Évora
| 2327/24.7T8STB.E1 |  |
DEFEITOS
CONDENAÇÃO EM QUANTIA A LIQUIDAR EM EXECUÇÃO DE SENTENÇA
CONSUMIDOR
I. É admissível, nos termos do artigo 609.º, n.º 2 do Código de Processo Civil, a condenação genérica no pagamento do custo das obras necessárias à eliminação dos defeitos concretamente provados, bem como dos prejuízos patrimoniais decorrentes da impossibilidade de exploração do imóvel para arrendamento de curta duração causada pelos referidos defeitos, quando se encontra demonstrada a existência de danos, relegando-se para ulterior liquidação apenas a respetiva quantificação.
II. A circunstância de o imóvel ter sido adquirido pelos Autores para sua habitação e também com intenção de o arrendarem por curtos períodos não afasta a qualificação dos compradores como consumidores para efeitos de aplicação do Regime estabelecido no DL 84/2021, de 18 de fevereiro.
Tribunal Judicial da Comarca de Setúbal - Juízo Central Cível de Setúbal – Juiz 1
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Acordam na 1.ª secção do Tribunal da Relação de Évora:
Relatório
AA e mulher, BB, intentaram ação declarativa de condenação com processo comum contra COMPANHIA DAS ÍNDIAS – SOCIEDADE DE GESTÃO IMOBILIÁRIA, LDA., pedindo a condenação da Ré a pagar aos AA:
a. Todos os custos em que estes vierem a incorrer para eliminar os defeitos estruturais do imóvel que compraram à R. descrito na narração, e os defeitos ocultos que possam afetar a sua utilização, de modo a permitir a utilização do imóvel para os fins a que se destina, em valor a liquidar futuramente;
b. o valor a liquidar futuramente, por todos danos resultantes de os AA. estarem privados de utilizar o imóvel;
c. o valor a liquidar futuramente, por todos os danos resultantes de estarem impossibilitados de arrendar o imóvel a terceiros, até que os defeitos do imóvel tenham sido eliminados;
d. o valor correspondente aos restantes danos que estes possam vir a sofrer futuramente por força dos factos descritos na narração, em valor a liquidar futuramente.
Alegaram, em síntese, que adquiriram à R. o prédio urbano identificado nos autos, destinado a segunda habitação e a arrendamento de curta duração, e que após a compra e venda tomaram conhecimento da existência de defeitos no imóvel, que denunciaram à R., e que esta não eliminou, nem indemnizou os AA., que ficaram impedidos de usar o imóvel.
A R. contestou sustentando que os AA. conheciam o estado do imóvel antes da escritura, depois de terminadas as obras de remodelação, e que, após a escritura, os AA denunciaram apenas três defeitos, dois sem fundamento e um relativamente à piscina que a ré quis corrigir e que os AA não permitiram. Invocou ainda que não estão em causa defeitos estruturais nem defeitos ocultos de que a R. não tivesse conhecimento.
Concluiu pugnando pela improcedência da ação.
Realizada a audiência final, foi proferida sentença que condenou “a R. a pagar aos AA. a quantia que se vier a liquidar, correspondente ao custo das obras necessárias para reparação dos defeitos descritos no ponto 11. dos factos provados, com exceção dos indicados em b) i) e iii), bem como aos prejuízos resultantes da venda do bem com os referidos defeitos.”
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Inconformada, a Ré interpôs o presente recurso de apelação, com a formulação das seguintes conclusões:
A. A douta Sentença é de impossível execução, por dela se não se conseguir delimitar convenientemente as responsabilidades da R..
B. que sucedeu por culpa da estratégia dos AA., atirar com uma lista de alegados “defeitos” / inconformidades para os autos, sem quantificar uma que fosse, que o Meritíssimo juiz a quo não percebeu trata-se de uma armadilha sem saída.
C. Nos termos do princípio da efetividade da tutela jurisdicional e da segurança jurídica (Princípio da tutela jurisdicional efetiva), a sentença deve ser imediatamente exequível, isto é, deve indicar com precisão o montante – ou pelo menos o objeto – da condenação, permitindo ao credor o acesso célere ao comando executivo e ao devedor a compreensão imediata das suas obrigações.
D. O que não sucede com a presente sentença.
E. A condenação da R. a reparar a alínea d) i) dos factos provados é impraticável, dado que a piscina foi destruída pelos AA. e substituída por uma nova;
F. Questão que foi alegada pela R. e ignorada pelo meritíssimo Juiz a quo;
G. Violou assim, salvo melhor opinião, o Meritíssimo Juiz, entre outras disposições, as alíneas c) e d) do artigo 615º do Código de Processo Civil, dado que a decisão se torna ininteligível (reparar o que não existe) e dado que o Meritíssimo juiz a quo não se pronunciou – e parece nem se ter apercebido – desta impossibilidade alegada pela R. no seu Requerimento de 06/03/2025, com a Referência Citius 8657672
H. Sendo que o Meritíssimo juiz a quo não poderia deixar de se pronunciar sobre esta questão, por essencial para a discussão e julgamento da lide. E devendo, assim, incluir a subalínea i) da alínea d) do número 11 dos factos provados nas exceções do dispositivo da Douta Sentença, a acrescentar aos já elencados em b) i) e iii).
I. As subalíneas iii), iv) da alínea a) do Ponto 11 dos factos provados não corporizam defeitos mas sim caraterísticas pré-existentes do imóvel e conhecidas dos AA., que com as visitas e inspeções prévias que fizeram, tinham a obrigação de conhecer à data da compra;
J. O mesmo se aplicando à subalínea ii) da alínea b) e à subalínea ii)da alínea c) do Ponto 11 dos factos provados;
K. Ao condenar a R. na respetiva “reparação”, o Meritíssimo Juiz, não especificando os fundamentos de facto e Direito que justificam esta decisão, nem se tendo pronunciado sobre a alegação da R. de que estes elementos construtivos (soleiras e parapeitos) eram os que sempre existiram na casa e que sempre os compradores conheceram, levou erradamente como factos provados os referidos, em violação da alínea b) do artigo 615º do Código de Processo Civil.
L. Também sobre as subalíneas i) da alínea a), e xi), xii) xiii) (telhados/coberturas) da alínea b), aplicam-se as mesmas considerações feitas sobre a piscina, dado que dos documentos juntos com o Requerimento Ref. Citius 8626471, submetido em 20 de Fevereiro de 2025 (e datados de 9 e 11 meses antes) se extrai claramente que os AA. resolveram fazer alterações e inovações na propriedade que adquiriram.
M. E não meras “reparações”, mas sim telhados totalmente novos e com materiais e métodos construtivos completamente diferentes do que foram “comprados” pelos AA.. Pelo que é impossível a R. repará-los, e é completamente injusto a R. ser condenada a construir o que nunca vendeu ou foi prometido aos AA.
N. Pelo que é impossível a Ré repara-los e é completamente injusto a Ré ser condenada a construir o que nunca vendeu ou foi prometido aos AA.
O. Assim, o Meritíssimo Juiz a quo, ao condenar a R. a reparar os elementos referidos nestas subalíneas condena a mesma numa impossibilidade. Sendo que esta questão não poderia deixar de ser apreciada pelo Meritíssimo juiz a quo, dado que foi alegada pela R., em violação, entre outros, da alínea d) do artigo 615º do CPC .
P. O Meritíssimo Juiz não avaliou corretamente a prova produzida sobre os problemas nos telhados, especialmente nos da “casa de hóspedes”), que tinha originalmente colmo.
Q. Não ficou provado que tivesse sido a AA. a entregar o prédio com aqueles defeitos;
R. Tendo aliás ficado devidamente claro, dos depoimentos das testemunhas CC, DD e EE que os “defeitos” mencionados nos fatos provados em 11 b) xi), xii), xiii) poderão ter sido causados pela retirada do colmo pelos próprios AA. em intervenção posterior à compra e venda.
S. O que, salvo melhor opinião, não aparece devidamente fundamentado na douta sentença, pelo que terá igualmente sido violado a alínea d) do artigo 615º do CPC.
T. Ainda sobre este ponto, o Meritíssimo Juiz avalia de forma manifestamente errada o depoimento da testemunha CC.
U. Concluindo do referido depoimento o que a testemunha não disse.
V. O que constitui uma manifesta incorreção na apreciação da prova produzida pelo Meritíssimo Juiz a quo, e que não pode deixar de ser apontada.
W. Conduzindo, assim, a uma clara subversão da prova produzida e que influenciou parcialmente a douta Sentença.
X. Sobre a alínea d) iii) do número 11 dos factos provados, o meritíssimo Juiz não fundamenta os factos que o possam ter levado a considerar que a “fossa séptica” devesse ser “reparada” pela R. quando todos os depoimentos das testemunhas e os documentos juntos aos autos são coincidentes no facto de tal fossa ser já “pré-existente”, ou seja, de ser da data de construção do imóvel, muito anterior à propriedade pela R..
Y. O que, aliás, foi alegado pela R. em 259º e ss. da sua Contestação, quando informou os AA., ainda em fase de preparação do negócio, sobre a capacidade e cuidados a ter com a Fossa séptica, o que ficou documentalmente provado e não foi contestado ou contraditado por qualquer outra prova, documental ou testemunhal.
Z. Pelo que também a condenação da R. na “reparação” da “fossa séptica” por considerada como tendo “dimensões reduzidas, mal localizada…” aparece como despropositada e, salvo melhor opinião, impossível.
AA. Na alínea c) do seu pedido, os AA. vieram pedir a condenação da R. em “danos resultante de estarem impossibilitados de arrendar o imóvel a terceiros, até que os defeitos tenham sido eliminados”.
BB. Ora, e conforme a Escritura Pública junta pelos AA., o imóvel foi adquirido “para habitação secundária” dos AA, e não para comércio ou arrendamento;
CC. O que aliás seria confrontante com a aplicação do regime do do DL n.º 84/2021, de 18/10, prevalecendo sobre os arts. 913º, 916º e 917º do CC.
DD. Violou, assim, entre outros, o Meritíssimo Juiz as alíneas c) d) e e) do artigo 615º do CPC, tendo ainda procedido a uma incorreta avaliação da prova testemunhal, cuja reapreciação agora se pede a V. Exas. Reverendíssimas.
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Os AA contra -alegaram defendendo, em síntese, que:
A. A sentença contém uma condenação genérica admissível, relegando-se para incidente de liquidação a quantificação da indemnização.
B. A sentença não condenou a Apelante na reparação de defeitos, mas sim no pagamento de uma quantia pecuniária, de valor a quantificar através do respetivo incidente de liquidação, correspondente ao custo da reparação dos defeitos, pelo que a impugnação contida na apelação não pode proceder, por falta de objeto – visa a revogação de uma condenação que não existe.
C. Não se verificam quaisquer nulidades da sentença;
D. A impugnação da decisão de facto deve ser indeferida porque a recorrente não cumpre os ónus previstos no artigo 640.º, n.º 1 do Código de Processo Civil, designadamente não indica a decisão que, no seu entender, deve ser proferida pelo Tribunal da Relação.
E. Subsidiariamente, defende que a impugnação deve improceder porque as situações invocadas são defeitos e não características de uma casa de habitação.
F. Inexiste qualquer facto provado de onde resulte que os defeitos eram conhecidos dos apelados, pelo contrário, atento o facto provado em 10.
G. Não se provou a data em que foi construída a fossa.
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Questões a decidir
O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações da Recorrente sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (art.º 608º, n.º 2, parte final, ex vi do art.º 663º, n.º 2, parte final, ambos do CPC).
Assim, importa apreciar e decidir:
i. Dos vícios da sentença previstos nas alíneas b), c), d) e e) do n.º 1 artigo 615.º do Código de Processo Civil;
ii. Da admissibilidade da impugnação da decisão de facto;
iii. Da impugnação da decisão da matéria de facto;
iv. Da responsabilidade da Ré pelos defeitos do imóvel vendido;
v. Da condenação genérica
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2. Fundamentação
2.1. Fundamentação de facto:
2.2.1. Factos provados:
1. No dia 08.09.2023, os AA. adquiriram à R., por escritura pública, o prédio misto sito em Local 1, concelho de Cidade 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o n.º 640 da freguesia de Local 1, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 2784 e na matriz predial rústica sob o artigo 62 Secção G.
2. A cláusula 1ª, nºs. 1, 2 e 3 do documento complementar, que faz parte integrante da escritura pública de compra e venda, tem a seguinte redação:
“(…)
1. O Vendedor declara e garante aos Compradores no que respeita ao Imóvel objeto da presente escritura que na presente data da outorga da escritura pública de compra e venda:
(…)
(viii) Não existem quaisquer defeitos estruturais e não tem conhecimento de defeitos ocultos que possam afetar a utilização do Imóvel para o fim a que o mesmo se destina.
2. Caso se verifique, em momento posterior à celebração da presente escritura pública de compra e venda, que alguma das declarações e garantias constantes do número 1 supra não se verifica, se mostra incorreta ou não verdadeira, a Vendedora indemnizará os Compradores pelos danos e prejuízos por si sofridos, por forma a colocá-lo na situação em que estaria se as mesmas fossem verdadeiras ou corretas.
3. O Vendedor obriga-se a corrigir e a reparar ou a indemnizar os Compradores por todos os defeitos e danos causados ao Imóvel em data anterior à da presente escritura pública de compra e venda, assim que for notificado pelo Compradores para esse efeito. (…)”.
3. A compra e venda foi precedida da celebração entre as partes de um contrato-promessa de compra e venda, datado de 07.07.2023.
4. A cláusula 4ª, n.º 5, do contrato-promessa de compra e venda prevê que os AA. poderiam, querendo, realizar uma visita técnica ao imóvel, podendo ser acompanhado de técnicos para realização de vistoria técnica.
5. Antes da compra e venda ao abrigo da referida cláusula, por conta dos AA, uma empresa deslocou-se ao imóvel e fez uma vistoria.
6. Os AA. tomaram conhecimento do imóvel através dum anúncio publicado por uma mediadora que a R. contratou para mediar a venda do imóvel, e que veio efetivamente a mediar a sua venda aos AA., anúncio esse que divulgava uma “Quinta renovada em Local 1” em “fase final de construção”.
7. Os AA. compraram o imóvel para sua habitação secundária, para nele receberem e conviverem com os seus amigos e convidados, e também com intenção de o arrendarem por curtos períodos.
7-A. O imóvel tem condições para funcionar como estabelecimento para arrendamento, nomeadamente de curta duração, dele fazendo parte integrante, além da casa principal, um edifício com quatro quartos independentes, uma piscina e espaços verdes.
8. As edificações do imóvel são as seguintes: uma casa principal, uma casa de hóspedes com quatro quartos, uma garagem, uma suite e uma piscina.
9. A R. havia executado obras de remodelação do imóvel em 2022/2023, que incluíram a piscina, anteriormente à compra e venda.
10. Quando os AA. visitaram o imóvel, antes da compra e venda, o telhado dos edifícios estava coberto com colmo, o que não permitia a observação do telhado.
11. Após a compra e venda, em 24 de março de 2024, foram verificados os seguintes defeitos:
a) na suite:
i. deformação do telhado a meio vão;
ii. rodapé interior deformado por efeito da humidade;
iii. sistema construtivo desadequado à diferenciação de cotas entre o exterior e o interior do edificado;
iv. inexistência de soleira em todos os vãos que impedisse a entrada de água;
v. tetos em placas de gesso cartonado danificados devido à entrada de água proveniente da cobertura;
vi. na instalação sanitária, caixa de reunião mal vedada e sem sifão, permitindo a propagação de odores;
vii. na envolvente exterior, tampa da caixa de visita sem vedação hidráulica e com caneluras mal executadas;
viii. na cobertura, falta de tela impermeabilizante e telhas desencaixadas;
b) na casa de hóspedes
i) no exterior, portadas de madeira deformadas e deterioradas, que não permitiam a abertura total da caixilharia;
ii) na lavandaria, tetos em placa de gesso cartonado danificado devido à entrada de água pela cobertura;
iii) no edifício, portadas de madeira deformadas e deterioradas, que não permitiam a abertura total da caixilharia;
iv) no edifício, inexistência de soleiras que impedissem a entrada de água junto do pavimento de madeira;
v) no edifício, madeira danificada ainda com presença de água;
vi) no edifício, tetos em placa de gesso cartonado danificados com infiltrações provenientes da cobertura;
vii) no edifício, rodapé e pavimento com presença de humidade;
viii) no edifício, caixa de reunião da rede de saneamento sem acesso para verificação se o mesmo possui sifão, e odores na instalação sanitária resultantes da má sifonagem;
ix) no edifício, caixa de reunião sem sifão e deficiente vedação, com transmissão de cheiros para o interior dos compartimentos;
x) na garagem, teto em placa de gesso cartonado danificado com infiltrações provenientes da cobertura;
xi), na cobertura, os encaixes das telhas permitem infiltrações de águas;
xii) na cobertura, telhado com uma inclinação de aproximadamente 20%, inferior ao adequado para a telha indicada;
xiii) na cobertura, telhas danificadas e reparadas com tela líquida, e encaixes das telhas desalinhados;
xiv) na cobertura, parede de alvenaria com função estrutural apresentando fendilhação e incapacidade de suporte à cobertura;
xv) na envolvente exterior, tampa da caixa de visita sem vedação hidráulica e caneluras não executadas;
c) na casa principal:
i) na sala comum, molduras exteriores não permitem drenagem de água entre a respetiva moldura e caixilharia, resultando na deterioração dos rodapés e do revestimento interior;
ii) na sala comum, inexistência de soleiras em todos os vãos;
iii) na sala comum, tetos em placa de gesso cartonado danificados devido à infiltração de águas proveniente da cobertura;
iv) na sala comum, tetos em placa de gesso cartonado revelando a inexistência de rede ou fita para estabilidade do teto;
v) lareira interior apresentando deficiente extração de fumos e tubagem de extração com dimensão reduzida face às saídas de ar da lareira;
vi) na envolvente exterior, pátio exterior com drenagem deficiente, com assentamentos diferenciados que permitem o empoçamento das águas da chuva;
d) no exterior:
i) na piscina, diversas fissuras e esvaziamento da água;
ii) na rede de saneamento geral, caixas de inspeção sem tampa com vedação hidráulica e sem caneluras;
iii) fossa com dimensões reduzidas, mal localizada, com tubo de ventilação na rasante do terreno e adjacente a um percurso pedonal.
12. A entrada de água pela cobertura deve-se ao modo como foram construídos os telhados, ao sistema estrutural deficitário, que é desajustado para suportar a cobertura.
13. A reparação dos danos resultantes das entradas e infiltrações de água provenientes da cobertura implica a substituição prévia do telhado e da estrutura que suporta a cobertura.
14. No dia 13/10/2023, os AA. enviaram à R. um email com o seguinte teor:
“Na sequência das nossas conversas telefónicas sobre este assunto, e conforme falado, notámos durante a nossa visita à propriedade feita há duas semanas 3 defeitos estruturais principais na casa e outras partes relevantes da propriedade que não foram divulgados, não eram evidentes nem aparentes antes de efetuarmos a nossa compra:
(i) Várias goteiras nos diferentes telhados devido à sua construção inadequada;
(ii) Vazamento da piscina: Quando o sistema automático de abastecimento é desligado, a água desce até abaixo dos skimmers mais baixos em 24 horas;
(iii) Mau cheiro nas casas de banho e na casa principal, devido ao mau funcionamento.
Em face da natureza e gravidade desses defeitos, solicitamos que esses problemas sejam resolvidos por empreiteiros competentes, às custas do próprio Sr. FF.”.
15. No dia 11/10/2023, a R. enviou a quem disse ser o construtor da piscina um e-mail em que disse o seguinte:
“No passado dia 8 de Setembro vendemos a propriedade de Local 1, e o novo proprietário detetou um problema construtivo na piscina: se não estiver sempre com o autoenchimento ligado (com esta falta de chuva não tem sido possível deixar esta opção funcional), a água da piscina desaparece a grande velocidade, abaixo do nível dos skimmers superiores, como vídeo que anexamos enviado por parte do proprietário, o que evidencia um problema de estrutura (perdas de contenção) ou de ligações do fundo da piscina, executadas pela WPR através de subempreiteiros.
Desta forma, gostaríamos de pedir que a garantia seja acionada e que seja realizada visita técnica ao local com data a agendar por vocês para resolução da estanquidade da piscina, pelo que pedimos que notifiquem o novo proprietário, em CC deste email, da data que vos é mais conveniente.”.
16. Em 3/11/2023, a R., representada por advogado, disse aos AA. o seguinte:
"A propriedade não apresenta nenhum defeito estrutural ou de construção significativo, apesar de ter sido construída há várias décadas. Ela exibe sinais normais de envelhecimento, mas isso não implica qualquer falha ou defeito de construção.
Devo recordá-los de que uma equipa de especialistas inspecionou a construção em vosso nome antes da venda, sem qualquer interferência da Companhia das Índias.
Em 13 de outubro de 2023, vocês relataram defeitos menores dos quais a "Companhia das Índias" não estava ciente.
1- Em relação às goteiras nos telhados, é provável que tenham sido causadas por uma tempestade. A "Companhia das Índias" não é responsável. Devem apresentar uma participação à vossa seguradora.
2- É provável que o odor de que vocês se aperceberam seja devido às condições climáticas atuais, mas a limpeza do sistema de saneamento deve resolver o problema.
3- Por fim, a minha cliente contratou um engenheiro para investigar os vazamentos na piscina, dos quais ela não tinha conhecimento prévio. O meu cliente, "A 'Companhia das Índias' não se sente responsável pela situação, agiu de boa-fé e reconheceu a necessidade de intervir. No entanto, se a minha constituinte continuar a ser tratada como se fosse uma empresa delinquente, abandonará as tentativas de resolver este assunto e declinará qualquer responsabilidade.
Em resultado do exposto, a minha constituinte não concorda com o enquadramento contratual efetuado por vós”.
17. No dia 20/12/2023, a R. enviou aos AA. um email em que disse o seguinte:
“Desistimos de reparar voluntariamente a piscina, pois percebemos que as vossas expetativas em relação ao resultado duma reparação são irreais e não nos sentimos obrigados a satisfazê-las.
Portanto, numa última tentativa de resolver este assunto de boa fé, por favor, informem-nos sobre o orçamento e especificações que obtiveram para a reparação nas condições que esperam.
Se esse orçamento for compatível com o valor que gastaríamos na reparação, estaremos dispostos a assumi-lo”.
18. No dia 15/03/2024, os AA. enviaram à R. um email com o seguinte teor:
“Na sequência das trocas de comunicações anteriores sobre este assunto, por este meio, notificamos de que no dia 26 de março de 2024, às 14h30, iremos realizar uma inspeção técnica especializada e visita à Propriedade para identificar a natureza, extensão e causas das patologias, defeitos e outros problemas na Propriedade, os quais, legal e contratualmente, estamos a imputar à responsabilidade da Companhia das Índias, enquanto Vendedora.
A inspeção será conduzida por uma empresa de peritagem especializada (Hooke) e as suas conclusões farão parte da base probatória para a ação judicial que intentaremos contra a Companhia das Índias, reclamando responsabilidade pelos danos que sofremos e sofreremos pela existência de tais defeitos e patologias.
Por este meio, convidamo-lo, se desejar, a estar presente e a acompanhar a referida visita de auditoria e a ser acompanhado por qualquer pessoa técnica para o assistir, se desejar.
Face à sua recusa em assumir a responsabilidade pelos defeitos e patologias acima referidos, após tal inspeção especializada, procederemos à encomenda dos trabalhos necessários para corrigir estes problemas e patologias e reclamaremos contra si todos os custos e danos decorrentes, sendo esta inspeção necessária para preservar as provas e é por isso que lhe pedimos que participe, se desejar. A realização destes trabalhos destina-se, entre outras coisas, a evitar o agravamento dos danos e defeitos na Propriedade, bem como a prevenir a ocorrência de danos adicionais decorrentes desses defeitos.
Pedimos-lhe gentilmente que confirme por e-mail até 19 de março de 2024 se irá participar na visita de inspeção a ser realizada no dia 26 de março de 2024, às 14h30.”.
19. A R. não respondeu a este email dos AA., não tendo efetuado a inspeção para a qual os AA. a convidaram.
20. A situação dos tetos, dos pavimentos, dos maus odores e da piscina impedem o arrendamento do imóvel, atividade que os AA. pretendiam começar a exercer após a compra.
21. O estado em que se encontra a piscina impede a sua utilização.
22. Os AA. sabiam que o imóvel não era novo e que tinha sido objeto de obras de requalificação e de renovação.
23. Antes da compra, os AA. fizeram várias visitas à propriedade
24. A vistoria técnica efetuada por empresa contratada pelos AA. teve lugar em agosto de 2023.
25. Por email de 03.08.2023, o I. mandatário da R. solicitou ao I. mandatário dos AA. “que lhe seja confirmado até ao dia 21 de Agosto se em resultado da "vistoria" se prossegue para a celebração da escritura, dado que tem que fazer as "mudanças" e os consequentes arranjos necessários.”.
26. Da vistoria prévia à efetuada previamente à escritura surgiu a identificação de uma lista de items que os AA., por email de 17.08.2023, solicitaram à R. que reparasse/alterasse, a saber:
“(i) A Instalação de novas caixas certificadas, dado que a Escotilha e caixas métricas não cumprem a legislação aplicável.
(ii) A Instalação de um novo quadro elétrico de distribuição, que cumpra os requisitos legais aplicáveis, dado que o quadro de distribuição elétrico para admissão de água e o tanque principal são muito antigos e têm uma proteção de corrente residual inadequada em relação aos requisitos legais aplicáveis.
(iii) A Instalação da proteção de corrente residual que falta no quadro de distribuição elétrico da casa principal.
(iv) A Instalação da proteção de corrente residual que falta, atendendo a que a proteção de corrente residual no quadro de distribuição elétrico da casa com o segundo tanque é inadequada.
(v) A Instalação de condutores nas caixas à prova de água. Os condutores de iluminação externos (instalados debaixo das árvores) encontram-se demasiado expostos às condições meteorológicas. Os mesmos deverão ser instalados em caixas impermeáveis e estanques à água.
(vi) A Instalação de um sistema de tratamento de águas, adequado ao tipo de água utilizado, dado que o poço não possui qualquer sistema de tratamento de águas, não tendo sido fornecida qualquer testagem à água – a qualidade da água para consumo não se encontra assegurada;
(vii) A Correção e/ou instalação de um sistema adequado de esgotos no imóvel: o sistema da fossa de esgoto foi construído no local, o respetivo funcionamento não se encontra bem assegurado e, bem assim, dado não existir um sistema de esgotos público. A fossa aparenta encontrar-se cheia. O funcionamento da fossa de esgoto, que fora construída, deverá ser clarificado, corrigido ou reinstalado – não está claro se o sistema é estanque ou se drena para o solo. O mesmo se aplica ao sistema instalado na casa pré-fabricada, o tipo de sistema deve ser esclarecido e a ventilação claramente identificada.
(viii) O Licenciamento dos poços e fossas de esgoto, dado não estar claro se os mesmos foram objeto de processo de licenciamento ou, se as respetivas licenças foram efetivamente obtidas. As licenças para poços e esgotos deverão ser fornecidas pelo Vendedor, caso existam.
(ix) A Intervenção (de forma cuidada) no sistema de fornecimento exterior de água, por forma a instalar uma proteção nos canos, dado tratar-se de uma conduta de canos com diversas secções e aparentar não ter sido mecanicamente protegida tal como o deveria ter sido.
(x) Reparação da caixa no terreno com as instalações do portão principal uma vez que não está completada ou foi danificada e é fácil a entrada de água.
(xi) A instalação adequada e/ou o acabamento da portada que não está a abrir/fechar da maneira correta e a outra que foi intervencionada.
27. A R. informou o mandatário dos AA., através da mediadora GG, por email de 23.08.2023, relativamente aos pontos VI e seguintes:
“vi) Tratamento de água – Já foi encomendado um teste completo à água, no entanto vai demorar cerca de 10 dias para obter os resultados, acreditamos que teremos os resultados antes do dia da escritura. O HH pediu um orçamento para a instalação do sistema de tratamento de água e custa cerca de 1.500,00 €. Como estamos a vender uma casa provada e não uma casa nova do construtor, não podemos pedir que o proprietário assuma este custo. O HH está disponível para ajudar e fornecer os contactos mas não assume os custos.
vii) Fossas (imagens) - Já foi pedido à Câmara Municipal que esvazie a Fossa. Tem um custo de 16€ + 0,50€/1000L + IVA. É cerca de 25€. A fossa tem uma capacidade de 5000L. Numa casa de família (4 pessoas) eu diria que é recomendado esvaziá-la a cada 3 meses. No vosso caso, se ninguém usa a casa 2 vezes por ano. Em caso de arrendamento (casa completa), 2 meses. Para a autocaravana o Sistema apenas requer um esvaziamento anual.
viii) Estamos a tentar verificar com o anterior proprietário se há licença.
ix) Proteção dos canos de água – ver fotografias juntas;
x) Caixa de proteção para a instalação do portão - fotografias juntas;
xi) Portadas - HH sugere o sistema de "acordeão" – por favor vejam as fotografias anexas. Mas é necessário verificar com o carpinteiro se é possível.”.
28. E acedeu a proceder, a expensas suas, a algumas das reparações / correções solicitadas, a saber, as listadas nas alíneas i) a v):
(i) Instalou novas caixas certificadas;
(ii) Instalou um novo quadro elétrico de distribuição;
(iii) e (iv) Instalou proteção de corrente residual;
(v) Instalou caixas impermeáveis e estanques à água nos condutores de iluminação externos.
29. O certificado energético do imóvel foi emitido em 2015 e dele consta que:
a) o imóvel tinha a classe energética menos eficiente (F);
b) paredes simples ou duplas rebocadas;
c) que o imóvel tinha uma cobertura inclinada sem isolamento térmico;
d) que o imóvel tinha pavimento em contacto com o solo, sem isolamento térmico;
e) que o imóvel tinha janelas simples, com vidro simples, tendo umas proteção solar pelo exterior e outras não;
f) que o imóvel não tinha isolamento térmico sobre a laje de esteira.
30. Depois de receber o email de 13.10.2023, a R. fez deslocar à propriedade um técnico para avaliar o problema da piscina.
31. Informados os AA. sobre os trabalhos que a R. considerava necessários para reparar a piscina, os AA. puseram diversas condições para que os trabalhos pudessem ser efetuados, incluindo que os trabalhos teriam de ser efetuados sob supervisão dos seus conselheiros técnicos, e que o pavimento do terraço e jardim fosse reposto no perfeito estado em que estava antes das obras.
32. Perante a posição dos AA., a R. enviou em 20.12.2023 o email acima referido.
2.2.2. Factos não provados
Nada mais se provou com relevância para a decisão a proferir. Nomeadamente, não se provou que:
1. A entrada de água pela cobertura se deveu a efeitos provocados nas telhas por fenómenos atmosféricos.
2. A eliminação dos defeitos da piscina obriga a uma reabilitação construtiva total, em termos a determinar por um projeto de estabilidade estrutural.
*
2.2. Apreciação do Recurso:
2.2.1. Da alegada violação do disposto nas alíneas b), c), d) e e) do n.º 1 artigo 615.º do Código de Processo Civil
A recorrente invoca nas conclusões a violação do disposto nas alíneas b), c), d) e e) do n.º 1 artigo 615.º do Código de Processo Civil.
Todavia, analisadas as alegações e conclusões apresentadas, verifica-se que os recorrentes não autonomizam verdadeiramente qualquer arguição de nulidade da sentença, limitando-se a manifestar discordância quanto à apreciação da prova produzida, enquadramento jurídico efetuado e ao âmbito da condenação proferida.
Ainda assim sempre se dirá que não se verifica qualquer dos vícios previstos nas diversas alíneas do n.º 1 do artigo 615.º do Código de Processo Civil, que dispõe:
“É nula a sentença quando:
a. (…)
b. Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;
c. Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível;
d. O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;
e. O juiz condene em quantidade superior ou em objeto diverso do pedido.”
Da invocada violação do disposto no artigo 615.º, n.º 1, alínea b) do Código de Processo Civil :
Para fundamentar a violação do disposto na alínea b), a recorrente sustenta que a sentença não especifica os fundamentos de facto e de direito que justificam a sua condenação na “reparação” dos defeitos descritos no ponto 11 dos factos provados. (Conclusões I), J) e K)).
Conforme se decidiu, no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 09-12-20211, (Relator Oliveira Abreu) “Só a falta absoluta de fundamentação, entendida como a total ausência de fundamentos de facto e de direito, gera a nulidade prevista na alínea b) do n.º 1 do citado art.º 615º do Código de Processo Civil.”. Concretizando-se no Acórdão também do Supremo Tribunal de Justiça, de 01-06-20232 (Relator: Domingos José Morais) que “II– A nulidade da alínea b) do n.o 1 do artigo 615.o do CPC exige a falta absoluta de fundamentos, e não a deficiente justificação.”.
Admite-se ainda que uma fundamentação de tal forma insuficiente que impeça a compreensão das razões da decisão possa equivaler à falta absoluta de fundamentação3.
Não é, porém, o caso dos autos.
A sentença recorrida enuncia 31 factos provados e 2 factos não provados, contém uma exposição detalhada da motivação da decisão de facto, apresenta uma fundamentação jurídica estruturada e inteligível quanto ao enquadramento da responsabilidade da Ré pelos defeitos do imóvel.
A recorrente não aponta, na realidade, qualquer ausência de fundamentação, mas antes discorda da solução jurídica acolhida na sentença.
Ora, tal discordância situa-se já no plano do eventual erro de julgamento, e não no domínio das nulidades da sentença.
Conclui-se, assim, que se especificam na sentença os fundamentos de facto e de direito que conduzem à sentença, pelo que não se verifica a previsão da alínea b) do n.º 1 do artigo 615.º, n.º 1 e consequentemente a sentença não é nula com esse fundamento.
Da invocada violação do disposto no artigo 615.º, n.º 1, alínea c) do Código de Processo Civil
Os recorrentes invocam, nas conclusões E), F), G), H) e DD), que a sentença viola a alínea c) do n.º 1 do artigo 615.º do Código de Processo Civil sustentando, em síntese, que a sentença é ininteligível ao condenar a Ré na reparação da piscina, alegadamente já substituída pelos AA.
A alínea c) do artigo 615.º do CPC remete para o princípio da coerência lógica da sentença, prevendo a existência de nulidade quando “os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível.”.
Assim, não está em causa o eventual erro de julgamento, quer quanto aos factos, quer quanto ao direito aplicável, mas antes a estrutura lógica da sentença, ou seja, quando a decisão proferida seguiu um caminho diverso daquele que apontavam os fundamentos.
Como explicam Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luis Filipe Pires de Sousa in Código de Processo Civil Anotado4, a nulidade ocorre “quando existe incompatibilidade entre os fundamentos de direito e a decisão, ou seja, em que a fundamentação aponta num sentido que contradiz o resultado. Situação que, sendo violadora do chamado silogismo judiciário, em que as premissas devem condizer com a conclusão, também não se confunde com um eventual erro de julgamento, que se verifica quando o juiz decide contrariamente aos factos apurados ou contra norma jurídica que lhe impõe uma solução jurídica diferente.”.
No acórdão do STJ de 20-05-20215 explica-se que “I. A oposição entre os fundamentos e a decisão corresponde a um vício lógico do acórdão — se, na fundamentação da sentença, o julgador seguir determinada linha de raciocínio, apontando para determinada conclusão, e em vez de a tirar, decidir noutro sentido, oposto ou divergente, a oposição será causa de nulidade da sentença.
II.— Enquanto vício lógico, a oposição entre os fundamentos e a decisão distingue-se da errada interpretação de uma determinada disposição legal, sindicável em sede de recurso.”.
Especificamente quanto à ambiguidade e obscuridade, esclarece-se no Acórdão do STJ de 11-04-20076 que “III. O acórdão é obscuro quando contém algum passo cujo sentido seja ininteligível, ou seja, quando não se sabe o que o juiz quis dizer. Uma decisão é obscura ou ambígua quando for ininteligível, confusa ou de difícil interpretação, de sentido equívoco ou indeterminado. A obscuridade de uma sentença é a imperfeição desta que se traduz na sua ininteligibilidade.
Só existe obscuridade quando o tribunal proferiu decisão cujo sentido exacto não pode alcançar-se.
IV - A ambiguidade tem lugar quando à decisão, quando no passo considerado, podem razoavelmente atribuir-se dois ou mais sentidos diferentes. A ambiguidade só releva se vier a redundar em obscuridade, ou seja, se for tal que não seja possível alcançar o sentido a atribuir ao passo da decisão que se diz ambíguo.
V - Mas deve ter-se em conta que o haver-se decidido bem ou mal, de forma correcta ou incorrecta, em sentido contrário ao preconizado pela requerente, é coisa totalmente diversa da existência de obscuridade ou ambiguidade.”.
Nada disso ocorre no caso dos autos.
A sentença é perfeitamente inteligível quanto ao objeto da condenação, designadamente no que à piscina se refere: a Ré foi condenada no pagamento da quantia correspondente ao custo da reparação dos defeitos provados, a liquidar ulteriormente. A circunstância de a Recorrente entender que determinados defeitos já não são suscetíveis de reparação, em virtude de intervenções posteriores realizadas pelos AA, poderá relevar – em abstrato – no plano da determinação ou extensão dos danos indemnizáveis, mas não afeta a inteligibilidade lógica da decisão recorrida.
Acresce que, dos factos provados não resulta sequer que a piscina tenha deixado de existir.
Não se verifica, assim, também a previsão da alínea c) do nº 1 do artigo 615.º do Código de Processo Civil.
Da invocada violação do disposto no artigo 615.º, n.º 1, alínea d) do CPC
Propugnam ainda os recorrentes, designadamente nas conclusões E) a H), S) e DD) que a sentença não apreciou questões que devia apreciar, em violação do disposto na alínea d) do n.º 1 do artigo 615.º do Código de Processo Civil, concretamente, não se pronunciou sobre a alegada impossibilidade de reparação da piscina, invocada pela Ré no requerimento de 06-03-2025.
Também sem razão.
As questões sobre as quais o juiz se deve pronunciar encontram-se explicitadas no artigo 608.º, n.º 2 do CPC que prescreve que o juiz deve conhecer “todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.".
Esta norma tem subjacente o princípio do dispositivo a que se refere o artigo 5.º, n.º 1 do Código de Processo Civil (ónus de alegação das partes e poderes de cognição do tribunal). Ou seja, o tribunal só pode conhecer dos factos essenciais que servem de fundamento à causa de pedir e às exceções se forem invocados pelas partes nos respetivos articulados.
Em anotação a este artigo 608.º, n 2 do CPC, Abrantes Geraldes7, explica que : “sem embargo da apreciação das questões que sejam de conhecimento oficioso, o juiz deve limitar-se às questões que tenham sido invocadas, evitando deste modo a nulidade da sentença por excesso de pronúncia, nos termos do artigo 615.º, n.º 1 , alínea d), in fine.”.
Ora, analisada a sentença não se verifica que o Tribunal tenha deixado de se pronunciar sobre qualquer questão que tenha sido chamado apreciar.
Com efeito, existe um requerimento apresentado pela Ré/Recorrente na referida data. Contudo, o mesmo consubstancia apenas uma resposta da Ré à junção de documentos apresentados pelos AA. Nesse requerimento, a ré limita-se a pronunciar-se sobre os mesmos, extraindo dos documentos a conclusão de que teria sido construída uma nova piscina no imóvel em substituição da já existente.
Porém, a Ré não suscitou qualquer exceção superveniente, nem requereu o aditamento de factualidade superveniente relevante para a decisão da causa, nos termos previstos nos artigos 588.º e 589.º do Código de Processo Civil.
Ora, a alegada substituição da piscina, a demonstrar-se poderia eventualmente relevar no plano da subsistência, extensão ou quantificação do direito indemnizatório peticionado pelos AA, assumindo, nessa medida, natureza impeditiva, modificativa ou extintiva da pretensão formulada.
Sucede que os factos constitutivos das exceções devem ser alegados pela parte a quem aproveitam, nos termos do artigo 5.º, n.º 1 do Código de Processo Civil e tratando-se de factualidade superveniente, através do meio processual adequado.
Não tendo a recorrente suscitado processualmente tal matéria como exceção superveniente, nem requerido a respetiva integração na base factual da causa, não estava o Tribunal obrigado a apreciá-la autonomamente na sentença, até porque não resulta dos autos que efetivamente tenha sido discutido tal matéria.
Acresce que a decisão recorrida não condenou a Ré à reconstrução ou reparação material da piscina, mas antes no pagamento da quantia correspondente ao custo da eliminação dos defeitos provados, a liquidar ulteriormente. Aliás, foi julgado como facto não provado que “a eliminação dos defeitos da piscina obriga a uma reabilitação construtiva total, em termos a determinar por um projeto de estabilidade estrutura.”.
Por conseguinte, inexiste qualquer omissão de pronúncia para efeito da alínea d), do n.º 1, do artigo 615.º do Código de Processo Civil.
Artigo 615.º, n.º 1 alínea e) do Código de Processo Civil:
A recorrente invoca, por fim, a violação do disposto na alínea e) do n.º 1 do artigo 615.º do Código de Processo Civil. Todavia, não concretiza minimamente em que medida a sentença teria condenado em quantidade superior ou em objeto diverso do pedido formulado pelos AA.
Efetivamente, da análise da decisão recorrida resulta que o Tribunal a quo se limitou a julgar parcialmente procedentes os pedidos indemnizatórios formulados pelos AA., mantendo-se integralmente dentro dos limites objetivos da instância definidos pelo pedido e pela causa de pedir.
Não ocorreu, assim, qualquer condenação ultra petitium ou extra petitium, pelo que importa considerar que inexiste qualquer nulidade da sentença com fundamento em qualquer uma das alíneas do n.º 1 do artigo 615.º do Código de Processo Civil.
Improcede, nesta parte, a apelação.
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Da admissibilidade da impugnação da decisão sobre a matéria de facto
Nos termos do artigo 640.º, n.º 1 e 2 do CPC, quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, incumbe ao recorrente, sob pena de rejeição, o ónus de especificar:
a. os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b. a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre cada um desses pontos.
c. os concretos meios de prova que, no seu entender, impõem decisão diversa da recorrida, com indicação exata das passagens da gravação relevantes, quando a prova tenha sido gravada;
Estes ónus são de cumprimento cumulativo e devem resultar, quanto à identificação dos pontos impugnados, das conclusões das alegações, nos termos conjugados dos artigos 639.º e 640.º do CPC, sob pena de rejeição imediata do recurso, nessa parte, como constitui jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal de Justiça8.
Quanto ao ónus previsto na alínea a), da análise das conclusões verifica-se que a Recorrente identifica, como incorretamente julgados os seguintes segmentos do ponto 11 dos factos provados:
• as subalíneas iii) e iv) da alínea a);
• A subalínea ii) da alínea b) e ii) da alínea c);
Mais nenhum segmento é identificado como incorretamente julgado. Na verdade, a recorrente alude ainda às subalíneas xi), xii) e xiii) da alínea b) (cobertura/telhado) e à subalínea i) e iii) da alínea d) do ponto 11 (piscina e fossa) , mas não para impugnar a existência das situações em si, antes para sustentar que essas situações se ficaram a dever a comportamentos dos AA, que procederam a alterações na propriedade que adquiriram ou que já eram situações conhecidas, e por isso não é responsável pelas mesmas, o que se apreciará adiante.
Quanto à alínea b):
A Recorrente não especifica, de forma minimamente clara e autónoma, qual a concreta decisão alternativa que pretende ver proferida relativamente a cada um dos factos impugnados, limitando-se a afirmar genericamente que os factos não consubstanciam defeitos, as situações eram preexistentes e conhecidas dos AA. e que determinados danos poderão ter resultado de intervenções posteriores.
De facto, a recorrente não sustenta a inexistência material das situações descritas – designadamente da inexistência de soleiras – limita-se antes a alegar que tais características eram visíveis, pré-existentes e conhecidas dos AA., pelo que não deveriam relevar juridicamente como defeitos imputáveis à Ré.
Ora, o ónus previsto na alínea c) do n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil exige que o recorrente indique expressamente se pretende que o facto seja julgado não provado, alterado ou aditado, bem como o concreto sentido decisório pretendido, o que manifestamente a recorrente não faz.
Finalmente, no que se refere à alínea c) (indicação dos meios de prova) a recorrente também não identifica , designadamente no corpo das alegações, os meios de prova, que no seu entender impõem decisão diversa, que não diz qual é, quanto estes específicos factos - as subalíneas iii) e iv) da alínea a) e a subalínea ii) da alínea b) do ponto 11. Aliás, nas alegações a recorrente alude ao depoimento de uma testemunha DD, transcrevendo o segmento do depoimento que considera relevante, mas não para pôr em causa os referidos factos , mas apenas para afirmar que os compradores já conheciam o facto.
A alegação da Recorrente mistura discordância quanto à matéria de facto com discordância quanto ao enquadramento jurídico efetuado na sentença, designadamente quanto à qualificação das situações descritas como “defeitos” do imóvel e à imputação da respetiva responsabilidade à Ré.
Assim, não se mostrando cumpridos os ónus previstos no artigo 640.º, n.º 1, designadamente alíneas b) e c) do Código de Processo Civil, rejeita-se a impugnação da decisão de facto.
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Da responsabilidade da Ré pelos defeitos da coisa vendida
Sustenta a recorrente que não é responsável pelas desconformidades mencionadas nos factos provados no ponto 11 b) xi, xii e xiii pois “poderão ter sido causados pela retirada do colmo pelos próprios AA. em intervenção posterior à compra e venda”, nem na fossa séptica.
No que se refere ao ponto 11 b) xi, xii e xiii
São as seguintes as referidas situações que foram verificadas após a compra e venda, em 24 de março de 2024, conforme resulta do ponto 11:
xi), na cobertura, os encaixes das telhas permitem infiltrações de águas;
xii) na cobertura, telhado com uma inclinação de aproximadamente 20%, inferior ao adequado para a telha indicada;
xiii) na cobertura, telhas danificadas e reparadas com tela líquida, e encaixes das telhas desalinhados;
Como se refere na sentença “o imóvel não é conforme com o contrato de compra e venda por não apresentar as qualidades e o desempenho habituais nos bens do mesmo tipo e que o consumidor pode razoavelmente esperar, desde logo atendendo à natureza do bem e à publicidade feita do mesmo”, pelo que se concluiu pela existência dos referidos defeitos na coisa vendida.
A Ré invoca que tais defeitos foram causados pela retirada do colmo e, por conseguinte, não lhe podem ser imputados. Porém, tal não resulta dos factos provados.
Conforme corretamente decidido na sentença recorrida é aplicável ao caso o regime previsto no DL 84/2021, de 8 de outubro que regula os direitos do consumidor na compra e venda de bens e que no artigo 23.º, n.º 4 estabelece a presunção de que a falta de conformidade que se manifeste no prazo referido no n.º 1 presume-se existente aquando da entrega do bem imóvel, salvo quanto tal for incompatível com a natureza da coisa ou com as características da falta de conformidade. O artigo 23.º, n.º 1 por seu turno estabelece que 1 - O profissional responde perante o consumidor por qualquer falta de conformidade que exista quando o bem imóvel lhe é entregue e se manifeste no prazo de:
a) 10 anos, em relação a faltas de conformidade relativas a elementos construtivos estruturais;
b) Cinco anos, em relação às restantes faltas de conformidade.”.
No caso, os AA lograram demonstrar os factos necessários ao funcionamento da presunção:
- a compra e venda realizou-se no dia 08 de setembro de 2023;
- as desconformidades foram verificadas, conforme resulta do facto 11, no dia 24 de março de 2024.
Por conseguinte, as referidas desconformidades presumem-se existentes aquando da entrega do bem.
Trata-se de uma presunção ilidível, pelo que, conforme resulta do disposto no artigo 344.º, n.º 1 do Código de Processo Civil, incumbia à Ré alegar e demonstrar que tais situações resultaram da atuação posterior dos AA.
A Ré não logrou fazer essa demonstração.
Aliás, importa referir que, em sede de motivação da decisão, consignou-se que: “O tribunal valeu-se também dos depoimentos de CC e II, assertivos, coerentes e consistentes, sendo que resultou do depoimento da primeira, com clareza, a exclusão da hipótese de os danos causados pela entrada de água ter sido provocada pela retirada do colmo.”
Por outro lado, a responsabilidade da Ré decorre também das declarações e garantias expressamente assumidas no contrato de compra e venda. Com efeito, resulta do ponto 2. dos factos provados que a Ré declarou e garantiu inexistirem defeitos estruturais, não ter conhecimento de defeitos ocultos suscetíveis de a afetar a utilização do imóvel, obrigando-se ainda a corrigir , reparar ou indemnizar os AA. por todos os defeitos e danos causados ao imóvel em data anterior à escritura.
Trata-se de cláusulas negociais que reforçam convencionalmente a tutela dos compradores e que relevam autonomamente no âmbito da responsabilidade contratual assumida pela Ré, sem prejuízo da aplicação do regime legal já citado previsto no DL 84/2021, de 18 de outubro.
Assim, não tendo a Ré ilidido a presunção legal que sobre si impendia, improcede a alegação de que as desconformidades verificadas na cobertura não lhe são imputáveis.
No que se refere à “fossa séptica”:
Invoca a Recorrente que não lhe pode ser imputada responsabilidade relativamente à situação descrita no ponto 11 d) iii) dos factos provados, correspondente a “fossa com dimensões reduzidas, mal localizada, com tubo de ventilação na rasante do terreno e adjacente a um percurso pedonal.”
Não lhe assiste, porém, razão.
Com efeito, resulta da matéria de facto provada que antes da compra, os AA. efetuaram várias visitas ao imóvel (ponto 23.), contrataram empresa para realização de vistoria técnica prévia (ponto 24.) e, na sequência dessa vistoria, suscitaram expressamente junto da Ré diversas questões relativas ao sistema de saneamento e à fossa séptica. Resulta concretamente do ponto 26 dos factos provados, que os AA. solicitaram esclarecimentos relativamente ao funcionamento da fossa, respetiva estanquidade, ventilação e eventual necessidade de correção ou reinstalação do sistema.
Por sua vez, conforme decorre do ponto 27, a Ré prestou esclarecimentos concretos quanto:
- À capacidade da fossa;
- Periodicidade de esvaziamento;
- E necessidade de manutenção do sistema;
Todavia, destas circunstâncias não se pode concluir, sem mais, que os AA. tivessem conhecimento de que a fossa apresentava insuficiência funcional relevante ou desadequação ao uso normal do imóvel conforme ponto 11 d) iii). O que resulta é antes a existência de dúvidas e pedidos de esclarecimento técnico.
A configuração contratual do negócio releva neste contexto: a Ré assumiu expressamente – na cláusula 1.ª – garantias relativas à inexistência de defeitos suscetíveis de afetar a utilização do imóvel e obrigou-se contratualmente a reparar ou indemnizar danos ou defeitos anteriores à venda.
Nessa medida, mostra-se correta a conclusão da sentença recorrida ao considerar a Ré responsável pela desconformidade descrita no ponto 11. d) iii).
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Da admissibilidade da condenação genérica e da delimitação do objeto da liquidação:
Sustenta a recorrente que a sentença é de impossível execução, porque não indica com precisão o montante – ou pelo menos o objeto – da condenação.
Conforme resulta da sentença, a Ré foi condenada a pagar aos AA.. a quantia que se vier a liquidar correspondente:
- ao custo das obras necessárias para reparação dos defeitos descritos no ponto 11. dos factos provados, com exceção dos indicados em b) i) e iii),
- bem como aos prejuízos resultantes da venda do bem com os referidos defeitos.”
Trata-se efetivamente de uma condenação genérica ou ilíquida, admissível nos termos do artigo 609.º, n.º 2 do Código de Processo Civil, quando esteja demonstrada a existência do direito indemnizatório, mas ainda não seja possível determinar, com precisão o respetivo montante.
É precisamente o que sucede relativamente à primeira parte da condenação.
Com efeito, mostram-se definidos: os concretos defeitos indemnizáveis, a obrigação de reparação dos mesmos e o critério de indemnização, correspondente ao custo necessário à respetiva eliminação.
Desde logo, os concretos defeitos existentes no imóvel encontram-se identificados no ponto 11 dos factos provados, pelo que o que permanece indeterminado não é o objeto da condenação, mas apenas a sua expressão quantitativa.
Nessa medida, a sentença não é inexequível, encontrando-se apenas dependente de ulterior liquidação expressamente admitida pelos artigos 358.º, n.º 2 e 609.º, n.º 2 do Código de Processo Civil. Efetuada a liquidação, ficará determinado o concreto montante devido, passando, então a sentença a constituir título executivo, nos ternos do artigo 704.º, n.º 6 do Código de Processo Civil.
Diversamente, já não pode manter-se a segunda parte da condenação referente “aos prejuízos resultantes da venda do bem com os referidos defeitos.”.
Esta formulação revela-se excessivamente indeterminada, não permitindo delimitar, com o mínimo de precisão exigível a natureza dos danos abrangidos, o respetivo âmbito , nem o concreto objeto da futura liquidação.
Ora, o incidente de liquidação previsto no artigo 358.º e seguintes do Código de Processo Civil destina-se, como se referiu, à concretização quantitativa de danos já qualitativamente definidos na sentença condenatória, não podendo servir para definir ex novo o próprio objeto da condenação.
Todavia, a excessiva amplitude da formulação condenatória não impõe, necessariamente, a eliminação total da condenação genérica relativa a danos patrimoniais.
O Supremo Tribunal de Justiça no Acórdão de 15-09-20229 perante pedido de indemnização formulado em termos amplos, relativamente a danos decorrentes de defeitos de construção, determinou “a necessidade de se circunscrever o âmbito dos danos a que se refere o pedido indemnizatório”, mantendo a condenação genérica relativamente aos danos patrimoniais sequenciais suficientemente densificados na factualidade provada.
No caso, os AA. autonomizaram na petição inicial diversos segmentos indemnizatórios, entre os quais os danos decorrentes da impossibilidade de arrendamento.
Por outro lado, a própria recorrente compreendeu claramente que a sentença abrangia os prejuízos relacionados com a impossibilidade de exploração do imóvel para arrendamento, insurgindo-se expressamente contra tal condenação nas conclusões AA) a CC) das alegações de recurso.
Ora, ficou provado no ponto 20 que “a situação dos tetos, dos pavimentos, dos maus odores e da piscina impedem o arrendamento do imóvel, atividade que os AA. pretendiam começar a exercer após a compra.” e
Ou seja, embora a formulação utilizada no dispositivo da sentença seja excessivamente ampla, é possível delimitar os prejuízos patrimoniais decorrentes da impossibilidade de exploração do imóvel para arrendamento de curta duração, que o Tribunal a quo corretamente fundamentou no artigo 12.º da Lei de Defesa dos Consumidores, 24.º, n.º 1 do DL 84/2021, de 18 de outubro e 564.º, n.º 2 do Código Civil
. Como se decidiu no Acórdão do STJ de 29-01-202610: “ IV. Não gera qualquer incerteza suscetível de abalar a segurança jurídica a liquidação de uma condenação genérica cujas balizas se podem determinar pela interpretação da correspondente decisão judicial.”
Nessa medida, o objeto da condenação genérica relativa a danos patrimoniais deve ser circunscrito aos prejuízos patrimoniais decorrentes da impossibilidade de exploração do imóvel para arrendamento de curta duração causada pelos defeitos mencionados no ponto 20. dos factos provados.
Assim, a condenação da ré deverá passar a corresponder à quantia que se vier a liquidar correspondente:
- “ao custo das obras necessárias para reparação dos defeitos descritos no ponto 11 dos factos provados, com exceção dos indicados em b) i) e iii)
- “bem como aos prejuízos patrimoniais decorrentes da impossibilidade de exploração do imóvel para arrendamento de curta duração causada pelos defeitos mencionados no ponto 20 dos factos provados.”.
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Invoca ainda recorrente, nas conclusões AA) a CC) que os AA. adquiriram o imóvel para habitação secundária e não para arrendamento, não podendo ser indemnizados por danos relacionados com tal atividade, acrescentando ainda que tal seria incompatível com a aplicação do regime previsto no DL n.º 84/2021, de 18/10,
Também não lhe assiste razão neste ponto.
Desde logo ficou expressamente provado no ponto 7 dos factos provados que os AA. adquiriram o imóvel “para sua habitação secundária (...) e também com intenção de o arrendarem por curtos períodos”, tendo ainda ficado provado no ponto 7-A que o imóvel apresentava condições para funcionamento como estabelecimento destinado a arrendamento de curta duração e finalmente no ponto 20. “Que a situação dos tetos, dos pavimentos, dos maus odores e da piscina impedem o arrendamento do imóvel, atividade que os AA. pretendiam começar a exercer após a compra.”.
Estes pontos da matéria de facto provada não foram impugnados e na verdade a circunstância de constar “habitação secundária” na escritura publica não significa que essa seja a utilização exclusiva ou que essa utilização seja incompatível com exploração locativa ou complementar.
Com a conclusão CC) sugere o Recorrente que se existe intenção de arrendamento, os AA não são consumidores e por conseguinte não tem aplicação o regime estabelecido no DL 84/2021, de 18/10, que Regula os direitos do consumidor na compra e venda de bens, conteúdos e serviços digitais, transpondo as Diretivas (UE) 2019/771 e (UE) 2019/770.
Também não assiste razão, neste ponto, ao recorrente.
A noção de consumidor encontra-se prevista na alínea g) do artigo 2.º do referido DL, que estabelece que é «Consumidor», a pessoa singular que, no que respeita aos contratos abrangidos pelo presente decreto-lei, atue com fins que não se incluam no âmbito da sua atividade comercial, industrial, artesanal ou profissional;
A qualificação dos AA. como consumidores depende, portanto, da finalidade do contrato celebrado, isto é, de saber se o imóvel se destinou à satisfação de necessidades pessoais ou se foi obtido no âmbito de uma atividade profissional ou comercial, destinando-se primordialmente ao uso profissional.
A este propósito, importa atender ao critério interpretativo recentemente afirmado pelo Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 15-01-2026, segundo o qual “I. Quando um bem tenha uso misto não fica impedida a recondução do utilizador à categoria do consumidor nos termos do DL n.º 67/2003, de 8.04, a não ser quando se prove que o uso profissional é preponderante relativamente ao uso pessoal.”11.
Segundo este aresto, ainda que os AA. fizessem do bem um uso misto – pessoal e profissional - a qualificação dependeria da verificação de qual das finalidades assumiria caráter preponderante, sendo apenas afastada a qualidade de consumidor se se demonstrasse que o uso profissional era predominante relativamente ao uso pessoal.
No caso, os factos provados não revelam qualquer atividade empresarial estruturada, nem exploração profissional, nem aquisição para revenda, nem atividade turística organizada. O que resulta demonstrado é apenas que os AA. adquiriram o imóvel para habitação secundária e também com intenção de o arrendarem por curtos períodos, o que é perfeitamente compatível com a noção de consumidor.
Por conseguinte, improcede este fundamento do recurso.
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Das custas:
Nos termos dos artigos 527.º, n.º 1 do CPC e 1.º, n.º 2, do RCP, os recursos constituem processos autónomos para efeitos de custas, devendo estas serem suportadas pela parte que lhes deu causa, presumindo-se que lhes deu causa a parte vencida, na respetiva proporção.
Atendendo a que a Recorrente decaiu quanto ao núcleo essencial do recurso, designadamente quanto à responsabilidade pelos defeitos do imóvel e correspondente condenação no custo das obras necessárias à respetiva reparação, obtendo vencimento apenas quanto à delimitação do âmbito da condenação genérica, entende-se adequado fixar as custas na proporção de 80% para a recorrente e 20% para os Recorridos.
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Decisão
Pelo exposto, julga-se parcialmente procedente a apelação, e consequentemente, altera-se a sentença recorrida, condenando-se a Ré/Recorrente a pagar aos/Recorridos a quantia que se vier a liquidar, correspondente ao custo das obras necessárias para reparação dos defeitos descritos no ponto 11 dos factos provados, com exceção dos indicados em b) i) e iii), bem como aos prejuízos patrimoniais decorrentes da impossibilidade de exploração do imóvel para arrendamento de curta duração causada pelos defeitos mencionados no ponto 20. dos factos provados.”, no mais se absolvendo a Ré do pedido.
Custas pela Recorrida e pelos Recorridos, na proporção de 80% para a Recorrente e 20% para os Recorridos.
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Évora, 21 de maio de 2026
Susana Ferrão da Costa Cabral (Relatora)
Sónia Kietzmann Lopes (1.ª Adjunta)
Ricardo Manuel Neto Miranda Peixoto (2.º Adjunto)
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1. https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/54940067083ff01f802587a80057e6d2?OpenDocument (Processo 7129/18.7T8BRG.G1.S1, Relator Oliveira Abreu).↩︎
2. https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/3f4eea0f93ecda7c802589c2003aa927?OpenDocument↩︎
3. Neste sentido Rui Pinto, in Manual do Recurso Civil – Reimpressão 2025 AAFDL - Volume I, pág. 81.↩︎
4. Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta, Luís Filipe Pires de Sousa, ob. Cit., pág. 737.↩︎
5. https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/d1a0adf9145c4996802586e0004e2877?OpenDocument↩︎
6. https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/-/EAFBAB35F6418D63802573080038B36A↩︎
7. in Ob. Cit., pág. 727,.↩︎
8. Conforme se decidiu, entre outros no Acórdão de 15-09-2022 (Processo n.º 556/19.4T8PNF.P1.S1) acessível in https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/3154e74675439783802588bf003fd253?OpenDocument.
“III - Os ónus ínsitos nas als. a) e c) do n.º 1 do art. 640.º do CPC, cuja falta impõe a imediata rejeição do recurso sem necessidade de prévio convite ao recorrente, constituem um ónus primário, o qual deve ser satisfeito, não apenas no corpo das alegações, mas também nas conclusões da alegação. E pela simples razão de que tais ónus têm por função delimitar o objecto do recurso e fundamentar a impugnação da decisão da matéria de facto.”. –↩︎
9. Proferido no processo 1195/13.9TBEPS.G1.S1, em que foi relator Rijo Ferreira, acessível in https://juris.stj.pt/1195%2F13.9TBEPS.G1.S1/Agwy869GWLgf57ulW-9HcUNSWIQ↩︎
10. Proferido no processo 3181/08.8TBPTL.G3.S1, em que foi relator: Nuno Pinto Oliveira , acessível in https://juris.stj.pt/381%2F08.8TBPTL.G3.S1/voRQogIjAvymwTeKPxXPQZ44eP4?search=Y--WnwqiAySIqrX-A1c↩︎
11. Proferido no Processo n.º (Relatora: Catarina Serra), acessível in https://juris.stj.pt/16609%2F22.9T8LSB.L1.S1/5BlHISk1mfYG4X8wIYtKH7QXRzo?search=iLk1jRC8ZNPaXF5RXN0↩︎