurso é delimitado pelas suas conclusões, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (cf. arts. 635º, nº 4, 639º, nº 1, e 662º, nº 2, todos do Código de Processo Civil), sendo que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes e é livre na interpretação e aplicação do direito (cf. art.º 5º, nº3 do mesmo Código).
No caso, são questões a decidir:
-nulidade da sentença, por violação do estabelecido no art.615º, nº1, al. b) do CPCivil;
-impugnação da matéria de facto;
-do mérito, importando averiguar do bem fundado da improcedência dos pedidos do A. e da procedência da reconvenção.
3. Fundamentação
3.1.Fundamentação de Facto em 1ª Instância
São os seguintes os factos que a 1ª instância deu como provados e não provados, realçando-se a matéria que vem impugnada em recurso:
- Factos adquiridos por acordo nos termos do art. 574º nº 2 do CPC e provados por documento (fixados em sede de audiência prévia):
A) O Autor é o condomínio do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na Rua …, ., descrito na Conservatória do Registo Predial de …, sob a matriz n.º …, da freguesia de ….
B) Encontrando-se legalmente representado pela sua administração em exercício, a … (ALP).
C) A Ré é a proprietária da fracção autónoma designada pela letra “…”, correspondente ao 1.º andar esquerdo, do prédio identificado em A).
D) Esta fracção é composta por: «(…) oito divisões assoalhadas, cozinha e casa de banho e o direito ao uso exclusivo das arrecadações existentes no desvão do telhado e ainda uma outra arrecadação na cave identificada pela letra … (…)».
E) A ré adquiriu esta fracção em 14.12.2018, através de permuta, sendo que o único sócio da ré é o filho da falecida C, anterior proprietária da fracção em causa.
F) O prédio id. em A) é composto de «cave, com uma habitação destinada à porteira (cave direita), doze compartimentos destinados a arrecadações e uma ocupação, rés-do-chão e cinco andares, com duas habitações em cada um dos andares, num total de uma ocupação e de treze habitações sendo uma destas a destinada à porteira; tem um logradouro à retaguarda com a área de noventa metros quadrados, onde se situam dez carvoeiras; tem também diversos compartimentos destinados a arrumos no desvão da cobertura e um pequeno terraço».
G) Em 10 de Setembro de 2019, com continuação no dia 07 de Outubro de 2019, realizou-se assembleia extraordinária de condóminos do prédio id. em A) na qual foi deliberado pela maioria dos condóminos «… o recurso a acção judicial contra o actual titular do direito de uso exclusivo do sótão/arrumos sito no … piso …», nos termos e pelas razões que melhor constam do documento junto a fls. 46 verso a 48 verso dos autos cujo teor se dá por reproduzido.
H) Nessa assembleia extraordinária de condóminos foi ainda deliberado:
«Após troca de impressões entre os presentes relativamente à morosidade de obtenção de uma decisão judicial definitiva quanto à reposição da situação do 6º piso sótão/arrumos que determina a deterioração do prédio (atentas as constantes infiltrações sofridas e da estritura do prédio em causa de ser madeira), agravada pelo facto da condómina da fração E estar a realizar novas obras, que aparentam ser de grande envergadura, uma vez que foram vistos várias caixas de azulejos/mosaicos nas partes comuns e que um dos trabalhadores questionados quanto aos trabalhos em causa alegou que as mesmas ainda iriam durar diversas semanas, decidiu a unanimidade dos presentes com 67,08% do capital do prédio, intentar providência cautelar com vista ao embargo das obras que aí ocorrem» .
I) Tal procedimento cautelar (embargo de obra nova), deu entrada no passado dia 11.10.2019, e deu origem ao processo n.º …, que correu termos no Tribunal Judicial da Comarca de ….
J) Acontece que, quando a Ré foi citada para deduzir Oposição, os trabalhos já se encontravam praticamente findos.
L) Pelo que, de forma a evitar a prática de actos inúteis, bem como o incremento dos custos a suportar pelo ora Autor, requereu o mesmo a extinção daquela instância por inutilidade superveniente da lide, o que determinou a prolação da Sentença junta a fls. 63/63 verso e cujo teor se dá por reproduzido.
M) A administração do condomínio do prédio id. em A) apresentou à Câmara… denúncia relativamente «… à realização de obras ilegais no sótão (desvão do telhado) pertencente ao 1ºEsq. do referido edifício.»
N) Esta denúncia ainda não surtiu qualquer efeito.
O) Teor do documento junto a fls. 172 a 176, cujo teor se dá por reproduzido.
P) Em 25-01-1996, pela AP …, foi registada a aquisição do prédio id. em A) à Companhia de Seguros …, S.A., pelo preço de 150 milhões de escudos pelas pessoas aí identificadas, entre as quais C, conforme documento junto a fls. 155 verso a 157 verso.
Q) Teor do documento junto a fls. 168, que se dá por reproduzido.
R) Teor do documento junto a fls. 170, que se dá por reproduzido.
2.2 – Factos resultantes da prova produzida em audiência de julgamento
S) A anterior proprietária (mãe do único sócio da ora Ré) procedeu no passado a obras no desvão do telhado do prédio, construindo na mesma uma habitação.
T) Em finais de 1995, na sequência de uma comunicação aos então arrendatários, para preferência na compra do prédio sito na Rua …, efectuada pela então sua proprietária, a Companhia de Seguros … S.A. foi acordado entre esta última e os arrendatários que haviam manifestado a intenção de preferirem, a compra desse prédio, em conjunto, por estes ou seus familiares.
U) Assim, os futuros compradores, entre os quais se encontrava C, prometeram, reciprocamente, que a compra seria efectuada em comum, sendo a quota de cada um deles na compropriedade igual à permilagem correspondente à parte do prédio que ocupavam como arrendatários.
V) Pelo menos desde finais de 1995, C usufruía, como arrendatária, do espaço localizado no 1.º andar Esquerdo e, ainda, do espaço existente no 6.º andar.
X) Apesar deste espaço não figurar no objecto do contrato de arrendamento original, o mesmo era ocupado por aquela arrendatária com o consentimento da então proprietária do imóvel, a Companhia de Seguros Tranquilidade, S.A., integrando esse espaço, de facto, o local arrendado.
Z) Por essa razão C procurou ainda formalizar junto da Companhia de Seguros Tranquilidade, S.A., a integração desse espaço no contrato de arrendamento existente.
AA) Os restantes inquilinos do prédio, entre os quais se encontravam os subscritores daquele acordo, reconheceram e aceitaram «que o espaço situado no sótão do prédio sito na R. …, tem estado e continuará a ser utilizado pela Exma Sr.ª Dª C, inquilina do 1.º andar esquerdo do mesmo prédio, renunciando graciosamente os abaixo assinados a qualquer direito de utilização, ou outro, que tenham ou venham a ter sobre o referido espaço», como melhor resulta do documento junto a fls. 154 verso.
BB) A quota adquirida pela compradora C (105,3700 avos) foi bastante superior à dos restantes compradores, com reflexo na parte do preço por ela pago, uma vez que foi considerado que essa aquisição englobava o 6.º andar desse prédio, que anteriormente já era usado por aquela, na qualidade de arrendatária.
CC) Daí que esse espaço integre a fracção predial que foi adjudicada a C na divisão operada pela escritura outorgada em 20 de Novembro de 1996.
DD) Após a aquisição referida supra, C continuou a utilizar o 6.º andar desse prédio.
EE) Fê-lo, a partir desse momento, na legítima convicção de que esse espaço era propriedade sua.
FF) Até transmitir a referida fracção “E” para a Ré,
GG) A Ré, por si, e a sua antecessora, detêm e fruem do ….º andar do prédio sito na Rua …, ocupando-o, retirando dele todas as utilidades,
GG) fazendo obras de conservação e restauro e pagando as despesas inerentes ao seu uso,
HH) na convicção de serem os seus legítimos proprietários,
II) sem quaisquer interrupções,
JJ) à vista de toda a gente,
LL) sem oposição de ninguém
MM) e desconhecendo violarem o direito de outrem desde a sua aquisição
NN) Os restantes condóminos tiveram conhecimento e nunca se opuseram à realização de obras no espaço referido em E), até porque bem sabiam que aquele espaço era propriedade de C, atento o acordado aquando da aquisição do prédio.
OO) As obras recentemente realizadas pela Ré, foram as seguintes:
- substituição do soalho em madeira que se encontrava em más condições, por novo soalho, que em parte, também é em madeira e noutra parte é constituído por pavimento hidráulico;
- substituição do revestimento em madeira de algumas paredes que se encontrava em mau estado, por novo revestimento também em madeira;
- substituição do revestimento do tecto em madeira, por um material de isolamento acústico.
PP) Aquele espaço era já utilizado como habitação desde o tempo da anterior proprietária, situação que se manteve, quase ininterruptamente, até à presente data.
QQ) Tendo, C em 2001, tentado, inclusive, autonomizar esse espaço, retirando-o da fracção “E” e constituindo uma nova fracção autónoma, alterando o título constitutivo da propriedade horizontal – documento junto 168 a 170 verso.
2.3. Factos Não Provados
- Ampliando a área da fracção que passou de uma área bruta privativa de 78,45 m2 para 211,55 m2;
- Sem que para tanto estivesse munida de qualquer autorização prévia por parte dos restantes condóminos/comproprietários do espaço em causa;
- Em consequência dessas obras as fracções situadas no 5.º andar direito e esquerdo do prédio, e, portanto, abaixo do desvão em causa, padecem de fortes infiltrações, como melhor se descreve no documento junto a fls. 42 a 45 verso
- Toda esta situação motivou a existência de diversas assembleias de condomínio, para melhor discussão do assunto, ainda em vida da falecida condómina C, bem como já posteriormente à morte da mesma, primeiramente com a presença de todos os seus herdeiros daquela, e posteriormente já apenas com a presença do único sócio da actual proprietária, aqui Ré;
- No âmbito das quais, não obstante as manifestações de pretensão de obtenção de acordo quanto ao assunto, não foi possível alcançar o mesmo.
- No âmbito da assembleia referida em G), o Autor tomou conhecimento de que a Ré se encontrava a realizar novas obras no desvão do telhado, envolvendo o uso de máquinas e o recurso a vários trabalhadores;
- Sem que para tal detivesse autorização dos demais condóminos;
- Obras estas que vieram alterar as que já tinham sido efectuadas anteriormente.
*
3.2. Da nulidade da sentença:
Invoca o apelante que a sentença é nula nos termos do disposto no art.615º, nº1, al. b) do CPCivil, porquanto a sentença não especifica os fundamentos de facto e de direito que estiveram na génese da improcedência dos pedidos formulados sob as als. b) e c) do petitório inicial.
Recordemos o teor de tais pedidos:
b) Condenar a Ré a abster-se de utilizar o espaço em causa para fim diverso do de arrecadação;
c) Condenar a Ré, no prazo de 30 dias, a proceder na demolição das obras e construções efectuadas no referido desvão / telhado e reposição dos mesmos ao estado anterior à realização das obras (sua forma original).
Estabelece o nº 1 do art.615º do CPCivil, de forma taxativa as causas de nulidade da sentença:
«1- É nula a sentença quando:
a) Não contenha a assinatura do juiz;
b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;
c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível;
d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;
e) O juiz condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido».
As causas de nulidade taxativamente enumeradas neste preceito não visam o chamado erro de julgamento e nem a injustiça da decisão, ou tão pouco a não conformidade dela com o direito aplicável, configurando realidades distintas, mas muitas vezes confundidas pelas partes.
Não deve, confundir-se o erro de julgamento com os vícios que determinam as nulidades em causa.
As decisões judiciais podem encontrar-se viciadas por causas distintas, sendo as respectivas consequências também diversas: se existe erro no julgamento dos factos e do direito, a respectiva consequência é a revogação, se foram violadas regras próprias da sua elaboração e estruturação, ou que respeitam ao conteúdo e limites do poder, ao abrigo da qual são decretadas, são nulas nos termos do referido art. 615º.
Só se verifica a nulidade prevista no art. 615.º n.º 1, al. b), do CPCivil quando a sentença não especificar os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão. É, no entanto, entendimento pacífico da doutrina e da jurisprudência, que só a falta absoluta de fundamentação que torne de todo incompreensível a decisão, releva para efeitos da sobredita nulidade.
Como refere Teixeira de Sousa1, «esta causa de nulidade verifica-se quando o tribunal julga procedente ou improcedente um pedido (e, por isso, não comete, nesse âmbito, qualquer omissão de pronúncia), mas não especifica quais os fundamentos de facto ou de direito que foram relevantes para essa decisão. Nesta hipótese, o tribunal viola o dever de motivação ou fundamentação das decisões judiciais (art. 208º, n.º 1, CRP; art. 158º, n.º 1)».
No mesmo sentido se pronuncia Lebre de Freitas2, dizendo que «há nulidade quando falte em absoluto indicação dos fundamentos de facto da decisão ou a indicação dos fundamentos de direito da decisão, não a constituindo a mera deficiência de fundamentação».
Na mesma senda diz o Conselheiro Rodrigues Bastos3, que «a falta de motivação a que alude a alínea b) do n.º 1 é a total omissão dos fundamentos de facto ou dos fundamentos de direito em que assenta a decisão; uma especificação dessa matéria apenas incompleta ou deficiente não afecta o valor legal da sentença».
Após ter feito a análise do art.1421º, nº1, al. b) do CCivil, com recurso a doutrina e jurisprudência, escreveu-se na sentença recorrida «Considerando o acima exposto, e a situação factual apurada, impõe-se concluir que o espaço em discussão nos autos não se configura como parte comum do prédio supra descrito.
Na verdade, a presunção contida no nº 2 do art. 1421º do C. Civil pode ser ilidida desde que se prove que os elementos aí referidos foram atribuídos pelo título constitutivo da propriedade horizontal a um ou a algum dos condóminos ou adquiridos por estes através de actos possessórios.
Aliás, a jurisprudência vem defendendo que basta uma afectação material, uma destinação objectiva, mesmo que não conste do título constitutivo da propriedade horizontal.
No caso em apreço, a dita presunção mostra-se ilidida pois desde a constituição da propriedade horizontal, na sequência do anteriormente acordado entre os pretendentes à compra do prédio, foi determinada a afectação material daquele espaço à fracção autónoma de que a ré é, agora, proprietária, deixando, por isso, de poder ser considerada parte comum do edifício em questão.
Tanto basta para julgar a acção improcedente.
Acresce que a anterior proprietária da fracção autónoma em causa sempre utilizou aquele espaço para os fins que entendeu e que aí realizou obras, pelo menos no ano de 2000, com vista a transformar o espaço para utilização habitacional (data desse ano o processo camarário com vista a alcançar tal desiderato).
Conforme resulta do documento junto a fls. 168 aquele espaço, após as obras levadas a efeito pelo então proprietária da fracção …, foi objecto de vistoria por parte da CML a fim de se verificar se as fracções de que o edifício se compõe estão em condições de constituir unidades independentes para poderem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal, tendo-se concluído que o espaço vistoriado constitui uma unidade independente, passível de ser integrada no regime da propriedade horizontal como uma nova fracção autónoma, necessitando para o efeito proceder à alteração do titulo constitutivo da propriedade, o que ainda não se verificou.
Assim, e por isso, o dito espaço não pode ser considerado parte comum do prédio urbano em discussão, mas sim pertencente à fracção ….
Tendo a ré adquirido por permuta a dita fracçao E, sendo proprietária daquela dita fracção autónoma é também, e por isso, proprietária do dito sótão.
Formulou a ré pedido reconvencional no sentido de obter a declaração de que é proprietária da fracção (6º andar do prédio), correspondente ao sótão de que vem falando.
Considerando o acima exposto há que reconhecer que a ré é proprietária do dito espaço, porque parte integrante da fracção autónoma que adquiriu por permuta.
O dito espaço – o sótão – ainda que transformado em unidade habitacional não goza de autonomia em relação à fracção … , isto é, não constitui uma fracção autónoma no sentido próprio do termo, uma vez que não é descrita como tal no titulo constitutivo da propriedade horizontal, que se mantem inalterado não obstante a tentativa da anterior proprietária de autonomizar o espaço – 6º andar sótão – em fracção autónoma, chegando a propor-se a divisão da fracção 1º Esq. E 6º (sótão) em duas fracções habitacionais, não logrando, no entanto, ser bem sucedida nesse intento.
Esta apurada situação fáctica tem repercussões no pedido reconvencional deduzido pois não pode o tribunal declarar ser a ré proprietária da fracçao 6º andar como se a mesma fosse uma fracção autónoma, que não é.
O que se apurou é que o sótão é parte integrante da fracção … adquirida pela ré e como tal adquirido pela ré aquando da aquisição da fracção ….
Assim, a acção tem de ser julgada improcedente in totum e a reconvenção parcialmente procedente, reconhecendo-se que a ré é proprietária do sotão (6º andar do prédio), parte integrante da fracção … adquirida pela ré.»
Daqui se há-de concluir que não há omissão da fundamentação, já que a sentença se mostra fundamentada de facto e de direito.
Improcede a nulidade.
3.3. Da modificabilidade da decisão de facto
A impugnação da decisão sobre a matéria de facto é expressamente admitida pelo art.º 662º, nº 1, do CPCivil, segundo o qual «A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.».
Conforme decorre do disposto no art. 607º, nº 5 do CPCivil a prova é apreciada livremente; prevê este preceito que o «juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto»; tal resulta também do disposto nos arts 389º, 391º e 396º do CCivil, respectivamente para a prova pericial, para a prova por inspecção e para a prova testemunhal, sendo que desta livre apreciação do juiz o legislador exclui os factos para cuja prova a lei exija formalidade especial, aqueles que só possam ser provados por documentos ou aqueles que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes (2ª parte do referido nº 5 do art. 607º).
A prova há-de ser apreciada segundo critérios de valoração racional e lógica do julgador, com recurso às regras da experiência e critérios de lógica. Conforme o ensinamento de Manuel de Andrade4 «segundo o princípio da livre apreciação da prova o que torna provado um facto é a íntima convicção do juiz, gerada em face do material probatório trazido ao processo (bem como da conduta processual das partes) e de acordo com a sua experiência de vida e conhecimento dos homens; não a pura e simples observância de certas formas legalmente prescritas.».
A prova idónea a alcançar um tal resultado, é assim a prova suficiente, que é aquela que conduz a um juízo de certeza; a prova «não é uma operação lógica visando a certeza absoluta (a irrefragável exclusão da possibilidade de o facto não ter ocorrido ou ter ocorrido de modo diferente) (…) a demonstração da realidade de factos desta natureza, com a finalidade do seu tratamento jurídico, não pode visar um estado de certeza lógica, absoluta, (…) A prova visa apenas, de acordo com os critérios de razoabilidade essenciais à aplicação prática do Direito, criar no espírito do julgador um estado de convicção, assente na certeza relativa do facto»5. Está por isso em causa uma certeza jurídica e não uma certeza material, absoluta.
É claro que a «livre apreciação da prova» não se traduz numa «arbitrária apreciação da prova», pelo que se impõe ao juiz que identifique os concretos meios probatórios que serviram para formar a sua convicção, bem como a «menção das razões justificativas da opção pelo Julgador entre os meios de prova de sinal oposto relativos ao mesmo facto»6; o «juiz [de 1ª Instância] explicará por que motivo deu mais crédito a uma testemunha do que a outra, por que motivo deu prevalência a um laudo pericial em detrimento de outro, por que motivo o depoimento de certa testemunha tecnicamente qualificada levou à desconsideração de um relatório pericial ou por que motivo não deu como provado certo facto apesar de o mesmo ser referido em vários depoimentos. E é ainda assim por referência a certo depoimento e a propósito do crédito que merece (ou não), o juiz aludirá ao modo como o depoente se comportou em audiência, como reagiu às questões colocadas, às hesitações que não teve (teve), a naturalidade e tranquilidade que teve (ou não)»7.
É, por isso, comumente aceite que o juiz da 1ª Instância, perante o qual a prova é produzida, está em posição privilegiada para proceder à sua avaliação. Daí que se defenda que a alteração da matéria de facto só deve ser efectuada pelo Tribunal da Relação quando este conclua, com a necessária segurança, que a prova produzida aponta em sentido diverso e impõe uma decisão distinta da que foi proferida em 1ª instância ou seja, quando tiver formado uma convicção segura da existência de erro de julgamento na matéria de facto; neste sentido salienta Ana Luísa Geraldes8 que «Em caso de dúvida, face a depoimentos contraditórios entre si e à fragilidade da prova produzida, deverá prevalecer a decisão proferida pela primeira Instância em observância aos princípios da imediação, da oralidade e da livre apreciação da prova, com a consequente improcedência do recurso nesta parte.».
Assim, o julgador procede ao exame crítico das provas e afere as mesmas recorrendo a critérios de razoabilidade.
A livre apreciação da prova é indissociável da oralidade com que decorre o julgamento em primeira instância, pois como ensinava o Prof. Alberto do Reis9, citando Chiovenda: «ao juiz que haja de julgar segundo o princípio da livre convicção é tão indispensável a oralidade, como o ar é necessário para respirar.»
A questão que se coloca relativamente à prova, quer na 1ª Instância quer na Relação, é sempre a da valoração das provas produzidas em audiência ou em documentos de livre apreciação, pois que, em ambos os casos, vigoram para o julgador as mesmas normas e os mesmos princípios.
Porém, previamente à apreciação pelos julgadores das instâncias superiores sobre a bem fundada (ou não) apreciação que dela fez o julgador da 1ª instância, cumpre verificar se ora o apelante preencheu todos os pressupostos de que depende a reapreciação da matéria de facto.
O art.º 640º, nº 1 do CPCivil dispõe, nas suas diversas alíneas, que o recorrente deve obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os pontos de facto que considera incorrectamente julgados, os concretos meios de prova, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão diversa e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre essas questões de facto.
Nos termos do disposto no nº2, da citada disposição legal, incumbe-lhe, quando as provas tenham sido gravadas, indicar com exactidão, as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos trechos que considera relevantes. Não o fazendo, o tribunal procederá à rejeição do recurso na respectiva parte.
Reconhecendo o legislador que a garantia do duplo grau de jurisdição em sede de matéria de facto «nunca poderá envolver, pela própria natureza das coisas, a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida em audiência», mas, tão-somente, «detectar e corrigir pontuais, concretos e seguramente excepcionais erros de julgamento» (preâmbulo do DL 329-A/95, de 12 de Dezembro), procurou inviabilizar a possibilidade de o recorrente se limitar a uma genérica discordância com o decidido, designadamente, com intuitos meramente dilatórios.
Daí que, «à Relação não é exigido que, de motu próprio, se confronte com a generalidade dos meios de prova que estão sujeitos à livre apreciação e que, ao abrigo desse princípio, foram valorados pelo tribunal de 1ª instância, para deles extrair, como se se tratasse de um novo julgamento, uma decisão inteiramente nova. Pelo contrário, as modificações a operar devem respeitar em primeiro lugar o que o recorrente, no exercício do seu direito de impugnação da decisão de facto, indicou nas respectivas alegações que servem para delimitar o objecto do recurso», conforme o determina o princípio do dispositivo (António Santos Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2013, pág. 228, com bold apócrifo).
Preceitua, assim, o art. 640.º, n.º 1 do CPCivil que, quando «seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados; b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnada diversa da recorrida; c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas».
E, a al. a) do nº2, do art.640º determina que, quando «os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados», acresce àquele ónus do recorrente, «sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes».
Ora, «livre apreciação da prova» não corresponde a «arbitrária apreciação da prova». Deste modo, o Juiz deverá objectivar e exteriorizar o modo como a sua convicção se formou, impondo-se a «identificação precisa dos meios probatórios concretos em que se alicerçou a convicção do Julgador», e ainda «a menção das razões justificativas da opção pelo Julgador entre os meios de prova de sinal oposto relativos ao mesmo facto» (Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, Manual de Processo Civil, 2ª edição, Coimbra Editora, Limitada, 1985, pág. 655).
No caso sub judice, e analisando as alegações de recurso, não nos suscitam quaisquer dúvidas que os requisitos previstos na citada disposição legal vêm preenchidos e por isso atentemos,
Factos considerados provados BB) e CC):
« BB) A quota adquirida pela compradora C (105,3700 avos) foi bastante superior à dos restantes compradores, com reflexo na parte do preço por ela pago, uma vez que foi considerado que essa aquisição englobava o 6.º andar desse prédio, que anteriormente já era usado por aquela, na qualidade de arrendatária.
CC) Daí que esse espaço integre a fracção predial que foi adjudicada a C na divisão operada pela escritura outorgada em 20 de Novembro de 1996.»
Entende o recorrente que tal factualidade não pode considerar-se provada, porquanto não constam dos autos quaisquer meios de prova documental que a permitam sustentar, e é expressamente contrariada por meios probatórios constantes do processo, incluindo aqueles a que a lei atribui força probatória plena.
Mais diz, que contrariamente ao que resulta do facto considerado provado BB), nenhum elemento de prova carreado para o processo permite concluir que o facto da quota adquirida pela compradora C (105,3700 avos) ter sido superior à dos restantes compradores, com reflexo na parte do preço por ela pago, se deveu a ter sido «considerado que essa aquisição englobava o 6.º andar desse prédio», e existem meios probatórios documentais que foram ignorados pelo Tribunal a quo de onde resulta que essa aquisição não se verificou.
Refere que o contrato de arrendamento não integrava o desvão do telhado (factos provados X) e Z)) embora aquele espaço já fosse usado pela então arrendatária, aduzindo, de igual modo, que a não integração do desvão do telhado no espaço localizado no 1.º andar esquerdo, que hoje corresponde à fracção …, e na correspondente aquisição do mesmo, resulta do próprio protocolo de acordo de 11/12/1995 que a Recorrida juntou como documento nº 2 da Contestação para sustentar o alegado nos artigos 39º e 40º da referida peça processual, o qual a Sentença recorrida cita para fundamentar a decisão proferida mas que manifestamente não foi devidamente analisado e valorado pelo Tribunal a quo nos termos que se impunham.
Nesse protocolo, onde se lê «sótão» esse espaço corresponde às arrecadações existentes no desvão do telhado, e esse é o mesmo espaço a que a Sentença recorrida se refere como «6.º andar». contrariamente àquilo que resulta do facto considerado provado BB), o que se extrai dos citados pontos do acordo de 11/12/1995 que constitui o documento nº 2 da Contestação, em especial dos pontos 17, 18 e 19, é que o «sótão/desvão do telhado» não integrava o espaço localizado no 1.º andar esquerdo que hoje corresponde à fracção …, nem a quota adquirida pela compradora C (105,3700 avos) englobava o «….º andar desse prédio» desvão do telhado. Uma vez que nesse acordo o que ficou previsto foi que cada um dos signatários seria «titular de uma quota indivisa na propriedade” do prédio, correspondente à permilagem do “andar que ocupa” (não sendo o “sótão” um andar) e que “na eventualidade de a Câmara Municipal de Lisboa considerar a referida construção [existente no sótão] como parte integrante do andar pertencente à SIGNATÁRIA [C] (…) deverão as permilagens do prédio ser revistas»…
De tudo conclui que, os signatários não consideravam o «sótão»/desvão do telhado como integrante do andar ocupado por C e englobado na aquisição que a mesma iria realizar, tendo as permilagens de ser revistas caso o entendimento da Câmara Municipal fosse no sentido dessa integração, entendimento da Câmara Municipal de Lisboa que não se verificou, porquanto a propriedade horizontal foi constituída após o parecer emitido pela autarquia no auto de vistoria de 24/05/1996.
Conclui que, também do parecer emitido em 24/05/1996 pela Câmara Municipal de Lisboa, que viria a dar lugar à constituição da propriedade horizontal por escritura de 20/11/1996, resulta que o desvão do telhado não integrava o espaço localizado no 1.º andar esquerdo que viria a ser a fracção ….
Apreciemos.
Compulsado o título constitutivo da propriedade horizontal há-de concluir-se que o desvão do telhado não ficou previsto como parte integrante/própria da fracção …, tendo sim, bem diversamente, ficado estabelecido que essa fracção autónoma é composta pelo «direito ao uso exclusivo das arrecadações existentes no desvão do telhado», ou seja, que o desvão do telhado é uma parte comum sobre a qual incide o direito de uso exclusivo pela fracção ….
Conforme consta, de igual modo da matéria de facto provada, não impugnada pelo apelante, «Pelo menos desde finais de 1995, C usufruía, como arrendatária, do espaço localizado no 1.º andar Esquerdo e, ainda, do espaço existente no 6.º andar.» (…) Apesar deste espaço não figurar no objecto do contrato de arrendamento original, o mesmo era ocupado por aquela arrendatária com o consentimento da então proprietária do imóvel, a Companhia de Seguros Tranquilidade, S.A., integrando esse espaço, de facto, o local arrendado.(…) Por essa razão C procurou ainda formalizar junto da Companhia de Seguros Tranquilidade, S.A., a integração desse espaço no contrato de arrendamento existente.» Facto provados V), X) e Z).
Cotejando os pontos de facto ora referenciados, com aqueles que se pretendem impugnar, acrescendo a análise da escritura de propriedade horizontal, havemos de concluir que, os pontos BB) e CC) resultam na fixação de uma matéria de teor conclusivo e ambíguo que não tem assento nos documentos juntos nem na demais matéria de facto. Afigura-se, claramente contraditório com o que resulta da análise da escritura de constituição da propriedade horizontal que não terá sido levada em conta em 1ª instância não obstante a referência a tal na al. CC). Conforme se apontou, o que consta da escritura da propriedade horizontal é: «Fracção …- É constituída pelo primeiro andar lado esquerdo, com oito divisões assoalhadas, cozinha e casa de banho e o direito ao uso exclusivo das arrecadações existentes no desvão do telhado e ainda a uma outra arrecadação na cave identificada pela letra E…»
Assim, ao contrário do fixado em 1ª instância, analisada globalmente a prova produzida, não resulta provado que o valor pago pela compradora, foi fixado tendo em conta que a mesma englobava o 6º andar porque, como vimos, tal não acontecia de facto, atento o teor da escritura de constituição da propriedade horizontal.
Procede, pois, a impugnação, porém, não exactamente nos termos pretendidos, mas impondo-se a sua alteração como segue:
BB) A quota indivisa adquirida pela comprador, C (105,3700 avos) foi superior à dos restantes compradores, com reflexo na parte do preço por ela pago.
CC) Na escritura de constituição da propriedade horizontal e divisão de coisa comum outorgada em 20 de Novembro de 1996, ficou exarado «Que o indicado prédio se compõe de cave, com uma habitação destinada à porteira (cave direita), doze compartimentos destinada a arrecadações e uma ocupação, rés do chão e cinco andares, com duas habitações em cada um dos andares, num total de uma ocupação e de treze habitações sendo uma destas a destinada á porteira; tem um logradouro à retaguarda com a área de noventa metros quadrados onde se situam dez carvoeiras; tem também diversos compartimentos destinados a arrumos no desvão da cobertura e um pequeno terraço.
Que os seus representados desejam pôr fim à compropriedade e reunindo o prédio as condições legais necessárias para pôr ser submetido ao regime de propriedade horizontal, como consta do auto de vistoria que apresentam, com o fim de proceder á sua divisão, pela presente escritura, em nome dos seus representados, submetem-no ao regime de propriedade horizontal especificando as fracções autónomas de que o mesmo se compõe e fixando o respectivo valor relativo expresso em percentagem do total, pela forma seguinte:
(…)
Fracção …- É constituída pelo primeiro andar lado esquerdo, com oito divisões assoalhadas, cozinha e casa de banho e o direito ao uso exclusivo das arrecadações existentes no desvão do telhado e ainda a uma outra arrecadação na cave identificada pela letra E, em planta anexa à presente escritura, para a qual fixam a permilagem de cento e cinco vírgula trinta e sete por mil do valor total do prédio, a que corresponde quinze milhões oitocentos e cinco mil e quinhentos escudos. (…)».
*
Factos dados como provados em EE), HH), JJ). LL). MM):
«EE) Fê-lo, a partir desse momento, na legítima convicção de que esse espaço era propriedade sua.
HH) na convicção de serem os seus legítimos proprietários,
JJ) (fazendo obras de conservação e restauro e pagando as despesas inerentes ao seu uso) à vista de toda a gente.
LL) Sem oposição de ninguém;
MM) e desconhecendo violarem o direito de outrem desde a sua aquisição.
Parece óbvia a conclusão de que estes factos, terão de ser arredados da factualidade provada já que se reportam a um direito de propriedade, que não resulta da matéria factual dada como provada, nos termos da alteração efectuada à matéria de facto. Tanto basta par considerar tal matéria como não provada, mas vejam-se, ainda, as actas de assembleias de condóminos, 45,46,47,49 e o bem apontado em sede de alegações de recurso quando se acentua « das supra invocadas actas das assembleias de condóminos resulta com toda a clareza que a anterior proprietária da fracção …, e a Recorrida, não tinham a “legítima convicção” de que o desvão do telhado era “propriedade sua”, e não foi nessa convicção que realizaram “obras de conservação e restauro e pagando as despesas inerentes ao seu uso”, nem o fizeram “desconhecendo violarem o direito de outrem desde a sua aquisição”, porquanto tal suposta convicção e actuação não se coaduna, sendo antes completamente incompatível, com a autorização que solicitaram para a realização de obras, precisamente por saberem que se tratava de uma parte comum e não de uma parte integrante/pertencente à fracção ……143. Não se coaduna, sendo antes completamente incompatível, com a não aprovação e oposição pelos condóminos às obras no desvão do telhado, e com as reiteradas referências a que essas obras necessitavam de autorização…144. E não se coaduna, sendo antes completamente incompatível, com as reiteradas referências à necessidade de aprovação por unanimidade da alteração do uso ou criação de uma nova fracção autónoma, na medida em que aí se refere numerosas vezes o desvão do telhado como sendo uma parte comum do edifício, com direito de uso exclusivo pela fracção …, e resulta, consequentemente, que os demais condóminos não prescindiram dos seus direitos enquanto comproprietários.»
Procede, pois, a impugnação, passando estes factos a integrarem a factualidade não provada.
Facto Provado sob a al. NN):
NN) Os restantes condóminos tiveram conhecimento e nunca se opuseram à realização de obras no espaço referido em E), até porque sabiam que aquele espaço era propriedade de C, atento o acordado aquando da aquisição do prédio.»
Relativamente a esta matéria, está arredada a questão da propriedade que já foi considerada não provada, atento o que acima se deixou explanado.
Questão distinta a apreciar é a da realização das obras sem oposição e no que a tal tema diz respeito, verifica-se que, do teor das actas das assembleias de condomínio nº45 de 21/05/2017, nº 46 de 19/01/2018, nº 47 de 10/03/2018, e nº 49 de 11/09/2018, que foram vários os condóminos que se opuseram às obras que foram sendo realizadas no desvão do telhado que permitiram o uso habitacional do mesmo. Veja-se, ainda, o depoimento da testemunha Madalena Cunha, condómina do 4º Direito que refere o uso exclusivo do desvão do telhado pelo 1º esquerdo com a natureza de arrecadação tendo referido que os condóminos não deram autorização para a realização de obras nem para mudança do uso de arrecadação para habitação. O depoimento de Natércia Carvalho, condómina do 5º Esquerdo, vai no mesmo sentido o mesmo acontecendo com o depoimento de …., condómina do …, …, condómina do … e de …., condómina do ….
Em face do exposto, esta factualidade passará a constar provada e não provada com a seguinte configuração:
Provado:
NN) Os restantes condóminos tiveram conhecimento da realização de obras pela anterior proprietária, C, no espaço referido em E).
Não Provado:
-Os restantes condóminos sabiam que aquele espaço era propriedade de C, atento o acordado aquando da aquisição do prédio e nunca se opuseram à realização de obras no espaço referido em E).
Factos considerados não provados a serem considerados provados:
Entende a apelante que deve ser considerado provado:
- Toda esta situação motivou a existência de diversas assembleias de condomínio, para melhor discussão do assunto, ainda em vida da falecida condómina C, bem como já posteriormente à morte da mesma, primeiramente com a presença de todos os seus herdeiros daquela, e posteriormente já apenas com a presença do único sócio da actual proprietária, aqui Ré;
- No âmbito das quais, não obstante as manifestações de pretensão de obtenção de acordo quanto ao assunto, não foi possível alcançar o mesmo.
-No âmbito da assembleia referida em G), o Autor tomou conhecimento de que a Ré se encontrava a realizar novas obras no desvão do telhado, envolvendo o uso de máquinas e o recurso a vários trabalhadores;
- Sem que para tal detivesse autorização dos demais condóminos;
Apreciemos.
Para considerar tais factos como não provados, entendeu-se no tribunal a quo: « Quanto aos factos não provados resultam de não se ter feito prova dos mesmos, mormente quanto às infiltrações detectadas no 5º andar terem origem nas obras levadas a efeito no 6º andar».
Como bem anota o apelante, a matéria que ora e pretende integre a matéria de facto dada como provada diz respeito ao alegado pelo apelante em sede de petição inicial (arts.15º e 16º da P.I.) e diz respeito às « diversas e profundas obras realizadas no desvão do telhado pela anterior proprietária da fracção …, e ainda ao aumento da área privativa da arrecadação em causa, e construção na mesma de uma habitação, e não apenas “às infiltrações detectadas no 5º andar”…»
E assim considerando, há que levar em conta o que ocorreu nas diversas assembleias de condóminos, devidamente atestado nas actas nº 45, de 21/05/2017, junta com o requerimento de 08/07/2024 (ref.ª Citius 39878158), Acta n.º 46, de 19/01/2018, junta com o requerimento de 08/07/2024 (ref.ª Citius 39878158), Acta n.º 47, de 10/05/2018, junta com o requerimento de 08/07/2024 (ref.ª Citius 39878158), Acta n.º 48, de 18/06/2018, junta com o requerimento de 08/07/2024 (ref.ª Citius39878158), Acta n.º 49, de 11/09/2018, junta com o requerimento de 08/07/2024 (ref.ª Citius 39878158), Acta n.º 50, de 05/02/2019, junta com o requerimento de 08/07/2024 (ref.ª Citius 39878158), Acta n.º 51, 1ª Sessão, de 10/09/2019, junta com o requerimento de 08/07/2024 (ref.ª Citius 39878158), Acta n.º 51 – Continuação - 2ª Sessão, de 07/10/2019, junta com o requerimento de 08/07/2024 (ref.ª Citius 39878158), nenhuma delas impugnada quanto à sua autenticidade e da qual resulta quer oposição às obras, quer ao uso do espaço para habitação.
Em face do exposto, a impugnação terá de ser julgada procedente e adita-se à factualidade provada:
« As obras realizadas no desvão do telhado pela anterior proprietária da fracção …, o aumento da área privativa da arrecadação em causa, a transformação do desvão do telhado em habitação, e as infiltrações detectadas no 5º andar, foram temas abordados e discutidos nas assembleias de condomínio, realizadas em 21/05/2017, 19/01/2018, 10/03/2018, 18/06/2018, 11/09/2018, e 05/02/2019, nas quais a fracção … esteve sempre presente ou representada, quer pela sua anterior proprietária C, quer, posteriormente à morte da mesma, pelos seus herdeiros, entre os quais o único sócio da actual proprietária, nas quais houve manifestação de oposição de vários condóminos.»
e,
«Nas assembleias de condomínio de 10/03/2018, 18/06/2018, 11/09/2018, 05/02/2019, 10/09/2019, e 07/10/2019, não obstante as manifestações de pretensão de obtenção de acordo quanto aos assuntos relativos ao desvão do telhado, não foi possível alcançar o mesmo.»
E, ainda:
«-No âmbito da assembleia referida em G), o Autor tomou conhecimento de que a Ré se encontrava a realizar novas obras no desvão do telhado, envolvendo o uso de máquinas e o recurso a vários trabalhadores;»
«- Sem que para tal detivesse autorização dos demais condóminos;»
*
3.4.Fundamentação de Facto em 2ª Instância
- Factos adquiridos por acordo nos termos do art. 574º nº 2 do CPC e provados por documento (fixados em sede de audiência prévia):
A) O Autor é o condomínio do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na Rua …., descrito na Conservatória do Registo Predial …, sob a matriz n.º …, da freguesia de …..
B) Encontrando-se legalmente representado pela sua administração em exercício, a …
C) A Ré é a proprietária da fracção autónoma designada pela letra “E”, correspondente ao 1.º andar esquerdo, do prédio identificado em A).
D) Esta fracção é composta por: «(…) oito divisões assoalhadas, cozinha e casa de banho e o direito ao uso exclusivo das arrecadações existentes no desvão do telhado e ainda uma outra arrecadação na cave identificada pela letra E (…)».
E) A ré adquiriu esta fracção em 14.12.2018, através de permuta, sendo que o único sócio da ré é o filho da falecida C, anterior proprietária da fracção em causa.
F) O prédio id. em A) é composto de «cave, com uma habitação destinada à porteira (cave direita), doze compartimentos destinados a arrecadações e uma ocupação, rés-do-chão e cinco andares, com duas habitações em cada um dos andares, num total de uma ocupação e de treze habitações sendo uma destas a destinada à porteira; tem um logradouro à retaguarda com a área de noventa metros quadrados, onde se situam dez carvoeiras; tem também diversos compartimentos destinados a arrumos no desvão da cobertura e um pequeno terraço».
G) Em 10 de Setembro de 2019, com continuação no dia 07 de Outubro de 2019, realizou-se assembleia extraordinária de condóminos do prédio id. em A) na qual foi deliberado pela maioria dos condóminos «… o recurso a acção judicial contra o actual titular do direito de uso exclusivo do sótão/arrumos sito no 6º piso …», nos termos e pelas razões que melhor constam do documento junto a fls. 46 verso a 48 verso dos autos cujo teor se dá por reproduzido.
H) Nessa assembleia extraordinária de condóminos foi ainda deliberado:
«Após troca de impressões entre os presentes relativamente à morosidade de obtenção de uma decisão judicial definitiva quanto à reposição da situação do 6º piso sótão/arrumos que determina a deterioração do prédio (atentas as constantes infiltrações sofridas e da estritura do prédio em causa de ser madeira), agravada pelo facto da condómina da fração E estar a realizar novas obras, que aparentam ser de grande envergadura, uma vez que foram vistos várias caixas de azulejos/mosaicos nas partes comuns e que um dos trabalhadores questionados quanto aos trabalhos em causa alegou que as mesmas ainda iriam durar diversas semanas, decidiu a unanimidade dos presentes com 67,08% do capital do prédio, intentar providência cautelar com vista ao embargo das obras que aí ocorrem» .
I) Tal procedimento cautelar (embargo de obra nova), deu entrada no passado dia 11.10.2019, e deu origem ao processo n.º …, que correu termos no Tribunal Judicial da ….
J) Acontece que, quando a Ré foi citada para deduzir Oposição, os trabalhos já se encontravam praticamente findos.
L) Pelo que, de forma a evitar a prática de actos inúteis, bem como o incremento dos custos a suportar pelo ora Autor, requereu o mesmo a extinção daquela instância por inutilidade superveniente da lide, o que determinou a prolação da Sentença junta a fls. 63/63 verso e cujo teor se dá por reproduzido.
M) A administração do condomínio do prédio id. em A) apresentou à CML denúncia relativamente «… à realização de obras ilegais no sótão (desvão do telhado) pertencente ao 1ºEsq. do referido edifício.»
N) Esta denúncia ainda não surtiu qualquer efeito.
O) Teor do parecer subscrito por advogada dirigido à Administração do Condomínio, sob o Assunto «Implicações da criação de uma fracção habitacional no desvão da cobertura do prédio sito na Rua ….», conforme documento junto a fls. 172 a 176, cujo teor se dá por reproduzido.
P) Em 25-01-1996, pela AP 21, foi registada a aquisição do prédio id. em A) à Companhia de Seguros …, S.A., pelo preço de 150 milhões de escudos pelas pessoas aí identificadas, entre as quais C, conforme documento junto a fls. 155 verso a 157 verso.
Q) Teor do Auto de vistoria da CM.., datado de 21.12.2000, do qual consta, para além do mais: «É requerida vistoria ao prédio situado no local em referência, a fim de se verificar se as fracções de que o edifício se compõe, estão em condições de constituir unidades independente, para poderem pertencer a proprietários diversos, em regime de propriedade horizontal (…) O edifício já possui parecer favorável à sua integração em regime de propriedade horizontal dado através do processo (…). Recentemente foi alterado através do processo (…) tendo sido ampliado com uma nova fracção autónoma destinada a habitação que resultou do aproveitamento do desvão de cobertura onde anteriormente existiam arrecadações afectas ao uso exclusivo da habitação do 1º esq. Esta nova habitação possui acesso através da escada e do elevadores comuns do edifício. Em face do que fica dito, a Comissão emite parecer de que utilização vistoriada constitui unidade independente, suficientemente distinta e isolada, com saída própria para uma parte comum do prédio de modo a formar uma fracção autónoma, pelo que se torna possível a integração no regime de propriedade horizontal. Composição da nova fracção autónoma: Uma (1) Habitação com uma divisão assoalhada. Partes comuns: as discriminadas no art.1421º, do CCivil», conforme documento junto a fls. 168.10
R) Teor da Licença de Utilização emitida pela CM…, referente ao projecto inicial da habitação com uma divisão assoalhada no sótão ou 6º andar, do prédio dos autos., do qual consta: « Nota 1: obra concluída em 21.12.2000»11
2.2 – Factos resultantes da prova produzida em audiência de julgamento
S) A anterior proprietária (mãe do único sócio da ora Ré) procedeu no passado a obras no desvão do telhado do prédio, construindo na mesma uma habitação.
T) Em finais de 1995, na sequência de uma comunicação aos então arrendatários, para preferência na compra do prédio sito na Rua .., efectuada pela então sua proprietária, a Companhia de Seguros …. S.A. foi acordado entre esta última e os arrendatários que haviam manifestado a intenção de preferirem, a compra desse prédio, em conjunto, por estes ou seus familiares.
U) Assim, os futuros compradores, entre os quais se encontrava C, prometeram, reciprocamente, que a compra seria efectuada em comum, sendo a quota de cada um deles na compropriedade igual à permilagem correspondente à parte do prédio que ocupavam como arrendatários.
V) Pelo menos desde finais de 1995, C usufruía, como arrendatária, do espaço localizado no 1.º andar Esquerdo e, ainda, do espaço existente no 6.º andar.
X) Apesar deste espaço não figurar no objecto do contrato de arrendamento original, o mesmo era ocupado por aquela arrendatária com o consentimento da então proprietária do imóvel, a Companhia de Seguros Tranquilidade, S.A., integrando esse espaço, de facto, o local arrendado.
Z) Por essa razão C procurou ainda formalizar junto da Companhia de Seguros Tranquilidade, S.A., a integração desse espaço no contrato de arrendamento existente.
AA) Os restantes inquilinos do prédio, entre os quais se encontravam os subscritores daquele acordo, reconheceram e aceitaram «que o espaço situado no sótão do prédio sito na R. …, tem estado e continuará a ser utilizado pela Exma Sr.ª Dª C, inquilina do 1.º andar esquerdo do mesmo prédio, renunciando graciosamente os abaixo assinados a qualquer direito de utilização, ou outro, que tenham ou venham a ter sobre o referido espaço», como melhor resulta do documento junto a fls. 154 verso.
BB) A quota indivisa adquirida pela comprador, C (105,3700 avos) foi superior à dos restantes compradores, com reflexo na parte do preço por ela pago;
CC) Na escritura de constituição da propriedade horizontal e divisão de coisa comum outorgada em 20 de Novembro de 1996, ficou exarado «Que o indicado prédio se compõe de cave, com uma habitação destinada à porteira (cave direita), doze compartimentos destinada a arrecadações e uma ocupação, rés do chão e cinco andares, com duas habitações em cada um dos andares, num total de uma ocupação e de treze habitações sendo uma destas a destinada á porteira; tem um logradouro à retaguarda com a área de noventa metros quadrados onde se situam dez carvoeiras; tem também diversos compartimentos destinados a arrumos no desvão da cobertura e um pequeno terraço.
Que os seus representados desejam pôr fim à compropriedade e reunindo o prédio as condições legais necessárias para pôr ser submetido ao regime de propriedade horizontal, como consta do auto de vistoria que apresentam, com o fim de proceder á sua divisão, pela presente escritura, em nome dos seus representados, submetem-no ao regime de propriedade horizontal especificando as frações autónomas de que o mesmo se compõe e fixando o respectivo valor relativo expresso em percentagem do total, pela forma seguinte:
(…)
Fracção …- É constituída pelo primeiro andar lado esquerdo, com oito divisões assoalhadas, cozinha e casa de banho e o direito ao uso exclusivo das arrecadações existentes no desvão do telhado e ainda a uma outra arrecadação na cave identificada pela letra E, em planta anexa à presente escritura, para a qual fixam a permilagem de cento e cinco vírgula trinta e sete por mil do valor total do prédio, a que corresponde quinze milhões oitocentos e cinco mil e quinhentos escudos. (…)».
DD) Após a aquisição referida supra, C continuou a utilizar o … andar desse prédio.
FF) Até transmitir a referida fracção “E” para a Ré,
GG) A Ré, por si, e a sua antecessora, detêm e fruem do …º andar do prédio sito na Rua …, ocupando-o, retirando dele todas as utilidades,
GG) fazendo obras de conservação e restauro e pagando as despesas inerentes ao seu uso,
II) sem quaisquer interrupções.
NN) Os restantes condóminos tiveram conhecimento da realização de obras no espaço referido em E) efectuadas de C.
OO) As obras recentemente realizadas pela Ré, foram as seguintes:
- substituição do soalho em madeira que se encontrava em más condições, por novo soalho, que em parte, também é em madeira e noutra parte é constituído por pavimento hidráulico;
- substituição do revestimento em madeira de algumas paredes que se encontrava em mau estado, por novo revestimento também em madeira;
- substituição do revestimento do tecto em madeira, por um material de isolamento acústico.
PP) Aquele espaço era já utilizado como habitação desde o tempo da anterior proprietária, situação que se manteve, quase ininterruptamente, até à presente data.
QQ) Tendo, C em 2001, tentado, inclusive, autonomizar esse espaço, retirando-o da fracção “…” e constituindo uma nova fracção autónoma, alterando o título constitutivo da propriedade horizontal – documento junto 168 a 170 verso;
RR) As obras realizadas no desvão do telhado pela anterior proprietária da fracção …, o aumento da área privativa da arrecadação em causa, a transformação do desvão do telhado em habitação, e as infiltrações detectadas no 5º andar, foram temas abordados e discutidos nas assembleias de condomínio, realizadas em 21/03/2017, 19/01/2018, 10/05/2018, 18/06/2018, 11/09/2018, e 05/02/2019, nas quais a fracção … esteve sempre presente ou representada, quer pela sua anterior proprietária C, quer, posteriormente à morte da mesma, pelos
seus herdeiros, entre os quais o único sócio da actual proprietária, nas quais houve manifestação de oposição às obras que transformaram o desvão do telhado em habitação, de vários condóminos.
SS) Nas assembleias de condomínio de 10/05/2018, 18/06/2018, 11/09/2018, 05/02/2019, 10/09/2019, e 07/10/2019, não obstante as manifestações de pretensão de obtenção de acordo quanto aos assuntos relativos ao desvão do telhado, não foi possível alcançar o mesmo.»
TT) «-No âmbito da assembleia referida em G), o Autor tomou conhecimento de que a Ré se encontrava a realizar novas obras no desvão do telhado, envolvendo o uso de máquinas e o recurso a vários trabalhadores;»
UU)«- Sem que para tal detivesse autorização dos demais condóminos.»
2.3. Factos Não Provados
-Após a aquisição referida supra, C utilizou o …º andar desse prédio, na legítima convicção de que esse espaço era propriedade sua;
-Na convicção de serem os seus legítimos proprietários,
-À vista de toda a gente,
-Sem oposição de ninguém e,
-desconhecendo violarem o direito de outrem desde a sua aquisição;
*
-Os restantes condóminos sabiam que aquele espaço era propriedade de C, atento o acordado aquando da aquisição do prédio e nunca se opuseram à realização de obras no espaço referido em E),
*
- Ampliando a área da fracção que passou de uma área bruta privativa de 78,45 m2 para 211,55 m2;
- Sem que para tanto estivesse munida de qualquer autorização prévia por parte dos restantes condóminos/comproprietários do espaço em causa;
- Em consequência dessas obras as fracções situadas no …andar direito e esquerdo do prédio, e, portanto, abaixo do desvão em causa, padecem de fortes infiltrações, como melhor se descreve no documento junto a fls. 42 a 45 verso
- As obras referidas em TT) vieram alterar as que já tinham sido efectuadas anteriormente.
*
-Foi considerado que a aquisição da fracção «…» englobava o …º andar desse prédio, que anteriormente já era usado por C, na qualidade de arrendatária;
-O espaço destinado a arrecadações, situado no 6º andar integra a fracção predial que lhe foi adjudicada na divisão operada pela escritura outorgada a 20 de Novembro de 1996.
3.5. Fundamentação de Direito
A questão objecto dos presentes autos traduz-se em determinar se o compartimento destinado a arrumos no desvão da cobertura - o sótão – existente no 6.º andar do prédio, deve ser considerado como parte comum do edifício identificado em A), tese defendida pelo Autor.
O Autor admite que a fracção propriedade da Ré e correspondente ao 1.º andar esquerdo é composta por: «(…) oito divisões assoalhadas, cozinha e casa de banho e o direito ao uso exclusivo das arrecadações existentes no desvão do telhado e ainda uma outra arrecadação na cave identificada pela letra …(…)», conforme, aliás, resulta do título constitutivo da propriedade horizontal e da certidão do registo predial. A Ré, por seu turno, defende que, mais que o uso, detém a propriedade do que vem referido na certidão predial como «arrecadações existentes no desvão do telhado».
Na propriedade horizontal, as fracções autónomas serão individualizadas no respectivo título de constituição da propriedade horizontal, aí se especificando as partes do edifício pertencentes a cada uma delas (art. 1418.º do CCivil).
O que aí não esteja especificado como pertencente a cada fracção, será, em princípio, havida como parte comum.
No caso como resulta do próprio título de propriedade horizontal resulta a afectação do uso das arrecadações existentes no desvão do telhado à fracção da Ré.
Das partes comuns do edifício umas há que são imperativamente comuns a todos os condóminos e outras que são-no apenas presuntivamente.
Nos termos do disposto no art. 1421.º, n.º 1, do CCivil são «comuns as seguintes partes do edifício: a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares e paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio; b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção; c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos; d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.»
Assim, são imperativamente comuns as partes que integrarem a estrutura do prédio e sê-lo-ão ainda que o seu uso esteja afectado a um só dos condóminos, pela razão simples de que a sua utilidade fundamental, como elemento essencial de toda a construção, se estende a todos os condóminos.
Também são imperativamente comuns as partes que, transcendendo o âmbito restrito de cada fracção autónoma, revistam interesse colectivo por serem objectivamente necessárias ao uso comum do prédio, já que, se «a sua utilidade pode ser mais ou menos ampla, (…) a justificação da sua natureza está no facto de constituírem, isolada ou conjuntamente com outras, instrumentos do uso comum do prédio». 12
Compreende-se, por isso, que no elenco legal das partes comuns do prédio encontremos «todas as partes restantes [que não solo, alicerces, colunas, pilares e paredes mestras] que constituem a estrutura do prédio», bem como «o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção». Cfr.als. a) e b) do n.º 1 do art. 1421.º citado.
Nos termos do disposto no art. 1421.º, n.º 2 do CCivil presumem-se «ainda comuns: a) Os pátios e jardins anexos ao edifício; b) Os ascensores; c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro; d) As garagens e outros lugares de estacionamento; e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos».
Nos termos do n.º 3, o «título constitutivo [da propriedade horizontal] pode afectar ao uso exclusivo de um dos condóminos certas zonas das partes comuns».
Em prédio constituído em propriedade horizontal as partes comuns podem ou não constar do respectivo título constitutivo.
Conforme se decidiu em Ac. Rel. de Lisboa, de 30.4.1991, citado pelo apelante, «As partes do prédio enunciadas taxativamente no art. 1421, n. 1 do CC são sempre comuns ainda que emitidas no título constitutivo ou neste incluidas como fazendo parte de determinada fracção autónoma.
Quanto às partes exemplificativamente enunciadas no art. 1421, n. 2 do CC, tem o autor do título constitutivo da propriedade horizontal a faculdade de moldar a sua natureza jurídica incluindo-a expressamente em qualquer fracção autónoma, como partes comuns, como partes comuns afectas ao uso exclusivo de determinada fracção ou nada declarar. No silêncio do título, são partes comuns.
O sótão - espaço compreendido entre o tecto da fracção ou fracções superiores e o telhado - não se confunde com o telhado, não faz parte da estrutura do edifício, não está compreendido no art. 1421, n. 1 b) do CC.
O sótão cabe no art. 1421 n. 2 b) do CC desde que nada se disponha em contrário no título constitutivo, o sotão presume-se parte comum quando não afecto ao uso exclusivo de uma das fracções autónomas.
Se o autor do título constitutivo da propriedade horizontal, antes de vender as fracções, afecta o sótão ao uso da fracção autónoma situada no piso mais alto, daí não decorre a propriedade de tal sótão pelo dono daquela fracção porque a declaração do autor do título, para ser válida e eficaz, tem que constar do título.
Na propriedade horizontal não há clandestinidade: as partes ou são próprias de cada condómino ou são comuns; as não incluídas no título como próprias, são comuns, não podem ser objecto de propriedade singular.
Para que uma parte comum do edifício possa ser objecto de uso exclusivo de um condómino (sem perder a sua natureza de parte comum) é necessário que seja previsto expressamente no título constitutivo do regime de propriedade horizontal ou autorizado por todos os condóminos.»
A «afectação ao uso exclusivo de um dos condóminos», pode resultar, não só de forma expressa do título constitutivo da propriedade horizontal, como da afectação material, ab initio a algum condómino, ou da natureza da situação.
Como anota o apelante, «o direito de uso exclusivo previsto no título constitutivo da propriedade horizontal é sempre e necessariamente relativo a uma parte comum do edifício, logo, da qual os condóminos são comproprietários, pois no caso de um parte própria/integrante de uma determinada fracção (“Na propriedade horizontal não há clandestinidade: as partes ou são próprias de cada condómino ou são comuns”) o direito de uso é ínsito no direito de propriedade e, nos termos do artigo 1305º do Código Civil, “o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso”…» …« Consagração essa de um direito de uso exclusivo no título constitutivo da propriedade horizontal cujo efeito legal é permitir ao proprietário da fracção … o uso integral e exclusivo “das arrecadações existentes no desvão do telhado”, afastando assim expressamente o direito de uso a que teriam direito os demais condóminos enquanto comproprietários dessa parte comum, e de onde decorre precisamente a manutenção da natureza comum daquela parte do edifício/o não afastamento do direito de compropriedade dos demais condóminos, ainda que por força do título constitutivo da propriedade horizontal tenham ficado desprovidos do direito de uso que estaria subjacente à compropriedade sobre aquela parte comum.»
No caso, o título constitutivo da propriedade horizontal contempla a afectação do uso exclusivo das arrecadações situadas no sótão à fracção da R. porém, isso não lhe retira a natureza de parte comum, ainda que com uso exclusivo de uma fracção.
Dispõe o art. 1421.º, n.º 3 do CCivil que «O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um dos condóminos certas zonas das partes comuns».
Referindo-se a lei a uma afectação em termos de um direito de gozo e não de um direito de propriedade, já que a afectação no título constitutivo terá de ser respeitada enquanto estatuto da coisa, resultando como um direito real de uso.
Distinguindo-se dos direitos pessoais de gozo, que atribuem ao seu titular o poder de agir directa e autonomamente sobre uma coisa, enquanto direitos de crédito, podendo tal afectação ser conferida por todos os condóminos.
Dito isto, não sofre dúvidas, que o espaço em causa na presente acção, situado no 6º andar do prédio, constitui parte comum.
Nos termos do art. 1422.º, n.º 1 do CCivil « os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis». No art. 1422.º, n.º 2, al. a), dispõe-se que é «especialmente vedado aos condóminos» prejudicar, «quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício»; mas as «obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização a assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio» (n.º 3 do mesmo art. 1422.º).
No art. 1425.º do CCivil, por sua vez, dispõe-se que as «obras que constituem inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio» (n.º 1) e nas «partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns» (n.º 7).
Defende-se maioritariamente que este art. 1425.º do CCivil se reporta exclusivamente a obras inovadoras realizadas nas partes comuns, e não também nas fracções autónomas e que o art. 1422.º se refere exclusivamente a obras realizadas em fracções autónomas.
Com efeito, a opinião largamente dominante, quer na doutrina, quer na jurisprudência, vai no sentido de que as «obras novas» a que alude o nº 2 do Art. 1422º, são aquelas que os condóminos efectuem nas fracções autónomas de que são os exclusivos proprietários, enquanto as «inovações» referidas no Art. 1425º, dizem respeito às introduzidas nas partes comuns, em que todos comungam em compropriedade.
O que o referido nº 1 do Art. 1422º faz, é afirmar essa realidade composta, aliás, resultante já do Art. 1420º nº 1, e daí que, naturalmente, determine, que os condóminos nas relações entre si, estão sujeitos às limitações gerais do direito de propriedade e do direito de compropriedade.
Sendo as obras inovadoras realizadas sobre partes comuns sem a prévia autorização da assembleia de condóminos, serão ilícitas, correspondendo-lhes a sanção da demolição ou da destruição, conforme art. 829.º, n.º 1 do CC, por forma a que o edifício seja reposto no seu estado anterior.
Assim, «determinante é, antes, para o mesmo efeito, o facto das modificações introduzidas incidirem sobre a fracção autónoma que a cada condómino pertença, ou sobre as partes comuns, e ainda a circunstância dessas modificações se conterem, ou não, nos estritos limites dos poderes que a lei confere a cada um dos condóminos em relação a essas parcelas».13
Nem o eventual licenciamento camarário que tais obras tenham tido obsta ao juízo referido, já que o dito licenciamento respeita unicamente a fins administrativos e não ao direito de propriedade. O eventual licenciamento camarário não dá nem tira direitos privados, concedidos aos cidadãos pela lei civil.
No caso, resulta provado que foram feitas no espaço do sótão diversas obras, adaptando o espaço de arrecadação a espaço habitacional. São seguramente obras inovadoras e que por tal, estavam sujeitas à prévia aprovação por dois terços da maioria dos condóminos (conforme o exige o art. 1425.º, n.º 1, do CCivil, para as inovações em partes comuns) o que não se verificou. Sendo as obras inovadoras realizadas sobre partes comuns sem a prévia autorização da assembleia de condóminos, serão ilícitas, correspondendo-lhes a sanção da demolição ou da destruição, conforme art. 829.º, n.º 1 do CCivil, por forma a que o edifício seja reposto no seu estado anterior. Porém, a transformação do sótão em habitação e conforme decorre das als. Q), R, S), foi levada a efeito antes de 21.12.2000 não tendo resultado provada a existência de oposição, pelo menos até 2017, conforme resulta da factualidade dada como provada sob a al. RR). Resulta, até, do teor da acta nº39, de 26.9.2013, que a anterior proprietária informou de que precisa colocar placas no sótão para isolar do frio e que para execução dessa obra seria necessário levantar duas telhas na zona da sala.
Nos termos do art.334º, do CCivil, «é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito».
O instituto do abuso de direito assenta na existência de limites indeterminados à actuação jurídica individual, resultantes da boa fé, dos bons costumes ou do fim social ou económico do direito exercido, constituindo uma das cláusulas gerais com que o legislador pode obstar à injustiça gravemente chocante e reprovável para o sentimento jurídico prevalecente na comunidade social.14
O abuso de direito, pressupõe a existência do direito (direito subjectivo ou mero poder legal), e que o titular respectivo se exceda no exercício dos seus poderes.
Conforme defendem Pires de Lima e Antunes Varela «A nota típica do abuso do direito reside, por conseguinte, na utilização do poder contido na estrutura do direito para a prossecução de um interesse que exorbita do fim próprio do direito ou do contexto em que ele deva ser exercido» 15
Uma das figuras típicas de manifestação de abuso de direito, é a supressio e surrectio.
A figura da supressio e surrectio, vem exemplarmente caracterizada doutrinariamente, no Ac. da Rel. de Guimarães de 19.11.202016, nos seguintes termos: « Precisando, no que à locução dupla supressio e surrectio diz respeito, traduz «a situação do direito que, não tendo sido, em certas circunstâncias, exercido durante um determinado lapso de tempo, não possa mais sê-lo por, de outra forma, se contrariar o princípio da boa fé» consagrado no art. 762.º do CC; ou o inverso do mesmo fenómeno, isto é, uma pessoa veria, por força da boa fé, surgir na sua esfera uma possibilidade que, de outro modo, não lhe assistiria (sendo a surrectio a contraface da supressio).
Contudo, exige-se um decurso significativo de tempo, acompanhado de várias circunstâncias (v.g. o conhecimento do direito e da possibilidade de o exercer), sem exercício do direito, acompanhado de indícios de que tal direito não mais será exercido, sendo desnecessária culpa ou qualquer outro elemento subjectivo por parte do não exercente (António Manuel da Rocha e Menezes Cordeiro, Da Boa Fé No Direito Civil, Volume II, Colecção Teses, Almedina, pág. 797).
Compreende-se que assim seja, já que o papel indireto da supressio é o de complementar a área tradicional da prescrição e da caducidade, aperfeiçoando-a e diferenciando-a; e surge como um remédio subsidiário, que acode a situações extraordinárias, que não encontrem saída perante os remédios normais (Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil, V Vol., 2011, págs. 237 e 322).
Logo, «a realidade social da supressio, que o Direito procura orientar, está na ruptura das expectativas de continuidade da auto-apresentação praticada pela pessoa que, tendo criado, no espaço jurídico, uma imagem de não-exercício, rompe, de súbito, o estado gerado.
(…) A supressio pode, pois, considerar-se uma forma de proscrever os comportamentos contraditórios», estando a sua chave «na alteração registada na esfera da contraparte, perante o não exercício. Protege-se a confiança desta, em que não haverá mais exercícios; a bitola pode ser procurada no sentido que o destinatário normal daria ao não exercício - Art. 236º, nº 1 do Código Civil» (António Manuel da Rocha e Menezes Cordeiro, Da Boa Fé No Direito Civil, Volume II, Colecção Teses, Almedina, pág. 813).
Compreende-se, por isso, que se afirme que a supressio é um subtipo do venire contra factum proprium, traduzindo também ela uma «contradição inadmissível em boa fé entre uma omissão prolongada do exercício do direito, em circunstâncias tais que suscitam a expectativa de que ele não virá a ser exercido. Uma vez consolidada a confiança e a expectativa - a fé - e desde que essa consolidação da confiança seja imputável ao titular do direito, a brusca inflexão de atitude é contrária à boa fé» (Pedro Pais de Vasconcelos, Teoria Geral de Direito Civil, 2.ª edição, Almedina, pág. 685).»
Mais se anotando que, « Contudo, «a confiança digna de tutela tem de radicar em algo de objectivo: uma conduta de alguém que de facto possa ser entendida como uma tomada de posição vinculante em relação a dada situação futura. Para que a conduta em causa se possa considerar causal em relação à criação de confiança é preciso que ela, directa ou indirectamente, revele a intenção do agente de se considerar vinculado a determinada atitude no futuro (Baptista Machado, Obra Dispersa, Volume I, Scientia Jurídica, Braga, 1991, pág. 416, com bold apócrifo) ».
Terá, então, de ser composto «um modelo de decisão, destinado a proteger a confiança de um beneficiário», que pressuponha um «não-exercício prolongado», uma «situação de confiança», uma «justificação para essa confiança», um «investimento de confiança» e a «imputação da confiança ao não-exercente».
«O não exercício prolongado estará na base quer da situação de confiança, quer da justificação para ela. Ele deverá, para ser relevante, reunir elementos circundantes que permitam a uma pessoa normal, colocada na posição do beneficiário concreto, desenvolver a crença legítima de que a posição em causa não mais será exercida. O investimento de confiança traduzirá o facto de, mercê da confiança criada, o beneficiário não dever ser desamparado, sob pena de sofrer danos dificilmente reparáveis ou compensáveis. Finalmente: tudo isso será imputável ao não exercente, no sentido de ser social e eticamente explicável pela sua inação. Não se exige culpa: apenas uma imputação razoavelmente objectiva» (Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil, V Volume, 2011, págs. 323 e 324, com bold apócrifo).»
No caso e como resulta concludente, desde pelo menos 21.12.2000, que foram feitas as obras de transformação do espaço de arrecadação para espaço de habitação. Apenas na acta de 21.3.2017, surge documentada a oposição. Só dezanove anos após a realização das obras, o A. recorre a juízo para peticionar a reposição do espaço, na sua forma original.
É lícito concluir que em face da posição dos condóminos a Ré formasse a convicção de que nunca seria questionadas as obras que se encontravam efectuadas pelo menos desde o ano 2000, pela anterior proprietária. Quando a Ré adquire a fracção, já a adquiriu com o 6º andar no estado em que se encontrava em termos de transformação do que foram arrecadações, em espaço habitacional. Em face da actuação omissiva do Autor, a reacção apenas agora tomada impõe a conclusão de que o faz em manifesto abuso de direito, na modalidade de supressio.
Esse longo período de inacção gerou a confiança justificada da Ré e, antes dela, da anterior proprietária, de que aquela situação se tinha consolidado. O exercício do direito agora, revela-se manifestamente abusivo na modalidade supressio e, por tal hão-de improceder os pedidos formulados sob as als. b), c) e d).
Precisa-se que, no que diz respeito às obras recentemente efectuadas são as referidas nas als. OO) e TT) da matéria de facto e incidiram sobre uma realidade existente pelo menos desde 2000, reconduzindo-se a meras obras de conservação e, assim sendo, já não têm o caracter inovador para os efeitos do disposto no art.1425º do CCivil.
Por tal, falece a argumentação que suporta os pedidos formulados nas als. b), c) e d).
Assim sendo, a acção procederá, apenas quanto ao pedido formulado sob a al. a).
*
Questão que ora se põe é a de saber se pode ser julgado procedente o pedido reconvencional tal como foi entendido em 1ª instância.
Em reconvenção pediu a Ré fosse declarado o seu direito de propriedade sobre o aludido espaço de sótão. Entende que, no momento em que se procedeu à celebração do contrato de compra e venda do prédio, a anterior proprietária pagou um preço acrescido, exactamente, para efeitos de satisfazer a sua obrigação de pagar o preço da fracção correspondente ao 1º andar, e também, o aludido sótão, que está na posse da Ré (e da sua anterior proprietária) há já mais de 20 anos, pelo que dúvidas não devem existir quando à verdadeira intenção das partes aquando da compra.
Mais alegam que ainda que assim se não considere, pelo facto de não se estar perante uma parte obrigatoriamente comum nos termos do n.º 1 do artigo 1421.º do CCivil, não existe qualquer impedimento à usucapião, o que, de resto, sucedeu, tendo a Ré e a anterior proprietária, adquirido a propriedade em causa por força de tal instituto.
Entendeu-se, a respeito, na sentença recorrida que « Assim, e por isso, o dito espaço não pode ser considerado parte comum do prédio urbano em discussão, mas sim pertencente à fracção …. Tendo a ré adquirido por permuta a dita fracçao E, sendo proprietária daquela dita fracção autónoma é também, e por isso, proprietária do dito sótão. Formulou a ré pedido reconvencional no sentido de obter a declaração de que é proprietária da fracção (6º andar do prédio), correspondente ao sótão de que vem falando.
Considerando o acima exposto há que reconhecer que a ré é proprietária do dito espaço, porque parte integrante da fracção autónoma que adquiriu por permuta.
O dito espaço – o sótão – ainda que transformado em unidade habitacional não goza de autonomia em relação à fracção … , isto é, não constitui uma fracção autónoma no sentido próprio do termo, uma vez que não é descrita como tal no titulo constitutivo da propriedade horizontal, que se mantem inalterado não obstante a tentativa da anterior proprietária de autonomizar o espaço – 6º andar sótão – em fracção autónoma, chegando a propor-se a divisão da fracção 1º Esq.
E 6º (sótão) em duas fracções habitacionais, não logrando, no entanto, ser bem sucedida nesse intento.
Esta apurada situação fáctica tem repercussões no pedido reconvencional deduzido pois não pode o tribunal declarar ser a ré proprietária da fracçao …º andar como se a mesma fosse uma fracção autónoma, que não é. O que se apurou é que o sótão é parte integrante da fracção … adquirida pela ré e como tal adquirido pela ré aquando da aquisição da fracção ….
Assim, a acção tem de ser julgada improcedente in totum e a reconvenção parcialmente procedente, reconhecendo-se que a ré é proprietária do sotão (6º andar do prédio), parte integrante da fracção … adquirida pela ré.»
Não podemos concordar com o assim decidido.
Com efeito, resulta à evidência que o que a Ré adquiriu foi o direito ao uso do sótão. Tal resulta, até, do que consta como provado na al.D) e da própria escritura de propriedade horizontal. É no título constitutivo que se procede à individualização das unidades ou fracções autónomas do edifício, mediante a especificação das partes correspondentes às mesmas, constituindo as demais partes componentes do prédio as partes comuns. Cfr. arts. 1418º e 1421º do CCivil.
Conforme se decidiu em Ac. Trib. Rel. de Coimbra, de 23.1.202417, « Relativamente às partes que presuntivamente são comuns – como sucede com os pátios e os jardins anexos ao edifício, cfr al a) do nº 2 do art 1421º CC - podem convencionar que as mesmas sejam excluídas desse regime, desde que no titulo constitutivo da propriedade horizontal as afectem a uma ou mais fracções. Essa afectação vinculará os futuros adquirentes das fracções, independentemente do seu assentimento, desde o registo desse titulo. (…) Esses direitos pessoais de gozo não são oponíveis a terceiro que adquira a fracção sobre que os mesmos incidam, a menos que a exclusividade deles decorrente for ou vier a se, referida no título constitutivo da propriedade horizontal, caso em que se passará a estar perante um direito real.VI - O direito pessoal de gozo traduz-se no poder de agir directa e autonomamente sobre uma coisa, mas apenas em função do seu aproveitamento naturalístico - o aproveitamento directo e efectivo das utilidades de certa coisa, que permite o uso, a fruição e por vezes a transformação da coisa - não se compaginando com obra que afecte parte imperativamente comum do prédio, que sempre carecerá de ser aprovada nos termos do art 1425º/1 do CC.» O que resulta da matéria factual apurada foi que a Ré e a anterior proprietária da fracção adquiriram o uso, ou seja, o poder exclusivo de fruir e de agir directa e autonomamente sobre o sótão e não a propriedade.
Refere que não se entendendo que adquiriu a propriedade do sótão por acto de compra e venda, então adquiriu-a à luz do instituto da usucapião.
Nos termos do art.1316º do CCivil, a usucapião é uma das formas de aquisição do direito de propriedade, sendo considerada pela doutrina como forma de aquisição originária.
E, como diz Antunes Varela, «se o autor invoca como título do seu direito uma forma de aquisição originária da propriedade, como a ocupação, a usucapião, ou a acessão, apenas precisar provar o facto de que emerge o seu direito. Se a aquisição é derivada, não basta provar, por ex., que comprou a coisa, ou que esta lhe foi doada. Nem a compra e venda, nem a doação são constitutivas do direito de propriedade, mas, apenas, translativas desse direito. É preciso, pois, provar que tal direito já existia no transmitente». 18
Quando vem invocada uma aquisição originária, a prova em regra, é fácil, já quando invoca uma aquisição derivada, a prova torna-se, em muitos casos, difícil, «Probatio Diabolica» lhe chamam alguns autores. Assim, a extrema dificuldade de provar a propriedade, está hoje minorada e no que diz respeito à aquisição por usucapião tal resulta da limitação da prova a um certo número de anos.
A usucapião faculta ao possuidor a aquisição do direito real de gozo correspondente à própria posse, sancionando, desse modo, a inércia do proprietário.
A posse compreende dois elementos essenciais, quais sejam a actuação de facto sobre a coisa possuída – elemento comummente designado como «corpus» – e a vontade de possuir aquela coisa – elemento comummente designado como «animus» - como se fosse titular do direito real de gozo a cujo exercício corresponde essa posse (posse formal) ou como efectivo titular desse direito (posse causal).
O «corpus» é um elemento primacial da posse e pressupõe a apreensão material da coisa, sendo apenas dois os casos em que se verifica a dispensa dessa apreensão. Cfr.arts. 1255.º e 1264.º, do CCivil. O «animus» reconduz-se no elemento interior presente na conduta do possuidor e traduz-se na vontade de criar uma aparência de titularidade do direito a cujo exercício corresponde o poder de facto exercido sobre a coisa.
Para efeitos de usucapião releva a posse pacífica e pública (cfr. arts. 1258.º, 1297.º e n.º 1 e al. a) do art.º 1293.º, todos do CCivil), já que a posse violenta ou oculta apenas assume relevância quando se ponha termo à violência ou se dê publicidade à posse (o que evidencia o carácter sancionatório da inércia do instituto).
A posse pacífica define-se como aquela que foi adquirida sem coacção física ou moral (cfr. art.º 1261.º do Cod. Civil) ao invés a posse pública é definida pela lei como aquela que é exercida em termos tais que é passível de ser conhecida por todos quantos sejam, directa ou indirectamente, por ela afectados ou se ache registada (cfr. art.º 1262.º).
O lapso de tempo durante o qual se deve manter o exercício da posse é definido pela lei em função de diversos factores, como seja a natureza do bem objecto da posse e a existência de título para a posse.
Nos termos do n.º 1 do art.º 1260.º, a posse diz-se de boa-fé se o adquirente ignorava desculpavelmente que lesava direito alheio ao adquiri-la, presumindo-se de má fé quando não seja titulada.
Revertendo ao caso que ora nos move, no art.41º da petição inicial a Ré afirma, referindo-se ao espaço em causa: «Pelo menos desde finais de 1995, C usufruía, como arrendatária, do espaço localizado no … andar … e, ainda, do espaço existente no … andar.» E nos arts. 51º e 52º, referindo-se ao contrato de compra e venda: «Daí que esse espaço integre a fração predial que foi adjudicada a C na divisão operada pela escritura outorgada em 20 de novembro de 1996.(…) Pelo que esta adquiriu, nesse momento, o direito de propriedade sobre esse espaço, o qual veio a transmitir à Ré, através de negócio de permuta.». E nos arts. 54º e 55º: «Fê-lo, porém, a partir desse momento, na legítima convicção de que esse espaço era propriedade sua, (…) Até transmitir o direito de propriedade sobre a referida fração “…” para a Ré».
Já no seu art.94º, a Ré alega «Ora, como bem se demonstrou ao longo do presente articulado e como bem resulta do título constitutivo, a Ré tem (como a sua antecessora o tinha), desde a constituição da propriedade horizontal, o uso exclusivo da fração em causa.» Tal é, efectivamente, o que resulta do título de propriedade horizontal onde se estabelece, que à fracção da Ré fica afecto o uso exclusivo do sótão, direito de natureza distinta do direito de propriedade.
Atenta a prova produzida dúvidas não restam a este tribunal de que a Ré não fez a prova da aquisição do direito de propriedade por usucapião, não sofrendo dúvidas que o ónus de tal prova sobre si recaia. Na verdade, cabia à Ré a prova dos factos em que baseia a invocação do direito real de propriedade (n.º 1 do art.º 343.º do Cod. Civil) e a este respeito, o que se provou foi a existência de um direito de uso, formalizado, até, na escritura de propriedade horizontal, não tendo resultado factos dos quais se possam retirar que a R. haja invertido o título da posse, designadamente, que a Ré e a anterior proprietária, demonstrassem ter a posse (o corpus e o animus) fora do direito de uso legalmente constituído. Não provou o uso de imóvel como se fosse seu, à vista de toda a gente e sem oposição de ninguém, nos termos do nº 2 do art. 1252º. Reitera-se que o que ficou provado à evidência foi que a sua actuação sobre a coisa se fundava num direito ao uso exclusivo, direito esse, aliás, que não é contestado pelo Autor.
A aquisição originária da posse é aquela em que a posse do adquirente surge ex-novo na esfera da disponibilidade empírica do sujeito porque não depende geneticamente de uma posse anterior; depende apenas do facto aquisitivo que integra, necessariamente, o corpus e o animus. Uma das formas de aquisição originária da posse é, a inversão do título de posse, previsto nos arts. 1263, al. d) e 1265º e que consiste na conversão de uma mera detenção em posse por acto do próprio detentor. Ou seja, «…Alguém que exerce poderes de facto sobre a coisa com simples animus detinendi (detentor ou possuidor precário) converte a sua detenção em verdadeira posse, passando a agir com animus possidendi ou verdadeiro animus.». 19
O acto de inversão do título de posse exige a verificação de dois factos ou pressupostos: -que o inversor já esteja antes numa situação de detenção, simples tolerância ou acto facultativo; -que passe a agir em termos de um direito real, que demonstre a mudança de modo inequívoco. Veja-se, adicionalmente, o disposto no art. 1406.º, n.º 2 do CCivil, aqui aplicável subsidiariamente e por identidade de razões que dispõe que « O uso da coisa comum por um dos comproprietários não constitui posse exclusiva ou posse de quota superior à dele, salvo se tiver havido inversão do título».
A Ré não provou qualquer factualidade que permita concluir pela alegada inversão do título de posse, não tendo sequer alegado em que momento concreto, por que meio e perante quem declarou a oposição com animus de transformar o mero direito de uso em direito de propriedade pelo que resulta claro que a pretensão da Ré não pode proceder.
Em face do exposto, e ao contrário do decidido em 1ª instância, entende-se não poder a reconvenção proceder.
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5. Decisão
Em face do exposto, acordam os juízes que compõem esta 8ª secção, julgar o presente recurso parcialmente procedente e, consequentemente:
a) Condena-se a Ré a reconhecer que o compartimento destinado a arrumos no desvão da cobertura e o terraço existente no …º andar do prédio, são partes comuns do edifício;
b) Revoga-se a decisão que julgou a reconvenção parcialmente procedente, julgando-se a reconvenção totalmente improcedente, e absolvendo o A. do pedido;
c) No mais, mantém-se a decisão recorrida.
*
Custas a cargo de apelante e apelada, na proporção de metade.
Notifique e registe.
Lisboa, 26-03-2026
(Texto elaborado em computador e integralmente revisto pela relatora)
Relatora, Juiz Desembargadora: Dra. Ana Paula Nunes Duarte Olivença
1º Adjunto, Juiz Desembargador: Dr. Rui Manuel Pinheiro de Oliveira
2ª Adjunta, Juiz Desembargadora: Dra. Fátima Viegas
_______________________________________________________
1. Cfr. «Estudos sobre o Processo Civil» pág. 221
2. Cfr. Código de Processo Civil Anotado, pág. 297.
3. Cfr. «Notas ao Código de Processo Civil», III, 194.
4. Noções Elementares de Processo Civil, Reimpressão, 1993, p. 384
5. Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, Manual de Processo Civil, Manual de Processo Civil, 2ª Edição, Revista e Actualizada, p. 435 a 436
6. cfr. Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, obra cit., p. 655
7. cfr.P. J. Pimenta, Processo Civil Declarativo, Almedina, 2014, p. 325
8. Cfr. Impugnação e reapreciação da decisão sobre a matéria de facto, Estudos em Homenagem ao Prof. Dr. Lebre de Freitas, Volume I, p. 609
9. Cfr.CPC. Anotado. vol. IV, págs. 566 e ss..
10. Optou-se pela reprodução do teor do documento, na parte que relava
11. idem
12. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume III, Coimbra Editora, Limitada, 1987, pág. 420
13. Ac. da RP, de 21.10.2014, João Diogo Rodrigues, Processo n.º 551/09.1TBPVZ.P1.
14. Cfr. neste sent.Manuel de Andrade, Teoria Geral das Obrigações, 1958, pág. 63
15. (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume I, 4.ª edição, Coimbra Editora, Limitada, pág. 300).
16. Ac. Trib. Rel. Guimarães, Proc.3397/19.5T8BRG.G1 Rel.Maria João Matos, in www.dgsi.pt
17. Proc. nº 2119/18.2T8LRA.C3, Rel. Teresa Albuquerque, in www.dgsi.pt
18. Cfr.Pires de Lima e Antunes Varela, C.C.Anot., III Vol., comentário ao Art.1311º.
19. Cfr.Orlando Carvalho, RLJ, nº 3810, pág. 261 |
