Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 972/14.8T8GDM.P1 |  |
TERRAÇO DE COBERTURA
PARTE COMUM
OBRAS DE REPARAÇÃO
RESPONSABILIDADE CIVIL
CONDOMÍNIO
RESPONSABILIDADE CIVIL DO ADMINISTRADOR
PRIVAÇÃO DO USO
FRACÇÃO AUTÓNOMA
LUCROS CESSANTES
DANOS NÃO PATRIMONIAIS
II - A realização de obras urgentes de reparação das partes comuns em ordem a evitar danos em fracção autónoma do edifício incumbe ao condomínio enquanto conjunto composto por todos os condóminos e enquanto contitulares dos direitos relativos a essas partes comuns e responsáveis pela respectiva conservação e reparação.
III - Além disso, os próprios administradores do condomínio, enquanto órgão executivo, poderão responder, a título pessoal, perante o proprietário afectado em consequência de patologias sobrevindas nessas partes comuns se, tendo conhecimento das mesmas e dos seus efeitos, não encetarem diligências para lhes pôr cobro, em particular não convocando assembleia extraordinária dos condóminos destinada a apreciação e deliberação sobre as obras de reparação necessárias.
IV - Ao próprio condómino cuja fracção se mostre afectada assiste, à luz do preceituado no art. 1427º do Código Civil, o direito de, por sua iniciativa, e perante uma situação de urgência, realizar essas obras de reparação; Todavia, esse é um direito ou faculdade que lhe assiste e não uma obrigação que lhe possa ser imposta ou exigida pelo administrador ou pelo condomínio.
V - Dando origem as patologias nas partes comuns à privação de uso de fracção autónoma destinada a arrendamento, a fixação do quantum indemnizatório correspondente a tal dano patrimonial deve reger-se pela equidade, ponderando todas as circunstâncias relevantes ao caso, em particular o valor locativo do imóvel no mercado de arrendamento, o valor dos impostos que incidem sobre esse valor bruto e, ainda, o período de tempo que será razoável, segundo as regras da normalidade e da experiência, ser despendido na execução das reparações e na celebração de um novo contrato de arrendamento.
Origem: Juízo Local Cível de Gondomar - J3.
Relator: Jorge Seabra
1º Adjunto Des. Maria de Fátima Andrade
2º Adjunto Des. Oliveira Abreu
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Sumário (elaborado pelo Relator):
.......................................................................Sumário (elaborado pelo Relator):
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.......................................................................
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Acordam, em conferência, no Tribunal da Relação do Porto:
I. RELATÓRIO:
1. B…, viúva, residente no …, …, …, Porto, intentou a presente acção declarativa de condenação sob a forma de processo comum contra “ Condomínio do Edifício C… “, representado pelo seu administrador D…, e contra o próprio D… e esposa E…, peticionando a final a condenação do 1º e 2º Réu varão a procederem à reparação «das partes comuns» do edifício identificado nos autos e que causam as infiltrações de água e humidade na sua fracção “ E “, a procederem à reparação da aludida fracção “ E “ nas partes que na mesma se encontram deterioradas, designadamente paredes, tectos e pisos, e, ainda, a condenação de todos os RR. no pagamento da quantia mensal de €500, 00, a título de privação do uso da aludida fracção “ E “ e do consequente rendimento, desde Julho a Novembro de 2014, no total de €2.500, 00, assim como no pagamento da mesma quantia mensal de €500,00, com o mesmo fundamento, desde Dezembro de 2014, inclusive, até efectiva reparação das partes comuns que causam infiltrações de águas para a citada fracção e reparação integral de todos os danos originados na fracção “ E “ e no seu interior, bem como, ainda, no pagamento da quantia de €2.500,00., a título de danos não patrimoniais, pelos incómodos, aborrecimentos e sofrimento que causaram com a sua conduta.Acordam, em conferência, no Tribunal da Relação do Porto:
I. RELATÓRIO:
Em sustento desta sua pretensão, no essencial, invocou a Autora que a sua fracção “ E “ tem sofrido infiltrações de águas e humidades provenientes das fachadas do prédio, das respectivas juntas de dilatação e do terraço de cobertura comum, sendo que, apesar de ter dado conhecimento dessa situação ao condomínio, através do seu administrador – o ora 2º Réu varão - e ter solicitado a este último a convocação e realização de uma assembleia extraordinária dos condóminos, para efeitos de discussão e aprovação das obras urgentes e necessárias para pôr cobro a tais infiltrações na sua fracção, não foi levada a cabo qualquer diligência para que fosse alcançada a indispensável deliberação da assembleia de condóminos para tal fim, sendo que, em razão da situação da fracção e da ausência das aludidas obras, o contrato de arrendamento que sobre a mesma incidia foi denunciado pelos respectivos arrendatários (com efeitos a partir de Julho de 2014), causando a perda das respectivas rendas, situação que ainda se mantém, fruto do estado actual da fracção, que se mostra insusceptível de ser dada em arrendamento e de proporcionar as rendas que, de outro modo, poderiam ser obtidas. Mais acresce que esta conduta omissiva dos RR., demitindo-se das suas funções, lhe tem causado incómodos e aborrecimentos, que deverão ser compensados a título de danos não patrimoniais.
Invocou, ainda, a Autora para efeitos de responsabilidade da Ré mulher a circunstância de a actividade de administração do condomínio levada a cabo pelo 2º Réu varão, enquanto actividade remunerada, ser levada a cabo no proveito do seu agregado familiar, sendo que ambos são casados no regime da comunhão de adquiridos.
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2. Citados, vieram os RR. deduzir contestação, na qual, além de invocarem a sua ilegitimidade passiva, por não terem sido demandados outros elementos da administração do condomínio (F… e G…), ainda impugnaram os factos invocados pela Autora, sustentando, no essencial, que foi por várias vezes aprovada a realização de obras no edifício em causa, obras essas que, porém, nunca tiveram lugar por incumprimento de vários condóminos da quotização extraordinária aprovada para esse fim e consequente défice de tesouraria do condomínio para a sua realização.De todo o modo, por existirem, de facto, fracções que padecem de infiltrações e humidades, dada a urgência na reparação das mesmas, foi deliberado e aprovado em Assembleia de Condóminos de 21.03.2014, o pagamento de uma quotização extraordinária para a realização de obras gerais de conservação, obras que deveriam ter lugar em 2016, por forma a obter nesse período os meios financeiros bastantes para a sua realização, conforme resulta da acta n.º 37.
Mais, ainda, referiram os RR. que nunca se recusaram à realização das obras necessárias e solicitadas pela Autora, sugerindo e promovendo a realização de tais obras pela própria Autora, em moldes idênticos a outras obras que antes foram levadas a cabo pela mesma, sendo certo, ainda, que sempre era necessário algum tempo para obter orçamentos das obras em causa junto de empresas do ramo, para a sua escolha e posterior adjudicação pelo condomínio, vindo, no entanto, a ser surpreendidos com a instauração da presente acção.
Concluíram, assim, pela improcedência da causa e pela absolvição dos pedidos contra si formulados.
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3. Notificada da contestação, veio a Autora requerer a intervenção principal provocada de F… e G…, na sua qualidade de membros da administração do condomínio Réu, e respectivos cônjuges, H… e I…, o que veio a ser deferido pelo despacho a fls. 153-154.*
4. Citados os intervenientes nos termos do art. 319º, n.º 1 do CPC, limitaram-se os mesmos a declarar aceitar o estado dos autos.*
5. Fixado o valor da causa, foi dispensada a realização de audiência prévia, proferido despacho saneador tabelar, fixado o objecto do litígio, com elenco dos temas de prova, e admitidos os meios de prova oferecidos pelas partes.*
6. Procedeu-se a julgamento, vindo a ser proferida sentença que julgou parcialmente procedente a presente acção, condenando o 1º Réu Condomínio a proceder à reparação das partes comuns do edifício que causam infiltrações de água e humidade à fracção “ E “ da Autora, a proceder à reparação da fracção da mesma Autora, em todas as partes que se mostrem deterioradas, designadamente paredes, tectos e pisos, absolvendo no demais peticionado os réus e os chamados/intervenientes.*
7. Inconformada com a sentença proferida, dela veio interpor recurso a Autora, recurso que foi admitido como apelação, com subida imediata, nos autos e com efeito devolutivo, nele aduzindo as suas alegações e, afinal, formulando as seguintesCONCLUSÕES
1.- A douta sentença recorrida é nula porque deixou de se pronunciar sobre questões levadas ao seu conhecimento e relevantes para a decisão da causa, nomeadamente a matéria alegada aos artigos 27.º, 32.º, 33.º, 36.º e 39.º da P.I.;2.- Considera a Recorrente que a douta sentença deveria ter conhecido os factos por si alegados na P.I., quer relativos à falta de convocação de assembleia geral, pelos administrador Réu, ou qualquer outra diligência, na sequência da denúncia e das cartas da Autora, quer relativos à insusceptibilidade de a fracção da Autora gerar rendimentos e de as obras exigirem prévio orçamento e deliberação da assembleia, atenta a sua complexidade, cariz técnico, valor e interferência com outros condóminos;
Sem prescindir,
3.- A matéria de artigos 3.º e 4.º, declarada não provada, deveria antes ter sido declarada provada, o que deverá ocorrer com fundamento na reapreciação dos depoimentos do Réu D…, do perito J… e das testemunhas K… e L….
4.- Deveria ainda, com fundamento em tais depoimentos, e no depoimento do Réu D…, que se acham transcritos, ter sido declarada provada a matéria de artigos 27.º e 33.º da P.I., 32.º, 36.º e 39.º da P.I.
Sem prescindir,
5.- Foram violados, na sua interpretação e aplicação, os artigos 483.º, 492.º e 493.º, todos do Código Civil.
6.- Os Recorridos agiram com culpa, tendo deixado de cumprir o dever que se lhes impunha de convocarem uma assembleia para deliberar obras urgentes à fracção da Autora, prevenindo e eliminando as infiltrações que foram adequadas a causar prejuízos que determinaram perda de rendimentos e privação do uso da fracção da Autora/Recorrente – Art. 483.º do C.C. e 492.º, n.º1 do C.C.;
7.- E os Recorridos administradores, sobre quem impendia a obrigação de conservar o edifício, respondem ainda e em lugar do dono, já que os danos decorrem de defeito de conservação – Art. 492.º, n.º 2 do C.C.;
8.º- A culpa de todos os recorridos presume-se – Artigo 493.º do C.C.;
9.- A culpa contratual dos administradores também se presume. – art. 799, n.º1 do C.C.;
10.- Os administradores deixaram de cumprir, com culpa ou negligência grosseira, os deveres que sobre eles impendiam e, por isso, são solidariamente responsáveis com o condomínio pelos prejuízos que causaram à fracção “E” da Autora/Recorrente.
TERMOS EM QUE, e nos melhores de direito, (…), na procedência do recurso, deve a douta sentença recorrida ser parcialmente revogada e substituída por outra que declare totalmente procedente a acção, condenando todos os Réus a pagar uma indemnização correspondente à privação do uso da fracção “E” desde Julho a Novembro de 2014, no montante de €2.500,00 e de €500,00 mensal, desde Dezembro de 2014 inclusive até efectiva e integral reparação da fracção e partes comuns; e ainda serem todos os Réus condenados a indemnizar a Autora pelos danos morais, aborrecimentos e incómodos que lhe causaram com tal actuação, no montante de € 2.500,00, tudo acrescido de juros de mora à taxa legal.
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8. Não foram oferecidas contra-alegações.*
Foram cumpridos os vistos legais.*
II. DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO:
Como é consabido, o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - cfr. arts. 635º, n.º 3, e 639º, n.ºs 1 e 2, do novo Código de Processo Civil, na redacção emergente da Lei n.º 41/2013 de 26.06 [doravante designado apenas por CPC]. [1]II. DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO:
Por outro lado, ainda, como é pacífico, os recursos, no nosso sistema processual, não visam criar decisões sobre matéria nova e o seu âmbito está, em consonância, delimitado pelo conteúdo do acto recorrido e pelas questões que ali foram dirimidas em função do invocado em 1ª instância.
No seguimento desta orientação e atentas as conclusões das alegações da Recorrente, as questões a decidir, segundo a sua sequência lógica, são as seguintes:
a)- da nulidade da sentença por omissão de pronúncia (art. 615º, n.º 1 al. d) do CPC);
b)- da impugnação da matéria de facto considerada não provada na decisão recorrida e, ainda, da matéria de facto alegada pela Autora e ali desconsiderada ou não conhecida;
c)- da responsabilidade civil do Condomínio Réu e da responsabilidade civil, a título pessoal, dos administradores do Condomínio pelos prejuízos sofridos pela Autora a título de privação de uso da fracção e lucros cessantes – perda dos valores das rendas que a Autora poderia auferir com o arrendamento da dita fracção – e danos não patrimoniais sofridos.
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III. FUNDAMENTAÇÃO:
III.I. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO:
O Tribunal de 1ª instância julgou provados os seguintes factos: [2]III. FUNDAMENTAÇÃO:
III.I. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO:
A)- A autora é dona e legítima possuidora de uma fração autónoma, designada pela letra “E”, correspondente a um estabelecimento comercial, serviços, indústria hoteleira, panificação ou similares, com entrada pelo n.º 6, de um prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Travessa …, n.º.. a .. e Rua …, n.º .., da freguesia de …, do concelho de Gondomar, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º3537 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 13.728, da freguesia de ….
B)- Tal fracção adveio à propriedade da autora por a haver adquirido à empresa “M…, Lda.”, através de escritura pública de compra e venda de 15 de Junho de 2000, celebrada no Primeiro Cartório Notarial do Porto.
C)- O 2.º réu foi eleito administrador de condomínio do referido edifício em propriedade horizontal.
D)- Os 2ºs réus são marido e mulher.
E)- O 2.º réu exerce a atividade de administração de condomínio do edifício 1.º réu auferindo uma remuneração ou contrapartida económica, por deliberação de 22-03-3013, sendo de € 150,00 a dividir por três administradores.
F)- O 2.º réu exerce a atividade de administração de condomínio do edifício 1.º réu no seu interesse, e no interesse do seu agregado familiar.
G)- O 2.º réu aplica os rendimentos que aufere no exercício de tal atividade de administração de condomínio (€50 por mês, deduzidos na quota a pagar de condomínio) na realização das despesas daquele seu agregado familiar e em proveito comum com a ré, já que vivem em comunhão de mesa, leito e habitação.
H)- F… e G… tomaram conhecimento, em representação do condomínio, de todas as comunicações e reclamações, trocadas entre a autora e o réu.
I)- Os seus cônjuges são, respectivamente, H… e I….
J)- O rendimento que retiram do exercício da sua administração é aplicado no pagamento das despesas de condomínio.
L)- Através de escrito particular denominado “contrato de arrendamento”, com data de 02 de Abril de 2012 [3], a autora deu de arrendamento a N… e marido, O…, a referida fração autónoma identificada pela letra “E”, de que é proprietária.
M)- O referido arrendamento foi celebrado pelo período de 5 anos, renovável por períodos de 3 anos, e teve o seu início em 01 de Maio de 2012.
N)- A renda mensal acordada e devida por aqueles, N… e O…, para os dois primeiros anos de contrato, foi de €450,00, sendo de €500,00 mensais, nos três anos subsequentes, ou seja a partir de 01 de Maio de 2014, e atualizável nas renovações.
O)- O edifício padece de diversos vícios e permite a entrada de águas e humidade através das paredes e coberturas.
P)- A fracção “E” da autora padecia de diversas infiltrações de água, através das fachadas e do terraço de cobertura comum.
Q)- Através de carta registada com data de 08 de Maio de 2014, que aqueles arrendatários dirigiram à autora, os mesmos comunicaram a esta que denunciavam o contrato de arrendamento para o dia 30 de Junho de 2014: «com fundamento nas entradas de infiltrações que não me permitem o exercício da atividade. Tive muitos prejuízos na loja, derivados das infiltrações de água, devido à pluviosidade que se verificou este ano.
Consistiu propriamente na queda de água para o interior da loja, para além do descascamento da pintura das paredes, paredes com muito bolor, tetos com manchas de água, madeira da porta traseira inchadas e divisórias com humidade; Nos dias com maior intensidade de chuva fomos forçados a fazer inúmeras desmarcações por falta de condições (…).»
R)- Através de carta registada com aviso de recepção com data de 2 de Junho de 2014, que o mandatário da autora dirigiu ao 1.º réu, representado pelo 2.º réu e recebida por este a 3 de Junho, aquele comunicava a ambos o seguinte, sob o assunto “Infiltrações de água e humidade decorrentes de partes comuns: obras urgentes”:
“Exmo. Senhor,
Os meus respeitosos cumprimentos.
Dirijo-lhe a presente missiva na qualidade de mandatário de B….
Infiltrações de água provenientes do terraço de cobertura da fração “E”, propriedade da minha constituinte, determinaram danos avultados nas paredes, tetos e pisos da fração.
De igual modo, a arrendatária, que a partir de Maio deste ano iria começar a liquidar a renda mensal de €500,00, denunciou o contrato de arrendamento com fundamento em tais infiltrações, tendo a minha constituinte registado uma diminuição de rendimentos mensais em correspondente montante, devido a tais danos, provenientes das partes comuns. Assim, porque se torna urgente e necessário reparar tais infiltrações, e bem assim indemnizar a minha constituinte pelos danos decorrentes da privação do uso da fração, pois que não poderá voltar a arrendá-la enquanto tais danos e patologias das partes comuns não forem reparados, venho pela presente solicitar a V. Exa. que se digne tomar as medidas necessárias e urgentes a reparar tais prejuízos, designadamente ordenando a sua execução ou convocando uma assembleia geral de condóminos para discutir tal assunto e, bem assim, a indemnização à minha constituinte pelos danos já sofridos e vincendos, até sua integral reparação. Aproveito o ensejo para informar que a minha constituinte não deixará de exigir a responsabilidade civil, contratual e extracontratual, de todos aqueles que, pela sua ação e/ou omissão, deixarem de lhe reparar os prejuízos sofridos.”
S)- A autora, através de carta com data de 12 de Agosto de 2014, dirigida ao 1.º réu, representado pelo 2.º réu e ao seu advogado, comunicou o seguinte: «Assunto: Obras urgentes, necessárias e inadiáveis e prejuízos causados a serem indemnizados pelos condomínios»
Tomei conhecimento da carta com data de 27 de Junho de 2014, através da qual o advogado contratado por V. Exa, Dr. Sérgio Lima, comunicou ao meu advogado, Dr. Gil Remédios, que já foram realizadas obras no passado e que agora terei que aguardar que se façam obras de conservação e reabilitação geral, conforme deliberação de assembleia de condóminos de Março último. Tal postura é absolutamente contrária aos deveres que um administrador deve ter, para evitar males e danos maiores no edifício e nos particulares e frações que servem. As obras realizadas no passado (ano de 2007/2008) foram precárias e pontuais, e destinaram-se, entre outras, a aplicar um produto da P… que protelasse a inevitável entrada de águas decorrente da ausência de obras de conservação do condomínio (substituição integral de terraços de cobertura).
Tais obras não foram nem são adequadas a promover a reparação definitiva da entrada de águas, e muito menos com eficácia e garantia superior a 5 anos. As deliberações das assembleias de condóminos têm que se conformar á evolução do estado do edifício e das partes comuns, devendo para tal o administrador do condomínio promover e convocar as assembleias necessárias a acautelar tal evolução. Independentemente da deliberação da assembleia de condóminos de Março passado, entendo que a administração de condomínio tem a responsabilidade de averiguar a situação da fração “E” e de determinar a execução imediata das obras urgentes e inadiáveis que lhe estão a causar prejuízos, quer ao interior da sua fração, quer decorrentes da privação do uso e perda de rendimentos; Alternativamente, ou cumulativamente, a administração tem o dever e a responsabilidade de convocar imediatamente uma assembleia de condóminos, com a ordem de trabalhos de exposição, discussão e votação da situação da minha fração e orçamentos para a reparação das partes comuns que causam prejuízos e, bem assim, do interior da fração e indemnização da perda de rendimentos. Relembro que a inquilina fez cessar o contrato de arrendamento por causa da entrada de águas, com efeitos em Junho de 2014 e que, por isso mesmo, estou a sofrer prejuízos mensais de €500,00, desde essa data, por ter cessado o arrendamento e por não poder arrendar a fração a terceiro.
Advirto-o que vou reclamar a indemnização correspondente a tais prejuízos a V. Exa, a título pessoal, e ao condomínio, solidariamente, caso não tome imediatamente as providências cabíveis. Pretendia eu fazer diretamente a obra de substituição dos terraços e de reparação da fachada e dos muretes, já que são obras urgentes e inadiáveis, mas não posso fazê-lo, já que para o efeito teria que invadir os terraços de uso exclusivo de outras frações, pelo que estou refém da sua atuação e do cumprimento dos deveres que V. Exa. persiste em omitir. Aguardarei pelo período de 10 dias para que a administração atue em conformidade com a gravidade da situação e por forma a minorar os prejuízos que estão a ser causados à minha fração e a indemnizar os prejuízos que já sofri e persistirei a sofrer, até à sua definitiva reparação. Findo tal prazo, ordenarei ao meu advogado que instaure ação judicial contra a administração do condomínio a título pessoal, pela omissão grave dos seus deveres. Sem outro assunto de momento, Subscreve atenciosamente ”.
T)- E o 1.º réu dirigiu à autora uma carta, por intermédio do seu advogado, com data de 29 de Agosto de 2014, a comunicar: «… as alegadas infiltrações de água provenientes do terraço de cobertura da fração “ E “, já tiveram intervenção técnica anterior, as quais foram orçamentadas, adjudicadas, orientadas, fiscalizadas e pagas por si, cujo valor lhe foi posteriormente creditado pelo condomínio conforme com eles acordou e portanto desconhece o mesmo se tais obras foram adequadas ou não (…) Pois que se trataram de obras que V. Ex.ª entendeu como quis e quando quis levar a cargo.
Informo-a que esta administração de condomínio tem (…) levado a cabo a árdua tarefa, através de vários mecanismos, de colocar a tesouraria do condomínio em dia, o que tem logrado fazer, apesar de manter um saldo de caixa que muitas das vezes se mostra insuficiente para o comum das despesas mensais.
As obras de que afirma urgentemente carecer (…) poderão (…) ser levadas a cabo por V. Ex.ª disponibilizando-se, desde já esta administração para interceder junto dos proprietários que têm o uso exclusivo das outras frações, para que tal seja permitido, até por que se trata de zona comum, como é já do seu conhecimento.»
U)- O 1.º réu condomínio, era administrado pelos condóminos, F…, D… e G…, conforme ata n.º 35 do dia 2 de Maio de 2012.
V)- O edifício sito na Travessa …, nºs .. a .., da freguesia de …, concelho de Gondomar, com cerca de 20 anos de existência, tem sido gerido por várias empresas de administração de condomínio.
X)- Pelo menos desde 2006, foi gerido pela empresa Q… – Unipessoal, Ld.ª.
Z)- E durante o respetivo mandato, foram deliberadas e aprovadas obras de reabilitação e conservação do edifício, e quotização para pagamento das mesmas, conforme ata nº 25 de 05/06/2007.
A)’- Sendo que as mesmas nunca se vieram a realizar devido ao défice de tesouraria para realizar as mesmas.
B)’- Tendo sido devolvidas, por deliberação da assembleia de condóminos, todas as quotizações extraordinárias para a realização das mencionadas obras, incluindo-se o montante de €3.702,01 que a autora igualmente recebeu.
C)’- Em Março de 2012, foi eleita nova administração de condomínio, desta vez à empresa S…, Lda, conforme ata nº 34.
D)’- Em Março de 2013, assumiu a gestão do condomínio a 1ª ré.
E)’- Em meados de 2008 a autora solicitou, verbalmente, ao condomínio a realização de obras no terraço imediatamente por cima da sua fracção.
F)’- E acordou com a administração de condomínio, à data gerido pela empresa identificada, que tais obras fossem realizadas pelo respetivo condómino, autora, sendo depois creditadas nas quotas a liquidar por aquela.
G)’- A autora para a realização das obras apresentou orçamento no valor de €1.520,00.
H)’- Que após terem sido realizadas culminou com a emissão em 13/10/2008 do respectivo crédito na quotização mensal a que estava adstrita.
I)’- E as obras tiveram por objetivo, impedir a entrada de águas e humidade provinda do terraço e fachada superior à fração da qual a autora é proprietária.
J)’- Porque existiam e ainda existem frações que padecem de infiltrações e humidades, dada a urgência na reparação das mesmas, foi deliberado e aprovado em Assembleia de Condóminos de 21/03/2014, o pagamento de quotização extraordinária para a realização de obras gerais de conservação a terem lugar em 2016, conforme ata nº 37, dada a impossibilidade financeira de as realizar imediatamente.
L)’- A autora não esteve presente na mesma Assembleia, nem se fez representar.
M)’ - Não obstante a carta da Autora de 12.08.2014, referida em S), o 2º Réu não providenciou pela marcação de uma assembleia geral extraordinária de condóminos do edifício e tendo em vista a discussão e votação de deliberação que previsse a realização das obras reclamadas pela Autora.
N)’ - Pelo menos em Junho de 2014 e daí em diante, a fracção “ E “, pertença da Autora, na zona norte, na prumada dos terraços posteriores virados para a Rua …, sofre de infiltrações de águas e de humidades, provindas das fachadas e cobertura (terraço) da zona norte, apresentando deterioração das argamassas, paredes e tecto com bolor e manchas, eflorescências, empolamento e desprendimento de tinta e base da guarnição em madeira da porta apodrecida, carecendo a fracção de obras de reparação para que seja possível à Autora dar a mesma em arrendamento.
O)’ - A Autora ficou incomodada e aborrecida por não terem sido realizadas as obras por si reclamadas nas suas cartas de Junho e Agosto de 2014, nem ter o 2º Réu providenciado pela realização de uma assembleia geral extraordinária de condóminos em que fosse discutida e apreciada a sua reclamação quanto à realização de tais obras.
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Por seu turno, o mesmo Tribunal julgou não provados os seguintes factos: 1.º- E encontram-se [os 2ºs RR.] casados sob o regime de comunhão geral de bens.
2.º- O 1.º réu, representado pelo 2.º réu, respondeu, através de carta remetida por advogado, a comunicar que no passado já haviam sido realizadas intervenções no edifício e que uma assembleia geral de condóminos já havia deliberado virem a realizar-se obras de conservação geral do edifício, que alegadamente inviabilizariam quaisquer outras obras.
3.º- Bem ciente estava o 2.º Réu varão, como não podia deixar de estar, que a autora não podia assumir a execução de trabalhos de substituição de coberturas que, além de implicarem o acesso em terraços de uso exclusivo de outras frações, determinariam a remoção de cerâmica, argamassas, reboco e substituição de telas, em montantes elevadíssimos, de €30.000,00 (trinta mil euros) ou mais.
4.º- A autora sofreu e sofre ainda incómodos e aborrecimentos, decorrentes de tal omissão dos réus. [4]
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III.II. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA:
III.II.I. Nulidade da Sentença – Omissão de Pronúncia [art. 615º, n.º 1 al. d) do CPC]:III.II. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA:
A primeira questão suscitada pela Recorrente contende com a nulidade da sentença proferida em 1ª instância por omissão de pronúncia quanto à matéria por si alegada sob os arts. 27º, 32º, 33º, 36º e 39º da petição inicial, matéria essa que, segundo a Recorrente, contende com a falta de convocação de assembleia geral de condóminos, pelo 2º Réu administrador, ou com a não realização de qualquer outra diligência, na sequência da sua denúncia e do envio das suas cartas ao mesmo administrador do condomínio, com a insusceptibilidade de a fracção gerar rendimentos e de as obras em causa exigirem prévio orçamento e deliberação da assembleia, atenta a sua complexidade, cariz técnico, valor e interferência com outros condóminos, sendo que tais factos se mostram relevantes para a boa decisão da causa (conclusões 1. e 2.).
As causas de nulidade da sentença encontram-se taxativamente previstas no art. 615º, n.º 1 do CPC. Por conseguinte, apenas as hipóteses consagradas no dito inciso são susceptíveis de gerar a nulidade da sentença, sendo de excluir, para tal efeito, outros eventuais vícios de que padeça a sentença, nomeadamente o erro de julgamento, erro este que pode advir do erróneo julgamento da matéria de facto alegada pelas partes ou da errónea subsunção jurídica do quadro factual (factos provados e não provados) emergente do prévio julgamento da factualidade alegada.
Dito isto, segundo o disposto no art. 615º, n.º 1 al. d)- do CPC é nula a sentença quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.
A previsão deste art. 615º, n.º 1 al. d)- é consequência do comando do n.º 2 do art. 608.º do mesmo Código, em que se prescreve que «o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.»
Por outro lado, a previsão do mesmo normativo está, ainda, relacionada com o art. 609º, n.º 1 do mesmo Código, quando ali se prevê que «a sentença não pode condenar em quantidade superior ou em objecto diverso do que se pedir.»
As regras que emergem, assim, em termos expressos, destes arts. 608º, n.º 2 e 609º, n.º 1, decorrem logicamente da aplicação no processo civil dos princípios do dispositivo ou da auto-responsabilidade das partes, pois que, como é consabido, de tais princípios decorre que é às partes que incumbe delimitar – através do pedido e da defesa – o thema decidendum sobre o qual o tribunal é chamado a pronunciar-se, assim como é às mesmas partes que incumbe o ónus de alegação da matéria de facto essencial a utilizar pelo juiz para a decisão do litígio, em função do seu objecto, ou seja em função da pretensão de tutela jurisdicional concretamente definida e formulada pelo autor na sua petição inicial [ou pelo reconvinte na reconvenção], ou, em função da matéria de excepção deduzida pelo réu em sua defesa na contestação. [5]
Resulta, pois, claro, a nosso ver, que as questões a que alude o art. 615º, n.º 1 al. d), em sede de omissão ou excesso de pronúncia, não se confundem, nem com os argumentos ou razões que as partes invocam para sustentar as suas pretensões, nem, ainda, sobretudo, com os factos alegados, isto é, com o fundamento factual que suporta essas suas pretensões, sejam elas o pedido formulado pelo autor [ou reconvinte], sejam elas as excepções que o réu convoca em sua defesa, enquanto factos modificativos, extintivos ou impeditivos da pretensão do autor.
Dito de outro modo, conforme é lição da doutrina, as questões a que alude o art. 608º, n.º 2 quando se refere às matérias que o tribunal tem necessariamente de conhecer no acto decisório, ou a que alude o art. 615º, n.º 1 al. d) quando se refere à omissão ou excesso de pronúncia do acto decisório, não são os argumentos ou razões invocadas pelas partes, nem, ainda, os concretos ou individualizados factos que cada uma alega para sustento da sua pretensão, mas antes os pedidos formulados pelo Autor ou as excepções invocadas pelo Réu, em função da respectiva causa de pedir.[6]
São estas as questões sobre as quais o tribunal tem obrigatoriamente que se debruçar e que decidir na sentença e só sobre elas, não podendo, assim, extravasar do objecto do processo delimitado pelas próprias partes em função do princípio do dispositivo, sob pena de incorrer, respectivamente, em omissão ou excesso de pronúncia, com a consequente nulidade do acto decisório.
Como se refere nesta matéria no Acórdão do STJ de 5.05.2016, «A lei sanciona com a injunção negativa de nulidade a decisão em que “o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento ” – cfr. al. d) do n.º 1 do art. 615.º do CPC – e “para além dos limites que lhe são impostos ” – cfr. art. 609.º do mesmo Código.
Esta nulidade está relacionada com o comando previsto no art. 608.º, n.º 2, do CPC e serve de cominação para o seu desrespeito. Este dever diz respeito ao conhecimento, na sentença, de todas as questões de fundo ou de mérito que a apreciação do pedido e causa de pedir apresentadas pelo autor (ou, eventualmente, pelo réu reconvinte) suscitam, quanto à procedência ou improcedência do pedido formulado.» [sublinhados nossos] [7]
Obviamente que, no contexto de cada decisão a proferir, em função do concreto objecto do processo delimitado pelas partes, do regime jurídico aplicável e da pertinente subsunção jurídica, se as questões suscitadas pelas partes não assumirem relevo para a decisão do litígio ou se estiverem prejudicadas pela solução de fundo dada a esse litígio, o tribunal, por razões de celeridade e de economia processual, ficará dispensado de delas conhecer, como consigna o já citado 608º, n.º 2 do CPC, na sua parte final.
Ora, neste enquadramento jurídico, o vício que se mostra suscitado pela Recorrente, qual seja a desconsideração ou não pronúncia do tribunal recorrido (ao nível dos factos provados ou não provados elencados na sentença recorrida) da factualidade por si alegada nos artigos 27º, 32º, 33º, 36º e 39º da sua petição inicial, não importa, manifestamente, a nulidade da sentença por omissão de pronúncia sobre as questões suscitadas nos autos, ou seja, como se expôs, por omissão de pronúncia e decisão sobre as concretas pretensões jurisdicionais formuladas nos autos pela Autora contra os RR. nela demandados.
Com efeito, neste conspecto, independentemente do eventual relevo da factualidade em causa para a decisão e dos eventuais efeitos ou repercussão da sua desconsideração para o próprio mérito da sentença proferida – o que poderá conduzir à sua anulação, à sua alteração ou à sua revogação a decretar nesta instância de recurso -, certo é que, como se evidencia da sentença, o tribunal recorrido (correctamente ou não é questão que releva para o mérito da sentença, mas não contende com a sua nulidade) não deixou de conhecer e de se pronunciar em termos suficientes e expressos sobre as várias questões/pretensões jurisdicionais formuladas pela Autora nas alíneas a) a e) do seu petitório.
Com efeito, em tal acto decisório se julgou, em função da factualidade tida por relevante e da sua subsunção ao regime jurídico tido por aplicável, parcialmente procedente a acção, condenando o Réu Condomínio a proceder à reparação das «partes comuns do edifício que causam infiltrações de água e humidade na fracção E da Autora» e a proceder à reparação da mesma fracção «em todas as partes que se acham deterioradas, designadamente paredes, tectos e pisos» [pedidos formulados pela Autora sob as alíneas a) e b) do petitório inicial] e absolvendo os RR./Chamados de tudo o mais peticionado, ou seja absolvendo integralmente os 2º RR. e os Chamados, na sua qualidade de administradores do Condomínio Réu, de todos os pedidos contra si formulados e, ainda, absolvendo o 1º Réu Condomínio dos demais pedidos contra si formulados em c), d) e e) do mesmo petitório.
Ora, sendo assim, a conclusão que se impõe retirar é que a sentença proferida não encerra omissão de pronúncia quanto aos fundamentos e às questões invocadas pela Autora para a procedência da acção instaurada - atinentes ao cumprimento pelos RR. dos seus deveres quanto à realização de obras nas partes comuns do edifício em propriedade horizontal ou quanto à convocação de assembleia geral extraordinária que deliberasse sobre a realização dessas obras -, pois que essas questões convocadas pela Aurora para efeitos de conhecimento do mérito as suas pretensões se mostram expressamente dirimidas e apreciadas no acto decisório ora sob escrutínio.
Dito de outro modo, a desconsideração dos factos alegados pode afectar o julgamento da causa e a procedência das pretensões jurídicas formuladas pela Autora, afectando o valor doutrinário da sentença, mas esse vício apenas contende com um eventual erro de julgamento do julgador, mas não com a nulidade do próprio acto decisório, ou seja da sentença, por omissão de pronúncia.
Por conseguinte, desajustado será invocar-se a nulidade da sentença para efeitos do preceituado no art. 615º, n.º 1 al. d) do CPC; Ao invés, a questão, tal como colocada, deve reconduzir-se a um erro no julgamento da matéria de facto – deficiência parcial da mesma por desconsideração ou não pronúncia sobre a realidade factual alegada nos sobreditos artigos da petição inicial [8] –, vício que apenas pode ser dirimido em sede de impugnação da decisão sobre a matéria de facto contida na sentença recorrida; Aliás, a própria Autora, não obstante a arguição da nulidade, acaba por também recolocar a questão na sua sede própria, ou seja, em sede de impugnação e reapreciação da decisão de facto proferida em 1ª instância, aí pugnando pela prova de tal factualidade – vide conclusão 4 do recurso.
O que, em resumo, importa a improcedência da nulidade da sentença proferida por omissão de pronúncia.
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III.II.II. Impugnação da decisão sobre a matéria de facto:
Dirimida a prévia questão da nulidade da sentença, cumpre conhecer da impugnação da decisão sobre a matéria de facto proferida pelo tribunal recorrido.III.II.II. Impugnação da decisão sobre a matéria de facto:
A este nível, sustenta, em primeiro lugar, a recorrente que o tribunal a quo não se pronunciou nessa decisão de facto – seja ao nível dos factos provados, seja quanto aos factos não provados – quanto à matéria de facto por si alegada sob os arts. 27º, 32º, 33º, 36º e 39º da petição inicial, matéria que, a seu ver, deveria ter sido julgada como provada.
Por outro lado, ainda, neste mesmo nível, sustenta, ainda, a recorrente que o tribunal a quo julgou não provada a matéria de facto constante dos pontos 3. e 4. do respectivo elenco, quando, na sua perspectiva, essa matéria deveria ter sido julgada como provada.
Em abono desta sua perspectiva e enquanto meios probatórios que a justificam convoca o recorrente os depoimentos do Réu D… (administrador do condomínio à data dos factos), do perito J… e das testemunhas K… e L….
A matéria posta em crise é a seguinte, tal como alegada pela Autora:
- “ Porém [isto é, não obstante a carta de 12.08.2014 – referida em S) do elenco dos factos provados da sentença recorrida], o 1º Réu, representado pelo 2º réu varão, persistiu em não realizar qualquer diligência, tendo em vista alcançar uma deliberação da assembleia de condóminos que discutisse e votasse a realização de obras urgentes às partes comuns que causam prejuízos à fracção “ E “ da Autora. “ [art. 27º da p.i.]
- “ Desde pelo menos Junho de 2014 em diante sobrevêm infiltrações de água e humidade, provindas das partes comuns, para a fracção “ E “ da Autora, que assim está deteriorada e insusceptível de gerar rendimento para a Autora. “ [art. 32º da p.i.]
- “ O Administrador do condomínio 1º Réu, o 2º Réu varão, demitiu-se totalmente das suas funções e, ao invés de agir conforme lhe foi solicitado pela Autora, convocando assembleias extraordinárias de condóminos para discutir e votar a solução do problema causado à fracção da Autora, delegando nos condóminos o poder decisório, nada fez. “ [art. 33º da p.i.]
- “ Bem ciente estava o 2º Réu varão, como não podia deixar de estar, que a autora não podia assumir a execução de trabalhos de substituição de coberturas que, além de implicarem o acesso em terraços de uso exclusivo de outras fracções, determinariam a remoção de cerâmica, argamassas, reboco e substituição de telas, em montantes elevadíssimos, de €30.000,00 ou mais. “ [ponto 3. do elenco dos factos não provados e art. 35º da p.i.]
- “ E tais obras careciam sempre de ser objecto de prévio orçamento e adjudicação pela assembleia de condóminos, atenta a sua elevada complexidade, valor, cariz técnico e interferência com condóminos e propriedade de uso exclusivo de outros condóminos.” [art. 36º da p.i.]
- “ Deixando por esclarecer [o 2º Réu] à Autora como, de que maneira, ou até que montante, assumiria o 1º réu condomínio o reembolso à Autora das quantias, capital e juros, que ela desembolsasse para reparar as partes comuns que estão a causar prejuízo à sua fracção E “. [art. 39º da p.i.]
- “ A Autora sofreu e sofre ainda incómodos e aborrecimentos, decorrentes de tal omissão dos réus. “ [ponto 4. do elenco dos factos não provados e art. 44º da p.i.]
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Começando por conhecer da impugnação da matéria de facto desconsiderada na sentença recorrida, a primeira referência que se impõe fazer é que, de facto, quanto à matéria alegada pela recorrente nos arts. 27º, 32º, 33º, 36º e 39º da sua petição inicial o aludido acto decisório é omisso quanto à mesma, seja no elenco dos factos provados, seja no elenco dos factos não provados.É certo, diga-se, que referindo-se, no parágrafo final da motivação da decisão de facto, que «no elenco dos factos provados e não provados (se) desconsiderou a matéria alegada de cariz conclusivo, jurídico, repetido, vago ou irrelevante para o objecto do processo», será de aceitar ou de presumir que o julgador a quo omitiu a matéria ora em apreço do elenco dos factos provados e não provados por via de alguma das razões apontadas.
Todavia, importa notar que a bem da integral transparência da decisão de facto, a bem da fundamentação da impugnação, em sede recursiva, da decisão de facto pela parte eventualmente interessada e, ainda, a bem do integral esclarecimento do tribunal superior a quem compete a reapreciação da decisão de facto proferida em 1ª instância e o consequente conhecimento das concretas razões convocadas pelo tribunal recorrido para a desconsideração da matéria de facto alegada pelas partes, é mister, a nosso ver e com o devido respeito, que o tribunal de 1ª instância não se fique por uma referência genérica do tipo da que consta da sentença ora recorrida, incumbindo-lhe, outrossim, atentos os sobreditos interesses e a sua relevância, explicitar e especificar em termos individualizados, ao menos por remissão para os respectivos artigos dos articulados, não só a concreta matéria alegada que foi desconsiderada, assim como a indicação da razão ou fundamento de tal decisão, nomeadamente se a mesma se ficou a dever ao seu caracter «conclusivo», ou «jurídico», ou «vago», ou «repetido» ou, ainda, fruto da sua «irrelevância» para o objecto do litígio.
A não ser assim, obviamente que o tribunal de recurso não consegue afirmar e sindicar, como é suposto, qual o concreto fundamento convocado pelo tribunal recorrido para a desconsideração da concreta matéria de facto impugnada pelo recorrente e da regularidade ou conformidade legal dessa desconsideração.
De todo o modo, sendo certo que a recorrente deu cumprimento minimamente satisfatório aos ónus de impugnação de tal matéria consignados no art. 640º, n.ºs 1 e 2 do CPC, considerando que ao Tribunal da Relação incumbe o dever de alterar a decisão sobre a matéria de facto, se a prova produzida, à luz da sua apreciação crítica e submetida às mesmas regras de direito probatório aplicáveis em 1ª instância, impuser decisão diversa quanto aos pontos de facto impugnados (art. 662º, n.º 1 do CPC), e, ainda, tomando em consideração que dos autos constam, em razão da gravação dos meios probatórios pessoais produzidos na audiência de julgamento realizada em 1ª instância e convocados pela recorrente, todos os elementos para o conhecimento por este tribunal da matéria em causa, dela se irá conhecer nesta instância, nos termos que ora se seguem.
Em matéria de impugnação da decisão de facto avulta, em primeiro lugar, a alegação contida no art. 27º da petição inicial.
Ora, em tal matéria, escutado na íntegra o ficheiro áudio atinente ao depoimento do réu D… (administrador e representante do condomínio do edifício em referência nos autos no período em causa e a quem foram dirigidas, em tal qualidade, as cartas de reclamação da Autora), dele resulta, em termos claros, que o mesmo na sequência da carta da Autora de 12.08.2014, encetou contactos no sentido de a própria (a Autora) proceder às reparações das deficiências existentes ao nível da impermeabilização do terraço de cobertura da sua fracção, disponibilizando-se, nessa perspectiva, o condomínio, por seu intermédio, por obter dos demais condóminos a quem estaria atribuído o alegado uso exclusivo de tal terraço a consequente autorização para permitir tais reparações por parte da Autora. Essa versão do depoente mostra-se, aliás, em perfeita consonância com o teor das aludidas missivas trocadas entre a Autora, por meio do seu Mandatário, e o Réu Condomínio, representado pelo mesmo administrador à data, o ora depoente, também por meio do seu Mandatário.
Como assim, não colhe sustento na prova produzida pretender a recorrente ter-se como provado que o 1º Réu, representado pelo 2º Réu, persistiu, não obstante a sua carta, em não realizar qualquer diligência para a solução das infiltrações de águas e humidades na sua fracção e provenientes do aludido terraço que lhe serve de cobertura.
Todavia, se assim é, também resulta patente do depoimento do 2º Réu D… e do teor das aludidas missivas trocadas entre as partes (e cujo teor consta das alíneas R, S e T), que o mesmo, não obstante a Autora e a ora recorrente na sua carta de 2.06.2014 (constante da alínea R) ter reclamado pela realização de obras urgentes e/ou pela marcação de uma assembleia geral extraordinária dos condóminos do edifício para deliberação sobre a realização de tais obras por si exigidas, não acolheu essa pretensão da Autora e, por via disso, não promoveu, confessadamente, a marcação de tal assembleia extraordinária reclamada por aquela; Aliás, a prova cabal disso mesmo é, não só o próprio depoimento prestado pelo 2º Réu, em que expressamente reconheceu tal matéria (ainda que para ela dando justificações relacionadas com a anterior assembleia de condóminos realizada em Março de 2014 e as dificuldades de tesouraria do condomínio para suportar a imediata realização das obras reclamadas pela Autora), mas, ainda, a circunstância de, tanto quanto o ilustram os autos e as várias actas de assembleia do condomínio a eles juntos, não ter sido realizada qualquer assembleia subsequente a tais missivas da Autora para apreciação dessa sua reclamação de obras e consequente deliberação dos respectivos condóminos, reunidos em assembleia convocada para o efeito, no sentido da aprovação (ou não) da realização das obras reclamadas.
Por conseguinte, seja em função do teor das missivas trocadas entre as partes, seja em função do depoimento do 2º Réu D… prestado em audiência, quanto à alegação contida no art. 27º da petição inicial, é de julgar como provado apenas que não obstante a carta da Autora de 12.08.2014, referida em S), o 2º Réu não providenciou pela marcação de uma assembleia geral extraordinária de condóminos tendo em vista a discussão e votação de deliberação que previsse a realização das obras reclamadas pela Autora.
Em segundo lugar, mostra-se posta em crise a matéria alegada pela Autora sob o art. 32º da petição inicial.
O aludido artigo refere-se à existência, desde, pelo menos, Junho de 2014, de infiltrações de água e humidade na fracção “ E “ da Autora, infiltrações estas provenientes “ das partes comuns “ do edifício, deteriorando o seu interior e tornando inviável para a Autora a obtenção de rendimentos com essa sua fracção.
Ora quanto a tal alegação, e sem prejuízo de se reconhecer que a mesma se assume como parcialmente conclusiva, não é de olvidar que a perícia singular que versou sobre a matéria em causa – sujeita ao contraditório das partes – e os próprios esclarecimentos do Sr. Perito que a realizou, Engº J…, prestados em audiência de julgamento e sob o mesmo contraditório das partes, fornecem uma clara e precisa indicação, não só da existência das infiltrações das águas e humidades na fracção da Autora, pelo menos, à data de 2014, como, ainda, da sua causa ou origem e da estrita necessidade de obras de eliminação de tais infiltrações, assim como de reparação das consequentes deteriorações constatadas pelo Sr. Perito, em ordem a que a Autora possa, como vinha fazendo até à cessação do contrato de arrendamento que antes incidia sobre a sua fracção, continuar a colher proventos mediante o seu arrendamento.
Aliás, essa estrita necessidade de reparação das deteriorações causadas na fracção da Autora por mor das infiltrações de água e humidades ali existentes para efeitos de arrendamento da fracção, não só decorre da aludida perícia, mas, ainda, do próprio depoimento da testemunha K…, filha da Autora, que o confirmou em termos claros e peremptórios no seu depoimento.
Por outro lado, ainda, a corroborar este depoimento avultam, ainda, não só a carta da anterior arrendatária datada de Maio de 2014 a por termo ao contrato de arrendamento em vigor precisamente em razão de tais infiltrações de águas e humidades no locado e consequente inviabilidade do seu gozo para efeitos de exploração da actividade comercial que ali era levada cabo [carta referida em Q) dos factos provados], mas, ainda, as fotos a fls. 194, 195 e 196 dos autos e colhidas pelo Sr. Perito aquando da deslocação à fracção para realização da perícia e das quais emerge, segundo as regras da experiência e da normalidade, que o estado da fracção da Autora, a manter-se tal como ali retratado e sem realização de obras para por cobro às infiltrações de águas e humidades e sem reparação das deteriorações provocadas por tais infiltrações e humidades, torna manifestamente inviável o seu arrendamento a potenciais interessados e a consequente obtenção das respectivas rendas.
Na verdade, segundo julgamos ser patente, o estado da fracção em causa, tal como o mesmo emerge das aludidas fotos, não consente a possibilidade de alguém se poder seriamente interessar em tomar de arrendamento uma fracção cujas paredes e tectos se mostram, pelo menos na sua zona norte, na prumada dos terraços posteriores virados para a Rua Engº T…, totalmente tomados e deteriorados por humidades e infiltrações de águas, com deterioração de argamassas, com empolamento e desprendimento de tinta, com manchas e bolores nos tectos e base da guarnição em madeira da porta posterior apodrecida, o que, logicamente, segundo o curso normal das coisas, em nosso ver, inviabiliza que a Autora possa, como vinha fazendo e pretendia continuar a fazer, dar de arrendamento a fracção e colher a correspectiva renda.
Por conseguinte, à luz de toda prova antes citada e, em particular, à luz da prova pericial realizada, e para além do já consignado sob a alínea P) da sentença, é ainda, no âmbito do alegado pela Autora sob o art. 32º da sua petição, de julgar como provado que pelo menos em Junho de 2014 e daí em diante, a fracção “ E “, pertença da Autora, na zona norte, na prumada dos terraços posteriores virados para a Rua Engº T…, sofre de infiltrações de águas e de humidades, provindas das fachadas e cobertura (terraço) da zona norte, apresentando deterioração das argamassas, paredes e tecto com bolor e manchas, eflorescências, empolamento e desprendimento de tinta e base da guarnição em madeira da porta apodrecida, carecendo, por isso, de obras de reparação para que seja possível à Autora dar a mesma em arrendamento.
Em terceiro lugar pugna a recorrente no sentido de que deveria o tribunal recorrido ter julgado como provada a matéria dos arts. 33º, 36º e 39º da petição inicial, assim como, ainda, deveria julgar como provada a matéria constante do ponto 3. do elenco dos factos não provados da sentença recorrida.
Neste outro conspecto, não cremos que possa a pretensão da recorrente colher provimento.
No que se refere à matéria do art. 33º da petição inicial a mesma assume manifesta natureza argumentativa ou conclusiva, reportando-se à alegada inacção do 2º Réu, na sua qualidade de administrador do réu condomínio. Ora, essa inacção ou omissão não resulta de tal conclusiva alegação [v.g. - «demitiu-se totalmente das suas funções» ou «nada fez para…»], mas antes da demonstração do concreto comportamento adoptado pelo dito réu administrador na sequência das reclamações deduzidas pela Autora, comportamento esse que já resulta, ademais, da factualidade julgada provada no âmbito da reapreciação nesta instância da matéria de facto alegada sob o art. 27º da petição inicial, seja quanto à não realização das obras, seja quanto à não convocação da reclamada assembleia geral extraordinária.
No que se refere já à matéria dos arts. 36º e 39º da petição inicial a mesma, em face do regime jurídico aplicável ao caso dos autos, não assume, em absoluto, qualquer interesse para a decisão do litígio, sendo certo que, como melhor se evidenciará no oportuno enquadramento jurídico do pleito, é de todo irrelevante para efeitos da afirmação (ou infirmação) dos pressupostos da responsabilidade civil dos RR. que o 1º Réu ou o 2º Réu tenham proposto ou sugerido à Autora a realização pela própria das obras que a mesma reclamava fossem levadas a cabo pelo condomínio ou pelo seu administrador, ou, ainda, que a Autora se tenha abstido de levar a cabo tais obras nos moldes que lhe foram sugeridos ou propostos.
Com efeito, situando-se o âmago da decisão do litígio no contexto das obrigações dos Réus condomínio e administrador do condomínio perante a Autora, enquanto proprietária da fracção inserida no edifício em causa constituído em propriedade horizontal, em face dos danos causados por vícios ou patologias existentes em partes comuns do edifício, a decisão da causa reconduz-se tão só e apenas a saber que concretas ou específicas obrigações, em tais circunstâncias, impendem sobre cada um dos aludidos Réus, tendo em vista a realização de obras tendentes à eliminação de tais vícios ou patologias, e se estes cumpriram ou não essas suas obrigações em moldes que importem a sua responsabilidade civil pelos danos causados à Autora, danos estes que, em face dos termos do objecto do presente recurso, se integram no denominado dano de privação do uso da fracção propriedade da Autora e de que esta vinha retirando proventos dando-a em arrendamento e recebendo a correspectiva renda.
Na verdade, se à luz do preceituado no art. 1427º do Cód. Civil qualquer condómino, na falta ou impedimento do administrador, pode levar a cabo por sua própria iniciativa (e consequente vontade) as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns por forma a evitar a ocorrência de danos (ou o seu agravamento) na sua própria fracção – repercutindo, depois, o custo por si suportado pelos demais condóminos segundo os critérios previstos no art. 1424º do mesmo Código [9] -, esse seu direito ou faculdade (que, repete-se, depende da sua iniciativa e da sua vontade em tal sentido, não correspondendo pois a qualquer dever ou obrigação do condómino) não escusa, nem exclui, manifestamente, os deveres que impendem, não só, sobre a administração do condomínio (enquanto órgão executivo das deliberações da assembleia de condóminos quanto às partes comuns, nomeadamente quanto a eventuais obras de reparação dessas partes do edifício), como, ainda, sobretudo, sobre os condóminos através da respectiva assembleia, enquanto órgão deliberativo integrado pelo conjunto de todos os condóminos, relativamente à administração e conservação das partes comuns (arts. 1424º, n.º 1 e 1430º), por forma a que de tais partes comuns não decorram danos para terceiros [10], ou, ainda, para outro condómino, ao nível da sua própria fracção autónoma, como é o caso dos autos.
Por conseguinte, em tal perspectiva, dada a sua irrelevância para a decisão do litígio, não importa conhecer da factualidade alegada sob os arts. 36º e 39º da petição inicial e da sua eventual demonstração à luz dos meios de prova convocados pela recorrente, sendo certo que, como é pacífico, a impugnação da matéria de facto, atento o seu caracter instrumental, não constitui um fim em si mesmo, mas apenas um meio ou mecanismo para efeitos de conhecimento e eventual procedência das pretensões formuladas em juízo pelo recorrente, o que supõe, logicamente, a sua pertinência ou utilidade concreta para tal fim. [11].
E o mesmo sucede, pelas mesmas razões, quanto à matéria factual constante do ponto 3 do elenco dos factos não provados da sentença recorrida.
Com efeito, a dita matéria, sendo atinente à não realização pela própria Autora das obras por si reclamadas perante o 1º e os 2º Réus e às razões aduzidas pela mesma para essa não realização, em função do antes exposto e do regime que emerge do preceituado no citado art. 1427º, mostra-se, de todo, irrelevante para conhecer do objecto do litígio e das pretensões que ora importa conhecer.
Como assim, também nesta parte, é de afastar o conhecimento da factualidade em causa e da sua pretensa demonstração à luz dos meios de probatórios convocados pela recorrente.
Dito isto, por último, invoca, ainda, a recorrente a sua discordância quanto ao julgamento da matéria de facto constante do ponto 4 do elenco dos factos não provados da sentença recorrida, pugnando, ao contrário do decidido em 1ª instância, no sentido de que a dita factualidade deveria ter-se como provada à luz do depoimento da testemunha K…, filha da Autora e ora recorrente.
Neste segmento, escutado na íntegra o ficheiro áudio atinente ao depoimento da testemunha em apreço – que revelou conhecimento directo e pessoal dos factos em discussão nos autos - e concatenando esse depoimento com os elementos que resultam das cartas enviadas pela Autora – dando conhecimento da cessação do arrendamento que incidia sobre a fracção e da consequente perda do rendimento que era proporcionado pelas rendas auferidas e exigindo a realização de obras urgentes e/ou a realização de assembleia geral extraordinária do condomínio para deliberação sobre a sua realização -, com o estado da fracção em causa – evidenciado na perícia realizada nos autos e a cujo teor já se aludiu -, estamos em crer que, segundo as regras da experiência e da normalidade dos fenómenos humanos, é perfeitamente consentâneo e verosímil que o proprietário de uma fracção da qual obtém algum rendimento [a própria testemunha afirmou que a sua mãe, atenta sua idade avançada, utilizava a fracção para a dar de arrendamento e complementar com as rendas a sua pensão de reforma] fique incomodado e aborrecido quando, por razões a que é alheio, vê a sua propriedade em situação de deterioração e degradação e se vê na necessidade de reclamar de quem julga ter a responsabilidade de pôr cobro a tal situação.
Esse incómodo e aborrecimento, no quadro exposto, é claramente plausível.
Por conseguinte, ao invés do que se sustenta, neste segmento, na motivação da decisão recorrida, não se vislumbram, à luz dos meios probatórios produzidos nos autos e da sua apreciação conjunta, segundo uma prudente, conscienciosa e crítica convicção, razões bastantes para não responder em termos afirmativos quanto à prova de tal matéria.
Nestes termos, é de julgar como provado que a Autora ficou incomodada e aborrecida por não terem sido realizadas as obras por si reclamadas nas cartas de Junho e Agosto de 2014, nem ter o 2º Réu providenciado pela realização de uma assembleia geral extraordinária de condóminos em que fosse discutida e apreciada essa sua reclamação quanto à realização de tais obras.
O que, em conclusão, impõe, nos termos sobreditos, a parcial procedência da impugnação da decisão de facto, passando a factualidade ora julgada provada a constar do elenco dos factos provados sob as novas alíneas M)’, N)’ e O)’ e quedando eliminado o ponto 4. do elenco dos factos não provados da sentença proferida em 1ª instância.
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III.II.III. Da responsabilidade dos Réus – Privação do uso da fracção “ E “ - Danos:Fixado o quadro factual a que importa atender para efeitos decisórios, cumpre conhecer do mérito da sentença recorrida na parte impugnada pela Autora e ora recorrente, ou seja na parte em que ali se absolveu o Réu Condomínio e os 2ºs RR./Chamados do pagamento de indemnização correspondente à privação do uso da fracção “ E “ desde Julho a Novembro de 2014, no montante de €2.500, 00, e de €500, 00 mensais, desde Dezembro de 2014 até à efectiva e integral reparação da fracção das “ partes comuns “, assim como na parte em que todos os RR. foram absolvidos da indemnização peticionada a título de danos não patrimoniais causados à Autora, no montante de €2.500, 00, tudo acrescido de juros de mora à taxa legal.
Como resulta dos termos dos autos e do objecto do presente recurso está em causa a alegada responsabilidade civil do 1º Réu condomínio do edifício do edifício C… pelos danos causados à Autora por não realização atempada de obras ao nível do terraço de cobertura da fracção “ E “ e que ponham termo às infiltrações de águas e humidades que delas decorrem para a dita fracção da Autora, sendo que de tais infiltrações emerge a deterioração do estado dessa mesma fracção e consequente impossibilidade de arrendamento da mesma, como vinha sucedendo.
Por outro lado, ainda, no que respeita ao 2º Réu D… e demais co-administradores está também em causa a sua alegada responsabilidade civil pela não realização de tais obras ou pela não convocação de assembleia geral extraordinária de condóminos que conhecesse da situação invocada pela Autora, condómina, na sua carta de Junho de 2014, e deliberasse quanto à realização de tais obras no sentido da respectiva aprovação e sua consequente execução.
Vejamos.
Como é consabido, na propriedade horizontal coexistem num mesmo edifício formando um conjunto incindível, os direitos de propriedade exclusiva dos condóminos sobre as respectivas fracções autónomas e os direitos dos mesmos condóminos sobre as partes comuns, por princípio definidos segundo o regime da compropriedade – cfr. art. 1420º, n.º 1 do Cód. Civil. Destarte, ao lado de um direito de compropriedade sobre as partes comuns de que todos os condóminos são contitulares, cada condómino é proprietário exclusivo da sua própria fracção autónoma.
Como assim, cada um dos proprietários da respectiva fracção autónoma é titular exclusivo de um direito real, de natureza absoluta, que lhe permite exigir de qualquer terceiro, seja ele outro condómino, seja ele um terceiro alheio ao edifício em propriedade horizontal, seja ele, ainda, o próprio conjunto dos condóminos, que se abstenha de actos que perturbem ou diminuam o pleno gozo e fruição da sua fracção. Este direito resulta do preceituado no art. 1305º do Cód. Civil segundo o qual o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas, sendo que esse direito, enquanto direito real absoluto, é oponível a qualquer terceiro.
Nestes termos e à luz do preceituado no art. 483º do Cód. Civil a violação desse direito subjectivo pode importar a obrigação de o agente da violação indemnizar o lesado, caso se verifiquem os demais pressupostos da responsabilidade civil.
De facto, como se salienta no Acórdão desta Relação de 16.01.2014 [12], citado na sentença recorrida, esta obrigação, tal como se pode constituir nos casos em que o objecto do direito de propriedade do lesado não se integra em propriedade horizontal e o agente da violação é totalmente alheio ao imóvel, igualmente se pode constituir, nos mesmos termos, quando esse bem se integra numa propriedade horizontal e o autor da violação é outro dos condóminos (danos provindos de outras fracções autónomas) ou o próprio condomínio (danos provindos de partes comuns).
«Para o efeito, o que releva é que tenha sido violado o direito de propriedade exclusiva ou singular, ou seja, afectada a fracção autónoma, e que o autor da lesão seja alguém estranho a esse direito de propriedade singular, independentemente de se tratar de um não condómino, de um condómino ou do próprio condomínio, os quais, em qualquer dos casos, são terceiros em relação ao direito real sobre o bem afectado e, portanto, estão sujeitos ao dever de non facere que a natureza do direito real do lesado lhe impõe.»
Este mesmo princípio que emerge do preceituado no art. 483º do Cód. Civil será, ainda, a nosso ver, aplicável ao próprio administrador, como órgão do condomínio, sendo que não intercede entre este e cada um dos condóminos uma relação contratual, a título de contrato de mandato ou de administração, mas, quando muito, entre o administrador e o condomínio, enquanto conjunto de todos os condóminos e considerado este como um centro de interesses representativo desse conjunto dos condóminos, diverso e autónomo perante o interesse de cada um dos condóminos, individualmente considerados.
Significa isto que o titular de uma das fracções do prédio em propriedade horizontal que vê a sua fracção afectada em resultado de algo ocorrido nas partes comuns do edifício pode exigir a respectiva responsabilidade do condomínio ou do próprio administrador, a título pessoal, mas para tanto é suposto que ocorram todos os pressupostos da responsabilidade civil extracontratual, quais sejam o facto (acção ou omissão), a ilicitude (violação de um direito subjectivo ou de qualquer disposição legal dirigida à protecção de interesses alheios), a culpa (enquanto juízo de censura), o dano e o nexo de causalidade adequada entre o facto e o dano. [13]
Dito isto, em função do objecto do recurso e das pretensões da Autora, a questão central que se nos coloca é a de saber se existe da parte do condomínio e do administrador um dever geral de actuação no sentido de conservar e reparar as partes comuns cuja violação (por omissão) importe a violação de um dever de agir e torne essa omissão ilícita.
No caso em apreço, à luz da factualidade provada em P) e N)’, os danos na fracção da Autora decorrem de infiltrações de águas e humidades provenientes das fachadas e de um terraço que funciona como cobertura do piso inferior onde se insere a aludida fracção.
Tratam-se, pois, quer as fachadas (paredes), quer o terraço de cobertura – e ainda que o uso exclusivo de tal terraço se encontre atribuído no título constitutivo a outra ou outras fracções do mesmo edifício –, de partes obrigatória ou necessariamente comuns, como decorre do preceituado no art. 1421º, n.º 1 als. a), quanto às fachadas, e b),quanto ao terraço de cobertura.
Com efeito, como sustenta a maioria da doutrina e jurisprudência, em relação aos terraços a obrigatoriedade da sua comunhão verifica-se desde que eles sejam de cobertura, fazendo parte da estrutura integral do edifício e servindo o interesse de protecção do mesmo perante os factores climatéricos ou atmosféricos, independentemente de assentarem sobre o último piso ou um piso intermédio e de estarem afectos ao uso exclusivo de uma fracção. [14]
Esta natureza obrigatoriamente comum destas partes do edifício compreende-se, aliás, facilmente: - integram a respectiva estrutura e, portanto, é do interesse objectivo dos titulares das fracções autónomas que a sua conservação e manutenção não fique dependente apenas da acção de algum ou alguns deles, mais ou menos diligentes na prossecução do interesse comum da preservação geral do prédio, mas da acção e diligência de todos, e ainda, se impõe que eventuais inovações que o condómino nelas pretenda efectuar estejam sujeitas ao regime das inovações em partes comuns, como garantia de que se não prejudica à revelia dos demais a cobertura do prédio, seja essa cobertura total ou parcial.
Por conseguinte e como se refere no citado Acórdão do STJ de 12.10.2017, a doutrina mais recente e a interpretação estabilizada do Supremo Tribunal de Justiça é no sentido de que, «quer à luz do texto inicial [do art. 1421º] do Código Civil, quer após a entrada em vigor do DL n.º 267/94, os terraços intermédios que sirvam de cobertura a alguma ou algumas fracções são necessariamente partes comuns, independentemente de estarem ou não afectados ao uso de alguma ou algumas fracções do último piso, ou de qualquer piso, e independentemente da qualificação que lhes for dada pelo título constitutivo.» [sublinhados nossos]
Nestes termos, o órgão condomínio, entendido como o conjunto de todos os condóminos, enquanto titular dos direitos relativos às partes comuns do edifício responde concomitantemente pelas obrigações relativas a essas mesmas partes.
Sucede, no entanto, que não existe na regulamentação da propriedade horizontal norma legal que directamente imponha, mesmo relativamente às partes comuns, de forma clara a obrigação do condomínio ou do administrador de reparar as partes comuns.
Com efeito, a alínea a) do n.º 2 do art. 1422º do Cód. Civil apenas impede os condóminos de prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, ou seja, a falta de reparação só é proibida se e na medida em que tiver por consequência a afectação da segurança, da linha arquitectónica ou do arranjo estético do prédio, o que não emerge da factualidade provada, sem sequer está em causa na presente acção.
Por outro lado, a al. f) do art. 1436º define como função do administrador, não propriamente a execução de obras de reparação das partes comuns, mas apenas a realização dos actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns. Em tal perspectiva, diga-se que, salvo deliberação da assembleia de condóminos nesse sentido, o administrador, enquanto órgão executivo do condomínio - que não pode invadir a esfera de competência deliberativa do condomínio através da respectiva assembleia -, não está directamente obrigado perante o condómino cuja fracção seja afectada por vícios ou patologias existentes nas partes comuns a realizar as obras de reparação necessárias à sua eliminação.
Na verdade, se é indiscutido que o administrador incorre em responsabilidade civil perante os condóminos ou perante terceiros, quando excede os limites das suas atribuições, quando faz mau uso dos poderes-deveres que a lei lhe confere, quando deixa de fazer o que a lei ou o regulamento do condomínio lhe impõem que faça ou, ainda, quando não dá cumprimento às deliberações da assembleia – e que lhe incumbe executar nos termos do art. 1436º, al. h) do Cód. Civil -, já não incorre em responsabilidade civil se não providencia ele próprio pelas reparações urgentes nas partes comuns que causem danos em bens de terceiro ou na própria fracção autónoma de cada um dos condóminos. [15] O administrador, a esse nível, pode fazer essas obras, mas não está obrigado a substituir-se ao condomínio e à respectiva assembleia e a executá-las, ainda que perante si sejam reclamadas; Ao invés, a responsabilidade pela execução de tais obras nas partes comuns, cabendo ao condomínio no seu conjunto, através da respectiva assembleia, a administração das partes comuns (art. 1430º, n.º 1 do Cód. Civil), e cabendo ao mesmo conjunto de todos os condóminos, na proporção do valor das suas respectivas fracções, suportarem as despesas necessárias à conservação das partes comuns do edifício (art. 1424º, n.º 1 do Cód. Civil), recairá, pois, sobre o condomínio, entendido este como o conjunto de todos os condóminos. Aliás, um tal princípio decorre do preceituado no art. 1411º do Cód. Civil, relativo directamente à compropriedade mas aqui aplicável no que concerne às partes comuns, o qual estabelece que os comproprietários devem contribuir, na proporção das respectivas quotas, [no caso da propriedade horizontal, em função do valor relativo das suas fracções no valor do conjunto do edifício], para as despesas necessárias à conservação ou fruição da coisa comum.
Destarte, como se salienta no aludido Acórdão desta Relação de 16.01.2014, se é certo que inexiste norma legal expressa que consagre esta obrigação do condomínio quanto à reparação das partes comuns, resulta do nosso sistema jurídico que estando o imóvel constituído em propriedade horizontal é obrigação do condomínio diligenciar pela conservação e reparação das partes comuns, encetando as diligências necessárias a tal fim, designadamente deliberando sobre a sua realização e consequente adjudicação, incumbindo, depois, por seu turno, à administração, enquanto órgão executivo, providenciar pelo efectivo cumprimento de tal deliberação e consequente execução das obras de reparação ou conservação aprovadas.
Ora, sendo assim, tendo, no caso dos autos, o condomínio Réu, através da sua administração e por iniciativa da autora por meio da carta por si enviada a 2.06.2014 e recebida a 3.06.2014, tomado conhecimento de que ocorriam infiltrações de águas e humidades na fracção “ E “ provenientes do respectivo terraço de cobertura, é evidente que terá de se considerar que sobre o condomínio impendia, por força da lei, o dever de actuar no sentido de proceder às obras de reparação no dito terraço comum que se mostrassem necessárias para pôr termo às aludidas infiltrações de águas e humidade nessa fracção, bem como, ainda, o dever de proceder à reparação dos danos já existentes no interior da fracção e que, conforme também informado, punham em causa a utilização da fracção para o fim a que a sua proprietária a destinava, ou seja o respectivo arrendamento, sob pena de responder pelos prejuízos decorrentes dessa sua omissão ilícita.
Por conseguinte, é de concluir que o condomínio estava vinculado ao dever de manter, conservar e reparar as zonas comuns do edifício, que incumpriu esse dever por omissão negligente do zelo e cuidado que lhe eram exigíveis e possíveis na perspectiva e segundo o critério do bom pai de família (art. 487º, n.º 2 do Cód. Civil), e que por isso está obrigado a indemnizar o condómino aqui autora dos danos que lhe sobrevieram como consequência directa da sua omissão ilícita e culposa quanto à realização das obras em causa.
No que se refere já aos administradores, e como resulta do que já antes se expôs, a sua responsabilidade perante o condómino aqui autora não decorre da não realização das reclamadas obras de reparação, pois que a tal não estava obrigado, mas antes de não terem os mesmo, como deviam, segundo o mesmo critério do bom pai de família, ou seja de um administrador normalmente cuidadoso e diligente, nas circunstâncias do caso, na sequência da comunicação das infiltrações de águas existentes na fracção a partir do terraço comum e dos seus efeitos quanto à inviabilidade de uso da fracção atingida, providenciado, pelo menos, pela marcação, no mais curto espaço de tempo possível, pela realização de uma assembleia geral extraordinária de condóminos onde a reclamação da autora fosse exposta e submetida à competente apreciação deliberativa dos condóminos.
Na verdade, não podia a administração do condomínio à data deixar de saber que é sua incumbência convocar a assembleia de condóminos sempre que tal se mostre conveniente (como era, manifestamente, o caso, perante a reclamação da Autora por patologias nas partes comuns do edifício que lhe causavam danos significativos na fracção autónoma de sua propriedade – cfr. arts. 1431º, n.º 2 e 1436º, al. a) do Cód. Civil), sendo certo que à própria autora, por si só, não seria possível provocar a realização dessa assembleia, pois que para tanto seria necessário que a convocatória fosse subscrita por, um mínimo, de condóminos que representassem 25% do valor do prédio – cfr. art. 1431º, n.º 2 do Cód. Civil.
Por consequência, nestas circunstâncias, não convocando a administração a aludida assembleia extraordinária de condóminos como lhe foi solicitado pela Autora na missiva de 2.06.2014, não estando a Autora em condições de o fazer por si só e declinando o administrador a possibilidade de o condomínio realizar essas obras – remetendo a sua realização para a iniciativa e responsabilidade do próprio condómino atingido, a Autora -, a esta última apenas lhe restava – para além da opção de ser ela própria a realizar as obras em causa e a suportar o risco quanto ao retorno de tal investimento, a que não estava, a nosso ver, manifestamente, obrigada [16] – a alternativa de aguardar a paulatina degradação da sua fracção por mor da continuação das infiltrações de águas na mesma e provindas das fachadas e do terraço comum de cobertura até à data antes prevista para a realização de obras gerais no prédio em causa [no ano de 2016, conforme resulta da deliberação da assembleia de 21.03.2014 – vide facto provado em J)’], assim como a, nesse ínterim, ver-se impedida de usar e fruir da fracção de sua propriedade, designadamente dando-a de arredamento, com o consequente avolumar dos consequentes prejuízos.
Ora, com o devido respeito, uma tal posição não pode ser por nós sufragada.
Com efeito, e em contrário do entendimento que se perfilha na sentença recorrida, nem as dificuldades de tesouraria do condomínio para ocorrer à realização das obras de reparação das partes comuns [17], nem a existência de anterior deliberação da assembleia de condóminos no sentido da realização de obras no prédio no ano de 2016 [e que não contém, note-se, qualquer referência ou previsibilidade quanto à concreta reparação das fachadas ou do terraço de cobertura ora em causa e que estão na origem das denunciadas infiltrações - vide deliberação constante da acta n.º 37, a fls. 90-93 dos autos] são de molde a excluir a culpa do condomínio quanto à realização das obras de reparação reclamadas pelo condómino Autora e a que o mesmo está obrigado por lei, ou, ainda, para excluir a culpa da administração quanto à não convocação de assembleia extraordinária que sobre elas conhecesse na sequência da denúncia pela Autora da verificação de infiltrações a partir das aludidas partes comuns para a sua fracção , enquanto diligência ou acto prévio que sempre seria indispensável para uma (eventual) aprovação e adjudicação de tais obras.
Neste ponto é de acentuar, repetindo, que à autora não era exigível a realização de tais obras a suas expensas (ainda que as pudesse fazer) e, ademais, não estava ela em condições por si só de convocar a assembleia de condóminos em causa e de cuja realização reclamou.
Destarte, a nosso ver, seja o condomínio, ao não providenciar pela realização em prazo razoável das obras em causa, da sua responsabilidade, e de cuja necessidade teve conhecimento através dos respectivos administradores (e condóminos do prédio), sejam estes últimos, ao não diligenciar, pelo menos, pela marcação de assembleia onde essa reclamação fosse discutida e votada – o que sempre seria indispensável para a sua aprovação e posterior realização -, deram ambos causa aos prejuízos sofridos pela autora por via da ausência de tais obras e, em particular, os que se referem à inviabilidade do uso e fruição da fracção em causa e ao seu consequente arrendamento pela respectiva proprietária, a Autora e ora recorrente.
Destarte, aqui chegados, importa, pois, definir o montante indemnizatório a que terá direito, neste contexto de responsabilidade do condomínio e dos seus administradores e a título de privação do uso da fracção “ E “, a Autora e ora recorrente.
Nesta matéria, reclama a Autora o valor das rendas que a mesma auferiria no valor mensal de €500,00 [valor este que seria pago pelos arrendatários da fracção “ E “ se o contrato de arrendamento que incidia sobre a dita fracção se prolongasse até ao seu termo a 1.05.2017 – vide factos provados em L), M) e Q)], desde Julho de 2014 [mês imediatamente subsequente ao termo por denúncia do aludido contrato de arrendamento que incidia sobre a fracção em causa] e até à data da efectiva reparação da fracção e das partes comuns.
Em situações como a que resulta da factualidade provada em que o titular do direito de propriedade sobre a coisa (imóvel) se pretende aproveitar das vantagens que o seu uso normal lhe proporcionava – nomeadamente, através do seu arrendamento e obtenção da respectiva renda, como vinha sucedendo e se pretendia que continuasse – existe, a nosso ver, em termos manifestos, um prejuízo ou dano decorrente dessa privação do uso.
Na verdade, como se refere no AC STJ de 14.07.2016 [18], é de considerar como «suficientemente demonstrada a realidade do dano, traduzido na privação do uso de um bem, quando o lesado concretizou e fundamentou, em termos factuais, qual a concreta utilidade que pretendia extrair do bem, especificando o concreto dano sofrido com a impossibilidade de locação do imóvel, por via dos defeitos que o afectavam, imputáveis a comportamentos da R - traduzindo-se tal utilidade específica, em consonância com o destino que lhe vinha sendo dado há vários anos, na colocação no mercado de arrendamento para fins comerciais, alegando-se qual o lucro cessante que em concreto se verificava: o montante das rendas de que o locador ficou privado em consequência do estado de conservação do locado.»
No caso dos autos, uma vez que o bem se encontrava arrendado e era destinado pela autora a tal mercado do arrendamento e, portanto, a sua utilidade concreta era a obtenção do valor da renda mensal, colhe sentido utilizar como critério orientador, em termos de equidade, na fixação da indemnização devida o valor que presumivelmente a autora poderia obter com o arrendamento da fracção em causa, ou seja os aludidos €500,00 mensais.
No entanto, trata-se de um critério meramente orientador, de referência, e não um estrito critério matemático calculado por referência à data de Julho de 2014, como é pretensão da Recorrente Autora, pois que existem outros elementos que, para efeitos de fixação equitativa da indemnização devida, não podem deixar de ser também ponderados.
Desde logo, quanto ao termo inicial do período relevante para efeitos indemnizatórios, é de ponderar que a aprovação das obras de reparação das partes comuns e das deteriorações existentes na própria fracção “ E “por parte do condomínio implicaria a indispensável convocação da respectiva assembleia extraordinária e a recolha de orçamentos para sua posterior aprovação; Como assim, para vir a ter lugar a recolha de tais orçamentos e a convocação de tal assembleia, segundo um critério de razoabilidade e conforme à realidade das coisas, é de estimar que seria necessário, no mínimo, um prazo de cerca de 2 meses a partir da recepção da carta da carta da Autora de 2.06.2014, período este em que inelutavelmente a fracção da Autora – ainda que fossem cumpridas as obrigações que impediam sobre a administração do condomínio quanto às diligências tendentes à aprovação pela assembleia das obras em causa [recolha de orçamentos e convocação da assembleia de condóminos e sua realização] - não reuniria condições para ser dada de novo em arrendamento por parte da Autora.
Por outro lado, neste conspecto, é ainda de considerar que, em face das obras em causa, seja de reparação da própria fracção “ E “, seja de reparação das partes comuns (terraço de cobertura e fachadas), após a sua aprovação e adjudicação pelo condomínio, para a sua efectiva realização e conclusão, segundo um critério de normalidade e de experiência, sempre seria necessário um prazo de cerca de 2 meses, a partir da respectiva aprovação e adjudicação.
Mais acresce que, após a realização dessas obras e voltando, pois, a fracção em causa a reunir condições para ser dada, de novo, em arrendamento pela própria Autora, era suposto, ainda, que a mesma viesse a conseguir obter novos interessados no arrendamento da fracção em causa pelo valor acima referido de €500,00 mensais.
Ora, na conjuntura económica do ano de 2014/2015, marcada ainda por um ambiente de recessão da actividade económica e do comércio em geral (com alguns sinais de retoma), numa perspectiva que temos por razoável e prudente, é de crer que, mesmo possuindo a fracção, após as obras, plenas condições para ser dada de arrendamento, a autora não lograria de imediato celebrar um novo arrendamento sobre a mesma e pelo valor de €500,00, antes sendo expectável, segundo um critério de normalidade, que apenas o viesse a conseguir decorridos cerca de 10 meses após o terminus das obras e consequente colocação no mercado de arrendamento.
Por outro lado, ainda, quanto ao montante da renda de € 500, 00 mensais, é de ponderar que sempre haveria que descontar a este valor bruto da renda provavelmente auferida o valor dos encargos tributários que, em termos de imposto sobre rendimentos prediais, necessariamente lhe correspondem e têm imperativamente de ser saldados pelo senhorio. [19]
Por último, ainda, importa valorar que, no caso dos autos, o locador não esteve privado totalmente do gozo e fruição do imóvel, como sucede nos casos mais frequentes de total desapossamento do prédio: tal gozo e fruição foram apenas restringidos, em termos prático económicos, pelo facto de o imóvel se encontrar deteriorado, dificultando a sua colocação no mercado de arrendamento, sem o investimento traduzido na sua reparação adequada.
Na verdade, como se refere no citado Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 14.07.2016 e que aqui se acompanha de perto, não parece que – apesar da realidade do dano sofrido pelo locador – esta situação deva ser plenamente equiparada aos casos em que ele esteve totalmente desapossado do bem e absolutamente privado do exercício de qualquer poder sobre ele – caso em que efectivamente poderia ser razoável e proporcional ressarci-lo da privação do uso através da atribuição de montante correspondente ao integral valor locativo perdido: impõe-se, assim, neste circunstancialismo, proceder, também por esta via, a uma redução equitativa do valor indemnizatório por referência ao estrito valor locativo do imóvel.
Por conseguinte, valorando, em termos de equidade todos estes factores e circunstâncias, procurando fixar-se indemnização equilibrada e proporcional, conforme às regras do bom senso prático e da justa medida e reflectindo, na medida possível, as realidades da vida, considera-se adequada a fixação de indemnização correspondente a €300,00 (trezentos euros) por mês, com início no mês de Setembro de 2015 e até à data da efectiva realização das obras de reparação das deteriorações existentes na fracção “ E “ e de reparação das partes comuns (fachadas e terraço de cobertura), a que acrescem os juros de mora, à taxa legal, desde a citação e até integral efectivo pagamento.
Relativamente à responsabilidade pelo pagamento da aludida indemnização caberá a mesma solidariamente ao 1º Réu condomínio e ao 2º Réu e intervenientes principais, na sua qualidade de administradores do condomínio, D…, F… e G…, assim como aos respectivos cônjuges, pois que, no caso, a indemnização arbitrada, ainda que decorrente de facto ilícito praticado apenas pelo cônjuge que exerce o cargo de administrador do condomínio, emerge de acto praticado no exercício de uma actividade – administração de condomínio - cuja contrapartida/remuneração é dirigida à satisfação de um interesse comum do casal e ao pagamento dos encargos normais da vida familiar, concretamente para satisfação das despesas de condomínio atinentes às fracções de que os mesmos são proprietários no edifício em causa – vide factos provados em D) a J).
Tratar-se-á, assim, a aludida indemnização de dívida que responsabiliza ambos os cônjuges, em conformidade com o disposto no art. 1691º, n.º 1 als. c) e d) ex vi do art. 1692º, n.º 2, parte final, ambos do Cód. Civil. [20]
Por último e em função do objecto do recurso, coloca-se, ainda, a questão dos alegados não patrimoniais sofridos pela Autora.
Nesta matéria, resultou provado que autora ficou aborrecida por não terem sido realizadas as obras por si reclamadas nas suas cartas de Junho e Agosto de 2014, nem ter o 2º Réu providenciado pela realização de uma assembleia geral extraordinária de condóminos em que fosse discutida e apreciada a sua reclamação quanto à realização de tais obras.
Conforme é consabido, os danos não patrimoniais correspondem aos prejuízos (como dores físicas, desgostos morais, vexames, perda de prestígio ou de reputação, complexos de ordem estética) que, sendo insusceptíveis de avaliação pecuniária, porque atingem bens (como a saúde, o bem estar, a liberdade, a beleza, a honra, o bom nome) que não integram o património do lesado, apenas podem ser compensados com a obrigação pecuniária imposta ao agente, sendo esta mais uma satisfação do que uma indemnização.
No que respeita ao seu ressarcimento e não obstante o seu caracter meramente compensatório, prescreve o art. 496º, n.º 1 do Cód. Civil que, «na fixação da indemnização deve atender-se aos danos não patrimoniais que, pela sua gravidade, mereçam a tutela do direito.»
Não sofre, assim, discussão que, seja no domínio da responsabilidade contratual, seja no domínio da responsabilidade extracontratual, devem ser ressarcidos os danos não patrimoniais ou morais, desde que os mesmos se revistam de suficiente gravidade ou dignidade para justificar o seu ressarcimento.
Ponto é, portanto, que os aludidos danos sejam comprovados e assumam, segundo critérios de um homem médio, a referida dignidade ou relevo que os torne merecedores de tutela jurídica, sendo certo que, como também é posição uniforme da jurisprudência, tal não sucede com os meros transtornos, incómodos, contrariedades ou aborrecimentos, pois que os mesmos não assumem aquela dignidade ou gravidade que justifique o seu ressarcimento a esse título. [21]
Ora, feitos tais considerandos, se é certo que a autora ficou incomodada ou aborrecida com a atitude omissiva dos réus perante a sua reclamação pelas infiltrações de águas e humidades na sua fracção, não estando em causa um imóvel que a própria utilizasse, nomeadamente para sua habitação própria, ou com o qual revele especial ligação afectiva, sendo, ao invés, o mesmo utilizado como um instrumento de investimento para complemento dos seus rendimentos pessoais, não se vislumbra que um tal aborrecimento ou incómodo, que não se nega ter ocorrido, assuma, no entanto, a dignidade, a gravidade ou a importância que, à luz do nosso regime jurídico, é de exigir para o respectivo ressarcimento. O que está em causa é apenas e só a perda de rendimentos a obter a partir do aproveitamento económico do imóvel, o que se mostra devidamente ponderado em sede de indemnização a título de privação do seu respectivo uso.
Por conseguinte, nesta parte, e ainda que pela fundamentação ora convocada, diversa pois da invocada na sentença recorrida, improcede o recurso, sendo de manter a decretada absolvição dos RR. quanto a esta outra pretensão formulada pela Autora.
O que, em síntese final, e em face do antes exposto, deve importar a parcial procedência da presente apelação.
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IV. DECISÃO:
Pelos fundamentos expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação do Porto em julgar parcialmente procedente a apelação interposta pela Autora, condenando, em acréscimo ao já sentenciado em 1ª instância, solidariamente os Réus Condomínio do Edifício C…, D… e esposa, e os intervenientes principais F… e marido, e G… e marido, no pagamento à Autora, a título de indemnização, da quantia mensal de €300,00, entre Setembro de 2015 e até à data da realização das obras de reparação das deteriorações existentes na fracção “ E “ da Autora e realização das obras de reparação das fachadas e terraço de cobertura de onde provêm as infiltrações de águas e humidades para a mesma fracção, salvo se em data anterior à realização de tais obras os membros da administração do condomínio ora demandados forem substituídos na suas funções por terceiro, caso em que a indemnização será contabilizada apenas até à data de cessação de tais funções.*
IV. DECISÃO:
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Custas, em ambas as instâncias, pela autora e pelos réus e intervenientes principais, na proporção de 15% e 85%, respectivamente - art. 527º, n.ºs 1 e 2 do CPC.* *
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Porto, 23.04.2018*
Jorge Seabra
Fátima Andrade
Oliveira Abreu
(A redacção do presente acórdão não segue as regras do novo acordo ortográfico.)
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[1] A presente acção foi instaurada a 9.12.2014, em razão do que lhe é aplicável o aludido Novo Código de Processo Civil, que entrou em vigor a 1.09.2013 – cfr. art. 8º do preâmbulo à citada Lei n.º 41/2013.
[2] As alíneas assinaladas a negrito resultam da parcial procedência da impugnação da decisão de facto, conforme decidido nessa sede e como aí se assinala.
[3] Na sentença recorrida, por lapso, refere-se a data de 2.04.2009, quando do contrato reduzido a escrito e junto a fls. 34-36 consta como data de celebração do contrato a data de 2.04.2012; Assim, procedeu-se à correcção oficiosa da data em causa, por se tratar de mero lapso de escrita.
[4] Eliminado por ter passado a constar, ainda que com diverso teor, do elenco dos factos provados na sequência da decisão sobre a impugnação da matéria de facto e como aí se assinala em O’).
[5] Vide, neste sentido, por todos, MANUEL de ANDRADE, “ Noções Elementares de Processo Civil ”, 1979, pág. 374-375 e A. ANSELMO de CASTRO, “ Direito Processual Civil Declaratório ”, III volume, 1982, pág. 153-155 e 156-157.
[6] Vide, neste sentido, A. VARELA, M. BEZERRA, S. NORA, “ Manual de Processo Civil ”, 2ª edição, pág. 667 e MANUEL de ANDRADE, op. cit., pág. 297-298 ou, ainda, J. LEBRE de FREITAS, A. MONTALVÃO MACHADO, RUI PINTO, “ CPC Anotado ”, II volume, 2001, pág. 646-647.
[7] AC STJ de 5.05.2016, relatado por GABRIEL CATARINO, disponível in www.dgsi.pt.
[8] Vide, neste sentido, A. ABRANTES GERALDES, “ Recursos no Novo Código de Processo Civil ”, 2ª edição, pág. 249-250.
[9] Vide, neste sentido, por todos, P. LIMA, A. VARELA, “ Código Civil Anotado ”, III volume, 2ª edição, 1987, pág. 437.
[10] Para a hipótese de danos causados a terceiros (alheios ao prédio) por má conservação de partes comuns imputável ao condomínio e à administração, vide, por todos, AC RL de 16.11.2017, relator MARIA TERESA PARDAL, in www.dgsi.pt.
[11] Vide, neste sentido, por todos, AC RG de 11.09.2015, relator MANUELA FIALHO, AC RP de 7.05.2012, relator ANABELA CALAFATE, ambos disponíveis in ww.dgsi.pt.
[12] AC RP de 16.01.2014, relator ARISTIDES RODRIGUES de ALMEIDA, disponível in www.dgsi.pt.
[13] Sobre os pressupostos da responsabilidade civil extracontratual, vide, por todos, A. VARELA, “ Das Obrigações em Geral ”, I volume, 6ª edição, pág. 495.
[14] Vide, neste sentido, por todos, L. MENEZES LEITÃO, “ Direitos Reais ”, 2009, pág. 312, J. ARAGÃO SEIA, “ Propriedade Horizontal ”, 2ª edição, pág. 74 e ABÍLIO NETO, “ Manual da Propriedade Horizontal ”, 3ª edição, pág. 133; Ao nível da jurisprudência, vide, por todos, neste sentido, com menção de vastas referências jurisprudenciais, AC STJ de 12.10.2017, relator MARIA dos PRAZERES PIZARRO BELEZA, disponível in www.dgsi.pt.
[15] Vide, neste sentido, por todos, L. P. MOITINHO de ALMEIDA, “ Propriedade Horizontal ”, 2ª edição, pág. 118 e ABÍLIO NETO, op. cit., pág. 363.
[16] Como referem em comentário ao artigo 1427º do Cód. Civil P. LIMA, A. VARELA, III volume, cit., pág. 437, «Quando, porém, não haja administrador, ou este se encontre impedido, e se mostre necessário proceder, com urgência, a reparações indispensáveis, qualquer dos condóminos pode tomar, por si, a iniciativa das obras, cujas despesas serão repartidas segundo os critérios estabelecidos no art. 1424º.» [sublinhado e negrito nossos]
O que vale, pois por dizer, que, como já antes se salientou e ao contrário do sufragado na decisão recorrida, a iniciativa quanto à realização de obras urgentes terá de ficar na estrita disponibilidade e critério do próprio condómino [que pode entender que a situação de urgência justifica essa sua intervenção imediata, sem prévia autorização ou deliberação da assembleia ou do administrador], mas não lhe pode ser imposta ou exigida, nomeadamente por parte do condomínio ou da respectiva administração e para escusa da sua obrigação legal quanto à realização das mesmas.
[17] Vide, neste sentido, AC RC de 24.03.2015, relator ANTÓNIO CARVALHO MARTINS, disponível in www.dgsi.pt.
[18] AC STJ 14.07.2016, relator LOPES do REGO, disponível in www.dgsi.pt.
[19] Vide, neste sentido, por todos, AC STJ de 14.07.2016, antes citado, e, ainda, AC STJ de 8.10.2015, relator LOPES do REGO, também disponível in www.dgsi.pt.
[20] Vide, neste sentido, por todos, A. VARELA, “ Direito da Família ”, 1º volume, 5ª edição, pág. 406-407 e JORGE AUGUSTO PAIS do AMARAL, “ Direito da Família e das Sucessões ”, 2014, pág. 130.
[21] Vide, por todos, neste sentido, AC STJ de 4.03.2008, relator ALVES VELHO, AC STJ de 9.09.2014, relator MÁRIO MENDES, AC STJ de 13.07.2010, relator MARIA dos PRAZERES PIZARRO BELEZA e, na doutrina, por todos, P. LIMA, A. VARELA, “ Código Civil Anotado ”, I volume, 4ª edição, pág. 489.