Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 418/25.6T8BJA.E1 |  |
COISA IMÓVEL
EDIFICAÇÃO
AQUISIÇÃO DERIVADA
II. As edificações em terreno alheio são ainda uma coisa imóvel nos termos do artigo 204.º, alíneas a) e e), do CC, estando o negócio de compra e venda que as tenham por objeto sujeito às exigências de forma do artigo 875.º do mesmo diploma legal.
III. Invocando-se uma aquisição derivada – como é o caso da aquisição mediante contrato de compra e venda – e dado o seu carácter meramente translativo, torna-se necessária a alegação e prova de que o direito existia no transmitente (vendedor).
IV. Não tendo a Autora alegado factos tendentes a demonstrar o invocado direito de propriedade, inútil se mostrava o prosseguimento dos autos, justificando-se o conhecimento antecipado do mérito da causa.
(Sumário da Relatora)
Tribunal Judicial da Comarca de Beja
Juízo Central Cível e Criminal de Beja - Juiz 3
I. Relatório
1.1 (…) e (…), Lda., com sede na Sítio do (…), Estrada Nacional (…), em (…), instaurou contra (…), com domicílio na (…), (…) – (…), Vila Nova de Milfontes, a presente ação declarativa de condenação, a seguir a forma única do processo comum, pedindo a final:
a) fosse reconhecido que a A. é a dona, legítima proprietária e titular inscrita na matriz dos prédios urbanos compostos de:
casas de r/c com 3 compartimentos para habitação, cozinha, casa de banho, 1 corredor, 2 despensas e 1 armazém, com a superfície coberta de 106 m2, inscrito na matriz no ano de 1999 sob o artigo … (que proveio do artigo …, da freguesia de …), da freguesia de (…), concelho de Odemira, que confronta redondamente com terreno de (…), omisso na Conservatória do Registo Predial e com o valor patrimonial de 34.550,60 euros;
casa de r/c com 31 divisões para malhada de suínos, bovinos, arrecadação e parque para bovinos, destinado a armazém e atividade industrial, do prédio urbano inscrito na matriz no ano de 1990 sob o artigo (…), com a área total de 1.040 m2, sendo a s.c. de 717 m2, que confronta redondamente com terreno das (…), omisso na Conservatória do Registo Predial e com o valor patrimonial de 81.183,96 euros;
b) o R condenado a restituir à A. os prédios identificados em a), livres e devolutos de pessoas e dos seus bens;
c) o R. condenado a pagar à A. a quantia de 100 euros diários por cada dia de atraso na restituição dos prédios, contado desde a data da citação, até efetiva entrega, acrescida dos juros de mora legais,
d) fosse ordenado o imediato cancelamento das inscrições matriciais, porque duplicadas com os prédios da A., correspondentes aos seguintes prédios: casas de r/c com 5 compartimentos para habitação, com a superfície coberta de 100,80 m2, inscrito na matriz no ano de 2023 sob o artigo (…), da freguesia de (…), concelho de Odemira, que confronta redondamente com terreno de (…), omisso na Conservatória do Registo Predial e casa de r/c com 8 divisões para habitação, com a superfície coberta de 120 m2, inscrito na matriz no ano de 2023 sob o artigo (…), que confronta redondamente com terreno de (…), omisso na Conservatória do Registo Predial.
Em fundamento alegou, em síntese, ser a dona das casas que identifica, por as ter adquirido por documento particular a (…) e esposa, tendo estes sido representados pelo sócio da demandante (…), fazendo uso de uma procuração outorgada pelos mandantes em 1999 que lhe conferia poderes para celebrar negócio com quem entendesse, incluindo consigo próprio. Sucede que o réu, a quem em tempos foi emprestada uma das casas, vem ocupando contra a vontade da demandante aquelas cuja restituição vem pedida, tendo logrado inscrevê-las na matriz como prédios distintos, aí surgindo como seu titular.
Sendo tal ocupação ilegítima, impõe-se a sua condenação na entrega dos prédios identificados e a sua condenação em sanção pecuniária por cada dia de atraso.
Indicou em suporte das pretensões formuladas o disposto nos artigos 1311.º, 1135.º, alíneas a), b) e h) e 1137.º, n.º 2, alínea c), todos do Código Civil.
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Citado, o R. contestou, peça na qual negou que detenha e ocupe os prédios reivindicados pela autora, correspondentes aos artigos matriciais (…) e (…), ocupando os prédios distintos daqueles inscritos na matriz sob os artigos (…) e (…).
Mais invocou não ter a autora título bastante, não sendo translativo do direito de propriedade sobre o imóvel o escrito particular que apresenta.
Invocando como título aquisitivo a posse conducente à usucapião, que expressamente invocou, deduziu pedido reconvencional, pedindo que se declare que é o legítimo proprietário dos prédios urbanos inscritos na matriz sob os n.ºs (…) e (…), condenando-se a autora reconvinda a reconhecer esse seu direito.
A reconvinda respondeu, tendo arguido a sua ilegitimidade passiva, esclarecendo que tem apenas um direito de crédito (daí referir-se a benfeitorias) sobre o proprietário do prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo (…), pela construção edificada sobre este prédio rústico.
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Teve lugar audiência prévia e nela, em ordem a delimitar os termos do litígio, ficou estabelecido que:
- a Autora não assenta o pedido de reivindicação dos prédios na aquisição originária do seu direito de propriedade por via da usucapião;
- a reconvenção deduzida pelo Réu é subsidiária.
Tendo o tribunal anunciado que os autos continham os elementos necessários ao conhecimento antecipado do mérito foram as partes notificadas para alegar, o que fizeram por escrito.
Foi de seguida proferido saneador sentença [Ref.ª 36048246], que:
- declarou o tribunal incompetente em razão da matéria para conhecer do pedido formulado em d), absolvendo, em consequência, e quanto ao mesmo, o Réu da instância;
- decretou a improcedência da ação quanto aos demais pedidos formulados, deles tendo absolvido o Réu.
Inconformada, apresentou a autora o presente recurso e, tendo desenvolvido nas alegações os fundamentos da sua discordância com o decidido, formulou a final as seguintes conclusões:
1.ª A sentença recorrida julgou improcedente a ação de reivindicação intentada pela Recorrente por entender que esta não é proprietária dos prédios inscritos sob os artigos (…) e (…) da matriz urbana da freguesia de (…), por considerar tratar-se de bens imóveis apenas transmissíveis por escritura pública ou documento particular autenticado, nos termos do artigo 875.º do Código Civil.
2.ª Tal decisão assenta na qualificação da realidade em causa como “imóvel stricto sensu”, confundindo a propriedade do solo com a titularidade da construção/benfeitoria erigida em terreno alheio, realidade essa – no nosso entender – com autonomia económica e patrimonial relativamente ao terreno.
3.ª A construção existente sobre o terreno em causa foi, desde há muito, autonomamente transmitida entre terceiros através de contratos escritos de “cedência de benfeitorias”, sempre com inscrição em matriz urbana em nome dos sucessivos titulares.
4.ª A Autoridade Tributária, ao emitir a liquidação de IMT junta aos autos como Doc. n.º 5 da petição inicial, qualificou expressamente o objeto adquirido como “benfeitorias”, tributando a operação como transmissão de benfeitoria e não como aquisição de prédio urbano, constando em observações que “o bem constitui umas benfeitorias”.
5.ª Nos termos do disposto no artigo 2.º do Código do IMI, o ordenamento fiscal reconhece a existência de construções dotadas de autonomia económica relativamente ao terreno onde se encontram implantadas, admitindo que constituam objeto autónomo de tributação e de transmissão, ainda que o solo pertença a património diverso.
6.ª A construção em causa deve, assim, ser juridicamente qualificada como benfeitoria/direito de crédito com valor económico autónomo e não como prédio urbano integrado no direito de propriedade do titular do solo, pelo que a sua transmissão não se encontra sujeita à forma especial prevista no artigo 875.º do Código Civil.
7.ª O negócio celebrado entre a Recorrente e a sua antecessora consubstancia uma verdadeira compra e venda, nos termos dos artigos 874.º e 879.º do Código Civil, traduzida na transmissão da titularidade de um direito (benfeitoria) mediante o pagamento de um preço, com entrega da coisa e transferência da respetiva posição jurídica.
8.ª Sendo objeto do negócio um direito de crédito/benfeitoria, e não um bem imóvel “próprio sensu”, não se impunha a observância da forma solene de escritura pública ou documento particular autenticado, aplicando-se o princípio da liberdade de forma, uma vez que a lei não estabelece formalidade especial para este tipo de contrato.
9.ª É a própria administração tributária quem assume esta realidade das benfeitorias, as tributa autonomamente, de forma diferente da tributação de um prédio urbano e aceita os ditos contratos escritos (que não escritura ou documento particular autenticado) para, com eles, fazer operar a transmissão da titularidade desse direito.
10.ª A própria jurisprudência administrativa, designadamente o Acórdão do Tribunal Central Administrativo Sul no processo n.º 6/07.9BEBJA, reconhece que existem edificações qualificadas pela própria Administração Tributária como benfeitorias, autonomamente transmissíveis por contratos de cessão de benfeitorias, suscetíveis de tributação sem que tal implique o tratamento da construção como prédio urbano “stricto sensu”.
11.ª A realidade destes contratos de “cedência de benfeitorias” é ainda historicamente enraizada, em particular na região do Alentejo, onde, em contexto latifundiário, era prática corrente a existência de casas de caseiros, montes e anexos construídos por trabalhadores ou rendeiros em terrenos pertencentes a grandes proprietários, circulando essas construções entre terceiros sem afetar o direito de propriedade sobre o solo.
12.ª A interpretação literal e isolada do conceito de imóvel do artigo 204.º do Código Civil, desligada do quadro sistemático e das condições específicas em que a norma é aplicada, conduz a resultados materialmente inadequados, pelo que se impõe a utilização dos critérios do artigo 9.º do mesmo Código, reconstituindo o pensamento legislativo e a unidade do sistema jurídico.
13.ª Uma interpretação conforme ao artigo 9.º do Código Civil, impõe que se distinga entre o regime da transmissão de prédios urbanos “stricto sensu” e o regime da transmissão de benfeitorias/direitos de crédito com autonomia económica, concluindo que estes últimos não estão sujeitos à forma prevista no artigo 875.º do Código Civil.
14.ª Ao subsumir a situação dos autos ao regime do artigo 875.º do Código Civil, o Tribunal a quo fez uma incorreta qualificação jurídica do objeto do negócio e, consequentemente, errou na aplicação dos artigos 204.º e 875.º do Código Civil, incorrendo em erro de julgamento de direito.
15.ª Demonstrado que a Recorrente adquiriu validamente a benfeitoria/construção em causa, com inscrição matricial em seu nome e reconhecido valor económico, encontra-se preenchido o pressuposto de legitimidade ativa e de titularidade do direito necessário para o exercício da ação de reivindicação relativamente a essa realidade patrimonial.
16.ª Ao concluir que a Autora não é proprietária e, por isso, não pode reivindicar, a sentença recorrida confundiu propriedade do solo com titularidade da benfeitoria e desconsiderou o regime próprio da transmissão de benfeitorias, violando, além do mais, o princípio da liberdade de forma dos negócios jurídicos.
17.ª Em consequência, a decisão recorrida padece de erro de julgamento na qualificação jurídica dos factos e na aplicação do direito, impondo-se a sua revogação, com substituição por acórdão que reconheça a validade da aquisição efetuada pela Recorrente e a sua legitimidade para reivindicar.
18.ª Deve, assim, dar-se provimento ao presente recurso, considerando-se procedente a apelação, revogando-se a sentença proferida pelo Tribunal a quo e determinando-se o prosseguimento dos autos para julgamento da ação de reivindicação.
Contra alegou o apelado, defendendo o bem fundado da decisão recorrida, resposta que sintetizou nas seguintes conclusões:
A. O O presente recurso tem por objeto exclusivo o segmento da sentença que, no ponto 1.4, julgou improcedente a ação de reivindicação intentada pela Recorrente por falta de prova da titularidade de um direito real de propriedade sobre os prédios urbanos inscritos sob os artigos (…) e (…) da matriz urbana de (…), não sendo sindicadas as demais partes da decisão.
B. A Autora afirma que o recurso “se cinge ao ponto 1.4 da decisão, ou seja, à questão de saber se a A. tem ou não o direito de reivindicar do R. os prédios urbanos (…) pela aquisição derivada da propriedade por via da compra”, pelo que a devolução à Relação se limita à apreciação de saber se a Autora demonstrou a aquisição de um verdadeiro direito real de propriedade e não de meros direitos obrigacionais.
C. A realidade em litígio foi desde o início descrita e tratada pela Autora como “prédios urbanos”, com indicação de compartimentos, áreas, logradouros, confrontações e valores patrimoniais, enquadrando‑se no conceito de prédio urbano previsto no artigo 204.º, n.º 2, do Código Civil.
D. Sendo prédios urbanos, estamos perante bens imóveis, pelo que a eventual transmissão da respetiva propriedade está sujeita à forma especial de escritura pública ou documento particular autenticado, imposta pelo artigo 875.º do Código Civil, não bastando um contrato de compra e venda de benfeitorias (documento particular) ou procurações, que não constituem, por si só, contrato translativo da propriedade.
E. A ação de reivindicação exige, como pressuposto essencial, a prova de um direito real de propriedade sobre a coisa reivindicada (artigo 1311.º do Código Civil), sendo a restituição mera consequência desse reconhecimento; situações como a edificação ou realização de obras em terreno alheio conferem, em regra, direitos de crédito, indemnização ou levantamento, nos termos dos artigos 1273.º e seguintes, mas não transmitem, por si só, a propriedade do imóvel, como resulta de forma reiterada dos Acórdãos proferidos pelos Tribunais da Relação e do Supremo Tribunal de Justiça.
F. A Recorrente limitou-se a alegar e provar a existência de um contrato de compra e venda de benfeitorias, bem como o modo como a Autoridade Tributária, para efeitos de IMT, qualificou o objeto como “benfeitorias”; tais elementos podem, quando muito, fundar direitos obrigacionais perante o titular do solo, mas não demonstram a celebração de um negócio jurídico translativo da propriedade, formalmente idóneo, apto a colocá-la na posição de proprietária dos referidos prédios urbanos.
G. Bem decidiu, por isso, o Tribunal a quo ao distinguir a autonomia económica e fiscal da construção (relevante apenas para efeitos tributários) da efetiva aquisição de um direito real de propriedade em sede civil, ao afirmar que a inscrição matricial e a qualificação tributária como “benfeitorias” não criam, transmitem ou consolidam propriedade imobiliária, não afastam a exigência de forma solene do artigo 875.º do Código Civil e apenas possuem valor indiciário em termos probatórios.
H. Não tendo a Autora logrado demonstrar a titularidade de um direito real de propriedade sobre os prédios urbanos inscritos sob os artigos (…) e (…) da matriz urbana de (…), mas apenas, na melhor das hipóteses, uma posição jurídico-patrimonial decorrente de obras edificadas em terreno alheio – geradora, quando muito, de direitos de crédito perante o proprietário do solo –, ficou por preencher o pressuposto essencial da ação de reivindicação.
I. Pelo que, a Sentença recorrida ao julgar improcedente essa ação, aplicou corretamente o direito e deve ser integralmente confirmada, devendo julgar-se o recurso totalmente improcedente, com a consequente condenação da Recorrente nas custas.
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Assente que pelo teor das conclusões se fixa e delimita o objeto do recurso (cfr. artigos 635.º e 639.º do CPCiv.), constitui única questão a decidir determinar se a autora dispõe de título que lhe confira o direito de propriedade sobre os prédios reivindicados.
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II. Fundamentação
De facto
Ainda que não constem elencados na sentença recorrida, resultam assentes e nela foram ponderados os seguintes factos:
1. Encontra-se inscrito na matriz sob o artigo … (com origem no artigo …) o prédio sito em (…) – (…), freguesia de (…), concelho de Odemira, composto de casas de r/c com 3 compartimentos para habitação, cozinha, casa de banho, 1 corredor, 2 despensas e 1 armazém, com a superfície coberta de 106 m2, que confronta de todos os lados com terreno de (…), omisso na Conservatória do Registo Predial e com o valor patrimonial de 34.550,60 euros (caderneta predial junta com a petição inicial).
2. Encontra-se inscrito na matriz predial sob o artigo (…) o prédio sito em (…) – (…), freguesia de (…), concelho de Odemira, composto de casa de r/c com 31 divisões para malhada de suínos, bovinos, arrecadação e parque para bovinos, destinado a armazém e atividade industrial, com a área total de 1.040 m2, sendo a s.c. de 717 m2, que confronta redondamente com terreno das Pousadas, omisso na Conservatória do Registo Predial e com o valor patrimonial de 81.183,96 euros (caderneta predial junta com a petição inicial).
3. A Autora consta ali como titular inscrita dos prédios identificados em 1 e 2 desde 2024, sendo a anterior titular … (idem).
4. Com data de 24.11.1999 (…) e mulher, (…), casados sob o regime da comunhão geral, residentes no Cruzamento do (…), concelho de Odemira, outorgaram procuração mediante a qual conferiram poderes a (…) e (…), para, isolada ou conjuntamente, venderem a quem quisessem, pelo preço e condições que entendessem convenientes, a parte ou direito que lhes pertenciam nos prédios urbanos inscritos na matriz da freguesia de (…) sob os artigos (…) e (…), bem como um quintal com 6.800 m2, situados em (…), (…), podendo assinar contratos-promessa e respetivas escrituras de compra e venda, tudo conforme consta do Doc. n.º 3 junto com a petição inicial, cujo teor se dá, quanto ao mais, por reproduzido.
5. Nos termos da procuração a que se refere o ponto anterior, os mandantes conferiram poderes aos mandatários para celebrarem negócio consigo mesmos, sendo a mesma, porque passada no interesse dos mandatários e de terceiros, irrevogável, nos termos do disposto nos artigos 265.º, n.º 3, 1170.º e 1175.º do Código Civil, não caducando por morte, interdição ou inabilitação dos primeiros.
6. Encontra-se inscrito na matriz predial urbana desde o ano de 2023 sob o artigo (…), da freguesia de (…), concelho de Odemira, o prédio sito na (…), (…), (…), composto de casas de de r/c com 5 compartimentos para habitação, com a superfície coberta de 100,80 m2, a confrontar de todos os lados com (…), omisso na Conservatória do Registo Predial.
7. Encontra-se inscrito na matriz predial urbana desde o ano de 2023 sob o artigo (…), da freguesia de (…), concelho de Odemira, o prédio sito na (…), (…), (…), composto de casa para habitação com 8 divisões, com 120 m2, a confrontar de todos os lados com … (caderneta predial junta com a petição inicial).
8. O titular inscrito dos prédios identificados em 7 e 8 é o Réu (…).
9. Com data de 19 de outubro de 2023, (…), na qualidade de procurador de (…) e mulher, (…) e (…), que outorgou na qualidade de legal representante da autora, celebraram o acordo reduzido a escrito junto como doc. n.º 4 com a petição inicial, com o seguinte teor:
“Primeira:
Os representados do primeiro outorgante são donos e legítimos possuidores das seguintes benfeitorias:
1 - Composta de casas de rés do chão, com 3 compartimentos para habitação, cozinha, casa de banho, 1 corredor, 2 despensas e 1 armazém, com a superfície coberta de 106 m2, sitas em (…) – (…), freguesia de (…), concelho de Odemira, inscritas na respetiva matriz predial urbana da freguesia de atrás referida sob o artigo (…).
2. composta de casas de r/c com 31 divisões para malhada de suínos, bovinos, arrecadação e parque para bovinos, destinado a armazém e atividade industrial, com a área coberta de 717 m2 e quintal com 1040 m2, sitas em (…) – (…), freguesia de (…), concelho de Odemira, inscritas na respetiva matiz predial urbana da freguesia da atrás descrita sob o artigo (…).
Segunda: 1. Por este contrato o primeiro outorgante, em nome dos seus representados, vende à segunda a benfeitoria inscrita na matriz sob o artigo (…) pelo preço de € 35.000,00 (trinta e cinco mil euros) e a benfeitoria inscrita na matriz sob o artigo (…) pelo preço de € 82.000,00 (oitenta e dois mil euros).
2. Os valores referidos em 1 foram integralmente pagos em numerário na data da outorga da procuração irrevogável, ou seja, em 24 de novembro de 1999.
(…)”.
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De Direito
Do direito de propriedade
Tal como correctamente considerado na sentença apelada, a presente ação configura-se como de reivindicação, importando ao caso quanto dispõe o artigo 1311.º do Código Civil[1], por cujos termos “o proprietário pode exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor da coisa o reconhecimento do seu direito de propriedade e a consequente restituição do que lhe pertence”.
Consoante dispõe o artigo 1316.º, o direito de propriedade adquire-se, dentre os demais modos ali enumerados, por contrato, sendo o momento de aquisição, neste caso, o previsto nos artigos 408.º e 409.º (vide artigo 1317.º, alínea a)).
A autora alega ser a dona dos prédios cuja restituição vem pedida por os ter adquirido aos anteriores titulares, (…) e mulher, (…), mediante contrato de compra e venda formalizado pelo documento particular que fez juntar como documento n.º 4 – cfr. ponto 9 dos factos assentes.
Assinale-se desde logo que, encontrando-se os prédios omissos, não beneficia a autora (nem tão pouco o réu, refira-se) da presunção decorrente da inscrição a seu favor nos termos do artigo 7.º do CRPredial – o ser titular dos rendimentos para efeitos fiscais não faz presumir a titularidade do direito de propriedade, assumindo, para este efeito, escassa relevância probatória.
Sendo a causa de pedir, nas ações reais, o facto jurídico de que deriva o direito real invocado (n.º 4 do artigo 581.º do CPC), invocando-se uma aquisição derivada – como é o caso da aquisição mediante contrato de compra e venda – e dado o seu carácter meramente translativo, torna-se necessária a alegação e prova de que o direito existia no transmitente (vendedor). Ónus incumprido pela autora que, não só omitiu a alegação da pertinente factualidade, como esclareceu e reafirmou que o direito de que se arroga encontra no acordo celebrado título bastante.
Mas não tem, de forma evidente, razão. E não teria ainda que fosse -e não é- de dispensar a alegação de factos conducentes a uma aquisição originária. Vejamos:
O contrato de compra e venda, como resulta do preceituado nos artigos 874.º e 879.º, é aquele mediante o qual se transmite, mediante o consenso entre as partes, a propriedade de uma coisa mediante um preço. Tem a natureza de contrato oneroso, sinalagmático, conferindo-lhe a lei eficácia real quoad effectum, ou seja, a transmissão do direito de propriedade dá-se por mero efeito da sua celebração (cfr. artigo 408.º, n.º 1).
No entanto, e como resulta claro do disposto no artigo 875.º do C.C., sem prejuízo do disposto em lei especial, o contrato de compra e venda de bens imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado.
Entendeu-se na sentença impugnada que o contrato celebrado entre a Autora e os referidos (…) e mulher (representados que foram por …), vertido num documento particular – do qual, note-se, nem sequer consta reconhecimento das assinaturas dos contratantes – não revestiu a forma legalmente prevista para a transmissão do direito de propriedade sobre imóveis, sendo portanto nulo nos termos do artigo 220.º, nulidade que, tendo embora sido arguida pelo réu, sempre seria de conhecimento oficioso (cfr. artigo 286.º), não produzindo quaisquer efeitos.
A apelante dissente, alegando que objeto do negócio foram benfeitorias/direito de crédito, reportando-se às construções – alega “não ter problemas” com o dono do terreno –, não estando por isso sujeito a qualquer formalidade especial, tendo sido aliás aceite como válido pela AT.
Trata-se de argumentação que, de forma evidente, não tem aptidão para suportar a pretensão que trouxe a juízo, sendo inócua a invocação da lei tributária, que não regula relações jurídico privatísticas.
Por outro lado, a caracterização das edificações como benfeitorias também não serve o propósito da apelante no sentido de ser tida como titular do direito de propriedade pois, conforme reconhece, a realização de benfeitorias concede apenas um direito de crédito ao benfeitor, nos termos regulados pelos artigos 1273.º a 1275.º, ficando as obras a pertencer ao dono do prédio (solução, aliás, adotada no AUJ n.º 9/2024[2] que cita nas alegações, mas que em nada abona a sua pretensão recursiva, antes pelo contrário).
Mas a autora insiste ainda noutros equívocos, que aqui cabe esclarecer: como bem explicado foi na sentença recorrida, uma casa edificada em terreno alheio, como terá sido o caso, não deixa de ser um bem imóvel, o que resulta claramente do disposto no artigo 204.º, alíneas a) e e); logo, a ser possível a sua transmissão como coisa autónoma – como ocorre com a edificação feita pelo superficiário, se tal for permitido pelos termos do acordo celebrado com o proprietário – o negócio não deixa de estar sujeito à forma legal.[3] Exigência que vigora também no concelho de Odemira, independentemente dos “hábitos aqui enraizados”.
A lei prevê e regula as situações em que uma obra é implantada em terreno propriedade de outrem, quer quando se ocupa do instituto da acessão nos artigos 1339.º e segs., quer quando confere enquadramento legal ao direito de superfície (cfr. artigos 1524.º e seguintes).
No entanto, no caso da acessão imobiliária, a obra fica, em princípio, a pertencer ao dono do solo onde foi implantada – cfr. artigos 1340.º e 1341.º. Só assim não ocorrerá se o autor da incorporação estiver de boa fé e o valor que a obra trouxer à totalidade do prédio for maior do que o valor que este tinha antes dela, caso em que adquirirá o solo, solução consagrada no n.º 1 do artigo 1340.º citado.
Já no caso do direito de superfície que tenha sido constituído por certo tempo, o proprietário do solo, logo que expire o prazo, adquire a propriedade da obra, solução plasmada no n.º 1 do artigo 1538.º.
No caso dos autos a autora nada alegou quanto à relação que os transmitentes haviam estabelecido com o proprietário do solo pelo que, também com este fundamento, não seria possível reconhecer o seu direito de propriedade sobre as edificações.
Em suma, a autora não fez prova de que o direito de propriedade sobre as edificações existia, enquanto tal, na esfera jurídica dos transmitentes, sendo certo que, ainda a serem estes os legítimos donos das casas objeto do contrato, por inobservância da forma legal, este não produziu quaisquer efeitos, designadamente o efeito translativo a seu favor.
Resulta do exposto a improcedência de todos os fundamentos recursivos, impondo-se a confirmação do doutro saneador sentença recorrido.
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III. Decisão
Acordam as juízas da 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Évora em julgar improcedente o recurso, confirmando a sentença recorrida.
Custas a cargo da recorrente, que decaiu (artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPCiv.).
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Sumário: (…)
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Évora, 02 de Julho de 2026
Maria Domingas Alves Simões (Relatora)
Ana Margarida Pinheiro Leite (1ª Adjunta)
Isabel de Matos Peixoto Imaginário (2ª Adjunta)
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[1] Diploma a que pertencerão as demais disposições que vierem a ser citadas sem menção da sua origem.
[2] Que fixou a seguinte doutrina: “A obra edificada (casa de morada de família) por dois cônjuges, casados no regime da comunhão de bens adquiridos, com dinheiro ou bens comuns, em terreno próprio de um deles, constitui coisa nova que é bem próprio do cônjuge titular do terreno e dá lugar a um crédito de compensação do património comum sobre o património do dono da coisa, com vista à reposição do equilíbrio patrimonial”.
[3] Apesar de haver cisão entre o direito de propriedade que incide sobre a edificação e o direito de propriedade sobre o solo, não é possível estabelecer um paralelo com o exemplo da venda de eucaliptos dado pela apelante nas suas alegações. É que na venda das árvores (separadas do solo) o efeito translativo só opera aquando da separação – cfr. n.º 2 do artigo 408.º do CC. Ora, as casas reivindicadas pela apelante não são destacáveis do solo onde se encontram implantadas.