Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 25518/17.2T8PRT.P1 |  |
PARTE COMUM
USO
RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO
PROPRIETÁRIO
RESPONSABILIDADE
II - Em virtude daquela dúplice função, de terraço e de cobertura, que é desempenhada pelo mesmo, impõe-se distinguir entre: a)- obras que se destinam a reparar o desgaste normal provocado pelo uso do terraço enquanto tal, que serão da responsabilidade do proprietário da fracção autónoma que tem o uso exclusivo do referido terraço-nº 3 do artº 1424º do C.Civil e b)- obras destinadas a reparar as deficiências estruturais dos terraços ou mesmo a manutenção dos materiais que asseguram a sua função enquanto cobertura as quais serão da responsabilidade do condomínio.
III – Só não será assim quando neste último caso esteja comprovado que, aquelas obras estruturais, se devem a uso anormal por parte do proprietário da fracção autónoma.
Origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto-Juízo Local Cível do Porto-J8
Relator: Manuel Fernandes
1º Adjunto Des. Miguel Baldaia
2º Adjunto Des. Jorge Seabra
Sumário:
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I-RELATÓRIOAcordam no Tribunal da Relação do Porto:
B… e C… residentes na Rua …, .., 5º Dto, no Porto intentaram a presente acção comum contra o Condomínio do Prédio sito na Rua …, n.º …, no Porto representado pela sua administradora D… pedido que o Réu seja condenado:
a)- a reconhecer que a varanda usada pelos autores na sua fracção identificada em 1º e 5 º da p.i. é comum a todas as fracções, conforme título constitutivo da propriedade horizontal;
b)- a realizar, no prazo de 3 meses, as seguintes obras: impermeabilização do terraço, revestimento do terraço, revisão da cobertura em telha, fornecimento e instalação de caleira e tubo de queda, com fixação de cláusula pena no valor de € 250.00 por cada mês de atraso na realização das obras; ou, em alternativa a ser o réu condenado a pagar aos autores a quantia de € 9.799,54;
c)- a pagar-lhes a quantia de € 475.00.
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Devidamente citado contestou o Réu pugnando pela improcedência da acção.*
Tendo o processo seguido os seus regulares termos foi, a final, proferida decisão que julgou parcialmente procedente por provada a acção e consequentemente condenou o Réu a:a) a reconhecer que o terraço afecto a uso exclusivo da fracção dos autores constitui parte comum; e, ainda,
b) a realizar, no prazo de três meses, obras de impermeabilização e revestimento do referido terraço, bem como o fornecimento e instalação da caleira e tubo de queda, sendo essas a obras suportar por todos os condóminos na proporção do valor das suas fracções, nº 1 do art. 1424º do CC, aí se incluindo os próprios autores.
c) no mais absolveu o réu do pedido
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Não se conformando com o assim decidido veio o Réu interpor recurso concluindo da seguinte forma:1- A R/Apelante notificada da douta Sentença que determina a procedência parcial da acção e condena a R a reconhecer que o terraço afecto ao uso exclusivo da fracção dos AA/Apelados constitui parte comum e ainda a realizar no prazo de três meses, obras de impermeabilização e revestimento do referido terraço, não podendo com a mesma conformar-se, vem interpor recurso da Apelação.
2- O tribunal "a quo" faz, desde logo, uma incorrecta interpretação da defesa apresentada pela R.
3- A R/Apelante em momento algum afastou a natureza comum do terraço da fracção dos AA o que, não obsta, a que o seu uso exclusivo pela fracção destes últimos tenha, a nível de encargos, uma consequência distinta da que é alcançada pelo segmento decisório da sentença.
4- Determina o artº 1421 nº 1 do C.C., que são comuns as seguintes partes do edifício: b) o telhado ou terraço de cobertura.
5- O nº 3 do mesmo normativo determina que "o título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um dos condóminos certas zonas das partes comuns"
6- Termos em que, nessa medida a Sentença condena a R/Apelante "a reconhecer que o terraço afecto o uso exclusivo da fracção dos autores constitui parte comum", quando estes, nem anteriormente nem do âmbito do contraditório o questionaram, tendo antes afirmado que aceitavam sem margem para dúvida a natureza comum do terraço em causa.
7- Inexistindo fundamentação para o pedido de reconhecimento da natureza comum do terraço, não poderia a douta sentença determinar a procedência de um pedido e condenar o R/Apelante que não deu causa a esse mesmo pedido.
8- A procedência do pedido implica necessariamente a verificação e prova de uma causa de pedir que aqui é inexistente.
9- Dispõe o artº 1424 nº 3 do CC que “as despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente alguns dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem”
10- Por fim, a Sentença em crise, passa para a análise das despesas decorrentes das obras necessárias à sua conservação. Concluindo:-“entendemos que ainda que considerado, nestes termos, o terraço como parte comum do edifício, a sua afectação ao uso exclusivo de um condómino, não retira ao condomínio o direito e a obrigação de proceder à sua conservação e manutenção”.
11- Não pode a R/Apelante sufragar tal entendimento. Na verdade, o “direito” até pode existir na ausência de manutenção do proprietário da fracção para protecção do todo que é o edifício. A “Obrigação”, essa, não existe, porquanto em respeito ao vertido no artº 1424 nº 3 do CC, cabe ao proprietário da fracção arcar com as despesas de manutenção.
12- O artº 1424 do CC estabelece no seu nº 1 o princípio geral de repartição das despesas que é contrariado pela norma excepcional prevista no nº 3 do mesmo artigo ao atribuir ao condómino que detém o uso exclusivo a responsabilidade pelos encargos de fruição e manutenção do terraço.
13- Os AA/Apelados detêm o uso exclusivo do terraço e esse uso exclusivo determina naturalmente um maior desgaste por esse uso e fruição, além de ter a responsabilidade acrescida de cuidar dessa parte na medida em que tem outro condómino que tem esse terraço como tecto.
14- Contrariamente ao vertido na douta fundamentação da sentença de que se recorre a impermeabilização de um terraço, entendendo-se tal, pela substituição da tela de impermeabilização, não correspondendo a mesma a um qualquer “elemento estrutural” do edifício.
15- Ainda contrariamente ao vertido na douta fundamentação da sentença não caberia à R/Apelante a prova de uma “qualquer actuação dos autores que o tenha danificado”.
16- A matéria de facto dada como provada nos presentes autos e com relevância para a questão de fundo que supra se explanou e vertida nas alíneas J) e L) é perfeitamente inócua nada acrescentando ou esclarecendo quanto à natureza dos danos, às causas que os determinaram e bem assim à questão fulcral da imputabilidade da responsabilidade pelas reparações.
17- Concluindo não existe qualquer prova da natureza dos danos nem mesmo da necessidade de qualquer intervenção.
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Devidamente notificados os Autores contra-alegaram concluindo pelo não provimento do recurso.*
Corridos os vistos legais cumpre decidir.*
II- FUNDAMENTOSO objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso-cfr. artigos 635.º, nº 4, e 639.º, nºs 1 e 2, do C.P.Civil.
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No seguimento desta orientação é apenas uma a questão que importa apreciar:a)- saber se sendo o terraço de cobertura do prédio parte comum, mas do uso exclusivo de um dos condóminos, devem os restantes ser responsáveis pelas despesas decorrentes das obras necessárias à sua conservação.
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A)- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTOVem dada como provado pelo tribunal recorrido o seguinte quadro factual:
Factos provados
A)-Através de escritura outorgada no Cartório Notarial do Porto, em 18 de agosto de 2016, os autores declararam comprar a fracção autónoma pela letra “ M” correspondente a um escritório no sexto andar ma Rua …, n.º …, no Porto.
B)- A propriedade da fracção acima identificada encontra-se registada a favor dos autores na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 1808/19950601–M e inscrita na matriz urbana sob o artigo 9817.
C)- A fracção tem um terraço na frente.
D)- O prédio onde se insere a fracção tem constituída a propriedade horizontal por escritura notarial outorgada no 2º cartório notarial do Porto em 20 de Abril de 1970.
E)- Encontrando-se a fracção propriedade dos autores descrita “como escritório no sexto andar, com entrada pelo número setecentos e dezoito da Rua …, constituído por cinco salas, WC, vestíbulo, terraço na frente correspondente a sete por cento do total.”
F)- Na mesma escritura de constituição da propriedade horizontal consta que são comuns a todas as fracções os alicerces e coberturas.
G)- Desde a data da sua constituição o título constitutivo de propriedade horizontal não foi alterado.
H)- A fracção dos autores tem o uso exclusivo do terraço.
I)- O terraço da fracção dos autores funciona como cobertura.
J)- O estado de degradação do terraço dos autores provocou danos na fracção dos autores e do vizinho do 5º andar.
L) A madeira que compõe o revestimento do chão da fracção dos autores foi danificada pela água infiltrada pelo terraço impossibilitando o seu uso.
M)- O réu foi pelo menos interpelado em 9 de maio de 2017 para realização das obras de reparação no terraço e na fracção dos autores mas negou-se por entender que se trata de zona própria dos autores e não zona comum.
N)- Para evitar mais danos torna-se necessário proceder à impermeabilização e revestimento do terraço e, ainda, fornecimento e instalação de caleira e tubo de queda.
Factos não provados
Não se provou que:
- existam infiltrações na fracção dos autores provocadas pelo mau estado do telhado.
- o montante despendido pelos autores na reparação de parte do seu piso afectada pela infiltração;
- seja necessário o montante de € 9.799,54 para realização das obras a que se alude no art. 14º da p.i.
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III. O DIREITOComo supra se referiu é apenas uma a questão que importa decidir:
a)- saber se sendo o terraço de cobertura do prédio parte comum mas do uso exclusivo de um dos condóminos, devem os restantes ser responsáveis pelas despesas decorrentes das obras necessárias à sua conservação.
Na verdade, salvo o devido respeito, por diferente opinião, não se divisa qual o sentido da formulação das conclusões 2ª a 8ª.
Os Autores conforme decorre da petição inicial formularam o pedido do reconhecimento de que o terraço em causa era uma parte comum.
Ora, sob pena de se verificar a nulidade por omissão de pronúncia [cfr. artigo 615.º, nº 1 al. d) do CPCivil] o tribunal recorrido tinha que sobre ele pronunciar não obstante o Réu não o tivesse contestado, aliás, diga-se, que, como resulta da sentença recorrida, a referida questão e consequente pedido não era assim tão linear.
Como assim, parte dispositiva da decisão não podia de deixar de albergar a pronúncia quanto ao referido pedido.
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Improcedem, desta forma, as referidas conclusões formuladas pelo Réu recorrente.*
Analisemos agora a questão supra enunciada.Como se evidencia da decisão recorrida, aí se entendeu que as obras de que o terraço está carecido são da responsabilidade de todos os condóminos.
Deste entendimento dissente o recorrente para quem as referidas despesas devem ser suportadas pelos Autores.
Quid iuris?
O artigo 1424.º, nº 1 do CCivil contém um princípio geral que se traduz na obrigação dos condóminos suportarem, na proporção do valor da sua fracção, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício.
As obrigações referidas neste artigo quanto às despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício, constituem um exemplo típico de obrigações “propter rem”, isto é, de obrigações impostas, em atenção a certa coisa, a quem for titular desta.
Dada a conexão funcional existente entre a obrigação e o direito real, a pessoa do obrigado é determinada através da titularidade da coisa: é obrigado quem for titular do direito real.
O nº 3 do citado artigo 1424.º estabelece uma excepção ao princípio geral dizendo que: “As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem”.
Quando a lei fala em escadas ou partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos quer referir-se, ao mencionar estes, às respectivas fracções autónomas, atribuindo a responsabilidade das despesas aos titulares das fracções a que dão serventia exclusiva aqueles lanços de escada ou partes comuns.
No caso em apreço o terraço da fracção dos autores funciona como cobertura [cfr. al. I) da fundamentação factual].
O legislador ao considerar os terraços como coisas comuns teve em vista a integração dos mesmos na estrutura do prédio e afectos à função de cobertura como de telhado se tratasse, seja de parte seja da totalidade do edifício. Fundamentalmente interessa a função de protecção do edifício contra os elementos atmosféricos.
Mesmo no quadro do direito anterior a 1994 (alteração legislativa) se entendia que o terraço mesmo que destinado ao uso exclusivo de um dos condóminos não deixava de ser forçosamente comum pela função capital de cobertura ou protecção do imóvel que no interesse colectivo exerce em relação a toda a construção.[1]
A mesma posição manteve o Conselheiro Aragão Seia[2] ao dizer que: “são considerados partes comuns os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção… os terraços de cobertura, que tanto se podem situar ao nível do primeiro andar, por servirem de cobertura… como ao nível de qualquer outro ou até do último piso, cobrindo parte do edifício, mesmo quando estejam afectos ao uso exclusivo de um condómino”.
Embora a doutrina e a jurisprudência tenham vindo a adoptar o critério acima exposto[3] resta saber se as despesas de manutenção e fruição do terraço dos autos se regem pelo nº 3 ou pelo nº 1 do artigo 1424.º do CCivil.
Ora, em virtude daquela dúplice função, de terraço e de cobertura, a situação dos terraços de cobertura é algo diversa das situações previstas no nº 3 do artigo 1424.º do C.Civil.
É que, se enquanto terraço é, são efectivamente de uso exclusivo de um dos condóminos, enquanto cobertura servem de forma capital a totalidade dos condóminos.
Como assim, não pode, de forma simplista, ter-se como aplicável aos terraços de cobertura o disposto no º 3 do citado 1424.º para fazer recair sobre o condómino que deles tem o direito de uso exclusivo, toda a responsabilidade pela conservação e reparação dos mesmos.
Haverá sim de fazer-se uma interpretação que, atendendo à referida especificidade, conjugue o disposto no nº 1 do artigo 1424.º com o disposto no nº 3 do mesmo preceito.
E essa interpretação não pode ser outra que não aquela que tem vindo a ser adoptada maioritária, senão mesmo uniformemente, pelos tribunais, no sentido de distinguir entre obras que se destinam a reparar o desgaste normal provocado pelo uso do terraço enquanto tal, e as obras destinadas a reparar as deficiências estruturais dos terraços ou mesmo a manutenção dos materiais que asseguram a função dos terraços enquanto cobertura.
E se enquanto às primeiras a responsabilidade pela sua realização e despesas associadas deve ser imputada aos condóminos que têm do terraço o uso exclusivo, atento o disposto no nº 3 do artigo 1424.º do CCivil, em relação às segundas a sua responsabilidade recai sobre todos os condóminos na proporção do valor da sua fracção, nos termos previsto no nº 1 do mesmo normativo.[4]
Fazer recair a responsabilidade pelas despesas de conservação e fruição apenas sobre o proprietário da fracção que detém o uso exclusivo do terraço de cobertura, traduzir-se-ia em clamorosa injustiça já que, se enquanto terraço ele é de facto de uso exclusivo de um dos condóminos, enquanto cobertura ele é de uso comum e aproveita a todos os condóminos. E por isso mesmo ele é parte comum do prédio.
No caso concreto respigando o quadro factual supra descrito o que dele resulta é que:
“- O estado de degradação do terraço dos autores provocou danos na fracção dos autores e do vizinho do 5º andar.
- A madeira que compõe o revestimento do chão da fracção dos autores foi danificada pela água infiltrada pelo terraço impossibilitando o seu uso.
- Para evitar mais danos torna-se necessário proceder à impermeabilização e revestimento do terraço e, ainda, fornecimento e instalação de caleira e tubo de queda” [cfr. als. J), L) e N) da fundamentação factual].
Portanto, como decorre destes factos, o artigo 1424.º, nº 3 não foi pensado para estes casos.
Efectivamente, como se diz e bem na decisão recorrida, as despesas necessárias à impermeabilização de partes comuns do edifício, a fim de evitar infiltrações que o vão deteriorando, têm que ser feitas de modo a que essas partes comuns mantenham a adequada funcionalidade, que lhes foi atribuída na concepção do edifício e proporcionem aos condóminos (a todos) a possibilidade de usufruírem normalmente das suas potencialidades que, designadamente, neste caso, se prendem com a cobertura do edifício em boas condições de isolamento e impermeabilização, de forma a evitar infiltrações.
Estamos, pois, perante um caso de impermeabilização e revestimento do terraço.
Como assim, tratando-se de parte comum que serve de cobertura ao edifício, não se verifica o pressuposto estabelecido no nº 3 do artigo 1424.º, mesmo que afectada ao uso exclusivo de alguns condóminos, sendo por isso mesmo tais despesas efectuadas não só para viabilizar o uso mas também para reintegrar um elemento estrutural do edifício, em proveito de todos.
Desta forma, sendo as obras para reparar no terraço resultantes, não do uso normal das mesmas pelos condóminos que dele se servem em exclusividade, mas de deficiência na construção ou de não manutenção de materiais exteriores ao dito terraço, todos os condóminos devem participar no custo das reparações.
Não tem, assim, aplicação o nº 3 do artigo 1424.º do Código Civil impondo-se a regra de que as despesas necessárias à manutenção do terraço, no que à sua impermeabilização respeita são, na ausência de deliberação em contrário, da responsabilidade de todos os condóminos na proporção “do valor das suas fracções”.
Só assim não seria se estivesse provado ter havido por parte dos Autores qualquer actuação anormal que tivesse dado origem à apurada falha de impermeabilização do terraço, todavia essa prova não está feita, como decorre dos factos apurados, sendo que era sobre o Réu, como facto impeditivo do direito dos Autores, que impendia esse ónus probatório (cfr. artigo 342.º, nº 2 do CCivil).
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Improcedem, desta forma, as conclusões 9ª a 17ª formuladas pelo recorrente e, com elas, o respectivo recurso.*
IV-DECISÃOEm face do exposto e concluindo, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente por não provado o recurso interposto pelos e, em consequência, confirmar a decisão recorrida.
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Custas pelos Réu recorrentes sem prejuízo do apoio judiciário que lhe foi concedido (artigo 527.º nº 1 do C.P.Civil).*
Porto, 10 de Julho de 2019.Manuel Domingos Fernandes
Miguel Baldaia de Morais
Jorge Seabra
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[1] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado.
[2] In Propriedade Horizontal-Condóminos e Condomínios.
[3] Por todos Ac. STJ de 1/6/2010, proc. nº 95/2000.
[4] Neste sentido, entre outros, o ac. do STJ de 09-6-2016, Proc. Nº 211/12.6TVLSB.L2.S1, de 16-11-2006, revista nº 3468/06, Sumários de Acórdãos, www.dgsi.pt e de 12-10-2017, Proc. Nº1989/09.0TVPRT.P2.S