| 1510/22.4T8PTM.E1.S1 |  |
PRÉDIO RÚSTICO
PROPRIETÁRIO CONFINANTE
EXCEÇÃO PERENTÓRIA
ÓNUS DA PROVA
FACTO IMPEDITIVO
ALIENAÇÃO
COMPRA E VENDA
DESTINO DO PRÉDIO
CONSTRUÇÃO
VIABILIDADE CONSTRUTIVA
PLANO DIRECTOR MUNICIPAL
ORDENAMENTO DO TERRITÓRIO
INTERPRETAÇÃO DA LEI
MATÉRIA DE FACTO
I. A situação impeditiva do direito de preferência prevista no artigo 1381.º, al. a), do Código Civil, assume a natureza de excepção peremptória, competindo aos respectivos alegantes a prova dos factos em que assenta, cf. artigo 342.º, n.º 2, do Código Civil.
II. O adquirente terá de alegar e provar, não só a intenção de dar ao terreno uma afectação diferente, mas também que nada se opõe a que essa intenção se concretize, ou seja, que a mudança de destino seja legalmente possível.
III. O fim que releva para aplicação do disposto no artigo 1381.º, al. a), do Código Civil, não é aquele a que o terreno esteja afectado à data da alienação, mas sim aquele que o adquirente pretenda dar-lhe, não tendo que constar necessariamente da escritura de alienação, podendo provar-se por outros meios.
IV. O que se exige, para efeitos do art. 1381 a) CC, não é a prova do direito de construir (em sentido estrito), mas que o prédio tenha objectiva viabilidade construtiva, que seja apto à construção, tendo em conta as suas características.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
AA e BB, autores na ação declarativa de condenação que moveram contra Aresta Modesta, Lda., CC e DD, já todos identificados nos autos, interpuseram recurso da sentença proferida pelo Juízo Central Cível de Portimão – Juiz 2, do Tribunal Judicial da Comarca de Faro, o qual julgou a ação e reconvenção parcialmente procedentes e, em consequência:
«a) Reconheceu o direito de preferência dos autores em relação à venda à ré Aresta Modesta, Lda., no dia 9 de junho de 2021, do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Monchique sob o n.º 674, freguesia de Marmelete, e inscrito na matriz predial rústica no artigo ...;
b. Declarou que os autores devem ocupar a posição de compradores no contrato supra descrito, por força do seu direito de preferência, ficando o prédio acima identificado a pertencer-lhes;
c. Absolveu os réus do pedido restante (direito de preferência sobre a aquisição de 24 de agosto de 2021 do prédio descrito na mesma Conservatória sob o n.º ...);
d. Condenou os autores BB e AA a pagar à ré Aresta Modesta, Lda. a quantia de cinco mil euros correspondente ao preço por esta pago pela aquisição do prédio descrito em 1), absolvendo-os quanto ao demais peticionado.»
Na presente ação, os autores pediram ao tribunal que:
a. Reconhecesse aos autores o direito de preferência em relação à compra do prédio rústico sito em Ru. ...., freguesia de ..., concelho de Monchique, descrito na Conservatória do Registo Predial, sob o n.º ...e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ....º da Secção AZ;
b. Reconhecesse aos autores o direito de se substituírem à 1.ª ré na posição de compradora que esta ocupa na respetiva escritura de compra e venda, ficando o prédio ... a pertencer-lhes, substituindo ainda a 1.ª ré no respetivo registo predial;
c. Condenasse a 1.ª ré e os 2.ºs réus a entregar o referido prédio ... livre e desocupado;
d. Sendo julgado procedente o peticionado em a) e b), que reconhecesse subsequentemente os Autores o direito de preferência em relação à compra do prédio rústico denominado Courela da Eira, sito m Ru. ...., freguesia de..., concelho de Monchique, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ...e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ....º da Secção AZ.
e. Reconhecesse aos autores o direito de se substituírem à 1.ª ré na posição de compradora que esta ocupa na respetiva escritura de compra e venda, ficando o prédio 75 a pertencer-lhes, substituindo ainda a 1.º ré no respetivo registo predial;
f. Condenasse a 1.ª ré e os 2.ºs réus a entregar o referido prédio ... livre e desocupado.
Para fundamentar a sua pretensão os autores alegaram que o autor é proprietário, por via de partilha de herança e desde 29.09.2020, do prédio descrito na Conservatória do Registo predial de Monchique, freguesia de..., sob n.º ...e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo....º da secção AZ, o qual confina, pelo lado poente, com o prédio inscrito na matriz sob o artigo....º e com o prédio inscrito na matriz sob o artigo....º, ambos objeto de compra pela Aresta Modesta, Lda., sem que os respetivos proprietários, ao tempo, lhe tivessem comunicado o projeto de venda com vista a que ele pudesse exercer o direito de preferência.
Na sua contestação os réus defenderam-se por exceção - invocando, nomeadamente, a caducidade do direito de ação e abuso de direito - e por impugnação; a ré Aresta Modesta, Lda. deduziu ainda reconvenção, pedindo que em caso de procedência dos pedidos dos autores, estes sejam condenados a pagar-lhe a quantia global de 15.000,00€, a título de preço de aquisição dos prédios supra identificados, e no montante de 110.000,00€ a título de enriquecimento sem causa.
Houve resposta às exceções e ao pedido reconvencional, pedindo os autores/reconvindos que se julgue provada a exceção, por eles invocada, de abuso de direito, relativamente ao pedido reconvencional.
Irresignados com a sentença proferida em 1.ª instância, os autores AA e BB, interpuseram recurso de apelação, para a Relação de Évora, no seguimento do que foi proferido o Acórdão que antecede, datado de 27 de Março de 2025, no qual, com um voto de vencido, se decidiu o seguinte:
“Em face do exposto, acordam julgar procedente a apelação, revogando a sentença recorrida na parte em que absolveu os réus dos pedidos relacionados com o prédio rústico sito em Ru. ...., freguesia de ..., concelho de Monchique, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ... e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ....º da Secção AZ, e, em conformidade, reconhecem o direito de preferência dos autores em relação à compra e venda que teve por objeto aquele prédio e, consequentemente, o reconhecimento aos autores do direito de se substituírem à 1.ª Ré na posição de compradora que esta ocupa na respetiva escritura de compra e venda, ficando o referido prédio a pertencer-lhes, substituindo-se ainda a 1.ª ré no respetivo registo predial.
As custas na presente instância são da responsabilidade da apelada, sendo que a esse título apenas é devido o pagamento das custas de parte porquanto aquela procedeu ao pagamento da taxa de justiça devida pela resposta às alegações de recurso.”.
Deste Acórdão interpôs recurso de revista, a ré Aresta Modesta, L.da, a qual, nas respectivas alegações e conclusões, arguiu a nulidade do referido acórdão por omissão de pronúncia, à luz do artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do CPC, tendo para tal desiderato alegado que o tribunal de segunda instância não se pronunciou sobre o pedido reconvencional consistente na condenação dos autores/recorridos no pagamento da quantia de 10.000,00€ a título de preço de aquisição do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ..., acrescido do montante de 110.000,00€, a título de enriquecimento sem causa.
Mediante Acórdão proferido em 10 de julho de 2025, o Tribunal da Relação julgou verificada a nulidade arguida e ordenou que se procedesse à notificação prevista no artigo 665.º, n.º 3, do CPC.
Na sequência de tal notificação, os recorridos BB e AA pronunciaram-se no sentido da improcedência da reconvenção na parte em que é alegado o enriquecimento sem causa dos recorridos, absolvendo-se os autores dos montantes peticionados a título reconvencional.
Na sequência deste Acórdão, veio a ser proferido o Acórdão de 2 de Outubro de 2025, no qual, mantendo-se o voto de vencida da 1.ª Adjunta, relativamente ao ponto 1 do Acórdão de 27 de Março de 2025, no qual se decidiu o seguinte:
“Em face do exposto, acordam julgar procedente o pedido reconvencional apenas na parte relativa ao pedido de condenação dos autores/apelantes no pagamento do valor de dez mil euros (10.000,00] a título de preço por aquela pago aos obrigados à preferência por via da alienação (venda) do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Monchique sob o n.º ....
Consequentemente, o dispositivo do acórdão proferido na data de 27 de março de 2025 passará a ter o seguinte teor: (sublinhado nosso)
«Em face do exposto, acordam julgar procedente a apelação, revogando a sentença recorrida na parte em que absolveu os réus dos pedidos relacionados com o prédio rústico sito em Ru. ...., freguesa de..., concelho de Monchique, descrito na Conservatória do Registo Predial de Monchique sob o n.º ... e, em conformidade:
1 – Reconhecem o direito de preferência dos autores AA e BB em relação à compra e venda que teve por objeto aquele prédio e, consequentemente, o reconhecimento aos autores do direito de se substituírem à 1.ª Ré Aresta Modesta, Lda. na posição de compradora que esta ocupa na respetiva escritura de compra e venda, ficando o referido prédio a pertencer-lhes, substituindo-se ainda a 1.ª ré no respetivo registo predial;
2 – Condenam os autores/apelantes AA e BB no pagamento à 1.ª Ré Aresta Modesta, Lda. do valor de dez mil euros (10.000,00), a título de preço pago pela segunda pela aquisição aos réus CC e DD, do prédio supra referido, valor que se encontra já depositado nos autos.
As custas na presente instância de recurso são da responsabilidade da apelada Aresta Modesta, Lda. porque vencida, sendo que a esse título é apenas devido o pagamento de custas de parte porquanto aquela procedeu ao pagamento da taxa de justiça devida pela resposta às alegações de recurso.».
Agora, inconformada com o mesmo, a ré Aresta Modesta, L.da, interpôs o presente recurso de revista, alargando o âmbito da anteriormente interposta, relativamente ao Acórdão de 27 de Março de 2025, para o Supremo Tribunal de Justiça, visando a revogação do acórdão revidendo, que deve ser substituído por outro que declare a verificação da excepção impeditiva do direito de preferência prevista no artigo 1381.º, al. a), do Código Civil, quanto ao prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Monchique, freguesia de ..., sob o n.º ... e;
Atribuindo-se, aos recorridos o direito de preferência, ser julgado procedente o pedido reconvencional que deduziu subsidiariamente.
Terminou a sua alegação com as seguintes conclusões (abarcando o Acórdão de 27 de Março de 2025):
1. Vem o presente recurso interposto da decisão do douto Tribunal da Relação de Évora que, no âmbito da acção sobre direito de preferência que tem por objecto o prédio sito em Ru. ...., freguesia de..., concelho de Monchique, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ... e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ....º da Secção AZ, julgou procedente a apelação, revogando a douta sentença de 1ª instância, reconhecendo, em conformidade, o direito de preferência dos Apelantes sobre o aludido prédio,
2. Para assim julgar, entendeu não ter sido verificada a excepção impeditiva do direito de preferência constante da parte final do artigo 1381.º, alínea a), do Código Civil que havia sido deduzida pela Ré, aqui, Recorrente, por ausência de prova da “intenção” desta de dar ao prédio um destino diverso daquele que ele tinha à data da aquisição,
3. Mais entendendo que não se pode bastar com a prova de uma declaração dessa intenção. Isto é, tal declaração, por si só, se desacompanhada da prova de outras intervenções no mundo exterior reveladoras daquela intenção, não é suficiente para impedir o direito de preferência.
4. Para o efeito desconsiderou a circunstância de a Recorrente ter submetido à Câmara Municipal de Monchique um pedido de informação prévia (PIP) que teve por objecto o prédio rústico 75 AZ, do qual consta que esta pretende nele edificar uma moradia unifamiliar com a área de 235m2 e que a Câmara Municipal emitiu parecer favorável a tal pretensão da «nos precisos termos em que havia sido apresentada». Igualmente desconsiderou nem as diligencias registrais e matriciais subsequentes para efeitos da previsão do artigo 1381.º,alínea a),do Código Civil, por sufragar entendimento que tais factos não relevam por serem posteriores à data da aquisição formal do prédio.
5. A decisão recursória, com excepção da adição de um ponto de facto (5-A), manteve incólume a demais da primeira instância e na qual o Tribunal a quo se respaldou.
6. Assim, da concatenação da decisão da matéria de facto em que tal aresto se fundou resulta, com relevo para o presente recurso;
6.1. O objecto social da primeira Ré não integra a actividade ou exploração agrícola ou florestal, nem qualquer actividade conexa com a mesma, antes a compra, venda e revenda de bens imobiliários – fls. 61 (facto 26);
6.2. Aquando da outorga da escritura pública de compra e venda que teve por objecto o prédio descrito na Conservatória sob o artigo 1279 e inscrito na matriz predial rustica sob o artigo ... AZ, declarou que destinava o mesmo prédio a revenda (factos provados 5 e 5-A);
6.3. A primeira Ré não pretende afectar nenhum dos prédios por si adquirido à exploração agrícola ou florestal (facto 27);
6.4. Os prédios adquiridos pela ré não eram limpos nem cuidados (arts. 77.º a 83.º da contestação) (facto 46);
6.5. Após a aquisição do segundo dos sobreditos prédios, a primeira Ré procedeu à limpeza integral de ambos os terrenos para mitigar o risco de propagação de incêndios (facto 21);
6.6. O prédio 75 AZ tem uma parte do prédio na zona urbana de nível III e a restante área em REN (facto 20);
6.7. Com a aquisição do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Monchique sob o n.º ... e, ao tempo, apenas inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ... da secção AZ, a primeira Ré declarou pretender construir ali uma moradia unifamiliar destinada a habitação permanente do seu legal representante (facto 28);
6.8. No referido prédio existe uma área de 3233,96 m2 caracterizada como urbanizável nível III, nos termos previstos nos arts. 27º, nº 1, al. c) e art.º 31º, do PDM de Monchique (publicado no Diário da República nº 215, 2ª série, de 05 de novembro de 2008), sendo que o PDM está em processo de revisão (facto 29);
6.9. Quer a área do prédio rústico ... AZ, quer a demais área rústica ...AZ destinam-se a servir, segundo declaração, da “Aresta” relativamente à moradia unifamiliar em simultâneo, a função de zona verde de enquadramento e de protecção contra o risco de incêndio (facto 30); 6.10. A Ré declarou que a mesma porção de terreno criará uma barreira destinada a
conferir privacidade do urbano a edificar, relativamente às demais propriedades que a circundam, ao mesmo tempo que actuará como área de protecção para mitigação do risco de incêndio, embelezamento e composição paisagística da moradia (factos 31 e 32);
6.11. Em 23 de junho de 2022, a primeira Ré submeteu à Camara Municipal de Monchique um pedido de informação prévia (PIP) que tinha por objecto o prédio rústico ... AZ – fls. 42 e ss./68 (art.º 42.º da contestação e art. 5.º do Código de Processo Civil) (facto 33), para aí edificar, na parcela urbana, uma moradia unifamiliar com a área de 235m2 (facto 34), tendo obtido parecer favorável da Câmara Municipal de Monchique em 15 de Julho de 2022 (facto 35);
6.12. Em 08 de agosto de 2022 a primeira Ré apresentou junto dos Serviços de Finanças de Monchique o Modelo 1 do IMI para criação de um artigo urbano relativamente à parcela, com aquela natureza, inserida no artº...AZ – fls. 114 e ss./178 (art. 80.º da contestação) (facto 36);
6.13. Com data de 11 de agosto de 2022, a primeira Ré apresentou requerimento no Serviço de Finanças de Monchique de onde consta o pedido de averbamento, no prédio rústico ... AZ de ..., de uma parcela urbana com a área de 2500m2 – fls. 81 (art. 47.º da contestação) (facto 37)
6.14. Com data de 18 de agosto de 2022 a primeira Ré apresentou na Conservatória do Registo Predial o pedido de averbamento de alteração da descrição do prédio 1279 da freguesia de ...– fls. 81 v. (art. 48.º da contestação) (facto 38)
6.15. Na sequência do sobredito pedido de averbamento de alteração da descrição do predial os elementos registrais do prédio da primeira Ré, adquirido por escritura pública outorgada no dia 24.08.2021, sito em Ru. ..... freguesia de ..., concelho de Monchique, descrito na Conservatória do Registo Predial de Monchique sob o n.º ..., passaram a ser os seguintes – fls. 85 v. (art. 51.º da contestação): Prédio misto, denominado Courela da Eira, com a área total de 11280m2, inscrito na matriz rústica sob o artigo ...e na matriz urbana sob o artigo 1985-P, composto por Eucaliptal, pinhal, sobreiral, horta em socalcos, pomar de citrinos, prunoideas, cultura arvense e sobreiros e lote de terreno para construção com a área de 2500 m2, (…) (facto 41)
6.16. Com data de 19.08.2022 foi emitida pelos serviços de finanças de Monchique a ficha da avaliação do artigo urbano criado na sequência da participação matricial referida no ponto 46 supra – fls. 87 (art. 52.º da contestação) (facto 41)
6.17. Em resultado da sobredita avaliação foi inscrito na matriz urbana o artigo provisório nº1985 da freguesia de Marmelete, com a área totalde2.500m2 e a área de implantação de 235m2, entretanto, convertido em definitivo – fls. 144 (art. 53.º da contestação) (facto 42);
6.18. Ademais área deste prédio e a do descrito sob o n.º674na mesma Conservatória, servirão os propósitos análogos ao de um logradouro com espécies vegetais autóctones ou pré-existentes, de crescimento e expansão controlados, pelo que o seu fim não é a cultura (aqui significando actividade agrícola ou florestal) mas de embelezamento, e enquadramento na paisagem circundante, da moradia a edificar (art. 56.º da contestação), tendo a ré sociedade intenção de ambos os prédios (o descrito sob o n.º 674 e a demais área deste prédio descrito sob o nº 1279º), em 20 virtude da respetiva afetação, assumirem a natureza de parte componente de um
prédio urbano (art. 57.º da contestação) (facto 43);
6.19. Na sequência do relatório de avaliação elaborado a pedido da sociedade Ré, determinou um aumento do valor comercial do prédio descrito sob o número 1275 que, no limite, pode chegar aos €120.000,00 (facto 44 e 45);
7. Resultou, pois, provado que com a aquisição do mesmo prédio, a recorrente não o pretendeu afectar a exploração agrícola ou florestal, não constando esta actividade do seu escopo societário;
8. Mais resultando provado que tais prédios, à data da respectiva aquisição não eram limpos, nem cuidados e que a Ré procedeu à limpeza integral do mesmo para mitigar o risco de propagação de incêndio, pelo que, à data da sua aquisição, não estavam a ser explorados agrícola-florestalmente.
9. Resultou igualmente provado que a Ré pretendeu com a aquisição dar-lhe um destino que não de cultura e que, por via do pedido de informação prévia, pretende nele implantar um urbano para habitação usando a demais área do mesmo como zona verde de enquadramento, permitido por lei conforme atestado pelo pedido de informação prévia, impõe-se concluir que a destinação e afectação deste prédio não coincide com aqueles fins de cultura, pelo que os Autores, dentro destas circunstâncias fácticas, não são titulares do direito de preferência consagrado no artigo 1380º, nº 1 do CC.
10. Resulta igualmente assente da decisão do Tribunal a quo que o prédio objecto da preferência, de acordo com o Plano Director Municipal de Monchique (art.º 27º, n.º 1, al. c) e art.º 31º) possui uma área de 3233,96m2 caracterizada como urbanizável nível III e que a pretensão edificativa de uma moradia unifamiliar de 235m2 e 2500m2 de logradouro é viável, servindo a demais área do mesmo prédio como área verde de embelezamento e enquadramento na paisagem circundante.
11. Para efeitos de interpretação e aplicação do art.º 1381º, n.º1, al. a) do CC, a prova de que o prédio objecto da preferência se destina a fim diversa da cultura, implica a demonstração, que a Recorrente fez, de que o mesmo não se destina efectiva ou potencialmente a actividades agrícolas ou florestais, na acepção do disposto no art.º 1376º, n.º 1 e 1378º, ambos do CC.
12. Igualmente para efeitos de interpretação da letra e teleologia do referido art.º 1381º, n.º1, al. a) do CC, a intenção de afectar o prédio a um fim diverso das referidas explorações, é consentâneo com a Lei De Bases Gerais da Política Publica dos Solos de Ordenamento do Território e do Urbanismo e com o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (cfr. art. 6º, n.º 1, al. a), art.º 9º, n.º 3, art.º 10º, n.º1, art.º 13º, n.º 1 e art.º 20º, n.º 1).
13. Ao desconsiderar a sobredita factualidade para efeitos de aplicação da excepção prevista no art.º 1381º, n.º 1, al. a) do CC, incorreu o Tribunal a quo em erro de interpretação e violação da norma em causa, violando, desta feita, lei substantiva.
14. Em sede de petição inicial, a Recorrente deduziu pedido reconvencional subsidiário peticionando que, em caso de procedência do pedido dos Autores fossem aqueles condenados a pagar à Recorrente a quantia global de €15.000,00 a título de preço de ambos os prédios dos autos, acrescido da quantia de €110.000,00 a título de enriquecimento sem causa quanto ao prédio descrito sob o n.º 1279;
15. Este último valor estribou-se na diferença do preço de aquisição deste prédio e do seu actual valor de mercado, comprovado pela avaliação inserta no documento de fls. 87 verso (facto provado 45) e resultante do incremento do valor das acções promovidas pela Recorrente.
16. Em sede de suprimento da nulidade invocada, o douto Tribunal a quo, não obstante ter decidido pela condenação dos Autores apelantes no pagamento à Ré apelada do referido preço, desconsiderou o incremento do respectivo valor, por entender que a emissão de parecer favorável a um Pedido de Informação Prévia apenas confere ao interessado uma expectativa jurídica que só se consolidará com o acto de licenciamento.
17. Ocorre que, a informação prévia configura-se actualmente como um verdadeiro direito à operação urbanística e não uma expectativa jurídica, assim sendo, aliás, acolhido no decreto-lei 10/2024 de08deJaneiro, vulgarmente designado por Simplex Urbanístico.,
18. A informação previa favorável isenta de controlo prévio todas as operações urbanísticas elencadas nos n.ºs 2 e 3 do art.º 14º do decreto-lei 555/99 de 16 de dezembro (RJUE), bem como algumas operações urbanísticas em que a mesma respeite já a área sujeita a plano de pormenor, operação de loteamento ou em que existe unidades de execução (art.º 17º do RJUE).
19. As sobreditas alterações demonstram que, a informação prévia favorável (vulgo PIP), no âmbito do direito urbanístico, integra já uma das fases procedimentais das operações urbanísticas tendo um efeito análogo à isenção de licenciamento ou comunicação prévia valorizando o interessado a executar a obra pretendida conferindo-lhe, como tal, uma segurança jurídica que extravasa a mera expectativa perfilhada pela decisão recorrida.
20. O pedido de informação apreciado favoravelmente é, pois, não só um acto constitutivo de um direito à realização de uma operação urbanística, como consubstancia também o título da mesma stricto sensu, nos termos dos art.ºs 6º, n.º 1, al. h), 14º, n.ºs 2 e 3 e 17º, n.º 2 do RJUE.
21. No caso em apreço, os autores peticionam a preferência sobre um prédio cujo valor transacionado se cifrou em €10.000,00 e, a ser deferida a sua pretensão, receberão um prédio com valorde€120.000,00sem que a apelante tenha outro meio de ser restituída (indemnizada do seu empobrecimento), que não através da procedência do pedido reconvencional
22. Ao desconsiderar o incremento do valor do prédio descrito sob o nº 1279º, o Tribunal recorrido violou o disposto nos nºs 1 e 2 do art.º 473º do CC.
Face a todo o exposto deve ser dado provimento ao presente recurso, e por via dele, ser revogada a douta decisão recorrida, substituindo-se a mesma por outra que declare a verificação da excepção impeditiva do direito de preferência prevista no art.º 1381º, n.º 1, al. a) do CC, alegada pela ora Recorrente, quanto ao prédio sito em Ru. ...., freguesia de ..., concelho de Monchique, descrito na Conservatória do Registo Predial de Monchique sob o n.º ...e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ....º da Secção AZ e, ora igualmente inscrito na matriz urbana sob o art.º ..., da aludida freguesia e concelho.
Na circunstância de se considerar que aos recorridos o direito de preferência, deverá ser considerado procedente, pedido reconvencional subsidiário deduzido pela recorrente, no tange ao incremento do valor do prédio.
assim se fazendo a costumada Justiça!
Contra-alegando, os autores AA e BB, pugnam pela improcedência do recurso, terminando com as seguintes conclusões abarcando, igualmente, o Acórdão de 27 de Março de 2025):
A. No que respeita ao erro de interpretação e violação da norma prevista no artigo 1381.º, 1, a) do CC, referem os Recorrentes que o Tribunal a quo desconsiderou o pedido de informação prévia submetido pela Recorrente e as “diligências registrais e matriciais subsequentes”, por entender que tais alterações, por posteriores à aquisição do prédio, não relevam.
B. Ora, não só andou o bem o douto Tribunal da Relação de Évora nesse aspeto, como ainda acrescentou algo que a Recorrente decidiu deixar de fora: “E são-no, inclusive, posteriores à data da citação da 1.ª ré para a presente ação de preferência, pelo que nem sequer podem ser utilizados, em nosso entender, como elementos auxiliadores de determinação da intenção da compradora (1.ª ré) no momento da aquisição.”
C. Retira-se dos factos provados em primeira instância e do Acórdão recorrido que a Recorrente não mais fez do que declarar pretender dar destino diferente ao da cultura ao prédio rústico...AZ, o que é manifestamente insuficiente.
D. Todas as restantes ações da Recorrente foram posteriores, não apenas à aquisição formal do prédio, como à citação para os autos, que ocorreu cerca de doze meses após aquela aquisição.
E. Releva ainda para prova da intenção da Recorrente o facto provado adicionado pelo Tribunal a quo: “5-A: Na escritura pública relativa à compra e venda aludida em 5), a segunda outorgante EE, que ali interveio na qualidade de procuradora, com poderes para o ato, da sociedade comercial Aresta Modesta, Lda. declarou que, «para a sociedade sua representada, aceita o presente contrato nos termos exarados e que o prédio objeto da escritura se destina a revenda»”.
F. Andou bem o Acórdão recorrido ao reconhecer o caráter meramente fiscal e de atividade económica da intenção de revenda, sendo materialmente irrelevante para o exercício do direito de preferência.
G. É que a Recorrente refere não ter atividade de agricultura no objeto social, mas também não tem a de construção, tendo simplesmente a de “Compra, venda e revenda de bens imobiliários”,
H. o que não inclui construir moradias para a gerência (nem uma deliberação de sócios foi apresentada neste sentido), mas bate certo com a intenção de revenda declarada na escritura de compra e venda.
I. A diferença entre declarar e provar é significativa e essencial.
J. Ainda quanto ao mesmo tema, reforça-se que o ónus da prova, que recaía sobre a Recorrente, não foi cumprido, porquanto as únicas provas além da “declaração de intenção”, foram baseadas em factos ocorridos após a citação.
K. Nunca foi dado como provado que a Recorrente quisesse, de facto, ali construir qualquer moradia, mas apenas que esta “declarou” pretender fazê-lo.
L. No contexto dos articulados, fico notoriamente demonstrada a intenção da Recorrente, que adquiriu o imóvel em 24/08/2021, foi citada para os autos em 17/06/2022 e tomou a primeira diligência em relação ao prédio em 23/06/2022, sendo fácil tirar as devidas conclusões acerca da boa-fé da Recorrente.
M. Na data do pedido de informação prévia, submetido em 23/06/2022, não existia qualquer consolidação de expectativa (jurídica ou outra) relativa à simplificação administrativa trazida pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro.
N. O mesmo se diz da data do relatório de avaliação apresentado pela Recorrente como Doc. 10 da Contestação, de agosto de 2022.
O. Dispõe o artigo 23.º do referido Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro que “As alterações promovidas pelo presente decreto-lei aplicam-se aos procedimentos iniciados antes da entrada em vigor e que se encontrem pendentes, com exceção da formação de deferimento tácito em procedimentos urbanísticos”.
P. Conforme Doc. 4 junto com a Contestação, o pedido de informação prévia submetido pela Recorrente foi alvo de despacho favorável.
Q. Assim, não estamos perante um procedimento pendente, mas sim perante um procedimento encerrado com despacho favorável.
R. Conforme refere o mesmo documento, à luz da versão ainda em vigor do RJUE, o despacho favorável tinha a validade de um ano para que pudesse ser apresentado pedido de licenciamento.
S. O prazo de um ano terminou em 15/07/2023 sem que tivesse sido apresentado qualquer pedido de licenciamento ou que tal eventual pedido fosse objeto de decisão.
T. Não é, assim, aplicável ao caso dos autos o Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, por não estarmos perante procedimento pendente, sendo que também não existiu qualquer licenciamento da operação urbanística.
U. No momento em que o referido diploma entrou em vigor já o pedido de informação prévia tinha sido aprovado e caducado.
V. Fora os casos previstos no artigo 23.º do DL 10/2024, onde o dos autos não se enquadra, a lei dispõe apenas para casos futuros, nos termos do artigo 12.º do Código Civil, não havendo assim qualquer cenário onde este diploma que alterou o RJUE em 2024 possa aproveitar à Recorrente.
W. Assim, ao contrário do que a Recorrente pretende fazer crer, a informação prévia não configurava, em 2022 nem em 2023, um verdadeiro direito à operação urbanística, mas sim, como bem classificou o Tribunal a quo, uma expectativa jurídica não consolidada.
X. O pedido de informação apreciado favoravelmente em 2022 não é ato constitutivo de um direito à realização de operação urbanística, nos termos do artigo 23.º do DL 10/2024, de 08/01 e nos termos do RJUE anterior à entrada em vigor do referido diploma, nomeadamente o seu artigo 4.º.
Y. É, assim, falsa a alegação de que os Autores, “(…) a ser deferida a sua pretensão, receberão um prédio com valor de €120.000,00 sem que a apelante tenha outro meio de ser restituída (indemnizada do seu empobrecimento)(…)”.
Z. Neste momento, nem a decisão favorável ao pedido de informação prévia já aproveitaria aos Autores (que não pretendem ali construir, de qualquer modo), por ter caducado, muito menos num caso sem qualquer licenciamento.
AA. Face ao exposto, é forçoso concluir pela inexistência de qualquer erro de interpretação e violação, seja da norma prevista no artigo 1381.º, 1, a), quer seja da norma prevista no artigo 473.º, ambos do Código Civil, pelo Tribunal a quo.
BB. Devendo o Acórdão Recorrido ser mantido integralmente.
Face a todo o exposto deve improceder o Recurso de Revista, mantendo-se, na íntegra, a decisão recorrida, assim se fazendo a costumada
JUSTIÇA!
Obtidos os vistos, cumpre decidir.
Face ao teor das alegações apresentadas pela recorrente, são as seguintes as questões a decidir:
A. Se se deve ter por verificada a excepção impeditiva do direito de preferência a que se arrogam os autores, prevista no artigo 1381.º, al. a), do Código Civil, relativamente ao prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Monchique sob o n.º ... e;
B. Se a reconhecer-se aos autores o referido direito de preferência, tem a recorrente direito a haver deles a quantia de 110.000,00 €, a título de enriquecimento sem causa.
São os seguintes os factos dados como provados:
1. No dia 09.06.2021, a Ré Aresta Modesta, Lda. (doravante 1ª Ré) comprou, por 5.000,00€, à Ré CC, que vendeu, autorizada pelo Réu marido FF (doravante conjuntamente 2ºs Réus), o prédio rústico, sito em Ru. ...., freguesia de ..., concelho de Monchique, descrito na Conservatória do Registo Predial, sob o número ... e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ... da secção AZ, com o valor patrimonial tributário de 137,77€ (doravante Prédio 83) – fls. 12 (arts. 1.º e 2.º da petição inicial)
2. À data, o Autor BB era (desde 29.09.2010), e ainda é, por via de partilha de herança, proprietário de prédio rústico confinante com o Prédio ..., nomeadamente o prédio rústico, sito em Ru. ...., freguesia de ..., concelho de Monchique, descrito na Conservatória do Registo Predial, sob o número ...e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ... da secção AZ, com o valor patrimonial tributário de 82,20€ (doravante Prédio 76) – fls. 13 v./15 (art. 3.º da petição inicial)
3. Os Autores são casados entre si no regime da comunhão de adquiridos desde 16.06.1990 – fls. 15 v. (art. 4.º da petição inicial)
4. Da descrição do prédio 2326 consta que o mesmo confronta de Nascente com CC – fls. 13 v. (art. 5.º da petição inicial)
5. O Prédio descrito na mesma Conservatória sob o n.º ... e inscrito na matriz predial rústica sob o art. ....º AZ foi vendido em 24/08/2021, pelo preço de 10.000,00€ à 1ª Ré pelos Réus DD e GG (doravante 3ºs Réus) - fls. 17 (art. 12.º da petição inicial)
6. O Prédio...confina com o Prédio... (encontrando-se a norte deste), propriedade do Autor - cfr. a confrontação a sul com o pai do autor – fls. 19 e 15 v. (art. 13.º da petição inicial)
7. Os Autores diligenciaram por pesquisar pelos demais prédios confinantes com recurso ao NIPC da 1ª Ré, tendo então, e só então, apurado que a 1ª Ré era também proprietária do Prédio ...º, após consulta às bases de dados das cadernetas prediais disponíveis no portal da Autoridade Tributária (arts. 14.º e 15.º da petição inicial)
8. Após conversa com o vizinho HH, que disse que os terrenos tinham sido vendidos, sem conhecerem o teor do negócio, os Autores diligenciaram, através do seu mandatário, pela obtenção da documentação relativa ao mesmo, nomeadamente escritura, registo predial e caderneta predial, que lograram obter: obtiveram, primeiro, conhecimento das características e identificação do Prédio... por via da respetiva caderneta predial, em 14/05/2022 (“Obtido via internet em 2022-05-14”, conforme consta de Doc. 7, fls. 20; de seguida, pediram a certidão predial, que obtiveram em 17/05/2022 (“Certidão permanente disponibilizada em 17-05-2022 e válida até 17-11-2022”, conforme resulta de Doc. 6, fls. 19. Os Autores obtiveram, por fim, conhecimento do teor da escritura do Prédio ..., nomeadamente do preço, no dia 18/05/2022, data em que lhes foi disponibilizada cópia da escritura de compra e venda pela Conservatória dos Registos Civil/Predial/Comercial e Cartório Notarial de Mesão Frio, conforme Doc. 8 – fls. 21 (arts. 6.º a 11.º da petição inicial)
9. A 1ª Ré não é proprietária de mais prédios com aqueles confinantes e não era proprietária confinante à data da aquisição do Prédio 83, no dia 9 de junho de 2021 (art. 16.º da petição inicial)
10. Em 19/05/2022, os Autores extraíram a certidão predial rústica referente ao Prédio ..., donde resulta a titularidade da 1ª Ré, conforme Doc. 9 – fls. 22 (art. 17.º da petição inicial)
11. Diligenciaram, nesse seguimento e no mesmo dia, os Autores, pela obtenção da certidão predial do Prédio 83, donde resulta a propriedade do mesmo a favor da 1ª Ré, desde 09/06/2021, conforme Doc. 10, fls. 23 (art. 18.º da petição inicial)
12. A escritura de compra e venda do Prédio ..., de 09/06/2021, foi então requerida pelos Autores em 19/05/2022 e disponibilizada em 25/05/2022, data em que tiveram conhecimento, por via da mesma, do teor do negócio, nomeadamente do preço, conforme Doc. 11, fls. 23 v. (art. 19.º da petição inicial)
13. A 1ª Ré não é proprietária de mais nenhum prédio rústico confinante com os Prédios 75, 76 e/ou 83 (art. 21.º da petição inicial)
14. O Prédio ..., propriedade do Autor, além de confinante com o Prédio ..., confina com o Prédio ..., encontrando-se a poente do primeiro e a sul do segundo- Docs. 12 a 15, fls. 25 e ss. (arts. 22.º e 23.º da petição inicial)
15. Nunca foi dado conhecimento aos Autores, designadamente por quaisquer dos réus, do projeto de venda do Prédio..., adquirido pela 1ª Ré aos 2ºs Réus em 09/06/2021, nem do projeto de venda do Prédio..., adquirido pela 1ª Ré em aos 3ºs Réus em 24/08/2021 (arts. 24.º a 26.º da petição inicial)
16. A área da unidade de cultura fixada para a zona do Algarve, onde o concelho de Monchique se insere, é de 2,5 hectares para terreno de regadio e de 8 hectares para terreno de sequeiro e terreno de floresta - anexo II à Portaria n.º 219/2016, de 9 de agosto, alterada pela Portaria n.º 19/2019, de 15 de janeiro, ex vi do artigo 49.º, n.º 4 da Lei n.º 111/2015, de 27 de agosto (art. 27.º da petição inicial)
17. Nenhum dos prédios envolvidos tem uma área superior à unidade de cultura: a área do Prédio ... de 1,128000 hectares, a área do Prédio 76 de 0,324000 hectares e a área do Prédio ... de 0,484000 hectares – fls. 15/20/22 (arts. 28.º e 29.º da petição inicial)
18. Os Autores destinam o Prédio ... à atividade florestal para fins agrícolas, nomeadamente ao descortiçamento de sobreiros, embora tenham nas proximidades uma casa – fls. 15 (art. 31.º da petição inicial)
19. Os Autores declararam pretender ampliar a sua atividade aos Prédios ... (este composto de cultura arvense, sobreiros, oliveiras) e ... (este composto por eucaliptal, pinhal, sobreiral, horta, pomar de citrinos, prunoideas) – fls. 22/2319/20 (arts. 32.º e 33.º da petição inicial)
20. O prédio ... AZ tem uma parte do prédio na zona urbana de nível III e a restante área em REN. Na restante área que se situa em REN tem uma pequena parte em RAN; o prédio ...AZ situa-se todo em REN e possui uma pequena parte em RAN – docs. 16 a 23, fls. 26 v./140 – (art. 34.º da petição inicial)
*
21. Após a aquisição do segundo dos sobreditos prédios, a primeira Ré procedeu à limpeza integral de ambos os terrenos para mitigar o risco de propagação de incêndios. Fê-lo durante vários dias, à vista de toda a gente, com recurso a maquinaria pesada e a trabalhadores agrícolas (arts. 3.º e 4.º da contestação da “Aresta”)
22. Na zona onde se localizam os dois prédios, o lugar da Ru. ...., freguesia de ..., apenas existem cerca de dez a doze moradores, que ali residem há muitos anos (art. 5.º da contestação)
23. Por tal circunstância, na comunidade em causa, a alteração de titularidade dos imóveis daquela zona, constitui motivo de conversa de rua ou de vizinhança (art. 6.º da contestação)
24. E foi o que ocorreu no caso dos prédios adquiridos pela primeira Ré, tendo sido assunto comentado, entre os populares da zona, que o senhor II (alcunha pelo qual é conhecido II, legal representante da primeira Ré) havia comprado os prédios em causa (art. 7.º da contestação)
25. Os autores têm domicílio na cidade de Lagos e deslocam-se com regularidade à freguesia de ..., onde possuem diversos prédios que herdaram (art. 9.º da contestação)
26. O objeto social da primeira Ré não integra a atividade ou exploração agrícola ou florestal, nem qualquer atividade conexa com a mesma, antes a compra, venda e revenda de bens imobiliários – fls. 61 (art. 30.º da contestação)
27. A primeira Ré não pretende afetar nenhum dos prédios por si adquirido à exploração agrícola ou florestal (art. 31.º da contestação)
28. Com a aquisição do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Monchique sob o n.º ...e, ao tempo, apenas inscrito na matriz predial rústica sob o artigo... da secção AZ, a primeira Ré declarou pretender construir ali uma moradia unifamiliar destinada a habitação permanente do seu legal representante (art. 32.º da contestação)
29. No referido prédio existe uma área de 3233,96 m2 caracterizada como urbanizável nível III, nos termos previstos nos arts. 27º, nº 1, al. c) e art.º 31º, do PDM de Monchique (publicado no Diário da República nº 215, 2ª série, de 05 de novembro de 2008), sendo que o PDM está em processo de revisão (o restante em REN e RAN) – fls. 62/167 (art. 32.º da contestação)
30. Quer a área do prédio rústico ... AZ, quer a demais área rústica ... AZ destinam-se a servir, segundo declaração, da “Aresta” relativamente à moradia unifamiliar em simultâneo, a função de zona verde de enquadramento e de proteção contra o risco de incêndio (art. 34.º da contestação)
31. Tal área (i.e; a área do prédio rustico... AZ, quer a demais área rustico... AZ) destinar-se-á, segundo declaração da “Aresta”, ao embelezamento e composição paisagística da moradia (art. 35.º da contestação)
32. A ré declarou que a mesma porção de terreno criará uma barreira destinada a conferir privacidade do urbano a edificar, relativamente às demais propriedades que a circundam, ao mesmo tempo que atuará como área de proteção para mitigação do risco de incêndio (art. 36.º da contestação)
33. Em 23 de junho de 2022, depois de os réus terem sido citados na ação, a primeira Ré submeteu à Camara Municipal de Monchique um pedido de informação prévia (PIP) que tinha por objeto o prédio rústico ...AZ – fls. 42 e ss./68 (art. 42.º da contestação e art. 5.º do Código de Processo Civil)
34. Daquele pedido fez constar que pretendia nele edificar, na referida parcela urbana, uma moradia unifamiliar com a área de 235 m2 (art. 43.º da contestação)
35. Com data de 13 de julho de 2022, notificado à requerente, a aqui primeira Ré, por ofício datado do dia 15 do mesmo mês, a Câmara Municipal de Monchique emitiu parecer favorável à pretensão nos precisos termos em que havia sido apresentada pela primeira Ré – fls. 79 (art. 45.º da contestação)
36. Em 08 de agosto de 2022 a primeira Ré apresentou junto dos Serviços de Finanças de Monchique o Modelo 1 do IMI para criação de um artigo urbano relativamente à parcela, com aquela natureza, inserida no artº...AZ – fls. 114 e ss./178 (art. 80.º da contestação)
37. Com data de 11 de agosto de 2022, a primeira Ré apresentou requerimento no Serviço de Finanças de Monchique de onde consta o pedido de averbamento, no prédio rústico ... AZ de ..., de uma parcela urbana com a área de 2500m2 – fls. 81 (art. 47.º da contestação)
38. Com data de 18 de agosto de 2022 a primeira Ré apresentou na Conservatória do Registo Predial o pedido de averbamento de alteração da descrição do prédio 1279 da freguesia de ... – fls. 81 v. (art. 48.º da contestação)
39. Das declarações complementares exaradas naquela requisição de registo, fez a primeira Ré constar o seguinte: Atualmente o prédio tem a natureza de misto, na medida em que, para parte do prédio foi emitido pela Câmara Municipal de Monchique, em 15/07/2022, um parecer favorável ao pedido de informação prévia para viabilidade de construção de moradia unifamiliar, com a área total de 2500m2 e implantação de 235m2, tendo o mesmo sido participado mediante apresentação de Declaração Modelo I do IMI, pelo que o lote de terreno para construção encontra-se inscrito na matriz predial urbana sob o artigo provisório P1985 da freguesia de Marmelete, concelho de Monchique. Descrição atual do prédio: Prédio misto denominado Courela da Eira, sito em Ru. ...., freguesia de ..., concelho de Monchique, com a área de 11280m2, composto por eucaliptal, pinhal, sobreiral, pomar de citrinos, prumoideas, cultura arvense, sobreiros e lote de terreno para construção, com a área total de 2500m2 e a área de implantação de 235m2, (…) inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ... da secção AZ e na matriz predial urbana sob o artigo P..., ambos da freguesia de ..., concelho de Monchique – fls. 82 (art. 49.º da contestação)
40. A primeira Ré instruiu o referido requerimento com os seguintes documentos: caderneta predial rústica obtida via internet aos 16/08/2022; comprovativo provisório de submissão de Declaração Modelo I do IMI; requerimento de informação prévia entregue na Câmara Municipal de Monchique aos 23/06/2022; ofício emitido pela Câmara Municipal de Monchique aos 15/07/2022, contendo resposta ao pedido de informação prévia; reclamação cadastral entregue no Serviço de Finanças de Monchique em 11/08/2022 (art. 50.º da contestação).
41. Na sequência do sobredito pedido de averbamento de alteração da descrição do predial os elementos registrais do prédio da primeira Ré, adquirido por escritura pública outorgada no dia 24.08.2021, aos Réus DD e JJ denominado Querela da Eira, sito em Ru. ...., freguesia de..., concelho de Monchique, descrito na Conservatória do Registo Predial de Monchique sob o n.º 1279, passaram a ser os seguintes – fls. 85 v. (art. 51.º da contestação): Prédio misto, denominado Courela da Eira, com a área total de 11280m2, inscrito na matriz rústica sob o artigo ... e na matriz urbana sob o artigo...P, composto por Eucaliptal, pinhal, sobreiral, horta em socalcos, pomar de citrinos, prunoideas, cultura arvense e sobreiros e lote de terreno para construção com a área de 2500 m2, com confrontações a norte, KK, Herdeiros de LL, BB e herdeiros de MM; Sul, "Aresta Modesta, LDA", BB e NN; Nascente, OO; Poente, KK. Com data de 19.08.2022 foi emitida pelos serviços de finanças de Monchique a ficha da avaliação do artigo urbano criado na sequência da participação matricial referida no ponto 46 supra – fls. 87 (art. 52.º da contestação)
42. Em resultado da sobredita avaliação foi inscrito na matriz urbana o artigo provisório nº 1985 da freguesia de ..., com a área total de 2.500m2 e a área de implantação de 235m2, entretanto, convertido em definitivo – fls. 144 (art. 53.º da contestação)
43. A demais área deste prédio e a do descrito sob o n.º... na mesma Conservatória, servirão os propósitos análogos ao de um logradouro com espécies vegetais autóctones ou pré-existentes, de crescimento e expansão controlados, pelo que o seu fim não é a cultura (aqui significando atividade agrícola ou florestal) mas de embelezamento, e enquadramento na paisagem circundante, da moradia a edificar (art. 56.º da contestação), tendo a ré sociedade intenção de ambos os prédios (o descrito sob o n.º 674 e a demais área deste prédio descrito sob o nº 1279º), em virtude da respetiva afetação, assumirem a natureza de parte componente de um prédio urbano (art. 57.º da contestação)
44. A pedido da ré sociedade foi elaborado o relatório de avaliação de fls. 87 v. (art. 63.º da contestação)
45. A circunstância de vir a ser reconhecida uma parcela urbana no prédio descrito sob o n.º ... determina um aumento do respetivo valor comercial que, no limite, pode chegar aos € 120.000,00 – fls. 87 v. (art. 93.º da contestação)
46. Os prédios adquiridos pela ré não eram limpos nem cuidados (arts. 77.º a 83.º da contestação)
47. O Autor marido dedica-se à venda de papel e produtos de higiene por conta de outrem e está inscrito nas Finanças com a atividade “comércio por grosso de cortiça em bruto e extrac. Cortiça, resina e apanha out, prod. Flor, exc. Madeira” desde 7 de julho de 2023 – fls. 139 (art. 86.º da contestação)
48. A Autora mulher é funcionária pública, desempenhando as respetivas funções na Câmara Municipal de Lagos (art. 87.º da contestação)
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49. A presente ação deu entrada no dia 13 de junho de 2022, tendo sido remetida do Juízo Local de Portimão para o Juízo Central, onde veio a ser autuada no dia 30 de janeiro de 2023 – fls. 2 e capas.
50. Os autores procederam ao depósito de € 5000 e € 10 000, correspondentes ao preço declarado de venda dos prédios 83 e 75 – fls. 40 v./37 v. (art. 39.º da petição inicial)
Aos que foi aditado o seguinte (cf. Acórdão de 27 de Março de 2025):
«5-A: Na escritura pública relativa à compra e venda aludida em 5), a segunda outorgante EE, que ali interveio na qualidade de procuradora, com poderes para o ato, da sociedade comercial Aresta Modesta, Lda. declarou que, “para a sociedade sua representada, aceita o presente contrato nos termos exarados e que o prédio objeto da escritura se destina a revenda”».
A. Se se deve ter por verificada a excepção impeditiva do direito de preferência a que se arrogam os autores, prevista no artigo 1381.º, al. a), do Código Civil, relativamente ao prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Monchique sob o n.º 1279.
Quanto a tal, alega a recorrente que se verifica a situação impeditiva do direito de preferência, prevista nos termos do disposto no artigo 1381.º, al. a), do Código Civil, com o fundamento em que dos factos provados, resulta evidenciado que não pretende afectar o prédio em causa à exploração agrícola e/ou florestal, pretendendo ali construir uma moradia unifamiliar, o que é legalmente permitido, conforme parecer favorável já emitido pela Câmara Municipal de Monchique em 15 de Julho de 2022, no seguimento de pedido de informação prévia (PIP) que solicitou para tal.
No Acórdão recorrido, depois de se interpretar o disposto no preceito em referência e sobre quem recai o ónus da prova do diferente destino a dar ao prédio objecto da preferência e respectiva possibilidade legal, considerou-se que da factualidade provada e não obstante as diligências efectuadas pela ré junto da identificada Câmara Municipal para aquilatar da viabilidade da construção de uma moradia unifamiliar, bem como junto da Repartição de Finanças de Monchique para averbamento de uma parcela urbana no prédio em causa, considerou-se que os mesmos não relevam nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 1381.º, al. a), do Código Civil, com o fundamento em que “… tais factos não relevam porquanto todos aqueles atos são posteriores à data da aquisição formal do prédio. E são-no, inclusive, posteriores à data da citação da 1.ª ré para a presente ação de preferência, pelo que nem sequer podem ser utilizados, em nosso entender, como elementos auxiliadores de determinação da intenção da compradora (1.ª ré) no momento da aquisição. Não se ignora que está provado que a 1.ª ré «não pretende afetar nenhum dos prédios por si adquiridos e nomeadamente o prédio inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ....º da secção AZ da freguesia de..., concelho de Monchique à exploração agrícola ou florestal» (facto provado n.º 27) mas tal não basta para julgar impedido o direito de preferência dos autores, pois é necessário provar, por referência à data da formalização do negócio de compra e venda, a que concreto destino diverso do da cultura a compradora pretendeu afetar o prédio adquirido”.
No voto de vencida, considerou-se, quanto a tal questão, que em face da inerente factualidade provada, a mesma evidencia que o prédio não é destinado à cultura, pelo que se confirmaria a sentença proferida em 1.ª instância.
Efectivamente, conforme disposto no artigo 1381.º, al. a), do Código Civil, o direito de preferência concedido aos proprietários de prédios confinantes, nos termos e condições fixadas no artigo 1380.º do mesmo Código, cessa no caso de algum dos terrenos constituir parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura.
A concessão do direito de preferência nos termos previstos neste preceito, tem como finalidade obter o emparcelamento de pequenas parcelas rústicas, com as vantagens que daí se crer advirem, desiderato que cessa no caso de o terreno a emparcelar (através da preferência) não se destinar à cultura ou exploração agrícola, razão pela qual, em tais casos, não se justifica a manutenção do ónus da sujeição ao direito de preferência, em caso de alienação do prédio a ele sujeito.
Como se refere no Acórdão do STJ, de 15 de Dezembro de 1998, processo n.º 98A971, disponível no respectivo sítio do Itij, “Compreende-se com efeito, que não haja lugar à preferência quando algum dos terrenos se não destine a cultura, pois aí cessa a apontada ratio legis – o direito de preferência previsto na norma antecedente visa, como se disse, obviar aos inconvenientes derivados da exploração agrícola em áreas fragmentadas com superfícies inferiores à unidade de cultura fixada para a respectiva zona, favorecendo a recomposição das áreas mínimas para esse efeito”.
Pelo que, então, importa, averiguar, em face dos factos provados, se se verificam ou não as razões invocadas pela ré contestante para que, nos termos do artigo 1381.º, al. a), do CC, não seja de conceder aos autores o direito de preferência a que estes se arrogam.
Em face dos factos dados por provados, não existem dúvidas de que os autores gozam do direito de preferência, por força da confinância dos prédios em causa (o que a recorrente também não coloca em crise, apenas tentando paralisá-lo, com a alegação de circunstâncias que o façam cessar – intenção de nele construir uma moradia unifamiliar).
Mas será que basta esta intenção (de nele construir) para afastar a preferência invocada pela autora?
Conforme disposto no artigo 1381.º, alínea a) do CC:
“Não gozam do direito de preferência os proprietários dos terrenos confinantes:
a) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura”.
Um dos casos em que o prédio se destina a um fim diverso da cultura é, manifestamente, o de o mesmo se destinar à construção urbana.
Está provado que o objecto social da ré, ora recorrente, não integra a actividade ou exploração agrícola ou florestal, mas sim a compra, venda e revenda de bens imobiliários (cf. item 26.º dos factos provados).
De igual forma se demonstrou que a ré não pretende afectar nenhum dos prédios adquiridos à exploração agrícola ou florestal, tendo declarado ali pretender construir uma moradia unifamiliar destinada a habitação do seu legal representante (factos 2.º e 28.º).
No entanto, como se refere no Acórdão da Relação do Porto, de 23/10/2006, Processo 0655486, disponível in http://www.dgsi.pt/jtrp “... esta intenção (de construir) não pode ser meramente platónica, devendo existir uma possibilidade real desse destino diferente da cultura do prédio verificar-se” e no qual se citam, no mesmo sentido, inúmeros Arestos e Doutrina.
Também o STJ, cf. Acórdãos de 20/04/2004, Processo 04A844 e de 04/10/2007, Processo 07B2739, ambos disponíveis no respectivo site da dgsi, defendem tal tese, declarando-se no primeiro que “O que interessa estar apurado é que os fins da aquisição sejam viável e lícito … Os Réus teriam que ter provado que a sua intenção era legalmente admissível e não é.”.
E no segundo destes Arestos que: “o adquirente tem ainda de provar, …, que nada se opõe a que se concretize a sua intenção de dar ao prédio uma outra afectação ou um outro destino, e que, portanto, essa projectada mudança de destino é legalmente possível, é permitida por lei.”.
Jurisprudência que o Supremo Tribunal de Justiça tem mantido, como se pode ver do seu Acórdão de 27 de Maio de 2025, Processo n.º 444/20.1T8VLN.G1.S1, disponível no mesmo sítio dos anteriores, e no qual se citam outros, de igual teor, em que se reitera que a situação impeditiva do direito de preferência prevista no artigo 1381.º, al. a), do Código Civil, assume a natureza de excepção peremptória, competindo aos respectivos alegantes a prova dos factos em que assenta, cf. artigo 342.º, n.º 2, do Código Civil.
Por outro lado, como se refere no Acórdão do STJ, de 20 de Novembro de 2019, Processo n.º 8496/17.5T8STB.E1.S2, disponível no respectivo sítio do Itij, “O Supremo Tribunal de Justiça tem interpretado a fórmula quando algum dos terrenos se destine a algum fim que não seja a cultura da alínea a) do art. 1381.º do Código Civil como significando quando o adquirente e, em especial, o comprador destine o terreno a algum fim que não seja a cultura. Em consequência, “[o] fim que releva […] não é aquele a que o terreno esteja afectado à data da alienação, antes o que o adquirente pretenda dar-lhe.
Interpretando a fórmula da alínea a) do art. 1381.º como significando quando o comprador destine o terreno a algum fim que não seja a cultura, o Supremo Tribunal de Justiça exige que dos factos provados decorram duas coisas: em primeiro lugar, a intenção de afectar o terreno a algum fim que não seja a cultura e, em segundo lugar, a possibilidade física e jurídica (legal ou regulamentar) da afectação correspondente à intenção do comprador. Os dois requisitos explicam-se pelo perigo de fraude: “Caso contrario [ - caso não se exigisse a prova de que a intenção de afectar o terreno a algum fim que não seja a cultura é legal e regulamentarmente possível - ] estar-se-ia a dar relevo jurídico a simples manifestações subjectivas de vontade, quiçá ficcionadas, que fariam precludir a norma-regra do direito de preferência do proprietário confinante”.
Por outro lado, como referido no Acórdão do STJ, de 8 de Novembro de 2022, Processo n.º 2856/17.9T8AGD.P1.S2, disponível no já referido sítio, “… o adquirente terá não só de alegar e provar, não só a intenção de dar ao terreno uma afectação diferente, mas também que nada se opõe a que essa intenção se concretize, ou seja, que a mudança de destino seja legalmente possível”.
No mesmo sentido se pronuncia M. Henrique Mesquita, in CJ, Ano XI, 1986, tomo V, pág. 53, ao referir que para afastar o direito de preferência “… o adquirente terá de provar, (…) que a sua intenção (o fim do negócio) foi dar ao terreno uma outra afectação ou destino.
Mas só isto não basta: ele terá de provar, ainda, que nada se opõe a que a sua intenção se concretize e que, portanto, a mudança de destino é legalmente possível”.
E, igualmente, em idêntico sentido, se pronuncia António Agostinho Guedes, in Comentário ao Código Civil Direito das Coisas, Universidade Católica Portuguesa, 2021, a pág.s 323/4 ao referir que “… o direito de preferência não se constitui se o adquirente tiver o propósito de o destinar a outro fim que não a cultura. (…) Note-se, porém, que não basta esta mera intenção, ainda que manifestada no contrato de compra e venda; é ainda necessária a prova da mesma por qualquer meio (…) como também é necessário que o destino a dar ao imóvel pelo adquirente seja permitido por lei”.
Por outro lado, importa considerar que o fim que releva para aplicação do disposto no artigo 1381.º, al. a), do Código Civil, não é aquele a que o terreno esteja afectado à data da alienação, mas sim aquele que o adquirente pretenda dar-lhe, não tendo que constar necessariamente da escritura de alienação, podendo provar-se por outros meios – cf. neste sentido, P. de Lima e A. Varela, in Código Civil Anotado, Vol. III, 2.ª Edição Revista e Actualizada (Reimpressão), com a colaboração de M. Henrique Mesquita, Coimbra Editora, 1987, pág. 276 e M. Henrique Mesquita, loc. cit., pág.s 52/3, que ali refere, para além do acima já transcrito que:
“Se se perfilhasse o entendimento de que os proprietários confinantes só não têm o direito de preferir desde que a afectação do terreno a um fim diferente da cultura seja já «uma realidade ao tempo do negócio» (…) a aquisição de terrenos de cultura para outros fins – designadamente para fins de construção – dependeria sempre da boa vontade dos proprietários confinantes.
Não é esta, porém, seguramente, a solução aconselhável.
A possibilidade de afectar um terreno de cultura a finalidade diferente deve depender, não do critério egoísta dos proprietários vizinhos, mas antes e apenas de uma decisão administrativa, tomada em função dos interesses gerais da colectividade, de acordo com os planos de ordenamento do território.
Ora o normal, em casos como aquele de que nos ocupamos, é que a autorização administrativa (licença) para construir só se requer e obtém após a alienação. E isto pela razão simples de que o alienante não tem, em regra, qualquer interesse em requerer a licença de construção e o adquirente só dispõe de legitimidade para o fazer depois de se tornar proprietário do terreno”.
Também, entre outros, no citado Acórdão do STJ, de 8 de Novembro de 2022, se decidiu que “a afectação do terreno a outras finalidades que não a cultura, não tem de constar da escritura pública ou de documento particular autenticado podendo provar-se por outros meios, impondo-se, no entanto, que essa finalidade seja legalmente possível”, citando-se, no mesmo sentido Agostinho Guedes, in O Exercício do Direito de Preferência, 2006, pág.s 125/6.
O que justifica a conclusão acima referida de que o que releva para o desfecho da acção é o fim que o adquirente pretenda dar ao terreno que adquire e não aquele a que o mesmo esteja afecto à data da alienação.
Indispensável para a viabilidade da construção é, desde logo, a aptidão construtiva do prédio, o que se infere da respectiva qualificação à luz das leis de ordenamento do território e do urbanismo e PDM aplicável, sendo exigível que o Plano o classifique como urbano ou lhe atribua vocação edificativa.
Ora, como resulta da factualidade provada, descrita nos respectivos itens 29.º a 35.º, a Câmara Municipal de Monchique, na sequência das diligências e pedidos que a recorrente lhe endereçou, emitiu parecer favorável à pretensão da recorrente em ali levar a cabo a pretendida construção.
O que foi acompanhado da alteração da descrição predial do imóvel em causa, como melhor consta dos itens 36.º a 43.º, na sequência do que o mesmo passou a ter, para além da parte rústica, um lote de terreno para construção com a área de 2.500 m2.
Ou seja, daqui resulta a concreta aptidão construtiva da parte do prédio em que a recorrente pretende edificar.
E, contrariamente ao alegado pelos recorridos, nem a tal obsta o facto de ainda não ter sido emitida licença para urbanizar ou edificar, momento em que se consolida o direito de urbanizar ou construir, pois que como se refere no Acórdão do STJ, de 8 de Novembro de 2022, acima já citado, “… o que se exige, para efeitos do art. 1381 a) CC, não é a prova do direito de construir (em sentido estrito), que obviamente o adquirente jamais poderia obter antes da aquisição do prédio ou mesmo no prazo para o exercício de preferência (atento o prazo de caducidade da acção), mas que o prédio tenha objectiva viabilidade construtiva, que seja apto à construção, tendo em conta as suas características.
Dito de outra forma, o que releva, para afastar a preferência, não é propriamente a atribuição do direito de construir pelo acto de licenciamento, mas as possibilidades objectivas do aproveitamento do terreno, a sua concreta aptidão construtiva, avaliada em função das características do solo e em função dos planos e da Lei”.
Ora, reitera-se, em função da ora supra referida factualidade provada, fora de dúvidas que esta concreta aptidão construtiva do prédio se tem de ter por demonstrada, o que leva a concluir que se encontram demonstrados todos os pressupostos constantes do artigo 1381.º, al. a), do Código Civil e, consequentemente, afastado fica o direito de preferência que o artigo 1380.º, do mesmo Código, confere aos autores.
De referir, ainda, que a tal não obsta o facto de a ré só ter diligenciado, como acima referido, junto da competente Câmara Municipal e Repartição de Finanças depois de ter adquirido o terreno.
Como acima já dito, só depois da aquisição é que o adquirente ganha legitimidade para o fazer e o anterior proprietário não tinha nisso qualquer interesse.
Assim, tem de se considerar como verificada a excepção tipificada na 2.ª parte da alínea a) do artigo 1381.º do CC e, consequentemente, não pode ser concedido aos autores o direito de preferência a que estes se arrogam, sobre o prédio em causa neste recurso, o que acarreta, quanto ao mesmo, a improcedência da acção, por via da procedência do presente recurso.
Consequentemente, quanto a esta questão, procede o recurso.
Em face da procedência do recurso, fica prejudicado o conhecimento do pedido reconvencional, deduzido subsidiariamente, pela ré recorrente para a hipótese de improcedência do recurso.
Nestes termos, se decide:
Julgar procedente o presente recurso, concedendo-se a revista e, consequentemente, revoga-se o acórdão recorrido, que se substitui por outro que declara a verificação da excepção impeditiva do direito de preferência prevista no artigo 1381.º, n.º 1, alínea a), do Código Civil, quanto ao prédio sito na Ru. ..... freguesia de ..., concelho de Monchique, descrito na Conservatória do Registo Predial de Monchique sob o n.º ... e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ....º da Secção AZ e, ora igualmente inscrito na matriz urbana sob o artigo ..., da aludida freguesia e concelho, repristinando-se, quanto ao mesmo (prédio), a sentença proferida em 1.ª instância e;
não se conhecendo, por prejudicado, do pedido reconvencional subsidiário.
Custas, do presente recurso e nas instâncias, relativamente ao prédio aqui em questão, a suportar pelos recorridos.
Lisboa, 12 de Março de 2026
Arlindo Oliveira (Relator)
Maria de Deus Correia
António Barateiro Martins