Évora
| 251/25.5T8SSB.E1 |  |
ENTREGA DO BEM
PRÉDIO
INDEMNIZAÇÃO
DANOS SIGNIFICATIVOS
(Sumário da Relatora)
SUMÁRIO (da responsabilidade da relatora)
(…)
I – RELATÓRIO
1.1. (…) e (…) vieram instaurar acção declarativa de condenação sob a forma de processo comum contra (…) – Actividades Hoteleiras, Lda. formulando os seguintes pedidos:
«a) Seja a Ré condenada a pagar aos Autores a quantia de € 3.241,86 (três mil e duzentos e quarenta e um euros e oitenta e seis cêntimos) – deduzido o valor da caução de € 900,00 (novecentos euros) ao montante alcançado de € 4.141,86 (quatro mil, cento e quarenta e um euros e oitenta e seis cêntimos) – acrescido de € 401,94 (quatrocentos e um euros e noventa e quatro cêntimos), por estes despendida na reparação parcial efetuada ao imóvel e limpeza profunda, respetivamente;
b) Seja a Ré condenada a custear a reparação integral da fração designada pela letra “Z”, da propriedade dos Autores, outrora orçamentada em € 9.500,00 (nove mil e quinhentos euros);
c) Seja a Ré condenada a indemnizar os Autores na quantia de € 20.000,00 (vinte mil euros), a título de lucros cessantes;
d) Seja a Ré condenada ao pagamento de juros vencidos e vincendos desde a data da reclamação extrajudicial dos danos até integral e efectivo pagamento, nos termos do preceituado constante no artigo 805.º, n.º 1, do Código Civil;
e) Seja a Ré condenada no reconhecimento aos Autores a fazerem seu o valor entregue a título de caução – € 900,00 (novecentos euros), por conta dos artigos e objetos que foram indevidamente retirados do apartamento;
f) Seja a Ré condenada a pagar aos Autores indemnização em quantia não inferior a € 5.500,00 (cinco mil e quinhentos euros), a título de danos não patrimoniais; e
g) seja a Ré condenada ao pagamento integral das custas, inclusive de custas de parte.»
Alegaram, para o efeito e em síntese, que tendo dado de arrendamento à Ré a fracção autónoma identificada nos autos, quando a Ré entregou o locado constataram a existência de diversos danos e mau estado de conservação do mesmo, pretendendo que a Ré suporte os custos necessários à reparação e limpeza do locado, acrescido de montantes indemnizatórios pelos danos causados pelo seu comportamento, a título de lucros cessantes e danos não patrimoniais.
1.2. A Ré contestou, pugnando pela sua absolvição do pedido, alegando, em suma, que procedeu a um conjunto de correções no locado antes da sua entrega, impugnando os estragos e danos alegados pelos Autores.
1.3. Realizada a audiência de julgamento foi proferida sentença, que julgou parcialmente procedente a acção, com o seguinte teor decisório:
«Tudo visto e ponderado, julga-se a presente ação parcialmente procedente, e em conformidade decide-se:
a) Reconhecer aos Autores o direito de fazerem seus o montante de € 900,00 [novecentos euros] entregues pela Ré a título de caução.
b) Condenar a Ré a pagar aos Autores a quantia de € 308,10 [trezentos e oito euros e dez cêntimos], a título de danos patrimoniais, a que acrescem juros de mora calculados à taxa legal supletiva para dívidas civis e contabilizados desde a data de citação da Ré até efetivo e integral pagamento.
c) Condenar a Ré a suportar o montante necessário para a reparação / aquisição dos seguintes estragos/bens até ao limite de € 9.500,00 (nove mil e quinhentos euros), a liquidar em sede de execução de sentença, a que acrescem juros de mora calculados desde do momento da comunicação de liquidação do montante à Ré, até efetivo e integral pagamento:
i. Chão em tacos de madeira existente na zona das escadas, na entrada do WC grande e nos quartos;
ii. Estuque da parede partido;
iii. Porta em madeira de acesso à cozinha riscada;
iv. Persiana da portada de janela;
v. Fechadura da porta de entrada;
vi. Globo de teto da casa de banho;
vii. Armários da cozinha;
viii. Móvel da casa de banho;
d) Condenar as Rés a pagar ao Autor o montante de € 750,00 [setecentos e cinquenta euros], a título de danos não patrimoniais.
e) Absolver a Ré do demais peticionado».
1.4. Inconformados com a sentença proferida, os Autores interpuseram o presente recurso de apelação, pedindo que fosse provido e se revogasse a sentença recorrida, substituindo-se por outra que acolha as suas pretensões.
Concluíram as alegações da seguinte forma (que aqui se reproduz):
A. Afigura-se, desde logo relativamente à decisão sobre a matéria de facto, entendem os Recorrentes que a sentença peca por manifesta escassez, pois que, e por força nomeadamente da instrução da causa (e particularmente da produção de prova testemunhal), percebe-se que as respostas àqueles indicados pontos da matéria de facto provada 10), 14), 16), 17) e 30) ficaram aquém do que ali se mostra assente, o que se refletiu nos pontos c), e), g), h), n), o), p), q) e r) dos factos não provados;
B. De modo que, face à prova produzida (ancorada ainda para mais, e como vimos, em “informação” pública e de muito fácil acesso) e tendo por base o disposto no artigo 5.º, n.º 2, alínea b), do Código de Processo Civil, a matéria a que nos referimos deve passar a ter a seguinte redação:
10) – provado que “A Ré utilizou o locado para albergar os seus funcionários, trabalhadores e companheiras, uma das quais estava grávida”;
14) - provado que “Antes de sair do locado, a Ré efetuou a substituição de um móvel de 40x40 da casa de banho, de tamanho inferior ao existente”;
16) – provado que “Quando a Ré saiu do locado, o mesmo encontrava-se no seguinte estado: a. Paredes com desenhos a caneta, riscos e dedadas,
b. Interruptores muito sujos, um dos quais avariado.
c. Chão em tacos de madeira riscado e com marcas de infiltrações por água, nomeadamente nas escadas, na entrada do WC grande e nos quartos.
d. Estuque da parede partido;
e. Porta em madeira de acesso à cozinha riscada;
f. Persiana da portada de janela retirada;
g. Fechadura da porta de entrada avariada;
h. A calha de fio elétrico da sala de estar descolada/arrancada da parede;
i. Os varões das janelas foram retirados da parede;
j. Fechadura da porta sacada da suite sem chave correspondente”;
17) - provado que “Para além do estado do imóvel acima referido, quando a Ré entregou o locado apresentava os seguintes estragos em bens móveis:
a. Lâmpadas fundidas e um globo de teto da casa de banho em falta;
b. Tampas das gavetas do móvel da cozinha desalinhadas;
c. Porta exterior do frigorifico suja e lascada;
d. Armários da cozinha com marcas de infiltrações por água;
e. Móvel da casa de banho com lavatório com gaveta partida, rachas e sinais de entrada de água;
f. Colchões de cama totalmente sujos;
g. Sofá da sala danificado e sujo;
h. Micro-ondas danificado;
i. Placa a gás danificada;
j. Máquina de louça danificada;
k. Máquina de roupa danificada;
l. Mesas de cabeceiras riscadas e danificada”.
30) – provado que “Os Autores não renovaram o acordo de arrendamento com a Ré porquanto era insustentável mantê-lo quando os inquilinos haviam provocados danos profundos no locado, tendo os Autores colocado o imóvel à venda porque não tinham condições financeiras para mandatar a reparação por terceiro; tanto assim que, quando os Autores vislumbraram que não se estava a conseguir a venda do imóvel, o Autor iniciou pela sua mão os trabalhos de reparação”;
c) – provado que “O móvel da casa de banho substituído pela Ré era de dimensões inferiores ao que se encontrava instalado e que o bidé da casa de banho da suite tenha ficado mal instalado, vertendo água para o chão”;
e) – provado que “Quando a Ré entregou o locado, a fechadura da porta sacada da suíte não tinha a chave correspondente, o fogão a gás da cozinha estava estragado e as mesas de cabeceira estavam riscadas e estragadas”;
g) – provado que “Quando a Ré entregou o locado, as portas existentes estavam estragadas em vários locais, designadamente, madeira amolgada e riscos, as borrachas envolventes danificadas e as fechaduras estavam partidas”;
h) provado que “O móvel em madeira com gavetas existente num dos quartos da fração, o de maior área, foi colocado na sala e que foi totalmente estragado; não tendo recuperação possível foi colocado no lixo, ainda não tendo sido substituído”;
n) – provado que “Com a necessidade de efetuar obras no apartamento os Autores ficaram impossibilitados de o arrendar durante o período de 25 meses, contabilizados desde o mês de outubro de 2022 até ao mês de novembro de 2024, inclusive”;
o) – provado que “Após obtenção da licença de alojamento local, o Autor teve reservas em março de 2025”;
p) – provado que “Em consequência do descrito na factualidade provada, os Autores gastaram suas poupanças, o que os agastou, porquanto à data tinham dois filhos menores, um menino de 8 (oito) anos – autista que necessita de maiores cuidados e atenção – e uma menina de 5 (cinco) anos; a quem não conseguiam dar a devida assistência”;
q) – provado que “Tendo mesmo chegado ao ponto de não lograr deter dinheiro para satisfazer as suas despesas do dia-a-dia; veja-se que os Autores despendem mensalmente, apenas com a fração aqui em causa, cerca de € 700,00 (setecentos euros) para o crédito à habitação; cerca de € 80,00 (oitenta euros) com os dois seguros de vida, do Autor e Autora; cerca de € 8,00 (oito euros) com o seguro multirrisco, € 44,90 (quarenta e quatro euros e noventa cêntimos) com as quotas do aludido condomínio”;
r) – provado que “Os Autores sentiram-se receosos com toda a situação descrita; o que ainda sentem”.
Segue-se que
C. Considerando o objeto do recurso, nos termos da lei adjetiva civil – artigo 615.º do Código de Processo Civil – é nula a sentença em que o Tribunal condene em objeto diverso do pedido (n.º 1, alínea e), in fine, do artigo 615.º do Código de Processo Civil), o que inutiliza o julgado na parte afetada.
D. Ora, resulta da petição inicial, terem os Autores pedido a condenação da Ré “a custear a reparação integral da fração designada pela letra “z”, da propriedade dos Autores, outrora orçamentada em € 9.500,00 (nove mil e quinhentos euros)”; tendo os Autores formulado, ab initio, pretensão jurídica que encerra pedido genérico, deduzido a coberto do direito adjetivo civil – artigo 556.º Código Processo Civil – considerando que não dispunham de elementos que permitissem fixar, de modo definitivo, os montantes a que, alegadamente, tinham direito.
E. Com efeito, estatui o artigo 609.º, n.º 2, do Código de Processo Civil, a imposição ao Tribunal que profira uma decisão em quantia certa, haverá casos, porém, em que tal não será possível, designadamente, por não dispor dos elementos indispensáveis para proferir condenação em quantia certa, devendo condenar “no que vier a ser liquidado, sem prejuízo da condenação imediata na parte que já seja líquida”.
F. Sucede, contudo, assim não ter sucedido.
G. Na verdade, tal como discorre da produção de prova supra melhor transcrita quanto à testemunha (…), o orçamento por este apresentado aos Autores em dezembro de 2022, na presente data – de 2026, ano da produção de prova testemunhal daquela – pecava por defeito.
H. Atentos o ponto 23 da matéria de facto dada como provada: “Em 26 de dezembro de 2022, (…) apresentou aos Autores um orçamento para as reparações necessárias a efetuar na aludida fração autónoma, discriminadas da seguinte forma: a. Reparação das paredes e escadas em madeira - € 2.200,00 b. Reparação das paredes e tetos com pitura das mesmas, reparação dos móveis da cozinha e envernizamento dos mesmos, reparação de portas e aduelas e envernizamento das mesmas, reparação dos estores e reparação da fechadura da porta de entrada - € 7.300,00”.
I. A par desta factualidade mostra-se ainda desprezada a matéria nesta incluída – o que redunda na prova documental junta com a Petição Inicial, sob o n.º 23 – a circunstância de que a este valor acresce IVA à taxa legal em vigor.
J. Efetivamente, formularam os Autores tal pedido genérico – ainda que determinável em sede de sentença – porquanto não lhe era alcançável conhecer das vicissitudes económicas do país vigentes no momento da ensejada condenação da Ré, o que como é do conhecimento geral e público mostram-se os preços imprevisíveis; no entanto, deixou-se patente já terem sido orçamentadas as aludidas obras de reparação em € 9.500,00 (nove mil e quinhentos euros), IVA não incluído.
K. Montante líquido, ainda que não satisfaça na íntegra aquele pedido, já que os montantes necessários são em 2026 superiores aos de 2022.
L. Ora, considerando a facticidade adquirida processualmente, o Tribunal recorrido, sem deixar de condenar em montante que se vier a liquidar em execução de sentença, devia de ter condenado imediatamente, na parte considerada líquida. Devia, pois, ter consignando, a condenação da Ré a pagar aos Autores a quantia global de € 9.500,00, a título de custo das almejadas reparações, relegando-se para liquidação ulterior o apuramento do valor excedente para a conclusão das mesmas.
M. Nos termos do n.º 2 do artigo 5.º do Código Processo Civil – alíneas a) e b) – os tribunais de instância podem e, aliás, devem, considerar os factos instrumentais que resultem da instrução da causa, bem como os factos complementares ou concretizadores que provenham dessa atividade e integrem a relação jurídica material devidamente individualizada pela causa de pedir, conquanto seja observado o contraditório.
N. Pelo que, deveria ter dado como provado a facticidade complementar – ainda que se entenda notório – como é a subida generalizado dos preços o que influi nesta sede diretamente na decisão a proferir; de outra maneira, não se pretendendo acautelar tal vicissitude, teriam os Autores peticionado quantia certa. Não pode ser despiciendo ao juízo deste Tribunal a quo o ónus que importa aos Autores uma condenação in totum relegada para liquidação posterior do custo das reparações contidos no pedido C. da Petição Inicial; quando resultou certo e líquido o montante trazido aos autos, apesar de se mostrar deflacionado nos dias de hoje. O que mais censura merece, na medida em que além de o mesmo já não se mostrar adequado, ainda o limita naquele montante.
Posto isto,
O. Sempre que o arrendatário use imprudentemente o imóvel, ou seja, quando pratica atos que causem ao locado deteriorações consideráveis – conforme dispõem os artigos 1038.º, alínea d) e 1043.º do Código Civil – é conferido ao senhorio o direito de ser ressarcido pelos prejuízos causados, nos termos e para os efeitos do artigo 1044.º do mesmo diploma legal.
P. Estando o arrendatário adstrito à obrigação de fazer uma utilização prudente da coisa, o senhorio apenas está onerado com a alegação e prova da deterioração, incumbindo àquele, enquanto facto impeditivo do direito do senhorio alegar e provar que as verificadas deteriorações, aquando da entrega do prédio locado, resultaram da normal utilização daquele em conformidade com os fins do contrato ou que as deteriorações resultaram de causa que lhe não é imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização da coisa – neste sentido, vide Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, datado de 27 de fevereiro de 2007, relatado por Ferreira de Barros, disponível in www.dgsi.pt.
Q. Regressando ao caso dos autos, mostra-se provado que a fração dada de arrendamento foi entregue à Ré em bom estado de funcionamento e conservação (vide facto provado n.º 6), sendo certo como se achou dito que tal estado sempre seria de presumir, ao tempo da entrega, atento o disposto no n.º 2 do artigo 1043.º Código Civil.
R. Por outro lado, resultou igualmente provado que as partes estabeleceram na cláusula 12ª do contrato de arrendamento, que a Ré se obrigava a entregar o locado aos Autores em bom estado de conservação, ressalvadas as deteriorações normais e prudente utilização, em conformidade com os fins contratuais (vide facto provado n.º 7) – regime legal constante dos artigos 1043.º e 1044.º, ambos do Código Civil.
S. Desta forma, resulta evidente que a Ré assumiu contratualmente que o locado apresentava todas as condições de habitabilidade, obrigando-se, concomitantemente a conservar o mesmo em bom estado e a utilizá-lo de forma prudente (factos provados n.º 6 e 7).
T. No entanto, a verdade é que as deteriorações patentes no imóvel aquando da entrega do mesmo aos Autores apresentam uma gravidade/dimensão que não pode ser reconduzida a um uso normal do locado, consubstanciando danos que extravasam os limites inerentes a uma prudente utilização do bem, os quais desembocaram em reparações com o custo de € 9.500,00, IVA não incluído; pelo que se conclui que estamos perante uma utilização imprudente do locado, em desrespeito claro das cláusulas contratuais e dos normativos referidos, derivando no dever de a Ré a restituir a situação em que os Autores se encontravam antes do dano.
U. No que concerne aos lucros cessantes peticionados pelos Autores, no valor de € 20.000,00, atenta a prova produzida de neste vetor, designadamente no que concerne ao tempo e duração da realização das obras de reparação no locado e no facto de os Autores quererem vender e/ou arrendar a fração durante esse período, este pedido terá necessariamente de proceder.
V. Nesta parte é particularmente relevante o arresto do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça – de 14 de julho de 2016, votado por unanimidade, Relator Lopes do Rego, 7.ª secção, no âmbito do processo n.º 3102/12.7TBVCT.G1.S1, disponível in www.juris.stj.pt – que de forma irrepreensível redunda o dano: “A outra questão suscitada na presente revista tem a ver com a existência e quantificação do dano decorrente da privação de uso do imóvel, decorrente da inviabilidade de o mesmo, perante o estado fortemente degradado em que se encontrava quando foi restituído, ser objecto de nova locação, como pretendiam os Autores. Saliente-se, também a propósito desta questão, que não tem utilidade para a dirimição do concreto litígio que opõe as partes abordar, em termos dogmáticos e abstractos, o tema da ressarcibilidade do dano decorrente da privação do uso de um bem, móvel ou imóvel: na verdade, mesmo para quem entenda que a mera privação do uso de um bem, sem qualquer repercussão negativa no património do lesado, ou seja, se dela não resultar um dano específico, é insusceptível de fundar a obrigação de indemnização no quadro da responsabilidade civil, parece inquestionável que, nos presentes autos, os Autores concretizaram e fundamentaram, em termos factuais minimamente consistentes, qual a concreta utilidade que pretendiam extrair do bem e, portanto, o específico e concreto dano sofrido com a impossibilidade de locação do imóvel, por via dos defeitos que o afectavam, imputáveis a comportamentos da Ré: tal utilidade específica traduzia-se – em consonância, aliás, com o destino que lhe vinha sendo dado há vários anos – na colocação no mercado de arrendamento para fins comerciais, especificando-se qual o lucro cessante que em concreto se entendia ocorrer – traduzido no montante das rendas de que o locador ficou privado em consequência do estado de conservação do locado Ou seja: no caso dos autos, não se limitou o lesado a alegar genericamente que esteve privado do uso e fruição do bem, especificando e factualizando, em termos minimamente consistentes, qual foi o lucro cessante sofrido em consequência do estado em que o imóvel se encontrava, por facto imputável ao locatário – não sendo necessário – ao contrário do que se decidiu em 1ª instância – alegar e provar a existência de um concreto interessado na locação do imóvel: note-se que a perda das rendas prováveis constitui um lucro cessante futuro e – como em todos os danos futuros – basta-se com um juízo de prognose sobre a viabilidade da futura locação”.
W. De outra parte, admite-se e também por razões até de honestidade intelectual, a questão da valoração do aludido dano deve ser igualmente atendida – como sumaria o arresto supracitado – “na quantificação de tal dano, devem valorar-se equitativamente todas as circunstâncias do caso, ponderando, nos rendimentos prediais futuros que constituem lucro cessante, o valor do imposto sobre rendimentos prediais, as dificuldades e constrangimentos na colocação de imóveis no mercado de arrendamento comercial e a circunstância de o locador não ter estado privado totalmente do gozo e fruição do imóvel, como sucede nos casos de desapossamento, uma vez que tal gozo e fruição foram apenas restringidos, em termos prático económicos, pelo facto de o imóvel ter sido restituído com substanciais deteriorações, dificultando a sua colocação no mercado de arrendamento”, decorrente dos encargos legais que pela certidão predial permanente do imóvel em conjunto com a caderneta se afere (docs. juntos com a PI, sob os n.º 1 e 2) por confronto com o IMI e demais encargos que se encontram codificados e de acesso público.
X. Mas isso – ou seja, a privação de uso, fruição e disposição de um bem imóvel que se encontrava afeto à atividade locativa (facto não controvertido) – pelo menos numa indeclinável analogia com os danos não patrimoniais, vislumbra suficiente dignidade merecedora de tutela do direito.
Y. A sentença recorrida violou o artigo 564.º do Código Civil, no que tange ao direito à indemnização dos ora Recorrentes, a título de lucros cessantes, na medida em que a Recorrida foi do mesmo totalmente absolvida.
Z. A indemnização, a título de lucros cessantes, a atribuir aos Recorrente, e que foi peticionada, visava compensá-los pelos lucros cessantes que efetivamente se frustraram, no computo de € 20.000,00, correspondentes às rendas mensais que deixaram de auferir desde novembro de 2022 até à retoma da fração para esse fim, isto é, em 2025.
AA. Neste sentido vide o sumário do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça – processo n.º 2494/20.9T8STR.E1.S1, 6.ª secção, relatora Amélia Alves Ribeiro, datado de 13 de fevereiro 2025, votado por unanimidade, disponível in www.dgsi.pt.
BB. Dito por outra forma, causa da impossibilidade de locação do espaço (e da consequente privação do uso por parte dos Autores) não decorre de o imóvel ser pretendido alienar, mas antes de os danos provocados no naquele locado, nos espaços e nos equipamentos gerais que o compõem – v.g. de portas/ferragens/iluminação/danos em estuque/danificação de elementos elétricos, interruptores, etc. (vide factos provados) – inviabilizarem ou impossibilitarem a locação e alienação do espaço para os fins a que o mesmo se destina.
CC. A entender-se que a Recorrida deve ser absolvida do pedido de lucros cessantes (o que, cremos, não deve ser o caso por muitas e diversas razões, especialmente legais), será que se justifica que o tribunal a quo o não tenha concedido, na medida em que com este concorrem, através dos peticionados danos não patrimoniais?
DD. Na verdade, e para lá de não se compreender muito bem a “lógica” que presidiu à atribuição do valor arbitrado (€ 750,00) a tal título – “Assim, de um lado, ponderando o estado emocional dos Autores (frustração, impotência, desgaste e angustia), a gravidade dos danos (sujidade, teto, chão, porta interior, fechadura da habitação, persiana e alguns bens móveis) e o tempo entretanto decorrido (desde outubro de 2022), e do outro lado, a circunstância de se tratar de imóvel para habitação de terceiros (arrendamento/alojamento local), com contratos de alojamento local em vigor (que significa que, não obstante os danos, os Autores continuam a auferir rendimento do imóvel, sem um contato direto e permanente com os estragos), a intensidade de violação dos deveres da Ré (de grau médio, atentando aos deveres contratuais a que lhe estavam adstritos, assumindo este um dever intermédio, considerando que o dever principal seria o pagamento do valor da renda) e a sua situação “pessoal” (trata-se de uma pessoa coletiva) e ainda os valores que têm vindo a ser fixados pela jurisprudência e por este tribunal em situações idênticas, entende o tribunal, sob um juízo de equidade e à luz do critério da ponderação das realidades da vida, ser justo e adequado atribuir aos Autores, o montante compensatório de € 750,00, a título de danos não patrimoniais” – também muito mal se compreende o porquê de ter neste âmbito olvidado a saúde mental dos Autores que contenderam com os peticionados lucros cessantes, dado que parece ser de concluir, até da lógica, que os Autores ficaram à mercê da inércia dolosa da Recorrida, que bem sabendo os danos causados se quis – e, parece ter conseguido – eximir-se de qualquer responsabilidade.
EE. Vale isto por dizer que a sentença em crise, quanto a este aspeto, violou desde logo o disposto no artigo 342.º, n.º 1, do Código Civil, na medida em que é indiscutível que os Autores fizeram prova de até das consequências que a sujeição a toda esta situação provocada pela Ré acarretou nas suas vidas e na relação entre todos os membros do agregado familiar.
FF. Com efeito, não se compreende que tenha sido decidido aquele valor indemnizatório de € 750,00 (setecentos e cinquenta euros), mais ainda porque aquilo a que temos assistido maioritariamente na jurisprudência é à fixação de valores indemnizatórios entre € 4.000,00 a € 6.000,00; pelo que, este valor é, no mínimo, e independentemente do resto, um valor que minora a dor e toda a angústia sentida pelos Autores e tudo o que suportaram no decurso do processo e aquando da produção de prova, cuja postura do legal representante e das testemunhas a ele associados transpareceram a leviandade e escárnio pelo sofrimento alheio (veja-se, p. ex., o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, 2ª secção cível, de 26 de junho de 2008, tirado no âmbito do processo n.º 08B628, consultável in www.dgsi.pt).
GG. É preciso (re)lembrar a postura assumida pelo legal representante e único sócio da Ré durante a prestação de depoimento de parte que, de tal modo lamentável, foi objeto – e bem – de advertência verbal pelo Mmo. Juiz de Direito.
HH. Não só o teor do que é dito por todos os intervenientes processuais importa, mas o modo como é dito, a postura (verbal e física) são reveladoras; tudo isto compõe a prova produzida e deve – tem – de ser objeto de apreciação, em que de livre apreciação pelo juízo.
II. De modo que, num exercício de equidade muito mais consentâneo com a prova e matéria de facto provada que os autos revelam e bem assim com a jurisprudência, e tendo por base, como comummente é aceite, uma quantia indemnizatória não deverá ser inferior, como dito, à quantia de € 5.500,00 (cinco mil e quinhentos euros), para ambos os Autores.
1.5. Não foram apresentadas contra-alegações.
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação dos recorrentes (artigos 635.º, n.º 4 e 639.º, n.ºs 1 e 2, ambos do NCPC), não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser as de conhecimento oficioso (artigo 608.º, n.º 2, in fine, aplicável ex vi do artigo 663.º, n.º 2, in fine, ambos do NCPC).
Tendo, então, em atenção as conclusões dos Recorrentes são as seguintes as questão submetidas à apreciação deste Tribunal:
. nulidade da sentença;
. impugnação da matéria de facto;
. danos no locado e condenação em quantia líquida;
. indemnização pelos lucros cessantes;
. indemnização quanto aos danos não patrimoniais.
O Tribunal de 1ª Instância, com interesse para a decisão da causa, deu como provados os seguintes factos:
1) Os Autores são donos e legítimos proprietários da fração autónoma destinada a habitação designada pela letra “Z”, correspondente ao 2º andar, designado “C 5”, duplex, apartamento 25, prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito Rua (…), n.º 23, em Sesimbra, com uma arrecadação, n.º 9 no piso 0 e um lugar de parqueamento identificado pela designação “E 5”, no piso -1, descrita na Conservatória do Registo Predial de Sesimbra com o n.º (…) e inscrito na competente matriz predial urbana sob o artigo (…), da freguesia de Sesimbra (…), concelho de Sesimbra e distrito de Setúbal.
2) Em 04 de agosto de 2020, por documento escrito subscrito pelas partes, os Autores deram de arrendamento à Ré a fração descrita em 1), pelo prazo de um ano, renovável automaticamente no seu termo e por iguais períodos, pela renda mensal de € 900,00.
3) A fração dada de arrendamento destinava-se exclusivamente ao uso da Ré.
4) No âmbito do referido acordo, convencionaram as partes, sob a cláusula quinta que
«Os 2.os Outorgantes, nos termos do disposto no artigo 1076.º do Código Civil, pagarão o montante de € 1.800,00 (mil oitocentos euros) correspondente ao pagamento de dois meses de renda, ficando uma como caução a ser descontada no último mês».
5) Estipularam ainda as partes, sob a cláusula oitava que
«Fica proibida a hospedagem, salvo autorização dada pelos 1.os outorgantes por escrito. Foi ainda acordado que o referido arrendamento não é transmissível, comprometendo-se o arrendatário a deixar a casa devoluta e com todos os equipamentos em bom funcionamento, decorrido o prazo estipulado neste contrato».
6) Sob a cláusula décima, acordaram as partes que:
«O 2º Outorgante obriga-se a conservar as instalações e canalizações de água, luz, esgotos e demais equipamentos do local arrendado, responsabilizando-se pela conservação e manutenção de portas, janelas, portada, paredes interiores, pagando à sua custa todas as reparações decorrentes de culpa ou negligência sua, bem como manter em bom estado os respetivos soalhos, pinturas e vidros, comprometendo-se o mesmo a devolver a fração arrendada no final da vigência do contrato em boas condições como se encontram, e reparar em caso de avaria, os eletrodomésticos e equipamentos que fazem parte da fração».
7) Sob a cláusula décima segunda, fixaram as partes que:
«Nos termos do contrato, o 2º Outorgante fará um uso prudente do local arrendado, que será entregue em bom estado de conservação e limpeza, com todas as suas chaves e vidros intactos, bem como as instalações de água, luz e gás e equipamentos».
8) Sob a cláusula décima terceira, acordaram as partes que:
«1- No momento da restituição do Imóvel Arrendado, por força da cessação do arrendamento, ou por qualquer outra causa, haverá lugar a uma vistoria a realizar pelos 1.os Outorgantes ou por entidade expressamente mandatada para este feito, na presença do 2º Outorgante, sendo lavrado auto do qual constem as anomalias, deteriorações ou deficiências que não sejam, na opinião convenientemente fundamentada do Senhorio ou de quem o representar, decorrentes de uma utilização normal da fração, e o prazo eventualmente fixado pelo Senhorio para o Inquilino proceder à respetiva eliminação».
9) O aludido acordo iniciou a sua vigência no dia 07 de agosto de 2020 e terminou em inícios de outubro de 2022.
10) A Ré utilizou o locado para albergar os seus funcionários e trabalhadores.
11) Em 02 de junho de 2022 o Autor e (…), funcionário da Ré e pessoa escolhida para a representar, efetuaram uma visita ao locado para aferir das condições no mesmo.
12) Na sequência de tal visita, o Autor enviou à Ré um e-mail, para o endereço “…@gmail.com”, com o assunto “Não renovação do contrato de aluguer da casa situada na Rua (…), n.º 23 C5”, com o seguinte teor:
«Boa tarde.
Conforme falámos, desejo não renovar este contrato de arrendamento e, para ajudar às correcções antes do término do contrato, venho aqui deixar uma lista de situações que não existiam aquando do aluguer, e que detectei durante a inspecção que fiz ao imóvel no dia 2 deste mês:
1. Falta de lâmpadas e candeeiros. Por toda a casa estão lâmpadas fundidas, o que também me dificultou a inspecção, e há pelo menos um candeeiro que não está colocado (creio que no WC da suite);
2. Loiças partidas e móveis estragados. Há várias loiças de WC (lavatórios, autoclismos, sanitas) partidas ou rachadas. Além disso, os móveis (e também pelo menos um dos tampos de sanita) estão estragados com danos de água. Também as banheiras estavam em muito más condições (sujidade/fungos e com partes soltas);
3. Paredes e portas sujas ou riscadas. Por toda a casa as paredes estão muito sujas ou com bastante humidade, além disso, há paredes com desenhos e outros riscos feitos a caneta, e há pelo menos uma porta (na cozinha) que tem marcas de riscos feitos com algum objecto metálico. Há também uma calha de fio eléctrico que foi descolada (na sala);
4. Fechadura e interruptores. A fechadura da porta de entrada está estragada e os interruptores das luzes estão muito sujos (de gordura), e um deles deixou mesmo de funcionar (ao fundo das escadas);
5. Há pedaços de estuque de parede e do chão flutuante que se partiram ou rasgaram (reparei que isso aconteceu nas escadas, na entrada do WC grande, por cima da porta da cozinha e num ou noutro quarto).
Conforme combinámos, mais perto do fim deste mês voltarei a contactar para falarmos sobre as duas questões que ficaram pendentes:
- A correcção das situações mencionadas;
- O mês ou dois que me pediram para estender o aluguer após a não renovação (o contrato termina no início de agosto e, como já falámos, não pretendo renovar).
Obrigado
Cumprimentos.
(…).»
13) Comunicação à qual não retorquiu a Ré pelo mesmo meio.
14) Antes de sair do locado, a Ré efetuou as seguintes reparações:
a) Substituição de um móvel de 40x40 da casa de banho;
b) Substituição de um lavatório;
c) Colocação de dois autoclismos;
d) Colocação de duas torneiras monobloco nos lavatórios;
e) Colocação de duas válvulas de clik;
f) Colocação de duas bichas de autoclismo;
g) Limpou o sifão do lava-loiças;
h) Correção do encaixe da banheira.
15) Em início de outubro de 2022, a Ré saiu do locado.
16) Quando a Ré saiu do locado, o mesmo encontrava-se no seguinte estado:
a. Paredes com desenhos a caneta e riscos.
b. Interruptores muito sujos, um dos quais avariado.
c. Chão em tacos de madeira riscado e com marcas de infiltrações por água, nomeadamente nas escadas, na entrada do WC grande e nos quartos.
d. Estuque da parede partido;
e. Porta em madeira de acesso à cozinha riscada;
f. Persiana da portada de janela retirada;
g. Fechadora da porta de entrada avariada;
h. A calha de fio elétrico da sala de estar descolada/arrancada da parede;
i. Os varões das janelas foram retirados da parede.
17) Para além do estado do imóvel acima referido, quando a Ré entregou o locado apresentava os seguintes estragos em bens móveis:
a. Lâmpadas fundidas e um globo de teto da casa de banho em falta;
b. Tampas das gavetas do móvel da cozinha desalinhadas;
c. Porta exterior do frigorifico suja e lascada;
d. Armários da cozinha com marcas de infiltrações por água.
e. Móvel da casa de banho com lavatório com gaveta partida, rachas e sinais de entrada de água.
18) Para além dos sinais acima referidos, as paredes e moveis da cozinha apresentavam sinais de sujidade e gordura, os azulejos junta da banheira com marcas profundas de sujidade, bem como a cortina de proteção da banheira e dois colchões com sinais de uso e sujidade.
19) Em 06 de fevereiro de 2023, os Autores enviaram à Ré, por carta registada com aviso de receção, a seguinte missiva:
«Exmos. Senhores,
Na qualidade de entidade gestora de Protecção Jurídica e em nome do cliente (…), vosso antigo senhorio, dirigimo-nos a V. Exas. para vos reclamar o seguinte:
Após a devolução do imóvel locado feito por V. Exas. ao nosso Cliente, constatou-se que a mesma padecia de problemas, tais como móveis e chão estragados, entre outras coisas que não estão em condições.
Com base no documento do relatório de vistoria, constatou-se que os danos causados na fração devem-se à utilização descuidada por parte de V. Exas., nomeadamente a utilização da mesma para acomodar vários trabalhadores do restaurante de que são proprietários.
Cumpre-nos informar que uma das obrigações do locatário é não fazer da coisa locada uma utilização imprudente (cfr. artigo 1038.º, alínea d), do CC), pelo que, na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, Também nos termos do artigo 1044.º do CC, "o locatário responde pela perda ou deteriorações da coisa, não exceptuadas no artigo anterior, salvo se resultarem de causa que lhe não seja imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dela".
Recai sobre o locatário a obrigação de efectuar as necessárias reparações quando aquelas são devidas, pelo que tendo recebido o locado em bom estado de conservação, sem ter procedido às competentes reparações, o mesmo está obrigado a indemnizar o locador pelo valor que teriam os bens danificados na data da entrega da habitação caso tivesse o locatário feito deles uma utilização prudente, respondendo assim pela despesa necessária à sua reinstalação (cfr. artigo 1044.º do NRAU).
Nestes termos, solicitamos que procedam ao pagamento do valor dos danos, que está na ordem dos € 9,500,00 (S/IVA).
Mais informo que, caso não procedam ao pagamento em conformidade, iremos a recorrer à via judicial para assegurar a defesa dos direitos do nosso Cliente.
Sem outro assunto de momento, apresentamos os melhores cumprimentos.»
20) Por carta datada de 23 de fevereiro de 2023, a Ré respondeu à missiva descrita em 19), nos seguintes termos:
«Exmos. Senhores,
Acusamos a recepção da v/ carta, datada de 06 de Fevereiro de 2023, a qual mereceu a n/ melhor atenção.
Antes do mais, multo agradecemos nos habilitem com o mandato forense que vos permite actuar em nome do v/ cliente "(…)", após o que, demonstrada tal legitimidade, responderemos à v/ carta.
Na ausência de tal mandato e porque a referida carta consubstancia a prática de acto próprio dos advogados, ver-nos-emos forçados a denunciar tal situação junto das entidades competentes, para os devidos efeitos, civis e criminais.
Na expectativa das v/ prezadas noticias.»
21) Pelo que, em 07 de março de 2023 a Autora remeteu nova missiva à Ré, com igual teor da missiva descrita em 19).
22) A Ré não respondeu à referida comunicação.
23) Em 26 de dezembro de 2022, (…) apresentou aos Autores um orçamento para as reparações necessárias a efetuar na aludida fração autónoma, discriminadas da seguinte forma:
a. Reparação das paredes e escadas em madeira - € 2.200,00;
b. Reparação das paredes e tetos com pitura das mesmas, reparação dos móveis da cozinha e envernizamento dos mesmos, reparação de portas e aduelas e envernizamento das mesmas, reparação dos estores e reparação da fechadura da porta de entrada - € 7.300,00.
24) Em consequência do estado do locado deixado pela Ré, os Autores despenderam a quantia de € 401,94 para limpeza do imóvel.
25) Em consequência do estado do locado deixado pela Ré, os Autores despenderam a quantia global de € 806,16 com a pintura do imóvel.
26) Os Autores despenderam a quantia global de € 148,15 com puxadores e fechaduras.
27) Os aros das portas de madeira, as portas de madeiras foram todas lixadas, tratadas e dada velatura.
28) Foi oferecida ao Autores a estrutura de uma cama de casal, por familiar da Autora.
29) O Autor procedeu à colocação de alguns tacos em madeiras, com recurso a colagem.
30) Os Autores não renovaram o acordo de arrendamento com a Ré porque queriam colocar o imóvel à venda.
31) Em novembro de 2024 e após o imóvel ter estado no mercado para venda, o Autor obteve licença para alojamento local no imóvel, tendo arrendado o mesmo no período do Verão de 2025.
32) A Ré nunca informou os Autores de qualquer dano ou anomalia no imóvel, que impedisse a sua norma utilização e ao fim a que se destinava.
33) Em consequência da conduta da Ré, os Autores sentiram e sentem grande frustração, impotência, desgaste e angústia.
34) Em consequência da conduta da Ré e para reparação do imóvel, os Autores tiveram de pedir dinheiro emprestado a familiares.
a) A certa altura e durante o período de duração do contrato de arrendamento, tiveram conhecimento os Autores de que o apartamento era utilizado por trabalhadores da Ré, mas também pessoas estranhas que o ocupavam por apenas uma noite, como que uma hospedagem;
b) A Ré, antes de entregar o imóvel aos Autores, realizou os seguintes trabalhos de reparação: Colocação de um tubo flexível; Colocação de um sifão do lava-loiças. Colocação de duas bases de chuveiro e colocação de uma misturadora de banheira.
c) O móvel da casa de banho substituído pela Ré era de dimensões inferiores ao que se encontrava instalado e que o bidé da casa de banho da suite tenha ficado mal instalado, vertendo água para o chão.
d) Quando a Ré entregou o locado, a máquina de lavar roupa não funcionava, o sofá da sala estava estragado, o micro-ondas estava estragado, a máquina de louça estava estragada e a estrutura da cama de ferro apresentava ferrugem.
e) Quando a Ré entregou o locado, a fechadura da porta sacada da suíte não tinha a chave correspondente, o fogão a gás da cozinha estava estragado e as mesas de cabeceira estavam riscadas e estragadas.
f) Quando a Ré entregou o locado, as louças das casas de banho encontravam-se partidas (sanitas, autoclismos, bidés e lavatórios) e banheira desencaixada e danificada.
g) Quando a Ré entregou o locado, as portas existentes estavam estragadas em vários locais, designadamente, madeira amolgada e riscos, as borrachas envolventes danificadas e as fechaduras estavam partidas.
h) O móvel em madeira com gavetas existente num dos quartos da fração, o de maior área, foi colocado na sala e que foi totalmente estragado; não tendo recuperação possível foi colocado no lixo, ainda não tendo sido substituído;
i) Em consequência do estado do locado deixado pela Ré, os Autores tiveram de adquirir dois colchões, no valor global de € 243,00.
j) Em consequência do estado do locado deixado pela Ré, os Autores tiveram de adquirir mobiliário e eletrodomésticos, no valor global de € 2.701,49.
k) Em consequência do estado do locado deixado pela Ré, os Autores tiveram de adquirir cadeiras e mesas de cabeceira, no valor global de € 158,90.
l) Em consequência do estado do locado deixado pela Ré, os Autores despenderam a quantia global de € 249,00 para a substituição do sofá da sala.
m) E, bem assim, com as despesas suportadas por aqueles em consequência dos danos provocados aos bens móveis e recheio da fração, no montante total de € 4.141,86 (quatro mil e cento e quarenta e um euros e oitenta e seis cêntimos), correspondente aos seguintes bens adquiridos para substituição, reparação dos danificados e limpezas, designadamente:
a. 2 (dois) sofás, em substituição de sofás existentes na sala de estar da fração, tendo um deles sido usado como cama;
b. 2 (dois) colchões, em substituição de dois dos três dos colchões danificados, uma vez que o terceiro colchão danificado pertencia a cama de pessoa individual comprada completa;
c. 2 (duas) camas completas de pessoa individual (estrutura, estrado e colchão), em substituição das existentes;
d. 1 (um) micro-ondas;
e. 1 (uma) placa vitrocerâmica, em substituição de 1 (uma) placa de gás;
f. 6 (seis) cadeiras de jantar, em substituição das existentes;
g. 1 (uma) mesa de jantar, em substituição da existente danificada;
h. 3 (três) tampas das sanitas;
i. 4 (quatro) mesas de cabeceira, em substituição das 4 (quatro) danificadas;
j. Fechadura e puxador da porta principal, fechadura da janela da suite por ter sido perdida a chave, interruptores e lâmpadas (todas);
k. 3 (três) candeeiros dos quartos de maior dimensão e casa de banho da suite – encontravam-se partidos, - 1 (um) candeeiro da cozinha;
l. Varões de todas as janelas e portadas (estavam arrancados das paredes); e
m. Cortinados (todos).
n) Com a necessidade de efetuar obras no apartamento os Autores ficaram impossibilitados de o arrendar durante o período de 25 meses, contabilizados desde o mês de outubro de 2022 até ao mês de novembro de 2024, inclusive.
o) Após obtenção da licença de alojamento local, o Autor teve reservas em março de 2025.
p) Em consequência do descrito na factualidade provada, os Autores gastaram suas poupanças, o que os agastou, porquanto à data tinham dois filhos menores, um menino de 8 (oito) anos – autista que necessita de maiores cuidados e atenção – e uma menina de 5 (cinco) anos; a quem não conseguiam dar a devida assistência.
q) Tendo mesmo chegado ao ponto de não lograr deter dinheiro para satisfazer as suas despesas do dia-a-dia; veja-se que os Autores despendem mensalmente, apenas com a fração aqui em causa, cerca de € 700,00 (setecentos euros) para o crédito à habitação; cerca de € 80,00 (oitenta euros) com os dois seguros de vida, do Autor e Autora; cerca de € 8,00 (oito euros) com o seguro multirrisco, € 44,90 (quarenta e quatro euros e noventa cêntimos) com as quotas do aludido condomínio.
r) Os Autores sentiram-se receosos com toda a situação descrita; o que ainda sentem.
IV – FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
1.ª Questão: Nulidade da sentença
Vêm os Recorrentes sustentar que a sentença é nula, porque condena em objecto diferente, já que no segmento decisório da alínea c) condenou no que vier a ser liquidado, sem cuidar de condenar imediatamente na parte que resultou líquida, conforme facto provado sob o n.º 23.
Lê-se no artigo 615.º, n.º 1, alínea e), do CPC que «é nula a sentença quando o juiz condene em quantidade superior ou em objeto diverso do pedido».
A nulidade da sentença aqui prevista tem correspondência com o disposto no artigo 609.º, n.º 1, do mesmo CPC, onde se impõe que a sentença não pode condenar em quantidade superior ou em objecto diverso do que se pedir.
Comina-se, então, de nula a sentença que, violando “o princípio do dispositivo na vertente relativa à conformação objetiva da instância”, não observe os limites impostos pelo citado artigo 609.º, n.º 1, condenando em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido. Está aqui em causa a “pronúncia ultra petitum”, sendo dela exemplo quando «o autor pede a condenação do réu em 100 e o juiz condena em 120; o autor pede a condenação do réu na entrega de uma coisa e o juiz condena-o a pagar uma indemnização» (José Lebre de Freitas, A Acção Declarativa Comum à luz do Código de Processo Civil de 2013, Coimbra Editora, 3.ª edição, pág. 335).
Ora, «pode acontecer que, em acção de condenação, os factos provados, embora conduzam à condenação do réu, não permitem concretizar inteiramente a prestação devida. Tal pode acontecer tanto nos casos em que é deduzido um pedido genérico não subsequentemente liquidado (…), como naqueles casos em que o pedido se apresenta determinado, mas os factos constitutivos da liquidação da obrigação não são provados» (ob. cit., págs. 715-716). É o que resulta do artigo 609.º, n.º 2, que impõe a condenação genérica no que vier a ser liquidado, se não houver elementos para fixar o objecto ou a quantidade, sem prejuízo da condenação imediata (parcial) na parte que já seja líquida (e provada).
No caso vertente, é manifesto que a invocada nulidade não ocorre, pois que, relativamente ao pedido que os autores formularam na al. b) do seu petitório – de condenação da Ré “a custear a reparação integral da fração designada pela letra “Z”, da propriedade dos Autores, outrora orçamentada em € 9.500,00”, no qual está formulado pedido genérico, relegando-se a concreta determinação do montante necessário para momento posterior –, a circunstância de o tribunal ter proferido condenação ilíquida – alínea c) do dispositivo, quando, no entender dos Recorrentes, devia ter condenado imediatamente na parte líquida já dada como provada, não configura condenação em objecto diferente. A sentença, neste ponto, proferiu condenação ilíquida, quando, como vimos, a liquidação da obrigação para momento posterior é admissível ao abrigo do disposto no artigo 609.º/2, do CPC e não constitui objecto distinto do pedido.
Questão diferente é a de saber se a decisão está correcta, mas tal prende-se com o erro de julgamento, que é vício distinto.
Inexiste, pois, a apontada nulidade, improcedendo, nesta parte, o recurso.
Os Recorrentes vieram, depois, impugnar a decisão sobre a matéria de facto pretendendo que:
. seja alterada a matéria de facto, quanto a segmentos dos factos provados 10), 14), 16), 17) e 30), por terem ficado aquém do que se que provou, pugnando para que estes passem a ter a seguinte redacção (sublinhando-se os segmentos que pretendem que sejam introduzidos):
10) – provado que “A Ré utilizou o locado para albergar os seus funcionários, trabalhadores e companheiras, uma das quais estava grávida”;
14) - provado que “Antes de sair do locado, a Ré efetuou a substituição de um móvel de 40x40 da casa de banho, de tamanho inferior ao existente.”;
16) – provado que “Quando a Ré saiu do locado, o mesmo encontrava-se no seguinte estado:
a. Paredes com desenhos a caneta, riscos e dedadas;
b. Interruptores muito sujos, um dos quais avariado;
c. Chão em tacos de madeira riscado e com marcas de infiltrações por água, nomeadamente nas escadas, na entrada do WC grande e nos quartos;
d. Estuque da parede partido;
e. Porta em madeira de acesso à cozinha riscada;
f. Persiana da portada de janela retirada;
g. Fechadora da porta de entrada avariada;
h. A calha de fio elétrico da sala de estar descolada/arrancada da parede;
i. Os varões das janelas foram retirados da parede;
j. Fechadora da porta sacada da suite sem chave correspondente”;
17) - provado que “Para além do estado do imóvel acima referido, quando a Ré entregou o locado apresentava os seguintes estragos em bens móveis:
a. Lâmpadas fundidas e um globo de teto da casa de banho em falta;
b. Tampas das gavetas do móvel da cozinha desalinhadas;
c. Porta exterior do frigorifico suja e lascada;
d. Armários da cozinha com marcas de infiltrações por água;
e. Móvel da casa de banho com lavatório com gaveta partida, rachas e sinais de entrada de água;
f. Colchões de cama totalmente sujos;
g. Sofá da sala danificado e sujo;
h. Micro-ondas danificado;
i. Placa a gás danificada;
j. Máquina de louça danificada; k. Máquina de roupa danificada;
l. Mesas de cabeceiras riscadas e danificada”.
30) – provado que “Os Autores não renovaram o acordo de arrendamento com a Ré porquanto era insustentável mantê-lo quando os inquilinos haviam provocados danos profundos no locado, tendo os Autores colocado o imóvel à venda porque não tinham condições financeiras para mandatar a reparação por terceiro; tanto assim que, quando os Autores vislumbraram que não se estava a conseguir a venda do imóvel, o Autor iniciou pela sua mão os trabalhos de reparação”;
Pretendem igualmente que sejam dados como provados os pontos c), e), g), h), n), o), p), q) e r) dos factos não provados.
A par desta factualidade, pretendem ainda que se adite no facto provado n.º 23 a circunstância de que ao valor ali referido acresce IVA à taxa legal em vigor.
Pretendem, por fim, que seja dado como provado a facticidade complementar – ainda que notória – e que é a subida generalizada dos preços.
Vejamos.
Comecemos pelo facto notório que se pretende que seja adicionado à matéria de facto.
De acordo com o disposto no artigo 412.º, n.º 1, do C.P.C. não carecem de prova nem de alegação os factos notórios, devendo considerar-se como tais os factos que são do conhecimento geral.
«São notórios os factos do conhecimento geral, isto é, conhecidos ou facilmente cognoscíveis pela generalidade das pessoas normalmente informadas de determinado espaço geográfico» (Lebre de Freitas, ob. cit.).
Relativamente à subida generalizado dos preços (de materiais e mão de obra), provocada até pela recente escalada dos preços do petróleo, não oferece dúvidas de que é circunstância que a generalidade das pessoas conhece.
Por isso, pode ser considerado pelo juiz na sua decisão nos termos do citado artigo 412.º/1, não carecendo de alegação e prova, nem de constar dos factos assentes.
Passemos agora à matéria que se pretende que seja adicionada aos factos já provados:
– Facto provado n.º 23º:
Consta deste facto:
«Em 26 de dezembro de 2022, (…) apresentou aos Autores um orçamento para as reparações necessárias a efectuar na aludida fração autónoma, discriminadas da seguinte forma:
a. Reparação das paredes e escadas em madeira - € 2.200,00;
b. Reparação das paredes e tetos com pitura das mesmas, reparação dos móveis da cozinha e envernizamento dos mesmos, reparação de portas e aduelas e envernizamento das mesmas, reparação dos estores e reparação da fechadura da porta de entrada - € 7.300,00».
Pretendem os recorrentes que se adicione a circunstância de ao valor ali referido acrescer IVA à taxa legal em vigor. Ora, compulsado o referido documento n.º 23 junto com a petição inicial, dele resulta que os valores orçamentados são sem IVA. Desse documento decorre igualmente que há um lapso de escrita na redacção do facto pois a alínea a) refere-se a “reparação do chão …”
Assim, é de deferir a impugnação, com correcção ainda do apontado lapso de escrita, passando o facto n.º 23 a ter a seguinte redacção:
«Em 26 de dezembro de 2022, (…) apresentou aos Autores um orçamento para as reparações necessárias a efetuar na aludida fração autónoma, discriminadas da seguinte forma:
a. Reparação do chão e escadas em madeira - € 2.200,00;
b. Reparação das paredes e tetos com pitura das mesmas, reparação dos móveis da cozinha e envernizamento dos mesmos, reparação de portas e aduelas e envernizamento das mesmas, reparação dos estores e reparação da fechadura da porta de entrada - 7.300,00. Total € 9.500,00 (S/IVA)».
– Facto provado n.º 10:
Pretendem que se adicione ao facto provado o segmento sublinhado: “A Ré utilizou o locado para albergar os seus funcionários, trabalhadores e companheiras, uma das quais estava grávida”.
Não se alcança qual a utilidade e relevância desse segmento para a resolução do litígio. Não estamos no âmbito de uma acção de despejo, em que aquela realidade poderia revelar. Indefere-se portanto a pretendida alteração.
– Factos Provados n.º 14, 16 e 17 e Factos não provados das alíneas c), e), g), h):
Pretendem que seja alterada a redacção destes factos, por forma a adicionar os seguintes segmentos aqui sublinhados:
14) - provado que “Antes de sair do locado, a Ré efetuou a substituição de um móvel de 40x40 da casa de banho, de tamanho inferior ao existente.”;
16) - provado que “Quando a Ré saiu do locado, o mesmo encontrava-se no seguinte estado: (…)
j. Fechadora da porta sacada da suite sem chave correspondente”;
17) - provado que “Para além do estado do imóvel acima referido, quando a Ré entregou o locado apresentava os seguintes estragos em bens móveis: (…)
f. Colchões de cama totalmente sujos
g. Sofá da sala danificado e sujo;
h. Micro-ondas danificado;
i. Placa a gás danificada;
j. Máquina de louça danificada;
k. Máquina de roupa danificada;
l. Mesas de cabeceiras riscadas e danificada”.
E pretendem que sejam dadas como provadas as seguintes alíneas não provadas:
c) – “O móvel da casa de banho substituído pela Ré era de dimensões inferiores ao que se encontrava instalado e que o bidé da casa de banho da suite tenha ficado mal instalado, vertendo água para o chão”;
e) – “Quando a Ré entregou o locado, a fechadura da porta sacada da suíte não tinha a chave correspondente, o fogão a gás da cozinha estava estragado e as mesas de cabeceira estavam riscadas e estragadas”;
g) – “Quando a Ré entregou o locado, as portas existentes estavam estragadas em vários locais, designadamente, madeira amolgada e riscos, as borrachas envolventes danificadas e as fechaduras estavam partidas”;
h) “O móvel em madeira com gavetas existente num dos quartos da fração, o de maior área, foi colocado na sala e que foi totalmente estragado; não tendo recuperação possível foi colocado no lixo, ainda não tendo sido substituído;”
O tribunal a quo fundamentou a sua convicção quanto a estes factos provados e não provados da seguinte forma:
«Para a prova do ponto n.º 14) o tribunal valorou o depoimento da testemunha (…), canalizador que realizou os trabalhos em causa e que de forma concreta, séria e desinteressada relatou os trabalhos que realizou no locado a pedido da Ré. Em sentido oposto, por não ter sido relatado por este não se deu como provado o inscrito em b) da matéria não provada.
Relativamente aos pontos 16) a 18), referentes ao estado do imóvel e seu recheio quando a Ré entregou o mesmo, o tribunal atendeu à conjugação dos vários elementos probatórios junto aos autos, dando-se especial relevância às fotografias captadas no dia da vistoria, ao e-mail descrito em 12) e ao relatório peritagem patrimonial, devidamente enquadradas pelo depoimento da testemunha (…) e as declarações do Autor.
Neste âmbito, importa salientar o seguinte. É indiscutível, face ao acima consignado, que no dia 02 de junho de 2022, o Autor e (…) visitaram o imóvel para aferir das suas condições.
Também não merece contestação que as fotografias acima assinaladas foram captadas nesse mesmo dia.
E, pese embora (…) tenha negado perentoriamente tal circunstância – o que diminui determinantemente a sua credibilidade quanto a esta matéria – o resultado do incidente de contradita foi esclarecedor quanto ao facto de as fotografias em causa terem sido captadas nesse dia uma vez que a referida testemunha aparece nelas.
Por outro lado, na sequência de tal visita, o Autor enviou o e-mail descrito em 12), onde menciona os danos verificados no imóvel, exigindo à Ré a sua reparação.
Esta comunicação assume especial relevância na medida em que não se trata de uma reclamação tardia para fins de processo judicial, mas sim um protesto imediato dos estragos verificados na vistoria de 02 de junho de 2022.
Acresce que a Ré não retorquiu pelo mesmo meio formal, o que, à luz das regras da experiência comum, reforça a veracidade da lista de danos ali descrita, uma vez que não é crível que um arrendatário que receba uma lista com a identificação de vários estragos no locado, e que entende que não são corretos – posição defendida pela Ré nesta demanda, e em bom rigor, reforçada pelas Declarações do seu Legal Representante – não reaja prontamente por escrito para salvaguardar a sua posição.
Ora, conjugado tais elementos com a circunstância de que as únicas obras realizadas pela Ré no locado antes de o entregar se limitaram à substituição de loiças na casa de banho e a limpeza do sifão do lava-loiças (facto provado 14)), facilmente se conclui que, no demais, a Ré não procedeu a qualquer reparação.
Por outro lado, todos estes elementos probatórios saem reforçados face ao teor do relatório peritagem patrimonial que identificou o seguinte: «Verificámos que o imóvel estava em mau estado de conservação e com muita sujidade, devido ao uso intensivo e descuidado por parte dos arrendatários. As paredes e tetos em toda extensão estão sujos e com danos, sendo necessário a reparação e pintura geral dos mesmos. As aduelas e portas necessitam de reparação, bem como os móveis da cozinha. Nas zonas em que o chão é em madeira está todo riscado, assim como as escadas. Existem também outros danos nas casas de banho e portadas da fração segura».
Não se ignora o facto de o relatório ter sido elaborado 31.01.2023 no âmbito de uma peritagem realizada no dia anterior, isto é, cerca de três meses após a saída da Ré do locado, podendo persistir no íntimo da Ré dúvidas sobre se o estado relatado poderá ter sido provocado por ocupantes posteriores à Ré.
Acontece que, dos autos não resulta nenhum sinal, ou sequer indício, que o locado tenha sido utilizado por outras pessoas entre outubro de 2022 e 30 de janeiro de 2023, não sendo crível que num espaço de 3 meses seja possível provocar tantos danos num imóvel.
Por outro lado, não deixa de ser decisivo o facto de os danos reportados no relatório pericial se encontrarem totalmente retratados nas fotografias captadas em 02 de junho de 2022, o que conduz à conclusão de que os referidos estragos já existiam antes da entrega do locado pela Ré e que os mesmos foram provocados pela arrendatária (isto é, pelos seus trabalhadores que residiram na casa).
Pese embora o seu teor seja de conteúdo algo genérico, o perito subscritor do relatório, (…), esclareceu em tribunal o estado do imóvel, focado nos danos existentes no chão, onde observou riscos profundos e marcas de infiltração. Note-se que esta testemunha apresentou um relato sério e objetivo e totalmente desinteressado da lide, sendo aliás, a única testemunha sem qualquer ligação emocional ou comercial às partes, o que lhe conferiu especial credibilidade em comparação com as demais.
Com efeito, o mesmo não se pode afirmar da demais prova pessoal produzida, que a este propósito, seja por falta de conhecimento direto, seja por manifesta falta de rigor e comprometimento com o desfecho na causa, não se atribuiu revelante credibilidade.
Na verdade, as declarações do Legal Representante da Ré revelaram-se totalmente comprometidas, assumindo uma postura de desvalorização do ocorrido e manifesta desresponsabilização, argumentando que era (…), seu funcionário, que geria e tratava os aspetos relacionados com o arrendamento.
Por outro lado, a credibilidade de (…) ficou determinantemente diminuída em resultado o incidente de contradita, não merecendo por isso, neste aspeto, particular relevância.
Já (…) apresentaram uma postura pouco rigorosa, apresentando um discurso genérico e com especial cuidado no que relatavam, não sendo por isso espontâneo. Note-se que ambos intervieram na celebração do contrato de arrendamento, representando cada um deles uma das partes. E pese embora tenham relatado independência entre si, o tribunal não ficou convencido de tal facto, na medida em que ambos trabalham juntos e mantêm como cliente a Ré. Acresce que, (…) não visitou o locado durante a vigência do contrato e (…), pese embora o tenha visitado, admitiu que foi uma visita superficial porquanto havia pessoas a residir e descansar no locado.
Foi igualmente ouvido (…), empresário do ramo imobiliário que, a solicitação do Autor para avaliação do imóvel para venda, igualmente visitou o locado em março de 2022. Pese embora tenha relatado que o imóvel carecia de manutenção, não conseguiu concretizar em que aspetos o imóvel carecia de manutenção, apresentando um discurso “redondo” e genérico, não se dando especial relevância ao seu conteúdo.
Por fim, ouviu-se ainda (…), (…) e (…), proprietários de frações no prédio descrito nos autos, que nada de relevante acrescentaram nos autos uma vez que não visitaram o locado.
Aqui chegados e não obstante o Autor ter prestado declarações exaustivas sobre o estado do imóvel, atendendo à fidelidade das fotografias acima identificadas e à espontaneidade do e-mail descrito em 12), reforçadas pelo relatório elaborado pela testemunha (…), o tribunal deu como provado os estragos descritos em 16) e 18) – que no fundo encontram respaldo nas imagens e/ou comunicação descrita em 12).
Individualizando, para a prova dos estragos descritos em 16-a), b), e), f), i), 17-a), b), c) e d) e 18) atendeu-se às fotografias n.ºs 8, 10, 11, 13, 14, 15, 16 e 17, que retratam, de forma expressiva, tal realidade, devidamente confirmada pelo Autor.
Para a prova do estado do pavimento – ponto 16-c), valorou-se a fotografia n.º 9, devidamente enquadrada pela testemunha (…), que a este propósito explicou o que viu e a necessidade de reparação do pavimento, seja através de um método não intrusivo, seja através da sua integral substituição.
Por sua vez, quanto aos pontos 16-d), g) e h), pese embora não existam nos autos fotografias sobre estes pontos, o certo é que os mesmos foram relatados imediatamente pelo Autor no e-mail descrito em 12), tendo o mesmo confirmado, em sede de audiência de julgamento, a sua existência.
Por fim, uma nota quanto ao estado da casa de banho. Ora, as fotografias foram captadas antes das intervenções realizadas pela arrendatária e melhor descritas em 14). Por outro lado, o teor da comunicação narrado em 12), identifica, de forma genérica, loiças e moveis da casa de banho estragados, não sendo possível saber quantos móveis e loiças estavam danificadas.
As referidas fotografias, em especial as juntas sob o n.º 14, retratam duas casas de banho, onde se pode verificar uma banheira com uma peça desencaixada, a cortina com sinais de sujidade, os azulejos junto da banheira com sinais de sujidade profunda, um móvel com lavatório com gaveta partida, rachas e sinais de infiltração de água, uma sanita em que a parte do autoclismo se encontra partido, um lavatório com rachas no seu interior e um outro móvel de casa de banho com lavatório com sinais de infiltração de água/humidade.
Neste quadro, considerando os trabalhos de correção efetuados pela Ré – ponto 14) – que foram realizados após a vistoria de junho de 2022 e respetiva captação destas imagens, conclui-se que se encontra por reparar o móvel da casa de banho descrito em 16e) e a limpeza da sujidade descrita em 18), dando-se assim como provado tais factos.
Em sentido oposto, por não se encontrarem retratadas nas imagens ou em comunicações escritas anteriores à propositura da ação e não sendo suficiente o mero relato do Autor, sem qualquer suporte documental ou pessoal da demais prova, deu-se como não provado o ínsito em c) a h) da matéria não provada».
Na sua impugnação os recorrentes convocam os depoimentos das testemunhas (…) e (…), das quais transcrevem extensos segmentos, da testemunha (…) e das declarações do legal representante da Ré, sem que delas se retire nada de útil para a pretendida alteração da matéria de facto aqui posta em causa.
É que a própria sentença já desconsiderara o depoimento das testemunhas (…), (…) e (…), não lhes atribuindo credibilidade, bem como às declarações do legal representante da Ré, designadamente no que toca aos danos verificados no locado.
Quanto ao depoimento das testemunhas (…), (…), (…) e (…), nas partes transcritas e quanto aos factos aqui em causa, não contrariam a apreciação efectuada pelo tribunal a quo, antes a sufragam, a qual tem iniludível assento na prova produzida, não impondo, por isso, a respectiva alteração.
No que respeita às declarações de parte do Autor, na parte que o tribunal desconsiderou – “por não se encontrarem retratadas nas imagens ou em comunicações escritas anteriores à propositura da acção e não sendo suficiente o mero relato do Autor, sem qualquer suporte documental ou pessoal da demais prova, deu-se como não provado o ínsito em c) a h) da matéria não provada”, a sua valoração mostra-se acertada, já que inexiste corroboração periférica das mesmas, como sejam outros testemunhos ou documentos coevos que se reportem aos factos relatados, não se mostrando suficiente para dar como provados os segmentos e factos pretendidos adicionar.
– Facto Provado n.º 30
Consta deste facto que: «Os Autores não renovaram o acordo de arrendamento com a Ré porque queriam colocar o imóvel à venda».
Pretendem os recorrentes que passe a ter a seguinte redacção:
“Os Autores não renovaram o acordo de arrendamento com a Ré porquanto era insustentável mantê-lo quando os inquilinos haviam provocados danos profundos no locado, tendo os Autores colocado o imóvel à venda porque não tinham condições financeiras para mandatar a reparação por terceiro; tanto assim que, quando os Autores vislumbraram que não se estava a conseguir a venda do imóvel, o Autor iniciou pela sua mão os trabalhos de reparação”.
O tribunal a quo fundou a sua convicção quanto a este facto do seguinte modo:
«Os pontos 27) a 32) resultam assentes da posição assumida pelos Autores no seu articulado – naquilo que lhe é desfavorável – e no teor das suas declarações, que a este respeito, por se tratar de factos pessoais, mereceram credibilidade. Note-se que a respeito do destino a dar ao imóvel, o Autor foi esclarecedor ao referir que quis colocar termo ao contrato para o colocar à venda e que o mesmo esteve no mercado até novembro de 2024, altura em que decidiu “mudar de rumo” e obter licença de alojamento para o referido bem».
E na verdade, das próprias declarações do autor, ouvidas na íntegra e na parte transcrita, decorre que o arrendamento não foi renovado por os autores terem decidido vender a casa pelas dificuldades financeiras que estavam a atravessar, com a subida da prestação ao banco, o leasing do carro, os créditos. Dessas declarações decorre igualmente que os autores só foram alertados para o estado do locado quando a pessoa da imobiliária (a testemunha …) por eles contratada fez uma visita ao locado, donde se retira que não foi o estado do locado a motivar cessação do contrato, o que é igualmente afirmado pelo Autor, que refere que o estado do locado reforçou a intenção que já tinham de o vender.
Nenhum dos depoimentos convocados nas alegações permite sustentar a pretendida alteração deste facto, muito menos as transcritas declarações do Autor.
– alínea n) dos factos não provados
Consta no referido ponto de facto: “Com a necessidade de efectuar obras no apartamento os Autores ficaram impossibilitados de o arrendar durante o período de 25 meses, contabilizados desde o mês de outubro de 2022 até ao mês de novembro de 2024, inclusive”.
Pretendem os Recorrentes que este facto seja dado como provado.
O tribunal a quo fundou a sua convicção quanto a este facto do seguinte modo:
«O ponto n) deu-se como não provado porquanto não foi produzido nenhum elemento probatório que afirmasse a sua veracidade. Pelo contrário, o próprio Autor relatou que o intuito era colocar o imóvel à venda e não no mercado de arrendamento, pelo que, não se pode afirmar que foi a necessidade de reparar o imóvel que obstou ao Autor a arrendar o imóvel».
Pouco mais há a acrescentar à motivação, sendo que, mais uma vez, das próprias declarações do autor, decorre que: depois de terminarem o arrendamento com a Ré, os autores não tinham intenção de voltar a arrendar o imóvel, muito menos de longa duração, como frisou o autor, pretendiam sim vender o imóvel pelas razões referidas no facto n.º 30; que o imóvel esteve à venda a partir de Outubro de 2022 até Novembro de 2024 e não o conseguiram vender, mesmo depois dos arranjos que nele fizeram; e que às tantas, quando os juros baixaram, decidiram em vez de vender pôr no mercado de alojamento, tendo-o então arrendado no Verão de 2024 (os três meses do Verão, Setembro e ainda 5 dias em Outubro, através do booking) e quando viram que conseguiam arrendar nos meses de Verão em alojamento, abandonaram a ideia de vender. Nenhum dos depoimentos convocados nas alegações permite sustentar a pretendida alteração deste facto nos termos pretendidos, muito menos as transcritas declarações do autor, que contrariam este facto.
Aliás, o autor nas suas declarações referiu que com a limpeza, pintura e os pequenos arranjos que efectou, o imóvel estava capaz de arrendamento (como sucedeu no Verão de 2024).
É, assim, de manter este facto como não provado.
– alíneas o), p), q) e r) dos factos não provados
Consta destes factos:
«o) “Após obtenção da licença de alojamento local, o Autor teve reservas em março de 2025”;
p) “Em consequência do descrito na factualidade provada, os Autores gastaram suas poupanças, o que os agastou, porquanto à data tinham dois filhos menores, um menino de 8 (oito) anos – autista que necessita de maiores cuidados e atenção – e uma menina de 5 (cinco) anos; a quem não conseguiam dar a devida assistência”;
q) “Tendo mesmo chegado ao ponto de não lograr deter dinheiro para satisfazer as suas despesas do dia-a-dia; veja-se que os Autores despendem mensalmente, apenas com a fração aqui em causa, cerca de € 700,00 (setecentos euros) para o crédito à habitação; cerca de € 80,00 (oitenta euros) com os dois seguros de vida, do Autor e Autora; cerca de € 8,00 (oito euros) com o seguro multirrisco, € 44,90 (quarenta quatro euros e noventa cêntimos) com as quotas do aludido condomínio”;
r) “Os Autores sentiram-se receosos com toda a situação descrita; o que ainda sentem”.
Sobre estes factos consignou o tribunal a quo: «Sobre os pontos o) a r) nenhuma prova se produziu, não tendo o Autor relatado tal factualidade».
De novo, nenhum dos depoimentos convocados nas alegações permite sustentar a pretendida alteração deste facto, muito menos as transcritas declarações do autor. Veja-se ainda que o tribunal reflectiu a prova produzida a este respeito nos factos provados n.º 33 e 34.
«Em 26 de dezembro de 2022, (…) apresentou aos Autores um orçamento para as reparações necessárias a efetuar na aludida fracção autónoma, discriminadas da seguinte forma:
a. Reparação do chão e escadas em madeira - € 2.200,00;
b. Reparação das paredes e tetos com pitura das mesmas, reparação dos móveis da cozinha e envernizamento dos mesmos, reparação de portas e aduelas e envernizamento das mesmas, reparação dos estores e reparação da fechadura da porta de entrada - € 7.300,00. Total € 9.500,00 (S/IVA)».
Improcede quanto ao mais, mantendo-se inalterada a matéria de facto.
Para enquadramento da questão dir-se-á que constitui uma das obrigações do locatário não fazer da coisa locada uma utilização imprudente – artigo 1038.º, alínea d), do Código Civil, estando concretamente «obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato» – artigo 1043.º, n.º 1, do Código Civil, e quando tal não acontece «o locatário responde pela perda ou deteriorações da coisa, não exceptuadas no artigo anterior, salvo se resultarem de causa que lhe não seja imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dela» – artigo 1044.º Código Civil.
Destas normas decorre que o arrendatário é responsável pelas despesas necessárias à restituição do prédio no estado em que o recebeu, cabendo-lhe reparar as deteriorações que se verifiquem no imóvel antes de o restituir, com excepção das inerentes a uma prudente utilização (v.g., desgaste, vetustez).
Esta responsabilidade pressupõe a culpa, que, em todo caso se presume. Cabe, por isso, ao locatário o ónus da prova dos factos impeditivos da sua culpa. Na verdade, estando em causa responsabilidade contratual, existe presunção de culpa por parte do locatário na verificação dos danos (artigo 799.º CC), cabendo-lhe ilidir essa presunção.
Está definitivamente assente na sentença, porque não impugnado, que a Recorrida está obrigada a custear as deteriorações verificadas no locado e que não decorrem do seu uso normal e prudente. Por isso, são inócuas as conclusões O a S.
Precisando, a sentença considerou resultantes de um uso imprudente do locado, devendo por isso a Recorrida responder pela sua reparação: «pela sujidade do imóvel e seu recheio, pelas paredes com desenhos e riscos, pelo chão em tacos de madeira riscado e com marcas de infiltrações, nomeadamente nas escadas, na entrada do WC grande e nos quartos, pelo estuque da parede partido, pela porta em madeira de acesso à cozinha riscada, pela persiana da portada de janela retirada, pela fechadora da porta de entrada avariada, pelo globo de tecto da casa de banho em falta, pelos armários da cozinha com marcas de infiltrações por água e pelo móvel da casa de banho com lavatório com gaveta partida, rachas e sinais de entrada de água».
E considerou, em termos objectivos, meras deteriorações inerentes ao desgaste normal da coisa os seguintes apurados: interruptor estragado, calha de fio elétrico da sala de estar descolada/arrancada da parede, retirada do varão, lâmpadas fundidas, tampas das gavetas do móvel da cozinha desalinhadas e porta do frigorifico lascada, delas excluindo a responsabilidade da Recorrida. Com a utilização que foi feita pelo Ré ao longo do tempo, num imóvel para habitação dos seus funcionários ao longo de mais de dois anos, entendeu-se aceitável que aqueles começassem a apresentar alguns sinais de desgaste e de deterioração.
Das conclusões nada de concreto é alegado para pôr em causa este entendimento do tribunal a quo, sendo que a improcedência da impugnação da matéria de facto respeitante aos danos verificados também afasta qualquer alteração neste âmbito.
A discordância manifestada pelos Recorrentes situa-se, no fundo, como decorre do apreciado na 1.ª questão, ao nível da condenação em quantia a liquidar, ou seja, na fixação do quantum da responsabilidade (não posta em causa) da ré na sua reparação em termos de expressão pecuniária, pois entendem estar já apurado parte do montante líquido.
Entendem os Recorrentes que está provado o valor de «€ 9.500,00, IVA não incluído» para custear essas reparações, pelo que, sem prejuízo do mais que for necessário, considerando o aumento dos preços, pretendem a condenação da ré no pagamento do valor já apurado.
Provou-se, na verdade que em 26 de dezembro de 2022, foram orçamentadas no valor total de € 9.500,00 sem IVA as seguintes reparações: a. Reparação do chão e escadas em madeira - € 2.200,00. b. Reparação das paredes e tetos com pintura das mesmas, reparação dos móveis da cozinha e envernizamento dos mesmos, reparação de portas e aduelas e envernizamento das mesmas, reparação dos estores e reparação da fechadura da porta de entrada - € 7.300,00.
Mas tal valor, apurado em Dezembro de 2022, é relativo às reparações ali referidas, que na parcela respeitante ao valor global de € 7.300,00 incluem a pintura, cujo ressarcimento está já contemplado na alínea b) do dispositivo (num total de € 806,16, a que depois é efectuada a compensação com o valor da caução). Por outro lado, aquele orçamento não contempla a reparação do móvel da casa de banho, nem a colocação do globo no tecto em falta.
Para mais, o pedido formulado pelos autores, neste particular, como refere a sentença, está limitado ao montante de € 9.500,00; por isso, a sentença não pode liquidar, nem remeter para liquidação, em quantia superior, sob pena de estarmos perante “pronúncia ultra petitum”, razão pela qual se mostra necessário e avisado ponderar o valor que for necessário na sua globalidade.
Assim, há que relegar inteiramente para liquidação ulterior o computo do valor para as reparações.
De outro passo, não se acompanha o entendimento do tribunal a quo de que a liquidação será para «apurar o concreto valor despendido pelos Autores pela reparação da fracção, correspondente ao valor orçamentado». O pedido formulado reporta-se ao valor necessário para a reparação dos danos apurados da responsabilidade da recorrida, e identificados na sentença, e não em função do valor que for despendido pelos recorrentes com essas reparações.
Dito isto, e por falta de elementos nos autos para apuramento dos valores necessários para a reparação dos danos mencionados no dispositivo da sentença recorrida no seu conjunto – alínea c, o seu quantitativo final deve relegar-se para incidente de liquidação, nos termos previstos no artigo 358.º, n.º 2, do CPC (e não em execução de sentença, como refere a sentença recorrida).
Defenderam os Recorrentes que o Tribunal a quo errou ao desconsiderar que os danos provocados no locado inviabilizaram ou impossibilitaram a locação e alienação do espaço para os fins a que o mesmo se destina.
A propósito deste pedido a sentença recorrida pronunciou-se nos seguintes termos:
(…) é indiscutível que a Ré violou a sua obrigação de entrega do locado ao senhorio nas condições em que o recebeu, salvo as deteriorações inerentes a uma prudente utilização do imóvel – cfr. artigo 1043.º, n.º 1, do Código Civil.
Contudo, analisadas as deteriorações ilícitas em causa verifica-se que nenhuma delas é estrutural no sentido de impedir ao seu proprietário a fruição e utilização do bem. Na verdade, os danos apurados referem-se, no essencial, à estética do locado que, pese embora se admita que possa influenciar negativamente o valor do mesmo, não impedem o proprietário de o utilizar para os fins que entenda.
Por outro lado, não se provou que a foi a necessidade de realização de obras para reparação das deteriorações que impediu os Autores de arrendarem o mesmo durante 25 meses. Tanto que assim o é que os Autores colocaram o imóvel no mercado de alojamento local ainda antes de terem realizado todas as obras de reparação. Pelo contrário, o que se descobriu foi que a intenção dos Autores não era colocar novamente o imóvel no mercado de arrendamento, mas sim coloca-lo à venda, o que, aliás motivou a não renovação do contrato de arrendamento em crise. Mais se apurou ainda que o referido imóvel esteve no mercado para venda desde outubro de 2022 até novembro de 2024, momento em que os Autores obtiveram licença para alojamento local. Neste contexto, não se tendo apurado que os Autores ficaram privados de usufruir do imóvel nem que tenham deixado de auferir rendimentos provenientes do mercado de arrendamento devido à conduta da Ré, resta concluir, nesta parte, pela improcedência do pedido dos Autores».
A pretensão recursória de alteração da decisão de mérito no que respeita no que aqui respeita, pressupunha, essencialmente, a procedência da impugnação da decisão da matéria de facto no sentido defendido pelos recorrentes quanto ao facto provado n.º 30 e facto não provado sob a alínea n). Improcedente que foi o recurso de impugnação da decisão daqueles concretos pontos de facto, falece razão na pretendida alteração da decisão de mérito.
Acrescentar-se-á apenas que, como decorre do disposto no artigo 564.º, n.º 1, do CC, o dever de indemnizar compreende não só o prejuízo causado (danos emergentes), como os benefícios que o lesado deixou de obter em consequência de lesão (lucros cessantes). Enquanto que os primeiros configuram perda ou diminuição do valor de bens existentes no património do lesado, os segundos constituem a frustração da obtenção de um rendimento ou acréscimo do património daquele.
É na vertente dos lucros cessantes que está estruturado este pedido. Nessa vertente os Recorrentes não lograram provar factos que configurassem um dano resultante da impossibilidade concreta de colocarem o imóvel de novo no mercado de arrendamento por causa do estado de deterioração do mesmo (facto não provado da alínea n), nem sequer provaram o propósito de manterem o imóvel nesse mercado. Provou-se, sim, que pretenderam, ao invés, vender o imóvel, o que levou a que o não renovassem o arrendamento e retirassem o imóvel do mercado de arrendamento, como decorre do facto provado n.º 30. Também não se provou que tenha sido o estado do imóvel a impossibilitar a concretização da sua venda durante o período em que esteve à venda.
Ressalta-se que o acórdão citado pelos recorrentes (Ac. do STJ proferido no Proc. 3102/12.7TBVCT.G1S.1) analisa, precisamente, um caso em que os ali “AA. concretizaram e fundamentaram, em termos factuais minimamente consistentes, qual a concreta utilidade que pretendiam extrair do bem e, portanto, o específico e concreto dano sofrido com a impossibilidade de locação do imóvel, por via dos defeitos que o afectavam, imputáveis a comportamentos da R: tal utilidade específica traduzia-se – em consonância, aliás, com o destino que lhe vinha sendo dado há vários anos – na colocação no mercado de arrendamento para fins comerciais”, o que não sucede no caso presente.
Por outro lado, mostra-se despiciendo discorrer aqui sobre a problemática do dano decorrente da privação da fruição de fracção habitacional e da sua indemnização mesmo quando a privação do gozo não origina uma perda ou diminuição no património do lesado por não se provar a utilidade ou vantagem concreta que o proprietário teria retirado do bem, na medida em que no caso vertente não ocorreu qualquer privação do gozo do imóvel por parte dos proprietários, no sentido de impossibilidade temporária de o usarem, não só porque o mesmo lhes foi entregue, como os danos nele verificados não eram de molde a impedir a sua utilização para os fins que entendessem.
O dano de privação do uso pressupõe que o proprietário se viu privado de um bem que faz parte do seu património, deixando de dele poder dispor e gozar livremente (veja-se, a título de exemplo o Ac. STJ de 10.12.2024, Proc. 9522/22.1T8VNG.P1.S1), o que, mais uma vez, não sucede aqui.
Assim, resta concluir como a sentença recorrida: «não se tendo apurado que os Autores ficaram privados de usufruir do imóvel nem que tenham deixado de auferir rendimentos provenientes do mercado de arrendamento devido à conduta da Ré, resta concluir, nesta parte, pela improcedência do pedido dos Autores».
Os recorrentes discordam ainda da decisão do tribunal a quo, na parte que fixou a indemnização a título de danos não patrimoniais no montante de € 750,00, pugnando pela sua fixação em valor não inferior a € 5.500,00.
Fundamentou a sentença recorrida aquele valor da seguinte forma: «ponderando o estado emocional dos Autores (frustração, impotência, desgaste e angústia), a gravidade dos danos (sujidade, tecto, chão, porta interior, fechadura da habitação, persiana e alguns bens móveis) e o tempo entretanto decorrido (desde outubro de 2022) e, do outro lado, a circunstância de se tratar de imóvel para habitação de terceiros (arrendamento/alojamento local), com contratos de alojamento local em vigor (que significa que, não obstante os danos, os Autores continuam a auferir rendimento do imóvel, sem um contacto directo e permanente com os estragos), a intensidade de violação dos deveres da Ré (de grau médio, atentando aos deveres contratuais a que lhe estavam adstritos, assumindo este um dever intermédio, considerando que o dever principal seria o pagamento do valor da renda) e a sua situação “pessoal” (trata-se de uma pessoa coletiva) e ainda os valores que têm vindo a ser fixados pela jurisprudência e por este tribunal em situações idênticas, entende o tribunal, sob um juízo de equidade e à luz do critério da ponderação das realidades da vida, ser justo e adequado atribuir aos Autores, o montante compensatório de € 750,00, a título de danos não patrimoniais».
No que respeita aos danos não patrimoniais, rege o disposto no artigo 496.º, n.º 1, do C.C., segundo o qual «na fixação da indemnização deve atender-se aos danos não patrimoniais que, pela sua gravidade, mereçam a tutela do direito».
A lei não define quais são os danos não patrimoniais merecedores de tutela jurídica, mas não merece dúvidas que neles se integram os padecimentos, abalo psicológico (angústia, ansiedade, frustrações), consumo de tempo e energia, perda de qualidade e tranquilidade de vida.
Estamos, aqui, em presença de danos em relação aos quais não é possível a reposição ou reconstituição natural, nem é válida a teoria da diferença, havendo, sim, que atender ao disposto nos artigos 496.º, n.º 1 e n.º 3 e 494.º, ambos do Código Civil. Na verdade, «os interesses cuja lesão desencadeia um dano não patrimonial são infungíveis, não podem ser reintegrados por equivalente. Mas é possível, em certa medida, contrabalançar o dano, compensá-lo mediante satisfações derivadas do dinheiro. Não se trata, portando, de atribuir ao lesado “um preço de dor” (…), mas de lhe proporcionar uma satisfação, em virtude da aptidão do dinheiro para propiciar a realização de uma ampla gama de interesses, na qual se podem incluir interesses de ordem refinadamente ideal» (Carlos Alberto da Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 3ª edição, 1991, pág. 115).
Lê-se, então, no n.º 3 do citado artigo 496.º, que «o montante da indemnização será fixado equitativamente pelo tribunal, tendo em atenção, em qualquer caso, as circunstâncias referidas no artigo 494.º», isto é, ao «grau de culpabilidade do agente, a situação económica deste e do lesado, e as demais circunstâncias do caso», sem esquecer os padrões adoptados pela jurisprudência (artigo 8.º, n.º 3, do mesmo CC).
Trata-se, pois, da atribuição de certa soma pecuniária, que se julga adequada a compensar e a minorar dores e sofrimentos, mercê das alegrias e satisfações que a mesma pode proporcionar.
Reconhecendo-se que todos estes elementos de ponderação implicam uma certa dificuldade de cálculo, defende-se, ainda, que a indemnização deve ter um alcance significativo e não meramente simbólico, não sendo de enveredar por miserabilismos indemnizatórios.
Em vista dos factos provados, a extensão dos danos provocados no locado, a grande frustração e impotência, desgaste e angústia sentida pelos Autores e ainda presente, a necessidade que tiveram de pedir dinheiro emprestado a familiares e a circunstância de o imóvel permanecer sem reparação de grande parte dos danos levam a considerar ser insuficiente a quantia de € 750,00, para ambos os autores, fixada na sentença recorrida, não traduzindo uma compensação adequada para o sofrimento e atribulações vivenciados por estes.
Contudo, o valor reclamado pelos recorrentes (€ 5.500,00 no mínimo), também é excessivo considerando os montantes que vêm sendo fixados pelos tribunais superiores, que não suportam a pretensão dos Recorrentes, ponderando-se ainda que foram alegados factos que, com aproveitamento para esta questão, ficaram não provados.
Assim, considerados todos os referenciados factores, relevantes na formulação do juízo de equidade para a fixação do quantum indemnizatório, entende-se ser equitativamente adequado o valor de € 1.200,00 para cada Autor a titulo de indemnização por danos não patrimoniais, que se afigura ser mais ajustados ao caso, estando dentro dos padrões que são praticados, que não se querem miserabilistas.
Procede, assim, parcialmente o recurso.
Pelo exposto, e nos termos das disposições legais citadas, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar parcialmente procedente o recurso de apelação interposto pelos Recorrente e, em consequência, condenam a Ré a pagar a cada um dos autores a quantia de € 1.200,00, a título de danos não patrimoniais.
No mais, mantém-se a sentença recorrida.
Maria Isabel Calheiros (relatora)
Cristina Maria Xavier Machado Dá Mesquita (1ª adjunta)
Anabela Raimundo Fialho (2ª adjunta)