| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes da 2ª Secção no Tribunal da Relação de Lisboa
I. Relatório
MZO, TPO, SPO e BPO intentaram ação declarativa sob a forma de processo comum contra Condomínio do prédio sito na Praça (…), nºs 8, 8-A e 8-B, (…) Lisboa pedindo seja decretada a anulação das deliberações tomadas na assembleia de condóminos de 5 de Dezembro de 2022, que aprovaram:
a) «(…) a demolição das construções ilegais que prejudicam o uso das partes comuns por todos os condóminos e alteram a linha arquitetónica do edifício e do logradouro, estando neste momento em avançado estado de degradação e até risco de queda de detritos constituindo um perigo para pessoas e bens. Essas construções correspondem a 5 arrecadações com portas, das quais três já se encontram abertas pelo condomínio e um anexo.(…) Os condóminos que possam ter bens dentro dessas arrecadações/anexo deverão promover a retirada dos mesmos no prazo de 90 dias a contar da data da notificação da ata da presente Assembleia, findos os quais todos os bens serão objeto de reciclagem, doação ou lixo. A administração deverá obter três propostas de honorários de técnicos para elaboração de projeto que vise a requalificação do logradouro e elaboração de mapa de trabalhos e quantidades com os seguintes pressupostos: - demolição das construções ilegais, - arranjo do pavimento de forma a uniformiza-lo com o restante e permitir o estacionamento de viaturas nesse local, - arranjo e pintura das paredes e muros do logradouro e ou do edifício nas zonas afetadas pelas demolições. Obtidas as respetivas cotações, deverá a administração diligenciar a marcação de uma Assembleia para aprovar uma das propostas”;
b) a constituição prévia de um fundo para custear as obras a realizar no logradouro, que incluem a demolição das construções ilegais, com uma estimativa de 20.000,00 €, a dividir pelos condóminos em função das respetivas permilagens, a liquidar em nove prestações mensais, com início a 28 de fevereiro de 2023 e termino a 31 de outubro de 2023, ficando a administração mandatada para promover as medidas judiciais de execução coerciva contra os condóminos que não efetuem o pagamento de algumas das prestações para o fundo nas respetivas datas de vencimento.
Alegaram que são condóminos do referido prédio, sendo proprietários, respetivamente, das frações “B” correspondente ao rés-do-chão direito, “H” correspondente ao 3º esquerdo, “K” correspondente ao 5º direito e “L” correspondente ao 5º esquerdo e que, em 25 de Outubro de 2022, foi realizada assembleia de condóminos tendo como ordem de trabalhos obras a realizar no condomínio, logradouro e escadas e assuntos de interesse geral; a primeira não esteve presente e o quarto, embora representado, votou contra; por cartas registadas com aviso de receção remetidas a 4 de Novembro seguinte, exigiram uma assembleia extraordinária para revogação das deliberações que aprovaram a demolição das garagens ilegais existentes no logradouro e a constituição de um fundo para custear as obras de demolição e a consequente cobrança aos condóminos de uma quota extraordinária, a pagar em prestações mensais, na proporção da respetiva permilagem, por consideraram as mesmas inválidas e ineficazes; essa assembleia veio a ser convocada e realizada a 5 de Dezembro do mesmo ano, tendo como ordem de trabalhos a reapreciação (a pedido de dois condóminos) das deliberações aprovadas na ata nº 22, obras a realizar no logradouro (incluindo demolição das construções ilegais), constituição de fundo extraordinário para custear as obras a realizar no logradouro e outros assuntos do interesse geral; os segundo e terceiros pontos da ordem de trabalhos, foram deliberados com os votos a favor de 576,50 %, e os votos contra de 336,80%, com o resultado que consta transcrito no pedido.
Acrescentaram que, no início da década de 1950, o prédio em causa, ainda em propriedade total, tinha no logradouro duas áreas ajardinadas, uma com ligação direta à fração do rés-do-chão direito, por vão de acesso privativo, e a outra, que tinha acesso pela pial da porta das traseiras do prédio, utilizada pela porteira, existindo, depois, uma área pavimentada, em cubos de pedra, destinada ao acesso a cinco garagens, bem como a um espaço de carvoeiras; em Janeiro de 1970, o prédio foi adquirido pelo Pai da primeira e avô dos restantes, o qual demoliu o conjunto de cinco carvoeiras e os muros delimitadores e, na mesma década, converteu todo o espaço de logradouro em estacionamento, mandou construir três espaços de garagem, identificadas com os nºs 6, 7 e 8 e erigiu um alpendre sobre a área das carvoeiras não demolidas, vindo a constituir a propriedade horizontal a 26 de Junho de 1979, integrada por 12 frações, com as garagens a pertencer às frações “A”, “B”, “C”, “D”, “F” e “K”, embora a garagem nº 6 não ficasse a constar da planta aprovada pela Câmara nem do registo; em 1981 o referido ascendente arrendou o rés-do-chão direito, tendo mandado construir um anexo no anterior espaço ajardinado que estava afeto àquele fogo, com acesso pelo interior e, na mesma década, aproveitando uma área triangular remanescente entre as paredes exteriores da garagem nº 8 e o anexo do rés-do-chão, mandou construir um espaço de arrumos; todas as referidas construções se mantêm até ao momento atual, estando há mais de 40 anos afetas às frações do 3º esquerdo e 5º esquerdo (garagem 8), rés-do-chão direito (anexo), sendo usadas pelos respetivos condóminos, salvo a garagem nº 7 e o anexo construído por último, que se encontram desocupados.
Á medida que as frações foram sendo vendidas e surgiram novos condóminos, os mesmos tomaram conhecimento da afetação das edificações do logradouro, das frações que tinham garagem e anexo, assim como da aludida omissão do título da propriedade horizontal e de licenciamento e nenhum deles se opôs a esse uso, aceitando-o e reconhecendo-o, tendo sido aprovada por 826%º, na assembleia realizada a 24 de Fevereiro de 2016, uma deliberação de afetação do anexo/avançado à fração do rés-do-chão direito e a legalização das garagens que não constavam da propriedade horizontal. Concluíram que ao ser aprovada por maioria simples, a deliberação de 5 de Dezembro de 2022 é anulável, o mesmo sucedendo com a de constituição do fundo para as obras, referindo que a motivação dos condóminos que votaram favoravelmente consiste no desejo de acabar com o uso exclusivo dos referidos espaços, não sendo verdade que estejam preocupados com o seu estado de degradação e risco de queda de detritos.
O Réu contestou contrapondo que:
- os adquirentes de frações depois de 2012 tiveram por base o conteúdo da escritura de propriedade horizontal e a descrição predial das que adquiriram;
- o prédio com entrada pelo nº 8 caracteriza-se volumetricamente por um corpo principal, de fachada principal voltada para Praça (…), sendo a tardoz orientada a oeste e projetada para logradouro, complementada por um corpo secundário transversal, em tipologia de “rabo de bacalhau”;
- quer o anexo, o espaço de arrumos e as garagens nºs 7 e 8 foram construídos no logradouro em parte comum, não estão licenciados, afetam todo o aspeto, linha arquitetónica e arranjo estético da fachada tardoz do edifício, bem como perturbam e impedem a utilização da área comum do prédio, a tardoz;
- não pretende a legalização das construções, todas elas degradadas em evidente estado de queda de detritos (pintura, reboco e outros), com instalações elétricas duvidosas, com cablagem pendurada, constituindo um perigo para pessoas e bens e criando um problema de segurança por permitirem um fácil acesso de estranhos às janelas do primeiro andar;
- a Autora S. votou a favor da demolição das construções ilegais e da constituição do fundo, disponibilizando-se a elaborar o projeto de demolição e requalificação;
- tem havido apenas tolerância dos condóminos em relação a algumas utilizações e mesmo a autorização pode ser revogada a todo o tempo, por maioria do capital investido, não exigindo maioria de dois terços;
- na assembleia de Fevereiro de 2016 foi deliberado por unanimidade, adiar, para a seguinte, a discussão da alteração à afetação das garagens às frações, que obrigava à alteração da escritura da propriedade horizontal, a deliberar por unanimidade, mas o assunto não foi tratado nas assembleias seguintes até que se deliberou a demolição e fruição do logradouro por todos.
Dispensada a audiência prévia, foi proferido despacho saneador, de identificação do objeto da causa e enunciação dos temas de prova.
Realizada a audiência final, em 3 de Maio de 2025 foi proferida sentença que julgou a ação totalmente improcedente absolvendo o Réu do pedido.
Inconformados, os Autores recorreram concluindo as suas alegações do seguinte modo:
1. O presente recurso é interposto da sentença que julgou improcedente a ação de anulação de deliberações tomadas na assembleia de condóminos de 5 de dezembro de 2022 (Ata n.º 23), relativa à demolição de construções consideradas ilegais e à criação de um fundo para custear essas obras, nos termos do artigo 1433.º, n.ºs 1 e 4, do CC, absolvendo o Réu dos pedidos formulados.
2. Salvo o devido respeito, a sentença, ora recorrida, não fez a melhor justiça.
3. Ao absolver o Recorrido deste pedido, a sentença ignorou factos que deveriam ter sido incluídos nos factos provados, por serem relevantes para a boa decisão da causa, deu como provados factos que não encontram sustentação na prova produzida e fez uma má apreciação e valoração da prova produzida.
4. Deveria ter sido dado como provado o seguinte facto:
«c. Até 2022, os restantes condóminos do edifício R. não se opuseram ao uso das edificações descritas em 4., 6. e 8 pelos AA.»
5. Em contraste, os seguintes factos, por não encontrarem sustento na prova produzida, não deveriam ter sido dados como provados:
a. «35. Todas as construções descritas em 4., 6. e 8 apresentam fendas e rachas.
b. 36. O reboco e tinta da estrutura das construções descritas em 4., 6. e 8. estão a cair.
c. 37. As edificações descritas em 4., 6. e 8. foram construídas em alvenaria, aumentando a massa de construção existente no logradouro e desvirtuando a configuração «em rabo de bacalhau» do mesmo.»
6. O tribunal a quo andou mal em considerar o facto c) da sentença recorrida como facto não provado, existindo nos autos prova suficiente em sentido contrário.
7. As construções em causa datam das décadas de 1970 e 1980, mantendo-se há mais de 40 anos ao serviço das frações dos Recorrentes, com o conhecimento e não oposição dos demais condóminos (vide, pontos 4 a 7, 10 a 13 e 16 da matéria de factos provados).
8. Em 24.02.2016, a Assembleia de Condóminos aprovou, por maioria qualificada e sem qualquer oposição, autorizou, ratificando, as edificações constantes dos pontos 4, 6 e 8 da matéria de factos provados.
9. Apenas em 2022, com a deliberação da assembleia de condóminos de 5 de dezembro de 2022, é que (alguns) condóminos manifestaram oposição às edificações existentes.
10. Tal é coincidente com o depoimento das testemunhas inquiridas em sede de julgamento, exprimindo especial relevância o depoimento da testemunha AA, a qual, efetuada a respetiva reapreciação de prova gravada, não deixou dúvidas de que, tanto os antigos, como os atuais condóminos tinham pleno conhecimento das construções existentes, bem como, o uso que estava a ser efetuado das mesmas, o qual era encarado por todos de forma pacífica.
11. Não se pode compreender, portanto, a decisão do tribunal a quo ao dar esse facto como não provado, devendo o mesmo ser considerado provado, em conformidade com a prova produzida.
12. Nesse sentido, aos factos provados deve ser, desde já, aditado o ponto c) da sentença recorrida, figurando como ponto 38 da factualidade descrita, nomeadamente:
«c. Até 2022, os restantes condóminos do edifício R. não se opuseram ao uso das edificações descritas em 4., 6. e 8 pelos AA.»
13. O tribunal a quo, erradamente, deu ainda como provados os pontos 35, 36 e 37 da matéria de factos provados.
14. Isso não corresponde à verdade e só pode resultar de um erro e de uma incorreta apreciação da prova por parte do tribunal a quo.
15. Em momento algum se provou que o anexo – edificação descrita no ponto 6 da matéria de factos provados – apresentava fendas e rachas, ou que o reboco e tinta da respetiva estrutura estava a cair.
16. O tribunal a quo fundamenta tal valoração nas fotografias do logradouro existentes pelo Recorrido na sua contestação, porém, se consultarmos as mesmas, verificamos que, o anexo não consta das fotos apresentadas.
17. Identicamente, pelas fotografias juntas aos autos, não é possível constatar a existência de quaisquer rachas e fendas no anexo, ou que o reboco e tinta da estrutura do anexo se encontre a cair.
18. Não só isso não consta das fotografias juntas aos autos, como também não foi objeto de depoimento de qualquer testemunha em sede de julgamento. E nem o poderia ser porque, contrariamente às ademais construções (quer as garagens licenciadas, quer as que não se encontram licenciadas), o anexo não se encontra degradado.
19. A este respeito, vejamos o depoimento da testemunha BB, que consta da gravação «Diligencia_30579-22.0T8LSB_2025-03-25_14-30-21», o qual, em relação ao anexo, declarou que, o estado de conservação do anexo «(…) [é] ótimo. Teve obras há cerca de 3 anos.»
20. Já em relação ao ponto 37 da matéria de factos provados, este também não reflete a prova produzida em julgamento.
21. Não é verdade que as edificações 4, 6 e 8 desvirtuem a configuração «em rabo de bacalhau».
22. Na realidade, nenhuma testemunha logrou explicar ou demonstrar, com clareza, em que consistiria essa configuração, nem que impacto concreto essas construções teriam tido sobre a mesma.
23. Já em relação à valoração efetuada pelo tribunal a quo em relação ao depoimento da testemunha FA, na qual fundou a sua convicção em relação ao estado de conservação das construções, a desconformidade facto ao projeto inicial e respetivas consequências, esta padece de vícios e não corresponde à realidade.
24. De facto, existe um evidente erro de julgamento no que respeita ao depoimento desta testemunha, considerando que a mesma, na realidade, nunca se pronunciou sobre o estado de conservação das construções.
25. Do mesmo modo, a testemunha também nunca foi contratada pelo Recorrido para “proceder à reparação de anomalias no edifício”, como refere a sentença recorrida. Pelo contrário, a testemunha foi contratada por um condómino para realizar trabalhos na respetiva fração, não tendo a intervenção qualquer relação com o edifício enquanto todo.
26. Não menos relevante é o facto de esta valoração probatória se basear exclusivamente no depoimento de uma testemunha claramente interessada no desfecho da presente ação, a qual afirmou que foi convidada, pelo Recorrido, a apresentar uma proposta de requalificação do logradouro e de partes comuns interiores.
27. A sua pretensão depende, precisamente, da eliminação das construções hoje existentes, o que compromete de forma evidente a sua imparcialidade, pelo que o seu depoimento não pode ser considerado isento nem objetivo.
28. Tal consideração torna-se ainda mais incompreensível quando comparada com o desvalor atribuído aos depoimentos de outras testemunhas, designadamente LR e AP, por serem cônjuges de alguns dos AA. e, alegadamente, não isentos.
29. Não se compreende como é que o Tribunal desvaloriza tais depoimentos por razões de ligação pessoal, mas simultaneamente valoriza – e de forma decisiva – o depoimento de alguém com um claro interesse económico na procedência da pretensão da Recorrida.
30. Face ao exposto, deve considerar-se que o Tribunal a quo incorreu em erro de julgamento ao valorar de forma acrítica o depoimento de FA, retirando conclusões que o mesmo nunca verbalizou, e atribuindo-lhe uma credibilidade que o seu interesse direto na causa manifestamente não consente.
31. Nesse sentido, deverá o ponto 35) da matéria de factos provados ser revogado e substituído por outro, no qual conste o seguinte: «Todas as construções, legais e ilegais, do edifício apresentam fendas e rachas, com exceção do anexo, que não apresenta essas deficiências».
32. Deverá também o ponto 36) da matéria de factos provados ser revogado e substituído por outro, no qual conste o seguinte: «O reboco e tinta da estrutura das construções 4 e 8, bem como das restantes garagens, estão a cair».
33. E ainda, deverá o ponto 37) da matéria de factos provados ser revogado e substituído por outro, no qual conste o seguinte: «As edificações descritas em 4., 6. e 8. foram construídas em alvenaria, aumentando a massa de construção existente no logradouro».
Do mesmo modo,
34. A sentença recorrida incorreu em erro de julgamento, tanto na valoração da prova produzida, como na aplicação do direito, merecendo ser revogada, com as legais consequências.
35. As deliberações tomadas nas assembleias de condóminos de 22 de outubro e 5 de dezembro de 2022 enfermam de vícios que, à luz da lei e da doutrina, afetam a sua validade e eficácia, tornando-as anuláveis.
36. Estamos perante construções existentes desde as décadas de 1970 e 1980, sendo desde então utilizadas de forma pública, pacífica, contínua e de boa-fé pelos ora Recorrentes, em moldes visíveis e perfeitamente conhecidos dos demais condóminos.
37. A posse pública, pacífica, contínua e de boa-fé exercida pelos Recorrentes é há décadas reconhecida pelos demais condóminos, sendo posteriormente reforçada e expressamente ratificada pelas deliberações aprovadas na Assembleia Ordinária de Condóminos de 2016, que consentiram a afetação do anexo à fração do R/C Dto. e a legalização das garagens não incluídas no título constitutivo.
38. Atente-se, aqui, ao disposto no Acórdão de 14-12-2006 - Revista n.º 3718/06 (Moreira Alves), segundo o qual, «III - Com efeito, a sua inércia, durante pelo menos 17 anos, revela o consentimento tácito, uma verdadeira renúncia adequada a reforçar a convicção dos Réus de que exerciam um direito próprio que os condóminos jamais poriam em causa.»
39. As deliberações objeto de impugnação na presente ação foram aprovadas e, depois, validadas pela sentença recorrida, sem qualquer consideração pelos direitos adquiridos ou das legítimas expectativas dos Recorrentes, violando, assim, os princípios da segurança jurídica, da proporcionalidade, da boa-fé (art. 762.º do CC) e da proteção da confiança.
40. O comportamento do Recorrido e a sentença recorrida em si configuram uma violação grosseira do princípio da confiança, enquanto dimensão do princípio do Estado de Direito e na sua vertente de tutela das legítimas expectativas, consagrado no artigo 2.º da CRP.
41. O comportamento do Réu configura abuso de direito, na modalidade de supressio, consagrada no art. 334.º do CC, porquanto, depois de décadas de tolerância e até aceitação ativa, vem agora, sem motivo plausível ou necessidade real, exigir a demolição de construções que, reiteradamente, reconheceu, aceitou e das quais nunca tratou como se partes comuns fossem.
42. É manifestamente abusiva do direito a pretensão do Recorrido em ver devolvidas as áreas ocupadas pelos Recorrentes e demolição das edificações que nelas se encontravam implantadas, referidas supra.
43. O Recorrido, ao longo de várias décadas, nada fez que indiciasse, sequer, oposição, ou qualquer hostilidade, à manutenção das construções, com elas se conformando, sem que nas mesmas visse, por qualquer forma, beliscados os seus direitos (entendendo-se aqui os condóminos que ora se opõem).
44. A decisão do tribunal a quo em favor do Recorrido apresenta-se intoleravelmente ofensiva do sentido ético-jurídico da comunidade, bem como, do princípio da confiança, segurança jurídica, boa-fé e proporcionalidade.
45. À luz dos artigos 1251.º, 1259.º e 1260.º do CC, os Recorrentes exercem posse sobre as construções de forma continuada, pública e pacífica há mais de 20 anos, pelo que se encontram em condições de, querendo, invocar o instituto da usucapião. Ainda que esse não seja o objeto direto da presente ação, não podia o tribunal a quo ignorar que o direito à demolição não pode ser exercido de forma absoluta e arbitrária, desconsiderando uma situação jurídica consolidada ao longo de décadas.
46. Por outro lado, nos termos do artigo 1421.º, n.º 2, alínea e), as partes comuns podem ser objeto de uso exclusivo por um ou mais condóminos, desde que com o consentimento da maioria ou da unanimidade, consoante os casos.
47. Como vimos, esse consentimento foi manifestado expressamente em assembleia, e ao longo dos anos tacitamente, por via do silêncio e da inação perante factos notórios e públicos.
48. Os condóminos que agora impulsionam a demolição das construções edificadas numa época em que nem sequer eram proprietários da fração não demonstraram qualquer prejuízo concreto com a permanência das construções.
49. A decisão recorrida violou o disposto nos artigos 334.º, 762.º, 1251º e ss., 1296.º, 1421º, n.ºs 1 e 2, al. e), a contrario, e 1433.º do CC, bem como, os artigos 2.º e 18.º, n.º 1 e 2, da CRP.”
O Réu contra-alegou concluindo:
“1. Deve ser mantida a decisão sobre a matéria de facto, quer no que diz respeito aos factos provados, quer no que diz respeito aos factos não provados, por tal resultar da prova produzida, do princípio da livre convicção e da inexistência da violação de qualquer regra legal.
2. As acções de anulação de deliberações de condomínio têm por objecto verificar se as deliberações impugnadas violam qualquer regra legal ou regulamento do condomínio (artº 1433º nº 1 do Código Civil).
3. As deliberações da Assembleia de Condóminos impugnadas na presente acção, não violam qualquer norma legal ou regulamento do condomínio vigente, que não sequer invocada pelos AA, ora recorrentes.
4. Os condóminos, ao deliberarem a reposição da legalidade urbanística, pela demolição de obras ilegais não abusam de qualquer direito, uma vez que o seu exercício não excede qualquer limite imposto pela fé, bons costumes, ou fim social ou económico do seu direito, não havendo, por isso, nunca, lugar à figura do abuso de direito (artº 334º do Código Civil).
5. A douta sentença recorrida não enferma de qualquer nulidade, vício, irregularidade ou ilegalidade que determine a sua censura ou correcção.
6. Improcedem todas as conclusões apresentadas pelos apelantes nas suas doutas alegações.
7. A douta sentença recorrida deve ser mantida, por ter feito adequado julgamento da matéria de facto e por ter feito criteriosa aplicação das normas legais pertinentes à matéria de facto julgada provada.”
A apelação foi admitida, fixando-se efeito meramente devolutivo.
Cumpridos os vistos, nada obsta ao conhecimento do mérito do recurso.
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II. Delimitação do objeto do recurso:
Como decorre dos artigos 635º nº 4, 636º e 639º nºs 1 e 2 do Código de Processo Civil as conclusões da alegação do recorrente delimitam o objeto do recurso, sem prejuízo da ampliação deste a requerimento do recorrido.
Por via do artigo 608º nº 2 parte final, aplicável ex vi artigo 663º nº 2 não é possível conhecer de questões nelas não contidas, salvo se forem do conhecimento oficioso, acrescendo que não é possível conhecer de questões novas, ou seja, que não tenham sido objeto de apreciação na decisão recorrida, dado que os recursos são meros meios de impugnação de prévias decisões judiciais, destinando-se, por natureza, à sua reapreciação e consequente alteração e/ou revogação.
Atendendo às conclusões transcritas, a intervenção deste Tribunal de recurso é circunscrita às seguintes questões, seguindo a sua ordem lógica:
- impugnação da matéria de facto relativamente à alínea c) dos factos não provados e pontos 35), 36) e 37) dos factos provados;
- apreciação do mérito da causa no âmbito do enquadramento da anulabilidade das deliberações da assembleia de condóminos e na perspetiva do abuso do direito na modalidade de supressio.
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III. Impugnação da decisão quanto aos factos:
Os artigos 639º e 640º do Código de Processo Civil ocupam-se de ónus que impendem sobre o recorrente.
A primeira norma refere-se, no seu nº 1, ao ónus de apresentar alegações e terminá-las com conclusões sintéticas que contenham a indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão; no nº 2, elenca os aspetos que essas conclusões devem focar quando o recurso verse sobre matéria de direito, a saber: (a) a indicação das normas jurídicas violadas, (b) o sentido com que, no seu entender, as normas que constituem fundamento jurídico da decisão deviam ter sido interpretadas e aplicadas e (c) no caso de invocar erro na determinação da norma aplicável, apontar a norma jurídica que, segundo o seu entendimento, devia ter sido aplicada.
O segundo preceito, por sua vez, diz respeito ao conteúdo obrigatório que tem de ser plasmado no recurso quando o litigante pretenda impugnar a decisão sobre a matéria de facto, o que passa por especificar:
(a) os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
(b) os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão diversa da recorrida sobre os pontos da matéria de facto impugnados, com as seguintes especificidades quando os meios de prova invocados como fundamento do erro na apreciação tenham sido gravados: recorrente e recorrido estão incumbidos, no primeiro caso, de indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes e, no segundo, de designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente, indicando com exatidão as passagens da gravação dos depoimentos em que se funda, com possibilidade de transcrever os excertos que considere importantes, isto, independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal;
(c) a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
A sanção para o incumprimento dos ónus alusivos à impugnação da matéria de facto consiste na rejeição do recurso nessa parte, sem possibilidade de prolação de despacho de convite ao aperfeiçoamento, contrariamente ao que sucede para a omissão das especificações previstas no artigo 639º nº 2 ou para a deficiência, obscuridade e complexidade das conclusões alusivas à matéria de direito, como o legislador deixou claro no artigo 640º nº 2 ao empregar a expressão “sob pena de imediata rejeição”.
O duplo grau de jurisdição em sede de valoração da prova produzida, permitido pela gravação integral da audiência final, encontra-se vertido no artigo 662º que estipula, no nº 1, “a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”, o que se traduz num novo julgamento que consiste no exame e análise crítica das provas produzidas, identificadas pelo recorrente relativamente à matéria de facto pelo mesmo impugnada, permitindo ao Tribunal ad quem a formação da sua própria convicção.
Essa delimitação precisa dos concretos pontos da decisão que a parte pretende questionar, com tomada de posição quanto à decisão a proferir sobre as questões de facto impugnadas, estribada em concretos meios de prova, corresponde a uma opção legislativa que afasta a interposição de recursos de pendor genérico ou inconsequente e introduz um critério de rigor associado ao princípio da auto-responsabilidade das partes1, tendo a dupla função de delimitação do âmbito do recurso e conferir efetividade ao exercício do contraditório pela parte contrária.
Essa opção tem como efeito a exclusão da repetição do julgamento realizado na primeira instância e a consagração, tão só, da possibilidade de revisão de concretas questões de facto controvertidas relativamente às quais sejam manifestadas e concretizadas as divergências dos recorrentes2, 3.
Quanto ao modo como a divergência deve ser fundamentada, defende-se que ao recorrente cabe “rebater, de forma suficiente e explícita, a apreciação crítica da prova feita no tribunal a quo e tentar demonstrar que tal prova inculca outra versão dos factos que atinja o patamar da probabilidade prevalecente” devendo “aduzir argumentos no sentido de infirmar diretamente os termos do raciocínio probatório adotado pelo tribunal a quo, evidenciando que o mesmo é injustificado e consubstancia um exercício incorreto da hierarquização dos parâmetros de credibilização dos meios de prova produzidos, ou seja, que é inconsistente”4.
Sobre o cumprimento prático do ónus impugnatório, a jurisprudência5 tem tomado posição no sentido de distinguir a especificação dos concretos pontos de facto impugnados, que deve constar das conclusões, relativamente à especificação dos meios de prova e à indicação das passagens das gravações, defendendo, quanto a estas, que basta que figurem do corpo das alegações por constituírem elementos de apoio à argumentação probatória.
Acresce que tem diminuído a exigência relativamente ao cumprimento do ónus secundário, plasmado na alínea a) do nº 2 do artigo 640º, limitando a rejeição aos casos em que a omissão ou inexatidão das passagens da gravação dificulte, gravemente, o exercício do contraditório pela parte contrária e/ou o exame pelo Tribunal de recurso6.
Os Recorrentes manifestam a sua divergência quanto à decisão proferida relativamente à alínea c) dos factos não provados e aos pontos 35), 36) e 37) dos factos provados, defenderam que o primeiro deve ser julgado provado e propuseram redação alternativa para os restantes, transcrevendo passagens dos depoimentos de testemunhas que, na sua ótica, sustentam essa sua pretensão.
Mostram-se, portanto, cumpridos os ónus que sobre os mesmos impendem.
A alínea c) dos factos não provados tem a seguinte redação:
“Até 2022, os restantes condóminos do edifício R. não se opuseram ao uso das edificações descritas em 4., 6. e 8 pelos AA.”
O Tribunal a quo motivou a decisão escrevendo:
“Quanto à factualidade dada como não provada nas alíneas a), b) e c) a sua consignação nestes termos decorreu da dúvida que subsistiu quanto à sua verificação e que foi resolvida em prejuízo da parte à qual beneficiava (artigo 414.º, do C.P.C.).
A este respeito a prova produzida circunscreveu-se ao depoimento das testemunhas BB (cônjuge da 1ª A e progenitor dos demais) e AA (cônjuge do 4º A.), que se afiguraram frágeis, atento o claro interesse indireto no desfecho da causa, por serem cônjuges das partes.
Acresce que: i) quanto a esta factualidade, tais depoimentos não encontram arrimo em qualquer outro elemento de prova, ii) quanto ao conhecimento, pelos compradores, da desconformidade do logradouro e do uso pelos AA. importa notar que nenhuma destas pessoas esteve presente quando os restantes condóminos adquiriram as suas frações, pelo que não gozam de conhecimento direto sobre os conhecimentos dos mesmos à data da aquisição, desconhecendo-se, inclusive, a sua razão de ciência para os atestar.”
Confrontando essa valoração negativa da prova testemunhal com o que ficou a constar da motivação quanto aos pontos 6), 8), 16), resulta que foram alicerçados no depoimento da testemunha BB, “cônjuge da 1ª A. e que, além do mais, conhece o edifício desde os cinco anos de idade, porquanto, a sua residência deitava vista para o logradouro do condomínio R., gozando de conhecimento direto sobre as alterações que foram sendo empreendidas no logradouro e autoria das mesmas. Ademais, inexistem elementos que infirmem a versão apresentada pela testemunha, razão pela qual, quanto a esta factualidade, o Tribunal acolheu o seu depoimento sem reservas”.
Surgem dúvidas acerca das razões subjacentes a essa motivação porquanto não está explicado o motivo pelo qual foi atribuída credibilidade ao relato quanto aos aludidos pontos provados e já não quanto à alínea c) por se apresentar “frágil” e “com claro interesse indireto no desfecho da causa”, particularmente quando o raciocínio seguido é inverso, ou seja, no caso da valoração, porque não havia elementos que infirmassem a versão, o depoimento mostrou-se credível e, no caso da não valoração, porque “não encontram arrimo em qualquer elemento de prova” não lhe foi atribuída credibilidade. Ou seja, perante a mesma circunstância de falta de elementos objetivos, o depoimento foi valorado em sentido oposto sem qualquer explicação adicional.
Há, pois, contradição e ambiguidade na motivação apresentada, pois se um depoimento é frágil e a testemunha se mostra interessada no desfecho do litígio, a conclusão lógica afigurar-se-ia ser a não valoração em toda a sua extensão.
Ouvida a gravação dos depoimentos em causa, os mesmos resultaram objetivos, serenos e espontâneos, não se vislumbrando razão para distinguir partes credíveis de outras frágeis ou interessadas.
A testemunha LRO, esposa do quarto Autor, proprietário da fração “K”, afirmou não haver oposição quanto à utilização que vinham fazendo da garagem nº 8, concretizando que nunca foi confrontada diretamente por algum dos condóminos até à assembleia de Outubro de 2022. Quanto às questões debatidas nas assembleias em que esteve presente, associou-as à utilização do corredor de acesso ao logradouro e às garagens para estacionamento, a solucionar através da criação de um regulamento de utilização e de marcação de lugares s no chão, nunca resolvida por pensarem necessitar de unanimidade e por faltarem sempre condóminos.
A testemunha APO, marido da primeira Autora e pai dos restantes, asseverou que se trata de questão, recente posterior a 2016, e que, antes de Outubro de 2022, havia rumores sobre a intenção de “chatear” a família (ou seja, os condóminos com relação de parentesco com o primitivo proprietário, autor da constituição da propriedade horizontal) e a pretensão que cada fração tivesse garagem privativa.
Ultrapassando a perplexidade da não valoração destes depoimentos à matéria em apreciação, diremos que, contrariamente ao que o Tribunal a quo afirma a respeito da falta de outros elementos de prova, existem vários elementos objetivos de falta de oposição:
a) na ata da assembleia realizada em 24 de Fevereiro de 2016, porquanto [ata nº 7 correspondente ao documento 13) que instruiu a petição inicial], encontrando-se presentes condóminos que representavam 826,6 %º do capital investido, o ponto 8 da ordem de trabalhos, que se prendia com a legalização das garagens, foi aprovado por unanimidade dos presentes, assumindo idêntico resultado quanto à “autorização relativa ao avançado do rés-do-chão direito”, vertida no ponto 7, só ficando pendente a questão da afetação das garagens – construídas sem licença e à margem da constituição da propriedade horizontal - às frações, por ser necessária deliberação unânime para alteração ao título constitutivo da PH, adiada para a assembleia seguinte.
Não foram juntas as atas do período compreendido entre 25 de Fevereiro de 2016 e 2 de Março de 2020 [o documento 1 da petição inicial diz respeito à ata 17 de 3 de Março de 2020], pelo que se desconhece o desfecho desse assunto. A testemunha LR referiu desconhecer se houve inércia no cumprimento da deliberação ou se a administração se confrontou com dificuldades de ordem técnica para concretização da legalização (que consistia numa primeira fase, regularizar na Câmara e, subsequentemente, afetar a frações existentes ou criar frações autónomas correspondentes a essas garagens).
b) dos elementos disponíveis extrai-se que o assunto do logradouro/garagens (o ponto 6 da ordem de trabalhos é “estado do logradouro”) foi abordado na assembleia de 3 de Março de 2020 colocando-se dúvidas sobre a identificação do utilizador de uma delas, que seria pessoa estranha ao prédio e que o condómino do 1º esquerdo estava a utilizar a garagem afeta à loja, chegando-se à conclusão que, pertencendo a garagem 6 à fração do 1º esquerdo, esse condómino podia aceder à mesma.
c) da ata nº 22, respeitante à assembleia de Outubro de 2022, extrai-se que a proposta de demolição foi veiculada pelos condóminos do 1º andar direito e esquerdo, 2º andar direito e esquerdo e 4º andar direito e esquerdo, ou seja, os proprietários das frações C, D, E, F, I e J, segundo os quais “existem no logradouro um conjunto de construções ilegais que prejudicam o uso das partes comuns e, além disso, alteram a linha arquitetónica do edifício e do logradouro, estando neste momento em avançado estado de degradação e até risco de queda de detritos constituindo em perigo para as pessoas e bens”.
Analisando as certidões do registo juntas pelos Autores no requerimento 14 de Novembro de 2023, na sequência de despacho nesse sentido, verificamos que a aquisição das frações em causa passou a estar registada a favor de:
- “C”: JP e AS, pela Ap. 2367 de 28 de Dezembro de 2017;
- “D”: ACA, pela Ap. 4434 de 31 de Outubro de 2017;
- “E”: ILA, pela Ap. 4780 de 27 de Março de 2019;
- “F”: MS e RM, pela Ap. 2673 de 18 de Abril de 2012;
- “I”: ICT, pela Ap. 2588 de 17 de Outubro de 2018;
- “J”: MTB, pela Ap. 483 de 4 de Abril de 2014.
Importa registar que:
- todos estes condóminos estiveram presentes na assembleia de 3 de Março de 2020, que teve o conteúdo anteriormente referido;
- a testemunha Arq. FA que elaborou o projeto de remodelação da fração correspondente ao 4º direito [“I”] situou a descoberta de não licenciamento de algumas construções do logradouro (que associou àquelas que se encontram a tardoz encostadas ao edifício, no canto noroeste) em 2022 (recordava ser esse o ano da licença de utilização), quando se deslocou ao prédio com as arquitetas da Câmara Municipal de Lisboa, no âmbito da vistoria final para obtenção de benefícios fiscais, negou que a questão do logradouro tivesse sido abordada pelo cliente no momento de elaboração do projeto em 2019.
Podemos concluir, pois, que, pelo menos até Março de 2020 [por referência à ata da assembleia ordinária], não houve oposição. Embora seja plausível concluir que o seu surgimento pudesse ocorrer após tomada de conhecimento da falta de licenciamento que o Arq. FA descobrira, este não mencionou que tivesse transmitido essa informação à cliente IFC.
Assim, justifica-se o aditamento de um novo facto provado e a alteração da alínea c) dos factos não provados, com a seguinte redação:
38. Até Março de 2020, os restantes condóminos do edifício identificado em 1) não se opuseram ao uso das edificações descritas em 4, 6 e 8 pelos Autores.
c) o referiu em 38) ocorreu até 2022.
Os restantes pontos impugnados dos factos provados têm a seguinte redação:
35. Todas as construções descritas em 4., 6. e 8 apresentam fendas e rachas.
36. O reboco e tinta da estrutura das construções descritas em 4., 6. e 8. estão a cair.
37. As edificações descritas em 4., 6. e 8. foram construídas em alvenaria, aumentando a massa de construção existente no logradouro e desvirtuando a configuração «em rabo de bacalhau» do mesmo”.
Na exposição do raciocínio que permitiu a fixação desta matéria, ficou a constar da sentença o seguinte:
“A factualidade descrita em 35) a 37) adveio da análise das fotografias do logradouro e das construções aí erigidas, que são ilustrativas das suas caraterísticas e condições atuais.
Ademais, o estado de conservação das construções, a sua desconformidade face ao projeto original e consequências dessas desconformidades foram atestadas e explicadas pela testemunha FA, arquiteto que foi contratado pelo R. para proceder à reparação de anomalias existentes no edifício e que, no decurso desses trabalhos, detetou a desconformidade, descrevendo-a ao tribunal, de forma objetiva, serena, escorreita e sem contradições, logrando convencer”.
Começando pelas fotografias que constam da própria contestação, verificamos que as mesmas retratam o exterior das garagens (fotografias 2, 3, 5, 6, 7) e a parede do anexo que confronta com o logradouro do prédio vizinho (fotografias 1 e 4), podendo verificar-se que, contrariamente ao que sucede com as primeiras, que apresentam um aspeto escuro, compatível com construções com décadas de antiguidade sem obras de manutenção, a do segundo apresenta-se branca e, portanto, cuidada, não tendo as características apontadas nos pontos 35 e 36.
Quanto às garagens, existe efetivamente tinta a descamar e a cair, ferrugem e tinta desmaiada nos portões e algum reboco das platibandas a destacar-se, fruto da ação do tempo e da chuva. Não existem propriamente fendas, pois as imagens não revelam danos estruturais, mas somente fendilhação do reboco. Este estado diz respeito apenas às garagens.
Ouvida a gravação do depoimento da testemunha Arq. FA, constatamos que o mesmo não fez qualquer relato sobre o estado das frações, pronunciando-se sobre a inexistência de projeto e, consequentemente, de licença construtiva para as referidas edificações, como já decorre do que expusemos ao analisar o ponto anterior da impugnação, assim como sobre o aumento da massa de construção existente no logradouro.
Embora tivesse aludido à estrutura arquitetónica “em rabo de bacalhau”, não explicou em que se traduz exatamente, focando a época histórica do tipo de construção e os objetivos tidos em vista: referiu tratar-se de um projeto da década de 40, com a construção já no final da década, na segunda metade, com as características próprias dos anos 40, correspondente a uma tipologia que existiu até à década de 60, caracterizada por uma forma de implantação em lotes com maior profundidade e largura, portanto, com um aproveitamento que não se quedava na zona edificável junto à via pública e, assim, com mais assoalhadas e mais compartimentos habitáveis em condições de salubridade, concretamente, no que diz respeito a iluminação [natural], e da infraestrutura hibrida com betão armado e estrutura em madeira com alvenarias.
Realizada pesquisa, encontrámos o artigo académico “Entre a tradição e a modernidade: um quarteirão aberto nas Avenidas Novas em Lisboa” publicado na Revista de Morfologia Urbana7, do ano de 2014 da autoria de Paulo Pinheiro, membro do Centro de Investigação em Arquitetura, Urbanismo e Design (CIAUD) que explica o significado da expressão: “[a] designação ‘rabo de bacalhau’ é frequentemente utilizada para identificar edifícios de habitação multifamiliar cuja planta do piso-tipo tem a configuração de um ‘T’. Trata-se de uma solução ‘recorrente na arquitectura para habitação multifamiliar das décadas de 1940 e 1950. Mecanismo de projecto que permite contornar a dificuldade em fazer aprovar edifícios com grande profundidade de construção (...) mediante o desenho, em lotes de média e grande dimensão, de generosos salientes posteriores como extensão da parte central da planta. A forma resultante de planta em T, recordando o formato do gadídeo, implica o aumento significativo da área dos fogos a tardoz, ocupada na maioria dos casos com áreas íntimas e de serviços (cozinhas, tratamento de roupas e escadas)’ (Agarez, 2008, p. 72)8”.
Portanto, não é o logradouro que tem formato de “rabo de bacalhau” mas o edifício em sim mesmo, forma de implantação que conduz a um logradouro que se forma ao longo dos alçados laterais da haste do “T” e no alçado posterior correspondente à base e ao espaço lateral a tardoz na continuação dos alçados laterais.
Analisando as plantas correspondentes aos documentos 8 e 12 da petição inicial, verificamos que a construção das garagens identificadas na propriedade horizontal e já existentes na planta original (segundo a testemunha APO, que analisou o primeiro documento, a mesma data de 1941), num total de cinco, uma vez que a sexta não está desenhada, tornava menor o espaço do logradouro, o mesmo sucedendo com as denominadas “carvoeiras”, todas construídas junto aos muros de separação dos logradouros dos edifícios adjacentes com entrada pela Praça (…), mormente aquele faz a divisão em relação ao espaço descoberto tardoz do prédio dos nºs 7, 7-A, mas não comprometia a implantação do edifício “em rabo de bacalhau”.
Por outro lado, a finalidade arquitetónica que permite aumentar o número de assoalhadas na zona vertical do “T”, permitindo a abertura de janelas em três novos alçados (o alçado posterior, em vez de ser reto, tem uma projeção a meio, adicionando-se dois novos alçados laterais para além dos situados junto à via pública), não fica comprometida com a construção de garagens situadas ao mesmo nível do rés-do-chão e afastadas deste, sendo que apenas o anexo/avançado afeto ao rés-do-chão esquerdo, à semelhança do que sucede usualmente com as marquises, torna interior uma divisão que originalmente teria ventilação e iluminação direta, o que é suscetível de pôr em causa a salubridade desse apartamento mas não afeta os demais.
Importa ter presente que as testemunhas APO e TR, cuja credibilidade analisámos anteriormente, reconheceram o mau estado de conservação das garagens em geral, asseverando a segunda que não se consegue distinguir as garagens construídas clandestinamente relativamente às que fazem parte da propriedade horizontal.
Portanto, impõem-se as seguintes alterações:
35. As construções descritas em 6. e 8 apresentam reboco fendilhado.
36. A tinta das construções descritas em 6. e 8. encontra-se a descamar e o reboco a separar-se das paredes, o que leva à respetiva queda.
37. As edificações descritas em 4. 6. e 8. foram construídas em alvenaria, aumentando a massa de construção existente no logradouro.
Aditam-se os seguintes factos não provados:
f) Todas as construções descritas em 4., 6. e 8 apresentam fendas e rachas.
g) A tinta e o reboco das construções descritas em 4. e 8. encontram-se a cair.
h) As edificações descritas em 4., 6 e 8 desvirtuam a configuração «em rabo de bacalhau» do logradouro.
***
IV. Fundamentação de facto
Atento o resultado da impugnação da matéria de facto plasmada em III e da fixação pelo Tribunal a quo, resultam:
A) apurados os seguintes factos:
1. Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob a ficha (…)da freguesia de São Jorge de Arroios, o prédio urbano, sito na Praça (…), n.º 8, 8-A e 8-B.
2. Pela Ap. 1 de 1979/07/31 foi registada a constituição da propriedade horizontal quanto ao edifício descrito em 1.
3. Por escrito outorgado por Notário, datado de 26.06.1979, EVG, na qualidade de procurador e em nome de JMGC e mulher AIRCC, declarou submeter o edifício identificado em 1. ao regime de propriedade horizontal, com as seguintes frações autónomas:
«A - Loja oito B, composta de duas divisões e uma garagem com o número um, no logradouro a tardoz.
B – Rés-do-chão direito, composta de seis divisões assoalhadas, duas casas de banho, dispensa, cozinha, uma garagem com o número dois e uma carvoeira localizadas no logradouro a tardoz;
C – Primeiro andar direito, composto de sete divisões assoalhadas, uma garagem com número quatro e uma carvoeira localizadas no logradouro a tardoz;
D – Primeiro andar esquerdo, composto de seis divisões assoalhadas, duas casas de banho, dispensa, cozinha, uma garagem com o número seis e uma carvoeira localizada no logradouro a tardoz;
E – Segundo andar direito, composto de sete divisões assoalhadas, duas casas de banho, dispensa, cozinha e uma carvoeira localizada no logradouro a tardoz.
F – Segundo andar esquerdo, composto de sete assoalhadas, duas casas de banho, dispensa, cozinha, uma garagem com o número cinco e uma carvoeira localizada no logradouro a tardoz;
G – Terceiro andar direito, composto de sete divisões assoalhadas, duas casas de banho, dispensa, cozinha e uma carvoeira localizada no logradouro a tardoz;
H – Terceiro andar esquerdo, composto de seis divisões assoalhadas, duas casas de banho, dispensa, cozinha e uma carvoeira localizada no logradouro a tardoz;
I – Quarto andar direito, composto de sete divisões assoalhadas, duas casas de banho, dispensa, cozinha e uma carvoeira localizada no logradouro a tardoz;
J – Quarto andar esquerdo, composto de seis divisões assoalhadas, duas casas de banho, dispensa, cozinha e uma carvoeira localizada no logradouro a tardoz;
K – Quinto andar direito, composto de sete divisões assoalhadas, duas casas de banho, dispensa, cozinha, uma garagem com o número três e uma carvoeira localizada no logradouro a tardoz;
L – Quinto andar esquerdo, composto de seis assoalhadas, duas casas de banho, dispensa, cozinha e uma carvoeira localizada no logradouro a tardoz;»
4. Em data não concretamente apurada, no decurso da década 1970, JMGC mandou construir as garagens nºs 7 e 8.
5. Desde então, a garagem n.º 8 tem sido utilizada pelas pessoas que vivem na fração autónoma designada pela letra «H», correspondente ao 3º esquerdo e pelas pessoas que vivem na fração autónoma designada pela letra «K», correspondente ao 5º esquerdo.
6. Em data não concretamente apurada, no decurso da década 1980, JMGC mandou construir um anexo, com acesso pelo interior da fração rés-do-chão direito.
7. Desde então, o anexo tem sido utilizado pelas pessoas que vivem na fração autónoma designada pela letra «B», correspondente ao rés-do-chão direito.
8. Em data não concretamente apurada, no decurso da década 1980, JMGC mandou construir um espaço de arrumos entre as paredes exteriores da garagem nº 8 e o anexo com entrada pela fração autónoma correspondente ao rés-do-chão direito.
9. As construções em alvenaria descritas em 4., 6. e 8. não estão licenciadas pela Câmara Municipal de Lisboa.
10. A aquisição do direito de propriedade sobre a fração «B», correspondente às rés-do- chão direito, do edifício descrito em 1. encontra-se registada a favor da 1ª A.
11. A aquisição do direito de propriedade sobre a fração «H», correspondente ao 3º Esq. Do edifício, descrito em 1. encontra-se registada a favor da 2ª A.
12. A aquisição do direito de propriedade sobre a fração «K», correspondente ao 5º Dtº do edifício descrito em 1., encontra-se registada a favor da 3ª A.
13. A aquisição do direito de propriedade sobre a fração «L», correspondente ao 5º Esq. Do edifício descrito em 1., encontra-se registada a favor do 4º9 A.
14. A 1ª A. é filha de JMGC e AIRCC.
15. Os 2ª, 3ª e 4º10 AA. são netos de JMGC e AIRCC.
16. A partir do óbito de JMGC, as restantes frações autónomas foram sendo vendidas a terceiros sem relação familiar com aquele.
17. No dia 24 de fevereiro de 2016 reuniu a Assembleia Ordinária de Condóminos do prédio descrito em 1., onde estiveram presentes ou, fizeram-se representar, os condóminos proprietários das frações autónomas designadas pelas letras «A» (MICQ), «B» (MZCPO), «C» (JTC), «D» (JRC), «G» (MZCPO, JRC e MICQ), «H» (TPO), «I» (MICQ), «J (MJTB)», «K» (AMPO), «L» (BPO), representativas de 826,6%º do total do capital investido.
18. Nessa assembleia foi deliberado por unanimidade dos presentes:
i) Autorizar o avançado do rés-do-chão direito;
ii) A legalização das garagens que não constavam da propriedade horizontal;
iii) Adiar a discussão sobre a alteração à afetação das garagens às frações para a próxima Assembleia;
19. Em outubro de 2022 a administração convocou uma assembleia de condomínios extraordinária, com a seguinte ordem de trabalhos:
«1. Obras a realizar no condomínio:
- Logradouro,
- Escadas.
2. Assuntos do interesse geral.».
20. Em 22 de outubro de 2022, por videoconferência, reuniu a Assembleia Extraordinária de condóminos do edifício descrito em 1. onde estiveram presentes ou fizeram-se representar os condóminos proprietários de frações autónomas representativas de 857%º do total do capital investido.
21. Nessa assembleia foi deliberado:
- A demolição de cinco construções edificadas no logradouro do edifício, que foram construídas sem licença da Câmara Municipal de Lisboa e o arranjo subsequente do espaço do logradouro;
- A retirada dos bens existentes nessas construções, pelos proprietários dos mesmos, no prazo de 30 dias a contar da data da notificação da ata da Assembleia, e findos os quais os bens serão objeto de reciclagem, doação ou lixo;
- A constituição prévia de um fundo para custear as obras de demolição das construções ilegais, arranjo do pavimento e pintura das paredes e muros, no valor estimado de € 20.000,00 (vinte mil euros) para o qual os condóminos deverão contribuir na proporção da sua permilagem, em nove prestações mensais, com início a 28 de fevereiro de 2023 e termino a 31 de outubro de 2023, ficando a administração mandatada para promover as medidas judiciais de execução coerciva contra os condóminos que não efetuem o pagamento de algumas das prestações para o fundo nas respetivas datas de vencimento.
22. Votaram favoravelmente à deliberação os condóminos do 1ª Direito, 1º Esquerdo, 2º Direito, 2º Esquerdo, 3º Direito, 4ª Direito, 4º Esquerdo, 5º Direito, num total de 703,60%º do capital investido;
23. Votaram contra a deliberação os condomínios do 5º Esquerdo, aqui 4º11 A, no total de 76,70%º;
24. Abstiveram-se da deliberação os condóminos do 3º Esquerdo, no tal de 76,70%º;
25. A 1º Autora não esteve presente nessa assembleia;
26. A 1º e o 4º Autores exigiram à administração, por cartas registadas com aviso de receção, remetidas no dia 4 de novembro de 2022, a convocação de uma assembleia extraordinária para revogação das deliberações que aprovaram a demolição das garagens ilegais existentes no logradouro e que aprovaram a constituição de um fundo para custear as obras de demolição e a consequente cobrança aos condóminos de uma quota extraordinária, a pagar em prestações mensais, na proporção da respetiva permilagem, por consideraram as mesmas inválidas e ineficazes.
27. A administração atendeu o pedido formulado e, em 18 de novembro convocou a assembleia de condóminos extraordinária exigida por aqueles, a ter lugar no dia 5 de dezembro de 2022, por videoconferência, com a seguinte ordem de trabalhos da assembleia de 5 de dezembro de 2022:
1. Reapreciação (a pedido de dois condóminos) das deliberações aprovadas na ata nº 22.
2. Obras a realizar no logradouro (incluindo demolição das construções ilegais).
3. Constituição de fundo extraordinário para custear as obras a realizar no logradouro.
4. Outros assuntos do interesse geral.
28. No dia 05 de dezembro de 2022, reuniu a Assembleia Extraordinária de Condóminos do prédio descrito em 1., onde estiveram presentes, ou fizeram-se representar, os condóminos proprietários de frações autónomas representativas de 913,30%º do total do capital investido.
29. Todos os AA. estiveram representados na assembleia de condóminos de 5 de dezembro de 2022.
30. Nessa assembleia foi deliberado:
i) «(…) a demolição das construções ilegais que prejudicam o uso das partes comuns por todos os condóminos e alteram a linha arquitetónica do edifício e do logradouro, estando neste momento em avançado estado de degradação e até risco de queda de detritos constituindo um perigo para pessoas e bens. Essas construções correspondem a 5 arrecadações com portas, das quais três já se encontram abertas pelo condomínio e um anexo.(…) Os condóminos que possam ter bens dentro dessas arrecadações/anexo deverão promover a retirada dos mesmos no prazo de 90 dias a contar da data da notificação da ata da presente Assembleia, findos os quais todos os bens serão objeto de reciclagem, doação ou lixo. A administração deverá obter três propostas de honorários de técnicos para elaboração de projeto que vise a requalificação do logradouro e elaboração de mapa de trabalhos e quantidades com os seguintes pressupostos: - demolição das construções ilegais, - arranjo do pavimento de forma a uniformiza-lo com o restante e permitir o estacionamento de viaturas nesse local, -arranjo e pintura das paredes e muros do logradouro e ou do edifício nas zonas afetadas pelas demolições. Obtidas as respetivas cotações, deverá a administração diligenciar a marcação de uma Assembleia para aprovar uma das propostas obtidas.»
ii) «a constituição prévia de um fundo para custear as obras a realizar no logradouro, que incluem a demolição das construções ilegais, com uma estimativa de € 20.000,00, a dividir pelos condóminos em função das respetivas permilagens, a liquidar em nove prestações mensais, com início a 28 de fevereiro de 2023 e termino a 31 de outubro de 2023, ficando a administração mandatada para promover as medidas judiciais de execução coerciva contra os condóminos que não efetuem o pagamento de algumas das prestações para o fundo nas respetivas datas de vencimento.»
31. Votaram favoravelmente às deliberações os condóminos do 1ª Direito, 1º Esquerdo, 2º Direito, 2º Esquerdo, 4ª Direito, 4º Esquerdo, loja A, num total de 576,50%º do capital investido;
32. Votaram contra as referidas deliberações os condomínios do 3º Esquerdo, 5º Esquerdo, 5.º Direito e Rés-do-chão Direito, aqui AA., num total de 336,80%º do capital investido;
33. A garagem n.º 7 está desocupada.
34. O espaço de arrumos está desocupado.
35. As construções descritas em 6. e 8 apresentam reboco fendilhado.
36. A tinta das construções descritas em 6. e 8. encontra-se a descamar e o reboco a separar-se das paredes, o que leva à respetiva queda.
37. As edificações descritas em 4. 6. e 8. foram construídas em alvenaria, aumentando a massa de construção existente no logradouro.
38. Até Março de 2020, os restantes condóminos do edifício identificado em 1) não se opuseram ao uso das edificações descritas em 4, 6 e 8 pelos Autores.
B) não provados os seguintes factos:
a. Era do conhecimento dos compradores que algumas das edificações existentes no logradouro não estavam descritas na escritura de propriedade horizontal, nem licenciadas pela Câmara Municipal de Lisboa.
b. Era do conhecimento dos compradores que as edificações existentes no logradouro eram utilizadas pelos AA.
c. o referido em 38) ocorreu até 2022;
d. As construções não licenciadas permitem um fácil acesso de estranhos às janelas do primeiro andar;
e. Todas as construções não licenciadas têm cablagem pendurada;
f) Todas as construções descritas em 4., 6. e 8 apresentam fendas e rachas;
g) A tinta e o reboco das construções descritas em 4. e 8 encontram-se a cair;
h) As edificações descritas em 4., 6 e 8 desvirtuam a configuração «em rabo de bacalhau» do logradouro.
***
V. Enquadramento jurídico da questão suscitada:
Na presente ação está em causa a anulação de duas deliberações aprovadas na assembleia extraordinária de 5 de Dezembro de 2022, por votos de 576,50%º do capital investido pelos condóminos das frações, com os votos contra de 336,80%º, correspondentes à posição tomada pelos Autores, relativas a:
A) a) demolição de construções ilegais correspondentes “a 5 arrecadações com portas, das quais três já se encontram abertas pelo condomínio e um anexo” por ser entendido “ que prejudicam o uso das partes comuns por todos os condóminos e alteram a linha arquitetónica do edifício e do logradouro, estando neste momento em avançado estado de degradação e até risco de queda de detritos constituindo um perigo para pessoas e bens”;
A) b) retirada de objetos do interior desses espaços pelos condóminos que as ocupam no prazo de 90 dias, sob cominação de serem objeto de reciclagem, doação ou removidos para o lixo;
A) c) obtenção de três propostas de honorários de técnicos para elaboração de projeto para requalificação do logradouro e elaboração de mapa de trabalhos e quantidades compreendendo demolição das construções ilegais, arranjo do pavimento de forma a uniformiza-lo com o restante e permitir o estacionamento de viaturas nesse local, arranjo e pintura das paredes e muros do logradouro e ou do edifício nas zonas afetadas pelas demolições;
B) constituição de um fundo prévio para custear as obras a realizar no logradouro, incluindo a realização das demolições, estimado em € 20.000, prevendo quotas extraordinárias a pagar em 9 meses a iniciar a 28 de Fevereiro de 2023 e a terminar em idêntica do mês de Outubro desse ano.
A especial natureza da propriedade horizontal, que combina, de forma incindível, o direito de propriedade individual sobre as frações autónomas, com a compropriedade das partes comuns, traz consequências no que a estas últimas diz respeito, na medida em que, quer as decisões, quer a administração demandam não só um regime especial, como, igualmente, a existência de órgãos específicos para a respetiva gestão e a previsão do seu modo de funcionamento.
Nesse contexto, o artigo 1.430º do Código Civil12 previu um órgão colegial, com funções deliberativas e poderes de controlo, aprovação e decisão final sobre todos os atos de administração das partes comuns, integrado por todos os condóminos, ou seja, pelos titulares do direito de propriedade sobre as frações autónomas e, consequentemente, contitulares dos direitos sobre as partes comuns, com poder de voto equivalente ao valor daquelas, em percentagem ou permilagem de acordo com o artigo 1.418º nº 1, funcionando em assembleia ordinária anual ou em assembleias extraordinárias, e um órgão executivo, denominado administrador, que também tem poderes de representação do condomínio.
A vontade do condomínio, formada pelo conjunto dos condóminos, fica condensada na deliberação, seja esta formada através da unanimidade dos votos ou apenas por maioria.
Como se observa no Acórdão da Relação de Guimarães de 20 de Novembro de 202513, “a deliberação é um negócio jurídico plural14, formado pela declaração de vontade dos condóminos, expressa através do seu voto, com vista à produção de certos efeitos sancionados pela ordem jurídica. É a ela que cabe a qualificação de negócio jurídico – e já não aos votos de que resulta. Estes constituem declarações de vontade dos condóminos, sendo, porém, duvidoso que constituam a se um negócio jurídico, visto que não são destinados à constituição, modificação ou extinção de relações jurídicas”.
Sendo encaradas como negócios jurídicos, as deliberações da assembleia de condóminos estão sujeitas às regras do direito comum, mormente os artigos 240º a 294º do Código Civil, com as especialidades que resultam das normas que especificamente regulam a propriedade horizontal e o modo de funcionamento dos órgãos do condomínio.
O artigo 1.433º do diploma em referência estatui, no seu nº 1, que as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
Conjugando este preceito com o nº 4, segundo o qual, o direito de propor a ação de anulação caduca no prazo de vinte dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de sessenta dias sobre a data da deliberação, sai reforçado o entendimento inculcado pela norma do nº 1 que as deliberações do órgão colegial do condomínio são suscetíveis de sofrer de vício cuja consequência seja a anulabilidade.
No entanto, o nº 2, ao prever que, no prazo de dez dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de vinte dias, para a sua revogação, alude a deliberações inválidas ou ineficazes, colocando, assim, dúvidas sobre o tipo de vício(s) em causa no preceito e, na hipótese de esses conceitos se reconduzirem a uma única patologia, se o preceito esgota os vícios a que são suscetíveis.
Seguindo o ensinamento do Professor Manuel de Andrade15 será ineficaz um negócio jurídico “quando, por qualquer motivo legal, não produz todos ou parte dos efeitos que, segundo as declarações de vontade que o integram, tenderia a produzir”, definição respeitante ao conceito de ineficácia em sentido amplo, que abrange quer a nulidade, quer a ineficácia em sentido estrito16.
Distinguindo estes dois subtipos, defendia que a nulidade consiste numa ineficácia que “procede da falta ou irregularidade de qualquer dos elementos internos ou essenciais do negócio”, a saber, falta de capacidade, falta ou defeito da declaração de vontade, impossibilidade física ou legal do objeto, incluindo a ilicitude, correspondendo, pois, a um vício de formação do negócio jurídico, ao passo que a ineficácia em sentido estrito “pressupõe uma falta ou irregularidade de outra natureza”.
O Professor Carlos Mota Pinto17 substituía a expressão “nulidade” por invalidade, conceito que abarca, igualmente, o conceito de anulabilidade18, ambas associadas a vícios contemporâneos da formação do negócio e fazia corresponder a ineficácia em sentido estrito “a alguma circunstância extrínseca que, conjuntamente com o negócio, integra a situação complexa (fattispecie) produtiva de efeitos jurídicos”.
Podemos concluir que a anulabilidade é uma subespécie de invalidade e esta uma modalidade de ineficácia em sentido amplo, o que não responde às questões enunciadas sobre o vício tido em vista pela norma citada nem sobre a sua unicidade.
Os Professores Pires de Lima e Antunes Varela19 assentiam que o artigo 1.433º se ocupa exclusivamente das anulabilidades, mas contrapunham que não esgota as causas de invalidade das deliberações20: esclareciam que aquelas que violarem preceitos de natureza imperativa21 ou normas de interesse e ordem pública22, são nulas e, como tal são impugnáveis a todo o tempo, por qualquer interessado, nos termos do artigo 286º, ao passo que as que tenham por objeto assuntos que exorbitam da esfera da competência da assembleia de condóminos serão ineficazes, concluindo que o condómino afetado, que não as ratifique, pode arguir o vício por via de exceção ou através da propositura de ação de natureza meramente declarativa, em paralelismo com a sanção que o legislador estabeleceu no artigo 268º para a prática de ato por representante sem poderes, sustentando que “seria violento, (…) obrigar o condómino afetado a propor em curto prazo, e sob pena de convalidação do ato, uma ação anulatória de uma deliberação tomada sobre assunto estranho à esfera de competência da assembleia”.
No elenco das nulidades indicam: a autorização da assembleia para divisão, entre os condóminos, das partes imperativamente comuns elencadas no artigo 1.421º nº 1; a supressão, por maioria, do direito do condómino a exigir a venda do terreno e dos materiais do edifício destruído ou de parte representativa de dois terços do seu valor, previsto no artigo 1.428º nº 1; a eliminação da faculdade, prevista no artigo 1.427º, de qualquer condómino proceder a reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns; a supressão do recurso dos atos do administrador para assembleia extraordinária convocada pelo condómino recorrente, previsto no artigo 1.438º; a dispensa da celebração de contrato de seguro contra incêndio em contravenção ao artigo 1.429º.
No plano da ineficácia em sentido estrito, além das deliberações que interfiram com os direitos do proprietário sobre a respetiva fração, incluindo aquelas que determinem a privação do uso privativo de uma parte comum afeta à respetiva fração pelo título constitutivo da propriedade horizontal, podemos identificar as seguintes: aprovação do direito de preferência na alienação de frações, excluído pelo artigo 1423º; autorização de inovações nas partes comuns do edifício que lesem a utilização, por parte de algum dos condóminos tanto das coisas próprias como as das comuns, que o artigo 1425º nº 2 proíbe; exigência de abstenção de uso lícito da fração pelo respetivo proprietário quando o título constitutivo não indique o fim específico a que se destina; sujeição ao regime das coisas comuns de um direito pertencente a um condómino, sem ou contra a vontade do respetivo titular23.
Existe ainda a possibilidade de verificação do vício de inexistência da deliberação, que ocorrerá quando os condóminos, em assembleia, não tenham tomado expressa posição sobre determinado ponto da ordem de trabalhos, mas fique documentado na ata o resultado de uma votação; em tal hipótese, há uma aparência de deliberação, dado o conteúdo da ata, todavia, sem correspondência com a realidade24. Também nesse caso, a deliberação pode ser atacada a todo o tempo por qualquer condómino interessado, segundo o regime geral.
Revertendo para o núcleo da norma em apreço, são anuláveis as deliberações que, recaindo sobre objeto da competência da assembleia de condóminos, violem, contudo, normas substantivas de natureza supletiva ou derrogáveis por vontade unânime dos proprietários das frações, normas legais procedimentais ou infrinjam regulamentos aprovados e em vigor no condomínio.
A esfera de competência da assembleia de condóminos respeita às seguintes matérias:
- autorização de obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício [artigo 1422º nº 3];
- aprovação da repartição das despesas de serviços de interesse comum em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição por parte dos condóminos, em substituição do critério de repartição na proporção do valor de cada fração [artigo 1.424º nº 2].
- autorização de divisão de frações [artigo 1422º-A nº 3];
- aprovação de obras de conservação extraordinária25 ou que constituam inovações [artigos 1436º nº 2 e 1.425º nºs 1, 2, respetivamente];
- aprovação da reconstrução do prédio quando a sua destruição atinja parte inferior a ¾ do seu valor [artigo 1.428º nº 2];
- fixação do valor do seguro contra o risco de incêndio [artigo 1.429º nº 2];
- elaboração do regulamento do condomínio, quando não conste do título constitutivo [artigo 1.429º-A];
- aprovação das contas e do orçamento das despesas relativas ao uso, à fruição e à conservação das partes comuns, elaborados pelo administrador [artigos 1431º nº 1 e 1.436º b)];
- estabelecimento de obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos, ou entre condóminos e o administrador [artigo 1.434º nº 1 primeira parte];
- fixação de penas pecuniárias para a inobservância das disposições legais, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador [artigo 1.434º nº 1 segunda parte];
- eleição e a exoneração do administrador [artigo 1.435º nº 1];
- atribuição de mandato ao administrador para agir em juízo, excluindo a apresentação de queixas-crime relacionadas com as partes comuns [artigo 1.437º nº 1];
- apreciação de recursos interpostos por condóminos de atos do administrador [artigo 1.438º];
- atualização anual do seguro contra o risco de incêndio [artigo 5º nº 2 do DL nº 268/94 de 25 de Outubro];
- afetação do fundo comum de reserva a despesas que se destinem a custear fins distintos da conservação do(s) edifício(s), com aprovação de quotização extraordinária para reposição, pelos condóminos, do montante utilizado, no prazo de 12 meses [artigo 4º nº 2 do DL nº 268/94 de 25 de Outubro].
Podemos afirmar que são anuláveis as deliberações da assembleia que, versando sobre os assuntos supra elencados ou outros estritamente relacionados com a administração das partes comuns, padeçam de vícios no respetivo conteúdo, sendo também essa a consequência quando ocorra desrespeito pelo processo que a elas conduziu26, seja a nível da convocação27, do quórum28 para a sua constituição ou deliberação29 ou da sua comunicação30.
Estando em causa uma anulabilidade, a não impugnação da deliberação vincula todo o condomínio, integrado pela universalidade dos condóminos, incluindo aqueles que votaram contra estas deliberações, se abstiveram ou até os que não participaram na votação, pois da não reação resulta a sua convalidação. Portanto, a caducidade tem a virtude de consolidar deliberações com vícios subsumíveis no conceito de anulabilidade anteriormente desenvolvido.
Sobre a durabilidade das deliberações pronunciou-se o Conselheiro Moutinho de Almeida31 afirmando que “não constituem um vínculo contratual permanente, sendo susceptíveis sempre de revogação ou modificação, ainda que tenham sido tomadas por unanimidade, porque tal unanimidade não representa uma convenção contratual permanente, conservando um carácter contingente e transitório”.
Tecendo “considerações acerca do processo deliberativo, desde a sua formação (originária) até à constituição, validamente assumida pelo conjunto de indivíduos engolfados no colectivo de vontades convocadas a decidir sobre uma questão de interesse comum”, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 20 de Março de 201232 explica “[s]e transportarmos o processo de formação da vontade colectiva acerca de uma ideia de justiça para o processo deliberativo de uma assembleia de condóminos em que os pontos de divergência ou convergência atinam com a gestão adequada, racional, económica de um espaço, ao tempo de uso e fruição particular e comum, teremos que o processo de formação e constituição da vontade comum assume a mesma característica do processo de forma societária mais geral. [§] Na verdade, tal como acontece na função deliberativa social, na função deliberativa de uma assembleia de condóminos, podem ocorrer posições originais convergentes e então a deliberação que se forma e constitui surge como a erupção de uma vontade decisionistica racionalmente interiorizada e conformada com uma ideia de correcta e adequada gestão do interesse comum. Ocorrendo, no entanto, divergências na adopção do adequado sentido do interesse comum, na gestão dos espaços comuns, o processo deliberativo assentará numa discussão de pontos de vista e no desenvolvimento de argumentação tendente a concitar e a conchavar as posições dissonantes por forma a obter um consenso volitivo e uma base de convergência racional assumptiva de um espírito de prossecução comum dos interesses próprios e colectivos”.
O mesmo aresto, refletindo sobre deliberações que produzem um corte na prática pretérita vivenciada pelo Condomínio33, afirmou “a partir do momento em que a vontade individual e particular se trasladou, por virtude da assumpção de um corpo racional e argumentativo vencedor e maioritário, para uma vontade colectiva e comum concertada, a deliberação passou a vincular todos aqueles que intervieram no processo colectivo de formação da vontade comum, tornando-se numa norma de condução societária donde decorrem consequências comportamentais e injunções de feição patrimonial, se for o caso. Adquire, por efeito da assumpção da vontade comum, validamente constituída e adoptada, eficácia normativa para todos aqueles que intervieram no processo de formação da vontade, conjuntamente constituída e maioritariamente formada, tornando-se cogente na acção individual de cada um dos condóminos que constituem a assembleia em que a mesma foi adoptada. [§] As deliberações assim formadas, constituídas e adoptadas vinculam e regulam a acção e a actividade dos sujeitos engolfados enquanto não forem derrogadas e substituídas por outra, validamente constituída e adoptada. Vale por dizer que as deliberações validamente constituídas só deixam de vigorar se uma outra deliberação, validamente formada e adoptada, a venha a derrogar, modificar ou substituir por outra que lhe retire a eficácia deliberativa, validamente formada e constituída.”
Repercutindo esta exposição na apreciação dos argumentos expedidos pelos Recorrentes para a revogação da sentença recorrida, cumpre esclarecer, desde já, que não é a circunstância de existir uma deliberação de 24 de fevereiro de 2016, aprovada por 826,6%º do total do capital investido, autorizando o avançado do rés-do-chão direito e determinando a legalização das garagens que não constam da propriedade horizontal, que os condóminos ficam perpetuamente vinculados e impedidos de deliberar em sentido diverso, designadamente, a demolir essas construções por forma a libertar o respetivo espaço para uma mais eficaz gestão no interesse da coletividade que formam, a aprovar orçamentos e implementar o sistema de cobrança dos valores necessários para custear a demolição.
Diremos, em primeiro lugar, não haver dúvidas que as construções respeitantes às garagens 7 e 8, ao anexo com entrada pelo interior da fração “B” e à mesma afeto e o espaço destinado a arrumos, situado entre as paredes exteriores desse anexo e da garagem nº 8, foram edificadas no logradouro do prédio constituído em propriedade horizontal por escritura de 26 de Junho de 1979, registada a 31 de Julho do mesmo ano, por iniciativa de JMGC e AIRCC, pais da primeira Autora e avós dos restantes, então únicos proprietários do imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº (…) - freguesia de São Jorge de Arroios, sito na Praça (…), n.º 8, 8-A e 8-B.
Se é certo que se provou que as ditas garagens foram construídas em data não apurada da década de 1970, analisando a composição de cada fração, extrai-se que existem um total de seis garagens e onze carvoeiras situadas no logradouro a tardoz, pelo que, existindo atualmente oito garagens, é forçoso concluir que as nº 7 e nº 8 não estavam previstas no título constitutivo e, como tal, ocuparam terreno que antes constituía logradouro. O mesmo sucede com o anexo e o espaço destinado a arrumos, construídos no decurso da década de 1980. O autor das construções, que não cuidou de obter prévio licenciamento camarário, foi JMGC, perdurando tal situação até à atualidade.
Ficou demonstrado que, desde a respetiva construção, o anexo tem sido utilizado pelas pessoas que habitam na fração “B”, atualmente pertencente à primeira Autora e a garagem nº 8 tem sido utilizada pelas pessoas que vivem nas frações “H” e “K”, atualmente, a segunda e a terceira Autoras, o que corresponde a uma afetação prática às respetivas frações, sem oposição, pelo menos, até Março de 2020; em contrapartida, a garagem nº 7 e o espaço de arrumos estão desocupados.
Não se apurou, todavia, que os adquirentes de frações em momento posterior ao óbito de JMGC, terceiros em relação à família dos demandantes, mormente os que votaram favoravelmente as deliberações em causa, soubessem que as ditas construções não estavam descritas na escritura de propriedade horizontal, nem licenciadas pela Câmara Municipal de Lisboa, nem tão pouco que eram utilizadas pelos demandantes.
Pretendem os Apelantes bloquear a deliberação invocando o abuso do direito, na modalidade de supressio.
A procedência desta exceção perentória encontra dois obstáculos.
No primeiro caso, porque se entende que a intervenção dos Tribunais inerente ao artigo 1.433º nº 1 do Código Civil, deve cingir-se à aferição da violação da lei ou dos regulamentos em vigor, num papel que se reconduz “a uma simples fiscalização da legalidade da deliberação”34, que exclui a apreciação do mérito da mesma, ou seja, o de determinar se foi ou não mais conveniente para os interesses dos condóminos, porquanto esta vertente não foi tida em vista na consagração do regime exposto, com ressalva do que exporemos acerca do abuso de direito.
As deliberações em causa dizem respeito a construções edificadas no logradouro, que se presume parte comum, por ser suscetível de se subsumir nas alíneas a) e/ou d) do nº 2 do artigo 1.421º do Código Civil e, como tal, destinado à fruição pelo conjunto dos condóminos, uma vez que o título constitutivo não o afetou ao uso exclusivo de determinadas frações.
É irrelevante, porquanto, se situa fora do âmbito dos poderes de cognição do Tribunal atribuídos pelo artigo 1.433º nº 1, circunscritos à fiscalização da ilegalidade, a discrepância entre o estado real de conservação das construções que extravasam o título constitutivo e aquele que os condóminos invocaram no âmbito da aprovação da deliberação, na medida em que, podendo tal questão ser, eventualmente, apreciada no âmbito do abuso do direito, não foi suscitada pelos Apelantes.
Importa ainda notar que os demandantes não cumularam pedido de reconhecimento do direito de propriedade das construções, adquirido por usucapião, que, a existir, permitiria enquadrar o vício das deliberações na ineficácia em sentido estrito, por respeitar a áreas integradas nas frações autónomas e concluir pelo extravasar da esfera de competências da assembleia e impedir a produção dos seus efeitos.
Portanto, a deliberação de demolição constitui, nos termos do artigo 829º nº 1 do diploma em referência, uma consequência natural de um ato duplamente ilícito, fundado na realização de construções clandestinas numa parte comum e na sua afetação prática a determinadas frações através do uso exclusivo por parte dos respetivos habitantes, com aumento da área das respetivas frações à custa da diminuição das partes comuns, sem a necessária aprovação unânime da necessária modificação do título constitutivo da propriedade horizontal que resulta do artigo 1.419º nº 1 e no consequente aumento da sua contribuição para as despesas comuns.
Ademais, a deliberação de Fevereiro de 2016 demonstra que os condóminos estavam cientes que seria necessário proceder à legalização das construções, o que passaria não só pela regularização associada ao não licenciamento camarário da respetiva edificação até culminar na concessão de alvará de utilização, mas também pela aprovação da modificação do título constitutivo por forma a atualizá-lo quanto à sua existência e eventual afetação a frações determinadas, com correção da respetiva permilagem. Tal desiderato não foi alcançado em momento anterior a 5 de Dezembro de 2022, pelo que a deliberação não só diz respeito a matéria da competência da assembleia, como constitui o meio próprio para defesa das partes comuns contra quem as frui sem título, ou seja, a demolição, com a consequente reintegração da área libertada no logradouro e o subsequente arranjo do espaço para uso comum.
O segundo obstáculo situa-se ao nível do preenchimento dos requisitos que o instituto do abuso do direito pressupõe.
O artigo 334º do Código Civil afirma “[é] ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
De forma muito sintética, o abuso de direito corresponde ao exercício disfuncional de posições jurídicas, as quais, apresentando-se formalmente como lícitas, na verdade, traduzem atuações de não realização de interesses pessoais de que o direito é instrumento e negação de interesses sensíveis de outrem35.
Quer na doutrina36, quer na jurisprudência37 é consensual que este instituto:
- constitui uma válvula de segurança do sistema jurídico para evitar os resultados injustos que a aplicação estrita da lei pode causar;
- consubstancia uma exceção perentória de conhecimento oficioso;
- opera em termos objetivos não dependendo da culpa do agente nem de qualquer específico elemento subjetivo38;
- não é necessário a consciência do excesso pelo titular, basta que tenham sido ultrapassados os referidos limites;
- só existe em casos verdadeiramente excecionais, ofensivos do sentimento ético-jurídico dominante, clamorosamente opostos aos ditames da lealdade e da correção imperantes na ordem jurídica e nas relações sociais39;
- para apurar o fim social ou económico do direito, o Julgador deverá atender às conceções ético-jurídicas dominantes na coletividade e considerar os juízos de valor positivamente consagrados na lei.
O princípio da proibição do abuso do direito tem como vetores a boa fé objetiva como regra de conduta, a proteção da confiança e a primazia da materialidade subjacente, através dos quais têm sido identificados grupos típicos de atuação abusiva em função das respetivas características: venire contra factum proprium, inalegabilidade formal, suppressio e surrectio, tu quoque e desequilíbrio do exercício de posições jurídicas, esta última de conteúdo residual. Contudo, estas categorias não esgotam as possibilidades criativas do sistema40.
A tutela da confiança surge como uma mediação entre a boa fé e o caso concreto, exigindo que as pessoas sejam protegidas quando, em termos justificados, tenham sido levadas a acreditar na manutenção de um certo estado de coisas, o que tem fundamento, quer em termos antropológicos ou sociológicos, assentes na estabilidade das condutas, quer em termos éticos, onde avulta a coerência, contrária à mudança arbitrária causadora de prejuízos.
A supressio constitui uma manifestação da tutela da confiança, assentando na seguinte proposição: uma posição jurídica que não tenha sido exercida, em certas circunstâncias e por certo lapso de tempo, não mais pode sê-lo por, de outro modo, contrariar a boa fé.
O Professor Menezes Cordeiro41 explica que a a suppressio teve a sua origem na prática da jurisprudência comercial alemã dos finais do século XIX, intensificada com a guerra de 1914-18 e com o subsequente período de grande inflação e na constatação que o exercício retardado de certos direitos, em conjunturas de instabilidade, podia dar azo a graves injustiças. De base jurisprudencial, esta categoria pressupunha que:
- que todos os direitos e posições similares lhe estariam sujeitos;
- exigia-se um decurso do tempo sem exercício, variável de acordo com as circunstâncias;
- necessitava de indícios objetivos de que a posição em causa não iria ser exercida.
Considerando esse enquadramento demasiado vago, colocaram-se questões alternativas de saber se esta categoria visava o comportamento do agente, cuja inação deveria ser penalizada ou a proteção do beneficiário e da sua confiança de que não haveria exercício da posição jurídica:
- na ótica da sanção da omissão, a figura aproximava-se da prescrição, na medida em que implicava uma normalização e a fixação de prazos cognoscíveis.
- em contrapartida, na segunda hipótese, a tutela assentaria na confiança na inação do agente, o que chamaria à colação a categoria do venire contra factum proprium.
Esta tem, estruturalmente, na sua base, a existência de duas condutas da mesma pessoa, lícitas em si, mas diferidas no tempo, na qual a primeira, factum proprium, vem a ser contrariada pela conduta posterior, venire, sendo que, na categoria da supressio, a ênfase é colocada na inação. Portanto, o paralelismo não é perfeito porquanto na supressio não existe a clareza do factum proprium e, por isso, o modelo decisório invoca os seguintes pressupostos42 cumulativos para que possa surgir uma nova posição jurídica para quem confiou, a surrectio:
- um não-exercício prolongado, cujo quantum é determinado em função das concretas circunstâncias, que têm de ser as necessárias a convencer um homem normal, colocado na posição do real, de que não mais haverá exercício;
- uma situação de confiança, daí derivada;
- uma justificação para essa confiança, que será reforçada por todas as circunstâncias ambientais capazes de conformar essa convicção;
- um investimento de confiança;
- a imputação da confiança ao não-exercente.
Em declaração de voto ao Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 10 de Outubro de 200243, o Conselheiro Nascimento Costa, citando um acórdão por si relatado44, no qual defende a supressio para casos de flagrante injustiça na atuação do direito por parte do seu titular, exige:
- que o comportamento do autor da conduta pretensamente abusiva tenha levado a outra parte a fazer um investimento na confiança (“investimento significa mudanças na vida do segundo que não só evidenciam a expectativa nele criada como revelam os danos que «irrefragavelmente resultarão da falta de tutela eficaz para aquele»”);
- a irreversibilidade e causalidade do investimento;
- a boa fé subjetiva da parte do destinatário da confiança, ou seja, “ segundo as regras do tráfego, estar convencido de que a outra parte estava mesmo vinculada ao compromisso assumido”.
Termina sintetizando os requisitos:
a) o titular deve comportar-se como se não tivesse o direito ou não mais quisesse exercê-lo;
b) previsão de confiança: a contraparte confia em que o direito não mais será feito valer;
c) desvantagem injusta: o exercício superveniente do direito acarretaria, para a outra parte, uma desvantagem iníqua.
Em suma, como se refere no recente Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça publicado a 13 de Janeiro de 202645, a supressio consiste na “ neutralização de um direito que durante muito tempo se não exerceu, tendo-se criado, pela própria conduta, uma expectativa legítima de que não iria ser exercido, a surrectio, i.e., o surgimento de um direito por força de um comportamento contraditório qualificado pelo decurso do tempo, o desequilíbrio no exercício de posições jurídicas, v.g., por desproporcionalidade entre a vantagem auferida pelo titular do direito e o sacrifício imposto por esse exercício a outrem”.
Vejamos.
A construção das garagens, do anexo e do espaço para arrumos, levada a cabo pelo ascendente dos Apelantes em momento posterior à constituição da propriedade horizontal, constitui uma obra inovadora que redunda num prejuízo para a fruição das partes comuns por parte dos condóminos excluídos da utilização dos novos edifícios, em benefício dos proprietários das frações às quais tais novos espaços foram afetos.
Existe jurisprudência46 que defende a aplicação da modalidade de abuso de direito tu quoque – “também tu” –, segundo a qual a qual a pessoa que viola uma norma jurídica não pode, depois, e sem abuso, prevalecer-se da situação jurídica daí decorrente, ou exercer a posição jurídica violada pelo próprio, ou exigir o acatamento da situação já violada ou “quem atua ilicitamente, em desconformidade com o direito, não pode prevalecer-se das consequências jurídicas de uma atuação ilícita da contraparte”.
Embora não tenham sido os demandantes quem realizou as construções inovadoras, os mesmos são sucessores do seu autor e beneficiam dos espaços que delas resultaram, fruindo-os em exclusivo, em detrimento dos demais condóminos que ficaram privados do correspondente espaço de logradouro comum onde, designadamente, poderiam estacionar as suas viaturas ou, eventualmente, beneficiar de um local ajardinado.
Por outro lado, se é verdade que a fruição exclusiva pelos Apelantes não teve oposição durante mais de três décadas, há que ter em conta que não ficou provado que os restantes condóminos soubessem que as construções não haviam sido precedidas do respetivo licenciamento administrativo nem que estavam omissas no título constitutivo da propriedade horizontal.
Acresce que, aprovada, em 24 de Fevereiro de 2016, deliberação no sentido de proceder à legalização das garagens, chegados a Dezembro de 2022, esse desiderato não havia sido alcançado, desconhecendo-se se tal se deveu a inércia ou a obstáculos intransponíveis do âmbito do direito do urbanismo.
Tão pouco foi alegado que os condóminos que aprovaram a demolição das construções foram os mesmos que aprovaram a legalização, o que poderia, eventualmente, sustentar um venire contra factum proprium.
Quando a inação tem, ela própria, consequências positivas definidas pelo ordenamento jurídico, como sucede no plano da aquisição originária de direitos reais de gozo, com implicações ao nível da eficácia das deliberações do condomínio, não faz sentido encara-la pela negativa através da invocação de um instrumento que opera como válvula de escape, em situações excecionais de antijuridicidade.
Não foi o Réu que, com a sua inação ao longo de mais de trinta anos, criou nos Apelantes a expetativa que a afetação, às suas frações autónomas, das construções ilegais edificadas em partes comuns não iria ser posta em causa, foram estes quem optou por encarar o litígio numa perspetiva em vez de se apresentarem a pedir o reconhecimento do direito e a invalidade das deliberações por respeitarem a matéria que extravasa a competência da assembleia de condóminos.
Não obstante a procedência ao nível da impugnação da matéria de facto, considerando que a alteração não teve influência na decisão de mérito, nos termos do artigo 527º nº 1 do Código de Processo Civil, as custas são integralmente da responsabilidade dos Apelantes.
***
VI. Decisão
Pelo exposto, acordam os Juízes da 2ª Secção deste Tribunal da Relação, em julgar a apelação procedente relativamente à impugnação da matéria de facto procedente e improcedente quanto ao mérito, mantendo, nessa parte, a decisão recorrida.
Custas do recurso a cargo dos Apelantes.
Lisboa, 9 de Julho de 2026
Ana Cristina Clemente
João Paulo Raposo
Teresa Bravo
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1. No mesmo sentido, Juiz Conselheiro Abrantes Geraldes in Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 3ª edição, 2016, pg. 155, 156.
2. No mesmo sentido, Juiz Conselheiro Abrantes Geraldes in op. cit., pg. 124.
3. No mesmo sentido, vide Ac. STJ de 19.02.2015 in https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 405/09.1TMCBR.C1.S1 – relatora Conselheira Maria dos Prazeres Beleza; Ac. STJ de 1.10.2015 in https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 6626/09.0TVLSB.L1.S1 – relatora Conselheira Maria dos Prazeres Beleza; Ac. STJ de 21.03.2019 in https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 3683/16.6T8CBR.C1.S2 - relatora Conselheira Rosa Tching.
4. Nesse sentido, vide Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa in O Código de Processo Civil Anotado, vol. I, Almedina, pg. 770.
5. Nesse sentido, vide, por todos, Ac. STJ de 19.02.2015 in https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 299/05.6TBMGD.P2.S1 – relatora Conselheira Maria dos Prazeres Beleza e Acórdão de Uniformização de Jurisprudência nº 12/2023 de 17 de Outubro de 2023, publicado no Diário da República nº 220/2023, Série I, de 14 de Novembro de 2023, com Declaração de Retificação nº 25/2023.
6. Nesse sentido, vide, por todos, Ac. STJ de 21.03.2019 in https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 3683/16.6T8CBR.C1.S2 - relatora Conselheira Rosa Tching.
7. In htpp://revistademorfologiaurbana.org.
8. Negrito nosso.
9. No original constava “4ª A.”, o que é manifestamente um lapso de escrita porquanto se refere ao Autor Bruno Paradela de Oliveira. Por isso, nos termos dos artigos 613º e 614º, aplicável ex vi, todos do Código de Processo Civil, foi realizada no texto a devida retificação.
10. Dá-se por reproduzida a nota 9 no que diz respetivo a “4ª”.
11. Dá-se por reproduzida a nota 9 no que diz respetivo a “4ª”.
12. A este diploma se reportam todas as normas sem identificação de proveniência.
13. In https://www.dgsi.pt/jtrg processo nº 5745/23.4T8VNF.G1– Gonçalo Oliveira Magalhães.
14. No sentido que as deliberações da assembleia de condomínio são “decisões de natureza administrativa, vide Conselheiro Moutinho de Almeida in Propriedade Horizontal, Almedina, 1996, pg. 84, citando doutrina e jurisprudência italiana.
15. In Teoria Geral da Relação Jurídica, vol. II, Almedina, 1983, pg. 411.
16. Quer, ainda, a inexistência.
17. In Teoria Geral do Direito Civil, Coimbra Editora, 3ª edição, 1986, pg. 603.
18. Cfr. op. cit., pg. 608, 610.
19. In Código Civil Anotado, vol. III, Coimbra Editora, 2ª edição, 1987, pg. 447/448.
20. No mesmo sentido, Sandra Passinhas in A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, Almedina, 2ª edição, pg. 250/251, segundo a qual as deliberações nulas e ineficazes seguem o regime geral.
21. Cfr. artigo 284º do Código Civil.
22. Cfr. artigo 280º do Código Civil.
23. Nesse sentido, vide Ac. RL de 22.10.2019 in https://www.dgsi.pt/jtrl processo nº 1945/18.7T8LSB.L1-7 – relator Luís Filipe Pires de Sousa – citando Vítor Fernandes Rodrigues. Este aresto aprecia um caso em que a assembleia de condóminos afetou ao pagamento de quotas de condomínio o montante a que o proprietário da fração tinha direito no âmbito de um contrato de cessão de espaço a uma operadora de telecomunicações.
24. Nesse sentido, vide Ac. RP de 6.11.2010 in https://www.dgsi.pt/jtrp processo nº 864/09.2TBPRG.P1 – relator Ramos Lopes – que aborda uma questão relacionada com a alegação do demandante de não ter existido deliberação (tomada de posição – votação), por parte da assembleia, quanto à aprovação do montante, origem e discriminação das despesas decorrentes da ação judicial ali referida.
25. No campo das obras de conservação ordinária, a sua realização depende também da aprovação da assembleia, mas, nesse caso, tal aprovação é implícita na medida em que a realização da respetiva despesa esteja contemplada do orçamento anual a elaborar pelo administrador.
26. No mesmo sentido, vide Ac. RP de 7.3.2016 in https://www.dgsi.pt/jtrp processo nº 388/11.8TJPRT.P1 - relator Manuel Domingos Fernandes, que distingue os vícios de conteúdo, no primeiro caso, dos vícios de formação, respeitantes ao segundo.
27. Que abarca a inobservância do prazo de antecedência, a omissão de convocatória de um ou mais condóminos, a convocação por quem não tem legitimidade – nesse sentido, vide Ac. RL de 6.07.2023 https://www.dgsi.pt/jtrl processo nº 19909/21.1T8LSB.L1-6 - relator Adeodato Brotas.
28. Nesse sentido, Ac. STJ de 21.09.2021 in https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 6768//19.3T8LSB.L1.S1 – relatora Conselheira Clara Sottomayor.
29. Por exemplo, deliberação em que tenha participado e votado pessoa não condómina e não mandatada para tanto por nenhum condómino – nesse sentido, vide Ac. RP de 6.11.2010 in https://www.dgsi.pt/jtrp processo nº 864/09.2TBPRG.P1 – relator Ramos Lopes.
30. Nesse sentido, vide Ac. RP de 25.11.2024 in https://jurisprudencia.pt/acordao/229306/ processo nº 3798/23.4T8GDM.P1 - relator Nuno Freitas Araújo.
31. In op. cit., pg. 84/85.
32. In https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 3877/06.2TVLSB.L1.S1 – relator Conselheiro Gabriel Catarino.
33. No caso, tratava-se de incluir os condóminos do rés-do-chão na repartição das despesas relacionadas com o elevador, das quais haviam estado isentos durante cerca de uma década.
34. Nesse sentido, Pires de Lima e Antunes Varela, in op. cit., pg. 449.
35. Nesse sentido, vide Ac. STJ de 30.04.2026 in https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 11616/22.4T8LSB.L1.S1 – relator Conselheiro Fernando Baptista.
36. Nesse sentido, vide Antunes Varela in Das Obrigações em geral, Almedina, 4ª edição, 1991, pg 536 – 539; Almeida Costa, Direito das Obrigações, Almedina, 6ª edição, pg. 62 – 71; Menezes Cordeiro in Do abuso do direito: estado das questões e perspectivas artigo publicado na Revista da Ordem dos Advogados, Ano 65º, Setembro de 2005, acessível no site da OA.
37. Nesse sentido, vide Ac. STJ de 27.04.2017 in https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 1192/12.1TVLSB.L1.S1 – relator Conselheiro Garcia Calejo; Ac. STJ de 19.10.2017 in https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 1468/11.5TBALQ-B.L1.S1 – relatora Conselheira Rosa Tching; Ac. STJ de 30.03.2023 in https://juris.stj.pt/ecli/ECLI:PT:STJ: processo nº 1709/19.0T8ACB-A.C1.S1 – relatora Conselheira Ana Resende; Ac. STJ de 30.04.2026 in https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 11616/22.4T8LSB.L1.S1 – relator Conselheiro Fernando Baptista.
38. Nesse sentido, vide Ac. STJ de 11.10.20222 in https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 3774/19.1T8LSB.L1.S1 – relatora Conselheira Maria Clara Sottomayor. O Professor Menezes Cordeiro (in op. cit. Cap. V, 20. III) concorda, mas acrescenta que a presença ou a ausência de tais elementos poderá, depois, contribuir para a definição das consequências do abuso.
39. Nesse sentido, vide Ac. STJ de 4.07.2019 in https://juris.stj.pt/ecli/ECLI:PT:STJ: processo nº 5762/13.2TBVFX-A.L1.S1 – relator Conselheiro José Rainho.
40. Nesse sentido, Menezes Cordeiro in op. cit., Cap. V. 19. IV.
41. Seguiremos a sua exposição na obra citada no Capítulo III, com o título “A concretização judicial”, ponto 11.
42. Para o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12 de Janeiro de 2021 (in https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 2689/19.8T8GMR-B.G1.S1 – relatora Conselheira Maria Clara Sottomayor) [a] supressio traduz-se no não exercício do direito durante um certo lapso de tempo, susceptível de criar na contraparte a confiança de que esse direito não mais será exercido. Mas não basta o exercício tardio do direito. É necessário que se atenda ao poder dos factos e sejam ponderadas todas as circunstâncias do caso, à luz do princípio da boa-fé, e ainda que se verifique a obtenção de uma vantagem excessiva para o titular do direito, acompanhada da imposição de sacrifícios relevantes e injustificados para a contraparte”.
43. In https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 02B2468 – relator Conselheiro Miranda Gusmão.
44. Datado de 19 de Outubro de 2000 e não publicado.
45. In https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 11843/20.9T8LSB.L1.S1 – relator Conselheiro Henrique Antunes
46. Nesse sentido, vide:
- Ac. STJ de 30.01.2001 in https://juris.stj.pt/ecli/ECLI:PT:STJ: processo nº 01A2110 - relator Conselheiro Torres Paulo – que aprecia a invocação pelo Autor de desconhecimento de um contrato promessa de compra e venda celebrado com o arrendatário pelo procurador, na qualidade de gestor de negócios e a não ratificação, mas subsequentemente invoca tal contrato para sustentar a resolução do arrendamento. Este aresto afirmou que no tu quoque a contradição “não está no comportamento do titular exercente em si, mas nas bitolas valorativas por ele utilizadas para julgar e julgar-se”.
- Ac. STJ de 14.03.2019 in https://juris.stj.pt/ecli/ECLI:PT:STJ: processo nº 1189/15.0T8PVZ.P1.S1 - relator Conselheiro Nuno Pinto Oliveira –, que aprecia a pretensão de um condómino que, deixando de pagar as quotas do condomínio, realizou obras de reparação na sua fração antes serem debeladas, pelo Condomínio, as patologias existentes nas partes comuns, das quais provinham infiltrações e subsequentemente, procurou impedir a realização dos trabalhos, vindo a intentar ação para obter indemnização respeitante à privação do uso da fração ao longo de vários anos e ao pagamento dos valores suportados com aquelas obras de reparação;
- Ac. STJ de 10.01.2023 in https://juris.stj.pt/ecli/ECLI:PT:STJ: processo nº 20894/18.2T8LSB.L1.S1 - relator Conselheiro Ferreira Lopes –, que fez o enquadramento mas afastou a sua aplicação numa ação de reivindicação da área de uma fração devoluta, ocupada com a realização de obras de substituição da laje e incorporação de canalizações pelo proprietário da fração do piso imediatamente superior.
- Ac. STJ de 21.03.2023 in https://juris.stj.pt/ecli/ECLI:PT:STJ: processo nº 2164/16.2T8PTM.E1.S1 – relator Conselheiro Nuno Pinto Oliveira – aprecia a situação de paralisação do direito de anulação de uma deliberação do condomínio por irregularidade da convocatória por parte de condómina que exercia funções de administradora, no âmbito da anterior assembleia de condóminos. |
