| 936/20.2T8LRA-L.C1 |  |
SIMULAÇÃO
DIREITO LEGAL DE PREFERÊNCIA
IMPOSSIBILIDADE DA CESSÃO DA POSIÇÃO CONTRATUAL RELATIVA AO DIREITO DE PREFERÊNCIA
EXERCÍCIO DO DIREITO DE REMIÇÃO FORA DO PROCESSO ONDE O BEM É VENDIDO
ARTIGOS 843.º E 844.º, N.º 1, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
ARTIGO 17.º DO DL N.º 53/2004, DE 18 DE MARÇO - CÓDIGO DA INSOLVÊNCIA E DA RECUPERAÇÃO DE EMPRESAS
II - Tendo o imóvel sido vendido na insolvência a uma terceira pessoa que não detinha, nem exerceu, qualquer direito de preferência, a eventual nulidade por simulação do contrato de arrendamento é absolutamente irrelevante para a validade da venda. A simulação apenas teria o efeito de retirar um direito de preferência à compradora que, na verdade, esta nunca deteve.
III - O direito de remição assume prevalência sobre o direito de preferência (artigo 844.º, n.º 1, do CPC), traduzindo a intenção do legislador de proteger o património familiar em detrimento de interesses patrimoniais de terceiros.
IV - Cabia à familiar interessada (Autora) apresentar-se no processo de insolvência para remir o bem nos prazos estipulados por lei, independentemente da existência ou não de um direito de preferência na esfera da compradora. A Autora não pode socorrer-se da invocação de um falso vício de procedimento na venda para justificar a falta ou a extemporaneidade do exercício do seu direito de remição.
(Sumário elaborado pela Relatora)
Adjuntos: Catarina Gonçalves
Paulo Correia
Acordam os Juízes desta secção cível, a primeira, do Tribunal da Relação de Coimbra:
RELATÓRIO
AUTORA:AA, solteira, com domicílio na Rua ..., ..., ....
RÉUS: 1º - MASSA INSOLVENTE DE BB e CC, representada por DD, na qualidade de administradora de insolvência.
2º - EE, residente na Estrada ..., ..., ..., ...;
3º - FF, com residência na Estrada ..., ..., ..., ....
Por via da presente ação declarativa pretende a A. ver declarado nulo o contrato de compra e venda celebrado entre a primeira e a segunda Rés relativamente à fração autónoma identificada na pi, por falta de legitimidade da 2.º Ré, ordenando-se o cancelamento do registo da aquisição e subsequentes registos, devendo o imóvel ser adjudicado à A. por via do direito de remição; declarada a nulidade processual da decisão da administradora judicial em vender o imóvel à 2.ª Ré , e em consequência ser declarada nula a venda com as demais consequências anteriores; ainda subsidiariamente, deve o contrato de arrendamento ser declarado nulo, por simulação, e em consequência ser reconhecido inexistente o direito de preferência do 3.º R. e consequentemente deve o contrato de compra e venda ser declarado nulo, com as demais consequências; ainda subsidiariamente a adjudicação à A. por via da admissibilidade do exercício do seu direito de remição , por ainda não ter sido entregue o bem.
Para tanto, alegou ser filha dos insolventes e que no âmbito da insolvência foi apreendido imóvel que veio a ser adjudicado a um dos credores. Veio o 3.º Réu apresentar, depois, um contrato de arrendamento pretendendo preferir na venda, tendo o imóvel vindo a ser adquirido por terceira pessoa (a 2.ª Ré), estranha ao arrendamento e à insolvência, não sendo a mesma credora, não tendo efetuado qualquer licitação, nem apresentado qualquer proposta de aquisição. Mais alega gozar do direito de remição e não assistir à compradora direito de aquisição do bem; diz ser a venda nula por vício processual por a administradora ter alienado o bem a quem não detinha a posição de preferente; o arrendamento é inválido nunca tendo o putativo preferente pago rendas ou habitado o local, pretendendo o insolvente e aquele “arrendatário”, com o referido contrato de arrendamento, salvaguardar o património, transmitindo-o para a esfera jurídica de alguém da confiança do primeiro, a fim de impedir que os seus filhos, incluindo a Autora, tivessem tido conhecimento da sua situação de insolvência e pudessem exercer o direito de remição.
Contestando, a massa insolvente refutou as pretensões da A., argumentando não ter esta comprovado o seu vínculo familiar e afirmando que a venda à companheira do arrendatário foi conduzida com totaltransparência e aprovação dos credores. Sustenta ainda que o direito de remição caducou, uma vez que a lei não exige a notificação prévia dos familiares e o depósito do preço não foi efetuado atempadamente. Por fim, aponta um potencial conflito de interesses do mandatário da autora e defende a legalidade de todos os atos praticados pela Administração de Insolvência.
A autora exerceu contraditório, contestando aexceção de ilegitimidade levantada pela massa insolvente, comprovando ser filha dos insolventes através da junção do seu assento de nascimento. Adicionalmente, expõe irregularidades navenda do imóvel, alegando que o bem foi alienado a quem não detinha direito legal de preferência. Argumenta que a compradora é umafigura estranha ao processo e que nunca apresentou uma proposta formal de aquisição.
Por despacho de 9.5.2025, foi admitida a intervenção principal de A... como nova parte no processo em curso, por ter adquirido o imóvel em litígio após o início do mesmo.
Veio a ser proferido saneador sentença, datado de 25.2.2026, o qual declarou nulo o contrato de compra e venda celebrado entre a Massa Insolvente e EE; decretou o cancelamento de todos os registos, provisórios e definitivos, que sobre tal prédio foram efetuados a favor da 2.ª Ré e da interveniente A..., Lda. e, nomeadamente: - do registo definitivo de aquisição efetuado pela inscrição - Ap. ...3 de 2024/05/21, relativo ao prédio descrito na Conservatória do Registo Predial ..., sob o número ...04..., da freguesia ...; - do registo provisório por natureza de aquisição efetuado pela inscrição - AP. ...76 de 2024/09/02, também relativo ao prédio descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...04..., da freguesia ...; repristinando o registo então lavrado sob a Ap. ...36 de 2022/05/25 - referente à inscrição da declaração de insolvência. Determinou a improcedência do pedido de adjudicação do imóvel à Autora por via do exercício do direito de remição, por não ser este o meio processual próprio para o efeito.
Desta sentença recorre a segunda Ré, visando a validade do negócio com base nos argumentos que assim deixou em conclusões:
1. A douta sentença, fundamenta-se e dá como provada, matéria admitida por acordo das partes, pelo disposto no artigo 567.º do Código do Processo Civil.
2. Nomeadamente quanto ao contrato de arrendamento, que sustenta não representar a vontade das partes e ser por isso simulado.
3. Contudo não existe qualquer matéria admitida por acordo, em particular quanto à alegada simulação do contrato, porquanto a Primeira Ré Massa Insolvente contestou em devido tempo quanto a tais factos
4. Como decorre do disposto no artº 568º, do CPC, a impugnação do contestante vem a aproveitar/beneficiar os demais RR, tornando-se a revelia destes últimos inoperante.
5. Em caso de pluralidade de réus, basta que um deles conteste para que, e relativamente aos factos que o mesmo impugnar, os factos articulados pelo autor não possam considerar-se como confessados/provados, mesmo em relação aos RR que nenhumas oposições deduziram.
6. Não existe facto algum, nem prova nenhuma da alegada simulação do contrato de arrendamento que sustente a decisão da douta sentença.
7. A douta sentença, pelo imperativo legal do artigo 586º do C.P.C. não podia considerar tal matéria como admitida por acordo quanto aos Réus EE e FF.
8. Não podia considerar provada qualquer simulação do contrato, porquanto não existe prova nenhuma de tal simulação, nem sequer indícios e foi impugnada pela contestação da primeira Ré Massa Insolvente.
9. Deve por isso ser revogada a sentença.
10. A douta sentença parte do errado pressuposto de que, a compra efetuada pela Ré EE, foi fundada no Direito de Preferência, supostamente cedido pelo Réu FF e como tal, face à também errada conclusão, de que o contrato de arrendamento foi simulado, a douta sentença volta a errar, com o devido e elevado respeito, ao considerar a venda nula.
11. A compra efetuada pela Ré EE não foi efetuada com base em Direito algum de Preferência que esta nunca invocou e não existe nada nos autos que comprove ou indicie tal transação de cedência do Direito de Preferência, entre os Réus.
12. O direito de Preferência, dispõe o artigo 1410º nº1 do CC consuma-se com o pagamento da totalidade do preço acordado pelo preferente.
13. Tal pagamento nunca foi efetuado e o pagamento foi feito de forma faseada, com pagamento de sinal e o restante preço no ato da transmissão, pela Ré EE diretamente à Ré Massa insolvente.
14. Tudo conforme o processo normal de venda executiva a que deve obedecer a venda em liquidação da Massa Insolvente.
15. Para que se pudesse considerar ter sido exercido o Direito de Preferência, a compra teria de ter sido efetuada com o pagamento integral do preço pelo preferente, após invocação de tal direito.
16. Assim, verifica-se de forma cristalina que, o que existe nos autos, é prova de que a Ré EE, adquiriu o imóvel através da aceitação da sua proposta, diretamente pela Ré Massa Insolvente com a anuência da credora hipotecaria, demais credores e insolventes.
17. Foi a Ré EE quem liquidou o sinal e, portanto, só após esse pagamento se pode considerar, existir uma transação e a aceitação da proposta, uma vez que, o Direito de Preferência não lhe pertencia, não o invocou e não foi sequer exercido pelo Réu FF que não pagou quantia alguma.
18. Consequentemente, a douta sentença errou ao anular a venda do prédio à Ré EE diretamente pela Massa Insolvente, por erradamente considerar, ter esta beneficiado de um Direito de Preferência atribuído ao Réu FF.
19. Também por aqui, por se provar que a venda em causa não resultou do exercício de um Direito de Preferência, deve a douta sentença ser revogada.
Também a interveniente, A..., apresentou recurso tendo em vista o mesmo desiderato e argumentando o seguinte:
1. Vem o presente recurso da sentença que julgou procedente a acção, com processo comum, que AA interpôs contra Massa Insolvente de BB e CC, EE e FF, sendo a aqui apelante Interveniente Principal associado aos demais Réus, a qual não se conforma com a sentença recorrida.
2. A sentença recorrida declarou (…)
3. O tribunal a quo conheceu do mérito da causa, em despacho saneador, concluindo que o estado dos autos assim o permitia, sem necessidade de mais provas, atento o disposto no art. 595.º, n.º 1, al. b), do Cód. Processo Civil.
4. A fundamentação da sentença recorrida assenta na falta de contestação dos 2.º e 3.º Réus e Interveniente Principal, invocando-se o art. 567.º, do Cód. Processo Civil. Ou seja, o tribunal a quo considerou confessados os factos articulados pela Autora, no entendimento da revelia daqueles 2.º e 3.º Réus e da aqui apelante.
5. Nos termos previstos na alínea a), do art. 568.º, do Cód. Processo Civil, os efeitos da revelia não se aplicam quando, havendo vários Réus, algum deles contestar, relativamente aos factos que o contestante impugnar.
6. A Massa Insolvente de BB e CC apresentou contestação impugnando genericamente o alegado pela Autora e concretamente o alegado conluio entre insolventes e 3.º Réu e a invocada simulação do contrato de arrendamento.
7. O tribunal a quo errou ao proferir sentença em saneador, sem atender aos factos impugnados em contestação pela Massa Insolvente os quais, em conjunto e com a impugnação concreta formulada nos arts 9.º, 19.º, 38.º e 40.º da contestação, traduzem uma impugnação de factos articulados pela Autora na sua petição inicial.
8. O juiz só deve conhecer em despacho saneador do pedido ou dos pedidos formulados quando não exista matéria controvertida que possa ou seja suscetível de justificar a elaboração de temas da prova e a realização da audiência final.
9. O tribunal a quo, julgando confessados os factos alegados pela Autora, não considerando o aproveitamento aos demais Réus e Interveniente Principal da contestação apresentada pela Massa Insolvente, violou o disposto nos arts. 568.º, al. a) e 595.º, n.º 1, al. a), ambos do Cód. Proc. Civil, sendo nula a sentença proferida, nos termos do disposto no art. 615.º, n.º 1, al. d), do Cód. Proc. Civil.
Contra-alegando, a A. opôs-se à procedência dos recursos.
Objeto do recurso:
Da nulidade da sentença.
Da preferência e da remição.
FUNDAMENTAÇÃO
De facto
Matéria de facto dada como provada na sentença recorrida
1. BB, contribuinte fiscal n.º ...71 e CC, contribuinte fiscal n.º ...63, foram declarados insolventes por sentença proferida a 17.12.2021, já transitada em julgado.
2. Os autos de insolvência prosseguiram para liquidação dos bens que integram a massa insolvente.
3. No âmbito do processo de insolvência foi apreendido para a massa insolvente a fração autónoma designada pela letra “R” do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito no lugar ..., ... ou ..., Avenida ..., freguesia ..., que corresponde ao rés-do-chão norte, destinada à habitação, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...20, com o valor patrimonial tributário de € 60.960,90 e descrito na CRP ... sob o n.º ...4, da freguesia .... - verba 2 do Auto de Apreensão.
4. Sobre a identificada fração, e pela Ap. ...5 de 2001/04/11, encontrava-se inscrita hipoteca a favor da Banco 1..., S.A., pelo valor de € 76.125,30, que viria a ceder os respetivos créditos a B....
5. Por decisão proferida no apenso de habilitação do adquirente ou cessionário - apenso G - foi decidido julgar C..., Lda. devidamente habilitada no lugar da credora B....
6. No âmbito da liquidação, o valor base para a venda do imóvel identificado em 3. foi de € 80.000,00.
7. A Autora, AA, é filha dos insolventes.
8. Em sede de apenso de liquidação os insolventes juntaram um documento intitulado de “contrato de arrendamento”, nos termos do qual os insolventes davam de arrendamento o imóvel identificado em 3. a FF, pelo período de 30 anos, com início a 1 de setembro de 2013 e terminus a 29 de agosto de 2044, mediante uma renda mensal de € 150,00, sendo que as rendas dos primeiros 20 anos, no montante de € 36.000,00 foram consideradas recebidas, para efeitos de obras.
9. A credora D..., Lda. apresentou proposta de adjudicação do identificado imóvel, requerendo que o mesmo lhe fosse adjudicado pelo preço de € 68.000,00, mais requerendo a dispensa do pagamento desse mesmo preço, atenta a sua qualidade de credor hipotecário.
10. Tal proposta foi aceite pela Sra. Administradora da Insolvência e dela foi dado conhecimento aos demais credores, que não deduziram oposição.
11. Por requerimento junto ao apenso de liquidação a 04.03.2024 (ref.ª 10551143) veio a Sra. Administradora da Insolvência prestar a seguinte informação “no seguimento do requerimento apresentado em 5 de janeiro de 2024, quanto à verba n.º 2, mais concretamente a proposta apresentada pelo credor hipotecário, rececionou-se notificação do alegado arrendatário para exercício do direito de preferência e indicando ainda que a Banco 1..., S.A., em fevereiro de 2022 autorizou o cancelamento.
O referido documento não foi considerado, uma vez que não se encontra assinado e a sua eventual emissão pela Banco 1..., S.A. seria extemporânea uma vez que o crédito já tinha sido cedido.
De todo o modo, o credor hipotecário não se opõe à venda a favor do alegado arrendatário.
Nessa medida, irá formalizar-se a venda com a maior celeridade possível”.
12. Por requerimento junto ao apenso de liquidação a 02.05.2024 (ref.ª 10758869) veio a Sra. Administradora da Insolvência prestar a seguinte informação “na esteira do requerimento apresentado em 4 de março de 2024, no que respeita à verba n.º 2, mais concretamente a formalização da venda a favor do alegado arrendatário, o mesmo questionou se poderia constar como compradora a companheira EE. A signatária questionou o credor hipotecário que respondeu, indicando que nada tinha a opor.
Em face do exposto, a venda será formalizada a favor de EE, NIF ...99, com domicílio na Estrada ..., ... - ...”.
13. No dia 8 de maio de 2024, por contrato de compra e venda, foi formalizada a venda do imóvel identificado em 3., a favor de EE, pelo preço de € 68.000,00.
14. Tal aquisição foi inscrita pela Ap. ...3 de 2024/05/21.
15. Do contrato de compra e venda referido em 13. consta que o preço foi pago da seguinte forma: a quantia de três mil e seiscentos euros a título de sinal, através de transferência bancária em vinte e seis de março de dois mil e vinte e quatro, da conta com o IBAN ...05 do Banco 2... titulada pela compradora, para a conta com o IBAN ...66; o remanescente do preço, no valor de sessenta e quatro mil e quatrocentos euros foi pago através de transferência bancária em vinte e nove de abril de dois mil e vinte e quatro, da conta com o IBAN ...05 do Banco 2... titulada pela compradora, para a conta com o IBAN ...66.
16. GG não é credora no âmbito dos presentes autos de insolvência, não efetuou qualquer licitação, nem efetuou nos autos qualquer proposta de aquisição.
17. GG não é parte interveniente no alegado contrato de arrendamento.
18. Os termos e efeitos estipulados no documento intitulado “contrato de arrendamento” nunca se produziram na realidade, por nunca terem correspondido à real vontade das partes nele intervenientes, nem tão pouco foi outorgado na data nele aposta.
19. Nunca as partes nele intervenientes pretenderam dar ou tomar de arrendamento o imóvel aí identificado.
20. O terceiro Réu, FF, nunca efetuou qualquer pagamento de rendas pela utilização do imóvel, nunca o tendo tomado de arrendamento, nunca o utilizou, nele nunca tendo pernoitado ou feito refeições ou sobre ele exercendo qualquer tipo de detenção, posse ou qualquer outro tipo.
21. É falso que o terceiro Réu, FF, tenha realizado ou mandado realizar quaisquer obras de acabamentos do interior do imóvel ou quaisquer outras.
22. Nunca o imóvel foi usado para fins habitacionais pelo terceiro Réu ou familiares deste, muito menos pelo período de tempo e para os efeitos constantes do documento intitulado “contrato de arrendamento”.
23. O insolvente, pai da Autora, e o terceiro Réu, em comunhão de esforços, elaboraram um plano, numa tentativa do que aquele achava ser apto a salvaguardar o património, transmitindo-o para a esfera jurídica de alguém da sua confiança (o terceiro Réu), a fim de impedir que os seus filhos tivessem conhecimento da situação de insolvência e pudessem exercer o direito de remição.
24. Com o intuito de atribuir ao terceiro Réu um direito de preferência.
25. Após propositura da presente ação, a Autora procedeu ao pedido do registo da ação a 12/07/2024.
26. A 1.ª Ré foi citada para os termos dos presentes autos a 19/07/2024, tendo
deduzido contestação em 05/11/2024.
27. A 2.ª Ré foi citada em 29/07/2024, não tendo deduzido oposição.
28. O 3.º Réu foi citado em 22/08/2024, não tendo deduzido oposição.
29. Por contrato de compra e venda outorgado em 31.08.2024, a 2.ª Ré declarou
proceder à venda à interveniente “A...” do imóvel identificado em 3., aquisição essa registada pela AP. ...76 de 02/09/2024 e cujo registo ficou provisório por natureza, nos termos do disposto no artigo 92.º, n. º2, al. d), do CRP.
30. Do contrato de compra e venda referido em 29. consta que o preço de € 100.000,00, que a primeira outorgante declara já ter recebido a quantia de € 70.067,82, foi pago da seguinte forma: a quantia de três mil e seiscentos euros para a conta com o IBAN ...66, no dia 26/03/2024; a quantia de sessenta e quatro mil e quatrocentos euros através de transferência bancária, para a conta com o IBAN ...66, no dia 29/04//2024; a quantia de € 2.067,82 pagos em numerário entre os dias ../../2024 e ../../2024.
31. A 2.ª Ré e a interveniente “A...”, aquando da outorga do contrato de compra e venda, tinham conhecimento da pendência da presente ação.
32. Em ambos os contratos de compra e venda são coincidentes valores pagos,
datas de pagamento e o IBAN ( ...66)
33. Os valores apostos no contrato de compra e venda entre a massa insolvente e a 2.ª Ré foram pagos pelo sócio gerente da sociedade A....
34. Não foram pagos à 2.ª Ré quaisquer valores como contrapartida do contrato de compra e venda celebrado com a sociedade A....
Da nulidade da sentença (art. 615.º/1 d) CPC) e da impugnação da simulação:
A apelante alega que o tribunal a quo proferiu a sentença no despacho saneador, julgando os factos como confessados em virtude da falta de contestação de alguns réus. Defende que o tribunal ignorou a contestação apresentada por um dos co-réus (a Massa Insolvente), a qual impugnou os factos essenciais (como o conluio e a simulação), concluindo que, ao não aplicar o artigo 568.º, alínea a), do CPC (que afasta os efeitos da revelia quando um co-réu contesta) e ao decidir o mérito prematuramente ao abrigo do artigo 595.º do CPC, terá o tribunal a quo violado tais normas, sendo, por isso, a sentença é nula nos termos do artigo 615.º, n.º 1, al. d), do CPC.
A nulidade do art. 615.º/1 d) do CPC sanciona falhas nos limites da decisão (omissão ou excesso de pronúncia sobre questões).
Porém, no caso em apreço, não se verificou omissão de pronúncia, já que o tribunal não deixou por resolver os pedidos formulados pela Autora. Pelo contrário, o juiz conheceu do mérito da causa e decidiu o destino dos pedidos, declarando nulo o contrato de compra e venda e decretando o cancelamento dos registos. O facto de o juiz ter ignorado a contestação de um co-réu na sua fundamentação não é uma omissão de pronúncia sobre uma “questão” (pedido ou exceção), mas sim um pretenso erro na apreciação da matéria de facto e na aplicação da lei processual.
Por outra parte, também não ocorre excesso de pronúncia pois o tribunal não condenou em objeto diverso do pedido, limitando-se a julgar procedente a ação.
Ora, confundir erro de julgamento com nulidade da sentença determina a improcedência do pedido de nulidade, pelo que o que se impõe é avaliar se, de facto, a contestação da Massa Insolvente impugnou ou não os factos alegados pela Autora (conluio e simulação), conforme também foi alegado, em recurso, pela 2.ª Ré.
E, neste tocante, diremos, desde já, não ter a contestante impugnado os factos em causa (o que, em todo o caso e como veremos, é absolutamente irrelevante).
Com efeito, e analisando a peça processual apresentada (a contestação da Massa Insolvente), a resposta é que a Massa Insolvente não nega direta e frontalmente a existência da simulação, adotando antes uma postura de distanciamento e remetendo o ónus da prova para a Autora.
No artigo 9.º da contestação, a Massa Insolvente utiliza uma fórmula genérica de defesa, declarando que “desde já vão impugnados os factos alegados na p.i. que em particular ou no todo contradigam o que se expõe, alega e comprova infra”.
Assim, longe de defender a validade inatacável do contrato de arrendamento, a Massa Insolvente admite, no artigo 22.º, que a própria Administradora de Insolvência achou o negócio estranho. Perante um contrato de 30 anos, com uma renda baixa e onde se alegava que 20 anos de rendas já estavam pagas à cabeça, a Administradora “manifestou reservas sobre a efetiva existência de tal relação contratual” e exigiu comprovativos adicionais aos devedores.
A resposta mais direta à alegação de simulação encontra-se no artigo 38.º. Aqui, a Massa Insolvente não afirma que a simulação é falsa; afirma, sim, que “qualquer conluio entre o 3.º Réu e os insolventes que vem a A. alegar foi sempre à margem da Senhora Administradora de Insolvência”. A peça conclui que a Autora é que “deverá [...] provar o que alega” e frisa que a Massa Insolvente e a Administradora “são absolutamente alheias a tal”.
Ou seja, a Massa Insolvente defende-se afirmando, essencialmente: Se houve simulação entre os meus representados (os devedores insolventes) e o 3.º Réu, isso foi feito nas nossas costas; nós próprios tivemos dúvidas sobre o contrato e coube-nos apenas agir com zelo face aos documentos apresentados. Quem alega a simulação que a prove, porque nós somos alheios a isso.
Portanto, mais do que uma impugnação motivada e assertiva (dizer “é falso que tenha havido simulação”), trata-se de uma defesa por desconhecimento e alheamento dos factos imputados aos devedores insolventes.
Sendo assim, os factos em causa - não contestados - deverão manter-se entre os dados como provados.
De Direito
O tribunal a quo julgou inválida a venda efetuada em processo de insolvência por ter entendido que quem o adquiriu não exerceu um direito válido de preferência (emergente do art. 1091.º CC), porquanto o fundamento desta - um suposto contrato de arrendamento - se achava eivado de nulidade por simulação negocial (art. 242.º CC).
Ora, o direito de preferência na compra do imóvel pertence exclusivamente a quem assinou o contrato de arrendamento (o arrendatário titular).
Na união de facto, a posição de arrendatário não se “comunica” de imediato ao parceiro, cfr. ac. RP, de 18.2.2019, proc. 89/17.3T8PVZ.P1.
O unido de facto só ganha o direito de preferência se a titularidade do contrato de arrendamento lhe for formalmente transmitida (o que acontece em situações de morte ou rutura da relação).
Na situação vertente, a adquirente do imóvel não exerceu, por isso, um direito de preferência, pois este não existia na sua titularidade, tendo-lhe o bem sido vendido sem existir tal opção.
Por isso, é irrelevante que o direito existisse ou não titularidade do terceiro R. porquanto este, por si, não o exerceu. Manifestou essa vontade, mas acabou por indicar terceira pessoa que foi aceite pela massa e seus credores.
A validade da venda operada na insolvência não pode, assim, ser afetada por um contrato de arrendamento que é absolutamente irrelevante para essa aquisição. A venda não pode ser afetada por tal simulação posto que a simulação só teria o efeito de retirar direito de preferência à compradora e a compradora nunca o deteve.
De modo que não se verifica, com a venda e por força da simulação do negócio de arrendamento, qualquer vício processual decorrente da inexistência de direito de preferência porque, como é evidente, esse direito nunca existiu. Não pode, por isso, decretar-se a invalidade da venda por falta de um pressuposto que, à partida, se sabia inexistente.
Ora, a sentença entendeu o seguinte:
Antes do exercício da preferência o direito de preferência é pessoal e não livremente transmissível. O arrendatário não pode ceder a terceiro o direito de preferência para que este o exerça em seu nome.
Porém, e uma vez exercida validamente a preferência, o arrendatário passa a ocupar a posição de proponente/adquirente, passando a deter uma expectativa jurídica qualificada.
Essa posição, enquanto direito patrimonial, pode, em abstrato, integrar o seu património e ser objeto de transmissão nos termos gerais.
Considerou, segundo nos parece, ter o 3.º R. transmitido à 2.º Ré, por cessão da posição contratual, o seu direito de preferência.
Não concordamos, porém, com este entendimento.
A cessão da posição contratual é um mecanismo em que uma das partes de um contrato (o cedente) transmite a um terceiro (o cessionário) a totalidade dos direitos e obrigações que lhe cabiam nessa relação jurídica. Para que isso aconteça, a outra parte original do contrato (o cedido) precisa de estar de acordo.
No caso dos autos, a posição do 3.º Réu era a de arrendatário e o que pretendeu transmitir não foi essa sua qualidade - de arrendatário - mas sim um segmento da mesma: o relativo à titularidade do direito legal de preferência, já depois de declarar que pretendia exercer a preferência.
Tal como refere a sentença, os direitos de preferência que decorrem da lei são pessoais e intransmissíveis (por aplicação do princípio do artigo 420.º do Código Civil). A lei atribui este direito àquela pessoa específica devido à qualidade que ela assume (por ser o arrendatário do imóvel há mais de dois anos, por exemplo). Se o preferente não quiser ou não puder comprar o bem para si, o direito simplesmente caduca, e o proprietário fica livre para vender ao comprador original.
Embora este artigo tenha sido desenhado para os pactos de preferência (preferências convencionais ou contratuais, onde as partes podem estipular o contrário), a regra da intransmissibilidade aplica-se de forma absoluta e inderrogável às preferências legais.
As preferências legais são criadas pela lei para proteger interesses socioeconómicos muito específicos - por exemplo, proteger a estabilidade da habitação e o comércio do arrendatário (art. 1091.º CC), evitar a fragmentação de terrenos agrícolas (art. 1380.º CC) ou pôr fim a situações de indivisão na compropriedade (art. 1409.º CC). Por isso, estando subordinadas à qualidade do sujeito (intuitu personae) ou à titularidade de um determinado bem (propter rem), tais preferência legais não podem ser vendidas ou cedidas. Por exemplo, um arrendatário não pode manter o seu contrato de arrendamento e vender apenas a sua “senha” de preferência a um investidor que queira comprar o prédio. Se o arrendatário ceder a totalidade da sua posição contratual (o arrendamento em si, caso a lei e o contrato o permitam), o novo arrendatário adquire a preferência, mas porque adquiriu o estatuto, e não apenas o direito de opção.
De modo que não é certo afirmar-se que, ao adquirir o imóvel vendido em processo de insolvência, a segunda Ré o fez no exercício de um direito de preferência. Não foi assim. A Administradora de Insolvência, com acordo de credores, resolveu vender-lho como poderia ter efetuado a venda a qualquer outro sujeito, independentemente de uma qualquer preferência, que não existia.
É, por isso, irrelevante que existisse, ou não, contrato de arrendamento válido.
Outra questão é o exercício do direito de remição pela filha dos insolventes.
O direito de remição é um mecanismo legal criado para proteger o património familiar. Quando o executado vê os seus bens penhorados e vendidos judicialmente, a lei confere uma oportunidade aos familiares mais próximos de resgatarem esses bens, o que acaba por constituir, na prática, como um direito de preferência especial: o familiar pode comprar o bem exatamente pelo mesmo preço que um terceiro ofereceu, evitando que o património saia da órbita da família.
O próprio devedor (o executado) não pode exercer este direito para comprar os seus próprios bens de volta. Esse direito pertence estritamente aos seus familiares diretos, que devem respeitar uma ordem de preferência legal (cônjuge: marido ou a mulher, desde que não estejam separados judicialmente de pessoas e bens; descendentes: filhos, netos, etc., ascendentes: pais, avós, etc.) Se houver mais do que um familiar do mesmo grau interessado (por exemplo, dois filhos que querem ficar com a casa dos pais), abre-se uma licitação (uma disputa de lances) entre eles. O bem fica para o que oferecer o valor mais elevado.
Para impedir a venda a um terceiro e resgatar o bem, o familiar interessado tem de efetuar o pedido através do processo de execução. O procedimento exige três condições: comprovação do parentesco, sendo obrigatório juntar ao processo provas documentais que atestem a ligação familiar com o executado (como certidões de nascimento ou de casamento); igualação o preço, devendo o familiar pagar exatamente o mesmo valor da proposta mais alta que foi aceite no leilão ou na venda; depósito do preço. Se o comprador original já tiver feito o depósito, o familiar que exerce a remição terá de pagar o valor do bem acrescido de uma compensação de 5% para indemnizar esse primeiro comprador.
O momento limite para avançar com o pedido depende da modalidade de venda que está a ser usada (artigo 843.º do CPC), ou seja, no caso da venda por propostas em carta fechada, pode ser exercido até à emissão do título de transmissão dos bens para o proponente. Nas situações de leilão eletrónico ou negociação particular, pode ser exercido até ao momento da entrega material do bem (se for um bem móvel, como um carro) ou até à assinatura do título formal que documenta a venda (no caso de um imóvel, até à emissão do título de transmissão pelo Agente de Execução).
Embora o direito de remição esteja previsto no CPC para os processos de execução, a lei (art. 17.º CIRE) determina que ele se aplica na insolvência. A lógica é exatamente a mesma: como a venda dos bens na insolvência é obrigatória e coerciva, a lei mantém o escudo de proteção para que a família possa resgatar o património, como a casa de morada de família.
O funcionamento geral mantém as regras base que vimos supra (mesmos familiares, preferência pelo mesmo preço), mas o contexto da insolvência é gerido pelo Administrador de Insolvência e é a ele que o familiar deve manifestar a intenção de exercer a remição e apresentar os documentos, não existindo qualquer notificação para o efeito. A lei assume que, como há uma relação familiar próxima, o próprio insolvente avisa a família de que os bens serão vendidos em insolvência, cabendo aos familiares estarem atentos ao desenrolar do processo de insolvência para exercerem este direito dentro do prazo. Assim que o Administrador de Insolvência aceitar uma proposta de compra ou terminar o leilão eletrónico do bem, o familiar deve apresentar-se e exercer a remição, até à assinatura do título de transmissão (no caso de imóveis) ou até à entrega material do bem (no caso de carros ou outros móveis), pagando o valor exato da proposta vencedora. Se o comprador original já tiver depositado o dinheiro, o familiar (remitente) terá de depositar esse valor mais a compensação de 5% para o comprador que foi afastado. Além disso, o familiar tem de assegurar o pagamento dos impostos associados à transmissão (como o IMT e o Imposto do Selo, se for uma casa).
No caso dos autos, quando a AI aceitou vender o imóvel à segunda Ré, cabia à A. - independentemente da existência ou não da preferência - apresentar-se ali a remir.
É que a lei é perentória: o artigo 844.º, n.º 1, do CPC estabelece a regra do predomínio da remição sobre o direito de preferência, o que significa que, se um titular de um direito de preferência (como um inquilino, um comproprietário ou o dono de um terreno vizinho) quiser comprar o bem pelo valor da melhor proposta, e um familiar direto do devedor quiser exercer a remição, o tribunal entregará o bem ao familiar, pela razão simples de o que legislador considerou que a proteção da família e a preservação do seu património é um valor superior aos interesses patrimoniais ou contratuais de terceiros.
Assim, mesmo que a segunda Ré gozasse - e nunca gozou - de direito de preferência na alienação do imóvel, a A. deveria ali ter exercido o seu direito de remição, que se sobrepunha àquela putativa preferência, nos prazos e com as condições previstas na lei.
Não poderá é, agora, permitir-se que, para o fazer, venha invocar um qualquer vício de procedimento na venda que, na verdade, se não verifica.
Os recursos terão assim, de proceder.
Dispositivo
Pelo exposto, decidem os Juízes deste Tribunal da Relação, julgar os recursos procedentes e, em consequência, revogar a sentença recorrida, julgando a ação improcedente e absolvendo os RR. do pedido.
Custas da ação e do recurso pela A.
9.6.2026