Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 4838/09.5TBVLG.P1 |  |
VENDA DE COISA DEFEITUOSA
IMÓVEL
CONSTRUTOR VENDEDOR
CONDOMÍNIO
ENTREGA DO IMÓVEL
APELAÇÃO Nº 4838/09.5TBVLG
5ª SECÇÃO
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I
Administração do Condomínio do Edifício B…., sito nas ruas C…., nº … a …, rua D…. nº … a … e rua E…., nº … e …, em Valongo, representada por F…., G…. e H…., vieram instaurar a presente ação declarativa de condenação com processo ordinário contra I…. e J…., casados, residentes na Rua …., nº …, … São Pedro da Cova, pedindo:I
- a condenação dos Réus:
a) A efetuar, imediatamente e a expensas suas, todas as obras necessárias tendentes a eliminar os defeitos existentes, nomeadamente: - nas fachadas: limpeza, reforço da estabilidade através da fixação do aplacado em pedra mármore; redução dos planos de escorrência; impermeabilização, reforço de cunhais e platibandas; tratamento de caixas-de-ar; nos terraços e garagens: tratamento das coberturas; reimpermeabilização; tratamento dos pavimentos; nos painéis aglomerados de madeira em tetos exteriores: substituição das placas afetadas; nos guardas das varandas: substituição das respetivas fixações; no pavimento exterior: picagem e remoção do revestimento, aplicação de produto próprio e assentamento de novo revestimento; nos muros exteriores e de floreiras e chapins em betão: remoção, limpeza e abertura de juntas verticais e colocação de novos chapins e floreiras;
b) reparar e pintar, a suas expensas as partes do edifício sujeitas às obras da alínea anterior; bem como reparar e pintar as partes do edifício que se encontrem danificadas;
c) a indemnizar a Autora e seus representados de todos os prejuízos causados pelas infiltrações enquanto as causas destas se verificarem, em montante a liquidar em execução de sentença.
Fundamenta o pedido no facto de, terem os Réus realizado a empreitada do imóvel cujo condomínio administram, apresentando o mesmo diversos defeitos.
Alega ter denunciado tais defeitos aos Réus que não negaram a sua existência, mas que, contudo, não levaram a cabo as obras necessárias à sua eliminação.
Para melhor apuramento das deficiências a A. pediu a um perito uma vistoria com determinação das mesmas, respetivas causas e custo estimado para a respetiva reparação.
Parecer que juntou aos autos.
A Autora reclama, por isso, a reparação dos defeitos, alguns deles urgentes, bem como o ressarcimento por prejuízos sofridos em consequência dos mesmos.
Os Réus contestaram.
Indicam as datas em que as frações, que não são lugares de garagem, foram entregues.
Invocam a ineptidão da p.i. por, não dizer a Autora, quando começaram os defeitos, prejudicando a sua defesa.
Admitem ter recebido uma carta da A. em 29.10.2008 denunciando alguns defeitos, o que motivou uma reunião com a mesma em que, além de logo terem invocado a caducidade, imputaram a sua existência a má utilização do prédio
Acrescentam que os pequenos defeitos que anteriormente foram surgindo foram reparados pelos Réus, não reconhecendo quaisquer outros.
Por fim, reafirmam a exceção de caducidade e negam que os apontados “defeitos”, a existir, sejam derivados de deficiente execução do prédio, pelo que impugnam toda a matéria alusiva à sua descriminação.
A A. replicou defendendo que o prazo de garantia de 5 anos, apenas se inicia com a entrega do imóvel e que esta entrega apenas ocorreu com as entregas das últimas frações efetuadas em 2006 (fração M e fração BG) e em 2008 (fração BB), pelo que a ação intentada em 30 de Dezembro de 2009 estará em tempo.
Refuta ainda a A. a existência de ineptidão da petição, considerando que os Réus bem interpretaram a ação e dela se defendem ponto por ponto.
Em fase de saneador e em despacho autónomo foi indeferido o pedido de reparação imediata dos defeitos mencionados no art. 24º e ss, negando-se à Autora a faculdade de proceder de imediato às obras em causa a expensas dos Réus, por tal pedido apenas poder ter lugar em sede de providência cautelar.
Tal decisão transitou em julgado.
Notificada a Autora para esclarecer quando teve conhecimento dos demais defeitos descritos na petição inicial, veio esta informar que tal conhecimento ocorreu em inícios do ano de 2008.
Informação que os Réus vieram impugnar invocando a ata de condomínio de 26.01.2007 (cf. fls. 150) onde é referida a existência de infiltrações na garagem, infiltrações de águas que danificam as madeiras das habitações e o aluimento dos patamares de entrada, para concluir que o conhecimento da Autora seria anterior.
Os Réus juntaram ainda a ata número um da assembleia de condóminos do Edifício B…., administrado pela Autora, assembleia essa realizada no dia 28 de Janeiro de 2000, pretendendo com a mesma comprovar que, naquela data, já as partes comuns do prédio tinham sido entregues pelo dono da obra aos adquirentes/condóminos (cf. fls. 171), tendo-se, então iniciado o prazo de garantia de cinco anos.
A A. reagiu alegando que as infiltrações da garagem foram objeto de reparação em 2007 mas reapareceram no início de 2008, o que originou a denúncia e elaboração de peritagem subsequentes.
Seguidamente, dispensando a realização da audiência preliminar, o tribunal de 1ª instância proferiu decisão alterando o valor da causa para €. 455.16050, julgando inepta a petição quanto à alínea c) do petitório e, declarando caducado o direito da Autora exercer os direitos peticionados à reparação e à indemnização.
Inconformada com tal decisão veio a Autora recorrer concluindo do seguinte modo as suas alegações de recurso:
- Do valor da causa
A) A sentença de que se recorre, baseada num orçamento, que não passa de uma mera indicação, fixou o valor da causa em €455.160,50, sem cuidar de apurar e determinar as obras necessárias efetuar (não houve lugar à audiência de julgamento), pois não basta um qualquer documento junto para que se proceda, sem mais, à fixação de um valor sem critérios.
B) A utilidade económica do pedido só se revelaria com o desenvolvimento da Ação, com o apuramento dos defeitos e o valor da sua reparação, valor este a atender com elementos colhidos posteriormente, e que por isso se relegou para liquidação de sentença.
C) O valor da presente Ação não foi contestado, pelo que se as partes tiverem acordado, expressa ou tacitamente, no valor da causa, será esse, em regra, o valor do processo (art. 315º nº 1 do Código de Processo Civil), sendo que o juiz poderá fixar outro valor se entender que o acordo das partes está em flagrante oposição com a realidade. Mas a realidade dos factos ainda não foi apurada.
D) Por outro lado do orçamento junto pela Autora, nos seus pontos 1.1.1 (limpeza fachadas) e ponto 1.3 (tratamento cobertura terraço) verifica-se que se tratam de valores apenas a considerar se outra das soluções já contempladas e orçamentadas, não for possível. Seria até descabido que agora, as partes ficassem com justo receio de juntar um qualquer documento que contenha uma informação de valor económico, sob pena de poderem ter de suportar custas acrescidas do pleito por tal facto.
E) A Autora pretende a reparação dos defeitos, e caso não seja efetuada a reparação, uma indemnização, a liquidar em execução de sentença, e que, no momento em que é proferida a sentença de que se recorre, ainda não se concretizou.
F) O juiz pode fixar o valor da Ação, mas, nunca ficando dispensado de examinar se a indicação feita pelas partes, está conforme à realidade, segundo os critérios legais, pelo que, e inexistindo motivo para alterar o valor da causa, violou o Tribunal “ a quo” o disposto nos artigos 305º, nº1, 306º nº1 in fine, e 315º, nº 1, todos do Código de Processo Civil.
- Da Ineptidão da Petição Inicial
G- No acórdão do STJ, de 8/3/2001, CJSTJ, ano IX, tomo I, página 160 refere-se que:
“De tal sorte que bem pode suceder que, no momento em que os vícios se patenteiam, a utilização dos direitos clássicos do dono da obra ou se revela já inviável, ou é uma miragem ou representa uma sobrecarga na economia jurídica do contrato que nada os legitima. Daí que se justifique a concessão (nestes casos de imóveis edificados para perdurar) de um novo direito - de cariz indemnizatório - e que acresce àqueles outros.», pelo que a indemnização prevista no artigo 1223º do Código Civil, que se destina a ressarcir os prejuízos que não possam ser reparados nomeadamente com a reparação ou eliminação dos defeitos, a realização de nova construção ou a redução do preço (cfr. Ac. do STJ de 17/5/83, in BMJ 327/646), pode ser cumulada com a eliminação dos defeitos, não excluindo o de ser indemnizado nos termos gerais.
H) A não reparação pelos Réus, dos defeitos causados nomeadamente pelas infiltrações que danificam o imóvel e o tornam impróprio para o fim a que se destina, deve culminar numa indemnização à autora pelos prejuízos que tais danos causam (artigos 8º e 11º da p.i. e alínea c) do pedido), danos que se verificam nas zonas comuns do edifício, sendo por isso parte legítima para pedir a sua eliminação e indemnização a autora.
I) Os Réus aceitam que foram fazendo reparações no imóvel, que repararam o pavimento da garagem e a fissuração de muros exteriores de floreiras e chapins em betão, locais onde ainda se continua a verificar anomalias, compreenderam o conteúdo da petição, pelo inexiste ineptidão da petição inicial.
- Da exceção perentória da caducidade
J) Foram juntos documentos pela Câmara Municipal de Valongo que comprovam que determinadas frações do edifício bem como as zonas comuns das mesmas integrantes, quer no que concerne aos lugares de garagem, quer aos pavimentos, apenas foram concluídas em Janeiro de 2002, Julho de 2002 e Abril de 2003.
K) Na primeira assembleia de condóminos apenas foram convocados e estiveram presentes a essa assembleia, os proprietários das entradas nºs 20 e 40 da Rua C…. e nº 335 da Rua D…., porquanto o edifício ainda não se encontrava concluído, pois o imóvel situa-se na Rua C…., nº 20, 40, 60, 80, 100 e 120, Rua D…. nºs 305, 335, 355 e 381 e Rua E…. nº 21 e 45, da freguesia e concelho de Valongo, com zonas comuns indissociáveis, pelo que não se poderia nunca concluir que nessa assembleia se encontrava devidamente e definitivamente constituída a administração do condomínio, pois nunca poderia esta representar o edifício na sua totalidade.
L) Na ata de condomínio de 26 de Janeiro de 2007 refere-se que: “Foram abordados diversos pontos como o das infiltrações de águas nas garagens em que foi prestada à assembleia a explicação dada à administração pelo construtor, sobre o estado do processo de litígio do mesmo com a empresa que fez as impermeabilizações.
Independentemente desta explicação, ficou a administração de tentar obter uma responsabilização escrita por parte do construtor em relação à resolução desta deficiência”, e, “As entradas 40, 60, 80 e 100 solicitaram uma intervenção por parte do construtor nos patamares de entrada, depois de terem sido feitas intervenções pelo mesmo aquando da rutura dos canos de água, as mesmas encontram-se a aluir”.
M) Os réus sempre se comprometeram a efetuar as reparações, como se provaria em sede de julgamento, efetuaram reparações no edifício em 2007, sempre garantiram que, após resolução do litígio que mantinham com a empresa que colocou o pavimento nos pátios do imóvel, resolveriam o problema das infiltrações que o prédio ia sofrendo, e nunca contestaram as atas que lhe foram enviadas, nomeadamente a ora citada (ainda são proprietários de algumas frações no imóvel).
N) Não foi concedida à Autora fazer prova do que alegou, pois esta alegou que os Réus não só procederam à reparação de alguns dos defeitos, o que estes confirmam, como que os mesmos sempre afirmaram que iriam resolver os demais defeitos, o que a autora foi aceitando de boa-fé, o que impedia, caso ainda assim se entendesse existir, a caducidade – conforme Acórdão Relação Porto de 9/12/2010, 3ª Secção, RP2010012094450/07.3TBPRD.P1: “ Como alguns dos factos alegados pelos autores foram impugnados pelos réus, a existência de causa impeditiva da caducidade depende de prova a produzir, pelo que não é possível decidir nesta fase processual aquela exceção perentória, devendo os autos prosseguir os seus termos com a realização de audiência de discussão e julgamento com vista a ser feita tal prova, bem como a prova dos demais factos relativos ao mérito da causa”.
O) - O Acórdão da Relação Porto de 26/06/2008 -0831242 refere que:
“ …a questão relativamente a saber-se se os AA. têm o direito a exigir da R. uma indemnização para custear as obras de eliminação dos defeitos persistentes no imóvel, tem que ser resolvida por aplicação das normas reguladoras do contrato de compra e venda de coisas defeituosas... Por isso, devem aplicar-se ao caso, em primeira linha, as disposições próprias da venda defeituosa e depois com as devidas adaptações o prescrito para a venda de bens onerados nos arts. 905º e segs. do Código Civil.
…Podiam pois, os compradores, exigir da R. vendedora a reparação da coisa…. a procedência do pedido da autora encontra suporte legal não no Código Civil mas nas leis de defesa do consumidor...No entanto , a questão também tem de ser apreciada à luz das Leis nºs 24/96, de 31/07 e 67/03, de 08/04. Está em causa um contrato de empreitada que constitui uma modalidade denominada de prestação de serviços pelo que sendo o condomínio uma pessoa não profissional e o Réu exerce a atividade de construção civil ….Nos termos do artigo 12º, da referida Lei nº 24/96… «o consumidor a quem seja fornecida coisa com defeito, salvo se dele tivesse sido previamente informado e esclarecido antes da celebração do contrato, pode exigir, independentemente de culpa do fornecedor do bem, a reparação da coisa, a sua substituição, a redução do preço ou a resolução do contrato.»… «sem prejuízo do disposto no número anterior, o consumidor tem direito à indemnização dos danos patrimoniais e não patrimoniais resultantes do fornecimento de bens ou prestações de serviços defeituosos.»… por existirem danos no condomínio, pode o Autor ser ressarcido pela Ré através de uma indemnização relativa aos danos que a atuação da Ré lhe causa. Ora, esses danos são desde logo os defeitos nas partes comuns...Verificando-se …defeito da coisa vendida pode o comprador socorrer-se dos meios facultados pelos art.s 911º, 913º, 914º e 915º do Código Civil ou pelos consagrados no art. 12º nº 1 da Lei nº 24/96, de 31 de Julho-redação anterior) ….
Relativamente às partes comuns do edifício… cuja administração nos termos do artº 1430º do Código Civil compete à Assembleia de condóminos e a um administrador, se se tratar de um imóvel cuja totalidade ou maioria das frações se destina a habitação, …não deixa cada um dos condóminos de satisfazer menos essa condição de consumidor…...”
P) Ora, o imóvel dos presentes autos é constituído apenas por frações destinadas a habitação, é um consumidor final, tendo assim o prazo de três anos para intentar a respectiva Acão judicial, não tendo assim decorrido qualquer prazo de caducidade.
Q) Pelo exposto não pode o Tribunal “ a quo” considerar que existe caducidade nos presentes autos e consequentemente absolver os Réus, pelo que foi violado o disposto, nomeadamente nos artigos 328º,329º, 331º, e 1223º, todos do Código Civil.
R) - Decidindo em contrário das conclusões anteriores, violou a Douta Sentença recorrida o disposto nos artigos 309º, 328º, 329º, 1223º, 905º e seguintes, 913º e seguintes, 798º e 799º, 801º e seguintes, todos do Código Civil, artigo 1430º, 305º, nº1, 306º nº1 in fine, e 315º, nº 1, todos do Código de Processo Civil, pelo que, deve ser revogada e substituída por outra que determine o prosseguimento dos autos.
Termos pelos quais, nos do disposto nos artigos 309º, 328º, 329º, 1223º, 905º e seguintes, 913º e seguintes, 798º e 799º, 801º e seguintes, todos do Código Civil, artigo 1430º, 305º, nº1, 306º nº1 in fine, e 315º, nº 1, todos do Código de Processo Civil, e nos mais de direito aplicáveis doutamente supridos por Vossas Excelências, deve ser dado provimento ao presente recurso, e consequentemente ser revogada a sentença recorrida, decretando-se o prosseguimento dos autos, com as legais consequências.
Não foram apresentadas contra-alegações.
II
A factualidade a considerar resulta do relatório supra, a que se aditam os seguintes factos resultantes de elementos colhidos dos autos (art. 712º nº 1 aª a) CPC):Com interesse para o impugnado valor da ação:
- A A. deu à ação o valor de € 30.000,01 (trinta mil euros e um cêntimo), o qual não foi contestado pelos Réus;
- Alegou a A. na p.i. que “Com vista a apurar os custos das obras necessárias, a A. contratou empresa especializada no sector que estimou o custo da obra em cerca de €455.160,50, conforme orçamento junto”.
- Resulta desse orçamento, nomeadamente nos seus pontos 1.1.1 (limpeza fachadas) entre outros, que estão previstos trabalhos opcionais que foram orçamentados – apenas para a hipótese de as soluções anteriormente contempladas e orçamentadas, não se revelarem eficazes (doc. 3 da p.i.).
- Relativamente a tal orçamento alegam os RR. no art. 38º da contestação que: “Os RR. não entendem, no âmbito do presente processo, a utilidade e oportunidade da contratação por parte da A. de uma empresa para elaboração de uma estimativa orçamental, que reputam de totalmente desajustada e irreal, ainda que se admitisse que o prédio carece de todas as reparações alegadas pela A.”
Com interesse para a impugnada caducidade:
- Em assembleia de condóminos levada a efeito em 08 de Fevereiro de 2008 foi por unanimidade, deliberado conceder poderes aos Administradores para obterem junto dos Réus “a reparação de deficiências existentes no edifício e que sejam partes comuns” – Doc. 1 da p.i.;
- A A. procedeu à denúncia de defeitos aos Réu, em Outubro de 2008 por carta registada com aviso de receção, rececionada por estes em 29-10-2008 - Doc. 2 da p.i.;
- A ação deu entrada em 30-12-2009;
- Os Réus alegam na contestação, o que não foi impugnado pela Autora que – com exceção das frações BO, BP, BQ, BR e BS que são lugares de garagem, as restantes frações foram escrituradas e entregues aos respetivos proprietários em 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2006 e 2008 (art. 3º ).
- Afirma a Autora na réplica que as últimas entregas de frações foram efetuadas em 2006 (fração M e fração G) e em 2008 (fração BB) (art. 3º) e que os defeitos de empreitada foram denunciados em 23 de Outubro de 2008 (art. 6º ).
- Alegam os Réus nos seus artºs 29º a 32º da contestação que : “todos os casos, pontuais, que mereceram intervenção dos Réus foram por estes devidamente reparados e solucionados (…)”; “Assim, não reconheceram os Réus quaisquer defeitos para além dos que mereceram a sua intervenção”; “Concretamente os defeitos cuja reparação é peticionada por via da presente ação. Em relação aos quais, por isso, não assumiu qualquer obrigação de eliminação”.
- De acordo com a ata número um da assembleia de condóminos do Edifício Nova Era, realizada no dia 28 de Janeiro de 2000, foi nomeado e eleito um administrador e aprovou-se um regulamento de condomínio (cf. fls. 171).
III
Na consideração de que o objeto dos recursos é delimitado pelas conclusões das alegações, não podendo este tribunal conhecer das matérias não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso (artºs 684º nº 3 do CPC), são as seguintes as questões a decidir:- Da falta de fundamento legal para alterar o valor da ação.
- Da falta de fundamento para considerar inepta a petição ou a ilegitimidade da A. quanto à alínea c) do pedido.
- Da inexistência dos pressupostos de caducidade da ação.
Do valor da causa
Entendeu o Tribunal a quo alterar o valor da causa de acordo com os pressupostos que se passam a transcrever:
“Compulsada a Petição Inicial, em particular, o que a Autora alega nos respectivos artigos 19º e 20º, verifica-se que a mesma terá contratado uma empresa especializada do sector de construção, empresa essa que terá estimado em € 455.160,50 o custo das obras necessárias à eliminação dos defeitos invocados no artigo 8º do referido articulado.
Ora, tal valor, que, de resto, consta do orçamento junto como Doc. nº3 da Petição Inicial, deverá ser considerado como correspondendo à utilidade económica dos pedidos de eliminação dos defeitos do imóvel deduzidos naquele articulado sob as alíneas a) e b), uma vez que constitui a quantia equivalente ao benefício – a referida eliminação dos defeitos – que a Autora pretende obter com a instauração da presente Ação (parte final do nº1 do artigo 306º do CPC).
Sendo certo o pedido da alínea c) da Petição Inicial, por ser ilíquido não poderá ser tido em conta em sede fixação do valor da causa (nº 3 do artigo 308º do CPC), deverá assim o valor da Ação ser corrigido de modo a adequar-se à utilidade económica dos referidos pedidos deduzidos nas aludidas alíneas a) e b) do aludido articulado.
Pelo exposto, fixo o valor da causa em € 455.160,50 (artigos 305º nº1, 306º nº1, in fine e 315º nº1 do CPC)”.
A Recorrente objeta que tal valor, apresentado numa proposta de reparação de trabalhos além de constituir uma estimativa, inclui valores parcelares que correspondem a trabalhos previstos apenas como possíveis e alternativos, dependendo a sua realização da ineficácia comprovada da primeira proposta apresentada.
Os Réus rejeitaram tal proposta de reparação, considerando os valores indicados totalmente desajustados e irreais.
A toda a causa deve ser atribuído um valor certo, expresso em moeda legal, o qual representa a utilidade económica do pedido (art. 305º, nº1 CPC). A este valor se atenderá para determinar a competência do tribunal, a forma do processo comum e a relação da causa com a alçada do tribunal (nº 2).
Se pela ação se pretende obter um benefício diverso – que não uma quantia certa em dinheiro – o valor da causa é a quantia em dinheiro equivalente a esse benefício (art. 306º nº 1).
A A. atribuiu à ação o valor de € 300.000,01, valor equivalente à alçada da Relação e mais € 0,01, aplicável às ações sobre o estado das pessoas ou sobre interesses imateriais (art. 312 nº 1 CPC).
No tocante aos poderes das partes e à intervenção do juiz no âmbito da fixação do valor da causa, a lei processual civil determina que no articulado em que deduza a sua defesa, pode o réu impugnar o valor da causa indicado na petição inicial, contanto que ofereça outro em substituição. Nos articulados seguintes podem as partes acordar em qualquer valor (art. 314º nº 1). A falta de impugnação por parte do Réu significa que aceita o valor atribuído à causa pelo autor (art. 314º nº 4 do CPC).
Por sua vez, sobre a fixação do valor da causa, o atual artigo 315º do CPC (na vigência do DL 303/07, de 24.08), estipula, no seu nº1, que compete ao juiz fixar o valor da causa, sem prejuízo do dever de indicação que impende sobre as partes. E explica, no nº2, que o valor da causa é fixado no despacho saneador, e não havendo saneador, é fixado na sentença. E por fim, no nº3, acrescenta que se for interposto recurso antes da fixação do valor da causa pelo juiz, deve este fixá-lo no despacho referido no artigo 685º-C, ou seja, no despacho em que ele se pronuncia sobre a admissão do recurso jurisdicional interposto.
Antes das alterações do DL 303/07, de 24.08, outra era a redação do artigo 315º.
Nele se dizia que o valor da causa é aquele em que as partes tiverem acordado, expressa ou tacitamente, salvo se o juiz, findos os articulados, entender que o acordo está em flagrante oposição com a realidade, porque neste caso fixará à causa o valor que considere adequado (nº1), e que se o juiz não tiver usado deste poder, o valor se considera definitivamente fixado, na quantia acordada, logo que seja proferido despacho saneador, ou, não havendo saneador, logo que seja proferida sentença (nº2 e nº3).
Da diferença de regimes poderemos concluir a preocupação do legislador em não deixar a fixação do valor da causa exclusivamente no poder das partes, por considerar que a sua fixação se revela determinante na prossecução de fins de natureza não meramente particulares, como sejam, a determinação da competência do tribunal de julgamento ou a possibilidade de recurso. Tais finalidades de natureza pública, provêm da organização, competência e atividade do poder judiciário, e do direito de recurso previsto na Constituição.
O legislador retirando às partes o poder de fixação do valor da causa, concedendo-lhes tão só o poder de o indicar, deu prioridade a critérios objetivos, muitas vezes afastados por estas.
Assim, na anterior versão do artigo 315º do C.P.C. sempre que havia acordo das partes - expresso ou tácito – sobre o valor da causa, em princípio, era esse o valor atribuído, e só quando houvesse flagrante oposição com a realidade, à luz dos critérios legais, é que o juiz fixava o valor adequado, devendo fazê-lo até ao saneador, ou, não o havendo, até à sentença. Caso não o fizesse, considerava-se definitiva e tacitamente fixado no valor acordado.
Com o DL 303/07, de 24.08, as partes têm o poder, e o dever, de indicar o valor da causa e o juiz tem o poder-dever de o fixar, nunca ficando dispensado de sindicar se a indicação feita pelas partes, por acordo expresso ou tácito, está conforme à realidade, segundo os critérios legais.
E, quando o não faça no momento devido, ou seja, no saneador ou na sentença, deve fazê-lo ainda, posteriormente, no caso de haver recurso, no despacho que o admite.
No presente caso, o valor da causa fixado pelo juiz não contende, antes corresponde à tese da Autora, supondo a procedência da ação e, a sua fixação radica em critérios objetivos que não dependem de tratamento a dar à matéria da causa.
No presente caso, o pedido traduz-se na realização de obras que terão um custo, que de acordo com os elementos fornecidos pela A. poderá atingir o valor de somatório apresentado no parecer que juntou, ou seja, de €. 455.160,50.
Ora, a utilidade económica emergente do pedido nada tem a ver com um valor imaterial, para o qual seria adequado o valor indicado pela p.i., mas antes um valor material e objetivo que, no articulado da Autora foi alvo duma estimativa no parecer que juntou.
Assim, adequado se mostra avocar tal estimativa para valor da causa.
Desse modo, não merece censura a decisão judicial sobre o valor fixado, que se mantém.
Da Ineptidão da Petição Inicial quanto à alínea c) do pedido
O pedido formulado na alínea c) é do seguinte teor: - indemnizar a Autora e seus representados de todos os prejuízos causados pelas infiltrações enquanto as causas destas se verificarem, em montante a liquidar em execução de sentença.
Entendeu o Tribunal a quo que:
“Depreende-se do exposto na Petição Inicial que, em resultado das deficiências de construção invocadas, sobretudo, no artigo 8º do articulado, o imóvel absorve as águas das chuvas que penetram nas paredes, tetos e terraços, do que resultam danos patrimoniais nas partes comuns (artigo 21º da PI), para além de a má fixação dos materiais, sobretudo das placas de mármore, representar um perigo para a integridade física e a vida dos condóminos (artigo 22º, 25º, 26º, 27º do referido articulado).
(…)
Assim sendo, cabia à Autora, no cumprimento dos seus ónus de alegação e de prova, invocar na petição inicial factos que permitissem caracterizar tais danos “extra rem” causados pelos defeitos por si alegados no artigo 8º do respectivo articulado.
Ora, quanto a esta matéria, refira-se que o artigo 21º da Petição Inicial relativo ao apodrecimento das paredes, tetos e terraços em resultado dos defeitos elencados no artigo 8º do mencionado articulado ainda se inclui no pedido de reparação de defeitos, uma vez que tais danos seriam removidos ou eliminados pelas obras mencionadas no respectivo artigo 12º.
Dito de outra forma, para que tal matéria pudesse ser atendida, não só em sede de eliminação de defeitos, mas também no âmbito do pedido indemnizatório do artigo 1223º do CC, teriam de ser alegadas outras consequências que tal eliminação não resolvesse, só nesse caso se evitando uma dupla indemnização do mesmo dano que o legislador efetivamente não previu, nem concebeu”.
O art. 8º descrimina diversos defeitos de construção, nomeadamente “destacamento e despreendimento de revestimento em placas de pedra mármore das fachadas”, o art. 12º reporta-se a soluções preconizadas pelo perito para a eliminação dos defeitos reclamados e, o art. 21º aponta para um defeito previsível resultado da manutenção das deficiências sem que as mesmas sejam reparadas.
Por sua vez descreve a Autora no artº 22º da p.i : “Os revestimentos das fachadas, as placas de mármore, os guardas das varandas e janelas estão mal fixados representando risco para a vida e integridade físicas de quem por ali passa”.
E no art. 23º a Autora expressa que - “Tornando-se impossível liquidar o valor dos prejuízos na presente fase processual, porquanto não se sabe quando cessarão os efeitos danosos por via das obras da responsabilidade dos Réus, pelo que a Autora se reserva o direito de o fazer em execução de sentença a proferir nestes autos” .
Ora, o pedido deduzido na alínea c) do petitório de condenação dos Réus a “indemnizar a Autora e seus representados de todos os prejuízos causados pelas infiltrações enquanto as causas destas se verificarem, em montante a liquidar em execução de sentença”, não tem factualidade suficiente para o suportar.
A A. não alega que efeitos danosos foram causados pelas infiltrações, que já são um dano em si mesmo, suscetíveis de serem ressarcidos pela via indemnizatória, para além do apodrecimento progressivo das paredes, tetos e terraços (art. 21º), sendo o seu articulado, por isso, impreciso na exposição ou concretização da matéria de facto.
Daí que a petição nessa parte devia ter sido objeto dum despacho convidativo ao aperfeiçoamento, atento o disposto no art. 508º nº 3 do C.P.C. e não objeto de uma declaração de ineptidão, porquanto se mostra alegada parte da causa de pedir atinente a tal pedido.
Daí que, sem tal convite ao aperfeiçoamento seja igualmente prematuro declarar a ilegitimidade ativa da Autora quanto ao mesmo pedido.
Ao contrário do que foi entendimento do tribunal a quo, a Autora não se apresenta a demandar direitos de personalidade dos condóminos, mas tão só danos do condomínio e, nesse contexto haveria de esclarecer quais foram os danos provocados pelas infiltrações que devem ser objeto de uma indemnização, ainda que não liquidada.
Tal convite fica, contudo, prejudicado pela decisão quanto à questão subsequente, como se verá.
Da exceção perentória de caducidade
Vieram os Réus invocar nos artigos 1º a 21º da sua Contestação a exceção perentória da caducidade prevista no artigo 1225º nº1 do CC.
Com efeito, sustentam os Réus que a empreitada do prédio dos autos foi concluída no ano de 1999, data em que foram emitidas as primeiras licenças de habitabilidade e celebradas as primeiras escrituras públicas.
Em resposta à petição inicial alegam ainda que a primeira reunião da Assembleia de Condóminos do Edifício B…. teve lugar no dia 28 de Janeiro de 2000, o que significa que, nessa data já as partes comuns do prédio teriam sido entregues aos condóminos pelos Réus.
Assim sendo, a garantia legal de 5 anos prevista no nº1 do artigo 1225º do CC teria cessado os seus efeitos nos anos de 2004 ou de 2005, ocorrendo então a caducidade dos direitos dos condóminos representados pela Autora.
A A. respondeu.
Alegou que as vendas das últimas frações do prédio mencionado no artigo 3º da petição inicial ocorreram em 2006 (frações M e BG) e em 2008 (fração B), e que o prazo de caducidade previsto no nº1 do artigo 1225º do CC deveria ser contado a partir desta última data, ocorrendo apenas em 2013.
As partes não se entendem, assim, quanto ao momento, a partir do qual se inicia a contagem do prazo de caducidade, sustentando os Réus que tal momento se inicia desde logo com a data da venda da primeira fração, ou quando muito, com a entrega da administração das partes comuns, e sustentando a Autora que tal momento se inicia apenas com a data da venda da última fração do imóvel.
Entendeu o Tribunal a quo “o prazo de caducidade dos direitos dos condóminos representados pela Autora começou a correr na data da constituição da Administração do Condomínio do prédio aludido no artigo 3º da Petição Inicial, ou seja, no dia 28 de Janeiro de 2000”.
E que, “os direitos dos condóminos não foram objeto de qualquer reconhecimento por parte dos Réus, razão pela qual o aludido prazo findou no dia 28 de Janeiro de 2005, aí se completando os cinco anos a contar da entrega do imóvel, mencionados no nº1 do artigo 1225º do CC”.
Desse modo o Tribunal a quo considerou procedente, por provada, a exceção perentória de caducidade deduzida nos artigos 1 a 21 da Contestação, absolvendo os Réus dos pedidos deduzidos nas alíneas a) e b) do petitório da Petição Inicial.
A A. não se conforma.
Vejamos.
O ónus da prova do decurso do prazo de exercício dos direitos do dono da obra compete ao empreiteiro (art. 343º nº 2 do C.C.)
O exercício atempado dos direitos do dono da obra impede a sua caducidade (artº 331º nº 1 e 1224º nº 1 do C.C.).
Tal exercício não tem de ser judicial.
«Podendo os direitos do dono da obra serem exercidos extrajudicialmente, a simples declaração de redução do preço ou de resolução do contrato, ou mesmo a interpelação extrajudicial do empreiteiro para a eliminação dos defeitos, realização de nova obra ou pagamento de indemnização, impedem a caducidade destes direitos. Em nenhum lado a lei exige que o ato impeditivo da caducidade deva ser a propositura da ação judicial, nomeadamente o disposto no art. 1224º do C.C.” – citando Cura Mariano “Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra” – 3ª edição revista e aumentada.
Impede igualmente a caducidade o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deve ser exercido.
Definido legalmente e sendo consensual para as partes que o prazo de garantia é de 5 anos e estando-se perante um prédio em propriedade horizontal, importa apurar qual o termo inicial para contagem de tal prazo.
O art. 1225 do C.C. estabelece regras próprias alusivas à responsabilidade do empreiteiro por defeitos em empreitadas de construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis, destinados por sua natureza, a longa duração
Dispõe o art. 1225º do C.C. que:
“Sem prejuízo do disposto nos artigos 1219º e seguintes, se a empreitada tiver por objeto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra por vício de solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente (nº 1)”
“A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia” (nº 2).
“Os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, previstos no art. 1221” (nº 3).
“O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor do imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado” (nº 4).
Ora, independentemente da data do conhecimento dos defeitos e da sua denúncia, qualquer um dos direitos do dono da obra caduca se não for exercido no prazo de cinco anos, após a entrega da obra para exame. Presume a lei que este é o tempo suficiente para todos os defeitos serem conhecidos, denunciados e exercidos os respetivos direitos, neste tipo de obras.
No caso dos autos a denúncia e demanda judicial incide sobre a existência de defeitos nas partes comuns.
Nos termos do art. 1430º, nº 1 do C.C., a administração das partes comuns compete à assembleia dos condóminos e a um administrador, incluindo-se, nessa administração, os direitos à eliminação dos defeitos existentes nas partes comuns, ou à realização de nova obra e consequentemente, o direito de indemnização em dinheiro pelo custo dos trabalhos que a administração, por razões de premência se tenha visto na necessidade de realizar.
Importa então determinar, num imóvel constituído em propriedade horizontal, qual o momento em que se deve considerar a obra entregue, para efeitos do início de contagem do prazo de caducidade de cinco anos, previsto no art. 1225º C.C. para o exercício daqueles direitos.
Este artigo prevê no seu nº 1 que esse prazo de caducidade se inicia com a entrega da obra, o que, se compatibiliza com o princípio geral de que o prazo de caducidade deve começar a correr a partir do momento em que o direito puder ser legalmente exercido (art. 329º do C.C.).
Contudo, o que normalmente acontece é que o construtor–vendedor vai vendendo as frações em diferentes momentos, por vezes no decurso de vários anos, como é o caso dos autos.
Coloca-se, assim, o problema de saber quando deve ser considerada entregue a obra que no caso respeita às partes comuns.
Os Réus/recorridos defendem que esse momento se inicia com a primeira entrega da fração autónoma.
A jurisprudência e doutrina rejeitam tal posição, porquanto, em tal momento as partes comuns, admitindo que a obra está acabada, estariam nas mãos de um único proprietário adquirente, com capital minoritário, e do construtor/proprietário de todas as demais, sendo irrealista pensar que este fiscalizaria de forma objetiva e independente qualquer defeito, denunciando-o a si próprio.
A A./recorrente pretende que se considere para início da contagem do prazo, a última entrega da fração autónoma.
Tem o apoio do Acórdão deste Tribunal da Relação do Porto, datado de 22-10-2009, Processo: 735/06.4TBMTS.P1, relatado por Ana Paula Lobo e, assim sumariado in www.dgsi.pt: “ (…) V – O prazo de caducidade de cinco anos a que se refere o art. 1225º, do CC conta-se desde a data em que cada um viu transferido da imobiliária para a sua esfera jurídica o direito de propriedade sobre cada uma das frações em causa e, relativamente às partes comuns, do momento da celebração do contrato de compra e venda da última fração a ser vendida.” (sublinhado nosso).
Cremos, com todo o respeito que qualquer das posições acima referidas, centradas na venda da primeira ou da última das frações autónomas, não corresponde à posição dominante quer na 2ª instância, quer no Supremo Tribunal de Justiça, nem da que defendemos.
Como refere Cura Mariano, na obra atrás citada: “ Decisiva deve ser, pois, a data em que o construtor fez a transmissão dos poderes de administração das partes comuns aos condóminos, o que só pode ter sucedido quando estes construíram a sua estrutura organizativa, reunindo em assembleia de condóminos e elegendo o seu administrador”.
Nesse sentido podem ler-se, entre outros no site www.dgsi.pt o Acórdão do S.T.J de 29-11-2011, Processo: 121/07.TBALM.L1.S1, relatado por Gabriel Catarino, que, fazendo coincidir o momento da entrega com o da constituição do condomínio, salvaguarda ainda a possibilidade de esse início ter lugar mais tarde, caso o prédio em tal momento não esteja ainda, todo ele construído.
Refiram-se ainda, a propósito os Acórdãos do T.R.P: de 23-02-2012, Processo: 2576/06.0TBSTS.P2, relatado por Ramos Lopes (No que concerne às partes comuns de edifício construído em propriedade horizontal o início do prazo estabelecido no nº 1 do art. 1225º do CC começa a correr, salvo ato expresso de transmissão dos poderes de administração das partes comuns do edifício do construtor/vendedor para os órgãos de administração do condomínio, na data em que a administração de condóminos elege o administrador do condomínio); de 01-10-2009, Processo: 4854/03.0TBGDM.P1, relatado por Mário Fernandes (I – Estando em causa as partes comuns do prédio, o início do decurso do prazo de garantia previsto no art. 1225º, nº4, do CC não pode ter como referência o momento da escrituração das diferentes frações, antes aquele em que é eleita uma administração conjunta dos condóminos); e, entre outros, o Acórdão do T.R.L de 16-02-2012, Processo 1297/10.3TJLSB.L1-6, relatado por Tomé Ramião ( No âmbito da propriedade horizontal, quanto às partes comuns, deve considerar-se como sendo o momento da entrega das partes comuns, para determinar o início da contagem do prazo de garantia de cinco anos para o condomínio denunciar os defeitos detetados, ou seja, esse prazo inicia-se a partir do momento em que o vendedor entrega o prédio à assembleia de condóminos, ou da data em que teve lugar a reunião em assembleia de condóminos e nomeação da respetiva administração.
Numa situação particular, em que estando constituído um condomínio e eleita uma administração, os condóminos adquirentes não possuíam ainda a maioria do valor do prédio, sendo maioritário o voto do construtor, decidiu-se nesta Relação do Porto, que, podendo em tal situação o construtor vendedor bloquear, contra si, o exercício de qualquer ação em nome do condomínio, o prazo máximo de caducidade da ação só se iniciaria após os condóminos adquirentes possuírem a maioria do valor do prédio – leia-se o Acórdão de 14-05-2009, Processo: 073/04.9TBMAI.P1, relatado por Madeira Pinto, publicado no mesmo site – acórdão que tem a nossa concordância.
Temos pois, como a melhor interpretação da lei e dos interesses em presença que, a data da entrega do imóvel para efeitos de contagem do prazo de cinco anos previsto no nº1 do artigo 1225º do CC se conta a partir do momento em que, estando já vendidas as frações representativas da maioria do valor do prédio, os órgãos do condomínio (assembleia de condóminos e administrador do condomínio) se mostrem constituídos.
No caso dos autos:
Da ata número um da assembleia de condóminos do Edifício B…., administrado pela Autora, reportada a uma assembleia realizada no dia 28 de Janeiro de 2000, retira-se que, em tal data já as partes comuns do prédio tinham sido formalmente entregues pelo dono da obra aos adquirentes/condóminos.
O que não resulta evidente é se em tal data já os condóminos possuíam a maioria do valor do prédio, requisito que temos como essencial para considerar a ocorrência de uma efetiva transmissão dos poderes de administração das partes comuns.
Assim, consideramos prematura a afirmação de que, já então, a denúncia dos defeitos podia ser exercida.
Os autos não contêm elementos seguros que nos permitam concluir pela existência de um condomínio de capital maioritário a partir de determinada data, e por isso, não é possível fixar o início da contagem do prazo de denúncia de 5 anos previsto no nº1 do artigo 1225º do C.C.
Divergimos, assim, da 1ª instância que considerou que o prazo de caducidade começou a correr no dia 28 de Janeiro de 2000 (data da assembleia que corresponde à ata número um) e que, em consequência, o mesmo findou no dia 28 de Janeiro de 2005, aí se completando os cinco anos a contar da entrega do imóvel, mencionados no nº1 do artigo 1225º do CC.
Contêm, contudo, os autos, elementos seguros de que, uma vez denunciados tais defeitos em situação em que tal condomínio se mostrava constituído, com capital maioritário e devidamente mandatado para os denunciar, foi excedido o prazo legal de previsto no artigo 1224º e reiterado nos nºs 2 e 3 do art. 1225º do C.C.. para o exercício do direito à reparação e/ou indemnização após a sua denúncia. Prazo esse de um ano.
Efetivamente, na assembleia de condóminos levada a efeito em 08 de Fevereiro de 2008 foi por unanimidade, deliberado conceder poderes aos Administradores para obterem junto dos Réus “a reparação de deficiências existentes no edifício e que sejam partes comuns”.
Segundo a própria Autora, em 2008 procedeu-se à entrega da última fração (fração BB) e em 2006 das duas que a antecederam (fração M e fração G) - (art. 6º da réplica), pelo que, fácil é concluir que em 08 de Fevereiro de 2008 não tinha a A. qualquer limitação para o exercício pleno dos seus poderes de administração.
Na decorrência desses poderes a A. procedeu à denúncia de defeitos à Ré, em Outubro de 2008 por carta registada com aviso de receção, rececionada por esta em 29-10-2008.
Contudo, a ação apenas deu entrada em 30-12-2009, decorrido mais de um ano sobre a data de denúncia dos defeitos.
Assim, verifica-se a caducidade inerente ao prazo de propositura da ação judicial após denúncia dos defeitos.
Não se vislumbra qualquer outra forma de denúncia dos defeitos nem qualquer reconhecimento do direito capaz de paralisar os efeitos da caducidade (art. 331 nº 2 C.C.), pelo que, nada obsta ao reconhecimento desta exceção.
Desse modo, porque a ação foi interposta para lá dum ano após a denúncia dos defeitos caducou o direito da Autora relativamente aos pedidos de reparação e indemnização formulados na petição inicial.
Em suma:
- Com a redação dada ao artº 315º do C.P.C. pelo DL 303/07, de 24.08, as partes têm o poder, e o dever, de indicar o valor da causa e o juiz tem o poder-dever de o fixar, nunca ficando dispensado de sindicar se a indicação feita pelas partes, por acordo expresso ou tácito, está conforme à realidade, segundo os critérios legais.
- Temos pois, como a melhor interpretação da lei e dos interesses em presença que, a data da entrega do imóvel para efeitos de contagem do prazo de cinco anos previsto no nº1 do artigo 1225º do CC se conta a partir do momento em que, estando já vendidas as frações representativas da maioria do valor do prédio, os órgãos do condomínio (assembleia de condóminos e administrador do condomínio) se mostrem constituídos.
IV
Termos em que, julga-se a apelação improcedente confirmando-se a decisão recorrida, embora com diferente fundamentação.
Custas pela apelante.
Porto, 15 de Outubro de 2012
Anabela Luna de Carvalho
Rui Moura
José Eusébio Almeida