Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 6732/15.1T8MAI.P1 |  |
DEFEITOS DA OBRA
PRAZO PARA DENUNCIAR OS DEFEITOS
PROPRIEDADE HORIZONTAL
ABUSO DE DIREITO
II - O reconhecimento dos defeitos da obra por parte do empreiteiro deve ser inequívoco, podendo ocorrer mesmo que este não pratique os atos equivalentes à sua realização [eliminação dos defeitos ou entrega de nova obra].
III - O abuso do direito na modalidade venire contra factum proprium traduz o exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo titular do direito, e a sua proibição radica no princípio da confiança, sendo seus pressupostos:
a) uma situação de confiança, traduzida na boa-fé própria da pessoa que acredite numa conduta alheia (no factum proprium);
b) uma justificação para essa confiança, ou seja, que essa confiança na estabilidade do factum proprium seja plausível;
c) um investimento de confiança, traduzido no facto de ter havido por parte do confiante o desenvolvimento de uma conduta na base do factum proprium, de tal modo que a destruição dessa atividade (pelo venire) e o regresso à situação anterior se traduzam numa injustiça clara;
d) uma imputação da confiança à pessoa atingida pela proteção dada ao confiante, ou seja, que essa confiança (no factum proprium) lhe seja de algum modo recondutível.
Sumário do acórdão:
..............................................................................................................................
...............................................................
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I. Relatório
Em 4.11.2015, Condomínio do Edifício B… e C… intentaram no Juízo Local Cível da Maia - Juiz 1, do Tribunal Judicial da Comarca do Porto, ação declarativa com processo comum, contra D… - Imobiliária, Lda., formulando os seguintes pedidos de condenação da ré:I. Relatório
Deve a presente acção ser julgada totalmente provada e procedente, e, em consequência, deve a Ré ser condenada a:
a) Eliminar os defeitos existentes (e supra elencados) nas partes comuns do Edifício, já identificadas, procedendo à realização das obras de reparação necessárias, fixando-se, para o efeito, um prazo certo não superior a 90 dias;
b) Eliminar os defeitos existentes (e supra elencados) na fracção G e na garagem da Autora, já identificados e correspondentes ao 4.º andar direito, procedendo à realização das obras de reparação necessárias, fixando-se, para o efeito, um prazo certo não superior a 30 dias;
Em alternativa, caso não venha a eliminar os defeitos,
c) Pagar ao Autor Condomínio o valor necessário para efectuar as reparações nas partes comuns, a liquidar em execução de sentença;
d) Pagar à Autora C… o valor necessário para efectuar as reparações na sua fracção G e garagem, a liquidar em execução de sentença;
e) Pagar a cada um dos AA. uma sanção pecuniária compulsória, no valor diário de €50,00, por cada dia de atraso na realização das obras de reparação necessárias, acrescida de juros moratórios legais, caso venha a ser condenada ao abrigo do peticionado nas anteriores alíneas a) e b) deste petitório;
ou então
f) Pagar aos AA. juros moratórios devidos, à taxa legal, sobre as quantias peticionadas nas alíneas c) e d) deste petitório, desde a citação até integral e efectivo pagamento;
g) Pagar aos AA. indemnização por despesas judiciais com os honorários da sua Mandatária, a liquidar aquando da apresentação da nota de custas de parte».
Como fundamento da sua pretensão, alegam os autores, em síntese: no exercício dessa sua atividade, a ré, em 24/07/2006, outorgou a escritura pública de constituição de propriedade horizontal do prédio urbano, sito na Rua…, n.º … e …, da freguesia de …, concelho da Maia; posteriormente, a ré procedeu à venda, a particulares, de todas as frações autónomas que compõem o referido «Edifício B…»; em 17/11/2006, a ré vendeu à autora C…, a fração autónoma desse «Edifício B…», designada pela letra “G”, a que corresponde o 4.º andar direito; a autora C… adquiriu a predita fração “G” para sua habitação própria e permanente, sendo nela que reside; decorridos alguns meses sobre a aquisição de cada uma das frações pelos respetivos proprietários e correspondente entrega pela ré, o Edifício começou a apresentar defeitos de construção que surgiram nas partes comuns e na fração da autora; os autores foram denunciando à ré os defeitos de construção, oportuna, tempestivamente e à medida que estes iam surgindo; a ré procedeu a várias reparações, destinadas a solucionar/eliminar alguns desses defeitos, o que foi sucedendo ao longo do tempo, após a entrega das frações aos condóminos e após reclamação verbal ou escrita destes ou da administradora do condomínio; a ré sempre manifestou aos autores a intenção de resolver as patologias que foram surgindo no Edifício e na fração da A. e que lhe foram sendo comunicadas, e sempre se comprometeu a reparar e eliminar os defeitos surgidos nas partes comuns e frações do Edifício (entre as quais a da A.), independentemente de uma eventual intervenção da empresa Construtora; mantêm-se, no entanto, inúmeros defeitos nas partes comuns do Edifício, bem como na fração da autora, que foram oportunamente comunicados à ré, cuja resolução/eliminação esta assumiu e que ainda não reparou, nomeadamente os descritos nos artigos 18.º e 19.º da petição.
Válida e regularmente citada, a ré contestou, começando por invocar a exceção de caducidade do direito dos autores, alegando que entre a entrega do prédio à administração, sua constituição em propriedade horizontal, venda da fração à autora C… e a entrada da presente demanda estão decorridos mais de 9 anos. No seu articulado, a ré impugna na sua generalidade os factos alegados pelos autores e conclui esclarecendo que esclarecer que não foi a ré quem procedeu à construção do edifício, mas antes contratou a empresa E…, SA, a quem entregou a realização e execução da empreitada total da construção do edifício aqui em causa, requerendo, em conformidade, a sua intervenção, através do incidente de intervenção principal provocada.
Os autores não se opuseram à intervenção requerida, que veio a ser deferida por despacho de 1.03.2016.
A aqui interveniente contestou, alegando em síntese que nunca reconheceu a existência de qualquer dos defeitos de construção a que se alude na petição, tendo efetuado reparações que nada têm a ver com as deficiências invocadas nestes autos, pelo que o eventual direito de regresso a exercer pela ré já caducou, aderindo, quanto ao restante, à contestação da ré.
Realizou-se audiência prévia, em 5.11.2016, na qual, nos termos que constam da respetiva ata:
i) se determinou que a participação da Interveniente no processo se faz a título acessório, ao abrigo do disposto no art.º 321º, 1, CPC);
ii) se fixou o valor da causa em €30.000,01;
iii) se concedeu aos autores o prazo de 20 dias para aperfeiçoarem a petição, concedendo-se à ré e à chamada igual prazo, para exercício do contraditório.
Em 9.01.2017, os autores vieram apresentar articulado com aperfeiçoamento da petição.
Por despacho de 17.02.2017, foi dispensada a realização de nova audiência prévia; declararam-se reunidos todos os pressupostos formais que permitem o conhecimento do mérito da causa; definiu-se o objeto do litígio e enunciaram-se os temas de prova.
As partes requereram a suspensão da instância com vista a eventual acordo, o que foi deferido por despacho de 9.05.2018.
Frustradas as tentativas de conciliação, veio a realizar-se a audiência de julgamento, em duas sessões [12.06.2019 e 13.06.2019], após o que, em 5.09.2019, foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:
«Julga-se a acção parcialmente procedente e:
I - A) condena-se a ré D… – IMOBILIÁRIA, LDA a eliminar os defeitos nas partes comuns do Edifício e na garagem da autora C… identificados nos factos provados sob os nºs 21º, a), b), c) e m), 22º a) e 23º, procedendo à realização das obras de reparação necessárias.
II - Mais se condena a ré, caso não venha a eliminar os defeitos, dentro do condicionalismo das regras processuais das execuções para prestação de facto, a:
a) Pagar aos autores os valores necessários para efectuar as reparações acima referidas, a liquidar em execução de sentença;
b) Pagar a cada um dos autores uma sanção pecuniária compulsória, nos termos e valor que for fixado na execução;
c) Pagar aos autores juros moratórios devidos, à taxa legal, sobre as quantias acima mencionadas.
Do mais pedido, absolve-se a ré.
Custas pelos autores e pela ré na proporção do decaimento que se fixa em metade para cada um.».
Não se conformou a ré e interpôs recurso de apelação, apresentando alegações, findas as quais formula as seguintes conclusões:
I. A aqui recorrente recorre dos factos dados como provados sob os n.ºs 15, 21, 22 e 23 da matéria dada como provada.
II. Quanto ao facto 15 dado como provado consta dos autos o seguinte:
III. No depoimento da testemunha F… gravado em 12.06.2019, início da gravação às 16.49.24 (h.m.ss) e fim da gravação às 17.18.29 (h.m.ss):
Minuto: 00:05:10 – F… - “nós dissemos que íamos reencaminhar”
Minuto: 00:05:20 – Advogado - “Não disseram que iam reparar?”
Minuto: 00:05:21 – F… - “que me recorde não ... vou dizer à empresa construtora e depois a empresa construtora mandará cá alguém para verificar”. Minuto: 00:11:50 – F… - “Todas as tijas que se reparou que estavam a descolar da parede foram reparadas, incluindo dentro das garagens.”
Minuto: 00:12:30 – F… - “Aquilo ficou resolvido.”
Minuto: 00:25:40 – Advogado - “Em relação à intervenção na cave, quando fez essa intervenção, para si aquilo que identificou era apenas tapar as tijas?”
Minuto: 00:26:00 – F… - “para mim era.”
IV. Assim, tendo em conta o exposto quanto ao facto 15 deverá ser alterado por V.S EXªS para não provado.
V. Quanto ao facto 21 dado como provado consta dos autos o seguinte:
VI. Do Relatório pericial consta em resposta ao quesito 4 que “há algumas entradas de água através das paredes e muros de suporte de terra encosto do jardim. Infiltrações não foram observadas ... mas sim sinais anteriores entradas de águas pluviais e freáticas”.
VII. Do Relatório pericial consta em resposta ao quesito 7 que “as marcas .... a sua proveniência admite-se que tenha sido através da conduta de ventilação da sala.”
VIII. Do Relatório pericial consta em resposta ao quesito 8 que “...os peritos não puderem confirmar a acumulação de água naqueles pisos”.
IX. No depoimento da testemunha G… gravado em 13.06.2019, início da gravação às 09.47.51 (h.m.ss) e fim da gravação às 10.42.36 (h.m.ss):
Minuto: 00:16:30 – G… - “pelo que vi a cota estava garantida, se no final quando a Câmara fez o jardim se houve alguma cota que não foi respeitada já não consigo precisar”
X. Assim, tendo em conta o exposto quanto ao facto 21 deverá ser alterado por V.S EXªS para o seguinte.
“21 - Nas partes comuns, são os seguintes:
a) - Queda de pedras da fachada (das padieiras) do Edifício, para lá das repostas pela ré, e que se situam no revestimento das palas dos estores dos 4º e 5º andares, no alçado posterior; b) - Destacamento/desagregação na ligação do elemento metálico de revestimento à empena, no alçado lateral direito;
c) - Fissuração do revestimento da empena do alçado lateral direito;
d) – Existem algumas fissuras em paredes da caixa de escadas e no remate destas com o lastro das escadas e ainda em algumas paredes de halls se habitação e cave e no tecto da entrada principal do edifício;
e) - Fissuração do revestimento do pavimento do hall de entrada principal do Edifício;
f) - Fissuração de corpos contíguos às clarabóias na cobertura do Edifício, e que envolvem chaminés diversas de ventilação das cozinhas ou casas de banho ou de exaustão de fumos de combustão;
g) - Manchas de ferrugem no tecto das varandas do Edifício, nas pedras que e encontram a forrar os tectos, nas que se situam em todos os andares do lado direito com excepção do 5º direito;
h) - Caixilharias das varandas do Edifício estão enferrujadas no aro metálico dos caixilhos junto às soleiras no 1º andar, esquerdo e direito, 2º esquerdo, 3º esquerdo, 4º direito e 5º andar esquerdo e direito;
i) - Retorno de fumos da lareira na fracção do 1º direito “
XI. Quanto ao facto 22 dado como provado consta dos autos o seguinte:
XII. Do Relatório pericial consta em resposta ao quesito 1 que “os peritos apenas puderam observar as marcas ....”
XIII. Do Relatório pericial consta em resposta ao quesito 5 que “Não. O que podem observar são sinais de condensação em paredes.”
XIV. Assim, tendo em conta o exposto quanto ao facto 22 deverá ser alterado por V.S EXªS para o seguinte.
“22 - A fracção “G” da Autora apresenta os seguintes problemas:
a) - Infiltração de água numa parede da sala de jantar;
b) - Diversas fissurações nas paredes da sala, das casas de banho, do quarto-suite, uma no escritório;
c) - Descolamento de uma tábua do soalho na cozinha.
XV. Pelo exposto, importa corrigir os factos constantes da matéria provada e nesta peça já mencionados e que constam dos antecedentes pontos.
Do recurso quanto à matéria de direito
XVI. Ora, desde logo, a Lei nº 24/96, de 31/7 só é aplicável aos contratos de compra e venda celebrados entre profissionais e consumidores.
XVII. Assim, e desde logo, o condomínio e as partes comum do prédio não podem serem consideradas afetas ao ou aos consumidores,
XVIII. Tanto mais que não ficou demonstrado que todos ou parte e que parte dos condóminos sejam consumidores finais.
XIX. Por outro lado, quaisquer que sejam os prazos aplicados, todo e qualquer pedido de reparação já está caducado.
XX. Assim, o direito dos autores em verem reparados os eventuais defeitos está caducado, há muitos anos.
XXI. Entre a entrega do prédio à administração, sua constituição em propriedade horizontal, venda da fração à autora C… e a entrada da presente demanda estão decorridos mais de 9 anos.
XXII. O tribunal condenou a ré nas reparações do que entendeu haver reconhecimento da ré por força das reparações anteriormente efetuadas.
XXIII. O reconhecimento do defeito só existe em relação ao defeito reparado e não em relação a todo e qualquer defeito que eventualmente possa surgir com proximidade do reparado.
XXIV. O mesmo se diga em relação às infiltrações que a sentença condenou a ré a reparar. XXV. Na verdade, a ré reparou uma quantidade de tijas e essas, como consta dos factos provados, não há notícia que tenham tido novo problema, logo as reparações que a ré fez, continuam reparadas e sem defeito.
XXVI. Todas as outras infiltrações ou entradas de água pluviais e/ou freáticas – como defendem os peritos - que a ré não reparou, e portanto não reconheceu a sua existência não pode estar abrangida por aquela outra reparação efetuada e bem efetuada.
XXVII. De atentar que as reparações efetuados foram bem efetuados e não estão em defeito, o que surgiram foram eventuais novos defeitos e em outros pontos que não os reparados, logo não existe qualquer reconhecimento.
XXVIII. Neste medida, a sentença do tribunal “a quo”, condenou a ré, mas condenou mal e sem razão jurídica.
XXIX. Ora, como anteriormente se referiu nenhum dos defeitos dos factos provados em 21 alíneas a), b), c), 22 alínea a) e 23 (excecionou-se a alínea m do facto provado em 21) foram anteriormente reparados pelo ré, em nenhum deles a ré teve intervenção e em nenhum deles existe o reconhecimento da sua existência pela reparação efetuada, uma vez que não existiu reparação, nem intervenção da ré, pois quanto ao que a ré teve intervenção não existe nova queixa e nova reclamação.
XXX. Assim, o decurso de tal prazo faz caducar os direitos dos autores, ainda que ele existisse, em exigir a reparação dos eventuais e alegados defeitos – caducidade que expressamente se invoca para todos os efeitos legais – artigo 916º e 1225º Código Civil.
XXXI. Como caducou o direito de peticionar em juízo os alegados defeitos, o que expressamente se invoca - artigos 1220º, 1224º e 1225º do Código Civil – artigos 916º e 917º, 1225º do Código Civil.
XXXII. Pelo que, deverá a decisão da primeira instância ser revogada e substituída por outra que absolva a ré dos pedidos formulados pelos autores.
XXXIII. Andou mal o Meritíssimo Juiz “a quo” ao julgar da forma como julgou os presentes autos, tendo feito uma errada interpretação e aplicação do D.L 84/2008, nomeadamente do seu artigo 5.º, da Lei 24/96 de 31/7, nomeadamente do artigo 2.º, dos artigos 607.º, 619º e 625º do Código de Processo Civil, artigos 331º, 916.º, 847.º e 1225.º do Código Civil.
Termos em que deverá ser concedido provimento ao presente recurso e, em consequência, ser revogada a decisão recorrida e substituída por outra no sentido de julgar procedente a exceção de caducidade e improcedente a ação.
Assim, concedendo provimento ao presente recurso V. EXºS farão, como sempre, inteira e sã Justiça.
Também os autores não se conformaram com a sentença proferida nos autos, e interpuseram recurso, concluindo:
1ª.) Sem quebra do devido respeito, consideram os recorrentes que o Tribunal errou no julgamento da matéria de facto;
2ª.) Decidiu o Tribunal julgar não provado que, para além das provadas entradas de água quanto aos pisos 0, -1 e -2 e fração da autora, existem provadas diversas outras entradas de água pelo exterior do edifício;
3ª.) Articulando a resposta dos Senhores peritos com as respostas aos quesitos 11º e 12º e com o depoimento das testemunhas H…, I…, ambos moradores no edifício desde 2006 e J…, ex-funcionárioda administradora de condomínio terá de considerar-se provada a seguinte matéria:
a) No alçado principal as paredes exteriores que estão revestidas com mármore não se encontram impermeabilizadas pelo que a água da chuva entra para o interior das habitações;
b) No alçado posterior, na zona de transição do revestimento de zinco com o terreno do jardim, existem alguns pontos fracos por onde a água se infiltra para o muro de suporte;
c) Nos remates da forra de mármore dos alçados principal e posterior com a parede de empena, verifica-se haver falhas de bom isolamento contra a chuva, designadamente, no revestimento do pano inferior de alvenaria de tijolo que, em algumas situações, se encontra à vista;
d) Para além das provadas quanto aos pisos 0, -1 e -2 e fração da autora, existem diversas outras entradas de água pelo exterior do Edifício.
4ª.) Face à prova produzida pelas testemunhas K… e I…, cujo depoimento é corroborado pela testemunha J…, foi indevidamente julgada não provada a seguinte matéria: A Ré sempre manifestou aos AA. a intenção de resolver todas as patologias que foram surgindo no Edifício e na fração da A. e que lhe foram sendo comunicadas.
5ª.) Não é legítimo desvalorizar estes depoimentos face ao depoimento da testemunha F… uma vez que esta tem inegável interesse na causa por ser funcionário da recorrida e filho do seu sócio gerente ao passo que a testemunha K… já nem é sequer condómina (saiu em 2011) e a testemunha J… já não trabalha para a administradora do condomínio desde 2014;
6ª.) Deverá assim dar-se como provado que “A Ré sempre manifestou aos AA. a intenção de resolver todas as patologias que foram surgindo no Edifício e na fração da A. e que lhe foram sendo comunicadas”;
7ª.) Atendendo aos factos provados em 11), 12), 13), 15) 20), 21), 26) e 25) só pode concluir-se pelo inequívoco reconhecimento pela Apelada do direito à reparação exigido pelos recorrentes;
8ª.) Esse reconhecimento assenta nas reparações efetuadas pela Apelada no Edifício e nas sucessivas promessas de reparação que culminaram na declaração expressa de reparar os defeitos de construção evidenciados até essa altura e que nunca foram contrariados pela Apelada por diferentes dos peticionados nos autos;
9ª.) De acordo com o artº. 376º do Código Civil, a carta enviada pela Apelada em 13 de Novembro de 2012 faz prova plena das declarações dela constantes, retirando-se do seu teor a prova dos factos que são contrários aos interesses do declarante;
10ª.) Tendo a Apelada reconhecido o direito de reparação dos defeitos de construção provados, este reconhecimento impede que os direitos dos Apelados sejam prejudicados pelo decurso dos prazos para o exercício judicial dos seus direitos à reparação;
11ª.) O facto da recorrida se ter deslocado por várias vezes ao prédio e nele ter realizado obras deve interpretar-se como um reconhecimento dos seus defeitos e de um reconhecimento de direito relevante para efeitos do artº. 331º nº 2 do Código Civil, sufragado pela declaração, constante da carta de 13 de Novembro de 2012, como facto impeditivo da caducidade;
12ª.) Ao reconhecer o direito dos recorrentes à reparação, o que sucedeu até 2014, a recorrida impediu a caducidade do direito daqueles a demandarem judicialmente para esse fim, o que contraria a sentença recorrida que julgou improcedente o direito de reparação de alguns dos defeitos invocados, por caducidade.
13ª.) Subsidiariamente, para a hipótese de não se considerar que a recorrida reconheceu o direito dos recorrentes à reparação dos vícios que o imóvel ostenta, consideramos que a exceção de caducidade deveria ter improcedido porquanto a sua invocação constitui manifesto abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium;
14ª.) Ao longo do tempo, o comportamento da recorrida gerou confiança nos condóminos que nela acreditaram;
15ª.) Ao efetuar reparações, ao prometer realizar outras, ao pedir dilação para as reparações, a recorrida levou os recorrentes a desconsiderarem os prazos para o exercício judicial do seu direito;
16ª.) O princípio da confiança, integrado na cláusula geral da boa-fé no cumprimento dos contratos e resultante da proibição do abuso do direito obsta a que o vendedor que admitiu a existência dos vícios, corrigindo ou tendo tentar corrigir alguns deles venha ulteriormente, como facto próprio, invocar a caducidade porquanto o lesado confiou justificadamente na seriedade do compromisso de sanação do vício manifestado pelo vendedor e não atuou em juízo em tempo por causa dessa justificada confiança;
17ª.) Mesmo que se entenda que a recorrida não reconheceu o direito à reparação exigido pelos Apelantes, a atuação daquela é ilegítima porquanto violadora do princípio da boa-fé negocial e da confiança, constituindo abuso de direito ao invocar a caducidade do direito dos recorrentes.
Decidindo como decidiu violou o Tribunal “a quo”, entre outros, o disposto nos artºs. 331º nº 2, 334º e 762º do Código Civil.
Termos em que,
Deve ser concedido provimento ao recurso, julgando-se improcedente a exceção de caducidade.
II. Do mérito do recurso
1. Definição do objeto do recurso
O objeto dos recursos delimitados pelos recorrentes nas conclusões das suas alegações (artigos 635.º, n.º 3 e 4 e 639.º, nºs 1 e 3, ambos do Código de Processo Civil), salvo questões do conhecimento oficioso (artigo 3.º, n.º 3, do diploma legal citado), consubstancia-se nas seguintes questões: 1. Definição do objeto do recurso
i) apreciação das impugnações da decisão da matéria de facto;
ii) reponderação do mérito jurídico da sentença, tendo em conta o resultado da apreciação das impugnações da decisão da matéria de facto e considerando as seguintes questões invocadas pelos recorrentes:
a) Aplicação ao condomínio da relação de empreitada de consumo;
b) Reapreciação da exceção de caducidade;
c) A questão do abuso do direito.
2. Impugnações da decisão da matéria de facto
2.1. Delimitação do objeto da impugnação
A ré impugna a seguinte factualidade: factos dados como provados sob os n.ºs 15, 21, 22 e 23 (conclusão I).2.1. Delimitação do objeto da impugnação
Os autores impugnam a decisão da matéria de facto, nestes termos:
«[…] terá de considerar-se provada a seguinte matéria:
a) No alçado principal as paredes exteriores que estão revestidas com mármore não se encontram impermeabilizadas pelo que a água da chuva entra para o interior das habitações;
b) No alçado posterior, na zona de transição do revestimento de zinco com o terreno do jardim, existem alguns pontos fracos por onde a água se infiltra para o muro de suporte;
c) Nos remates da forra de mármore dos alçados principal e posterior com a parede de empena, verifica-se haver falhas de bom isolamento contra a chuva, designadamente, no revestimento do pano inferior de alvenaria de tijolo que, em algumas situações, se encontra à vista;
d) Para além das provadas quanto aos pisos 0, -1 e -2 e fração da autora, existem diversas outras entradas de água pelo exterior do Edifício.
[…]
6ª.) Deverá assim dar-se como provado que “A Ré sempre manifestou aos AA. a intenção de resolver todas as patologias que foram surgindo no Edifício e na fração da A. e que lhe foram sendo comunicadas”».
2.2. Fundamentação do Tribunal
Transcreve-se a motivação da decisão:«Análise da prova
Os factos provados com os nºs 1 a 8 estão admitidos por acordo.
A prova sobre a existência das diversas patologias nas partes comuns e na fracção autónoma da autora C… assenta principalmente no relatório pericial que é, naturalmente, o meio probatório mais adequado para este fim.
Para além dele, destaquem-se as várias fotografias juntas com a petição inicial que reforçam esse relatório e permitem elucidar, além do mais, os sítios da garagem afectados pelas infiltrações.
A existência destes problemas foi ainda referida pelas testemunhas L… e M… (ex-funcionários do administrador do condomínio), H…, I…, N… e O…, todas condóminos, K…, ex-condómina, P…, Q… e S…, respectivamente, pai, empregada doméstica e amiga da autora.
Como é normal, umas testemunhas mencionaram umas patologias, outros outras.
Ninguém negou a existência delas.
Só a testemunha G…, o arquitecto que elaborou o projecto do edifício, apresentou críticas ao relatório pericial.
Porém, essas críticas respeitam ao que o relatório aponta como debilidades da construção. Portanto, a factos não alegados. Não à existência das patologias dadas como provadas.
Como se disse, na prova das diversas patologias, o tribunal deu primazia ao relatório pericial pelo maior conhecimento técnico que têm os seus autores relativamente às testemunhas.
Optou-se por dar como não provado que, para além do que se verifica na fracção da autora C… e nos pisos , -1 e -2, haja outros locais com infiltrações. Pois, o relatório pericial diz que poderá haver, não que os há. Depois, com a petição inicial foi junta para prova desse facto uma fotografia de uma janela que se desconhece onde seja. Finalmente, ninguém de falou outras infiltrações em partes comuns.
A questão de mais difícil apreciação é a do reconhecimento ou não pela ré da existência da existência desses defeitos e promessa da sua reparação.
Promessas escritas da ré de consertos de aspectos concretos, temos apenas a acta de 25/11/2010 em que se compromete a realizar trabalhos para sanar os problemas dos fumos das lareiras e dos maus-cheiros (fls. 149 vº).
É certo que na carta de 13/11/2012 a ré compromete-se a fazer reparações se o construtor as não efectuar. Contudo, não discrimina que reparações são essas. Fica-se sem saber qual elas sejam.
F…, funcionário da ré e filho do seu sócio-gerente, que tratava destes assuntos, para além dos fumos e dos maus-cheiros, referiu que a ré fez intervenções na garagem, nos locais onde estava aquilo que chamam de “tijes”. E que são os elementos da armação da cofragem que não foram retirados e por onde entrava água nos pisos das garagens (veja-se fotos fls. 150).
Do depoimento da condómina N…, resulta que esses trabalhos na “tijes”, foram executados em 2010.
M… confirmou essas intervenções. E também em pedras da fachada que tinham caído e que a ré recolocou no local. O que é ainda mencionado na acta da assembleia de condóminos de Novembro de 2010 (fls. 176) de onde se depreende que a reposição ocorreu entre Abril e Novembro desse ano.
Segundo esta testemunha as reparações realizadas pela ré estão bem feitas.
Depreendendo-se que as infiltrações nas garagens não se fazem agora pelos locais intervencionados. O que decorre ainda do depoimento de L…. E que as pedras que caíram da fachada e permanecem em falta não são as recolocadas pela ré.
Para além disto, a prova sobre reconhecimento de defeitos pela ré e promessas de consertos é demasiado vaga para que se dê como provada.
Por exemplo, I… referiu que tiveram visitas de técnicos e que a ideia era resolver tudo. E efectivamente, técnicos ligados à ré e à construtora inspeccionaram o edifício, partes comuns e fracções autónomas. Mas, por si só, isso não significa que haja uma assunção de responsabilidades.
Segundo K…, F… disse que ia arranjar tudo. Este último, porém, disse que apenas se comprometeu a transmitir as queixas à construtora.
Os depoimentos dos demais condóminos sobre este aspecto são, assim, vagos. Não permitem tirar conclusões firmes a este respeito. Tanto mais que estão em causa variados problemas, alguns deles no interior de outras fracções autónomas e que foram intervencionados pela ré.
Também não se percebeu quando foram feitas as denúncias dos defeitos. Elas ocorreram (com a excepção da carta da autora C…) verbalmente ao longo do tempo. Foram muitas e não se resumiram às que são objecto destes autos.
Do teor da generalidade dos depoimentos decorre que havia uma grande proximidade física com os funcionários da ré. Até porque manteve um stand de vendas junto ao prédio durante anos. Por isso as comunicações eram fáceis e informais. Junte-se-lhe a sua quantidade e diversidade de defeitos para estar explicada a dificuldade de calendarizar as denúncias.
Destaque-se, ainda, quanto aos documentos a acta nº 1 (documento 4 da p.i.) onde foi eleito o administrador do condomínio. Verificando-se que na altura a ré era ainda a proprietária de todas as fracções.
Só na acta seguinte, documento nº 5, é que se constata que a ré já não tinha a maioria das fracções, nem da respectiva permilagem. Na altura a ré só era dona das fracções A, B, F e J e talvez da H. O que não chega a 500 em 1000».
2.3. Reponderação e análise crítica
Recapitulando, é a seguinte a matéria de facto sobre a qual incide a divergência dos recorrentes:A ré impugna a seguinte factualidade: factos dados como provados sob os n.ºs 15, 21, 22 e 23 (conclusão I).
Os autores impugnam a decisão da matéria de facto, nestes termos:
«[…] terá de considerar-se provada a seguinte matéria:
a) No alçado principal as paredes exteriores que estão revestidas com mármore não se encontram impermeabilizadas pelo que a água da chuva entra para o interior das habitações;
b) No alçado posterior, na zona de transição do revestimento de zinco com o terreno do jardim, existem alguns pontos fracos por onde a água se infiltra para o muro de suporte;
c) Nos remates da forra de mármore dos alçados principal e posterior com a parede de empena, verifica-se haver falhas de bom isolamento contra a chuva, designadamente, no revestimento do pano inferior de alvenaria de tijolo que, em algumas situações, se encontra à vista;
d) Para além das provadas quanto aos pisos 0, -1 e -2 e fração da autora, existem diversas outras entradas de água pelo exterior do Edifício.
[…]
6ª.) Deverá assim dar-se como provado que “A Ré sempre manifestou aos AA. a intenção de resolver todas as patologias que foram surgindo no Edifício e na fração da A. e que lhe foram sendo comunicadas”».
São os seguintes os factos 15, 21, 22 e 23:
15 - A Ré efetuou várias visitas ao Edifício (incluindo em 2014), com o propósito de verificar e solucionar os já apontados defeitos que afetam as partes comuns do Edifício e a fração “G” da Autora C….
21 - Nas partes comuns, são os seguintes:
a) - Queda de pedras da fachada (das padieiras) do Edifício, para lá das repostas pela ré, e que se situam no revestimento das palas dos estores dos 4º e 5º andares, no alçado posterior;
b) – Diversas infiltrações de água nos pisos inferiores de garagem (pisos 0, -1 e -2), que afetam as seguintes zonas:
- no piso 0 – alçado posterior sob zona da grelha; alçado posterior/alçado lateral esquerdo; início da rampa; rampa/alçado lateral esquerdo;
- no piso -1 – zona final da rampa/alçado principal; alçado principal; rodapés e base de paredes na caixa das escadas; corredor do hall; zona de acesso à sala do condomínio; zona do teto em frente à garagem J1/alçado principal;
- no piso -2 – alçado posterior em frente à rampa; alçado lateral direito na zona da rampa; zona sita sob a sala do condomínio e respetivas paredes, nos alçados posterior e lateral esquerdo; teto em frente à garagem F1; teto do hall dos elevadores; rodapés e base de paredes na caixa das escadas;
c) – Diversas infiltrações de água na sala do condomínio;
f) - Destacamento/desagregação na ligação do elemento metálico de revestimento à empena, no alçado lateral direito;
g) - Fissuração do revestimento da empena do alçado lateral direito;
h) – Existem algumas fissuras em paredes da caixa de escadas e no remate destas com o lastro das escadas e ainda em algumas paredes de halls se habitação e cave e no teto da entrada principal do edifício;
i) - Fissuração do revestimento do pavimento do hall de entrada principal do Edifício;
j) - Fissuração de corpos contíguos às claraboias na cobertura do Edifício, e que envolvem chaminés diversas de ventilação das cozinhas ou casas de banho ou de exaustão de fumos de combustão;
k) - Manchas de ferrugem no teto das varandas do Edifício, nas pedras que e encontram a forrar os tetos, nas que se situam em todos os andares do lado direito com exceção do 5º direito;
l) - Caixilharias das varandas do Edifício estão enferrujadas no aro metálico dos caixilhos junto às soleiras no 1º andar, esquerdo e direito, 2º esquerdo, 3º esquerdo, 4º direito e 5º andar esquerdo e direito;
m) - Retorno de fumos da lareira na fração do 1º direito
22 - A fração “G” da Autora apresenta os seguintes problemas:
a) – Infiltração de água na garagem;
b) - Infiltração de água numa parede da sala de jantar;
c) – Humidades resultantes de condensação e fissuração diversa no quarto-suite da fração;
d) - Diversas fissurações nas paredes da sala, das casas de banho, do quarto-suite, uma no escritório;
e) - Descolamento de uma tábua do soalho na cozinha.
23 - Escorre água numa parede da sala de máquinas de ventilação, no piso -1, onde se encontra o quadro elétrico.
Começamos por apreciar a impugnação dos autores.
Afigura-se-nos, com o devido respeito, que a impugnação, na parte em que os recorrentes indicam os factos com referência ao relatório pericial, não é minimamente viável.
Vejamos porquê.
Sob a epígrafe “Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto”, dispõe o n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil:
«Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida…».
Os recorrentes/autores não indicam a factualidade que sisam impugnar, com referência aos “concretos pontos de facto” vertidos no elenco factual da sentença, ou alegados na sua petição.
Isto, por uma razão muito simples: tais factos não foram alegados no articulado inicial dos ora recorrentes[1].
O que os recorrentes fazem é transcrever as conclusões enunciadas pelos peritos no seu relatório, no segmento que se transcreve:
«Questão N.º 12 - Na positiva, onde se situam e afectam que zonas?
Resposta: No alçado principal os Peritos verificaram que as paredes exteriores que estão revestidas com mármore não se encontram impermeabilizadas, pelo que a água da chuva poderá entrar para o interior das habitações, como é o caso da fração "G". - Foto 8. No alçado posterior, na zona de transição do revestimento de zinco com o terreno do jardim, existem alguns pontos fracos por onde a água se infiltra para o muro de suporte. - Foto 4a. Nos remates da forra de mármore dos alçados principal e posterior com a parede de empena verifica-se haver falhas de bom isolamento contra a chuva, designadamente no revestimento do pano interior de alvenaria de tijolo, que em algumas situações se encontra à vista. - Fotos 9 a 10a.»
Reiterando sempre o devido respeito, não há confusão possível entre facto e meio de prova, face ao disposto no artigo 341.º do Código Civil [«As provas têm por função a demonstração da realidade dos factos.»].
O relatório pericial não substitui a alegação da parte, referente aos factos essenciais - os que fundam o pedido, integrando a causa de pedir, ou seja, aqueles em que se suporta a pretensão do autor; trata-se de factos constitutivos do direito invocado na petição, sem os quais se não encontra individualizado esse direito[2].
Na presente ação, os danos integram, obviamente, a causa de pedir.
Não faz assim qualquer sentido, a impugnação da decisão da matéria de facto, suportada no facto de o Tribunal não ter levado ao elenco factual provado a factualidade não alegada pelos recorrentes (autores), mas apenas consignada no relatório dos senhores peritos.
Objeto da impugnação apenas poderão ser os factos alegados na petição [com referência expressa aos concretos pontos de facto, como a lei exige], considerados não provados, com suporte nos meios de prova, nomeadamente no relatório pericial.
Com estes fundamentos, indefere-se a impugnação dos autores, no que concerne aos factos não alegados [(alíneas a), b) e c)], constantes do relatório pericial.
No que respeita à alínea d), a questão é diferente, considerando que a factualidade dela constante foi alegada na petição e inserida no elenco factual não provado.
Consta do elenco da factualidade considerada não provada: «Para além das provadas quanto aos pisos 0, -1 e -2 e fração da autora, existem outras zonas, por onde a água pode entrar a partir do exterior do Edifício».
Recapitulamos o que sobre esta matéria disseram os senhores peritos:
«Questão N.º 11 - É possível verificar a existência de diversas entradas de água pelo exterior do Edifício?
Resposta: Sim, existem algumas zonas por onde a água poderá entrar para o interior do edifício.
Questão N.º 12 - Na positiva, onde se situam e afectam que zonas?
Resposta: No alçado principal os Peritos verificaram que as paredes exteriores que estão revestidas com mármore não se encontram impermeabilizadas, pelo que a água da chuva poderá entrar para o interior das habitações, como é o caso da fração "G". - Foto 8. No alçado posterior, na zona de transição do revestimento de zinco com o terreno do jardim, existem alguns pontos fracos por onde a água se infiltra para o muro de suporte. - Foto 4a. Nos remates da forra de mármore dos alçados principal e posterior com a parede de empena verifica-se haver falhas de bom isolamento contra a chuva, designadamente no revestimento do pano interior de alvenaria de tijolo, que em algumas situações se encontra à vista. - Fotos 9 a 10a.».
Face ao relatório pericial, concluímos que deverá ser alterada a decisão da matéria de facto no segmento respeitante à alínea d), aditando-se a alínea n) ao facto provado n.º 21, com o seguinte teor: «Para além das provadas quanto aos pisos 0, -1 e -2 e fração da autora, existem outras zonas, por onde a água pode entrar a partir do exterior do Edifício».
Mais requerem os autores que se dê como provado que «A Ré sempre manifestou aos AA. a intenção de resolver todas as patologias que foram surgindo no Edifício e na fração da A. e que lhe foram sendo comunicadas».
Vejamos.
O Tribunal considerou não provado: «a) A Ré sempre manifestou aos AA a intenção de resolver todas as patologias que foram surgindo no Edifício e na fração da A. e que lhe foram sendo comunicadas».
E considerou provada a seguinte factualidade conexa:
11 - Decorridos alguns meses sobre a aquisição de cada uma das frações pelos respetivos proprietários e correspondente entrega pela Ré, o Edifício começou a apresentar diversos problemas nas partes comuns e na fração da Autora.
12 - Os Autores foram denunciando à Ré esses problemas à medida que estes iam surgindo, em datas não concretamente apuradas
13 - No seguimento, a Ré procedeu a várias reparações, destinadas a solucioná-los.
15 - A Ré efetuou várias visitas ao Edifício (incluindo em 2014), com o propósito de verificar e solucionar os já apontados defeitos que afetam as partes comuns do Edifício e a fração “G” da Autora C….
16 - Em 25 de Novembro de 2010, depois de nova deslocação ao imóvel, a Ré comprometeu-se a proceder à desenfumagem das lareiras, mediante alteração das chaminés e substituição das caixas por “Ts” descentrados, à eliminação da entrada de cheiros no interior das frações.
17 - A ré realizou obras para esse fim, em finais de 2010/princípios de 2011 (as mencionadas em 14).
A ré impugna o facto provado 15, que se conexiona com o facto não provado, impugnado pela autora.
Cumpre assim apreciar a referida factualidade, em simultâneo:
Facto provado 15: A Ré efetuou várias visitas ao Edifício (incluindo em 2014), com o propósito de verificar e solucionar os já apontados defeitos que afetam as partes comuns do Edifício e a fração “G” da Autora C….
Facto não provado a)[3]: A Ré sempre manifestou aos AA. a intenção de resolver todas as patologias que foram surgindo no Edifício e na fração da A. e que lhe foram sendo comunicadas».
Vejamos a argumentação das partes:
Diz a ré:
«9. Quanto ao facto 15 dado como provado consta dos autos o seguinte:
10. No depoimento da testemunha F… gravado em 12.06.2019, início da gravação às 16.49.24 (h.m.ss) e fim da gravação às 17.18.29 (h.m.ss):
Minuto: 00:04:20 – F… - “chegaram várias reclamações das partes comuns, que nós reencaminhamos logo para a ACF, porque repare uma coisa, nós não temos técnicos na área, entregamos a uma empresa chave na mão, a única coisa que fizemos foi comprar eletrodomésticos e limpeza final.”
Minuto: 00:05:10 – F… - “nós dissemos que íamos reencaminhar”
Minuto: 00:05:20 – Advogado - “Não disseram que iam reparar?”
Minuto: 00:05:21 – F… - “que me recorde não ... vou dizer à empresa construtora e depois a empresa construtora mandará cá alguém para verificar”.
Minuto: 00:11:50 – F… - “Todas as tijas que se reparou que estavam a descolar da parede foram reparadas, incluindo dentro das garagens.”
Minuto: 00:12:30 – F… - “Aquilo ficou resolvido.”
Minuto: 00:25:40 – Advogado - “Em relação à intervenção na cave, quando fez essa intervenção, para si aquilo que identificou era apenas tapar as tijas?”
Minuto: 00:26:00 – F… - “para mim era.”
Minuto: 00:26:10 – F… - “falei com uma empresa que me aconselharam, que tinha um produto químico, punham aquilo ali, pressionavam .....”
11. Assim, tendo em conta o exposto quanto ao facto 15 deverá ser alterado por V.s Exªs para não provado».
Dizem os autores:
«Vêm ainda os recorrentes impugnar a decisão sobre a matéria de facto porquanto o Tribunal recorrido considerou “Não Provado” que:
1. A Ré sempre manifestou aos AA. a intenção de resolver todas as patologias que foram surgindo no Edifício e na fração da A. e que lhe foram sendo comunicadas;
A este propósito escreveu-se na douta sentença recorrida: (…).
Não se alcança a razão pela qual o Tribunal rejeita a prova do facto de que a Apelada se responsabilizou por todos os vícios quando as testemunhas confirmam tal declaração da recorrida, na pessoa do funcionário e filho do seu sócio gerente que tratava destes assuntos.
Reparar tudo é reparar tudo, não há aqui qualquer ambiguidade.
Face às várias visitas efetuadas ao prédio, a Apelada demonstrou a intenção de reparar todos os vícios que lhe eram presentes à vista, sem exceção.
Dito de outro modo, colocada perante as patologias que lhe eram assinaladas nessas visitas, a Apelada aceitou-as todas, sem reserva, não tendo excluído nenhuma delas.
Sendo essas declarações absolutas contrariadas pela testemunha F…, há que relevar o depoimento daquelas em detrimento desta última visto ser funcionária da recorrida e filho do seu sócio gerente, com inequívoco interesse na causa.
Para corroborar o depoimento daquelas testemunhas, sendo que uma delas já nem sequer é condómina, veja-se o depoimento da testemunha J…, ex trabalhador da administradora do condomínio – Ficheiro 20190612144047_14402640_2871523 de 00:49:01 a 00:50:27:
Mandatário
Eram essas conversas que o senhor tinha com o promotor?
J…
Eram, o senhor F… sempre me disse que ia resolver todos os problemas existentes. Mandatário
Olhe, o senhor, o senhor a dada altura disse também aqui no processo que as infiltrações eram pela cobertura, que havia infiltrações pela cobertura?
J…
Eu tenho ideia que havia um corpo emergente, uma casa, portanto, em cima da placa de cobertura, a placa de cobertura tinha godo, havia acesso à placa de cobertura, portanto era fácil, e havia lá um uma parede de um corpo emergente que estava muito fissurada e parecia quando chovesse que era, facilmente podia entrar água por aí.
Mandatário
Foi isso que reclamaram à promotora, está aqui, existem infiltrações pela cobertura façam favor de reparar?
J…
Essas e a todas as outras, não é, ele conhecia-as porque ele visitava-as; como disse, ele estava frequentes vezes ali, nós íamos visitar e ele ia vendo.
Perante o dado adquirido na sentença que as testemunhas K… e I… corroboraram a ideia de (…)».
Entendem os autores que, face à restante factualidade provada (intervenções da ré no prédio), «só pode concluir-se pelo inequívoco reconhecimento pela Apelada do direito à reparação exigido pelos recorrentes.
Tal reconhecimento reside nas reparações efetuadas pela Apelada no Edifício e nas sucessivas promessas de reparação que culminaram na declaração expressa de reparar os defeitos de construção evidenciados até essa altura, não havendo qualquer notícia por parte da Apelada que esses vícios fossem diferentes dos que foram peticionados na ação.».
A motivação da sentença é exaustiva quanto a esta matéria:
«A questão de mais difícil apreciação é a do reconhecimento ou não pela ré da existência da existência desses defeitos e promessa da sua reparação.
Promessas escritas da ré de consertos de aspectos concretos, temos apenas a acta de 25/11/2010 em que se compromete a realizar trabalhos para sanar os problemas dos fumos das lareiras e dos maus-cheiros (fls. 149 vº).
É certo que na carta de 13/11/2012 a ré compromete-se a fazer reparações se o construtor as não efectuar. Contudo, não discrimina que reparações são essas. Fica-se sem saber qual elas sejam.
F…, funcionário da ré e filho do seu sócio-gerente, que tratava destes assuntos, para além dos fumos e dos maus-cheiros, referiu que a ré fez intervenções na garagem, nos locais onde estava aquilo que chamam de “tijes”. E que são os elementos da armação da cofragem que não foram retirados e por onde entrava água nos pisos das garagens (veja-se fotos fls. 150).
Do depoimento da condómina N…, resulta que esses trabalhos na “tijes”, foram executados em 2010.
M… confirmou essas intervenções. E também em pedras da fachada que tinham caído e que a ré recolocou no local. O que é ainda mencionado na acta da assembleia de condóminos de Novembro de 2010 (fls. 176) de onde se depreende que a reposição ocorreu entre Abril e Novembro desse ano.
Segundo esta testemunha as reparações realizadas pela ré estão bem feitas.
Depreendendo-se que as infiltrações nas garagens não se fazem agora pelos locais intervencionados. O que decorre ainda do depoimento de L…. E que as pedras que caíram da fachada e permanecem em falta não são as recolocadas pela ré.
Para além disto, a prova sobre reconhecimento de defeitos pela ré e promessas de consertos é demasiado vaga para que se dê como provada.
Por exemplo, I… referiu que tiveram visitas de técnicos e que a ideia era resolver tudo. E efectivamente, técnicos ligados à ré e à construtora inspeccionaram o edifício, partes comuns e fracções autónomas. Mas, por si só, isso não significa que haja uma assunção de responsabilidades.
Segundo K…, F… disse que ia arranjar tudo. Este último, porém, disse que apenas se comprometeu a transmitir as queixas à construtora.
Os depoimentos dos demais condóminos sobre este aspecto são, assim, vagos. Não permitem tirar conclusões firmes a este respeito. Tanto mais que estão em causa variados problemas, alguns deles no interior de outras fracções autónomas e que foram intervencionados pela ré.
Também não se percebeu quando foram feitas as denúncias dos defeitos. Elas ocorreram (com a excepção da carta da autora C…) verbalmente ao longo do tempo. Foram muitas e não se resumiram às que são objecto destes autos.
Do teor da generalidade dos depoimentos decorre que havia uma grande proximidade física com os funcionários da ré. Até porque manteve um stand de vendas junto ao prédio durante anos. Por isso as comunicações eram fáceis e informais. Junte-se-lhe a sua quantidade e diversidade de defeitos para estar explicada a dificuldade de calendarizar as denúncias.
Destaque-se, ainda, quanto aos documentos a acta nº 1 (documento 4 da p.i.) onde foi eleito o administrador do condomínio. Verificando-se que na altura a ré era ainda a proprietária de todas as fracções.
Só na acta seguinte, documento nº 5, é que se constata que a ré já não tinha a maioria das fracções, nem da respectiva permilagem. Na altura a ré só era dona das fracções A, B, F e J e talvez da H. O que não chega a 500 em 1000».
Vejamos.
Como bem refere o Mº Juiz, compromisso escrito da ré na resolução concreta de problemas/defeitos no edifício, temos apenas um – a ata de 25.10.2010 (pág. 785 do PE) - na qual se consignou:
«[…] A reunião destinou-se à verificação de deficiências nas partes comuns; após vistoria ao Edifício, o Dr. F…, em representação da empresa promotora, comprometeu-se a proceder à realização das seguintes intervenções:
- desenfurragem das lareiras, mediante alteração das chaminés […];
- eliminação da entrada de cheiros no interior das fracções, mediante rasgo da parede entre a sala e a cozinha para aceder à corete dos exaustores […];
Mais se comprometeu o Dr. F… que as supra referidas intervenções estarão realizadas até ao final de Dezembro de 2010.
Nada mais havendo a tratar, foi redigida esta acta […].
Há, depois, uma carta, datada de 1.02.2011, remetida pela autora C…, dirigida ao Dr. F…, na qual a autora refere a existência de vários defeitos, tais como infiltrações, manchas no soalho, fissuras, etc.
No entanto, a carta de 13.11.2012, emitida pela ré, é dirigida ao autor condomínio, e nela a ré dá conta de uma reunião, referindo:
«Assunto: Reunião informal de condóminos em 28.08.2012
Acusamos a recepção do relatório da reunião e, na parte que à D… diz respeito, gostaríamos de esclarecer o seguinte:
1. Temos insistido repetidamente com o construtor para que proceda à reparação das anomalias detectadas, mas até agora sem qualquer resultado;
2. Como sabem, temos procedido a várias reparações nos apartamentos, nomeadamente dos pequenos defeitos detectados pelos proprietários após a entrega das habitações, bem como de alguns de maior vulto em fase porterior;
3. Hoje mesmo vamos voltar a contactar o construtor para que proceda de imediato às reparações dos defeitos da construção;
4. Caso não haja resposta da parte deste, a D… compromete-se a efectuar estas reparações em tempo oportuno.
[…]».
Mostra-se também junta aos autos uma carta do autor Condomínio, dirigida à ré, datada de 26.12.2013 [pág. 1291 do PE], na qual o autor insiste pelo cumprimento do compromisso anterior, bem como uma outra, de 8.09.2014, já subscrita pelo ilustre mandatário do autor, a dar conta da intenção de agir judicialmente [pág. 1292 do PE].
Finalmente, haverá que considerar a ata de 6.11.2012 [pág. 731 do PE], mas este documento nada de concreto nos adianta, face ao teor do ponto 5, onde apenas se referem: “patologias do edifício”, “defeitos de construção” e problemas existentes”, sem qualquer concretização ou especificação.
A questão, como bem refere o Mº Juiz, é esta: de que reparações se trata? A que reparações se refere a carta da ré, de 13.11.2012?
Recapitulando:
O Tribunal considerou provado: «A Ré efetuou várias visitas ao Edifício (incluindo em 2014), com o propósito de verificar e solucionar os já apontados defeitos que afetam as partes comuns do Edifício e a fração “G” da Autora C…» [facto 15], e não provado: «A Ré sempre manifestou aos AA. a intenção de resolver todas as patologias que foram surgindo no Edifício e na fração da A. e que lhe foram sendo comunicadas» [alínea c)].
Pretende a ré que se dê como não provado o facto 15.
Contrapõem os autores que se deverá dar como provada a alínea c) dos factos não provados.
Salvo o devido respeito, afigura-se-nos que não assiste razão a qualquer dos recorrentes.
Com efeito, não se vislumbra, perante a prova indicada pelos autores, como poderia o Tribunal considerar demonstrado que a ré sempre manifestou aos autores a intenção de resolver todas as patologias.
Não é isso que decorre da prova, particularmente da ata de 25.11.2010 (vejam-se as patologias ali indicadas que nada têm a ver, por exemplo, com infiltrações), nem da carta de 13.11.2012, onde se referem reparações, sem constar a sua concretização.
O documento mais relevante como meio probatório, relativamente à questão em apreço, como bem refere o Mº Juiz, é a carta da ré, de 13.11.2012, que transcrevemos supra, remetida ao autor condomínio, na qual aquela começa por referir: «Assunto: Reunião informal de condóminos em 28.08.2012».
Para avaliarmos o alcance do compromisso da ré – quais as reparações que aceita efetuar, caso o construtor não o faça – seria importante termos acesso ao teor da “ata” da “reunião informal” à qual a ré responde.
No entanto, tal reunião não se encontra documentada nos autos [os autores juntaram 76 documentos – 1 a 3: pág. 1422 a 1453 do PE, e 4 a 76: pág. 852 a 1299 do PE – não constando dos mesmos qualquer ata referente à referida reunião].
Alegam os autores no seu recurso: «25 - Em 13/11/2012, a ré enviou ao autor condomínio a carta junta à petição inicial como documento nº 72 e onde, fazendo referência a uma reunião informal de condóminos em 28/8/2012, é dito, nomeadamente, que tem insistido com o construtor para que proceda a reparação das anomalias detectadas, até agora sem resultado, e que “caso não haja resposta deste, a D… compromete-se a efectuar estas reparações em tempo oportuno”, sem que a carta esclareça que reparações são essas – cf. documento nº 72 da petição inicial cujo teor se dá pro reproduzido».
Cumpre questionar: a que anomalias se refere o “relatório” da reunião a que se reporta a carta da ré, particularmente na sua parte mais relevante: «4. Caso não haja resposta da parte deste, a D… compromete-se a efectuar estas reparações em tempo oportuno.»?
Entre a ata de 28.11.2010, na qual a ré apenas assume a obrigação de «desenfurragem das lareiras, mediante alteração das chaminés […]» e «eliminação da entrada de cheiros no interior das fracções, mediante rasgo da parede entre a sala e a cozinha para aceder à corete dos exaustores […]», e a carta da ré de 13.11.2012, conjugando os meios de prova, concluímos que é segura e fundamentada a resposta restritiva do Tribunal: «A Ré efetuou várias visitas ao Edifício (incluindo em 2014), com o propósito de verificar e solucionar os já apontados defeitos [reportados nos pontos anteriores] que afetam as partes comuns do Edifício e a fração “G” da Autora C…» [facto 15].
Já no que respeita à afirmação de que a ré sempre manifestou aos autores a intenção de resolver todas as patologias, cremos que não encontra suporte nos meios probatórios presentes nos autos.
No que respeita à posição da ré, com o devido respeito, não se compreende a sua negação relativamente ao facto de ter efetuado visitas ao Edifício (incluindo em 2014), com o propósito de verificar e solucionar defeitos que afetam as partes comuns do Edifício e a fração “G”.
Mais difícil ainda se torna a compreensão da sua pretensão impugnatória, quando pretende que o Tribunal considere não provado o compromisso que assumiu de solucionar problemas, face, nomeadamente, ao teor da sua carta de 13.11.2012, na qual conclui com a afirmação de que, «Caso não haja resposta da parte deste, a D… compromete-se a efectuar estas reparações em tempo oportuno.».
O depoimento da testemunha F…, nada altera, tanto mais que foi ele quem subscreveu a carta de 13.11.2012.
Os meios probatórios indicados por ambas as partes (prova testemunhal) não se nos afiguram suficientes, face aos documentos referidos, para concluir com segurança por qualquer das posições defendidas pelos recorrentes nos seus recursos, afigurando-se-nos que o Mº Juiz interpretou corretamente a prova, concluindo de forma ponderada e criteriosa, por uma reposta restritiva.
Não se verificam assim os apontados erros de julgamento, improcedendo os recursos neste segmento.
Vejamos agora a parte restante do recurso da ré.
A ré impugna os factos 21, 22 e 23:
21 - Nas partes comuns, são os seguintes:
a) - Queda de pedras da fachada (das padieiras) do Edifício, para lá das repostas pela ré, e que se situam no revestimento das palas dos estores dos 4º e 5º andares, no alçado posterior;
b) – Diversas infiltrações de água nos pisos inferiores de garagem (pisos 0, -1 e -2), que afetam as seguintes zonas:
- no piso 0 – alçado posterior sob zona da grelha; alçado posterior/alçado lateral esquerdo; início da rampa; rampa/alçado lateral esquerdo;
- no piso -1 – zona final da rampa/alçado principal; alçado principal; rodapés e base de paredes na caixa das escadas; corredor do hall; zona de acesso à sala do condomínio; zona do teto em frente à garagem J1/alçado principal;
- no piso -2 – alçado posterior em frente à rampa; alçado lateral direito na zona da rampa; zona sita sob a sala do condomínio e respetivas paredes, nos alçados posterior e lateral esquerdo; teto em frente à garagem F1; teto do hall dos elevadores; rodapés e base de paredes na caixa das escadas;
c) – Diversas infiltrações de água na sala do condomínio;
f) - Destacamento/desagregação na ligação do elemento metálico de revestimento à empena, no alçado lateral direito;
g) - Fissuração do revestimento da empena do alçado lateral direito;
h) – Existem algumas fissuras em paredes da caixa de escadas e no remate destas com o lastro das escadas e ainda em algumas paredes de halls se habitação e cave e no teto da entrada principal do edifício;
i) - Fissuração do revestimento do pavimento do hall de entrada principal do Edifício;
j) - Fissuração de corpos contíguos às claraboias na cobertura do Edifício, e que envolvem chaminés diversas de ventilação das cozinhas ou casas de banho ou de exaustão de fumos de combustão;
k) - Manchas de ferrugem no teto das varandas do Edifício, nas pedras que e encontram a forrar os tetos, nas que se situam em todos os andares do lado direito com exceção do 5º direito;
l) - Caixilharias das varandas do Edifício estão enferrujadas no aro metálico dos caixilhos junto às soleiras no 1º andar, esquerdo e direito, 2º esquerdo, 3º esquerdo, 4º direito e 5º andar esquerdo e direito;
m) - Retorno de fumos da lareira na fração do 1º direito
22 - A fração “G” da Autora apresenta os seguintes problemas:
a) – Infiltração de água na garagem;
b) - Infiltração de água numa parede da sala de jantar;
c) – Humidades resultantes de condensação e fissuração diversa no quarto-suite da fração;
d) - Diversas fissurações nas paredes da sala, das casas de banho, do quarto-suite, uma no escritório;
e) - Descolamento de uma tábua do soalho na cozinha.
23 - Escorre água numa parede da sala de máquinas de ventilação, no piso -1, onde se encontra o quadro elétrico.
Ponderando a prova produzida.
No que respeita à prova dos danos, encontra-se junto aos autos um relatório pericial unânime subscrito por três engenheiros civis, cuja relevância não pode deixar de ser ponderada pelo Tribunal.
Com efeito, apesar de tal meio de prova não se encontrar subtraído à livre convicção do Tribunal (art.º 389.º CC), não podemos deixar de lhe atribuir especial relevância face aos particulares conhecimentos técnicos de quem a subscreve.
Perante a especificidade técnica das questões suscitadas, ao Tribunal impõe-se que respeite o princípio da interdisciplinaridade na definição da verdade material, traduzido na aceitação do contributo das várias áreas do saber (técnico-científico), devendo o relatório técnico dos senhores peritos ser posto em causa apenas e se for apresentado um outro meio de prova divergente, de igual ou superior credibilidade técnica.
A livre apreciação da prova pericial não significa apreciação arbitrária da prova, traduzindo-se numa apreciação racional e criticamente fundamentada das provas de acordo com as regras da experiência comum e com corroboração pelos dados objetivos existentes, quando se trate de questão em que tais dados existam[4].
Um juiz que não disponha de conhecimentos especiais na área a que respeita a perícia[5], e, salvo casos de erros grosseiros, não está em condições de sindicar o juízo técnico-científico emitido pelos peritos, afigurando-se bem mais ajustada às atuais realidades da vida, a norma do Código de Processo Penal relativa ao valor da prova pericial (artigo 163.º, n.º 1, do Código de Processo Penal – presunção de que o juízo técnico, científico ou artístico, está subtraído à livre apreciação do julgador).
Vejamos o que dizem os peritos.
Transcreve-se parcialmente o relatório pericial.
«[…] 2. Respostas às questões que apresenta o autor Condomínio do Edifício B…
Questão N.° 1 - Com base na(s) vistoria(s) efectuada(s) às partes comuns do Edifício, verifica-se queda de pedras da fachada (das padieiras)?
Resposta: No alçado posterior, do lado nascente, pode-se observar a falta de algumas pedras que revestem a base das palas de estores - Fotos 1 e 1a.
Questão N.° 2 - Na afirmativa, onde se localiza e qual a sua extensão?
Resposta: As pedras em falta localizam-se no alçado nascente, ao nível do 4o e 5o andar do edifício, numa extensão de 3x1,10m=3,30m.
Questão N.° 3 - Há perigo de queda de pedras da fachada do Edifício para a via pública?
Resposta: As pedras aplicadas na vertical apresentam-se montadas no mesmo plano, não transmitindo a ideia de queda. De um modo geral possuem um bom aspeto (assentes no mesmo plano, com uniformidade); as que estão aplicadas na horizontal, forrando as palas (com exceção das que se encontram em falta e já referidas no quesito anterior), apresentam também um bom aspeto. Todavia os Peritos não podem garantir total segurança.
Nota: O alçado que poderá representar maior risco será o da fachada principal, pois está virado para a via pública, onde passam pessoas. Os restantes (norte e nascente) estão voltados para o relvado envolvente ao prédio e a empena sul, voltada para um terreno de futura construção, onde praticamente não passam pessoas. - Fotos 1b e 1c.
Questão N.° 4 - Existem diversas entradas e infiltrações de água nos pisos inferiores de garagem (pisos 0, -1 e -2)?
Resposta: Há algumas entradas de água através das paredes/muros de suporte de terras de encosto do jardim. Infiltrações não foram observadas, pois o tempo atual é seco, mas sim sinais de anteriores entradas de águas pluviais e freáticas. - Fotos 2 e 3.
Questão N.° 5 - Se sim, afectam que áreas de cada um desses pisos, donde provêm e qual a respectiva dimensão?
Resposta: Afetam sobretudo as zonas de circulação das caves (aparcamentos) e algumas garagens ou arrumos. As águas provêm do exterior, passando através de eventuais fissuras existentes nas paredes exteriores ou por deficiente isolamento do tardoz destas paredes. Em alguns dos pontos do alçado nascente é bem visível o deficiente isolamento entre a tela de impermeabilização e o remate de zinco. Os ferros usados durante a construção para ancorar as cofragens e que se encontram embebidos no próprio betão são também um ponto frágil para infiltrações.
São zonas pontuais afetadas que não se consegue definir em termos dimensionais. - Fotos 4 e
Questão N.° 6 - Existem infiltrações de água na sala do condomínio?
Resposta: Existem marcas de infiltrações no piso -1, numa sala ao lado da sala das máquinas de ventilação que, segundo informação prestada por pessoa representante do condomínio, é usada como sala de condomínio. - Foto 5.
Questão N.° 7 - Na afirmativa, em que zonas da mesma, donde provêm e qual a sua dimensão? Resposta: As marcas podem ser observadas sobretudo em paredes divisórias interiores até cerca de 0,8 a 1 m de altura. A sua proveniência admite-se que tenha sido através de conduta de ventilação da sala das máquinas situada mesmo ao lado da sala em questão, tendo inundado os pavimentos deste piso e subido por capilaridade.- Foto 6.
Questão N.° 8 - Quando chove, a água acumula-se nos pisos inferiores?
Resposta: À data da visita o tempo estava seco, não tendo havido chuvas nos dias anteriores, pelo que os Peritos não puderam confirmar a acumulação de água naqueles pisos. Apenas existiam marcas. - Foto 7.
Questão N.° 9 - O terreno onde está edificado o Edifício (prédio) encontra-se numa cota mais baixa?
Resposta: A cota de soleira da porta da entrada principal no edifício está alguns metros abaixo da avenida (Rua…) que passa ao lado do alçado lateral esquerdo do edifício.
Questão N.° 10 - Se assim for, os pisos inferiores do Edifício ficam especialmente prejudicados quando chove?
Resposta: Ficarão prejudicados caso se verifiquem infiltrações nesses pisos, o que poderá acontecer após os solos da zona envolvente ficarem saturados de água, sem capacidade de absorção e caso a impermeabilização dos muros de suporte seja deficiente.
Questão N.° 11 - É possível verificar a existência de diversas entradas de água pelo exterior do Edifício?
Resposta: Sim, existem algumas zonas por onde a água poderá entrar para o interior do edifício.
Questão N.° 12 - Na positiva, onde se situam e afectam que zonas?
Resposta: No alçado principal os Peritos verificaram que as paredes exteriores que estão revestidas com mármore não se encontram impermeabilizadas, pelo que a água da chuva poderá entrar para o interior das habitações, como é o caso da fração "G". - Foto 8. No alçado posterior, na zona de transição do revestimento de zinco com o terreno do jardim, existem alguns pontos fracos por onde a água se infiltra para o muro de suporte. - Foto 4a. Nos remates da forra de mármore dos alçados principal e posterior com a parede de empena verifica-se haver falhas de bom isolamento contra a chuva, designadamente no revestimento do pano interior de alvenaria de tijolo, que em algumas situações se encontra à vista. - Fotos 9 a 10a.
Questão N.° 13 - Existe(m) alguma(s) parede(s) das partes comuns do Edifício onde é possível visualizar que escorre água junto a quadro(s) eléctrico(s) e tomadas de electricidade?
Resposta: O único ponto que os Peritos verificaram existir marcas de escorrência de água, junto a quadros elétricos e tomadas de eletricidade foi na parede da sala de máquinas da ventilação, no piso -1, onde se encontra o respetivo quadro elétrico.
Questão N.° 14 - Na afirmativa, há o risco de falha de energia e/ou curto-circuito?
Resposta: Poderá haver corte de corrente por disparo do diferencial do quadro elétrico caso a água entre no quadro e nos cabos elétricos/ligações, podendo provocar curto-circuito.
Questão N.° 15 - Da prumada dos andares esquerdos provêm maus cheiros?
Resposta: Os peritos procederam à inspecção das zonas de coretes das cozinhas, de onde poderiam advir alguns maus cheiros de exaustão e não conseguiram detetar qualquer tipo de odor desagradável. As tubagens de exaustão das cozinhas coincidem com o topo da ranhura onde recolhem as portas de correr das salas para a cozinhas. Observando atentamente o interior da ranhura onde recolhem essas portas pode-se observar alguma claridade, o que não é normal.
É possível que, com o tempo húmido, haja maior dificuldade na extração das cozinhas, altura em que os cheiros dos cozinhados serão mais difíceis de extrair.
Questão N.° 16 - Se sim, por que razão se sentem?
Resposta: Justificado na resposta apresentada no quesito anterior.
Questão N.° 17 - Verifica-se o destacamento/desagregação na ligação do elemento metálico de revestimento à empena, no alçado lateral direito?
Resposta: Sim, conforme já referenciado no quesito 12, fotos 9 e 10.
Questão N.° 18 - E a degradação e fissuração do revestimento da empena do alçado lateral direito, verifica-se?
Resposta: Sim, existe uma fissuração generalizada da empena sul revestida a argamassa de cimento e areia, devido à mesma estar exposta ao sol e não estar protegida (encosta a futura construção). Todavia, não se observaram infiltrações através desta empena, pois a respectiva parede é dupla e tem ventilação das caixas-de-ar (Foto 10 c).
Questão N.° 19 - Existe fissuração generalizada das caixas de escadas (paredes e tectos, seja do interior, seja do exterior), dos tectos, paredes, hall's e corredores dos vários andares do Edifício? Resposta: Existem algumas fissuras, sobretudo em paredes da caixa de escadas e no remate destas com o lastro das escadas e ainda em algumas paredes de halls de habitações e caves. O teto da entrada principal no edifício também possui algumas fissuras.
Questão N.° 20 - E fissuração do revestimento do pavimento do hall de entrada principal do Edifício, existe?
Resposta: Sim, existem algumas pedras fissuradas no pavimento do hall de entrada no edifício. - Foto 11.
Questão N.° 21 - Os corpos emergentes da cobertura do Edifício, nomeadamente clarabóias e corpos contíguos, estão fissurados?
Resposta: As clarabóias da cobertura não estão fissuradas, apresentando-se antes com oxidação. - Foto 12a.
Os corpos emergentes contíguos, envolvendo chaminés diversas de ventilação de cozinhas ou casas de banho ou de exaustão de fumos de combustão, estão revestidos a reboco de argamassa de cimento e areia com algumas fissuras. - Foto 12b
Questão N.° 22 -Podem visualizar-se manchas de ferrugem no tecto das varandas do Edifício? Resposta: Existem manchas pontuais de ferrugem em algumas das pedras que se encontram a forrar os tetos das varandas, sobretudo nas varandas das frações direitas. Nas varandas das frações esquerdas já não se verificam essas anomalias. - Foto 13a.
Questão N.° 23 - Na afirmativa, de todas as varandas do Edifício ou só de algumas? Resposta: Os Peritos, tendo solicitado à administração do condomínio para visitar todas as habitações, apenas não conseguiram entrar em três delas (2.° Direito, 3.° Direito e 4.° Esquerdo). Todavia, estas anomalias são visíveis da via pública, junto ao passeio do alçado principal. - Foto 13b
O que foi dado observar foi o seguinte: (...)
Questão N.° 24 - Neste último caso, de quais?
Resposta: Justificado na resposta apresentada no quesito anterior.
Questão N.° 25 - As caixilharias das varandas do Edifício estão impregnadas de ferrugem? Resposta: Da observação das caixilharias das varandas visitadas verificou-se existir ferrugem no aro metálico dos caixilhos junto às soleiras, aro esse em ferro, com deficiente galvanização, que oxida em contacto com a água da chuva.
A existência de um pavimento em deck de madeira nas varandas ajuda a reter a humidade junto a esses caixilhos, contribuindo para a sua oxidação. - Foto 14.
Questão N.° 26 - Se sim, de todas as varandas do Edifício ou só de algumas? Resposta: Da visita efetuada às diversas varandas onde foi facultada a entrada verificou-se existir este tipo de patologias em todas as habitações visitadas (ver quadro seguinte): (...)
Questão N.° 27 - Neste último caso, de quais?
Resposta: Justificado na resposta apresentada no quesito anterior.
Questão N.° 28 - Constata-se existir retorno de fumos das lareiras para as habitações dos condóminos? Resposta: Alguns dos moradores ligaram as lareiras a pedido antecipado dos Peritos na data da sua visita. Outros não o quiseram fazer. Observadas as habitações onde foi facultada a entrada aos Peritos resulta o seguinte: (...)
Questão N.° 29 - Quais os riscos associados ou associáveis à existência dos defeitos detectados nas partes comuns do Edifício?
Resposta: Os riscos serão a degradação mais acentuada dos materiais, sobretudo os mais expostos às intempéries. Poderão ocorrer infiltrações no interior das frações.
[…]
3. Respostas às questões que apresenta a autora C…
Questão N.° 1 - Com base na(s) vistoria(s) efectuada(s) à fracção "G" e respectiva garagem, constata-se a existência de infiltrações significativas de água na garagem?
Resposta: Os Peritos apenas puderam observar as marcas de infiltrações em paredes e no pavimento. - Foto 15.
Questão N.° 2 - Consegue perceber-se se já ocorreram nesse espaço vários episódios de inundação?
Resposta: Existem marcas de infiltrações, não sendo possível quantificar episódios ou saber datas de ocorrência.
Questão N.° 3 - No tecto, na parede e no chão da sala de jantar da fracção, existem infiltrações de água?
Resposta: Apenas existem sinais visíveis de infiltrações de água em uma das paredes da sala de jantar, junto à janela, quer próximo do teto quer na zona envolvente áo comando de estore da janela.
Questão N.° 4 - A parede da sala de jantar está fissurada? Na afirmativa, em que locais?
Resposta: Sim, apresenta algumas fissuras em 3 locais distintos: sob o peitoril da janela, na zona próxima do irradiador do aquecimento e na ombreira norte da porta de acesso à varanda.
Questão N.° 5 - O quarto-suite da fracção revela humidades e infiltrações de água?
Resposta: Não. O que se pode observar são sinais de condensações em paredes.
Questão N.° 6 - E fissuração diversa nesse quarto, existe?
Resposta: Sim, há fissuras junto à cabeceira da cama, sob o peitoril da janela e nas paredes do corredor de circulação e hall do quarto.
Questão N.° 7 - Existem diversas fissurações nas paredes das casas de banho? Resposta: Existem fissuras nas paredes acima do lambrim de mármore e no remate daquelas com os tetos.
Questão N.° 8 - E as paredes do escritório da fracção e do corredor, estão fissuradas?
Resposta: Foi observada uma pequena fissura numa das paredes do escritório por detrás de uma estante de livros ali existente.
Questão N.° 9 - Verifica-se descolamento do soalho de madeira no corredor?
Resposta: Não, apenas as juntas de uma das tábuas do soalho se encontram mais abertas, necessitando de tomação, lixagem e envernizamento.
Questão N.° 10 - E o soalho da cozinha da fracção, está descolado ou a descolar?
Resposta: Uma das tábuas do pavimento da cozinha está descolada, embora não se encontre saliente. Necessita de intervenção para reparação, à semelhança do descrito no ponto anterior, acrescendo colagem da mesma.
Questão N.° 11 - A lareira da fracção defuma bem ou existe retorno de fumos para a habitação da Autora?
Resposta: Conforme resposta já dada anteriormente no quesito N.° 28 verifica-se não haver retorno de fumos para a sala da autora.
[…]
4. Respostas às questões que apresenta a ré
Questão I - Em caso de eventual verificação de patologias/defeitos, qual a data da verificação das patologias identificadas?
Resposta: Os Peritos não conseguem saber a data em que as patologias se começaram a manifestar.
Questão II - Em caso eventual verificação de patologias/defeitos, qual é a causa das patologias/defeitos identificados?
Resposta: Desconhecendo a pormenorização de projeto, os peritos não podem em algumas situações concluir se se trata de um problema de conceção ou de execução. Com efeito, por exemplo ao nível da fachada ventilada, os peritos desconhecem que tratamento do pano interior da fachada é que foi previsto. O facto é que foram detetados diversos pontos onde se constatou que existe tijolo à vista, o que consideram ser uma clara deficiência ou fragilidade que pode permitir a entrada de água pela fachada em determinadas condições de chuva e vento.
Quanto à corrosão existente em alguns elementos, se por um lado se desconhece o esquema de pintura aplicado, também se desconhece se existiu pormenorização relativa à colocação dos pavimentos exteriores de varandas (em deck) e drenagem as varandas. Um escoamento deficiente das águas, permitindo depósito durante largos períodos de tempo pode acelerar degradação das tintas.
O revestimento em zinco de alguns panos de fachada também se encontra desprendido da fachada e as formas de rufagem apresentam deficiências que aparentam ser resultantes de má execução.
A fissuração ocorre com especial incidência ao longo dos primeiros anos de utilização do edifício, uma vez que está por norma associada a assentamentos diferenciais e a fenómenos de higrotermia, motivo pelo qual os empreiteiros sabem que devem reservar uma verba para tratamento das mesmas ao longo dos 5 anos de garantia.
Os problemas de infiltração nas garagens admite-se que ocorram por deficiente execução e não de conceção.
A impermeabilização exterior de muros pode encontrar-se pontualmente a de pintura aplicada, também se desconhece se existiu pormenorização relativa à colocação dos pavimentos exteriores das varandas (em deck) e drenagem das varandas. Um escoamento deficiente das águas, permitindo depósito durante largos períodos de tempo, pode acelerar fenómenos de degradação das tintas. afetada e as deficiências ao nível do betão armado, com ferros do sistema de cofragem que não foram retirados em alguns locais, tem permitido entradas pontuais de água.
Questão III - Em caso eventual verificação de patologias/defeitos, qual seria a alternativa de construção que não permitiria e ou impedia em absoluto a ocorrência da patologias/defeitos identificados?
Resposta: As alternativas construtivas que o mercado apresenta são muitas e variadas e não cabe aos peritos referi-las no âmbito da sua intervenção no presente processo. Com efeito, é da responsabilidade dos projetistas definir as melhores soluções e preparar o caderno de encargos que serviu de base ao empreiteiro.
Como referido na resposta ao quesito anterior, poderão existir patologias que se considere resultantes de um problema de conceção e outras de execução, ambas da responsabilidade do Dono de Obra.
Se as soluções concebidas em projeto forem adequadas e o empreiteiro as executar devidamente, não existem naturalmente patologias construtivas, embora, como também se referiu, existam patologias da construção, que resultam de problemas que só se manifestam com o uso dos espaços, designadamente assentamentos diferenciais e fenómenos relacionados com higrotermia.
Acrescente-se que, considerar que existem empreitadas sem patologias é uma mera utopia, pelo que solicitar que se indique soluções alternativas que impeçam em absoluto a sua existência não faz sentido.
Questão IV - Qual o nível freático do prédio e em que medida tal provoca inundações/infiltrações?
Resposta: Os Peritos desconhecem o nível freático no solo, na zona de implantação do edifício, sendo certo que varia ao longo do ano.
Questão V - Quais os equipamentos existentes no prédio que permitem evitar infiltrações/inundações resultantes do nível freático do prédio?
Resposta: Existe um poço de drenagem das águas freáticas no piso -2, ao lado da cisterna que abastece o edifício de água, bem como um grupo de eletrobombas para retirar as águas para o exterior. A existência destes equipamentos apenas serve para rebaixar o nível das águas freáticas, e não para eliminar eventuais infiltrações através de pontos fracos da construção, como, por exemplo, através de muros de suporte.
Questão VI - Quais e quando existiram inundações/infiltrações resultantes do nível freático do prédio e que danos provocaram e são visíveis?
Resposta: Os Peritos desconhecem quais as inundações e o tempo em que as mesmas ocorreram. Uma impermeabilização bem executada na envolvente exterior da construção, associada a uma boa drenagem de águas do subsolo, impedem o aparecimento de infiltrações e consequentes danos na edificação. Os danos provocados por infiltrações já foram referidos anteriormente, mormente nos quesitos apresentado pelo Autor Condomínio do edifício B… N.° 4 a 8.
Questão VII - Qual a causa e o nexo causal entre a chuva e a acumulação de água nos pisos inferiores?
Resposta: A água entra essencialmente no piso 0, depositando na laje deste piso. A partir de um certo período de tempo escorre pelas rampas e vai descendo aos pisos inferiores.
Obviamente que a água que passa para o interior do edifício é água que provem das chuvas que fica retida em lençóis de água no subsolo e que a hidrodinâmica poderá explicar.
Questão VIII - Em caso eventual verificação de patologias/defeitos, existem sinais de reparação? E em caso afirmativo por quem e quando?
Resposta: Existem marcas de intervenção no piso -2, nas paredes/muros de suporte lado norte. Não podem os Peritos responder sobre quem terá efetuado tal intervenção nem a data.
[…]».
Em suma, como se conclui do relatório pericial unânime, elaborado com rigor e qualidade técnica, os peritos verificam a existência dos defeitos enunciados nos factos impugnados, que na sua ótica só poderão decorrer de “problemas de conceção ou de execução”.
A ré funda a sua discordância em dois fatores: na interpretação que faz do relatório pericial; na seguinte afirmação da testemunha G…: “pelo que vi a cota estava garantida, se no final quando a Câmara fez o jardim se houve alguma cota que não foi respeitada já não consigo precisar”.
Na fundamentação da decisão, o Mº Juiz analisa criticamente a prova, deste modo:
«[…] Só a testemunha G…, o arquitecto que elaborou o projecto do edifício, apresentou críticas ao relatório pericial.
Porém, essas críticas respeitam ao que o relatório aponta como debilidades da construção. Portanto, a factos não alegados. Não à existência das patologias dadas como provadas.
Como se disse, na prova das diversas patologias, o tribunal deu primazia ao relatório pericial pelo maior conhecimento técnico que têm os seus autores relativamente às testemunhas.
Optou-se por dar como não provado que, para além do que se verifica na fracção da autora C… e nos pisos, -1 e -2, haja outros locais com infiltrações. Pois, o relatório pericial diz que poderá haver, não que os há. Depois, com a petição inicial foi junta para prova desse facto uma fotografia de uma janela que se desconhece onde seja. Finalmente, ninguém de falou outras infiltrações em partes comuns. […]».
Em síntese, o Tribunal optou por uma resposta restritiva, no facto 21.º, visando a ré no seu recurso, uma maior restrição ainda, com os fundamentos que constam da página 118 (PE) das alegações de recurso[6], dos quais, com o devido respeito, não podemos concluir pela verificação de erro de julgamento.
Vejamos.
A ré impugna a seguinte factualidade: factos dados como provados sob os n.ºs 15, 21, 22 e 23 (conclusão I).
No entanto, confrontando a factualidade provada em apreço, com a “proposta” da ré (pág. 119 e 120 do PE), constatamos que se limita a preconizar a supressão das alíneas b), c) e n) – referentes a infiltrações de água – propondo a manutenção das restantes, num elenco de dez alíneas [a) a j)], ao invés das treze consignadas na sentença [a) a n)].
Ou seja, a ré preconiza a manutenção de todas as alíneas referentes a defeitos, com exceção das infiltrações de água.
No entanto, lendo com atenção o relatório pericial – que é unânime e que ninguém pôs em causa – é por demais evidente a constatação pelos peritos de defeitos de infiltração de águas, decorrentes de vícios “de conceção ou de execução” da obra.
Já quanto ao facto 22, propõe a ré: que se mantenha como provada a verificação de: infiltração de água numa parede da sala de jantar; diversas fissurações nas paredes da sala, das casas de banho, do quarto-suite, uma no escritório; e descolamento de uma tábua do soalho na cozinha.
Mais propõe que se elimine: a) – Infiltração de água na garagem; b) - Infiltração de água numa parede da sala de jantar; c) – Humidades resultantes de condensação e fissuração diversa no quarto-suite da fração.
Insiste assim a recorrente no sentido de se eliminar a referência a quaisquer infiltrações e humidades verificadas no edifício.
Salvo o devido respeito, a procedência da argumentação da ré traduzir-se-ia na negação da força probatória do relatório pericial, o que não poderemos aceitar, face às razões que se invocaram.
A questão, em sede de apreciação global e crítica da prova, resume-se a saber se os meios probatórios invocados pelos recorrentes são suscetíveis de fundamentar a convicção, neste Tribunal, sobre a existência de qualquer erro de julgamento por parte do coletivo da primeira instância.
Como se refere no acórdão do STJ, de 22.10.2015 (processo n.º 212/06.3TBSBG.C2.S1[7], acessível no site da DGSI), a impugnação da decisão da matéria de facto não visa propriamente um novo julgamento global da causa, mas apenas uma reapreciação do julgamento proferido pelo tribunal a quo com vista a corrigir eventuais erros da decisão recorrida.
Na ponderação da impugnação da decisão da matéria de facto, embora o Tribunal da Relação deva apreciar a matéria impugnada efetuando uma apreciação autónoma da prova produzida, no sentido de que o objeto precípuo da cognição do Tribunal da Relação não é a coerência e racionalidade da fundamentação da decisão de facto, mas antes a apreciação e valoração da prova produzida, orientando-se, no entanto, tal labor, para a deteção de eventual erro de julgamento na decisão impugnada.
Não basta assim uma qualquer divergência na apreciação e valoração da prova para determinar a procedência da impugnação, sendo necessário constatar um erro de julgamento[8].
Como enfatiza Abrantes Geraldes (obra citada, pág. 235 e 236), “a reapreciação da matéria de facto pela Relação no âmbito dos poderes conferidos pelo art.º 662.º não pode confundir-se com um novo julgamento”.
Ora, os meios de prova indicados pela recorrente não nos permitem concluir pela verificação de qualquer erro de julgamento relativamente aos pontos factuais em causa.
Improcede o recurso, também neste segmento.
3. Fundamentos de facto
Face à decisão que antecede, é a seguinte factualidade relevante provada:Factos provados.
1 - A Ré é uma sociedade comercial que se dedica à promoção imobiliária, compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim.2 - No exercício dessa sua atividade, a Ré, em 24/07/2006, outorgou a escritura pública de constituição de propriedade horizontal do prédio urbano, sito na Rua…, n.º … e …, da freguesia de …, concelho da Maia, inscrito no artigo P – …. da matriz urbana respetiva, conhecido como «Edifício B…» e que constituía sua propriedade.
3 - Posteriormente, a Ré procedeu à venda, a particulares, de todas as frações autónomas que compõem o referido «Edifício B…».
4 - Em 17/11/2006, a Ré vendeu à Autora C…, que adquiriu, a fração autónoma desse «Edifício B…», designada pela letra “G”, a que corresponde ao 4.º andar direito.
5 - A Autora C… adquiriu a predita fração “G” para sua habitação própria e permanente, sendo nela que reside.
6 - O «Edifício B…» (doravante Edifício) é composto por oito pisos e formado por dez frações autónomas destinadas a habitação, bem como de partes comuns, conforme tudo melhor consta do título constitutivo da propriedade horizontal e do documento que o complementa.
7 – De acordo com esse título constitutivo, são partes comuns do prédio:
a) as entradas pelos números … e … da Rua…;
b) a zona de circulação automóvel interior, ao nível dos pisos zero, menos um e menos dois;
c) os corredores de distribuição ao nível de cada piso;
d) o compartimento de resíduos sólidos;
e) a caixa das escadas;
f) os ascensores;
g) o arrumo para o condomínio;
h) a cisterna com o respetivo grupo hidropneumático;
i) as estruturas do edifício;
j) as infraestruturas do edifício;
k) a cobertura.
8 - A Administração do Condomínio do Edifício está, desde o dia 15/10/2006, entregue à empresa T…, Lda.
9 - Tal ocorreu em deliberação da assembleia de condóminos realizada nesse dia, altura em que a ré era ainda proprietária de todas as frações autónomas.
10 - Na assembleia de condóminos de 2/5/2007, a ré era proprietária de frações autónomas representativas de menos de metade da permilagem da totalidade do edifício.
11 - Decorridos alguns meses sobre a aquisição de cada uma das frações pelos respetivos proprietários e correspondente entrega pela Ré, o Edifício começou a apresentar diversos problemas nas partes comuns e na fração da Autora.
12 - Os Autores foram denunciando à Ré esses problemas à medida que estes iam surgindo, em datas não concretamente apuradas
13 - No seguimento, a Ré procedeu a várias reparações, destinadas a solucioná-los.
14 - A Ré:
- recolocou, entre Abril de 2010 e Novembro do mesmo ano, pedras na fachada do Edifício que tinham caído;
- alterou chaminés das frações (numa tentativa de desenfumagem de lareiras);
- alterou o circuito de ventilação dos patamares dos pisos e elevadores; e
- instalou motor na casa do lixo para dissipar os maus cheiros (numa tentativa de eliminar os existentes).
15 - A Ré efetuou várias visitas ao Edifício (incluindo em 2014), com o propósito de verificar e solucionar os já apontados defeitos que afetam as partes comuns do Edifício e a fração “G” da Autora C….
16 - Em 25 de Novembro de 2010, depois de nova deslocação ao imóvel, a Ré comprometeu-se a proceder à desenfumagem das lareiras, mediante alteração das chaminés e substituição das caixas por “Ts” descentrados, à eliminação da entrada de cheiros no interior das frações.
17 - A ré realizou obras para esse fim, em finais de 2010/princípios de 2011 (as mencionadas em 14).
18 - Quanto às infiltrações na garagem, em 2010 a Ré executou obras de reparação em locais nas paredes interiores onde se encontravam ferros usados na construção para ancorar as cofragens.
19 - Não se apurou que por esses pontos continue a haver infiltrações.
20 - Permanecem diversos problemas nas partes comuns do Edifício, bem como na fração da Autora, que foram comunicados à Ré.
21 - Nas partes comuns, são os seguintes:
a) - Queda de pedras da fachada (das padieiras) do Edifício, para lá das repostas pela ré, e que se situam no revestimento das palas dos estores dos 4º e 5º andares, no alçado posterior;
b) – Diversas infiltrações de água nos pisos inferiores de garagem (pisos 0, -1 e -2), que afetam as seguintes zonas:
- no piso 0 – alçado posterior sob zona da grelha; alçado posterior/alçado lateral esquerdo; início da rampa; rampa/alçado lateral esquerdo;
- no piso -1 – zona final da rampa/alçado principal; alçado principal; rodapés e base de paredes na caixa das escadas; corredor do hall; zona de acesso à sala do condomínio; zona do teto em frente à garagem J1/alçado principal;
- no piso -2 – alçado posterior em frente à rampa; alçado lateral direito na zona da rampa; zona sita sob a sala do condomínio e respetivas paredes, nos alçados posterior e lateral esquerdo; teto em frente à garagem F1; teto do hall dos elevadores; rodapés e base de paredes na caixa das escadas;
c) – Diversas infiltrações de água na sala do condomínio;
f) - Destacamento/desagregação na ligação do elemento metálico de revestimento à empena, no alçado lateral direito;
g) - Fissuração do revestimento da empena do alçado lateral direito;
h) – Existem algumas fissuras em paredes da caixa de escadas e no remate destas com o lastro das escadas e ainda em algumas paredes de halls se habitação e cave e no teto da entrada principal do edifício;
i) - Fissuração do revestimento do pavimento do hall de entrada principal do Edifício;
j) - Fissuração de corpos contíguos às claraboias na cobertura do Edifício, e que envolvem chaminés diversas de ventilação das cozinhas ou casas de banho ou de exaustão de fumos de combustão;
k) - Manchas de ferrugem no teto das varandas do Edifício, nas pedras que e encontram a forrar os tetos, nas que se situam em todos os andares do lado direito com exceção do 5º direito;
l) - Caixilharias das varandas do Edifício estão enferrujadas no aro metálico dos caixilhos junto às soleiras no 1º andar, esquerdo e direito, 2º esquerdo, 3º esquerdo, 4º direito e 5º andar esquerdo e direito;
m) - Retorno de fumos da lareira na fração do 1º direito;
n) Para além das provadas quanto aos pisos 0, -1 e -2 e fração da autora, existem outras zonas, por onde a água pode entrar a partir do exterior do Edifício.
22 - A fração “G” da Autora apresenta os seguintes problemas:
a) – Infiltração de água na garagem;
b) - Infiltração de água numa parede da sala de jantar;
c) – Humidades resultantes de condensação e fissuração diversa no quarto-suite da fração;
d) - Diversas fissurações nas paredes da sala, das casas de banho, do quarto-suite, uma no escritório;
e) - Descolamento de uma tábua do soalho na cozinha.
23 - Escorre água numa parede da sala de máquinas de ventilação, no piso -1, onde se encontra o quadro elétrico.
(Da contestação)
24 - A autora C… enviou à ré, em 1/2/2011, uma carta onde comunica os problemas que existem na sua fração, designadamente, infiltração de água na parede da sala de jantar, levantamento do soalho na cozinha e corredor, fissuras nas paredes dos quartos suite e do meio, escritório, mantêm-se infiltrações na garagem e fumo e cheiro na sala quando outros condóminos acedem as lareiras – cf. documento junto à contestação.
25 - Em 13/11/2012, a ré enviou ao autor condomínio a carta junta à petição inicial como documento nº 72 e onde, fazendo referência a uma reunião informal de condóminos em 28/8/2012, é dito, nomeadamente, que tem insistido com o construtor para que proceda a reparação das anomalias detetadas, até agora sem resultado, e que “caso não haja resposta deste, a D… compromete-se a efetuar estas reparações em tempo oportuno”, sem que a carta esclareça que reparações são essas – cf. documento nº 72 da petição inicial cujo teor se dá pro reproduzido.
26 - Na ata da assembleia dos condóminos realizada a 6/11/2012, está escrito o seguinte: “a administração começou por fazer o ponto da situação do processo de eliminação dos defeitos de construção, tendo dito que na reunião informal realizada em Agosto, como o empreiteiro pediu mais algum tempo para fazer a obra, decidiu-se aguardar mais alguns meses para o promotor resolver todos os problemas existentes e, caso nada fosse feito, deveria ser interposta a competente ação judicial contra o mesmo. A ação não deveria avançar se se, nesse prazo, a administração recebesse alguma carta do promotor que o vincule, em nome pessoal e da empresa a fazer as obras até à Primavera de 2013.”
27 - A ré não foi a construtora do prédio, tendo entregue a construção do mesmo, por empreitada à empresa E…, S.A.
28 - A zona onde o prédio está implantado corresponde a uma zona freática, razão pela qual sempre que existem chuvas ou outras águas é necessário, através de bombas existentes no prédio e outros mecanismos e equipamentos, proceder à reposição dos níveis, sob pena de haver inundações.
29 - Mas as infiltrações referidas na petição inicial não estão relacionadas com esta questão.
Factos não provados
a) A Ré sempre manifestou aos AA a intenção de resolver todas as patologias que foram surgindo no Edifício e na fração da A. e que lhe foram sendo comunicadas.
b) E sempre se comprometeu a reparar e eliminar todos os defeitos surgidos nas partes comuns e frações do Edifício (entre as quais a da A.), independentemente de uma eventual intervenção da empresa Construtora.
c) Para além das provadas quanto aos pisos 0, -1, - 2 e fração da autora, existem diversas outras entradas de água pelo exterior do Edifício.
d) Existem maus cheiros oriundos da prumada dos andares esquerdos;
e) Há degradação do revestimento da empena do alçado lateral direito Fissuração de corpos emergentes da cobertura do Edifício, nomeadamente claraboias.
f) Com exceção do 1º direito, existe retorno de fumos das lareiras para as habitações dos condóminos.
g) Na fração G existem os seguintes problemas:
Infiltração de água no teto e no chão da sala de jantar.
Infiltrações no quarto suite.
Fissuração no corredor.
Existe descolamento do soalho de madeira no corredor.
h) A fissuração dos corpos emergentes da cobertura do Edifício, nomeadamente das claraboias e corpos contíguos, debilita o telhado e provoca constantes entradas de água nas habitações dos condóminos situadas no último piso.
4. Fundamentos de direito
4.1. Aplicação ao condomínio da relação de empreitada de consumo
A ré, no seu recurso [conclusões XVI a XVIII][9] alega que “o condomínio e as partes comum do prédio não podem serem consideradas afetas ao ou aos consumidores”, concluindo que não será aplicável o regime especial previsto no DL n.º 67/2003, de 8 de abril.4.1. Aplicação ao condomínio da relação de empreitada de consumo
Com relevância para a questão suscitada, provou-se que:
1 - A Ré é uma sociedade comercial que se dedica à promoção imobiliária, compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim.
2 - No exercício dessa sua atividade, a Ré, em 24/07/2006, outorgou a escritura pública de constituição de propriedade horizontal do prédio urbano, sito na Rua…, n.º … e …, da freguesia de …, concelho da Maia […].
3 - Posteriormente, a Ré procedeu à venda, a particulares, de todas as frações autónomas que compõem o referido «Edifício B…». […]
6 - O «Edifício B…» (doravante Edifício) é composto por oito pisos e formado por dez frações autónomas destinadas a habitação, bem como de partes comuns, conforme tudo melhor consta do título constitutivo da propriedade horizontal e do documento que o complementa.
O edifício no qual se verificam os defeitos alegados pelos autores, está constituído em propriedade horizontal, sendo formado por dez frações autónomas destinadas a habitação.
Como refere João Cura Mariano [in Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, Almedina, 7.ª edição, 2020, pág. 259], face ao atual regime legal, apenas não será consumidor aquele que tem intenção de utilizar a obra no exercício da sua profissão ou na atividade profissional de terceiro.
Tem constituído entendimento pacífico na jurisprudência a conclusão de que, provando-se a existência de defeitos de construção nas partes comuns de prédio constituído em propriedade horizontal, deve ser aplicável ao condomínio a legislação do consumidor, desde que a maioria das frações se destinem à habitação (uso não profissional).
Neste sentido, veja-se o acórdão da Relação de Coimbra, de 3.12.2019 [processo n.º 60/16.2T8MGL.C1], no qual se referem os acórdãos da Relação de Lisboa, de 10/10/2017 [processo nº 1147/11], e de 17/1/2017 [processo nº 826/07], bem como o acórdão desta Relação, de 25/10/2018 [processo n.º 1063/15], todos acessíveis no site da DGSI.
No aresto citado, faz-se referência à argumentação expendida no acórdão da Relação de Lisboa, de 10/10/2017, onde se refere que na propriedade horizontal se criou uma “figura de ficção”, verdadeiramente “um órgão que não é nem uma pessoa coletiva nem uma pessoa singular” mandatado pela Assembleia de Condóminos para a realização dos direitos que competem a todos os condóminos, não se suscitando dúvidas de que cada condómino é um consumidor relativamente à fração de que é proprietário.
Mais se refere no citado aresto que, não sendo possível adquirir uma fração autónoma de um edifício constituído em propriedade horizontal sem simultaneamente e, por efeito dessa mesma aquisição, passar a ser titular dos direitos e deveres face às partes comuns mencionados na lei, seria absurdo admitir que num prédio constituído sob o regime de propriedade horizontal todos os condóminos fossem consumidores relativamente à sua fração e deixassem de o ser relativamente às partes comuns que adquirem por efeito da aquisição dessa fração[10].
Perfilhamos o entendimento jurisprudencial pacífico referido, pelo que se considera totalmente improcedente o recurso neste segmento.
4.2. Reapreciação da exceção de caducidade
Alega a ré:XIX. Por outro lado, quaisquer que sejam os prazos aplicados, todo e qualquer pedido de reparação já está caducado.
XX. Assim, o direito dos autores em verem reparados os eventuais defeitos está caducado, há muitos anos.
XXI. Entre a entrega do prédio à administração, sua constituição em propriedade horizontal, venda da fração à autora C… e a entrada da presente demanda estão decorridos mais de 9 anos.
XXII. O tribunal condenou a ré nas reparações do que entendeu haver reconhecimento da ré por força das reparações anteriormente efetuadas.
XXIII. O reconhecimento do defeito só existe em relação ao defeito reparado e não em relação a todo e qualquer defeito que eventualmente possa surgir com proximidade do reparado.
XXIV. O mesmo se diga em relação às infiltrações que a sentença condenou a ré a reparar.
Contrapõem os autores:
13ª.) Subsidiariamente, para a hipótese de não se considerar que a recorrida reconheceu o direito dos recorrentes à reparação dos vícios que o imóvel ostenta, consideramos que a exceção de caducidade deveria ter improcedido porquanto a sua invocação constitui manifesto abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium;
14ª.) Ao longo do tempo, o comportamento da recorrida gerou confiança nos condóminos que nela acreditaram;
15ª.) Ao efetuar reparações, ao prometer realizar outras, ao pedir dilação para as reparações, a recorrida levou os recorrentes a desconsiderarem os prazos para o exercício judicial do seu direito;
16ª.) O princípio da confiança, integrado na cláusula geral da boa-fé no cumprimento dos contratos e resultante da proibição do abuso do direito obsta a que o vendedor que admitiu a existência dos vícios, corrigindo ou tendo tentar corrigir alguns deles venha ulteriormente, como facto próprio, invocar a caducidade porquanto o lesado confiou justificadamente na seriedade do compromisso de sanação do vício manifestado pelo vendedor e não atuou em juízo em tempo por causa dessa justificada confiança;
17ª.) Mesmo que se entenda que a recorrida não reconheceu o direito à reparação exigido pelos Apelantes, a atuação daquela é ilegítima porquanto violadora do princípio da boa-fé negocial e da confiança, constituindo abuso de direito ao invocar a caducidade do direito dos recorrentes.
Decidiu o Tribunal:
«2ª Questão - de que momento se conta o início do prazo de caducidade dos direitos do autor condomínio à reparação dos defeitos nas partes comuns.
Como se disse, os prazos acima referidos iniciam-se com a entrega ao comprador do bem vendido.
Relativamente à autora C…, na falta de outros factos, há que reportar essa entrega à data da escritura de compra e venda. Dado que isso corresponde ao que é mais usual. Portanto, o prazo em que deveriam surgir os defeitos iniciou-se em 17/11/2006.
Mais complexo e discutível é determinar o início do prazo relativamente ao autor condomínio. São pensáveis pelo menos três hipóteses diversas:
1ª O prazo inicia-se quando for instituída a administração do condomínio. Seja por iniciativa do construtor/vendedor, seja por impulso dos adquirentes das fracções autónomas – neste sentido podem ver-se, designadamente, os Acórdãos do STJ de 14/1/2014 e do Tribunal da Relação de Lisboa de 8/6/2010 (estes e todos os acórdãos citados disponíveis em www.dgsi.pt).
2ª O prazo conta-se do momento em que os compradores das fracções autónomas dispõem de maioria do valor do prédio – cf. Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto de 14/5/2009 e de 15/10/2012.
3ª O prazo inicia-se com a venda da última fracção – vide o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 22/10/2012.
Parece-nos que no meio é que está a virtude. Na verdade, fazer coincidir o início do prazo com a instituição da administração pelo construtor/vendedor que, nesse momento é, muitas vezes, o único proprietário do imóvel desvirtua o sentido a intenção do legislador de proteger os consumidores.
Pois, o credor e o devedor são a mesma pessoa e não é consumidor. Ele é o único proprietário das fracções autónomas e comproprietário das partes comuns. E simultaneamente o responsável pelos defeitos.
Não nos parece realista que um administrador do condomínio nessa situação vá exercer contra esse condómino único os direitos para eliminação dos defeitos. Isso quando esse administrador é escolhido e pago pelo construtor/vendedor/condómino único.
Afigura-se que esta primeira hipótese deixa os compradores desprotegidos.
A terceira hipótese cai no exagero oposto. Não parece necessário que todas as fracções sejam vendidas para que os direitos possam ser cabalmente exercidos. Tanto mais que entre a venda da primeira e da última fracção podem decorrer muitos anos.
Por isso, a segunda hipótese é a mais equilibrada. Dá uma efectiva tutela aos direitos dos condóminos/consumidores compradores.
Como se pode ler no citado Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 14/5/2009: “O facto de haver administração do condomínio nomeada antes de se encontrarem entregues as fracções que constituam a maioria do capital investido não pode ser relevante para o início da contagem do prazo máximo de caducidade da acção, porquanto o construtor-vendedor, enquanto tiver a maioria do capital investido, pode bloquear o exercício de qualquer acção em nome do condomínio.”
Seguindo este entendimento, para o autor Condomínio o prazo inicou-se em 2/5/2007.
Data de realização de uma assembleia onde a ré era proprietária fracções autónomas repreentativas de menos de metade da permilagem da totalidade das fracções.
Em resumo, o prazo inciou-se em:
- 2/5/2007 para o autor condomínio;
- 17/11/2006 para a autora C….
3ª questão – se estão esgotados os prazos de caducidade
A acção deu entrada em 4/11/2015.
Como o prazo máximo de caducidade chega aos 9 anos (5 anos de garantia + 1 ano para denúncia + 3 anos para propor a acção judicial) não é evidente que os prazos se tenham esgotado. Há que olhar com mais atenção para os factos provados.
Ora, no respeitante à autora C… é patente que esta denunciou por escrito à autora a maioria dos defeitos cuja reparação reclama.
A carta em que o fez é datada de 1/2/2011, nela comunica os problemas que existem na sua fracção, designadamente, infiltração de água na parede da sala de jantar, levantamento do soalho na cozinha e corredor, fissuras nas paredes dos quartos suite e do meio, escritório, mantêm-se infiltrações na garagem e fumo e cheiro na sala quando outros condóminos acedem as lareiras.
A autora tinha três anos para intentar a acção contra a ré sob pena de caducidade.
Prazo que não foi observado.
Como não há notícia de denúncias de defeitos feitos por esta autora posteriormente, conclui-se que os não referidos na carta ou foram denuncidos anteriormente ou não o foram de todo. O que leva ao mesmo resultado: ultrapassagem dos prazos de caducidade.
Mais complexa é a situação do autor condomínio. Ele foi fazendo as denúncias ao longo do tempo. Algo reconhecido, aliás, pela ré no art. 8º da contestação onde fala de denúncia de alguns defeitos. E no art. 2º do requerimento de 31/1/2017. Mas desconhece-se quando tal sucedeu.
Contudo, o que pode ser considerado como denúncia dos defeitos com data mais recente é a chamada “reunião informal de condóminos de 28/8/2012 mencionada na carta do réu de 13/11/2012 (documento junto à p.i. com o nº 72) e na acta da assembleia de condóminos de 6/11/2012 (fls. 177 e ss).
Após isso, não há rasto de denúncia de defeitos. Note-se que as cartas do autor condomínio de 26/12/2013 e de 8/9/2014 (doc.s 73 e 74 da p.i.) não denunciam qualquer defeito. Antes interpelam a ré para apresentar plano e calendário de obras sob ameaça de acção judicial.
Em suma, as denúncias ocorreram até, o mais tardar, 28/8/2012. Daí à entrada desta acção passaram mais de três anos. Logo, se entretanto não ocorreu qualquer facto impeditivo do prazo de caducidade, extinguiu-se o direito do autor condomínio.
3ª questão - se o réu reconheceu os direitos dos autores de forma a impedir a caducidade;
O art. 331º, 1, CC dispõe que só a prática do acto a que a lei ou a convenção atribua esse efeito é que impede a caducidade. Na situação sub judice, o acto em causa é a propositura da acção judicial
No âmbito dos direitos disponíveis, como é o caso vertente, o art. 331º, 2, acrescenta que a caducidade é também impedida pelo reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deva ser exercido.
É pacífico na jurisprudência – cf., p.ex., Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 27/6/2019 – que existem dois tipos de reconhecimento. Um, o mais frequente, é o reconhecimento da existência do defeito. Tal sucede, nomeadamente, quando o vendedor ou empreiteiro desloca-se ao local e vê, por exemplo, as infiltrações no interior do imóvel. Este reconhecimento equivale à denúncia do defeito (art. 1220º, 2, CC respeitante ao contrato de empreitada). Não impede a caducidade
O segundo tipo de reconhecimento, aquele que impede a caducidade, é o reconhecimento do direito do credor. A assunção de responsabilidade pelo vendedor.
Como esclarece o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 19/6/2017, este reconhecimento para valer há-de ser expresso, concreto, preciso. Não pode deixar dúvidas sobre a aceitação pelo devedor dos direitos do credor. Admissões vagas, ambíguas ou genéricas não servem para este fim.
Por isso mesmo, dado o seu carácter genérico e ambíguo, a carta da ré de 13/11/2012 onde se compromete a efectuar as reparações se o construtor as não fizer, não serve como acto de reconhecimento do direito do autor condomínio. Porque não identifica os defeitos que assume reparar.
Pelo contrário, já reúne os requisitos do reconhecimento a acta de 25/11/2010 (fls. 149 vº) onde a ré se comprometeu a proceder à desenfumagem das lareiras, mediante alteração das chaminés e substituição das caixas por Ts descentrados, à eliminação da entrada de cheiros no interior das fracções (facto provado nº 16).
Aqui houve um reconhecimento que impede a caducidade dos direitos do condomínio autor para eliminação dos defeitos relacionados com a desenfumagem das lareiras e eliminação dos maus-cheiros.
Também se tem entendido de forma pacífica na jurisprudência que a tentativa de eliminação dos defeitos pelo vendedor (ou empreiteiro) corresponde a um reconhecimento do direito do comprador (ou dono da obra no contrato de empreitada).
A propósito, diz o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 27/6/2019: “Havendo da parte do empreiteiro reconhecimento de defeitos na execução da obra, traduzido, nomeadamente, na realização de trabalhos de reparação desses defeitos, tal reconhecimento, para além de equivaler à denúncia, nos termos do n.º 2 do artigo 1220.º do Código Civil, tem um efeito impeditivo do decurso de um prazo de caducidade para a instauração da acção destinada a exigir, após a denúncia, a eliminação dos defeitos.” Pois bem, ficou provado que:
“14 - A Ré:
- recolocou, entre Abril de 2010 e Novembro do mesmo ano, pedras na fachada do Edifício que tinham caído;
- alterou chaminés das fracções (numa tentativa de desenfumagem de lareiras);
- alterou o circuito de ventilação dos patamares dos pisos e elevadores; e
- instalou motor na casa do lixo para dissipar os maus cheiros (numa tentativa de eliminar os existentes).”
E ainda:
“18 - Quanto às infiltrações na garagem, em 2010 a Ré executou obras de reparação em locais nas paredes interiores onde se encontravam ferros usados na construção para ancorar as cofragens.”
Portanto, houve reparações efectuadas pela ré que equivalem ao reconhecimento do direito do autor condomínio. Versam elas sobre a queda de pedras da fachada, desenfumagem das lareiras e maus-cheiros (estes também reconhecidos na acta de 25/11/2010) e sobre as infiltrações nas garagens.
Quanto à autora C… apenas pode aproveitar deste reconhecimento quanto a infiltrações na sua garagem.
Os direitos dos autores quanto aos demais defeitos caducaram».
A primeira questão que se coloca é o do momento em que se inicia o decurso do prazo para o exercício dos direitos de reação à existência de defeitos na obra na situação como a que se debate nos autos, de propriedade horizontal.
João Cura Mariano [in Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, Almedina, 7.ª edição, 2020, pág. 220 a 223], aborda o tema de forma exaustiva, como é seu timbre, definindo como decisiva a data em que o construtor fez a transmissão dos poderes de administração das partes comuns aos condóminos, o que só pode ter sucedido quando estes construíram a sua estrutura organizativa, reunindo em assembleia de condóminos e elegendo o seu administrador[11].
No mesmo sentido vai o acórdão desta Relação e desta Secção, de 15.10.2012 [processo n.º 4838/09.5TBVLG.P1], no qual se conclui que «[a] data de entrega do imóvel para efeitos da contagem do prazo de cinco anos previsto no artº 1255, nº 1 do Código Civil conta-se a partir do momento em que, estando já vendidas as fracções representativas da maioria do valor do prédio, os órgãos do condomínio se mostrem constituídos, sendo certo que até aí era maioritário o voto do construtor».
Seguindo este entendimento, coincidimos com o que foi decidido na sentença recorrida: o prazo iniciou-se em 2.05.2007 – na data da realização de uma assembleia onde a ré era proprietária frações autónomas representativas de menos de metade da permilagem da totalidade das frações – ou seja: após ocorrer a transmissão dos poderes de administração das partes comuns, do construtor para os condóminos, que nesse momento constituíam a maioria, construindo a sua estrutura organizativa, reunindo em assembleia de condóminos e elegendo o seu administrador.
A esta tese, com amplo apoio doutrinário e jurisprudencial, aderiu o Mº Juiz na sentença sob recurso, e com ela concordamos, devendo considerar-se que a data da entrega do imóvel para efeitos de contagem do prazo em causa se conta a partir do momento em que, estando já vendidas as frações representativas da maioria do valor do prédio, os órgãos do condomínio (assembleia de condóminos e administrador do condomínio) se mostrem constituídos.
No que respeita ao reconhecimento do direito dos autores por parte da ré, haverá que convocar o disposto no n.º 2 do artigo 331.º do Código Civil, no qual se preceitua: «Quando, porém, se trate de prazo fixado por contrato ou disposição legal relativa a direito disponível, impede também a caducidade o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deva ser exercido».
Como refere João Cura Mariano (obra citada, pág. 169 e 170), estamos perante uma caducidade estabelecida em matéria não excluída da disponibilidade das partes, pelo que o referido instituto visa apenas assegurar ao empreiteiro que a situação de incerteza sobre a existência do respetivo direito não se prolongue por um período indeterminado. Assim sendo, se o empreiteiro, de forma inequívoca, reconhece a existência do direito no decurso do prazo de caducidade, mesmo que não pratique os atos equivalentes à sua realização [eliminação dos defeitos ou entrega de nova obra], não haverá razão para manter a proteção a uma situação de incerteza que deixou de se verificar face ao reconhecimento efetuado.
Tal como se decidiu no acórdão desta Relação e Secção, de 19.06.2017 [processo n.º 3630/15.2T8GDM.P1], o reconhecimento dos defeitos da obra por parte do empreiteiro «deve ser expresso, concreto ou preciso, de modo a não subsistirem dúvidas sobre a aceitação, pelo devedor, dos direitos do credor, não sendo suficiente a simples admissão vaga ou genérica desse direito».
Referimos anteriormente, de forma exaustiva e fundamentada, a natureza genérica e ambígua da carta da ré de 13.11.2012, em sede de apreciação da impugnação da decisão da matéria de facto, na qual não identifica os defeitos que assume reparar.
Na mesma sede referimos o facto de a ata de 25.11.2010 reunir todos os requisitos do reconhecimento, por nela se fazer expressa alusão aos defeitos em causa, comprometendo-se a ré a proceder à desenfumagem das lareiras, mediante alteração das chaminés e substituição das caixas por Ts descentrados, à eliminação da entrada de cheiros no interior das frações (facto provado n.º 16).
Verifica-se assim um reconhecimento que impede a caducidade dos direitos do condomínio autor para eliminação dos defeitos relacionados com a desenfumagem das lareiras e eliminação dos maus-cheiros.
Por outro lado, como se refere na sentença recorrida, entende pacificamente a jurisprudência, que a tentativa de eliminação dos defeitos pelo vendedor (ou empreiteiro) corresponde a um reconhecimento dos defeitos perante o dono da obra[12].
Ora, face à factualidade provada [factos 14 e 18][13], haverá que concluir, como se faz na sentença, que: a ré efetuou reparações que equivalem ao reconhecimento do direito do autor condomínio, as quais versam elas sobre a queda de pedras da fachada, desenfumagem das lareiras e maus-cheiros (estes também reconhecidos na ata de 25/11/2010) e sobre as infiltrações nas garagens; quanto à autora C…, apenas pode aproveitar deste reconhecimento quanto a infiltrações na sua garagem.
Face à prova produzida nos autos, concluímos que o Mº Juiz ponderou corretamente os institutos em apreço – caducidade e reconhecimento – não merecendo a sentença qualquer censura quanto à definição da obrigação da ré.
4.3. A questão do abuso do direito
Alegam os autores:13ª.) Subsidiariamente, para a hipótese de não se considerar que a recorrida reconheceu o direito dos recorrentes à reparação dos vícios que o imóvel ostenta, consideramos que a exceção de caducidade deveria ter improcedido porquanto a sua invocação constitui manifesto abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium;
14ª.) Ao longo do tempo, o comportamento da recorrida gerou confiança nos condóminos que nela acreditaram;
15ª.) Ao efetuar reparações, ao prometer realizar outras, ao pedir dilação para as reparações, a recorrida levou os recorrentes a desconsiderarem os prazos para o exercício judicial do seu direito;
16ª.) O princípio da confiança, integrado na cláusula geral da boa-fé no cumprimento dos contratos e resultante da proibição do abuso do direito obsta a que o vendedor que admitiu a existência dos vícios, corrigindo ou tendo tentar corrigir alguns deles venha ulteriormente, como facto próprio, invocar a caducidade porquanto o lesado confiou justificadamente na seriedade do compromisso de sanação do vício manifestado pelo vendedor e não atuou em juízo em tempo por causa dessa justificada confiança;
17ª.) Mesmo que se entenda que a recorrida não reconheceu o direito à reparação exigido pelos Apelantes, a atuação daquela é ilegítima porquanto violadora do princípio da boa-fé negocial e da confiança, constituindo abuso de direito ao invocar a caducidade do direito dos recorrentes.
Salvo o devido respeito, também não assiste razão aos recorrentes/autores, neste segmento do recurso.
Como se afirmou no ponto anterior, está claramente demonstrado o reconhecimento da ré, quer através da declaração consignada na ata de 25.11.2010, quer através de obras de reparação que efetuou, relativamente a: queda de pedras da fachada, desenfumagem das lareiras e maus-cheiros e infiltrações nas garagens.
Quanto ao mais, não se provou tal reconhecimento.
Decorre do exposto que a pretensão recursória dos autores neste segmento se suporta em factualidade não provada: reconhecimento do direito dos recorrentes à reparação de todos os vícios que invocam.
Como se refere no acórdão do STJ, de 5.11.2014 (processo n.º 3220/07.3TBGDM-B.P1.S1), na caracterização do venire contra factum proprium – que a tutela da confiança proíbe – evidenciam-se quatro elementos: (i) comportamento; (ii) geração de expectativa; (iii) investimento na expectativa gerada; e (iv) comportamento contraditório.
O abuso do direito na modalidade referida traduz o exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo titular do direito, e a sua proibição radica no princípio da confiança, sendo seus pressupostos:
a) uma situação de confiança, traduzida na boa-fé própria da pessoa que acredite numa conduta alheia (no factum proprium);
b) uma justificação para essa confiança, ou seja, que essa confiança na estabilidade do factum proprium seja plausível;
c) um investimento de confiança, traduzido no facto de ter havido por parte do confiante o desenvolvimento de uma conduta na base do factum proprium, de tal modo que a destruição dessa atividade (pelo venire) e o regresso à situação anterior se traduzam numa injustiça clara;
d) uma imputação da confiança à pessoa atingida pela proteção dada ao confiante, ou seja, que essa confiança (no factum proprium) lhe seja de algum modo recondutível[14].
Esta é, de longe, a modalidade mais invocada pela jurisprudência no âmbito dos contratos de consumo, não, certamente, pela “musicalidade da sua fórmula latina”, como refere o Professor Menezes Cordeiro[15], mas, talvez, por ser a que mais se ajusta às situações típicas de exercício abusivo do direito por parte do consumidor[16].
Na situação sub judice, reiterando todo o respeito devido, não vislumbramos factualidade provada que permita a conclusão de que a ré tenha agido com abuso do direito na modalidade invocada.
Improcede o recurso, também neste segmento.
III. Dispositivo
Com fundamento no exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar totalmente improcedente o recurso, ao qual negam provimento, mantendo na íntegra a sentença recorrida.Custas a cargo dos recorrentes.
*
Porto, 11.05.2020Carlos Querido
Mendes Coelho
Joaquim Moura
_____________
[1] Quanto aos danos, os autores/recorrentes alegaram apenas o seguinte:
«18º Nas partes comuns, essas deficiências e anomalias são as seguintes:
a) - Queda de pedras da fachada (das padieiras) do Edifício (Doc.6 que se junta e dá por inteiramente reproduzido para todos os efeitos legais);
b) – Diversas entradas e infiltrações de água nos pisos inferiores de garagem (pisos 0, -1 e -2), que afectam e danificam as seguintes zonas:
• no piso 0 – alçado posterior sob zona da grelha; alçado posterior/alçado lateral esquerdo; início da rampa; rampa/alçado lateral esquerdo;
• no piso -1 – zona final da rampa/alçado principal; alçado principal; rodapés e base de paredes na caixa das escadas; corredor do hall; zona de acesso à sala do condomínio; zona do tecto em frente à garagem J1/alçado principal;
• no piso -2 – alçado posterior em frente à rampa; alçado lateral direito na zona da rampa; zona sita sob a sala do condomínio e respectivas paredes, nos alçados posterior e lateral esquerdo; tecto em frente à garagem F1; tecto do hall dos elevadores; rodapés e base de paredes na caixa das escadas; (Docs. 7 a 36 que se juntam e dão por inteiramente reproduzidos para todos os efeitos legais);
c) – Diversas infiltrações de água na sala do condomínio (Doc. 37 que se junta e dá por inteiramente reproduzido para todos os efeitos legais);
d) – Diversas entradas de água pelo exterior do Edifício (Docs. 38 a 40 que se juntam e dão por inteiramente reproduzidos para todos os efeitos legais);
e) – Maus cheiros oriundos da prumada dos andares esquerdos;
f) - Destacamento/desagregação na ligação do elemento metálico de revestimento à empena, no alçado lateral direito (Doc.41 que se junta e dá por inteiramente reproduzido para todos os efeitos legais);
g) - Degradação e fissuração do revestimento da empena do alçado lateral direito (vide Doc.41);
h) - Fissuração generalizada das caixas de escadas (paredes e tectos, seja do interior, seja do exterior), dos tectos, paredes, hall’s e corredores dos vários andares do Edifício (Docs.42 a 44 que se juntam e dão por inteiramente reproduzidos para todos os efeitos legais);
i) - Fissuração do revestimento do pavimento do hall de entrada principal do Edifício (Doc.45 que se junta e dá por inteiramente reproduzido para todos os efeitos legais);
j) - Fissuração de corpos emergentes da cobertura do Edifício, nomeadamente clarabóias e corpos contíguos (Docs.46 e 47 que se juntam e dão por inteiramente reproduzidos para todos os efeitos legais);
k) - Manchas de ferrugem no tecto das varandas do Edifício;
l) - Caixilharias das varandas do Edifício impregnadas de ferrugem (Doc.48 que se junta e dá por inteiramente reproduzido para todos os efeitos legais);
m) - Retorno de fumos das lareiras para as habitações dos condóminos.
Por seu turno,
19º A fracção “G” da Autora apresenta os seguintes defeitos e patologias:
a) – Infiltração significativa de água na garagem (Docs.49 a 51 que se juntam e dão por inteiramente reproduzidos para todos os efeitos legais);
b) - Infiltração de água no tecto, na parede e no chão da sala de jantar (Docs.52 a 55 que se juntam e dão por inteiramente reproduzidos para todos os efeitos legais);
c) - Humidades, infiltrações de água e fissuração diversa no quarto-suite da fracção (Docs.56 a 60 que se juntam e dão por inteiramente reproduzidos para todos os efeitos legais);
d) - Diversas fissurações nas paredes da sala, das casas de banho, do quarto-suite, do escritório e do corredor (Docs.61 a 70 que se juntam e dão por inteiramente reproduzidos para todos os efeitos legais);
e) - Descolamento do soalho de madeira no corredor e na cozinha da fracção (Doc.71 que se junta e dá por inteiramente reproduzido para todos os efeitos legais).
20º A situação descrita na alínea a) do artigo precedente deu já azo a diversos episódios de inundação da garagem da Autora.
[…]
25º As entradas de água e infiltrações descritas nas alíneas b), c) e d) do artigo 18º, são de extrema gravidade Acresce que,
[…]
31º Quando chove, escorre água nalgumas paredes das partes comuns do Edifício onde se encontram instalados quadros eléctricos e tomadas de electricidade.
[…]
33º A fissuração dos corpos emergentes da cobertura do Edifício, nomeadamente das clarabóias e corpos contíguos, debilita o telhado e provoca constantes entradas de água nas habitações dos condóminos situadas no último piso.».
[2] Professor Miguel Teixeira de Sousa: Estudos sobre o Novo Processo Civil, Editora: Lex, 1997, página 70.
[3] Para melhor sistematização, atribuímos alíneas aos factos considerados não provados.
[4] Nos termos do disposto no artigo 607º, nº 5, do Código de Processo Civil, o “juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto”.
[5] Poderá mesmo questionar-se a possibilidade de utilização por parte do julgador dos conhecimentos especiais de que disponha para sindicar os juízos científicos emitidos pelos peritos, na medida em que se pode entender que tal utilização de conhecimentos especiais colide com o dever de imparcialidade do julgador, gerando a confusão entre o seu estatuto de julgador e de perito.
[6] Invoca como fundamento para a profunda alteração que pretende e, consequentemente, para a conclusão sobre existência de “erro de julgamento”, apenas o seguinte:
«12. Quanto ao facto 21 dado como provado consta dos autos o seguinte:
13. Do Relatório pericial consta em resposta ao quesito 4 que “há algumas entradas de água através das paredes e muros de suporte de terra ancosto do jardim. Infiltrações não foram observadas ... mas sim sinais anteriores entradas de águas pluviais e freáticas”.
14. Do Relatório pericial consta em resposta ao quesito 6 que “Existem marcas”.
15. Do Relatório pericial consta em resposta ao quesito 7 que “as marcas .... a sua proveniência admite-se que tenha sido através da conduta de ventilação da sala.”
16. Do Relatório pericial consta em resposta ao quesito 8 que “...os peritos não puderem confirmar a acumulação de água naqueles pisos”.
17. Do Relatório pericial consta em resposta ao quesito 10 que “ ... caso se ... poderá”
18. Do Relatório pericial consta em resposta ao quesito 11 que “...a água poderá ...”.
19. Do Relatório pericial consta em resposta ao quesito 14 que “poderá haver corte de corrente por disparo do diferencial do quadro electrico caso a água ....”
20. No depoimento da testemunha G… gravado em 13.06.2019, início da gravação às 09.47.51 (h.m.ss) e fim da gravação às 10.42.36 (h.m.ss):
Minuto: 00:16:30 – G… - “pelo que vi a cota estava garantida, se no final quando a Câmara fez o jardim se houve alguma cota que não foi respeitada já não consigo precisar”
21. Assim, como se deprende do relatório tudo apenas se refere “caso se” e “poderá”, para além de se afirmar que “há algumas entradas de água através das paredes e muros de suporte de terra ancosto do jardim. Infiltrações não foram observadas ... mas sim sinais anteriores entradas de águas pluviais e freáticas” coincidente com a testemunha que afirma que as cotas em relação ao jardim câmarário foram respeitadas na construção, mas já não sabe de na construção do jardim pela câmara as cotas foram respeitadas, o que leva não para existência de infiltrações, mas sim de águas pluviais.
22. assim, tendo em conta o exposto quanto ao facto 21 deverá ser alterado por V.S EXªS para o seguinte. […]».
[7] Consta do 2.º ponto do sumário do acórdão citado: «O meio impugnatório mediante recurso para um tribunal superior não visa propriamente um novo julgamento global da causa, mas apenas uma reapreciação do julgamento proferido pelo tribunal a quo com vista a corrigir eventuais erros da decisão recorrida».
[8] Sobre esta questão veja-se, António Santos Abrantes Geraldes in Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2013, pág. 235.
[9] As conclusões I a XV reportam-se exclusivamente à impugnação da decisão da matéria de facto.
[10] No mesmo sentido, vejam-se os seguintes arestos: acórdão desta Relação, de 26.06.2008 [processo n.º 0831242], constando do respeito sumário: «O condomínio de um prédio constituído em regime de propriedade horizontal cujo fim é a habitação deve ser tido por consumidor, para efeito de aplicação da “Lei de Defesa do Consumidor”», bem como o acórdão da Relação de Lisboa, de 10.10.2017 [processo n.º 1147/11.3TBCSC.L1-1].
[11] O autor citado referencia uma vasta jurisprudência (42 acórdãos dos tribunais superiores) que perfilha o mesmo entendimento (ob. cit., pág. 222 e 223).
[12] Vide, acórdão do STJ, de 9.07.2015 [processo n.º 3137/09.7TBCSC.L1.S1]: «Se o empreiteiro realizou trabalhos de reparação de uma obra, que não foram dados por concluídos, tal equivale a reconhecer os defeitos da construção, reconhecimento esse que além de equivaler à denúncia dos defeitos – art. 1220.º, n.º 2, do CC –, tem o efeito impeditivo do decurso de um prazo de caducidade para a instauração da acção destinada à eliminação dos defeitos». No mesmo sentido, cfr. acórdão desta Relação, de 27.06.2019 [5281/16.5T8MTS.P1].
[13] 14 - A Ré:
- recolocou, entre Abril de 2010 e Novembro do mesmo ano, pedras na fachada do Edifício que tinham caído;
- alterou chaminés das frações (numa tentativa de desenfumagem de lareiras);
- alterou o circuito de ventilação dos patamares dos pisos e elevadores; e
- instalou motor na casa do lixo para dissipar os maus cheiros (numa tentativa de eliminar os existentes).
18 - Quanto às infiltrações na garagem, em 2010 a Ré executou obras de reparação em locais nas paredes interiores onde se encontravam ferros usados na construção para ancorar as cofragens.
[14] Acórdão do STJ (AUJ), de 5.07.2016 (Processo n.º 752-F/1992.E1-A.S1-A, DR, I SÉRIE, 208, 28.10.2016, P. 3850 – 3865), com citação do Professor Meneses Cordeiro - Tratado de Direito Civil Português, Parte Geral, Tomo I, 2ª edição, Coimbra, Almedina, páginas 249 a 269. Como se refere no citado aresto, a jurisprudência do Supremo aceita serem basicamente estes os pressupostos da figura de «venire contra factum proprium», como se ilustra, a título exemplificativo, com os seguintes acórdãos: de 25.11.2014, Procº 3220/07.3TBGDM.B.P1.S1; de 21.9.93, C.J., STJ, Ano I-III.21; de 1.03.2007, Procº 06A4571; de 8.6.2010, Procº 3161/04.6TMSNT.L1.S1; de 28.2.2012, Procº 349/06.8TBOAZ.P1.S1; de 7.9.2015, Procº 769/08.1TVPRT.P1.L1; e de 9.9.2015, Procº 499/12.2TTVCT.G1.S1.
[15] ROA, Ano 2005, Ano 65 - Vol. II - Set. 2005 - Do abuso do direito: estado das questões e perspectivas.
[16] Vide nota 16.