Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2600/17.0T8AVR.P2 |  |
ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
PARTES COMUNS
DESPESAS DE CONSERVAÇÃO
II - Nesta conformidade, as despesas necessárias à conservação e impermeabilização dos terraços de cobertura do edifício são pagas pelo universo dos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
III - Mesmo no domínio da redacção da al. b), do n.º 1 do artigo 1421.º do Código Civil, anterior àquela que foi introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro, os terraços de cobertura deviam ser qualificados como partes comuns do edifício.
Relatora: Anabela Andrade Miranda
Adjunta: Lina Castro Baptista
Adjunta: Alexandra Pelayo
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Sumário………………………………
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Acordam no Tribunal da Relação do PortoI—RELATÓRIO
AA e mulher BB, residentes na Rua ..., ..., Aveiro, intentaram a presente ação de processo comum contra CC, residente na Estrada ..., ..., 1º Dtº, Aveiro, DD, residente na Estrada ..., ..., 1º Esq., Aveiro, EE, residente na Estrada ..., ..., 2º Dtº, Aveiro e FF, residente na Estrada ..., ..., 2º Esq., Aveiro pedindo:
a) que sejam declaradas nulas e ineficazes as deliberações da ata nº 2, pontos d) e e), da ata nº 3, ponto b), da ata nº 4, ponto 2.3, e da ata nº 5, ponto 2, na parte em que oneram todos os condóminos em relação às despesas de manutenção/conservação/impermeabilização dos terraços privados e de uso exclusivo de cada fração;
b) a condenação dos 1º e 2º RR. na realização das obras para impermeabilização dos seus terraços, bem como na reparação dos danos causados pelas infiltrações nas frações “A” e “B”, propriedade dos AA.;
c) a condenação dos 1º e 2º RR. a pagar aos AA., a título de sanção pecuniária compulsória, à razão diária de € 50,00 por cada dia de atraso no cumprimento do peticionado quanto à eliminação dos defeitos, nos melhores termos do disposto no art. 829.º-A do C. Civil;
d) a condenação dos RR. no pagamento de uma indemnização aos AA., de valor não inferior a € 27.000,00, pelos danos causados pelas infiltrações nas frações “A” e “B”, nomeadamente pela privação do uso das referidas frações, e consequente perda de rendimento ao longo dos anos.
Para tanto, alegaram, em resumo, que eram proprietários de uma parcela de terreno para construção urbana, sita na Estrada ..., ..., onde construíram um prédio urbano, que havia de ser afeto a comércio e habitação e submetido ao regime da propriedade horizontal, composto por seis frações autónomas. São proprietários das frações “A” e “B”, lojas destinadas a comércio ou serviços e as restantes frações, destinadas a habitação, são da propriedade dos RR.: a fração “C” é propriedade do 1º R.; a fração “D” é propriedade do 2º R.; a fração “E” é propriedade do 3º R.; a fração “F” é propriedade do 4º R.. A assembleia de condóminos só voltou a reunir a 06/08/2013, tendo sido deliberado que o condomínio seria responsável pelo pagamento das obras de substituição do soalho de um quarto da fração “E”, danificado por infiltrações provocadas pelo terraço da mesma fração, e que atendendo à dívida que a fração “E” mantinha com o condomínio, seria feito encontro de contas no valor do orçamento apresentado. Foi ainda referido que o terraço da fração “D” provoca infiltrações na fração “A”. Em 25/11/2015 realizou-se a assembleia de condóminos na qual foram reconhecidas como dívidas do condomínio os montantes despendidos na reparação das infiltrações provocadas pelos terraços das frações “C” (€ 689,86), “D” (€ 221,40) e “F” (€ 2.715,83). Na assembleia de condóminos realizada a 10/02/2016 voltou a referir-se as dívidas do condomínio: € 1.530,00 relativos a obras efetuadas na fração “D” devido às infiltrações causadas pelo respetivo terraço; € 689,00 relativos a obras no terraço da fração “C”; € 2.715,83 relativos a obras no terraço da fração “F”. Estas contas foram aprovadas pelos proprietários das frações “C”, “D”, “E” e “F”, mas mereceram o voto contra do ora A.. Na assembleia de condóminos de 10/02/2016, o A. e o 2º R. propuseram a possibilidade de se revogar a decisão tomada na assembleia de 10/02/2016 relativamente aos valores em dívida de cada fração, tendo apenas o A. votado contra a manutenção desses valores. Devido ao constante adiamento das obras a realizar nos terraços, por forma a resolver definitivamente as infiltrações, os danos nas frações “A” e “B” foram-se agravando ao longo dos anos. Os AA. tinham as suas frações arrendadas por € 600,00/mês cada uma. Em novembro de 2015, a arrendatária da fração “A” passou a pagar o valor de € 200,00/mês, alegando a privação parcial do gozo do locado, tendo, entretanto, resolvido o contrato com esse mesmo fundamento. O arrendatário da fração “B” resolveu o contrato em novembro de 2013 devido ao crescente estado de degradação da fração. Devido à impossibilidade de arrendar as frações, causada pelas infiltrações, os AA. incorreram num prejuízo de, pelo menos, € 27.000,00. As frações “E” e “F” não tinham de origem qualquer terraço, pelo que, a existirem, terão sido feitos pelos proprietários, pelo que nunca poderiam ser considerados partes comuns. Os terraços integrantes das frações “C” e “D” são zonas de utilização exclusiva dessas mesmas frações, pelo que não podem ser considerados partes comuns. Assim sendo, qualquer deliberação que impute aos condóminos as despesas referentes à manutenção/conservação dos terraços é nula e ineficaz.
O R. EE contestou da seguinte forma: o terraço existente na sua fração – a “E” – apenas serve a sua fração e tem, também, a função de cobertura/telhado do prédio nessa zona. Foi o ora A. que, como promotor imobiliário, procedeu à construção do prédio em questão e vendeu as frações “C”, “D”, “E” e “F”. Decorridos meia dúzia de meses sobre a construção do prédio, aquando do primeiro inverno, logo se começaram a sentir defeitos de construção, nomeadamente o deficiente isolamento do prédio, quer nos terraços, quer mesmo nas paredes exteriores (fachadas frontal e lateral) que permitiam a entrada de humidade. Os vários proprietários das várias frações iam-se queixando ao A. que ia prometendo reparar tais defeitos, mas não o fez. O A., proprietário das frações “A” e “B”, até 25/11/2015 nunca havia pago condomínio, sendo então devedor de € 5.683,01 (ata de 25/11/2015). Resultando as infiltrações nas frações “A” e “B” de defeitos de construção, e tendo sido o A. a proceder à reparação do terraço da fração “C” que ficou deficiente pois as infiltrações mantiveram-se, seria um abuso de direito demandar uma indemnização pelos prejuízos que daí advêm. Assiste, mesmo, ao condomínio o direito de invocar a exceção de não cumprimento. As deliberações cuja nulidade os AA. invocam não são nulas e o prazo de que os AA. dispunham para pedir a sua anulação – artigo 1433.º, nº 4, do C. Civil – mostra-se ultrapassado, pelo que caducou o direito de anulação das mesmas.
O R. FF, na contestação que apresentou, excecionou: a) a sua ilegitimidade, por ser casado no regime de comunhão de adquiridos com GG, e a fração “F” ter sido adquirida na constância do casamento, sendo pertença do casal; b) a caducidade do direito de anulação das deliberações da assembleia de condóminos constantes das Atas nºs. 2, 3, 4 e 5. E defende que todos os orçamentos, todas as decisões e todas as reparações foram decididas e efetuadas em tempo útil pela assembleia de condóminos.
O R. CC contestou excecionando: a) a nulidade do processo, por ineptidão da petição inicial da alínea c) do nº 2 do art. 186.º do CPC, uma vez que existe incompatibilidade entre os pedidos, alegando que os AA. imputam a origem dos danos cuja indemnização pedem às infiltrações provenientes dos terraços das frações “C” e “D” e pedem a condenação dos proprietários destas frações na realização das obras de impermeabilização dos mesmos terraços nas alíneas b) e c) do pedido. Logo, não poderiam pedir a condenação de todos os RR. no pagamento da indemnização de € 27.000,00, como fazem na alínea d) dos pedidos; b) arguiu a sua ilegitimidade por à data da assembleia de condóminos de 06/08/2013 ainda não ser proprietário da fração “C”; c) a caducidade do direito de anulação das deliberações da assembleia de condóminos constantes das Atas nºs. 2, 3, 4 e 5; d) o abuso de direito, por o Condomínio ter delegado no A. a responsabilidade da execução da obra na fração “C”, tendo esta sido adjudicada e planeada pelo ora A., que contratou quem melhor lhe pareceu. Era ao A. que competia a responsabilidade pelo planeamento, execução, fiscalização e êxito da obra.
Os AA., na resposta: a) requereram a intervenção principal provocada de HH, anterior proprietário da fração “C”, e de GG, cônjuge do R. FF, e também proprietária da fração “F”; b) defenderam que devem ser julgadas improcedentes as restantes exceções deduzidas; c) mantiveram a versão apresentada na petição inicial.
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Proferiu-se sentença que julgou improcedente a acção e, em consequência, absolveu os Réus e os Chamados dos pedidos.*
Inconformado com a sentença, o Autor interpôs recurso finalizando com as seguintesConclusões
A - Por sentença datada de 05 de julho de 2022, decidiu o Tribunal a quo pela improcedência da Ação apresentada pelo ora Recorrente, não se conformando este com a decisão e não concordando com a fundamentação do Tribunal a quo, vem, agora, apresentar o presente Recurso de Apelação.
B - No tocante aos factos provados e não provados, no que concerne ao ponto 23) dos factos dados como provados – “Os terraços das frações “C”, “D”, “E” e “F” integram a cobertura total do prédio pois sobrepõem-se a mais do que uma fração – deve este ser este eliminado do elenco dos factos dados como provados, e substituído por dois pontos diferentes, devendo, antes, ser acrescentados os seguintes pontos ao elenco dos factos dados como provados: - Os terraços das frações “C” e “D” são terraços intermédios do prédio, pois situam-se no primeiro e penúltimo andar do prédio; - Os terraços das frações “E” e “F” são terraços de cobertura, pois situam-se no último andar do prédio.
C - Isto é: este prédio é composto por seis frações autónomas que, além de constituírem unidades independentes, são distintas e isoladas entre si, com saídas próprias, nos termos definidos no DOC. 1 junto pelo A. na sua petição inicial. O prédio tem três pisos, sendo que a) o rés do chão do prédio situam-se as frações A e B, propriedade do A., b) no primeiro andar do prédio situam-se as frações C e D, propriedade dos 1.º e 2.º RR., respetivamente, c) e no segundo, e último andar do prédio situam-se as frações E e F, propriedade dos 3.º e 4.º RR., respetivamente.
D - Não se encontrando as frações C, D, E e F no mesmo andar do prédio – e atendendo à data do título constitutivo da propriedade horizontal (1993), prévia à alteração legislativa do artigo 1421.º do Código Civil conferida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25/10 – temos, forçosamente, que adjetivar diferentemente os terraços destas frações, ainda que ambos sirvam de cobertura a mais do que uma fração. Encontrando-se as frações C e D no primeiro andar do prédio, a classificação mais rigorosa dos seus terraços é “terraços intermédios”, sendo que tal classificação tem tão-só que ver com o patamar da fração à qual os terraços dizem respeito. Também assim o Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 14-12-2006, no âmbito do processo 1972/06-2.
E - No que diz respeito ao ponto 24) dos factos dados como provados – “as frações “E” e “F” já tinham terraços de origem, isto é, quando foram vendidas pela primeira vez pelo ora A. e pela sua ora falecida mulher” – e à alínea b) dos factos dados como não provados – “as frações E e F não tinham terraços de origem” - deverão estes ser eliminados.
F - Quer atendendo ao suporte documental inserto no processo, nomeadamente ao DOC. 1 junto pelo A. na sua petição inicial; quer atendendo às declarações de parte prestadas pelo A. (Declarações do Autor – AA – (registado em sistema de áudio integrado em 09-09-2021 14:23:55 – 16:51:31, designadamente as prestadas entre os 01:25:06 minutos e os 01:28:55 minutos), que é o construtor do prédio em análise nos presentes autos, conforme ponto 1 dos factos dados como provados, quer também atendendo ao relatório pericial junto aos autos com a referência citius 10755380 , o Tribunal a quo não poderia ter dado como provado que as frações E e F tinham terraços de origem, nem poderia ter dado como não provado que as frações E e F não tinham terraços de origem.
G - Ao invés, e com os mesmos fundamentos já aqui invocados, i.e., prova documental junta aos autos e declarações de parte do A., deveria o Tribunal a quo ter dado como provado que as frações E e F não tinham terraços de origem; motivo pelo qual entende o A. que se deverá acrescentar ao elenco dos factos dados como provados o seguinte ponto: - As frações E e F, embora tenham terraços atualmente, não tinham terraços de origem.
H - No que se refere ao ponto 38) do elenco dos factos dados como provados – “o A. nunca pagou, até 25/11/2015, a parte que lhe cumpria nas despesas do condomínio, tendo em dívida, então, € 5.683,01” -, deve este ser expurgado do elenco dos factos dados como provados e ser adicionado ao elenco dos factos dados como não provados.
I - De facto, conforme douta fundamentação do Tribunal a quo, o A. confessou que deixou de pagar as quotas ao condomínio, sendo também verdade que o R. CC tenha referido que o A. devia muito dinheiro em quotas, tendo sido necessário instaurar uma ação contra ele, bem como é verdade que o R. FF tenha dito que o A. se recusava a pagar as quotas do condomínio; No entanto, e muito importante: não se logrou provar desde quando e até quando é que o A. não pagou quotas ao condomínio, bem como não se logrou provar quais as quantias concretas de que o A. foi devedor, ou de que atualmente é devedor ao condomínio.
J - Neste sentido, temos a) as declarações de parte do A., registadas em sistema de áudio integrado em 09-09-2021 14:23:55 – 16:51:31, designadamente as prestadas entre os 00:07:47 minutos e os 00:10:36 minutos, e as prestadas entre os 00:48:17 minutos e os 00:48:17 minutos; b) o depoimento da Testemunha Exma. Sra. II, registado em sistema de áudio integrado em 13-09-2021 em 10:46:27 – 11:07:48, designadamente o depoimento prestado entre os 00:13:37 minutos e os 00:13:40 minutos; c) as declarações do Réu Exmo. Sr. FF, registado em sistema de áudio integrado, em 09-09-202 10:49:05 – 11:20:19, designadamente as prestadas entre os 00:26:56 minutos e os 00:27:40 minutos.
K - Ou seja, quer o A., quer a Testemunha Exma. Sra. II, quer o R. FF referiram que o A. realmente foi devedor de certas quantias que a Testemunha e o R. apelidam como avultadas; contudo, como é bom de ver, nenhum deles conseguiu precisar, nem sequer aproximadamente qual o período temporal a que se referiam tais dívidas, nem qual o valor que totalizavam tais dívidas. Por outro lado, também todos eles referiram que o A. foi alvo de penhoras referentes a tal dívida ao condomínio, pelo que, ou a dívida se extinguiu, por ter sido integralmente saldada, nomeadamente mediante tais penhoras por todos referidas; ou, pelo menos, parte da dívida extinguiu-se, pelo mesmo motivo.
L - Assim, e atendendo aos depoimentos referidos pelo Tribunal na sua fundamentação para dar como facto provado o ponto 38) do elenco dos factos provados, salvo melhor entendimento tal facto deverá ser daí eliminado e, ao invés, ser adicionado ao elenco dos factos dados como não provados, uma vez que o Tribunal a quo não conseguiu apurar os termos, o valor e o período a que se refere tal dívida do A. ao condomínio, nem se se encontra saldada, ou que parte se encontra saldada.
M - No que diz respeito ao ponto c) dos factos dados como não provados, deverá este ser eliminado deste elenco, e ser adicionado ao elenco dos factos dados como provados.
N - A este propósito atentemos nas declarações do A., registadas em sistema de áudio integrado em 09-09-2021 14:23:55 – 16:51:31, designadamente as prestadas entre os 01:46:44 minutos e os 01:51:44 minutos.
O - Por outro lado, deverá ser adicionado ao elenco dos factos dados como provados o seguinte: - Os condóminos proprietários das frações C, D, E e F sempre agiram de acordo com a natureza exclusiva inerente aos terraços das suas frações.
P - Neste sentido, as declarações da Testemunha Exma. Sra. II, registadas em sistema de áudio integrado em 13-09-2021 em 10:46:27 – 11:07:48, designadamente as prestadas entre os 00:16:50 minutos e os 00:21:02 minutos, das quais podemos concluir que os condóminos do prédio sempre agiram de acordo com a natureza exclusiva dos terraços das suas frações, designadamente, sempre fizeram obras nos terraços das suas frações sem qualquer aprovação prévia por parte do condomínio, quando queriam, como queriam, contratando quem queriam, escolhendo os materiais de acordo com o seu gosto, escolhendo os trabalhadores que bem entendiam, limitando-se a, posteriormente, apresentar a conta ao condomínio.
Q - A Testemunha mais esclareceu que tais obras realizadas na fração C não foram obras de caráter urgente, mas apenas de caráter estético e que não careceram de qualquer autorização ou aprovação por parte do condomínio.
R - No entanto, e apesar da realização dessas obras no terraço ter dependido exclusivamente da vontade dos proprietários fração a que dizem respeito, a Testemunha explicou ainda que, no final, “houve um encontro de contas” com o condomínio, o que quer dizer que apesar da não aprovação prévia por parte dos condóminos de qualquer obra, ou de qualquer orçamento a ela inerente, a final, foram imputadas despesas da mesma ao condomínio.
S - No que concerne à aplicação do Direito ao caso concreto, o busílis da questão jurídica que determinou a decisão do Tribunal a quo é a seguinte: Tribunal a quo entendeu que os terraços das frações C, D, E e F são partes comuns porque são terraços de cober-tura do prédio, sobrepondo-se estes a mais do que uma fração. No entanto, lavra em erro o Tribunal a quo, desde logo
T - A propriedade horizontal é um complexo de propriedade singular e de compropriedade: propriedade singular de cada condómino quanto à sua própria fração e compropriedade quanto às partes comuns do prédio, direitos estes que, nos termos do art. 1420.º do Código Civil, são incindíveis.
U - No título constitutivo da propriedade horizontal são especificadas as frações, por forma a que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo a cada fração, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio (art. 1418.º, n.º 1), e, além dessas menções, o título constitutivo pode, ainda, conter o fim a que se destina cada fração ou parte comum (art. 1418.º, n.º 2 a)).
V - Assim sendo, no que diz respeito aos terraços das frações E e F, estas não tinham, de origem, qualquer terraço, pelo que, a existirem, terão sido feitos pelos proprietários, pelo que nunca poderiam ser considerados partes comuns – cfr. arts. 17.º a 24.º do presente articulado.
W - No que concerne aos terraços das frações C e D, por um lado, os terraços nestas frações foram construídos de origem, no entanto, como resulta expressamente do título constitutivo da propriedade horizontal, In casu, e conforme se pode ver no título constitutivo da propriedade horizontal do prédio em apreço junto pelo A. como DOC. 1 na sua petição inicial, os terraços das frações C e D não são partes comuns – cfr. ponto 2, 3 e 4 do elenco dos factos dados como provados.
X - Por outro lado, e muito importante, tenhamos em atenção que o prédio em análise nos presentes autos é composto por seis frações autónomas que, além de constituírem unidades independentes, são distintas e isoladas entre si, com saídas próprias, nos termos definidos no DOC. 1 junto pelo A. na sua petição inicial, e que o prédio tem três pisos, sendo que, no a) rés do chão do prédio situam-se as frações A e B, propriedade do A; b) no primeiro andar do prédio situam-se as frações C e D, propriedade dos 1.º e 2.º RR., respetivamente; c) no segundo, e último andar do prédio situam-se as frações E e F, propriedade dos 3.º e 4.º RR., respetivamente.
Y - Não se encontrando as frações C, D, E e F no mesmo andar do prédio - e atendendo à data do título constitutivo da propriedade horizontal (1993), prévia à alteração legislativa do artigo 1421.º do Código Civil conferida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25/10 -, a classificação mais rigorosa dos terraços das frações C e D no primeiro andar do prédio, é “terraços intermédios” e não terraços de cobertura como designado pelo Tribunal a quo.
Z - Parece o Tribunal a quo ter olvidado que o título constitutivo da propriedade horizontal data de 18 de março de 1993, i.e. em momento anterior à alteração do artigo 1421.º do Código Civil, para redação que lhe foi conferida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25/10, e, assim sendo, o raciocínio legislativo do Tribunal a quo, que se fundamenta na redação atual do preceito normativo do art. 1421.º do Código Civil, não se aplica ao nosso caso concreto, uma vez que este diz respeito a uma situação já definitivamente constituída e regulada desse 1993, quando a mesma entrou em vigor, em 1 de Janeiro de 1995.
AA - Era a seguinte a redação do artigo 1421.º do Código Civil, à data da constituição da propriedade horizontal: “são comuns as seguintes partes do edifício: (...) b) o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso do último pavimento”; muito diferente da redação atual deste artigo 1421.º do Código Civil: “são comuns as seguintes partes do edifício: (…) b) o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração”.
BB - Motivo pelo qual, ainda que seguindo o raciocínio do Tribunal a quo, atendendo ao momento da constituição da propriedade horizontal, que é anterior ao Decreto-Lei n.º 267/94 de 25/10, também por esta via os terraços das frações C e D não são imperativamente partes comuns do prédio, sendo, por isso, suscetíveis de serem partes integrantes das respetivas frações, aliás como consta descrito no título de constituição da propriedade horizontal. - a este respeito, o Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 14-12-2006, proferido no âmbito do processo n.º 1972/06-2.
CC - Contrariamente ao afirmado pelo Tribunal a quo na Sentença ora recorrida, tendo a propriedade horizontal sido constituída por título definitivo e regulada, antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro, não se aplica o artigo 1421.º do Código Civil, na redação deste decreto; e, por outro lado, tendo os terraços sido descritos no título constitutivo de propriedade horizontal, como privativos das frações C e D, não pode ser considerado parte comum, pertença do condomínio, se não é terraço de cobertura, não obstante funcionar como cobertura de outras frações.
DD - Conclui-se, assim, o seguinte: não existe qualquer terraço no prédio que não seja pertença e de uso exclusivo da fração correspondente, sendo inquestionável que os terraços em causa são parte integrante das respetivas frações, não podendo ser considerados partes comuns.
EE - Mesmo que porventura se viesse a entender que os terraços em causa são partes comuns do edifício – o que não se concede – a solução seria a mesma, dado que o art. 1424.º, n.º 3 do Código Civil é claro ao prescrever que “as despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos, ficam a cargo dos que delas se servem”.
FF - Ao estarmos perante uma evidente nulidade, aplicar-se-á o regime geral nos termos do art. 286.º do CC, nos termos do qual “a nulidade é invocável a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo Tribunal”.
GG - A aplicação do regime geral da nulidade deve-se ao facto de o art. 1433.º do Código Civil apenas prever a anulabilidade de certas deliberações, i.e., o regime traçado no art. 1433.° do Código Civil tem um âmbito de aplicação circunscrito às deliberações anuláveis — ou seja, àquelas que são afetadas por vícios menores do processo deliberativo, que violam normas legais meramente supletivas, preceitos suscetíveis de serem derrogados por vontade unânime dos proprietários das frações ou infringem regulamentos anteriormente aprovados. – Neste sentido, entre outros, na Jurisprudência, o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 16/11/2010 (Proc. 864/09.2TBPRG.P1, o Acórdão do Tribunal da RelaçãodeLisboade28/04/2009(Proc.11159/2008-1) e o Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 03/11/2016 (Proc. 1475/13.3TBPTM.E1); e na Doutrina, Pires de Lima, Antunes Varela.
HH - Perante tudo o supra exposto, resulta claro que são contra legem as deliberações da ata n.º 2, ponto d) e e), da ata n.º 3, ponto b), da ata nº 4, ponto 2.3, e da ata n.º 5, ponto 2, na parte em que oneram todos os condóminos em relação às despesas de manutenção/conservação/impermeabilização dos terraços privados, e de uso exclusivo de cada fração, para e com os necessários e advindos efeitos legais.
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O Réu FF apresentou resposta concluindo da seguinte forma:A.O Autor/Recorrente recorre da sentença proferida em 1ª instância, pugnando pela sua revogação e consequente procedência da presente acção nos termos requeridos na petição inicial, com fundamento no errado julgamento da matéria de facto e de direito.
B.Entre outros factos que considera incorrectamente julgados, o Recorrente entende que deveriam ser eliminados o Ponto 24 dos factos dados como provados - “As fracções “E” e “F” já tinham terraços de origem, isto é, quando foram vendidas pela primeira vez pelo ora A. e pela sua ora falecida mulher” –e a Alínea b) dos factos dados como não provados - “b) as fracções E e F não tinham terraços de origem”, e que deveria ter sido dado como provado pelo tribunal a quo que “as fracções “E” e “F”, embora tenham terraços actualmente, não tinham terraços de origem”.
C.O ora Recorrido entende, porém, e salvo melhor entendimento, que os fundamentos do Recorrente não podem proceder.
D.O Recorrente sustenta a sua alegação nas seguintes provas produzidas:
a.No título constitutivo da propriedade horizontal, do qual consta a descrição das fracções “E” e “F” sem referência a qualquer terraço descoberto;
b.No relatório pericial, no qual é referido que “O Perito desconhece se as fracções E e F tinham telhado de origem e quando, numa parte, terá sido transformado em terraço. Desconhece também quem terá construído os terraços nestas fracções” e
c.Nas suas próprias declarações de parte, nas quais referiu que, quando construiu o prédio em causa, não existiam originalmente terraços nas fracções em questão, antes existiam arrumos, e dando a entender que estes arrumos teriam sido posteriormente transformados em terraços pelos respectivos proprietários.
E.No entanto, ao contrário do alegado pelo Recorrente, ficou bem demonstrado em julgamento que os terraços das fracções “E” e “F” sempre existiram, tendo todos os proprietários das fracções do prédio em questão sempre conhecido aqueles terraços com a configuração actual.
F.Analisadas as declarações prestadas pelos RR. CC e DD, ambos garantiram que, desde que adquiriram as respectivas fracções, sempre conheceram os terraços em questão com a configuração actual e que nada havia sido alterado nos mesmos.
G.O R. FF, por sua vez, declarou que, quando comprou a sua fracção, o terraço se encontrava exactamente com a configuração actual, nunca tendo realizado alterações no mesmo, e que o terraço da fracção “E” é idêntico ao seu.
H.Por outro lado, a testemunha JJ, primeiro proprietário da fracção “F” e primeiro morador do edifício em questão, declarou que, quando adquiriu a fracção, a mesma já tinha um terraço exterior, não tendo nunca realizado quaisquer obras de alteração.
I.Descreve ainda o dito terraço exterior como tendo um pequeno arrumo, tipo armário, que ocupava parte da parede do lado direito, com cerca de um metro de comprimento, oitenta centímetros de largura e um metro de altura, tendo uma área correspondente a, no máximo, um terço da área do terraço exterior.
J.Todas as declarações supra transcritas são sólidas, verosímeis e coerentes entre si, tendo sido prestadas por antigos e actuais proprietários das fracções do imóvel em questão, que, nesta qualidade, conhecem o prédio e as fracções em questão e acompanham a sua evolução há décadas.
K.Na verdade, de todos os depoimentos prestados em julgamento, ninguém se referiu àqueles espaços como arrumos fechados, ninguém se lembra de algum dia terem havido obras de alteração ou transformação, e todos os depoentes que têm conhecimento de causa são unânimes em afirmar que os terraços sempre tiveram foram espaços abertos e sempre tiveram a mesma configuração, à excepção do Recorrente.
L.O Recorrente é assim a única pessoa a afirmar que os terraços não existiam originalmente, que se tratavam de arrumos que foram posteriormente transformados em terraços.
M. Nas suas declarações, o Recorrente afirmou, no entanto, que, quando construiu o prédio confinante, fê-lo com a exacta configuração do prédio aqui em questão, tendo construído no andar superior, em vez de arrumos, terraços com a exacta configuração dos terraços das fracções “E” e “F”, por considerar “muito mais apropriado” e “muito melhor”.
N.Ora, sendo o Recorrente a única pessoa a alegar que os terraços em questão eram originalmente arrumos cobertos que teriam posteriormente sido transformados em terraços abertos pelos respectivos proprietários, não deixa de ser curioso que, sendo ele próprio construtor de profissão e tendo construído não apenas o prédio em causa mas também o prédio confinante, tenha atribuído a este último a exacta configuração do primeiro, tendo inclusive construído os terraços do seu andar superior de forma idêntica aos terraços das fracções “E” e “F”, que, aliás também são idênticos entre si!
O.Não se afigura verosímil, considerando este contexto, que tal tenha sucedido conforme alega o Recorrente, nomeadamente que tenham sido os proprietários das fracções “E” e “F” a transformar os seus arrumos em terraços, cada um por sua conta, e posteriormente o Recorrente a “copiar” a ideia e aplicando-a no prédio que construiu mesmo ao lado, acabando os quatro terraços exactamente com a mesma configuração.
P.Parece-nos antes muito mais credível que os terraços tenham, todos eles, sido construídos de origem com a mesma configuração que têm actualmente.
Q.Nestes termos, parece totalmente evidente e adequado que o tribunal a quo tenha entendido considerar como provado que os terraços das fracções “E” e “F” existiam desde a sua origem, ou seja, desde quando o Autor vendeu pela primeira vez estas fracções.
R.Uma decisão diferente da tomada pelo tribunal a quo, fundamentando-se nas declarações do Autor, seria desde logo chocante pela contradição com a restante prova produzida em audiência.
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II—Delimitação do Objecto do Recurso A questão principal decidenda, delimitada pelas conclusões do recurso, para além da pretendida alteração da decisão da matéria de facto, consiste em saber se os terraços em causa devem ser considerados partes comuns do edifício.
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Da Modificabilidade da Decisão sobre a matéria de factoNos termos do artº. 662º. do Código de Processo Civil, a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
A possibilidade que o legislador conferiu ao Tribunal da Relação de alterar a matéria de facto não é absoluta pois tal só é admissível quando os meios de prova revisitados não deixem outra alternativa, ou seja, em situações que, manifestamente, apontam em sentido contrário ao decidido pelo tribunal a quo.
Se a decisão do julgador está devidamente fundamentada, segundo as regras da experiência e da lógica, não pode ser modificada, sob pena de inobservância do princípio da livre convicção.[1]
O Recorrente pretende que sejam alteradas as respostas dadas ao ponto 24)-“as frações “E” e “F” já tinham terraços de origem, isto é, quando foram vendidas pela primeira vez pelo ora A. e pela sua ora falecida mulher”-e à alínea b) dos factos dados como não provados que é a negação daquela afirmação.
Para tanto, indica o título da propriedade horizontal, as suas próprias declarações de parte pois foi o construtor do edifício e o relatório pericial.
O tribunal motivou as respostas nos depoimentos prestados pelo Réu FF, o qual afirmou que quando comprou a casa ao Autor (fracção F) já existia o terraço, com tijoleira, pelo que se ocorreu alguma alteração foi feita pelo Autor após a vistoria.
Este depoimento foi confirmado pela testemunha JJ, adquirente da fracção E, que descreveu o terraço e os arrumos, esclarecendo devidamente o tribunal sobre as respectivas dimensões e características.
No relatório pericial nada consta em contrário das declarações acima mencionadas.
Perante estes depoimentos e pese embora não conste da escritura da propriedade horizontal qualquer referência à existência dos mencionados terraços, não há dúvida, como concluiu a Julgadora, através daqueles depoimentos credíveis, que as fracções “E” e “F” já tinham terraços de origem, isto é, quando foram vendidas pela primeira vez pelos AA., já existiam terraços descobertos que servem de cobertura ao andar de baixo.
Com efeito, o Autor, como refere o Recorrido, é a única pessoa que sustenta que não existiam originalmente terraços nas mencionadas fracções, mas sim arrumos. Ora, independentemente da veracidade de tal declaração, não resta qualquer dúvida que as fracções em causa foram vendidas pelo Autor com os ditos terraços descobertos que servem de cobertura aos andares do nível inferior.
Defende também a eliminação, do elenco dos factos provados, do ponto 38)-“o A. nunca pagou, até 25/11/2015, a parte que lhe cumpria nas despesas do condomínio, tendo em dívida, então, € 5.683,01”.
Reconheceu como correcta a fundamentação do tribunal baseada na sua confissão e nos depoimentos dos Réus CC e FF mas entende que não ficou demonstrado desde quando e até quando é que o A. não pagou quotas ao condomínio, bem como não se logrou provar quais as quantias concretas de que o A. foi devedor, ou de que atualmente é devedor ao condomínio.
Nesse sentido indicou as suas declarações de parte, o depoimento da testemunha II, e as declarações do Réu FF, sublinhando que, apesar de reconhecerem que foi devedor do condomínio, nenhum deles conseguiu precisar qual o período temporal a que se referiam tais dívidas, nem qual o valor que totalizavam tais dívidas. Por outro lado, também todos eles referiram que o A. foi alvo de penhoras referentes a tal dívida ao condomínio, pelo que, ou a dívida se extinguiu, por ter sido integralmente saldada, nomeadamente mediante tais penhoras por todos referidas; ou, pelo menos, parte da dívida extinguiu-se, pelo mesmo motivo.
Tendo em consideração o objecto principal da presente lide-a pretendida declaração de nulidade das deliberações das assembleias “que oneram todos os condóminos em relação às despesas de manutenção/conservação/impermeabilização dos terraços privados e do uso exclusivo de cada fracção”, e sendo o Recorrente Autor, nenhum interesse para a decisão da causa reveste a questão de saber qual o período temporal ou o valor preciso da dívida do Recorrente ao condomínio, questão que terá sido discutida na acção que aquele interpôs para obter o pagamento.
Na sua opinião deve ser eliminado dos factos não provados a alínea c)-o inquilino da outra fração do rés-do-chão também saiu da mesma devido às infiltrações-por tal matéria ter ficado provado através das suas declarações.
Como explicou a Julgadora não foi apresentada segura dessa realidade, sendo que, as declarações do Autor a esse respeito, sem a produção de outro meio de prova que as confirme, revela-se insuficiente para alterar a resposta que respeitou as regras da prova.
Deve ainda ser adicionado aos factos provados, na perspectiva do Recorrente, sem, todavia, indicar quaisquer meios de prova, que os condóminos proprietários das frações C, D, E e F sempre agiram de acordo com a natureza exclusiva inerente aos terraços das suas frações.
Para além de não ter apontado quais os meios de prova susceptíveis de dar como provada tal declaração, a verdade é que o seu teor, tal como o aditamento dos “terraços intermédios”, é conclusivo, pelo que nunca poderia ser incluída na fundamentação de facto.
Pelo exposto, improcede a impugnação da decisão nesta parte, mantendo-se a mesma na íntegra.
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III—FUNDAMENTAÇÃOFACTOS PROVADOS (elencados na sentença)
1 - Por escritura pública de 18/03/1993, lavrada no 2º Cartório Notarial de Aveiro, foi constituída, por AA e esposa BB, a propriedade horizontal do prédio construído no terreno de construção urbana sito na Estrada ..., freguesia ..., concelho de Aveiro, omisso na matriz e descrito na Conservatória do Registo Predial de Aveiro, sob o nº ..., inscrito, pela inscrição G-1, a favor de AA, da seguinte forma:
1º - as frações “A” e “B” do r/c destinam-se a comércio ou serviços; as frações “C”, “D”, “E” e “F” correspondentes, respetivamente, aos 1º andar direito, 1º andar esquerdo, 2º andar direito e 2º andar esquerdo destinam-se a habitação;
2º - o 1º andar direito (fração “C”), para além do mais que não adianta referir, é composto: “para tardoz, como zona de utilização exclusiva da fração, por um terraço descoberto com a área aproximada de 62 m2;
3º - o 1º andar esquerdo (fração “D”), para além do mais que não adianta referir, é composto: “para tardoz, constituindo zona de utilização exclusiva da fração, um terraço descoberto com a área aproximadamente de 88 m2;
4º - “os terraços das frações “C” e “D” são zonas de utilização exclusiva dessas mesmas frações, como acima se disse” – fls. 31/35 (A).
2 - A constituição da propriedade horizontal foi inscrita pela Ap. ... à descrição nº ... da Conservatória do Registo Predial de Aveiro, freguesia ... (B).
3 - Na assembleia de condóminos de 16/11/2010, foi constituído o condomínio do prédio constituído em propriedade horizontal antes identificado – fls. 31/35 (C).
4 - A assembleia de condóminos só voltou a reunir a 06/08/2013, com a presença, por si ou representados, de todos os condóminos, com a seguinte ordem de trabalhos: prestação de contas, quotas em atraso, discussão e resolução de problemas provocados por infiltrações existentes no prédio e ainda outros assuntos relacionados com o condomínio – fls. 107/111 (D).
5 - Nesta assembleia de condóminos foi deliberado, além do mais, que: a) a substituição do soalho de um dos quartos da fração “E”, danificado por infiltrações vindas do exterior, seria suportada, por inteiro, pelo respetivo proprietário mediante encontro de contas do valor do orçamento com as devidas pelo mesmo ao condomínio – alíneas d) e e), a fls. 108/109; b) o proprietário da fração “D” ia saber orçamento para resolver as infiltrações que o terraço da sua fração provoca na fração “A” – alínea f), a fls. 109; c) ficou decidida a forma de pagamento do FCR dos 32 meses em dívida de cada um das frações, fixando os valores de cada fração – fls. 107/111 (E).
6 – Da referida ata consta também que os condóminos das frações “E” e “D” se queixaram relativamente às obras efetuadas em 2011 pela empresa A..., na fração “E”, e a referida empresa ter feito uns furos que provocou a entrada de água num dos quartos da fração “D”.
7 - A 25/11/2015, voltou a reunir a assembleia de condóminos com a seguinte ordem de trabalhos:
1. Apresentação e deliberação sobre as contas do exercício de agosto de 2013 a dezembro de 2015 (dívidas de fornecedores, dívidas de condóminos – moção a deliberar cobranças coercivas e Fundo Comum de Reserva);
2. Eleição da administração do condomínio para o exercício 2015/2016, com apresentação/aceitação de propostas de gestão;
3. Apresentação e deliberação sobre a proposta de orçamento do condomínio – triénio 2016/2018;
4. Outros assuntos de interesse geral do Condomínio (seguro do condomínio; obras de reparação/manutenção de caráter urgente do edifício) (F).
8 - Nesta assembleia foi decidido, para além do mais, que as dívidas provenientes de reparação de infiltrações provocadas pelos terraços das frações “C” e “D” são da responsabilidade de todos os condóminos na proporção das respetivas permilagens – alínea b), a fls. 41/42 (G).
9 – Da referida Ata consta também que:
a) as obras efetuadas no terraço do 1º andar esquerdo (fração “D”) não resolveram os problemas de infiltrações existentes no r/c esquerdo (fração “A”), continuando a chover nesta loja;
b) as obras efetuadas no 1º andar direito (fração “C”) também não resolveram os problemas de infiltrações existentes no r/c direito (fração “B”), continuando a chover nesta loja;
c) se encontram em dívida € 5.685,01 relativos aos R/CH esquerdo e R/CH direito (frações A e B, respetivamente), onde se incluem obras entretanto realizadas, fundo comum de reserva e ainda pelo facto deste proprietário nunca ter contribuído para quotizações – fls. 42.
10 - A assembleia de condóminos voltou a reunir a 10/02/2016 com a presença de todos os condóminos, por si representados, com a seguinte ordem de trabalhos:
1. Eleição da administração do condomínio para o exercício de 2016 (01/02/2016 a 31/01/17);
2. Ponto da situação atual do condomínio;
3. Apresentação e aprovação do orçamento para o exercício de 2016 (01/02/2016 a 31/01/17);
4. Assuntos de interesse geral (H).
11 - Esta assembleia deliberou, para além do mais, como dívida do condomínio os montantes despendidos com a reparação das infiltrações dos terraços das frações “C” e “D” – Ponto 2.3 – fls. 50/52 (I).
12 - O ora A., como proprietário das frações “A” e “B” declarou que: a) não concorda com os valores apresentados, com exceção dos de € 689,86 e € 74,42, e das despesas de condomínio, com exceção das despesas com lâmpadas e limpeza do prédio – final da alínea c) do Ponto 2.3; b) pelo que respeita aos créditos dos condóminos, não concorda com os créditos apresentados, com exceção do seu crédito de € 220,00 e do crédito da fração “F” relativo a despesas de gestão do condomínio no valor de € 236,05 - final da alínea d) do Ponto 2.3; c) pelo que respeita a “Dívidas dos Condóminos de Acordo com o Anexo 9”, declarou que “apenas concorda com o pagamento ao Fundo Comum de Reserva, da obra adjudicada por si no valor de € 689,42 e no pagamento de despesas de gestão do condomínio no valor de € 236,05” – parte final da alínea e) do Ponto 2.3 (J).
13 – Do ponto 2.3 – b) – 3) consta o seguinte: “Obra realizada na fração C por KK no valor de € 220,00 (IVA incluído) relativo à mão de obra. Esta obra foi adjudicada e planeada pelo proprietário das frações “A” e “B”, o Sr. AA, com o consentimento do administrador Sr. FF (fração “F”). A obra consistiu em colocar tela e cimento por cima da tijoleira do terraço e foi concluída. Os condóminos consideram que a obra foi mal executada, uma vez que as infiltrações na fração “B” se mantiveram e a fração “C” ficou com o terraço cimentado, sem tijoleira, apresentando piores condições do que tinha anteriormente. Desta obra, o Sr. AA pagou a mão de obra, no valor de € 220,00, conforme fatura recibo. Recorda-se que o valor respeitante ao material de € 469,86 continua em dívida para com o fornecedor como referido no ponto 2.3, alínea a) – fls. 51.
14 - No dia 02/12/2016 foi realizada assembleia de condóminos com a seguinte ordem de trabalhos:
1. Análise e discussão das deliberações tomadas em assembleia geral de 06/08/2013 (reportada à decisão inicial de 16/11/2010) e de 05/11/2015 e de 10/02/2016, relacionadas com a obrigação de pagamento dos valores ali estabelecidos destinados à conta poupança condomínio;
2. Análise, discussão e deliberação acerca da manutenção ou revogação de tais decisões;
3. Deliberação sobre as diligências a executar para cumprimento da deliberação do ponto 2.
4. Outros assuntos do interesse do condomínio – Ata de fls. 53/54 (K).
15 - Esta assembleia decidiu, por maioria, manter os valores em dívida de cada fração aprovados pela assembleia de 10/02/2016, com voto contra apenas do ora A. (L).
16 - A 09/12/2016, reuniu, novamente, a assembleia de condóminos com a ordem de trabalhos seguinte:
1. Deliberação sobre nova empresa de administração;
2. Apresentação, análise e discussão de orçamento para reabilitação dos terraços do 1º andar.
Esta assembleia deixou em suspenso o ponto nº 2 – fls. 60 (M).
17 - A assembleia reuniu, de novo, a 21/03/2017, com a ordem dos trabalhos de fls. 66, que não adianta reproduzir (N).
18 - Nesta assembleia, foi abordada a questão de o pagamento das obras relativas aos terraços das frações “C” e “D” caberem exclusivamente aos proprietários destas frações e, não, ao condomínio, a qual não foi aprovada (O).
19 - Os ora AA., ao que se deduz das atas das assembleias de condóminos, não pagaram, pontualmente, as despesas de condomínio acordadas (P).
20 - O ora 1º R. CC comprou a sua fração “C” por escritura de 26/09/2013 – fls. 181/197 (Q).
21 - Por documento particular autenticado, datado de 03/02/2021, EE, declarou vender, por € 136.000,00 já recebidos, a LL e mulher MM, que declararam comprar, a fração autónoma designada pela letra “E”, correspondente ao 2º andar direito, duplex, para habitação, do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Aveiro sob o nº ...-Aveiro - fls. 446 a 450.
22 - Por documento particular, datado de 16/03/2021, FF e mulher GG, declararam vender, por € 172.500,00 já recebidos, a NN e mulher OO, que declararam comprar, a fração autónoma designada pela letra “F”, correspondente ao 2º andar esquerdo, duplex, para habitação, do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Aveiro sob o nº ...-Aveiro - fls. 456/461.
23 - Os terraços das frações “C”, “D”, “E” e “F” integram a cobertura total do prédio pois sobrepõem-se a mais do que uma fração.
24 - As frações “E” e “F” já tinham terraços de origem, isto é, quando foram vendidas pela primeira vez pelo ora A. e pela sua ora falecida mulher.
25 – Os terraços das frações “C” e “D” dão cobertura às partes posteriores das frações “A” e “B”.
26 - Os terraços estão deficientemente impermeabilizados permitindo infiltrações de água para as frações, designadamente para as frações “A” e “B”.
27 – Foram sendo efetuadas várias obras nos terraços das frações “C” e “D” que, até à propositura da ação, não resolveram os problemas das infiltrações nas frações “A” e “B”.
28 – A reparação dos terraços das frações “C” e “D”, dos tetos das frações “A” e “B” e das fissuras e rímulas existentes das paredes térreas exteriores do prédio importam em € 16.000,00, valor a que acresce IVA.
29 – O inquilino de uma das frações do rés-do-chão saiu da mesma, no princípio de 2016, devido às infiltrações.
30 – E não pagou a renda, que era de € 400,00/mês, durante cerca de dois anos devido às infiltrações.
31 – A fração “B” está novamente arrendada desde, pelo menos, setembro de 2020. 32 – A fração “A” está arrendada desde, pelo menos, junho de 2021.
33 - Foi o A. quem, como promotor imobiliário, procedeu à construção do prédio em questão e, posteriormente, vendeu todas as frações com exceção das “A” e “B” que reservou para si.
34 - Logo no primeiro inverno se começaram a fazer sentir defeitos da construção, nomeadamente a nível de isolamento de humidades, quer nos terraços quer nas paredes exteriores (fachadas frontal e lateral) que permitiam infiltrações de água.
35 - Os proprietários das frações foram-se queixando, sendo por esta razão que na Ata nº 1, de 01/11/2010, foi acordado por todos os condóminos que havia necessidade urgente de obras de impermeabilização devido a rachadelas nas fachadas frontal e lateral das frações “C” e “E”.
36 - O A. adjudicou, com a concordância do administrador, a PP a obra de correção do terraço da fração “C”, com a colocação de tela e cimento sobre a tijoleira com vista a evitar as infiltrações.
37 - A obra foi deficientemente realizada e as infiltrações continuaram.
38 - O A. nunca pagou, até 25/11/2015, a parte que lhe cumpria nas despesas do condomínio, tendo em dívida, então, € 5.683,01.
39 – As causas das infiltrações de água que causaram os danos nas frações “A” e “B” são, provavelmente, múltiplas: a) rutura de tela no pavimento dos terraços; b) má execução dos remates junto dos paramentos verticais; c) deficiente vedação dos topos das paredes/muretes envolventes dos terraços, entrando pelas paredes e depois espalhando-se pelos tetos; d) fissuras exteriores que possibilitam a passagem para o interior até junto das lajes e/ou vigas da estrutura do prédio e depois espalhar-se.
40 – O R. CC nunca interpelou o Interveniente HH, que foi quem lhe vendeu a fração, por causa de algum problema respeitante à fração “C”, designadamente provocado pelo terraço da mesma.
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Não se provou qualquer outro facto com interesse para a boa decisão da causa, designadamente que: a) os terraços das frações C, D, E e F dão cobertura apenas às respetivas frações; b) as frações E e F não tinham terraços de origem; c) o inquilino da outra fração do rés-do-chão também saiu da mesma devido às infiltrações; d) quanto tempo estiveram as frações por arrendar; e) por quanto estão as frações arrendadas.*
IV-DIREITOA única questão de direito a dirimir consiste em saber se os terraços em causa devem ser considerados partes comuns do edifício para efeito de oneração dos condóminos no pagamento das despesas decorrentes da respectiva impermeabilização.
Quadro legal
Cada condómino, segundo o artigo 1420.º, n.º 1 e 2 do C.Civil, é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício, sendo o conjunto dos dois direitos incindível.
À luz do direito aplicável o terraço de cobertura constitui imperativamente[2] (inderrogável por vontade do condomínio) uma parte comum do edifício, pese embora se possa apenas aceder ao mesmo através das fracções que lhes estão ligadas estruturalmente (cfr. art. 1421.º, n.º 1, al. b) do CC- o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração).
O Recorrente propugna a aplicação do preceito na redacção anterior àquela que foi introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro, em vigor na data da constituição da propriedade horizontal, que era seguinte: “são comuns as seguintes partes do edifício: (...) b) o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso do último pavimento”.
Sobre esta questão a doutrina[3] e a jurisprudência[4] têm, de forma reiterada, declarado que tal alteração legislativa, na medida em que se destinou a esclarecer as dúvidas que surgiram a esse respeito (se apenas devia ser considerado como parte comum o terraço de cobertura do último pavimento, excluindo os terraços de outros pavimentos) constitui lei interpretativa, sendo, por isso, aplicável a factos pretéritos.
Com efeito, o artigo 13.º, n.º 1 do C.Civil determina a integração da lei interpretativa na lei interpretada, apenas ressalvando os efeitos produzidos pelo cumprimento da obrigação, por sentença passada em julgado, por transacção ou por actos de análoga natureza.
Mesmo no domínio da lei anterior se entendia que, para efeito de qualificação do terraço como comum do universo dos condóminos, bastaria que ficasse demonstrada a sua afectação ao uso comum, ou seja, a uma função estrutural de cobertura, independentemente do nível do piso onde se encontrasse construído.
Neste sentido, no acórdão do STJ de 31/05/2012[5] esclareceu-se que apesar de poderem estar afectos ao uso de qualquer fracção, devem ser considerados partes comuns, independentemente de se encontrarem ao nível do primeiro ou de qualquer dos outros pisos, incluindo o último.
No mesmo sentido o acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 02/05/2016[6] explicitou que a natureza comum de tais partes do edifício justifica-se apelando ao interesse comum que existe no sentido de garantir permanentemente a segurança e protecção do edifício, pois a boa manutenção das coberturas do edifício (mesmo que sejam terraços de cobertura situados em cotas inferiores à do telhado), torna-se necessária para garantir a «saúde» do edifício. Sendo assim, os terraços de cobertura existentes no edifício não podem ficar na dependência da vontade individual de um condómino, por se correr o risco do mesmo poder vir a ser negligente na sua conservação, designadamente se abandonar a sua fracção e a mantiver encerrada e sem vigilância.
E acrescenta-se, com interesse, que em contraposição com as varandas, os terraços de cobertura são estruturas em si mesmas não cobertas e cujo piso constitui, ao mesmo tempo, tecto ou parte do tecto da fracção do piso imediatamente inferior ou de partes comuns situadas nesse piso.
No caso sub judice ficou provado que os terraços das frações “C”, “D”, “E” e “F” integram a cobertura do prédio, sendo que os terraços das frações “C” e “D”, que constituem zona de utilização exclusiva dessas fracções, dão cobertura às partes posteriores das fracções “A” e “B”.
Por conseguinte, apesar dos terraços das frações “C” e “D” deverem ser qualificados como intermédios não há dúvida que têm uma função de cobertura das fracções do piso inferior, pelo que são considerados partes comuns do edifício e tal não obsta, à luz da lei, que estejam destinados ao uso das respectivas fracções.
Defendendo a sua posição de que não incumbe aos condóminos suportar as despesas de conservação dos mencionados terraços, o Recorrente invocou ainda o artigo 1424.º, n.º 3 do C.Civil.
Nos termos do artigo 1421.º, n.º 1 do CC as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
No entanto, segundo o disposto no n.º 3 do referido preceito legal “as despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos, ficam a cargo dos que delas se servem”.
Atendendo a que os terraços aqui em discussão têm uma função de cobertura do edifício, e apesar de serem usados pelos proprietários das fracções C e D, destinam-se a servir o interesse de todos os condóminos na protecção do piso inferior do edifício.
Assim sendo, conclui-se, nos mesmos termos da bem fundamentada sentença no sentido de que sendo partes comuns, são válidas as deliberações das assembleias de condóminos que oneram todos os condóminos relativamente às despesas de conservação e de impermeabilização dos ditos terraços.
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V-DECISÃOPelo exposto, acordam as Juízas que constituem este Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente o recurso, e em consequência, confirmam a sentença.
Custas pelo Recorrente.
Notifique.
Porto, 18/04/2023
Anabela Miranda
Lina Baptista
Alexandra Pelayo
___________
[1] cfr. neste sentido Ac. Rel. Porto, de 24/03/2014 in www.dgsi.pt.
[2] V. P. de Lima e A. Varela, Código Civil Anotado, vol. III, 2.ª edição, pág. 419.
[3] V. entre outros Rui Vieira Miller, A Propriedade Horizontal no código Civil, 3.ª edição, Almedina, pág. 156.
[4] Cfr. sobre o tema, entre outros, Acs. STJ de 06/11/2018, TRP de 02/05/2016 (jurisprudência/doutrina aí citadas), 11/10/2018 e 10/07/2019,15/11/2016, TRG de 04/09/2015 e 10/07/2019, TRC de 10/09/2019 disponíveis em www.dgsi.pt.
[5] Disponível em www.dgsi.pt.
[6] Disponível em www.dgsi.pt.