Acordam os Juízes da 8ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
I. Relatório.
[…], instauraram a presente ação declarativa comum contra […] S. A., requerendo a condenação desta no pagamento da quantia de € 28.000,00 a título de devolução de sinal em dobro, bem como no pagamento da quantia diária de € 50,00, a título de sanção pecuniária compulsória, por cada dia de atraso nesse pagamento, contados desde o trânsito em julgado da sentença, bem como nos juros de mora, à taxa de 4% ao ano, contados desde a citação até efetivo e integral pagamento.
Para tanto, alegaram, em síntese: ter celebrado com a R., em 5 de junho de 2020, um contrato promessa de compra e venda, de acordo com qual prometeram comprar e aquele prometeu vender, a fração autónoma designada pela letra “E”, correspondente ao r/c, para serviços, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, […]; neste contrato os autores e a R. obrigaram-se a celebrar o contrato definitivo de compra e venda da fração no prazo de 90 dias, tendo aqueles entregue, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 28.000,00; a R. não procedeu à marcação da escritura de compra e venda no prazo acordado, nem após ter sido sucessivas vezes interpelado para o efeito pelos autores, tendo comunicado a resolução do contrato promessa de compra e venda àquela, por carta datada de 12/01/2021; a resolução do contrato celebrado entre as partes exclusivamente imputável à ré, entendem os autores ser-lhes devida a devolução do sinal em dobro, nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos 410º, n.º 1, 442º, e 808, n.º 1, do Código Civil, o que peticionam.
Contestou a R. impugnando uns factos e aceitando outros, concluindo: “Deve a presente contestação ser admitida, por tempestiva, e ser apreciada a conduta dos AA. à luz do abuso de direito, tal como previsto no artigo 334º do Código Civil. Caso assim não seja entendido, deve a presente ação ser julgada improcedente, por não provada, e a Ré absolvida dos pedidos formulados, com as legais consequências”.
Dispensada a audiência prévia, foi proferido despacho saneador, no qual, entre o mais, se fixou o valor da causa em € 28.000,00, se identificou o objeto do litígio e se enunciaram os temas da prova.
Foi realizada a audiência de julgamento.
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Em 4 de abril de 2026, foi proferida a respetiva sentença, na qual se decidiu: “Tudo visto e ponderado, julgo a presente ação improcedente, por não provada e, em consequência, absolvo a ré […] S. A.” do pagamento aos autores […] da quantia de € 28.000,00, bem como dos peticionados juros de mora e do pagamento da quantia diária de € 50,00 a título de sanção pecuniária compulsória”.
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É desta sentença que os AA. vieram apresentar o presente recurso por não concordarem com a mesma.
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São as seguintes as conclusões do recurso (sic.).
I. A sentença recorrida incorreu em erro de julgamento, por errada interpretação e aplicação do artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil, ao concluir que a caducidade do registo provisório da propriedade horizontal constituía impossibilidade superveniente não imputável às partes;
II. A sentença recorrida absolveu a Ré por entender que a caducidade do registo provisório da propriedade horizontal (em 30/07/2020) tornou “objetivamente impossível” a celebração do contrato definitivo por facto “não imputável” à Ré, pelo que não se verificariam os requisitos do artigo 442.º, n.º 2 do Código Civil.
III. Resulta dos factos provados que, à data da celebração do Contrato de Promessa de Compra e Venda (05/06/2020), a Ré sabia que a fração não estava registada em seu nome e que a propriedade horizontal estava registada provisoriamente por natureza (art. 92.º, n.º 1, al. b) do Código do Registo Predial).
IV. Dos factos provados, resulta que a Ré assegurou aos Autores (aqui Recorrentes) que tal situação se devia a “lapso de fácil resolução”.
V. A Ré omitiu aos Recorrentes a informação essencial relativa à provisoriedade por natureza do registo da propriedade horizontal, violando deveres pré‑contratuais e contratuais de informação, lealdade e boa‑fé (artigos 227.º e 762.º, n.º 2, do CC).
VI. À data da celebração do CPCV, existiam título de aquisição válido e propriedade horizontal registada (ainda que provisoriamente por natureza), o que permitia à Ré cumprir o contrato até ao dia 30/07/2020.
VII. A escritura definitiva deveria ser outorgada no prazo máximo de 90 dias a contar da data da assinatura do contrato promessa, no entanto a Ré não fixou data e hora para a realização da escritura até 05/09/2020, não respondeu às interpelações dos Autores, nem marcou e/ou realizou a escritura até ao prazo fixado pelos Autores.
VIII. Sem prejuízo, durante o período em que a prestação era possível (até ao termo do prazo em 30/07/2020, data da caducidade da Propriedade Horizontal), a Ré não diligenciou de forma juridicamente adequada para viabilizar o cumprimento do contrato promessa, apesar de conhecer a situação registral e de ter assumido perante os Autores a existência de um “lapso de fácil resolução”.
IX. A caducidade, ainda que superveniente à data da promessa, deve ser compreendida no contexto de previsibilidade e diligência exigível à Ré (Promitente Vendedora), não podendo ser tratada como facto estranho e totalmente alheio à conduta da Ré, quando esta tinha conhecimento do regime provisório e ainda assim não organizou atempadamente a execução do contrato.
X. “Nas relações com o promitente-comprador, o promitente-vendedor não pode invocar eventuais divergências com terceiros a respeito da validade ou da caducidade das inscrições prediais ou dos negócios jurídicos subjacentes às mesmas” (Cfr. Acordão STJ).
XI. Ao decidir que a caducidade “não é imputável a qualquer das partes”, a sentença recorrida fez uma incorreta valoração jurídico-contratual dos factos provados e uma errada subsunção ao artigo 442.º, n.º 2 do Código Civil, pois está demonstrada uma omissão culposa imputável à Ré que comprometeu a possibilidade de cumprimento dentro do prazo acordado.
XII. Verifica-se, assim, incumprimento definitivo e culposo imputável à Ré, pelo que assiste aos Recorrentes o direito à restituição do sinal em dobro, nos termos do artigo 442.º, n.º 2 do Código Civil, por resolução do contrato promessa efetuada por comunicação datada de 12/01/2021;
XIII. Acresce que a Ré devolveu apenas o sinal em singelo, após a resolução, mas não ilide o direito ao sinal em dobro uma vez preenchidos os requisitos legais.
XIV. A sentença recorrida violou, entre outros, os artigos 227.º, 406.º, 762.º, 799.º, 801.º, 808.º e 442.º, n.º 2, do Código Civil, bem como os princípios da boa‑fé e da tutela da confiança;
XV. O Tribunal exigiu mais ao Recorrente Advogado que exigiu à Ré […] S. A” que é a entidade gestora do “Fundo […] S. A.” na relação contratual estabelecida;
XVI. Pelo exposto, deve ser revogada a sentença recorrida e substituída por decisão que julgue procedente a ação e condene a Ré nos pedidos formulados pelos Recorrentes, incluindo o pagamento do sinal em dobro (€ 28.000,00), juros de mora e sanção pecuniária compulsória, custas e procuradoria como peticionado.
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A R./recorrida apresentou as suas contra-alegações, concluindo: “Com efeito, bem andou a sentença recorrida na motivação da decisão de facto (e de direito!), onde identifica e fundamenta as razões da decisão tomada, todas elas devidamente justificadas e elencadas, ponto por ponto e de forma, repita-se, detalhada e cuidada, mas também, e muito importante: de forma objetiva! Nestes termos e nos demais de direito aplicáveis, deve a decisão recorrida ser mantida e com isso confirmada a decisão do Tribunal a quo”.
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II. Questões a decidir.
Como é consabido, resulta da conjugação dos artigos 635.º n.º 4 e n.º 1 do artigo 639.º, ambos do Código de Processo Civil, que são as conclusões que delimitam a esfera de conhecimento do tribunal ad quem. Deriva assim, que este tribunal apenas se pode ocupar do objeto definido pela parte que interpôs recurso. Esta limitação não se verifica, no entanto, quanto à qualificação jurídica dos factos bem como relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo possua os elementos bastantes para tal conhecimento, conforme decorre do n.º 3 do artigo 5.º do Código do Processo Civil. Está ainda vedado ao tribunal de recurso conhecer de questões novas, que não tenham sido suscitadas e apreciadas pelo tribunal a quo e que não sejam de conhecimento oficioso.
Assim sendo, o objeto do litígio consiste em apreciar e decidir se: a não celebração do contrato definitivo subjacente ao contrato-promessa celebrado entre as partes se deveu a incumprimento culposo e imputável à R., ficando esta obrigada a devolver aos AA. o sinal prestado em dobro; se existe abuso do direito por parte dos AA.; se deve ainda ser fixada uma sanção pecuniária compulsória no valor de € 50,00 diários até pagamento da quantia em causa.
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III. Fundamentação – Matéria de facto2 (sic.)
1º A sociedade […] S. A. é a entidade gestora do “Fundo […] S. A.”.
2º No dia 29/04/2011, a sociedade […] S.A” foi incorporada, por fusão, na sociedade […], S. A.”.
3º A sociedade […], S. A. procedeu à alteração da sua denominação social para […], S. A..
4º No dia 15/06/1999, a sociedade […], S. A., na qualidade de gestora do “Fundo […] S. A.” celebrou com a sociedade […], Lda. um acordo escrito, denominado “contrato-promessa de compra e venda” com o seguinte teor:
«1ª
A primeira outorgante é legítima proprietária do terreno urbano sito em Vila Velha de Ródão, omisso conforme fotocópia do modelo 129 que se anexa […].
2ª
O primeiro outorgante vai iniciar a construção de um edifício, de acordo com o processo de construção n.º 25/99, a que corresponde o Alvará de Licença de Construção […].
3ª
Pelo presente contrato, o primeiro outorgante promete vender ao segundo, e este reciprocamente promete comprar para o Fundo[…], a fração E que corresponde à loja, sita no rés-do-chão do prédio a construir suprareferido e que melhor se identifica na delimitação a vermelho feita na planta anexa.
4ª
O preço total da ora prometida venda é de 19.000.000$00 (…)
5ª
(…)
6ª
A promitente vendedora autoriza a ocupação da fração prometida vender a partir de 31/10/1999 pela promitente compradora ou por quem esta vier a designar, par nela efetuar as obras necessárias ou que entenda adequadas.
7ª
A fração objeto deste contrato é vendida livre de ónus, encargos, responsabilidades ou hipotecas, com a fração nos toscos, com pontos de luz e água na entrada, piso regularizado, com as instalações sanitárias concluídas e caixilharias e vidros colocadas.
8ª
São da responsabilidade da promitente compradora o Imposto Municipal de Sisa, se houver lugar ao seu pagamento, a escritura e o registo de aquisição a seu favor, sendo da responsabilidade da promitente vendedora o custo de todos os documentos e registo necessários à realização da escritura.
9ª
Se, por razões imputáveis à promitente vendedora, a escritura não puder ser celebrada no prazo previsto nas cláusulas 4ª e 5ª, fica desde já acordado que a promitente compradora entra na posse da loja para aí instalar o seu Balcão, comprometendo-se a promitente vendedora a criar as condições necessárias para a sua abertura e funcionamento, concretizando, nomeadamente, a cobertura do prédio, o acabamento da fachada, o fecho dos vãos com a colocação de janelas e vidros, a retirada de andaimes e a ligação dos ramais de eletricidade, água e saneamento.
10ª
(…)
12ª
(…)»
5º No acordo escrito referido em 4º, a sociedade […] Lda. figurou como primeira outorgante e a sociedade […] Fundos de Pensões, S. A.” como segunda outorgante.
6º O lote de terreno aludido no acordo escrito referido em 4º situava-se na Rua […].
7º No dia 17/09/2001, no Cartório Notarial de Vila Velha de Ródão, foi outorgada escritura pública de compra e venda entre a […], Lda., na qualidade de primeiro outorgante, e […] Fundos de Pensões, S. A.”, na qualidade de segundo outorgante, com o seguinte teor:
«(…)
Pelo primeiro outorgante, na qualidade em que intervém, foi dito que, pela presente escritura e pelo preço de dezanove milhões de escudos, que já recebeu, vende à representada do segundo outorgante, para integrar o património do […], do qual é gestora e legal representante, a fração autónoma individualizada pela letra E […], composto de um edifício de três pisos em construção, descrito na Conservatória do Registo Predial […] descrição genérica, encontrando-se o terreno para construção inscrito na respetiva matriz […], com o valor patrimonial de 124.500$00.
Que, no referido edifício, foi instituído o regime de propriedade horizontal, já registado, provisoriamente por natureza nos termos do artigo 92º, n.º 1, alínea b), do Código do Registo Predial, pela inscrição F-um da citada descrição predial, e alterado por escritura outorgada hoje neste Cartório, exarada a folhas sessenta deste livro de notas número Vinte – C, pela qual, e no que respeita à fração alienada, apenas foi alterado o seu valor relativo para vinte e um, vírgula sessenta e seis por cento do valor total do prédio.
Que a referida fração já se encontra concluída e a sua ocupação devidamente licenciada.
Declarou o segundo outorgante, na qualidade em que intervém, que, para o referido Fundo […], aceita esta venda, nos termos exarados. (…).»
8º A partir de 17/09/2001, e até ao ano de 2015, a fração “E”, melhor identificada em 7º, foi utilizada como […].
9º No ano de 2015, foi encerrada a […] que funcionava na referida fração “E”, a qual manteve-se desocupada até ao final de 2018.
10º No dia 31/12/2018, os autores e a ré celebraram um acordo escrito denominado “contrato de arrendamento para fim não habitacional com prazo certo”, por força do qual esta permitiu o uso pelos autores, mediante o pagamento mensal da quantia de € 300,00, “da fração autónoma […]”.
11º O acordo referido em 10º foi celebrado pelo período de 3 anos, com início em 01/01/2019.
12º Autores e ré acordaram ainda que, não havendo oposição à renovação, comunicada por qualquer uma das partes com a antecedência mínima de 120 dias, o acordo referido em 10º renovar-se-ia automática e sucessivamente por períodos de 3 anos.
13º No dia 05/06/2020, autores e ré celebraram um acordo escrito denominado “contrato promessa de compra e venda” (doravante CPCV), junto com a petição inicial como documento 2 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, por força do qual aqueles prometeram comprar, e esta prometeu vender, a fração autónoma designada pela letra […].
14º À data da assinatura do referido CPCV, a fração “E” encontrava-se registada a favor da sociedade […], Lda..
15º À data da assinatura do referido CPCV, a fração “E” encontrava-se inscrita na matriz predial a favor da ré.
16º À data da assinatura do referido CPCV, a propriedade horizontal do prédio sito […], encontrava-se registada através da AP 1716 de 2010/03/16 11:53:42 UTC.
17º O registo dessa propriedade horizontal foi atribuído provisoriamente, com a seguinte menção: “por natureza – artigo 92º, n.º 1, alínea b)”.
18º À data da assinatura do referido CPCV, a ré tinha conhecimento dos factos descritos em 14º, 15º, 16º e 17º.
19º A propósito dos factos descritos em 14º, 15º, 16º e 17º, a ré explicou aos autores que a ausência de registo da fração “E” em seu nome se devia a lapso, de fácil resolução,
20º Razão pela qual, autores e ré acordaram fazer constar do referido CPCV, o “considerando b)”, com o seguinte teor: “Do anexo a) ao presente contrato promessa constam cópias caderneta predial e da certidão predial (em processo de atualização do nome do fundo) da fração”,
21º bem como o “considerando g)”, com o seguinte teor: “Os promitentes compradores têm perfeito conhecimento e aceitam, plena e integralmente, o estado de conservação e a situação física, administrativa e jurídica da Fração, tudo nos termos da documentação anexa e informação prestada pela Promitente Vendedora e das visitas realizadas à Fração”.
22º A ré nada disse ou explicou aos autores a propósito do facto descrito em 17º.
23º Para a prometida compra e venda da fração “E”, os autores e a ré fixaram o preço de € 70.000,00 (setenta mil euros).
24º No âmbito e por força do referido CPCV, os autores obrigaram-se a entregar à ré, “a título de sinal e princípio de pagamento do preço”, a quantia de € 28.000,00 (vinte e oito mil euros).
25º Os autores entregaram à ré a quantia referida em 24º.
26º No âmbito e por força do referido CPCV, os autores acordaram que o remanescente do preço, no valor de € 42.000,00 (quarenta e dois mil euros) seria pago no ato da escritura pública de compra e venda.
27º Autores e ré acordaram que a escritura pública de compra e venda da fração “E” seria outorgada no prazo máximo de 90 dias a contar da data da assinatura do referido CPCV, em data e hora a fixar pela ré, e em Cartório Notarial localizado na cidade de Lisboa.
28º Até ao dia 05/09/2020, a ré não fixou data e hora para a realização da escritura de compra e referida da fração “E”.
29º No dia 16/09/2020, os autores enviaram um email a […], representantes da ré, questionando-a acerca da data previsível para a realização da escritura pública de compra e venda da fração “E”.
30º A ré não respondeu ao email dos autores referido em 29º.
31º Por carta registada, datada de 07/10/2020, os autores solicitaram à ré que procedesse à marcação da escritura pública de compra e venda da fração “E” até ao dia 31/10/2020.
32º A ré não respondeu à carta dos autores, melhor referida em 31º.
33º No dia 19/11/2020, por carta registada com aviso de recepção, os autores voltaram a solicitar à ré a marcação da escritura pública de compra e venda da fração “E” até ao dia 30/12/2020, informando-a ainda que considerariam “definitivamente incumprido o contrato promessa de compra e venda” caso a escritura não fosse realizada até essa data.
34º A ré recebeu a carta dos autores, melhor referida em 33º, no dia 20/11/2020.
35º A ré não respondeu à carta dos autores, melhor referida em 33º.
36º A ré não marcou, nem realizou, a escritura de compra e venda da fração “E” até ao dia 30/12/2020.
37º No dia 12/01/2021, os autores enviaram à ré, mediante registo e com aviso de recepção, a carta junta como documento 13 da petição inicial, com o seguinte teor:
«Vimos pela presente, na sequência da nossa comunicação realizada via e-mail em 16/09/2020, da interpelação para marcação de escritura (remetida via CTT por carta registada RH396669747PT) e, bem assim, da interpelação para marcação de escritura, com fixação de prazo razoável para o efeito (remetida via CTT por carta registada RH647400665PT), transmitir a V. Exa. a nossa perda de interesse na compra e venda prometida e, consequentemente, resolver o contrato promessa de compra e venda celebrado com V. Exas tendo em vista a aquisição da fração autónoma designada pela letra “E” […]. Face ao exposto, nos termos legais, bem assim conforme Cláusula Sexta n.º 2 do referido contrato, deverão V. Exas proceder à restituição em dobro do valor entregue a título de sinal. Por último, e tendo em vista o pagamento das rendas suspensas por via de acordo verbal obtido no âmbito da negociação referente ao contrato que ora se resolve, solicita-se a V. Exas indicação dos meses e respetivos valores a pagar, para sua regularização. Com os melhores cumprimentos (…)».
38º A ausência de resposta da ré ao email referido em 29º, bem como a ausência de resposta da ré às cartas aludidas em 31º e 33º, criaram nos autores incerteza e insegurança quanto à intenção da ré em cumprir o acordado no CPCV.
39º Razão pela qual os autores enviaram à ré a carta referida em 37º e, na mesma data, começaram a procurar outro espaço, na mesma localidade, onde pudessem instalar, de forma permanente, o escritório do autor.
40º O autor é advogado e exercia a sua actividade profissional na fração “E” desde 01/01/2019.
41º A autora é administrativa, no escritório do autor, e exercia a sua actividade profissional na fração “E” desde 01/01/2019.
42º No dia 28/01/2021, a ré respondeu à carta dos autores, melhor referida em 37º, nos seguintes termos:
«(…)
Entende a […], S. A., representante do proprietário “Fundo […]” – que a provisoriedade por natureza do registo de propriedade horizontal que impende sobre o imóvel e que impossibilitou, até esta data, a obtenção da documentação necessária para a celebração do contrato definitivo, não respeita exclusivamente ao proprietário da fração prometida vender, mas sim a todo o prédio e ao registo de propriedade horizontal sobre o prédio, que atinge diversas frações.
Logo que tal registo passe a definitivo – e as diligências não dependem apenas da promitente vendedora – estarão reunidas as condições para a celebração do contrato definitivo.
Por esse motivo, não se mostram verificadas as condições previstas no artigo 442º, n.º 2, do Código Civil, nem o previsto na cláusula sexta, n.º 2, do CPCV para o pedido de restituição do sinal em dobro.
Caso não haja, da parte de V. Exas, disponibilidade para aceitar manter a validade do CPCV até ao registo em definitivo da propriedade horizontal, poderá o CPCV ser resolvido, com a devolução do sinal entregue - € 28.000,00.
Para esse efeito, deverão indicar-nos o IBAN para onde a transferência dessa quantia será efetuada, o que faremos.
Relativamente à última questão colocada na carta – a indicação dos valores de rendas que ficaram suspensas por via do acordo verbal, com vista à sua regularização – informamos que tal valor corresponde a € 3.030,00, desde a renda vencida em março de 2020 referente à renda de abril de 2020 até à renda vencida em janeiro de 2021 referente à renda de fevereiro de 2021. Sem outro assunto de momento, apresentamos os melhores cumprimentos.».
43º No dia 20/11/2020, a ré tomou conhecimento, por email enviado pela Conservatória de Vila Velha de Rodão, que o registo provisório da propriedade horizontal, melhor referido em 16º e 17º, caducara no dia 30/07/2020 e que, por essa razão, deixara de haver menção, desde essa data, não só ao registo da propriedade horizontal mas também das frações “A” a “H” do prédio em discussão.
44º Os autores tomaram conhecimento do facto descrito em 43º após receberem a carta da ré, melhor aludida em 42º.
45º Atualmente, e desde 30/07/2020, o prédio urbano correspondente à descrição predial […], está registado em nome da sociedade […] Lda., não tem propriedade horizontal registada, nem faz menção à existência das frações designadas pelas letras “A” a “H”.
46º A fração “E”, em discussão nos presentes autos, mantém a sua inscrição na matriz predial urbana, a favor da ora ré, a qual líquida anualmente o IMI, cujo aviso de pagamento lhe é remetido pela Autoridade Tributária.
47º No dia 10/02/2021, por carta registada com aviso de recepção, os autores responderam à carta da ré, aludida em 42º, nos seguintes termos:
«Vimos pela presente reiterar o teor da nossa comunicação datada de 12 de janeiro de 2021 (registo n.º RH647401144PT), não nos sendo oponível a alegação de que a documentação para a realização da prometida compra e venda esteja dependente de terceiros, por outro lado, aproveita-se para lembrar V. Exa de que a obrigação tinha prazo certo.
Consequentemente, insiste-se, resolvido que se encontra o contrato nos termos do n.º 2 da cláusula sexta do contrato promessa de compra e venda, deverão V. Exas proceder, até ao próximo dia 26 do corrente mês e ano, à restituição, em dobro, do valor entregue a título de sinal, o que deverão fazer através do IBAN […].
Com os melhores cumprimentos.».
48º No dia 11/03/2021, a ré transferiu para a conta dos autores, por estes indicada na carta aludida em 47º, a quantia de € 24.970,00 (vinte e quatro mil novecentos e setenta euros).
49º No dia 17/03/2021, os autores enviaram à ré carta registada com aviso de recepção com o seguinte teor:
«Na sequência de transferência bancária realizada no passado dia 11/03/2021 pelo […] no valor de € 24.970,00 (vinte e quatro mil novecentos e setenta euros) para o IBAN […], solicita-se discriminativo do quantitativo pago para, nomeadamente, dar cumprimento as questões relacionadas com a Lei 83/2017, de 18 de agosto. Com efeito, tendo sido pago, no âmbito do contrato promessa resolvido, a título de sinal, a quantia de € 28.000,00 (vinte e oito mil euros) importa discriminar-se a quantia referida.
Por outro lado, tendo o contrato de promessa sido resolvido com base em incumprimento por parte da promitente vendedora, deverão V. Exas proceder à restituição do sinal em dobro, conforme n.º 2 da cláusula sexta do referido contrato de promessa:”(…) em caso de resolução por incumprimento definitivo do presente contrato promessa por parte da promitente vendedora, aplicar-se-á o disposto no artigo 442º do Código Civil, assistindo aos promitentes compradores a faculdade de exigir daquela a restituição em dobro das quantias entregues a título de sinal, nos termos gerais.
Assim, não tendo sido restituído – por aplicação da referida cláusula – a quantia de € 56.000,00 (cinquenta e seis mil euros), interpela-se V. Exas para que procedam ao pagamento, até ao próximo dia 26 de março de 2021, da quantia em falta, no valor de € 28.000,00 (vinte e oito mil euros), sob pena de, não obstante se dar primazia à via extrajudicial, sermos obrigados a fazer uso dos órgãos de jurisdição competentes.
Com os melhores cumprimentos, na expetativa.».
50º No dia 29/03/2021, a ré respondeu à carta dos autores aludida em 49º, nos seguintes termos:
“Vimos pela presente acusar a recepção da carta de V. Exas datada de 17 de março p.p., a qual nos mereceu a melhor atenção.
Relativamente ao conteúdo da mesma, damos por reproduzido o teor da n/ carta de 28.01.2021.
A transferência feita em 11.03.2021 para a v/conta com o IBAN […], no valor de € 24.970,00 teve em conta a dedução das rendas devidas por V. Exas desde o mês de maio de 2020 até ao mês de fevereiro de 2021, num total de € 3.030,00, de acordo com a v/ carta de 12.01.2021.
Sem outro assunto, apresentamos os melhores cumprimentos.».
51º A ré não procedeu ao pagamento aos autores da quantia de € 28.000,00 por estes peticionada na carta aludida em 49º.
52º No dia 02/07/2024, a ré comunicou aos autores, mediante carta, a oposição à renovação do acordo escrito celebrado entre ambos, melhor aludido em 10º, com efeitos a partir de 31/12/2024.
53º Entre 29/03/2021 e 31/12/2024, os autores continuaram a usar a fração “E”, no âmbito do acordo escrito celebrado com a ré, melhor aludido em 10º, tendo procedido ao pagamento da quantia mensal acordada a título de “renda”.
54º A presente ação foi instaurada em 04/09/2024.
55º Entre 29/03/2021 e 04/09/2024, os autores não voltaram a solicitar à ré o pagamento da quantia de € 28.000,00 a título de “sinal em dobro”.
56º A construção do prédio urbano sito na Rua […] encontra-se por concluir até à presente data.
57º Essa conclusão compete à sociedade […] Lda..
58º A ré enviou à sociedade […] Lda., carta datada de 09/02/2021, com o seguinte teor:
«Exmo. Senhor
Em 17 de setembro de 2001, no Cartório Notarial de Vila Velha de Ródão, foi celebrada escritura de compra e venda, tendo o […], representado pela sociedade […] – atualmente denominada […], S. A. – adquirido a fração autónoma individualizada pela letra “E”, […].
A fração foi adquirida a essa sociedade, representada por […], na qualidade de gerente.
Conforme a escritura, o regime de propriedade horizontal estava registado, provisoriamente por natureza, nos termos do artigo 92º, n.º 1, alínea b), do Código do Registo Predial.
Foi exibido o Alvará de Licença de Utilização n.º […], emitido em 07.05.2001 pela Câmara Municipal de Vila Velha de Ródão.
Ora, acontece que o […], S. A., enquanto representante do Fundo, tomou recentemente conhecimento de que o registo de propriedade horizontal que incidia sobre o prédio urbano veio a caducar, e com ele, o registo relativo à fração “E”, de sua propriedade.
Tal facto é da exclusiva responsabilidade de V. Exas.
Na medida em que as restantes frações do prédio – da “A” à “H” com excepção da “E” – são de vossa propriedade.
E a provisoriedade por natureza do registo da constituição da propriedade horizontal e que entretanto já caducou, tem a ver com o facto de não ter sido terminada a obra de construção do prédio, o que se arrasta desde há vários anos.
Assim, vimos por este meio notificar essa sociedade para proceder, COM URGÊNCIA, à conclusão da construção do prédio urbano supra identificado, de forma a ser emitida a competente licença de utilização em falta, para que se proceda ao registo em definitivo da propriedade horizontal, que permita o registo de aquisição da fração adquirida pelo […] em 2001.
A situação atual está a causar sérios prejuízos ao Fundo, seu proprietário.
Ficando a aguardar a resolução do assunto com a brevidade que o mesmo exige, apresentamos os melhores cumprimentos.»
59º No dia 18/05/2021, a ré enviou nova carta à sociedade […] Lda., com o seguinte teor:
«Exmo. Senhor
Lembramos a carta que lhe foi remetida no passado dia 9 de fevereiro de 2021, sobre o assunto supra identificado.
Apesar do lapso de tempo decorrido, não obtivemos resposta, nem foi dado início à conclusão da obra no edifício sito na Rua […], obra que é da exclusiva responsabilidade dessa sociedade.
Vimos, assim, e pela última vez, insistir no pedido já feito, solicitando a conclusão da construção do prédio urbano, de forma a ser admitido o registo em definitivo da propriedade horizontal, que lhe permita a regularização dos demais registos, no que à fração adquirida pelo Fundo […], em 17.09.2001, diz respeito.
Caso se mantenha o v/ silêncio e inatividade, ver-nos-emos forçado a agir judicialmente.».
60º A sociedade […] Lda., enviou à ré uma carta, datada de 19/07/2021, com o seguinte teor:
«Como pretendemos dar uma resposta construtiva à vossa solicitação, vimos só agora responder, informando que, já se encontra a ser elaborado um projeto de interiores para conclusão da construção do prédio em que […] é proprietária da fração “E”, estando o mesmo a cargo do projetista Engenheiro […], para que possa ser regularizado definitivamente o registo da propriedade horizontal. (…).»
61º No dia 16/08/2022, a ré enviou à sociedade […] Lda., nova carta (registada e com aviso de recepção) com o seguinte teor:
«Exmo. Senhor
Lembramos a carta que nos enviou em 19.07.2021 sobre o assunto supra identificado e na sequência da nossa interpelação.
Na mesma referiu que já se encontrava a ser elaborado um projeto de interiores para conclusão da construção do prédio em que o Fundo […] é proprietário da fração “E”, para que possa ser regularizado definitivamente o registo da propriedade horizontal.
Apesar do lapso de tempo decorrido, não obtivemos mais qualquer informação da sua parte, nem temos conhecimento de ter dado início à conclusão da obra no edifício sito na Rua […], obra que é da exclusiva responsabilidade dessa sociedade.
Vimos, assim, e pela última vez, insistir no pedido já feito, solicitando a conclusão da construção do prédio urbano, de forma a ser admitido o registo em definitivo da propriedade horizontal, que lhe permita a regularização dos demais registos, no que à fração adquirida pelo Fundo […], em 17.09.2001, diz respeito.
Caso se mantenha o v/ silêncio e inatividade, ver-nos-emos forçado a agir judicialmente.».
62º A carta identificada em 61º veio devolvida, com a indicação de “não reclamada”.
63º No dia 16/03/2021, a ré solicitou aos Serviços de Urbanismo da Câmara Municipal de Vila Velha de Ródão, por carta, informação sobre a situação atual do prédio em discussão, nela referindo que “é a falta de licença de utilização das restantes frações que impede o registo e definitivo da propriedade horizontal”.
64º No dia 04/05/2021, o Senhor Presidente da Câmara Municipal de Vila Velha de Rodão respondeu à solicitação da ré, referida em 63º, nos seguintes termos:
«Referindo-me ao assunto acima mencionado, informo V. Ex.ª que, de acordo com o parecer técnico dos Serviços desta Câmara Municipal, o edifício foi construído ao abrigo do processo de obras […] para construção de um edifício destinado a comércio e serviços; contemplando os elementos necessários para a constituição da propriedade horizontal, considerando 7 frações independentes.
Por requerimento do titular, foram posteriormente emitidos alvarás de autorização de utilização para 6 dessas frações:
- processo n.º 21/2010 – alvará n.º 1/2011 – fração A – destinada a comércio e serviços com uma área de 50,06m2;
- processo n.º 22/2010 – alvará n.º 2/2011 – fração B – destinada a comércio e serviços com uma área de 53,12m2;
- processo n.º 23/2010 – alvará n.º 3/2011 – fração C – destinada a comércio e serviços com uma área de 52,48m2;
- processo n.º 24/2010 – alvará n.º 4/2011 – fração D – destinada a comércio e serviços com uma área de 46,06m2;
- processo n.º 6/2001 – alvará n.º 19/2001 – fração E – destinada a serviços com uma área de 136,48m2;
- processo n.º 2/2005 – alvará n.º 11/2005 – fração F – destinada a restauração e bebidas com uma área de 168,40m2;
O processo de obras referia que as obras iriam ser executadas em três fases:
1º Fase – Construção de toda a estrutura do edifício, incluindo a cobertura, os acabamentos exteriores e acabamentos interiores do R/C.
2º Fase – Divisão da fração F e o seu acabamento.
3º Fase – Divisão e acabamento da fração “G” – Não foi executada esta fase.
Realça-se que a emissão da certidão que permitiu ao titular o registo de 6 frações, bem como das correspondentes autorizações de utilização, não foi bastante para possibilitar um registo definitivo dessas frações dado que a obra global se encontra inacabada. Esse facto impede, assim, a transação de qualquer das frações, de forma individual.
Assumindo-se na altura da emissão dos alvarás que a situação provisória do imóvel seria regularizada com a execução, a breve prazo, das obras na fração “G”, o certo é que passados já 11 anos desde a emissão do último alvará, a situação de obra inacabada se mantém, o que prejudica a intenção […].
Assumindo que também à Câmara Municipal interessa a resolução desta situação, tendo em conta o impacto visual proporcionado pela parte inacabada do edifício, foi notificado o proprietário para que, com a maior brevidade possível, proceda à apresentação de um pedido de concessão de uma licença especial para a conclusão da obra, ao abrigo do artigo 88º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação.
Para motivar a resolução do assunto, deverá assim o […] efetuar os contatos com o proprietário que entender como mais convenientes, podendo eventualmente recorrer a instâncias judiciais com competência para o efeito. Com os melhores cumprimentos.»
65º No dia 04/04/2023, a ré instaurou ação judicial contra a sociedade […] Lda., requerendo, entre outros pedidos, a condenação desta sociedade na realização da construção do prédio urbano em discussão nos presentes autos e o registo definitivo da propriedade horizontal do prédio no prazo de 15 dias após a conclusão da obra.
66º A ação referida em 65º correu termos no Tribunal Judicial da Comarca de Castelo Branco, Juízo Central Cível de Castelo Branco, Juiz 1, […].
67º Na ação referida em 65º, o aqui autor foi arrolado como testemunha da sociedade […], Lda..
68º No dia 01/10/2024, a Câmara Municipal de Vila Velha de Ródão informou a ação referida em 65º que até àquela data, e a propósito da “situação atual do prédio sito […], não tinha havido “apresentação de qualquer requerimento no Balcão de Atendimento do Urbanismo desta Câmara Municipal.”.
69º A ação identificada em 65º findou com a homologação, em 13/12/2024, da seguinte transação alcançada pelas partes:
«1º
A ré confessa o pedido quanto ao direito do autor e compromete-se a realizar as obras de construção no prédio urbano sito na Rua […], e compromete-se a promover o registo definitivo da constituição do mesmo em regime de propriedade horizontal.
2º
O prazo para o efeito será de 90 dias.
3º
O autor aceita a confissão do pedido agora efetuada.
4º
O autor desiste do pedido de indemnização no montante de € 76.439,61, bem como do pedido de condenação no pagamento de IMI, sem prejuízo de o autor vir a reclamar da ré, em sede própria, a indemnização que considere ser-lhe devida em consequência do incumprimento do contrato-promessa entretanto celebrado com […].
5º
Custas em dívida a juízo a cargo de ambas as partes, na proporção de metade, prescindindo ambas de custas de parte.»
70º No ano de 2017, os autores utilizaram uma fração contígua à fração “E”, cedida pela sociedade […] Lda., mediante remuneração mensal.
71º O autor e o gerente da sociedade […] Lda., conhecem-se desde a infância do autor e “tratam-se por tu”.
72º Os autores arrolaram como testemunha dos presentes autos o gerente da sociedade […] Lda..
*
V - Factos não Provados
Com interesse à boa decisão da causa, não resultou demonstrado que:
a) À data da assinatura do CPCV, a ré desconhecia a natureza provisória, e respetiva causa, atribuída ao registo da propriedade horizontal do prédio onde se integra a fração “E” objeto desse CPCV.
b) À data da assinatura do CPCV, a ré desconhecia que a construção do prédio onde se integra a fração “E” objeto desse CPCV se encontrava inacabada.
c) À data da assinatura do CPCV, a ré estava convencida de que o registo provisório da propriedade horizontal do prédio onde se integra a fração “E” objeto desse CPCV se tratava de um lapso da Conservatória do Registo Predial de Vila Velha de Ródão, de fácil resolução.
d) À data da assinatura do CPCV, a ré estava convencida de que a falta de averbamento da aquisição, a seu favor, da fração “E”, se tratava de um lapso da Conservatória do Registo Predial de Vila Velha de Ródão, de fácil resolução.
e) Razão pela qual fez constar no CPCV celebrado com os autores os considerandos b) e g), melhor aludidos nos factos provados n.ºs 20 e 21.
f) Após a celebração do CPCV com os autores e até 05/09/2020, a ré solicitou ao autor […], que o mesmo, dada a proximidade geográfica e os contactos profissionais, tentasse desbloquear e ultrapassar a falta de registo da fração “E” em nome da ré junto da Conservatória do Registo Predial de Vila Velha de Rodão.
g) A ré não respondeu ao email dos autores, melhor referido em 29º, nem às cartas destes, melhor aludidas em 31º e 33º por estar em permanentemente contato com os autores e estes saberem que a ré procurava resolver a falta de registo da fração “E” em seu nome.
h) Por força do facto provado n.º 70, os autores tinham conhecimento, à data da assinatura do CPCV, que a construção do prédio estava inacabada, o que impossibilitava o registo definitivo da propriedade horizontal do mesmo e o registo da fração “E” em nome da ré.
i) À data da assinatura do CPCV, os autores desconheciam a natureza provisória, e respetiva causa (construção por concluir), atribuída ao registo da propriedade horizontal do prédio onde se integra a fração “E” objeto desse CPCV.
*
Uma vez que o tribunal a quo considerou prejudicada a apreciação da questão do abuso do direito aventada pela R., foi cumprido o disposto no n.º 3 do artigo 665.º do Código de Processo Civil.
Os AA. pronunciaram-se sobre a questão, mantendo que tal pretensão deverá improceder.
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IV. Subsunção ao direito.
Face à apreciação da factualidade apurada (que não é posta em causa no presente recurso), resulta que as partes celebraram um contrato-promessa de compra e venda, no qual os AA. prometeram comprar e a R. prometeu vender a estes uma fração imobiliária, tendo aqueles entregue uma quantia monetária a título de sinal e princípio de pagamento.
Com esta ação os AA., promitentes compradores, pretendem a devolução do sinal entregue à R. em dobro, aventando a resolução do contrato-promessa (ficando assim e desde logo assente definitivamente que já não pretendem comprar a fração prometida), invocando o incumprimento contratual culposo da R..
Seja de que perspetiva for, haverá que dizer que o contrato promessa já não se encontra em vigor. Com efeito, válida ou não a declaração de resolução efetuada pelos AA., certo é que a R. já aceitou a desvinculação do mesmo ao devolver o sinal em singelo aos AA., operando assim, em seu entender como a resolução do mesmo (sendo que os AA. entendem que se tratou de uma resolução por incumprimento).
Noutra vertente, conforme decorre do artigo 441.º do Código Civil, consagra-se a afirmação de que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente comprador ao promitente vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço acordado. Com efeito, no Código Civil o sinal assume uma fisionomia única, não distinguindo expressamente o sinal de tipo confirmatório e o de tipo penitencial (que doutrinariamente se discutiu), sendo deste último, todavia, o seu acentuado essencial, em especial no âmbito das normas que o regulam para o contrato promessa.
Em qualquer caso, a devolução do sinal em dobro pressupõe o incumprimento definitivo e culposo do contrato-promessa, não se bastando com a simples mora.
Defendem os recorrentes que a “resolução” que efetuaram o foi em razão do incumprimento culposo do contrato-promessa pela R., o que esta não aceita. Vejamos.
Conforme dispõe o artigo 808.º n.º 1 do Código Civil: “Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação” (Sublinhado nosso)3.
Referem os recorrentes que resulta dos factos provados que, à data da celebração do Contrato de Promessa de Compra e Venda (05/06/2020), a Ré sabia que a fração não estava registada em seu nome e que a propriedade horizontal estava registada provisoriamente por natureza (art. 92.º, n.º 1, al. b) do Código do Registo Predial) e ainda que dos factos provados, resulta que a Ré assegurou aos Autores (aqui Recorrentes) que tal situação se devia a “lapso de fácil resolução”. Efetivamente assim foi. Também se provou que foi por esta razão – de se tratar apenas de “um lapso de fácil resolução” - que, os “(…) autores e ré acordaram fazer constar do referido CPCV, o “considerando b)”, com o seguinte teor: “Do anexo a) ao presente contrato promessa constam cópias caderneta predial e da certidão predial (em processo de atualização do nome do fundo) da fração”, bem como o “considerando g)”, com o seguinte teor: “Os promitentes compradores têm perfeito conhecimento e aceitam, plena e integralmente, o estado de conservação e a situação física, administrativa e jurídica da Fração, tudo nos termos da documentação anexa e informação prestada pela Promitente Vendedora e das visitas realizadas à Fração”.
Conforme decorre ainda dos factos provados, a aprovação definitiva da propriedade horizontal pela Câmara Municipal de Vila Velha de Ródão, que permitiria converter o registo provisório em definitivo enfrentou dificuldades que se prendiam com a finalização das obras do edifício, da responsabilidade da sociedade […] Lda., que não tendo sido realizadas, impossibilitou a conversão atempada do referido registo provisório em definitivo, acabando o mesmo por caducar em 30/07/2020, sendo que a R. disso teve conhecimento 20/11/2020. No entanto, este facto, por si só e conforme entendemos, não configura a impossibilidade definitiva de cumprimento do contrato-promessa, conforme se entendeu na sentença do tribunal a quo, pois tratava-se de uma questão que poderia ser resolvida com a realização pela “[…]” das obras que ainda eram necessárias. Diferente questão é a de saber se tal iria protelar a realização do contrato prometido de tal forma que justificasse igualmente a resolução do mesmo. Recorde-se desde logo que que foi prometido pela R. aos recorrentes que a situação era devida a “lapso de fácil resolução”. No entanto, conforme se veio a demonstrar tal não correspondia à verdade. Nem se tratava de um lapso nem era de fácil resolução, pelo que a aceitação das cláusulas referidas pelos AA. não se poderão ter como vinculativas, resultando de um comportamento da R. que viola as regras da boa-fé contratual.
Vem a R. dizer que não lhe pode ser imputada qualquer culpa por esta situação. Não tem no entanto razão. Com efeito, além da questão acabada de referir nada foi demonstrado nos autos no sentido de que a R. tivesse tido um comportamento ativo perante a referida sociedade responsável pela execução das obras para as mesmas serem concluídas em tempo útil, previamente ao esgotamento do prazo da realização do contrato prometido. Pelo contrário, constata-se que só após receber a carta de resolução do contrato enviada pelos AA. é que a R. interpelou a mencionada sociedade nesse sentido (em 09/02/2021). Seja como for “(…) as dificuldades que, em geral, os devedores encontram para o cumprimento das obrigações assumidas, designadamente de natureza económica, não bastam para os exonerar da responsabilidade contratual. A não ser em casos extremos que apelam à não exigibilidade, a alegação de difficultas praestandi não basta para livrar o devedor da sua responsabilidade pelo incumprimento da obrigação assumida”. (…) Não demonstrando o promitente-vendedor o cancelamento dos ónus e encargos nem a possibilidade de o conseguir num prazo razoável, é legítimo ao promitente-comprador declarar a resolução do contrato-promessa de compra e venda”4.
Noutra vertente, constata-se que o prazo inicial para cumprimento do contrato era 05/09/2020, pelo que ao não marcar a escritura até essa data a recorrida constitui-se em mora. Ultrapassado esse prazo contratual para que a R. cumprisse a sua obrigação da marcação da escritura, os AA. interpelaram a R. por escrito e por três vezes para que a mesma escritura fosse marcada, sem qualquer explicação nem resposta desta. A terceira interpelação, assume-se claramente como admonitória, com a concessão de data limite para a marcação da escritura pela recorrida, datas que fixaram por duas vezes, acabando por conceder um prazo adicional de dois meses para cumprimento, sem sucesso, pelo que só se pode considerar que se tratou de um prazo razoável (de qualquer forma, a recorrida nunca se opôs à fixação dessas datas). Nessa sequência e finalmente, os AA. declaram resolver o contrato o que é consentâneo com o disposto no n.º 1 do artigo 808.º do Código Civil. Tendo os AA. concedido um prazo perentório à R. para marcação da escritura, sob pena de se considerar o contrato resolvido, e não tendo esta procedido à sua marcação nem tendo dado qualquer explicação ou justificação para tal, teremos que ter o contrato com validamente resolvido, sendo que, do que ficou dito, resulta que o incumprimento contratual não poderá deixar de se configurar como culposo e imputável à R..
Veja-se que só perante a última missiva dos AA., remetida já em 12/01/2021, a considerar o contrato resolvido por incumprimento, a R. respondeu em 28/01/2021, não aceitando a devolução do sinal em dobro mas, referindo “Caso não haja, da parte de V. Exas, disponibilidade para aceitar manter a validade do CPCV até ao registo em definitivo da propriedade horizontal, poderá o CPCV ser resolvido, com a devolução do sinal entregue - € 28.000,00”. A R. até acaba por aceitar expressamente a “resolução do CPV”, não se referindo a qualquer “revogação” (esta sim, seria por eventual acordo entre as partes com a devolução do sinal em singelo)5.
Mais concretamente sobre o sinal em dobro. Sobre esta questão do sinal, vale o disposto no artigo 442.º, n.º 2 do Código Civil: “Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objetivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago”. Face ao texto da lei, esta questão não nos merece mais qualquer fundamentação.
Ora, já acima fixámos que foi a R. quem deixou de cumprir o contrato por causa que lhe é imputável – artigo 799.º n.º 1 do Código Civil. Assim, decorre expressamente da lei que a mesma terá que devolver aos AA. o sinal pago em dobro. Como a R. restituiu o sinal em singelo (24.970,00, e imputado os restantes € 3.030,00 às rendas em dívida, restituiu, no total o sinal em singelo de € 28.000,00, subsistindo por pagar igual quantia para perfazer a restituição em dobro.
Na sua contestação a R./recorrida defende que a ação “é interposta com manifesto abuso de direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”. Tal exceção acabou por não ser apreciada, por ter sido considerada como prejudicada com a decisão da 1ª instância. Face ao nosso entendimento diferente sobre a questão dos autos, caberá agora apreciar tal exceção. Mais concretamente, defende: “Como já referido, os AA resolveram o contrato promessa de compra e venda em 12.01.2021, receberam a devolução do sinal pago em 11.03.2021, continuaram a ocupar tranquilamente a fração do imóvel como arrendatários, continuaram a pagar à Ré a renda devida, e apenas em Setembro de 2024 interpuseram esta ação, a pedir a condenação da Ré a pagar-lhes a quantia de € 28.000, correspondente à parte do sinal que entendem ser-lhes devido. Ficou a Ré convicta de que a sua reclamação tinha ficado resolvida e ultrapassada. Após todos estes anos, virem demandar judicialmente a Ré quanto a um Contrato Promessa que resolveram em Janeiro de 2021, afigura-se no mínimo, configurar abuso de direito, tal como previsto no artigo 334º do Código Civil”.
Ora, o abuso do direito, conforme dispõe o artigo 334.º Código Civil, torna ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito. “Quer dizer, o julgador do caso está perante um abuso do direito quando constata que este foi exercido, em termos objetivos, inequivocamente em ofensa da justiça ou quando se trata de uma conduta clamorosamente ofensiva da justiça (Manuel de Andrade) ou de uma afronta ao sentimento jurídico dominante (Vaz Serra)”6. Subjacente a esta norma encontra-se a teoria da confiança e da boa-fé, impedindo o chamado venire contra factum proprium.
“Existirá abuso de direito quando alguém, detentor embora de um determinado direito, válido em princípio, o exercita, todavia, no caso concreto, fora do seu objetivo natural e da razão justificativa da sua existência e em termos apodicticamente ofensivos da justiça e do sentimento jurídico dominante, designadamente com intenção de prejudicar ou de comprometer o gozo do direito de outrem ou de criar uma desproporção objetiva entre a utilidade do exercício do direito por parte do seu titular e as consequências a suportar por aquele contra o qual é invocado”7. “Este instituto é um dos expedientes técnicos ditados pela consciência jurídica para obtemperar as situações em que um preceito legal, certo e justo, para a anormalidade das situações, venha a revelar-se injusto na sua aplicação a uma hipótese concreta, por virtude das particularidades ou circunstâncias especiais que nela concorram8.
Resulta dos autos que os AA./recorrentes interpelaram a R./recorrida por escrito e por três vezes para a marcação da escritura, sendo a última com a cominação de proceder à resolução do contrato e não obtiveram qualquer resposta. Face a este comportamento da recorrida e, também por comunicação escrita, aqueles declaram resolver o contrato em 12/01/2021. Nesta mesma comunicação é referido expressamente “deverão V. Exas proceder à restituição em dobro do valor entregue a título de sinal”. Já na carta enviada à recorrida em 17/03/2021, os AA, voltaram a pedir o sinal em dobro: “(…) Por outro lado, tendo o contrato de promessa sido resolvido com base em incumprimento por parte da promitente vendedora, deverão V. Exas proceder à restituição do sinal em dobro (…). Assim, não tendo sido restituído – por aplicação da referida cláusula – a quantia de € 56.000,00 (cinquenta e seis mil euros), interpela-se V. Exas para que procedam ao pagamento, até ao próximo dia 26 de março de 2021, da quantia em falta, no valor de € 28.000,00 (vinte e oito mil euros), sob pena de, não obstante se dar primazia à via extrajudicial, sermos obrigados a fazer uso dos órgãos de jurisdição competentes”.
Esta missiva foi enviada já após a recorrida ter enviado aos AA. o valor correspondente ao sinal em singelo, manifestando estes claramente a intenção de não prescindirem do mesmo valor e recorrer se necessário à via judicial. O facto de os AA. não voltarem a solicitar o sinal em dobro entre 29/03/2021 e 04/09/2024, não é de molde a criar qualquer confiança na recorrida de que aqueles já não o iriam fazer. Veja-se, que já o tinham feito por duas vezes e sem sucesso, pelo que não se lhes poderia impor que o continuassem a fazer, ou que interpusessem a ação judicial de imediato sem a necessária ponderação. Não existe assim qualquer razão objetiva para que a recorrida se convencesse que os AA. se tinham conformado com o pagamento apenas do sinal em singelo, pelo que não se verifica uma situação de abuso do direito por o virem pedir nesta ação.
“O abuso de direito, na modalidade do venire contra factum proprium, tem como pressuposto a existência de uma situação objetiva de confiança, cuja relevância é aferida pelo necessário para convencer uma pessoa normal e razoável, colocada na posição do confiante, e de um elemento subjetivo, ou seja, a criação, na pessoa do confiante, de uma confiança legítima e justificada”9.
Nestas circunstâncias, o recurso não poderá deixar de ter provimento, quanto a esta quantia e respetivos juros de mora, que, como peticionado serão contados desde a data de citação da R. e contados à taxa legal dos juros civis.
Fica prejudicada a eventual apreciação dos restantes argumentos apresentados.
Resta apreciar a peticionada sanção pecuniária compulsória.
Nos termos do n.º 1 do artigo 829.º-A do Código Civil: “Nas obrigações de prestação de facto infungível, positivo ou negativo, salvo nas que exigem especiais qualidades científicas ou artísticas do obrigado, o tribunal deve, a requerimento do credor, condenar o devedor ao pagamento de uma quantia pecuniária por cada dia de atraso no cumprimento ou por cada infração, conforme for mais conveniente às circunstâncias do caso”. Conforme refere Calvão da Silva10 a sanção pecuniária compulsória “É a condenação pecuniária decretada pelo juiz para constranger e determinar o devedor recalcitrante a cumprir a sua obrigação”.
O facto em causa pode positivo ou negativo e pode ser fungível ou infungível. O facto é fungível quando, para o credor é jurídica e economicamente irrelevante se ele é realizado pelo devedor ou por um terceiro; o facto é infungível quando, por razões jurídicas ou económicas, o interesse do credor impõe a sua realização pelo devedor. O facto negativo pode corresponder a uma obrigação de non facere, em sentido estrito – como sucede quando o devedor está vinculado a uma mera omissão de atuação, por exemplo, a não construir uma obra - ou a uma obrigação de pati – na qual o devedor está obrigado a tolerar uma atividade do credor, como, por exemplo, o gozo de um imóvel arrendado ou o exercício de uma servidão de passagem.
Dispõe no entanto o n.º 4 do mesmo artigo: “Quando for estipulado ou judicialmente determinado qualquer pagamento em dinheiro corrente, são automaticamente devidos juros à taxa de 5% ao ano, desde a data em que a sentença de condenação transitar em julgado, os quais acrescerão aos juros de mora, se estes forem também devidos, ou à indemnização a que houver lugar”.
“Trata-se de uma taxa de juro ao ano que se enquadra na chamada sanção pecuniária compulsória e que se vence automaticamente desde a data do trânsito em julgado da sentença, sempre que esta condene num pagamento em dinheiro corrente, que acrescem aos juros de mora ou outra indemnização que tenham lugar.
“São, pois, uns juros especiais, que nem têm por fim ou função a remuneração do capital, isto é, não são remuneratórios, nem a indemnização pela mora, isto é, não são moratórios, assumindo antes uma função própria de compulsão, ou seja, de coagir o devedor a pagar: daí a sua designação de compulsórios ou coercitivos, pois intentam exclusivamente compelir, pressionar, coagir o devedor ao cumprimento, e não reparar ou indemnizar prejuízos, pois, para além de o próprio legislador as designar expressis verbis de compulsórias, elas operam sem prejuízo e acrescem à indemnização ou aos juros de mora que tiverem lugar ou forem devidos”11.
“A propósito, escreve Calvão da Silva, a cujo entendimento aderimos, que «(...) o legislador, em vez de confiar à soberania do tribunal, (...), a ordenação da sanção pecuniária compulsória, disciplina-a ele próprio, fixando o seu montante, ponto de partida (trânsito em julgado da sentença de condenação) e funcionamento automático. Por isso, porque prevista e disciplinada por lei, poderá qualificar-se como sanção pecuniária compulsória legal, enquanto aquele que é ordenada e fixada pelo juiz poderá chamar-se de sanção pecuniária judicial. O espírito de ambas, porém, é o mesmo: levar o devedor a encarar as coisas a sério e a não desprezar o interesse do credor e o tribunal. Daí a previsão adicional de juros de 5% no art.º 829.º-A, e não noutro lugar, designadamente no art.º 806.º, justamente porque tem carácter coercitivo e não indemnizatório. Trata-se de uma sanção legal, de funcionamento automático, independentemente de qualquer decisão do juiz”12.
“O artigo 829º-A, n.º 4, por seu turno, prevê uma outra modalidade de sanção pecuniária compulsória, denominada de sanção pecuniária compulsória legal, sanção que opera automaticamente e cujo conteúdo se mostra previamente fixado por lei (5% ao ano, sobre o valor pecuniário estipulado judicialmente e a contar desde o trânsito em julgado da sentença condenatória), sem demandar, portanto, ulterior intermediação judicial e requerimento do credor para esse fim”13.
“A sanção pecuniária compulsória, prevista no art. 829.º-A, nº 4, do C.P.C., é de aplicação automática e genérica, sempre que tenha sido judicialmente ordenado qualquer pagamento em dinheiro corrente”14.
Daqui decorre que o tribunal não pode condenar a R. na sanção pecuniária compulsória pretendida pelos AA., de € 50,00 diários uma vez que se trata de pagamento de quantia monetária estando a mesma fixada por lei, pelo que a condenação da R., nesta parte, não poderá ter provimento, sem prejuízo do funcionamento automático do n.º 4 daquela disposição legal.
Por tudo o que ficou exarado o presente recurso não poderá deixar de proceder exceto quanto à sanção pecuniária compulsória peticionada.
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V. Decisão.
Por tudo o que expendeu e tendo em conta as normas legais invocadas, julga-se o recurso interposto parcialmente procedente, e, revogando-se parcialmente a sentença recorrida:
- Condena-se a R. a pagar aos AA. a quantia de € 28.000,00 (vinte e oito mil euros), acrescida de juros à taxa legal aplicável aos juros civis, contados desde a data de citação da R., para esta ação e até integral pagamento;
- Absolve-se a mesma R. do pedido da sanção pecuniária compulsória.
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Custas a cargo de AA. e R. na proporção de 10%/90%, respetivamente.
Rui Vultos (Relator)
Margarida Menezes Leitão (1ª Adjunta)
Teresa Sandiães (2ª Adjunta)
1. Da responsabilidade do Relator – artigo 663.º n.º 7 do Código do Processo Civil.
2. Nos termos em que se decidiu em 1ª instância.
3. Sobre a matéria, vd., Ana Coimbra, O sinal: contributo para o estudo do seu conceito e regime, O Direito, ano 122, 1990, III-IV (Julho-Dezembro), p. 621-671, Ana Prata, O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, Almedina, 1995, p. 743 a 893, e João Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa, 3ª ed. rev. aum., Coimbra, 1993, p. 23-25 e 71 e ss.).
4. Ac. do STJ de 22/01/2015, proc. 2190/09.8TBEVR.E1.S1 (sublinhado nosso).
5. A resolução é a destruição da relação contratual operada por um dos contraentes. A revogação é a destruição voluntária da relação contratual pelos próprios autores do contrato. (cf. A. Varela – Das Obrigações, 3ª Ed. vol. 2, p. 242 e 244).
6. Heinrich Ewald Hörster - A Parte Geral do Código Civil Português – Teoria Geral do Direito Civil, Almedina, 1992, p. 282.
7. Ac. da RL de 24/04/2008, proc. 2889/2008-6, em www.dgsi.pt.
8. Cf. Almeida Costa - Direito da Obrigações, 4ª ed., pp. 52 ss..
9. Ac. STJ de 7/03/2019, proc. 499/14.8T8EVR.E1.S1.
10. Cumprimento e sanção pecuniária compulsória, 1987 p. 355
11. Correia das Neves - Manual dos Juros, p. 35/91 apud. Ac. da RL de 5/12/2023, proc. 45/18.4TNLSB-C.L1-7.↩︎
12. Ac. da RL cit..↩︎
13. Ac. da RP de 10/12/2019, proc.6460/08.4YYPRT-A.P1.↩︎
14. Ac. do STJ de 12/09/2006, proc. 06A2302.↩︎
