| Decisão Texto Integral: | Acordam os juízes no Tribunal da Relação de Lisboa
RELATÓRIO
Em 12.01.2016 Paula e João Carlos, intentaram ação declarativa de condenação com processo comum contra Condomínio, em Santo António dos Cavaleiros.
Os AA. alegaram, em síntese, que em 15.6.2000 adquiriram uma fração autónoma sita no prédio supra identificado, correspondente ao rés-do-chão, letra C. Embora, conforme o respetivo título constitutivo da propriedade horizontal, essa fração, assim como todas as do prédio, se destinasse a habitação, durante alguns anos nela funcionou uma clínica privada de medicina. Por isso os AA., que pretendiam ali criar um centro de explicações e apoio pedagógico, compraram a dita fração. Sucede, porém, que a administração do condomínio declarou aos AA. que a fração se destinava a habitação e que não autorizava que lhe fosse dado um destino diferente, a menos que, à semelhança do que acontecera com a anterior proprietária, os AA. pagassem mensalmente ao condomínio uma quantia equivalente a 12 vezes o valor pago mensalmente pelos outros condóminos. Os AA., face aos encargos já assumidos, ficaram entre a espada e a parede, vendo-se forçados a aceitar a referida exigência, que foi formalizada por um contrato escrito que lhes foi dado a assinar. Assim, os AA. viram-se obrigados a pagar, mensalmente, a quantia de Esc. 54 420$00 (€ 271,45), enquanto os outros condóminos, cujas frações tinham permilagens idênticas, pagavam uma contribuição mensal inferior a Esc. 5 000$00. E isto apesar de o acesso à fração dos AA. já ser efetuado por uma porta independente do prédio, à qual se acedia, quer por escadas, quer por rampa, sem utilização da luz, escadas ou elevador do prédio. Assim, desde outubro de 2000 a agosto de 2005 os AA. pagaram o total de € 13 384,11. A partir de setembro de 2005 os AA. deixaram de conseguir pagar a aludida despesa. Em 2011 o condomínio instaurou uma execução contra os ora AA., reclamando o pagamento das contribuições alegadamente em dívida, apresentando como título executivo uma ata de assembleia de condóminos realizada em 24.02.2010. Os ora AA. deduziram oposição à execução e esta veio a ser julgada procedente, por sentença proferida em 02.5.2013, por se ter considerado que o negócio celebrado entre os aqui AA. e o exequente, por ter por objeto a alteração do fim a que se destinava a fração e não contar com a autorização da totalidade dos condóminos, era nulo, assim como a deliberação da assembleia de condóminos, que fixara a prestação mensal dos AA., era ineficaz. Tal decisão foi confirmada por acórdão da Relação de Lisboa, datado de 24.10.2013. Assim, os AA. pretendem que, como efeito da nulidade do dito contrato, lhes sejam restituídas as prestações indevidamente exigidas pelo R., acrescidas de juros de mora vencidos e vincendos.
Os AA. terminaram pedindo que o R. fosse condenado a pagar-lhes a quantia total de € 14 522,31, dos quais € 13 384,11 relativos às prestações pagas e € 1 138,11 aos juros de mora já vencidos desde 27.11.2013, data do trânsito em julgado da sentença referida, bem assim a pagar-lhes os juros vincendos até integral pagamento.
O R. contestou a ação, alegando que a decisão proferida na ação de execução não tinha força de caso julgado material quanto à nulidade do contrato referido, pelo que, não tendo os AA. pedido agora a declaração de nulidade, esta não podia ser declarada. Mais negou que os AA. tivessem sido coagidos a assinar o dito contrato. Segundo o R., o dito contrato é meramente anulável, com o consequente efeito meramente ex nunc da anulação, pois as partes, incluindo o R., agiram no errado pressuposto de que o condomínio tinha a prerrogativa de autorizar o exercício da dita atividade pelos AA., nos termos em que o fez.
O R. concluiu pela sua absolvição do pedido.
Os AA. responderam à dita exceção, pugnando pela sua improcedência.
Realizou-se audiência prévia, na qual foi proferido saneador tabelar, identificado o objeto do litígio e enunciados os temas da prova.
Realizou-se audiência final e em 10.7.2017 foi proferida sentença em que se julgou a ação improcedente e, consequentemente, se absolveu o R. do pedido.
Os AA. apelaram da sentença, tendo apresentado alegações em que formularam as seguintes conclusões:
1.ª Na douta Sentença de 02 de Maio de 2013, proferida nos autos da Oposição à Execução n.º 2091/11.0TCLRS-A – integralmente confirmada pelo também douto Acórdão desse Tribunal da Relação de Lisboa de 24 de Outubro de 2013 - foi declarada a nulidade da deliberação da Assembleia do Condomínio Réu, aqui Apelado, de 18 de Fevereiro de 2001 e também declarada a nulidade do “ contrato para o exercício de atividade profissional no piso 0 - B ” que o mesmo tinha celebrado com os Autores-Apelantes.
2.ª Contrato este em que, como contrapartida para os autorizar a utilizarem - como escritório, escola de informática e de apoio pedagógico - a fracção A do rés-do-chão letra B do imóvel, destinada a habitação e que tinha também um acesso pelo exterior do imóvel, o Condomínio Apelado lhes tinha exigido e os Apelantes lhe tinham pago contribuições mensais de 54.420$00 (em Outubro, Novembro e Dezembro de 2000) e de 45.000$00 (a partir de Janeiro de 2001 até Setembro de 2005), enquanto, no mesmo período, os demais 52 condóminos, proprietários de fracções com permilagens iguais ou similares, tinham pago mensalidades de cerca de 5.000$00.
3.ª Os Apelantes instauraram a presente acção peticionando que, em consequência das referidas declarações de nulidade, o Condomínio aqui Apelado fosse condenado a pagar-lhes € 14.384,11, dos quais € 13.384,11 eram relativos à devolução de cinquenta e nove mensalidades indevidamente recebidas e € 1.138,20 de juros de mora vencidos, e, bem assim, os juros vincendos até ao integral pagamento.
4.ª A douta Sentença aqui Apelada todavia entendeu que, “ porque na relação contratual de execução continuada ocorrida no âmbito do contrato nulo os autores deram à fração de que eram proprietários um uso diverso do fim a que a mesma se destinava, durante mais de dez anos (…) a nulidade não deve abranger as prestações por aqueles efetuadas ao réu como contrapartida da autorização precária e tolerância do réu e dos sacrifícios e desvantagens sofridos pelos restantes condóminos face a tal situação de facto, produzind o o contrato os seus efeitos como se fosse válido em relação ao tempo du rante o qual esteve em execução” - e julgou totalmente improcedente a presente ação, absolvendo o Réu do pedido.
5.ª Esta é a Decisão com que os Apelantes se não podem conformar porquanto não faz o menor sentido que, neste caso concreto, à declaração de nulidade em causa não seja atribuído o seu normal efeito retroactivo ( ex tunc ), uma vez que não foi alegado, nem se provou, que, da utilização (reconhecidamente contrária ao Título Constitutivo da Propriedade Horizontal de 12 de Fevereiro de 1981 do imóvel em causa) duma fracção com acesso também pelo exterior do prédio, tenham resultado quaisquer “ sacrifícios e desvantagens” relevantes para os demais condóminos do mesmo.
6.ª A questão central que há que decidir no presente recurso é a de saber se, neste caso concreto, há que fugir à regra do efeito rectroactivo da declaração de nulidade – como foi, ainda que mal, decidido pela Sentença Recorrida – ou se, pelo contrário, os próprios princípios de justiça, equilíbrio e proporcionalidade que, em certas situações, levam a uma tal solução excepcional, o que impõem é a manutenção da regra da eficácia ex tunc prevista no artigo 289.º do Código Civil – como os Apelados sustentam e estão certos que irá ser superiormente decidido por esse Venerando Tribunal.
7.ª Desde logo porque não se provaram quaisquer sacrifícios e desvantagens para o Condomínio Apelado e é objectivo que a douta Sentença Apelada os efabula e apenas se lhes refere como mera fórmula tabelar e genérica, sem sequer se dar ao trabalho de os concretizar ou identificar ainda que de forma sumária.
8.ª Pelo contrário, o que ficou provado foi que o citado douto Acórdão desse Venerando Tribunal da Relação de Lisboa, de 24 de Outubro de 2013, expressivamente já tinha entendido que “ não resulta dos factos provados que o benefício dos apelados com a referida utilização da fracção tenha sido obtido à custa de alguma desvantagem ou incómodo dos restantes condóminos. Repare - se, até, que está provado que na data em que os executados adquiriram aquela fracção autónoma o acesso à mesma era efectuado por uma porta independente do prédio, à qual se acedia quer por escadas, quer por rampa, sem utilização de luz, escadas ou elevador do prédio e que anteriormente exercia - se ali a actividade de clínica médica” facto provado n.º 29.
9.ª E também ter entendido que “não está demonstrado que o pagamento daqueles montantes foi uma justa contrapartida de sacrifícios ou desvantagens sofridas pelos restantes condóminos.” - facto provado n.º 29.
10.ª Ora, se no âmbito da identificada Oposição à Execução tal não tinha sido demonstrado, também nestes autos nenhum sacrifício ou desvantagem, que os restantes condóminos tenham sofrido em resultado da utilização dada à fracção pelos Apelantes, foi sequer alegada, quanto mais provada.
11.ª Ou seja, e salvo todo o devido respeito, que é muito, o único fundamento invocado na Decisão Apelada para justificar o efeito excepcional (ex nunc) da nulidade em causa - sacrifícios e desvantagens sofridos pelos demais condóminos – é, neste processo, um facto inexistente, nem alegado, nem apurado em julgamento, nem julgado provado: ou seja, é um não facto.
12.ª Mas que acaba por ocultar a verdadeira injustiça subjacente a tudo isto e que resulta da realidade de, durante dez anos, para poderem trabalhar num espaço que tinha um acesso directo para o exterior do prédio, os Apelantes pagaram ao Condomínio Apelado mensalidades onze e nove vezes superiores às mensalidades que eram pagas pelos demais condóminos com permilagens similares– facto provado n.º 17.
13.ª Em situações contratuais de facto, com efectivas e reais prestações recíprocas e minimamente equivalentes e proporcionais, em que a reconstituição natural não é possível, é de elementar justiça atribuir excepcionalmente uma eficácia ex nunc à nulidade do negócio jurídico que lhes tenha estado na origem – como o foi nos casos dos contrato de arrendamento e de cessão de exploração julgados pelo Supremo Tribunal de Justiça e por esse Venerando Tribunal nos Acórdãos citados na Sentença Recorrida.
14.ª Todavia, na situação sub judice já uma tal via excepcional não é justa, nem equilibrada, nem proporcional, porquanto a única contraprestação, efectiva e provada, do Condomínio Apelado para a utilização que os Apelantes deram à sua fracção, foi constituída (i) por uma autorização, que legalmente nem sequer podia dar e (ii) por uma tolerância meramente passiva a tal utilização -e que, por isso, não podem, nem devem, ser premiadas com montantes de mensalidades onze e nove vezes superiores às que foram pagas pelos demais condóminos de fracções do prédio com permilagens similares.
15.ª Não tendo sido alegados, nem provados, quaisquer acréscimos com despesas ou com serviços comuns – designadamente com electricidade ou com limpeza do patim interior do rés-do-chão prédio – directamente resultantes da utilização que os Apelados deram à sua fracção, as contribuições para as despesas comuns exigidas aos autores são objectivamente usurárias, injustificadas e injustificáveis e têm que lhes ser restituídas.
16.ª Restituição esta de que o Condomínio Apelado há muito que tem consciência de que vai ter de fazer uma vez que, conforme ficou assente, nas alegações do recurso que interpôs da Sentença de 02 de Maio de 2013 para esse Venerando Tribunal da Relação de Lisboa, o reconheceu expressa e inequivocamente – facto provado n.º 29.
17.ª Há, todavia, também que decidir questões relativas a factos que não foram julgados provados pela Sentença Apelada – ainda que mal, porque fora produzida prova mais que suficiente que impunha uma decisão contrária - e que, como se irá demonstrar, são importantes para a decisão daquela questão central.
18.ª Pelo que os Apelados impugnam a matéria de facto relativamente aos factos incorrectamente julgados não provados pela Sentença Apelada nas alíneas g), o), k), l), n), i) e p), requerem a alteração da redacção do facto provado n.º 33, e peticionam que, a este mesmo facto provado e para além das alíneas a) a yy) que dele já constam, sejam aditadas oito novas alíneas d1) a d8).
19.ª Porquanto, por terem sido admitidos por acordo ou resultarem da prova documental, por declarações de parte e testemunhal produzida nos autos, para além dos que foram julgados provados, também têm que ser considerados assentes os seguintes factos inequivocamente importantes para a boa decisão desta causa:
35. Todas as demais 52 (cinquenta duas) frações do prédio sito na Rua (…), em Santo António dos Cavaleiros – apenas com exceção do outro rés-dochão identificado como 0C que era sujeito a idêntica exigência – pagaram uma contribuição inferior a 5.000$00 (cinco mil escudos) mensais, ou seja, cerca de € 24,94 (vinte e quatro euros e noventa e quatro cêntimos), na moeda atual.”
36. Só em março de 2001 é que os demais condóminos do prédio começaram a pagar mensalidades de € 24,94 (vinte e quatro euros e noventa e quatro cêntimos).”
37. Durante 59 (cinquenta e nove) meses, desde outubro de 2000 até agosto de 2005, os autores entregaram ao réu um valor total de € 13.384,11 (treze mil, trezentos e oitenta e quatro euros e onze cêntimos), correspondente a 3 (três) mensalidades de 54.420$00 (equivalentes a € 271,45) relativamente aos meses de outubro, novembro e dezembro de 2010; 12 (doze) mensalidades de 45.000$00 (equivalentes a € 224,46) relativamente aos meses de janeiro a dezembro de 2001 e 44 (quarenta e quatro) mensalidades de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) relativamente aos meses de janeiro a agosto de 2005,inclusive;
38. Nos meses e anos seguintes a 1 de janeiro de 2001, os autores pagaram mensalmente ao réu 45.000$00 (quarenta e cinco mil escudos), que a partir de 1 de janeiro de 2002 passaram a corresponder a € 244,46 (duzentos e quarenta e quatro euros e quarenta e seis cêntimos), até setembro de 2005, altura em que deixaram de o conseguir fazer;
39. Desde outubro de 2000 a Agosto de 2005, os demais condóminos do prédio pagaram, cada um, contribuições inferiores a € 1.500,00 (mil e quinhentos euros;
40. Já antes o acesso ao rés-do-chão “B” do prédio sito na Rua (…), em Santo António dos Cavaleiros, era também efetuado por uma porta independente do prédio, à qual se acedia, quer por escadas, quer por rampa, sem utilização da luz, escadas ou elevador do prédio.
41. O acesso à fracção 0B era também feito por uma porta autónoma.
20.ª Em paralelo, o facto provado n.º 33 tem que ser alterado e passar a ter a seguinte redação: “ 33. O s autores entregaram ao réu a quantia total de € 13.384,11 (treze mil, trezentos e oitenta e quatro euros e onze cêntimos) , sendo:.
21.ª E, para além das alíneas a) a yy) que dele já constam, têm que lhe ser aditadas a esse mesmo facto provado n.º 33 as seguintes novas oito alíneas:
d1) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de fevereiro de 2001;
d2) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de março de 2001;
d3) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de abril de 2001;
d4) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de maio de 2001;
d5) a quantia de € 224,46 (duzentos e v inte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de junho de 2001;
d6) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de julho de 2001;
d7) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de agosto de 2001;
d8) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de setembro de 2001.”
22.ª Na verdade, atentos todos os factos provados é absolutamente incompreensível a fundamentação do Tribunal a quo quando pretende justificar os abusivos e desproporcionados montantes das contribuições para o Condomínio exigidas aos Apelados como contrapartida de terem beneficiado “ da autorização precária e da tolerância do réu face aos sacrifícios e desvantagens sofridos pelos condóminos ” não obstante não se ter demonstrado um qualquer sacrifício ou desvantagem que o Condomínio tivesse de suportar e nenhum depoimento ou prova documental tivesse sequer referido uma despesa, um custo ou uma justificação que fundamentasse a disparidade dos valores de tais contribuições.
23.ª O que torna ainda mais injustificado e mais gritante a desproporção da imposição de contribuições mensais de condomínio em valor superior a onze e nove vezes ao que era suportado pelos demais condóminos e só reforça a clamorosa injustiça a que foram sujeitos e que tem que ser reparada.
24.ª Como é sabido, em regra: “ Tanto a declaração de nulidade como a anulação do negócio têm efeito retroactivo devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente. ” - n.º 1 do art.º 289.º do Código Civil.
25.ª No caso concreto e como é expressamente reconhecido pela Sentença Recorrida, o único quid que os Apelados tiveram – e fruto do qual lhes foi exigido o pagamento de contribuições absurdas por comparação àquelas que os demais 52 condóminos pagavam – foi “ a tolerância do réu perante a afetação do uso do imóvel a um fim diverso do previsto no título constitutivo de propriedade ”.
26.ª Ora, mesmo que um contrato de execução continuada permaneça válido para determinados efeitos, tal não significa que as prestações cumpridas pelas partes, independentemente da forma, modo, lugar e valor que possuírem, se consolidem, sem mais, na ordem jurídica - sob pena de qualquer prestação efetuada ao abrigo de um tal contrato, ferido do desvalor mais gravoso da ordem jurídica, a nulidade, se encontre sanado e as prestações das partes, independentemente do modo como foram prestadas, se mantenham inalteradas, cobertas por um “ manto ” de imutabilidade.
27.ª Na verdade a Decisão do Supremo Tribunal de Justiça de 16.10.2003 onde se procura fundar a lógica da Sentença proferida pelo Tribunal a quo não prescinde – e, aliás, exige sempre como premissa do seu raciocínio - que as prestações sejam justas, equilibradas e proporcionais, como o faz de resto a Jurisprudência.
28.ª Atente-se que, nos casos de nulidade por falta de forma do contrato de arrendamento, a não aplicação do mecanismo da devolução das prestações constantes do n.º 1 do art.º 281.º do Código Civil sempre exige a prova de que o que foi efectivamente pago e entregue pelo locatário corresponde a um custo razoável, proporcional e equilibrado – cfr. o Acórdão desse Venerando Tribunal da Relação de Lisboa de 20.05.2010.
29.ª Por outro lado, o pensamento do Senhor Professor Doutor Rui de Alarcão, onde a douta Sentença do Tribunal a quo aparentemente também se funda, é mais completo e exigente e, em momento algum, prescinde de um crivo de proporcionalidade e de adequação nas prestações já efectuadas no sentido de sindicar a admissibilidade da sua manutenção num contrato nulo.
30.ª Ora, se, em casos excepcionais, há que limitar o efeito negativo ou destrutivo da declaração de nulidade – ou seja, nas situações em que não é viável a retribuição em espécie pela própria natureza das prestações - tal não pode significar que essa limitação funcione em termos absolutos sob pena de se colocar em causa a teleologia do próprio instituto da nulidade.
31.ª Limitar os efeitos da declaração de nulidade circunscrevendo-os somente para o futuro e desconsiderando essa nulidade para as prestações já efetuadas das partes, não é, nem pode ser sinónimo de que a manutenção dessas prestações ocorra sem mais, tal como se tratasse de realidades inatacáveis e inabaláveis perante qualquer juízo ou consideração jurídica,
32.ª Se assim fosse e no limite, toda e qualquer prestação de um contrato cuja natureza seja de execução continuada, prescindiria de quaisquer considerações ou análises, como se de um “ tudo ou nada ” se tratasse, como o Senhor Professor Rui de Alarcão alerta que poderia suceder e pretende precisamente evitar.
33.ª Todavia, e como é evidente, as prestações envolvidas em tal tipo de contratos carecem sempre de um juízo de sindicância jurídica, de um crivo científico na sua apreciação, sob pena de tudo se poder admitir num contrato desta natureza - nomeadamente e no que concerne aos autos, que um condómino tenha de suportar uma prestação mensal onze e nove vezes superior às prestações dos demais condóminos, apesar todos terem fracções com permilagens idênticas.
34.ª Se nestes autos não ficou demonstrada a existência de um qualquer sacrifício ou desvantagem significativa que os restantes condóminos tenham sofrido em resultado da utilização dada à fracção pelos Apelantes e o único fundamento invocado na Decisão Apelada para justificar o efeito excepcional ( ex nunc ) da nulidade em causa foram as identificadas autorização e tolerância, e, pelo contrário, tem que ser aqui aplicado o regime regra previsto no n.º 1 do artigo 289.º do Código Civil, atribuído efeito rectroactivo à declaração de nulidade decretada e transitada em julgado.
35.ª Porquanto, é forçoso concluir que o que é justo, equilibrado e proporcional é a devolução das mensalidades - onze e nove vezes superiores às mensalidades que eram pagas pelos 52 demais condóminos com permilagens similares – e o Condomínio Apelado tem que ser condenado a restituir aos Apelantes os € 13.384,11 correspondentes às cinquenta e nove mensalidades que indevidamente deles recebeu, os € 1.138,20 relativos aos juros de mora vencidos desde o dia 27.11.2013 – data do trânsito em julgado do douto Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa – até ao dia 12.01.2016 em que foi instaurada esta acção – num total de , bem como os juros que desde então se venceram e continuaram a vencer até ao integral pagamento – como aqui se peticiona.
36.ª A douta Sentença Apelada, ao entender o contrário violou, por erros de interpretação e aplicação, além do mais, o disposto no n.º 1 do artigo 289.º do Código Civil e dos n.ºs 4 e 5 do artigo 607.º do Código de Processo Civil e, por isso, tem que ser revogada – como também se requer.
Os apelantes terminaram pedindo que a sentença recorrida fosse revogada e substituída por acórdão que condenasse o Condomínio apelado a pagar aos Autores apelantes a quantia de € 14.384,11, dos quais € 13.384,11 correspondentes às 59 mensalidades que indevidamente deles recebera, e € 1.138,20 relativos aos juros de mora vencidos desde o dia 27.11.2013 até ao dia 12.01.2016, e condenado também a pagar aos Apelantes os juros, calculados sobre tais € 13.384,11, que já se venceram desde 13.01.2016 e irão continuar a vencer até ao integral pagamento, com todas as demais consequências.
O R. contra-alegou, tendo rematado as suas alegações com as seguintes conclusões:
A. Encontrando-se a sentença recorrida em plena consonância com a prova produzida e tendo o Tribunal a quo interpretado de forma correta a lei, não existem quaisquer motivos para reapreciar a prova gravada, ou o enquadramento jurídico da mesma;
B. Os Autores/Apelantes não apresentam alegações de recurso sobre a matéria de facto e, portanto, não a poderão pôr em crise, da forma como o fazem, logo nos primeiros parágrafos das suas alegações, referindo que determinados factos dados como não provados pelo Tribunal a quo, deveriam ser dados como provados;
C. Os Autores, não recorrendo de matéria de facto, mas colocando em causa os motivos para o Tribunal a quo ter formado a sua convicção, da qual manifestam a sua discordância, estão a extrapolar o que manifestaram pretender com o presente recurso;
D. Durante todo o tempo em que a atividade comercial dos Autores durou – com, ou sem o pagamento atempado e total por parte dos Autores do valor acordado – existiu, sem sombra de dúvida, uma tolerância por parte do Réu;
E. Aquela tolerância traduz-se no facto do Réu/Apelado nunca ter suscitado quaisquer entraves – nomeadamente com denuncias às autoridades fiscalizadores competentes - à prática da atividade por parte dos Autores desenvolvida em espaço nunca licenciado para o efeito e contrário ao título constitutivo da PH;
F. Esta tolerância, passiva, ou não, não é desprezível, ou de importância menor para quem, como os Autores confessaram, querer tirar um rendimento estável e permanente daquela atividade comercial desenvolvida na fração em causa;
G. A relação jurídica resultante da celebração entre Autores/Apelantes e Réu/Apelado do contrato declarado nulo – caso julgado material – é de execução continuada;
H. A nulidade declarada não tem o efeito retractivo pretendido pelos Autores/Apelantes;
I. O efeito da nulidade declarada tem, no caso concreto, efeito para o futuro;
J. Os Autores não conseguiram provar a inexistência de contraprestações por parte do Réu, relativamente aos montantes pagos por aqueles; K. O ónus da prova da inexistência dessa contraprestação do Réu/Apelado era dos Autores;
L. As regras da experiência comum a que se terá socorrido o Tribunal a quo, determinam que uma fração autónoma como a dos Autores, com utilização diária por diversos utentes – utilização portanto acrescida face a uma fração com utilização habitacional – terá causado sacrifícios e desvantagens ao Réu;
M. O Tribunal a quo, para justificar a eficácia para o futuro da declaração de nulidade baseou-se, e bem, na existência de tolerância, de despesas e de sacrifícios suportados pelo Réu, na sequência da atividade comercial desempenhada pelos Autores da fração em causa;
N. A sentença recorrida é justa, proporcional e equilibrada;
O. Não se mostrou necessário que o Réu alegasse situações, que, claramente, decorrem da experiência comum: que uma fração autónoma, como a dos autos acarreta despesas, que têm que ser compensadas ao Réu;
O apelado terminou pedindo que o recurso fosse considerado totalmente improcedente, confirmando-se a sentença recorrida.
Foram colhidos os vistos legais.
FUNDAMENTAÇÃO
As questões que se suscitam neste recurso são as seguintes: impugnação da matéria de facto; efeito retroativo da nulidade do mencionado contrato celebrado entre os AA. e o R..
Primeira questão (impugnação da matéria de facto)
O tribunal a quo deu como provada a seguinte
Matéria de facto
1. Por escritura pública outorgada no Cartório Notarial de Loures no dia 12 de fevereiro de 1981, foi constituído em propriedade horizontal o prédio urbano sito na Rua (…), em Santo António dos Cavaleiros, composto por 54 (cinquenta e quatro) frações, destinadas à habitação, com a área coberta de 402,10 m2, o qual se encontra descrito na Conservatória do Registo Predial de Loures, 1.ª secção, sob o número (…), do livro B-89.
2. A respetiva fração autónoma A corresponde ao respetivo piso zero (rés-do-chão), letra B, é composta por vestíbulo, sala comum, três quartos, cozinha, casa de banho, lavabo, despensa, estendal a poente e tem uma permilagem de dezoito por mil (18/1000) em relação ao valor total do imóvel.
3. Em 2 de julho de 1981, com referência ao processo de obras n.º 29755/OCP, a Câmara Municipal de Loures emitiu o Alvará de Licença de Utilização n.º 199 para os 54 (cinquenta e quatro) fogos que compunham o prédio referido em 1), todos eles destinados a habitação.
4. Durante alguns anos, na fração referida em 2), designada habitualmente como 0B, funcionou uma clínica privada de medicina.
5. Em inícios de 2000, a fração referida em 2) estava devoluta e tinha sido posta à venda pelo Banco Pinto & Sotto Mayor, S.A..
6. Em 1999, inícios de 2000, os autores decidiram criar um centro de explicações e apoio pedagógico e começaram a procurar um local que reunisse as condições para o efeito.
7. No dia 15 de junho de 2000, os autores e o Banco Pinto & Sotto Mayor, S.A. firmaram um acordo, nos termos do qual esta sociedade cedeu àqueles, que receberam, a título definitivo e mediante o pagamento de uma determinada contrapartida pecuniária, com recurso a crédito bancário, o rés-do-chão do prédio sito na Rua (…), em Santo António dos Cavaleiros.
8. No dia 19 de junho de 2000, o autor remeteu uma carta ao réu, que se encontra junto aos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, da qual consta, além do mais, o seguinte:
“(...) À Administração do Edf. 7 – Cidade Nova
Ex.mos Srs.
Escrevo esta carta na qualidade de novo proprietário da fracção 0B na qual pretendo abrir um escritório ligado à área de informática. Assim sendo venho solicitar o seguinte:
1) Autorização de alteração da composição da fracção 0B de modo a que a mesma passe a ter a seguinte composição:
- Abertura de uma porta de acesso independente na varanda voltada para a Av. Luís de Camões.
- Construção de uma rampa e escada de acesso à referida porta.
- Colocação de grades de protecção nas janelas.
2) Autorização que deixa que a referida fracção passe a ter outro fim/uso, ou seja, deixe de ser habitação e passe para comércio ou prestação de serviços.
3) Nomeiem um administrador para entregar a escritura pública de alteração de título constitutivo da propriedade horizontal, assinar o respectivo registo, bem como toda a documentação necessária ao mencionado fim perante qualquer entidade pública. 4) Que a referida autorização seja assinada por todos os condóminos.
É minha intensão colocar por cima das minhas janelas um placar publicitário com cerca de 3x0.45m, para o qual solicito a devida autorização escrita, e desta forma pedir junto da Junta de Freguesia a autorização de colocação.
A referida fracção foi adquirida directamente ao Banco Pinto & Sotto Mayor pelo que não assumirei quaisquer dívidas do passado referentes a despesas de condomínio.
Informo que irei fazer, assim que me for oportuno, algumas obras de beneficiação que logicamente poderão causar algum incómodo pelo que desde já peço desculpa. Calculo que a duração dessas obras não irá além dos 15 dias.
Desde já fico à vossa inteira disposição para com convosco colaborar e assumir, a partir da data de posse legal da fracção (15/06/2000) todas as minhas responsabilidades perante o condomínio (...)”.
9. A administração do réu endereçou ao autor uma carta, datada de 21 de julho de 2000, que se encontra junto aos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, da qual consta, além do mais, o seguinte:
“(...) REFº - V/ CARTA DE 19 JUNHO 2000 COM AVISO DE RECEPÇÃO
ASSUNTO – PRETENSÃO DE ABERTURA DE ESCRITÓRIO DE INFORMÁTICA NO Nº 7 DA RUA PADRE ANTÓNIO VIEIRA FRACÇÃO 0B
EXMº SENHOR
SOBRE O ASSUNTO DA V/ CARTA EM REFERÊNCIA, VIMOS INFORMAR QUE NO RESPEITANTE AO CONTEÚDO DA MESMA, NÃO HÁ AUTOZIZAÇÃO PARA A ALTERAÇÃO DO TÍTULO CONSTITUTTIVO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL DA FRACÇÃO 0B DA QUAL SEGUNDO NOS INFORMA PASSOU A SER PROPRIETÁRIO, NÃO EXISTINDO ASSIM DA NOSSA PARTE QUALQUER AUTORIZAÇÃO PARA TODAS AS PRETENSÕES SOLICITADAS NA V/ CARTA REFERENCIADA, ASSIM APENAS PODERÁ UTILIZAR A FRACÇÃO PARA EFEITOS DE HABITAÇÃO, PELO QUE DEVERÁ CONTACTAR ESTA ADMINISTRAÇÃO PARA DIALOGAR SOBRE O ASSUNTO, SE TAL ENTENDER CONVENIENTE. (...)”.
10. Consta de documento escrito, intitulado “Contracto para o exercício de Actividade Profissional no piso O-B” e datado de 11 de setembro de 2000, além do mais, o seguinte:
“A Administração do Edifício 7, sita na Rua (…), Stº António dos Cavaleiros, Concelho de Loures, designado como Primeiro Contratante e o Sr. João Carlos (…) (...) adiante designado como Segundo contratante, ajustam entre si e reduzam a escrito o presente contrato para exercício de Actividade Profissional, na fracção “B” correspondente ao piso O, letra B, Nº 7, sito na Unidade (…), em Santo António dos Cavaleiros. –
Primeiro - O Primeiro Contratante autoriza o Segundo Contratante a exercer a actividade de Escritório, Escola de Informática e Apoio Pedagógico na sua fracção piso 0B. –
Segundo - O Segundo Contratante, aceita que aquando da venda ou trespasse da fracção piso 0-B a autorização referida no ponto primeiro, fique de imediato sem efeito. –
Terceiro - O Primeiro Contratante autoriza a utilização das seguintes alterações à planta original que já se encontravam feitas a quando da compra da fracção pelo segundo contratante desde que não exista qualquer impedimento camarário. - Porta de acesso independente voltada para a Av. (…). - Colocação de grades de protecção em todas as portas e janelas. - Rampa e escada de acesso. –
Quarto – O Primeiro Contratante, autoriza o Segundo Contratante, a colocar painel identificativo, por cima das janelas da fracção 0-B, voltadas para a Av. (…). –
Quinto - O Primeiro Contratante aceita que o Segundo Contratante possa efectuar o embelezamento do logradouro anexo à fracção, bastando para isso informar o Primeiro Contraente de tal pretensão. –
Sexto - O Segundo contratante aceita a título de contrapartidas, o pagamento mensal de condomínio no valor de 54 420$00 com início em Outubro do corrente ano, devendo este valor ser renegociado para um valor inferior na próxima reunião da Assembleia Geral. –
Sétimo - O presente contracto deverá ser devidamente actualizado a partir das deliberações tomadas na reunião da Assembleia Geral referida no ponto sexto.
Oitavo - Qualquer alteração aos termos deste contracto carece de ratificação pela Assembleia Geral de Condóminos.
Nono - Para todas as questões emergentes do presente contracto, os contratantes estipulam o foro da Tribunal da Comarca de Loures, com expressa renúcia a qualquer outro. (...)”.
11. No dia 11 de setembro de 2000, os autores assinaram o documento escrito referido em 10).
12. Manuel (…), na qualidade de Administrador do prédio n.º 7 da Rua (…), em Santo António dos Cavaleiros, assinou o documento referido em 10).
13. As assinaturas referidas em 11) e 12) foram notarialmente reconhecidas.
14. Todas as frações do prédio referido em 1) tinham permilagens que variavam entre 18/1000 e 19/1000, com exceção das frações “B” e “F”, cuja permilagem era de 13/1000 e 11/1000, respetivamente.
15. Nos meses de outubro, novembro e dezembro de 2000, os autores pagaram ao réu a quantia mensal de 54 420$00 (cinquenta e quatro mil, quatrocentos e vinte escudos) (€ 271,45).
16. Em 18 de fevereiro de 2001, teve lugar uma assembleia geral de condóminos, na qual estiveram presentes 22 (vinte e dois) dos 54 (cinquenta e quatro) condóminos.
17. Na sequência do descrito em 16), foi elaborado o documento intitulado “Acta n.º 1 de 18 de Fevereiro de 2001”, que se encontra junto aos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, além do mais, o seguinte:
“(...) Aos dezoito dias do mês de Fevereiro, pelas 10h30 teve lugar na Sala dos Condóminos no 14º piso uma Assembleia Geral de Condóminos, a fim de serem discutidos e analisados os pontos constantes da Convocatória e que constitui a presente ordem de trabalhos:
Ponto 1 – Balanço das actividades da Administração
2 – Mensalidades do Condomínio
3 – Condomínio das fracções 0B e 0C (...)
Ponto 2- Foi proposto e aprovado o aumento do Condomínio para 5.000,00. Foi aprovado com um voto contra. Passará a vigorar a partir do mês de Março, inclusive.
Ponto 3 - Depois de diversas sugestões e argumentação, a Assembleia decidiu votar favorável a proposta dos dois Condóminos de 0B e 0C, que foi a seguinte:
Cada um dos dois Condóminos (0B e 0C) passará a pagar 45.000,00 mensais, com início em 01/01/2001, com actualização aquando dos restantes Condóminos, isto é, se existir um aumento de por exemplo 500,00 (10%) nos restantes Condóminos, os 2 referidos 0B e 0C serão aumentados 4 500,00 (10%) sobre 45.000,00 e assim sucessivamente no futuro. (...)
A Assembleia delegou no Administrador Manuel (…) poderes para assinar novos contratos para a alteração aprovada com o seguinte teor:
(...)meiro Contratante e o Sr. João Carlos (…) (...) adiante designado como Segundo Contratante, ajustam entre si e reduzem a escrito o presente contrato para exercício de Actividade Profissional, na fracção “B” correspondente ao piso 0, letra B, Nº 7, sito na Unidade (…), (…), em Santo António dos Cavaleiros.
- Primeiro - O Primeiro Contratante autoriza o Segundo Contratante a exercer a actividade de Escritório, Escola de Informática e Apoio Pedagógico na sua fracção 0B.
- Segundo - O Segundo Contratante aceita que aquando da venda ou trespasse da fracção 0B a autorização referida no ponto primeiro fique de imediato sem efeito. –
Terceiro - O Primeiro Contratante autoriza a utilização das seguintes alterações à planta original que já se encontravam feitas aquando da compra da fracção pelo Segundo Contratante, desde que não exista qualquer impedimento camarário. - Porta de acesso independente voltada para a Av. (…). - Colocação de grades de protecção em todas as portas e janelas. - Rampa e escada de acesso.-
Quarto – O Primeiro Contratante autoriza o Segundo Contratante a colocar painel identificativo por cima das janelas da fracção 0B, voltadas para a Av. (…). –
Quinto - O Primeiro Contratante aceita que o Segundo Contratante possa efectuar o embelezamento do logradouro anexo à fracção, bastando para isso informar o Primeiro Contratante de tal pretensão. –
Sexto - O Segundo Contratante aceita a título de contrapartidas o pagamento mensal de Condomínio no valor de 45.000$00 com início em 01/01/2001 (...) –
Sétimo - Qualquer alteração nos termos deste contrato carece de rectificação pela Assembleia Geral de Condóminos.
Oitavo - Para todas as questões emergentes do presente contrato, os contratantes estipulam o foro da Tribunal da Comarca de Loures, com expressa renúcia a qualquer outro.
Para o Condómino 0C
Contrato para o exercício de Profissal Liberal no Piso 0C A Administração do Edifício 7, sito na Rua (…), Santo António dos Cavaleiros, Concelho de Loures, adiante designado como Primeiro Contratante e a Sr.ª Maria Fernanda (…) (...) adiante designado como Segundo Contratante, ajustam entre si e reduzem a escrito o presente contrato para exercício de Profissão Liberal na fracção correspondente ao piso 0, letra C, Lote 7, sito na Unidade (…), em Santo António dos Cavaleiros.
- Primeiro - O Primeiro Contratante autoriza o Segundo Contratante a exercer a Profissão Liberal de Medicina (Clínica Médicis com especialidades, na sua fracção piso 0C. –
Segundo - O Segundo Contratante aceita que aquando da venda, trespasse ou locação da fracção piso 0C a autorização referida no ponto primeiro fique de imediato sem efeito.
Terceiro - O Primeiro Contratante autoriza o Segundo Contratante a executar e transformar a zona da sala, de modo a permitir o acesso privativo pela Av. (…), conforme planta anexa n.º 1. (...)
- Quinto - O Segundo Contratante obriga-se a solicitar à Câmara Municipal de Loures autorização e aprovação para executar as obras referidas nos pontos terceiro e quarto, conforme plantas anexas n.º 1 e n.º 2.
- Sexto - O Segundo Contratante obriga-se a repor as zonas alteradas, se se vier a observar o disposto no ponto segundo.
- Sétimo - O Primeiro Contratante autoriza o Segundo Contratante a colocar painel identificativo conforme planta anexa n.º 1.
- Oitavo - O Primeiro Contratante aceita que o Segundo Contratante possa efectuar o embelezamento do logradouro anexo à fracção, bastando para isso informar o Primeiro Contratante de tal pretensão.
- Nono - O Segundo Contratante aceita a título de contrapartidas o pagamento mensal de Condomínio no valor de 45.000,00 com início em 01/01/2001, devendo este valor ser aumentado na mesma percentagem que outros Condóminos (mas sobre o valor do seu Condomínio) ou seja sobre 45 000,00.
- Décimo - Os anexos n.º 1 e n.º 2 fazem parte integrante deste contrato. –
Décimo Primeiro - Qualquer alteração nos termos deste contrato carece de rectificação feita pela Assembleia Geral de Condóminos. –
Décimo Segundo - Para todas as questões emergentes do presente contrato, os contratantes estipulam o foro da Tribunal da Comarca de Loures, com expressa renúncia a qualquer outro. (...)”.
18. Em 9 de fevereiro de 2003, teve lugar uma assembleia geral de condóminos, na qual foi rejeitada, por uma maioria de 23 (vinte e três) votos contra, a solicitação do autor de que o valor mensal de € 244,46 (duzentos e quarenta e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) (45 000$00) viesse a ser reduzido.
19. Foi elaborado o documento intitulado “Acta n.º 1 de 9 de Fevereiro de 2003”, que se encontra junto aos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, além do mais, o seguinte:
“(...) Aos nove dias de Fevereiro de 2003, pelas 11 horas, teve lugar na sala de condóminos, sita no piso 14º, uma Assembleia Geral de Condóminos, convocada pela actual Administração, a fim de serem discutidos, analisados e votados os pontos constantes na convocatória, que constituiu a presnete ordem de trabalhos:
1 – Balanço das actividades da Administração;
2 – Apresentação de contas do Exercício de 2002;
3 – Apresentação do Orçamento para o Exercício de 2003;
4 – Obras de Beneficiação do Edifício;
5 – Situações do Condomínio e outras informações.
Com as presenças e delegações de Condóminos, no total 24 e após verificadas as exigências para o início da reunião, o actual Administrador, iniciou a Ordem dos Trabalhos:
(...)Ponto 3 (...) O condómino Sr. João Carlos (…) interpelou a Assembleia no sentido de que a cotização tivesse uma redução. Após a votação efectuada a deliberação da Assembleia foi a seguinte: 1 voto a favor, 23 votos contra e zero abstenções.
(...) Ponto 5 1 – A administração enumerou diversos atrasos que existem em relação ao condomínio do Edifício: 1 – nomeadamente ao piso 0B, que tinha assumido em Agosto p.p. o compromisso de a ter o mesmo regularizado até ao fim do ano, o que não veio a acontecer, foi deliberado sob proposta do condomínio a sua regularização mediante o pagamento mensal de mês e meio. (...)”.
20. Em 24 de fevereiro de 2010, teve lugar uma assembleia geral extraordinária de condóminos, na qual foi considerado que os autores deviam a quantia de € 12 120,84 (doze mil, cento e vinte euros e oitenta e quatro cêntimos) de contribuições e foi deliberado que a administração do réu deveria instaurar uma ação judicial para que este fosse ressarcido do montante das contribuições devidas, tendo a assembleia sido informada que esta deliberação vale como título executivo, sendo a respetiva ata o documento que constitui a base da execução.
21. Foi elaborado o documento escrito intitulado “Acta de Assembleia Geral Extraordinária do Condomínio - Acta n.º 1, de 24 de Fevereiro de 2010”, que se encontra junto aos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, da qual consta, além do mais, o seguinte:
“(...) Aos vinte e quatro dias do mês de Fevereiro de dois mil e dez, pelas vinte e uma horas e vinte minutos, reuniram em Assembleia Geral Extraordinária, os condóminos do edifício constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Rua (…), número sete, freguesia de Santo António dos Cavaleiros e concelho de Loures (...) com a seguinte ordem de trabalhos:
1. Esclarecimento sobre o contrato de contabilidade e cobrança, com a Loja do Condomínio;
2. Incumprimentos da Administração cessante;
3. Leitura e aprovação da acta da última reunião da Assembleia-Geral de Condóminos;
4. Obras urgentes:
4.1. – Reparação das infiltrações no último piso.
4.2. – Rectificação e aprovação do orçamento da conduta dos lixos.
4.3. – Isolamento da empena Norte, Av. (….).
5. Situação das quotas do condomínio em falta;
6. Outros assuntos de interesse da Assembleia-Geral (...)
Compareceram nesta assembleia mais de dois terços dos condóminos, correspondendo à proporção de quinhentos e cinquenta e seis por mil, conforme consta no livro de actas e na lista de presença que fica a fazer parte integrante da presente acta.
Com as presenças e procurações de condóminos, no total de trinta, e após verificação dos condicionalismos legais e constitutivos, deu-se início à reunião de acordo com a ordem de trabalhos estabelecida na convocatória. (...)
Ponto dois – (...)
A Administração informou a Assembleia que a Administração cessante, que foi eleita na reunião da Assembleia Geral de Condóminos de trinta de Abril de dois mil e quatro, não deu seguimento ao que foi deliberado nessa mesma reunião, relativamente aos condóminos em falta no pagamento das quotas do Condomínio, mais concretamente as situações das seguintes fracções – Fracção “A”, piso zero, letra B, da qual é proprietário o senhor João Carlos (…), que esteve presente nessa reunião e através de um acordo, proposto pelo próprio e da Administração, foi deliberado que o pagamento da quota mensal se faria por conta de um mês e meio até ao acerto do pagamento do valor em falta (...)
Ponto cinco – A administração fez circular pelos presentes uma listagem com o montante das contribuições devidas ao condomínio, explicando à assembleia a leitura da mesma, sendo fácil constatar que existem sete fracções, em que o Incumprimento por parte dos proprietários já se verifica à alguns anos, tendo inclusive três das referidas fracções já mudado uma vez de proprietário, a Administração alertou que esta situação é contra o estipulado no Regulamento Estatutário do Edifício, no artigo vinte (forma de pagamento dos encargos comuns).
(...) A administração informou a assembleia que enviou uma carta registada com aviso de recepção, em quatro de fevereiro do corrente ano, ao senhor João Carlos (…), proprietário da fracção “A”, piso zero, letra B, a solicitar o pagamento do montante das contribuições devidas ao condomínio, tendo a convocatória para a reunião da Assembleia que hoje se realiza sido entregue em mão, ao próprio, no dia quatro de Fevereiro do corrente ano, tendo ele assinado o comprovativo do recebimento da mesma.
(...) A Administração informou (...) que de acordo com o estipulado no Regulamento Estatutário do Edifício, no artigo trinta e nove (pagamento das comparticipações dos condóminos), número três, do capítulo XI, Disposições Gerais e Penais, e também de acordo com a alínea número dois do artigo seis do Decreto-Lei n.º 268/94, de vinte e cinco de Outubro, e depois de esgotados os prazos legais, deve ser a Administração a propor à Assembleia a instauração da acção judicial, a Administração propôs à Assembleia que delibera-se sobre montante das contribuições devidas ao condomínio das sete fracções anteriormente referidas, em que o incumprimento por parte dos proprietários já se verifica à alguns anos, tendo a Administração descrito montante das contribuições devidas ao condomínio de cada uma das fracções, que é o seguinte, até à data da presente reunião:
- Fracção “A”, piso zero, letra B, cujo proprietário é o senhor João Carlos (…), sendo o valor de doze mil cento e vinte euros e oitenta e quatro cêntimos o montante das contribuições devidas ao condomínio. (...)
A Assembleia deliberou que a administração devia intentar a instauração da acção judicial para que o Condomínio seja ressarcido do montante das contribuições devidas ao condomínio pelas sete fracções acima referidas. A administração sujeitou a proposta da deliberação a votação da assembleia, tendo a assembleia votado a favor da mesma por unanimidade dos presentes.
A Administração informou a Assembleia que esta deliberação vale como título executivo, sendo esta acta o documento que constitui a base da execução, ou seja, é ela que determina o fim e os limites das acção executiva, por isso constitui fundamento para o requerimento executivo, de acordo com o estipulado no artigo sexto, do Decreto-Lei n.º 268/94, de vinte e cinco de Outubro.
(...)” Relativamente às fracções “A” e “B” que possuem contractos para o exercício de profissão liberal nas referidas fracções, que foi celebrado entre a Administração e os proprietários, com aprovação da assembleia, e que fazem parte integrante da Acta número um de dezoito de Fevereiro de dois mil e um, a Assembleia deliberou que se os esforços agora desenvolvidos não forem rapidamente resolvidos, deverá a Administração renunciar os respectivos contratos junto do Tribunal Judicial de Loures, conforme está descrito nos respectivos contractos. (...)”.
22. Em 16 de março de 2010, a administração do réu enviou ao autor uma carta, que se encontra junto aos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, da qual consta, além do mais, o seguinte:
“(...) Assunto: DÍVIDA AO CONDOMÍNIO – PROCESSO CONTENCIOSO
Exmo(a) senhor(a) Condómino(a)
De acordo com o historial da Conta Corrente da fracção de sua propriedade, e esgotadas todas as tentativas infrutíferas de cobrança, vai esta administração diligenciar a instauração de processo judicial para cobrança coerciva dos montantes em dívida da fracção de propriedade de V. Ex.ª.
Caso V. Ex.ª pretenda apresentar alternativa a este procedimento, poderá efectuar o pagamento voluntário até ao próximo dia 25/03/10, data a partir da qual, caso a situação se mantenha inalterada, será diligenciada a cobrança coerciva de todos os montantes em dívida, acrescidos dos juros de mora à taxa legal em vigor.
Serão também imputadas a V. Ex.ª todas as despesas de custas judiciais do Tribunal assim como os respectivos honorários de advogado. (...)”.
23. Ao tomar conhecimento da deliberação referida em 21), no dia 31 de março de 2010, o autor remeteu uma carta registada à administração do réu, a qual se encontra junto aos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, da qual consta, além do mais, o seguinte:
“(...) Assunto: Fracção “A” correspondente ao piso zero, Letra B do prédio sito na Rua (…), n.º 7, em Santo António dos Cavaleiros
Exm.ºs Senhores,
Acuso a recepção da Acta supra identificada, cujo conteúdo – em especial a deliberação nela tomada no sentido de a Administração “intentar a instauração da acção judicial para que o Condomínio seja ressarcido do montante das contribuições (supostamente) devidas” além do mais, pela fracção “A” – me força a ter de informar imediatamente V. Ex.ªs do seguinte:
1. Não aceito, nem reconheço, a existência de uma tal suposta dívida de € 12 120,84 a esse Condomínio por supostas contribuições que lhe sejam devidas pela fracção “A” de que sou proprietário.
2. V. Ex.ªs fundamentam a existência de uma tal suposta dívida em contribuições que alegadamente seriam devidas a esse Condomínio por força de um “Contrato para o exercício de Actividade Profissional no piso 0-B” datado de 11 de Setembro de 2000.
3. Todavia, e como é do vosso perfeito conhecimento, em tal “Contrato” foi-me abusiva e dolosamente imposto o pagamento de uma contribuição mensal de 54 420$00 – correspondente a cerca de nove vezes daquela que deveria legalmente pagar.
4. Ora, como V. Ex.ªs também sabem perfeitamente, tal suposto “Contrato” enferma de gravíssimos vícios que o tornam absoluta e inequivocamente nulo e de nenhum efeito.
5. E é nulo, desde logo e além do mais, porque esse Condomínio sempre foi – como é – totalmente incompetente para autorizar um uso da minha fracção diferente daquele que consta do respectivo Alvará de Licença de Utilização emitido pela Câmara Municipal de Loures, como também o é porque fui manifestamente coagido por V. Ex.ªs a assiná-lo.
6. Em consequência, é por demais evidente que, para além de não ser devedor de uma qualquer quantia a esse Condomínio, a verdade é que sou credor do mesmo porque já vos paguei um valor total de contribuições que ultrapassa em muito aquilo que era legalmente exigível e devido.
7. Perante estes factos, caso V. Ex.ªs insistam na instauração de um qualquer processo judicial para cobrança de algo que sabem perfeitamente que não Vos é devido, serei forçado a ter de lhe dar a resposta adequada à Vossa má fé e a exigir ser ressarcido de todos os prejuízos que tal situação me venha a causar e que acrescem aos graves danos que toda esta situação já me causou.
8. Estou absolutamente crente já ter tido demasiada paciência face à que me seria exigível e não posso – nem quero – continuar a pactuar com uma actuação de V. Ex.ªs que se vem caracterizando por uma sistemática pública imputação de factos atentatórios do meu bom nome e consideração devida. (...)”.
24. A carta referida em 23) não veio a ter qualquer resposta do réu.
25. No dia 14 de março de 2010, o réu instaurou contra os autores uma ação executiva para pagamento de quantia certa, no valor de € 13 466,49 (treze mil, quatrocentos e sessenta e seis euros e quarenta e nove cêntimos), que correu termos sob o n.º (…)/11.0TCLRS, no (extinto) 2º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Família e Menores e Comarca de Loures, tendo apresentado como título executivo a ata referida em 21).
26. Do requerimento executivo, cuja cópia se encontra junto aos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, consta, além do mais, o seguinte:
“(...) Título Executivo: Acta
Factos:
Por decisão, datada de 24 de Fevereiro de 2010 e constante da acta n.º 1 da Assembleia-geral extraordinária de condóminos do prédio da Rua (…), em Santo António dos Cavaleiros, cuja cópia se junta sob o Doc. 1, foi decidido mandatar a administração do condomínio do referido edifício para exigir judicialmente a cobrança de todas as dívidas e despesas da fracção designada pela letra “A”, correspondente ao Piso 0, Letra B do referido prédio, uma vez que o condomínio daquela fracção mantém por pagar a sua quota-parte do condomínio desde Setembro de 2003, inclusive até à data da realização da assembleia geral em causa, no montante global (excluindo juros de mora) de € 12 120,84 (...) (valor € 224,46 devido desde Set. 2005 (inclusive) até Fevereiro de 2010 (inclusive), correspondente a 54 meses de condomínio em dívida, aos quais deverá acrescer juros de mora à taxa legal.
Tal dívida de condomínio deriva de uma proposta discutida e aceite pelos condóminos (incluindo o executado) em assembleias gerais realizadas, nas quais ficou decidido celebrar entre o condomínio e o Executado um contrato que o autorizava a exercer uma actividade profissional na referida fracção, celebrado em 11 de Setembro de 2000 (...)
Aquela autorização dependia do pagamento por parte do condómino/Executado de 54 420$00 (€ 271,45). Aquele valor foi depois reduzido, por decisão da assembleia geral de 18 de Fevereiro de 2001, para 45.000$00 (€ 224,46), com efeitos a partir de 1 de Janeiro de 2001. este novo valor foi sendo pago pelo executado, embora com atraso, até que a partir do mês de Setembro de 2005, o Executado deixou pura e simplesmente de pagar, até à presente data.
De referir que esta dívida já estava devidamente apontada e já estava consagrada na acta de Assembleia-geral de condóminos de 9 de Fevereiro de 2003 (...), tendo a assembleia deliberado, sob proposta do condómino/Executado pagar mensalmente mês e meio de condomínio (...).
O valor da quota em dívida nunca foi actualizado, desde 1 de Janeiro de 2001 até à presente data. De referir, por fim, que a referida fracção foi, em 27 de Agosto de 2010 vendida pelo Executado, tendo esta agora apenas o fim habitacional originário”.
27. Os autores deduziram oposição à execução, que veio a correr termos sob o n.º (…)/11.0TCLRS-A, por apenso à ação executiva referida em 24).
28. No âmbito da oposição à execução referida em 26), foi proferida sentença datada de 2 de maio de 2013, que se encontra junto aos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, da qual consta, além do mais, o seguinte:
“(...) I – Relatório
PAULA (…) e marido, JOÃO CARLOS (…), executados nos autos principais que lhe move o “CONDOMÍNIO DA RUA (…), EM SANTO ANTÓNIO DOS CAVALEIROS” vieram deduzir a presente oposição à execução.
Alegam para o efeito, em síntese, que a dívida exequenda nada tem que ver com a obrigação dos executados em contribuir para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício que o exequente administra, ou com a obrigação destes em contribuir para as despesas necessárias ao pagamento de serviços de interesse comum desse edifício, mas sim com uma contrapartida exigida pelo exequente para que os executados pudessem destinar a fracção autónoma de que foram proprietários até Agosto de 2010 a um uso diverso do da habitação, em concreto, a escritório e escola de informática e de apoio pedagógico. Nessa medida, a acta da assembleia de condóminos de 14/02/2010, dada à execução, não constitui título executivo.
Mais alegam que o contrato celebrado com o exequente em 11 de Setembro de 2000, bem como a deliberação da assembleia de condóminos de 18 de Fevereiro de 2001, documentos estiveram na génese da suposta dívida exequenda, são nulos por violação quer do título constitutivo de propriedade horizontal, datado de 12 de Fevereiro de 1981, quer do alvará de licença de utilização n.º 199 da Câmara Municipal de Loures, quer do disposto nos artigos 280º, n.º 1, 294º, alínea c), 1419º, n.º 1 e 1422º, n.º 2, alínea c), do Código Civil, e artigos 62º e 98º, n.º 1, alínea d) do RJEU. Assim, sendo nulo tal contrato, nula e inexigível é a obrigação exequenda.
Referem ainda que, mesmo que o contrato não fosse nulo, sempre estaria ferido de anulabilidade, nos termos dos artigos 282º, n.º 1 e 287º, n.º 1 e 2, do Código Civil, em virtude de o exequente ter explorado a situação de necessidade e inexperiência dos executados para obter destes um benefício manifestamente excessivo e injustificado.
Terminam peticionando, subsidiariamente, o reconhecimento da prescrição da quantia exequenda, nos termos do artigo 310º, alínea g), do Código Civil.
Devidamente notificado, o exequente contestou a presente oposição (...), requerendo a improcedência da mesma em virtude de os executados terem assinado o contrato em discussão de livre e espontânea vontade, tendo visto reconhecidas notarialmente as respectivas assinaturas. Ao invocarem a nulidade do contrato, os executados ignoram o princípio pacta sunt servanda, bem como litigam contra factum proprium, já que, depois de negociarem com o exequente e celebrarem com este o referido contrato, destinaram durante anos a fracção autónoma de que são proprietários a uma actividade diversa do fim para ela previsto no título constitutivo de propriedade horizontal, e dessa actividade retiraram as vantagens inerentes, criando no exequente a expectativa de que o seu comportamento se manteria inalterado. Actuam, por conseguinte, de má fé, devendo ser condenados em conformidade.
(...) os executados responderam à contestação (...).
*
O decurso da audiência de discussão e julgamento foi efectuado com observância das formalidades legais, tendo sido proferida decisão sobre a matéria de facto, que não sofreu qualquer reclamação (...).
*
Mantêm-se os pressupostos da instância verificados no despacho de fls. 123-124 (...).
Não surgiram circunstâncias supervenientes que obstassem ao conhecimento do mérito da causa (artigo 660º, n.º 1, do Código de Processo Civil).
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II – FACTOS ASSENTES
1º Por escritura pública outorgada em 12/02/1981, no Cartório Notarial de Loures, foi constituído em propriedade horizontal o prédio urbano sito na Rua (…), em Santo António dos Cavaleiros, composto de cinquenta e quatro fracções destinadas a habitação, com a área coberta de quatrocentos e dois metros quadrados e dez decímetros, o qual se encontra descrito na Conservatória do Registo Predial de Loures, 1ª secção, sob o número (…), do livro B – oitenta e nove, sendo o piso 0, letra B, composto por vestíbulo, sala comum, três quartos, cozinha, casa de banho, lavabo, despensa, estendal a poente, com a permilagem de dezoito e o valor de seiscentos e trinta mil escudos (...).
2º A fracção autónoma designada pela letra B do prédio melhor identificado em 1º foi propriedade dos ora executados desde data não concretamente apurada do ano de 2000, mas anterior a Setembro, até 27/08/2010, altura em que os executados a venderam a Alcides (…) e Aurora (…).
3º No dia 18 de Fevereiro de 2001, reuniu a assembleia-geral de condóminos do prédio melhor identificado em 1º.
4º Nessa reunião estiveram presentes 22 dos 54 condóminos.
5º Os condóminos presentes procederam às deliberações constantes da acta correspondente, a qual se encontra junta aos nossos autos de oposição a fls. 15 a 21, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
6º No dia 11 de Setembro de 2000, exequente e executados celebraram um acordo escrito, com assinaturas reconhecidas notarialmente, intitulado “contrato para o exercício de actividade profissional no piso 0-B”, o qual se encontra junto aos autos principais de execução a fls. 14 a 16, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
7º No dia 9 de Fevereiro de 2003, reuniu a assembleia-geral de condóminos do prédio melhor identificado em 1º.
8º Nessa reunião estiveram presentes 24 dos 54 condóminos.
9º Os condóminos presentes procederam às deliberações constantes da acta correspondente, a qual se encontra junto aos autos principais de execução a fls. 18 a 22, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
10º Os executados adquiriram a fracção autónoma supra identificada em 1º e 2º para que a executada, então desempregada, pudesse trabalhar, gerindo o espaço.
11º E adquiriram-na com recurso a empréstimo bancário do “Banco Pinto e Sotto Mayor, S.A.”.
12º Na data em que os executados adquiriram a fracção autónoma identificada em 1º e 2º, o acesso a esta era efectuado por uma porta independente do prédio, à qual se acedida quer por escadas, quer por rampa, sem utilização de luz, escadas ou elevador do prédio.
13º Na data da celebração do acordo referido em 6º, os executados já haviam adquirido a fracção autónoma identificada em 1º e 2º.
14º A permilagem das fracções autónomas do prédio identificado em 1º, com excepção das fracções designadas pelas letras “C” e”F”, varia entre 18 e 19.
15º Desde a celebração do acordo referido em 6º e até 27/08/2010, os executados destinaram a fracção autónoma identificada em 1º e 2º a centro de explicações
16º E, de 11/09/2000 até Setembro de 2005, os executados procederam ao pagamento ao exequente da quantia deliberada na acta de assembleia de condóminos referida em 3º, 4º e 5º.
17º Executados e exequente trocaram entre si as cartas de fls. 84 e 85 dos autos de oposição, cujo teor se dá por reproduzido.
18º Antes de os executados adquirirem a fracção autónoma identificada em 1º e 2º, exercia-se nesta a actividade de clínica médica, com acesso independente, como referido em 12º.
19º Nos autos principais de execução, o exequente apresentou como título executivo a acta n.º 1, de 24 de Fevereiro de 2010, junta àqueles autos a fls. 8 a 13, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
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III – DIREITO
- Da nulidade do contrato celebrado entre exequente e executados no dia 11 de Setembro de 2000 e da deliberação da assembleia de condóminos datada de 18 de Fevereiro de 2001, por violação quer do título constitutivo da propriedade horizontal, datado de 12 de Fevereiro de 1981, quer do alvará de licença de utilização n.º 199 da Câmara Municipal de Loures, quer do disposto nos artigos 280º, n.º 1, 294º, alínea c), 1419º, n.º 1 e 1422º, n.º 2, alínea c) do Código Civil e artigos 62º e 98º, n.º 1, alínea d) do RJEU.
A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião ou decisão judicial, proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário (artigo 1417º, n.º 1, do Código Civil).
No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio (artigo 1418º, n.º 1, do Código Civil).
Pode ainda constar desse título a menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum (artigo 1418º, n.º 2, alínea a), do Código Civil).
Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis, estando-lhes especialmente vedado, entre outros actos, dar à fracção uso diverso do fim a que é destinada (artigo 1422º, n.º 1 e 2, alínea c), do Código Civil).
Se do título constitutivo constar o fim de cada fracção, a alteração ao seu uso só pode ocorrer por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos (artigo 1422º, n.º 4, a contrario, e 1419º, n.º 1, do Código Civil).
Neste caso, o administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura pública ou elaborar e subscrever o documento particular, desde que o acordo conste da acta assinada por todos os condóminos (artigo 1419º, n.º 2, do Código Civil).
Qualquer negócio celebrado contra tais disposições, que possuem carácter imperativo, é nulo, podendo a nulidade ser invocável a todo o tempo por qualquer interessado ou ser declarada oficiosamente pelo tribunal (artigos 294º e 286º do Código Civil).
Nos presentes autos, o exequente exige o pagamento pelos executados da quantia de € 13 466,49, correspondente a quotas de condomínio em dívida.
Alegam os executados em sua defesa que a dívida exequenda nada tem que ver com a obrigação dos executados em contribuir para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício que o exequente administra, ou com a obrigação destes em contribuir para as despesas necessárias ao pagamento de serviços de interesse comum desse edifício, mas sim com uma contrapartida exigida pelo exequente para que os executados pudessem destinar a fracção autónoma de que foram proprietários até Agosto de 2010 a um uso diverso do da habitação, em concreto, a escritório e escola de informática e de apoio pedagógico. Nessa medida, a acta de assembleia de condóminos de 14/02/2010, dada à execução, não constitui título executivo.
Mais alegam que o contrato celebrado com o exequente em 11 de Setembro de 2000, bem como a deliberação da assembleia de condóminos de 18 de Fevereiro de 2001, documentos estiveram na génese da suposta dívida exequenda, são nulos por violação quer do título constitutivo da propriedade horizontal, datado de 12 de Fevereiro de 1981.
E com razão.
Com efeito, como resultou demonstrado em julgamento, a deliberação da assembleia de condóminos de 18 de Fevereiro de 2001 não foi tomada, como o exigia o artigo 1419º, n.º 1 e 2, do Código Civil, por todos os condóminos, mas apenas por 22 deles.
Desse modo o documento particular autenticado dado à execução (fls. 14 a 16), por meio do qual o exequente e executados procederam à alteração do fim a que se destinava a fracção de que estes eram proprietários, é nulo, por violação de imperativo legal.
Consequentemente, sendo nulo o negócio jurídico celebrado entre exequente e executados, ineficazes são as actas de condomínio nas quais se estabeleceram as quotas devidas pelos ora executados/condóminos, na medida em que estão são inexigíveis legalmente.
E não infirma a convicção deste tribunal a circunstância de, na tese do exequente, os executados estarem a actuar contra factum proprium, já que durante anos destinaram a fracção autónoma de que foram proprietários a uma actividade diversa do fim para ela previsto no título constitutivo de propriedade horizontal, e dessa actividade retiraram as vantagens inerentes, criando no exequente a expectativa de que o seu comportamento se manteria inalterado.
A proibição de venire contra factum proprium, impedindo-se uma pretensão incompatível ou contraditória com a conduta anterior, cai no âmbito do abuso de direito ao corresponder ao exercício de um direito excedendo o titular, manifestamente, os limites impostos pela boa fé (vide Ac. RL de 13/12/2012, www.dgsi.pt).
Pressupõem-se aqui duas condutas da mesma pessoa, lícitas em si e diferidas no tempo em que a primeira, ou seja o factum proprium é contrariada pela segunda. Se a base legal do venire contra factum proprium reside no artigo 334º e na boa fé objectiva, a sua aplicação passa pela confiança.
Exigir-se-á a verificação dos seguintes pressupostos: 1 – Uma situação objectiva de confiança, justificada pela boa fé, levando uma pessoa a acreditar estavelmente em conduta alheia (factum proprium), conduta que pode ser entendida como uma tomada de posição em relação a dada situação futura; 2 – Investimento nessa confiança: com base na situação de confiança criada a contraparte toma disposições ou desenvolve actividade, na crença do factum proprium, as quais virão a resultar destruídas pelo venire; 3 – Imputação da situação criada à outra parte, por esta ter culposamente contribuído para a inobservância da forma prescrita pela lei, ou por ter-se assistido à execução do contrato através de situações que se arrastaram no tempo e pacificamente.
Porém o “abuso de direito só é admissível em casos verdadeiramente excepcionais... Não basta que o titular do direito, ao exercê-lo, manifeste uma vontade contrária à tida no momento da celebração do contrato, pois que é, ainda, necessário que a segunda atitude se apresente como um comportamento de todo em todo ofensivo do nosso sentido ético-jurídico, clamorosamente oposto aos ditames da lealdade e da correcção imperantes na ordem jurídica e nas relações entre os contraentes” (cide acordão citado).
Pois bem, nos presentes autos, a primeira conduta dos executados não é exercida à luz de um direito, já que utilizaram, contra legem, a fracção autónoma de que eram proprietários para um fim diverso do da habitação.
Por outro lado, não resulta demonstrado que o exequente desconhecesse, aquando da celebração do contrato de fls. 14 a 16 dos autos principais, a imperatividade do consentimento de todos os condóminos do imóvel que administra.
Não resulta demonstrado que os executados tivessem levado a crer o exequente que não arguiriam a nulidade ora em apreço.
E não se provaram quaisquer factos dos quais se possa retirar que a não observância da exigência legal, quando da celebração do contrato, seja apenas imputável aos executados.
Provou-se apenas que a situação de facto se prolongou de Setembro de 2000 a Agosto de 2010, o que não permite por si só concluir (perfilhando o entendimento do acordão supra citado) que a segunda conduta dos executados é “altamente escandalosa e intoleravelmente ofensiva do nosso sentido ético-jurídico”, ou “clamorosamente oposta aos ditames da lealdade e da correcção imperantes na ordem jurídica e nas relações entre os contraentes”. Tanto mais que o exequente aferiu a correspondente contrapartida, de valor consideravelmente superior às fracções autónomas destinadas ao mesmo fim e com a mesma permilagem da dos executados.
Por conseguinte, procede a presente oposição.
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Em face das considerações ora expendidas, considero prejudicada a apreciação das demais questões de direito.
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IV – DECISÃO
Tudo visto e ponderado, decidindo do mérito da causa, julgo totalmente procedente, por provada, a presente oposição à execução e, em consequência, declaro extinta a instância executiva (artigo 817º, n.º 4, do CPC).
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Custas a cargo do exequente (cfr. artigo 446º, n.º 1 e 2 do Código de Processo Civil).
Registe e notifique. (...)”.
29. O réu interpôs recurso da sentença referida em 27) para o Venerando Tribunal da Relação de Lisboa, constando das respetivas alegações, que se encontram junto aos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, além do mais, o seguinte:
“(...) A declaração de nulidade do contrato decidida pelo Tribunal a quo tem o efeito preverso e escandaloso de decretar a inexistência de efeitos jurídicos do mesmo ab initio, o que é abusivo, face às circunstâncias concretas, pois implicaria a eventual devolução dos montantes acordados pagos pelos Executados ao Exequente (...)”.
30. O Venerando Tribunal da Relação de Lisboa proferiu o acordão datado de 24 de outubro de 2013 e transitado em julgado, que se encontra junto aos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, do qual consta, além do mais, o seguinte:
“(...)Acordam os Juízes na 6ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I – Relatório
O condomínio da Rua (…) em Santo António dos Cavaleiros instaurou execução comum contra Paula (…) e João Carlos (…) para pagamento da quantia de 13.466,49 € acrescida de juros de mora vincendos até integral pagamento e indicando como título executivo “Acta”.
(…) II – Questões a decidir
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação da recorrente sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, pelo que a questão a decidir é esta:
- se a alegação de nulidade por parte dos executados configura venire contra factum proprium
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III – Fundamentação
A) Na sentença recorrida vem dado como provado:
1º Por escritura pública outorgada em 12/02/1981, no Cartório Notarial de Loures, foi constituído em propriedade horizontal o prédio urbano sito na Rua (…), em Santo António dos Cavaleiros, composto de cinquenta e quatro fracções destinadas a habitação, com a área coberta de quatrocentos e dois metros quadrados e dez decímetros, o qual se encontra descrito na Conservatória do Registo Predial de Loures, 1ª secção, sob o número (…), do livro B – oitenta e nove, sendo o piso 0, letra B, composto por vestíbulo, sala comum, três quartos, cozinha, casa de banho, lavabo, despensa, estendal a poente, com a permilagem de dezoito e o valor de seiscentos e trinta mil escudos (...).
2º A fracção autónoma designada pela letra B do prédio melhor identificado em 1º foi propriedade dos ora executados desde data não concretamente apurada do ano de 2000, mas anterior a Setembro, até 27/08/2010, altura em que os executados a venderam a Alcides (…) e Aurora (…).
3º No dia 18 de Fevereiro de 2001, reuniu a assembleia-geral de condóminos do prédio melhor identificado em 1º.
4º Nessa reunião estiveram presentes 22 dos 54 condóminos.
5º Os condóminos presentes procederam às deliberações constantes da acta correspondente, a qual se encontra junta aos nossos autos de oposição a fls. 15 a 21, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
6º No dia 11 de Setembro de 2000, exequente e executados celebraram um acordo escrito, com assinaturas reconhecidas notarialmente, intitulado “contrato para o exercício de actividade profissional no piso 0-B”, o qual se encontra junto aos autos principais de execução a fls. 14 a 16, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
7º No dia 9 de Fevereiro de 2003, reuniu a assembleia-geral de condóminos do prédio melhor identificado em 1º.
8º Nessa reunião estiveram presentes 24 dos 54 condóminos.
9º Os condóminos presentes procederam às deliberações constantes da acta correspondente, a qual se encontra junto aos autos principais de execução a fls. 18 a 22, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
10º Os executados adquiriram a fracção autónoma supra identificada em 1º e 2º para que a executada, então desempregada, pudesse trabalhar, gerindo o espaço.
11º E adquiriram-na com recurso a empréstimo bancário do “Banco Pinto e Sotto Mayor, S.A.”.
12º Na data em que os executados adquiriram a fracção autónoma identificada em 1º e 2º, o acesso a esta era efectuado por uma porta independente do prédio, à qual se acedida quer por escadas, quer por rampa, sem utilização de luz, escadas ou elevador do prédio.
13º Na data da celebração do acordo referido em 6º, os executados já haviam adquirido a fracção autónoma identificada em 1º e 2º. 14º A permilagem das fracções autónomas do prédio identificado em 1º, com excepção das fracções designadas pelas letras “C” e”F”, varia entre 18 e 19.
15º Desde a celebração do acordo referido em 6º e até 27/08/2010, os executados destinaram a fracção autónoma identificada em 1º e 2º a centro de explicações.
16º E, de 11/09/2000 até Setembro de 2005, os executados procederam ao pagamento ao exequente da quantia deliberada na acta de assembleia de condóminos referida em 3º, 4º e 5º.
17º Executados e exequente trocaram entre si as cartas de fls. 84 e 85 dos autos de oposição, cujo teor se dá por reproduzido.
18º Antes de os executados adquirirem a fracção autónoma identificada em 1º e 2º, exercia-se nesta a actividade de clínica médica, com acesso independente, como referido em 12º.
19º Nos autos principais de execução, o exequente apresentou como título executivo a acta n.º 1, de 24 de Fevereiro de 2010, junta àqueles autos a fls. 8 a 13, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
B) O teor dos documentos mencionado em A) é o seguinte:
a) O documento de fls. 84 corresponde à carta datada de 19/6/2000 enviada pelo executado à administração do condomínio, comunicando:
“Escrevo na qualidade de novo proprietário da fracção 0B na qual pretendo abrir um escritório ligado à área de informática. Assim sendo, venho solicitar o seguinte: (...)
2) Autorização que deixa que a referida fracção passe a ter outro fim/uso, ou seja, deixe de ser habitação e passe para comércio ou prestação de serviços.
3) Nomeiem um administrador para entregar a escritura pública de alteração de título constitutivo da propriedade horizontal, assinar o respectivo registo, bem como toda a documentação necessária ao mencionado fim perante qualquer entidade pública.
4) Que a referida autorização seja assinada por todos os condóminos (...)”
b) O documento de fls. 85 corresponde à carta datada de 21/7/200 enviada pela administração do condomínio ao executado, comunicando:
“(...) vimos informar que no respeitante ao conteúdo da mesma, não há autorização para a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal da fracção 0B da qual segundo nos informa passou a ser proprietário, não existindo assim da nossa parte qualquer autorização para todas as pretensões solicitadas na v/ carta referenciada. Assim apenas poderá utilizar a fracção para efeitos de habitação, pelo que deverá contactar esta administração para dialogar sobre o assunto, se tal entender conveniente.”.
c) O acordo escrito celebrado entre o exequente e o executado em 11/09/2000 (fls. 14-16 da execução) intitula-se “Contrato para o exercício da Actividade Profissional no piso 0-B” e nele consta:
“A Administração do Edifício 7 (...) e o Sr. João Carlos (…) (...) como Segundo contratante, ajustam entre si e reduzem a escrito o presente contrato para exercício de Actividade Profissional, na fracção “B” correspondente ao piso 0, letra B, Nº 7, sito na (…), em Santo António dos Cavaleiros.
- Primeiro - O Primeiro Contratante autoriza o Segundo Contratante a exercer a actividade de Escritório, Escola de Informática e Apoio Pedagógico na sua fracção piso 0B. (...)
- Sexto - O Segundo contratante aceita a título de contrapartidas, o pagamento mensal de condomínio no valor de 54 420$00 com início em Outubro do corrente ano, devendo este valor ser renegociado para um valor inferior na próxima reunião da Assembleia Geral.
- Sétimo - O presente contrato deverá ser devidamente actualizado a partir das deliberações tomadas na reunião da Assembleia Geral referida no ponto sexto. (...)”.
d) Na acta da assembleia geral de condóminos realizada em 18/02/2001 consta:
“(...)
Ponto 1 Foi proposto e aprovado o aumento de condomínio para 5 000$00. (...) Passará a vigorar a partir do mês de Março, inclusive.
Ponto 3 (...) a assembleia decidiu votar favorável a proposta dos dois condóminos de 0B (...), que foi a seguinte:
Cada um dos dois Condóminos (0B...) passará a pagar 45.000,00 mensais, com início em 01/01/2001, com actualização aquando dos restantes Condóminos (...).
A Assembleia delegou no Administrador (...) poderes para assinar novos contratos para a alteração aprovada com o seguinte teor:
Contrato para o exercício de Actividade Profissional no Piso 0B
A Administração (...) como primeiro contratante e o Sr. João Carlos (…) (...) como segundo contratante, ajustam entre si e reduzem a escrito o presente contrato para exercício de Actividade Profissional na fracção “B” correspondente ao piso 0, letra B
(...) - Primeiro - O primeiro contratante autoriza o segundo contratante a exercer a actividade de Escritório, Escola de Informática e Apoio Pedagógico na sua fracção 0B. (...)
- Sexto - O segundo contratante aceita a título de contrapartidas o pagamento mensal de Condomínio no valor de 45.000,00, com início em 01/01/2001, devendo este valor ser aumentado na mesma percentagem que os condóminos (mas sobre o valor do seu condomínio) ou seja sobre 45.000,00. (...)”.
d) Na acta da assembleia geral de condóminos realizada em 09/02/2003 consta:
“(...)
Ponto 5
1 – A administração enumerou diversos atrasos que existem em relação ao condomínio do Edifício: 1 – nomeadamente o piso 0B, que tinha assumido em Agosto p.p. o compromisso de a ter o mesmo regularizado até ao fim do ano, o que não veio a acontecer, foi deliberado sob proposta do condomínio a sua regularização mediante o pagamento mensal de mês e meio. (...)”.
e) Na acta da assembleia geral extraordinária de condóminos realizada em 24/02/2010 consta:
“(...) seguinte ordem de trabalhos: (...)
5. Situação das quotas do condomínio em falta; (...)
A administração informou a assembleia que a administração cessante (...) não deu seguimento ao que foi deliberado (...) relativamente aos condóminos em falta no pagamento das quotas do condomínio mais concretamente as situações das seguintes fracções – Fracção “A”, piso zero, letra B, da qual é proprietário o senhor João Carlos (…) (...)
Relativamente às fracções “A” e (...) que possuem contratos para o exercício de profissão liberal nas referidas fracções, que foi celebrado entre a Administração e os proprietários, com aprovação da assembleia, e que fazem parte integrante da Acta número um de dezoito de Fevereiro de dois mil e um, a Assembleia deliberou que se os esforços agora desenvolvidos não forem rapidamente resolvidos, deverá a Administração renunciar os respectivos contratos (...)
Ponto cinco (...)
(...) a administração propôs à assembleia que deliberasse sobre o montante das contribuições devidas ao condomínio de cada uma das fracções, que é o seguinte, até à data da presente reunião:
- Fracção “A”, piso zero, letra B, cujo proprietário é o senhor João Carlos (…), sendo o valor de doze mil cento e vinte euros e oitenta e quatro cêntimos o montante das contribuições devidas ao condomínio (...)
A Assembleia deliberou que a administração devia intentar a instauração da acção judicial para que o condomínio seja ressarcido do montante das contribuições devidas ao condomínio pelas sete fracções acima referidas. A administração sujeitou a proposta da deliberação a votação da assembleia, tendo a assembleia votado a favor da mesma por unanimidade dos presentes.
A administração informou a assembleia que esta deliberação vale como título executivo, sendo esta acta que determina o fim e os limites das acção executiva, por isso constitui fundamento para o requerimento executivo, de acordo com o estipulado no artigo sexto, do Decreto-Lei n.º 268/94, de vinte e cinco de Outubro. (...)”.
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C) No requerimento executivo lê-se:
“Título Executivo: Acta
Factos:
Por decisão, datada de 24 de Fevereiro de 2010 e constante da acta n.º 1 da Assembleia-geral extraordinária de condóminos do prédio da Rua (…), em Santo António dos Cavaleiros, cuja cópia se junta sob o Doc.1, foi decidido mandatar a administração do condomínio do referido edifício para exigir judicialmente a cobrança de todas as dívidas e despesas da fracção designada pela letra “A”, correspondente ao Piso 0, Letra B do referido prédio, uma vez que o condomínio daquela fracção mantém por pagar a sua quota-parte do condomínio desde Setembro de 2003, inclusive até à data da realização da assembleia geral em causa, no montante global (...)
Tal dívida de condomínio deriva de uma proposta discutida e aceite pelos condóminos (incluindo o executado) em assembleias gerais realizadas nas quais ficou decidido celebrar entre o condomínio e o Executado um contrato que o autorizava a exercer uma actividade profissional na referida fracção, celebrado em 11 de Setembro de 2000, cuja cópia se junta sob o Doc. 2 (...)
Aquela autorização dependia do pagamento por parte do condómino/Executado de 54 420$00 (€ 271,45). Aquele valor foi depois reduzido, por decisão da assembleia geral de 18 de Fevereiro de 2001, para 45.000$00 (€ 224,46), com efeitos a partir de 1 de Janeiro de 2001. Este novo valor foi sendo pago pelo executado, embora com atraso, até que a partir do mês de Setembro de 2005, o Executado deixou pura e simplesmente de pagar, até à presente data.
De referir que esta dívida já estava devidamente apontada e já estava consagrada na acta de Assembleia-geral de condóminos de 9 de Fevereiro de 2003, cuja cópia se junta sob o Doc. 3, tendo a assembleia deliberado, sob proposta do condómino/Executado pagar mensalmente mês e meio de condomínio (vide Ponto 5 da Acta junta sob o Doc. 3) (...)”.
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D) O DIREITO
Dispõem, respectivamente, o n.º 1 do art. 45º e o n.º 1 do art. 820º do CPC que “Toda a execução tem por base um título, pelo qual se determinam o fim e os limites da acção executiva” e que “Sem prejuízo da remessa do processo para despacho liminar nos termos do disposto no artigo 812º-C, o juiz pode conhecer oficiosamente das questões a que aludem os n.º 1 e 3 do artigo 812º-E, bem como a alínea g) do artigo 812º-D, até ao primeiro acto de transmissão de bens penhorados.”
Por sua vez, o n.º 1 do art. 46º do CPC prescreve que à execução apenas podem servir de base as sentenças condenatórias, os documentos mencionados nas alíneas a) e b) e os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva.
O n.º 1 do art. 6º do DL 268/94 de 25/10 prevê: “A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou de quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte”.
Não tem sido pacífica a interpretação desta norma, pois há quem entenda que só constitui título executivo a acta que contém a deliberação que fixa as prestações a pagar por cada condómino (v.g. Ac RP de 16/6/2009 – Proc. 12447/06.4YYPRT-B.P1, Ac da RL 17/2/2009 – Proc. 532/05.4TCLRS-7 – in www.dgsi.pt) e há quem entenda que também constitui título executivo a acta em que se delibera sobre o montante em dívida (v.g. Ac da RL de 2/3/2004 – Proc. 10468/2003-1, Ac da RE de 12/6/2008 – Proc. 1727/07-2, Ac RL de 18/3/2010 – Proc. 85181/05.0YYLSB-A.L1-6 – in www.dgsi.pt).
Diz-se no preâmbulo do DL 268/94 que as regras nele consagradas têm o objectivo de procurar soluções que tornem mais eficaz o regime de propriedade horizontal, facilitando simultaneamente o decorrer das relações entre os condóminos.
A atribuição de força executiva à acta da assembleia de condóminos em que se delibera as contribuições devidas agiliza o procedimento de cobrança das dívidas dos condóminos. Mas a deliberação sobre os montantes em dívida mais não é do que uma liquidação da dívida do condómino, dívida essa que apenas nasce a partir do momento em que não é cumprida a obrigação de pagamento fixada em deliberação anterior. Portanto, como só a deliberação da assembleia de condóminos que fixa os montantes a pagar por cada condómino faz nascer a respectiva obrigação de pagamento, é a acta que contém tal deliberação que constitui título executivo.
No caso concreto, o exequente apresentou como título executivo a acta da assembleia geral extraordinária realizada em 24/02/2010 na qual foi deliberado o montante das contribuições em dívida ao condomínio pelo executado, o que, como vimos, não constitui título executivo.
No entanto, está junta aos presentes autos de oposição à execução a acta da assembleia geral de condóminos realizada em 18/02/2001 em que foi deliberado o pagamento da quantia mensal de 45 000$00 pelo executado com início em 01/01/2001, pelo que importa averiguar se esta acta constitui título executivo.
Diz o n.º 1 do art. 1424º do Código Civil: “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”
Como refere Aragão Seia “As despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns serão as indispensáveis para que estas partes mantenham a adequada funcionalidade que lhes foi atribuída na concepção do edifício e proporcionem aos condóminos a possibilidade de usufruírem normalmente das suas potencialidades.
O seu montante será variável e depende do desgaste dos materiais ou de danos provocados por avarias (...)
As despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum têm a ver com a limpeza, a estética, a portaria, a segurança, (...) que contribuam para o bem estar dos condóminos e lhes tornem a vida aprazível no condomínio” (in Propriedade Horizontal, pág. 120).
Ora, como resulta do ponto 6º do contrato celebrado em 11/09/2000, da acta de 01/01/2001, da acta de 24/01/2010 e do requerimento executivo, a obrigação de pagamento da quantia mensal de 45.000$00 que a assembleia de condóminos deliberou ficar a cargo do executado desde 01/01/2001 é a contrapartida para o uso diverso do fim a que a fracção é destinada. Por isso, a obrigação de pagamento dessa importância não decorre do disposto no art. 1424º do Código Civil. Em consequência, também a acta de 18/02/2001 não constitui título executivo nos termos do art. 6º do DL 268/94 de 25/10.
Porém, o contrato de fls. 14-16 da execução celebrado entre a administração do condomínio e o executado enquadra-se no disposto no art. 46º n.º 1 al. c) do CPC pois trata-se de documento particular, assinado pelo devedor, que importa a constituição ou reconhecimento de obrigações pecuniárias, cujo montante seja determinado ou determinável por simples cálculo aritmético. Portanto, esse contrato, em conjugação com a acta em que foi deliberado que o valor da aludida contrapartida pecuniária passou a ser de 45.000$00/mês desde 01/01/2001 é que constitui título executivo.
Na sentença recorrida entendeu-se que tal contrato é nulo, exarando-se:
“Se do título constitutivo resultar o fim de cada fracção, a alteração ao seu uso só pode ocorrer por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos (artigo 1422º, n.º 4, a contrario, e 1419º, n.º 1, do Código Civil).
Neste caso, o administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura pública ou elaborar e subscrever o documento particular, desde que o acordo conste da acta assinada por todos os condóminos (artigo 1419º do Código Civil).
Qualquer negócio celebrado contra tais disposições, que possuem carácter imperativo, é nulo, podendo a nulidade ser invocável a todo o tempo por qualquer interessado ou ser declarada oficiosamente pelo tribunal (artigos 294º e 286º do Código Civil).
(...) como resultou demonstrado em julgamento, a deliberação da assembleia de condóminos de 18 de Fevereiro de 2001 não foi tomada, como o exigia o artigo 1419º, n.º 1 e 2, do Código Civil, por todos os condóminos, mas apenas por 22 deles.
Desse modo o documento particular autenticado dado à execução (fls. 14 a 16), por meio do qual o exequente e executados procederam à alteração do fim a que se destinava a fracção de que estes eram proprietários, é nulo, por violação de imperativo legal.
Consequentemente, sendo nulo o negócio jurídico celebrado entre exequente e executados, ineficazes são as actas de condomínio nas quais se estabeleceram as quotas devidas pelos ora executados/condóminos, na medida em que estão são inexigíveis legalmente.”
Vejamos.
Consta no título de constituição da propriedade horizontal que a fracção autónoma em causa nestes autos se destina a habitação.
O n.º 1 do art. 1419º do Código Civil prescreve: “Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422º-A e do disposto em lei especial, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos.”
No caso concreto, não foi modificado o título.
Ora, o art. 1422º determina que é especialmente vedado aos condóminos dar à fracção que exclusivamente lhes pertence uso diverso do fim a que é destinada (n.º 1 al a)) e que “Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção autónoma, a alteração do seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.” (n.º 4).
Portanto, se o proprietário de fracção cujo destino não consta no título constitutivo quiser alterar o uso que lhe vem dando, terá de solicitar autorização à assembleia de condóminos, que bastará ser aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, já que não haverá necessidade de alterar o título constitutivo. Mas no caso, como no dos autos, em que o título constitutivo estabelece que determinada fracção tem destino habitacional, só lhe pode ser dado outro destino mediante acordo de todos os condóminos, modificativo do título, formalizado em escritura pública ou em documento particular autenticado.
Assim, atento o disposto no art. 291º do Código Civil, é nulo o contrato celebrado entre a administração do condomínio e o executado que autorizou utilização da fracção para o exercício da actividade de escritório, escola de informática e apoio pedagógico e estabeleceu o pagamento de uma contrapartida pecuniária mensal, e nula é também a deliberação da assembleia de condóminos de 18/02/2001 que fixou em 45.000$00/mês aquela contrapartida pecuniária.
Aliás, o apelante reconhece a nulidade do contrato ao sustentar que “(...) os Executados, no momento da celebração do acordo com o Exequente tinham perfeita consciência que estavam a celebrá-lo contra legem”, que “Nunca pretendeu o Exequente a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal com a subordinação e aprovação do contrato de fls. 14 a 16 dos autos, em assembleia de condóminos (...)” e que “(...) aquele acordo foi celebrado porque precisamente as partes entenderam este ser necessário para contrariar o fim a que se destinava a fracção em causa, constante do título de constituição da propriedade horizontal”.
Mas alega o apelante que a conduta do apelados ao invocarem a nulidade do contrato configura venire contra factum proprium pois no momento da sua celebração tinham consciência que estavam a celebrá-lo contra legem, que a não observância da exigência legal para alteração do título constitutivo da propriedade horizontal é apenas imputável aos executados, uma vez que nunca as partes tiveram intenção de alterar aquele título mas apenas exercer actividade contrária ao mesmo e que os apelados utilizaram a fracção por diversos anos à revelia das normas reguladoras da propriedade horizontal em vigor e durante algum tempo cumpriram o contrato, propondo inclusivamente redução do valor da quota mensal e geraram expectativas no apelante de que o seu comportamento permaneceria inalterado, pelo que a sua conduta “é altamente escandalosa e intoleravelmente ofensiva do nosso sentido ético-jurídico”, ou “clamorosamente oposta aos ditames da lealdade e da correcção imperante na ordem jurídica e nas relações entre os contraentes”.
Na sentença recorrida considerou-se que a conduta dos apelados não configura abuso do direito.
Dispõe o art. 334º do Código Civil: “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
O abuso do direito, na modalidade de venire contra factum proprium caracteriza-se pelo exercício de uma posição jurídica em contradição com uma conduta antes assumida ou proclamada pelo agente, traindo a confiança gerada na outra parte, de tal modo que a destruição da relação negocial se traduza numa injustiça clara.
No caso concreto, contrariamente ao alegado pelo apelante, não decorre dos factos provados que seja imputável aos apelados a inobservância da forma legal para alteração do título constitutivo da propriedade horizontal relativamente ao fim da fracção autónoma em causa. Na verdade, como se vê da carta datada de 19/06/2000 de fls. 84 os apelados solicitaram que fosse outorgada escritura pública de alteração do título constitutivo para que a fracção passasse a “ter outro fim/uso, ou seja, deixe de ser habitação e passe para comércio ou prestação de serviços”, mas o apelante respondeu por carta datada de 19/06/2000 de fls. 85 que “não há autorização para a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal da fracção (...). Assim apenas poderá utilizar a fracção para efeitos de habitação (...)”.
Por outro lado, não decorre dos factos provados que os apelados geraram no apelante e condóminos que votaram favoravelmente a deliberação de 18/02/2001 a convicção de que nunca invocariam a nulidade do contrato apesar de terem exercido a actividade de centro de explicações até 27/08/2010 pois deixaram de pagar as mensalidades desde Setembro de 2005.
Além disso, não resulta dos factos provados que o benefício dos apelados com a referida utilização da fracção tenha sido obtido à custa de alguma desvantagem ou incómodo dos restantes condóminos. Repare-se, até, que está provado que na data em que os executados adquiriram aquela fracção autónoma o acesso à mesma era efectuado por uma porta independente do prédio, à qual se acedia quer por escadas, quer por rampa, sem utilização de luz, escadas ou elevador do prédio e que anteriormente exercia-se ali a actividade de clínica médica.
Conclui-se, assim, que a invocação da nulidade do contrato não configura abuso de direito.
Quanto ao argumento de que a declaração de nulidade do contrato poderá implicar a devolução dos montantes pagos pelos apelados, cabe dizer que nestes autos, porque de execução se trata, estão em causa apenas mensalidades não pagas. Mas ainda assim diremos que não está demonstrado que o pagamento daqueles montantes foi uma justa contrapartida de sacrifícios ou desvantagens sofridas pelos restantes condóminos.
Improcede, pois, a apelação.
*
Decisão
Pelo exposto, julga-se improcedente a apelação e confirma-se a sentença recorrida. Custas pelo apelante. (...)”.
31. Os autores endereçaram à administração do réu uma carta, datada de 26 de novembro de 2014, que se encontra junto aos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, da qual consta, além do mais, o seguinte:
“(...) Assunto: Devolução do excesso de contribuições indevidamente cobrado à fracção 0B entre Outubro de 2000 e Agosto de 2005.
Sentença de 02.05.2013, proferida no Proc.º n.º (…)/11.0TCLRS, do 2º Juízo Cível do Tribunal de Loures e confirmada pelo Acordão do Tribunal da Relação de Lisboa de 24.10.2013
Exm.ºs Senhores,
1. Como é do Vosso perfeito conhecimento, entre o mês de Outubro de 2000 e o mês de Agosto de 2005, esse Condomínio exigiu aos signatários, enquanto proprietários da fracção 0B desse imóvel, e estes pagaram-lhe, quotas mensais dos seguintes valores:
- de Outubro até Dezembro de 2000 – 54.420$00 (equivalentes a € 271,45) e
- de Janeiro de 2001 até Agosto de 2005 – 45.000$00 (equivalentes a € 224,46).
Durante todo esse tempo os restantes Condóminos pagaram quotas mensais de apenas 5.000$00 (equivalentes a € 24,94).
2. Ou seja, durante os primeiros três meses, os signatários entregaram a esse Condomínio € 814,35 e durante os cinquenta e seis meses seguintes, entregaram-lhe mais € 12 569,76.
De onde é forçoso concluir que, no identificado período temporal, os signatários entregaram a esse Condomínio um total de € 13 384,11 – enquanto os demais condóminos lhe pagaram apenas € 1 471,46.
3. Conforme também é do Vosso conhecimento, a douta Sentença supra identificada julgou nulo o contrato celebrado por esse Condomínio com os signatários no dia 11 de Setembro de 2000 e julgou, também, ineficazes as actas das Assembleias de Condomínio, designadamente a de 18.02.2001, em que se estabeleceram as referidas quotas, supostamente devidas pelos mesmos em relação àquela fracção 0B.
4. Em consequência, esse Condomínio tem que devolver aos signatários a quantia de € 11 912,65 (=€ 13 384,11 - € 1 471,46) que lhes exigiu a mais do que devia ter exigido – como aliás, V. Ex.ªs há muito sabem perfeitamente que têm que fazer, já que expressamente o previram na alínea L das Conclusões das Alegações que apresentaram no recurso de Apelação que interpuseram da identificada Sentença para o Tribunal da Relação de Lisboa – e que veio a ser julgado improcedente.
6. Assim sendo, serve a presente para solicitar que procedam imediatamente ao pagamento aos signatários de tais € 1 912,65, sendo certo que, na ausência de uma resposta da Vossa parte até ao próximo dia 10 de Dezembro seremos forçados a ter de remeter o assunto para o nosso advogado para que instaure o competente processo judicial para cobrança do mesmo e, naturalmente, também para cobrança dos valores dos respectivos juros de mora, calculados desde cada uma das datas em que esse Condomínio exigiu e recebeu comparticipações que, reconhecidamente, lhe não eram devidas. (...)”.
32. O ilustre mandatário do réu endereçou aos autores uma carta datada de 15 de dezembro de 2014, que se encontra junto aos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, da qual consta, além do mais, o seguinte:
“(...) Assunto: V/ carta datada de 26/11/2014 – devolução de “contribuições” – fração 0B (...)
Ex.mo Senhor,
Vimos pela presente, na qualidade de advogados da Administração do Condomínio do prédio no qual Vossas Ex.as foram proprietários da fração referenciada em epígrafe, informá-lo de que a situação relatada e o não pagamento solicitado serão, muito provavelmente, dirimidos através da via judicial. Assim, aguardaremos a eventual citação dos n/Constituintes para explanar a nossa argumentação que determina o não pagamento de qualquer quantia a Vossas Ex.as a título de “devolução” (...)”.
33. Os autores entregaram ao réu a quantia total de € 11 476,20 (onze mil, quatrocentos e setenta e seis euros e vinte cêntimos), sendo:
a) a quantia de 54 420$00 (cinquenta e quatro mil, quatrocentos e vinte escudos) (€ 271,45) referente ao mês de outubro de 2000;
b) a quantia de 54 420$00 (cinquenta e quatro mil, quatrocentos e vinte escudos) (€ 271,45) referente ao mês de novembro de 2000;
c) a quantia de 54 420$00 (cinquenta e quatro mil, quatrocentos e vinte escudos) (€ 271,45) referente ao mês de dezembro de 2000;
d) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de janeiro de 2001;
e) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de outubro de 2001;
f) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de novembro de 2001;
g) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de dezembro de 2001;
h) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de janeiro de 2002;
i) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de fevereiro de 2002;
j) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de março de 2002;
k) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de abril de 2002;
l) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de maio de 2002;
m) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de junho de 2002;
n) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de julho de 2002;
o) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de agosto de 2002;
p) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de setembro de 2002;
q) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de outubro de 2002;
r) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de novembro de 2002;
s) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de dezembro de 2002;
t) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de janeiro de 2003;
u) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de fevereiro de 2003;
v) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de março de 2003;
x) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de abril de 2003;
w) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de maio de 2003;
y) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de junho de 2003;
z) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de julho de 2003;
aa) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de agosto de 2003;
bb) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de setembro de 2003;
cc) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de outubro de 2003;
dd) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de novembro de 2003;
ee) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de dezembro de 2003;
ff) a quantia de € 112,23 (cento e doze euros e vinte e três cêntimos) referente a parte do mês de janeiro de 2004;
gg) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de fevereiro de 2004;
hh) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de março de 2004;
ii) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de abril de 2004;
jj) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de maio de 2004;
kk) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de junho de 2004;
ll) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de julho de 2004;
mm) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de agosto de 2004;
nn) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de setembro de 2004;
oo) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de outubro de 2004;
pp) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de novembro de 2004;
qq) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de dezembro de 2004;
rr) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de janeiro de 2005;
ss) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de fevereiro de 2005;
tt) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de março de 2005;
uu) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de abril de 2005;
vv) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de maio de 2005;
xx) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de junho de 2005;
ww) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de julho de 2005;
yy) a quantia de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) referente ao mês de agosto de 2005.
34. Os autores e o réu firmaram entre si o acordo escrito referido em 10).
Na sentença foram enunciados os seguintes
Factos não provados
a) os autores tenham atuado conforme o descrito em 6) porque a autora estava desempregada há algum tempo e para a mesma poder trabalhar, gerindo o espaço e dando explicações;
b) logo que se começaram a instalar na fração referida em 2), os autores tenham sido informados pela administração do réu que aquele rés-do-chão se destinava a habitação e que o réu não autorizava que lhe fosse dada uma qualquer outra utilização;
c) o autor tenha sido informado pela administração do réu que na fração referida em 2) tinha funcionado durante anos uma clínica privada de medicina, porque o réu tinha contratado com a respetiva anterior proprietária que esta lhe pagaria mensalmente uma quantia correspondente a cerca de 12 (doze) vezes o valor pago pelos demais condóminos a título de contribuições mensais e que se os autores quisessem usar o rés-do-chão em causa tinham também que pagar mensalmente um montante equivalente;
d) perante o descrito em c) os autores tenham ficado entre a espada e a parede, pois a autora tinha de começar imediatamente a trabalhar e a ganhar dinheiro para pagar as prestações do empréstimo;
e) os autores tenham atuado conforme o descrito em 8) por exigência do réu;
f) os autores tenham sido obrigados a assinar o documento escrito referido em 10);
g) todas as demais 52 (cinquenta duas) frações do prédio sito na Rua (…), em Santo António dos Cavaleiros – apenas com exceção do outro rés-do-chão identificado como 0C que era sujeito a idêntica exigência – pagassem uma contribuição inferior a 5 000$00 (cinco mil escudos) mensais, ou seja, cerca de € 24,94 (vinte e quatro euros e noventa e quatro cêntimos), na moeda atual;
h) o montante de contribuição mensal exigido aos autores não se destinasse ao pagamento de quaisquer despesas ou serviços comuns;
i) já antes o acesso ao rés-do-chão “B” do prédio sito na Rua (…), em Santo António dos Cavaleiros, fosse exclusivamente efetuado por uma porta independente do prédio, à qual se acedia, quer por escadas, quer por rampa, sem utilização da luz, escadas ou elevador do prédio;
j) os autores tenham pago, sob coação, a partir de outubro de 2000 e nos meses seguintes, 54 420$00 (cinquenta e quatro mil, quatrocentos e vinte escudos) (correspondente a € 271,45 (duzentos e setenta e um euros e quarenta e cinco cêntimos), que o réu lhes extorquiu;
k) durante 59 (cinquenta e nove) meses, desde outubro de 2000 até agosto de 2005, os autores tenham entregado ao réu um valor total de € 13 384,11 (treze mil, trezentos e oitenta e quatro euros e onze cêntimos), correspondente a 3 (três) mensalidades de 54 420$00 (equivalentes a € 271,45) relativamente aos meses de outubro, novembro e dezembro de 2010; 12 (doze) mensalidades de 45 000$00 (equivalentes a € 224,46) relativamente aos meses de janeiro a dezembro de 2001 e 44 (quarenta e quatro) mensalidades de € 224,46 (duzentos e vinte e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) relativamente aos meses de janeiro a agosto de 2005, inclusive;
l) nos meses e anos seguintes a 1 de janeiro de 2001, os autores tenham pago mensalmente ao réu 45 000$00 (quarenta e cinco mil escudos), que a partir de 1 de janeiro de 2002 passaram a corresponder a € 244,46 (duzentos e quarenta e quatro euros e quarenta e seis cêntimos), até setembro de 2005, altura em que deixaram de o conseguir fazer;
m) o réu tenha extorquido dinheiro aos autores;
n) desde outubro de 2000 a agosto de 2005, os demais condóminos do prédio tenham pago, cada um, contribuições para o condomínio inferiores a € 1 500,00 (mil e quinhentos euros);
o) só em março de 2001 é que os demais condóminos do prédio tenham começado a pagar mensalidades de € 24,94 (vinte e quatro euros e noventa e quatro cêntimos);
p) o acesso à fração 0B fosse exclusivamente feito por uma porta autónoma;
q) os autores e os alunos do centro de explicações destes não acedessem ao interior do prédio, nem o sujassem, nem gastassem eletricidade, nem usassem as escadas, nem o respetivo elevador;
r) a sala destinada à realização de assembleias gerais do condomínio seja no último piso do edifício em causa;
s) os autores e o réu tenham atuado na convicção de que este tinha prerrogativa para autorizar ou para impedir o exercício da atividade que aqueles exerceram na fração referida em 2);
t) a partir de agosto de 2005, os autores tenham proposto ao réu a renegociação do acordo referido em 10), com vista à redução da contrapartida pecuniária fixada.
O Direito
Nos termos do n.º 1 do art.º 662.º do CPC “a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.”
Pretendendo o recorrente impugnar a decisão relativa à matéria de facto, deverá, nos termos do art.º 640.º do CPC, sob pena de rejeição, especificar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
Os apelantes pretendem que se aditem determinados factos à matéria de facto provada e, bem assim, que se deem como provados determinados factos que foram julgados não provados.
Em primeiro lugar os apelantes pretendem que se aditem os n.ºs 35 e 36, com a seguinte redação:
35.”Todas as demais 52 (cinquenta duas) frações do prédio sito na Rua (…), em Santo António dos Cavaleiros – apenas com exceção do outro rés-do-chão identificado como 0C que era sujeito a idêntica exigência – pagaram uma contribuição inferior a 5.000$00 (cinco mil escudos) mensais, ou seja, cerca de € 24,94 (vinte e quatro euros e noventa e quatro cêntimos), na moeda atual.”
36. “Só em março de 2001 é que os demais condóminos do prédio começaram a pagar mensalidades de € 24,94 (vinte e quatro euros e noventa e quatro cêntimos)”.
Para tal, os apelantes invocam o teor da ata mencionada no número 17 da matéria de facto. Essa ata refere que na assembleia geral de condóminos de 18.02.2001 foi aprovado o aumento do condomínio para Esc. 5 000$00, com efeitos a partir de março, ficando os condóminos da fração 0B (a dos ora AA.) e da fração 0C adstritos ao pagamento da quantia mensal de Esc. 45 000$00.
Ora, uma coisa é a prova dos valores aprovados em assembleia geral, outra é a do que foi efetivamente pago pelos condóminos. Sendo certo que na contestação o R. impugnou esse pagamento (cfr. artigos 16.º, 39.º e 40.º da petição inicial e art.º 9.º da contestação).
Assim, na falta de mais prova, aqueles factos não podem ser dados como provados.
Os apelantes insurgem-se também contra o facto de o tribunal a quo não ter dado como provado o pagamento, pelos AA., das mensalidades de fevereiro de 2001 a setembro de 2001, no valor, cada uma, de Esc 45 000$00 (€ 244,46).
Nesta parte os apelantes têm razão.
O tribunal a quo deu como provados os pagamentos, pelos AA., das mensalidades referentes aos meses de outubro de 2000 a janeiro de 2001, e de outubro de 2001 a agosto de 2005 (n.º 33 da matéria de facto). Esses pagamentos foram dados como provados com base nos documentos juntos aos autos pelos AA., referentes a transferências bancárias e recibos. Assim, o tribunal a quo não terá dado como provado o pagamento referente aos meses de fevereiro de 2001 a setembro de 2001 porque os apelantes não juntaram aos autos documentos comprovativos desses pagamentos. Porém, o certo é que o condomínio admitiu expressamente o pagamento desses meses no requerimento executivo da execução que instaurou contra os ora AA. (cfr. n.º 26 da matéria de facto supra) e esse pagamento foi dado como provado na sentença proferida na ação executiva, em sede de oposição à execução (cfr. n.º 16 da matéria de facto da sentença da oposição, transcrita no número 28 da matéria de facto da sentença ora recorrida). Assim sendo, e não se lobrigando alegação ou prova produzida em sentido contrário, entende-se que se deve igualmente dar como provado o alegado pagamento dos meses de fevereiro a setembro de 2001.
Assim, acrescentar-se-á à matéria de facto um n.º 35, mencionando esse pagamento.
Por último, os apelantes entendem que devem dar-se como provados os seguintes factos:
40 – “Já antes o acesso ao rés-do-chão “B” do prédio sito na Rua (…), em Santo António dos Cavaleiros, era também efetuado por uma porta independente do prédio, à qual se acedia, quer por escadas, quer por rampa, sem utilização da luz, escadas ou elevador do prédio.”
41 – “O acesso à fracção 0B era também feito por uma porta autónoma.”
Estes factos, alegados no art.º 18.º da p.i., foram impugnados na contestação (art.º 10.º da contestação).
No contrato celebrado e subscrito pelos AA. e pela administração do condomínio declara-se expressamente que antes da aquisição da fração pelos AA. já lá existiam uma “porta de acesso independente voltada para a Av. (…)” e “rampa e escada de acesso” (cláusula terceira, transcrita no n.º 10 da matéria de facto da sentença).
Daqui resulta provado que o acesso à fração dos AA. se fazia “também” pela dita porta independente. Mas nada aí se aduz quanto à alegada circunstância de que tal acesso não implicava a utilização da luz, escadas ou elevador do prédio.
Assim, apenas se poderá dar como provado que já antes da aquisição da fração pelos AA. o acesso à fração B era também feito por uma porta independente do prédio, à qual se acedia por uma rampa e umas escadas.
Em suma, julga-se a impugnação da matéria de facto parcialmente procedente e consequentemente:
1.º Adita-se à matéria de facto provada os seguintes números:
35. Além das quantias referidas em 33, os autores entregaram ao réu a quantia total de € 1 795,68, correspondente ao pagamento da quantia mensal de € 224,46, referente aos meses de fevereiro de 2001 a setembro de 2001;
36. Já antes da aquisição da fração pelos AA. o acesso à fração B era também feito por uma porta independente do prédio, à qual se acedia por uma rampa e umas escadas;
2.º Elimina-se as alíneas k) e l) dos Factos não provados;
3.º Mantem-se os restantes factos provados e não provados.
Segunda questão (efeito retroativo da nulidade do mencionado contrato celebrado entre os AA. e o R.)
Provou-se que os AA. adquiriram uma fração autónoma que, à semelhança das restantes frações do prédio, estava, segundo o título constitutivo da propriedade horizontal, adstrito a habitação (n.º 3 da matéria de facto).
Por conseguinte, a utilização da dita fração para outro fim que não o constante do título, só seria possível mediante a prévia alteração do título, para o que seria necessário o consentimento de todos os condóminos, formalizado em escritura pública ou em documento particular autenticado (artigos 1419.º e 1422.º n.º 2, al. c) do CC).
Porém, os AA. e a administração do condomínio subscreveram um documento escrito, nos termos do qual a administração autorizava os ora AA. a exercerem na fração a atividade de “escritório, escola de informática e apoio pedagógico” e, em contrapartida, os AA. pagariam a quantia mensal de Esc. 54 420$00 (n.º 10 da matéria de facto). Nos termos desse acordo, os AA. pagaram ao condomínio, de outubro de 2000 a agosto de 2005, o total de € 13 271,88 (n.ºs 33 e 34 da matéria de facto).
Ora, como se antevê do aludido regime legal, tal acordo era nulo, por violação de norma legal imperativa. E essa nulidade veio a ser declarada, por sentença transitada em julgado, no âmbito de oposição à execução deduzida pelos aí executados, ora AA. (n.ºs 28 e 30 da matéria de facto).
A declaração de nulidade tem efeito retroativo, “devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente” (n.º 1 do art.º 289.º do CC).
A consagração da regra do efeito retroativo da declaração de nulidade do negócio visa prosseguir o respeito pelas regras jurídicas violadas, o que determina o regresso ao status quo ante, ou seja, à situação que existiria se não tivesse sido celebrado e executado o negócio nulo.
O cálculo do valor do dever de restituição, a chamada liquidação do contrato inválido, deve levar em conta “as realidades materiais e económicas ocorridas no período intermédio entre o momento da celebração ou da execução do contrato e o da declaração de nulidade ou anulação” (Maria Clara Sottomayor, in Comentário ao Código Civil, Parte Geral, Universidade Católica Editora, 2014, p. 718). O problema põe-se em particular nos contratos de execução duradoura, em que as partes cumpriram as prestações a que se encontravam adstritas. Aí, em regra, o critério de avaliação de cada uma das prestações coincidirá com aquele que foi acordado entre as partes, operando-se como que uma compensação que se traduzirá na retenção, por cada parte, da prestação que recebeu. É o que normalmente ocorre em contratos de arrendamento, ou de trabalho, ou de prestação de serviços, cuja invalidade decorreu de vícios de forma (veja-se o acórdão do STJ, de 16.10.2003, processo n.º 03B484 e o acórdão da Relação de Lisboa, de 13.3.2008, processo n.º 844/2008-6, consultáveis em www.dgsi.pt, ambos citados na sentença recorrida). Só não será assim “se o valor do serviço for superior ao valor da remuneração estipulada no contrato, a qual não teve em conta os critérios do mercado. Nesta hipótese, o prestador do serviço terá direito ao pagamento da diferença entre o valor recebido e o valor de mercado” (Maria Clara Sottomayor, texto citado, p. 718).
Na sentença recorrida aplicou-se o entendimento supra exposto relativo aos contratos de execução continuada, configurando-se uma situação negocial em que ambas as partes efetuaram prestações recíprocas, de molde que os pagamentos mensais foram compensados com uma contraprestação pelo lado do condomínio, que justificaria a retenção por este das mensalidades recebidas.
Assim, exarou-se na sentença o seguinte:
“No caso sub judice, estamos em presença de um contrato nulo de execução continuada, através do qual os autores deram à fração de que eram proprietários um uso diverso do fim a que a mesma se destinava, durante cerca de dez anos, beneficiando da autorização precária e da tolerância do réu face aos sacrifícios e desvantagens sofridos pelos condóminos. Neste caso, não é possível colocar ambas as partes na situação em que se encontravam antes da concretização do negócio jurídico, na medida em que os autores já beneficiaram de uma situação de facto decorrente da execução do contrato nulo e da tolerância do réu perante a afetação do uso do imóvel a um fim diverso do previsto no título constitutivo de propriedade, não sendo viável a restituição em espécie, havendo por isso de considerar-se a mesma sub-rogada no valor correspondente às contrapartidas acordadas. Assim sendo, porque na relação contratual de execução continuada ocorrida no âmbito do contrato nulo os autores deram à fração de que eram proprietários um uso diverso do fim a que a mesma se destinava, durante mais de dez anos, entende o Tribunal que a nulidade não deve abranger as prestações por aqueles efetuadas ao réu como contrapartida da autorização precária e tolerância do réu e dos sacrifícios e desvantagens sofridos pelos restantes condóminos face a tal situação de facto, produzindo o contrato os seus efeitos como se fosse válido em relação ao tempo durante o qual esteve em execução.”
Isto é, no entender do tribunal a quo, a quantia mensal que os AA. pagaram ao condomínio teve como contrapartida a “autorização precária e tolerância do réu e dos sacrifícios e desvantagens sofridos pelos restantes condóminos face a tal situação de facto.”
Ora, a dita autorização era ilícita, nula e ineficaz. Os AA. não careciam dela para fazerem da fração o uso que fizeram. Os AA. exerceram sobre a fração o direito de gozo que a sua qualidade de proprietário lhes facultava, para o que a posição do condomínio era indiferente. Pelo contrário, a exigência de uma contrapartida económica para permissão de uma utilização que violava o título constitutivo da propriedade horizontal era, em si, ilícita, não tendo, pois, a cobertura da ordem jurídica. É certo que se poderia lobrigar nessa contrapartida uma compensação para sacrifícios, desvantagens, economicamente relevantes, que a dita atividade dos AA. comportasse para os outros condóminos. Configure-se acréscimos de despesas a título de consumo de eletricidade, despesas de limpeza, utilização de elevador, ruído perturbador das pessoas. A existirem, a sua consideração poderia ser ponderada à luz de princípios como os da boa fé e, ainda, por razões de razoabilidade, das regras do enriquecimento sem causa (cfr. Maria Clara Sottomayor, texto citado, pp. 718 e 719).
Porém, a verdade é que, in casu, nada se provou no que concerne a esses supostos sacrifícios e despesas, sendo certo que na contestação nada foi alegado a esse respeito. E, constituindo facto impeditivo do funcionamento da regra geral do efeito extintivo da nulidade, recaía sobre o R. o ónus da sua prova (art.º 342.º n.º 2 do CC).
Assim, a apelação é procedente.
Devendo, por conseguinte, o R. restituir aos AA. aquilo que deles recebeu ao abrigo do contrato nulo, acrescido de juros de mora a contar da data do trânsito em julgado da sentença que decretou a nulidade do contrato, momento em que cessou a eventual boa-fé do detentor dessas verbas (artigos 289.º n.º 3 e 1270.º n.º 1 do CC; neste sentido, cfr., v.g., António Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I, Parte Geral, Tomo I, 3.ª edição, 2011, p. 875, nota 2466).
DECISÃO
Pelo exposto, julga-se a apelação procedente e, consequentemente, revoga-se a sentença recorrida e em sua substituição julga-se a ação provada e procedente e, consequentemente, condena-se o R. a pagar aos AA. a quantia de € 13 271,88 (treze mil duzentos e setenta e um euros e oitenta e oito cêntimos), acrescida de juros de mora vencidos desde 27.11.2013, à taxa legal de 4% e aquela que sucessivamente vigorar, até integral pagamento.
As custas da ação e da apelação são a cargo do R./apelado, que nelas decaiu (art.º 527.º n.ºs 1 e 2 do CPC).
Lisboa, 23.5.2019
Jorge Leal
Pedro Martins
Laurinda Gemas |
