Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 7366/15.6T8LRS.L1-6 |  |
RECTIFICAÇÃO
– A rectificação da extractação não segue, assim, a tramitação prevista para a rectificação do registo em sentido próprio nos termos dos artigos 123º e seguintes do Código do Registo Predial, nem exige o consentimento de quaisquer interessados,
– O registo extractado para a ficha em suporte informático, nos termos do artigo 121º, n.º 5, do Código do Registo Predial, mantém a prioridade resultante da data e hora da sua apresentação no diário, bem como a eficácia que lhe correspondia no suporte de papel que originalmente o contém.
(Sumário elaborado pelo Relator)
I–RELATÓRIO:
1.– O Banco ...., notificado da improcedência de recurso hierárquico interposto pelo interessado F..., que granjeou a adesão expressa do ora Recorrente, impugnou judicialmente a decisão tomada no processo de rectificação n.º 1/2014, da Conservatória do Registo Predial e Comercial de Odivelas, instaurado a coberto da ap. 6010, de 2014/06/19, no sentido de se proceder à extractação do registo da hipoteca voluntária, corresponde à inscrição C-3, Ap. 36/900803, que consta da ficha em suporte papel relativa à fracção autónoma descrita sob o n.º 526/19880706-AC, freguesia de Póvoa de Santo Adrião, a favor do Crédito Predial Português, S.A. (actualmente Banco ...), que, por lapso, não foi oportunamente reproduzida na ficha informática.
Alegou o impugnante, ora Recorrente, para tanto e em síntese, o seguinte:
«– no processo de rectificação foi proferida decisão que julgou procedente o pedido de rectificação do registo apresentado e determinou que fosse efectuada a extractarão da inscrição C-3, Ap. 36/900803, na descrição subordinada n.º 00526/900703, da Póvoa de Santo Adrião, correspondente à fracção identificada pelas letras “AC”;
– tal decisão é datada de 31 de Dezembro de 2014 e foi proferida no seguimento do pedido de rectificação deduzido pelo Banco ..., entidade a favor da qual impenderia a hipoteca em apreço, instaurado a coberto da Ap. 6010, de 19.6.2014;
– a decisão em crise mereceu a interposição de recurso hierárquico pelo interessado F..., que granjeou a adesão expressa do Banco ora impugnante, nos termos e para os efeitos do disposto no n.º 1 do artigo 131º-A do Código de Registo Predial, por requerimento junto ao processo de retificação de registo;
– a legitimidade do Banco ora impugnante advém do facto de a procedência do processo de rectificação poder determinar uma clara compressão do direito real de garantia que, a seu favor, impende sobre o imóvel registado e que, como tal, lhe confere um evidente interesse em agir;
– a 16 de Julho de 2009, data da outorga da escritura pública de compra e venda e constituição de hipoteca outorgada entre o interessado recorrente, F..., a sua mulher e os demais comproprietários do imóvel em apreço, na qualidade de vendedores, A... e A..., na qualidade de compradores, e o Banco ..., na qualidade de mutuário e beneficiário da hipoteca constituída, não constava do registo a existência de uma anterior hipoteca ou qualquer outra garantia, ónus ou encargo sobre o imóvel objeto do negócio;
– tal escritura pública foi, aliás, instruída com uma impressão da certidão permanente on line do imóvel em crise, devidamente arquivada pelo Notário, conforme se encontra expressamente consignado no documento;
– donde, no momento da celebração do negócio titulado pela referida escritura pública tinham as partes intervenientes - ou, pelo menos e seguramente, os compradores e o credor hipotecário – uma expectativa legítima e asseverada pela lei, pela fé pública e pela segurança que promana do registo da inexistência de qualquer hipoteca, ónus ou encargo que fosse sobre o imóvel;
– o registo da hipoteca tem eficácia constitutiva dela e não pode existir hipoteca sem que exista o registo da sua constituição, nos termos dos artigos 687º do Código Civil e 4º, n.º 2 do Código do Registo Predial;
– a existência do procedimento no âmbito do qual terá sido declarada anulada a venda do imóvel não foi devidamente levado a registo ou, pelo menos, não o foi ao tempo da venda a terceiro, pela parte interessada em se prevalecer, agora, da hipoteca anterior;
– é à parte onerada com a obrigação de proceder ao registo da ação que é imputável a criação das legítimas expectativas que nortearam a subsequente transmissão e oneração do imóvel;
– a repristinação da hipoteca de terceiro não pode ser oponível aos terceiros de boa fé, sendo a compressão dos seus direitos de propriedade e garantia, no limite, o ostensivo uso de um direito para além da ratio que lhe subjaz;
– a proceder a rectificação do registo e a “renascer” a hipoteca do Banco ... deveria esta ser objecto de um novo registo, com data e precedência da decisão que o determina, e não ser repristinada a inscrição, com génese em data anterior, oportunamente cancelada, nos termos do artigo 732º do Código Civil;
– o recurso hierárquico em crise veio a ser julgado improcedente, em violação das normas constantes dos artigos 1º, n.º 2, 4º, n.º 1, 5º e 122º do Código de Registo Predial e, bem assim, dos artigos 687º e 732º do Código Civil;
– ambas as decisões partilham uma ideia base comum: a coexistência, com plena validade e paralela aptidão para a produção de efeitos jurídicos, de dois suportes de registo: o registo em suporte papel e o registo em suporte informático, o que configura um claro atentado à segurança jurídica que o instituto do registo visa salvaguardar;
– o suporte informático substitui, em cada caso, definitivamente, o suporte em papel, transmitindo-se para o novo suporte o valor jurídico e os legais efeitos do registo;
– a partir do momento em que o anterior registo em papel é extractado para suporte informático cessa a existência – o valor jurídico como registo – do anterior, desde logo, porque, a partir desse momento, qualquer informação registral ou certidão predial terá por objecto o registo informático, e não o registo físico substituído;
– foi precisamente o que sucedeu aquando da outorga da escritura de compra e venda do imóvel a terceiro e da constituição de hipoteca, a favor do impugnante, sobre o imóvel em crise;
– tal interpretação resulta do artigo 31º do Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho, que preconiza a transição para o suporte informático dos elementos antes vertidos em suporte físico, e da qual resulta que, a partir da transição da informação para suporte digital, cessa a existência – o valor como registo – dos antigos livros, fichas e verbetes;
– tal interpretação resulta também do artigo 22º do Código de Registo Predial, na redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho, que elimina os antigos livros e fichas em suporte físico e consagra, como único suporte documental das fichas de registo, o suporte informático;
– por outro lado, falha o decisório proferido em sede de recurso hierárquico quando consigna não ter sido provada a sucessão do “Banco ....” na titularidade do direito garantido pela hipoteca registada sobre o imóvel;
– não só a matéria de facto que integra a sucessão do Banco .... na titularidade do direito garantido pela hipoteca registada sobre o imóvel foi devidamente alegada no requerimento apresentado, como foi o mesmo instruído com cabal prova documental, cópia das deliberações do Conselho de Administração do Banco de Portugal de 3 e 11 de agosto de 2014, no seguimento das quais foi criado o Banco ora impugnante e determinada a transmissão de uma pluralidade de direitos e obrigações do “Banco ...”;
– a hipoteca encontra-se devida e concretamente identificada na Deliberação do Banco de Portugal de 26 de Outubro de 2014, cujo conteúdo é do integral conhecimento do Instituto dos Registos e Notariado, como tendo sido transferida para a esfera jurídica do Banco ...;
– a “repristinação” de um direito que não existia no registo (no registo informático, com base no qual foi emitida a certidão predial levada em consideração aquando da constituição da hipoteca a favor do Banco ...) pode configurar uma evidente compressão no direito real de garantia do Banco ora impugnante;
– não corresponde à verdade quando se diz que a hipoteca a favor do Banco ... “nunca deixou de estar publicitada no registo, em suporte respeitante à fracção autónoma que constitui o seu objecto”;
– este entendimento não só contraria a ideia de segurança jurídica que o instituto do registo preconiza e salvaguarda, como potencia um inconcebível ónus para um terceiro que vá buscar informações ao registo de “confirmar” se a certidão emitida, com base no que consta do sistema informático dos registos, está conforme com o que antes constava do vetusto suporte papel e que foi extractado para o suporte digital;
– durante mais de dez anos, do registo não constava a existência de uma hipoteca sobre o imóvel a favor do Banco ...;
– não pode a Justiça compadecer-se com uma decisão que, mais de uma década depois do ato omissivo, vem tudo sanar, remetendo a questão a um “mero lapso”, a suprir oficiosamente.»
1.1.– O processo foi com vista ao Ministério Público que emitiu parecer no sentido da improcedência da impugnação.
1.2.– A final, foi proferida sentença que julgou improcedente a impugnação judicial, mantendo a decisão recorrida, ou seja, o deferimento resultante do processo de rectificação n.º 1/2014, pela Conservatória do Registo Predial e Comercial de Odivelas.
2.– Inconformado com o decidido, apelou o interessado BANCO ..., ora Recorrente, formulando na sua alegação as seguintes conclusões:
«A)– A sentença recorrida manteve a decisão do Conservador do Registo Predial, justificando para tal que “pretensão foi mantida, nos termos da douta sentença que se transcreve “o registo por extratar consta da ficha de registo em suporte papel como um registo existente, válido e plenamente eficaz, inexistindo por isso uma verdadeira retificação do conteúdo do registo original, stricto sensu, mas apenas uma retificação do ato material de execução ou extratação do registo em vigor no novo suporte”.
B)– A base da referida decisão assentou o facto de se tratar da sanação da desconformidade dos averbamentos registais que incidem sobre a fracção autónoma sub judice, nomeadamente entre o averbado em papel e o inscrito no registo informatizado.
C)– Foram dados como provados que, à data da escritura pública outorgada em 16 de Junho de 2009, em Lisboa, os herdeiros do anterior proprietário do imóvel que aqui se discute, venderam a A... e A... e estes compraram-no.
D)– Por outro lado, ficou ainda provado que tais compradores contraíram junto do BES financiamento para o efeito e, em consequência foi inscrita na certidão permanente hipoteca a favor do B..., tornando-se este credor hipotecário.
E)– Dúvidas não restam que, foi visto e arquivado junto da mesma a certidão predial online do prédio em questão, na qual não constavam as inscrições Ap. 36/900803, provisória por natureza, da hipoteca voluntária constituída sobre a fracção a favor do C..., para garantia do mútuo concedido; e Ap, 31/910123, resultante no averbamento da conversão em definitiva desta hipoteca.
F)– A douta sentença sub judice, decidindo como decidiu, julgou de forma errada, pois, face aos fundamentos de direito alegados, o destino da decisão de mérito deveria ter tido outro desfecho, pois vejamos.
G)– Um dos princípios reguladores da actividade predial é a publicidade do acto, que se atinge através do pedido e da emissão de certidão permanente, onde se encontra descrito o imóvel pretendido, bem como as inscrições destinadas a conhecer a situação jurídica do prédio sobre o qual incide.
H)– É ao conservador que impele a verificação do cumprimento de todas as normas de direito substantivo aplicáveis, bem como a regularidade formal dos títulos submetidos a registo.
I)– O artigo 5.º, n.º 1, do Código de Registo Predial, não tem por escopo fazer depender a oponibilidade do direito real da prévia inscrição registrai da aquisição a favor do seu titular, tendo antes por objectivo proteger o terceiro que, fiado na aparência de uma situação registrai desconforme à realidade substantiva, celebra um negócio jurídico com o titular inscrito e regista o seu negócio jurídico.
J)– Tal, como a douta sentença bem expressou “O registo predial, na veste de registo público, atesta a verificação de factos jurídicos e tem como fim essencial conferir publicidade à situação jurídica dos prédios”.
K)– E, como o acórdão do supremo Tribunal de Justiça, com o n.º de processo 74/1999, P 1.S1, “Devido à especial eficácia do direitos reais perante terceiros, torna-se necessário dar publicidade aos mesmos, existindo para tal, no caso dos prédios rústicos e urbanos, o registo predial. Tal publicidade (…) é uma publicidade jurídica, no sentido de que garante a legalidade da situação jurídica que dá a conhecer”.
L)– Acrescenta ainda o mesmo acórdão: “Sendo certo que um dos efeitos mais importantes do registo é a atribuição ao seu titular da presunção da titularidade do direito, a qual se corporiza em duas presunções: (i) a de que o direito existe, tal como consta do registo; (ii) a de que pertence, nesses precisos termos, ao titular inscrito (art.º 7º do CdRP).
M)– Era condição sine qua non, a inexistência de anterior hipoteca sobre o referido imóvel, para a celebração do contrato de mútuo com hipoteca com o aqui recorrente.
N)– Pelo que, aquando da solicitação e da certidão permanente do referido imóvel, acedida no tempo da escritura pública não existia qualquer inscrição de hipoteca a favor do S... S.A.. Pelo que, não pode agora ser restaurada uma hipoteca, se na ficha informática do registo a mesma não existia.
O)– A acrescer, durante mais de 5 anos tal registo inexistia na certidão permanente informatizada, sendo este o único acesso aos terceiros dos registos nele inerentes.
P)– Em consequência, há 5 anos para cá tem o aqui Recorrente conformado com a situação registral do imóvel, nomeadamente a falta de hipoteca anterior à sua.
Q)– Assim, “como o conservador tem o direito funcional de cuidar da veracidade do registo, zelando a todo o tempo e com celeridade, da harmonização do mesmo com a realidade jurídica e factual”, qualquer alteração ou retificação ao registo terá que ter em atenção eventuais prejuízos para os titulares dos direitos inscritos no registo.
R)– No caso, ao ser sentenciado a revitalização da hipoteca constituída a favor do Banco ..., terá a mesma implicações directas para a hipoteca constituída pelo Banco .... uma vez que nos termos do artigo 6.º, n.º 1, do Código do Registo Predial, o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que os que lhe seguirem, por ordem da data dos registos, pondo em causa garantia de crédito hipotecário a favor do aqui Recorrente.
S)– Face à inexactidão do registo predial informatizado em confronto com o registo em papel, mesmo não se afigurando a aplicação da tramitação prevista nos artigos 122.° e seguintes do Código de Registo Predial, deverá a hipoteca inscrita a favor do Banco ..., soçobrar.
T)– Uma vez que o erro de tal acto não poderá ser oponível ao aqui Banco, já que, cabia à Administração e, no caso, na figura do Conservador, certificar-se que a transposição do registo em papel para o sistema informático compreendia todas as inscrições associadas ao imóvel sub judice.
U)– O aqui Recorrente, detinha a expectativa jurídica, baseada na publicidade do registo predial que tal imóvel estava livre de ónus. Em consonância, é indissociável tal expectativa ao princípio da confiança estabelecido na Lei Fundamental.
V)– Relativamente à actuação dos órgãos do Estado, nos termos do artigo 2.º da Constituição da República Portuguesa, deverão as entidades privadas confiar que as suas relações jurídicas encontram-se alicerçadas nas normas juridicamente válidas têm os seus efeitos previstos e prescritos no ordenamento jurídico.
W)– Assim, e por o direito não ser cego, e ter, obviamente, como alicerce o principio da igualdade conforme decorre do artigo 13.º e 18.º, n.º 2, da Constituição da República Portuguesa, deverá o mesmo servir para dar soluções proporcionais e adequadas à presente situação.
X)– Não tendo o aqui Recorrente qualquer culpa, quer a título de dolo, quer de negligência, no desconhecimento da inscrição de tal hipoteca, por a mesma não estar visível, nem disponível, não pode o mesmo ser prejudicado pela revitalização da hipoteca em crise.
Y)– Salvo melhor opinião, a reposição da verdadeira situação registral do prédio, principal objectivo que o registo predial visa garantir, esbarra com a aquisição de direitos do aqui Recorrente, pelo que deverão os mesmos ser tutelados se acordo com os princípios da confiança e igualdade.
Z)– Assim, ficou demonstrado que o Recorrente, desconhecia, sem culpa, a existência de hipoteca anterior.
AA)– Por outro lado, tal decisão, face aos direitos e expectativas jurídicas que deverão ser tuteladas pelo direito, não tem em conta tais pretensões, e em consequência, torna a sentença desprovida da aplicabilidade do direito ao caso concreto, ou seja, transforma-a apenas num poder decisório executório, desprovida de qualquer ponderação em sacrifício dos direitos existentes na esfera jurídica do Recorrente.
BB)– Portanto, deverá a decisão do Conservador do Registo Predial ser revogada e, em consequência, acautelado o direito real de garantia do Recorrente, como se de primeira hipoteca constituída se tratasse.
3.– Nas suas contra-alegações, o Digno Magistrado do Ministério Público pugnou pela improcedência do recurso e consequente manutenção da sentença recorrida.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II)– OBJECTO DO RECURSO - QUESTÕES A DECIDIR:
Sendo as conclusões da alegação de recurso, no confronto com a decisão recorrida, que determinam o âmbito da apelação (salvo quanto a questões de conhecimento oficioso que possam ser decididas com base nos elementos constantes do processo) a questão que essencial que se coloca é a seguinte:
- A hipoteca voluntária (insc. C-3), constituída a favor do C... (actual Banco ...), que subsiste na ficha em suporte de papel deve ou não ser extractada para o sistema informático, com a prioridade registal que lhe corresponde ou deve renascer apenas desde a data da nova inscrição?
III)– FUNDAMENTAÇÃO.
Na 1ª instância julgaram-se provados e não provados os seguintes factos:
A)– FACTOS PROVADOS:
1)– Da ficha em suporte de papel relativa à fracção autónoma descrita sob o n.º 526/19880706-AC, da Conservatória do Registo Predial de Loures, da freguesia de Póvoa de Santo Adrião, que se encontra junto aos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, consta, além do mais o seguinte:
a)- por Ap. 35/900803, a inscrição G3, provisória por natureza, da aquisição da referida fracção a favor de V..., por compra à A… Limitada;
b)- por Ap. 36/900803, a inscrição C3, provisória por natureza, da hipoteca voluntária constituída sobre a referida fração por V..., a favor do C..., para garantia de um empréstimo até ao montante máximo de 11 677 500$00 (onze milhões, seiscentos e setenta e sete mil e quinhentos escudos);
c)- por Ap. 30/910123, o averbamento 1 da conversão em definitiva da inscrição G3;
d)- por Ap. 31/910123, o averbamento 1 da conversão em definitiva da inscrição C3;
e)- por Ap. 35/2001.01.18, a inscrição F7 de uma penhora efectuada em 30.11.2000 sobre a referida fracção a favor da Fazenda Nacional;
f)- por Ap. 47/20010621, a inscrição F8 de uma penhora efectuada em 15.01.2001 sobre a referida fracção a favor da Fazenda Nacional;
g)- por Ap. 40/2002.02.14, o averbamento 01 do cancelamento da inscrição C3;
h)- por Ap. 41/2002.02.14, o averbamento 01 do cancelamento da inscrição F7;
i)- por Ap. 42/2002.02.14, o averbamento 01 do cancelamento da inscrição F8;
j)- por Ap. 14/15/2002.03.01, a inscrição G4 da aquisição da referida fracção a favor da sociedade M... Lda., por compra por proposta em carta fechada, em venda judicial;
k)- por Of. 2002.09.30, o averbamento 01 do cancelamento da inscrição G4, por declaração de nulidade de 2002.09.17 do Chefe de Finanças no âmbito do processo executivo 4227-00/1061852;
l)- por Of. 2002.09.30, a anotação 01 da inutilização do averbamento 01 à inscrição C3;
m)- por Of. 2002.09.30, a anotação 01 da inutilização do averbamento 01 à inscrição F7 e
n)- por Of. 2002.09.30, a anotação 01 da inutilização do averbamento 01 à inscrição F8.
2.– Da ficha informática relativa à fracção autónoma descrita sob o n.º 526/19880706-AC, da Conservatória do Registo Predial de Loures, da freguesia de Póvoa de Santo Adrião, que se encontra junto aos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, consta, além do mais o seguinte:
a)- por Ap. 19, de 2006/07/07, a inscrição da aquisição da referida fração, por sucessão hereditária de V..., a favor de F..., E... e F….;
b)- por Ap. 4325, de 2009/06/16, a inscrição da aquisição da referida fração, por compra de F..., E... e F..., a favor de A... e A...;
c)- por Ap. 4326, de 2009/06/16, a inscrição de uma hipoteca voluntária constituída sobre a referida fracção por A... e A... e a favor do Banco ...;
d)- por Ap. 6010, de 2014/06/19, o averbamento pendente de rectificação;
e)- por Ap. 1355 de 2015/01/22, a anotação interposição de recurso;
f)- por Ap. 7751, de 2015/05/19, a anotação interposição de impugnação pelo requerente F...; e
g)- por Ap. 6656, de 2015/05/22, a anotação interposição de impugnação pelo requerente Banco .....
3.– A ficha da fracção autónoma descrita sob o n.º 526/19880706-AC, da Conservatória do Registo Predial de Loures, da freguesia de Póvoa de Santo Adrião, foi informatizada em 18 de maio de 2009.
4.– Aquando da extractação da descrição para o sistema informático, foram omitidas, por lapso, as inscrições referidas em 1), b), d), e) e f), as quais não constam reproduzidas na ficha informática referida em 2).
5.– A Dr.ª Daniela Simões, que é colaboradora da sociedade Câncio & Associados, Sociedade de Advogados, R.L., mandatária do Banco ..., formalizou junto da Conservatória do Registo Predial de Odivelas um pedido de rectificação de lapso, por e-mail datado de 18 de Junho de 2014, que se encontra junto aos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, do qual consta, além do mais, o seguinte:
“(...) Vimos por este meio formalizar o pedido de retificação de lapso constante da certidão predial em anexo.
Por contacto com o vosso serviço, no passado dia 12/06, fomos informados que a hipoteca registada a favor do nosso constituinte Banco ... havia sido indevidamente cancelada.
De salientar que o título particular que esteve na base do registo da hipoteca é de 17/12/1990 tendo por mutuário o Sr. V...
Pelo que nos foi explicado, a referida hipoteca terá sido oficiosamente cancelada no seguimento de uma venda fiscal que veio, no entanto, a ser declarada nula, o que implica que a hipoteca deveria ter passado a constar novamente da certidão predial.
Atendendo a que esta omissão está a causar inúmeros prejuízos ao Banco ..., solicitamos a rectificação do lapso, se possível, no decurso desta semana. (...)”.
6.– O pedido de rectificação referido em 5) deu origem à abertura do processo de rectificação n.º 1/2014, que correu termos na Conservatória do Registo Predial e Comercial de Odivelas.
7.– Em 31 de Dezembro de 2014, foi proferida decisão no âmbito do processo de rectificação referido em 6), a qual se encontra junto aos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, da qual consta, além do mais, o seguinte:
“Pelo exposto, decido considerar procedente o presente pedido de retificação, devendo efetuar-se a extratarão da inscrição hipotecária, em falta, C-3 – Ap. 36/900803, na descrição subordinada n.º 00526/900703 Póvoa de Santo Adrião, correspondente à fração autónoma “AC” e o cancelamento do averbamento de pendência de retificação.”.
8.– F... interpôs recurso hierárquico da decisão referida em 7) para o Presidente do Conselho Diretivo do Instituto dos Registos e do Notariado.
9.– O Banco .... aderiu ao recurso hierárquico referido em 8).
10.– O Conselho Consultivo do Instituto dos Registos e do Notariado aprovou em 29 de Abril de 2015 o parecer, que se encontra junto aos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, pugnando pela improcedência do recurso hierárquico referido em 8).
11.– Por decisão proferida em 4 de maio de 2015 pelo Presidente do Conselho Directivo do Instituto dos Registos e do Notariado, foi homologado o parecer referido em 10).
12.– Consta de escritura pública de “COMPRA E VENDA, MÚTUO COM HIPOTECA E PROCURAÇÃO” outorgada, em 16 de Junho de 2009, no Cartório Notarial de Lisboa, por F..., por si e na qualidade de procurador de sua mulher, E... e F..., na qualidade de primeiro outorgante, por A... e A..., na qualidade de segundos outorgantes, e por A..., na qualidade de procuradora em representação do Banco ... e na qualidade de terceiro outorgante, a qual se encontra junto aos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, além do mais, o seguinte:
“(...) DECLAROU O PRIMEIRO OUTORGANTE:
Que ele e os seus representados, pelo preço de CENTO E VINTE E TRÊS MIL EUROS, já recebido, vendem, aos segundos outorgantes, a fracção autónoma designada pelas letras “AC”, correspondente ao quinto andar D, para habitação, com arrecadação no décimo piso e parqueamento na cave, do prédio urbano sito na Rua José Gomes Ferreira, números 1, 1-A, 1-B, 1-C e 1-D, com vãos de porta para a Rua Luís de Camões, números 60 a 60-A, freguesia de Póvoa de Santo Adrião, concelho de Odivelas, descrito na Conservatória do Registo Predial de Odivelas sob o número quinhentos e vinte e seis, daquela freguesia, afecto ao regime da propriedade horizontal pela apresentação onze, de três de Julho de mil novecentos e noventa, com a aquisição registada a seu favor e dos seus representados pela apresentação dezanove, de sete de Julho de dois mil e seis, prédio inscrito na respectiva matriz sob o artigo 1597, com o valor patrimonial correspondente à fracção de 111.500,13€.
Que a referida fracção autónoma não constitui casa de morada de família do seu representado F...
Que se mostra registada a autorização de loteamento pela apresentação trinta e nove, de seis de Julho de mil novecentos e oitenta e oito.
DECLARARAM OS SEGUNDOS OUTORGANTES:
Que aceitam a presente venda nos termos exarados.
Que a fracção autónoma ora adquirida se destina exclusivamente a sua habitação própria e permanente. (...)
DECLARARAM AINDA OS SEGUNDOS OUTORGANTES:
Que, para a aquisição da fracção autónoma atrás identificada, solicitaram ao “Banco ...”, representado pela terceira outorgante, um empréstimo no montante de cento e dez mil euros, que neste acto receberam e que nesta data lhes é concedido pelo prazo de quarenta e oito anos, a contar do próximo dia oito, ao abrigo do Regime Geral de Crédito à Habitação, regulado pelo Decreto-Lei número 349/98, de 11 de Novembro e demais legislação complementar, do qual se confessam devedores.
Que, em caução e garantia de todas as responsabilidades assumidas nos termos do presente contrato, nomeadamente juros que forem devidos e ainda das despesas judiciais e extrajudiciais que, para efeitos de registo, se fixam em quatro mil e quatrocentos euros, os segundos outorgantes constituem a favor do “Banco...”hipoteca sobre a fracção autónoma atrás identificada, à qual foi atribuído, para fins estatísticos, o valor da aquisição.
Que conferem ao “Banco ...”os poderes necessários para requerer na Conservatória e Repartição de Finanças quaisquer alterações que porventura surjam na situação do imóvel hipotecado, nos termos da cláusula décima do documento complementar adiante referido.
PELA TERCEIRA OUTORGANTE FOI DITO:
Que, para o Banco seu representado, aceita a confissão de dívida e hipoteca nos termos exarados.
DECLARARAM OS SEGUNDOS E TERCEIRA OUTORGANTES:
Que este empréstimo se regula ainda pelas condições constantes do documento complementar, elaborado de harmonia com o n.º 2 do artigo 64.º do Código do Notariado, cujo conteúdo perfeitamente conhecem, pelo que dispensam a sua leitura, neste acto.
Assim o outorgaram.
Arquiva-se: (...)
e)-Print da certidão predial online com o código PP-0069-84312-111606-000526 por onde verifiquei os elementos prediais supra referidos (...)”.
13.– Na data referida em 12), as inscrições referidas em 1), b), d), e) e f) não constavam da ficha informática referida em 2).
14.– No dia 3 de Agosto de 2014, por Deliberação do Banco de Portugal, tomada em reunião extraordinária, foi constituído o Banco ...., para o qual foram transferidos determinados ativos, passivos, elementos extrapatrimoniais e ativos sob gestão do Banco ..., identificados no Anexo 2 à referida Deliberação e nas Deliberações de 28 de Outubro de 2014 e de 26 de Janeiro de 2015, não se encontrando excluída a hipoteca referida em 2), c).
15.– Em 17 de Dezembro de 1990, V... firmou com o C... S.A. um acordo, denominado “contrato de mútuo com hipoteca”, mediante o qual este cedeu àquele, a título temporário e mediante o pagamento de uma determinada contrapartida pecuniária, a quantia de 6 750 000$00 (seis milhões, setecentos e cinquenta mil escudos), ora € 33 668,86 (trinta e três mil, seiscentos e sessenta e oito euros e oitenta e seis cêntimos).
16.– O Banco ... resultou da fusão, por incorporação, do Banco … e do Banco ..., na C...S.A., que adoptou aquela denominação social.
B)– FACTOS NÃO PROVADOS:
Não resultaram provados quaisquer outros factos com relevância para a boa decisão da causa.
C)– DO MÉRITO DO RECURSO:
1.– Pretende o Recorrente que se revogue a sentença impugnada e, consequentemente, a decisão do Senhor Conservador do Registo Predial de Odivelas, por, na sua óptica, só assim ficar acautelado o direito real de garantia do Recorrente, como se de primeira hipoteca constituída se tratasse.
Argumenta, para tanto, em substância, que detinha a expectativa jurídica, baseada na publicidade do registo predial que tal imóvel estava livre de ónus. Em consonância, é indissociável tal expectativa ao princípio da confiança estabelecido na Lei Fundamental.
Refere, ainda, que a proceder a rectificação do registo e a “renascer” a hipoteca do Banco ... deveria esta ser objecto de um novo registo, com data e precedência da decisão que o determina, e não ser repristinada a inscrição, com génese em data anterior, oportunamente cancelada, nos termos do artigo 732º do Código Civil.
2.– Como se disse, a questão a apreciar é a de saber se a hipoteca voluntária (insc. C-3), constituída a favor do C... (actual Banco ...), que subsiste na ficha em suporte de papel deve ou não ser extractada para o sistema informático, com a prioridade registal que lhe corresponde ou se deve renascer apenas desde a data da nova inscrição?
Vejamos,
2.1.– O registo predial destina-se essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário - dispõe o artigo 1.º do Código do Registo Predial (CRP)[1].
A enunciação da função assinalada revela o programa do sistema de registo predial e a indicação dos seus fins e princípios estruturantes.
O registo público, categoria em que se integra o registo predial, pode definir-se como “o assento efectuado por um oficial público e constante de livros públicos, do livre conhecimento, directo ou indirecto, por todos os interessados, no qual se atestam factos jurídicos conformes com a lei e respeitantes a uma pessoa ou a uma coisa, factos entre si conectados pela referência a um assento considerado principal, de modo a assegurar o conhecimento por terceiros da respectiva situação jurídica, e do qual a lei faz derivar, como efeitos mínimos, a presunção do seu conhecimento e a capacidade probatória”[2].
O registo predial constitui uma instituição pública que visa a segurança do tráfico jurídico sobre imóveis, através da publicidade registral imobiliária relativamente a uma série de factos enumerados especificamente na lei - os factos sujeitos a registo previstos no artigo 2º e as acções indicadas no artigo 3º do CRP.
A instituição do registo predial prossegue fins de natureza privada e de interesse público.
Prossegue fins de natureza privada, garantindo a segurança no campo dos direitos privados, especificamente no campo dos direitos com eficácia real (segurança do comércio jurídico imobiliário no seu conjunto), facilitação do tráfico e intercâmbio dos bens e do crédito e garantia do cumprimento da função social da propriedade[3].
A instituição de registo predial revela e prossegue também o interesse público que é inerente aos princípios da certeza do direito, da defesa de terceiros, da segurança do comércio jurídico e a própria necessidade (de natureza pública) de o registo não se encontrar desactualizado face ao cadastro[4].
O registo concretiza-se através de um serviço público organizado em repartições com competência territorial específica: as Conservatórias do Registo Predial.
2.2.– A doutrina do registo predial tem elaborado um certo número de princípios estruturantes que comandam o sistema de registo e têm tradução no modo como a lei organizou o registo predial, estabeleceu a sua disciplina, considerou o seu valor e fixou os respectivos efeitos.
O sistema jurídico português consigna os seguintes princípios importados do sistema alemão, através da Lei Hipotecária espanhola de 1861[5]:
a)- Instância (artigos 41º a 42º);
b)- Prioridade (art.º 6º);
c)- Especialidade (artigos 2º e 3º);
d)- Legalidade (art.º 68º)[6];
e)- Trato sucessivo (art.ºs 34º e 35º);
f)- Legitimação (art.ºs 7º, 8º e 9º);
g)- Fé pública registral (art.º 17º, n.º 2 do CRP, em confronto com o art.º 291º do CC).
O princípio da instância significa que, salvo os casos especialmente previstos na lei, o registo não se efectua oficiosamente, mas a pedido dos interessados.
O sistema nacional, em que os órgãos públicos não detêm a iniciativa de harmonizar a realidade do direito substantivo com a realidade registral ou tabular, confia na iniciativa dos particulares interessados que, nos casos normais, constitui um modo suficiente de realizar (ou promover a realização) dos fins do instituto.
O princípio da prioridade, consagrado no artigo 6º do CRP, estabelece a prevalência do direito inscrito em primeiro lugar sobre os que se lhe seguirem com referência aos mesmos bens. A prevalência dá-se em relação aos direitos inscritos em primeiro lugar sobre os que, por ordem da data do respectivo registo, se lhes seguirem relativamente aos mesmos bens.
A prioridade do registo determina, assim, ou a exclusão do direito posteriormente registado quando se trate de direitos incompatíveis (a transmissão, p. ex., do direito de propriedade que determine uma cadeia que, partindo de um ponto, segue duas linhas divergentes que nunca se encontram), ou a prioridade de graduação (um direito é graduado à frente de outro) nos casos em que se não excluem mutuamente.
A prioridade tem uma importância fundamental no sistema de registo predial: pode determinar seja o total afastamento das consequências e dos efeitos de inscrições posteriores, seja o grau de preferências que as há-de regular.
O princípio da especialidade ou tipicidade significa que os factos sujeitos a registo estão expressamente enumerados na lei - artigos 2º e 3º do CRP. A subordinação ao sistema de numerus clausus, tradicional na construção do sistema nacional de registo predial, corresponde, grosso modo, ao sistema substantivo no que respeita à constituição dos direitos reais.
O princípio da legalidade, significa que o conservador está estritamente vinculado à lei, devendo apreciar substancialmente a viabilidade do pedido de registo, verificando quatro elementos ou pressupostos fundamentais: a identidade do prédio, a legitimidade dos interessados, a regularidade formal dos títulos e a validade dos actos dispositivos neles contidos.
Por isso, o conservador, vinculado a um princípio de legalidade substancial, deve, no caso de se não verificarem os pressupostos de legalidade, ou recusar o registo nas circunstâncias enumeradas no artigo 69º ou realizá-lo provisoriamente, por dúvidas, nos restantes casos (artigo 70º do CRP).
O princípio da legalidade tem a sua contrapartida na responsabilidade em que incorre quem fizer registar acto falso ou juridicamente inexistente (artigo 153º do CRP)[7].
O princípio do trato sucessivo pretende assegurar a continuidade do registo, e garantir a quem possui uma inscrição de aquisição ou reconhecimento de direito susceptível de ser transmitido a certeza de que não pode haver nova inscrição definitiva lavrada sem a sua intervenção.
“Trato sucessivo” é sinal de encadeamento de inscrições de titulares do direito. Semelhante princípio “tem por objecto manter a ordem regular dos titulares registrais sucessivos, de maneira que todos os actos dispositivos tomem um encadeamento perfeito, aparecendo registados como se derivassem uns dos outros sem solução de continuidade”.[8]
Através da continuidade, o princípio garante a certeza da história da situação jurídica da coisa desde o início (descrição), até ao momento de cada novo acto de registo, exigindo e traduzindo um nexo ininterrupto de continuidade entre os vários sujeitos que aparecem investidos de poderes sobre a coisa.
O princípio tem consagração expressa no artigo 34º do CRP que estabelece:
“1- O registo definitivo de constituição de encargos por negócio jurídico depende da prévia inscrição dos bens em nome de quem os onera.
2- O registo definitivo de aquisição de direitos depende da prévia inscrição dos bens em nome de quem os transmite, quando o documento comprovativo do direito do transmitente não tiver sido apresentado perante o serviço de registo.
3- A inscrição prévia referida no número anterior é sempre dispensada no registo de aquisição com base em partilha.
4- No caso de existir sobre os bens registo de aquisição ou reconhecimento de direito susceptível de ser transmitido ou de mera posse, é necessária a intervenção do respectivo titular para poder ser lavrada nova inscrição definitiva, salvo se o facto for consequência de outro anteriormente inscrito.”.
Contempla, assim, tanto o ingresso no registo, como o que tipicamente constitui trato sucessivo, a continuidade do registo com a garantia que lhe é inerente.
Porém, mesmo neste entendimento que a lei consagra e que revela grande amplitude, só estará abrangida dentro da noção de trato sucessivo a coerência registral entre as várias inscrições que se sucedem relativamente a cada prédio[9].
O princípio da fé pública, inscrito no artigo 7º do CRP, traduz o valor pressuposto e inerente à publicidade do registo: uma presunção de verdade ou de exactidão do registo que constitui um outro modo de compreensão do principal dos efeitos substantivos do registo predial[10].
2.3.– A protecção conferida pelo registo traduz-se, assim, no sistema nacional se registo predial, por um lado, numa presunção de que o direito existe e, por outro, de que pertence ao titular nos precisos termos em que o registo o define.
A presunção derivada do registo respeita tanto aos factos inscritos, como às situações jurídicas decorrentes.
A presunção é ilidível, juris tantum, mas, como presunção legal, apenas nos termos e segundo os pressupostos regulados na lei.
Nos termos do artigo 8º do CRP, com a alteração introduzida pelo Dec.-Lei n.º 11/2008, de 4 de Julho, “A impugnação judicial de factos registados faz presumir o pedido de cancelamento do respectivo registo”.
Por isso, reconhece a doutrina que a ilisão da presunção pode não ser fácil[11].
Além disso, o ónus da prova está sempre invertido: quem obteve o registo a seu favor nunca necessitará de provar que o direito lhe pertence. “É que o registo, inscrevendo factos, publicita direitos; e publicita-os da forma precisa como nele se acham definidos. Quem quiser demonstrar o contrário é que terá o ónus de o provar.”
“Esta consequência registral de defesa do titular inscrito já foi doutrinalmente elevada à categoria de “efeito substantivo indirecto”. É que, de facto, 'o efeito presuntivo geral consagrado no artigo 7º (...) assume um papel de relevo na defesa material dos direitos reais'. O ónus de provar - acrescido da conhecida dificuldade da prova em matéria de direitos reais - pode, de facto, ser quase tão determinante como a própria existência do direito.”
Deste modo, “quem obtiver o registo a seu favor não tem que se preocupar na demonstração de que o direito lhe pertence. Goza de uma presunção legal de verdade que, embora juris tantum, só em raras e determinadas circunstâncias será efectivamente possível ilidir”[12]
2.4.– Um outro efeito relevante do registo consiste na oponibilidade a terceiros dos direitos a ele sujeitos.
Dispõe o artigo 5º do CRP, sob a epígrafe de “oponibilidade a terceiros”.
“1.- Os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo.
2.- Exceptuam-se do disposto no número anterior:
a)- A aquisição, fundada na usucapião, dos direitos referidos na alínea a) do n.º 1 do artigo 2º;
b)- As servidões aparentes;
c)- Os factos relativos a bens indeterminados, enquanto estes não forem devidamente especificados e determinados.
3.- A falta de registo não pode ser oposta aos interessados pelos seus representantes legais a quem incumba a obrigação de o promover, nem pelos herdeiros destes.
4.- Terceiros, para efeitos de registo, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si.[13]
5.- Não é oponível a terceiros a duração superior a seis anos do arrendamento não registado.”
Deste efeito do registo decorre que pode haver casos em que o titular aparente, que na ordem substantiva não havia adquirido (v. g., em resultado de acto nulo), se torna verdadeiro titular em consequência de se ter antecipado no registo ao titular substancialmente válido.
São os casos de aquisição em consequência do registo que pressupõem ou a inexistência de registo anterior ou a preexistência de um registo desconforme com a realidade substantiva.
3.– O registo, como os actos jurídicos, pode sofrer de alguma irregularidade que afecte a sua própria existência, validade ou consistência.
A matéria vem regulada nos artigos 14º a 18º do CRP: os vícios do registo são, por ordem decrescente de gravidade, a inexistência, a nulidade e a inexactidão[14].
Dispõe o artigo 14º, sob a epígrafe “Causas de inexistência”:
“O registo é juridicamente inexistente:
a)- [Revogada];
b)- Quando for insuprível a falta de assinatura do registo.”
E o artigo 15º, por seu lado, fixa o “Regime da inexistência”:
“1.- O registo juridicamente inexistente não produz quaisquer efeitos.
2.- A inexistência pode ser invocada por qualquer pessoa, a todo o tempo, independentemente de declaração judicial.
3.- [Revogado].”
A inexistência constitui uma falta total, que nem carece de ser invocada. O regime previsto no Código parte da conceptualização doutrinal de inexistência e aceita as suas consequências típicas: não carece de ser declarado e pode ser invocado a todo o tempo e por qualquer pessoa e não produz quaisquer efeitos[15].
A lei considera também como vício do registo a nulidade.
As causas de nulidade estão previstas no artigo 16º, que dispõe:
“ O registo é nulo:
a)- Quando for falso ou tiver sido lavrado com base em títulos falsos;
b)- Quando tiver sido lavrado com base em títulos insuficientes para a prova legal do facto registado;
c)- Quando enfermar de omissões ou inexactidões de que resulte incerteza acerca dos sujeitos ou do objecto da relação jurídica a que o facto registado se refere;
d)- Quando tiver sido efectuado por serviço de registo incompetente ou assinado por pessoa sem competência, salvo o disposto no nº 2 do artigo 369º do Código Civil e não possa ser confirmado nos termos do disposto no artigo seguinte;
e)- Quando tiver sido lavrado sem apresentação prévia ou com violação do princípio do trato sucessivo.”
A nulidade, em geral, constitui uma espécie grave de invalidade dos actos jurídicos; a gravidade do vício é revelada pelo (e tem tradução no) regime legal, tanto no que respeita à invocação, como especialmente nas consequências: as nulidades operam ipso jureou ipsa vi legis,são invocáveis por qualquer pessoa interessada e são insanáveis pelo decurso do tempo ou mediante confirmação.[16]
As consequências da nulidade pressupõem, pois, que só falhas muito graves a possam determinar. Por isso as causas de nulidade devem estar directamente previstas na lei. “A nulidade dos actos é uma pena muito grave e de efeitos transcendentes, porque produz a morte civil dos mesmos actos e, por isso, só a deve haver quando a lei por motivos de grande conveniência pública, a tenha expressamente cominado”[17].
De um modo geral, a teoria da nulidade dos actos pode ser transposta para os actos de registo.
Desde logo, as nulidades do registo são apenas as taxativamente enumeradas na lei[18]
A nulidade do registo não é sanável e, por isso, não permite, em geral, a rectificação do registo. Porém, diversamente do regime geral, o registo mantém-se com o vício que o inquina, só podendo a nulidade ser invocada depois de ter sido declarada por decisão judicial transitada em julgado. É o que dispõe o n.º 1 do artigo 17º do CRP: “A nulidade do registo só pode ser invocada depois de declarada por decisão judicial com trânsito em julgado”.
Este regime da nulidade sofre duas excepções no que se refere à possibilidade de rectificação do registo antes da declaração da nulidade em juízo: quando tenha havido violação do trato sucessivo ou quando o registo tiver sido indevidamente lavrado (artigo 16º, alíneas b e d), e artigos 120º a 123º).
O regime das nulidades do registo prevê, também, ao contrário do regime geral, que em certas circunstâncias o registo nulo possa produzir efeitos. Nos termos do artigo 17º, nº 2, do CRP, “a declaração de nulidade do registo não prejudica os direitos adquiridos a título oneroso por terceiro de boa fé, se o registo dos correspondentes factos for anterior ao registo da acção de nulidade”[19]
A inexactidão do registo constitui, por seu lado, um vício de menor intensidade que não determine a inexistência ou a nulidade. Tal vício está caracterizado no artigo 18º, n.º 1, do CRP, que reza o seguinte:
“O registo é inexacto quando se mostre lavrado em desconformidade com o título que lhe serviu de base ou enferme de deficiências provenientes desse título que não sejam causa de nulidade.”
Este conceito é novo em relação ao Código anterior e abrange o que então se designava como “erro de registo” e como “irregularidade de registo”. “O primeiro caso era o da desconformidade do registo com os títulos que lhe serviram de base. Estes continham uma coisa, mas o registo publicava outra.”
O registo estava errado, “não espelhando a realidade constante dos documentos, ou por simples erro de cópia, ou por erro substancial, alterando o sentido e alcance do título”[20].
“Quando a inexactidão se referia ao próprio documento que serviu de base ao registo não era este que se podia dizer errado. Errado (...) estava o título, não o registo. A esta anomalia do documento correspondia, pois, o conceito de 'irregularidade do registo”.
“O actual Código englobou estes dois conceitos - erro e irregularidade - num único, que designou por inexactidão. A alteração teve o efeito prático de determinar a aplicabilidade do mesmo processo de rectificação às duas hipóteses. Nomeadamente, as que respeitam às deficiências dos títulos não obrigam à prévia emenda destes (...)”[21].
4.– O registo predial dispõe de formas intra-sistemáticas de superar alguns dos vícios de registo. São os processos de rectificação do registo previstos nos artigos 120º a 132º-B do CRP[22].
Dispõe o artigo 121º:
«“1.- Os registos inexactos e os registos indevidamente lavrados devem ser rectificados por iniciativa do conservador, logo que tome conhecimento da irregularidade, ou a pedido de qualquer interessado, ainda que não inscrito.
2.- Os registos indevidamente efectuados que sejam nulos nos termos das alíneas b) e d) do artigo 16º podem ser cancelados com o consentimento dos interessados ou em execução de decisão tomada deste processo.
3.- A rectificação do registo é feita, em regra, por averbamento a lavrar no termo do processo especial para esse efeito previsto neste Código.
4.- Os registos nulos por violação do princípio do trato sucessivo são rectificados pela feitura do registo em falta quando não esteja registada a acção de declaração de nulidade.
5.- Os registos lançados em ficha distinta daquela em que deviam ter sido lavrados são oficiosamente transcritos na ficha que lhes corresponda, anotando-se ao registo errado a sua inutilização e a indicação do ficha em que foi transcrito”».
O Código consagra um regime suficientemente amplo ao abranger nesta disposição os registos inexactos e os indevidamente lavrados, bem como os efectuados sem observância do trato sucessivo, permitindo, deste modo, em todos os casos, “o ajustamento do registo à realidade material e jurídica subjacente através do processo simples e rápido de rectificação do registo.”[23]
O processo, como resulta do artigo 121º, pode iniciar-se por iniciativa do conservador - oficiosamente - ou a pedido de qualquer interessado, segundo o princípio da instância.
O conservador é, assim, quem, em primeiro lugar, pode (deve) promover a rectificação. Sendo sua função cuidar da veracidade do registo e da exacta coincidência do registo com o direito que está titulado, a lei impõe-lhe que promova oficiosamente a rectificação “logo que tome conhecimento da irregularidade”.
5.– Os casos em que é imposta (intervenção oficiosa), ou admitida (requerimento dos interessados) a rectificação do registo estão previstos no referido artigo 121º, nºs. 1 e 2. - os registos inexactos, os indevidamente lavrados e os nulos por violação do princípio do trato sucessivo, estes se não estiver registada a acção de declaração de nulidade.
A rectificação do registo, dispõe o artigo 122º do CRP, não prejudica os direitos adquiridos a título oneroso por terceiros de boa-fé, se o registo dos factos correspondentes for anterior ao registo da rectificação ou da pendência do respeito processo.
Nos termos do artigo 125º do CRP, a rectificação deve ser efectuada oficiosamente pelo conservador e não carece de consentimento dos interessados, por não ser susceptível de prejudicar os direitos adquiridos a título oneroso por terceiros de boa-fé, naqueles casos em que “a inexactidão provenha da desconformidade com o título” (n.º 1-a) ou em que, “provindo a inexactidão de deficiência dos títulos, a rectificação com o título não prejudica o titular do direito nele inscrito” (n.º 1-b).
Os registos inexactos são, como se referiu, aqueles que, como dispõe o artigo 18º, tenham sido lavrados (se mostrem lavrados) em desconformidade com o título que lhes serviu de base ou enfermem de deficiências desse título que não sejam causa de nulidade.
6.– Os registos indevidamente lavrados são, numa certa perspectiva, todos os que se mostrem desconformes com a realidade jurídica e material subjacente, e, assim, todos os casos em que se verificasse erro de registo, por inexactidão ou quando enfermem de vício que seja causa de nulidade ou mesmo de inexistência.
É este o sentido empregue no artigo 121º do CRP.
A possibilidade de rectificação de registos inexactos e de registos indevidamente lavrados está prevista para as situações as situações indicadas no artigo 121º: os registos inexactos e os registos indevidamente lavrados que enfermem de nulidade nos termos das alíneas b) (registo lavrado com títulos falsos) e d) (registo lavrado com base em títulos insuficientes…) do artigo 16º podem ser cancelados mediante consentimento de todos os interessados, ou por decisão judicial em processo de rectificação (n.º 2); os registos nulos por violação do princípio do trato sucessivo (n.º 4); e os registos lançados em ficha distinta daquela em que deveriam ter sido lavrados serão oficiosamente transcritos na ficha que lhes corresponda (n.º 5)[24].
A rectificação pode, como se referiu, ser determinada pelo conservador, e deve ser precedida de consentimento de todos os interessados, prestado em requerimento ou obtido em conferência, quando a rectificação puder prejudicar direitos de titulares inscritos.
A noção de interessado tem de ser tomada num sentido jurídico e processual. O interesse que se manifesta não pode ser incerto, futuro ou eventual; deve, ao contrário, ser um interesse actual, real e efectivo, e documentalmente provado. O interesse na rectificação do registo radica na exigência, pressuposta pela protecção conferida e pela fé pública, de que a realidade registral coincida com a realidade substantiva.
A rectificação pode também ter lugar por via judicial (rectificação judicial) sempre que não seja possível obter o acordo expresso dos interessados; em tais circunstâncias, resta a solução contenciosa nos termos do procedimento previsto nos artigos 127º, n.º 2, e segs.: o pedido, dirigido ao juiz, tanto pode ser formulado por qualquer interessado, como pelo conservador, que deve promover oficiosamente a rectificação judicial na falta de acordo.
7.– O sistema de registo que se descreveu nos seus elementos essenciais admite, pois, dois modos de remediar os vícios do registo, conforme a natureza destes.
Um modo intra-sistemático de rectificação, através de meios processuais ou procedimentais privativos, previstos no próprio Código, oficiosos ou sujeitos ao princípio da instância, extrajudiciais (pelo conservador) ou judiciais, e os meios processuais gerais, através da acção de declaração de nulidade.
Naqueles, como foi referido, estão os casos de inexactidão do registo e os registos indevidamente lavrados e os registos nulos por violação do princípio do trato sucessivo. Nestes, todos os casos de nulidade do registo que não sejam susceptíveis de rectificação.
8.– Da qualificação do erro em causa no recurso e do seu regime:
Revertendo ao caso concreto, objecto do presente recurso, logo se vê que estamos perante uma situação verdadeiramente anómala.
Ora, resulta amplamente demonstrado nos autos que, na extractação dos registos em vigor na ficha em suporte papel relativa à fracção autónima descrita sob a ficha n.º 527/19880706-AC, da freguesia da Póvoa de Santo Adrião, foi omitida a reprodução do registo de hipoteca voluntária a favor do Crédito Predial Português, que tinha sido reposto em vigor em 2002/09/30 e, portanto, já integrava a situação jurídica da dita fracção autónoma revelada pelo registo predial à data em que, no mesmo suporte papel, foi feito o registo a favor dos herdeiros do sujeito passivo respectivo.
Esta omissão, como bem se salienta no douto Parecer do Conselho Técnico do Instituto dos Registos e do Notariado, emitido no âmbito do recurso hierárquico, embora não esteja directamente prevista no CRP, é claramente resultado de um lapso na prática do acto material de transcrição dos registos de um suporte (papel) no outro (sistema informático).
O erro técnico ou anomalia que está em causa[25] é revelada pela circunstância de o defeito ou deficiência que manifesta o registo não se enquadrar no âmbito de referência da validade substancial dos títulos que lhe servem de base, ou mesmo da realidade substantiva subjacente, mas fundamentalmente na “incoerência” que traduzem quando considerados no interior do sistema e dos princípios do registo.
E também pelo facto de tal incoerência se manifestar, no registo, por erro funcional, do serviço de registo (conservatória do Registo Predial de Odivelas), antes, ou ao lado, dos actos dos interessados substancialmente afectados.
Está, pois, em causa a figura de erro técnico ou material, que nada bole com o conteúdo do registo ou com o valor positivo do acto, não sendo, por isso, possível a sua subsunção em nenhuma das causas de nulidade do registo (art.º 16º do CRP) ou no conceito de inexactidão do registo (art.º 18º do CRP), nem é também possível afirmar, como decorrência desse erro técnico ou anomalia, a inexistência material do registo por extractar.
A incoerência revelada em tais casos, para além de contrária aos princípios registrais, deveria ter sido prevenida, não pela consideração da substância dos actos, mas logo pela verificação e consulta dos próprios elementos já constantes do registo, da ficha em suporte papel.
8.1.– Já se viu que a anomalia de registo em causa nos autos não é enquadrável em nenhuma das espécies ou categorias típicas de vícios previstas na lei do registo predial.
A deficiência referida não configura, manifestamente, causas de inexistência do registo - artigo 14º do CRP.
Também não constitui inexactidão do registo, com o sentido em que a lei utiliza o conceito no artigo 18º do CRP, porquanto não se verifica desconformidade com o título que serviu de base ao registo, nem revela deficiência que seja proveniente do próprio título.
Em suma, não há desconformidade com o título porque o registo anómalo aqui em causa, em qualquer dos casos, está em concordância com os títulos que lhe servem de base, e estes, enquanto tais, não revelam por si mesmos e tanto quanto se infere dos autos os vícios substanciais que afectam os actos, isto é, independentemente da validade substancial do acto, o título não revela deficiências que, como tais, tenha transmitido - directamente - ao registo.
Por fim, o caso sub judice não se enquadra em nenhuma das causas típicas de nulidade do registo previstas no artigo 16º do CRP.
8.2.– A anomalia derivada de erro técnico consubstanciado na omissão da extractação de registo existente em suporte papel para suporte informático, não está, pois, directamente prevista, não se integrando, consequentemente, nas causas típicas dos vícios do registo.
8.3.– A existência de semelhantes casos, resultantes de erro ou deficiência dos procedimentos, revela que o sistema não está isento de falhas relativamente ao que precisamente constitui o seu fundamento: garantir a certeza e a segurança inerentes à fé pública, que só será possível pela rigorosa coerência dentro do sistema de registo.
9.– A referida deficiência, contudo, não pode/não deve manter-se, necessitando de correcção para que possa ser reposta a coerência registral, com respeito pelos princípios da legalidade e do trato sucessivo.
Mas, como não está prevista como vícios de registo, não se configura na lei uma solução processual para recomposição dos registos que directamente lhes seja aplicável, mas de que manifestamente carecem.
Na verdade, para lá das hipóteses em que a recomposição registral está directamente prevista - seja através da acção de declaração nos casos de nulidade do registo, seja por meio das acções próprias do registo - a situação referida é igualmente merecedora de tutela jurídica.
Verifica-se, assim, a existência de uma lacuna de regulamentação, que deverá ser integrada com recurso à analogia ou, na falta de caso análogo regulado na lei, ou resolvida segundo a norma que o intérprete criaria, se houve de legislar dentro do espírito do sistema (art.º 10º do Cód. Civil).
9.1.– Nos termos do artigo 17º, n.º 1, do CRP, a nulidade do registo só pode ser invocada depois de declarada em decisão judicial com trânsito em julgado.
E, como se referiu, as causas de nulidade são taxativas, não constituindo motivo de nulidade as falhas ou deficiências do registo para as quais a lei não consigne expressamente tal consequência.
Por conseguinte, o regime da nulidade do registo não pode constituir caso análogo para nele encontrar solução para as deficiências do tipo das que vêm indicadas.
Diversamente, as situações em que a lei considera existir inexactidão do registo, e os casos de registos indevidamente lavrados, com o sentido em que o código entende a noção, e que admitem a rectificação segundo os termos previstos nos artigos 120º e seguintes do CRP, podem constituir modelos de referência de aplicação analógica.
Basta que no caso em apreço procedam as razões justificativas da regulamentação sobre a rectificação do registo nos termos previstos na lei.
Ora, tais razões procedem. Com efeito, tanto nas situações reguladas na lei como na situação vertente se trata de deficiências do registo susceptíveis de perturbar as finalidades do registo predial: a fé pública e a segurança do comércio imobiliário. E se nos casos directamente previstos os vícios podem afectar a visibilidade do registo com prejuízo do índice probatório da presunção que dele resulta, na situação patente nos autos é, porventura ainda com maior gravidade, a própria coerência interna do sistema que está em causa.
9.2.– No caso vertente, pese embora a desarmonia ente a informação reproduzida em suporte informático (incompleto) e a informação original em suporte papel, por consequência, a dispersão da informação jurídica do prédio por dois suportes, por causa do erro no acto de extractação, em nenhum momento o facto jurídico (constituição de hipoteca) deixou de estar inscrito no registo.
9.3.– Por isso que a extractação da inscrição da hipoteca voluntária deva ser agora feita, para o suporta informático actualmente em uso, nos precisos termos em que o direito se encontra publicitado na ficha em suporte papel e com a prioridade registral correspondente.
9.4.– Justifica-se, assim, aplicar ao caso em apreço (transcrição no novo suporte informático de registo em vigor em suporte papel), com as devidas adaptações, o procedimento prescrito no artigo 121º, n.º 5, do CRP para os registos indevidamente lançados em ficha distinta daquela em deveria ter sido lavrados. Trata-se de um caso afim contemplado pela lei cuja regulamentação deverá ser aplicada ao caso sub judice por procederem as razões justificativas da sua regulamentação (art.º 10º, n.ºs 1 e 2, do CC).
A omissão da reprodução de um registo no suporte informático em uso é de molde a abalar o interesse daqueles que, entretanto, consultaram o registo e com base nele ordenaram as suas relações de vida.
Ao contrário do que sustenta o Recorrente, o registo em suporte papel que, por erro técnico do serviço, não foi extractado para o suporte informático, permanece válido e eficaz, a par dos suportes informáticos a que aludem os artigos 22º e 31º do CRP, na versão introduzida pelo Dec.-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho.
10.– E, como bem se sustenta no ponto 2. do douto Parecer do Conselho Técnico do IRN, constante dos autos, “a retificação desta irregularidade, porque não visa o registo em si, mas o ato material de execução ou, no caso a extractação, o ato material de transcrição dos registos em vigor no novo suporte, faz-se assim nos singelos termos desenhados no artigo 121º, n.º 5, do CRP, dispensando o consentimento dos interessados, apenas previsto para os casos de nulidade e, em determinadas condições, para as situações de inexactidão do registo”.
11.– Nessa medida, não cabe aqui aplicar disposto no artigo 122º do CRP, não podendo, por conseguinte, ser posta em causa a posição tabular do titular do registo por extractar - no caso o Banco ..., sob pena de ofensa dos princípios da legalidade e do trato sucessivo.
Como se acrescenta, bem a propósito, no referido Parecer do Conselho Consultivo do IRN:
“(…) 1.2.2.- Da mesma forma, um registo efectuado em ficha informática que, inadvertidamente, seja passado a “histórico” e que, por isso, tenha deixado de figurar na informação em vigor, sem que os seus efeitos se tenham transferido mediante novo registo, sem que tenha caducado ou sem que tenha havido um averbamento de cancelamento (art.º 10º do CRP), não passa a ser um registo inexistente, nulo ou inexacto, nem perde a prioridade registal que lhe corresponde, posto que continua em vigor, ainda que não se mostre visível senão por acesso à informação total.
1.3.- Obviamente, não podemos dizer que a omissão da reprodução de um registo no suporte (informático) em uso é inócua, ou que não é de molde a abalar o interesse daqueles que, entretanto, consultara o registo e com base nele ordenaram as suas relações de vida, mas, porque o registo permanece na ficha de registo em suporte papela como um registo existente, válido e eficaz, e porque do suprimento da omissão de reprodução daquele registo na ficha informática não resulta qualquer correcção no seu conteúdo, não há como suscitar a aplicação do disposto no art.º 122º do CRP, pondo em causa a posição tabular do titular registo por extractar. (…)”.
12.– Desta sorte, considerando-se, como se considera, que o registo da hipoteca em suporte papel não perdeu a sua validade e eficácia perante terceiros (insc. C3) pela circunstância de não ter sido extractado para o suporte informático, em consequência de falha técnica dos serviços, a decisão que determinou a sua reprodução para o registo informático e a sentença ora impugnada que confirmou tal decisão também não afrontaram, neste particular, a disposição do artigo 687º do Código Civil, como defende o Recorrente.
13.– Entende-se, por outro lado, que o registo da hipoteca (insc. C3) em vigor no suporte papel, que foi extractado para o suporte informático, só o poderia ter sido, como foi, com a prioridade registal que lhe correspondia.
13.1.- Alega o Recorrente, neste particular, que a repristinação da hipoteca de que beneficia o ... não pode ser oponível aos terceiros de boa-fé, sendo a compressão dos seus direitos de propriedade e garantia, no limite, o ostensivo uso de um direito para além da ratio que lhe subjaz.
E argumenta, ainda, que a proceder a rectificação do registo e a “renascer” a referida hipoteca deveria esta ser objecto de um novo registo, com data e precedência da decisão que o determina, e não ser repristinada a inscrição, com génese em data anterior, oportunamente cancelada, nos termos do artigo 732º do Código Civil.
13.2.- O artigo 732º do Código Civil, sob a epígrafe
“Renascimento da hipoteca”, dispõe:
“Se a causa extintiva da obrigação ou a renúncia do credor à garantia for declarada nula ou anulada, ou ficar por outro motivo sem efeito, a hipoteca, se a inscrição tiver sido cancelada, renasce apenas desde a data da nova inscrição”.
Decorre do texto legal que o artigo 732º do Código Civil afasta o efeito retroactivo da nulidade ou da anulabilidade prescrita no n.º 1 do artigo 289º do mesmo diploma legal e demanda que a hipoteca renasça desde a data da nova inscrição, num afloramento ao princípio da fé pública registal, que protege os terceiros que confiaram no conteúdo registal.[26]
Sem embargo, tal normativo não tem aplicação no caso sub judice, pois, como decorre dos factos provados (pontos 1-b)-g)-j)-k) e l) não está em causa o renascimento da hipoteca (insc. C3) decorrente de declaração de nulidade ou de anulação de uma causa extintiva da obrigação subjacente ou da renúncia do credor à referida garantia
O averbamento do cancelamento da inscrição da hipoteca (ins. C3), datado de 2002/02/14 e a posterior anotação da inutilização desse averbamento de cancelamento, datada de 2002/09/30, radicam antes na declaração de nulidade da venda judicial da fracção autónoma “AC” onerada com a hipoteca (insc. C3), efectuada pelo Chefe de Finanças, no âmbito de processo executivo.
A validade ou invalidade da fonte da obrigação garantida (contrato de mútuo celebrado entre o anterior titular inscrito e o Crédito Predial Português) e da hipoteca repristinada nunca estiveram em causa, e por isso a situação não tem cabimento na previsão do artigo 732º do CRP.
13.– Soçobram, pois, todas as conclusões da apelação, que assim terá de improceder.
IV– DECISÃO:
Por tudo o exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar a apelação improcedente e, consequentemente, manter a sentença recorrida que julgou improcedente a impugnação judicial da decisão tomada no processo de rectificação n.º 1/2014, da Conservatória do Registo Predial e Comercial de Odivelas, no sentido de se proceder à extractação para o suporte informático do registo da hipoteca voluntária, corresponde à inscrição C-3, Ap. 36/900803, que consta da ficha em suporte papel relativa à fracção autónoma descrita sob o n.º 526/19880706-AC, freguesia de Póvoa de Santo Adrião, a favor do C... S.A. (actualmente Banco ...), com a prioridade registal que lhe corresponde.
Custas pelo Recorrente - artigo 527º do Cód. Proc. Civil.
Registe e notifique.
Após o trânsito em julgado do acórdão, devolva o processo de rectificação à Conservatória - artigo 132º-B do Código do Registo Predial.
Lisboa, 9 de Novembro de 2017
Manuel Rodrigues
Ana Paula A. A. Carvalho
Maria Manuela Gomes
[1]Aprovado pelo Dec.-Lei n.º 224/84, de 6 de Julho, com várias alterações, a mais recente introduzida pela Lei n.º n. 89/2017, de 21 de Agosto.
[2]Cfr. CARLOS FERREIRA DE ALMEIDA, Publicidade e Teoria dos Registos, Coimbra, 1966, pág. 97.
[3]Cfr. JOSÉ DE OLIVEIRA ASCENSÃO, Direito Civil, Reais, 5ª edição, 1993, pág. 335 e ISABEL PEREIRA MENDES, Enunciação Esquemática dos Fins e Princípios Registrais, in “Regesta, Revista de Direito Registral”, Ano XII, n.º. 4, Outubro-Dezembro de 1991, pág. 19 e segs.
[4]Cfr. J. A. MOUTEIRA GUERREIRO, Noções de Direito Registral (Predial e Comercial), 2ª edição, 1994, pág. 73.
[5]Cf. ISABEL PEREIRA MENDES, Estudos sobre Registo Predial, Almedina, 1988, pág. 41.
[6]O artigo 68º dispõe: ”A viabilidade do pedido de registo deve ser apreciada em face das disposições legais aplicáveis dos documentos apresentados e dos registos anteriores, verificando-se especialmente a identidade do prédio, a legitimidade dos interessados, a regularidade formal dos títulos e a validade dos actos neles contidos.”
[7]Cfr. JOSÉ DE OLIVEIRA ASCENSÃO, ob. citada, pág. 338.
[8]Cfr. EDUARDO DOS SANTOS, Do Princípio do Trato Sucessivo, in “Regesta, Revista de Direito Registral”, Ano XII, Abril-Junho 1991, nº 2, págs. 35 e segs; e v. g. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 7 de Outubro de 1992, in, BMJ, n.º 420, pág. 572.
[9]Cfr., v.g., OLIVEIRA ASCENSÃO, op. cit., pág. 344. A falta de coerência interna pode derivar, por exemplo, da existência anómala de duas ordens de registos.
[10]Cfr. ISABEL PEREIRA MENDES, A publicidade registral imobiliária como factor de segurança jurídica, in, “Regesta”, Ano XIII, Abril-Junho 1992, n.º 2, págs. 40 e segs.
[11]Cfr., v. g., A. MENEZES CORDEIRO, Direitos Reais, Lisboa, 1993 (Reimpressão 1979), págs. 273 e segs.; MOUTEIRA GUERREIRO, op. cit., pág. 70 e OLIVEIRA ASCENSÃO, op. cit., págs. 351 e segs.
[12]Citou-se MOUTEIRA GUERREIRO, op. cit., págs. 70-71. Cfr., sobre conflito de presunções derivadas da posse e do registo, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 16 de Junho de 1983, anotado na "Revista de Legislação e de Jurisprudência", Ano 120º, nº 3760, págs. 208 e segs.
[13]A controvérsia sobre o conceito de terceiros para efeitos de registo levou a três intervenções próximas, uniformizadoras de jurisprudência. O Supremo Tribunal de Justiça tomou posições sucessivamente divergentes: Acórdãos n.ºs 15/97, de 4 de Julho, 4/98, de 18 de Dezembro e 3/99, de 10 de Julho. Nesta última decisão, o Supremo voltou a adoptar uma concepção restrita de terceiros para efeitos de registo, uniformizando jurisprudência no seguinte sentido: “Terceiros, para efeitos do disposto no artigo 5º do Código do Registo Predial, são os adquirentes, de boa fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis, sobre a mesma coisa”. O legislador, através do Decreto-Lei nº 533/99, de 11 de Dezembro, acrescentou o nº 4 ao artigo 5º do CRP, que fixou em norma legal o sentido da formulação mais recente da jurisprudência uniformizadora. O n.º 5 foi aditado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.
[14]Esta sistematização do Código de 1984 não constava dos anteriores que, a propósito dos actos de registo, tratava das irregularidades e das nulidades, definindo as espécies de erros só no capítulo dedicado à sua rectificação. O actual Código alterou significativamente não só a sistematização, como os próprios conceitos -. Cfr., MOUTEIRA GUERREIRO, op. cit., pág. 97.
[15]Cfr., sobre e inexistência dos actos, em geral, v. g., MANUEL DE ANDRADE, Teoria Geral da Relação Jurídica, Reimpressão, 1992, vol. II, p. 414-415.
[16]Artigos 286º e 288º do Código Civil. Cfr., v. g., MOTA PINTO, Teoria Geral do Direito Civil, 3ª edição, pág. 611.
[17]Cfr. CASTRO MENDES, Direito Civil, Teoria Geral, Vol. III, 1979, pág. 696.
[18]fr., v. g., MOUTEIRA GUERREIRO, op. cit., pág. 98. ISABEL PEREIRA MENDES, in Código de Registo Predial, Anotado, 10ª edição, Coimbra, 2000, pág. 127, defende, no entanto, que o artigo 16º do CRP é “manifestamente incompleto na enumeração dos casos de registo nulo”. "Não pode deixar de ser considerado como tal um registo lavrado com base em título ferido de nulidade. Assim, uma vez declarada judicialmente a nulidade do título que lhe serviu de base, entendemos que o registo deverá também ser considerado como nulo, designadamente para efeitos de aplicação do disposto no artigo 17º deste código.”
[19]A delimitação do âmbito de intervenção do artigo 17º, nº 2, do CRP (nulidade do registo) e do regime do artigo 291º, nº 2, do Código Civil (nulidade substancial) tem sido objecto de atenção e de controvérsia por parte da doutrina e dos comentadores. Cfr., v. g., ISABEL PEREIRA MENDES, Código, cit. pág.129 e segs.
[20]Cfr. MOUTEIRA GUERREIRO, op. cit., ag. 101.
[21]Cfr. MOUTEIRA GUERREIRO, ibidem, pág. 101-102 e nota (1), defendendo que no caso de deficiência dos títulos não há agora motivo para obrigar os interessados a proceder à rectificação dos títulos (v. g., escrituras públicas) para só depois se rectificar o registo. Tal procedimento será injustificado à face do actual Código. O registo pode (deve) ser rectificado independentemente do título, isto é, mesmo que este o não tenha sido.
[22]O Título VI do Código trata, além dos casos de rectificação do registo (Capítulo II), dos meios de suprimento e da reconstituição do registo. Os meios de suprimento são os que se destinam a substituir o registo em falta, que pode ocorrer tanto por via judicial como extrajudicial. A justificação pode servir para a obtenção de um registo prévio por quem se arroga a titularidade do direito, para o reatamento do trato sucessivo ou o estabelecimento de um novo trato. Cfr. MOUTEIRA GUERREIRO, op. cit., págs. 259 e segs.
[23]Cfr. ISABEL PEREIRA MENDES, Código, cit. pág. 346.
[24]Trata-se, neste caso, “de um mero erro técnico, facilmente detectável, que, em princípio, não afectando os direitos dos titulares inscritos, deve ser imediatamente rectificado pela forma consignada (...), isto é, com a simples transcrição do acto na ficha correcta e simultânea anotação ao registo errado da sua inutilização e indicação da ficha em que foi transcrito.” - Cfr., MOUTEIRA GUERREIRO, op. cit., pág. 272.
[25]A anomalia, recorde-se, consistiu em que na extractaçao dos registos em vigor da ficha de suporte papel relativa à autónoma descrita sob a ficha 526/19880706-AC, foi omitida a reprodução do registo de hipoteca voluntária a favor do Crédito Predial Português (actual Banco ...), que tinha sido reposto em vigor em 2002/09/30 e, portanto, já integrava a situação jurídica da dita fracção autónima revelada pelo registo predial à data em que, no mesmo suporte papel, foi feito o registo a favor dos herdeiros do sujeito passivo respectivo.
[26]As necessidades do registo (protecção de terceiros) que inspiram a doutrina do artigo 732º do Código Civil, têm consagração em preceitos paralelos do Código, quanto à dação em cumprimento, no artigo 839º; quanto à compensação, no artigo 856º; quanto à novação, no artigo 860º, n.º 2; quanto à remissão, no artigo 866º, n.º 3; e quanto à confusão, no artigo 873º, n.º 2.