| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1 – Relatório.
Na 12ª Vara Cível de Lisboa, A…, na qualidade de cabeça de casal da herança de B…, propôs acção de despejo contra C…, Ld.ª, alegando que, em 20/4/78, a referida B… deu de arrendamento à sociedade D…, Ld.ª, o ..º andar da Av.ª …, em ….
Mais alega que esta sociedade alterou a sua designação para E…, Ld.ª, a qual foi extinta no dia 20/6/07, data a partir da qual passou a exercer a sua actividade no local arrendado a sociedade C…LDª, ora ré.
Alega, ainda, que, por carta datada de 27/8/07, recebida a 29/8/07, a ré notificou os herdeiros de B… de que, por escritura pública de 20/6/07, se procedeu à fusão das firmas «E…LDª» e «C…LDª», tendo a autora respondido que não autorizava a transmissão da posição contratual e que, de todo o modo, a mesma não havia sido comunicada atempadamente.
Conclui, assim, que deve ser declarada a extinção do contrato de arrendamento em causa, por caducidade ou por resolução, condenando-se a ré a despejar de imediato o arrendado, entregando-o livre e devoluto à autora, e a pagar à autora as rendas vencidas no montante de € 22.962,94, e vincendas, devidamente actualizadas até à realização do despejo, decretando-se a ilegalidade da ocupação que a ré vem fazendo do locado e, por isso, condenando-a a pagar à autora, a título de indemnização, a quantia de € 679,18 mensais, desde a data da escritura de fusão até efectiva devolução do locado, livre e devoluto, o que perfaz, actualmente, a quantia de € 22.412,94, tudo com juros de mora, vencidos e vincendos, calculados à taxa legal anual em vigor desde a citação até efectivo e integral pagamento. Requer, ainda, a título de sanção pecuniária compulsória, a condenação da ré no pagamento à autora da quantia diária de € 250,00, por cada dia de atraso na entrega da fracção em causa, após trânsito em julgado da decisão final.
A ré contestou, por excepção, invocando o caso julgado, e, por impugnação, alegando que a fusão das duas sociedades não determinou a caducidade do contrato de arrendamento e que não era obrigada a comunicar à autora, no prazo de 15 dias, a aludida fusão. Mais alega, que antes desta, já tinha a sua sede no locado, desde a sua constituição em Novembro de 1997, com autorização da senhoria, dada oralmente por M…, tio da autora e procurador da falecida senhoria B…. Alega, ainda, que a ocupação do locado pela ré era do conhecimento da autora, que a reconheceu como arrendatária, tendo-a reconhecido também, embora tacitamente, como beneficiária da transmissão do direito ao arrendamento.
Conclui, deste modo, pela sua absolvição do pedido.
A autora replicou, concluindo pela improcedência das excepções invocadas e pela procedência da acção, nos termos peticionados.
Seguidamente, foi proferido despacho saneador, onde se julgou improcedente a excepção do caso julgado, tendo-se seleccionado a matéria de facto relevante considerada assente e a que passou a constituir a base instrutória da causa.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi, após decisão da matéria de facto, proferida sentença, julgando a acção improcedente.
Inconformada, a autora interpôs recurso de apelação daquela sentença.
Produzidas as alegações e colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
2 – Fundamentos.
2.1. Na sentença recorrida consideraram-se provados os seguintes factos:
1.
Em 20 de Abril de 1978, B… deu de arrendamento à sociedade D…, Lda., o ….° andar da Avenida …, n.º …, em …, descrito sob o n.° .., na ….ª Conservatória do Registo Predial de.. e inscrito na respectiva matriz sob o art. …, conforme documento n.° l anexo à petição inicial e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
2.
Prescreve a cláusula segunda do contrato supra referido que «O andar arrendado destina-se exclusivamente a nele, a sociedade inquilina, instalar os escritórios da sua sede e, por isso, nenhum outro uso lhe poderá ser dado, sem expressa autorização da senhoria».
3.
O contrato supra referido foi celebrado por um ano, renovável por iguais períodos.
4
Posteriormente, a arrendatária alterou a sua designação para E…, Lda..
5.
J… era sócio-gerente da E…, Lda.".
6.
No dia 12 de Novembro de 1980 foi outorgada no … Cartório Notarial de …a, a escritura-pública anexa à Contestação e junta a fls. 96 e ss., com o seguinte teor:
«Constituição de sociedade
No dia doze de Novembro de mil novecentos e oitenta, no … Cartório Notarial de …, perante mim, licenciado …, notário do referido cartório, compareceram como outorgantes:
Primeiro – J… (...)
Segundo – JM… (...)
E por eles foi dito:
Que pela presente escritura, constituem entre si, uma sociedade comercial por quotas de responsabilidade limitada, nos termos dos artigos seguintes:
Primeiro - A sociedade adopta a denominação de "F…LDª ", tem a sua sede e estabelecimento nesta cidade, na Avenida …, número noventa, quarto andar, freguesia de … (...).
Terceiro - O capital social, integralmente realizado em dinheiro, e corresponde à soma de duas quotas: uma digo dinheiro é de cinco milhões de escudos e corresponde à soma de duas Quotas, uma de três milhões e Quinhentos mil escudos pertencente ao sócio J… e outra de um milhão e quinhentos mil escudos pertencentes ao sócio JM….
Quarto - Durante o prazo de cinco anos a contar de hoje, a gerência da sociedade será exercida pelo sócio J… que desde já fica nomeado gerente (...).».
7.
No dia 17 de Setembro de 1985 foi outorgada a escritura pública anexa à Contestação e junta a fls. 93 e ss. dos autos, com o seguinte teor:
«CESSÃO DE QUOTA
No dia dezassete de Setembro de mil novecentos e oitenta e cinco, no … cartório Notarial de …, perante mim, …, Primeiro-Ajudante do Cartório, (...) compareceram como outorgantes:
Primeiro: JS… (...)
Segundo: VJ… (...)
E, pelo primeiro outorgante, foi declarado:
Que, pela presente escritura e pelo preço, já recebido, igual ao respectivo valor nominal, cede ao segundo outorgante, livre de ónus e encargos, a quota no valor de trinta mil escudos que possui na sociedade comercial por quotas de responsabilidade limitada denominada "G…LDª", com sede em …, na Avenida …, número noventa, quarto frente e o número de identificação …5, constituída por escritura de trinta de Outubro de mil novecentos e setenta e nove (...)».
8.
A escritura pública de 12 de Novembro de 1997, outorgada no …° Cartório Notarial de …, anexa à Contestação como doc. n.º 6, tem o seguinte teor:
«CONTRATO DE SOCIEDADE
No dia doze de Novembro de mil novecentos e noventa e sete, nesta cidade de … e no … Cartório Notarial, perante mim, Licenciado …, respectivo notário, compareceram como outorgantes:
Primeiro
J…, (...)
Segundo
LM… (..)
E por eles foi dito:
Que estabelecem entre si um contrato de sociedade comercial por quotas nos termos dos artigos seguintes:
Art. l.º
A sociedade adopta afirma "C…, Lda. ", e tem a sua sede na Avenida …, número noventa, quarto andar direito, em …, freguesia de …. (...)».
9.
Desde a sua constituição, em Novembro de 1997, que a Ré exerce no locado a sua actividade.
10.
A fusão por incorporação mediante a transferência global do património da sociedade "E…, Lda. para a sociedade "C…, Lda.", com aumento de capital da segunda para € 32.481,71 encontra-se registada pela ap. …, conforme documento n.° 2 anexo à petição inicial e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
11.
A Ré enviou aos herdeiros de B… uma carta datada de 27 de Agosto de 2007 e que foi recebida em 29 de Agosto de 2007, com o seguinte teor:
«(...)
Ref.: Av. …, n. ° …-….° andar, …
Exmos. Senhores,
Informamos que, por escritura pública outorgada a 20/06/2007, no Cartório Notarial de …, em …, procedemos à fusão das firmas "E…LDª" e "C…LDª", pertencentes a J…, mulher e filhos.
Com efeito, pela referida escritura, afirma "C… Lda. NIPC …, incorporou a "E…, Lda., NIPC …, sendo que houve a transmissão para a sociedade incorporante de todo o activo e passivo que integrava o património da sociedade incorporada, assumindo esta a sua posição contratual em todos os contratos em que a sociedade incorporada é parte, (...), designadamente o direito ao arrendamento do escritório onde se situa a nossa sede, de que V. Exas. são proprietários.
Face ao exposto, solicitamos a V. Exas que o recibo da renda passe a ser emitido em nome de "C…, Lda., NIPC ….
(...)».
12.
Em resposta à carta supra referida, a Autora enviou à Ré a carta anexa à petição inicial como documento n.° 5, com o seguinte teor:
«(...)
Assunto: Av. …, …, …°, …
Exmos Senhores
Acuso a recepção da V. carta datada de 27/08/2007, que mereceu da nossa parte devida atenção.
Analisados os dados que V. Exas. indicaram, verificamos que a extinção da sociedade arrendatária conduziu à caducidade do contrato de arrendamento em vigor (art. 1051, al. d), do Código Civil). A transmissão da posição contratual de arrendatária para V. Exas. não foi autorizada por nós (art. 1083, n. º2, al. e) do Código Civil).
Mais, a referida transmissão, mesmo que fosse permitida, não nos foi comunicada no prazo de quinze dias, conforme está previsto na al. g) do art. 1038.° do Código Civil.
Porquanto solicito a restituição imediata do locado.
(...)».
13.
Aquando do pagamento da renda do mês de Agosto de 2007, vencida em l de Julho de 2007, a funcionária da Ré AP… informou o sr. JU…, funcionário da Autora, que a partir do mês seguinte o recibo já deveria vir em nome da Ré pois que a "E…LDª" tinha sido incorporada nesta por fusão.
14.
Quando em Agosto de 2007 foi pagar a renda e entregar o correspondente cheque ao mesmo funcionário da Autora, a funcionária da Ré, AP…, constatou que o recibo de renda do mês de Setembro se mantinha em nome da "E…LDª".
15.
A Ré remeteu à Autora a carta referida na al. F) dos Factos Assentes para que o recibo passasse a ser emitido em nome da "C…LDª".
16.
A partir do exercício de 2008 já não seria possível integrar as rendas em custos da Ré.
17.
Mediante carta datada de 19 de Novembro de 2007 dirigida à E… Lda." e enviada pela Autora, esta comunicou à segunda a actualização da renda para 2008 referente ao locado, conforme documento n.° 3 anexo à petição inicial e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
18.
Desde o mês de Dezembro de 2007 e até à data presente a Ré depositou as rendas na Caixa Geral de Depósitos.
19.
A Ré tem informado a senhoria, por carta registada com aviso de recepção, dos depósitos de rendas efectuados pela primeira.
20.
A Ré tem vindo a entregar nas Finanças as retenções efectuadas sobre os montantes das rendas pagas.
21.
A Ré emitiu o recibo com o n.° 0187, datado de l de Setembro de 2007, conforme doc. n.º 10 anexo à Contestação e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
22.
Actualmente a renda do locado é de € 843,80, sem retenção na fonte.
23.
A sociedade "C…LDª" já tinha a sua sede no locado, com autorização dada oralmente pelo sr. M…, em nome da falecida B….
24.
Era o supra referido M… que tratava dos negócios da família, sendo ele quem, de facto, geria as actividades de exploração imobiliária, negociando e acordando os termos dos arrendamentos dos imóveis da falecida B….
25.
Entre o supra referido M… e J… existia, desde há muitos anos, uma grande relação de amizade.
26.
O M... autorizou, em nome de B…, que o locado fosse utilizado por qualquer outra sociedade em que o supra referido J… tivesse participação social.
27.
As sociedades "G…Lda." e "F…, Lda." tiveram a sua sede na Avenida António …, n.° …., ..° andar, em …, com o conhecimento e consentimento de M….
28.
O referido J… reuniu-se com o dito M… com vista à obtenção de autorização para instalar no locado duas outras sociedades de que o primeiro não era sócio, denominadas "PR…" e "CO…".
29.
Na reunião supra referida esteve presente a assessora jurídica de J….
30.
Na supra referida reunião o M… afirmou que o locado poderia ser ocupado por qualquer sociedade em que o J… tivesse uma participação social mas que tal não acontecia nas firmas "PR…e" e "CO…" pelo que haveria de fazer algumas alterações ao contrato, tendo ficado acordado que a "D…LDª", por escrito, solicitaria autorização à senhoria para a ocupação do locado também por aquelas duas firmas mediante aumento das rendas mensais de esc. 28.100$00 para esc. 40.000$00, a partir da renda de Abril de 1987. e para esc. 50.000$00 a partir de Janeiro de 1988.
31.
A autorização referida supra foi concedida, mantendo-se, contudo, os recibos de renda em nome da "D…LDª".
32.
Desde a sua constituição que a Ré mantém colocada junto à porta de entrada do locado uma placa com a sua identificação.
33.
O prédio onde se situa o escritório da empresa que gere os arrendamentos da herança de B… - o n.° …, ….° …., da Avenida …, em … - é em frente do imóvel onde se situa o locado.
34.
A Autora nunca levantou qualquer objecção ou solicitou que a placa supra referida fosse removida.
35.
Em data não determinada, mas anterior à da propositura da presente acção, foi colocada no hall de entrada do prédio onde se situa o locado, com o consentimento da Autora, um placar onde foram colocadas placas com a identificação de todas as sociedades que aí têm escritório, entre as quais a aqui Ré.
36.
Tal placa continua, até ao momento, no mesmo placard, sem qualquer oposição da Autora.
37.
Pelo menos alguns cheques para pagamento das rendas, cujo recibos eram emitidos em nome da E…LDª, eram da conta bancária da Ré ou do próprio J… e que a Autora nunca questionou a arrendatária relativamente a esse facto.
38.
Após a recepção da carta a que alude a al. F) dos factos Assentes, a Autora recebeu o pagamento da renda do mês de Outubro de 2007.
39.
Os depósitos que a Ré tem vindo a efectuar compreendem as actualizações anuais da renda.
40.
A fracção sita na Avenida …, n.° …, ….° …., em …, é utilizado pela Autora como endereço postal para efeitos de recebimento de correspondência referente ao património da herança de B….
Não se provou que:
l. O valor de mercado do arrendamento do locado é de pelo menos € 1.500,00 mensais.
2.2. A recorrente remata as suas alegações com as seguintes conclusões:
A) A douta sentença refere como justificação da manutenção do contrato de arrendamento a não aplicação ao presente caso do art.° 1083.° n.°l do Código Civil, o que faz por entender, num primeiro plano, que não havia necessidade de autorização da senhoria para a fusão entre a "E…LDª" e a R. "C…LDª".
B) Permita-se, com todo o respeito, andou, francamente mal a douta sentença recorrida ao considerar a pretensão da A. de resolução do contrato destituída de fundamento pelos seguintes motivos invocados na sentença, que são, no essencial, três:
1) Não havia necessidade de comunicação do inquilino à senhoria para proceder à transmissão do arrendamento para a sociedade incorporante;
2) A A. terá tido conhecimento da realização da fusão e tacitamente consentido a transmissão do arrendamento;
3) Existia uma procuração emitida a favor do Sr. M… por parte da Sr. B… que legitimou o mesmo a autorizar a instalação da "C…LDª" no locado.
C) Discordamos totalmente do entendimento do Tribunal a quo relativamente aos três argumentos atrás expendidos, os quais foram o estribo utilizado pela sentença recorrida para julgar improcedentes os pedidos da A. Ocorreu, quando a estes três aspectos um evidente erro de interpretação jurídica (relativamente ao primeiro) e erro de apreciação da prova produzida em julgamento (quanto ao segundo e terceiro).
D) Com efeito, o nosso ordenamento jurídico é claro quando prescreve a obrigação de comunicação da cedência da coisa no art.° 1038.°, alíneas f) e g) e art.° 1049.° do Código Civil, obrigação esta que, quando não cumprida, confere à senhoria a possibilidade de resolver o contrato.
E) E é igualmente claro que a lei não só impõe essa obrigação ao arrendatário como, ainda, submete a mesma ao cumprimento de um prazo de 15 dias — vide art.° 1038.°, alínea g) do CC.
F) Ainda que este nosso entendimento nos pareça insofismável, não podemos deixar de mencionar que é vasta a jurisprudência e doutrina que no mesmo sentido se têm pronunciado ao longo dos anos, de que são exemplos os acórdãos "STJ 06B3458 de 06-12-2006"; "Ac. TRL 4381/2003-7 de 01-07-2033" e "Ac. TRL 305/2006-6 de 18-05-2006", todos citados supra, em sede de alegações, para onde se remete por naturais razões de economia processual.
G) O caso da fusão de duas empresas subsume-se, de forma evidente, na norma contida no art.° 1038.°, alínea f). A fusão é um dos casos em que a lei permite a cessão do gozo da coisa a um terceiro e portanto é uma das excepções previstas neste preceito que legitima essa mesma cessão.
H) Neste caso, sendo a fusão um dos casos que a lei consagra como não exigindo a autorização prévia do senhorio (o que parece ser a tese da douta sentença) e portanto uma das situações que se subsume nas excepções contidas na norma acima aludida, então sempre será de aplicar-lhe o disposto na alínea g) do mesmo preceito.
I) A alínea g) do art.° 1038.° é aplicável exactamente aos casos em que "a lei o permitir", isto é, é um dos casos em que houve “cedência do gozo da coisa por algum dos referidos títulos” para usar as palavras do aludido preceito normativo.
J) Isto é, nos casos em que a lei permite a cessão da coisa (como a fusão), é obrigatória a comunicação desse acto ao senhorio, comunicação essa que terá de ocorrer no prazo de 15 dias.
K) No presente caso o prazo foi extrapolado, sendo a escritura datada de 20/06/2007 a comunicação deveria ter sido feita até ao dia 05-07-2007 e não no dia 27/08/2007 tal como ficou provado.
L) A comunicação efectuada pela R. ao Senhor JU… em que solicita que os recibos de renda passem ser emitidos em nome da sociedade incorporante, não pode ser considerada como comunicação à A. da cessão do arrendamento.
M) A sentença socorre-se na tese de que o Senhor JU… era funcionário da A., mas fá-lo sem aparente justificação probatória visto que não foi produzida qualquer prova que permitisse aferir tal eventual relação jurídica, fosse ela qual fosse.
N) As comunicações entre as partes nos contratos de arrendamento são efectuadas na pessoa do senhorio ou do arrendatário e para as respectivas moradas indicadas no contrato, e não na pessoa de supostos/presumidos funcionários, cujo vínculo concreto, a admitir-se como hipótese académica que existia, nem sequer a R. conhecia com exactidão...
O) Era à A. que devia ter sido comunicada a transmissão do arrendamento por virtude da fusão e não a um terceiro que a R. desconhecia se era ou não procurador, funcionário, prestador de serviços, trabalhador, amigo ou outro relativamente à A.
P) A admitir-se que tenha ocorrido a referida comunicação ao Senhor JU… (sempre sem conceder) esta em nada atenua a falta de comunicação da alteração de locatário à senhoria.
Q) Acresce que não pode admitir-se, como faz a douta sentença, que a comunicação à A. mesmo que não se tenha verificado pela solicitação ao Senhor J... para que passasse a emitir os recibos em nome da C….LDª, então sempre se teria verificado pelo facto de no imóvel ter sido colocada uma placa com a firma da R.
R) A A., residente no …, administra, por força da sua função de cabeça de casal, os prédios que fazem parte da herança aberta por morte da Senhora D. B…. Herança essa que é constituída por um número consideravelmente elevado de imóveis, o que impossibilita a ora A. de conhecer todas as especificidades destes e de se manter "actualizada" quanto às suas alterações/deteriorações/modificações.
S) Ainda, assim, o Tribunal entendeu que, por a aludida placa se encontrar visível no hall de entrada no prédio, a A. teria de conhecer a sua existência e, não se tendo oposto, deu o seu consentimento tácito... Por outro lado, para o caso de assim não se entender, sempre se socorreu (mais uma vez) do suposto funcionário da A. Senhor JU… e do seu necessário conhecimento da colocação da placa.
T) Ou seja, o Tribunal dá como provado o conhecimento e consentimento prestado pela A. com base em várias presunções: primeiro que a mesma se terá deslocado ao prédio, segundo que o Senhor J... é seu funcionário, terceiro que o Senhor J... teve conhecimento da colocação da placa, quarto que o Senhor J... comunicou tal facto à A.
U) Sucede que nada disto foi dado como provado, nem poderá ser visto que nenhuns factos constantes do processo permitem chegar a esta conclusão. Dir-se-á que a livre apreciação da prova tem necessariamente os seus limites...
V) Acresce que, mesmo admitindo-se que a A. tivesse tido conhecimento da placa (o que se admite como mera hipótese académica) sempre se impõe dizer que a comunicação a que o arrendatário está obrigado não pode ocorrer através de uma qualquer declaração dúbia, ou que careça de interpretação da senhoria.
W) Não se pode impor à A. (que não tem qualquer conhecimento do funcionamento interno das sociedades que arrendam os seus imóveis) que por ver uma placa no hall do prédio fazendo alusão a uma firma com a qual não mantém relações contratuais conclua de imediato que o arrendamento foi cedido à mesma...
X) A comunicação que a lei impõe é directa ao senhorio, caso contrário a mesma ficaria suprida, por exemplo e por absurdo, pela colocação de um artigo num jornal, o que, formalmente poderia ser entendido como comunicação válida mas, em termos substanciais, não poderia deixar de considerar-se uma forma hábil de contornar a imposição legal de comunicação.
Y) Aliás, e a este propósito, o Ilustre Professor Dr. Menezes Cordeiro é defensor do entendimento de que uma comunicação que apenas na forma cumpra o que a lei impõe, não pode deixar de ser considerada como uma violação do princípio da boa-fé, nomeadamente, socorrendo-me da sua tese de doutoramento, por ser contrária ao sub-princípio da materialidade subjacente.
Z) Admitir-se que a obrigação de comunicação dentro do prazo legal por parte da R. ocorreu ou pela via da solicitação feita ao Senhor JU…, ou pela via a colocação da placa no hall do prédio, como parece ser a tese da douta sentença, é abrir caminho a que a R. contorne as suas obrigações legais, cumprindo-as apenas formalmente, o que a lei manifestamente não admite.
AA) A tudo isto acresce deve ainda acrescentar-se o facto de, como a sentença dá como provado, a placa existente no prédio com a firma da R. estar aí colocada desde a constituição da sociedade (1997), pelo que nada de novo ocorreu após a fusão que pudesse ter alertado a A. para a transmissão do arrendamento para esta sociedade.
BB) Finalmente, cumpre ainda alertar que a suposta procuração que terá sido conferida ao Sr. M… por parte da Sr. B… em data não concretamente apurada é tomada como um facto provado sem que qualquer documento tenha sido junto ao processo a fazer prova da sua existência.
CC) Mesmo assim, o Tribunal dá como provado que a procuração existiu e que a mesma conferia poderes a Senhor M… para gerir as actividades de gestão imobiliária da D. B…, negociando e acordando os termos dos arrendamentos dos imóveis.
DD) Cabe assim dizer que, a existir tal procuração, a mesma teria necessariamente de, ao abrigo do disposto no art.° 262°, n.° 2 do CC, revestir, pelo menos, a forma escrita, assim um documento particular.
EE) Assim sendo, conforme dispõe o art.° 364.° n.° l do Código Civil impunha-se, para fazer prova da existência da procuração, que o documento em causa ou então documento com força probatória superior tivesse sido apresentado no processo o que jamais ocorreu.
FF) Ocorre, assim, uma falta de fundamentação da douta sentença quando dá como provada a existência de autorização oral do Sr. M… ao Sr. J… para poder instalar no locado qualquer sociedade em que este último tivesse uma participação social.
GG) Por último, importa referir que à data da escritura da fusão da "E…LDª" com a "C…LDª" (20-06-2007), o Senhor M… já havia falecido, o que se prova através da junção da respectiva escritura da habilitação de herdeiros, onde se menciona que a data do óbito é de 23-02-1999 - Documento 1 que ora se requer seja junto ao processo ao abrigo do disposto no art. 693.° B que remete para o art.º 524.° ambos do Código de Processo Civil.
Termos em que, por todo o alegado, sempre com o mui douto suprimento de Vossas Excelências deve o presente recurso ser julgado integralmente provido, proferindo-se nova e certamente douta sentença em que se acolham os pedidos formulados pela A. na PI por verificação da resolução do contrato de arrendamento em análise nos autos.
2.3. A recorrida contra-alegou, concluindo nos seguintes termos:
1. No presente recurso a A., muito embora, formalmente, não ponha em causa a matéria de facto dada como provado pelo Tribunal a quo, nas suas conclusões pretende que tal factualidade provada seja alterada.
2. Em conformidade com o preceituado no art° 685°, n° l, alínea b) e c), do Cód. Proc. Civil, não tendo a recorrente referido os concretos meios probatórios constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida, deve o recurso, no que concerne à impugnação da matéria de facto, ser de imediato rejeitado.
3. Nos termos do art° 112° do Código das Sociedades Comerciais, a «fusão» determina uma transmissão global dos direitos e obrigações das sociedades fundidas para a sociedade incorporante, incluindo, portanto, a transmissão dos contratos de arrendamento existentes para a sociedade incorporante.
4. A fusão das sociedades não determina a caducidade dos contratos de arrendamento de que as sociedades incorporadas fossem titulares, não sendo sequer necessária a autorização/anuência do senhorio para a transmissão do arrendamento a que aquela dá lugar.
5. No caso concreto não é aplicável o preceituado nas als. f) e g) do art. 1038.°, do Código Civil.
6. E mesmo que o fosse, a não comunicação ao senhorio, atento ao preceituado no 1083.°, n.° l, do Cód. Civil, não constituiria uma violação de tal modo grave que concedesse àquele o direito à resolução do contrato de arrendamento.
7. Como muito bem refere a douta Sentença recorrida, a apreciação de circunstâncias tais como o comportamento prévio das partes e o tipo, duração, frequência e efeitos do inadimplemento é essencial para apurar da inexigência da manutenção do arrendamento por parte do senhorio.
8. Atenta à factualidade provada - nomeadamente aos factos provados 23, 24, 26, 30, 31, 32, 35 e 38 - de forma alguma se poderá concluir que a falta da comunicação formal e por escrito ao senhorio, dentro do prazo de quinze dias, da celebração da escritura de fusão, tem uma gravidade e consequências tais que tome inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.
9. A comunicação a que se refere a alínea g) do referido art° 1038° tem como finalidade permitir ao senhorio aferir da legalidade da cedência do gozo do imóvel como também conhecer o novo arrendatário.
10. No caso concreto, este segundo desiderato não reveste qualquer importância uma vez que a Autora já conhecia a C…LDª.
11. E, quanto ao controlo da cedência do gozo do imóvel, considerando que a fusão de sociedades é obrigatoriamente sujeita a registo, facilmente podia o senhorio tomar conhecimento do seu teor e, dessa forma, controlar a legalidade da mesma.
12. Pelo que deverá ser negado provimento à apelação do recorrente.
2.4. São as seguintes as questões que importa apreciar no presente recurso:
1ª - saber se a substituição da sociedade arrendatária, originada por um negócio de fusão, deve ou não ser comunicada ao senhorio;
2ª - em caso afirmativo e não tendo essa comunicação sido devidamente feita, saber se, face às circunstâncias do caso, se verifica uma situação de incumprimento por parte da inquilina que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento.
2.4.1. Quanto ao pedido de declaração de caducidade do contrato de arrendamento formulado pela autora, ora recorrente, a sentença recorrida julgou-o improcedente, por ter entendido que a fusão das sociedades não determina a caducidade dos contratos de arrendamento de que as sociedades incorporadas sejam titulares, não sendo sequer necessária a autorização/anuência do senhorio para a transmissão do arrendamento a que aquela dá lugar.
A recorrente, no entanto, não pôs em causa tal entendimento, apenas tendo impugnado a parte de decisão que considerou desnecessária a comunicação ao senhorio da cedência da posição de arrendatário, em virtude da fusão das sociedades, e que, de todo o modo, entendeu que não se verifica, no caso concreto, uma violação contratual que permita fundar a resolução do contrato.
Dúvidas não restam que, no caso, ocorreu uma fusão de sociedades, realizada mediante a transferência global do património da «E…LDª» para a «C…LDª», a qual se encontra inscrita no registo comercial pela Ap. 11/20070718, nos termos do art.111º, do Código das Sociedades Comerciais (serão deste Código – CSC – os demais artigos citados sem menção de origem), conforme documento junto a fls.111 (na matéria de facto apurada faz-se referência, sob o ponto 10., à Ap. …, mas esta diz respeito ao projecto de fusão, que também deve ser registado – art.100º, nº1). Por isso que, nos termos da al.a), do art.112º, se transmitiram para a «C…LDª» todos os direitos e obrigações da «E…LDª», designadamente, o direito ao arrendamento do prédio urbano pertencente à autora, sito no ..º andar da Av.ª …, em …. Mas como esta não foi notificada da transmissão, veio requerer judicialmente, também com este fundamento, a resolução do contrato de arrendamento e o consequente despejo. Daí a 1ª questão, que agora cumpre apreciar.
Analisemos, antes do mais, ainda que sumariamente, o regime da fusão de sociedades previsto nos arts.97º e segs.. Assim, nos termos do nº4, do citado art.97º, a fusão pode realizar-se:
a) «Mediante a transferência global do património de uma ou mais sociedades para outra e a atribuição aos sócios daquelas de partes, acções ou quotas destas» (fusão por incorporação);
b) «Mediante a constituição de uma nova sociedade, para a qual se transferem globalmente os patrimónios das sociedades fundidas, sendo aos sócios destas atribuídas partes, acções ou quotas da nova sociedade» (fusão simples ou fusão por concentração).
Note-se, porém, que a fusão não é constituída por um acto único, o contrato de fusão realizado por escritura pública (art.106º), pois que esta só pode celebrar-se depois do preenchimento de um conjunto de trâmites, destinados a acautelar os interesses, nomeadamente, dos credores e dos sócios. Daí poder falar-se de um processo de fusão, que se inicia por um projecto (de fusão) previsto no art.98º, o qual deve ser inscrito no registo comercial, como já vimos, sendo que, as deliberações que aprovem o projecto também devem ser inscritas no registo e publicadas (art.107º, nº1). Os credores sociais podem opor-se judicialmente à fusão, se esta puser em perigo a realização dos seus créditos, e, se algum se opuser, isso impedirá a inscrição definitiva da fusão no registo comercial, até que se verifique algum dos factos referidos nas várias alíneas do nº1, do art.108º (cfr. o art.107º, nº2).
Aprovado o projecto de fusão pelas assembleias das sociedades, as administrações destas podem outorgar a escritura de fusão (art.106º), e, com a inscrição desta no registo comercial, produzem-se as duas consequências previstas no art.112º:
a) «Extinguem-se as sociedades incorporadas ou, no caso de constituição de nova sociedade, todas as sociedades fundidas, transmitindo-se todos os seus direitos e obrigações para a sociedade incorporante ou para a nova sociedade»;
b) «Os sócios das sociedades extintas tornam-se sócios da sociedade incorporante ou da nova sociedade».
Por conseguinte, os efeitos previstos no citado art.112º produzem-se com a inscrição da fusão no registo comercial, ou seja, com a realização do registo definitivo (cfr. Pinto Furtado, in Curso do Direito das Sociedades, 5ª ed., Almedina, 2004, pág.554). Trata-se, pois, de um registo com eficácia constitutiva (cfr. Pessoa Jorge, in O Direito, Ano 122º, pág.471).
Assim, no caso de fusão por incorporação, como acontece nos autos, dá-se a extinção, como pessoa jurídica, da sociedade que se incorpora noutra já existente. Na verdade, embora a actividade da sociedade incorporada prossiga, ela não pode manter-se, como sujeito de direito autónomo, dentro da sociedade incorporante, pois que, além de não ser juridicamente possível, não corresponderia sequer à intenção das partes, que pretenderam reunir numa só duas sociedades. Por isso que, todos os direitos e obrigações da sociedade incorporada se transmitem para a sociedade incorporante, o que traduz uma transmissão universal (cfr. Henrique Mesquita, in R.L.J., Ano 131º, pág.154).
Deste modo, estamos perante uma fonte legal da transmissão do património. Daí que não sejam necessários os actos e formalidades normalmente indispensáveis à transmissão de cada um dos direitos e obrigações da sociedade incorporada, transmitindo-se as posições contratuais independentemente do consentimento das contrapartes, ao contrário do que acontece na cessão da posição contratual de natureza convencional (art.424º, do C.Civil). Aliás, se houvesse que cumprir estas exigências, poderiam ocorrer obstáculos insuperáveis à concretização de um projecto de fusão de sociedades, sendo certo que, precisamente, o que a lei pretende evitar é que surjam esses obstáculos.
Resulta, pois, do atrás exposto que o direito ao arrendamento do prédio urbano em questão se transmitiu automaticamente, isto é, ope legis, para a ré «F...», que, no caso, é a sociedade incorporante, enquanto que a «E...», primitiva arrendatária, é a sociedade incorporada. Transmissão essa que se operou em resultado da inscrição da incorporação no registo comercial, em 18/7/07. A citada regra do art.112º, designadamente, fazendo decorrer da inscrição da fusão no registo comercial a transmissão universal de todos os direitos e obrigações das sociedades incorporadas para a sociedade incorporante, afasta, como parece evidente, a aplicação da regra da al.d), do nº1, do art.1051º, do C.Civil, que estabelece a caducidade do contrato de locação quando seja extinta a pessoa colectiva. Talvez por isso, a recorrente não pôs em causa a parte da sentença que defendeu tal entendimento.
Mas a questão que, agora, se coloca é a de saber se se torna ou não necessária a comunicação da referida incorporação à senhoria, nos termos da al.g), do art.1038º, do C.Civil.
Estabelece este artigo que são obrigações do locatário:
f) Não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar;
g) Comunicar ao locador, dentro de 15 dias, a cedência do gozo da coisa por algum dos referidos títulos, quando permitida ou autorizada.
Do que atrás se expendeu já resulta que o citado art.112º deve ser interpretado no sentido de que a transmissão aí aludida se opera sem necessidade de satisfazer os requisitos de que a lei faça depender a transmissão singular de cada direito ou obrigação. O que vale por dizer que, figurando entre os direitos e obrigações da sociedade incorporada uma posição jurídica de arrendatária, a transmissão do direito ao arrendamento para a sociedade incorporante não carece de autorização do senhorio.
Outra questão é a de saber se tal transmissão deve ser comunicada a este, dentro de 15 dias, a partir da data em que se consumou.
Já vimos que, no caso, a transmissão do direito ao arrendamento se consumou em 18/7/07, com a inscrição da fusão no registo comercial. Por outro lado, está provado que a ré «C…LDªl» enviou aos herdeiros de B… uma carta datada de 27/8/07, informando que procederam à fusão das firmas «E…LDª» e «C…LDª», pertencentes a J…, mulher e filhos, e solicitando que o recibo da renda passe a ser emitido em nome de «C…LDª» (cfr. o ponto 11. da matéria de facto apurada). Atenta a data daquela carta, logo se verifica que não foi respeitado o aludido prazo de 15 dias. Aliás, a ré não visou, com tal carta, dar cumprimento ao disposto na al.g), do art.1038º, mas tão só pretendeu que o recibo passasse a ser emitido em seu nome (cfr. os pontos 15. e 16. da matéria de facto apurada).
Por conseguinte, dúvidas não restam que não foi feita a comunicação à locadora, nos termos previstos no citado art.1038º, al.g). Resta saber quais as consequências.
Na sentença recorrida faz-se referência à divisão que existe na jurisprudência quanto à necessidade de comunicação ao senhorio da cedência da posição de arrendatário, no caso de fusão de sociedades. Assim, no sentido da necessidade de tal comunicação, citam-se os Acórdãos do STJ, de 6/12/06, e da Relação de Lisboa, de 18/5/06 e de 1/7/03, disponíveis in www.dgsi.pt. Em sentido contrário, citam-se os Acórdãos da Relação de Guimarães, de 17/6/10, in www.dgsi.pt, e da Relação de Coimbra, de 24/6/07, in R.L.J., Ano 131º, pág.157.
Tal divisão existe, igualmente, dizemos nós, na doutrina. Assim, por exemplo, Pessoa Jorge, ob.cit., págs.477 e 478, defende que não existe para a sociedade incorporada, que se extingue, nem para a incorporante, que àquela sucede, a obrigação de comunicar ao locador que o gozo da coisa locada se transferiu para a segunda, por se estar fora do campo de aplicação das als.f) e g), do art.1038º. Já Henrique Mesquita, ob.cit., págs.155 a 160, entende que o senhorio deve ser notificado da cedência do gozo da coisa locada em consequência do negócio de fusão.
A sentença recorrida perfilhou o entendimento de que a falta de comunicação da transmissão da posição contratual de arrendatário não constitui uma violação contratual, por considerar que a fusão por incorporação não integra nenhum dos títulos referidos nas als.f) e g), do art.1038º.
Seguiu-se, pois, a aludida tese defendida por Pessoa Jorge e pelos citados Acórdãos da Relação de Guimarães e de Coimbra. Essencialmente, tal tese funda-se na consideração de que a transmissão prevista na al.f) tem fonte voluntária e é a título singular, já que, tanto a cessão da posição contratual de arrendatário, como a sublocação e o comodato, são negócios jurídicos que produzem o efeito da transmissão, definitiva ou temporária do gozo da coisa. Enquanto que, no caso de fusão de sociedades, é a inscrição da incorporação no registo comercial que produz directamente a transmissão, a título universal, do património da incorporada para o da incorporante, incluindo os direitos aos arrendamentos de que aquela seja parte. Para, depois, se concluir que a incorporação não se integra em nenhum dos títulos referidos nas als.f) e g), do art.1038º.
A nosso ver, porém, a tese defendida por Henrique Mesquita e pelos citados Acórdãos do STJ e da Relação de Lisboa, tem mais e melhores argumentos, pelo que, será essa a por nós perfilhada no presente acórdão, seguindo-se, para o efeito, muito de perto, os ensinamentos daquele ilustre Professor, in ob. e loc. cits..
Assim, se é certo que deve entender-se que a transmissão universal prevista no art.112º se opera sem necessidade de satisfazer os requisitos de que a lei faça depender a transmissão singular de cada direito ou obrigação, pelos motivos atrás mencionados, já não se vê razão para que o legislador dispensasse também o cumprimento de regras legais que, relativamente a determinados actos de transmissão de um direito ou de cessão de uma posição contratual, fazem depender a sua oponibilidade a terceiros, ou a sua eficácia perante a contraparte no contrato a que a cessão diga respeito, da observância de certas formalidades.
Acresce que o cumprimento destas não implica a cooperação de outrem, dependendo apenas da iniciativa das sociedades participantes na fusão, sendo que, tal cumprimento ocorrerá depois de realizado o negócio de fusão, não constituindo, pois, obstáculo à sua concretização. O que significa que a dispensa do cumprimento das referidas regras legais não encontra justificação plausível.
Por outro lado, o instituto da fusão foi regulado no CSC em obediência aos princípios consagrados na Terceira Directiva do Conselho, de 9/10/78 (78/855/CEE), a qual, no seu art.19º, nº3, dispõe que «Não são afastadas as disposições legislativas dos Estados-membros que exijam formalidades particulares para a oponibilidade a terceiros da transmissão de certos bens, direitos e obrigações provindos da sociedade incorporada». Ora, o legislador português, apesar de ter consagrado, no art.112º, os efeitos da fusão inscrita no registo comercial, não derrogou nenhuma das normas legais que fazem depender a plena eficácia da transmissão de certos bens ou direitos de determinadas formalidades, como sejam, por exemplo, a inscrição no registo ou um acto de notificação. Este último resulta do disposto nas als.f) e g), do art.1038º, onde se prevê que, sempre que o locatário ceda licitamente o gozo da coisa locada, por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, deve comunicar essa cedência ao locador no prazo de 15 dias a partir da data da celebração do negócio jurídico que a origina.
Segundo cremos, a palavra «cessão» não está aí empregada em sentido específico (de cessão da posição contratual), como se defende na tese de Pessoa Jorge. A nosso ver, sendo a cessão de uma posição contratual um negócio de causa variável, como afirmam Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil, Anotado, vol.I, 2ª ed., pág.353, na cessão onerosa ou gratuita da posição jurídica do locatário abrangem-se todos os negócios através dos quais se transmita o direito ao arrendamento, podendo ter por base um contrato de compra e venda, de doação, uma dação em cumprimento, um trespasse, uma fusão ou cisão de sociedades, etc..
E não nos podemos esquecer da finalidade da comunicação ao senhorio, imposta pela citada al.g), a qual visa proporcionar-lhe o conhecimento do negócio em causa, a fim de poder averiguar se se trata de uma cedência ilícita, contra a qual possa reagir, e, ainda, fornecer-lhe a identidade do novo inquilino, a quem passará a poder exigir o cumprimento das obrigações de locatário. Deste modo, tendo em conta as aludidas finalidades, não podem deixar de considerar-se abrangidas na al.g) todas as hipóteses de cedência lícita do gozo da coisa locada, designadamente, a transmissão universal do património do arrendatário, como acontece, justamente, no caso de fusão de sociedades.
Refira-se, ainda, que não tem qualquer apoio na lei o argumento de que a fusão não implica a extinção das sociedades incorporadas e que, por isso, não poderia falar-se de uma cessão da posição contratual que tivesse de ser notificada ao senhorio. Na verdade, a solução legal é, até, a oposta, atento o disposto no art.112º, de onde resulta, manifestamente, que a fusão tem como consequência a extinção das sociedades que se incorporam noutra e a transmissão, para esta, de todos os direitos e obrigações daquelas.
Haverá, assim, que concluir que, figurando entre os direitos transmitidos um direito de arrendamento, o senhorio deve ser notificado da cedência do gozo da coisa locada em consequência do negócio de fusão. Destarte, no caso dos autos, a omissão do dever de notificar tornou o negócio que originou a cessão da posição locativa de que era titular a «E...» ineficaz em relação à autora.
Resta saber se tal incumprimento é de molde a justificar a resolução do contrato, nos termos do disposto no art.1083º, nº2, do C.Civil. Questão esta que será apreciada de seguida.
2.4.2. Na sentença recorrida, apesar de se ter entendido que a falta de comunicação da transmissão da posição contratual de arrendatária não constitui uma violação contratual, considerou-se que, ainda que se perfilhasse entendimento diverso, não se verificaria, no caso concreto, uma violação contratual que permitisse fundar a resolução do contrato.
Isto porque haveria que atender ao novo regime de arrendamento urbano, aprovado pela Lei nº6/2006, de 27/2, segundo o qual qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com fundamento no incumprimento das obrigações da contraparte, desde que esse incumprimento, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento (art.1083º, nºs 1 e 2, do C.Civil). O que implica uma apreciação de circunstâncias, tais como o comportamento prévio das partes e o tipo, duração, frequência e efeitos do inadimplemento. E foi face às circunstâncias do caso que se concluiu pela improcedência do pedido de resolução do contrato de arrendamento, por falta de comunicação tempestiva da titularidade por banda da ré da posição da «E...» no contrato de arrendamento em causa.
Vejamos.
É certo que enquanto o Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo DL nº321-B/90, de 15/10, previa uma enumeração taxativa dos fundamentos de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio (art.64º, do RAU), o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei nº6/2006, de 27/2, prevê um conceito genérico e indeterminado de incumprimento como fundamento da resolução do contrato, tanto pelo arrendatário como pelo senhorio, fazendo uma enumeração meramente exemplificativa dos fundamentos de resolução pelo senhorio (art.1083º, do C.Civil).
Ora, não é posto em dúvida que se está perante um contrato não habitacional, celebrado no dia 20/4/78, sendo que, resulta do disposto no art.59º, nº1, da citada Lei nº6/2006, que o NRAU se aplica aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor (28/6/06), bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data. Assim sendo, haverá que ter em consideração, no caso, o disposto no citado art.1083º, do C.Civil (a principal novidade do NRAU, do ponto de vista formal-sistemático, é o retorno ao Código Civil do núcleo central da disciplina normativa).
Resulta daquele artigo que o mesmo exige, por um lado, que o incumprimento imputável culposamente ao arrendatário assuma especial importância, a qual pode ser aferida quer em função da própria natureza da infracção, quer do carácter reiterado da conduta irregular, e, por outro lado, que, por via dessas condutas censuráveis, não seja exigível ao senhorio a manutenção do arrendamento (cfr. Pinto Monteiro e Videira Henriques, in A cessação do contrato no Regime dos Novos Arrendamentos Urbanos, estudo publicado na revista O Direito, ano 136º, 2004, II-III, págs.293 e 294).
Por conseguinte, não é qualquer infracção de um ou mais deveres que legitima, só por si, a resolução do arrendamento por iniciativa do senhorio. Na verdade, a aplicação das previsões das várias alíneas do nº2, do citado art.1083º não pode ser desligada da ponderação do factor de valoração enunciado na cláusula geral. Assim como a circunstância de uma determinada situação não se encontrar inserida naquelas previsões não permite concluir, sem mais, que não haja fundamento de resolução, pois que a cláusula geral pode ser aplicada directamente (cfr. Sousa Ribeiro, no estudo O Novo Regime do Arrendamento Urbano: contributos para uma análise, in Cadernos de Direito Privado, nº14, págs.20 e 21).
Deste modo, conforme referem Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, in Arrendamento Urbano, Novo Regime Anotado e Legislação Complementar, 2ª ed., pág.292, incumbe ao senhorio, autor na acção de despejo, o ónus da alegação e da prova de factualidade subsumível não só nas diferentes alíneas do nº2, do art.1083º, mas também na cláusula geral prevista na 1ª parte do mesmo nº2 (art.342º, nº1, do C.Civil).
Segundo Pinto Furtado, in Manual do Arrendamento Urbano, vol.II, 5ª ed., pág.1039, as várias alíneas do nº2, do art.1083º, consagram casos típicos de resolução, isto é, verificado qualquer deles, nenhum juízo de valor se tem de lhe acrescentar para se constituir ou afastar o direito à resolução por parte do senhorio. No entanto, tanto quanto pudemos apurar, este entendimento apenas é seguido também por Soares Machado e Regina Santos Pereira, in Arrendamento Urbano, Novo Regime do Arrendamento Urbano, Comentado e Anotado, 2ª ed., pág.125.
Assim, a tese sufragada no presente acórdão e que é perfilhada por Pinto Monteiro e Videira Henriques, e por Sousa Ribeiro, ob. e loc. cits., é igualmente defendida por França Pitão, in Novo Regime do Arrendamento Urbano, 2ª ed., pág.603, Maria Olinda Garcia, in A Nova Disciplina do Arrendamento Urbano, Coimbra, 2006, pág.25, e in Arrendamentos para Comércio e fins Equiparados, Coimbra Editora, pág.207, David Magalhães, in a Resolução do Contrato de Arrendamento Urbano, Coimbra Editora, págs.166, 208 e 315, Fernando Baptista de Oliveira, in A Resolução do Contrato no Novo Regime do Arrendamento Urbano, Almedina, págs.29 e 30, e Coutinho de Abreu, in Curso de Direito Comercial, vol.I, 6ª ed., págs.309 e 310.
Voltando ao caso dos autos, verifica-se, desde logo, que deverá ter-se como provada a previsão específica constante da al.e), do nº2, do art.1083, ou seja, a cessão da posição contratual de arrendatária, ineficaz perante a senhoria, por não lhe ter sido comunicada no prazo de 15 dias.
Mas será que, no caso, se poderá afirmar que este incumprimento assume especial importância e é de tal modo censurável que não seja exigível à senhoria a manutenção do arrendamento? É este, no fundo, o cerne da questão que importa apreciar no presente recurso.
Ora, não se vê que a autora tenha, sequer, alegado factos que permitam retirar aquela conclusão. Sendo que, como já se referiu, lhe incumbia o ónus da alegação e da prova, não só da aludida previsão específica, mas ainda do preenchimento da mencionada cláusula geral. E como é sabido, o interesse da questão de saber sobre qual das partes pesa o ónus da prova está, precisamente, na consequência que daí deriva para o sentido da decisão a proferir. Assim, apurado que esse ónus, no caso, incumbia à autora, a sua pretensão não podia deixar de ser, como foi, desatendida, atenta a falta de alegação e, consequentemente, a falta de prova de factos relevantes, porque constitutivos do seu invocado direito.
De todo o modo, dir-se-á, ainda, que a matéria de facto apurada, que não foi devidamente impugnada, aponta até no sentido de que o incumprimento em questão não assume especial importância e não se reveste de censurabilidade tal que justifique um juízo de não exigibilidade na manutenção do arrendamento.
Assim, na parte que ora interessa, haverá que ter em consideração os factos dados como provados sob os pontos 1, 4 a 9, 11, 13 a 17, 21, 23 a 28, 30 a 38 e 40.
O que deles resulta, desde logo, é que a ré comunicou à autora, em 27/8/07, a fusão das sociedades, que se tinha operado através do registo comercial, realizado em 18/7/07 (pontos 11, 15 e 16). O que significa que a comunicação deveria ter sido feita até 2/8/07 (prazo de 15 dias) e só o foi no dia 27/8/07. Ou seja, ocorreu um atraso de 25 dias. Deste modo, se é certo que, como atrás já se referiu, aquela comunicação visa proporcionar ao senhorio o conhecimento do negócio, a fim de poder verificar se houve transmissão válida que lhe imponha novo inquilino, e, ainda, dar-lhe conhecimento da identidade deste, com quem passará a lidar, não se vê que uma pequena ultrapassagem do citado prazo de 15 dias seja suficiente para se poder concluir que o incumprimento, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento. Sendo que, a autora nada alegou nesse sentido, designadamente, que a referida ultrapassagem do prazo lhe tenha acarretado determinadas consequências, nomeadamente, que a tenha impedido de obter certos benefícios ou de prosseguir certas finalidades.
Não se pode, pois, dizer que a ré não se tenha preocupado em informar a autora da identidade da nova arrendatária, tendo-lhe até solicitado que o recibo da renda passasse a ser emitido em nome desta. Isto é, menos de um mês e meio depois da fusão das sociedades ter produzido os seus efeitos, a autora tomou conhecimento da realização do negócio e da identidade da nova inquilina. Assim, nada a impedia de tomar posição relativamente à validade da transmissão do arrendamento ou a qualquer outro aspecto que pretendesse questionar. Não se vê, pois, aqui uma qualquer conduta da ré susceptível de pôr em causa a confiança na correcta execução futura do contrato e que, desse modo, tornasse inexigível a continuação do arrendamento. Aliás, ainda antes de ter feito a comunicação de 27/8/07, já a ré, através da sua funcionária Ana Paula, havia diligenciado, junto de um funcionário da autora, no sentido de o recibo da renda do mês de Agosto ser emitido em nome da ré (pontos 13 e 14).
Note-se, por outro lado, que a ré já tinha a sua sede de facto no locado, mediante autorização verbal de M…, que interveio na escritura pública de arrendamento lavrada no dia 20/4/78, em representação de B…, na sua qualidade de procurador desta (pontos 1 e 23). E já exercia no locado a sua actividade, desde a sua constituição, em 12/11/97, aí mantendo colocada, desde essa altura, uma placa com a sua identificação (pontos 8, 9 e 32). Isto porque entre o referido M… e J…, tendo este último sido sócio quer da «D…LDª », quer da «E...LDª», e sendo actualmente sócio da ré «C…LDª», existia, desde há muitos anos, uma grande relação de amizade (pontos 1, 4, 5, 8 e 25). De tal modo que o aludido M… autorizou que o locado fosse utilizado pelas sociedades «G…LDª» e «F…LDª», onde o J… tinha participações sociais (pontos 6, 7, 26 e 27). Chegando, até, a ser concedida autorização para as sociedades «PR…e» e «CO..» ocuparem o locado, apesar de o referido J… não ter participação social nelas, mediante aumento das rendas mensais, cujos recibos continuaram a ser emitidos em nome da «D…LDª» (pontos 28, 30 e 31).
Refira-se, também, que alguns cheques para pagamento das rendas, cujos recibos eram emitidos em nome da «E…LDª», eram da conta bancária da ré ou do próprio J… (ponto 37). E, ainda, que, após a recepção da carta de 27/8/07, a autora recebeu o pagamento da renda do mês de Outubro de 2007, tendo emitido o recibo, datado de 1/9/07, em nome da «E…LDª» (pontos 21 e 38). E, por último, que, em 19/11/07, a autora enviou uma carta dirigida à «E…LDª», comunicando-lhe a actualização da renda para 2008 (ponto 17).
O que ressalta de todo este conjunto de factos é que o incumprimento imputável culposamente à ré não assume especial importância, atenta a natureza da infracção e o carácter não reiterado da conduta irregular, não permitindo, pois, concluir que, por via de tal conduta, não seja exigível à autora a manutenção do arrendamento. O que significa que, no caso, se está perante um incumprimento que não é fundamento de resolução do contrato de arrendamento em causa, dado o disposto no art.1083º, nºs 1 e 2, al.e), do C.Civil. Razão pela qual, a acção não podia deixar de ser, como foi, julgada improcedente.
Improcedem, assim, as conclusões da alegação da recorrente, devendo, pois, manter-se a sentença recorrida, embora com fundamentação não totalmente coincidente com a aí expendida.
3 – Decisão.
Pelo exposto, nega-se provimento ao recurso, confirmando-se a sentença apelada.
Custas pela apelante.
Lisboa, 28 de Fevereiro de 2012
Roque Nogueira
Pimentel Marcos
Tomé Gomes |
