Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
2809/15.1T8CSC.L1-1
Relator: RUI VOUGA
Descritores: CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE
REMUNERAÇÃO
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 10/17/2017
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Texto Parcial: N
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: IMPROCEDENTE
Sumário: No contrato de mediação com cláusula de exclusividade, o facto de não ser possível a cessação unilateral e discricionária “significa que o cliente tem de pagar a remuneração nos seguintes casos:

a) Tal como no contrato de mediação simples, se o cliente vier a celebrar o contrato visado graças à atividade desenvolvida pela empresa de mediação durante o prazo contratual (nomeadamente por o celebrar com interessado que a mediadora lhe apresentou durante o prazo do contrato), ainda que a celebração do contrato visado ocorra fora do período do contrato;

b) Se o cliente, incumprindo o contrato de mediação com cláusula de exclusividade, celebrar contrato de mediação com outra mediadora e vier a celebrar o contrato visado com terceiro apresentado por esta outra mediadora durante a vigência do contrato incumprido – retribuirá a mediadora exclusiva nos termos do disposto no art. 795, n.º 2, do CC;

c) Sendo o cliente da empresa de mediação o proprietário ou o arrendatário trespassante do imóvel objeto do contrato visado, se, durante o prazo de vigência do contrato de mediação, a empresa mediadora apresentar ao cliente pessoa interessada, disposta e pronta a celebrar o contrato visado, e o cliente não o celebrar por causa que lhe seja imputável – há direito à remuneração nos termos do art. 19, n.º 2”.


(Sumário elaborado pelo Relator)

Decisão Texto Parcial:
Decisão Texto Integral: Acordam na Secção Cível da Relação de Lisboa.


Relatório:


... E CONCRETO – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, Lda. intentou acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum sumário, contra FERNANDO ... DA ... ... ..., pedindo a condenação deste último no pagamento à A. da quantia monetária de €19.680,00, acrescida de juros de mora à taxa legal aplicável vencidos e vincendos após a citação e até integral pagamento.

Para tanto, alegou, em síntese, que a A. contratou com o R. a mediação de venda de imóvel pertencente ao R., tendo o negócio visado sido concretizado em virtude do exercício da referida mediação, sem que, contudo, o R. tenha procedido ao pagamento da remuneração devida e contratualmente acordada.

O Réu contestou, por excepção e por impugnação.

Defendendo-se por excepção, invocou que a concretização do negócio relativo à venda do imóvel ocorreu em momento em que o contrato de mediação celebrado entre a Autora e o Réu já não estava em vigor e que o contrato de compra e venda do mesmo celebrado entre o Réu e o terceiro a quem alienou o imóvel de sua pertença não teve intervenção da Autora.

Defendendo-se por impugnação, alegou que as propostas e condições negociais apresentadas pela A. ao R. não coincidiam com as que lhe haviam sido comunicadas por Isabel R..., potencial compradora do imóvel.

O R. deduziu ainda reconvenção, pedindo a declaração da verificação de incumprimento contratual por parte da Autora, no âmbito do dito contrato de mediação imobiliária, em virtude de - segundo alegou - esta não ter procedido à promoção do imóvel.

A A. replicou, respondendo ao pedido reconvencional formulado pelo R. na sua contestação, pugnando pela improcedência do mesmo (com fundamento no cumprimento integral da sua prestação).

Findos os articulados, o processo foi saneado, definiu-se o objecto do litígio, dispensou-se a fixação dos temas da prova atenta a sua simplicidade (art. 596.º, n.º 1, do NCPC) e teve lugar a audiência de discussão e julgamento, finda a qual foi proferida Sentença (datada de 25/05/2016) com o seguinte teor decisório:
«Pelo exposto, e de acordo com os fundamentos legais invocados, decide-se:
1º.-Condenar o R., Fernando ... da ... ... ..., a pagar à A., ... e Concreto – Mediação imobiliária, Lda., a quantia de €19.680,00 (dezanove mil seiscentos e  oitenta euros), acrescida de juros civis, desde a data da citação e até efectivo e integral pagamento.
2º.-Absolver a A., ... e Concreto – Mediação imobiliária, Lda., do pedido reconvencional.
Custas pelo R. (art. 527º, n.º 1 e 2 do CPC).»

 
Inconformado com o assim decidido, o Réu interpôs recurso da referida sentença – que foi admitido como de Apelação, para subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo -, tendo extraído das concernentes alegações as seguintes conclusões:
1.–A sentença é nula por omissão de pronúncia nos termos da alínea d), do número 1, do artigo 615º do CPC, uma vez que não se pronunciou sobre pronunciou sobre a concreta exceção invocada da rescisão do contrato, uma vez que se trata de um facto extintivo da eventual responsabilidade do Recorrente.
2.–Os pontos 1º e 2º da matéria de facto considerada “provada” deveriam ter sido considerados “não provados” uma vez que, dos autos não constam quaisquer provas nesse sentido.
3.–Ao considerar “provados” os factos constantes do ponto 1º e 2º sem que para esse efeito tivessem sido juntas quaisquer certidões comerciais ou documento probatório adequado, o Tribunal “a quo” violou o disposto nos artigos 341º e 342º, ambos do Código Civil, uma vez que se tratavam de factos, cuja prova, só poderia ser feita por documento.
4.–Pelo que deve ser alterada a resposta dada pelo Tribunal “a quo” aos factos constantes dos pontos 1º e 2º da matéria de facto provada, devendo os mesmos passar a “não provados”.
5.–Com base no depoimento da testemunha Isabel M... da ... R... (testemunha indicada no sistema de gravações pelo nome), com depoimento prestado a 13/05/2016; registado a 00:00:01 a 00:20:54), em concreto a voltas (8:01 a 8:20) o tribunal “a quo” deveria ter  considerado “não provado” o facto constante do ponto 42 da matéria considerada “provada”.
6.–Com base no depoimento da testemunha Isabel M... da ... R... (testemunha indicada no sistema de gravações pelo nome), com depoimento prestado a 13/05/2016; registado a 00:00:01 a 00:20:54), em concreto a voltas (13:01 a 14:30) o tribunal “a quo”  deveria ter considerado “não provado” o facto constante do ponto 43 da matéria considerada “provada”.
7.–Com base no depoimento da testemunha Isabel M... da ... R... (testemunha indicada no sistema de gravações pelo nome), com depoimento prestado a 13/05/2016; registado a 00:00:01 a 00:20:54), em concreto a voltas (13:01 a 14:30); bem como com base no depoimento da testemunha Ana R... P... prestado a 13/05/2016 (00:00:01 a 01:02:03) em concreto a “voltas” 00:57:14 a 57:30; o tribunal deveria ter considerado “não provado” o facto constante do ponto 44 da matéria considerada provada”.
8.–Do confronto entre o teor da proposta constante do documento 7 junto com a petição inicial e das cláusulas terceira e quarta do contrato promessa junto como documento número 10, bem como o testemunho de Isabel M... da ... R... (testemunha indicada no sistema de gravações pelo nome), com depoimento prestado a 13/05/2016; registado a 00:00:01 a 00:20:54) em concreto a voltas 08:01 a 08:20 deveria o Tribunal “a quo” ter considerado “provados” os factos constantes dos artigos 11º, 12º e 55º da Contestação.
9.–No mesmo sentido as Declarações de Parte do Recorrido Fernando ... da ... ... ..., depoimento identificado pelo nome a 18/05/2016, em concreto de voltas 12:00 a 15:00.
10.–Com base no documento 7 junto com a petição inicial, resulta evidente que toda a negociação entre comprador e vendedor, foi feita pela ... Horizonte, sociedade diferente da sociedade Recorrida nos presentes autos, pelo que o facto constante do artigo 46º da Contestação deveria ter sido considerado “provado”.
11.–Também os depoimentos das testemunhas ...a Cabral (testemunha indicada no sistema de gravações pelo nome), como depoimento prestado a 13/05/2016; registado a 00:00:01 a 0:19:01) em concreto a “voltas” 00:01:51 a 00:02:37 e 00:02:37 a 00:03:07, e Ana R... P... (testemunha indicada no sistema de gravações pelo nome), como depoimento prestado a 13/05/2016; registado a 00:00:01 a 01:02:03), em concreto a voltas 00:40:16 a 00:41:12, impunham que o Tribunal “a quo” tivesse julgado como “provado” o artigo 46º da Contestação, nomeadamente que, “a autora nada contribuiu para o contrato que as partes acabaram por outorgar
12.–Efetivamente, não foi a Autora quem angariou qualquer compradora, mas antes a loja ... Horizonte, para a qual trabalhava ...a Cabral, conforme do ponto 24, da matéria provada “...a Cabral, também ela Angariadora Imobiliária, mas que presta serviços para a sociedade de mediação imobiliária Lunaparábola Imobiliária, Limitada, com sede na Estrada de Mem Martins, nº 248, 2725-138. Algueirão, Mem Martins, Sintra, que usa o nome comercial Horizonte, contatou a Autora solicitando uma visita ao imóvel com Isabel M... M... da ... R..., potencial compradora interessada”
13.–No mesmo sentido, o depoimento da testemunha Ana R... P... (testemunha indicada no sistema de gravações pelo nome), como depoimento prestado a 13/05/2016; registado a 00:00:01 a 01:02:03) em concreto a “voltas” (00:55: 31 a 00:56:07).
14.–Declarações de Parte do Recorrido Fernando ... da ... ... ..., depoimento identificado pelo nome a 18/05/2016, em concreto de voltas 19:12 a 20:52.
15.–No mesmo sentido, as Declarações de Parte do Recorrido Fernando ... da ... ... ..., depoimento identificado pelo nome a 18/05/2016, em concreto de voltas 18:00 a 18:30.
16.–Assim, e com base nos elementos de prova acima referidos, deveria o Tribunal “a quo” ter considerado “provado” que, “a Autora nada contribuiu para o contrato que as partes acabaram por outorgar”, tal como se disse no artigo 46º da Contestação, que deveria por esta via ter sido considerado “provado”.
17.–Ao condenar o Recorrente no pagamento de um valor por uma “angariação” que a Autora  não teve qualquer intervenção ou participação direta, o Tribunal “a quo” violou o disposto nos números 1 e 2 do artigo 19º da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro.
18.–Ao considerar que as partes quiseram “denunciar” e não “rescindir” o contrato, o Tribunal violou o disposto no artigo 236º do Código Civil, por via do disposto no artigo 295º do mesmo Código.
19.–Ao não ter aceite a “rescisão” do contrato o Tribunal “a quo” violou o disposto nos artigos 1156.º e 1170.º, n.º 1, todos do Código Civil.

Nestes termos e nos demais de direito, deverá o presente recurso ser julgado procedente e em consequência a Recorrente absolvida do pedido, assim se fazendo JUSTIÇA!!!

A Autora/Apelada contra-alegou, pugnando pelo não provimento da Apelação do Réu.

Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

O  OBJECTO  DO RECURSO
Como se sabe, sem embargo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer ex officio, é pelas conclusões com que o recorrente remata a sua alegação (aí indicando, de forma sintéctica, os fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão recorrida: art. 639º, nº 1, do C.P.C. de 2013) que se determina o âmbito de intervenção do tribunal ad quem [1] [2].
Efectivamente, muito embora, na falta de especificação logo no requerimento de interposição, o recurso abranja tudo o que na parte dispositiva da sentença for desfavorável ao recorrente (art. 635º, nº 3, do C.P.C. de 2013), esse objecto, assim delimitado, pode vir a ser restringido (expressa ou tacitamente) nas conclusões da alegação (nº 4 do mesmo art. 635º) [3] [4]. Por isso, todas as questões de mérito que tenham sido objecto de julgamento na sentença recorrida e que não sejam abordadas nas conclusões da alegação do recorrente, mostrando-se objectiva e materialmente excluídas dessas conclusões, têm de se considerar decididas e arrumadas, não podendo delas conhecer o tribunal de recurso.
Por outro lado, como meio impugnatório de decisões judiciais, o recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando, assim, ius novarum, i.é., a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal a quo.
Ademais, também o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas – e com liberdade no respeitante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito (art. 5º, nº 3, do C.P.C. de 2013) – de todas as “questões” suscitadas, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras (art. 608º, nº 2, do C.P.C. de 2013, ex vi do art. 663º, nº 2, do mesmo diploma).

No caso sub judice, emerge das conclusões da alegação de recurso apresentada pelo Réu ora Apelante que o objecto da presente Apelação está circunscrito às seguintes questões:
a)-Se a Sentença recorrida é nula, por omissão de pronúncia (al. d) do nº 1 do art. 615º do Cód. Proc. Civil), por não se ter pronunciado sobre o mérito da excepção peremptória inominada deduzida na Contestação, consubstanciada na rescisão do contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes;
b)-Se o tribunal “a quo” julgou erradamente a matéria de facto ao considerar provados os factos constantes dos items 1º, 2º, 43º e 44º da matéria factual tida por provada e ao considerar não provados os factos invocados nos artigos 11º, 12º, 55º e 46º da Contestação;
c)-Se, uma vez alterada a decisão sobre matéria de facto, nos termos propugnados pela Apelante, deve ser revogada a sentença recorrida, julgando-se a acção improcedente e absolvendo-se o Réu/Apelante do pedido contra ele formulado pela Autora/Apelada.

MATÉRIA DE FACTO
Factos  Considerados  Provados na 1ª Instância:

Devidamente ordenados, segundo uma sequência lógica e cronológica, os factos que a sentença recorrida elenca como provados são os seguintes:

1.–A A. tem por objecto social a medição imobiliária, não exercendo qualquer outra actividade, sendo titular da licença INCI 7780.

2.–A A. exerce a sua actividade sob a marca comercial ..., legitimada por um contrato de franquia, e utiliza a denominação comercial de fantasia “... LUX”.

3.–A actividade da A. é exercida através de angariadores imobiliários, os quais desempenham, em nome da A., as funções de mediação imobiliária.

4.–No âmbito do exercício da sua actividade comercial, a A. e o R. celebraram, em 11 de Abril de 2014, um contrato de mediação imobiliária que teve por objecto o prédio urbano destinado a habitação, vulgo moradia, sito na Rua D. Maria II, n.º 1, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial de Sintra sob o número 768 e inscrito na matriz predial urbana da actual União das Freguesias de Sintra (S. Maria e S. Miguel, S. Martinho e S. Pedro de Penaferrim) sob o artigo 1970.

5.–Nos termos da cláusula oitava, o contrato foi celebrado pelo período de seis meses, sendo renovável por períodos sucessivos e iguais, caso não fosse denunciado por qualquer das partes.

6.–O contrato inicial não foi denunciado por nenhuma das partes no seu termo, tendo-se renovado por igual período em 11 de Outubro de 2014.

7.–Nos termos da cláusula segunda do referido contrato, a A. ficou obrigada a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra da referida moradia, pelo preço de € 388.000,00 (trezentos e oitenta e oito mil euros), desenvolvendo para o efeito, acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respectivos imóveis.

8.–Acordaram ainda as partes, nos termos da cláusula quinta do referido contrato, que o R. deveria pagar à A. uma remuneração, caso esta conseguisse interessado que concretizasse o negócio visado pelo contrato de mediação.

9.–As partes também acordaram, nos termos da cláusula referida no ponto anterior, que essa mesma remuneração seria devida em caso do contrato ser celebrado em regime de exclusividade e o negócio não se concretizasse por causa imputável ao R.

10.–Nos termos da cláusula quinta do referido contrato, a remuneração devida pelo R. corresponderia à quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio fosse efectivamente concretizado, ao que acresceria o imposto de IVA à taxa legal em vigor.

11.–Nos termos da cláusula quarta, o R. contratou a A. em regime de exclusividade.

12.–A Angariadora responsável pela mediação do imóvel foi Ana R... P....

13.–No âmbito de execução do contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes, a A. desenvolveu acções de promoção e recolha de informações sobre o negócio pretendido.

14.–A A. promoveu a venda do imóvel através de publicidade no sítio oficial da internet da ..., colocando fotografias e descrevendo as características do imóvel.

15.–O mesmo procedimento foi feito noutros sítios da internet com quem a A. tem parcerias comerciais, quer no portal do SAPO imobiliário, quer no BPI imobiliário.

16.–Foi elaborada pela Angariadora uma avaliação de mercado, para o correto enquadramento do preço de venda, face aos valores praticado no mercado para a zona e imóveis com características idênticas.

17.–Foi colocado na moradia, um placard exterior de promoção da venda, com o nome da Angariadora da A. e com os respectivos contactos telefónicos.

18.–Foram distribuídos panfletos de promoção do imóvel.

19.–O imóvel foi divulgado pela A. junto de toda a rede ..., onde todas as lojas ..., não obstante juridicamente independentes, operam como parceiros comerciais entre si.

20.–A Angariadora responsável sempre acompanhou o R., prestando-lhe todas as informações sobre as diligências de promoção do imóvel: os contactos recebidos pelo telefone, os pedidos de contacto por e-mail, o feed-back sobre a relação preço/qualidade e todo o mais que fosse relevante para a concretização do negócio.

21.–Após conferência telefónica entre a Angariadora Ana R... P... e o R., ocorrida no dia 29 de Julho de 2014, as partes acordaram em corrigir o preço de venda original, fixando-o agora em € 349.000,00.

22.–Esse pedido de redução do preço de venda foi formalizado pelo R., através de correio electrónico enviado para a Angariadora Ana R... P..., nesse mesmo dia 29 de Julho de 2014, manifestando aquele a sua fé de que com este novo preço é que a casa se iria vender.

23.–A A., tal como todas as lojas franqueadas da ..., não obstante constituírem pessoas jurídicas distintas umas das outras, trabalham em rede entre si, onde qualquer angariador da ... pode conseguir interessado na concretização de um negócio que não foi angariado por si, dando as lojas ... a este sistema o nome interno de “partilha”.

24.–Nessa sequência, ...a Cabral, também ela Angariadora Imobiliária, mas que presta serviços para a sociedade de mediação imobiliária Lunaparábola- Med. Imob., Lda., com sede na Estrada de Mem Martins, nº 248, 2725-138 -Algueirão-Mem Martins, Sintra – Portugal, que usa o nome comercial de ... Horizonte, contactou a A. solicitando uma visita ao imóvel com Isabel M... M... da ... R..., potencial compradora interessada.

25.–A Angariadora Ana R... P... informou o R. do interesse de alguém na visita ao imóvel e, nessa sequência, com ele agendou uma visita para o dia 10 de Setembro de 2014, pelas 15h.

26.–A visita foi efectuada na presença da empregada doméstica do R., da interessada Isabel R..., da Angariadora Ana R... P... e da Angariadora ...a Cabral.

27.–Foi elaborado um relatório de visita, no qual Isabel R... avaliou subjectivamente alguns aspectos relativos ao imóvel, demonstrou um potencial interesse na sua aquisição, mostrando-se tão só desagradada com o preço de venda.

28.–O relatório foi assinado pela interessada Isabel R..., portadora do cartão de cidadão com o número de identificação civil 00312612.

29.–No dia 15 de Setembro de 2014, a interessada Isabel R... apresentou por escrito uma proposta de compra no valor de € 280.000,00.

30.–No dia 17 de Setembro de 2014, o R. tomou conhecimento da proposta de compra referida no ponto anterior, tendo rejeitado a mesma e de imediato contraproposto um valor de venda de € 340.000,00.

31.–No dia 22 de Setembro de 2014, a interessada Isabel R... tomou conhecimento da contraproposta de venda de € 340.000,00.

32.–A interessada Isabel R... continuou a achar o preço elevado e, nesse mesmo dia, fez uma nova proposta de aquisição no valor de € 290.000,00, propondo-se entregar €60.000,00 a título de sinal que seria entregue aquando da celebração de um contrato-promessa de compra e venda, a outorgar entre as partes em 8 de Outubro de 2014.

33.–A nova proposta de aquisição foi apresentada por e-mail ao R. no dia 24 de Setembro de 2014.

34.–O R. respondeu por escrito à Angariadora Ana R... P..., em 25 de Setembro de 2014, referindo: “Agradeço a contraproposta, mas tal como lhe disse, não poderei estipular o meu preço de venda abaixo de 330.000 Euros”.

35.–No dia 2 de Outubro de 2014, a interessada Isabel R... aceitou o preço de venda proposto de €330.000,00, todavia, como naquele momento só podia dispor de €300.000,00, propôs-se entregar € 60.000,00 a título de sinal na assinatura de um contrato-promessa de compra e venda, e € 240.000,00 no momento da outorga da escritura de compra e venda. O remanescente em falta no valor de € 30.000,00, seria entregue ao R. vendedor, num futuro próximo e logo que a interessada vendesse uma propriedade sua e ganhasse liquidez, propondo-se assinar um documento de divida elaborado por um profissional do foro.

36.–O R., querendo ficar seguro quanto aos € 30.000,00 em falta, reuniu-se com a angariadora Ana R... P... nas instalações da A., na tentativa de encontrar uma solução que a todos deixasse satisfeitos e que defendesse os seus interesses.

37.–De entre várias soluções que poderiam acautelar os interesses das partes, foi discutido com o R. a possibilidade de, desde logo, se celebrar um contrato-promessa com um sinal de € 300.000,00, com tradição do imóvel para a interessada, pagando esta os impostos inerentes à transmissão da propriedade.

38.–Com o sinal asseguraria o R. o pagamento dos empréstimos à Caixa Geral de Depósitos, na altura garantidos por três hipotecas voluntárias nos valores iniciais de €112.229,53, €199.519,16 e €100.000,00 que oneravam na altura o imóvel.

39.–A interessada Isabel R... ficaria com um prazo de dois anos para a marcação da escritura de compra e venda, tempo suficiente para garantir os restantes €30.000,00.

40.–A pedido do R., e para que melhor pudesse ponderar na solução, a A. elaborou uma minuta daquilo que poderia vir a ser a base do contrato-promessa de compra e venda, nos termos referidos nos pontos 37 e 38.

41.–No dia 09 de Outubro de 2014, a angariadora ...a Cabral enviou para a angariadora Ana R... P... o documento de identificação da interessada, de forma a minutar o texto do contrato-promessa de compra e venda.

42.–A minuta do contrato-promessa foi entregue à interessada Isabel R... por ...a Cabral, e ao R., por Ana R... P..., em data compreendida entre os dias 11 e 13 de Outubro de 2014.

43.–Foi marcada uma nova visita da interessada Isabel R... ao imóvel para o dia 18 de Outubro de 2014, a qual não se ...izou em virtude de Isabel R... ter cancelado a mesma.

44.–Antes da hora marcada para o efeito, o R. foi avisado por Ana R... P... do cancelamento da visita.

45.–No dia 18 de Outubro de 2014, o R. disse via telefone, a Pedro M..., à data consultor imobiliário da A., que a visita marcada para esse dia não se ...izou, apesar de ter estado à espera junto do imóvel em causa que a mesma se ...izasse.

46.–Pedro M... informou o R. que desconhecia os motivos pelos quais a visita não se ...izou, mas que ira tentar apurar o que teria ocorrido, o que não logrou conseguir.

47.–No dia 20 de Outubro de 2014, o R. dirigiu-se à loja da A., tendo nessa altura comunicado que estava desagradado por, no dia 18 de Outubro de 2014, ter esperado no imóvel em causa por uma nova visita da interessada, sem que ninguém tivesse comparecido.

48.–Nesse mesmo dia, o R., mediante documento que assinou, intitulado “rescisão de contrato”, pôs fim à relação contratual existente entre as partes, alegando como motivo não estar “mais interessado nos serviços da ...”.

49.–Em 02 de Dezembro de 2014, o R. e a interessada Isabel R... celebraram entre si o contrato de compra e venda relativamente ao imóvel objecto do contrato de mediação imobiliária junto a fls. 48 a 50.

50.–O R. e a interessada Isabel R... declararam perante o Notário, que não houve intervenção de mediadora imobiliária.

51.–O R. e Isabel R... celebraram o negócio pelo valor de €320.000,00.

52.–Para efeitos da cláusula quinta do contrato de mediação imobiliária referida no ponto 10, a percentagem de 5%, acrescida de IVA, calculada sobre o valor de €320.000,00 (preço efectivo de venda) contabiliza-se na quantia de €19.680,00.

Factos  Considerados  Não Provados na 1ª Instância.

Dentre os factos controvertidos invocados nos Articulados, o tribunal  a quo considerou não provados os seguintes:

A)–Ana R... P... tenha alguma vez interrompido uma conversa telefónica que estava a ser estabelecida com o R.

B)–O R. tenha manifestado o seu descontentamento com as imagens do exterior da casa que estavam a ser utilizadas pela A.

C)–A A. tenha insistido em manter nos anúncios fotografias relativas ao imóvel contra a vontade do R.

D)–A A. não tenha desenvolvido acções de publicitação do imóvel em causa nos presentes autos junto do mercado imobiliário.

E)–A A. não tenha procurado potenciais compradores para o referido imóvel.

F)–A A. tenha apresentado propostas e condições negociais ao R. que não lhe tivessem sido comunicadas por Isabel R..., potencial compradora do imóvel.

O  MÉRITO  DA  APELAÇÃO

1)-A Sentença recorrida é nula, por omissão de pronúncia (al. d) do nº 1 do art. 615º do Cód. Proc. Civil), por não se ter pronunciado sobre o mérito da excepção peremptória inominada deduzida na Contestação, consubstanciada na rescisão do contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes ?

O Réu ora Apelante assaca à sentença sob censura a nulidade prevista na 1ª parte da al. d) do nº 1 do art. 615º do Novo CPC (= 1ª parte da al. d) do nº 1 do art. 668º do CPC de 1961) – indevida omissão de pronúncia sobre questão que devia ter sido apreciada -, porquanto o tribunal “a quo” teria, indevidamente, deixado de se pronunciar sobre o mérito da excepção (peremptória inominada) por ele invocada na sua Contestação (consubstanciada na alegação de que o contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes teria sido “rescindido”, por essa via se extinguindo a relação contratual fonte de qualquer obrigação decorrente do mesmo).
Quid juris ?
Como se sabe, “a lei não traça um conceito de nulidade de sentença, bastando-se com a enumeração taxativa de várias hipóteses de desconformidade com a ordem jurídica que, uma vez constatadas na elaboração da sentença, arrastam à sua nulidade[5].
Esse elenco taxativo das causas de nulidade da sentença consta das alíneas a) a e) do nº 1 do art. 615º do actual CPC de 2013 (disposição correspondente, com pequenas alterações, ao nº 1 do art. 668º do C.P.C. de 1961).
O cit. art. 615.°, n.° 1, al. d), 1ª parte, do Novo C.P.C. comina a nulidade da sentença “quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento”.
«Devendo o juiz conhecer de todas as questões que lhe são submetidas, isto é, de todos os pedidos deduzidos, todas as causas de pedir e excepções invocadas e todas as excepções de que oficiosamente lhe cabe conhecer (art. 660º-2 [de 1961 – disposição equivalente ao actual art. 608º, nº 2, do CPC de 2013]), o não conhecimento de pedido, causa de pedir ou excepção cujo conhecimento não esteja prejudicado pelo anterior conhecimento de outra questão constitui nulidade, já não a constituindo a omissão de considerar linhas de fundamentação jurídica, diferentes da da sentença, que as partes hajam invocado» [6].
A nulidade prevista pela al. d) do nº. 1 do art. 668º do C.Proc.Civil (omissão de pronúncia) está directamente relacionada com o comando que se contém no nº. 2 do art. 660º (o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras) servindo de cominação ao seu desrespeito[7].
As questões que o tribunal deve apreciar e decidir são apenas aquelas que contendem directamente com a substanciação da causa de pedir, do pedido ou das excepções, não se confundindo com considerações, argumentos, motivos, razões ou juízos de valor produzidos pela parte (e, portanto, quanto a estas últimas, o tribunal não só não tem de se pronunciar, como nenhuma consequência daí advirá se o não fizer, nomeadamente não configurando tal uma situação de omissão de pronúncia)[8].
Nesta conformidade, as questões que devem ser apreciadas pelo tribunal são as seguintes:
- questões que as partes tenham submetido à apreciação do juiz (desde que o conhecimento das mesmas não tenha ficado prejudicado);
- questões cujo conhecimento oficioso seja permitido ou imposto pela lei[9].
Pelo contrário, o tribunal não deverá conhecer das seguintes questões:
- questões cuja decisão tenha ficado prejudicada pela solução já dada a outras;
- questões que não tenham sido suscitadas pelas partes nem sejam de conhecimento oficioso[10].
A nulidade em apreço verifica-se quer quando seja de natureza processual a questão da qual o tribunal não tomou conhecimento ou da qual conheceu, não podendo, quer quando se prenda com o mérito da causa[11].

No caso em apreço, a imputação à Sentença objecto do presente recurso de Apelação da referida nulidade de omissão de pronúncia funda-se, exclusivamente, na alegação de que ela deixou por apreciar a excepção peremptória da cessação da vigência do contrato de mediação imobiliária invocado pela A. como causa de pedir do pedido de condenação do R. no pagamento da remuneração contratualmente estipulada.

Todavia, a sentença ora recorrida, conquanto não tenha, efectivamente, julgado explicitamente improcedente a mencionada excepção peremptória inominada, consubstanciada na alegação da cessação da vigência (por “rescisão” unilateral duma das partes) do contrato de mediação imobiliária celebrado entre a A. e o R., não deixou de, pelo menos implicitamente, desatender essa excepção peremptória, ao curar da questão de saber se a A. mantinha ou não o direito à sua remuneração a despeito da (entretanto ocorrida) cessação da vigência do contrato de mediação:
«(…) no caso sub judice surge um acontecimento histórico que, antes de avançarmos, urge identificar - referimo-nos ao facto do contrato de mediação ter cessado em 20 de Outubro de 2014, através de declaração do R. (cfr. documento de fls. 46).
Apesar das partes terem nomeado essa declaração de “rescisão”, qualificação que, como é por demais sabido, não vincula o Tribunal, o que está verdadeiramente em causa é uma denúncia do contrato por parte do R., a qual se consubstancia num negócio jurídico unilateral que extinguiu o contrato de mediação anteriormente celebrado.
Nestes termos, é no período compreendido entre a celebração do contrato de mediação (11.04.2013) e a data da sua cessação (20.10.2014), que cumpre, em primeiro lugar, decidir se a A. incumpriu a sua prestação, ou seja, a de diligenciar, promovendo e publicitando o imóvel em causa junto do mercado imobiliário, no sentido de conseguir interessado na compra do mesmo.
Ora, atento o que resulta da factualidade dada como provada, é por demais evidente que a prestação da A. foi cumprida, pois, além da A. ter efectuado diversas diligências no sentido de promover a venda do imóvel (factos 13 a 19), a verdade é que a A. conseguiu que Isabel Resina aceitasse comprar o imóvel em causa pelo preço de €330.000,00, valor este também aceite pelo R. (pontos 34 e 35 da factualidade provada).
Assim sendo, e sem necessidade de mais delongas, o pedido reconvencional do R., no sentido de ser declarado o incumprimento contratual por parte da A., tem de improceder.
Assim, a questão essencial que cumpre decidir é a de saber se a A. mantém o seu direito à remuneração, apesar do contrato de compra e venda do imóvel ter sido celebrado entre o R. e Isabel R... em data posterior ao terminus do contrato de mediação, o qual cessou, como vimos, por declaração unilateral do R.
Na solução a dar à questão identificada, há que chamar novamente à colação a doutrina de Carlos Lacerda Barata, o qual afirma que “só com a verificação de um «resultado útil» – a ...ização do negócio – da actuação do mediador, este ganha o direito à retribuição. Está em causa mais do que a mera exigibilidade; é da própria constituição do direito que se trata.(…) Naturalmente, que só o negócio cuja celebração advenha (exclusivamente ou não) da actuação do mediador relevará, para este efeito.
A prestação do mediador terá de ser causal, em relação ao negócio celebrado entre o comitente e o terceiro” (obra cit., págs. 202 e 203, com ...ce e sublinhado nosso).
No caso dos presentes autos, é, pois, no eventual nexo causal que se encontre entre a acção desenvolvida pela A. e a celebração do negócio de compra e venda entre o R. e Isabel R..., que o direito à remuneração poderá ter lugar.
O facto do contrato de compra e venda celebrado entre o R. e Isabel R... ter sido ...izado após a denúncia do contrato de mediação e de as negociações entre aqueles terem continuado, não afasta necessariamente o nexo causal que supra se deu nota.
Neste sentido, veja-se o Ac. do TRC, de 09.09.2014, proc. 1421/12.1TBTNV.C1:
O nexo causal necessário à atribuição à mediadora do direito à comissão não exige que a sua actividade, com vista à consecução do negócio, seja contínua e ininterrupta, no sentido de que tenha participado em todas as tentativas até à sua fase conclusiva, antes sendo apenas necessário que ela indique a pessoa disposta a fazer o negócio e consiga a sua adesão à celebração deste; e competindo ao comitente a prova de factos interruptivos de tal nexo.”(todos os arestos referidos estão disponíveis em www.dgsi.pt)
Mais incisivo, veja-se o Ac. do TRL, de 20.03.2014, proc 3199/08-4TBCLD.L1-2:
“… a circunstância de a venda do imóvel visada com a mediação “ter sido levada a cabo depois de ele (comitente) ter referido não estar interessado no negócio e de ter sido denunciado o contrato de mediação”, não obstará, só por si, à verificação de tal nexo de causalidade (adequada), fundamentando o direito à comissão acordada.

Por outro lado, também se dirá que ónus da prova do nexo causal exigível, em virtude de se apresentar como facto constitutivo do direito alegado pelo mediador, in casu, a A., sempre caberá a esta – art.º 342.º, n.º 1 do CC.
Ora, atenta a factualidade provada, é notório que foi a actividade da A. que possibilitou que Isabel R... se interessasse em comprar o imóvel em causa.
Mais, foi também a actividade da A. que permitiu que Isabel Resina aceitasse pagar o preço de €330.000,00 pelo imóvel, preço esse exigido pelo R.
O facto de Isabel Resina ter demonstrado intenção de pagar o preço exigido pelo R. para a celebração do negócio, mostra-se também como um elemento fundamental.

Veja-se a este propósito o que se escreveu no Ac. do TRC, de 03.02.2015, proc. 1399/11.9TBCLD.C1:
O mediador só adquire o direito à remuneração, quando influir no resultado final, mas sem que seja necessário para isso, que tenha cooperado ao desenvolvimento das negociações, pelo que basta ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a pagar determinado negócio. Não é necessária a continuidade do não causal, sendo suficiente que o mediador tenha posto em contacto as partes e que isso tenha influído na conclusão do negócio.” (sublinhado nosso).

Ora, o R. e Isabel R... celebraram a escritura de compra e venda do imóvel por um preço inferior àquele que tinham declarado aceitar em sede de negociações, aquando da vigência do contrato de mediação.

De facto, durante a vigência do contrato de mediação (até 20 de Outubro de 2014), o R. tinha aceitado vender o imóvel pelo preço de €330.000,00 e Isabel R... tinha aceitado pagar esse preço.

Após a denúncia do contrato de mediação, o R. e Isabel R... celebraram, em 02 de Dezembro de 2014 (cerca de mês e meio depois da referida denúncia), contrato de compra e venda do imóvel pelo preço de €320.000,00.

Da conjugação desta factualidade, resulta, pois, de forma inequívoca, que a venda do imóvel apenas não foi ...izada no âmbito do contrato de mediação, em regime de exclusividade, por facto imputável ao R.

De facto, se cerca de um mês depois de ter denunciado o contrato de mediação, o R. vendeu o imóvel a Isabel Resina por menos €10.000,00, relativamente ao preço que tinha aceitado vender no âmbito do contrato de mediação, a única conclusão lógica é a de que o imóvel não foi vendido por €330.000,00 por acção apenas imputável ao R.

Nesta sede, será desnecessário aferir se a conduta do R. teve como leitmotiv o facto de a venda por um preço de €320.000,00 ser mais vantajosa do que uma venda pelo preço de €330.000,00, em que teria de remunerar a mediadora em mais de €10.000,00.

Tudo visto, a A. tem direito a ser remunerada pelo R. no montante de 5% sobre o valor de venda do imóvel em causa, acrescido da taxa de IVA de 23%, que se quantifica em €19.680,00.

A esta luz, a sentença recorrida, apesar de não dizer explicitamente que tal excepção peremptória inominada (cessação da vigência do contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes) improcede, não deixa de se pronunciar (ao menos implicitamente) sobre o mérito da mesma, desatendendo-a.

Assim – contrariamente ao que sustenta o Apelante -, a decisão recorrida não deixou por apreciar nenhuma das questões submetidas à apreciação do tribunal, tendo, inequivocamente, julgado improcedente a referida excepção e, consequentemente, procedente a acção (por ter considerado que a Autora mantém o direito à remuneração contratualmente estipulada no contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, celebrado entre as partes, já que, enquanto este contrato esteve em vigor, a venda do imóvel só não foi ...izada no âmbito do mesmo contrato de mediação por facto exclusivamente imputável ao R.).
Pelo que a decisão recorrida não padece da nulidade prevista na al. d) do nº 1 do art. 615º do actual CPC, que o Réu/Apelante infundadamente lhe imputa, improcedendo a Apelação quanto a esta 1ª questão.

2) O tribunal “a quo” julgou erradamente a matéria de facto ao considerar provados os factos constantes dos items 1º, 2º, 43º e 44º da matéria factual tida por provada e ao considerar não provados os factos invocados nos artigos 11º, 12º, 55º e 46º da Contestação ?

O Réu ora Apelante impugna, no presente recurso, a decisão sobre matéria de facto proferida pelo tribunal recorrido, no segmento em que considerou provados os factos vertidos nos items 1º, 2º, 43º e 44º da matéria factual tida por provada e ao considerar não provados os factos articulados pelo Réu nos artigos 11º, 12º, 55º e 46º da sua Contestação.

A)–Relativamente aos factos vertidos nos items 1º e 2º da matéria factual julgada provada pelo tribunal de 1ª instância, a saber:
1.–A A. tem por objecto social a medição imobiliária, não exercendo qualquer outra actividade, sendo titular da licença INCI 7780.
2.–A A. exerce a sua actividade sob a marca comercial ..., legitimada por um contrato de franquia, e utiliza a denominação comercial de fantasia “... LUX”.
O Apelante põe em crise a inclusão destes 2 factos no elenco dos factos considerados provados, porquanto se trata de factos que apenas admitem prova documental (certidão do registo comercial da qual constasse o objecto social da A., a licença invocada e o contrato de franquia também invocado), sem que, porém, tivessem sido juntas aos autos, pela Autora/Apelada, quaisquer certidões comerciais ou documento probatório adequado.
A Apelada reconhece não ter junto aos autos a certidão do registo da sua constituição ou qualquer outro documento demonstrativo da sua designação social e objecto social mas contrapõe – na sua contra-alegação de recurso – que o Réu Recorrente não impugnou tal facto em sede de Contestação, não se tendo sequer pronunciado sobre o mesmo.
Quid juris ?
Efectivamente, só mediante certidão da Conservatória do Registo Comercial se comprova qual seja o objecto social duma sociedade comercial (arts. 3º, nº 1, al. a), 14º, nº 1, 15º, nº 1, 75º, nº 1, todos do Código do Registo Comercial).
Simplesmente, o facto de o mediador ser uma sociedade comercial que  tenha por objecto social a actividade de mediação imobiliária não constitui condição de validade substancial do contrato de mediação imobiliária (cfr. o art. 16º, nº 5, da Lei nº 15/2013, de 8 de Fevereiro), sendo que, apesar de a actividade de mediação imobiliária só poder ser exercida em território nacional por empresas de mediação imobiliária (art. 3º, nº 1, da mesma Lei) – considerando-se empresa de mediação imobiliáriaa pessoa singular ou coletiva cujo domicílio ou sede se situe em qualquer Estado do Espaço Económico Europeu e, sendo pessoa coletiva, tenha sido constituída ao abrigo da lei de qualquer desses Estados e se dedique à actividade de mediação imobiliária” (cf. o art. 2º, nº 3, do mesmo diploma) -, o certo é que a violação de tal norma não se repercute na validade intrínseca do contrato de mediação imobiliária, sendo apenas objecto de sancionamento contra-ordenacional.
O mesmo se aplica à circunstância de a Autora ser titular da licença INCI 7780: também este facto só se pode comprovar mediante documento escrito emitido pelo Instituto da Construção e do Imobiliário (que é a autoridade competente, nos termos da cit. Lei nº 15/2013, para regular, supervisionar e fiscalizar a actividade de mediação imobiliária em território nacional: cf. o nº 2 do art. 3º da mesma Lei). Todavia, tem prevalecido – na jurisprudência – o entendimento segundo o qual “A intervenção de um mediador não autorizado na ...ização de um contrato não torna este nulo, mas apenas acarreta a multa ao interveniente que, como tal, se apresenta[12] [13] [14].
De sorte que, afinal, o facto de a Autora ter, alegadamente, por objecto social a medição imobiliária, não exercendo qualquer outra actividade (invocado no art. 1º da PI), bem como a circunstância de a Autora ser titular da licença INCI 7780 são irrelevantes para a apreciação do mérito da presente acção. Dito isto, tais factos não  podem, efectivamente, figurar no elenco dos factos considerados provados, porque não foram juntos os documentos aptos à sua prova, tratando-se de factos insusceptíveis doura prova que não a documental.
Quanto ao facto invocado no art. 2º da PI - A A. exerce a sua actividade sob a marca comercial ..., legitimada por um contrato de franquia, e utiliza a denominação comercial de fantasia “... LUX” -, já não se trata de facto que apenas admite prova documental, porquanto nenhuma disposição legal exige que o contrato de franquia seja celebrado por escrito, nem está vedada a admissão, por acordo das partes (nos termos do art. 574º-2 do actual CPC), que alguém (in casu, a A.) exerce a sua actividade sob determinada marca e utiliza, no seu comércio jurídico, determinada denominação comercial de fantasia ao abrigo dum contrato de franquia.
Consequentemente, o facto vertido no item 1º da matéria factual julgada provada pelo tribunal de 1ª instância deve ser expurgado do elenco dos factos considerados provados (por não estar documentalmente provado – como era imprescindível que estivesse -, apesar de ser inócuo e irrelevante para a apreciação do mérito  da causa) e o facto vertido no item 2º da matéria factual julgada provada pelo tribunal “a quo” pode e deve manter-se intocado, improcedendo, quanto a ele, a impugnação deduzida pelo Réu/Apelante.

B)–No que concerne aos factos vertidos nos items 43º e 44º da matéria factual tida por provada em 1ª instância (43. Foi marcada uma nova visita da interessada Isabel R... ao imóvel para o dia 18 de Outubro de 2014, a qual não se ...izou em virtude de Isabel R... ter cancelado a mesma.; 44. Antes da hora marcada para o efeito, o R. foi avisado por Ana R... P... do cancelamento da visita.) e aos factos (considerados não provados pelo tribunal “a quo”) articulados pelo Réu nos artigos 11º (O contrato não reflectia os interesses do Réu nem os da promitente-compradora), 12º (Em momento algum sugeriu a promitente-compradora os termos de pagamento do preço e dos impostos reflectidos na minuta de contrato), 55º (A Autora remetia propostas de contrato promessa que não refletiam minimamente a vontade do Réu)  e 46º (A Autora nada contribuiu para o contrato que as partes acabaram por outorgar) da sua Contestação:
A factualidade que o ora Apelante pretende ver ora excluída ora aditada ao elenco dos factos considerados provados em 1ª instância é totalmente destituída de relevância para a decisão da causa, porquanto, fossem ou não verdadeiros os factos ora alegados pelo ora Réu/Apelante para fundamentar a resolução (por putativo incumprimento da sua contraparte) do contrato de mediação imobiliária celebrado entre ambas as partes (disso curam os pontos 43º e 44º da factualidade julgada provada em 1ª instância) e correspondesse ou não a minuta de contrato-promessa que a A. remeteu ao R. (no âmbito da sua actividade de mediação imobiliária e na vigência do contrato que entre ambos vigorava) aos termos e condições sugeridos pela terceira interessada na aquisição do imóvel do R. (matéria tratada nos arts. 11º e 12º da Contestação), não foi com base nessas razões que o Apelante pôs termo a esse contrato, quando, no dia 20 de Outubro de 2014, mediante documento que assinou, intitulado “rescisão de contrato”, pôs fim à relação contratual existente entre as partes, alegando como motivo “não estar mais interessado nos serviços da ...”.
Tratando-se – como inequivocamente se tratou – duma denúncia “ad nutum”, não fundamentada no incumprimento da outra parte, nenhuma relevância tem apurar se o Réu tinha ou não fundadas razões para resolver o contrato de mediação imobiliária que o ligava à Autora, já que não isso que ele fez.
Acresce que a restante matéria factual julgada provada e não posta em crise pelo Apelante (tirando o pseudo-facto articulado no art. 46º da sua Contestação - A Autora nada contribuiu para o contrato que as partes acabaram por outorgar -, que, pelo seu carácter patentemente “conclusivo”, não reveste sequer natureza factual, o que sempre impediria que a respectiva alegação transitasse para o elenco dos factos considerados provados) evidencia, sem margem para quaisquer dúvidas, a existência dum nexo de causalidade entre a acção desenvolvida pela A. e a celebração do negócio de compra e venda entre o R. e Isabel Resina.
Ademais – e nisto reside um argumento adicional contra a relevância da impugnação da decisão sobre matéria de facto contida na sentença recorrida -, esta Relação não subscreve sequer o entendimento perfilhado pela 1ª instância – e que constitui a ratio decidendi da decisão de procedência do pedido condenatório formulado pela Autora/Apelada contra o Réu/Apelante – segundo o qual a venda do imóvel apenas não foi ...izada no âmbito do contrato de mediação, em regime de exclusividade, por facto imputável ao R. (já que, cerca de um mês depois de ter denunciado o contrato de mediação, o R. vendeu o imóvel a Isabel Resina por menos €10.000,00, relativamente ao preço que tinha aceitado vender no âmbito do contrato de mediação). Isto porque – contrariamente ao que o tribunal “a quo” deu automaticamente por adquirido, sem margem para discussão - vender um imóvel pelo preço de € 320.000,00, pago integralmente no acto de ...ização da escritura pública de compra e venda, é substancialmente diferente (para melhor e não para  pior) do que vendê-lo pelo preço de € 330.000,00, dos quais, porém, uma parte não despicienda (€ 30.000,00) só irá ser paga dentro de 2 anos, porquanto, no momento da assinatura do contrato-promessa, o promitente-comprador apenas aceita pagar um sinal de € 300.000,00 e só se dispõe a outorgar o contrato definitivo dentro de 2 anos, conquanto obtenha logo (aquando da assinatura da promessa) a tradição do imóvel prometido comprar/vender (mesmo que se disponha a suportar todos os impostos, taxas e demais encargos de índole tributária que o proprietário tiver de suportar dentro desses 2 anos, tratando-se – como se trata – duma convenção inoponível à Autoridade Tributária, que apenas produziria efeitos “inter partes”).
De todo o modo, como o R. não resolveu o contrato de mediação imobiliária que celebrara com a Autora, apenas o denunciou “ad  nutum” e – como se vai ver – o contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade (como era o caso do contrato sub judice) não pode ser feito cessar unilateral e discricionariamente pelo ciente, sendo que, quando ele o faz e vem a celebrar (mesmo que decorrido o período de vigência do contrato) um negócio graças à actividade da mediadora desenvolvida no decurso daquele período, está obrigado a remunerar a mediadora, a presente acção não podia deixar de ser julgada procedente.
A esta luz, se, para esta Relação, face à matéria factual fixada em 1ª instância e que não está posta em crise no presente recurso, é já seguro que a Apelação do R. irá improceder, subsistindo intocada a sentença recorrida que o condenou a pagar a remuneração contratualmente ajustada com a Autora (a despeito da diversa fundamentação jurídica aduzida para fundamentar o direito da Autora à sua remuneração), então a impugnação destes vários segmentos de decisão sobre matéria de facto proferida em 1ª instância que o Apelante pretende ver reapreciados por esta Relação não teria afinal nenhum impacto no desfecho do recurso, porque este sempre irá improceder, mesmo que tais segmentos fossem alterados no sentido preconizado pelo Apelante.
Ora, segundo uma orientação jurisprudencial que tem vindo a sedimentar-se na jurisprudência das Relações e que também perfilhamos, “Não há lugar à reapreciação da matéria de facto quando o facto concreto objecto da impugnação não for susceptível de, face às circunstância próprias do caso em apreciação, ter relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe, antemão, ser inconsequente, o que contraria os princípios da celeridade e da economia processual” – Acórdão da Relação de Coimbra de 24/04/2012 (proferido no Proc. nº 219/10.6T2VGS.C1; relator – ANTÓNIO BEÇA PEREIRA), cujo texto integral está acessível on-line in: www.dgsi.pt
É que “A reapreciação da decisão da matéria de facto visa obter um sustentáculo fáctico para uma certa solução para uma dada questão de direito, pelo que se a matéria de facto cuja reapreciação se requer é inócua à luz das diversas soluções plausíveis da questão de direito, deve o tribunal ad quem indeferir essa pretensão, por força da proibição da prática no processo de actos inúteis” – Acórdão da Relação do Porto de 19/05/2014 (proferido no Proc. nº 2344/12.TBVNG-A.P1; relator – CARLOS GIL), cujo texto integral está acessível on-line in: www.dgsi.pt [15] [16]

Na vigência do CPC de 1961 (após a revisão operada em 1995/1996), também já se entendia que “Não sendo os factos relevantes para a decisão da causa, segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito, não se justifica a sua alteração, havendo motivo, nos termos do art. 712º, nº 1 do C.P.C.” – Acórdão do STJ de 27/01/2005 (Proc. nº 04B3832; relator – LUÍS FONSECA), acessível (o texto integral) in www.dgsi.pt.

Assim sendo, não se justifica proceder à reapreciação da matéria de facto fixada pelo tribunal “a quo”, visto que, ainda mesmo que não fossem expurgados do elenco dos factos tidos por provados aqueles que o Apelante considera  terem-no sido indevidamente e que não fossem aditados aos factos considerados provados em 1ª instância aqueloutros factos – supra indicados - que o ora Recorrente pretende ver-lhe aditados por esta Relação, sempre o Réu iria ser absolvido do pedido da sua condenação no pagamento à Autora da quantia pecuniária correspondente à remuneração ajustada no contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes.

Eis por que se torna desnecessário conhecer do mérito da Apelação, quanto a esta questão do putativo erro na apreciação das provas alegadamente cometido pelo tribunal “a quo” (art. 608º, nº 2, do actual CPC de 2013, aplicável às decisões dos tribunais superiores em matéria de recursos, ex vi do art. 663º, nº 2, do mesmo diploma).
Consequentemente, a Apelação improcede quanto a esta 2ª questão.

3)–Uma vez alterada a decisão sobre matéria de facto, nos termos propugnados pela Apelante, deve ser revogada a sentença recorrida, julgando-se a acção improcedente e absolvendo-se o Réu/Apelante do pedido contra ele formulado pela Autora/Apelada ?

Como vimos, a sentença sob recurso julgou procedente o pedido de condenação do Réu/Apelante no pagamento à Autora/Apelada da quantia pecuniária correspondente à remuneração ajustada no contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes.
Para tanto, fundou-se, essencialmente, no entendimento segundo o qual a A. manteve o seu direito à remuneração, apesar de o contrato de compra e venda do imóvel ter sido celebrado entre o R. e Isabel Resina em data posterior ao terminus do contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes em 11.04.2013, o qual cessou por declaração unilateral do R. em 20.10.2014.
Isto porque – na óptica do tribunal “a quo” -:
–O R. e Isabel Resina celebraram a escritura de compra e venda do imóvel por um preço inferior àquele que tinham declarado aceitar em sede de negociações, aquando da vigência do contrato de mediação, já que, durante a vigência do contrato de mediação (até 20 de Outubro de 2014), o R. tinha aceitado vender o imóvel pelo preço de €330.000,00 e Isabel R... tinha aceitado pagar esse preço;
–Após a denúncia do contrato de mediação, o R. e Isabel Resina celebraram, em 02 de Dezembro de 2014 (cerca de mês e meio depois da referida denúncia), contrato de compra e venda do imóvel pelo preço de €320.000,00;
Se, cerca de um mês depois de ter denunciado o contrato de mediação, o R. vendeu o imóvel a Isabel R... por menos €10.000,00 (€330.000,00 - €320.000,00 = €10.000,00), relativamente ao preço que tinha aceitado vender no âmbito do contrato de mediação, a única conclusão lógica é a de que o imóvel não foi vendido por €330.000,00 por acção apenas imputável ao R.;
–No caso dos presentes autos, as partes estipularam que a contratação da mediação era em regime de exclusividade, ou seja, apenas a A. poderia promover a venda do imóvel durante a vigência do contrato (cláusula quarta do contrato de mediação);
–Ora, nos termos do art.º 19.º, n.º 2, da cit. Lei nº 15/2013, de 8 de Fevereiro, “é igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário”.

A conclusão a que chegou a sentença recorrida, quanto à não concretização do negócio visado no contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade por causa exclusivamente imputável ao cliente proprietário, assenta num pressuposto que esta Relação não subscreve: o de que, tendo o R. aceitado vender o imóvel pelo preço de €330.000,00 oferecido por Isabel R..., o simples facto de, ulteriormente, o R. ter vendido o imóvel à mesma Isabel R... por preço inferior em € 10.000,00 (€ 320.000,00) é suficiente para se poder concluir que o negócio angariado pela A. só não se concretizou por causa imputável ao Réu.

Ora, a verdade é que os termos do negócio proposto por Isabel R... ao R. em Outubro de 2014 – cujos detalhes estão consubstanciados no projecto de contrato-promessa de compra e venda junto a fls. 39-42 – são substancialmente mais gravosos para o R. do que aqueles em que ele acabou por vender o imóvel à mesma interessada, em 2 de Dezembro de 2014.

É certo que o preço total de compra e venda do imóvel proposto por Isabel Resina ao A. nesse projecto de contrato-promessa - € 330.000,00 – era superior em € 10.000,00 àquele (€ 320.000,00) pelo qual o R. veio a vender-lhe o mesmo imóvel, dois meses depois.

Simplesmente, no negócio proposto ao R. em Outubro de 2014, com a intermediação da A., o preço global de € 330.000,00 era para ser pago do seguinte modo: a promitente compradora obrigava-se a entregar, a título de sinal e princípio de pagamento, € 300.000,00 na data da assinatura do contrato-promessa de compra e venda, sendo o remanescente do preço (€ 30.000,00) pago no acto da outorga do contrato definitivo, o qual seria celebrado no prazo de dois anos a contar da data da assinatura da promessa (cfr. a Cláusula 3ª do projecto de contrato-promessa de compra e venda).

Ora, vender um imóvel pelo preço de € 320.000,00, pago integralmente no acto de ...ização da escritura pública de compra e venda – como sucedeu no contrato de compra e venda efectivamente concluído pelo R. em 2/12/2014 -, é substancialmente diferente (mas para melhor e não para pior) do que vendê-lo pelo preço de € 330.000,00, dos quais, porém, uma parte não despicienda (€ 30.000,00) só iria ser paga dentro de 2 anos, porquanto, no momento da assinatura do contrato-promessa, o promitente-comprador apenas aceitava pagar um sinal de € 300.000,00 e só se dispunha a outorgar o contrato definitivo dentro de 2 anos. Isto apesar de o promitente-comprador  ficar logo investido (aquando da assinatura da promessa) na posse das chaves e do imóvel prometido comprar/vender (cfr. a Cláusula 8ª do projecto de contrato-promessa de compra e venda), com todas as implicações que tal tradição comporta, no plano jurídico, designadamente em sede de direito de retenção do promitente-comprador pelos créditos advenientes do incumprimento da promessa por parte do promitente alienante (art. 755º, nº 1, al. f), do Cód. Civil).

É que, se, no termo do longo prazo previsto para a celebração do contrato definitivo (dois anos a contar da data da assinatura do contrato-promessa), a promitente-compradora incumprisse a promessa, não se dispondo a celebrar o contrato definitivo, o R. poderia, é certo, fazer seus os € 300.000,00 entregues a título de sinal (nos termos do art. 442º, nº 1, 1ª parte, do Cód. Civil), mas, enquanto não lograsse obter o reconhecimento judicial da resolução do contrato-promessa (por incumprimento definitivo por banda da promitente-compradora) e a consequente condenação desta a abrir mão do imóvel, muito dificilmente conseguiria encontrar comprador para o seu imóvel (ocupado por um promitente-comprador com tradição do imóvel e titular de direito de retenção).

E, mesmo que o promitente-comprador se obrigasse a suportar todos os impostos, taxas camarárias, nomeadamente o IMI, e taxas de saneamento que se vencessem em data posterior à celebração do contrato-promessa (cfr. a Cláusula 9ª do mesmo projecto de contrato-promessa), a verdade é que uma convenção deste teor é inoponível à Autoridade Tributária, apenas produzindo efeitos “inter partes”. Pelo que o promitente-vendedor continuaria sempre a responder, perante o Fisco e perante o município da situação do imóvel, pelas obrigações fiscais e taxas camarárias que se continuassem a vencer dentro dos 2 anos que decorreriam entre a assinatura do contrato-promessa e a celebração da escritura pública de compra e venda. E, caso a parte contrária (a promitente-compradora) não honrasse esta convenção, não restaria ao promitente vendedor senão demandá-la ulteriormente em juízo para haver dela todos os impostos e taxas municipais que, entretanto, tivesse de pagar ao Fisco e às autarquias locais, com todos os custos e delongas inerentes aos processos judiciais.

A esta luz, ponderando e comparando todos os termos e condições do negócio proposto ao R. em Outubro de 2014 pela interessada Isabel Resina com os termos e condições do contrato de compra e venda que o R. com ela celebrou em 2/12/2014 – cujo preço (€ 320.000,00) foi pago integralmente no momento da outorga da correspondente escritura (cfr. fls. 47-50) -, tem de se concluir que a A. não logrou provar – como era seu ónus – que o negócio angariado pela A. só não se concretizou por causa imputável ao Réu. De facto, o negócio proposto ao R. em Outubro de 2014, com a intermediação da A. - e que ele recusou celebrar - continha termos e condições tais (quanto ao pagamento do preço) que o tornam, objectivamente, muito menos interessante e valioso e muito mais arriscado do que aquele que o R. acabou por concluir posteriormente.

Não obstante o que acaba de dizer-se, o R. permanece obrigado a pagar à Autora a remuneração contratualmente ajustada no contrato de mediação imobiliária entre ambos celebrado.

Isto porque como ele não resolveu, eficaz e validamente, o contrato de mediação imobiliária que o vinculava à Autora – tudo quanto ele fez foi denunciá-lo, unilateral e discricionariamente (já que na declaração exarada no documento escrito intitulado “rescisão de contrato”, pelo qual o Réu, no dia 20 de Outubro de 2014, pôs fim à relação contratual existente entre as partes, o único motivo por ele alegado para terminar com esse vínculo contratual foi o de que não estava “mais interessado nos serviços da ...” (sic) -, tal contrato manteve-se em vigor (a despeito dessa denúncia “ad nutum”, isto é, não fundamentada em incumprimento contratual da contraparte).

Efectivamente – segundo a mais abalizada opinião doutrinal (representada por HIGINA ORVALHO CASTELO[17]) -, embora o contrato de mediação imobiliária possa cessar, nomeadamente, por revogação em sentido próprio (acordo das partes no sentido de colocarem fim à relação contratual), por caducidade (quando o prazo do contrato atinge o seu termo e não está sujeito a renovação automática), por oposição à renovação (declaração unilateral destinada a produzir efeitos no fim do prazo, também denominada denúncia para o termo do prazo) ou mediante resolução (declaração unilateral condicionada à verificação de uma causa, prevista na lei ou no próprio contrato, geralmente o incumprimento da parte contrária), todavia está excluída a possibilidade de este contrato cessar por declaração unilateral, imotivada e destinada a produzir efeitos imediatos ou em momento anterior ao termo do prazo contratual [18].

Na verdade, “ a existência de um prazo contratual – e o contrato de mediação está sempre sujeito a prazo, funcionando um supletivo de seis meses, quando as partes nada digam – significa que não pode ser posto termo ao contrato antecipadamente por declaração discricionária de uma das partes[19]. “Trata-se de uma decorrência lógica da basilar regra pacta sunt servanda, de resto, positivada no art. 406º do C.C.[20] [21].
O facto de o cliente da mediadora ser livre de desistir de celebrar o contrato visado não significa que ele seja livre de pôr fim ao contrato de mediação antes do seu aprazado termo, por declaração unilateral e imotivada[22].
Se isto é assim no contrato de mediação sem cláusula de exclusividade, por maioria de razão deve sê-lo no contrato de mediação celebrado com cláusula de exclusividade. Efectivamente, a estipulação de exclusividade significa que, durante o período de vigência do contrato, o cliente não pode socorrer-se de outros mediadores nem, eventualmente, celebrar o contrato visado directamente. O contrato de mediação com uma tal cláusula tem de ser respeitado durante todo o seu prazo, sendo inadmissível a sua cessação por decisão unilateral do cliente, sob pena de total ineficácia da cláusula: sempre que quisesse celebrar o contrato com interessado angariado por outro mediador (ou por si, no caso de exclusividade absoluta), bastaria ao cliente revogar o encargo do mediador exclusivo. Ao contrato de mediação exclusivo não pode, portanto, ser posto termo unilateralmente e sem causa justificativa[23].
De sorte que, o facto de não poder ser posto termo ao contrato de mediação, antecipadamente, por mera declaração discricionária e não motivada duma das partes, tem as seguintes consequências:
No contrato de mediação simples, significa que, se o cliente vier a celebrar o contrato visado graças à atividade desenvolvida pela empresa de mediação durante o prazo contratual (nomeadamente por o celebrar com interessado que a mediadora lhe apresentou durante o prazo do contrato), ainda que a celebração ocorra fora do período do contrato, o cliente tem de pagar a remuneração. Ou seja, o cliente é livre de desistir de celebrar o contrato visado, pode não o celebrar, sem que dai resulte qualquer efeito nefasto; mas se o  celebrar (ainda que decorrido o período de vigência do contrato de mediação), graças à atividade da mediadora desenvolvida no decurso daquele período, tem de remunerar[24] [25].

no contrato de mediação com cláusula de exclusividade, o facto de não ser possível a cessação unilateral e discricionária “

a)-Tal cosignifica que o cliente tem de pagar a remuneração nos seguintes casos:mo no contrato de mediação simples, se o cliente vier a celebrar o contrato visado graças à atividade  desenvolvida  pela empresa de mediação durante o prazo contratual (nomeadamente por o celebrar com interessado que a mediadora lhe apresentou durante o prazo do contrato), ainda que a celebração do contrato visado ocorra fora do período do contrato;
b)-Se o cliente, incumprindo o contrato de mediação com cláusula de exclusividade, celebrar contrato de mediação com outra  mediadora e vier a celebrar o contrato visado com  terceiro apresentado por esta outra mediadora durante a vigência do contrato incumprido – retribuirá a mediadora exclusiva nos termos do disposto no art. 795, n.º 2, do CC;
c) Sendo o cliente da empresa de mediação o proprietário ou o arrendatário trespassante do imóvel objeto do contrato visado, se, durante o prazo de vigência do contrato de mediação, a empresa  mediadora  apresentar  ao  cliente  pessoa  interessada,  disposta  e pronta a celebrar  o contrato  visado, e o cliente não o  celebrar  por  causa  que  lhe  seja  imputável  –  há  direito  à remuneração nos termos do art. 19, n.º 2[26].

O caso  dos autos reconduz-se ao 1º cenário hipotizado: o cliente ora R. celebrou o contrato visado (a venda do prédio urbano destinado a habitação, vulgo moradia, sito na Rua D. Maria II, n.º 1, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial de Sintra sob o número 768 e inscrito na matriz predial urbana da actual União das Freguesias de Sintra (S. Maria e S. Miguel, S. Martinho e S. Pedro de Penaferrim) sob o artigo 1970) com a interessada que a mediadora ora A. lhe apresentou durante a vigência do contrato de mediação – o que faz presumir (presunção natural) que o fez graças à  actividade  desenvolvida  pela  empresa  de  mediação  durante  o  prazo  contratual [27] [28] [29] [30] [31] [32] [33].

De resto, há mesmo quem entenda que “a existência de um contrato de mediação em regime de exclusividade autoriza a presunção (de facto) de que a actividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o comitente e o terceiro, facilitando o negócio” – Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 10/10/2002 (Proc. nº 02B2469; relator – MOITINHO DE ALMEIDA). Pelo que, na presença duma cláusula de exclusividade, o mediador está dispensado de demonstrar a existência dum nexo de causalidade entre a sua actividade e a conclusão do negócio visado pelo contrato de mediação.

Consequentemente, a Autora tem, irrecusavelmente, direito à remuneração contratualmente estipulada, nos termos da 1ª parte do art. 19º da cit. Lei nº 15/2013 (e não por força do disposto no nº 2 do mesmo preceito – como entendeu o tribunal “a quo”).

Assim sendo, a Apelação improcede, quanto a esta derradeira questão, nenhuma censura merecendo a Sentença recorrida (na parte em que condenou o Réu ora Apelante a pagar à Autora/Apelada a quantia pecuniária correspondente à remuneração ajustada no contrato de mediação imobiliária celebrado entre ambos), a despeito da diversa fundamentação jurídica conducente a este resultado.

DECISÃO
Acordam os juízes desta Relação em negar provimento à Apelação, confirmando integralmente a sentença recorrida.
Custas da Apelação a cargo do Réu/Apelante.



Lisboa, 17/10/2017



Rui Torres Vouga (relator)
Maria do Rosário Gonçalves (1º Adjunto)
José Augusto Ramos (2º Adjunto)



[1]Cfr., neste sentido, ALBERTO DOS REIS in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, págs. 362 e 363.
[2]Cfr., também neste sentido, os Acórdãos do STJ de 6/5/1987 (in Tribuna da Justiça, nºs 32/33, p. 30), de 13/3/1991 (in Actualidade Jurídica, nº 17, p. 3), de 12/12/1995 (in BMJ nº 452, p. 385) e de 14/4/1999 (in BMJ nº 486, p. 279).
[3]O que, na alegação (rectius, nas suas conclusões), o recorrente não pode é ampliar o objecto do recurso anteriormente definido (no requerimento de interposição de recurso).
[4]A restrição do objecto do recurso pode resultar do simples facto de, nas conclusões, o recorrente impugnar apenas a solução dada a uma determinada questão: cfr., neste sentido, ALBERTO DOS REIS (in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, págs. 308-309 e 363), CASTRO MENDES (in “Direito Processual Civil”, 3º, p. 65) e ... BASTOS (in “Notas ao Código de Processo Civil”, vol. 3º, 1972, pp. 286 e 299).
[5]FERNANDO AMÂNCIO FERREIRA inManual dos Recursos em Processo Civil”, 4ª ed., Abril de 2003, pp. 46-47.
[6]LEBRE DE FREITAS-MONTALVÃO MACHADO-RUI PINTO inCódigo de Processo Civil Anotado”, vol. 2.°, 2ª edição, 2008, pág. 704.
[7]Ac. do STJ de 6/5/2004, relatado pelo Conselheiro ARAÚJO DE BARROS e proferido no Proc. nº 04B1409, cujo texto integral pode ser acedido, via Internet, no sítio: www.dgsi.pt.
[8]HELENA CABRITA inA Fundamentação de Facto e de Direito da Decisão Cível”, Coimbra, 1ª edição, Janeiro de 2015, p. 260.
[9]HELENA CABRITA, ibidem.
[10]HELENA CABRITA, ibidem.
[11]HELENA CABRITA in ob. cit., p. 261.
[12]Acórdão da Relação do Porto de 20/09/2001 (Proc. nº 0131169; relator – LEONEL SERÔDIO), cujo texto integral está acessível on-line in: www.dgsi.pt.
[13]Cfr., igualmente no sentido de que «A falta de licença do mediador ou de inscrição do angariador não gera nulidade do contrato de mediação e de angariação, mas eventual responsabilidade contra-ordenacional.», o Acórdão da Relação do Porto de 2/06/2011 (Proc. nº 141/09.9TBMAI.P1; relator – FILIPE CAROÇO), cujo texto integral está também acessível on-line in: www.dgsi.pt .
[14]O único aresto onde prevaleceu a tese segundo a qual o contrato de mediação imobiliária celebrado por alguém que não é mediador imobiliário é contrário à lei por exigir imperativamente uma habilitação que o contraente não possui, nem possuía à data da conclusão do contrato, estando consequentemente ferido de nulidade, porque os negócios jurídicos ...izados em contrario à lei são nulos (artº 280º, nº1, do CC) , foi o Acórdão da Relação de Évora de 12/07/2012 (Proc. nº 3069/09.9TBPTM –A.E1; relator – FRANCISCO MANSO), acessível on-line (o texto integral) in: www.dgsi.pt. Não se subscreve o entendimento – que constitui pressuposto da orientação adoptada neste aresto – segundo o qual a circunstância de o mediador não possuir a licença para exercer a actividade de mediação imobiliária requerida pela cit. Lei nº 15/2013 acarreta, ipso jure, a nulidade dos contratos de mediação imobiliária por ele celebrados, ex vi do art. 280º-1 do Cód. Civil.  O negócio, em si mesmo, não é contrário à lei pelo facto de um dos seus contraentes não possuir a habilitação legalmente requerida para o exercício da actividade empresarial em questão.
[15]Cfr., também no sentido de que «De harmonia com o princípio da utilidade a que estão submetidos todos os actos processuais, o exercício dos poderes de controlo da Relação sobre a decisão da matéria de facto da 1ª instância só se justifica se recair sobre factos com interesse para a decisão da causa», o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 18/3/2014 (Processo nº 1157/10.8TJCBR.C1; relator – HENRIQUE ANTUNES), cujo texto integral está acessível on-line in: www.dgsi.pt.
[16]Cfr., igualmente no sentido de que, «Se da base instrutória constarem factos que não deviam, à luz duma selecção bem feita, ter sido nela incluídos, não deverão os mesmos, embora “respondidos” na decisão de facto da 1.ª Instância, ser alvo da reapreciação da Relação; num processo, tudo é comandado pelo direito, e por conseguinte e em termos factuais só deve ser apreciável e/ou reapreciável o que possa ter algum relevo jurídico», o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 21/1/2014 (Processo nº 1117/09.1T2AVR.C1; relator – BARATEIRO MARTINS), cujo texto integral está acessível on-line in: www.dgsi.pt.
[17]In Contrato de mediação imobiliária, acessível on-line in: http://www.verbojuridico.net/ficheiros/doutrina/comercial/higinacastelo_mediacaoimobiliaria.pdf
[18]Cfr., todavia, no sentido de que «na ausência de cláusula em sentido diverso, o contrato de mediação é revogável [rectius, denunciável ad nutum] por qualquer das partes», ... SALVADOR (in Contrato de Mediação, Lisboa, 1964, pp. 254 e segs.), ADRIANO VAZ SERRA (in Anotação ao Acórdão do STJ de 7 de Março de 1967 publicada in Revista de Legislação e de Jurisprudência, Ano 100º, nº 3355, pp. 343-348 [p. 345 e segs.]) e MARIA DE FÁTIMA RIBEIRO in “O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração”, publicado in Revista de Direito Comercial, [acessível on-line in www.revistadedireitocomercial.com ] p. 246).
[19]HIGINA ORVALHO CASTELO in Contrato de mediação imobiliária cit., loc. cit, p. 19.
[20]HIGINA ORVALHO CASTELO, ibidem.
[21]Cfr., também no sentido de que «A existência de um prazo contratual significa que não pode ser posto termo ao contrato antecipadamente por declaração discricionária, sem invocação de fundamento justificativo, por uma das partes; Tal não quer dizer que o cliente não possa livremente desistir da celebração do contrato visado, o que não pode, sem pagar a remuneração ao mediador, é pôr fim ao contrato de mediação antes do seu aprazado termo, por declaração unilateral e imotivada.», o Acórdão desta Relação de 10/05/2016 (Proc. nº 2119/13.9TJLSB.L1-7; relator – MARIA DO ROSÁRIO MORGADO), cujo texto integral está acessível on-line in: www.dgsi.pt.           
[22]HIGINA ORVALHO CASTELO in Contrato de mediação imobiliária cit., loc. cit, p. 20.
[23]Cfr., explicitamente neste sentido, HIGINA ORVALHO CASTELO in Contrato de mediação. ESTUDO DAS PRESTAÇÕES PRINCIPAIS, Dissertação de Doutoramento em Direito Privado apresentada à Faculdade de Direito da Universidade Nova de Lisboa em Setembro de 2013, p. 388.
[24]HIGINA ORVALHO CASTELO, ibidem.
[25]Cfr., também no sentido de que «Se, depois de angariado um interessado e aproximado este ao cliente pela mediadora, o cliente vem a prescindir dos restantes serviços a que a mediadora se obrigara, sem causa justificativa desse prescindimento, tal não obsta à remuneração da mediadora, valendo aqui o princípio da boa fé e da tutela da confiança (artº 762º, nº 2, do C.C.)», o Acórdão da Relação de Coimbra de 5/07/2005 (Proc. nº 584/05; relator – VIRGÍLIO MATEUS), cujo sumário está acessível on-line in: www.dgsi.pt
[26]HIGINA ORVALHO CASTELO, ibidem.
[27]Efectivamente, «Provado que o Réu incumbiu o Autor de promover a venda de certo prédio e que este desenvolveu uma actividade de publicitação e de prospecção, que acompanhou possíveis interessados ao prédio, que tomou contacto com F. a quem acompanhou ao prédio, tudo de forma adequada a interessá-lo na compra do imóvel, a circunstância de, frustradas as negociações do Autor com F., este ter efectivado a compra através da intervenção de outras pessoas, não descaracteriza a causalidade existente entre a actividade do Autor e a conclusão do negócio» - Acórdão da Relação do Porto de 21/05/1996 (Proc. nº 9521323; relator – ARAÚJO DE BARROS), cujo sumário está acessível on-line in: www.dgsi.pt.
[28]Na verdade, «Tendo a autora, mediadora, provado que da sua atividade profissional resultou a apresentação do comprador com o qual, na sequência de negociações, veio a ser celebrado o contrato de compra e venda, tal evidencia atividade causalmente adequada da sua parte, para a celebração do mesmo, não obstante os termos do contrato terem resultado posteriormente de negociações diretas entre os interessados que aquela pôs em contacto.» - Acórdão da Relação de Évora de 23/03/2017 (Proc. nº 1923/15.8T8FAR.E1; relator – LUÍS MATA RIBEIRO), cujo texto integral está acessível on-line in: www.dgsi.pt .
[29]Cfr., no sentido de que «Para o mediador ter direito à remuneração não é necessário que esteja presente até à conclusão do negócio, sendo suficiente que se mostre demonstrada a existência de uma relação de causalidade adequada entre a actividade por si desenvolvida e o negócio ...izado, ainda que os termos do contrato tenham resultado, eventualmente, de negociações directas entre os interessados que o mediador pôs em contacto, nada obstando no concerne à factualidade que a relação de causalidade resulte, de forma implícita da matéria de facto dada como provada, ou seja alcançada por presunção natural», o Acórdão desta Relação de 27/09/2011 (Proc. nº 1045/08.8TJLSB.L1-7; relator – ANA RESENDE), cujo texto integral está acessível on-line in: www.dgsi.pt.
[30]Cfr., no sentido de que «A circunstância de as negociações encetadas com a colaboração do mediador serem rompidas e, mais tarde, retomadas com sucesso, já sem a sua participação, desde que o seu desenvolvimento subsequente possa ser reconduzido, face a um critério de continuidade lógica, à anterior atividade do mediador, não deve excluir o nexo de causalidade adequada, nem o correspondente direito à retribuição do mediador», o já cit. Acórdão desta Relação de 10/05/2016 (Proc. nº 2119/13.9TJLSB.L1-7; relator – MARIA DO ROSÁRIO MORGADO), cujo texto integral está acessível on-line in: www.dgsi.pt.
[31]Cfr., também no sentido de que «Para que o mediador tenha direito à remuneração não é necessário que esteja presente até à conclusão do negócio, mas sim que a conclusão deste resulte adequadamente da sua conduta ou actividade.», o Acórdão da Relação de Évora de 17/03/2010 (Proc. nº 898/07.1TBABF.E1; relator – BERNARDO DOMINGOS), cujo texto integral está acessível on-line in: www.dgsi.pt.
[32]Cfr., igualmente no sentido de que «A remuneração do mediador imobiliário é devida mesmo que a sua atuação apenas concorra para o resultado tido em vista no contrato de mediação, contanto que seja causa adequada (ainda que não única) da conclusão e perfeição do negócio visado», o Acórdão da Relação de Guimarães de 12/06/2014 (Proc. nº 1218/10.3TBBCL.G1; relator – FILIPE CAROÇO), cujo texto integral está acessível on-line in: www.dgsi.pt.
[33]Cfr., também no sentido de que «Tendo a A., mediadora imobiliária, praticado todos os atos necessários a encontrar comprador para a casa dos RR., tendo conseguido esse objetivo, pois foi a um dos casais junto de quem divulgou a casa que os RR. venderam a sua moradia, devem estes pagar-lhe a remuneração acordada, sendo indiferente para o caso que não tenha sido a A. a lograr a obtenção do financiamento de que os compradores careciam, pois tal não fazia parte das suas obrigações», o Acórdão desta Relação de 9/12/2015  (Proc. nº  108434/12.5YIPRT.L1-2; relator – JORGE LEAL), cujo texto integral está acessível on-line in: www.dgsi.pt.