Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
Processo:
6914/10.2TBMTS.P1
Nº Convencional: JTRP000
Relator: MARIA AMÁLIA SANTOS
Descritores: COMPRA E VENDA
DEFEITOS
CADUCIDADE
ÓNUS DA PROVA
Nº do Documento: RP201304116914/10.2TBMTS.P1
Data do Acordão: 04/11/2013
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO.
Decisão: CONFIRMADA.
Indicações Eventuais: 3ª SECÇÃO.
Área Temática: .
Sumário: I- Deve ser equiparado ao construtor do imóvel o promotor da sua construção, ainda que por intermédio de empreiteiro, sendo aplicáveis os prazos de caducidade do art.º 1225.º e não do art.º 917.º, ambos do Código Civil.
II- Compete ao comprador provar que efectuou a denúncia dos defeitos da coisa comprada nos termos do art.º 342.º, n.º1, do Código Civil, sendo do vendedor o ónus da prova do decurso do prazo da denúncia (art.º 343.º, n.º 2, do mesmo Código).
Reclamações:
Decisão Texto Integral:
Processo nº 6914/10.2TBMTS.P1 – Apelação 2ª
Tribunal Judicial de Matosinhos
Relatora: Maria Amália Santos
1º Adjunto: Desembargador Aristides Rodrigues de Almeida
2º Adjunto: Desembargador José Amaral
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
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B......., residente na Avenida …., n.º …, …, …, … Matosinhos veio intentar a presente acção declarativa sob a forma de processo sumário contra "C......., Lda", com sede na Travessa …., n.º …, …, …., …. Matosinhos, e estabelecimento comercial na Rua …, n.º …, …, …. Matosinhos, pedindo a condenação da Ré a eliminar os defeitos construtivos da fracção “R”, sita na Av. …., n.º …, 2º esq. Frente, Matosinhos, descritos no articulado inicial. Em alternativa, pede a condenação da Ré a pagar à Autora uma indemnização para eliminação dos defeitos a apurar em execução de sentença. Independentemente, pede a condenação da Ré a eliminar ou suportar os prejuízos decorrentes do agravamento dos defeitos construtivos descritos no petitório.
Alega para o efeito que é legítima dona e proprietária da fracção autónoma “R”, correspondente a uma habitação no segundo andar esquerdo frente e na cave a um lugar de estacionamento e arrumos, com entrada pela Avenida …. n.ºs ..1 e ..3, do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o número 2137.
A Ré dedica-se à construção de imóveis e, no exercício da sua actividade construiu o prédio sito na Avenida …. nºs ..1 e ..3 e Rua …. nºs ../.., na freguesia e concelho de Matosinhos, doravante designado por “Edifício D.......”.
O referido prédio foi constituído em regime de propriedade horizontal, sendo que após tal operação a Ré vendeu à Autora a fracção autónoma acima identificada.
Sucede que a fracção “R” apresenta graves defeitos de construção que foram comunicados à Ré em 5 de Novembro de 2009 por carta registada com aviso de recepção. A Ré acusou a recepção da carta a 9 de Novembro de 2009 e requereu que a Autora indicasse dia e hora para enviar um responsável para verificar e analisar tecnicamente os problemas denunciados.
No dia 06.01.2010, um técnico visitou a fracção, tendo constatado a existência dos defeitos reclamados pela Autora e assumido a obrigação de os reparar. Mais transmitiu à Autora que se iniciariam as obras de reparação na próxima Primavera e que esta seria contactada pela Ré para agendarem a data do inicio das obras de reparação.
Como em Junho ainda não tinha sido contactada pela Ré, a Autora enviou nova missiva, dando conta de que aguardava que se iniciassem as obras. Essa carta veio devolvida, pelo que a Autora voltou a enviar nova missiva a 2 de Julho de 2010, insistindo para que se iniciassem as reparações. Apesar de recepcionar essa carta, a Ré não voltou a contactar a Autora.
Em toda a fracção da Autora se verifica que o pavimento de madeira foi deficientemente aplicado, posto que as réguas de madeira apresentam espaçamentos anormais e irregulares entre si. Na cozinha constata-se a existência de uma fissura no tecto, bem como fissuras nos azulejos junto à porta da marquise.
Na sala verificam-se infiltrações sob a janela e marcos descolados, fissuras nos tectos e paredes, bem como uma falha no funcionamento da porta janela que não corre devidamente. No quarto menor verifica-se a existência de defeito no “black out” que abre apenas até meio. Na suite o pavimento está manchado e os tectos e paredes encontram-se fissurados. No hall de entrada existem fissuras nas paredes e reboco deficientemente aplicado. Na varanda constata-se a existência de tijoleiras na parede partidas.
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Regularmente citada a Ré apresentou contestação.
Alega que a fracção "R" obteve licença de utilização em 16 de Junho de 2005, tendo sido entregue à Autora em 23 de Agosto de 2005, no acto da outorga da escritura de compra e venda. Antes da entrega a Autora verificou o estado de construção e acabamentos da fracção, sendo que a aceitou sem reserva ou reclamação.
Concretamente, antes de 23 de Agosto de 2005, a Autora verificou como estava aplicado o pavimento de madeira, e espaçamento entre réguas, a colocação da madeira desse pavimento e o resultado da aplicação do reboco nas paredes. No pavimento da suite e na data da entrega não existia qualquer mancha. A Autora não denunciou estes alegados defeitos nem no acto da entrega – 23 de Agosto de 2005 – nem até 5 de Novembro de 2009. A Autora apenas denunciou estes defeitos bem como os demais por carta datada de 5 de Novembro de 2009 e só interpôs a presente acção em 3 de Novembro de 2010, sendo que a Ré vistoriou a citada fracção em 6 de Janeiro de 2010 para poder concluir se eram defeitos de construção ou estruturais ou, ainda, se derivaram de falta de cuidado no uso ou de omissão de necessária conservação.
Por outro lado, a Ré não construiu o prédio que integra a fracção, antes adjudicou essa construção a terceiro, mediante contrato de empreitada, limitando-se a ser a promotora imobiliária do prédio e a vendedora das fracções.
Ora, quanto aos defeitos não aparentes, a Autora devia ter interposto a presente acção no prazo de 6 meses a contar da data em que conheceu o defeito – 5 de Novembro de 2009 - ou, quando muito, da data da vistoria que a Ré efectuou – 6 de Janeiro de 2010 -, face ao que dispõe o art. 917 do CC.
Quanto aos defeitos aparentes - necessariamente conhecidos na data da entrega da fracção - deveria a Autora ter interposto a acção no prazo de 6 meses a contar da entrega - 23 de Agosto de 2005 - face à omissão de denuncia, atento o disposto no art. 917 do CC – caso não se entenda que se aplica, por interpretação extensiva ou analógica, o art. 1219 do CC a determinar a não imediata responsabilidade da Ré.
Por fim, a Ré deveria ter interposto a acção até 23 de Agosto de 2010, porquanto o prazo de garantia quanto à eliminação de defeitos é de 5 anos conforme se prescreve no n.º 3 do art. 916 e no art. 1225 do mesmo texto legal, por interpretação extensiva ou analogia.
Assim, caducou à Autora o direito à pretendida eliminação de defeitos, bem como caducou o direito à peticionada indemnização.
Mais alega que os defeitos aparentes invocados pela Autora nunca poderiam ser de construção, se fossem visíveis apenas após 4 anos da entrega, ou seja à data da referida denúncia. Neste caso, sempre seriam estruturais, ou seja, teriam sido executados e aplicados segundo as boas técnicas construtivas, mas sujeitos a comportamentos normais face ao tempo, ao arejamento ou ausência dele, aos movimentos telúricos e à matéria de que eram compostos.
Os demais defeitos não aparentes, à excepção das fissuras no tecto e paredes, foram provocadas exclusivamente pelo uso menos cuidado e pela omissão de actos de conservação da Autora.
Quanto àquelas fissuras trata-se de defeito estrutural, motivado somente pelo tempo, textura do material, movimentos telúricos, isto é, não se trata de defeito construtivo, porquanto as paredes e tecto foram construídos e acabados segundo as melhores práticas de execução e com os materiais adequados.
A Ré nunca reconheceu o denunciado como defeitos construtivos e nunca assumiu qualquer encargo de os reparar.
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Notificada da contestação, a Autora apresentou resposta.
Alega que só constatou a existência dos defeitos na data em que procedeu à sua denúncia, sendo que, a existirem em data anterior, no que não se consente, tratavam-se de defeitos ocultos, não detectáveis por qualquer pessoa normal, não especializada na área, mesmo usando de normal diligência.
Alega que a Ré é responsável nos termos do art. 1225 n.º 4 do CC, aplicando-se o prazo do art. 1225 n.º 2, pelo que acção foi instaurada antes do decurso do prazo.
Finalmente, alega que a Ré reconheceu a existência dos defeitos de construção reclamados pela Autora, constituindo a invocação da caducidade um verdadeiro abuso de direito, que se manifesta num “venire contra factum proprium”.
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Foi proferida Decisão que julgou a acção totalmente procedente por provada e, em consequência:
a) condenou a Ré a eliminar os defeitos construtivos da fracção "R", sita na Avenida …., n.º …1, ….., Frente, em Matosinhos, descritos nos números 14 a 25 da "Fundamentação de Facto"; e,
b) condenou a Ré a eliminar o agravamento do defeito descrito no número 24 da "Fundamentação de Facto".
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Não se conformando com a decisão proferida, veio a ré dela interpor recurso de Apelação, apresentando alegações e formulando as seguintes conclusões:
1.A presente acção caducou.
2. Caducou porque foi interposta depois de decorrido o prazo de 6 meses a contar da data em que a Autora denunciou os defeitos à Ré relativos à fracção dos autos.
3. E, caducou porque se presume que a Autora não denunciou os defeitos no prazo de um ano a contar do conhecimento deles.
4. Em qualquer caso de caducidade, o douto Acórdão recorrido não aplicou, como devia ter aplicado, o n.º 4 do art. 921º do C. Civil.
5. Ao invés, aplicou erradamente o consignado nos art. 917º e 1225º-4 do C. Civil.
6. Temos como assente que a Ré promoveu a construção do prédio do qual faz parte a fracção dos autos que vendeu e entregou à Autora em 23 de Agosto de 2005, que a denúncia dos defeitos foi feita em 5 de Novembro de 2009, que esses defeitos se extraem das fotografias juntas aos autos nessa época, que essa denuncia foi recebida pela Ré em 9 de Novembro de 2009, que a acção foi interposta em 3 de Novembro de 2010 e que não se provou a data exacta em que a Autora teve conhecimento dos defeitos.
7. Atendendo à qualidade em que a Ré interveio no negócio, como promotora da construção e não como empreiteira, aplicam-se os normativos referentes à venda de coisas defeituosas.
8. Face ao disposto no art. 916º do C. Civil, a denúncia pode ser feita no prazo de 5 anos desde que dentro do período de um ano a contar do inicio do conhecimento deles.
9. E, perante o consignado no n.º 4 do art. 921º do C. Civil, a acção para a eliminação dos defeitos caducou por não ter sido interposta no prazo de 6 meses a contar da data em que a denúncia foi efectuada.
10. No cumprimento destes dispositivos legais, a Autora devia ter interposto a presente acção até 9 de Maio de 2010, uma vez que a denúncia foi conhecida da Ré em 9 de Novembro de 2009.
11. Tendo sido interposta em 3 de Novembro de 2010, a acção tem de se considerar caduca, com as consequências de absolvição da Ré do pedido.
12. Tendo presente que a denúncia foi feita mais de 4 anos depois da entrega com os defeitos que são visíveis nas fotografias dos autos, não se pode deixar de presumir que se tenham iniciado e sido conhecidos da Autora há mais de um ano sobre a data da denúncia, face à dimensão de cada um deles e à experiência do julgador.
13. Deve dar-se como provado que os defeitos foram conhecidos da Autora, em data anterior a um ano relativamente a data da denúncia.
14. Daí que, quanto à segunda e subsidiária caducidade, na douta sentença recorrida se devia ter aplicado o art. 349º e 351º do C. Civil e, consequentemente, o art. 344º-1 do mesmo diploma legal, os quais foram violados.
15. Dest’arte, seja por ter deixado passar o prazo de 6 meses para a interposição da acção, seja por ter deixado passar o prazo de 1 ano para a denúncia dos defeitos, a presente acção caducou, devendo a Ré ser absolvida totalmente do pedido como determina o n.º 3 do art. 493º do C. P. Civil.
Pede, a final, que seja dado provimento à presente apelação e, por via disso, revogando-se a sentença recorrida, acordar-se na procedência da excepção da caducidade e na absolvição da Ré do pedido, com todas as necessárias e legais consequências.
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Foram apresentadas contra-alegações, nas quais a A. pugna pela manutenção da decisão recorrida.
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Cumpre decidir, sendo certo que o objecto do recurso está delimitado pelas conclusões da recorrente, acima transcritas, no qual se apreciam apenas as questões invocadas e relacionadas com o conteúdo do acto recorrido e não sobre matéria nova, excepção feita para o que for do conhecimento oficioso.
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Nessa linha de orientação, a questão a decidir, suscitada pela recorrente na presente apelação é apenas a de saber se caducou o direito da A. de intentar a presente acção.
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Foram dados como provados na 1ª Instância os seguintes factos:
1. Mediante escritura pública outorgada em 23 de Agosto de 2005 no 4º Cartório Notarial do Porto, E….., em nome e representação da Ré, declarou vender à Autora, a qual declarou aceitar a venda, a fracção autónoma designada pela letra “R”, correspondente a uma habitação no segundo andar esquerdo frente e, na cave, a um lugar de estacionamento e arrumos, com entrada pela Avenida …. n.ºs ..1 e ..3, do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o número 2137 e inscrito na respectiva matriz sob o artigo P-7915.
2. No exercício da sua actividade, a Ré promoveu a construção do prédio identificado em 1., designado por “Edifício D.......”.
3. A Autora remeteu à Ré carta registada com aviso de recepção datada de 5 de Novembro de 2009, junta aos autos por cópia a fls. 19 a 21, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, na qual, com referência à fracção "R", comunica que:
"(...) estão a aparecer um certo número de anomalias.
(...) faço as seguintes nomeações, estando disposta a que v.exmas queiram ir ao local exacto para verificar tais situações:
1. Cozinha: a) azulejos partidos
2. Sala: a) humidade junto à janela lateral; b) paredes e tecto rachados; c)madeira do chão com aberturas um pouco anormais; d) janela da varanda com dificuldade de abertura
3. Hall da entrada e dos quartos: a) rachadelas nas paredes e tectos; b) madeira do chão com aberturas
4. Quartos: a) rachadelas nas paredes e tectos; b) madeira do chão com aberturas
5. Quarto: a) estore com defeito só abre metade
6. Varanda: a) tijoleiras da parede partidas (...)."
4. A Ré acusou a recepção da carta a 9 de Novembro de 2009 e requereu que a Autora indicasse dia e hora da sua conveniência para enviar um responsável para verificar e analisar tecnicamente os problemas comunicados.
5. No seguimento desse pedido, a Autora comunicou a sua disponibilidade e a Ré agendou a visita do técnico para o dia 06.01.2010.
6. O técnico efectuou a visita, tendo constatado a existência das situações reclamadas pela Autora na carta referida em 3.
7. O técnico transmitiu à Autora que as obras de reparação deveriam ser efectuadas na Primavera e que na data da visita as condições climatéricas não eram favoráveis.
8. A Autora aguardou que a Ré a contactasse com vista à realização das obras de reparação da fracção.
9. Como em Junho a Autora ainda não tinha sido contactada pela Ré, enviou nova missiva, datada de 16 de Junho de 2010, a qual se encontra junta aos autos por cópia a fls. 25 a 26, aqui se dando por integralmente reproduzido o seu teor.
10. A carta veio devolvida.
11. A Autora voltou a enviar nova missiva, datada de 2 de Julho de 2010, junta aos autos por cópia a fls. 27 a 28, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
12. Apesar de ter recepcionado a carta na data de 06.07.2010, a Ré não contactou a Autora com vista à reparação do imóvel.
13. Atento o que se refere em 6. e 7., a Autora convenceu-se de que a Ré iria reparar as situações comunicadas.
14. Em toda a fracção identificada em 1., verifica-se que as réguas de madeira do pavimento de madeira apresentam espaçamentos irregulares entre si.
15. Na cozinha da fracção constata-se a existência de uma fissura no tecto.
16. Na cozinha da fracção constata-se a existência de uma fissura nos azulejos junto à porta da marquise.
17. Na sala da fracção verifica-se infiltração sob a janela e marcos da mesma descolados.
18. Na sala da fracção, verificam-se fissuras nos tectos e paredes.
19. Na sala da fracção verifica-se uma falha no funcionamento da porta janela que não corre devidamente.
20. No quarto menor da fracção verifica-se que o “black out” abre apenas até meio.
21. Na suite da fracção, constata-se que o pavimento está manchado.
22. Na suite da fracção constata-se que os tectos e paredes se encontram fissurados.
23. No hall de entrada da fracção, verifica-se a existência de fissuras nas paredes.
24. No hall de entrada da fracção, verifica-se a parede com reboco mal aplicado.
25. Na varanda da fracção constata-se a existência de tijoleiras na parede partidas.
26. A situação descrita em 25. vem-se agravando e tem tendência a aumentar.
27. O alvará de utilização n.º 268/05, referente ao prédio a que se alude em 1., foi emitido em 16.06.2005.
28. A fracção “R” foi entregue à Autora em 23 de Agosto de 2005.
29. Antes da entrega, a Autora verificou o estado de construção e acabamentos da fracção, concretamente, verificou como estava aplicado o pavimento de madeira e espaçamento entre réguas e o resultado da aplicação do reboco nas paredes.
30. A Autora só constatou a existência das situações descritas em 14. a 25. em data não concretamente apurada mas posterior à referida em 28. e 29.
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Da caducidade dos direitos da A.:
Não questiona a recorrente a celebração entre ela e a A. de um contrato de compra e venda, mediante escritura pública outorgada a 23.08.2005, tendo como objecto a fracção autónoma designada pela letra "R", correspondente a uma habitação no 2º andar esquerdo frente e, na cave, a um lugar de estacionamento e arrumos, com entrada pela Avenida …. n.ºs ..1 e ..3, do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, descrito na CRP de Matosinhos sob o n.º 2137 e inscrito na respectiva matriz sob o art. P-7915 - art. 874 do CC.
Também não questiona que a fracção autónoma em causa apresenta defeitos, e que seja da sua responsabilidade a eliminação dos mesmos.
Desloca o problema para a verificação da caducidade dos direitos da A.
E começa por alegar que interveio no negócio como promotora da construção e não como empreiteira, pelo que se aplicam ao caso os normativos referentes à venda de coisas defeituosas.
Assim, perante o consignado no n.º 4 do art. 921º do C. Civil, a acção para a eliminação dos defeitos caducou por não ter sido interposta no prazo de 6 meses a contar da data em que a denúncia foi efectuada.
Ou seja, a Autora devia ter interposto a acção até 9 de Maio de 2010, uma vez que a denúncia foi conhecida da Ré em 9 de Novembro de 2009. Tendo sido interposta em 3 de Novembro de 2010, a acção tem de se considerar caduca, com as consequências de absolvição da Ré do pedido.
Mas sem razão, adiantamos já.
Como se refere na decisão recorrida, “optando o comprador por se prevalecer do regime da venda de coisa defeituosa, se esta for um imóvel, designadamente, pedindo a reparação da coisa, o prazo para denúncia dos defeitos é de um ano depois de ser conhecido o defeito e até cinco anos após a entrega da coisa (art. 916, n.ºs 2 e 4, do CC); e, o prazo de caducidade do direito de acção é o previsto no art. 917, do CC, para a acção de anulação por simples erro, ou seja, seis meses após a denúncia dos defeitos ou, se não tiver havido denúncia, seis meses após o decurso dos prazos fixados no art.º 916, do CC - como vem sendo entendimento maioritário da doutrina e da jurisprudência (neste sentido: Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, II, pág. 218; Pedro Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, pág. 413; Calvão da Silva, obra citada, pág. 73; e, os Acórdãos do STJ de 12.01.1994, da Relação do Porto de 29.01.2001, 26.11.2002, 14.06.2004, 23.06.2005, 24.10.2006 e 11.12.2007, todos disponíveis em www.dgsi.pt.).
No entanto, se a compra e venda tiver por objecto bem imóvel destinado a longa duração, que tenha sido construído, reparado ou modificado pelo vendedor, o prazo de caducidade do direito de acção para reparação dos defeitos é o prazo de um ano previsto no n.º 3 do art. 1225 do CC, por remissão para o n.º 2 do mesmo preceito. É o que resulta do n.º 4 do art. 1225, o qual manda aplicar àquela situação específica o regime do contrato de empreitada”.
A questão colocada pela ré prende-se com o facto – provado – de que não foi ela que procedeu à construção da fracção, tendo sido apenas a sua promotora, circunstância que no entender da recorrente afasta a aplicação ao caso do disposto no nº 4 do artº 1225º do CC.
E de facto, perante a matéria de facto provada temos como assente que foi a ré quem vendeu à A. a fracção autónoma em discussão nos autos, mas não ficou provado que tenha sido ela a construtora da mesma.
Dos factos provados resulta apenas que “No exercício da sua actividade, a Ré promoveu a construção do prédio identificado em 1., designado por “Edifício D.......”.
Temos assim como assente que a Ré promoveu a construção do prédio do qual faz parte a fracção dos autos, que vendeu e entregou à Autora em 23 de Agosto de 2005; que a denúncia dos defeitos foi feita em 5 de Novembro de 2009; que essa denuncia foi recebida pela Ré em 9 de Novembro de 2009; e que a acção foi interposta em 3 de Novembro de 2010.
E o cerne da questão está precisamente em saber se para aplicação do disposto no artº 1225º nº 4 do CC o vendedor tem que ser ele, em sentido material, a proceder à construção do imóvel, ou se o normativo se basta com que o vendedor tenha dado a obra a terceiro, para a levar a efeito por sua conta, dele vendedor.
Como é sabido, o nº1 do artº 1225º estabelece um regime especial de responsabilidade do empreiteiro, no caso de imóveis de longa duração, responsabilidade essa perante o dono da obra ou perante terceiro adquirente.
E o acrescento relativo ao “terceiro adquirente” deveu-se à redacção que à norma veio dar o disposto no D.L. nº 267/94 de 25 de Outubro, acrescentando o mesmo diploma o já referenciado nº 4, com a seguinte redacção: “O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor do imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado”.
O Decreto-Lei nº 267/94 deu nova redacção aos artigos 916º e 1225º, estendendo o campo de aplicação do regime de empreitada ao vendedor que tenha sido simultaneamente construtor do prédio vendido e uniformizou os prazos de denúncia dos defeitos e subsequente direito de acção nas situações de empreitada e venda de coisa defeituosa.
O citado Decreto-Lei veio, portanto, solucionar os diferentes entendimentos que a nível jurisprudencial conflituavam quanto a saber se o artigo 1225º do Código Civil só regulava as relações entre empreiteiro e dono da obra ou se também abarcava as situações em que o vendedor tivesse sido o construtor, consagrando este último entendimento.
Além disso, com esta alteração, tornou-se seguro que o empreiteiro é responsável pelos defeitos que a obra apresente não só perante o dono da obra, como também perante o terceiro que a adquiriu, podendo estes socorrerem-se do regime da empreitada para o responsabilizar por esses defeitos.
Segundo este regime, tal como o estabelecido pelo nº 3 do artigo 916º, quando a coisa vendida seja um imóvel, a denúncia será feita dentro do prazo de um ano após conhecidos os defeitos e dentro de cinco anos a contar da entrega do imóvel.
A razão do aditamento e da alteração referida da norma foi justificada pelo legislador no preâmbulo do citado D.L. da seguinte forma: “Verifica-se que o crescente desenvolvimento da construção imobiliária, bem como a acentuada melhoria de condições de vida, vem determinando, ao longo dos últimos anos, um aumento acentuado de transacções de imóveis; assim, se por um lado se deve continuar a incentivar o desenvolvimento da construção civil, por outro há que garantir boas condições de uso e fruição dos imóveis, deste modo se satisfazendo, no que respeita a esta área, o direito do cidadão adquirente enquanto consumidor; na realidade, trata-se de processo complexo, no qual, relativamente a todos os intervenientes, o cidadão adquirente assume, economicamente, uma posição mais desprotegida; e numa perspectiva de bem-estar social, aquele tem direito a exigir o reconhecimento da qualidade do bem que compra, assim como, em situações adversas, a responsabilização dos vários agentes intervenientes no sector em causa; ora, admitindo-se, face ao actual regime consagrado nos artºs 916º e ss. e 1224º e ss. C.Civ. dificuldades na integração de situações relacionadas com a existência de defeitos motivados por erros de construção e por erros de execução (…) entende-se alargar o prazo para a denúncia de tais defeitos e, bem assim, o período dentro do qual a mesma é admissível, no caso do contrato de compra e venda a que se refere o artº 916º…”.
Resultam daqui claras preocupações de protecção do sector da construção civil, em especial do subsector ligado à construção de “habitação”, com moralização do mesmo, sob o ponto de vista da maior qualidade exigível aos respectivos actores do fenómeno construtivo, em especial aos adjudicatários e cadeia de subcontratação subsequente, promotores de construção e de venda, e bem assim de protecção do cidadão adquirente, como elo mais fraco do vínculo negocial, cuja qualidade de vida cada vez mais depende da qualidade da habitação, que, na maioria das vezes, com tanto esforço adquire, merecendo por isso ver alongados os prazos em que podem reagir quando aquela qualidade não foi cumprida.
Como se decidiu no acórdão desta Relação e secção (de 22/10/09, disponível em www.dgsi.pt), na esteira do Ac.S.T.J. 18/5/06 (Col. I/90), “em princípio, construtor nos termos e para os efeitos do disposto no nº 4 do artº 1225º, será apenas quem construiu por meio de gestão directa, sem a intermediação de um empreiteiro.
Mas, na segunda hipótese, impõe-se distinguir situações, pois que se o vendedor promoveu a construção de um imóvel com a finalidade de o vender e obter lucro dessa venda, já tem de se considerar que assume a qualidade de construtor nos termos e para os efeitos do disposto no preceito em análise, não sendo relevante que tenha adjudicado a empreiteiro a execução das respectivas obras.
Justifica-se aqui o alargamento do prazo para instauração da acção em que se pede a reparação dos defeitos, porque também são válidas para esta situação as razões de protecção do cidadão adquirente, enquanto consumidor, e o carácter de interesse e ordem pública da responsabilidade do empreiteiro ou construtor que estiveram na base das alterações efectuadas ao artº 1225º pelo DL 267/94”.
Concordamos com a posição do acórdão citado de que apesar de ter contratado terceiros para a edificação do imóvel em causa, o réu não deixa de ser o seu construtor, já que foi ele quem promoveu a sua construção. Deste modo, ele é simultaneamente construtor e vendedor.
Como tal, é aplicável ao caso o regime do art.º 1225.º do Código Civil, como decidiu a 1.ª instância e vem sendo entendimento prevalecente, não obstante a inexistência de qualquer contrato de empreitada entre ele e o comprador, por força do estatuído no n.º 4 daquele preceito, na redacção actual, introduzida pelo art.º 3.º do DL n.º 267/94, de 25/10, em vigor desde 1 de Janeiro de 1995 (cfr. No mesmo sentido, entre outros, os acórdãos do STJ de 26/11/2009, de 29/4/2008, e de 28/4/2009, todos disponíveis em www.dgsi.pt).
Como se escreveu no Ac. do STJ de 18.02.03 (www.dgsi.pt), para a aplicação do regime da empreitada à compra e venda, no caso particular previsto no nº 4 do artº 1225º apontam razões ponderosas, desde a analogia de situações até ao carácter de interesse e ordem pública da responsabilidade do empreiteiro ou construtor, passando pelos efeitos socialmente injustos da aplicação ao comprador do imóvel com defeitos de um curto prazo de caducidade do seu direito de acção com vista à reparação dos mesmos.
Entendemos, assim, que o conceito deve ser interpretado numa asserção lata, abrangendo não apenas o empreiteiro vendedor, mas também o promotor imobiliário, aquele que constrói mediante contrato de empreitada e posterior ou concomitantemente procede á venda (Ac TG, de 3 de Novembro de 2011, www.dgsi.pt.)
A previsão abarcará, assim, os casos de construção por parte de promotor não só nos casos em que ele toma decisões relativas à edificação, contratando os vários empreiteiros a seu gosto para as diversas partes e fases da obra, dando ordens relativas ao andamento da mesma, mantendo-se por assim dizer com o controlo sobre a obra vista no seu conjunto, visão que cada um dos empreiteiros ou “construtores” contratados não possuem; mas ainda quando “o vendedor promoveu a construção de um imóvel com a finalidade de o vender e obter lucro dessa venda”, já que nestes casos “ tem de se considerar que assume a qualidade de construtor” (ac. RP de 22/10/09 acima citado e STJ de 8/5/06 Col.I/90).
Assim é, sob pena de a alteração legal não lograr, de forma integral, os objectivos visados.
O Professor Pedro Romano Martinez (Direito das Obrigações) refere também que “Com respeito à relação existente entre estes dois contratos (compra e venda e empreitada) é de mencionar os problemas suscitados com os contratos de compra e venda de edifícios (andares e moradias) em que o vendedor é um promotor imobiliário. (…). A recente jurisprudência espanhola, italiana e alemã com o apoio da doutrina, tem considerado que a tais contratos de transferência de propriedade são de aplicar as regras da empreitada. (…) Mas mesmo quando a obra é vendida depois de terminada, a solução mais justa consiste em aplicar as regras da empreitada. (…)
Assim, será de admitir a existência de uma lacuna no contrato de compra e venda, pois não está prevista solução para o caso de venda de edifícios e outros imóveis destinados a longa duração, construídos ou reparados pelo vendedor, e a aplicação das regras gerais leva a resultados injustos. Perante a lacuna da lei, deverá ter-se em conta o disposto no contrato de empreitada (art. 1225.º), em razão da similitude existente entre as duas situações. Justifica-se o recurso à analogia, porque, no caso omisso, procedem as razões que estão na base da regulamentação estabelecida no artigo 1225.º (art. 10.º, n.º 2). E, assim, sem necessidade de mais delongas, de acordo com o citado regime legal, o prazo para a propositura da acção decorreria no ano seguinte à denúncia (…)”
Concluímos assim do exposto que o promotor imobiliário que constrói, tendo em vista a venda lucrativa, ainda quando constrói mediante celebração de um contrato de empreitada, encontra-se abrangido pela norma.
Visou-se abranger com o mesmo regime não só os casos em que quem realiza a obra de construção e quem comercializa a mesma são uma e só pessoa, mas ainda abranger o promotor imobiliário (aquele que constrói, seja por conta própria seja mediante contrato de empreitada, e promove a respectiva venda), visando-se evitar que o empreiteiro/construtor, ou o promotor imobiliário, evitassem o regime mais rigoroso da empreitada, invocando uma relação contratual de compra e venda que os ligava ao adquirente da obra. É o que resulta do nº 4 do artigo 1225º do CC.
E não se diga que o terceiro adquirente poderá sempre demandar directamente o empreiteiro (cujos direitos lhe foram cedidos pelo dono da obra e vendedor do imóvel), porque a entidade que construiu o imóvel pode ser desconhecida do comprador com quem aquele não estabeleceu qualquer relação contratual. A figura do vendedor/ construtor (mesmo que por intermédio de outrem) é a entidade que se apresenta ao comprador como a parte outorgante no contrato, sendo ele o responsável directo pelos defeitos da construção do imóvel cuja construção promoveu.
Temos que concluir, em face do que fica exposto, que a ré foi a construtora do imóvel (ainda que por intermédio de empreiteiro), visando a sua posterior venda, como foi o caso.
Sendo assim, é aplicável ao caso dos autos o regime da empreitada relativamente a defeitos da obra, por força do nº 4 do artigo 1225 do CC.
Consequentemente, o prazo para intentar a acção é de um ano após a denuncia dos defeitos, nos termos do nº 2 do mesmo normativo.
Considerando que a presente acção deu entrada em juízo em 3 de Novembro de 2010 e que a Autora interpelou a Ré, por carta registada com A/R, datada de 5 de Novembro de 2009, a comunicar-lhe os defeitos de que o imóvel padecia e a solicitar a realização das obras necessárias para reparação dos mesmos, considera-se que a acção foi intentada em tempo.
Improcedem, assim, as conclusões das alegações de recurso, no que toca à caducidade dos direitos da A., por não ter proposto a acção no prazo legal (de um ano).
Sempre se dirá contudo que nunca teria aqui aplicação a norma invocada pela recorrente (o nº 4 do artº 921º do CC). A discussão situa-se entre a aplicabilidade ao caso dos artºs 1225º e 917º do CC.
O artigo 917º do Código Civil estabelece um prazo (de 6 meses) para instauração da acção contra o vendedor com base em responsabilidade por cumprimento defeituoso, sendo aplicável, como é entendimento jurisprudencial e doutrinário, às acções de reparação ou substituição da coisa, ou mesmo à acção destinada a obter indemnização.
A partir da entrada em vigor do DL nº 267/94, com a alteração por via dele operada aos artigos 916º e 1225º do Cód. Civil, estando em causa defeito construtivo de um imóvel destinado a longa duração, construído pelo próprio vendedor, ainda que mediante empreitada a terceiro, é aplicável o regime específico constante do artigo 1225º do CC, e não o regime genérico da venda de coisas defeituosas, plasmado nos artigos 914º e 916º do CC, nomeadamente no que se refere aos prazos para o exercício dos direitos ali previstos.
Comparando ambos os regimes, constatamos que o prazo para denúncia dos defeitos é idêntico - um ano – artigo 1225 nº 2 e 916 nº3 do CC.
Já diverge o prazo para a propositura da acção, passando de seis meses do artigo 917º para um ano no nº 3 do artigo 1225.
No caso dos autos, como se deixou dito, é este último preceito o aplicável, por se tratar, no caso da ré, da vendedora/construtora do imóvel (ainda que por intermédio de terceiro).
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Da questão da denúncia dos defeitos:
Alega ainda a recorrente que tendo presente que a denúncia foi feita mais de 4 anos depois da entrega, com os defeitos que são visíveis nas fotografias dos autos, não se pode deixar de presumir que se tenham iniciado e sido conhecidos da Autora há mais de um ano sobre a data da denúncia, face à dimensão de cada um deles e à experiência do julgador.
Assim, deve dar-se como provado que os defeitos foram conhecidos da Autora em data anterior a um ano relativamente à data da denúncia.
Daí que, quanto à segunda e subsidiária caducidade, na douta sentença recorrida se devia ter aplicado o art. 349º e 351º do C. Civil e, consequentemente, o art. 344º-1 do mesmo diploma legal, os quais foram violados.
Ou seja, face a essa presunção impendia sobre a Autora fazer a prova que denunciou os defeitos no prazo de 1 ano a contar do conhecimento deles.
E, como não se provou a data exacta desse conhecimento, esse facto deverá ser oponível à pretensão da Autora, com a consequência de caducar o direito dela por ter deixado decorrer o tempo da denúncia sem a ter feito.
Daí que, também por esse segmento subsidiário de argumentação, a douta sentença recorrida, ao não aplicar os citados art. 344º-1, 349º e 351º do C. Civil, como devia ter aplicado, violou, também por aqui, o disposto no n.º 4 do art. 921º do C. Civil.
Mas também sem razão.
Sobre esta questão decidiu-se, e bem, na sentença recorrida: “Com interesse para a análise de tal questão, resultou provado que a Autora só constatou a existência dos defeitos que invoca na presente acção em data não concretamente apurada mas posterior à data em que a fracção lhe foi entregue (23 de Agosto de 2005).
Assim sendo, desde logo se constata que a factualidade provada não nos permite concluir que a denúncia dos defeitos tenha sido efectuada decorrido mais de 1 ano sobre a data em que a Autora deles teve conhecimento”.
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Nos termos do nº1 do artº 1225º do CC “Sem prejuízo do disposto nos artigos 1219° e seguintes, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente”.
E nos termos do nº2 “A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia”.
Acrescenta-se depois no seu nº 3 que “Os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, previstos no artigo 1221°” e no nº 4 que “O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado e reparado”.
Extrai-se da redacção do preceito legal transcrito que no mesmo se prevêem três prazos a cumprir pelo dono da obra: o prazo de um ano para fazer a denúncia dos defeitos, prazo que se conta a partir do descobrimento dos mesmos (arts. 1220°, n° 1 e 916°, n° 2); o prazo de um ano, a partir da denúncia, para pedir a indemnização ou a eliminação dos defeitos; e o prazo de cinco anos, a contar da entrega da obra, dentro dos quais terá que ser feita a denúncia e proposta a acção de indemnização ou reparação do imóvel.
Como tem sido entendido pacificamente, quer na doutrina, quer na jurisprudência, um dos interesses do empreiteiro, em matéria de vícios ou defeitos, é a definição, no mais curto espaço de tempo, da sua responsabilidade pela existência de defeitos na obra, de modo a poder verificá-los e a proceder à sua rápida eliminação, evitando o seu agravamento e os danos subsequentes.
Ou seja, no regime da empreitada, à semelhança, aliás, do que sucede no da compra e venda, é necessário que o dono da obra denuncie o defeito, que dê dele conhecimento ao empreiteiro, para que este possa agir prontamente, eliminando as desconformidades qualitativas da coisa relativamente ao convencionado (arts. 916.º, 1220.º e 1225.º/2).
Foi, assim, atendendo a esse interesse, que o legislador fez recair sobre o dono da obra o ónus de denúncia dos defeitos, em prazos curtos após o seu conhecimento, sob pena de caducidade de todos os direitos que lhe assistem em consequência desse cumprimento defeituoso, incluindo o direito à indemnização.
A denúncia funciona, pois, como condição de que depende o exercício desses direitos (Rodrigues Bastos, Notas ao Código Civil, Vol. IV, Rei dos Livros, Lisboa, 1995, p. 321, Pedro Romano Martinez, Direito das Obrigações, cit., p. 482 e, na jurisprudência, embora remotamente, o Acórdão do STJ de 19.11.1971, BMJ n.º 211, p. 297).
A data a partir da qual devem ser denunciados os defeitos da obra é a do conhecimento dos mesmos pelo denunciante, data essa que no caso dos autos não foi apurada, sabendo-se apenas que a Autora só constatou a existência dos defeitos em data não concretamente apurada mas posterior à data em que a fracção lhe foi entregue (23 de Agosto de 2005).
Saber sobre quem recaía o dever de provar a data do conhecimento dos defeitos por parte da A. é a questão colocada nos autos e que cumpre decidir.
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A caducidade constitui um facto extintivo do direito, cabendo a respectiva prova à parte que o invoca, nos termos do artigo 342º nº 2, e 343º nº 2 do CC.
A este respeito refere João Cura Mariano (Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, Almedina) que “Se o ónus da prova da efectivação da denúncia compete ao dono de obra, atenta a sua natureza de condição de exercício dos direitos deste (art. 342º nº 1 do CC), já o ónus da prova do decurso do prazo de denúncia compete ao empreiteiro (art. 343º nº 2 do CC), não sendo possível o tribunal conhecer oficiosamente da respectiva excepção da caducidade, uma vez que nos encontramos perante direitos disponíveis (art. 303º, aplicável ex vi do art. 333º nº 2 do CC)”.
Esse mesmo entendimento é sufragado pelo Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 29.11.2011 (www.dgsi.pt.) no qual se prescreve que “O dono da obra ou o terceiro adquirente, para fazer valer com êxito uma pretensão para reparação de defeitos detectados numa obra de longa duração, terá de: 1) denunciar os defeitos no prazo de garantia da obra, ou seja 5 anos após a entrega da mesma; b) propor a acção, caso o empreiteiro ou vendedor do imóvel não aceitem proceder à reparação dos defeitos, no prazo de 1 ano a partir do momento em que efectuou a denúncia; De harmonia com as regras do ónus probatório (arts. 342º e segs. do CC), será ao empreiteiro ou vendedor que, pretendendo fazer extinguir o direito do dono de obra à eliminação de alegados defeitos, cabe arguir e provar que o direito foi exercitado para além dos prazos supra indicados.
Fazendo aplicação dos princípios enunciados ao caso dos autos constata-se que a A. cumpriu o ónus que se lhe impunha, de provar que denunciou os defeitos da obra à ré (por carta registada com A/R, recepcionada por aquela), não tendo a ré cumprido o ónus que se lhe impunha, de provar que a A. denunciou os defeitos para além do prazo de um ano após o seu conhecimento.
Sempre se dirá ainda que mesmo que o prazo de denúncia tivesse sido excedido a ré renunciou ao mesmo, ao reconhecer a existência dos defeitos e ao prometer repará-los.
Efectivamente, de acordo com a matéria de facto provada, a Ré acusou a recepção da carta que lhe foi enviada pela A. em 5 de Novembro de 2009, a 9 de Novembro de 2009 e requereu que a Autora indicasse dia e hora da sua conveniência para enviar um responsável para verificar e analisar tecnicamente os problemas comunicados.
No seguimento desse pedido, a Autora comunicou a sua disponibilidade e a Ré agendou a visita do técnico para o dia 06.01.2010.
O técnico efectuou a visita, tendo constatado a existência das situações reclamadas pela Autora na carta referida em 3.
O técnico transmitiu à Autora que as obras de reparação deveriam ser efectuadas na Primavera e que na data da visita as condições climatéricas não eram favoráveis.
O reconhecimento pelo empreiteiro da existência dos defeitos na obra, após a sua aceitação, equivale à sua denúncia, repetindo o art. 1220 nº 2 do CC, a regra prevista para a caducidade de direitos, em geral, estabelecida no art. 331 nº 2 do CC.
Se o reconhecimento se verifica antes do decurso do prazo que o dono da obra dispõe para efectuar a denúncia, liberta-o desse ónus; caso se verifique depois de expirado esse prazo, traduz-se numa renúncia à invocação da caducidade dos direitos do dono da obra, com fundamento na falta de denúncia dos defeitos no prazo legalmente estabelecido, o que é admissível dado estarmos em presença de direitos disponíveis.
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Pretende a recorrente que se dê como provado, por presunção judicial, que o conhecimento dos defeitos por parte da A. ocorreu em data anterior á denúncia.
É de referir, desde logo, que a pretensão da recorrente – de que o tribunal deveria ter-se servido de presunções judiciais para concluir que a A. tomou conhecimento dos defeitos em data anterior à denúncia - tem a ver com a decisão sobre a matéria de facto – campo de aplicação das presunções (ilações de factos provados), desde que alegados pela parte.
Ora, não tendo sido impugnada a decisão sobre a matéria de facto, não pode aferir-se se foram omitidos meios de prova e para que factos.
Ou seja, não tendo a apelante discordado da decisão proferida sobre a matéria de facto submetida a julgamento, antes com ela se conformando ao não impugnar a mesma, e não havendo razões para esta instância proceder à sua modificação nos termos facultados pelo artigo 712º do Código de Processo Civil, tem-se por definitivamente fixada tal matéria (artº 713º nº 6 do CPC).
Sempre se dirá, contudo que a ré não alegou qualquer facto no sentido ora pretendido – de que a A. tomou conhecimento dos defeitos em data anterior à sua denúncia, que ocorreu em 5 de Novembro de 2009.
Efectivamente, incumbe às partes a alegação dos factos principais que integram a causa de pedir e fundamentam o respectivo pedido, assim como os factos excepcionais (impeditivos, modificativos ou extintivos) do direito invocado.
E não deve o julgador substituir-se àquelas na realização da tarefa que a lei só a elas reserva.
O princípio do dispositivo acolhido no artigo 264º do Código de Processo Civil tem como reverso o princípio da auto-responsabilidade das partes, devendo estas, por conseguinte, suportar as consequências negativas decorrentes da falta ou insuficiência de alegação factual necessária à procedência da sua pretensão. Tendo como pressuposto a natureza disponível da própria relação material, através do princípio da auto-responsabilização das partes, sobre elas se faz incidir o risco da condução do processo, no sentido de sobre elas recair o encargo da delimitação do seu objecto, com a alegação dos factos que as mesmas reputem essenciais à resolução do litígio, bem como a indicação das provas que devam ser atendidas para esse fim.
Ora, a ré nada alega no seu articulado – contestação - quanto à agora invocada “denuncia intempestiva dos defeitos da fracção”.
Efectivamente, a A. alegou que a fracção apresenta graves defeitos de construção que foram comunicados à ré em 5 de Novembro de 2009 por carta registada com A/R. E que a ré acusou a recepção da carta em 9 de Novembro de 2009 e requereu que a A. indicasse dia e hora da sua conveniência para enviar um responsável para verificar e analisar tecnicamente os problemas denunciados.
Era dever da ré, perante a alegação da A., invocar na contestação que a A. tomou conhecimento dos defeitos em data anterior à denúncia.
Mas a ré na sua contestação não alegou tal matéria, limitando-se a dizer que a A. antes da entrega da fracção (23.8.2005) verificou o estado de construção e acabamentos da referida fracção sendo que a aceitou sem qualquer reserva ou reclamação. Diz que a A. não denunciou os alegados defeitos nem no acto da entrega e recepção da fracção nem até 5 de Novembro de 2009; que a A. apenas denunciou estes defeitos por carta de 5 de Novembro de 2009.
Ou seja, a ré não alegou na sua contestação nem que os defeitos fossem visíveis na data da entrega da fracção – caso em que a A., tendo deles tomado conhecimento e aceitando a obra, os aceitou -, nem que eles tenham surgido posteriormente e sido do conhecimento da A. em data anterior à da sua denúncia.
Ora, sendo tais factos impeditivos do direito da A., era responsabilidade da ré alegá-los e prová-los e não o fez – artº 342º nº2 do CC.
Assim sendo, provando a A. que denunciou os defeitos à ré, o que fez por carta registada por A/R, por ela recepcionada (artº 342º nº 1 do CC), competia à ré alegar e provar que o direito da A. se mostrava caduco porque a denúncia foi feita para além de um ano desde a data do seu conhecimento pela A. (artº 342º nº 2 do CC).
Não o fez, pelo que não pode vir pretender a procedência da excepção da caducidade do direito da A, quanto a esse fundamento.
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Sempre se dirá ainda que para que pudesse funcionar no caso a presunção judicial, caberia à ré alegar factos donde se pudesse concluir – por presunção judicial – a denúncia intempestiva dos defeitos por parte da A. – questão que só agora vem levantar nos autos.
Pois conforme preceitua o art. 349º do C. Civil, as presunções são ilações que a lei ou o julgador tira de um facto conhecido para firmar um facto desconhecido.
Como refere Vaz Serra (BMJ 110/190), as chamadas ilações ou presunções da vida radicam em o “juiz valendo-se de certo facto e de regras de experiência concluir que aquele denuncia a existência de um outro facto. Ao procurar formar a sua convicção acerca dos factos relevantes para a decisão pode utilizar o juiz a experiência da vida, da qual resulte que um facto é consequência típica de outro; procede então mediante uma presunção ou regra de experiência, ou se se quiser, vale-se de uma prova de primeira aparência. Podemos pois afirmar que a chamada presunção judicial é a ilação que o julgador tira de um facto conhecido para afirmar um facto desconhecido – cfr. Art.º 349 do Código Civil”.
Efectivamente, as presunções judiciais fundam-se nas regras práticas da experiência e da vida e nos ensinamentos colhidos pela observação (empírica) dos factos, condensados nas máximas da experiência, na intuição dos juízos de probabilidade e nos princípios da lógica, em suma, a presunção judicial baseia-se numa prova prima facie ou de primeira aparência.
Inseridas sistematicamente no Código Civil no capítulo das provas, é comum dizer-se que as presunções judiciais não são propriamente meios de prova, mas antes, meios lógicos ou mentais da descoberta de factos através de afirmações formadas em regras de experiência; a partir de factos conhecidos (factos índice ou base) inferem-se outros que com eles se apresentam por via de regra ligados, seja por força da natureza das coisas, seja por força da lógica ou da ciência, seja por força da experiência, etc (factos presumidos).
Agora, existe em todas as presunções uma ilação que a lei ou o julgador tira de um facto conhecido para firmar um facto desconhecido (art. 349°).
As presunções pressupõem, assim, sempre a existência de um facto conhecido (base da presunção), cuja prova incumbe à parte que a presunção favorece e pode ser feita pelos meios probatórios gerais; provado esse facto, intervém a lei (no caso de presunções legais) ou o julgador (no caso de presunções judiciais) a concluir dele a existência de outro facto (presumido), servindo-se o julgador, para esse fim, de regras deduzidas da experiência da vida.
É assim condição necessária para a presunção judicial que tenha sido provado um facto - base da presunção - e que dele o julgador possa inferir outro ou outros (facto desconhecido ou presumido), servindo-se das regras da experiência.
Ora, como acima se disse, não alegou a ré qualquer facto donde se pudesse concluir, por presunção, que a A. tomou conhecimento dos defeitos denunciados em data anterior à da denúncia (sendo insuficiente a remissão por ela feita para as fotografias existentes nos autos).
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Não colhe também a alegação da recorrente de que por força da aplicação da presunção judicial há uma inversão do ónus da prova, na medida em que deveria ser a A. a provar que denunciou os defeitos dentro do prazo de um ano após o conhecimento, e não a R. a provar que a A. os denunciou após um ano do conhecimento.
O artº 344º do CC (inserido no capítulo das Provas) regula a “Inversão do ónus da prova” nas situações de presunções legais, o que faz todo o sentido, conjugado o preceito citado com o disposto no artº 350º do CC que estipula que “quem tem a seu favor a presunção legal escusa de provar o facto a que ela conduz”, nenhuma regra semelhante existindo na lei para as presunções judiciais, a que a recorrente faz apelo.
Concordamos assim plenamente com o decidido na sentença da 1ª Instância de que a factualidade provada não nos permite concluir que a denúncia dos defeitos tenha sido efectuada decorrido mais de 1 ano sobre a data em que a A. teve deles conhecimento;(…) pelo que importa concluir pela improcedência da excepção da caducidade do direito de acção invocado pela Ré.
Concluímos então que os apurados defeitos ocorreram e foram, efectivamente, denunciados pela autora, em tempo.
E, tendo sido respeitados os prazos de denúncia dos defeitos e de instauração da respectiva acção, que teve lugar em 3.11.2010, forçoso é concluir pela tempestividade do exercício dos direitos conferidos à autora.
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Sumário do acórdão (art. 713º nº7 do CPC):
I – Deve ser equiparado ao construtor do imóvel o “promotor da sua construção” ainda que por intermédio de empreiteiro, sendo aplicáveis ao comprador os prazos de caducidade do artº 1225º do CC e não os prazos do artº 917º.
II – Compete ao comprador o ónus da prova da efectivação da denúncia dos defeitos da fracção, atenta a sua natureza de condição de exercício dos seus direitos (art. 342º nº 1 do CC); já o ónus da prova do decurso do prazo de denúncia compete ao vendedor (art. 343º nº 2 do CC).
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DECISÃO:
Pelo exposto, julga-se improcedente a Apelação, e confirma-se, integralmente. a sentença recorrida.
Custas (da Apelação) pela recorrente.

Porto, 11.4.2013
Maria Amália Santos
Aristides Rodrigues de Almeida
José Fernando Cardoso Amaral