| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes da 8ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
1. Relatório
A, Lda., NIPC …, intentou a presente acção declarativa de condenação a seguir a forma de processo comum contra,
B, NIF …,
pedindo (i) o reconhecimento pelo R. da sua qualidade de arrendatária da loja sita na Av. …, (ii) a redução do valor total da renda mensal devida desde Janeiro de 2021 até que a A. retome o gozo e fruição do locado, (iii) o pagamento de uma indemnização no valor de € 10.000,00 por danos não patrimoniais por lesão do bom nome e crédito da A. e (iv) o pagamento de uma sanção pecuniária à A., à razão diária de € 20,00, a contar desde a citação até ao momento em que cesse todo e qualquer comportamento hostil do R, possibilitando-lhe o uso e fruição do imóvel.
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Devidamente citado, o Réu apresentou contestação alegando, ter resolvido o contrato de arrendamento celebrado com a A. com fundamento em subarrendamento não autorizado, e ter notificado a sociedade C de que esta deveria assumir a posição de arrendatária directa.
Impugnou os factos alegados pela A. relativos ao comportamento lesivo do bom nome e crédito da A., pugnando pela total improcedência da acção.
Deduziu reconvenção peticionando o pagamento dos valores recebidos pela A. que ultrapassam os valores pagos pela A. à R. a título de renda
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Foi realizada audiência prévia, tendo sido fixados o objecto do litígio e os temas da prova.
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Foi designado dia para realização da audiência final e, decorrida esta, foi proferida sentença de cujo dispositivo consta:
«Face ao exposto, julga-se a presente ação totalmente improcedente por não provada e, consequentemente, absolve-se o Réu B da totalidade dos pedidos contra si formulados pela Autora Interpele, Lda.
Julga-se o pedido reconvencional parcialmente procedente por provado e, em consequência, condena-se a Autora. no pagamento ao Réu da quantia de € 36.934,98 (trinta e seis mil, novecentos e trinta e quatro euros e noventa e oito cêntimos), acrescida de juros de mora à taxa legal, contabilizados desde a data da citação e até integral pagamento.
Custas pela A., nos termos do artigo 527.º do Código de Processo Civil.
Registe e notifique.»
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Inconformado com a sentença, da mesma apelou a Autora concluindo da seguinte forma:
«1. A sentença recorrida incorreu em erro de julgamento da matéria de facto ao dar como provados factos contraditórios sobre os valores pagos pela sociedade C à Autora, violando o disposto no art. 607.º, n.º 4 do CPC.
2. O Tribunal a quo considerou provado que a fee mensal paga pela C à Autora era de €1.350,00 + IVA (facto 31), e simultaneamente que era de €1.500,00 (facto 14), considerando ainda não provado o pagamento desta última quantia (facto K dos não provados), o que configura contradição insanável.
3. Tal factualidade não resultou de prova documental, sendo que a prova da existência e montantes de pagamentos deve assentar, por regra, em documentos.
4. O ponto 27 do elenco dos factos provados padece de erro material, devendo ser corrigido por se referir, erradamente, que a notificação judicial avulsa foi requerida pela Autora, quando foi promovida pelo Réu.
5. O facto 20 dos provados deve ser julgado não provado, pois não existe prova suficiente de que a C passou a explorar totalmente o estabelecimento.
6. O Tribunal a quo aplicou incorretamente o disposto no art. 1090.º do Código Civil, ao considerar que a junção de documento com a contestação substitui validamente a notificação judicial avulsa à Autora.
7. O regime legal do art. 1090.º do Código Civil exige notificação judicial formal, autónoma e pessoal.
8. A sentença viola os princípios da segurança jurídica e da legalidade ao considerar que a Autora deixou de ser arrendatária com base em documento não notificado judicialmente.
9. Acresce que apenas através de recurso às leis de processo poderia ser decretada a resolução do arrendamento por parte do senhorio, ora recorrido - artigo 1084º/1, do Código Civil.
10. A própria substituição do arrendatário pelo senhorio, teria de decorrer da prévia resolução pelo senhorio do arrendamento, decretada nos termos da lei de processo, o que não aconteceu no caso sub judice.
11. A Autora mantém a qualidade de arrendatária do imóvel, devendo ser reconhecido o seu direito ao uso e fruição do mesmo, e condenado o Réu a pagar sanção pecuniária diária de €20,00 enquanto tal não suceder.
12. Deve ainda ser apreciado o pedido de redução da renda, nos termos do art. 1040.º do Código Civil, desde janeiro de 2021 até à restituição do gozo do imóvel.
13. A reconvenção deve ser julgada improcedente por inexistirem os requisitos do enriquecimento sem causa, nos termos do art. 473.º do Código Civil.
14. Não houve empobrecimento do Réu, nem enriquecimento da Autora à sua custa, existindo um contrato de prestação de serviços válido, que constitui causa justificativa do acréscimo patrimonial.
15. Assim não se entendendo, o cálculo feito pelo Tribunal inclui IVA que não configura rendimento da Autora, devendo ser excluído do valor considerado como enriquecimento.
16. A título subsidiário, o valor eventualmente devido nunca poderia exceder €23.893,98, considerando as rendas pagas.
17. O Tribunal a quo ignorou as obras de melhoramento realizadas pela Autora ao longo de mais de 25 anos, que afastam qualquer alegado enriquecimento injustificado.
18. A sentença recorrida deve ser revogada, com substituição por decisão que reconheça a qualidade de arrendatária da Autora e julgue improcedente a reconvenção deduzida pelo Réu.
19. A sentença recorrida violou o disposto no art. 1090.º e arts. 473.º e ss.do Código Civil.
Nestes termos, deverá o presente recurso ser julgado procedente e, em consequência, ser a Sentença recorrida revogada e substituída por douto Acórdão que:
i) Altere a decisão sobre a matéria de facto no sentido acima propugnado;
ii) Julgue procedente os pedidos formulados com a petição inicial sob o n.º 1 e 4.
iii) Julgue improcedente o pedido reconvencional formulado pelo Réu.
Assim se fazendo a acostumada Justiça!.»
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Contra-alegou o Réu, pugnando pela improcedência do recurso.
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Recebidos o autos neste tribunal e verificado que em sede de alegações foram apontados «lapsos» à sentença recorrida, foi ordenada a baixa à 1ª instância, para que sobre tal fosse emitida a necessária pronúncia de acordo com o disposto no art.614º, nº2, do CPCivil.
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Por despacho de 30.10.2025, foram rectificados os lapsos cometidos nos pontos 23 e 27 da matéria de facto.
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Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
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2. Delimitação do objecto do recurso e questões a decidir
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações do apelante, tal como decorre das disposições legais dos arts. 635º, nº 4 e 639º do CPCivil, não podendo o tribunal conhecer de quaisquer outras questões, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o seu conhecimento oficioso (art.º 608º, nº 2 do CPCivil). Por outro lado, não está o tribunal obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes e é livre na interpretação e aplicação do direito (art.º 5º, nº 3 do citado diploma legal).
In casu, cumpre decidir :
a) Da reapreciação da decisão sobre a matéria de facto;
b) Procedendo as alterações à matéria de facto, reapreciação da decisão de direito e, designadamente,
-validade da resolução;
-redução do valor da renda;
-sanção pecuniária compulsória;
-enriquecimento sem causa.
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3. Fundamentação
3.1. Fundamentação de Facto em 1ª instância (redacção dada após a prolação de despacho de rectificação pela 1ª instância)
Factos Provados
1. O Réu celebrou, em 10 de Abril de 1994, com Z, um contrato promessa de arrendamento comercial, da loja sita na Av. ….
2. Nos termos daquele contrato, o Réu prometeu dar de arrendamento a referida loja a X ou «à sociedade que este indicar até ao fim do corrente ano».
3. O promitente arrendatário indicou para o efeito a sociedade comercial, ora Autora.
4. Não obstante o contrato prometido nunca ter sido reduzido a escrito, a Ré sempre reconheceu a Autora como arrendatária.
5. Tendo a Autora cumprido, pontualmente, a obrigação de pagamento das rendas mensais, ao longo de mais de 25 anos.
6. A renda mensal inicialmente estipulada de 100.000$00 (cem mil escudos) foi objecto de várias actualizações legais ao longo dos anos, sendo que no ano de 2020 a renda mensal encontrava-se fixada em € 797,15 (setecentos e noventa e sete euros e quinze cêntimos).
7. Há várias anos a esta parte a renda mensal tem sido paga por transferência bancária para conta titulada pelo Senhorio, ora Réu.
8. Inicialmente, a Autora instalou no locado uma loja dedicada ao comércio de calçado, malas e acessórios de boutique e afins.
9. Mais tarde, a Autora, devidamente autorizada pelo Senhorio, passou a exercer no locado a actividade de restauração e bebidas.
10. Tendo a A. procedido a suas expensas a obras de adaptação do locado à nova atividade.
11. Em 18.08.2016 a A. celebrou com a sociedade C, Lda. um contrato onde se lê que esta última se obrigava a:
a. Definir a estratégia comercial do estabelecimento comercial sito na Av. …, em Lisboa;
b. Assegurar a gestão corrente do estabelecimento;
c. Definir as prioridades de natureza comercial, nomeadamente no que concerne à obtenção da melhor eficiência na capacidade de atracção de clientela;
d. Reorganizar o estabelecimento comercial, nomeadamente através da instalação dos equipamentos que se mostrem adequados ao desenvolvimento da actividade do estabelecimento.
12. A sociedade C assumiu a responsabilidade e o encargo de adquirir, a expensas suas, todo o equipamento e bens que considere necessário ao desenvolvimento da actividade do estabelecimento, da qual é proprietária.
13. Em contrapartida, a A. autorizou a sociedade C a efectuar a gestão do negócio.
14. Obrigou-se a sociedade C a pagar mensalmente à A. a quantia de € 1.500,00 a título de fee mensal, a actualizar de acordo com o índice de inflação.
15. A sociedade C assumiu-se como única e exclusiva responsável por quaisquer dívidas, responsabilidades, despesas, encargos ou quaisquer custos decorrentes do exercício/exploração da actividade do estabelecimento.
16. O contrato foi celebrado pelo prazo de 5 anos, renovando-se automaticamente salvo oposição de alguma das partes.
17. Acordaram as partes que o contrato tem carácter intuitu personae, não podendo a sociedade C subcontratar terceiros ou ceder total ou parcialmente a sua posição contratual sem autorização previa, expressa e por escrito.
18. Tal contrato foi assinado por Y, na qualidade de legal representante da sociedade C, o qual se comprometeu a manter-se como gerente da sociedade no decurso da vigência do contrato.
19. A A. não deu conhecimento deste contrato ao R.
20. O estabelecimento comercial referido em 1 passou a ser totalmente explorado pela sociedade C.
21. A sociedade C foi constituída em 01.04.2016, tendo como único sócio e gerente Y, com sede na Rua ….
22. Em 23.08.2016 Y renunciou à gerência, transmitiu a sua quota a W que passou a ser igualmente gerente, tendo sido alterada a sede da sociedade para a Av..
23. Em 23 de Julho de 2020 o Réu requereu a notificação judicial avulsa da Autora, e bem assim da C, dando-lhes conhecimento de que considerava resolvido o contrato promessa de arrendamento, fundamentando a pretendida resolução do contrato promessa de arrendamento na existência de subarrendamento não permitido pelo Réu.
24. A notificação judicial avulsa foi efectivamente realizada em 8 de Outubro de 2020.
25. A A. remeteu uma carta ao R. datada de 28.10.2020 na qual informa ter tido conhecimento de que este tinha vindo a interpelar e pressionar as pessoas que se encontram dentro do estabelecimento, de forma abusiva e intimidatória, o que entende ser ilegal e que agirá em conformidade.
26. Comunicou ainda que a notificação judicial avulsa não é aceitável, sendo ilegal e insusceptível de produzir os efeitos pretendidos.
27. Em 11.11.2020 o R. requereu a notificação judicial avulsa da sociedade C comunicando-lhe que o contrato de arrendamento celebrado entre o R. e a A. se encontra resolvido por falta de permissão do senhorio para a cedência do locado e que a sociedade C deveria assumir a posição de arrendatária, devendo pagar a respectiva renda ao R.
28. Tal notificação foi concretizada em 26.11.2020.
29. A partir do ano de 2021 a sociedade C deixou de efectuar o pagamento mensal à A., continuando a explorar o estabelecimento comercial.
30. A A. pagou ao R. as seguintes rendas mensais:
a. € 775,16 durante os anos de 2016 e 2017;
b. € 779,35 durante o ano de 2018;
c. € 788,08 durante o ano de 2019;
d. € 797,15 durante o ano de 2020.
31. Desde a celebração do contrato referido em 11 e até ao início da pandemia a sociedade C pagou à A. a quantia mensal de € 1.350,00, acrescido de IVA à taxa de 23%.
Factos Não Provados
A. A A. resolveu o contrato celebrado com a sociedade C.
B. O R. teve um comportamento intimidatório e hostil a partir de 09.09.2020.
C. O Réu instigou, diligenciou, provocou, e acabou por conseguir, a ruptura da relação comercial entre Autora e prestadora de serviços, de modo a celebrar um contrato de arrendamento comercial directamente com a prestadora de serviços.
D. O Réu deslocou-se por diversas vezes ao estabelecimento em questão, interpelando e pressionando directamente as pessoas que estevam presentes, nomeadamente, a gerente da C, e demais clientes, dizendo, designadamente, que era o Senhorio do espaço e que ninguém poderia estar ali, afirmando para quem quisesse ouvir que já não existir qualquer contrato de arrendamento na sequência do alegado incumprimento da Autora.
E. O Réu pretendia assustar a gerente da prestadora de serviços, de modo que esta colocasse em causa o contrato de prestação de serviços assinado com a Autora.
F. O Réu ameaçou a referida sócia gerente da sociedade C se esta não passasse a pagar a renda directamente ao Réu arranjaria forma de a expulsar/despejar do local.
G. Referiu o Réu que o contrato de prestação de serviços era ilegal, pelo que exigia que a prestadora de serviços – C. – caso pretendesse continuar no local teria de lhe pagar a ele (Réu) a renda e celebrar com ele um novo contrato de arrendamento.
H. Tais comportamentos intimidatórios, cuja máxima expressão foram as deslocações do Réu ao estabelecimento, fizeram com que a Autora passasse a ser vista como pouco confiável nas suas relações comerciais, nomeadamente perante a C.
I. A Autora era bastante conhecida de clientes e fornecedores, os quais tomaram conhecimento das acções do Réu.
J. A Autora passou a ser encarada como uma sociedade comercial pouco confiável e incumpridora das obrigações contratuais por si assumidas.
K. Durante os anos de 2016 a 2020 a sociedade C pagou à A. a quantia mensal de € 1.500,00.
3.2. Da modificabilidade da decisão de facto
A impugnação da decisão sobre a matéria de facto é expressamente admitida pelo art.º 662º, nº 1, do CPCivil, segundo o qual «A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.».
Por sua vez, estatui o art.º 640º, nº 1 do mesmo diploma legal que o recorrente deve obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os pontos de facto que considera incorrectamente julgados, os concretos meios de prova, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão diversa e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre essas questões de facto.
Conforme decorre do disposto no art.º 607º, nº 5 do CPCivil a prova é apreciada livremente; prevê este preceito que o «juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto»; tal resulta também do disposto nos arts 389º, 391º e 396º do CCivil, respectivamente para a prova pericial, para a prova por inspecção e para a prova testemunhal, sendo que desta livre apreciação do juiz o legislador exclui os factos para cuja prova a lei exija formalidade especial, aqueles que só possam ser provados por documentos ou aqueles que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes (2ª parte do referido nº 5 do art.º 607º).
A prova há-de ser apreciada segundo critérios de valoração racional e lógica do julgador, com recurso às regras da experiência e critérios de lógica. Conforme o ensinamento de Manuel de Andrade[1] «segundo o princípio da livre apreciação da prova o que torna provado um facto é a íntima convicção do juiz, gerada em face do material probatório trazido ao processo (bem como da conduta processual das partes) e de acordo com a sua experiência de vida e conhecimento dos homens; não a pura e simples observância de certas formas legalmente prescritas.».
A prova idónea a alcançar um tal resultado, é assim a prova suficiente, que é aquela que conduz a um juízo de certeza; a prova «não é uma operação lógica visando a certeza absoluta (a irrefragável exclusão da possibilidade de o facto não ter ocorrido ou ter ocorrido de modo diferente) (…) a demonstração da realidade de factos desta natureza, com a finalidade do seu tratamento jurídico, não pode visar um estado de certeza lógica, absoluta, (…) A prova visa apenas, de acordo com os critérios de razoabilidade essenciais à aplicação prática do Direito, criar no espírito do julgador um estado de convicção, assente na certeza relativa do facto.»[2] Está por isso em causa uma certeza jurídica e não uma certeza material, absoluta.
É claro que a «livre apreciação da prova» não se traduz numa «arbitrária apreciação da prova», pelo que se impõe ao juiz que identifique os concretos meios probatórios que serviram para formar a sua convicção, bem como a «menção das razões justificativas da opção pelo Julgador entre os meios de prova de sinal oposto relativos ao mesmo facto»[3]; o «juiz [de 1ª Instância] explicará por que motivo deu mais crédito a uma testemunha do que a outra, por que motivo deu prevalência a um laudo pericial em detrimento de outro, por que motivo o depoimento de certa testemunha tecnicamente qualificada levou à desconsideração de um relatório pericial ou por que motivo não deu como provado certo facto apesar de o mesmo ser referido em vários depoimentos. E é ainda assim por referência a certo depoimento e a propósito do crédito que merece (ou não), o juiz aludirá ao modo como o depoente se comportou em audiência, como reagiu às questões colocadas, às hesitações que não teve (teve), a naturalidade e tranquilidade que teve (ou não).» [4]
É, por isso, comumente aceite que o juiz da 1ª Instância, perante o qual a prova é produzida, está em posição privilegiada para proceder à sua avaliação, e, designadamente, surpreender no comportamento das testemunhas elementos relevantes para aferir da espontaneidade e credibilidade dos depoimentos que frequentemente não transparecem da gravação.
Assim, a alteração da matéria de facto só deve ser efectuada pelo Tribunal da Relação quando este conclua, com a necessária segurança, que a prova produzida aponta em sentido diverso e impõe uma decisão diferente da que foi proferida em 1ª instância, quando tiver formado uma convicção segura da existência de erro de julgamento na matéria de facto; neste sentido salienta Ana Luísa Geraldes[5] que «Em caso de dúvida, face a depoimentos contraditórios entre si e à fragilidade da prova produzida, deverá prevalecer a decisão proferida pela primeira Instância em observância aos princípios da imediação, da oralidade e da livre apreciação da prova, com a consequente improcedência do recurso nesta parte.».
O julgador procede ao exame crítico das provas e afere as mesmas recorrendo a critérios de razoabilidade.
É fundamental explicar o processo de decisão, de modo a que se possa avaliar o processo lógico-formal que serviu de suporte ao seu conteúdo.
A livre apreciação da prova é indissociável da oralidade com que decorre o julgamento em primeira instância, pois como ensinava o Prof. Alberto do Reis, citando Chiovenda: «ao juiz que haja de julgar segundo o princípio da livre convicção é tão indispensável a oralidade, como o ar é necessário para respirar.» [6]
A questão que se coloca relativamente à prova, quer na 1ª Instância quer na Relação, é sempre a da valoração das provas produzidas em audiência ou em documentos de livre apreciação, pois que, em ambos os casos, vigoram para o julgador as mesmas normas e os mesmos princípios.
In casu, entende a apelante, A. nos autos, que a sentença incorreu em erro na apreciação da prova no que se refere ao valor da fee mensal devida pela sociedade C à Autora.
Refere que, relativamente ao facto nº31, o mesmo foi dado como provado, considerando, única e exclusivamente, o depoimento da testemunha M. Aduz, ainda, que de acordo com o facto provado n.º 14, o Tribunal considerou que a sociedade C obrigou-se a pagar mensalmente à A. a quantia de €1.500,00 a título de fee mensal, a actualizar de acordo com o índice da inflação, o que contradiz o facto K do elenco dos factos não provados que refere que durante os anos de 2016 a 2020 a sociedade C pagou à A. a quantia mensal de € 1.500,00.
Defende existir uma contradição insanável entre os dois factos julgados como provados com o facto julgado como não provado.
A este respeito cumpre desde já dizer que não assiste qualquer razão à apelante.
Recordemos o teor dos factos em causa:
Facto Provado nº 14:
«14. Obrigou-se a sociedade C a pagar mensalmente à A. a quantia de € 1.500,00 a título de fee mensal, a atualizar de acordo com o índice de inflação.»
Facto Provado nº31:
«31. Desde a celebração do contrato referido em 11 e até ao início da pandemia a sociedade C pagou à A. a quantia mensal de € 1.350,00, acrescido de IVA à taxa de 23%.»
Facto Não Provado, al. k):
«K. Durante os anos de 2016 a 2020 a sociedade C pagou à A. a quantia mensal de € 1.500,00.»
Na motivação de facto expendeu o tribunal a quo a respeito: « Os factos 11 a 18 resultam do contrato junto aos autos como documento 4 da petição inicial. (…) Já o valor pago pela sociedade C à A. resulta do depoimento de M, que esclareceu qual a quantia paga mensalmente, tendo sido contabilizado na própria audiência o IVA sobre o valor de € 1.350,00, que perfaz a quantia indicada pela testemunha de € 1.660. Esclareceu ainda esta testemunha que tal valor foi pago desde o início do contrato e até à pandemia, razão pela qual apenas se dá como provado o constante de 31 e não provado o facto K.»
Ora, como bem resulta da motivação expendida, não existe qualquer contradição. Os pontos 11 a 18 foram julgados como provados tendo por base o contrato junto aos autos com a petição inicial como doc. 4.
Analisado o dito contrato celebrado entre a Interpele como primeira outorgante e a C como 2ª outorgante, resulta da sua cláusula 4ª, nº1, que ficou estabelecido: « Por seu turno a Segunda Outorgante pagará mensalmente à Primeira Outorgante, a título de fee mensal, a quantia de €1.500,00, acrescida de IVA à taxa legal em vigor.»
Porém, o facto de tal ter ficado estabelecido no contrato celebrado entre as partes não resulta que tenha sido esse o valor que veio efectivamente a ser prestado.
Na verdade, foi considerado que apesar de tal ter ficado estabelecido contratualmente, o que veio a ser pago foi o valor de €1350,00 mensal a que acrescia o IVA. É o que resulta, pois, do dado como provado no ponto 31 e como não provado em k).
Inexiste, pois, qualquer contradição na matéria factual fixada.
Pretende, ainda, que não foi feita qualquer prova que permita ao Tribunal ultrapassar a situação de dúvida quanto aos valores efectivamente pagos pela sociedade C à A. pelo que os factos considerados em 14 e 31 devem ser considerados como não provados. Para além de afirmar que o facto dado como provado sob o nº31, foi considerado provado, exclusivamente tendo em consideração o depoimento da testemunha M, mais diz, que a prova de eventuais valores pagos apenas pode ser realizada com recurso a prova documental, sejam extractos bancários, facturas ou recibos.
Ora, quanto à afirmação de que a prova de eventuais valores pagos apenas pode ser realizada com recurso a prova documental, sejam extractos bancários, facturas ou recibos, é manifestamente infundada. Veja-se a propósito o que consta do Ac. da Rel. Évora [7] de cujo sumário se extracta, « III - Não há qualquer norma legal que imponha uma forma, mormente escrita ou documental, para a prova ou demonstração do pagamento, com o que admissível por qualquer meio de prova, inclusive testemunhal e por declarações. IV - A ausência de prova documental do pagamento não se constitui, pois, como impedimento à aquisição deste, conquanto outros meios de prova o tenham caracterizado com a certeza indiciária requerida, que vem a sê-lo de uma probabilidade muito qualificada.»
Já quanto à impugnação propriamente dita, no que se refere ao depoimento da testemunha referenciada, é manifesto que não cumpre, o ónus imposto pelo art.640º, nº1, als.b), do CPCivil.
Conforme escreve Abrantes Geraldes, relativamente ao recurso que envolva impugnação da decisão da matéria de facto:
«a) Em quaisquer circunstâncias, o recorrente deve indicar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões;
b) Deve ainda especificar, na motivação, os meios de prova, constantes do processo ou que nele tenham sido registados que, no seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos.
(…)
e) O recorrente deixará expressa, na motivação, a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos, exigência que vem na linha do reforço do ónus de alegação, por forma a obviar à interposição de recursos de pendor genérico ou inconsequente. (…)»[8]
Em face do exposto, improcede a impugnação.
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Impugna, de igual modo a apelante o facto provado sob o nº20, pedindo que o mesmo seja considerado como não provado.
Facto Provado nº20:
«20. O estabelecimento comercial referido em 1 passou a ser totalmente explorado pela sociedade C.»
Para considerar provado este facto motiva o tribunal «a quo»: «O constante de 20 é demonstrado pelo documento 2 junto com a contestação, aliado ao depoimento de M, gerente da sociedade C e que o confirmou.»
Insurge-se a apelante sustentando: «Em sede de motivação de facto, explica o Tribunal a quo que considera tal facto provado através do depoimento da testemunha M e por confronto com o doc. 2 (fatura simplificada) junto com a Contestação.
Com o devido respeito, o doc. 2 junto com a Contestação não demonstra, parece-nos evidente, que o estabelecimento comercial em causa passou a ser totalmente explorado pela sociedade C.
No que se refere ao depoimento da referida testemunha, o próprio Tribunal constatou que a sua animosidade para com a Autora. (cf. pág. 7 da Sentença:
“Esta testemunha, apesar de revelar animosidade para com a A., fez inúmeras afirmações comprovadas documentalmente (…)).
Aliás, a testemunha mentiu ao Tribunal quando diz que assinou o contrato de prestações de serviços em 2016, quando em sede de audiência de julgamento foi junto um email e o próprio aditamento em causa.
O Tribunal optou por atribuir credibilidade ao depoimento da testemunha, que se revelou interessado e com animosidade para com a posição da A., ao invés de atentar nos documentos juntos aos autos.
Dúvida essa que acabou por resvalar para o elencos dos factos provados e não provados.»
Na sua impugnação, não especifica a apelante os meios de prova, constantes do processo ou que nele tenham sido registados, designadamente referindo-se a passagens das gravações dos depoimentos produzidos que, no seu entender, determinam uma decisão diversa, nem motivando tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos, a sua não conformação.
É manifesto o incumprimento dos requisitos consagrados no art. 640º, nº1, al. b), do CPCivil.
Rejeita-se, pois, a impugnação.
3.3. Fundamentação de Direito
Vista a factualidade adquirida em 1ª instância, que se manteve incólume nesta instância, cumpre apreciar o direito, recordando que o objecto do recurso é balizado pelas conclusões.
A questão que primeiramente importa decidir é a de saber se houve interpretação incorrecta do disposto no art.1090º do CCivil, ao considerar que a junção de documento com a contestação substitui, validamente, a notificação judicial avulsa à A..
Com efeito, não sofre dúvidas a existência de um contrato de arrendamento celebrado entre a A. na qualidade de arrendatária e o R. na qualidade de senhorio com as obrigações para as partes decorrentes previstas nos arts. 1022.º e 1023.º do CCivil.
Também resulta adquirido nos autos que entre a A. e uma sociedade terceira, foi celebrado um acordo escrito, que as partes intitularam de contrato de prestação de serviços mas que não reveste tal natureza.
Com efeito, analisado o acordo firmado pela A. com a sociedade Nenúfar, havemos de concluir não estarmos em face de tal figura jurídica se se atentar, desde logo, que pagamento é feito pela própria sociedade Nenúfar à A. e não o contrário. Por outro lado, veja-se que ficou estabelecido que «A sociedade terceira, assumiu-se, ainda, como única e exclusiva responsável por quaisquer dívidas, responsabilidades, despesas, encargos ou quaisquer custos decorrentes do exercício/exploração da atividade do estabelecimento de que é proprietária.»
A qualificação dada pelas partes aos contratos que celebram não vinculam o Tribunal e conforme bem se considerou na decisão sob recurso, «Estipularam as partes nas suas cláusulas que a sociedade C se obrigava a efetuar um conjunto de trabalhos. Contudo, do contrato não resulta que tais trabalhos eram proporcionados à A.. Pelo contrário, tais trabalhos integram a normal exploração de um estabelecimento comercial, sendo o resultado de tal exploração afeto à contabilidade da sociedade C, designadamente no que respeita às dívidas contraídas, cuja responsabilidade ficou expressamente atribuída à sociedade C.Assim, esta sociedade explorava o estabelecimento, integrava a respetiva faturação na sua contabilidade e recebia os lucros que existissem, nada sendo proporcionado à A. Por outro lado, se fosse proporcionado algo à A., - o que não resulta do contrato – era esta quem teria de pagar pelo trabalho realizado pela sociedade C. Contudo, de acordo com o contrato celebrado, o pagamento cabia à sociedade C, sem que dele constasse qualquer serviço a proporcionar pela A. a esta sociedade.»
Por força do aludido contrato a sociedade C passou a explorar um estabelecimento no imóvel de que o R. é proprietário.
Vejamos, porém, se estaremos em face de um subarrendamento conforme foi considerado em 1ª instância, ou em face de uma cessão de exploração do estabelecimento.
A lei permite, nos contratos de arrendamento urbano para fins não habitacionais, a chamada «locação de estabelecimento» ou «cessão de exploração de estabelecimento».
Nos termos do disposto no art. 1109º nº 1 do CCivil prevê-se a «transferência temporária e onerosa do gozo de um prédio ou de parte dele, em conjunto com a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado».
A cessão de exploração ou concessão de exploração de estabelecimento comercial trata-se de um verdadeiro contrato de locação do estabelecimento, entendido o estabelecimento como unidade jurídica. Trata-se de um negócio jurídico pelo qual o titular do estabelecimento proporciona a outrem, temporariamente e mediante retribuição, o gozo e fruição da respectiva exploração mercantil.
Diferentemente do arrendamento comercial verificamos que, enquanto neste o locador transfere para o locatário o direito de gozo de um prédio, na locação de estabelecimento o detentor do estabelecimento transfere para o cessionário o gozo e fruição de uma unidade comercial.
A interpretação do contrato implica analisar todo o conjunto de direitos e deveres que as partes subscreveram e, bem assim, considerar todos os elementos que, coadjuvando a declaração de vontade das partes, auxiliem a descoberta da sua vontade real.
Dispõe o art.1109º, nº1, do CCivil, que a transferência temporária e onerosa do gozo de um prédio ou de parte dele, em conjunto com a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado, rege-se pelas regras da presente subsecção, com as necessárias adaptações.
Visto o contrato e a matéria de facto dada como provada, designadamente o clausulado do denominado «contrato de prestação de serviços», não podemos concluir pela cessão de exploração do estabelecimento. Veja-se, nomeadamente, que a sociedade Nenúfar, assume a obrigação de instalar todos os equipamentos que considere adequados ao desenvolvimento da actividade, não havendo sequer menção da manutenção dos funcionários que prestavam serviço à Autora.
Não nos oferece, pois, qualquer dúvida a qualificação do acordado e as consequências daí decorrentes, feita pela 1ª instância a saber:
« Com tal contrato a sociedade C passou a explorar o estabelecimento, utilizando o espaço onde ele se encontra instalado, o qual é propriedade do R. e objeto do contrato de arrendamento. Assim, a A. proporcionou à sociedade C o gozo total da coisa arrendada por meio de cessão onerosa, na medida em que cabia à sociedade C efetuar o pagamento de quantia mensal pelo uso que fazia do imóvel.
Nas palavras de Pedro Romano Martinez em “O Subcontrato”, Almedina, pag. 28, «a sublocação é um contrato subordinado, pelo qual o sublocador, ao abrigo da sua qualidade de locatário, proporciona a terceiro o gozo de uma coisa, mediante retribuição. Na medida em que o subarrendamento consubstancia uma relação arrendatícia de segundo grau, ficam subsistindo duas locações sobrepostas.»
Estamos, assim, perante um subarrendamento do locado, nos termos em que este se encontra exposto nos artigos 1038.º, al. f), 1060.º e 1083.º, n.º 2, al. e) do Código Civil.
A sublocação só produz efeito em relação ao locador ou a terceiros a partir do seu reconhecimento pelo locador ou da comunicação da cedência do gozo da coisa, quando esta haja sido permitida ou autorizada, conforme previsto nos artigos 1061.º e 1038.º, al. g) do Código Civil. Tratando-se de subarrendamento de prédio urbano, como é o caso dos autos, carecia de autorização escrita do senhorio, nos termos do artigo 1088.º do Código Civil.
Resultou provado que a A. não deu conhecimento ao R. da celebração do contrato com a sociedade C, pelo que inexiste qualquer autorização para a celebração do subarrendamento.
De referir que, apesar de estarmos perante um arrendamento para fins não habitacionais, não é aplicável o disposto no artigo 1112.º do Código Civil, uma vez que a posição de arrendatário não foi transmitida, tendo a A. mantido tal qualidade após a celebração do contrato com a sociedade C.
Nos termos do artigo 1083.º, n.º 2, al. e) do Código Civil, é fundamento de resolução do contrato de arrendamento o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento designadamente, quanto à resolução pelo senhorio, a cessão total ou parcial, temporária ou permanente, onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.
O contrato de subarrendamento celebrado entre a A. e a sociedade C não obedece aos requisitos legais e é ineficaz perante o senhorio, pelo que constitui fundamento para a resolução do contrato de arrendamento por parte do R., a decretar nos termos da lei do processo, conforme o disposto no artigo 1084.º, n.º 1 do Código Civil»
Considerando a existência de subarrendamento, em 11.11.2020 o R. requereu a notificação judicial avulsa da sociedade C comunicando-lhe que o contrato de arrendamento celebrado entre o R. e a A. se encontra resolvido por falta de permissão do senhorio para a cedência do locado e que a sociedade C deveria assumir a posição de arrendatária, devendo pagar a respectiva renda ao R.. Tal notificação foi concretizada em 26.11.2020.
De acordo com o disposto no art.1090º do CCivil, sob a epígrafe, «Direitos do senhorio em relação ao subarrendatário», «1 - Sendo total o subarrendamento, o senhorio pode substituir-se ao arrendatário, mediante notificação judicial, considerando-se resolvido o primitivo arrendamento e passando o subarrendatário a arrendatário directo. 2 - Se o senhorio receber alguma renda do subarrendatário e lhe passar recibo depois da extinção do arrendamento, é o subarrendatário havido como arrendatário directo.»
Daqui resulta que sendo total o subarrendamento, assiste ao senhorio o direito de, mediante notificação judicial, eliminar o intermediário.
Ora, conforme resulta dos autos, esta notificação judicial encetada pelo Réu, foi dirigida unicamente à sociedade que entendia «subarrendatária», não tendo sido dirigida à arrendatária ora A..
Entendeu-se, em 1ª instância que, tendo o Réu em sede de contestação procedido à junção aos autos da cópia da notificação judicial que havia dirigido e concretizado na pessoa da subarrendatária, tal se tornaria eficaz relativamente à A., no momento em que a junção de tal documento lhe foi notificada nos autos.
Expendeu-se, a respeito: «A notificação judicial avulsa nunca foi remetida à A. e apenas foi dela conhecida aquando da notificação da contestação apresentada nestes autos, onde o R. procedeu à junção do documento em causa. Tal notificação teve lugar em 6.05.2021, por via judicial e, nessa medida, estamos perante uma notificação judicial através da qual a A. ficou a conhecer a substituição operada pelo senhorio e, consequentemente, a resolução do primitivo arredamento.
Desta forma, a A. foi notificada judicialmente em 6.05.2021, notificação através da qual tomou conhecimento do uso feito pelo R. do direito previsto no artigo 1090.º do Código Civil, data em que a declaração do senhorio produziu efeitos em relação a si e a partir da qual a A. deixou de assumir a qualidade de arrendatária do imóvel em causa nestes autos.»
Não podemos concordar com tal posição.
A notificação judicial avulsa é um acto-fim e independente, isto é, toda a actividade que nela se exerce é conducente à notificação, distinguindo-se das notificações relativas a processos pendentes, as quais são actos-meio e dependentes, porque servem de instrumento ou de meio num processo em curso, cujo fim nada tem que ver com o objectivo directo da notificação.[9]
Impõe um processado que contém um requerimento, um despacho do qual, se for de indeferimento, cabe recurso para a Relação nos termos do disposto no art. 257.º n.º 2 do CPCivil. O acto da notificação propriamente dita é efectuado na própria pessoa do notificado por agente de execução ou por funcionário de justiça, que lavram certidão do acto e procedem à entrega do requerimento e da certidão do acto ao requerente. Embora a notificação não admita oposição, poderá ser arguida a sua invalidade formal.
Não pode, por tal, considerar-se que a notificação ao A. de documento junto com a contestação, que constitui cópia da notificação judicial avulsa de terceiro, possa validamente produzir efeitos relativamente a si.
O arrendatário é mesmo o destinatário principal do acto já que é parte no contrato de arrendamento sendo sobre si que incidem directamente os actos do senhorio. A notificação ao arrendatário constitui um pressuposto estrutural da eficácia do acto. Não releva aqui um conhecimento que não seja operante pela forma da lei já que em matéria de cessação de arrendamento se exige uma comunicação formal nos exactos termos e forma previstos na mesma lei.
Assim se há-de considerar que a declaração de resolução, é ineficaz relativamente à Autora.
Destarte, e considerando que por força do art.1090º do CCivil, ao Réu se impunha a notificação também da A. na sua qualidade de arrendatária, não poderemos considerar, ao contrário do que sucedeu em 1ª instância, o contrato validamente resolvido.
Procede, nesta parte o recurso.
*
Redução do valor da Renda:
A A. insurge-se, ainda, quanto à improcedência do pedido de redução do valor da renda devida desde Janeiro de 2021, ao abrigo do artigo 1040.º do Código Civil.
A este respeito, expendeu-se em 1ª instância: «Dos factos provados resulta a celebração pela A. de um contrato com a sociedade C através do qual lhe cede o gozo do imóvel locado para que esta explore o estabelecimento comercial ali existente.
Assim, a perda do gozo da coisa deve-se à vontade da A. na celebração do contrato coma sociedade C, sendo-lhe integralmente imputável, razão pela qual não tem aplicação o disposto no artigo 1040.º do Código Civil, improcedendo este pedido.»
Concordamos em absoluto com o assim decidido.
Dispõe o art.1040.º do CCivil, que se o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada por motivo não atinente à sua pessoa ou à dos seus familiares, haverá lugar a redução da renda proporcional ao tempo da privação ou da diminuição e à extensão desta.
Atenta a factualidade apurada, foi a própria A. que limitou o uso do locado ao recebimento de uma quantia mensal por parte de entidade terceira a quem cedeu o uso. Não está, por tal, preenchido o pressuposto de que dependeria a redução da renda.
Com os mesmos fundamentos deverá improceder o pedido de condenação do Réu a pagar sanção pecuniária diária de €20,00.
Improcede, pois, nesta parte o recurso.
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Quanto ao pedido reconvencional, pede a A. que se revogue a decisão que a julgou procedente por entender inexistirem os requisitos do enriquecimento sem causa, nos termos do art. 473.º do Código Civil.
Em sede de reconvenção foi peticionado pelo R. a condenação da A. no pagamento da quantia de € 36.952,48 em virtude do enriquecimento ilícito obtido, correspondente à diferença entre o valor auferido pela A. com o subarrendamento realizado e o valor pago ao R. a título de rendas.
Nos termos do artigo 473.º do CCivil aquele que, sem causa justificativa, enriquecer à custa de outrem é obrigado a restituir aquilo com que injustamente se locupletou, obrigação que abrange não só o que tiver sido indevidamente recebido, mas também o que tiver sido recebido por virtude de uma causa que deixou de existir ou em vista de um efeito que não se verificou.
Veja-se a propósito da questão que ora nos move, o decidido em A. Relação de Lisboa, assim sumariado: «I - Se, na vigência de um contrato de arrendamento comercial de um armazém, o inquilino, sem autorização do senhorio, o subarrenda a um terceiro, cobrando uma renda superior à permitida, age ilicitamente. II - Não pode, rigorosamente, falar-se numa diminuição do património do senhorio, nem sequer na privação dum aumento dele, uma vez que se encontra improvado qualquer circunstancialismo que minimamente permita supor que - na hipótese de não se ter verificado o subarrendamento - o autor teria retirado da coisa locada algum benefício, muito menos correspondente ao obtido pelo locatário.III - É quanto basta para excluir o tratamento do caso no âmbito da responsabilidade civil. IV - Mas é patente que tal abusivo e ilícito subarrendamento se traduziu num enriquecimento injustificado do inquilino, obtido à custa do proprietário da coisa locada, pelo que estão verificados os requisitos legais do enriquecimento sem causa (cfr. art. 473º, nº 1, CC) instituto cujo campo de incidência se revela em situações de intromissão em direitos ou bens jurídicos alheios, maxime, precisamente, sob a forma de uso, consumo ou alienação de coisas móveis ou imóveis e que decorre de elementares considerações de justiça comutativa. IV - A restituição tem uma extensão correspondente ao "indevidamente recebido" (artigo 473º, nº 2, CC), ou seja, a "tudo quanto tenha sido obtido à custa do empobrecido" (artº 479º, nº 1), pelo que o montante a restituir deve calcular-se em função da diferença entre os montantes da renda e da sub-renda.»[10]
Subscrevemos o assim decidido, concordando com a 1ª instância quando refere, relativamente à diferença entre o valor da renda paga pela A. ao Réu e o valor pelo Autor recebido pela sociedade subarrendatária, « Este valor constitui uma vantagem patrimonial auferida pela A., que tem como origem um contrato que não obedece aos requisitos legalmente previstos para a sua realização. Desta feita, inexiste uma relação jurídica válida que legitime esta vantagem patrimonial à luz dos princípios aceites no sistema jurídico.»
Quanto ao montante considerado pelo tribunal a respeito, afirma a A., que o cálculo dos valores realizado pelo Tribunal parte de valores cuja prova não foi realizada nos autos, o que motivou o pedido acima formulado de alteração da matéria de facto.
Ora tal pedido de alteração não logrou procedência, pelo que a factualidade ponderada em 1ª instância é a mesma aqui a ponderar.
Considerou o Tribunal a quo que a A. recebeu, durante os 42 meses que decorreram de Setembro de 2016 a Fevereiro de 2020, o valor de € 69.741,00, que corresponde a multiplicação de € 1.660,50 (1.350,00 + IVA) pelos 42 meses. É o que efectivamente resulta da factualidade assente como provada.
Já quanto ao valor do IVA, alega a apelante, que o valor que alegadamente recebeu a esse título não se traduz em qualquer enriquecimento para a A., na medida em que a A. estava obriga a entregar ao Estado o IVA arrecadado, pelo que tal valor nunca poderá ser considerado no alegado enriquecimento da A.
Vista a matéria de facto dada como provada em 1ª instância que nesta instância se confirmou, resulta -ponto 31 da matéria de facto- que desde a celebração do contrato referido em 11 e até ao início da pandemia a sociedade C pagou à A. a quantia mensal de € 1.350,00, acrescido de IVA à taxa de 23%. Não sofre dúvidas os 42 meses contabilizados em 1ª instância. Assim, o cálculo do valor de € 69.741,00 (IVA Incluído) encontra-se correctamente efectuado. Deduzido a este montante a quantia paga pela A. ao R. durante o mesmo período, chega-se ao saldo apurado de € 36.934,98 a favor da A., constituindo esta a medida da vantagem patrimonial auferida pela A. que tem como origem um contrato ineficaz.
Quanto o valor do IVA, desconhecendo-se que a A. haja entregue efectivamente tal montante ao Estado, integrará a quantia a pagar ao Réu.
Uma última consideração a propósito das obras realizadas pela A. e dadas como provadas sob o ponto 9 e 10.
Aí se considerou: «9. Mais tarde, a Autora, devidamente autorizada pelo Senhorio, passou a exercer no locado a atividade de restauração e bebidas. 10. Tendo a procedido a suas expensas a obras de adaptação do locado à nova actividade.»
Sucede que, ao contrário do que sucede no acórdão referido em sede de alegações recursórias pelo apelante (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 30.10.2003, proferido no âmbito do proc. n.º 03B2593) no caso que ora vimos decidindo, não se provou qualquer circunstancialismo que permita concluir que os excessos correspondentes ao que a arrendatário haja cobrado à subarrendatária, sejam a contrapartida da rentabilização do locado por obras feitas a expensas exclusivas do inquilino sublocador. Note-se, aliás, que sequer se adquiriu nos autos a natureza e dimensão das obras feitas. Tanto basta para falecer a tese aventada a respeito em sede recursória.
Improcede, pois, nesta parte, o recurso.
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5. Decisão
Pelo exposto, acordam as juízes desta Relação em julgar o recurso interposto pela Autora parcialmente procedente e, consequentemente, decidem:
a) Julgar procedente o pedido de reconhecimento da qualidade de arrendatária da Autora relativamente à loja sita na Av. e, no mais,
b) Confirmar a sentença recorrida.
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Custas a cargo de A. e R., na proporção de 15% para o Réu e 85% para a A..
Notifique e registe.
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Lisboa, 29 de janeiro de 2026
Ana Paula Nunes Duarte Olivença
Rui Manuel Pinheiro de Oliveira
Carla Cristina Figueira Matos
(Texto elaborado em computador e integralmente revisto pela Relatora)
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[1] Noções Elementares de Processo Civil, Reimpressão, 1993, p. 384
[2] (Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, Manual de Processo Civil, Manual de Processo Civil, 2ª Edição, Revista e Actualizada, p. 435 a 436).
[3] (cfr. Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, obra cit., p. 655)
[4] (P. J. Pimenta, Processo Civil Declarativo, Almedina, 2014, p. 325).
[5] (in, Impugnação e reapreciação da decisão sobre a matéria de facto, Estudos em Homenagem ao Prof. Dr. Lebre de Freitas, Volume I, p. 609)
[6] CPC. Anotado. vol. IV, págs. 566 e ss..
[7] Ac. Rel. Évora, 6.6.2024, Rel. Isabel Peixoto Pereira
[8] “Recursos em Processo Civil”. 6ª Edição, pág. 196/197.
[9] Cfr. Ac. Rel.Lisboa de 15.12.2016, Rel. Jorge Leal.
[10] Ac. Rel. Lisboa, 23.11.2000, Rel. Mário Morgado |
