Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	8189/2007-7
Relator:	ABRANTES GERALDES
Descritores:	PROPRIEDADE HORIZONTAL PARTE COMUM TÍTULO CONSTITUTIVO INDEMNIZAÇÃO
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	10/23/2007
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	NEGADO PROVIMENTO
Sumário:	I- Constando do título constitutivo de propriedade horizontal  que o prédio urbano é constituído por 14 fracções autónomas fogos de habitação), 13 estacionamentos, uma garagem e 14 arrecadações, acrescentando-se que a cada uma das fracções 1ª a 13ª  corresponde " um estacionamento no 1º piso, sendo que à 14ª fracção lhe cabe " uma garagem" também no 1º piso, presumem-se comuns as garagens e os outros lugares de estacionamento ( artigo 1421.º/2, alínea d) do Código Civil). II- Verificando-se, contrariamente ao que consta do título constitutivo, a falta de 3 dos lugares referidos de estacionamento, o condomínio é directamente prejudicado, justificando-se a condenação do construtor/vendedor do prédio no pagamento de indemnização a favor do condomínio correspondente ao valor dos lugares de estacionamento em falta (artigo 1225.º /1 e 4 do Código Civil). (SC)

Decisão Texto Integral:

I - O CONDOMÍNIO do PRÉDIO […] JOÃO […] e MARIA […], JOÃO LUÍS […] e SUSANA  e VANESSA […] intentaram a presente acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra LUÍS […] e MARIA TERESA […] Pediram a condenação destes a pagarem-lhes a quantia de PTE 36.243.500$00 e juros, valor necessário para proceder à reparação de deficiências que apresenta o edifício construído e vendido pelos réus em questão quer nas partes comuns, quer nas fracções dos restantes AA. Alegam, para tanto, que o prédio apresenta deficiências várias, recusando-se os RR. a eliminá-las. Os RR. contestaram alegando que procederam à reparação de todos os defeitos que lhes foram indicados. Realizado o julgamento, foi proferida sentença que julgou a acção procedente, condenando os RR. a eliminarem os defeitos assinalados e ainda a pagar ao A. Condomínio a quantia equivalente a Esc. 7.500.000$00, com juros à taxa legal, desde a presente data e até integral pagamento. Apelaram os RR. e concluíram: a) A sentença recorrida, ao atribuir um direito indemnizatório ao condomínio do prédio, no tocante aos 3 lugares de estacionamento em falta, não teve em conta a natureza de partes exclusivas dos mesmos, atribuindo-lhes, tácita e erradamente, a qualidade de partes comuns. b) Da escritura de propriedade horizontal consta que, de cada uma das fracções do prédio dos autos, com as (13) letras de A a N, faz parte um estacionamento, ficando ilidida a presunção estabelecida no art. 1421º, nº 2, al. d), do CC, que presume a natureza de partes comuns dos lugares de estacionamento, mas deixa na disponibilidade das partes a especificação em contrário. c) Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício, sendo que à Administração do Condomínio cabe litigar para defender os interesses dos condóminos apenas no que diz respeito à administração das partes comuns. d) O tribunal a quo não podia assim considerar que o condomínio tem direito ao ressarcimento por dano causado a condómino, relativamente a parte integrante do seu direito de propriedade, i. é., de sua propriedade exclusiva e) Todas as normas invocadas pelo tribunal a quo para fundamentar a atribuição da indemnização referem-se aos condóminos e não ao condomínio, pois aplicam-se ao comprador. f) Da interpretação e aplicação correcta dessas normas, pode apenas concluir-se que os compradores dos lugares em falta são os condóminos do prédio, uma vez que da escritura de propriedade horizontal consta que os estacionamentos são parte individualizada de cada fracção, pelo que não podia, o tribunal a quo atribuir indemnização ao condomínio. g) Aos condóminos recorridos igualmente não poderia ser reconhecido direito a indemnização, por não ter ficado provado, nem aliás alegado quais dos 13 condóminos do prédio ficaram efectivamente lesados pela falta do estacionamento. h) É ao lesado que cumpre provar a existência da lesão, uma vez que em matéria de responsabilidade civil contratual a presunção limita-se à culpa do obrigado à reparação, sendo o ónus da prova de que do ilícito contratual resultou o prejuízo e do nexo de causalidade entre este e aquele, de quem pede a indemnização. i) Não tendo sido alegado nem provado quem ficou sem lugar de estacionamento, torna-se impossível saber quais dos 13 condóminos são os titulares do dano e, por conseguinte, definir se os condóminos recorridos ficaram lesados ou porventura, não estariam antes, caso a decisão lhes fosse favorável, a enriquecer sem causa. j) Como reforço de posição, que embora não possa já discutir-se a legitimidade das partes, é notório não só que o condomínio é parte ilegítima no tocante ao pedido de indemnização relativa aos lugares de estacionamento, como deviam estar em juízo todos os 13 condóminos do prédio dos autos para que a decisão pudesse produzir o seu efeito útil normal. Houve contra-alegações. II – Para a presente decisão interessam apenas os seguintes factos provados: 1. Os RR. construíram e venderam, em fracções autónomas, o prédio urbano constituído em propriedade […] 2. Os AA. […] celebraram com os RR., em 21-7-95, um contrato de compra e venda, com mútuo e hipoteca “modelo A”, da fracção autónoma designada pela letra “J”, correspondente ao 3º andar designado pela letra A, no 5º piso, destinado a habitação, do prédio urbano submetido ao regime de propriedade horizontal […] 3. Os AA. […] celebraram com os RR., em 14-10-97, um contrato de compra e venda, com mútuo e hipoteca, da fracção autónoma designada pela letra “E”, correspondente ao 1º andar designada pela letra B, destinado a habitação, do prédio urbano submetido ao regime de propriedade horizontal […] 4. A A. Vanessa […] celebrou com os RR., em 20-5-96, um contrato de compra e venda, com mútuo e hipoteca, de fracção autónoma designada pela letra “B”, correspondente ao rés-do-chão designado pela letra B, destinado a habitação, do prédio urbano submetido ao regime de propriedade horizontal […] 5. O A. Condomínio e os AA. […] enviaram aos RR. as cartas registadas com a/r, datadas de 25-5-00, cujas cópias constam de fls. 52 e 53, com os seguintes e respectivos conteúdos: “Assunto: Anomalias no prédio […] Exmos. Senhores, Na sequência de recentes infiltrações, solicitou-se a intervenção de um perito, a firma […], que identificou as anomalias e defeitos de construção existentes, no relatório que se junta e aqui se dá por reproduzido. Em face desse relatório, exigimos que as obras para eliminação dos defeitos do prédio e dos danos ocorridos na nossa fracção, sejam efectuadas de forma a eliminar aquelas anomalias”. 6. Por inspecção realizada em Outubro de 1999 foram detectadas na cobertura as seguintes anomalias e defeitos no prédio: Deficiência dos remates entre as chapas de Lusalite e os muretes em volta; Rachas na parede das arrecadações incluindo ombreiras da porta de acesso ao terraço; Chaminés com pouca altura e protecções insuficientes contra a entrada de águas pluviais; Deficiências nas chaminés das lareiras; Dreno da caleira sem rede de protecção e colocado em posição mais alta, o que origina formação de poças de água; Formação de poças de água junto à chaminé das lareiras. Mais foram detectados nas fachadas: Rachas horizontais nas paredes das fachadas ao nível da laje de cobertura, particularmente dos alçados norte e nascente; Aparecimento de humidade na caixa de ar entre os vidros duplos das janelas designadamente no 1º andar A e B. E verificou-se que na caixilharia exterior existem: Infiltrações de águas pluviais pelas janelas nomeadamente, nas anelas das escadas e nas restantes janelas com aparecimento de água entre os vidros duplos; Deficiências do portão da garagem que consistem no funcionamento ruidoso e colapso da fixação. Na zona de estacionamento da cave, constatou-se que existem pilares, previstos no projecto de estabilidade, incompatíveis com o projecto de arquitectura, tratando-se de erro daquele projecto que provoca dificuldade de circulação em geral e torna não utilizáveis três lugares de estacionamento. Ao nível da rede de esgotos, verificou-se: As águas residuais são recolhidas ao nível da cave e depois bombeadas para o nível do colector da rede municipal, o que, atendendo ao possível funcionamento em carga do colector público, origina o consequente alargamento das caves; No projecto aprovado apenas foi encontrada uma planta da rede de esgotos da cave, faltando os restantes elementos, nomeadamente, cortes e pormenor da ligação ao colector; Há deficiências de escoamento de águas superficiais no piso da garagem por falta de inclinação do piso e ralos adequados. Ao nível da ventilação, verificou-se que: Há deficiências dos sistemas de ventilação e exaustão de fumos das casa de banho, cozinhas, fogões de sala, originando maus cheiros nos andares e propagação de uns andares para os outros; Não há ventilação dos armários dos quartos e das cozinhas. Na caixa das escadas, observou-se: Mancha de humidade em parede no patamar entre o sexto e o quinto piso; Tampas inadequadas nas caixas das instalações eléctricas das antenas e das torneiras de segurança da água. No elevador, verificou-se: Mau funcionamento originando paragens frequentes; Inundações do poço do elevador relacionadas com ocorrência de chuvas. Nas arrecadações, existem: Rachas horizontais na parede do corredor, a 1 metro e 1,80 metro do pavimento prolongando-se na parede; Infiltração de humidade com deterioração da pintura junto à janela fixa. 7. O valor de cada lugar de estacionamento no edifício é no equivalente a Esc. 2.500.000$00. 8. Nos termos da escritura pública de constituição de propriedade horizontal do prédio referido em A., celebrada em 22-7-94, consta que: “Os serviços competentes da Câmara Municipal de Cascais, precedendo vistoria ao mesmo prédio se pronunciaram no sentido dele reunir as condições necessárias para ser submetido ao regime de propriedade horizontal, como consta da certidão dali emanada e que arquivo. Que o prédio se compõe de sete pisos, sendo o primeiro em cave e o último em sotão, com catorze fogos de habitação, uma garagem e treze estacionamentos e ainda catorze arrecadações, uma piscina e logradouro”. 9. Foram emitidas as licenças de utilização do prédio dos autos. 10. Para obviar ao problema da desconformidade entre o projecto de arquitectura e o projecto de estabilidade quanto ao número de lugares de estacionamento, os RR. propuseram em Assembleia Geral de Condóminos, realizada em 6-3-98, uma alteração à escritura de Propriedade Horizontal, a qual foi recusada.                       III – Decidindo: 1. O recurso interposto pelos RR. está restrito à impugnação da sentença na parte em que foram condenados no pagamento da quantia correspondente a PTE 7.500.000$00 pela ausência de 3 lugares de garagem, apesar de registados na escritura de constituição da propriedade horizontal. Com tal delimitação impugnam os apelantes a atribuição ao condomínio urbano daquela indemnização, considerando que a mesma só poderia beneficiar os condóminos efectivamente prejudicados. 2. A argumentação dos apelantes, numa estrita lógica formal, cede perante a análise mais cuidada dos preceitos. Consta do título constitutivo da propriedade horizontal que o prédio urbano é constituído por 14 fracções autónomas (fogos de habitação), 13 estacionamentos, uma garagem e 14 arrecadações. Mais se acrescenta que a cada uma das fracções 1ª a 13ª (fracções A a N) corresponde “um estacionamento” no 1º piso, sendo que à 14ª fracção (fracção O) lhe cabe uma “garagem” também no 1º piso. Daqui pretendem os apelantes que se conclua que os 3 lugares de estacionamento em falta são necessária pertença exclusiva de 3 dos condóminos das fracções 1ª a 13ª, ainda que não identificados, não podendo ser reconhecido ao condomínio qualquer direito derivado da efectiva impossibilidade de utilização desses estacionamentos. Outra é a solução que decorre da lei. 3. Decorre do art. 1418º, nº 1, do CC, que no título constitutivo devem ser especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma a que fiquem individualizadas. Correspondentemente, nos termos do art. 1420º, cada condómino poder arrogar-se o direito de propriedade exclusivo sobre a sua fracção, sendo comproprietário relativamente às partes comuns do prédio. Ainda nos termos do art. 1421º, nº 2, al. d), presumem-se comuns as garagens e outros lugares de estacionamento. Focando apenas os lugares de estacionamento tal como estão descritos no título constitutivo, não se acolhe a argumentação dos apelantes quanto à natureza exclusiva do direito que sobre cada um deles pode ser exercido. Inseridos num espaço de garagem amplo, com ou sem sinalização da sua afectação a cada uma das fracções, tais lugares não perdem a natureza de partes comuns. Sugestiva, neste sentido, é a observação feita por Sandra Passinhas segundo a qual “quando a garagem é parte comum, as marcas no pavimento, que delimitam, normalmente por letras, o espaço de estacionamento reservado a cada fracção autónoma, são apenas elementos reguladores da utilização da coisa e não indicadores de qualquer direito de propriedade sobre uma parte específica da garagem” (A Assembleia de Condóminos e o Administrador da Propriedade Horizontal, pág. 39). Com efeito, na ausência de clara vinculação de determinada parte do prédio (garagem, terraço, sótãos, etc.) a fracções,[1] a regulação do uso prevista no pacto constitutivo ou em regulamento ou deliberação da assembleia de condóminos não confere ao condómino, em exclusividade, o direito de propriedade, não deixando de ser partes comuns.[2] 4. Neste contexto, não pode concordar-se com a argumentação dos apelantes de que cada um dos estacionamentos se integra na respectiva fracção autónoma, saindo afectados directamente 3 dos condóminos titulares das correspondentes fracções que, aliás, nem identifica nem poderia identificar por falta de menção expressa no título constitutivo. O facto de no título constitutivo se aludir apenas genericamente ao estacionamento na cave impede que se considere que cada um dos lugares de estacionamento se integra nas 1ª a 13ª fracções. Sempre tal solução ficaria prejudicada pela análise das respectivas consequências que também devem ser consideradas quando se trata de interpretar normas legais. Seguindo a tese dos apelantes, não haveria meio de identificar os condóminos, titulares das respectivas fracções, alegadamente prejudicados pelo facto de não terem sido assegurados, como o título o previa, lugares de estacionamento para todos, acabando, assim, os RR. por sair beneficiados com uma situação de indefinição que só a si é imputável e apesar de terem assegurado no título constitutivo a existência de 13 lugares de estacionamento. Em conclusão, os lugares de estacionamento previstos no título são partes comuns, ainda que afectos ao uso de cada uma das fracções. Por consequência, faltando 3 dos lugares anunciados no título constitutivo da propriedade horizontal quem sai directamente prejudicado é o condomínio urbano na sua globalidade, repercutindo-se reflexamente na totalidade dos condóminos. 5. Confrontando-nos agora com a questão em redor do pedido de indemnização correspondente ao valor dos lugares de estacionamento em causa, os apelantes expressamente reconhecem nas suas alegações que está ultrapassada a questão da legitimidade activa para a presente demanda. De todo o modo, tendo em conta que o pedido de indemnização se reporta ao incumprimento de obrigações ligadas à constituição da propriedade horizontal, afectando a amplitude das partes comuns, não é correcto asseverar que o direito de indemnização seja pertença de alguns dos condóminos em particular. Ao invés, a actuação dos RR., na sua qualidade de construtores, vendedores do edifício e outorgantes da escritura de constituição da propriedade horizontal repercute-se directa e principalmente na esfera do condomínio e apenas reflexamente na dos respectivos condóminos. A sustentação para a referida indemnização encontra-se expressa no art. 1225º, nº 4, do CC, segundo o qual são aplicáveis ao vendedor do prédio que o construiu as disposições anteriores, onde se insere a obrigação de indemnização pelos defeitos que se verifiquem. A não correspondência entre o título constitutivo da propriedade horizontal e a realidade agora observável, traduzida na efectiva ausência de 3 dos locais de estacionamento além previstos, sem qualquer ligação a quaisquer fracções em concreto, não pode deixar de encontrar no ordenamento jurídico a ajustada resposta que reequilibre as prestações, cominando o vendedor e construtor que captou as receitas decorrentes da alienação das fracções com a necessidade de reparar os prejuízos que realmente se verificam. Nesta medida, considerando que os defeitos afectam as partes comuns destinadas ao estacionamento de veículos, que não são exclusiva pertença de qualquer dos condóminos, podemos concluir, para satisfazer a exigência de motivação legal, que o entidade “condomínio” surgida a partir do momento em que o prédio foi constituído em regime de propriedade horizontal acaba por assumir, relativamente a essas e a outras partes comuns, a qualidade de “terceiro adquirente” a que se reporta o art. 1225º, nº 1, in fine. Deste modo, tendo sido formulado pelo condomínio o pedido de indemnização cuja legitimidade não foi questionada, inexistem razões de ordem formal para que tal direito claudique. O montante da indemnização deve corresponder justamente ao valor dos lugares de estacionamento em falta. 6. Ainda que assim não fosse, sempre a pretensão de indemnização encontraria cobertura nas regras do enriquecimento sem causa, na medida em que os RR. arrecadaram com a venda das fracções valores em que se contabilizava um lugar de estacionamento para o uso de cada fracção autónoma, sendo que a constatação da falta de 3 desses lugares não pode deixar de representar uma situação de empobrecimento do condomínio, reverso daquela situação de injustificado enriquecimento. III – Face ao exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida. Custas a cargo dos apelantes. Notifique. Lisboa, 23-10-07 (António Santos Abrantes Geraldes) (Maria do Rosário Morgado)       (Rosa Maria Ribeiro Coelho) ______________________________________________________________ [1] Como, por exemplo, se decidiu no Ac. da Rel. de Évora, de 7-5-98, BMJ 477º/590, tratando-se de um espaço devidamente individualizado e identificado. [2] Assim se decidiu no Ac. do STJ, de 4-10-95, CJSTJ, tomo III, pág. 51, segundo o qual “os espaços de garagem que constam do título constitutivo da propriedade horizontal como partes comuns, embora afectados ao uso exclusivo de cada um dos condóminos, estão sujeitos ao regime das partes comuns”. Cfr. ainda o Ac. do STJ, de 10-12-96, BMJ 462º/404, e o Ac. da Rel. de Coimbra, de 21-11-06, CJ, tomo V, pág. 25.