| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes que compõem a 8ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
I. Relatório
A…., com morada no …., n.º 1, Código Postal- ….-…4 …. intentou, junto do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), procedimento especial de despejo contra “Dorisol- Sociedade de Empreendimentos Turísticos, SA”, com sede no Edifício …., R/C A, …., …. …., …, pedindo o seu despejo do imóvel arrendado.
Para tanto, alegou, como fundamento do despejo, a “cessação por oposição à renovação pelo senhorio”.
Juntou cópia do contrato de arrendamento e da comunicação à requerida da oposição à renovação do contrato.
A requerida apresentou oposição, alegando, em síntese, existir erro na forma do processo (porquanto, o negócio celebrado entre as partes configura um contrato de cessão de exploração turística) e, bem assim, a inexistência de qualquer efeito da oposição à renovação automática do contrato de arrendamento levada a cabo pelo Autor por intempestivo.
Em 3 de setembro de 2025 o Mmo Juiz a quo proferiu o seguinte despacho:
“Ao abrigo do dever da gestão processual e nos termos do disposto no art.º 3.º, n.º 3 do Código de Processo Civil (princípio do contraditório), notifique o Autor para, querendo e no prazo de 10 dias, se pronunciar quanto à exceção invocada pela Ré, devendo ser remetida cópia da oposição ao requerimento de despejo. Notifique”.
Este despacho foi notificado ao autor (bem como à ré) em 3 de setembro de 2025.
O autor não se pronunciou no prazo concedido.
Em 16 de outubro de 2025 é proferido o seguinte despacho pelo Mmº juiz a quo:
“Para realização da audiência de julgamento, nos termos do preceituado no art.º 15.º I do NRAU, designo o dia 30/10/2025, às 10H30 horas, neste Tribunal.
De acordo com o disposto no art.º 15.º-I, n.º 6 do mesmo diploma legal, a prova deverá ser oferecida no início da audiência de julgamento.
Notifique”.
Na sequência de requerimento apresentado pelo ilustre mandatário da ré em 23 de outubro de 2025 (e declaração eletrónica de adesão da ilustre mandatária do autor), foi proferido em 29 de outubro de 2025 o seguinte despacho:
“Atenta a indisponibilidade de comparecer na diligência agendada para amanhã, invocada pelo Ilustre Mandatário da Ré, ao abrigo do disposto no art.º 151.º do CPC, decido transferir a audiência de julgamento para o dia 27/11/2025, às 09H30 horas, neste Tribunal (e não antes por total indisponibilidade de agenda e ausência de sala de audiências para este Juízo Local).
Notifique, desconvoque e convoque pela via mais expedita”.
Em requerimento junto aos autos em 24 de novembro de 2025, referência 6574281, o autor “vem, ao abrigo do n.º 3 do artigo 3º do CPC, exercer o direito de contraditório quanto às exceções invocadas pela Ré DORISOL – SOCIEDADE DE EMPREENDIMENTOS TURÍSTICOS S.A. na sua Oposição”, pugnando pela improcedência das exceções deduzidas e peticionando a condenação da ré como litigante de má-fé em multa e, a título de sanção pecuniária compulsória, no pagamento da quantia de €100,00, por cada dia de atraso na entrega do locado ao autor.
Da acta de audiência de julgamento realizada no dia 27 de novembro de 2025 consta o seguinte:
“(…) Declarada aberta a audiência, pelas 09:30 horas, pela Mm. ª Juíza foi tentada a conciliação entre as partes, a qual não foi conseguida, por cada uma das partes manter a posição expressa nos respetivos articulados acerca da questão de facto e de direito a decidir.
De seguida, a Mm. ª Juíza deu a palavra a cada um dos ilustres mandatários das partes para apresentarem a prova.
Nesse seguimento, pelo(a) Ilustre Mandatário(a) do Requerente foi dito manter a prova documental já junta aos autos e pretender a inquirição de uma testemunha.
Após, pelo(a) Ilustre Mandatário(a) da Requerida foi dito manter a prova documental já junta aos autos e pretender a inquirição de três testemunhas. Mais, pelo(a) Ilustre Mandatário(a) da Requerida foi declarado opor-se ao requerimento apresentada pelo Requerente em 24/11/2025, por o mesmo ser intempestivo.
Neste momento, pela Mm. ª Juiz foi proferido o seguinte:
DESPACHO
Por requerimento junto aos autos em 24-11-2025, veio o Autor responder às exceções invocadas pela Ré na sua oposição, bem como juntar documentos.
Ora, compulsados os autos, constata-se que, em 03-11-2025, o Tribunal determinou a notificação do Autor para que se pronunciasse expressamente relativamente às exceções, tendo-lhe sido remetida cópia da oposição e, devida e regularmente notificado, o Autor não se pronunciou relativamente às mesmas. ---
Por essa razão, em 16-10-2025, o Tribunal designou data para audiência de julgamento, a qual não se realizou, uma vez que as partes fizeram uso do disposto no artigo 151.º do Código de Processo Civil, indicando outra data, tendo o julgamento sido agendado para o dia de hoje, 27-11-2025. ---
Ora, como se verifica, já decorreram mais de dois meses desde o prazo em que o Autor poderia ter-se pronunciado relativamente às exceções invocadas na oposição, pelo que, não o tendo feito no prazo legal para o efeito, entende o Tribunal que o requerimento apresentado em 24-11-2025 é intempestivo quanto às exceções, pelo que não será admitido, considerando-se como não escrito.---
Relativamente à prova documental junta, e uma vez que a prova, na presente espécie de processo é a apresentar, admito os documentos juntos.
Notifique.
*
Do despacho que antecede, foram notificados todos os presentes, os quais disseram ficar cientes. Após, pela Mm. ª Juiz foi proferido o seguinte:
DESPACHO
No seguimento do despacho anteriormente proferido, uma vez que prova na presente espécie de processo é a apresentar, admito a prova testemunhal e documental apresentada por ambas as partes.
Notifique.
*
Do despacho que antecede, foram notificados todos os presentes, os quais disseram ficar cientes. ---
Após, pela Mm. ª Juíza foi iniciada produção de prova pela seguinte ordem: (…)”.
(por lapso, no primeiro despacho acima reproduzido consta a data de 3 de novembro de 2025, sendo que a data correcta é 3 de setembro de 2025, como acima se refere, ao reproduzir o despacho exarado nessa data).
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença (na qual foi apreciada e julgada improcedente a excepção de erro na forma do processo), que termina com o seguinte dispositivo:
“VI. DISPOSITIVO
Face ao exposto, julgo a ação totalmente improcedente e, em consequência, absolvo a Ré do pedido.
Valor da ação: 6.166,54€ (seis mil, cento e sessenta e seis euros e cinquenta e quatro euros).
Condeno o Autor no pagamento das custas.
Registe e notifique.
Após trânsito, devolva ao BAS”.
*
Inconformado com esta sentença, o autor interpôs recurso de apelação, alinhando as seguintes conclusões (aperfeiçoadas, na sequência de despacho proferido em 6 de abril de 2026, convidando a recorrente a proceder a esse aperfeiçoamento):
“O presente recurso tem por objeto:
i) o Despacho proferido no início da audiência e julgamento de 27/11/2025, sobre o requerimento de 24/11/2025, mediante o qual o Autor veio responder às exceções invocadas pela Ré na sua oposição; e
ii) a douta Sentença que julgando a ação “totalmente improcedente”, absolveu a Ré do pedido e condenou o Autor no pagamento das custas.
Não pode o Autor conformar-se com as ditas e doutas decisões, desde logo por considerar que o Tribunal a quo fez uma errada interpretação e aplicação do Direito, violando assim o Princípio do Contraditório consagrado no artigo 3º do CPC; e julgou erradamente a matéria de facto ao não se pronunciar sobre prova relevante para a descoberta da verdade material, tudo conforme melhor explanado no corpo das alegações e fundamentos ali expostos, para os quais se remete.
Nulidade da Sentença – Violação do Princípio do Contraditório
No dia 03/11/2025, o Tribunal a quo determinou a notificação do Autor para se pronunciar relativamente às exceções invocadas pela Ré - erro na forma do processo e invalidade e ineficácia da comunicação de oposição, em prazo que fixou em dez dias.
O Autor, ora Apelante, veio responder às referidas exceções por requerimento apresentado a 24/11/2025, propugnando pela respetiva improcedência.
Acontece que, por despacho proferido no início da Audiência e Julgamento de 27/11/2025, entendeu o Tribunal a quo que o referido requerimento é intempestivo quanto à resposta às exceções invocadas pela Ré na Oposição, pelo que, a mesma não foi admitida.
Não se conforma o Apelante com tal decisão, senão vejamos:
Ao desconsiderar a pronúncia do Autor sobre as ditas exceções, o Tribunal a quo olvidou o n.º 4 do artigo 3º do CPC, o qual atribui ao Autor a faculdade de responder às exceções, na audiência prévia ou, não havendo lugar a ela, na audiência final. Nesse sentido, o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 08/02/2024 (Proc. n.º 20237/21.8T8LSB.L1-6): “Se a autora não responde aos convites para pronúncia por escrito e no prazo concedido por despacho, sobre a excepção de prescrição e para discussão de facto e direito sobre o mérito da causa, não se mostra cumprido o contraditório nem se mostra precludido o direito a pronúncia no início da audiência prévia, pelo que não será admissível a dispensa desta.” – nosso negrito.
Acrescenta o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 20/06/2024 (Proc. n.º 31078/22.5T8LSB.L1-6): “I- Existe atualmente uma clivagem na jurisprudência, incluindo a do STJ, quanto à natureza do vício decorrente da omissão do contraditório prévio, havendo dois entendimentos distintos: um no sentido de se tratar de uma nulidade processual, prevista no artº 195º/1 do CPC, seguida pela jurisprudência mais recente, e outro no sentido de se tratar de uma nulidade da sentença, por excesso de pronúncia, nos termos do artº 615º/1, al. d) do CPC. II- Uma vez que se trata de uma questão meramente formal, mesmo que se considere que estamos perante uma nulidade processual – a arguir perante o tribunal que proferiu a decisão – é de admitir a respetiva invocação em sede de recurso de apelação, nos termos do artº 615º/4 do CPC, pois não deve a parte ser prejudicada quando baseia a sua conduta processual em entendimentos que têm sustentáculo em vária jurisprudência do STJ e das Relações.”
Pelo que, a violação do princípio do contraditório gera uma nulidade processual, pela prática de um ato que a lei não admite, que consistiu em negar ao Autor o direito de exercer o contraditório no início da audiência final – n.º 1 artigo 195º e n.º 4 artigo 3º, e nulidade da sentença, por omissão de pronúncia – alínea d) do n.º 1 do artigo 615º.
Motivo pelo qual a sentença deve ser considerada nula, porque ilegal, devendo os autos regressar à primeira instância, com vista ao reconhecimento ao Autor do exercício do contraditório sobre as exceções deduzidas pela Ré e pronuncia do Tribunal a quo que leve em consideração a resposta do Autor às exceções.
Erro de julgamento da matéria de facto e violação de lei
Sem conceder, e só por mera hipótese académica se admite, ainda que não se julgue a sentença ferida de nulidade pelos motivos supra explanados, à cautela, pretende o Apelante a reapreciação da decisão sobre a matéria de facto.
Resulta dos factos dados por provados, no que diz respeito à questão quanto ao prazo de renovação do contrato de arrendamento, bem como quanto à questão da validade e eficácia da comunicação de oposição à renovação do mesmo, o seguinte:
“1. No dia 26 de abril de 1979, por escritura pública (…), o pai do Autor, ….., celebrou com «Apartamentos Dorisol, Limitada» um acordo denominado «Compra e venda e arrendamento», através do qual adquiriu 4 frações autónomas ou unidades habitacionais designadas pelas letras e números «A-….», «B-….», «I-…» e «I-…», (…).
2. No mesmo ato público referido em 1., o pai do Autor, enquanto senhorio, e «Apartamentos Dorisol Limitada», enquanto arrendatária, declararam que o primeiro arrendava à segunda as frações referidas em 1. «nos termos das seguintes cláusulas:
Primeira – Prazo: o de um ano, com início reportado ao dia um do mês de junho próximo (do ano 1979), e as renovações nos termos legais aplicáveis.
(…)
4. Por carta registada com AR, datada de 11 de abril de 2024, o Autor, enquanto senhorio da fração referida em 1. Designada pela letra e número «A-….», efetuou a comunicação da sua oposição à renovação à Ré, enquanto arrendatária, a ocorrer no dia a 01/01/2025.”
Partindo destes factos, o Tribunal a quo construiu toda uma “teoria” de sucessão e aplicação no tempo das leis e normas transitórias do arrendamento urbano que conduziram à declarada improcedência da presente ação, por considerar o contrato de arrendamento ainda vigente, porquanto o mesmo renovou-se a 01/06/2024, pelo período de cinco anos, atenta a falta de denúncia ou oposição à renovação, entendimento com o qual o Autor, ora Apelante, jamais pode concordar.
Isto porque, o Tribunal a quo, injustificadamente e sem referir expressamente o fundamento para tal, não se pronunciou sobre elementos documentais não impugnados, que traduzem factos relevantes e concretos, razão pela qual, salvo o devido respeito, violou a lei e incorreu em erro de julgamento.
Concretamente, na fundamentação da matéria de facto, o Tribunal a quo não se pronunciou sobre a correspondência trocada entre Autor e Ré no ano de 2019 - documento n.ºs 6 (oposição à renovação do contrato de arrendamento datada de 24/05/2019) e documento n.º 7 (resposta à comunicação de 24/05/2019 sobre a oposição à renovação de arrendamento), juntos aos autos pelo Apelante a 24/11/2025, nem procedeu à sua análise crítica, e cujo teor é o seguinte:
Comunicação do Autor à Ré, datada de 24/05/2019:
“Assunto: Oposição à renovação do contrato de arrendamento
Venho pela presente, na qualidade de senhorio e legítimo proprietário das frações A e B do rés do chão, integrado no prédio urbano localizado na rua da….. n.º …., freguesia de ….., concelho do ….., inscrito na matriz predial urbana sob o n.º ….29 vem por este meio, comunicar a V. Excias que, ao abrigo do disposto no artigo 1097º, aplicável por força do artigo 1110º, ambos do Código Civil, pretendo opor-me à renovação automática do contrato de arrendamento com prazo certo para fins não habitacionais, pelo que o contrato cessará os seus efeitos a 1 de janeiro de 2020, data em que deverão entregar o locado livre de pessoas e bens e em perfeito estado de conservação e limpeza, com as reparações que lhe incumbam para o repor no estado em que vos foi entregue.
(…)”
Em resposta à referida comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento, a Ré remete ao Autor a missiva com o seguinte conteúdo:
“A Dorisol – Sociedade de Empreendimentos Turísticos, S.A., arrendatária das frações autónomas designadas pelas letras “A” e “B” do rés do chão, sitas no prédio urbano constituído em propriedade horizontal denominado “….”, de que V. Exa. é senhorio, acusa a recepção da V. missiva de 24/05/2019, relativamente à oposição à renovação automática manifestada por V. Exa., que mereceu a nossa melhor atenção.
Contudo, somos a informar V. Exa. que, nos termos do artigo 1110º/4 do Código Civil, na redacção dada pela última alteração da Lei n.º 13/2019, de 12/02, os contratos de arrendamento para fins não habitacionais não são suscetíveis de serem objeto de oposição à renovação nos cinco anos após o início do contrato, conforme se verificou com a submissão do anterior contrato ao NRAU.
Nestes termos, a oposição de V. Excia, porque decorreu no prazo dos cinco anos iniciais não surte qualquer efeito legal, sendo inoponível à arrendatária.
Deste modo, o contrato renovar-se-á automaticamente por mais cinco anos a 01/01/2020, data a partir da qual V. Excia, com observância dos prazos estipulados no artigo 1097º do Código Civil, poderá opor-se à renovação, querendo.
(…)” – nosso negrito.
Matéria factual que, no entendimento do Apelante, devia ter sido apreciada e levada à matéria de facto, atenta a sua relevância para a apreciação do mérito dos autos.
Com efeito, perante a referida comunicação da Ré ao Autor, extrai-se forçosamente o reconhecimento por parte daquela, da submissão do contrato de arrendamento ao NRAU, passando a vigorar pelo prazo de cinco anos, renovável por períodos de cinco anos, sendo a renovação seguinte a 01/01/2020.
O que evidencia que as partes livremente estabeleceram entre si as regras relativas à duração e oposição à renovação do contrato de arrendamento, ao abrigo do disposto no n.º 1 do artigo 1110º do CC.
E, nessa sequência, o Autor opôs-se à renovação automática do contrato de arrendamento com efeitos a 01/01/2025, por comunicação enviada à Ré a 11/04/2024.
Contudo, o Tribunal a quo não se pronunciou sobre aqueles documentos de prova, os quais são manifestamente cruciais para a descoberta da verdade, falhando o Tribunal a quo em não apreciar prova relevante que contesta a alegação da Ré, do que, salvo melhor entendimento, resulta a violação do dever de o Tribunal investigar a verdade dos factos e de se pronunciar sobre tudo o que é submetido à sua apreciação pelas partes.
Pelo que, com o devido respeito, entende o Apelante que o Tribunal a quo incorreu em erro de julgamento por flagrante desconformidade entre elementos de prova disponíveis e relevantes para a descoberta da verdade material, e a decisão proferida.
E ao não ter apreciado esses documentos e as ilações racionais que poderia tirar dos mesmos, violou o n.º 2 do artigo 5º e o n.º 4 do artigo 607º, ambos do CPC.
Pelo que, deverá trazer-se aos autos a questão da transição para o NRAU do contrato de arrendamento em causa, o novo prazo de duração, bem como as condições da sua renovação.
Atendendo à posição assumida pelo Autor através da correspondência dirigida à Ré em resposta à anterior tentativa de não renovação do contrato de arrendamento, não pode deixar de considerar-se a comunicação de oposição à renovação do contrato datada de 11/04/2025, válida e eficaz
Termos em que, concedendo provimento ao presente recurso, roga a Vossas Excelências Venerandas se dignem:
a) declarar a nulidade da sentença ora recorrida, devendo os autos regressar ao Tribunal de Primeira Instância, para que o mesmo se pronuncie sobre a resposta do Autor, ora Apelante, às exceções deduzidas pela Ré;
ou, caso assim não se entenda,
b) revogar a sentença recorrida por erro de julgamento da matéria de facto, e substituí-la por outra que considere a comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento válida e eficaz e, em consequência, seja decretada a desocupação imediata do locado e a sua entrega ao Autor, ora Apelante.
com o que, se fará a costumada JUSTIÇA!”.
A recorrida/ré pronunciou-se sobre as conclusões aperfeiçoadas, em requerimento junto em 27 de abril de 2026, referência 813472, mantendo “na íntegra as contra-alegações de recurso que apresentou em 06/02/2026 e que ora se juntam, de novo, para a devida apreciação e decisão por este douto Tribunal”.
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A recorrida/ré apresentou contra-alegações, que termina com as seguintes conclusões:
“I. Não assiste razão ao Recorrente quando invoca, na sua Alegação de Recurso, que a sentença padece do vício de violação do princípio do contraditório, devendo ser considerada nula ou de erro de julgamento da matéria de facto, devendo ser revogada.
II. Deve manter-se in totum a sentença proferida pelo Tribunal a quo e sem a aceitação da alteração proposta da sua baixa ao Tribunal de Primeira Instância para que o Recorrente responda às exceções deduzidas pela Recorrida ou da sua revogação e substituição por outra que considere a comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento efetuada pelo Senhorio, ora Recorrente, a 11/04/2024 válida e eficaz e decretada a desocupação imediata do imóvel e a sua entrega ao Recorrente.
III. Por notificação eletrónica, sob a referência n.º 57645166, efetuada a 03 de setembro de 2025, ao abrigo do seu dever de gestão processual previsto no art. 6.º do CPC e do princípio da adequação formal previsto no art. 547.º do CPC, o Tribunal a quo convidou o Autor, ora Recorrente “para querendo e no prazo de 10 dias, se pronunciar quanto à exceção invocada pela Ré, devendo ser remetida cópia da oposição ao requerimento de despejo.”
IV. Não obstante o supra referido convite, o Autor, ora Recorrente, veio apresentar a sua resposta às exceções apenas no dia 24 de novembro de 2025, em clara ultrapassagem do prazo fixado de 10 (dez) dias pelo douto Tribunal a quo, tendo-o feito apenas quase 3 (três) meses depois do prazo concedido para o efeito.
V. O Tribunal a quo julgou intempestiva a referida resposta, por despacho proferido no decurso da Audiência Final, porquanto apresentada fora do prazo judicialmente determinado para o efeito.
VI. Não obstante o supra exposto, sempre se dirá que o Tribunal a quo limitou-se a fazer uma correta aplicação do Direito ao caso concreto e a extrair a consequência jurídica do ato do Recorrente pois que, regularmente notificado para o efeito, não se pronunciou quanto às exceções invocadas pela Ré, ora Recorrida, só o tendo feito quase 3 meses depois, sendo o requerimento de 24 de novembro de 2025 evidentemente extemporâneo.
VII. Andou bem o Tribunal a quo ao decidir como decidiu porquanto a opção por decisão alternativa, isto é, de admissão do requerimento fora do prazo concedido para o efeito constituiria uma violação, nomeadamente, do princípio da igualdade de armas ou da igualdade das partes no processo por aplicação de um tratamento arbitrário a um dos intervenientes processuais, a saber, ao ora Recorrente.
VIII. O Tribunal a quo não dispensou ou vedou o Recorrente do exercício da faculdade de se pronunciar sobre a matéria de exceção no início da audiência final nos termos do n.º 4 do artigo 3.º do CSC - atento ao facto de nos presentes autos ter sido dispensada a realização da audiência prévia - e, em abono da verdade, terá sido o próprio Recorrente que se terá olvidado de exercer essa faculdade em sede de audiência final.
IX. Nesse sentido, vide Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, datado de 11/12/2019, proferido nos autos n.º 19727/18.4T8LSB-B.L1-2 e Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, datado de 13/06/2023, proferido nos autos n.º 1483/22.3T8GRD-A.C1.
X. O Tribunal a quo atém-se à pática dos atos e à promoção de algum dos fins contemplados nos artigos 591.º e 604.º do CPC, respetivamente, sendo que em nenhuma das referidas disposições legais se encontra previsto “conceder a palavra ao Autor para responder às exceções deduzidas pelo Réu no último articulado admissível”.
XI. A resposta oral às exceções em sede de audiência prévia ou de audiência de discussão e julgamento é uma faculdade ou poder da Parte contrária e não um ónus de impugnação, o qual, não tendo sido exercido em sede própria, determinou a preclusão do respetivo exercício.
XII. O Recorrente considera existir erro de julgamento da matéria de facto, porquanto o Tribunal a quo não terá apreciado de forma crítica os Documentos n.º 6 e 7 juntos com o requerimento de 24/11/2025 desentranhado dos autos mas o Recorrente apresenta confusão na sua Alegação de Recurso por entender que desses documentos podia ter sido extraído factos para constar do rol da matéria de facto dada como provada na Sentença em crise, os quais, de modo algum, serviriam para formar a convicção do Tribunal a quo no sentido que tanto pretende.
XIII. Desses documentos não se extrai que, após a submissão do contrato de arrendamento para fim não habitacional às regras do NRAU, o mesmo passou a vigorar por um prazo certo, de 5 anos, renovável pelo mesmo período e que as Partes livremente estabeleceram entre si as regras relativas à duração e oposição à renovação do contrato de arrendamento, ao abrigo do disposto no n.º 1 do artigo 1110.º do CC, nem o Recorrente junta outro documento aos autos que comprovem esses aspetos.
XIV. Por essa razão, a decisão sobre a matéria de facto pelo Tribunal a quo vertida na sentença em crise é lógica, coerente e fundada essencialmente na correta análise da prova documental carreada para os autos e na Lei aplicável.
XV. Adicionalmente, uma vez que as Partes não convencionaram sobre as regras para a oposição à renovação automática do contrato, aplica-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação, conforme resulta do n.º 1 do artigo 1110.º do Código Civil.
XVI. Estranhamente o Recorrente alega em sede de recurso que as Partes convencionaram as regras sobre a oposição à renovação automática do contrato mas, na sua comunicação de oposição à renovação automática do contrato de 24/05/2019, junta a Doc. 6 e na de 11/04/2024, junta a Doc. 5, sufraga-se da al. b), n.º 1 do art. 1097.º do Código Civil por remissão do n.º 1 do artigo 1110.º do Código Civil, para impedir a renovação automática do contrato, ou seja, recorre ao regime legal supletivo aplicável, bem sabendo que entre si e a Recorrida não foi estipulada qualquer regra quanto à renovação automática do contrato de arrendamento.
XVII. Por fim, a comunicação efetuada no dia 11/04/2024, i.e., 50 (cinquenta) dias antes do termo do prazo da renovação automática do Contrato que ocorria a 31/05/2024, em clara violação do pré-aviso de 120 (cento e vinte) dias, não é válida e eficaz, pelo que o Contrato renovou-se, novamente, pelo período de 5 (cinco) anos, isto é, até 31/05/2029, permanecendo em vigor e a produzir todos os seus efeitos jurídicos.
XVIII. Em face ao ante exposto, deve a sentença em crise manter-se por não merecer qualquer censura ou desvalor, não padecendo de qualquer vício que determine a sua nulidade, nomeadamente por violação do princípio do contraditório nem por erro de julgamento da matéria de facto”.
*
O recurso foi admitido.
Foram colhidos os vistos legais.
Cumpre apreciar e decidir.
*
II. Questão a decidir
O objeto do recurso é delimitado em função das conclusões formuladas pelo recorrente.
Deste modo no caso concreto o Thema decidendum está circunscrito à apreciação das seguintes questões:
A – Recurso do despacho proferido a 27 de novembro de 2025:
- se o despacho padece de nulidade processual (artigo 195/1 do CPC) por violação do princípio do contraditório.
B- Recurso da sentença proferida em 23 de dezembro de 2025:
- se a sentença padece de nulidade por omissão de pronúncia- artigo 615/1-d) do CPC (por violação do princípio do contraditório);
- da impugnação da decisão da matéria de facto;
- saber se pode ser reconhecida a cessação do contrato de arrendamento por oposição à sua renovação, com a consequente restituição do locado.
III – Fundamentação de Facto.
A decisão recorrida considerou a seguinte factualidade (para a decisão de mérito):
“III. DOS FACTOS
Resultaram provados com relevo para a boa decisão da causa os seguintes factos:
1. No dia 26 de abril de 1979, por escritura pública exarada de folhas setenta e um verso a folhas setenta e três verso do Livro de Notas para escrituras diversas número cento e setenta e nove - A do Primeiro Cartório Notarial do …. da Dr.ª…., o pai do Autor, ……, celebrou com “Apartamentos Dorisol, Limitada” um acordo denominado “Compra e venda e arrendamento”, através do qual adquiriu 4 frações autónomas ou unidades habitacionais designadas pelas letras e números “A-….”, “B-…..”, “I-…..” e “I-….”, as duas primeiras localizadas no rés-do-chão e as restantes no primeiro e no sétimo andares, respetivamente, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal designado por “……”, sito no ….., da freguesia de ….., concelho do ….., descrito na Conservatória do Registo Predial do Funchal sob o n.º ….9/….25.
2. No mesmo ato público referido em 1., o pai do Autor, enquanto senhorio, e “Apartamentos Dorisol, Limitada”, enquanto arrendatária, declararam que o primeiro arrendava à segunda as frações referidas em 1. “nos termos das seguintes cláusulas:
Primeira – Prazo: o de um ano, com início reportado ao dia um do mês de junho próximo, e as renovações nos termos legais aplicáveis;
Segunda – Renda Mensal: é de dois mil e quinhentos escudos para cada fração e será paga no domicílio dos senhorios ou de quem os representar, nesta cidade, no primeiro dia útil do mês a que disser respeito;
Terceira – Destino: exercício da atividade de hotelaria e similares.”.
3. Todo o edifício referido em 1. está destinado a fins turísticos.
4. Por carta registada com AR, datada de 11 de abril de 2024, o Autor, enquanto senhorio da fração referida em 1. designada pela letra e número “A-0” , efetuou a comunicação da sua oposição à renovação à Ré, enquanto arrendatária, a ocorrer no dia 01/01/2025.
* Com relevo para a boa decisão da causa, não resultou provado que:
a) As frações referidas em 1. tinham acabado de ser edificadas e que até à data referida em 1. não tinham servido para o desenvolvimento de qualquer outra atividade comercial.
b) Foi a Ré que assegurou as ligações das frações referidas em 1. à restante infraestrutura hoteleira e a integrou no Hotel com o conjunto de serviços que eram e continuam a ser fornecidos por este.
c) Aquando do acordo referido em 2., a fração referida em 1. designada pela letra e número “A-0” já estava mobilada, equipada, apetrechada e adequada para a Ré iniciar a sua exploração hoteleira, tal como as demais frações autónomas que integram o edifício referido 1.
*
O Tribunal não se pronunciou quanto à demais matéria alegada, por ser desprovida de interesse e relevância para a decisão da causa, por se tratar de matéria repetida, ou por se tratar de matéria eminentemente conclusiva ou de cariz normativo”.
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IV. Fundamentação de Direito
A - Recurso do despacho proferido em 27 de novembro de 2025:
- saber se o despacho padece de nulidade processual por violação do princípio do contraditório.
Alega o recorrente que o tribunal a quo determinou em 3 de novembro de 2025 a notificação do autor para se pronunciar relativamente às excepções invocadas pela ré, o que o autor veio a fazer, ao abrigo do princípio do contraditório, em requerimento datado de 24 de novembro. Em despacho proferido na audiência de julgamento de 27 de novembro de 2025 o tribunal a quo entendeu que o requerimento apresentado é intempestivo e por isso não o admitiu. Entende o autor que o tribunal a quo negou ao autor o direito de exercer o contraditório no início da audiência final, e por isso foi cometida uma nulidade processual – artigo 195/1 do CPC- por violação do princípio do contraditório.
Apreciando.
A questão suscitada faz emergir de imediato a necessidade de distinguir entre a arguição de nulidades e o recurso de decisões judiciais.
Como refere Abrantes Geraldes, in “Recursos em Processo Civil – Novo Regime”, é necessário “distinguir as nulidades de procedimento das nulidades de julgamento, pois que, nos termos do art. 668.º, n.º 4, quando as nulidades se reportem à sentença e decorram de qualquer dos vícios assinalados nas als. b) a e) do n.º 1, a sua invocação deve ser feita em sede de recurso, só se admitindo o uso da reclamação para o próprio juiz perante decisão irrecorrível, seja qual for a causa da irrecorribilidade. (…)
Sem embargo dos casos em que são de conhecimento oficioso, as nulidades devem ser arguidas perante o juiz, de cuja decisão cabe recurso nos termos gerais. A solução deve ser aplicada aos casos em que tenha sido praticada uma nulidade processual que tenha inquinado a sentença, mas que não se reporte a qualquer das alíneas do art. 668.º. (…) em tal situação, não se verifica qualquer erro de julgamento.”
E isto é assim porque as nulidades processuais que não se reconduzam a alguma das nulidades previstas no atual artigo 615/1 do CPC (anterior artigo 668.º, alíneas b) a e) do CPC), têm de ser arguidas perante o tribunal onde ocorreu a nulidade ou a que a causa estava afecta no momento em que a nulidade foi cometida, só podendo ser objecto de recurso a ulterior decisão que este tribunal venha a proferir na sequência da reclamação da nulidade. Trata-se da regra que justifica o aforismo corrente de que “dos despachos recorre-se, contra as nulidades reclama-se” - cf. Alberto dos Reis, in Comentário ao Código de Processo Civil, 2.º vol., pág. 507.
A este respeito esclarecem Luís Mendonça e Henrique Antunes in “Dos Recursos”, Quid Iuris, pág. 52: “A reclamação e a nulidade articulam-se (…) de harmonia com o princípio da subsidiariedade: a admissibilidade do recurso está na dependência da dedução da prévia reclamação. Assim, o que pode ser impugnado por via de recurso é a decisão que conhecer da reclamação por nulidade- e não a nulidade ela mesmo. A perda do direito à impugnação por via da reclamação – caducidade, renúncia, etc,- importa, simultaneamente, a extinção do direito à impugnação através do recurso ordinário.
Isto só não será assim no tocante às nulidades cujo prazo de arguição só comece a correr depois da expedição do recurso para o tribunal ad quem e no tocante às nulidades- excepções- que sejam oficiosamente cognoscíveis”.
Abrantes Geraldes, in “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 2013, pág. 162, em sentido idêntico defende que “as nulidades que não se reconduzam a alguma das situações previstas no artigo 615, als. b) a e), estão sujeitas a um regime de arguição que é incompatível com a sua invocação apenas no recurso a interpor da decisão final. A impugnação que neste recurso eventualmente se possa enxertar deve restringir-se às decisões que tenham sido proferidas sobre arguições oportunamente deduzidas com base na omissão de certo acto, na prática de outro que a lei não admitia ou na prática irregular de acto que a lei previa”.
Neste mesmo sentido, veja-se, por exemplo, o acórdão do STJ de 13/10/2022, in www.dgsi.pt com o seguinte sumário:
«I – As nulidades previstas nos art.º 186º e seguintes do CPC versam sobre vícios processuais determinantes da nulidade do processo, respeitando ao cumprimento de formalidades cuja observância a lei adjectiva postula como principal/essencial ou de natureza secundária para a correcta tramitação do processo, para que se possa lograr o fim último do mesmo, a mais conscienciosa e justa decisão.
II – Estão em causa formalidades processuais a se, de natureza e índole intimamente adjectiva, actos formais inerentes à própria tramitação do processo, actos que a lei proíbe ou actos formais cuja observância a lei exige e foram omitidos, que a lei comina com a nulidade.
III - Sendo actos de tramitação processual stricto sensu, que se situam a montante da decisão final, não se confundem com os actos ou omissões praticadas pelo tribunal já, a jusante, no âmbito do processo decisório e com este concomitantes, como integrando este, actos que tangem ao âmago da decisão, nulidades de conhecimento, de índole material decisória, que a lei adjectiva também considera e classifica como nulidades do julgamento ou da sentença, estas previstas no art.º 615º do CPC.
IV - Estas nulidades concernentes com os vícios da sentença, integráveis no dinamismo já substantivo e material do processo decisório e com este se compaginando, deste sendo intrínsecas, são distintas e não se confundem com aquele tipo de nulidades processuais que o legislador trata nos art.º 186º e segs. do CPC, inerentes à tramitação processual a se, verificáveis em momento prévio ao decisório».
Esta regra encontra-se estabelecida no regime de arguição e conhecimento das nulidades processuais prescrito nos artigos 186.º a 202.º do Código de Processo Civil.
Por outro lado, nos termos dos artigos 198.º e 199.º, existem limites temporais à arguição das nulidades: as nulidades a que se referem os artigos 186.º e 193.º só podem ser arguidas até à contestação ou neste articulado, considerando-se sanadas se o não forem até esse momento; as nulidades previstas nos artigos 187.º e 194.º podem ser arguidas em qualquer estado do processo, enquanto não devam considerar-se sanadas; as outras nulidades, se a parte estiver presente, por si ou por mandatário, no momento em que forem cometidas, podem ser arguidas enquanto o acto não terminar; se não estiver, o prazo para a arguição é de 10 dias a contar do dia em que, depois de cometida a nulidade, a parte interveio no processo ou foi notificada para qualquer termo dele.
Quanto ao momento do conhecimento das nulidades rege o artigo 200 do CPC que determina que das nulidades previstas no artigo 187.º, na segunda parte do n.º 2 do artigo 191.º e no artigo 194.º o juiz conhece logo que delas se aperceba, podendo suscitá-las em qualquer estado do processo, enquanto não devam considerar-se sanadas; que das nulidades previstas nos artigos 186.º e 193.º, se não o tiver feito antes, o juiz conhece no despacho saneador ou, não havendo despacho saneador, até à sentença final; que das outras nulidades conhece logo que sejam reclamadas.
Por força deste regime, como deveria ter agido o apelante?
Entendendo que foi cometida qualquer nulidade processual antes de ser proferida a sentença judicial, o apelante deveria ter suscitado a mesma perante o tribunal de 1.ª instância, a fim de este decidir a reclamação apresentada.
Perante a decisão e caso não concordasse com ela, o apelante poderia então, nos termos gerais (artigo 691.º do Código de Processo Civil) apresentar recurso da decisão que decidiu a reclamação.
O que não pode fazer, e fez, é suprimir a obrigação de arguir a nulidade perante o tribunal de 1.ª instância, e suscitar a sua apreciação e decisão apenas perante o tribunal de recurso.
O recurso é, com efeito, um meio específico de impugnação de uma decisão judicial, com ele pretende-se obter o reexame das questões submetidas à apreciação do tribunal recorrido e não criar decisões sobre matéria nova que não foi antes submetida ao exame do tribunal recorrido.
As excepções a essa regra são apenas as situações de conhecimento das nulidades da própria sentença recorrida (designadamente a omissão de pronúncia sobre questões que devia conhecer e não conheceu), as questões de conhecimento oficioso, as questões inerentes à mera qualificação jurídica diversa da factualidade alegada e finalmente as questões que resultem da alteração do pedido, por acordo das partes, já em segunda instância - cf. Acórdão Tribunal da Relação de Coimbra de 24-01-2012, in www.dgsi.pt.
Tudo o mais serão questões novas que ao não terem sido suscitadas junto do tribunal a quo, não cabem no âmbito do poder de apreciação do tribunal ad quem.
Nos presentes autos o apelante não arguiu (inicialmente) a nulidade processual que entendeu ser cometida com a prolação do despacho datado de 27 de novembro de 2025, no prazo de 10 dias a que alude o artigo 199/1 do CPC, a contar do seu conhecimento.
Não tendo arguido este vício perante o tribunal a quo, não pode agora o recorrente erigi-lo em fundamento do recurso de apelação.
Por isso, e sem necessidades de maiores desenvolvimentos, não tomamos conhecimento deste alegado vício processual.
Improcede, nesta parte, o recurso.
B- Recurso da sentença proferida em 23 de dezembro de 2025:
1. Da nulidade da sentença recorrida por omissão de pronúncia - artigo 615/1-d) do CPC.
Alega o recorrente a violação do princípio do contraditório, que consistiu em o Tribunal a quo negar ao autor o direito de exercer o contraditório no início da audiência final, o que gera uma nulidade da sentença por omissão de pronúncia.
Apreciemos.
A al. d) do n.º 1 do artigo 615 do CPC, dispõe que a sentença é nula quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar.
Esta nulidade está diretamente relacionada com o artigo 608/2 do CPC, segundo o qual: «O juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.»
Há aqui que distinguir entre “questões a apreciar” e “razões” ou “argumentos” aduzidos pelas partes.
Conforme já ensinava Alberto dos Reis (in “Código de Processo Civil Anotado”, Vol. V, pág. 143): «São, na verdade coisas diferentes: deixar de conhecer de questão de que devia conhecer-se, e deixar de apreciar qualquer consideração, argumento ou razão produzida pela parte. Quando as partes põem ao tribunal determinada questão, socorrem-se, a cada passo, de várias razões ou fundamentos para fazer valer o seu ponto de vista; o que importa é que o tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar a sua pretensão.» Ou seja, a omissão de pronúncia circunscreve-se às questões/pretensões formuladas de que o tribunal tenha o dever de conhecer para a decisão da causa e de que não haja conhecido, realidade distinta da invocação de um facto ou invocação de um argumento pela parte sobre os quais o tribunal não se tenha pronunciado (cfr. também os Acórdãos do STJ de 7/7/1994, Miranda Gusmão, BMJ n.º 439, pág. 526 e de 22/6/1999, Ferreira Ramos, C.J. 1999 – II, pág. 161; da Relação de Lisboa de 6 de junho de 2024, relator José Manuel Monteiro Correia, disponível em www.dgsi.pt).
Conforme se escreveu, com inteiro acerto, no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 04-05-2022 (Pº 2774/16.8T8PRT.P2, relator Pedro Damião e Cunha), “[s]egundo o disposto no art. 615º, nº 1, al. d) do CPC, é nula a sentença quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento. Neste âmbito, importa ter bem presente que as questões submetidas à apreciação do tribunal a que o legislador se refere se identificam com os pedidos formulados, com a causa de pedir ou com as excepções invocadas, desde que não prejudicadas pela solução de mérito encontrada para o litígio. Nessa medida, embora a não apreciação de algum fundamento fáctico ou argumento jurídico, invocado pela parte, possa, eventualmente, prejudicar a boa decisão sobre o mérito das questões suscitadas, daí apenas pode decorrer um eventual erro de julgamento (“error in iudicando”), mas já não um vício (formal) de pronúncia). Ou seja, este tipo de omissão pode, eventualmente, conduzir a um erro de julgamento quanto à matéria de facto e/ou quanto quanto às questões de direito esgrimidas nos autos e, portanto, logicamente, nessa medida, só em sede de impugnação da decisão de facto ou de dissídio jurídico perante a decisão, se pode/deve colocar a questão (…)”.
Conclui-se – como se fez no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 08-05-2019 (Processo 1211/09.9GACSC-A.L2-3, relatora Maria da Graça Santos Silva) - que: “A omissão de pronúncia é um vício que ocorre quando o Tribunal não se pronuncia sobre essas questões com relevância para a decisão de mérito e não quanto a todo e qualquer argumento aduzido. O vocábulo legal -“questões”- não abrange todos os argumentos invocados pelas partes. Reporta-se apenas às pretensões deduzidas ou aos elementos integradores do pedido e da causa de pedir, ou seja, às concretas controvérsias centrais a dirimir”.
Esta nulidade verifica-se quando não haja pronúncia sobre pontos fáctico-jurídicos estruturantes da posição dos pleiteantes, com referência ao objeto do processo, nomeadamente os que se prendem com a causa de pedir pedido e exceções, ficando apenas de fora a mera ausência de discussão das “razões” ou dos “argumentos” invocados pelas partes para concluir sobre as questões suscitadas (vide: Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 21/12/2005, Pereira da Silva, de 20/11/2014, Álvaro Rodrigues).
Façamos uma breve resenha jurisprudencial (todos os acórdãos estão disponíveis em www.dgsi.pt):
- Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 04-05-2022 (Pº 2774/16.8T8PRT.P2, rel. Pedro Damião e Cunha), “[s]egundo o disposto no art. 615º, nº 1, al. d) do CPC, é nula a sentença quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento. Neste âmbito, importa ter bem presente que as questões submetidas à apreciação do tribunal a que o legislador se refere se identificam com os pedidos formulados, com a causa de pedir ou com as excepções invocadas, desde que não prejudicadas pela solução de mérito encontrada para o litígio. Nessa medida, embora a não apreciação de algum fundamento fáctico ou argumento jurídico, invocado pela parte, possa, eventualmente, prejudicar a boa decisão sobre o mérito das questões suscitadas, daí apenas pode decorrer um eventual erro de julgamento (“error in iudicando”), mas não já um vício (formal) de omissão de pronúncia. Ou seja, este tipo de vício pode, eventualmente, conduzir a um erro de julgamento quanto à matéria de facto e/ou quanto às questões de direito esgrimidas nos autos e, portanto, logicamente, nessa medida, só em sede de impugnação da decisão de facto ou de dissídio jurídico perante a decisão, se pode/deve colocar a questão (…)”.
- Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 08-05-2019 (Processo 1211/09.9GACSC-A.L2-3, relatora Maria da Graça Santos Silva): “A omissão de pronúncia é um vício que ocorre quando o Tribunal não se pronuncia sobre essas questões com relevância para a decisão de mérito e não quanto a todo e qualquer argumento aduzido. O vocábulo legal -“questões”- não abrange todos os argumentos invocados pelas partes. Reporta-se apenas às pretensões deduzidas ou aos elementos integradores do pedido e da causa de pedir, ou seja, às concretas controvérsias centrais a dirimir”.
- Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2004-05-13, Relator: Ferreira Girão: “A nulidade por omissão de pronúncia advém da falta de resposta a questões que o Tribunal tenha o dever de responder –O tribunal só tem que se pronunciar sobre questões (artigo 660, nº2 do CPC), entendendo-se como tal as concretas controvérsias centrais a dirimir e não os simples argumentos, opiniões, motivos, razões, pareceres, ou doutrinas expendidas pelas partes”;
- Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2023-03-08, Relator: Mário Belo Morgado: A nulidade por omissão de pronúncia apenas se verifica quando o tribunal deixe de conhecer questões temáticas centrais suscitadas pelos litigantes (ou de que se deva conhecer oficiosamente), cuja resolução não esteja prejudicada pela solução dada a outras, não se considerando como tal os argumentos, motivos ou razões jurídicas invocados, até porque o juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito”;
-– Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2002-10-16, Relator: Mário Torres: “A nulidade das decisões judiciais por omissão de pronúncia, prevista no artigo 668.º, n.º 1, alínea d), primeira parte, do Código de Processo Civil "quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar" - aplicável aos acórdãos das Relações por força do artigo 716.º, n.º 1, e aos acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça por força do artigo 732.º, ambos do mesmo Código - constitui cominação ao incumprimento do disposto na primeira parte do n.º 2 do artigo 660.º do citado Código, segundo o qual "o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras";
- Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2022- 06-01, Relator: Pedro Branquinho Dias: “Verifica-se o vício da omissão de pronúncia, previsto no art. 615.º n.º 1 d), do C.P.C., gerador da nulidade da decisão, quando o tribunal deixe de conhecer qualquer questão colocada pelas partes ou que seja do conhecimento oficioso”;
- – Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2020-10-28, Relator: José Feteira: “Somente se poderá concluir pela verificação de uma omissão de pronúncia suscetível de integrar a nulidade prevista na alínea d) do n.º 1 do art. 615º do atual CPC, quando uma determinada questão (que não seja mero argumento, consideração ou razão de fundamento) que haja sido suscitada pelas partes, não tenha sido objeto de qualquer apreciação e/ou decisão por parte do juiz”;
– Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2002-04-17, Relator: Mário Torres: “Não integra omissão de pronúncia o facto de não se ter conhecido de questão cuja apreciação ficara prejudicada pela decisão dada a outra questão”;
– Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2004-07-01, Relator: Salvador da Costa: “A nulidade do acórdão da Relação por omissão de pronúncia não deriva de omissão de análise de motivação ou argumentação fáctico-jurídica desenvolvida pelas partes, mas de omissão de apreciação de questões propriamente ditas, ou seja, de pontos essenciais de facto ou de direito em que aquelas centralizaram o litígio, incluindo as exceções”.
Esta nulidade verifica-se quando não haja pronúncia sobre pontos fáctico-jurídicos estruturantes da posição dos pleiteantes, com referência ao objeto do processo, nomeadamente os que se prendem com a causa de pedir pedido e exceções, ficando apenas de fora a mera ausência de discussão das “razões” ou dos “argumentos” invocados pelas partes para concluir sobre as questões suscitadas (vide: Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 21/12/2005, Pereira da Silva, de 20/11/2014, Álvaro Rodrigues, 810/04).
Constitui, pois, jurisprudência uniforme do Supremo Tribunal de Justiça, que a nulidade da decisão por omissão de pronúncia “apenas se verificará nos casos em que ocorra omissão absoluta de conhecimentos relativamente a cada questão e já não quando seja meramente deficiente ou quando se tenham descurado as razões e argumentos invocados pelas partes”.
Analisemos o caso concreto.
Desde já adiantamos que não existe nulidade atendível.
Em primeiro lugar, o tribunal a quo pronunciou-se sobre todas as questões de que deveria tomar conhecimento- a sentença proferida conheceu da matéria de excepção deduzida na oposição apresentada em 25 de julho de 2025 pela ré- erro na forma de processo-, e apreciou de mérito as questões suscitadas.
Em segundo lugar, e alegando o recorrente que o Tribunal a quo lhe negou direito de exercer o contraditório no início da audiência final, temos a dizer que da ata desta audiência não consta que o autor tenha pedido a palavra para exercício do contraditório, e que a mesma lhe tenha sido negada. Por isso, não encontramos fundamento para esta afirmação.
Em terceiro lugar, estamos em crer que, a ter existido violação do contraditório (que não se verifica) tal omissão poderia acarretar uma nulidade por excesso de pronúncia, e nunca por omissão.
Improcede a nulidade arguida.
2. Impugnação da matéria de facto
2.1. Admissibilidade do recurso da impugnação da matéria de facto
Alega o recorrente que “na fundamentação da matéria de facto o Tribunal a quo não ponderou determinados elementos de prova convocados pelo Apelante, nem procedeu à sua análise crítica, designadamente, não se pronunciou sobre os documentos n.ºs 6 e 7 juntos aos autos a 24 de novembro de 2025”. Assim actuando, “o Tribunal a quo incorreu em erro de julgamento por flagrante desconformidade entre elementos de prova disponíveis e relevantes para a descoberta da verdade material, e a decisão proferida (…) violou o n.º 2 do artigo 5 e o n.º 4 do artigo 607, ambos do CPC, pelo que deve a sentença recorrida ser anulada e sunstituída por outra que se pronuncie sobre a prova em causa”.
Apreciando.
O actual Código de Processo Civil introduziu um duplo grau de jurisdição quanto à matéria de facto, sujeitando a sua admissão aos requisitos previstos pelo artigo 640 do Código de Processo Civil.
Embora tal reapreciação tenha alcançado contornos mais abrangentes, não pretendeu o Legislador que se procedesse, no Tribunal Superior, a um novo Julgamento, com a repetição da prova já produzida nem com a mesmo limitar de alguma forma o princípio da liberdade de julgamento ou da livre convicção, face ao qual o tribunal aprecia livremente as provas, sem qualquer grau de hierarquização e fixa a matéria de facto em sintonia com a convicção acerca de cada facto controvertido.
Apesar de se garantir um duplo grau de jurisdição, tal deve ser enquadrado com o princípio da livre apreciação da prova pelo julgador, previsto no artigo 607/5 do Código de Processo Civil, sendo certo que decorrendo a produção de prova perante o juiz de 1ª instância, este beneficia dos princípios da oralidade e da imediação, a que o Tribunal de recurso não pode já recorrer.
Para que a decisão da 1ª instância seja alterada haverá que averiguar se algo de “anormal” se passou na formação dessa apontada convicção, ou seja, ter-se-á que demonstrar que na formação da convicção do julgador de 1ª instância, retratada nas respostas que se deram aos factos, foram violadas regras que lhe deviam ter estado subjacentes, nomeadamente face às regras da experiência, da ciência e da lógica, da sua conformidade com os meios probatórios produzidos ou com outros factos que deu como assentes.
Posto isto, para que o Tribunal Superior assim se possa pronunciar sobre a prova produzida e reapreciar e decidir sobre a matéria de facto, sem que tal acarrete na verdade todo um novo julgamento e repetição da prova produzida, impõe-se à parte que assim pretende recorrer que cumpra determinados requisitos, previstos no citado artigo 640 do Código de Processo Civil:
“Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto
1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
3 - O disposto nos n.ºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º.”
Como sintetiza Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, 7ª Ed., págs. 197 e 198, o recorrente deve:
- Indicar sempre os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, com a enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões;
- Especificar, na motivação, os meios de prova constantes do processo ou que nele tenham sido registados que, no seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos (sublinhado nosso);
- Relativamente a pontos de facto cuja impugnação se funde, no todo ou em parte, em provas gravadas, para além da especificação obrigatória dos meios de prova em que o recorrente se baseia, cumpre-lhe indicar com exatidão, na motivação, as passagens da gravação relevantes e proceder, se assim o entender, à transcrição dos excertos que considera oportunos;
- O recorrente pode sugerir à Relação a renovação da produção de certos meios de prova, nos termos do artigo 662º, n.º 2, a), ou mesmo a produção de novos meios de prova nas situações referidas na alínea b);
- O recorrente deixará expressa, na motivação, a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos, exigência que vem na linha do reforço do ónus de alegação, por forma a obviar à interposição de recursos de pendor genérico ou inconsequente (sublinhado nosso).
Concomitantemente, o recurso deve ser rejeitado, total ou parcialmente, sempre que se verifique alguma das seguintes situações:
- Falta de conclusões sobre a impugnação da decisão da matéria de facto, conf. art.º 635º, n.º 4 e 641º, n.º 2, b);
- Falta de especificação, nas conclusões, dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados – art.º 640º, n.º 1, a);
- Falta de especificação, na motivação, dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados;
- Falta de indicação exacta, na motivação, das passagens da gravação em que o recorrente se funda;
- Falta de posição expressa, na motivação, sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação.
Finalmente, a inobservância destes requisitos leva à rejeição (total ou parcial) do recurso para reapreciação de matéria de facto sem possibilidade de aperfeiçoamento (como defendido por Abrantes Geraldes, ob. cit., pg. 199).
A lei de processo é, assim, clara na exigência de que o recorrente, além de individualizar, com a precisão exigível, os pontos de facto que reputa de julgados em erro, relacione cada um desses concretos pontos de facto que entende terem sido incorrectamente julgados com cada um dos meios de prova e com cada passagem relevante dos meios de prova gravados ou com a transcrição que, eventualmente, tenha feito das passagens relevantes dos meios de prova objecto do registo sonoro (Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, cit., pág. 197).
Porque se formulou a exigência da especificação, exacta, pelo recorrente dos factos e das provas, que no seu ver, foram mal avaliadas, e das passagens da gravação em que funda a impugnação? Para que o recorrido e o tribunal ad quem, que há-de julgar o recurso, fiquem habilitados a conhecer nitidamente, as provas e os troços ou os segmentos da prova pessoal registada susceptíveis de inculcar o error in iudicando que o recorrente assaca à decisão da questão de facto. A parte contrária necessita de o saber para exercer o seu direito ao contraditório e porque lhe incumbe, na resposta ao recurso, indicar as provas e os depoimentos gravados – e a sua precisa localização no registo fonográfico - que infirmem as conclusões do recorrente; o tribunal ad quem, que disponha de poderes de controlo da decisão da matéria de facto, carece de o saber para poder reapreciar, com segurança e reflexão, o julgamento cuja exactidão se impugna (art.º 640.º n.º 2, b) do CPC).
E a exigência de que a indicação das passagens do registo sonoro que, segundo o impugnante, tornam patente o erro na avaliação ou na apreciação das provas produzida oralmente seja exacta, precisa, específica, visa, nitidamente – sobretudo nos casos de depoimentos particularmente extensos – permitir, tanto à parte contrária, como ao Tribunal ad quem – uma audição, fácil e célere, das passagens do registo sonoro em que se funda a impugnação, de modo a avaliar, de forma ágil, se os troços do registo apontados pelo recorrente são ou não adequados a inculcar o erro de julgamento que invoca, sem prejuízo, todavia, da actuação, pelo tribunal ad quem dos seus poderes de investigação oficiosa, portanto, da faculdade de proceder à audição de quaisquer outros segmentos do registo, do mesmo ou de outros depoimentos.
De harmonia com jurisprudência constante do Supremo Tribunal de Justiça, há, no entanto, que operar, no ónus da impugnação da matéria de facto que vincula o apelante, um distinguo entre um ónus primário ou fundamental – referido à indicação dos pontos que o recorrente reputa de mal julgados, aos meios de prova que impõem decisão diversa e à decisão que deve ser proferida sobre as questões de factos impugnadas - e um ónus secundário – que tem por objecto a indicação exacta das passagens do registo sonoro da prova. Dito de outro modo: o ónus primário tem por objecto a delimitação do objeto e a fundamentação concludente da impugnação (artigo 640/1 do CPC); o ónus secundário respeita à facilitação do acesso aos meios de prova objecto do registo sonoro, relevantes para a apreciação da impugnação deduzida (artigo 640/2 do CPC).
O ónus primário de delimitação do objeto e de fundamentação concludente da impugnação comporta três dimensões:
- em primeiro lugar, o recorrente deve indicar sempre os concretos pontos de facto que reputa de julgados em erro, enunciando-os na motivação do recurso e, de forma sintética, nas conclusões (a exigência da inclusão ou especificação, nas conclusões do recurso, e não apenas no corpo da alegação, dos pontos ou enunciados de facto impugnados com fundamento no erro sobre provas, constitui entendimento jurisprudencial e doutrinal: Acs. do STJ de 30.03.2022 (330/14), 09.06.21 (10300/18), 27.04.2023 (4696/15), 16.11.2023 (203/18), 08.02.24 (7146/20), 30.11.2023 (7146/20) e 04.07.2023 (1727/07); Abrantes Geraldes, “Recursos em Processo Civil”, cit., pág. 197, José Lebre de Freitas/Armindo Ribeiro Mendes/Isabel Alexandre, “CPC Anotado”, Vol. 3.º, Almedina, 2022, 3.ª edição, pág. 95 e Rui Pinto, “Manual do Recurso Civil”, AAFDL, 2020, pág. 301) (sublinhado nosso);
- em segundo lugar deve especificar, na motivação, os meios de prova constantes do processo ou objecto do registo sonoro que determinam, para cada um factos que alega terem sido mal julgados, uma decisão diversa daquela que foi encontrada pelo decisor da 1.ª instância (de harmonia com o Acórdão de Uniformização de Jurisprudência n.º 12/2023- DR- 220/2023, Série I, de 2023-11-14 - nos termos da al, c) do n.º 1 do art.º 640.º do Código de Processo Civil, o Recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações. Contudo, no que concerne aos ónus de indicação da decisão que se pretende sindicar, o mesmo AUJ esclarece que estes não detêm «…uma mera natureza formal, na medida que se mostram ajustadas, garantindo a adequada inteligibilidade e objeto do recurso, facultando à contraparte a possibilidade do exercício do contraditório”, pois «da articulação dos vários elementos interpretativos, com cabimento na letra da lei, resulta que em termos de ónus a cumprir pelo recorrente quando pretende impugnar a decisão sobre a matéria de facto, sempre terá de ser alegada e levada para as conclusões, a indicação dos concretos pontos facto que considera incorretamente julgados, na definição do objeto do recurso».
Concluiu esse AUJ que “…decorre do art.º 640, n.º1, que sobre o impugnante impende o dever de especificar, obrigatoriamente, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera julgados de modo incorreto, os concretos meios de probatórios constantes do processo, de registo ou de gravação nele realizado, que imponham decisão diversa da recorrida, bem como aludir a decisão que no seu entender deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. Tais exigências, traduzidas num ónus tripartido sobre o recorrente, estribam-se nos princípios da cooperação, adequação, ónus de alegação e boa-fé processuais, garantindo a seriedade do recurso, num efetivo segundo grau de jurisdição quanto à matéria de facto, necessariamente avaliado de modo rigoroso, mas sem deixar de ter em vista a adequada proporcionalidade e razoabilidade, de modo a que não seja sacrificado um direito das partes em função de um rigorismo formal, desconsiderando aspetos substanciais das alegações, numa prevalência da formalidade sobre a substância que se pretende arredada)”;
- por último, deve indicar, na motivação, a decisão que, no seu ver, numa avaliação prudencial das provas, deve, em substituição, ser proferida sobre os factos impugnados.
Relativamente ao ónus secundário, este respeita à facilitação do acesso aos meios de prova objecto do registo sonoro, relevantes para a apreciação da impugnação deduzida (artigo 640/2 do CPC).
Este também é o entendimento plasmado no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 9/6/2021, Proc. n.º 10300/18.8T8SNT.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt e onde pode ler-se: “Tal como se fez dogmática na jurisprudência do STJ, “é possível distinguir um ónus primário ou fundamental de delimitação do objecto e de fundamentação concludente da impugnação (…); e [em referência ao art. 640º, 2] um ónus secundário – tendente, não tanto a fundamentar e delimitar o recurso, mas a possibilitar um acesso mais ou menos facilitado aos meios de prova gravados relevantes para a apreciação da impugnação deduzida” [V. Ac. de 20/10/2015, processo n.º 233/09.4TBVNG.G1.S1, Rel. Lopes do Rego, in www.dgsi.pt. Mais recentes: Acs. de 21/3/2019, processo n.º 3683/16.6T8CBR.C1.S2, Rel. Rosa Tching, e de 17/12/2019, processo n.º 363/07.7TVPRT-D.P2.S1, Rel. Maria da Graça Trigo, in www.dgsi.pt.]. Estes ónus assumem-se verdadeiramente como “garantia de um julgamento equitativo das questões de facto e da legitimidade da decisão que sobre elas venha a recair, com observância dos princípios do contraditório e do tratamento igual das partes. Por outro lado, o legislador terá sido cauteloso em não permitir a utilização abusiva ou facilitação do mecanismo- remédio de impugnação da decisão de facto. Aliás, mal se perceberia que o impugnante atacasse a decisão de facto sem ter bem presente cada um dos enunciados probatórios e os meios de prova utilizados ou a utilizar na sua fundamentação cirúrgica. Daí a cominação severa da sua imediata rejeição” [Atenta a jurisprudência abundante do STJ sobre este regime, v., com este ênfase, o Ac. de 17/3/2016, Processo n.º 124/12.1TBMTJ.L1.S1, Rel. Tomé Gomes, in www.dgsi.pt,].
O critério relevante para aferir da observância ou inobservância de qualquer destes ónus, deve ser um critério adequado à função, em conformidade com os princípios regulativos da proporcionalidade e da razoabilidade (Acs. do STJ de 07.12.2023 (2037/16) e 11.09.2019 (42/18)).
O requisito da adequação à função salienta que os ónus da impugnação da decisão da decisão da matéria de facto visam garantir uma adequada intelegibilidade do fim e do objeto do recurso e, em consequência, facultar à contraparte uma possibilidade de um contraditório esclarecido e ao tribunal uma apreciação conscienciosa; os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade respeitam à relação entre a gravidade da conduta processual do recorrente e a severidade das consequências que a lei associa ao não cumprimento, ou ao cumprimento defeituoso, daquele ónus: essa consequência deve ser adequada, proporcional e razoável à gravidade daquele incumprimento. Importa, contudo, notar que a apreciação do não cumprimento do ónus processual em discussão, de harmonia com estes parâmetros, pressupõe o cumprimento, ainda que mínimo, desse ónus; na hipótese contrária, não que há convocar, como critério de decisão, qualquer desses parâmetros (Ac. do STJ de 19.03.2024 (150/19)).
Por último, importa reter que, de harmonia com uma jurisprudência constante do Supremo Tribunal de Justiça, que merece a concordância da doutrina, a rejeição do recurso, no segmento relativo à impugnação da decisão da matéria de facto da 1.ª instância, não tem de ser precedida de prévio despacho de convite do impugnante ao suprimento ou aperfeiçoamento da sua alegação (Acs. do STJ de 08.09.2021 (5404/11), 15.09.2022 (556/19), 06.02.2024 (18321/21) e 23.01.2024 (2605/20); José Lebre de Freitas/Armindo Ribeiro Mendes, CPC Anotado, Vol. 3.º, cit., pág. 95, Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, cit., pág. 199 e Rui Pinto, Manual do Recurso Civil, cit., pág. 304. De harmonia com a jurisprudência constitucional, dela não se retira que o despacho de aperfeiçoamento seja uma exigência constitucional, dado que tal equivaleria, no fundo à concessão de um novo prazo para recorrer que não pode considerar-se compreendido no próprio direito ao recurso: Ac. do TC n.º 259/02 (101/02)).
De todo o modo, esta impugnação não pode deixar de ser relacionada com o ónus de formulação de conclusões, cominado, em caso de incumprimento, com o indeferimento do recurso.
Tendo presentes tais regras e pressupostos orientadores e exigíveis, para que ao Tribunal da Relação seja lícito alterar a decisão do Tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto, e tal como bem nota Abrantes Geraldes (in “ Recursos em Processo Civil, Novo Regime”, 2010, pg. 152), dir-se-á que o legislador (“maxime” com as alterações introduzidas na lei adjectiva aquando da publicação do Decreto-Lei nº 303/2007, de 24/8) veio introduzir mais rigor no modo como deve ser apresentado o recurso de impugnação da matéria de facto, com a indicação exacta dos trechos da gravação, com referência ao que tenha ficado assinalado na acta.
Postas estas breves considerações, há que verificar se logrou o recorrente cumprir a sua obrigação processual.
Comecemos desde logo por enfatizar duas palavras repetidas nas alíneas do artigo 640 do CPC: “concretos” e “exatidão”.
Ora, lendo as alegações de recurso do recorrente logo se constata que as mesmas estão longe de cumprir o ónus de alegação previsto na referida disposição legal: o recorrente insurge-se contra a decisão da matéria de facto, mas não concretiza quais os factos que no seu entender mereceriam diferente resposta. Indica os documentos que, no seu entender, não foram valorados pelo tribunal a quo, mas não concretiza a que factos os mesmos se destinam, de modo a sustentar a sua pretensão.
Deveria o recorrente ter individualizado cada um dos factos que reputa mal julgados, relacionar cada um desses factos com o meio de prova que entenda relevante e repute essencial para a alteração da decisão da matéria de facto.
Repare-se que o recorrente, na página 19 das suas alegações de recurso, transcreve os factos provados 1, 2 e 4, mas não concretiza a que facto respeita cada um dos documentos que refere, nem sugere a redação para cada um dos factos (se é que são estes os factos impugnados).
O que pretende o recorrente: alterar a redação de um ou mais factos provados (quais?), ou que os factos provados x, y, z (quais?) sejam julgados não provados, ou que os factos não provados k, £, e w (quais?) sejam julgados provados? Aditar factos? A que factos se destinam os documentos 6 e 7 que refere que não foram considerados? Qual a redação que sugere para os factos (não se sabe quais) ?
É manifesto que esta falta de concretização de cada um dos factos cuja resposta pretende ver alterada ou que seja não provada, a falta de correspondência entre cada um desses factos e o meio de prova que, no seu entender, motivaria decisão diversa, e a omissão de redação dos novos factos não satisfaz o ónus legal de especificação: não compete a este tribunal escolher os factos sujeitos a impugnação; não cabe a este tribunal relacionar o meio de prova com a factualidade (que se desconhece qual seja) pretendida impugnar. Neste sentido cfr. Acordão da Relação de Évora de 9 de junho de 2022, disponível em www.dgsi.pt: “Não constitui impugnação do julgamento da matéria de facto nos termos legais a discordância com o julgado, quanto a factos provados e não provados, acompanhada da indicação também genérica e global de um acervo probatório disponível que deveria levar diferente julgamento”.
Falta a concretização da redação proposta para os factos impugnados.
A impugnação da matéria de facto constitui um bloco único, incindível, em que a falta de cumprimento de um dos ónus referidos no artigo 640 do CPC conduz à rejeição do recurso nesta parte.
O tribunal de recurso desconhece também as conclusões factuais pretendidas pelo recorrente.
As conclusões apresentadas são deficientes, por omissas relativamente à especificação dos pontos da matéria de facto que impugnam. O recorrente não individualiza ou especifica, nas conclusões do seu recurso, com um mínimo de precisão, os enunciados de facto que, no seu ver, foram julgados em erro. Sendo isto indubitavelmente assim, concluímos que o recorrente não indicou nas conclusões que apresenta, os pontos de facto que consideram incorrectamente provados e não provados, o que conduz à inelutável rejeição, por tal fundamento, do recurso, no segmento em que tem por objeto, a impugnação da decisão da matéria de facto da 1.ª instância. Abrantes Geraldes in Recursos em Processo Civil, 7.ª Ed. entende que é motivo de rejeição do recurso respeitante à impugnação da decisão de facto a falta de especificação, nas conclusões, dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados (art. 640.º, n.º 1 al. a) do CPC), por tal ser essencial para delimitar o objecto do recurso. E explicita este autor que «as referidas exigências devem ser apreciadas à luz de um critério de rigor. Trata-se, afinal, de uma decorrência do princípio da autorresponsabilidade das partes, impedindo que a impugnação da decisão de facto se transforme numa mera manifestação de inconsequente inconformismo» (pág. 201 e 202). Na jurisprudência, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19 de janeiro de 2023, disponível em www.dgsi.pt, explana também este entendimento: “Entre os corolários do ónus de delimitação do objecto e de fundamentação concludente da impugnação da decisão sobre a matéria de facto, consagrado no n.º 1 do art. 640.º do Código de Processo Civil, está o de que o recorrente deve sempre indicar nas conclusões do recurso de apelação os concretos pontos de facto que julgou incorrectamente julgados”.
Numa apertada síntese, concluímos do seguinte modo: o não cumprimento pelo recorrente do ónus de impugnação da decisão da decisão da matéria da 1.ª instância, representado, nas alegações, pela falta de indicação dos factos impugnados, dos concretos meios de prova cuja apreciação levaria a diferente resposta e pela concretização da redação proposta para os factos impugnados, e nas conclusões das alegações do recurso interposto, pela falta de individualização ou especificação, dos factos que reputa de mal julgados, por um erro sobre provas, determina, irremediavelmente, a imediata rejeição, nesse segmento, do recurso, não havendo lugar ao convite da recorrente para que supra a omissão.
Em consequência, ao abrigo do disposto no artigo 640/1 e 2 do Código de Processo rejeita-se o recurso na parte atinente à impugnação da decisão da matéria de facto.
Não se podendo considerar como impugnada a decisão sobre a matéria de facto, só os factos considerados provados pela 1ª instância podem servir de fundamento à solução a dar ao litígio.
3. O mérito da ação
Saber se pode ser reconhecida a cessação do contrato de arrendamento por oposição à sua renovação, com a consequente restituição do locado
No requerimento inicial o autor, ora recorrente, alega que “O contrato de arrendamento em causa, cessou no dia 31/12/2024, data em que a Requerida encontrava-se obrigada a restituir o locado. A Requerida não restituiu o locado ao Requerente, nem o desocupou, usufruindo do mesmo ilicitamente, até à presente data”.
O autor juntou com o requerimento inicial, a carta enviada à ré em 11 de abril de 2024, na qual comunica a oposição à renovação automática do contrato de arrendamento celebrado no dia 26 de abril de 1979 sobre as frações autónomas inscritas na matriz sob os artigos …..10-…-… e ….-…-… da freguesia de …., cessando o contrato com efeitos a partir de 1 de janeiro de 2025 (a que corresponde o facto provado n.º 4).
A ré, na sua oposição, defende a inexistência de qualquer efeito da oposição à renovação automática do contrato de arrendamento levada a cabo pelo Autor por intempestivo.
Apreciando.
Desde já referimos, aliás conforme factualidade alegada no requerimento inicial, que apenas interessa apurar nestes autos quais os efeitos da oposição à renovação do contrato de arrendamento comunicada pelo autor à ré por carta registada com aviso de recepção datada de 11 de abril de 2024, e não anteriores comunicações efectuadas pelo autor à ré sobre esta oposição.
Com a sentença proferida, e não impugnada nessa parte, está estabilizada a qualificação jurídica do contrato celebrado em 26 de abril de 1979- contrato de arrendamento para fim não habitacional-, com início no dia 1 de junho de 1979 e término no dia 31/05/1980-, renovável automática e sucessivamente por iguais períodos.
A sentença recorrida, concluindo pela improcedência da ação, entendeu que “tendo em conta que o contrato de arrendamento constitui um contrato de execução duradoura, uma vez que as obrigações inerentes ao mesmo se prolongam no tempo (em virtude de terem por conteúdo ou um comportamento prolongado no tempo ou uma repetição sucessiva de prestações isoladas por um período de tempo), é nosso entender que, de acordo com o disposto no art.º 12.º, n.º 2, 2.ª parte do Código Civil, a redação da norma 1110.º, n.º 3 do Código Civil prevista pela Lei n.º 13/2019, de 12/02, se aplica ao contrato celebrado entre as partes, razão pela qual, em 01/06/2019 o dito contrato de arrendamento não se renovou por dois anos, mas antes por cinco, ou seja, até 31/05/2024, sendo que, atenta a falta denúncia ou oposição à renovação, em 01/06/2024, o mesmo renovou-se, novamente, pelo período de cinco anos, isto é, até 31/05/2029”.
Embora concordemos com o juízo final de improcedência, não acolhemos a fundamentação jurídica explanada na decisão recorrida.
Comecemos por nos debruçar sobre a duração do contrato de arrendamento celebrado no dia 26 de abril de 1979:
E a este respeito, e adotando a tese de que, atenta a data da sua celebração, o contrato rege-se pelas regras aplicáveis ao contrato de duração indeterminada, citamos o recente Acórdão da Relação de Lisboa de 24 de fevereiro de 2026, relatora Cristina Maximiano, disponível em www.dgsi.pt onde se lê: “Na data em que o contrato dos autos foi outorgado [16/03/1957], o regime legal vigente não previa a liberdade contratual para as partes convencionarem contratos de arrendamento de duração limitada - com o sentido de os contratos poderem cessar, findo o prazo, mediante declaração de vontade nesse sentido de qualquer das partes -, estando, então, as partes sujeitas ao regime geral imperativo do arrendamento urbano designado, doutrinalmente, por regime vinculístico para o senhorio- podendo ser consultado, no que concerne à evolução legislativa do arrendamento ao longo dos anos, o Acórdão do TRL de 29/03/2007, proc. nº 247-02, acessível em www.dgsi.pt. Naquela data, a lei não previa, nem admitia qualquer efeito extintivo automático decorrente do decurso do prazo acordado entre as partes; findo o prazo acordado, o contrato renovava-se automática e imperativamente, se o arrendatário não o denunciasse; o senhorio estava impossibilitado, em regra, de pôr termo ao contrato por sua livre disposição [proibição de denúncia ad nutum pelo senhorio] – donde, se considerar que o contrato não tinha uma duração limitada.
Apenas a partir do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15/10, é que a lei passou a admitir, de forma ampla, a celebração, futura de contratos de arrendamentos habitacionais denominados de “duração limitada” [terminologia do RAU: art. 98º] ou “com prazo certo” [terminologia do NRAU: arts. 1094º e 1095º do Cód. Civil] e a inerente liberdade contratual, para o futuro, de afastamento do aludido regime vinculista. O Decreto-Lei nº 257/95, de 30/09, veio consagrar a extensão de tal liberdade também em relação aos arrendamentos para comércio, indústria, exercício de profissões liberais ou para outros fins não habitacionais.
Assim, pese embora o contrato dos autos tivesse um prazo certo acordado pelas partes [um ano], não se pode dizer que o mesmo tinha uma duração determinada ou limitada no sentido legal.
Na verdade, como se viu, na data da sua celebração não existiam contratos de arrendamento urbanos com duração efectivamente limitada.
Em suma, no caso dos autos, estamos perante um contrato sem prazo certo ou um contrato sem duração limitada, ao contrário do entendido na decisão recorrida.
O contrato dos autos foi celebrado (em 16/03/1957) em data anterior quer ao RAU, quer ao Decreto-Lei nº 257/95, de 30/09, quer ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27/02”.
O plasmado neste acórdão tem pela aplicação ao caso dos autos, sendo o contrato celebrado em 26 de abril de 1974, pelos mesmos fundamentos constantes do Acórdão citado, um contrato sem prazo certo ou sem duração limitada.
Analisemos agora as disposições legais aplicáveis:
Dispõe o artigo 27 do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27-02 que: “As normas do presente capítulo aplicam-se aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro, bem como aos contratos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro”.
Dispõe o artigo 28/2 do NRAU que: “Aos contratos referidos no número anterior não se aplica o disposto na alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil”.
Dispõe o artigo 59/1 do NRAU que: “O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias”.
Dispõe o artigo 1101/a), b), c) do Código Civil que: O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos seguintes: Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau; Para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos; Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação”.
O RAU (aprovado pelo DL nº 321-B/90, de 15-10) entrou em vigor a 18-11-1990 e, o DL nº 257/95, de 30-09, entrou em vigor a 05-10-1995.
Nada nos autos indica, nem tal matéria foi alegada pelo autor (apesar do autor a isso fazer menção na carta enviada à ré em 30 de janeiro de 2025 (junta com o requerimento inicial) e da ré (na carta datada de 4 de dezembro de 2014 referir “conforme se verificou com a submissão do anterior contrato ao NRAU”) (desconhecemos a que anterior contrato se refere a ré)) não foi junta prova documental que comprove que esta comunicação foi feita pelo senhorio) que o autor tenha manifestado ao arrendatário a sua vontade no sentido de, ao contrato de 1979, sucessivamente renovado, se vir a aplicar na íntegra o regime do NRAU, por força da opção de transição do antigo regime para o novo, (art.ºs 50.º a 56.º), pelo que o contrato continua sujeito ao regime vinculístico.
Tendo as partes outorgado em 26 de abril de 1979, o contrato de arrendamento não habitacional, ser-lhe-ão aplicáveis as normas transitórias estatuídas no art. 27º e seguintes do NRAU.
Ora, de acordo com o estatuído no art. 28º/2, do NRAU, não se aplica aos contratos habitacionais ou não habitacionais, o disposto na alínea c) do art. 1101º, do CCivil (possibilidade de denúncia de contrato de duração indeterminada, sem necessidade de justificação, mediante mera comunicação com antecedência de 5 anos) (Mantém-se igualmente em vigor o regime relativo à transmissão por morte, duração, renovação e denúncia, também em termos próximos ao que vigoravam no RAU, reafirmando-se assim a plenitude do arrendamento vinculismo arrendatício, prevendo-se, no entanto, uma transição para o RAU e atualização de rendas por via de negociação entre as partes – Meneses Leitão, Arrendamento Urbano, 9ª ed., p. 181).
Assim sendo, atendendo à data da outorga do contrato, estando sujeito às normas transitórias do NRAU, não se lhe aplica o estatuído no art. 28º/2, do NRAU, isto é, o mesmo não pode ser denunciado pelo senhorio, sem necessidade de qualquer justificação ou fundamento, mediante mera comunicação ao arrendatário, com antecedência de 5 anos (cfr., neste sentido, Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 2 de dezembro de 2025, relatora Cristina Maximiano, disponível em www.dgsi.pt, onde se lê: “(…)em face das citadas normas transitórias do NRAU, os contratos de arrendamento para fins não habitacionais anteriores à vigência do Decreto-Lei nº 275/95, de 30/09 - como sucede com o contrato dos autos - são tratados como contratos de duração ilimitada/indeterminada [art. 26º, nº 4, proémio, ex vi dos arts. 27º e 28º, nº 1], não podendo ser denunciados ad nutum pelo senhorio através de comunicação ao arrendatário como previsto na al. c) do art. 1101º do Cód. Civil [art. 28º, nº 2].
Cfr., neste sentido:
- na doutrina, por todos: Manuel Januário da Costa Gomes, “Sobre a (vera e própria) denúncia do contrato de arrendamento. Considerações Gerais”, in Revista “O Direito”, Coimbra, Ano 143º (2011), nº 1, p. 9-32; e “A desvinculação ad nutum no contrato de arrendamento urbano na reforma de 2012. Breves notas” (Estudos em Homenagem ao Professor Doutor José Lebre de Freitas), ROA, acessível em https://portal.oa.pt/upl/%7B6e3612cb-3cd0-4cb3-b3b6-b6d59fc795a1%7D.pdf; Fernando de Gravato Morais, in “As novas regras transitórias na reforma do NRAU (Lei 31/2012)”, Revista Julgar, Coimbra Editora, nº 19, 2013, p. 13-28; e Maria Olinda Garcia, in “Arrendamento para comércio. Aplicação da lei no tempo. Oposição à renovação e denúncia do contrato”, acessível em https://revistas.ulusofona.pt/index.php/rfdulp/article/view/2960;
- na jurisprudência, por todos, Acórdãos (acessíveis em www.dgsi.pt): do STJ de 19/09/2017, proc. nº 5801/12.4YYLSB-A.S1; e de 05/12/2017, proc. nº 2955/15.1T8BRG.G1.S2; do TRP de 02/12/2010, proc. nº 707/10.4TBPVZ-A.P1; e de 23/02/2010, proc. nº 74/08.6TBVNG.P1; do TRG de 21/05/2015, proc. nº 34/14.8TBAVV.G1; do TRE de 15/01/2015, proc. nº 557/14.9YLPRT.E1; e de 20/12/2018, proc. nº 325/15.0T8TMR.E1; e de 27/02/2025, proc. nº 6215/22.3T8STB.E1 [abordando uma situação de contrato de arrendamento de prédio urbano destinado a armazém, outorgado em data anterior ao RAU, e onde se sumaria: “O contrato de arrendamento para fins não habitacionais (destinado a armazém) celebrado antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 275/95, de 30-09, por via das normas transitórias previstas no NRAU (artigos 26.º, 27.º e 28.º), continua a ser um contrato de duração ilimitada/indeterminada não podendo ser denunciado ad nutum pelo senhorio através de comunicação ao arrendatário com determinada antecedência como previsto no artigo 1101.º, alínea c), do Código Civil”]; e do TRL de 07/12/2022, proc. nº 6459/18.2T8FNC.L1-2”.
Temos, pois, que não podendo o contrato outorgado em 26 de abril de 1979, ser denunciado livremente pelo senhorio, a oposição a essa renovação com a consequente entrega da fração, carece de fundamento legal, pois não tem a virtualidade de o fazer cessar.
Concluindo, os contratos de arrendamento, para fins habitacionais e não habitacionais, celebrados antes e na vigência do RAU e do Decreto-Lei n. 257/95, de 30 de setembro, sem duração limitada, não são livremente denunciáveis pelo senhorio, por força do disposto nos arts. 26º/4 e 28º/2, ambos da Lei n.º 6/2006, de 27/2.
Improcede o recurso interposto, mantendo-se a decisão recorrida de improcedência da ação, embora com diferente fundamentação.
V. Custas
O recorrente sucumbe no recurso.
Esta sucumbência torna-o objectivamente responsável pela satisfação das respectivas custas (art.º 527.º, n.ºs 1 e 2 do CPC).
VI. Decisão
Por todo o exposto, acordam os Juízes desta 8.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
1. Julgar improcedente o recurso de apelação e, em consequência, manter a decisão recorrida, embora com diferente fundamentação.
Custas pelo recorrente.
Escrito e revisto pela Relatora.
Lisboa, 14 de maio de 2026
Relatora, Juíza Desembargadora: Drª Maria Teresa Lopes Catrola
1.ª Adjunta, Juíza Desembargadora: Drª Ana Paula Olivença
2.º Adjunto, Juiz Desembargador: Dr. Rui Poças |
