Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 8232/17.6T8PRT.P1 |  |
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
FALTA DE PAGAMENTO DE RENDAS
MORATÓRIA
PAGAMENTO DE RENDAS
II – Ao contrário do direito de regresso, o Código Civil não exige que a renda devida pelo locatário seja, imediatamente pelo menos, certa e determinada, mas apenas que se mostram definidos os critérios que permitam determinar o quantitativo da renda.
III – Ao invés da oposição à renovação do contrato, típica dos contratos de arrendamento com estipulação de prazo renovável, que apenas pode ocorrer no fim desse prazo (artºs 1054º nº1 e 1055º CCiv), a denúncia é apenas aplicável aos contratos de duração indeterminada, nos termos expressos dos artºs 1099º e 1101º CCiv.
IV – A moratória ao pagamento da renda, acordada entre as partes e em função de uma futura prestação recíproca de contas, é perfeitamente lícita e válida, não se encontrando sujeita a forma escrita, por não afectar a razão da exigência especial da referida forma escrita do contrato (artº 1069º CCiv) – artº 221º nº2 CCiv.
Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
Razão do Recurso
Recurso de apelação interposto na acção com procedimento especial de despejo nº8232/17.6T8PRT, do Juízo Local Cível do Porto. Razão do Recurso
Autora/Apelante – Ordem B….
Ré – C…, Ldª.
Pedido
Que a Ré seja condenada:A)A reconhecer a eficácia da declaração de denúncia do contrato de arrendamento, com efeitos a 31/8/2016.
B) Em consequência, a proceder à desocupação e entrega imediata do imóvel.
C) A proceder ao pagamento de €10.300, correspondente à soma das rendas vencidas entre Março e Outubro de 2016, acrescidas da respectiva indemnização pela mora, correspondente a 50% do valor devido.
D) A proceder ao pagamento de indemnização pela detenção ilícita do imóvel, nos termos do artº 1045º CCiv, que, na data da propositura da acção, em 19/12/2016, se cifrava já em €2.575, contabilizada com referência a cada dia de ocupação, desde a data da cessação dos efeitos do contrato de arrendamento e até ao momento da restituição efectiva.
Subsidiariamente:
- Que a Ré seja notificada da resolução do contrato, nos termos do artº 1084º nº2 CCiv e para os efeitos dos artºs 1083º nº3 CCiv, 9º nº7 al.a) e 15º al.e) Lei nº6/2006 de 27/2, na redacção da Lei nº 79/2014 de 19/12, com efeitos a partir da data da notificação da Ré.
- Para proceder à restituição do locado, no prazo do artº 1087º e nos termos do artº 1081º CCiv.
- Para proceder ao pagamento de €10.300, correspondente à soma das rendas vencidas entre Março e Outubro de 2016, acrescidas de juros de mora, desde a data da propositura da acção.
- Para proceder ao pagamento das prestações devidas a título de renda, entre a entrada do petitório em juízo e a resolução do contrato, à razão mensal de €1.287,50.
- Para proceder ao pagamento da renda variável que se mostrar devida.
- Para proceder ao pagamento da renda, elevada ao dobro, desde a data da resolução do contrato e até efectiva desocupação.
- Para proceder ao pagamento da quantia de €66.335,30, relativo ao custo total do equipamento da sala – louça, talheres, copos, atoalhados, decoração.
Tese da Autora
Sendo dona de um prédio urbano sito na cidade do Porto, celebrou com a Ré um contrato de arrendamento comercial para a actividade de restauração, incluindo bens móveis e equipamentos, arrendamento esse com início em 10/11/2015, pelo prazo de 8 anos, com uma renda mensal composta por uma componente fixa (€1.000) e outra variável, indexada à facturação.Nos termos do contrato, em 7/6/2016, a Autora comunicou à Ré a sua intenção de denunciar o contrato celebrado, mas a Ré permaneceu na ocupação do imóvel, sendo certo também que encerrou o estabelecimento, não tendo entregue o arrendado à Autora.
Desde Março de 2016 que a Ré não procedeu ao pagamento da respectiva renda mensal à Autora.
Em 4/12/2017, a Autora, tendo requerido o suporte áudio do julgamento em 28/11/2017, veio requerer a anulação da sessão de julgamento de 13/11/2017, por força de deficiente gravação.
Tese da Ré
Impugna especificadamente a alegação da Autora.Invoca igualmente a excepção de não cumprimento do contrato quanto a uma dívida que a Autora mantém para com ela, relativo ao compromisso de pagamento à Ré dos equipamentos de cozinha.
O crédito de rendas foi também compensado com um crédito da Requerida sobre a Requerente, crédito este reconhecido no processo nº 133985/16.9YIPRT e nunca liquidado pela Autora.
Despacho de fls. 228 (refª 387747030, de 14/12/2017)
“De acordo com o disposto no artº 155º nºs 3 e 4 CPCiv, a gravação deve ser disponibilizada às partes no prazo de 2 dias a contar do respectivo acto, in casu a partir de 13/11/2017, data da audiência final, sessão em causa, desde que solicitada pelas partes.”“A partir dessa disponibilização, a parte tem 10 dias para arguir deficiências ou a falta de gravação.”
“No caso concreto, a Requerente solicitou a gravação da audiência em 28/11/2017 e invocou a deficiente gravação em 4/12/2017, ou seja, muito depois de ter decorrido o sobredito prazo legal.”
“Assim, ao abrigo do disposto no artº 155º nºs 3 e 4 CPCiv, por extemporâneo, indefiro ao requerido.”
Sentença Recorrida
Na sentença final proferida, a Mmª Juiz “a quo” julgou a acção improcedente, por não provada, absolvendo a Ré do pedido.Conclusões do Recurso de Apelação:
I)A gravação da audiência final não foi disponibilizada à parte Requerente no prazo de dois dias após a realização do ato, a saber, em concreto, a terceira sessão de julgamento que ocorreu em 13.11.2017.II) Ao não colocar à disposição das partes a referida gravação, o tribunal violou a norma do nº 3 do artigo 155.° do CPC.
III) Por outro lado, nos termos do n.º 4 da mesma disposição legal, a Requerente tem o prazo de 10 dias para arguir a falta ou deficiência da gravação a contar do momento em que a gravação é disponibilizada.
IV) A gravação foi requerida pela Requerente em 28.11.2017 e, dado o requerimento, a gravação foi disponibilizada nessa mesma data.
V) Momento em que a A./Recorrente se apercebeu que a gravação estava sem som e deficientemente gravada, o qual obstaria à apreciação da ação e à descoberta da verdade.
VI) A arguição da falta da gravação e pedido de anulação da terceira sessão de julgamento foi apresentada em 4.12.2017, logo dentro do prazo de 10 dias que a Requerente tinha para o efeito, o qual apenas terminaria em 11.12.2017. Por isso,
VII) O requerimento da Requerente não é extemporâneo como refere o Despacho do qual se recorre, o qual, como se conclui, violou as normas do artigo 155.°, n.º 3 e n.º 4 dado o entendimento que deu às mesmas, um entendimento do qual a Recorrente se afasta conforme supra se explanou e como aqui se reitera.
VIII) As normas invocadas, as quais prevêem dois prazos, devem ser interpretadas com o seguinte sentido: a norma do n.º 3 do artigo 155.° do CPC prevê o prazo de dois dias nos quais o tribunal deve disponibilizar às partes a gravação do ato realizado, a contar deste mesmo ato e este prazo o tribunal não cumpriu pois não colocou a gravação à disposição das partes; a norma do n.º 4 do artigo 155.º do CPC estipula um prazo perentório de 10 dias a contar do momento em que a gravação é disponibilizada, para a parte arguir a falta ou deficiência da gravação, prazo que a parte cumpriu, como se demonstrou.
IX) Nenhuma das normas impõe um qualquer prazo para as partes requererem ao tribunal que disponibilize a gravação de determinado ato e foi isto que o tribunal pretendeu dizer. Queria o tribunal que a parte tivesse requerido a gravação em dois dias a contar do ato, mas tal interpretação carece, com o devido respeito, de fundamento legal, razão pela qual o despacho recorrido deverá ser anulado por este recurso, ordenando-se a repetição da terceira sessão da audiência final e a repetição da respetiva prova.
X) Não obstante o enorme respeito que o douto tribunal a quo nos merece, não pode a Recorrente conformar-se com a sentença recorrida, por entender que a apreciação da prova produzida no processo impunha decisão distinta quanto à matéria de facto e, assim também, quanto à aplicação dos preceitos legais aplicáveis in casu, o que, culminou, consequentemente, numa decisão que, não sendo conforme ao direito, não permite a realização da Justiça.
XI) Entende a A/Recorrente terem sido incorrectamente julgados os pontos de facto identificados nos números 1º a 15º dos factos provados, os quais, deveriam ter sido valorados de forma diferente; decisão que se impunha pela análise da prova existente nos autos, mormente a prova documental junta com o procedimento especial de despejo, em especial, os documentos a ele anexos, designadamente, o Contrato de Arrendamento, bem como o Caderno de Encargos junto aos autos a fls.. ., e a prova produzida em sede de audiência de julgamento, concretamente as declarações da testemunha Dr. D… que foram prestadas no dia 11.10.2017 e ficaram gravadas entre as 10:42:59 e as 11 :00:56, na Plataforma Citius; as declarações da testemunha Dr.ª E… - que foram prestadas no dia 11.10.2017 e ficaram gravadas entre as 11:02:05 e as 11:39:36, na Plataforma Citius; as declarações da testemunha Engenheiro F… - que foram prestadas no dia 11.10.2017 e ficaram gravadas entre as 11:40:35 e as 11:47:00, na Plataforma Citius; as declarações da testemunha G… - que foram prestadas no dia 11.1 0.20 17 e ficaram gravadas entre as 11:49:25 e as 12:46:56 na Plataforma Citius e ainda as declarações da testemunha H… - que foram prestadas no dia 18.10.2017 e ficaram gravadas entre as 09:44:04 e as 10:17:20 na Plataforma Citius.
XII) O que a Recorrente procurou e, no seu entender, logrou demonstrar no âmbito dos presentes autos foi que a falta de pagamento da renda teve também origem na impossibilidade do apuro do montante variável da renda, conforme resulta do disposto na cláusula 3.° do contrato de arrendamento; demonstrar que o período experimental de 9 meses, contemplado na cláusula 2.ª, n.º 2 do Contrato de Arrendamento e no ponto 5 do anexo 3 do Caderno de Encargos, foi discutido e acordado pelas partes e provar que o Contrato de Arrendamento não compreendia a sala privada/ interna, de acordo com o consagrado na cláusula 20.ª, alínea h) do supra referido contrato.
XIII) A Recorrente apresentou ao douto tribunal um documento, a saber, o Contrato de Arrendamento, do qual resulta a vontade real e efectiva dos declarantes, e do qual resulta igualmente a previsão daquilo que as partes designaram de período experimental, de componente variável da renda, assim como da exclusão da sala privada/interna do contrato de arrendamento.
XIV) Assim sendo, salvo o devido respeito, que é muito, não pode a Recorrente conformar-se com o entendimento que o Tribunal a quo faz deste documento, assim como da prova testemunhal.
XV) A testemunha Dr.ª D… foi inquirida em sede de audiência de julgamento no dia 11 de outubro de 2017 entre as 10:42:59 e as 11:00:56. Desta inquirição resulta claro que a renda que seria liquidada mensalmente teria uma parte fixa assim como uma componente variável, que seria calculada em função do valor da facturação do restaurante. No minuto 2:18 ao minuto 2:57, foi dito por esta testemunha que esse valor seria apurado tendo por base 1 % da facturação mensal do restaurante. Explicou a testemunha ao Tribunal a quo, entre o minuto 4:09 e o minuto 4:52 do seu depoimento, que nunca foi possível apurar esse valor, ainda que tenha sido por diversas vezes solicitado pela A./Recorrente essa informação, a verdade é que, como resulta da inquirição desta testemunha, entre o minuto 6:00 e o minuto 6:34, tal valor nunca foi comunicado.
XVI) Ainda no que concerne à componente variável, a testemunha Dr.ª E… foi inquirida em sede de audiência de julgamento no dia 11 de Outubro de 2017 entre as 11:02:05 e as 11:39:36, e foi dito pela testemunha, entre o minuto 12:50 e o minuto 14:03, que a componente variável teria que ser comunicada pela Ré/Recorrida à A./Recorrente, e que inclusive foram enviados diversos emails, junto aos autos a fls ... , a solicitar a documentação certificada com essa mesma informação.
XVII) Por sua vez, a testemunha G…, que foi inquirida em sede de audiência de julgamento no dia 11 de Outubro entre as 11:49:25 e as 12:46:56, afirmou, em conformidade com o que as anteriores testemunhas tinham vindo a explicar, entre o minuto 20:13 e o minuto 20:24.7.
XVIII) Ora, face a esta produção de prova, não se aceita nem se compreende que o douto Tribunal a quo tenha concluído pela mora da A./Recorrente, porquanto resulta claro de todos estes testemunhos que foi a Ré/Recorrida que nunca comunicou os valores que permitiriam apurar a componente variável da renda, o que a impossibilitou de obter o montante global da mesma e consequentemente processar e facturar a renda mensal!
XIX) Como se comprovou em sede própria, resulta claramente do documento junto aos autos, contrato de arrendamento, que a Ré/Recorrida ficaria obrigada a entregar, todos os meses, o montante correspondente a 1 % do total da facturação mensal.
XX) No que concerne a previsão do período experimental, cumpre dizer que, de acordo com a prova documental apresentada, mormente o contrato de arrendamento, em particular na cláusula 2ª n.º 2, bem como aquela que resultou da inquirição das testemunhas, este período experimental foi livremente acordado pelas partes à luz do princípio da liberdade contratual.
XXI) Resulta ainda do Caderno de Encargos, prova documental junta aos autos a fls ... , que reunia as condições do contrato e da relação entre as partes num momento anterior à celebração do contrato de arrendamento propriamente dito, que o arrendamento preveria um período experimental de 9 meses, designadamente, no anexo 3, ponto 5, condição que foi aceite por ambas as partes.
XXII) Ademais, em sede de inquirição de testemunhas, resultou ainda do depoimento da testemunha E…, entre o minuto 2:42 e o minuto 3:35, que o conteúdo do contrato de arrendamento foi discutido entre as partes e redigido com base em todas as negociações. Foi ainda confirmado pela testemunha, entre o minuto 3:53 e o minuto 5:02, que esta foi uma cláusula que as partes entenderam como necessária para a boa vigência deste contrato, Aliás,
XXIII) Resultou igualmente da inquirição da testemunha Engenheiro F…, que foi inquirida em sede de audiência de julgamento em 11 de Outubro de 2012 entre as 11:40:35 e as 11:47:00, no minuto 2:44 ao minuto 3: 16, que o período experimental foi fixado para que as partes pudessem avaliar a lealdade da relação entre ambas.
XXIV) Assim sendo, torna-se claro para a A/Recorrente, que o período experimental já constava do Caderno de Encargos, e sempre foi conhecida pela Ré/Recorrida e por esta aceite. Aliás, desconsiderou o Tribunal a quo o facto de a Ré/Recorrida ter assinado o contrato com essa mesma cláusula e de ter prévio conhecimento de um elemento que já constava do Caderno de Encargos e da proposta inicial, designadamente, do período experimental.
XXV) No entanto, resulta manifestamente desta produção de prova testemunhal que o douto Tribunal decidiu não valorar estas informações, respeitantes a esta matéria, fundamentando a sua decisão unicamente no que a testemunha G… afirmou no minuto 5:10 ao minuto 5:56 do seu depoimento.
XXVI) Sucede que, também, aqui, não pode a Recorrente concordar e, assim, aceitar a valoração que o tribunal a quo faz da inquirição da testemunha G… e a valoração que não fez das testemunhas da Autora. No entender da Recorrente, a posição de total desconsideração pelas inquirições das testemunhas E… e F…, quando estas depuseram de forma isenta e credível, manifestada pelo douto tribunal a quo, é violadora de diversas normais legais.
XXVII) Isto porque, refere o n.º 5 do artigo 607.° do CPC que o Juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto, mas que, a livre apreciação não abrange os factos para cuja prova a lei exija formalidade especial, nem aqueles que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes.
XXVIII) Na verdade, para lá de proceder à assentada, em momento algum o douto tribunal a quo refere quais as concretas circunstâncias que lhe fizeram concluir pela pouca ou nenhuma credibilidade dos depoimentos das testemunhas E… e F….
XXIX) Relativamente à questão da sala, resulta da douta sentença, que o tribunal considerou provado que o contrato de arrendamento compreendia duas salas.
XXX) Ora, na subsunção legal sob ponto I. alcança o tribunal a conclusão, que diz ser reforçada pela leitura do contrato junto aos autos, de que " ... tal contrato tinha por objecto o imóvel, ... incluindo a sala interna, para instalar e explorar um restaurante, pois da interpretação das suas cláusulas, designadamente das 1ª e da 20ª, als. h) e i), chega-se a tal conclusão.
XXXI) De facto, não se compreende e não se pode aceitar tal conclusão do tribunal. Desde logo porque não resulta do conteúdo destas cláusulas a inclusão de uma segunda sala, uma sala privada/interior no contrato de arrendamento.
XXXII) Na verdade, contrariando o que foi estipulado pelas partes no contrato e sem qualquer suporte contratual ou legal, o tribunal considerou que a sala interna fazia parte do objecto do contrato.
XXXIII) O Tribunal a quo faz ainda menção ao critério do homem médio, levando pois a A./Recorrente a questionar como é que um homem médio pode concluir que a sala interna do contrato fazia parte do mesmo quando é o próprio contrato que, de forma clara, concreta e expressa, refere que o objecto do contrato é o restaurante e que a sala interna não faz parte do contrato.
XXXIV) Aliás, é a própria testemunha G…, indicada pela Ré/Recorrida que admite, no minuto 23:41 ao minuto 24:17 do seu depoimento, que num momento inicial estava previsto unicamente a sala principal, e apenas posteriormente foi cedido pela A./Recorrente a utilização da sala interna para auxílio do serviço. Ora, se a sala foi posteriormente cedida, nunca a mesma chegou realmente a fazer parte do contrato de arrendamento celebrado entre as partes.
XXXV) Sendo a prova documental suficiente, o douto tribunal recorrido não deveria, com o todo o respeito, ter decidido para lá do que aquilo que consta do documento apresentado.
XXXVI) No que concerne à impugnação da matéria de facto, cumpre ainda rever a questão relacionada com a valoração que o douto Tribunal a quo faz da reputação e do bom nome do "Chefe H1…", enquanto representante da Ré/Recorrente, desconsiderando por completo o depoimento das testemunhas E…, no minuto 5:14 ao minuto 5:51 do seu depoimento de E… e F…, no minuto 3:17 ao minuto 3:50 do seu depoimento. Por estas testemunhas foi dito que a Ordem B…, Ré/Recorrente, valoriza o conceito e a função social e estatutária que o restaurante representa para esta associação pública, pelo que o seu pleno funcionamento era igualmente do seu interesse.
XXXVII) Na verdade, o Restaurante da Ordem B… é de tal forma importante para a A./Recorrente que o mesmo adquiriu já um carácter histórico e emblemático, como resulta do depoimento da testemunha E… entre o minuto 5:14 ao minuto 6:34.
XXXVIII) Assim, é infundada a consideração que o Tribunal faz da reputação da Ré/Recorrida, porquanto o restaurante permanece encerrado por motivos apenas e só a esta imputáveis.
XXXIX) Pelo que, não pode a Recorrente aceitar a conclusão que o Tribunal levou a cabo relativamente à reputação e bom nome da Ré/Recorrida. Conclusão que não denota uma valoração isenta e justa da prova testemunhal produzida.
XL) Nos termos do disposto nos artigos 405.° e 1110.° do CC, cumpre esclarecer que, em virtude de o contrato in casu dizer respeito a um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, as partes entenderam, livremente e ao abrigo da sua liberdade contratual que lhes está adstrita, prever um período experimental de 9 meses, como resulta da cláusula 2.ª do referido contrato e do anexo 3, ponto 5, do Caderno de Encargos.
XLI) Ora, sendo certo que as regras relativas à denúncia são livremente estipuladas pelas partes, a verdade é que este período experimental não seria mais do que a previsão de um prazo de denúncia que as partes entenderam incluir no contrato ao abrigo da sua liberdade contratual, e entenderam, designar como "período experimental" .
XLII) Na verdade, adoptando a redacção a um declaratário normal e homem médio, colocado na posição do real declaratário, esta declaração negocial terá sempre que ser entendida como se expõe: "No decurso do prazo de duração inicial, as partes estipulam um prazo de 9 meses para denunciarem livremente o contrato, mediante comunicação à contra parte por carte registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de 60 dias. "
XLIII) Assim sendo, a A./Recorrente, na qualidade de senhoria, decidiu, ao abrigo do clausulado no contrato de arrendamento, denunciar livremente o contrato, conforme foi acordado pelas partes.
XLIV) Já no que concerne à fixação da componente variável da renda, correspondente a 1 % do total da facturação mensal da Ré/Recorrida, na qualidade de arrendatária, também aqui terá lugar a referência ao artigo 405.° do CC, porquanto estaremos igualmente em sede de liberdade contratual as partes, que, entenderam, dividir a renda em duas componentes: uma parte fixa, no valor líquido de 1.000,00€ e uma parte variável no valor de 1 % da facturação mensal do restaurante.
XLV) O normativo referido pelo Tribunal a quo, designadamente, o artigo 1022.° do CC, em nada obsta à fixação de uma componente variável na retribuição que o arrendatário se obriga a pagar pela cedência do imóvel.
XLVI) Ainda assim, caso se entenda que a renda terá sempre que considerar uma componente fixa, o que apenas por mera hipótese académica se configura e aceita, a verdade é que no caso sub iudice, a renda compreendeu uma componente fixa, concretamente no valor de €1.000.
XLVII) Ademais, cumpre ainda esclarecer que não será apenas em "sede de exploração" como entende o Tribunal a quo, que as partes podem prever a fixação de uma componente variável que visa uma percentagem da facturação, conforme supra se explicou.
Factos Apurados
1 - Por contrato denominado “arrendamento comercial”, outorgado em 10/11/2015, a Autora deu de arrendamento à Ré, para a actividade de restauração, o r/c da fracção autónoma sita na sede da Ordem B…, …, Rua …, nº …, Porto, ficando estipulada a renda mensal, no montante líquido de €1.000, acrescido do respectivo imposto em vigor, a pagar até ao dia 8 de cada mês, a partir do primeiro mês após a abertura do espaço, pelo prazo de 8 anos, automaticamente renovado pelo período de 2 anos, se não houver lugar a denúncia de qualquer das partes (doc. fls. 40v. a 47).2 - A Requerida não pagou nenhuma renda desde Março de 2016 até à entrada da presente acção.
3 - No dia 7/3/2016, foi feita uma pré-inauguração e no dia 11/3/2016 a inauguração oficial do restaurante.
4 - A Autora enviou à Ré, em 7/6/2016, a carta junta aos autos a fls. 30, onde declara que denuncia o contrato, dentro do seu período experimental, com efeitos a partir de 10/8/2016.
5 - De acordo com a cláusula 11ª do mencionado contrato, a Autora seria responsável pelo pagamento do equipamento a instalar na cozinha e trabalhos de adaptação, os quais foram suportados pela Requerida, por sugestão da primeira, sendo que posteriormente seriam facturados à primeira e por esta liquidados à Ré.
6 – Nesse quadro negocial, a Ré adquiriu esses equipamentos/serviços pelo montante de €79.950,00, sendo que a Autora já lhe pagou a quantia de €38.130,00, estando em débito o valor de €41.820,00.
7 - Reproduzido o email de 29/12/2015, remetido pela Ré à Autora, relativa à proposta de compra, realizada por esta àquela, do equipamento em nome da Requerida, mediante a proposta de pagamento de €65.000 (fls. 121).
8 - Por email de 4/1/2016, remetido pela Ordem B… à Ré, aquela declarou que “aceita comparticipar com 65.000 euros para os trabalhos necessários ao funcionamento da cozinha, quer do rés-do-chão, quer do andar, e que, ao contrário do estipulado no contrato, a Ordem será responsável pela escolha da imagem gráfica do restaurante e do equipamento da sala, serviço de louça, copos, etc., que serão da fábrica “Vista Alegre” (doc. fls. 120v.).
9 - Nesse contexto, a Autora disse à Ré que a questão das rendas ficaria para ser tratada depois, em sede de acerto de contas.
10 - A Autora adquiriu e pagou o valor de €66.353,30, relativos ao custo do equipamento da sala (louça, talheres, copos, atoalhados, decoração), o qual, nos termos da cláusula 15ª, seria a suportar pela Ré e que esta não lhe pagou, devido ao facto de a Ordem ter exigido logótipo e a intervenção de estilista/designer para desenhar as fardas (doc. fls. 149 a 153).
11 - A Ré solicitou à Autora, no decurso do mês de Março de 2016, informações acerca do procedimento a adoptar para pagamento da renda.
12 - Assim, por email de 4/4/2016, a Ré solicitou à Autora que confirmasse o procedimento de pagamento da renda, devido ao valor fixo e ao variável.
13 - Por telefone, a Requerente transmitiu à Requerida que, pelo facto de ser devedora do remanescente da quantia devida pela aquisição do equipamento de cozinha e sua instalação, operariam um “encontro de contas”.
14 - Por exigência e com vista à Autora apurar e indicar à Ré o valor da renda devida, incluindo a parte variável, esta enviou-lhe o email de 14/10/2016, com a indicação da facturação do restaurante nos meses de Março a Agosto de 2016, subscrito pelo seu TOC (fls. 68v.).
15 - Foram trocados emails entre as partes, conforme fls. 190 a 194 e 199 e 200.
Fundamentos
A pretensão da Apelante no recurso interposto pode resumir-se ao questionar das seguintes questões:- Saber se a arguição da inexistência de gravação da terceira sessão de julgamento não é extemporânea, por inexistir prazo para as partes requererem ao tribunal a disponibilização da gravação de determinado acto;
- Saber se deveria ter sido considerado provado:
a) que o não pagamento da renda teve origem na impossibilidade do apuro do montante variável da renda, conforme resulta do disposto na cláusula 3.° do contrato de arrendamento, por facto imputável à Ré; que tal montante variável não colide com o disposto no artº 1022º CCiv;
b) que o período experimental de 9 meses, contemplado na cláusula 2.ª, n.º 2 do Contrato de Arrendamento e no ponto 5 do anexo 3 do Caderno de Encargos, foi discutido e acordado pelas partes;
c) que o Contrato de Arrendamento não compreendia a sala privada/ interna, de acordo com a respectiva cláusula 20.ª, alínea h).
- Conhecer da validade da cláusula do contrato relativo a um “período experimental”.
- Conhecer da matéria relativa à peticionada resolução do contrato, por falta de pagamento de rendas.
Vejamos de seguida, ponto por ponto.
I
Sobre a primeira matéria, diga-se desde logo que a impugnação do despacho em causa deveria ter tido lugar não no recurso da sentença, mas em apelação autónoma, nos termos do disposto no artº 644º nº2 al.g) CPCiv.De todo o modo, não se nos afigura que a razão se encontre do lado da Apelante.
É que a norma do artº 155º nº3 CPCiv pretendeu obviar ao vazio de previsão legal que, sobre a matéria das deficiências ou da falta de gravação dos actos a ela sujeitos, existia no Código de 95/96.
Agora, na prática, a matéria mostra-se remetida para o regime das nulidades, dos artºs 195ºss. CPCiv (cf. nº4 do artº 155º).
E assim, o prazo de 10 dias de que as partes dispõem para arguir o vício em causa (falta ou deficiência da gravação) conta-se desde a disponibilização da mesma, a ocorrer no prazo de 2 dias a contar da realização da gravação.
Note-se que, no caso dos autos, não se mostrava em causa, por não ter sido alegado em 1ª instância, que a gravação não tivesse sido disponibilizada nesse prazo de 2 dias – tal ausência, reclamada em tempo, produziria uma nulidade processual.
O que a Apelante invocou em 1ª instância foi que requereu a gravação da audiência em 28/11/2017, mas tal não significa, obviamente, que a gravação não se lhe encontrasse disponível em data anterior, designadamente no prazo de 2 dias, do artº 155º nº3 CPCiv.
Desta forma, a arguição de nulidade efectuada em 4/12/2017 ocorreu muito depois do decurso do prazo de 10 dias, contados sobre o momento da disponibilização (possível) da gravação, e tendo a sessão impugnada tido lugar no dia 13/11/2017.
Sobre a matéria, veja-se, no mesmo sentido, Ac.R.C. 23/6/2015 Col.III/23, relatado pela Desª Maria João Areias.
II
Conhecer agora da matéria de facto impugnada, para o que foi ouvido na íntegra o suporte CD que acompanha o processo físico.Em primeiro lugar, quanto à questão da impossibilidade do apuro do montante variável da renda, em face da não disponibilização à Autora, por parte da Ré, de documentos que permitissem esse apuro, diga-se que tal matéria de todo se não encontra demonstrada no processo.
Na verdade, seja das declarações do anterior gerente da Ré, G…, seja da responsável financeira da Autora, D…, resultou que tais documentos foram efectivamente disponibilizados, e com demonstrações diversas. As exigências procedimentais para o apuro do montante variável da renda, efectuadas pelos responsáveis da Autora, não apenas não encontram suporte no contrato de arrendamento celebrado, como também não foram suficientemente fundamentadas em audiência, para além de uma discrepância, cujo relevo se ignora, entre os montantes totais comunicados, numa primeira abordagem, e os valores venda a venda.
Em todo o caso, do depoimento de D…, ressaltou que era a certificação por TOC que a Autora desejava – esta certificação foi efectuada (as vendas foram comunicadas à Autora pelo próprio TOC da Ré).
Portanto, não existem razões ponderosas ou outras que criassem qualquer convicção no sentido de que existiu uma “impossibilidade de apuro do montante variável da renda, em face da não disponibilização à Autora, por parte da Ré, de documentos que permitissem esse apuro”.
Improcede a impugnação dos factos fixados, neste ponto.
Diga-se ainda, quanto à cláusula contratual relativa a um montante variável da obrigação de pagamento da renda, correspondente a 1% da facturação mensal, que nada obstava à respectiva consagração.
Na esteira da doutrina dos Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, Anotado, II, 3ª ed., pg. 362, entende-se que, ao contrário do direito de pregresso, o Código Civil não exige que a retribuição devida pelo locatário seja, imediatamente pelo menos, certa e determinada.
O que se discutia era saber se pode existir uma relação locatícia se nem sequer se mostram definidos os critérios que permitam determinar o quantitativo da renda.
Pois bem, nesse sentido, entende-se conclusivamente portanto que à relação jurídica de arrendamento é necessário e suficiente a existência de um critério que permita realizar a determinação e o apuramento do valor da contrapartida devida pelo locatário, como é o caso do critério estabelecido no contrato de arrendamento sub judice – neste sentido também cf. Prof. M. Januário Gomes, Constituição da Relação de Arrendamento Urbano, 1980, pgs. 70 e 72, e Prof. Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, 2012, pg. 94.
Na jurisprudência, veja-se o Ac.S.T.J. 10/2/83 Bol.324/565, relatado pelo Consº Abel de Campos, e o Ac.R.L. 15/11/90 Col.V/112, relatado pelo Consº Cardona Ferreira.
III
Quanto à questão relacionada com o “período experimental” a que o contrato alude, diga-se, em boa verdade e com o devido respeito, que se não alcança o conteúdo da pretensão recursória.Na verdade, apesar da inexistência de uma referência separada e destacada a tal período no elenco da matéria de facto provada, a verdade é que a douta sentença recorrida levou em conta a efectiva consagração de tal período nas cláusulas contratuais, como dá nota a alusão expressa no facto provado nº4º.
O que se encontrou em causa na sentença, pura e simplesmente, foi a consideração de tal cláusula, com o alcance interpretativo que a Autora lhe concede, como “manifestamente nula”, por colidir com regime imperativo da lei.
Não se nos afigura, todavia, que o “período experimental” previsto no contrato tenha qualquer relação com a denúncia do contrato, por parte do senhorio.
Como a própria cláusula 2ª nº2 do contrato expressamente prevê, tal período experimental é estabelecido no sentido de fixar a obrigação do 2º Outorgante (a arrendatária, aqui Ré) a ser “responsável pela contratação e eventual rescisão contratual dos (seus) funcionários, assim como pelas despesas inerentes a tais procedimentos”.
Tal não bole minimamente com a denúncia do contrato, até porque tal denúncia seria contraditória com a estipulação de um prazo de duração inicial do contrato (e à impossibilidade de denúncia, por parte do arrendatário, com antecedência inferior a um ano – artº 1110º nº2 CCiv, em norma de protecção ao senhorio).
Daí que, ao invés da oposição à renovação do contrato, típica dos contratos com estipulação de prazo renovável, e que apenas pode ocorrer no fim desse prazo (artºs 1054º nº1 e 1055º CCiv), ao invés dessa oposição à renovação, dizíamos, a denúncia seja aplicável aos contratos de duração indeterminada, nos termos expressos dos artºs 1099º e 1101º CCiv – assim, Prof. Menezes Cordeiro, Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, 2014, pg. 362, e Prof. Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, 2012, pgs. 165 e 166.
Daí que não possamos efectivamente considerar como válida e operante, ao igual do decidido em 1ª instância, a invocada “denúncia do contrato”.
IV
Quanto a saber se o contrato de arrendamento não compreendia a sala privada/interna, de acordo com a respectiva cláusula 20.ª, alínea h), diga-se em abono da verdade que, apesar de a douta sentença recorrida afirmar que o contrato englobava essa sala, o faz por aplicação ao caso do disposto no artº 236º nº1 CCiv, em critério de aplicação ao caso do direito substantivo.E diga-se que outra coisa não poderíamos, nesta instância, deixar de fazer, i.e., adoptar um critério interpretativo da declaração negocial, qualquer que ela fosse, posto que o conteúdo material do contrato não foi posto em causa por qualquer das partes.
A questão é que o considerando da douta sentença é absolutamente introdutório dos raciocínios jusconclusivos e nenhuma relevância acabou por demonstrar relativamente à substância do decidido, seja em matéria de denúncia do contrato, seja em matéria de resolução por falta de pagamento de rendas.
Portanto, mostra-se totalmente irrelevante, salvo o devido respeito, conhecer, em sede meramente jusconclusiva, de uma matéria que não tem qualquer importância para a decisão a tomar, razão pela qual também não temos a mínima vinculação a tal conhecimento.
V
Justificava-se a peticionada resolução do contrato, por falta de pagamento de rendas?Neste aspecto estamos integralmente com a fundamentação da douta sentença, no ponto em que escreve: “Está adquirido que a Autora/senhoria transmitiu à Ré que a renda apenas seria devida quando acertassem contas, até porque, a pedido dela, foi a Ré que adquiriu o equipamento para a cozinha, sendo que a Ordem, após, liquidar-lhe-ia. O que ainda não sucedeu, na totalidade.”
Trata-se do acordo posterior que concede moratória ao pagamento da renda, em função de uma futura prestação recíproca de contas.
A mera moratória, por identidade de razões com a remissão abdicativa do crédito (artº 863º nº1 CCiv), não se encontra sujeita a forma escrita, por não afectar a razão da exigência especial da referida forma escrita do contrato (artº 1069º CCiv) – artº 221º nº2 CCiv.
Nesse sentido, não se encontrava a Ré/arrendatária em mora, no que respeita ao pagamento das rendas.
Improcede assim o conteúdo substancial das doutas alegações.
Para resumir a fundamentação:
......................................................................................................................................................
...........................................................................
...........................................................................
Deliberação (artº 202º nº1 CRP):
Julga-se improcedente, por não provado, o interposto recurso de apelação e, em consequência, confirma-se a douta sentença recorrida.Custas pela Apelante.
Porto, 21/II/2018
Vieira e Cunha
Maria Eiró
João Proença