Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
25106/10.4T2SNT.L1-7
Relator: CRISTINA COELHO
Descritores: IMÓVEL
DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO
CADUCIDADE
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 03/20/2012
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: PROCEDENTE
Sumário: O art. 1225º do CC não prevê um prazo de cinco anos, a contar da entrega do imóvel, dentro do qual terá que ser feita a denúncia e proposta a acção de indemnização, sob pena de caducidade do direito que se pretende fazer valer, antes prevendo o prazo máximo de garantia, durante o qual devem ocorrer e ser denunciados os defeitos.
(Sumário da Relatora)
Decisão Texto Parcial:
Decisão Texto Integral: Acordam na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:

RELATÓRIO.

            Condomínio do Prédio sito na Rua intentou contra A…, Lda. (actualmente, A…, S.A.) acção declarativa de condenação, com processo ordinário, pedindo a condenação da R. a efectuar as obras necessárias à cabal e definitiva eliminação dos descritos defeitos de construção, ou, em alternativa, ao pagamento de € 140.000,00, custo das obras que é necessário realizar para eliminar definitivamente os defeitos de construção, cuja responsabilidade é exclusivamente da R.
A fundamentar o peticionado, alegou, em síntese:
O A. representa as partes comuns do edifício sito na Rua, construído pela R. que vendeu as referidas fracções e fez a sua entrega, presumivelmente e de forma tácita, na Assembleia-Geral de Condóminos realizada em Março de 2005.
 O edifício sofre de vários defeitos de construção – deficiente isolamento das paredes exteriores, dos terraços e das cantarias das janelas, que provocam manchas de humidade, bolsas de água, fissuras nas paredes, bem como nos mosaicos – que, pela sua gravidade e crescente agravamento, põem em causa a salubridade e habitabilidade das fracções.
Todos estes defeitos foram atempadamente comunicados à R., solicitando-se a sua intervenção, por forma a corrigi-los com a maior celeridade possível.
A R., reconhecendo os defeitos e prometendo corrigi-los, interveio após lhe ter solicitado pela Administração do Condomínio.
Porém, os resultados de tais intervenções não lograram os seus intentos, mantendo-se os problemas.
Como última forma de tentar resolver o problema, a mandatária da A. mandou à R., em Março de 2010, duas cartas, datadas de 8.03.2010 e de 31.03.2010, a solicitar as reparações necessárias, cartas essa que juntou aos autos a fls. 17 e 19.
Mais uma vez, o A. não logrou obter a resolução dos defeitos.
Para realizar as obras necessárias à eliminação dos defeitos, caso a R. não as efectue, o A. terá de despender, no mínimo, € 140.000,00.
A R. contestou, por excepção, invocando a caducidade do direito que o A. pretende fazer valer na acção, e por impugnação, propugnando pela improcedência da acção.
O A. replicou, propugnando pela improcedência da excepção de caducidade deduzida.
Foi proferido despacho saneador, no qual se julgou verificada a excepção de caducidade invocada, absolvendo-se, em consequência, a R. do pedido contra si formulado pelo A..

Não se conformando  com a decisão, dela apelou o A., tendo no final das respectivas alegações formulado as seguintes conclusões, que se reproduzem:
1. Os defeitos de construção que o edifício construído pela R. apresenta, foram denunciados dentro do prazo de garantia de 5 anos, estabelecido no nº 1 do art. 1225º do Código Civil.
2. A citada disposição legal não exige que a acção destinada a exigir a reparação e/ou indemnização, com fundamento nos vícios de construção, tenha de ser proposta dentro do aludido prazo de 5 anos.
3. Estabelece sim e apenas       que para existir direito à reparação e/ou indemnização, o vício de construção se revele dentro do referido prazo de 5 anos.
4. Conforme decorre dos factos alegados pela A. os vícios de construção que o edifício apresenta, descritos na petição inicial, ocorreram e foram denunciados dentro do referido prazo de cinco anos.
5. Pelo que, com o devido respeito, não podia a invocada excepção de caducidade ser julgada procedente, com o fundamento de que a acção foi proposta após ter decorrido o aludido prazo de cinco anos a contar da entrega do edifício.
6. Ao contrário do que sustenta a douta decisão recorrida a citada disposição legal não estabelece um prazo de caducidade para a instauração da acção destinada a exigir os defeitos de construção, tendo sido feita errada interpretação do disposto no citado artigo 1225º, nº 1 do Código Civil.
7. Por outro lado, ainda que se entendesse que a acção tinha de ser proposta dentro do prazo de 5 anos a contar da entrega do edifício, ao contrário do que defende a douta sentença recorrida, a Autora considera ter alegado factos susceptíveis de integrar a previsão do artigo 331º, nº 2 do Código Civil.
8. Mas a entender-se que há insuficiência na exposição da matéria de facto, a excepção não devia ter sido julgada no saneador, sem ter sido sequer dada oportunidade à Autora de corrigir, na parte em que para tal haja fundamento, eventuais deficiências.
Termina pedindo a revogação da decisão recorrida e se ordene o prosseguimento dos autos.
            A R. contra-alegou, pugnando pela improcedência da apelação e pela confirmação da decisão recorrida.
                       
            QUESTÕES A DECIDIR.
            Sendo o objecto do recurso balizado pelas conclusões do recorrente (art. 684º, nº 3 e 685º-A, nº 1 do CPC) as questões a decidir são:
- se não decorre do art. 1225º do CC  que a acção destinada a exigir a reparação e/ou indemnização tem de ser proposta no prazo de 5 anos;
- se foram alegados factos susceptíveis de integrar a previsão do art. 331º, nº 2 do CC;
- a assim não se entender, se o tribunal recorrido deveria ter convidado o A. a corrigir as eventuais deficiências.

Cumpre decidir, corridos que se mostram os vistos.

            FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO.
            Embora o tribunal recorrido não tenha autonomizado os factos em que baseou a sua decisão, resulta da decisão recorrida que a mesma assentou na seguinte factualidade (que não é pelo apelante posta em causa nesta recurso):
            - A R. construiu o edifício em causa e vendeu as respectivas fracções;
            - O edifício em causa foi “entregue” na Assembleia Geral de Condomínio realizada em 11 de Março de 2005;
            - A presente acção foi intentada em 12 de Novembro de 2010.

            FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO.           
O A. intentou a presente acção com vista a obter a condenação da R. a eliminar os defeitos de construção que, alegadamente, o edifício apresenta, ou, caso a R. os não elimine, a pagar ao A. o valor dessa reparação.
No despacho saneador foi proferida decisão que julgou verificada a excepção peremptória de caducidade do direito do A. de intentar a presente acção, invocada pela R., em virtude da acção ter sido intentada após o decurso de 5 anos sobre a data considerada como a da entrega do edifício ao condomínio, não se verificando o alegado factor impeditivo da caducidade - reconhecimento pela R. da existência dos defeitos denunciados – uma vez que o A. não alegou factos demonstrativos do alegado reconhecimento.
 Insurge-se o apelante contra o decidido, começando por sustentar que o tribunal recorrido interpretou de forma errada o art. 1225º, nº 1 do CC, uma vez que do mesmo não decorre que a acção destinada a obter a reparação dos defeitos e/ou indemnização tenha de ser proposta no prazo de 5 anos.
Começar-se-á por salientar que não vem posto em causa o entendimento sufragado pelo tribunal recorrido [1] de que ao caso sub judice é aplicável o regime do art. 1225º do CC [2], e de que se deve considerar a entrega do prédio com referência à data em que foi eleita a administração do condomínio para o ano de 2005 [3], isto é, 11.03.2005, na sequência, aliás, do sufragado pelo A..
Assentes estes pressupostos, vejamos.
Escreveu-se na decisão recorrida [4] que resulta dos diferentes números do artigo 1225º do CC, que “ali se prevêem três prazos: • um ano para fazer a denúncia dos defeitos, prazo que se conta a partir do descobrimento dos defeitos (artigos 1220º, nº 1, e 916º, nº 2); • um ano, a partir da denúncia, para interpor acção judicial a pedir a indemnização ou a eliminação dos defeitos; • cinco anos, a contar da entrega do imóvel, dentro dos quais terá que ser feita a denúncia e proposta a acção de indemnização”.
            Não sufragamos tal entendimento.
            O DL. 267/94 de 25.10 (que visou reformular o regime de propriedade horizontal) deu nova redacção aos arts. 916º e 1225º do CC, estendendo o campo de aplicação do regime de empreitada ao vendedor que tenha sido, simultaneamente, construtor e vendedor do prédio, e uniformizou os prazos de denúncia dos defeitos naqueles dois regimes (compra e venda e empreitada).
Com estas alterações, a lei veio resolver os diferentes entendimentos a nível jurisprudencial sobre se o art. 1225º do CC regulava, apenas, as relações entre o empreiteiro e o dono da obra, ou se abrangia, também, as situações em que o vendedor tinha sido o construtor, tornando seguro que o empreiteiro é responsável pelos defeitos que a obra apresente quer perante o dono da obra, quer perante terceiro que lha adquiriu, podendo este lançar mão do regime da empreitada para o responsabilizar por esses defeitos, ainda que entre ambos tenha inexistido qualquer contrato de empreitada, beneficiando, assim, de um prazo maior.
De facto, de acordo com o disposto nos arts. 916º do CC, o comprador de um imóvel deve denunciar ao vendedor o defeito da coisa, denúncia essa que deve ser feita até um ano, depois de conhecido o defeito, e dentro dos cinco anos após a entrega do imóvel [5].
A acção destinada a obter a reparação do defeito caduca, se o comprador não denunciar o mesmo dentro daquele prazo, ou decorridos 6 meses sobre a denúncia – art. 917º do CC [6].
Nos termos do regime de empreitada, quando estão em causa imóveis destinados a longa duração, também o prazo de garantia é de 5 anos – art. 1225º, n.º 1 do CC [7].
E também a denúncia do defeito deve ser feita no prazo de um ano, após o conhecimento do defeito. Porém, o prazo para a propositura da acção, já não é de 6 meses, mas de um ano após a denúncia – nº 2 [8].
Como se escreveu no Ac. desta Relação de 5.5.2011, P. 3897/05.4TVLSB.L1, rel. Desemb. Henrique Antunes, in www.dgsi.pt “A comparação do regime da compra e venda, tout court, e da compra e venda de imóveis em que o vendedor do imóvel foi quem construiu, modificou ou reparou, mostra uma divergência de prazos: no primeiro caso o limite máximo de garantia pode atingir cinco anos e meio a contar a contar da entrega, dado que aos cinco anos desde a entrega da coisa vendida para a denúncia do defeito, somam-se mais seis meses para interpor a acção judicial (arts. 916º, nº 3 e 917º do CC); no segundo, esse último prazo é de um ano (art. 1225º, nºs 2 e 3 do CC)” (sublinhado nosso).
De facto, no nº 1 do art. 1225º do CC o que se prevê é um prazo de garantia supletivo (se outro não for acordado) de 5 anos [9], a contar da entrega da obra - ou seja, o empreiteiro é responsável pelos defeitos (no que ora importa) que se revelem durante esses cinco anos e lhe sejam denunciados.
Como se escreveu no Ac. do STJ de 29.11.2011, P. 121/07.TBALM.L1.S1, rel. Cons. Gabriel Catarino, in www.dgsi.pt “Nos termos do nº 1 do art. 1225º do CC o dono da obra passou a dispor de um prazo de cinco anos de garantia, salvo estipulação de outro prazo, durante o qual o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra (ou a terceiro adquirente). Tratando-se de obras sujeitas a longa duração, nem sempre a descoberta dos vícios da construção da obra se revelam no inicio da ocupação por parte do respectivo dono ou de terceiro adquirente, mas antes após algum tempo de uso percussão de algumas das incidências naturais sobre a estrutura, materiais utilizados, modo de aplicação e forma como a construção foi executada, pelo que o legislador numa perspectiva de protecção dos direitos do consumidor alargou o prazo fixado nos artigos 914.º, 916.º e 917.º do Código Civil. Nesta perspectiva, o legislador, no caso de imóveis destinados a longa duração, pôs à disposição do dono da obra e do terceiro adquirente: um, de cinco anos, durante os quais se forem descobertos defeitos os pode denunciar (prazo de garantia supletivo), e outro, de um ano, a partir do seu conhecimento, para os denunciar, o que valerá por dizer que o dono da obra tem um prazo - de cinco anos - em que se ocorrer a descoberta de um defeito o pode denunciar, mas que exaurido esse prazo, e não tendo operado qualquer denúncia, queda peado o direito à denúncia de defeitos. Resumindo, parece dessumir-se deste regime especial que, o dono da obra ou o terceiro adquirente, para fazer valer com êxito uma pretensão para reparação de defeitos detectados numa obra de longa duração, terá: 1) denunciar os defeitos no prazo de garantia da obra, ou seja cinco anos após a entrega da mesma; b) propor a acção, caso o empreiteiro ou vendedor do imóvel não aceitem proceder à reparação dos defeitos, no prazo de um ano a partir do momento em que efectuou a denúncia” [10].
Do que se deixa dito conclui-se que, ao contrário do sustentado pelo tribunal recorrido, o art. 1225º do CC não prevê um prazo de cinco anos, a contar da entrega do imóvel, dentro do qual terá que ser feita a denúncia e proposta a acção de indemnização, sob pena de caducidade do direito que se pretende fazer valer, antes prevendo o prazo máximo de garantia, durante o qual devem ocorrer e ser denunciados os defeitos, como sustenta a apelante.
Assiste, pois, razão ao apelante quando sustenta que o tribunal recorrido não podia ter julgado procedente a invocada excepção de caducidade com o fundamento de terem decorrido, à data da propositura da acção, mais de 5 anos desde a entrega do imóvel.
Contudo, a R. baseou a invocada excepção da caducidade não apenas naquele fundamento, mas ainda por entender que decorreu o mencionado prazo de 5 anos desde a entrega do imóvel sem que o A. lhe tivesse denunciado os defeitos [11], o que reafirma nas contra-alegações.
Ao A. incumbe alegar e demonstrar a verificação dos defeitos e a sua denúncia à R. (art. 342º, nº 1 do CC), cabendo à R., que invocou a caducidade do direito do A. [12], alegar e demonstrar [13] que o direito foi exercitado para além do prazo, isto é, que a denúncia dos defeitos foi efectuada para além do prazo de garantia.  
E para o fazer, alegou a R., no que ora importa, que, à data de 8.03.2010 [14], “tinha já decorrido o prazo de garantia dos cinco anos sobre todas as datas em que foram feitas as vendas das fracções comerciais e habitacionais do edifício identificado, a favor dos respectivos adquirentes e condóminos, apenas com excepção do primeiro andar B, cuja compra e venda foi celebrada em 14 de Novembro de 2005 (…)” – art. 75º da contestação [15].
Ora, como analisado na decisão recorrida e já supra confirmado, o acto de entrega do imóvel não se reporta à data da entrega das fracções, mas à data em que foi eleita a 1ª administração do condomínio, o que ocorreu em 11.03.2005, pelo que se torna forçoso concluir que, ao contrário do sustentado pela R., a alegada denúncia foi feita dentro do prazo de garantia [16].
Não procede, pois, a excepção de caducidade invocada, procedendo a apelação, pelo que deve ser revogada a decisão recorrida e prosseguirem os autos, ficando prejudicada a apreciação das restantes questões colocadas.

            DECISÃO.
Pelo exposto, acorda-se em julgar procedente a apelação, revogando-se a decisão recorrida, que deve ser substituída por outra que julgue improcedente a excepção de caducidade invocada, determinando o demais processado.
            Custas pela apelada.

Lisboa, 20 de Março de 2012

Cristina Coelho
Maria João Areias
Luís Lameiras
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[1] E que entendemos ser o correcto.
[2] Por o vendedor do prédio ter sido o seu construtor.
[3] Data da eleição da primeira administração do condomínio – cfr. acta nº 1 junta a fls. 11 dos autos.
[4] Na esteira, aliás, de grande parte da doutrina e da jurisprudência dos tribunais superiores.
[5] Dispõe este artigo que “1. O comprador deve denunciar ao vendedor o vício ou falta de qualidade da coisa, excepto se este houver usado de dolo. 2. A denúncia deve ser feita até trinta dias depois de conhecido o direito e dentro de seis meses após a entrega da coisa. 3. Os prazos referidos no número anterior são, respectivamente, de um ano e de cinco anos, caso a coisa vendida seja um imóvel”.
[6] “A acção de anulação por simples erro caduca, findo qualquer dos prazos fixados no artigo anterior sem o comprador ter feito a denúncia, ou decorridos sobra esta seis meses, …”.
[7] Preceitua o nº 1 do mencionado artigo que “sem prejuízo do disposto no art. 1219º e seguintes, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente”.
[8] “A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia”. 
[9] Pedro Romano Martinez, in Cumprimento Defeituoso em Especial na Compra e Venda e na Empreitada, pág. 372, chama-lhe uma “garantia alargada”.
[10] No mesmo sentido, cfr. os Acs. do STJ de 21.05.2009, P. 08B1356, rel. Cons. Maria dos Prazeres Beleza e de 24.09.2009, P. 2210/06.8TVPRT.S1, rel. Cons. Lopes do Rego, ambos in www.dgsi.pt. No mesmo sentido parece, também, pronunciar-se Pedro Romano Martinez, in Direito das Obrigações (Parte Especial) Contratos, Compra e Venda, Locação Empreitada, pág. 497.
[11] Cfr. arts. 68º a 75º da contestação.
[12] Caducidade que não é de conhecimento oficioso - arts. 333º, nº 2 e 303º do CC.
[13] Art. 342º, nº 2 do CC.
[14] Data de uma das cartas que lhe foi enviada pela mandatária da A. e que se encontra junta a fls. 17 dos autos, como referido no relatório supra.
[15] É certo que, posteriormente, em requerimento junto aos autos após ter sido proferida a decisão recorrida, veio a R. alegar que a carta datada de 8.03.2010 só tinha sido remetida no dia 12.03.2010, juntando documento com vista a provar o alegado. Contudo, tal alegação e prova não pode ser atendida por este tribunal de recurso, uma vez que os recursos visam reapreciar as decisões, e não pronunciar-se sobre questões novas que não foram colocadas ao tribunal de 1ª instância. A factualidade posteriormente alegada é distinta da alegada para fundamentar a excepção invocada e não pode ser, agora, ponderada.
[16] E isto sem se atentar, sequer, que o A. invocou que a denúncia dos defeitos foi feita à R. anteriormente, por várias vezes, sendo a mencionada carta de 8.03.2010, a “derradeira tentativa para solucionar, de forma consensual, o litígio emergente”, o que resulta da própria carta que faz alusão “aos vários defeitos de construção que se verificam no respectivo imóvel e já reportados a V.Exas.”.