Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra

AA, casado, residente na Rua ..., ..., ... ..., intentou em 16.05.2025 a presente acção declarativa sob a forma de processo comum contra BB, viúva, residente na Rua ... D, Quinta ..., ... ..., pedindo:

«Nestes termos e nos melhores de Direito que V.ª Ex.ª certamente suprirá, deve a presente acção ser julgada procedente por provada e, e consequência:

a) Declarar-se a resolução do contrato de arrendamento por oposição á renovação respeitante ao prédio identificado no artigo 1º desta petição á data de 30-04-2025;

b) Condenar-se a Ré a entregar o locado ao autor, livre de pessoas e bens e em bom estado de conservação e limpeza;

d) Condenar-se a Ré a pagar ao autor a indemnização no montante em dobro da renda convencionada, no montante mensal de 440,00€, devido desde 01-05-2025 até efetivo entrega do locado,

Regularmente citada, a ré não contestou, não constituiu mandatário nem interveio por qualquer forma no processo, mantendo-se em revelia absoluta.

Por despacho de 12/12/2025, nos termos do disposto no nº 1 do artigo 567º do n.C.P.Civil, foram julgados confessados os factos constantes da petição inicial não carecidos de outro tipo de prova, tendo após sido dado cumprimento ao estatuído no nº 2 do mencionado preceito legal.

Por requerimento a 12/01/2026, Ref.ª Citius 12565535, o Autor «(…) atento o pedido efetuado em d) da sua pi, vem informar os autos que a Ré deixou de pagar qualquer valor ao A. a partir de 13-10-2025, data em que pagou o montante de 220,00€.

Requer-se a condenação da Ré nos termos enunciados em d) da PI, a pagar ao autor a indemnização no montante em dobro da renda convencionada, no montante mensal de 440,00€, devido desde 01-05-2025 até efetivo entrega do locado, descontando os valores pagos entre 1-5-2025 a 13-10-2025.»

Na mesma data de 12/01/2026 teve lugar a apresentação de alegações pelo Autor [cf. nº 2 do artigo 567º do n.C.P.Civil].

Foi na sequência processual, em 06/04/2026, proferida sentença julgando improcedente a ação de processo comum interposta pelo Autor, condenando-o ao pagamento de custas, com base no entendimento, em síntese, de que não havia sido respeitada a antecedência mínima da comunicação do senhorio, de 120 dias por referência ao termo do prazo da renovação do contrato, donde não ter operado validamente a oposição à renovação do contrato por iniciativa do senhorio.

Inconformado com essa sentença, apresentou ao Autor recurso de apelação contra a mesma, terminando as suas alegações com as seguintes “conclusões”:

Colhidos os vistos e nada obstando ao conhecimento do objeto do recurso, cumpre apreciar e decidir.

2 - QUESTÕES A DECIDIR, tendo em conta o objeto do recurso delimitado pelo Autor nas conclusões das suas alegações (arts. 635º, nº4, 636º, nº2 e 639º, ambos do n.C.P.Civil), por ordem lógica e sem prejuízo do conhecimento de questões de conhecimento oficioso (cf. art. 608º, nº2, “in fine” do mesmo n.C.P.Civil), face ao que é possível detetar o seguinte:

- erro na decisão da matéria de facto, quanto ao elenco da matéria de facto dada como “provada” [à qual deveriam ser aditados 3 novos pontos de facto, com a redação que enuncia; que o ponto de facto deste elenco sob “6)” deveria ser reformulado na sua redação nos termos que também enuncia];

- desacerto da decisão que julgou improcedente a ação [porquanto houve erro na conclusão factual expressa na sentença, e bem assim erro na interpretação da lei (mormente quanto a ter-se concluído no sentido de que não foi a arrendatária Ré notificada com a antecedência de 120 dias relativamente ao termo do prazo)].

Apreciando a linha de argumentação do Autor ora recorrente, vejamos da ordem de questões suscitadas, a saber, a da desacerto da decisão que julgou improcedente a ação [porquanto houve erro na conclusão factual expressa na sentença, e bem assim erro na interpretação da lei (mormente quanto a ter-se concluído no sentido de que não foi a arrendatária Ré notificada com a antecedência de 120 dias relativamente ao termo do prazo)].

Quanto à primeira ordem de razões assiste inequívoca e incontestável razão ao Autor/recorrente, pois que, decisivamente por via do acolhimento à impugnação quanto à decisão sobre a matéria de facto que se vem de apreciar e decidir, é agora certo e seguro que o objeto do arrendamento ajuizado era efetivamente o “6.º andar esquerdo”, tendo sido relativamente a este locado e para ele, tendo como remetente a Ré nos autos, que foi enviada a carta de oposição à renovação do contrato pelo Autor.

Daqui resulta nada haver a censurar ao Autor no respeitante a, nas comunicações com a arrendatária, isto é, com a Ré ora recorrida, ter remetido as cartas para o local arrendado.

Ora se assim é, passemos sem mais, à apreciação e decisão sobre o invocado erro na interpretação da lei, mormente quanto a ter-se concluído no sentido de que não foi a arrendatária Ré notificada com a antecedência de 120 dias relativamente ao termo do prazo, da oposição à renovação do contrato pelo senhorio.

Temos presente que tal questão diz respeito à (in)validade da cessação do contrato.

Dispõe-se pela seguinte forma no art. 1097º do Código Civil, relativo aos arrendamentos para habitação, com a epígrafe de “Oposição à renovação pelo senhorio”:

«1 - O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte:

a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;

b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;

c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;

d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.

2- A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.»

No caso dos autos, dado que o prazo estipulado para a duração do contrato e suas renovações foi superior a um ano e inferior a seis anos, a comunicação pelo senhorio, de oposição à renovação do contrato, teria de ser efetuada com 120 dias de antecedência relativamente ao dia 30/04/2025.

Ou seja, atendendo às regras de cômputo do termo, previstas no art. 279º do Código Civil, a comunicação do senhorio, a manifestar a sua oposição à renovação do contrato, teria de ter lugar até ao dia 30/12/2024.

Resulta dos autos que foi enviada uma 1ª carta registada com aviso de receção a 18/12/2024; essa carta veio devolvida porque não reclamada; foi enviada uma 2ª carta registada com aviso de receção a 31/01/2025 - que foi igualmente devolvida.

A questão que se coloca é a de saber se se pode considerar que a inquilina ora Ré foi notificada com a antecedência de 120 dias relativamente ao termo do prazo.

Está em causa no recurso a interpretação dos arts. 9º e 10º da Lei nº 6/2006, de 27/02[2] [na redação da Lei nº 43/2017, de 14/06, que é a aplicável na circunstância], normas essas que sob as epígrafes de “Forma da comunicação” e “Vicissitudes”, respetivamente, preceituam o seguinte, na parte que aqui interessa:

1 - Salvo disposição da lei em contrário,as comunicações legalmente exigíveis entre as partes relativas a cessação do contrato de arrendamento, atualização da renda e obras são realizadas medianteescrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção.

2 - As cartas dirigidas ao arrendatário, na falta de indicação por escrito deste em contrário, devem ser remetidas para o local arrendado.» (com destaques da nossa autoria).

Vicissitudes
1 - A comunicação prevista no n.º 1 do artigo anterior considera-se realizada ainda que:

b) O aviso de receção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário.

a) Constituam iniciativa do senhorio para a transição para o NRAU e atualização da renda, nos termos dos artigos 30.º e 50.º;

b) Integrem título para pagamento de rendas, encargos ou despesas ou que possam servir de base ao procedimento especial de despejo, nos termos dos artigos 14.º-A e 15.º, respetivamente, salvo nos casos de domicílio convencionado nos termos da alínea c) do n.º 7 do artigo anterior.

c) Sejam devolvidas por não terem sido levantadas no prazo previsto no regulamento dos serviços postais.

3 - Nas situações previstas no número anterior, o senhorio deve remeter nova carta registada com aviso de receção decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta.

4 - Se a nova carta voltar a ser devolvida, nos termos da alínea a) do n.º 1, considera-se a comunicação recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio.» (com destaques da nossa autoria).

É consensual o entendimento de que, de acordo com o nº 1 do art. 10º em referência, decorre que as comunicações entre as partes estão, em princípio, sujeitas aoregime geral das declarações negociais recipiendas previsto no art. 224º do C.Civil, sendo por issoeficazes logo que cheguem ao poder do destinatário ou sejam dele conhecidas (cf. art. 224º, nº 1 do C.Civil), e bem assim que são ainda consideradas eficazes as declarações que só por culpa do destinatário não são recebidas (cf. art. 224º nº 2 do C.Civil).[3]

Nesta linha de entendimento, é estabelecido no nº 1 do dito art. 10º, nº 1 do NRAU, que a comunicação entre senhorio e inquilino “considera-se realizada” mesmo que o destinatário se recuse a recebê-la ou se o aviso de receção haja sido assinado por terceiro.

Sucede que é possível constatar alterações ao regime geral da eficácia das comunicações entre as partes através dos n^os 2 a 4 do artº 10º do normativo em questão.

Na verdade, encontra-se nestes estabelecido que as comunicações por carta registada por iniciativa do senhorio que, designadamente, sejam devolvidas por não terem sido levantadas no prazo previsto no regulamento dos serviços postais [nº 2, al. c)], não podem considerar-se realizadas.

Nesses casos, de acordo com o que estabelece o nº 3 desse art. 10º, o senhorio deve remeternova carta registada, com aviso de receção, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta.

Sendo que, de acordo com o nº 4 do mesmo art. 10º, seessa nova carta (segunda) voltar a ser devolvida porque o destinatário se recusou a recebe-la [al. a) do nº 1], considera-se a comunicação realizada no 10º dia posterior ao do seu envio (da segunda carta).

Será que este regime citado em último lugar é o aplicável tout court a uma situação como a ajuizada em que a carta não foi levantada pelo destinatário no prazo previsto no regulamento dos serviços postais [al. c) do nº 2 do art. 10º citado]?

Se bem atentarmos na literalidade do normativo mais diretamente em causa, que é o nº4 do art. 10º citado, imediatamente se constata que nele apenas se alude expressamente a esse ser o regime aplicável às situações em que essa nova carta (segunda) voltou a ser devolvida porque o destinatário se recusou a recebê-la [cf. “al. a) do nº 1”].

Ora, encontrando-se omisso o regime a aplicar para as situações em que a carta não foi levantada pelo destinatário no prazo previsto no regulamento dos serviços postais [al. c) do nº 2 do art. 10º citado], não vislumbramos que “procedam as razões justificativas da regulamentação do caso previsto na lei”, em ordem a, por analogia, considerar o caso regulado por esse referenciado regime do nº4 (cf. art. 10º, n^os 1 e 2 do C.Civil).

Se o que determina a necessidade de envio de uma nova carta (segunda) nas situações em que a carta não foi levantada pelo destinatário no prazo previsto no regulamento dos serviços postais são razões de equilíbrio entre a proteção do arrendatário - pois aumenta as probabilidades de a oposição chegar efetivamente ao seu conhecimento - e a simplificação do regime da cessação do contrato - pois acelera essa efetivação, não vislumbramos porque é que considerar-se a comunicação realizada no 10º dia posterior ao do seu envio (da segunda carta), facilita ou contribui para o aumento das probabilidades de a oposição chegar efetivamente ao conhecimento do arrendatário.

Ao invés, «[A] segunda carta, desde que preencha os requisitos do n.º 3 do artigo 10.º da Lei n.º 6/2006, é uma condição de eficácia da declaração de oposição à renovação: “[…] a oposição só é eficaz se a carta for completada com uma nova carta, enviada igualmente com aviso de recepção e dentro do prazo previsto no n.º 3 do artigo 10.º do NRAU, sob pena de o senhorio não poder lançar mão do procedimento especial de despejo (artigos 10.º, n.º 2, al. b), e 15.º, n.º 2, al. c), do NRAU)».[4]

Ou dito de outra forma: não vislumbramos o porquê de não se poder considerar que a comunicação operou com a primeira carta enviada, na medida em que a segunda carta (enviada entre 30 e 60 dias após o envio da primeira), opera como condição de eficácia da declaração de, no caso, oposição à renovação do contrato, declarada pela primeira carta.

Temos presente que com a redação que foi dada ao art. 10º em referência pela Lei nº 43/2017, o legislador deixou de equipar a recusa do recebimento da carta ao não levantamento da mesma.

Contudo, salvo o devido respeito, a interpretação segundo a qual, devolvida a carta registada com aviso de receção enviada pelo senhorio tendo em vista a oposição à renovação do contrato que fora enviada respeitando a antecedência exigida por lei para o caso (de 120 dias), tendo-se enviado outra respeitando o prazo do nº 3 do art. 10º do NRAU, a declaração de oposição à renovação do contrato operaria com a ficção de que se considerava a comunicação recebida no 10º dia posterior ao do envio da 2ª carta, corresponderia a uma exigência desajustada e desmesurada para salvaguardar o interesse do senhorio à efetivação eficaz da comunicação nessas situações…

Com efeito, traduzir-se-ia em, quanto aos prazos de aviso prévio, estar a impor ao senhorio um alargamento dos mesmos, desequilibrando injustificadamente os interesses das partes.

De referir que o entendimento por nós perfilhado no sentido de o envio da segunda carta valer como condição de eficácia da primeira comunicação enviada, sendo relativamente a esta que se tem de observar o prazo (no caso) de 120 dias, tem como único pressuposto/condição (exigência legal) que, quanto à segunda carta, esta seja enviada no prazo de 30 a 60 dias, após a devolução da primeira!

Atente-se que esta interpretação vinda de perfilhar corresponde a considerar eficazes as declarações que só por culpa do destinatário não são recebidas - tal como previsto, em geral, no art. 224º, nº2 do C.Civil.

A este propósito, discorreu-se pela seguinte forma - e, a nosso ver, com inteiro acerto! - nas alegações recursivas:

Fazendo a aplicação do disposto pelo art.º 224º, n.º 2 do Código Civil, é importante apurar se o facto de a arrendatária não ter sido recebido a(s) comunicação(ões) do senhorio se deveu a culpa sua, o que deve ser apreciado em concreto, à luz das circunstâncias de cada caso, segundo o critério estabelecido no art.º 487.º n.º 2 do Código Civil ou seja, de acordo com a diligência de um bom pai de família: se a carta com aviso de receção contendo a declaração resolutiva foi enviada para a arrendatária, chegando à sua morada, mas não lhe tendo sido entregue por o mesmo não ter atendido, razão pela qual lhe foi deixado aviso postal para levantamento em estação de correio, ao qual a mesma não correspondeu, não levantando a missiva por motivo desconhecido, o que motivou a sua devolução ao remetente, é de concluir, em tais circunstâncias e segundo as regras da normalidade do viver em sociedade, que só por falta do nível de diligência exigível do homem comum a carta não foi recebida.

Ou seja, o que se pretende com isto dizer é que, de acordo com os critérios de diligência de um bom pai de família, era exigível á arrendatária que acautelasse a receção de correspondência no dia 19 de Dezembro de 2024, o que não fez.

O Tribunal não pode é admitir que uma carta de resolução de um contrato de arrendamento não seja recebida pelo seu destinatário apenas porque este se ausentou de sua casa e não diligenciou por incumbir alguém de receber a sua correspondência importante, dotando-o dos poderes necessários para isso, ou celebrando com a empresa de distribuição de correio um contrato adequado ao reencaminhamento de correspondência.

Desta forma e no caso dos autos, respeitados os prazos exigidos por Lei, temos que operou a condição de eficácia da declaração de oposição à renovação do contrato, declarada pela primeira carta.

Esta é a interpretação que se julga mais conforme à Lei e a mais equilibrada; pretender que todas as eventuais notificações a ocorrer, dentro das vicissitudes previstas pelo art.º 10º do NRAU tenham que ter lugar 120 dias antes da data para a cessação do contrato, para além de, salvo melhor opinião, é introduzir uma álea e uma insegurança nas relações jurídicas em causa inadmissível (basta pensar em todas as questões que se podem colocar relativamente ao envio das cartas, funcionamento dos CTT, etc., que demandariam da parte dos senhorios o envio das cartas com uma antecedência manifestamente superior àquela prevista na lei, esvaziando o prazo mínimo legalmente fixado de qualquer conteúdo)».

O que tudo serve para dizer que, considerando procedente esta linha de argumentação recursiva, importa concluir que foi cumprida a antecedência mínima de 120 dias para o exercício do direito de oposição do senhorio/Autor/recorrente, donde a revogação da sentença recorrida e a sua substituição por outra que declara a resolução do contrato de arrendamento por oposição à renovação respeitante ao prédio identificado no art. 1º da p.i. à data de 30-04-2025, condenando-se a Ré a entregar o locado ao autor, livre de pessoas e bens e em bom estado de conservação e limpeza, declarando-se a mora da Ré na restituição do imóvel locado após 30-4-2025 e condenando-se a Ré a pagar ao Autor a indemnização no montante em dobro da renda convencionada, no montante mensal de € 440,00, devido desde 01-05-2025 até efetivo entrega do locado, sem prejuízo do desconto dos valores pagos entre 1-5-2025 a 13-10-2025[5], tudo acrescido de juros legais desde a citação para a ação.

Pelo exposto, decide-se a final julgar procedente o recurso, com a consequente revogação da sentença recorrida e sua substituição pelo seguinte:

a) Declara-se a resolução do contrato de arrendamento por oposição à renovação respeitante ao prédio identificado no art. 1º da p.i. (fração autónoma, destinada a habitação, designada pela letra “AI” do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito em Rua ..., Lugar ..., ... ..., inscrito na matriz predial urbana da união das freguesias ... e ... sob o artigo matricial ...39... e descrito na C.R.P. ... sob o registo nº ...95, correspondente ao andar 6esqD), à data de 30-04-2025;

b) Condena-se a Ré a entregar o locado ao autor, livre de pessoas e bens e em bom estado de conservação e limpeza;

d) Condena-se a Ré a pagar ao Autor a indemnização no montante em dobro da renda convencionada, no montante mensal de € 440,00, devido desde 01-05-2025 até efetivo entrega do locado, sem prejuízo do desconto dos valores pagos entre 1-5-2025 a 13-10-2025, tudo acrescido de juros legais desde a citação para a ação.

Luís Filipe Cravo

Fernando Monteiro

João Moreira do Carmo