Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2547/18.3T8AGD.P1 |  |
REGISTO PROVISÓRIO POR NATUREZA
PROPRIEDADE HORIZONTAL
I – Relatório
Recorrente(s): B…Tribunal Judicial da Comarca de Aveiro - Juízo Local Cível de Águeda
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B… interpôs a presente impugnação judicial da decisão de qualificação do acto de registo, proferida pela Conservatória do Registo Predial de Águeda, e confirmada em sede de recurso hierárquico pelo Instituto dos Registos e do Notariado, nos termos do art.º 145º do Código do Registo Predial.O ora recorrente requereu o registo de conversão em definitiva da inscrição da constituição da propriedade horizontal quanto às fracções autónomas designadas pelas letras “A” e “E” do prédio descrito sob o nº 515 da freguesia de …, concelho de Penafiel, bem como o registo da aquisição das referidas fracções a favor da “C…, C1…, S.A.”, por compra por negociação particular em processo de insolvência.
O pedido de conversão parcial da inscrição da propriedade horizontal foi recusado por despacho da Sra. Conservadora, de 29/5/2018, com a fundamentação que se transcreve: “O registo requisitado (conversão parcial quanto às fracções “A” e “E”) é recusado em virtude de, tendo o regime da propriedade horizontal sido instituído de forma unitária sobre o prédio, a conversão parcial desse regime, registralmente publicitado como provisório por natureza por não se encontrar concluída a construção do prédio, parecer não poder ser efectuada com base apenas na declaração de que as fracções autónomas, cujo pedido de conversão parcial se requisita, estão concluídas. Implicando a propriedade horizontal também a existência de partes comuns (sendo cada fracção autónoma, em princípio, inseparável das partes comuns do edifício que lhe correspondem), não se considera documentalmente demonstrado, nomeadamente pela entidade camarária competente, que a não conclusão das obras relativas ao prédio/edificação no seu todo não afecte a utilização autónoma/autonomia funcional das fracções em causa O acto, pela sua natureza de averbamento, não pode ser efectuado provisoriamente por dúvidas.
Foi efectuado o suprimento de deficiências nos termos legais. Cfr. os arts.º 1414º, 1418º 1420º, 1421º do C. Civil; arts.º 59º e 62º RJUE e arts.º 68º, 69º, nº 2 do CRP.
Notifique-se.”
Em face da recusa de conversão parcial da propriedade horizontal, foi inscrita como provisória por natureza a aquisição das ditas fracções, nos termos do art.º 92º, nºs 1, c) e 2, d) do CRP.
O recorrente insurge-se contra a decisão supra referida, porquanto:
- Tratando-se de venda em processo de insolvência, não era exigível a apresentação documental prevista no art.º 4º, nº 1 do RJUE, atento o disposto no art.º 164º, nº 6 do CIRE;
- As fracções autónomas não integram um prédio em altura, tratando-se, ao invés, de moradias em banda, com propriedade exclusiva de cada uma das moradias, e propriedade comum do terreno, e uso comum do logradouro nas traseiras de todo o imóvel;
- São inaplicáveis os arts.º 62º a 66º do RJUE, não sendo exigível a apresentação de qualquer documento camarário para o registo predial da propriedade horizontal, seja total, seja parcial;
- É possível construir a propriedade horizontal de um prédio e proceder, sem mais, à conversão parcial de uma ou mais fracções autónomas, mesmo sem ser obtida a licença de utilização;
- A caducidade dos direitos reais de garantia inerente à venda executiva não está assegurada enquanto não for promovida a conversão parcial da propriedade horizontal das fracções autónomas “A” e “E” do prédio.
Conclui pela nulidade do despacho da Sra. Conservadora, por enfermar de uma conclusão e de uma fundamentação errada, dada a natureza do conjunto imobiliário em construção – moradias em banda – ou, caso assim se não entenda, pede a revogação do referido despacho, e que se determine a conversão parcial do registo de propriedade horizontal relativamente às fracções “A” e “E”.
O tribunal recorrido proferiu decisão a qual se transcreve na parte dispositiva:
“Pelo exposto, decide-se julgar a presente impugnação judicial improcedente, mantendo-se, na íntegra, a decisão impugnada.
Custas a cargo do impugnante – arts.º 527º do CPC e 12º, nº 1, d) do RCP.
Notifique os sujeitos processuais identificados no art.º 147º, nºs 1 e 4 do Código do Registo Predial.”
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Inconformado o autor veio recorrer desta decisão, formulando as seguintes conclusões:I) O prédio construído segundo um alinhamento horizontal (moradias em banda) subsume-se no disposto no art.º 1438.º-A do CC.
II) Inexiste base legal para fundamentar a exigibilidade de documento camarário, para a solicitada conversão do registo.
III) Para lavrar notarialmente o regime de propriedade horizontal de um prédio e submeter a registo predial subsequente um prédio dado por concluído (e amiúde das vezes ainda em fase de construção ou a construção por se iniciar) nos Serviços de Finanças, não há preceito legal que imponha apresentação das licenças de utilização das frações autónomas que compõem o prédio;
IV) É inatendível a imperatividade e exigência no(s) pedido(s) de conversão parcial da propriedade horizontal de frações autónomas, entretanto concluídas e de que se prescinda da exibição das mesmas desde que todo (?) o edifício esteja (supostamente) concluído.
V) Inaplicabilidade dos art.s 62.º e 66.º do RJUE, como de forma inequívoca foi sufragado na douta Sentença, ao disciplinar aqueles preceitos o regime de licenciamento e emissão da licença de autorização ou de utilização dos prédios pelo municípios competentes, não determinando que nas situações de conversão do regime de propriedade horizontal (parcial) haja necessidade de apresentação à entidade tabular das respetivas licenças de utilização.
VI) A declaração produzida pelo proprietário da conclusão das frações autónomas do prédio – a participação, tal como ocorreu de tal facto ao Serviço de Finanças competente, é suficiente à míngua de inexistente fundamentação legal que imponha ou determine a exigibilidade de qualquer documento camarário para a conversão parcial, in casu, do regime de propriedade horizontal às frações “A” e “E” concluídas e transmitidas.
VII) Sem prescindir de que no âmbito do negócio jurídico praticado, é inexigível à massa insolvente de apresentar ou comprovar para a liquidação do ativo de suporte documental aplicável (cfr. art. 4.º, n.º 1 do RJUE e art. 164.º, n.º 6 do CIRE).
VIII) Sem embargo de que na fluidez e segurança do comércio jurídico a propriedade horizontal no tocante às frações “B”, “C”, “D” e “F” do prédio está lavrada de forma definitiva, cumprindo a finalidade e os efeitos decorrentes da publicidade do direito inscrito (cfr. art. 1.º do CRP).
IX) A Sentença recorrida viola o disposto no art. 1438.º-A do CC e artºs. 62.º e 66.º do RJUE.
Termina o recorrente peticionando que no provimento do presente recurso seja proferido acórdão que revogando o despacho de recusa sob-censura a coberto do ato de qualificação da Ap. 1668/20180509 da Conservatória do Registo Predial de Águeda e em consequência se determine nos termos requeridos a conversão parcial do registo de propriedade horizontal no que tange às frações “A” e “E”, revogando-se a douta Sentença recorrida.
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II – Delimitação do objecto do recurso; questões a apreciar;O objecto do recurso é delimitado pelas alegações e decorrentes conclusões, não podendo este Tribunal de 2.ª instância conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser em situações excepcionais que aqui não relevam. No caso concreto haverá que apurar, à luz do enquadramento legal aplicável, se poderá, ou não, ordenar-se junto da Conservatória do Registo Predial a conversão em definitiva da inscrição da constituição da propriedade horizontal quanto às fracções autónomas em causa nos autos.
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III – Factos Provados
Discutida a causa resultaram provados os seguintes factos apurados pela primeira instância:III – Factos Provados
I - Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Penafiel, sob o nº 515 da freguesia de …, o prédio urbano sito no Lugar de …, Rua .., composto por parcela de terreno para construção, “em construção um edifício de cave, rés do chão e andar”.
Concluída quanto às fracções “B” e “C”.
Concluída quanto à fracção “D”.
Concluída quanto à fracção “F”.
Fracções Autónomas: A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, L, M, N, O, P.
Sobre essa referida descrição predial, incidem várias inscrições, entre as quais, no que para aqui interessa, a Ap. 977 de 30/10/2014: Constituição da Propriedade Horizontal – art.º 92º, nº 1, b) Fracções A a P
Direitos dos Condóminos:
Zonas de Uso Exclusivo:
(…)
Partes comuns:
A área restante do logradouro, com 1.042,78 m2, na extrema traseira de todo o imóvel e ainda no espaço exterior entre a fracção “O” e a fracção “N”.
Definitiva quanto às fracções “B” e “C”.
Pela Ap. 2223 de 11/6/2015, foi feito o averbamento da conversão em definitiva da constituição da propriedade horizontal quanto à fracção “D”.
Pela Ap. 467 de 24/11/2015, foi feito o averbamento da conversão parcial em definitiva da constituição da propriedade horizontal quanto à fracção “F”.
IV - Direito Aplicável
A questão colocada junto deste Tribunal foi já apreciada e decidida por três instâncias distintas, todas no mesmo sentido – o da recusa. A primeira foi, desde logo, através da decisão da própria Conservadora do Registo Predial; depois, após reclamação hierárquica, pelo Instituto dos Registos e do Notariado e finalmente, após impugnação judicial, pelo Tribunal de Primeira Instância.
Os argumentos aduzidos pelos diferentes decisores foram diversos e não valerá a pena repeti-los; anote-se nomeadamente o douto parecer jurídico exarado pelo Instituto dos Registos e do Notariado presente a fls. 38/42 dos autos (Parecer 82/2018) onde se aborda de um modo detalhado a pretensão aduzida.
Importa delimitar a causa principal da recusa da conversão do registo em definitivo. A mesma assenta, primacialmente, como sublinha o parecer do IRN, na ausência de preenchimento de uma condição essencial: a conclusão da construção do prédio ainda que efectuada por mera declaração. Conclusão de todo o prédio e não apenas de algumas fracções autónomas ou das partes comuns; doutro modo, estaria a perverter-se o próprio regime de propriedade horizontal enquanto regulador da situação jurídica do edifício.
Este pressuposto é anterior (antecede) aquele em que se concentram as doutas alegações de recurso e que remetem, no essencial, para a desnecessidade de apresentação das licenças de utilização das frações autónomas que compõem o prédio.
É que, como se explica no parecer no qual nos ancoramos, pese a alegação em contrário, e tendo em conta o que realmente interessa – a descrição predial – estamos perante um só edifício (sem prejuízo das dúvidas suscitadas que remetem estarmos perante moradias em banda).
Na verdade, lê-se nessa descrição e conforme consta do facto provado 1 que está em causa “em construção um edifício de cave, rés do chão e andar”.
Esta a descrição predial dos autos; é com tal enunciado que a actividade registral se deve defrontar, pelo menos, até que seja outra a descrição existente após alteração a que se possa vir a proceder. Assim, no caso presente, não está descrita a construção de vários edifícios, as tais moradias autónomas entre si, mas de um único e singelo edifício.
E sendo assim - não se vislumbrando como, à luz do que são as realidades registrais, possa ser de outra maneira – estando em causa um edifício em construção, tudo nos remete para o regime dito “clássico” da propriedade horizontal devendo manter-se o registo como provisório por natureza (artigo 92º, nº1, alínea b) do Código do Registo Predial) até que o prédio urbano exista como coisa presente, efectiva, completa. Terá, portanto, que se demonstrar para a conversão do presente registo em definitivo a verificação da “conditio iuris” a que se acha vinculado o efeito real do acto constitutivo da propriedade horizontal, qual seja, a conclusão da construção do prédio.
Deste modo, fica prejudicada a alegação do recorrente quanto a ser inexigível à massa insolvente de apresentar ou comprovar para a liquidação do ativo de suporte documental aplicável (cfr. art. 4.º, n.º 1 do RJUE e art. 164.º, n.º 6 do CIRE) no âmbito da referida desnecessidade de junção de licença camarária. Já vimos como a conclusão do edifício em construção pode ser tornada efectiva através de uma mera declaração; ponto é que a mesma, a dita conclusão, esteja registada e, como tal, demonstrada para o contexto que ora nos interessa.
Ou seja, coincidimos com a sentença apelada: “não estando demonstrada a conclusão da construção do prédio –no seu todo, e não por referência apenas a algumas das suas fracções – não pode haver lugar à conversão parcial da propriedade horizontal apenas quanto a algumas fracções, nem, por conseguinte, à inscrição definitiva da aquisição dessas mesmas fracções autónomas – cfr. art.º 92º, nº 1, b) e c) do CRP. E o que vem de se dizer não é invalidado pelo disposto no art.º 164º, nº 6 do CIRE, invocado pelo recorrente.”
À luz do exposto, irá confirmar-se a sentença recorrida com fundamentos que dela não dissentem.
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Resta proceder à sumariação prevista pelo art.663º, nº7 do Código do Processo Civil:..........................................................
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V – Decisão
Pelo exposto, decide-se julgar improcedente o recurso em apreço confirmando-se integralmente a decisão proferida em primeira instância.V – Decisão
Custas pelo apelante.
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Porto, 25 de Junho de 2019José Igreja Matos
Rui Moreira
João Diogo Rodrigues