Acordão do Tribunal Central Administrativo

Acórdãos TCAS	Acórdão do Tribunal Central Administrativo Sul
Processo:	3374/07.9BELSB

Secção:	CA


Data do Acordão:	06/18/2025

Relator:	MARCELO MENDONÇA

Descritores:	ARRENDAMENTO DE LOCADO PARA INSTALAÇÃO DE SERVIÇO PÚBLICO; DESGASTE NORMAL DO TEMPO E EM FUNÇÃO DA UTILIDADE ESPECÍFICA DADA À COISA; N.º 1 DO ARTIGO 1043.º DO CÓDIGO CIVIL; INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO INDEMNIZATÓRIA COM A RESTITUIÇÃO DA COISA

Sumário:	Em contrato de arrendamento de locado destinado ao uso de um serviço público, face a deteriorações provocadas pelo desgaste normal do tempo e em função da utilidade específica dada à coisa, tem que se admitir que tais degenerescências são inerentes a uma prudente utilização do locado, em conformidade com o fim do contrato, nos termos do n.º 1 do artigo 1043.º do Código Civil, e, como tal, não obrigam o locatário, no momento da restituição da coisa, a ter que responder pelas mesmas, que é o mesmo que dizer, para os efeitos da presente acção, que nenhuma obrigação indemnizatória ao mesmo cabe satisfazer ante o locador.


Votação:	UNANIMIDADE


Indicações Eventuais:	Subsecção Administrativa Comum


Aditamento:

Decisão Texto Integral:

I - Relatório.
J... e outros, doravante Recorrentes, que intentaram no Tribunal Administrativo de Círculo de Lisboa (TAC de Lisboa) acção administrativa comum, na forma de processo ordinário, contra o Estado Português, doravante Recorrido, na qual, por terem dado de arrendamento, em 1976, um prédio sito em Lisboa para instalação de serviços públicos, cujo contrato foi denunciado pelo representante do arrendatário em 2004, formularam, por conta do natural desgaste do imóvel e por má utilização, o pedido condenação do ora Recorrido no pagamento das obras necessárias a realizar para repor a situação do locado, no valor de €65.590,00, a título de danos emergentes, o pedido de condenação no pagamento da indemnização no valor de €238.967, a título de lucros cessantes desde 27 de Abril de 2006, e a condenação no pagamento de uma indemnização no valor de €39.827,85 mensais, enquanto o prédio não se encontrar recuperado ou, de outro modo e tendo em conta o facto que primeiro se verificar, até que se efectue o pagamento do valor respeitante às obras, acrescido da indemnização por lucros cessantes e juros vincendos desde a citação, inconformados que se mostram com a sentença do TAC de Lisboa, de 20/11/2012, que decidiu, no que ao recurso importa, julgar a presente acção parcialmente procedente, por parcialmente provada e, em consequência, condenar [o ora Recorrido] a pagar aos [ora Recorrentes] a quantia de €15.000,00, acrescidos de juros de mora, à taxa legal, desde a citação, contra a mesma vieram interpor recurso ordinário de apelação, apresentando alegações, nas quais formulam as seguintes conclusões:
“a) O prédio dos autos foi objecto de arrendamento ao Estado, contrato que vigorou de 12.01.1976 a 30.06.2004.
b) Em 14.09.2004 ocorreu uma reunião, no prédio, com representantes do Estado e os Autores com vista à entrega do prédio dos autos.
c) No final dessa reunião foi aceite sem discordâncias, que o prédio precisava de obras de recuperação, obras a realizar pelo locatário Estado.
d) Após essa reunião, o Técnico dos Autores procedeu ao levantamento das anomalias e organizou projecto de orçamento para realização das obras, concluindo pelo valor de €127.800,00.
e) Posteriormente os Autores acordaram reduzir o orçamento para € 65.590,00.
f) Na Petição Inicial (PI) os Autores pediam também uma indemnização com fundamento em responsabilidade extracontratual de € 239.967,10, a título de rendas perdidas por não terem podido arrendar o seu imóvel, e,
g) uma indemnização mensal de € 39.827,85 a título de rendas até final da realização das obras.
h) Na PI os Autores requereram prova pericial o que veio a acontecer por Técnico indigitado pelo Tribunal.
i) Em sede de audiência preliminar foi fixada a Matéria de Facto Assente e foi fixada a matéria a provar.
j) Para prova de matéria de facto foi fixado, entre outros, o quesito 7, que era composto de 10 itens, estes respeitantes a obras a realizar e à responsabilidade do locatário no valor global de €54.070,00.
k) Em março de 2007 a Sra. Procuradora da República recorreu do Despacho Saneador com fundamento único na Incompetência do Tribunal Cível.
I) Pelo relatório do Perito nomeado pelo Tribunal junto aos autos 203 e seguintes, o mesmo Perito em resposta ao quesito 7 respondeu que o valor das obras a realizar seria €54.070,00.
m) Em resposta ao quesito 8 respondeu que para que os Autores pudessem arrendar o seu imóvel é "necessário fazer obras e limpezas".
n) E em resposta ao quesito 11 o Técnico infere que as anomalias se devem além da utilização normal por funcionários e público ao DESLEIXO da sua utilização.
E,
o) quanto ao valor de indemnização por rendas não cobráveis até final das obras o mesmo Técnico informou que o valor médio das rendas, na zona, se poderia fixar em valor inferior ao pedido, ou seja €23,10/m 2 por mês.
p) Por sentença sobre matéria de facto após julgamento, prolatado em 16.10.2008 ficou fixada a matéria de facto.
q) Sendo dado como provado, entre outros, o indicado e referenciado quesito 7 na qual se fixou o valor das obras a realizar em €54.070,00.
"- Remoção, vazadouro e transporte de entulhos — 6m 3 - €2.100,00
- Instalação de andaimes — 30 dias - € 4.300,00
- Rectificação de pedras mármores da fachada — 6m 2 - €1.100,00
- Rectificação de rebocos em paredes - 400 m 2 - € 6.400,00
-Pintura em paredes com tinta à prova de água — 1.073,5 m 2 €
12.800,00
- Rectificação de rebocos em tectos - 280 m 2 - €5.100,00
- Pintura em tectos à base de tinta a óleo - 720 m 2 - €11.520,00
- Rectificação de carpintarias (portas) —10 unidades - €1.600,00
-Rectificação e aplicação de "parquet", com reaplicação de algum
aproveitável e compra e aplicação de novo a adquirir - € 6.300,00 e
- Limpeza e arremates finais - €2.850,00
Num total de € 54.070,00."
r) Bem como ficou provado (quesito 8):
"que o prédio para ser objecto de um novo arrendamento necessita de algumas obras e limpeza".
s) A sentença fixa-se unicamente nas obras a realizar no exterior do prédio.
t) Não considerando os outros factos provados, no que tange às obras necessárias a realizar no interior do prédio.
u) Obras a custear pelo inquilino Estado.
v) Bem como fixou a indemnização com fundamento em responsabilidade civil e não fundamentada em critério objectivo.
w) Enferma pois a Sentença dos vícios previstos no Código do Processo Civil (artigo 668.º n.º 1 alínea c) e d)) pelo que faz a mesma aplicação errada do direito.”
O Recorrido, por seu turno, apresentou contra-alegações, concluindo do seguinte modo:
“1. Ao contrário do referem os Recorrentes a douta sentença não padece de qualquer dos vícios que lhe são imputados, concretamente os do artigo 668.°, n.° 1, alíneas c) e d) do Código de Processo Civil.
2. Já que na sentença ora em recurso, tendo em conta os factos provados, no que respeita às deteriorações procedeu a uma distinção entre as deteriorações inerentes a uma prudente utilização do locado em conformidade com o fim do contrato e as provocadas pelo desgaste do tempo, de que o Recorrido/Réu não pode ser responsabilizado e, por outro lado, as deteriorações que, ainda que lícitas, tinham um carácter marcadamente pessoal (para assegurar o conforto e comodidade) da utilização do prédio pelo arrendatário Estado, pelas quais o Recorrido/Réu pode ser responsabilizado.
3. As deteriorações no interior do imóvel não resultaram de um uso imprudente por parte do Recorrido do locado e como tal tratam-se de deteriorações (caixilharia, pinturas estragadas, rebocos tectos, nas paredes, nos soalhos, etc.) provocadas pelo desgaste do tempo (no caso 29 anos) e consequentemente não obrigam o Recorrido/locatário, no momento da restituição a repará-las, cabendo a responsabilidade pela sua reparação aos Recorrentes.
4. Ao contrário do referido pelos Recorrentes, não se provou o quesito 9, nomeadamente não se provou que "caso as obras referidas no art. 7.° tivessem sido efectuadas, os AA teriam dado de arrendamento o prédio descrito em A) a partir de Maio de 2006, mediante a renda mensal de €39.827,85”, tendo na resposta à matéria de facto referido, o Mmo. Juiz que "não se provou o questionado no ponto 9 da base instrutória. Em particular refere-se no relatório pericial que o valor quesitado "parece muito elevado tendo em atenção as características do prédio, designadamente, os meios de acesso vertical serem constituídos por 2 elevadores relativamente pequeno, uma escada (sem escada de serviço) e não possuir estacionamento, e bem como, tomando como referência os valores pedidos por metro quadrado de área útil para arrendamento",
5. E não se tendo provado de quanto seria o montante da nova renda, em caso de celebração de novo contrato de arrendamento, sendo que a não realização imediata das obras que cabiam aos proprietários/Recorrentes concorreu para o diferimento da colocação do prédio novamente no mercado de arrendamento.
6. Ora, na sentença, mais não faz do que aplicar as normas jurídicas e os critérios ali consagrados, ao caso sub judice, e assim tem entendido a jurisprudência que quando um facto culposo do lesado tiver concorrido para a produção ou agravamento dos danos, cabe ao tribunal determinar, com base na gravidade das culpas de ambas as partes e nas consequências que delas resultaram, se a indemnização deve ser totalmente concedida, reduzida ou mesmo excluída (art. 570.°, n.° 1, do Código Civil).
7. Assim, tendo em consideração os factos relevantes neste pormenor provados, o grau de culpa, pois a não realização imediata daquelas obras, não imputáveis ao arrendatário, também concorreu para o diferimento da colocação do prédio novamente no mercado de arrendamento, ou seja, os proprietários também concorreram para a ocorrência do dano, bem como, não foi feita prova que permita fixar a respectiva quantidade, a perda por parte dos autores, é perfeitamente justificado e razoável o recurso ao critério da equidade.
8. Não tendo sido feita prova que permitia a fixação da quantidade da perda dos Recorrentes, andou bem a sentença ao fixar o montante da indemnização com fundamento em responsabilidade civil extracontratual em € 7500,00, por aplicação do critério estabelecido no art. 566.°, n.° 3, do Código Civil.”
Sem vistos das Exmas. Juízas-Adjuntas, mas com apresentação prévia do projecto de acórdão, o processo vem à conferência da Subsecção Administrativa Comum da Secção de Contencioso Administrativo deste TCAS para o competente julgamento.

***

II - Delimitação do objecto do recurso.
Considerando o artigo 684.º, n.ºs 2 e 3, do CPC (na versão aplicável ao tempo da interposição do recurso), e tendo presente as conclusões formuladas, cumpre apreciar e decidir, resumidamente, se é admissível o pedido de reforma da sentença, se se verificam as arguidas nulidades e se a sentença recorrida enferma de erro de julgamento.

***

III - Matéria de facto.
Da sentença recorrida consta a seguinte fundamentação de facto:
A) J..., A…., M…, A… e J…, L… e J. S… & Filhos-Sociedade de Construções, Lda. são proprietários do prédio urbano sito na Avenida ........, n.°64 e 64-A, em Lisboa, descrito na 9.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.° 2… da freguesia de S. Sebastião da Pedreira, e inscrito sob o artigo matricial n.°1…. da freguesia de Nossa Senhora de Fátima.
B) Em 12 de Janeiro de 1976 foi celebrado um contrato de arrendamento tendo como objecto aquele prédio urbano, entre o Estado Português na qualidade de arrendatário e os senhores J…, A…, J… e J... na qualidade de senhorios, proprietários do prédio à data da celebração do contrato de arrendamento.
C) O arrendamento do prédio tinha como destino a instalação de serviços do Estado, designadamente a instalação do Instituto de Apoio ao Desenvolvimento do Ministério dos Negócios Estrangeiros.
D) Naquele contrato de arrendamento estabelecia-se designadamente o seguinte
"(...)

Cláusula primeira

Os segundos outorgantes dão em arrendamento ao primeiro outorgante o seu prédio urbano sito na Avenida ........, números sessenta e quatro e sessenta quatro A, Lisboa, o qual, como já referido, se destina à instalação de serviços do Estado.
(...)

Cláusula sexta

Os senhorios desde já autorizam o primeiro outorgante a efectuar todas as pequenas obras de adaptação do prédio indispensáveis ao mais eficaz e conveniente funcionamento dos serviços, sem quaisquer encargos para os mesmos senhorios e com o compromisso do inquilino de repor o edifício nas precisas e exactas condições actuais se, no final do contrato, tal reposição lhe for exigida pelos proprietários.

Parágrafo único

A mesma reposição poderá ser dispensada mediante convenção expressa das partes constante de documento escrito que anteceda a efectivação das obras previstas e eventualmente necessárias.
(...)

Cláusula oitava

O inquilino obriga-se também, sob pena de indemnização, a manter em bom estado de funcionamento e conservação as canalizações de água, instalação eléctrica, esgotos, elevadores, aparelhos de ar condicionado e outros pertences do edifício, assegurando, por sua conta, as reparações necessárias a tal bom funcionamento, assim como a colocação e substituição sempre que necessária, de vidros, estores e quaisquer outros acessórios e componentes do imóvel."
E) O contrato de arrendamento foi sendo renovado automaticamente até que por despacho do senhor Sub-director Geral do Património, datado de 5 de Janeiro de 2004, o Estado Português denunciou o contrato.
F) O contrato de arrendamento deixou de produzir os seus efeitos a partir de 30 de Junho de 2004.
G) Os ora autores solicitaram à Direcção-Geral do Património que a entrega do prédio fosse feita na presença de um técnico com vista a ser efectuada uma vistoria.
H) No dia 14 de Setembro de 2004 foi realizada reunião no prédio dos autos a fim de o Estado Português proceder à entrega do imóvel aos autores, à qual compareceram dois representantes da Direcção-Geral do Tesouro, dois representantes do Instituto Português de Apoio ao Desenvolvimento, dois dos proprietários em representação dos restantes e o senhor Arquitecto Josival A. Barreto Júnior.
I) Na sequência da vistoria realizada o Arquitecto Josival Alves Barreto Júnior elaborou relatório constante de folhas 90 a 118, o qual tinha designadamente o seguinte teor:
[cf. imagem no original]
Cfr. documento de folhas 91 a 118 dos autos, que se dá por reproduzido.
J) Todos os presentes naquela reunião referida em H) rubricaram o relatório referido em J).
K) Conforme acordado aquando da vistoria em 17.09.2004 os autores apresentaram à Direcção-Geral do Património o relatório, acompanhado da proposta, conforme documento de folhas 46 a 48 dos autos, que se dá por reproduzido e no qual se refere designadamente o seguinte:
(...)
1. Deverão ser retirados os itens, e seus valores, conforme se indica: - 2.4, 2.5, 2.6, por se considerar que a deterioração é fruto do uso normal.
2. Deverão ser reduzidos os itens, e seus valores, conforme se indica: 2.8, 2.10, pois parte do prédio se encontra em condições razoáveis para utilização (quanto a pinturas) até ao 4.° piso, com excepção da Loja.
3. Acrescentar rectificação e aplicação do "parquet" nos locais, que são bastantes, custeando renovação do existente, reaplicação de algum aproveitável e compra e aplicação de novo a adquirir.
4. Retirados os itens (ponto 1), reduzidos os itens (ponto 2) e metade, e, acrescentando o item (ponto 3) que se calcula em 6 300,00€ apuramos um valor de 65 590,00€ valor global dos trabalhos a realizar decorrentes da utilização menos cuidada do edifício pelo inquilino (...)."
L) Pelos mandatários dos autores foi enviado ao Director Geral do Património com data de 17.04.2006 oficio relativo ao assunto "Imóvel sito na Avenida ………. n°… Refa 55-LFE-I-26-F/L" com o seguinte teor:
[cf. imagem no original]
M) Pela Direcção-Geral do Património foi enviado ao mandatário dos autores comunicação com data de 27 de Abril de 2006 relativa ao assunto "Imóvel sito na Avenida ………, n°…, Lisboa" com o seguinte teor:"Relativamente ao exposto na carta mencionada em epígrafe, quanto à composição pelo Estado no valor das obras de recuperação do aludido imóvel, remete-se a v. Exa fotocópia do oficio n°6143, de 27 de Março, da Direcção-Geral do Tesouro, enviado na sequência do nosso fax de 13 do mesmo mês, no qual são referidos os motivos pelos quais esse organismo considera não estar adstrito ao pagamento das aludidas obras."Cfr. documento de folhas 51 dos autos.
N) Aquele ofício n° 6143, de 27 de Março, da Direcção-Geral do Tesouro tinha o seguinte teor: "Com referência ao assunto em epígrafe, informa-se V. Exa de que, relativamente ao pagamento pelo Estado de €65 590,00, como comparticipação no custo das obras de reparação decorrentes de utilização menos cuidada do edifício, a Direcção-Geral do Tesouro entende que as ligeiras deteriorações que o imóvel apresentava resultaram do desgaste de 29 anos de locação do imóvel, pelo que considera não estar adstrita à obrigação de pagamento de qualquer comparticipação, em concordância com o entendimento comunicado pelo IPAD a esses serviços através do oficio 6838 de 22-11-2005."Cfr. documento de folhas 52 dos autos.
Da resposta à base instrutória
O) A instalação pelo Estado Português de aparelhos de ar condicionado na fachada do prédio urbano sito na Avenida …, n.°s … e …., em Lisboa, tendo os mesmo sido fixados em suportes metálicos, danificou o revestimento preexistente, em mármore, dado que os suportes foram aparafusados à alvenaria do edifício.
P) Pelos serviços públicos instalados no prédio urbano sito na Avenida …., n.°s … e …, em Lisboa foram durante a vigência do contrato de arrendamento instaladas e deixadas ficar calhas eléctricas em vários compartimentos de vários pisos do prédio.
Q) Pelos serviços públicos instalados no prédio urbano sito na Avenida …., n.°s … e …, em Lisboa, foram durante a vigência do contrato de arrendamento instaladas armaduras eléctricas.
R) Na vigência do contrato de arrendamento foram instaladas novas fechaduras em algumas portas.
S) O pavimento tipo "parquet" existente no interior das divisões sofreu durante a vigência do contrato de arrendamento um acentuado desgaste encontrando-se, no momento de entrega do prédio, descolado em alguns compartimentos.
T) No momento da entrega do prédio ao senhorio, em 2004, a pintura de algumas paredes interiores do prédio encontrava-se "escurecida".
U) Para reparar as deteriorações referidas em O), P), Q), R), S) e T) é necessário realizar as obras, com as medições e os valores seguintes:
- Remoção, vazadouro e transporte de entulhos — 6m3 - €2100,
- Instalação de andaimes — 30 dias - €4300,
- Rectificação de pedras mármores da fachada — 6 m2 -€1100;
- Rectificação de rebocos em paredes — 400 m2 - €6400,
- Pintura em paredes com tinta à prova de água — 1073,5 m2 - €12800;
- Rectificação de rebocos em tectos — 280 m2 - €5100,
- Pintura em tectos à base de tinta a óleo — 720 m2 - €11520;
- Rectificação de carpintarias (portas) — 10 unidades - €1600,
- Rectificação e aplicação de "parquet", com reaplicação de algum aproveitável e compra e aplicação de novo a adquirir -€6300 e
- Limpeza e arremates finais - €2850, num total de 54 070.
V) O prédio para ser objecto de um novo arrendamento necessita de algumas obras e limpezas.
W) As entidades públicas apuseram a sua assinatura no relatório assente em I) apenas para tomar conhecimento do conteúdo do mesmo.
X) As deteriorações e desgastes do prédio são decorrentes da utilização por funcionários e público impessoal, da falta de manutenção exterior e do decurso do tempo.

***

IV - Fundamentação de Direito.
a) Do pedido de reforma da sentença
Os Recorrentes, em capítulo prévio, vêm requerer a reforma da sentença recorrida por, aparentemente, ao dilucidar sobre o quesito 7, ter incorrido em “erro material” na apreciação da matéria de facto, alegadamente, por não ter inscrito no texto da sentença todas as verbas constantes em tal quesito, requerendo, com efeito, a alteração da condenação no que toca aos “danos materiais” a serem considerados para efeitos da indemnização.
Apreciemos.
Ainda que os Recorrentes, com vista a sustentar tal pedido de reforma, não o subsumam em qualquer das justificações enunciadas no artigo 669.º do CPC [na versão então aplicável], ainda assim, não se tendo referido expressamente a qualquer obscuridade ou ambiguidade da sentença recorrida (cf. alínea a) do n.º 1 do citado comando legal), temos por certo que, qualquer que fosse o argumento para essa pretendida reforma, mormente, dos explanados nas alíneas a) e b) do n.º 2 do mesmo preceito legal, não é lícito aos Recorrentes pedir a reforma da sentença, pois, como fácil é de ver, da mesma cabe recurso.
Isto é, cabendo recurso da sentença proferida pelo Tribunal a quo, que, inclusive, já foi admitido e subiu ao Tribunal de apelação para julgamento, não é admissível, portanto, o pedido da sua reforma, atento o disposto no corpo do n.º 2 do artigo 669.º do CPC, a contrario.
Recusamos, portanto, tal pedido de reforma, por inadmissibilidade legal.

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b) Das arguidas nulidades contra a sentença recorrida
Os Recorrentes arguem as causas de nulidade previstas nas alíneas c) e d) do n.º 1 do artigo 668.º do CPC [na versão então aplicável], isto é, de que é nula a sentença quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão e quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.
Ora bem, compulsada a motivação do recurso e as conclusões da alegação, apesar dos Recorrentes terem invocado de modo indiscriminado o comando legal supra indicado nas duas dimensões, consideramos que só substanciam o que diz respeito à causa de nulidade veiculada pela alínea c) do referido preceito legal, arguindo, em suma, que a sentença recorrida, tendo presente o quesito 7, que foi respondido como provado, não considerou todos os itens e verbas aí elencados como matéria de facto provada, com o valor global de €54.070,00, relevando apenas o custo das obras no exterior do prédio, no montante de €7.500,00.
Acontece que tal cenário não é causa de nulidade, pois os fundamentos só estariam em oposição com a decisão se a sentença recorrida, no seu discurso lógico-jurídico de fundamentação, tivesse apontado para a relevância indemnizatória de todos aqueles itens e verbas e, depois, na decisão, procedesse à condenação do ora Recorrido no pagamento de apenas alguns desses elementos construtivos carentes de obras.
Mas não foi isso que se verificou no caso concreto. A sentença recorrida, bem ou mal, discerniu as razões jurídicas pelas quais contemplou ao nível da indemnização certos itens e verbas e não relevou outros, indo o decisório final de forma coerente condenar no pagamento dessa indemnização na estrita dimensão dos estragos tidos unicamente por relevantes. Se de forma acertada, ou não, foi feita tal distinção ou separação de itens e verbas a indemnizar, não é causa de nulidade que se trata, mas sim de eventual erro de julgamento.
Aliás, entendemos que os Recorrentes o que pretendem é tão-só assacar à sentença recorrida o erro de julgamento, pois, vista a conclusão de recurso sob a alínea w), apesar da referência às alíneas c) e d) do n.º 1 do artigo 668.º do CPC, acabam mesmo por dizer no final da frase que a sentença fez uma “aplicação errada do direito”, ou seja, indiciam o erro de julgamento e não a nulidade da sentença recorrida.
Nenhuma nulidade, pois, se pode dizer que a sentença recorrida padeça.

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c) Do alegado erro de julgamento
O Recorrente, visto o essencial das conclusões da alegação, socorre-se da correlação entre os quesitos 7, 8 e 11 para, dos mesmos, extrair as ilações que venham em abono de uma indemnização que, no fundo, pretende que seja fixada em montante superior.
Indaguemos.
Antes de mais, bem visto o recurso “sub judice”, se alguma impugnação pretendiam os ora Recorrentes dirigir contra a decisão relativa à matéria de facto fixada na sentença recorrida, deviam-no ter feito, atentas razões de coerência, metodologia e rigor analítico, por referência directa às alíneas do probatório da sentença e não por indexação aos quesitos da base instrutória, porquanto, em resultado da prova produzida e da resposta à matéria de facto (cf. artigo 653.º do CPC, na versão aplicável), bem pode dar-se o caso do teor do quesito não corresponder propriamente ao julgamento que resultou para a matéria de facto no mesmo inserta, designadamente, em resultado de resposta restritiva ou/e explicativa ao quesito, como aconteceu no caso vertente com a resposta aos quesitos 8 e 11 (cf. despacho de resposta à matéria de facto, de fls. 297 a 299 dos autos físicos).
Depois, se algum erro padecesse a matéria de facto fixada nas alíneas do probatório da sentença recorrida, nomeadamente, por incorrecção do seu julgamento, para além de as ter que referir (às alíneas - o que não fizeram), os Recorrentes teriam ainda de dizer quais os meios probatórios, constantes do processo, que impunham decisão diversa, o que igualmente não especificaram.
Deste modo, mostra-se que, neste capítulo, nem sequer o ónus preconizado no artigo 685.º-B do CPC (na versão então aplicável) os Recorrentes foram capazes de cumprir.
Prosseguindo, dando já resposta ao argumento dos Recorrentes que antes haviam sustentado para o pedido de reforma da sentença, e que afastámos (ao pedido de reforma), por desta caber recurso, dizemos que a decisão recorrida nenhum erro cometeu.
É que, por um lado, o teor da alínea U) dos factos provados (os seus itens e verbas) corresponde, na íntegra, ao teor do quesito 7 da base instrutória, dado como provado, não se verificando no probatório da sentença qualquer erro material de escrita ou de transcrição, incompletude ou falta de elementos.
Por outro lado, a circunstância de, no decurso do discurso lógico-jurídico empreendido pela 1.ª instância (já na explanação da matéria de direito), nem todos os itens e verbas terem sido contemplados para efeitos de indemnização, isso também não constitui, sem mais, qualquer fundamento de erro material ou de erro de interpretação/julgamento sobre a matéria de facto, como já de seguida vamos explicar.
Em rigor, o que releva do raciocínio da 1.ª instância é que, analisadas as deteriorações sofridas pelo locado e correlacionando-as com as obras a realizar, com as medições e com os valores necessários à sua reparação, o Tribunal a quo não relevou a todas na mesma dimensão jurídica, pois, no fundo, do catálogo inscrito na alínea U) dos factos provados, tendo presente o disposto nos artigos 1038.º, alínea d), e 1043.º, n.º 1, do Código Civil (CC), distinguiu para efeitos indemnizatórios os itens e verbas que não se compreendiam no conceito de deterioração normal do locado, não inerentes a uma prudente utilização, daqueles itens e verbas que, no seu entender, já resultavam de uma utilização prudente, e, como tal, não medíveis para o cálculo da indemnização. E é este aspecto que importa agora sindicar.
Não sem antes dizer que o critério propugnado pelo Tribunal a quo, diversamente do alegado pelos Recorrentes, não se centrou na circunstância das obras se realizarem no interior ou no exterior do locado, mas sim, como acabámos de afirmar, no vector das deteriorações apuradas resultarem, ou não, de uma utilização imprudente pelo locatário.
O artigo 1038.º, alínea d), do CC, preceitua que é obrigação do locatário “Não fazer dela uma utilização imprudente” (da coisa locada), ressalvando o n.º 1 do artigo 1043.º do mesmo Código que o locatário, embora deva restituir a coisa no estado em que a recebeu, estão ressalvadas “as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato”.
Portanto, é ónus do locatário provar que as deteriorações resultaram da normal e prudente utilização do locado, conforme consta do ponto IV do acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 04/12/2007, proferido no processo sob o n.º 668/03.6TBMGR.C1, consultável em www.dgsi.pt, certeiramente convocado pela sentença recorrida, do mesmo constando, ainda, que “O locatário será prudente no uso da coisa locada e cumprirá o seu dever, sempre que a sua actuação se paute pela diligência exigível ao bonus pater famílias, ao homem médio ou normal, de boa formação e de são procedimento que as leis têm em vista ao fixarem os direitos e deveres das pessoas em sociedade. E esse uso normal ou bom da coisa locada deve se perspectivado sob o ângulo dos fins a que a coisa locada se destina. Obviamente, e como escrevem Pires de Lima e Antunes Varela, no Código Civil Anotado, vol. 2º, p. 380, as deteriorações provocadas pelo desgaste do tempo (caixilharia, pinturas estragadas, fendas nos tectos, nas paredes, nos soalhos, etc.) por maioria de razão se deve entender que não obrigam o locatário, no momento da restituição. Neste caso não se trata de deteriorações causadas pelo locatário. E as deteriorações resultantes de um uso imprudente que está na base do dever de restituir a coisa no estado em que o locatário a recebeu, tanto podem ser imputadas ao locatário como a um terceiro a quem este tenha permitido sua utilização.” – (destaque nosso).
Ora, no que concerne às deteriorações excluídas da fixação de indemnização, não merece qualquer censura o julgamento firmado na sentença recorrida. Como bem referido na sentença, há que ter em conta que o locado foi dado de arrendamento a um serviço público, cuja utilização perdurou por “mais de duas décadas e meia”, não se perscrutando erro de julgamento quando a sentença, destacando do probatório o acentuado desgaste do “parquet”, descolado em alguns compartimentos, ou algumas paredes interiores do prédio que se encontravam “escurecidas”, ou a instalação de algumas fechaduras em algumas portas (cf. as alíneas S), T) e R) do probatório), ainda assim, qualificou tais deteriorações como “inerentes a uma prudente utilização do prédio, em conformidade com os fins do contrato”, “Não havendo pois lugar, da parte do locatário à obrigação de reparação de tais deteriorações do imóvel”.
São deteriorações provocadas pelo desgaste normal do tempo e em função do uso específico dado ao locado (utilizado para um serviço público), tendo-se de admitir, portanto, que tais degenerescências são inerentes a uma prudente utilização do locado, em conformidade com o fim do contrato, nos termos do n.º 1 do artigo 1043.º do CC, e, como tal, não obrigam o locatário, no momento da restituição da coisa, a ter que responder pelas mesmas, que é o mesmo que dizer, para os efeitos da presente acção, que nenhuma obrigação indemnizatória sobre o mesmo impende.
É por isso que, ainda que levado à sentença recorrida, sob a alínea U) dos factos provados, todos itens e verbas relativas às obras que se mostraram necessárias realizar no locado, a sentença recorrida, e bem, só teve em conta para efeitos indemnizatórios os três primeiros itens (Remoção, vazadouro e transporte de entulhos - 6m3 - €2100; Instalação de andaimes - 30 dias - €4300; e Rectificação de pedras mármores da fachada - 6 m2 -€1100, no total de €7500), porquanto, só estes diziam respeito a deteriorações que iam “além daquilo que se pode caracterizar como a utilização normal do locado”, o que “resulta quer do disposto no artigo 1043.°, n.º 1, do Código Civil, quer do estabelecido na cláusula sexta do contrato de arrendamento.”.
Nesta vertente, assim tendo decidido a sentença recorrida, nenhum erro de julgamento se lhe pode apontar.
Avançando, no que toca ao segmento do valor das “rendas não cobráveis até final das obras”, os Recorrentes limitam-se a aduzir que “o Técnico informou que o valor médio das rendas, na zona, se poderia fixar em valor inferior ao pedido, ou seja €23,10/m2 por mês”, mais dizendo que o Tribunal a quo “não se pronuncia sobre o valor real das rendas” e que fixa a indemnização por um critério que, no seu entender, “não devia servir de base ao cálculo da indemnização”.
Pois bem, independentemente do que tenha dito o tal “Técnico”, que supomos ser o perito que elaborou o relatório da prova pericial singular realizada nos autos, o que importa é que os Recorrentes não logram evidenciar onde terá residido o erro de julgamento de facto ou/e de direito da 1.ª instância nesta temática.
Bem vista a situação, os ora Recorrentes aceitaram a resposta negativa, de não provado, que foi dada pela 1.ª instância ao quesito 9 da base instrutória, nem sequer reclamando contra a mesma, nos termos dos n.ºs 4 e 5 do artigo 653.º do CPC (na versão então aplicável), como também não impugnaram a decisão relativa à matéria de facto inclusa na própria sentença recorrida, impondo-se concluir, por conseguinte, que não conseguiram provar que teriam dado o prédio de arrendamento por uma renda mensal de €39.827,85 (cf. fls. 178, 297 e 299 a 301 dos autos físicos).
Significa isto que é irrelevante o que tenha afirmado o perito ou técnico, pois que, o importante seria os Recorrentes terem conseguido provar o facto relativo ao valor concreto da renda mensal que alegaram ser expectável receber (quesito 9 - €39.827,85), caso as obras que foram tidas como não inerentes a prudente utilização tivessem sido efectuadas pelo locatário, coisa que, como vimos, não provaram.
E, daí, nenhum erro se pode imputar à sentença recorrida, pois que, confrontando-se a 1.ª instância de que estava “provado que o prédio para ser objecto de um novo arrendamento tinha de sofrer obras, algumas das quais decorriam do incumprimento do dever do locatário de entregar a coisa locada no estado em que a havia normalmente recebido” (as relativas à Remoção, vazadouro e transporte de entulhos - 6m3 - €2100; à Instalação de andaimes - 30 dias - €4300; e à Rectificação de pedras mármores da fachada - 6 m2 -€1100, no total de €7500); e que “O diferimento da celebração de novo contrato de arrendamento decorrente da necessidade de fazer obras não pode deixar de ser qualificado com um dano, como uma afectação negativa do património dos autores.”, mas que, “sem que se tenha provado de quanto seria o montante da nova renda, em caso de celebração de novo contrato de arrendamento” (por ter sido dado como não provado o quesito 9), então, lícito era que alicerçasse a fixação deste específico segmento indemnizatório com base na equidade, aduzindo a sentença recorrida, e bem, que “Não se vê que uma liquidação futura possa trazer novos elementos ou algum rigor quanto à quantificação do prejuízo em causa”; “Nos termos do artigo 566.°, n.° 3, do Código Civil "se não puder ser averiguado o valor exacto dos danos, o tribunal julgará equitativamente dentro dos limites que tiver por provados."; “Pelo que em aplicação daquele critério e atendendo ao montante a suportar pelo réu no total das obras necessárias a realizar no prédio fixa-se o montante da indemnização com fundamento em responsabilidade civil extracontratual em € 7500.”.
Assim, escalpelizadas as conclusões de recurso e atento o atrás aduzido, mormente, sobre a prova que os Recorrentes não conseguiram fazer nesta precisa questão (do valor objectivo das rendas), entendemos que não traçam qualquer argumento de facto ou/e de direito com valia suficiente que consiga colocar em crise o ajuizamento da sentença recorrida acabado de destacar.
E, para terminar, ainda que os Recorrentes aleguem na conclusão sob a alínea t) que não foram considerados “outros factos provados, no que tange às obras necessárias a realizar no interior do prédio”, o certo é que não passa de uma afirmação vaga, carecida de substanciação explicativa ou de especificação, pois que, de tão indeterminada que é, fica-se sem saber, de entre os factos provados e elencados na sentença recorrida, quais os que se prestariam a acolher a tese dos Recorrentes.
E o mesmo se diga no que tange à conclusão de recurso sob a alínea v), que, de tão imprecisa, não é possível sequer percepcionar qual a censura dos Recorrentes quanto ao regime de responsabilidade civil extracontratual aplicado pela sentença recorrida e qual o critério objectivo que os mesmos pretenderiam, que nessa conclusão não dizem.
É, pois, de negar provimento ao recurso, confirmando-se a sentença recorrida.

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Custas a cargo dos Recorrentes – cf. artigos 527.º, n.º 1, do CPC, 1.º e 189.º do CPTA, 7.º, n.º 2, e 12.º, n.º 2, do RCP.

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Em conclusão, é elaborado sumário, nos termos e para os efeitos do estipulado no artigo 663.º, n.º 7, do CPC, aplicável “ex vi” do artigo 140.º, n.º 3, do CPTA, nos seguintes moldes:
Em contrato de arrendamento de locado destinado ao uso de um serviço público, face a deteriorações provocadas pelo desgaste normal do tempo e em função da utilidade específica dada à coisa, tem que se admitir que tais degenerescências são inerentes a uma prudente utilização do locado, em conformidade com o fim do contrato, nos termos do n.º 1 do artigo 1043.º do Código Civil, e, como tal, não obrigam o locatário, no momento da restituição da coisa, a ter que responder pelas mesmas, que é o mesmo que dizer, para os efeitos da presente acção, que nenhuma obrigação indemnizatória ao mesmo cabe satisfazer ante o locador.

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V - Decisão.
Ante o exposto, acordam, em conferência, os Juízes-Desembargadores que compõem a Subsecção Administrativa Comum da Secção de Contencioso Administrativo do Tribunal Central Administrativo Sul, em negar provimento ao recurso, confirmando a sentença recorrida.
Custas a cargo dos Recorrentes.
Registe e notifique.
Lisboa, 18 de Junho de 2025.

Marcelo Mendonça – (Relator)
Mara de Magalhães Silveira – (1.ª Adjunta)
Joana Costa e Nora – (2.ª Adjunta)