| 1571/19.3T8OAZ-E.P1.S1 |  |
EMBARGOS DE EXECUTADO
EXECUÇÃO PARA PAGAMENTO DE QUANTIA CERTA
DOAÇÃO
IMOVEL
DIREITO DE PROPRIEDADE
USUFRUTO
USUCAPIÃO
ESCRITURA PÚBLICA
REGISTO
PUBLICIDADE
EFICÁCIA EXTERNA
HIPOTECA
PENHORA
PROCEDÊNCIA
I - Os embargantes que deduzem embargos de terceiro, invocando ter adquirido, um deles a nua propriedade e o outro o usufruto sobre imóvel penhorado, invocando doação anterior, não inscrita no registo predial, e o exequente/embargado, titular de hipoteca registada, constituída pelo doador, posteriormente à doação, são terceiros para efeitos do disposto no art. 5.º do CRgP, conforme definição acolhida pelo AUJ n.º 3/99.
II - Estes direitos, adquiridos do mesmo titular, ainda que não sendo da mesma natureza, são incompatíveis entre si.
III - Assim a prioridade derivada do registo, consagrada no n.º 1 do art. 6.º do CRgP, determina a prevalência do direito do embargado/exequente/credor hipotecário e, consequentemente, a inoponibilidade dos direitos dos embargantes.
IV - Tendo sido constituída pelo doador, após ter celebrado a escritura pública de doação, a hipoteca voluntária, registada, prevalece sobre a doação anterior, não registada, incidente sobre o imóvel doado.
V - A tal não obsta que, à data da dedução dos embargos, já tenha decorrido o prazo de quinze anos, desde o início da posse dos embargantes.
VI - A unidade do sistema jurídico é um valor a ter em consideração quer no plano da interpretação das normas quer, necessariamente, na respectiva aplicação ao caso concreto.
VII - Donde, os vários institutos jurídicos, maxime aqueles que visam idênticas finalidades, não podem ser aplicados na resolução de determinado litígio, de forma a excluir-se, mutuamente, contrariando entre si as finalidades prosseguidas por cada um deles.
VIII - Os institutos jurídicos em análise, quer o acervo de normas atinentes ao registo predial, quer as que enformam o instituto da usucapião prosseguem finalidades que em parte coincidem, designadamente a segurança jurídica e o princípio da confiança não podendo ser usadas e instrumentalizadas para obtenção de finalidades e objectivos particulares, à margem ou em oposição com o seu escopo legal.
IX - Ora, o que se evidencia nos autos é que os executados utilizaram a celebração de um negócio jurídico de doação, titulado por uma escritura pública, transferindo a propriedade de um imóvel para a sua filha menor e o usufruto para os seus pais e sogros, pretendendo com tal negócio esvaziar de conteúdo a garantia da hipoteca voluntária que os mesmos executados constituíram sobre o imóvel que tinham transferido cerca de três anos antes.
10. NL 1571-19.3T8OAZ-E.P1.S1+Sumário-MDCorreia
Processo n.º 1571/19.3T8
Acordam na 7.ª Secção do Supremo Tribunal de Justiça:
I-RELATÓRIO
AA e BB deduziram embargos de terceiro, por apenso à execução para pagamento de quantia certa instaurada por Banco Santander Totta, SA (posteriormente substituído pela cessionária Perfil Expedito, SA e intervindo actualmente como exequente ESPERTO & ORIGINAL, SA – cfr despacho de 26.06.2024 nos autos executivos), contra:
A EXEQUENTE e
CC e DD, todos identificados nos autos.
Pedem, com a procedência dos embargos, o seguinte:
- seja declarada sem efeito a penhora realizada nos autos principais sobre o imóvel identificado na petição de embargos, ordenado o seu levantamento e o cancelamento no registo predial,
- se assim não se entender, se ocorrer venda, terá de ser com o ónus registado em relação à usufrutuária,
- deve ser assegurado à embargante BB o direito a receber o valor das benfeitorias necessárias e úteis que realizou no imóvel, em valor não inferior a 40 000 euros, a receber em primeiro lugar no casso de a venda prosseguir, com as consequências legais.
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Alegam, para tanto, e em síntese:
O imóvel penhorado foi doado pelos proprietários, os ora executados, à embargante AA, então menor de idade, por escritura pública de D.M.2007, ficando também constituído um usufruto a favor da embargante BB.
Alegam ainda as embargantes que desconheciam a ausência de registo dos direitos transmitidos através daquela escritura, sendo que foram comunicados às Finanças e só recentemente foram inscritos no registo predial. A embargante AA possui, por si e antepossuidores, o prédio em causa, de forma pública e pacífica, há mais de 20 anos e que a embargante BB vem usando, fruindo e administrando o prédio em causa, como sucedeu também com o seu falecido marido até ao óbito deste, nele tendo realizado benfeitorias úteis e voluptuárias no valor de 40.000€, cujo pagamento reclama no caso de ser concretizada a venda.
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Recebidos os embargos, foram notificadas as partes primitivas para contestar, não tendo sido apresentada contestação.
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Em 15-05-2024, foi proferido o seguinte despacho:
“Regularmente citados Exequente e Executados não apresentaram contestação.
Assim, ao abrigo do disposto no art.º 567º, nº 1, do C.P.Civil, julgo confessados os factos alegados pela Embargante na petição inicial.
Notifique e aguardem os autos o decurso do prazo previsto no nº 2 do artº. 567º do C.P.Civil.”
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Na sequência de tal despacho, nada foi dito pelas partes, tendo sido, a 25.06.2025, proferida sentença com o seguinte dispositivo:
“julgo integralmente improcedentes os presentes embargos de terceiro e por via disso determino o normal prosseguimento da execução quanto ao imóvel penhorado em D/M/2019.
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Inconformadas com esta decisão, as Embargantes interpuseram recurso de apelação para o Tribunal da Relação que veio a julgar o recurso procedente e decidiu “ “revogar a sentença proferida, julgando procedentes os embargos de terceiro deduzidos e determinando, em consequência, o levantamento da penhora realizada nos autos principais, incidente sobre o prédio de habitação sito no lugar de Localização 1, freguesia de Localização 2, concelho de Oliveira de Azeméis, inscrito na matriz predial urbana sob o art. Identificador 1 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Oliveira de Azeméis sob o nº Identificador 2 e registralmente inscrita em D/M/2019, a favor da exequente embargada.”
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Inconformada, a Exequente ESPERTO & ORIGINAL SA vem interpor recurso de revista para o Supremo Tribunal de Justiça, formulando as seguintes conclusões:
A.O presente recurso é admissível como revista, porquanto o acórdão recorrido foi proferido pela Relação sobre decisão final de mérito e não se verifica situação de dupla conforme.
B. As Embargantes deduziram embargos de terceiro pedindo a declaração de ineficácia da penhora, o respetivo levantamento e cancelamento do registo, não tendo formulado pedido de cancelamento da hipoteca registada a favor do credor hipotecário.
C. A sentença de 1.ª instância julgou improcedentes os embargos, por entender que a aquisição derivada não registada era inoponível à exequente e que a hipoteca previamente registada prevalecia sobre os direitos invocados pelas Embargantes.
D. O acórdão recorrido revogou tal decisão, entendendo que as Embargantes haviam adquirido por usucapião os direitos de nua propriedade e usufruto e que essa aquisição originária prevalecia sobre a hipoteca e a penhora posteriores.
E. O usucapião, embora constitua forma de aquisição originária com eficácia retroativa ao início da posse, apenas produz tais efeitos quando se mostrem rigorosamente demonstrados todos os seus pressupostos legais.
F.A mera invocação da usucapião não basta para neutralizar uma hipoteca anteriormente constituída e registada, exigindo-se prova segura, clara e consistente de uma posse verdadeira, em nome próprio, pública, pacífica e mantida pelo prazo legal.
G. O próprio acórdão recorrido considerou que a posse relevante teve início em 09.11.2007 e que o prazo aplicável apenas se completou em 2022.
H. À data da constituição e registo das hipotecas, em D.M.2010, ainda não se encontrava consumada qualquer aquisição por usucapião.
I. Em 2010, o banco atuou com base no estado do registo predial, inexistindo então qualquer aquisição registada e oponível em favor das Embargantes.
J.O acórdão recorrido desvalorizou indevidamente a tutela da confiança e da segurança do comércio jurídico imobiliário, ao fazer prevalecer, sem o escrutínio exigível, uma aquisição apenas tida por consumada em 2022 sobre uma hipoteca registada em 2010.
K. A usucapião não pode ser tratada como mero mecanismo corretivo de omissões registais imputáveis às próprias interessadas, tanto mais quando estas fundaram inicialmente a sua posição num negócio translativo formalizado por escritura pública.
L.Cabia às Embargantes promover, em tempo útil, o registo da doação e do usufruto constituídos em 2007, não podendo a Recorrente ser prejudicada pela omissão desse dever.
M. Resulta do acórdão recorrido que a embargante AA era menor à data da escritura de D.M.2007, pelo que qualquer atuação relevante ocorreria necessariamente por intermédio dos seus representantes legais, os mesmos que vieram a constituir a hipoteca em 2010.
N. Tal circunstância exigia uma demonstração especialmente rigorosa dos concretos atos de posse autónoma exercidos pela própria AA, em nome próprio e com exteriorização bastante, o que não resulta do acórdão recorrido com a segurança exigível.
O. A invocação da usucapião, nos termos em que foi acolhida pelo acórdão recorrido, aproxima-se de uma utilização materialmente desviada da função típica do instituto, com relevo para a apreciação do abuso de direito previsto no art.º 334.º do Código Civil.
P. As Embargantes não pediram o cancelamento da hipoteca, tendo configurado o litígio apenas em torno da ofensividade da penhora.
Q. Permanecendo a hipoteca intocada, o simples levantamento da penhora não resolve a incompatibilidade estrutural entre o direito de garantia da exequente e os direitos invocados pelas Embargantes.
R. O acórdão recorrido acabou por decidir a causa como se tivesse sido pedido e apreciado o afastamento da eficácia da hipoteca, quando tal pedido não foi formulado.
S.O douto acórdão recorrido fez, assim, errada aplicação do instituto da usucapião ao caso concreto, bem como inadequada ponderação dos princípios subjacentes ao registo predial, à tutela da confiança de terceiros e aos limites objetivos do incidente de embargos de terceiro.
T. Deve, por isso, ser revogado o acórdão recorrido e substituído por decisão que mantenha a sentença de 1.ª instância que julgou improcedentes os embargos de terceiro.
U. Subsidiariamente, caso assim não se entenda, deve ser determinada a baixa dos autos para ampliação da matéria de facto relevante e apreciação das questões processuais ainda pertinentes, designadamente as conexas com a intervenção principal provocada já suscitada nos autos principais.
*
A Embargada/ Exequente apresentou contra-alegações e recurso subordinado, formulando as seguintes conclusões:
I-Em relação á alegada verificação rigorosa dos pressupostos da usucapião, a verdade é que a alegação é vaga e gratuita e não se encontra minimamente
concretizada. A recorrente limita-se a genericamente a alegar que os actos de posse
concretos têm de ser rigorosamente aferidos, que a prova deva ser consistente sem
no entanto concluir que inexistem in casu, sem referir concretizar no acórdão em
concreto que inexistem a verificação dos pressupostos ou que prova não foi suficiente.
Em relação ao acórdão, nada concretizar ou e elencar, limitando-se a alegar
genericamente que os factos relativos á usucapião, devem ser comprovados
de forma rigorosa.
II-A motivação do recurso é genérica. conclusiva. não aprecia concretamente os motivos da discórdia com o decidido pela Relação do Porto, pelo que não merece qualquer censura.
Pelo que ao não afirmar de forma peremptória e clara por um lado
que o acórdão não cumpre a demonstração dos pressupostos ou que a prova não é
suficiente, objectivamente não coloca em causa o acórdão proferido.
III-Ainda, ao não concretizar que pressupostos do instituto da usucapião se encontram em falta e ao não concretizar que prova em concreto não é suficiente. objectivamente não coloca em crise o acórdão e inexiste recurso da decisão da Relação do Porto quanto a essa matéria.
IV- Sempre se transcreve o que consta do douto acórdão:
“Tal factualidade concretiza os poderes de facto que integram a noção de posse previsto no art.º 1257.º. Como se refere, o titulo exemplificativo, no ac. STJ de 13.10.2020, proc. 439/18.5 T8FAE61.SI, in https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/, "Sendo fáceis de constatar os outos objetivos da posse, ou seja, o corpus, o animus (intenção de agir do titular) é mais difícil de apreender e por isso a lei faz presumir que quem exercer os atos materiais da posse também os exercerá (em principio) com intenção." Em suma, e como também se refere nesse aresto. "podem adquirir por usucapião os que exercem o poder de facto sobre a coisa, mas apenas nos casos em que a presunção de posse não for ilidida".
V-Em relação à segunda questão, afigura-se que o alegado não faz qualquer
sentido. Não está em causa se, á data da constituição da hipoteca, as embargantes já
tinham adquirido o direito á propriedade por usucapião. mas antes, quando invocam
o seu direito de aquisição por usucapião. já tinha ou não decorrido o prazo que
permita as embargantes poderem invocar esse direito. Como consta do acórdão colocado em crise, os efeitos da usucapião retroagem à data do início da posse, nos termos do art.º 1288.º do CC .
VI-Em relação á questão da confiança e da segurança jurídica, o direito português ao consagrar a prevalência da aquisição originaria, por usucapião. prevalecer sobre as aquisições derivadas como a constituição da hipoteca, optou, em escolha legitima e há muito consagrada. por dar superioridade a esses interesses em detrimento da segurança e da confiança das aquisições derivadas.
VII-Aliás, doutra forma, a usucapião nunca poderia ser invocada, porque sempre se estará a perturbar direitos de outrem, assentes em confiança e segurança jurídica.
VIII-A questão da menoridade da AA. seja para efeitos de suspensão da contagem do prazo, seja para efeitos de representação. que nunca foi invocada, não pode ser levantada em sede de recurso enquanto questão nova. Não pode ser conhecida oficiosamente pelo Tribunal nem invocada como questão nova pela recorrente.
IX-Mais uma vez, a recorrente limita-se referir que, num período de tempo, a recorrente foi menor e que deveria ocorrer uma demonstração mais rigorosa desse período, quanto à posse por si reivindicada.
X-Pelo que ao não afirmar de forma peremptória e clara que a menoridade de alguma forma condiciona ou limita a usucapião verificada. objectivamente não coloca em causa o acórdão proferido.
XI-O prazo de contagem do prazo da usucapião não é suspenso se o menor teve representação, como foi o caso; - E mesmo que não tivesse representação, o prazo suspender-se-ia apenas um ano, e para protecção do menor, que in casu, não afectaria o decurso de 15 anos ocorrido e terminado em 2022, passando para 2023.
XII-Ainda, a imputação às embargantes dum conluio familiar e a invocação da usucapião traduzir-se num abuso de direito, são questões novas, que não podem ser conhecidas e gratuitas por destituídas de qualquer sentido fáctico ou legal.
XIII-As recorrentes apresentaram embargos de terceiros. tendo formalizado o pedido de o Tribunal vir a declarar sem efeito a penhora que incidiu sobre o imóvel
acima referenciado e identificado, com todas as consequências legais.
XIV- As recorrentes apresentaram recurso de apelação em que formalizaram o pedido de dever ser dado provimento ao recurso e reconhecidos os direitos invocados de propriedade e de usufruto. por usucapião, e ordenado o cancelamento quer da hipoteca. quer da penhora com todas as demais consequências legais.
XV-O tribunal da Relação proferiu douto acórdão que tendo reconhecido às embargantes recorrentes o direito á aquisição originaria por usucapião sobre o imóvel em causa e ordenou o levantamento da penhora registralmente inscrita em D/M/2019 a favor da exequente embargada, por a usucapião produzir efeitos erga omnes e prevalecer sobre registos de penhoras e hipotecas anteriores.
XVI-Ora, sendo verdade que como é referido no referido douto despacho. o pedido principal era o levantamento da penhora, a verdade é que o direito reconhecido á propriedade por usucapião é incompatível com a hipoteca existente.
XVII-A verdade é que a penhora do imóvel decorre da execução da hipoteca, pelo que o levantamento da penhora deverá igualmente acarretar o cancelamento da hipoteca que deu causa á penhora, como consequência lógica e legal dessa primeira decisão.
XVIII-Por outro lado, se o Tribunal não ordenar o cancelamento da hipoteca, tal
ónus vai-se manter. ad eternum, sem possibilidade dos recorrentes o conseguirem
cancelar. pelo menos ao abrigo dos presentes autos. Os registos só podem ser
cancelados por distrate ou ordem judicial.
XIX-Em relação á matéria alegada quanto á usucapião. encontram-se dados por
provados os factos dados por provados com os números 8 a 20 dizendo respeito em
especial á mãe BB e á usucapião do direito de usufruto.
XIX- No entanto, a matéria alegada em relação á AA nos artigos da pi de embargos - 8 e 10, devem merecer constar dos factos provados.
XX-Estes factos devem ser dados por provados. porque não foram objecto de oposição por parte da embargada. e são relevantes para reforçar a prova que a AA adquiriu o imóvel por usucapião, nos termos do artigo 567 do CPC, se o réu não contestar. consideram-se confessados os factos articulados pelo autor.
XXI-São factos que. mesmo com uma componente conclusiva, tem ainda um substrato relevante para o acervo de factos que importam para uma decisão justa.
Termos em que deve o recurso apresentado não obter provimento, mantendo-se a decisão no acórdão da Relação do Porto, devendo o recurso subordinado logrado provimento e assim aditada a matéria 8 e 10 da Pi e ainda ser ordenada o cancelamento da hipoteca celebrada em 2010.
II-OS FACTOS
Nas instâncias vem dada como assente a seguinte factualidade:
1-Na execução de que estes autos são apenso foi penhorado um prédio de habitação sito no lugar de Localização 1, freguesia de Localização 2, concelho de Oliveira de Azeméis, inscrito na matriz predial urbana sob o art.º Identificador 1 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Oliveira de Azeméis sob o nº Identificador 2.
2 – Essa penhora foi registada em D/M/2019.
3 – Esse imóvel foi inscrito em nome dos Executados na Conservatória do Registo Predial pela Ap. ..., de D/M/2003
4 – Por escritura pública de D/M/2007, outorgada no Cartório Notarial de EE os Executados CC e DD declararam doar à sua filha AA, aqui Embargante, a raiz ou nua propriedade do prédio referido em 1 e à Embargante BB e marido FF o usufruto do mesmo prédio, o que estes declararam aceitar e os Executados igualmente declararam aceitar, em nome e em representação da sua filha AA, então menor de idade.
5 - Essa transmissão de direitos não foi registada na Conservatória do Registo Predial, o que as Embargantes desconheciam.
6 – As Embargantes registaram esses direitos em D/M/2024, na Conservatória do Registo Predial.
7 – Os direitos adquiridos pelas Embargantes pela referida escritura foram participados e encontram-se registados nas finanças.
8 – Desde a data da celebração da escritura referida em 4, a Embargante AA vem administrando e fruindo o imóvel, percebendo tudo o que rende ou produz e pagando as respetivas contribuições.
9 - Desde 2007, a Embargante BB e o seu marido – este até à sua morte ocorrida em 15/02/2022 -, fruto da escritura referida em 3, vem usando, fruindo e administrando o imóvel, respeitando o seu destino económico.
10 – É esta Embargante quem corta a relva, faz a manutenção e cuida do imóvel; repara as avarias que vão surgindo e paga a luz a água e o gás.
11 - Tais atos são praticados por ambas as Embargantes à luz do dia e à vista de toda a gente, com conhecimento geral, sem oposição de quem quer que seja, de uma forma contínua, e com a consciência de que, assim agindo, não lesava os interesses de terceiros.
12 – Desde 2007 a Embargante BB e o seu falecido marido fizeram obras no prédio referido em 1.
13 – Foi construída uma escada interior com corrimão em inox em vidro temperado de acesso aos dois pisos, em tijolo revestido a madeira, que aportou comodidade ao imóvel que custou €10 000,00.
14 – No primeiro piso fizeram um WC novo revestido a pedra natural por o antigo estar todo partido, velho e avariado, que custou €6 000,00.
15 – Na sala, o chão foi trocado e colocado parquet novo, porque o antigo estava velho e a descolar por todo o chão e pintaram as paredes de todos os compartimentos, pelo menos duas vezes nos últimos dez anos, o que custou cerca de €7 500,00.
16 – No piso de baixo foi colocada uma porta no fundo da escada; foi feito um novo quarto e um escritório e foi ainda colocada uma porta de correr em madeira e forrada a parede onde passa a porta com a mesma madeira, o que custou cerca de €20 000,00.
17 – A Embargante BB pintou as paredes todas do piso de baixo duas vezes nos últimos dez anos.
18 – O salão tinha uma adega que estava a ficar podre e foi retirada e ainda se encontra nesse estado com as obras paradas.
19 – A parede com lareira foi forrada em pedra natural e uma pedra no chão igual, o que custou cerca de €10 000,00.
20 – A Embargante e o seu marido, entretanto falecido, foi quem pagou integralmente as obras referidas em 12 a 19, convencidos de que estavam a realizar obras em casa da sua neta e no imóvel onde estava assegurado o seu usufruto até falecerem.
21 – As Embargantes não intervieram na constituição das hipotecas a favor da Exequente em 2010, nem intervieram, nem foram citadas a qualquer título no âmbito do processo executivo.
22 – O imóvel referido em 1 encontra-se em vias de ser vendido no processo principal.
23 – As Embargantes só tomaram conhecimento da penhora do imóvel em finais de fevereiro de 2024, através da conversa com a Executada, tendo esta escondido até então a existência da presente execução.
24 – As Embargantes desconhecem a razão pela qual a repartição de finanças não averbou, logo em 2007 a propriedade e o usufruto do imóvel a favor das Embargadas.
25 – À data em que foram celebradas as escrituras de constituição das hipotecas a favor do Banco Popular, SA, registadas em D/M/2010, que foram transmitidas à Exequente, foi consultada a base de dados da Direção Geral das Contribuições e Impostos para verificar a situação matricial do prédio referido em 1.
26 – Em D/M/2023 constava da caderneta predial relativa ao artigo Identificador 1 urbano, referido em 1, a titularidade pela Embargante BB do direito ao usufruto e da Embargante AA do direito de propriedade sobre esse imóvel, conforme modelo 1 de IMI entregue em 14/10/2011.
É ainda de considerar a factualidade acrescentada pelo Tribunal da Relação:
- AA nasceu no dia D.M.1991, sendo filha de CC e DD e neta, do lado paterno, de GG e HH e, do lado materno, de FF e BB.
- No título de mútuo com hipoteca celebrado no dia D.M.2010, entre o Banco Popular Portugal SA, como parte credora, e CC e DD, como parte mutuária, tendo por referência o:
pelos outorgantes, nas mencionadas qualidades, foi declarado:
III-O DIREITO
Tendo em conta as conclusões de recurso que delimitam o respectivo âmbito de cognição do Tribunal, (cfr. arts. 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do CPC), sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (cf. art. 608.º, n.º 2, por remissão do art. 663.º, n.º 2, do CPC), as questões a decidir, in casu, são as seguintes:
Recurso principal
Saber se os direitos de nua propriedade e usufruto transmitidos por contrato de doação formalizado por escritura pública, mas não registados, prevalecem ou não sobre a hipoteca e a penhora registados posteriormente à data da escritura pública.
Recurso subordinado
Cancelamento da hipoteca.
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Recordemos os factos que agora mais relevam:
No dia D de M de 2007, os Executados/ Embargados DD e marido CC, por si e na qualidade de legais representantes da sua filha menor AA outorgaram escritura pública de DOAÇÃO mediante a qual:
Doaram à sua filha a identificada AA a nua propriedade do imóvel identificado no ponto 1 dos factos provados.
Doaram a FF e esposa BB, pais e sogros dos doadores, o usufruto do mesmo prédio.
Em D de M de 2010, apesar desta doação, os Executados constituíram duas hipotecas sobre o mesmo imóvel, para garantia de empréstimos concedidos aos ora Executados/ Embargados, ao tempo por BANCO POPULAR PORTUGAL, SA que passou a ser BANCO SANTANDER TOTTA que veio a ceder o seu crédito a PERFIL EXPEDITO SA, actualmente Exequente ESPERTO & ORIGINAL SA, tal como mencionado supra.
Em D de M de 2019, foi realizada a penhora do identificado imóvel, no âmbito da execução hipotecária de que os presentes autos de embargos de terceiro são apenso.
Apenas em D de M de 2024, as Embargantes registaram os seus direitos à nua propriedade e de usufruto que lhe haviam sido transmitidos por escritura de doação outorgada em D-M-2007.
Perante este quadro factual importa averiguar se a constituição da hipoteca sobre o imóvel em causa e a penhora em que se veio aquela a converter, registadas, prevalecem sobre as transmissões anteriores (nua propriedade e usufruto), não registadas.
E cumpre esclarecer, desde já, que a hipoteca e a penhora não podem deixar de ser apreciadas no conjunto, dado que estamos no âmbito de uma execução hipotecária em que a Credora /Exequente instaura a execução, justamente com base na garantia hipotecária do seu crédito e, por isso, nos termos do disposto no art.º 752.º n.º 1 do CPC, a penhora incidiu sobre o bem hipotecado.
Quer a aquisição do direito de propriedade quer do direito de usufruto sobre imóveis está sujeita a registo e os factos a ele sujeitos só produzem efeitos em relação a terceiros após a data do respectivo registo, como resulta do disposto nos artigos 2.º n.º 1 a) e 5.º n.º 1 do Código de Registo Predial (CRP).
Estipula, por sua vez o art.º 7.º do mesmo diploma que “o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define”, enquanto o art.º 6.º proclama o princípio de que “o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguirem relativamente aos mesmos bens (…)”.
Depreende-se, por conseguinte, do teor do já referido art.º 5.º n.º 1 do CRP que só quem tiver a qualidade de terceiro é que beneficia da presunção e prioridade decorrentes do registo.
Não se perca de vista que o registo predial se destina essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário, como expressamente consagra o art.º 1.º. Constitui entendimento pacífico que o registo predial não tem natureza constitutiva, mas apenas valor declarativo, significando que o registo predial, por si só, em princípio, não confere direitos1.
Assim, o conceito de terceiros, usado no art.º 5.º do CRP “deve, por isso, reflectir e ser entendido de acordo com essa função declarativa do registo e da sua natureza publicitária.”2
Como é sabido, as divergências doutrinárias e jurisprudenciais sobre o conceito de terceiros para efeitos de registo predial estão na génese do Acórdão Uniformizador de Jurisprudência n.º 3/99, de 10 de julho 19993 que veio a alterar anterior Assento n.º 15/97 de 20 de maio de 1997 que definiu um conceito amplo de “terceiros” para efeitos de registo predial estipulando o seguinte segmento uniformizador:
“Terceiros para efeitos de registo predial, são todos os que, tendo obtido registo de um direito sobre determinado prédio, veriam esse direito ser arredado por qualquer facto jurídico anterior não registado ou registado posteriormente.”
Por sua vez, o AUJ de 10 de julho de 1999, declarando expressamente “rever a doutrina do mencionado aresto de 20 de maio de 1997” formula a seguinte uniformização:
“Terceiros, para efeitos do disposto no art.º 5.º do Código de Registo Predial, são os adquirentes de boa-fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis, sobre a mesma coisa.”
De resto, em consonância com o entendimento emergente deste acórdão, foi aditado um nº 4 ao art.º 5º do Código de Registo Predial, por força do Dec-Lei 533/99, de 11 dezembro, nos termos do qual “terceiros, para efeitos de registo, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si.”
Ora bem, focando o caso concreto em análise, denota-se o confronto entre um direito real de garantia (hipoteca) e posterior penhora4 e um direito real de propriedade e um direito real de usufruto, decorrentes de uma doação, ambos resultantes de actos sucessivos dos executados, pais da Embargante AA (nua propriedade) e filha e genro da Embargante BB (usufruto).
Nos termos dos artigos 817.º e 819.º do Código Civil, “o credor tem o direito de exigir judicialmente o cumprimento e de executar o património do devedor (…)” sendo “inoponíveis à execução os actos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados”.
É certo que o direito de propriedade e o usufruto sobre o imóvel penhorado, foi objecto de doação celebrada antes da constituição da hipoteca e do registo da penhora, sendo que deste modo, o imóvel já tinha saído da esfera jurídica dos Executados aquando daqueles registos.
Contudo, também não se pode esquecer que foram os mesmos doadores que constituíram voluntariamente a hipoteca, para garantia de contratos de mútuo que celebraram com o Banco, primitivo credor, cerca de três anos depois de terem celebrado a escritura de doação, fazendo sair do seu património o bem sobre o qual constituíam a hipoteca, sem, contudo, dar publicidade a tal transmissão, através do registo, e levando, portanto, o Banco a celebrar o negócio.
A hipoteca é um direito real de garantia que confere ao credor o direito de se pagar do seu crédito, com preferência sobre os demais credores que não gozem de privilégio especial ou de prioridade de registo – art.º 686°, n° 1 do Código Civil.
Saber se as Embargantes e a Exequente devem ser consideradas “terceiros” para efeitos de registo deverá ser analisado à luz da definição acolhida no acórdão uniformizador n° 3/99 e da norma do n° 4 do art.º 5° do Código Registo Predial, norma, aliás, de natureza interpretativa.5
Não há dúvida de que os referidos direitos em confronto têm um “mesmo transmitente comum”: os Executados que doam a nua propriedade e o usufruto sobre o imóvel em discussão nos autos são os mesmos que, três anos depois, sobre o mesmo prédio constitui voluntariamente a hipoteca. E as donatárias/embargantes nenhuma intervenção tiveram na constituição da hipoteca.
Exige-se ainda de acordo com a formulação jurisprudencial, já não da redacção da norma legal, do n.º 4 do art.º 5.º do CRP, a boa-fé, por parte dos adquirentes, ou seja, a boa-fé do adquirente que regista. Só nesse caso a prioridade desse registo prevalecerá.
Ora, poderia suscitar-se a questão da boa-fé do credor e titular activo da hipoteca dado que embora não registada a transmissão da propriedade e do usufruto, a existência desses direitos já constariam da caderneta predial e por isso seriam do conhecimento na data da constituição da penhora. Ora, o que resulta dos autos é que da certidão emitida em 06-11-2023, a participação para efeitos de IMI só foi efectuada em 14-11-2011, portanto, em data posterior à data da constituição das hipotecas.
Estes direitos em confronto ainda que não sendo da mesma natureza, são incompatíveis entre si já que uns são direitos reais de propriedade e de usufruto e a hipoteca é um direito real de garantia, mas a hipoteca, ao conferir ao seu beneficiário, o direito de se fazer pagar pelo valor do respectivo bem, isso vai conflituar com o conteúdo pleno do direito de propriedade ou no direito de usufruto titulado por outras pessoas.
Assim, embargantes e embargada, porque adquirentes de direitos incompatíveis entre si de um autor comum, são terceiros para efeitos de registo, na definição acolhida no acórdão uniformizador n° 3/99, e, nesta medida, a prioridade derivada do registo proclamada no n° 1 do art.º 6° C.R.Predial vai determinar a prevalência do direito deste último e, consequentemente, a inoponibilidade do direito das embargantes.
Assim foi decidido pela 1.ª instância, e nem esta argumentação foi posta em causa pelo acórdão recorrido que sublinhou não terem as embargadas/apelantes posto em causa “as considerações tecidas na sentença relativamente aos efeitos do registo e à prevalência que nela foi reconhecido ao registo da hipoteca (e subsequente penhora) em relação ao registo dos direitos das embargantes, ali consideradas terceiras para efeitos de registo em relação à credora hipotecária exequente.
Também não põem em causa a desconsideração dos direitos reais de que se arrogam titulares, com base no título de aquisição derivada, como fundamento dos embargos, que emerge da sentença na parte em que refere: “Deste modo, e não obstante as Embargantes sejam titulares dos referidos direitos reais sobre o imóvel penhorado nos autos principais e tenham a inerente posse causal, exercendo poderes de facto sobre o mesmo com intenção de exercer os direitos que efetivamente lhes pertencem – corpus e animus -, como previsto no art. 1251º do C.Civil, os seus direitos não prevalecem sobre as hipotecas que são os direitos reais de garantia de que beneficia a Exequente, previamente registados, não podendo, consequentemente, obstar à penhora e venda do imóvel com vista a satisfazer os direitos de crédito de que esta é titular”.
Com efeito, é com fundamento na aquisição por usucapião dos direitos de propriedade e de usufruto invocados de que se arrogam titulares que as Embargantes sustentaram em sede de recurso de apelação a prevalência dos seus direitos em relação ao registado direito de hipoteca da Exequente.
E foi julgando procedente tal argumento e considerando o disposto no art.º 5.º n.º 2 a) do Código de Registo Predial que o acórdão recorrido acaba por julgar procedente o recurso das Embargantes decidindo que o seu direito de usucapião prevalece sobre a hipoteca da Exequente.
Importa, por isso, apreciar a questão de saber se, não obstante tudo o que foi exposto, toda essa argumentação surge prejudicada face à verificação de uma alegada aquisição dos direitos de propriedade e de usufruto por usucapião.
Na verdade, dispõe o art.º 5.º do CRP:
“1 - Os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respetivo registo.
2 - Excetuam-se do disposto no número anterior:
a)A aquisição fundada na usucapião, dos direitos referidos na alínea a) do n.º 1 do artigo 2.º;”
Nos direitos referidos na alínea a) do nº 1 do art.º 2º desse diploma legal, incluem-se o direito de propriedade e o usufruto, de que as embargantes se arrogam titulares.
Importa analisar se a posse exercida pelas Embargantes sobre o imóvel penhorado conduziu à aquisição de tais direitos por usucapião.
Nos termos do disposto no art.º 1251.º do Código Civil, a posse define-se como “o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real”.
Acerca da posse debatem-se duas conceções doutrinárias básicas. Uma é dita 'subjetivista' por sustentar que a posse envolve, para além da materialidade da situação em que consiste, um elemento de cariz subjetivo, consistente numa intenção. A outra é dita 'objetivista', por se contentar com a materialidade da situação”, caracterizando-se a primeira pela exigência de dois elementos tradicionalmente designados por corpus e animus”.6
A maioria da nossa Doutrina e Jurisprudência vem entendendo que o nosso ordenamento jurídico acolhe a concepção subjectivista da posse integrando como seus elementos estruturais o corpus e o animus possidendi.
Enquanto o corpus corresponde ao exercício de um poder de facto sobre a coisa, o animus caracteriza-se como a intenção de agir como titular do direito correspondente aos actos realizados.
Para que possa conduzir à aquisição do direito real por usucapião, a posse, revelada por aqueles seus dois elementos, terá de ser mantida por certo período temporal, nos termos do art.º 1287º do CC.
Invocada a usucapião, os seus efeitos retrotraem-se à data do início da posse (art. 1288º do CC).
De acordo com o preceituado no art.º 1289º do CC, a usucapião aproveita a todos os que podem adquirir, sendo que os incapazes podem adquirir por usucapião, tanto por si como por intermédio das pessoas que legalmente os representam.
E, como resulta do preceituado no art.º 1263º do CC, a posse adquire-se pela prática reiterada, com publicidade, dos actos materiais correspondentes ao exercício do direito; pela tradição material ou simbólica da coisa, efectuada pelo anterior possuidor; por constituto possessório; por inversão do título de posse.
Não havendo registo do título nem da mera posse, a usucapião só pode dar-se no termo de quinze anos, se a posse for de boa-fé, e de vinte anos, se for de má-fé (art. 1294º e 1296º do CC).
Considerando a factualidade apurada, decorre que o início da posse das embargantes data de D/M/2007, concluindo-se como concluiu o Tribunal da Relação que o prazo de 15 anos para aquisição dos referidos direitos por usucapião se completou em D-M-2022.
Porém, atentos os específicos contornos do presente caso, permanece a questão de saber se o direito da nua propriedade e o direito de usufruto das Embargantes adquirido por usucapião, nas circunstâncias que resultam dos autos, poderão prejudicar ou inviabilizar toda a análise jurídica supra desenvolvida e que determinou a improcedência dos embargos conforme decidido pela 1.ª instância.
Para encontrar resposta a esta questão importa convocar noções como a razão de ser e fundamento dos institutos jurídicos em análise, interpretação das normas e unidade do sistema jurídico.
Na verdade, “todo o direito é finalista. Toda a fonte existe para atingir fins ou objectivos sociais. Por isso, enquanto se não descobrir o para quê duma lei, não se está em condições de proceder à sua interpretação”7
Ora o fundamento da usucapião reside, essencialmente, na necessidade de atribuir relevância jurídica a uma situação de posse que se prolonga no tempo, permitindo que uma situação de facto, reunidas as condições legais, possa transformar-se numa situação de direito.
Este instituto jurídico visa fundamentalmente três objectivos:
(i) Estabilidade, confiança e segurança jurídica: evitar que situações possessórias antigas permaneçam indefinidamente incertas;
(ii)Paz social: por termos a conflitos prolongados entre quem exerce efectivamente poderes sobre uma coisa e quem invoca um direito incompatível com essa situação:
(iii)Correspondência entre a ordem jurídica e a realidade: reconhecer juridicamente situações de domínio de facto consolidadas pelo tempo.
Ora, se bem repararmos, tais finalidades coincidem com as finalidades prosseguidas pelas normas relativas ao registo predial, máxime no que diz respeito à “segurança do comércio jurídico imobiliário”, conforme art.º 1.º do CRP.
Por outro lado, de acordo com o que dispõe o art.º 9.º do Código Civil” a interpretação não deve cingir-se à letra da lei, mas reconstituir a partir dos textos o pensamento legislativo, tendo sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico,8 as circunstâncias em que a lei foi elaborada e as circunstâncias específicas do tempo em que é aplicada.”
A fim de interpretar o sentido com que devem valer as normas mencionadas, importa recorrer aos vários elementos de interpretação fornecidos pela ciência jurídica a propósito da interpretação da lei. Estes elementos são o elemento gramatical (o texto ou a letra lei) e o elemento lógico (o espírito da lei). Este último, por sua vez, subdivide-se em três: o elemento racional ou teleológico (ratio legis), o elemento sistemático (contexto da lei e os lugares paralelos) e o elemento histórico (trabalhos preparatórios e fontes da lei).9
Dito isto, importa acentuar que a unidade do sistema jurídico é um valor a ter em consideração quer no plano da interpretação das normas quer, necessariamente, na respectiva aplicação ao caso concreto. Donde, os vários institutos jurídicos, maxime aqueles que visam idênticas finalidades, não podem ser aplicados na resolução de determinado litígio, de forma a excluir-se, mutuamente, contrariando entre si as finalidades prosseguidas por cada um deles.
Mais, os institutos jurídicos aqui em análise, quer o acervo de normas atinentes ao registo predial, quer as que enformam o instituto da usucapião prosseguem as finalidades já mencionadas não podendo ser usadas e instrumentalizadas para obtenção de finalidades e objectivos particulares, à margem ou em oposição com o seu escopo legal.
Ora, o que se evidencia nos autos é que os Executados utilizaram a celebração de um negócio jurídico de doação, titulado por uma escritura pública, transferindo a propriedade de um imóvel para a sua filha menor e o usufruto para os seus pais e sogros, pretendendo com tal negócio esvaziar de conteúdo a garantia da hipoteca voluntária que os mesmos Executados constituíram sobre o imóvel que tinham transferido cerca de três anos antes. O facto de nunca essa doação ter sido registada senão em 2024, em data muito próxima da dedução destes embargos, demonstra que o objectivo de tal negócio foi, precisamente, manter a titularidade do imóvel, na esfera jurídica aparente dos Executados, de molde a, dessa forma, ter acesso ao crédito bancário, como efectivamente aconteceu.
Ora, não é para dar protecção a situações como esta que o instituto da usucapião tem existência legal.
Permitir que na situação em apreço, a usucapião prevaleça sobre os direitos legítimos da Embargada conferidos pela hipoteca e subsequente penhora, equivaleria a interpretar e aplicar as normas que regulam a usucapião em termos contrários à finalidade a que se destinam, subvertendo essa finalidade, pondo em causa a unidade e o equilíbrio do ordenamento jurídico e, por consequência, seria uma decisão contrária ao Direito.
Desta forma, afigura-se que os direitos das Embargantes têm de se entender comprimidos pelos direitos que para a Embargada/Exequente decorrem do registo da hipoteca desde 2010 e subsequente penhora em 2019, em datas anteriores à consolidação dos direitos das Embargantes por via da usucapião.
Nestes termos, procedem as alegações da Recorrente.
*
Do recurso subordinado
Em face da decisão proferida quanto ao recurso principal, fica prejudicada a questão suscitada no recurso subordinado.
IV-DECISÃO
Em face do exposto, acordamos na 7.ª Secção do Supremo Tribunal de Justiça, em conceder a revista, revogando o acórdão recorrido e, por consequência, julgar os embargos de terceiro improcedentes.
Lisboa, 20-10-2026
Maria de Deus Correia
Fátima Gomes
Arlindo Oliveira
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1. Vide a respeito e a propósito de caso de contornos idênticos ao caso em apreço, Acórdão desde Supremo Tribunal de Justiça de 30-06-2011, Processo 91-G/1990.P1.S1, desta mesma 7.ª secção, (Relatora Maria dos prazeres Beleza e Adjuntos Lopes do Rego e Orlando Afonso), disponível em www.dgsi.pt.↩︎
2. Idem.↩︎
3. Publicado no Diário de República n.º 159/1999, Série 1-A de 10-07-1999↩︎
4. É certo que a penhora não é em rigor um direito real de garantia, mas no caso concreto, como já ficou referido, é relevante o facto de o titular da hipoteca coincidir o beneficiário da penhora.↩︎
5. Tal como se refere no citado acórdão deste STJ e secção que vimos seguindo de perto já que decidiu caso idêntico ao caso sub judice.↩︎
6. Rui Pinto Duarte, Curso de Direitos Reais, Principia, 2013, 3.ª edição, p. 324 e p. 326.↩︎
7. José de Oliveira Ascensão, O Direito Introdução e Teoria Geral, Fundação Calouste Gulbenkian, Lisboa, p.363.↩︎
8. Destacado nosso.↩︎
9. Baptista Machado, Introdução ao Direito e ao Discurso legitimador, 15.ª Reimpressão, Almedina, Coimbra, pp 182-185.↩︎