| Decisão Texto Integral: | Acordam na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
I–RELATÓRIO.
1– E. Mediação Imobiliária, Lda, instaurou acção declarativa, com processo comum, contra I. C., pedindo:
–A condenação da ré a pagar a quantia de 19 680€, acrescida de juros de mora desde a citação.
Alegou, em síntese, que celebrou com a ré um contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, com vista a obter interessado na compra de fracção autónoma, que identifica, sita em …; encontrou interessado na compra por valor até superior ao que havia sido indicado e comunicou esse interessado à ré; a ré recusou-se a celebrar o contrato. Tem direito à remuneração acordada que é de 19 680€.
2–Citada, a ré contestou.
Por excepção invoca que no momento da celebração do contrato com a autora encontrava-se afectada psicologicamente, num quadro clínico notório e perceptível por qualquer pessoa e foi requerida a sua interdição, sendo a sua declaração negocial anulável.
Ainda por excepção alega que as pretendidas comunicações de interessado na compra não se mostram assinadas, pelo que nunca poderiam vincular a ré;
Também por excepção diz que comunicou à autora o seu desinteresse na realização da venda antes de ser encontrado qualquer interessado na compra, o que a autora pareceu aceitar, sem qualquer objecção, tendo o contrato cessado.
3–A autora respondeu às excepções, pugnado pela respectiva improcedência.
4–Realizada audiência prévia e posteriormente audiência final, foi proferida sentença, que julgou a acção improcedente, com o seguinte teor decisório:
“IV-Decisão :
Pelo exposto, julgando improcedente a presente acção declarativa de condenação, com processo comum, intentada por E. Mediação Imobiliária, Lda., contra I. C., absolvo esta última do pedido.”
5–Inconformada, a autora interpôs o presente recurso, formulando as seguintes CONCLUSÕES:
a)- A autora/recorrente, propôs a presente ação declarativa de condenação sob a forma de processo comum, contra a ré I. C., pedindo a condenação da ré, no pagamento da quantia de € 19.680,00, acrescida de juros de mora à taxa legal, desde a citação até integral pagamento.
b)- Citada, veio a ré pedir a sua absolvição do pedido por improcedência da presente ação, pela circunstância de estar afectada psicologicamente e, nessa medida temporariamente inimputável, quando celebrou o contrato de mediação, quadro clínico este que era perfeitamente notório aos seus interlocutores, pelo que a colaboradora da A. deveria se ter apercebido, e nessa medida o contrato em causa é anulável nos termos do artigo 257º do CC; excepciona ainda a falta de forma da proposta do alegado interessado e consequentemente a nulidade desta, impugnando ainda a existência de tal interessado na compra, que desconhece; por fim, excepciona o facto de ter denunciado o contrato de mediação em data anterior ao conhecimento da alegada proposta, numa altura em que já se sentia melhor e quis desistir da venda do apartamento identificado nos autos, desistência aceite pela A.
c)- A. C., enquanto filha da ré e nomeada curadora provisória em processo de inabilitação interposto pelo MºPº para declarar inabilitada a ora ré pediu a suspensão destes autos até ser proferida decisão no processo de inabilitação. Com tal requerimento, juntou aos autos cópia da p.i. da acção de inabilitação da ora ré. Quer a A., quer a R., opuseram-se a tal pretensão, tendo a mesma sido indeferida por despacho de fls.72.
d)- Realizou-se posteriormente o julgamento com observância do formalismo legal, vindo a ser proferida sentença que absolveu a ré do pedido.
e)- Existe, no entender da recorrente um erro na apreciação da prova constante do processo e produzida em sede de julgamento que, atendendo à existência dos elementos probatórios nos autos, devem ser corrigidos por este tribunal superior e tidos em conta na adopção de outra decisão.
f)- O tribunal a quo, verte para dar como provado este facto que a sua convicção resulta da análise crítica e conjugada da prova testemunhal apresentada pela ré e das declarações prestadas pela própria.
g)- Deste depoimento podemos retirar que, à ré foi explicado o conteúdo do contrato de mediação, que esta apercebeu-se do seu conteúdo, e que teve a preocupação de ficar com uma cópia.
h)- Matéria essa confirmada pela testemunha V. Q., que prestou o seu depoimento na mesma sessão, que aos autos disse:
i)- Das declarações prestadas pela ré, resultou ainda que, esta antes de celebrar o contrato de mediação com a autora, já havia celebrado previamente outro contrato idêntico com uma empresa R…, contratada por esta para a comercialização da mesma casa.
j)- Verificou-se ainda que a ré negociou o preço do imóvel, não aceitando as propostas para a venda do mesmo, por um valor inferior ao por si pretendido.
k)- Que teve a preocupação com as mais-valias do negócio, procurando auxílio junto do seu mandatário legal.
l)- Com o maior respeito, o tribunal a quo errou quando sufraga a tese de uma alegada imputabilidade por parte da ré, aquando da celebração do contrato, pois o depoimento prestado pela ré, não é conducente a uma situação de uma pessoa que se encontra afectada na sua vontade de entender e querer.
m)- A recorrente, após ter conhecimento do processo de inabilitação, que corre os seus termos junto do Tribunal Judicial da Comarca de …, processo nº …, requereu em 28 de Maio e 11 de Junho de 2018, designadamente certidão onde constasse cópia da contestação da ré, matéria indispensável à boa decisão da presente lide.
n)- De facto, a posição assumida pela ré/recorrida no processo de inabilitação é manifestamente contrária à defesa assumida nos presentes autos, pois no processo nº …, esta alega que: aufere o rendimento mensal global de 4.473,80 (quatro mil quatrocentos e setenta e três euros e oitenta cêntimos, que, suporta um conjunto de encargos mensais suporta normalmente a quantia global de 2.146,60 (dois mil cento e quarenta e seis euros e sessenta cêntimos);
o)- Rematando na sua defesa no processo nº… assim “quem assim governa a sua vida e fazenda poderá ser tudo, menos pessoa com deficit funcional e capacidade crítica diminuída, ou que necessite do auxílio de terceiros na tomada de decisões relativa à gestão do seu património (…)”
p)- Para a boa decisão deste processo, mas, principalmente para a obtenção de justiça, se irá requerer a V. Ex.ªs, a final, que seja notificado o processo nº…, designadamente, para a obtenção da defesa apresentada pela ré (ai requerida).
q)- Cabe sublinhar que, nenhuma testemunha inquirida, atestou ainda que de forma minimamente credível, designadamente que a ré se encontrava incapacitada de perceber e querer, isto é, afectada psicologicamente aquando da celebração do contrato de mediação com a recorrente.
r)- E sobre esta matéria a única testemunha que presenciou a celebração do contrato, isto é, a Senhora V. Q., disse que a recorrida aquando da celebração do contrato não evidenciava qualquer dificuldade de entender e querer, tendo a preocupação de saber em detalhe o conteúdo do contrato.
s)- O tribunal a quo, errou quando deu como provado o ponto 8 dos factos assentes, como também errou ao dar como provado o ponto 14, onde se pode ler que: “A Ré não se desvinculou do contrato com o intuito de vender o imóvel a outrem, pois ainda hoje se mantém sua dona e possuidora, não o tendo vendido a ninguém “.
t)- A prova deste facto cabia à ré, cuja demonstração seria fácil de concretizar, designadamente mediante a junção da certidão predial do imóvel, o que não fez.
u)- Razão pela qual, atendendo à existência de elementos probatórios nos autos, que permitem ao Douto Tribunal da Relação de Lisboa, alterar a decisão da matéria de facto dado como provada pela primeira instância, donde, deverão os pontos 8 e 14 dos factos assentes, ser transpostos para a matéria de facto dada como não provada.
v)- A recorrente, para além de não concordar com a sentença recorrida no que diz respeito à matéria de facto por agora, tida por assente e provada, discorda igualmente da matéria de facto dada como não provada, designadamente no que concerne ao vertido pela primeira instância na alínea b).
w)- Nesta sede, podemos afirmar que a ré confirmou ter aceitado a proposta que lhe foi dirigida pelo cliente da recorrente, bem como, que esteve assessorada pelo seu mandatário.
x)- O Dr. S. L., que à data assessorou a ré neste assunto, apenas negou ter estado na génese do contrato, ou seja, aquando da sua celebração, invocando o sigilo profissional, para não responder às questões que lhe foram formuladas.
y)- Ora, de acordo com as regras de experiência comum, dificilmente se compreende a tese de que o mandatário da ré não foi informado de uma proposta superior ao valor do contrato, pois quando alguém procura o auxílio de um Advogado, geralmente não lhe oculta um factor determinante de um contrato, como seja o preço do negócio.
z)- Pelo exposto, tendo em conta o disposto no nº 1 do artigo 662º do CPC, deverá julgar-se procedente a impugnação sobre a matéria de facto dada como não provada, aditando-se dessa forma a alínea b) dos factos não provados, a um novo ponto 15 nos factos assentes, com idêntico teor.
aa)- A recorrente, para além de não concordar com a douta sentença recorrida no que diz respeito à matéria de facto, discorda igualmente da interpretação e aplicação do Direito efectuada a estes mesmos factos, por agora, tidos por assentes e provados.
bb)- No caso dos autos, concorda-se com a qualificação do contrato que constitui o objecto da lide, o qual corresponde efectivamente a um contrato de mediação imobiliária, celebrado em regime de exclusividade.
cc)- O contrato de mediação imobiliária é um contrato típico, cujo regime se mostra consagrado na Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro (regime jurídico da actividade de mediação imobiliária, conformando-o com a disciplina constante do D-L n.º 92/2010, de 26 de Julho, que transpôs a Directiva n.º 2006/123/CE, relativa aos serviços no mercado interno).
dd)- Decorre do n.º 1 do artigo 2º do artigo 19º daquele diploma, que a actividade de mediação é aquela em que por contrato uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessados na realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objecto bens imóveis.
ee)- Não constitui obrigação fundamental do mediador concluir o contrato; a sua obrigação essencial é a de conseguir interessado para certo negócio que ele próprio, raramente, conclui.
É indiferente que este intervenha na fase final do negócio – vid. Ac. do Supremo Tribunal de Justiça, de 12 Dez. 2013, Processo 135/11, no mesmo sentido.
ff)- A Doutrina recente, com a qual a Jurisprudência tem concordado, debruçando-se sobre o novo regime tem defendido que: «(...) a norma do art. 19, nº 2, do RJAMI obriga o cliente a pagar a remuneração desde que, durante a vigência do contrato, o mediador lhe apresente um real interessado e o contrato não se concretize apenas por causa imputável ao cliente. Tanto significa que esta norma acopla às estipulações de exclusividade o efeito próprio de uma cláusula de irrevogabilidade. As cláusulas, embora conceitualmente divergentes, perante o regime jurídico português do contrato de mediação imobiliária convergem necessariamente» (Higina Castelo, Contrato de Mediação, Estudo das Prestações Principais, FDUNL, 2013, p. 389 e Regime Jurídico da Actividade de Mediação Imobiliária Anotado, 2015, pp. 132-133).
gg)- Confluindo neste sentido, afirmou-se no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 10.5.2016, Rosário Morgado, 2119/13, que o cliente pode livremente desistir da celebração do contrato visado, o que não pode, sem pagar a remuneração do mediador, é pôr fim ao contrato de mediação antes do seu aprazado termo, por declaração unilateral e imotivada.
hh)- O que, tendo em consideração ao vertido no ponto 4 dos factos provados sucedeu, isto é, a autora em Março de 2017 logrou obter um comprador, inicialmente por um valor inferior ao pretendido pela ré, mas que posteriormente apresentou uma proposta superior, facto que esta transmitiu à vendedora, permito defender-se que esta tem direito ao valor da comissão acordada.
ii)- Labora manifestamente em erro o tribunal a quo, quando, cita o regime do contrato de mandato para sufragar a tese que: “De qualquer modo, e por via de regra, a denúncia, ainda que exercida de modo ilícito, produz de imediato o efeito extintivo, ou ainda que este subsista, o ato ilícito da denúncia, verificados os pressupostos da responsabilidade civil, implica o pagamento da correspondente indemnização. E a igual solução chegaríamos com recurso ao regime do mandato: admitindo a lei a sua resolução unilateral, quando conferido também no interesse do mandatário não pode ser resolvido pelo mandante sem o acordo do interessado, salvo ocorrência de justa causa, nº 2 do art. 1170º do Código Civil, devendo a parte que revogar o contrato indemnizar a outra parte pelo prejuízo que esta sofrer (als. c) e d) do art. 1172º, do CC)”.
jj)- Ora, o recurso às regras do mandato só seria aceitável se, a legislação aplicável não tivesse o “remédio” para o caso em análise, ou seja, se a Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, não desse uma resposta para o caso dos autos.
kk)- O arrependimento da ré em vender a casa, após ter aceitado a proposta que lhe foi dirigida por um comprador que a autora obteve, revela cumprimento por parte da autora/recorrente que apenas foi interrompida pela própria rés/recorrida que tornou inviável, por parte da autora o cumprimento da mediação.
ll)- O que impõe uma "necessidade ético-jurídica" de impedir a conduta contraditória, designadamente, por não se poder evitar ou remover de outra forma o prejuízo dos confiantes, e por a situação conflituar com as exigências de conduta de uma contraparte leal, correcta e honesta - com os ditames da boa fé em sentido objectivo.
mm)- Neste conspecto, no caso em análise, têm-se por verificados os requisitos da obrigação de remuneração previstos no 1 do art.º 19º, a que a autora tem direito. (Cf. neste sentido Higina Orvalho Castelo in “O Contrato de Mediação”, Teses, Almeida pp 302 e acórdão da Relação de Lisboa, datado de 29.09.2014 proferido no processo no 1651/11.3 TBBCL.G1-relatora Ex Desembargadora Eva Almeida, in www.dgsi.pt).
nn)- A sentença ora recorrida, sufraga a tese que, seguindo as regras do mandato a ré tinha direito a revogar unilateralmente o contrato e, caso não existisse (ou não se provasse) justa causa para tal resolução , a autora apenas teria direito a uma indemnização pelos prejuízos causados, caso se verificassem todos os pressupostos da responsabilidade civil, e não ao pagamento, pura e simples, da comissão constante de um contrato;
oo)- Tese essa que não se aceita. pp) Resulta dos autos que a autora na sua actividade comercial executou o contrato que lhe foi incumbido, promovendo a comercialização do imóvel, logrando obter interessado para o mesmo, executando todos os actos necessários à sua perfeição.
qq)- Posto isto, entende a recorrente que cumpriu a sua prestação contratual, pelo que in casu tem direito à remuneração acordada, uma vez que arranjou um potencial comprador para o imóvel da ré pelo valor constante do contrato de mediação celebrado, tendo encetado as diligências com vista à celebração do contrato definitivo, que só não veio a ocorrer porque a ré se arrependeu de vender a casa.
rr)- Razão pela qual, deve esse tribunal superior interferir de forma a repor a legalidade e justiça do caso concreto, revogando a decisão proferida, concedendo dessa forma à autora o valor respeitante à sua comissão, por força do contrato de mediação celebrado.
6– A ré contra-alegou, oferecendo as seguintes CONCLUSÕES:
1- Da análise da prova carreada para os autos não há qualquer elemento concreto que imponha decisão diversa de que foi proferida relativamente à matéria de facto.
2- Não podem pôr-se em causa as decisões do julgador quanto à matéria de facto, invocando como fundamento único que tal decisão não é consentânea com o depoimento de parte da Ré/Apelada, pois tal depoimento foi perfeitamente esclarecedor do que se passou.
3- Ficou provada que nunca foi explicado à Ré o significado do regime da exclusividade.
4- E ficou também provado que a Ré não estava nas melhores condições psicológicas quando celebrou o contrato de mediação imobiliária.
5- Que não procedeu à venda do imóvel, tendo desistido de o vender, permanecendo ainda actualmente na sua posse.
6- A comissão da Autora apenas era devida com a concretização do negócio da venda, ou caso essa venda não concretizasse por culpa sua, unicamente com o intuito de não pagar a comissão à mediadora.
7- Pelo que bem andou a Meritíssima Juiz “a quo” ao proferir a douta sentença que proferiu, a qual traduz uma correcta apreensão dos factos e uma criteriosa e ponderada aplicação do direito a esses mesmos factos.
8- Não violou a douta sentença qualquer preceito legal de ordem substantiva ou adjectiva,
Nestes termos e nos demais de Direito deve negar-se provimento ao presente recurso e confirmar-se a douta sentença integralmente.
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II–FUNDAMENTAÇÃO.
1-Objecto do Recurso.
É sabido que o objecto do recurso é balizado pelo teor do requerimento de interposição (artº 635º nº 2 do CPC/13) pelas conclusões (artºs 635º nº 4, 639º nº 1 e 640º do CPC/13) pelas questões suscitadas pelo recorrido nas contra-alegações em oposição àquelas, ou por ampliação (artº 636º CPC/13) e sem embargo de eventual recurso subordinado (artº 633º CPC/13) e ainda pelas questões de conhecimento oficioso cuja apreciação ainda não se mostre precludida.
Assim, em face das conclusões apresentadas pela recorrente, são as seguintes as questões que importa analisar e decidir:
a)- A Impugnação da Matéria de Facto;
b)- A revogação da sentença, com condenação da ré a pagar a remuneração de mediação.
Vejamos estas questões.
Previamente, impõe considerar a factualidade decidida pela 1ª instância.
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2–Factualidade decidida pela 1ª instância.
Factos Provados.
1- A autora desenvolve a actividade comercial de mediação imobiliária, administração de imóveis por conta de outrem e consultadoria imobiliária.
2- Em 13 de Dezembro de 2016, foi celebrado entre as ora partes um contrato de mediação imobiliária, sob o regime de exclusividade, contrato esse cuja cópia foi junta como doc.2 com a p.i., dando-se aqui por reproduzido o seu teor.
3- A autora diligenciou no sentido de manter a ré informada de todas as propostas que foi recebendo de terceiros, relativamente ao negócio que lhe foi incumbido.
4- Em Março de 2017, a autora logrou obter um comprador para o referido imóvel, que inicialmente apresentou uma proposta por um valor inferior, mas que acabou por oferecer um valor igual e depois até superior ao preço constante do contrato celebrado, propostas essas que a Senhora V. Q., colaboradora da A., transmitiu à ré.
5- No mesmo dia em que V. Q. transmitiu à ré, a proposta de valor igual ao constante do contrato de mediação, a ré aceitou a mesma, mas mais tarde, nesse mesmo dia, recusou-a informando que não ia vender a casa, tendo mantido tal recusa aquando da transmissão da última proposta de valor superior.
6- O valor da comissão da A., constante do contrato referido em 2-, corresponde ao montante de 19.680,00 Euros, (inc. valor respeitante ao IVA da factura emitida).
7- A autora tem vindo a interpelar a ré no sentido de esta liquidar a mencionada comissão, o que a R. não fez.
8- Na data em que o contrato referido em 2 foi assinado, ou seja, em 13.12.2016, tendo em vista a venda do imóvel em referência, a Ré, sua proprietária, encontrava-se afectada psicologicamente, designadamente na sua vontade de entender e querer.
9- O médico assistente da ré, Prof. Dr…., psiquiatra, emitiu em 6.04.2017, a declaração junta como doc.1 com a contestação.
10- A médica assistente que acompanhou a Ré enquanto esteve internada no Hospital…, entre 18.4.2017 e 12.5.2017, Dra…., emitiu, em 8.11.2017, a informação clínica junta com a contestação a fls.75 dos autos.
11- O M.P. interpôs uma ação de inabilitação, por anomalia psíquica, contra a Ré, cujo processo nº …ainda se encontra pendente.
12- O actual médico assistente da ré, Sr. Dr. …, emitiu a declaração junta como doc. nº 3 com a contestação, a fls.50 dos autos, datada de 12.3.2018.
13- A Sra. V. Q., da Autora, insistiu junto da ré para esta proceder à venda do imóvel ao interessado que tinha apresentado as propostas mencionadas em 4.
14- A Ré não se desvinculou do contrato com o intuito de vender o imóvel a outrem, pois ainda hoje se mantém sua dona e possuidora, não o tendo vendido a ninguém.
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Factos não provados:
Não se provou que:
a)- No início de Dezembro de 2016, a ré contactou a colaboradora da autora a Senhora V. Q., solicitando-lhe que esta promovesse a alienação do imóvel da sua propriedade, sito na Rua…, pelo preço de 320.000,00 Euros.
b)- A existência de um interessado que oferecia preço superior ao constante do contrato de mediação tenha sido transmitida também ao mandatário legal da ré, Dr. S.L., que a assessorava neste assunto, ficando estabelecido que a escritura realizar-se-ia em poucos dias.
c)- O quadro clínico referido em 8 era perfeitamente notório e, por isso, perceptível por qualquer pessoa, nomeadamente pela representante da Autora, Sra. Dª V. Q..
d)- A fracção id. no contrato de mediação referido em 2- tinha um valor de mercado de € 400.000,00.
e)- À medida que foi melhorando, a ré apercebeu-se do erro em que havia incorrido.
f)- Já se sentindo bastante melhor, em finais de Fevereiro de 2017, e sem que alguma vez, por parte da Autora, alguém a tivesse informado, verbalmente ou por escrito, de que já tivesse aparecido qualquer pessoa interessada no imóvel, deslocou-se à loja desta, onde comunicou à Sra. V. Q., o seu desinteresse na continuação do negócio e que podia dar sem efeito o contrato que, antes, assinara, o que esta senhora pareceu aceitar, não levantando qualquer objecção acerca desta manifestação de vontade da Ré.
g)- Com sua surpresa, em Abril de 2017, a ré é confrontada com emails que lhe são enviados pelo correio, em que outra colega da Dª V. Q., lhe comunica que tem um interessado no imóvel, de nome João….
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3–Questão Prévia: requisição de documento.
Em requerimento autónomo formulado após as alegações, o recorrente requer se requisite ao processo …do juízo local … - que tem por objecto a interdição da ora recorrida - cópia da contestação que ela terá apresentado nessa acção de interdição, a fim de provar a contradição da defesa que ela apresenta naquela acção e nesta quanto ao seu estado de saúde.
Fundamenta este requerimento de requisição de documento invocando a circunstância de já ter solicitado, nestes autos, à 1ª instância, que o tribunal requisitasse esse documento mas foi-lhe indeferida essa pretensão; e que esse documento é indispensável para a prova da contradição das defesas apresentadas.
Cumpre apreciar e decidir.
Adianta-se, desde já, que a pretensão da apelante, quanto à requisição do documento, não pode proceder.
Em primeiro lugar é necessário ter presente que dois dos requisitos relativos à admissibilidade,quer da junção,quer da requisição de documentos são, justamente, a pertinência e a necessidade (artº 443º nº 1 CPC) – a par da tempestividade.
Pois bem, fala-se em pertinência quando o documento respeita a factos da causa; por sua vez, o documento é necessário quando, dizendo respeito a tais factos, se mostram úteis à decisão da causa.
Dito de outro modo, a pertinência e a necessidade da junção de documentos, como de resto sucede com os outros meios de prova, está relacionada com o chamado objecto da prova que consiste nos factos alegados pelas partes que interessam à discussão da causa, segundo as várias soluções de direito plausíveis, constituindo o substrato factual do thema decidendum.
São aferidas segundo um juízo de utilidade na perspectiva de uma boa decisão no contexto de cada causa. Por isso, nem todos os factos alegados têm pertinêncianem todos são necessáriospara o objecto da prova.
O Código Civil fornece critérios que permitem aferir sobre a pertinência e necessidade do facto para o thema decidendum, concretamente, através do instituto da repartição do ónus de prova estabelecido, em termos gerais, nos artºs 342º a 344º do CC: a prova dos factos constitutivos do direito alegado incumbe àquele que o invocar, enquanto a prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos recai sobre aquele contra quem a invocação é feita.
No caso dos autos é de notar que a ora invocada contradição entre as defesas, apresentadas nesta acção e na acção de interdição, sobre o estado de saúde da ré, não foi alegada em qualquer articulado produzido pela autora: nem na petição inicial nem na resposta às excepções. Portanto, não pode considerar-se que essa (invocada) contradição de defesas seja um facto da causa.
Depois, mesmo que pudesse verificar-se essa alegada contradição de defesas, elas seriam irrelevantes, para o thema decidendum nesta acção.
Na verdade, o que nesta acção vem invocado – e de acordo com o instituto da repartição do ónus da prova, enquanto facto impeditivo do direito da autora, cabe à ré provar – é a incapacidade acidental no momento da celebração do contrato, ou seja, em 13/12/2016. Enquanto que para a interdição (actualmente, medidas de acompanhamento de maior), a anomalia psíquica ou as outras causas geradoras da incapacidade devem ser actuais, ou seja, devem verificar-se não só no momento em que a acção é proposta mas também no momento em que é proferida a decisão.
Esta exigência legal da actualidade da incapacidade decorre do segmento normativo do anterior nº 1 do artº 138º do CC que referia “…que se mostrem incapazes de governar a sua pessoa e bens”. (Cf. Emídio Santos, Das Interdições e Inabilitações, pág. 19), ou do actual artº 138º do mesmo código quando diz “O maior impossibilitado…de exercer…os seus direitos ou de…cumprir os seus deveres…”.
Assim, em tese, pode suceder que uma pessoa estivesse em situação de incapacidade acidental em determinado momento concreto (data certa) e já não esteja incapaz no momento de aferir da sua incapacidade permanente. Dito de outro modo, a incapacidade acidental não se confunde com a incapacidade permanente.
Portanto, mesmo que se constatasse a eventual contradição de defesas, a junção da contestação apresentada no âmbito da acção de interdição quedar-se-ia impertinente e desnecessária para o thema decidendum nesta acção.
Pelo exposto e sem necessidade de outros considerandos, indefere-se a requerida requisição da contestação apresentada pela ré no âmbito do processo…do juízo local ….
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4–As Questões Enunciadas.
4.1- Impugnação da matéria de facto.
A apelante impugna a decisão da matéria de facto quanto aos pontos 8 e 14 dos Factos Provados e ponto b) dos Factos Não Provados. Defende que os pontos 8 e 14 devem considerar-se não provados e, o ponto b) ter-se como provado.
Vejamos.
Quanto aos pontos 8 e 14.
A apelante discorda da decisão da 1ª instância, quanto ao ponto 8, de dar como provado que a ré, na data da assinatura do contrato, encontrava-se afectada psicologicamente, designadamente na sua vontade de entender e querer, dizendo que das declarações de parte da própria ré resulta o contrário: que não estava incapaz de decidir a contratação, o que é reforçado pelo depoimento de V. Q..
Quanto ao ponto 14, defende que não foi feita prova de que a recorrida se mantenha na posse e continua proprietária do imóvel.
Vejamos então.
Em primeiro lugar, recorde-se a fundamentação da 1ª instância quanto à sua decisão de dar como provados os pontos 8 e 14:
“Relativamente à factualidade provada em 8- e 14-, a convicção do tribunal resulta da análise crítica e conjugada da prova testemunhal apresentada pela ré e das declarações prestadas pela própria.
Em relação à tomada de declarações de parte da Ré, foi notória a tentativa da ré de se apresentar como estando actualmente em bom estado psicológico, referindo-se ao ano de 2016 como tendo sido o “ano mau”, em que estava deprimida, teve de ser sujeita a um internamento entre Abril e Maio desse ano e que ficou muito perturbada já no ano seguinte (2017), por altura em que a D. V. queria concluir o negócio de venda, “quando se apercebeu do disparate que ia fazer”, concluindo que só não podia estar bem quando decidiu em 2016 desfazer-se da casa. Apesar da coerência e algum sentido crítico revelado pela ré ao longo das suas declarações, foi igualmente visível que a ré se encontra ainda afectada psicologicamente, por exemplo quando se referiu aos filhos como pretendendo ser “pais da Idade Média”, divagando, de forma pontualmente imperceptível, sobre a relação que tem com os mesmos.
Saliente-se ainda que a ré, apesar de confirmar que o contrato lhe foi explicado pela colaboradora da A. e que lhe foi entregue uma cópia do mesmo, nunca se referiu espontaneamente, nem sequer revelou qualquer conhecimento, da cláusula relativa às consequências do regime de exclusividade, no sentido de a comissão continuar a ser devida se a causa de não concretização do negócio de venda mediado lhe fosse imputável, enquanto vendedora. Nem sequer, tal noção das consequências da sua atitude foi aflorada pela ré quando foi questionada sobre a sua participação numa reunião nas instalações da A, confirmando porém a sua participação nessa reunião, juntamente com a colaboradora V. Q. e o “patrão desta”, limitando-se a dizer que transmitiu o seu arrependimento quanto à venda do apartamento, decisão que tinha tomado quando estava mal de saúde.
As dúvidas do tribunal suscitadas a partir das declarações da ré foram esclarecidas após o depoimento das testemunhas que arrolou, ouvidas em julgamento (a saber, o seu irmão e os seus dois filhos, respectivamente testemunhas M. M., e A. P. e N. C.), os quais depuseram, de forma coincidente e clara, quanto à factualidade constante em 8- e 14-, apesar de os filhos da ré o terem feito emotiva e nervosamente, no sentido da afectação do estado psicológico da ré, e da evolução do quadro clínico da mesma desde 2011 até à actualidade. Sintomática ainda foi a reação da ré, por estar presente na sala de audiências, ao ouvir os seus filhos descreverem o seu comportamento, pois a mesma, por diversas vezes, fez o sinal de negação com a cabeça, tendo igualmente os filhos explicado que, no caso da doença da ora ré, a mesma não admite que padece dessa doença psicológica, podendo a mesma ser vigiada e controlada com medicação, sendo que as situações de maior descontrole surgem quando a ré não toma a medicação prescrita, como aconteceu antes do internamento em 2016.
Também se revelaram importantes os depoimentos das outras duas testemunhas da ré, S. M. e M R, ambas amigas da ré, a primeira, residente na casa da ré durante a semana por estar a trabalhar em Lisboa, indo aos fins de semana para …, onde tem a sua própria casa de família.
Tais testemunhas, que revelaram proximidade com a ré, foram coincidentes no sentido de, em 2016 e 2017, ter sido um período complicado para a ré, a qual se apresentava muito combalida e angustiada, com frequentes ataques de choro e de ansiedade, desconhecendo porém se a mesma estava a ser devidamente acompanhada por médicos, na medida em que a ré é uma pessoa autónoma, fazendo a sua vida normal. A testemunha S. M. referiu expressamente que houve alturas em que a ré apresentava um discurso com alguma incoerência e se mostrava desorganizada no seu espaço, mas que a testemunha não interferiu por ser apenas uma hóspede na casa da ré. Por seu turno, a testemunha M. R. referiu espontaneamente que a ré, mais tarde, lhe transmitiu estar arrependida por não ter tido bem a noção de que se ia desfazer do apartamento de família.”
Pois bem, desta fundamentação decorre que a 1ª instância, para dar como provados os pontos 8 e 14, não se baseou apenas nas declarações de parte prestadas pela ré. Ouvidas essas declarações de parte, resulta que ela afirma que na altura “não se encontrava bem” e que só mais tarde “caiu na realidade” e “se apercebeu” que ia vender a casa; referiu que no ano de 2016 teve um período especialmente complicado, esteve internada e que depois foi recuperando, mas que “estas coisas de ordem psíquica não são assim tão rápidas”. Depois referiu que a D. V. a sondou (se queria vender o apartamento) e “acertou no dia”, porque “das vezes anteriores tinha recusado”. Mais tarde, “apercebeu-se do disparate” que era vender a casa e de “como é que alguma vez lhe tinha passado pela cabeça desfazer-se da casa” e que por isso afirma que “só não podia estar bem quando decidiu isso”.
Por outro lado, os depoimentos da filha e do filho da ré apontam para os problemas psiquiátricos dela, as crises que teve, e o risco da falta de medicação, e o internamento, e o período de perturbação por que passava naquela altura. E isso mesmo foi confirmado pelas testemunhas M.R. e S. M..
Portanto, esses depoimentos permitem perceber que na altura da celebração do contrato a ré encontrava-se numa fase de afectação psicológica que não lhe permitiu discernir sobre a sua efectiva vontade de vender a casa.
A circunstância de a ré reconhecer que lhe foi explicado o contrato e que “discutiu” o preço e que lhe foi entregue uma cópia em nada infirma aquela condição da ré.
Portanto os fundamentos invocados pela autora para ver alterada a decisão sobre o ponto 8 não são de molde a permitir essa alteração.
Quanto à questão de a ré manter a posse da casa.
Essa factualidade decorre quer das declarações de parte da ré quer da circunstância de a testemunha S. M. ter confirmado que continua a residir da casa como hospede/inquilina da ré.
Além disso, porque o núcleo essencial da causa não radica na questão da propriedade da casa, nada impede que se possa aceitar como provado que a ré se mantém como “dona e possuidora” da casa, sem necessidade de, imperativamente, a demonstração desse facto ter de ser feita por meio de certidão do registo predial relativa à fracção.
Por conseguinte, entendemos não haver fundamento para modificar a decisão dos pontos 8 e 14 dos Factos Provados.
Quanto à alínea b) dos Factos Não Provados.
Segundo a apelante, o ponto b) dos factos não provados deve ser considerado provado, por a própria ré reconhecer que esteve assessorada pelo Dr. S. L. e, a testemunha V. Q. ter explicado que teve uma reunião em casa da ré em que estava presente o Dr. S. L..
Pois bem, a 1ª instância fundamentou a sua decisão, quanto a este ponto, referindo que a testemunha V. Q. explicou que:
“… apenas a primeira proposta, abaixo do valor constante do contrato de mediação, foi transmitida à Ré, na presença do advogado desta, em casa da ré, e foi recusada, sendo que as duas propostas subsequentes foram transmitidas por telefone à Ré: em relação à proposta dos 320.000,00, a mesma foi inicialmente aceite mas mais tarde, no mesmo dia, a ré voltou a ligar muito transtornada, dizendo que afinal não vendia, e a última proposta foi logo recusada pela ré, alegando problemas familiares. Esclarece que tentou convencer a ré a vender a casa, tendo a última diligencia por si realizada sido a reunião que agendou com a ré e os legais representantes da A, nas instalações desta última, por forma a sensibilizar a ré no sentido da venda, estando tal depoimento, neste segmento, em consonância com as declarações prestadas pelo legal representante da ré, já acima mencionadas. Ou seja, atendendo a tais declarações da testemunha V. Q., conjugadas aliás com as datas das propostas constantes da documentação junta com a p.i. e já supra aludida, retira-se que o Dr. S. L. não assessorou a ré neste assunto e a última proposta não foi transmitida ao advogado.”
Ora, ouvido o depoimento de V. Q. retira-se que depôs no sentido referido pela 1ª instância, o que é especialmente esclarecido na parte final do depoimento quando inquirida pela juíza do processo. Confirmou apenas a primeira proposta, de 310 mil euros, abaixo do preço indicado, foi transmitida em reunião em casa da ré na presença do Dr. S. L.; a outra proposta posterior, de 320 mil euros, foi transmitida à ré por telefone e, ainda uma terceira proposta posterior - após a recusa pela ré – de 345 mil euros (por os clientes compradores estarem muito interessados no apartamento) a tentar convencer a ré a vender, foi igualmente feita por telefone.
Portanto, não se nos afigura que exista fundamento para alterar a decisão quanto ao ponto b) dos factos não provados.
Em suma: improcede a impugnação da decisão quanto à matéria de facto.
***
4.2- A Revogação da sentença, com condenação da ré a pagar a remuneração de mediação.
A apelante insurge-se contra a decisão da 1ª instância de absolver a ré do pedido, discordando do entendimento da sentença que admite a revogação do contrato e que, nesse caso, a autora apenas teria direito ao prejuízos e não o pagamento da comissão. Defende que à luz do artº 19º da Lei 15/2013, de 08/02 tem direito à remuneração por ter encontrado interessado na compra da fracção, indicando-o à ré e, que por força da cláusula de exclusividade, a ré não podia revogar o contrato.
Vejamos então.
A sentença recorrida, para absolver a ré do pedido de pagamento da remuneração, baseou-se no entendimento de que a norma do artº 19º nº 2 da Lei 15/2013, relativa ao pagamento de remuneração em caso de exclusividade, apenas é aplicável aos casos em que o cliente se aproveita da actividade do mediador e concretiza o negócio directamente com o interessado que tenha sido angariado por aquele e isso não sucedeu no caso dos autos; defendendo ainda, ser admissível a revogação unilateral do contrato de mediação imobiliária e, mesmo que se considerasse ilícita essa revogação unilateral, a autora apenas teria direito a ser indemnizada pelos danos que sofresse e não à remuneração.
Será assim?
O artº 19º da Lei 15/2013, de 08/02, relativa ao Regime Jurídico da Actividade de Mediação Imobiliária (RJAMI) estabelece no seu nº 1 que “A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação…”.
Por sua vez o nº 2 determina que “É igualmente devida … a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente…”.
Destas duas normas decorre que, como regra, na mediação imobiliária simples, portanto sem exclusividade, a remuneração é devida com a perfeição e conclusão do contrato tido em vista. Como excepção, é estabelecido que no contrato de mediação celebrado com carácter de exclusividade, a remuneração é devida, mesmo que o contrato visado não se concretize por causa imputável ao cliente.
Estas normas já eram estabelecidas nos regimes anteriores. Assim, no DL 77/99, de 16/03, estava definido “1 - A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”. “2 - Exceptuam-se do disposto no número anterior: a) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração;”.
De igual modo, o artº 18º do DL 211/2004, de 20/08, dizia: “1 - A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação. 2 - Exceptuam-se do disposto no número anterior: a) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração”.
Quer dizer, no caso de contrato de mediação imobiliária celebrado com exclusividade, a remuneração da mediadora não depende da celebração do contrato tido em vista, dependendo somente do cumprimento da obrigação assumida: encontrar interessado genuinamente interessado e pronto a celebrar o negócio.(Cf. Higina Castelo, O Contrato de Mediação, Teses, Almedina, pág. 431 e segs.)
A prova do sucesso de o mediador ter conseguido a obtenção de um interessado que satisfaça o interesse do credor, estabelecido no contrato e nos moldes em que foi concebido, compete à empresa mediadora. Para que o cliente poder ficar eximido de ter de suportar a remuneração acordada terá de provar que o contrato não se concretizou em virtude de uma causa que não lhe é imputável.
Ora, no caso dos autos, a autora provou que conseguiu obter um interessado na compra da fracção, pelo preço que estava estipulado para a venda e comunicou-o à ré (ponto 4 dos Factos Provados) e a ré aceitou essa proposta (ponto 5, 1ª parte, dos Factos Provados).
Pois bem, à luz destes factos e face ao disposto no artº 19º nº 2 do RJAMI, a autora ficou com direito à remuneração acordada.
É certo que a ré, ainda nesse dia em que aceitou a proposta, veio “dar o dito por não dito” e disse à autora que já não ia vender a casa.
Qual a relevância desta recusa de venda pela ré após o cumprimento da prestação a que a autora se havia obrigado pelo contrato de mediação com exclusividade?
Salvo o devido respeito por outra opinião, entendemos que essa recusa posterior de vender é irrelevante para efeitos de exonerar a ré a pagar a remuneração a que, como vimos, a autora passou a ter direito: por haver exclusividade,cumprida a prestação, mantém-se intacto o direito da autora à remuneração, na mediada em que o negócio visado não se concretizou por causa imputável à ré (Neste sentido, ver ainda Fernando Baptista de Oliveira, Manual de Mediação Imobiliária, Almedina, 2019, pág. 182).
Ainda salvo o devido respeito, não faz sentido falar-se em revogação(unilateral e imotivada) do contratoporque a autora já o havia cumprido: efectuou integralmente a prestação a que se havia vinculado. Cumprido o contrato não pode ser revogado unilateralmente.
Na verdade, como é sabido, por regra, o contrato extingue-se com o seu cumprimento. Trata-se mesmo da causa natural de extinção dos vínculos contratuais: a realização da prestação a que o devedor se encontrava vinculado (artº 762º nº 1 do CC). Dito de outro modo: a realização da prestação estabelecida no programa contratual previamente delineado aquando da celebração do contrato tem por efeito a cessação do contrato por via do cumprimento.
Ora, tratando-se a revogação unilateral de um modo de extinção do contrato, pressupõe que ainda esteja em vigor e em fase de cumprimento do iter contratual. Se o contrato já se mostra cumprido, não pode uma das partes pretender revogá-lo unilateralmente: não se extingue o que já se mostra cumprido. E, por isso, é desnecessário entrar na discussão da questão de saber se o contrato de mediação imobiliária celebrado com carácter de exclusividadeé ou não irrevogável,bem como sobre a eficácia,ou não, da revogação unilateral e respectivos efeitos (Sobre a questão, entre outros, Vaz Serra, em anotação ao acórdão do STJ de 07/03/1967, RLJ, ano 100, pág. 334; Fernando Baptista Oliveira, Manual…, cit., pág. 229 e segs.; Higina Castelo, O contrato…cit., pág. 432 e segs.).
Em suma: cumprido o contrato, já não pode ser revogado unilateralmente.
Note-se, de igual modo, que também não faz sentido entrar na discussão sobre a incapacidade acidental da ré porque, para poder concluir-se pela sua existência, teria de ter-se provado, melhor dizendo, a ré teria que provar que, no momento da prática do negócio, não estava em condições psíquicas de entender e querer e que essa situação era um facto notório ou do conhecimento da autora ou da sua agente (cf. artº 257º nº 1 do CC); e a ré não provou esse facto como decorre do ponto c) dos Factos Não Provados.
Do que se expôs, somos a entender que a autora tem direito à remuneração acordada.
O recurso procede.
***
III–DECISÃO.
Em face do exposto, acordam na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa, julgar o recurso procedente e, em consequência, revogam a sentença recorrida, condenando a ré a pagar à autora, a título de remuneração, a quantia de 19 680€ (dezanove mil seiscentos e oitenta euros) acrescida de juros de mora, desde a citação (porque assim pedidos), às taxas de juros supletiva para as empresas comerciais, que decorrem da aplicação da Portaria 277/2013, de 26/08.
Custas: pela ré.
Lisboa, 21/05/2020
(Adeodato Brotas)
(Octávia Viegas)
(Maria de Deus Correia, com voto de vencida que se anexa)
DECLARAÇÃO DE VOTO
Julgaria Improcedente o recurso, confirmando a sentença recorrida com base na seguinte ordem de razões:
Destaco, os seguintes pontos da matéria de facto provada:
“5- No mesmo dia em que V.Q. transmitiu à ré, a proposta de valor igual ao constante do contrato de mediação, a ré aceitou a mesma, mas mais tarde, nesse mesmo dia, recusou-a informando que não ia vender a casa, tendo mantido tal recusa aquando da transmissão da última proposta de valor superior.
8- Na data em que o contrato referido em 2 foi assinado, ou seja, em 13.12.2016, tendo em vista a venda do imóvel em referência, a Ré, sua proprietária, encontrava-se afectada psicologicamente, designadamente na sua vontade de entender e querer.
9- O médico assistente da ré, Prof. Dr…, psiquiatra, emitiu em 6.04.2017, a declaração junta como doc.1 com a contestação.
10- A médica assistente que acompanhou a Ré enquanto esteve internada no Hospital …, entre 18.4.2017 e 12.5.2017, Dra. …, emitiu, em 8.11.2017, a informação clínica junta com a contestação a fls.75 dos autos.
11- O M.P. interpôs uma ação de inabilitação, por anomalia psíquica, contra a Ré, cujo processo nº… ainda se encontra pendente.
12- O actual médico assistente da ré, Sr. Dr…., emitiu a declaração junta como doc. nº 3 com a contestação, a fls.50 dos autos, datada de 12.3.2018.
13- A Sra. V. Q., da Autora, insistiu junto da ré para esta proceder à venda do imóvel ao interessado que tinha apresentado as propostas mencionadas em 4.
14- A Ré não se desvinculou do contrato com o intuito de vender o imóvel a outrem, pois ainda hoje se mantém sua dona e possuidora, não o tendo vendido a ninguém.”
O que resulta desta factualidade é que a Ré, na data da celebração do contrato de mediação imobiliária encontrava-se afectada psicologicamente, designadamente na sua vontade de entender e querer. E da restante factualidade infere-se que a perturbação psicológica da Ré se prolongou pelos meses seguintes.
Ora, se é certo que esse facto não é suficiente para acionar o disposto no art.º 257.º do Código Civil, a verdade é que não pode ser ignorado, produzindo necessariamente efeitos jurídicos.
Contudo, antes de apreciar que efeitos jurídicos serão esses, importa focar a atenção na questão da revogabilidade ou não do contrato de mediação imobiliária celebrado entre Autora e Ré. Podia ou não a Ré revogar unilateralmente o contrato?
Há divergência na doutrina e na jurisprudência sobre a possibilidade da revogação unilateral do contrato de mediação imobiliária, verificando-se duas orientações divergentes.
De um lado estão os que entendem ser de rejeitar a possibilidade de revogação unilateral, por tal implicar uma ineficácia da cláusula de exclusividade, não podendo ser posto termo, de forma unilateral e sem causa justificativa, ao contrato de mediação exclusivo (1).
Consideram outros, por outro lado ser admissível a desvinculação unilateral, como consequência da natureza do próprio negócio, por ser de presumir que o cliente não quer privar-se, além do mais, do direito de desistir do propósito de concluir o negócio promovido, não estando, em regra, estipulada qualquer cláusula de irrevogabilidade.
Sufrago este último entendimento, tal como conta de acórdão que recentemente relatei, acompanhada pela doutrina e jurisprudência ali citada (2).
Deverá, pois, admitir-se a revogação do contrato de mediação imobiliária mesmo na vigência de uma cláusula de exclusividade, por acto unilateral, ainda que a mesma não resulte directamente da lei, ou não esteja expressamente prevista no contrato (3).
Na base deste entendimento está, pois, o princípio da liberdade contratual. A Apelada, em face do princípio da liberdade contratual não pode ficar impedida de desistir do negócio, ainda que inicialmente desejado.
Porém, no caso em apreço como decorre da factualidade supra transcrita, há fortes razões para concluir que a Ré/ Apelada, nem sequer chegou a desejar esse negócio dado que se encontrava psicologicamente afectada, o que lhe diminuía a sua capacidade volitiva e de entendimento. Se uma manifestação de vontade livremente expressa pode ser revogada, por maioria de razão deverá ser admitida a possibilidade dessa revogação, numa situação como a dos autos, em que essa vontade, desde o início, se encontrava fortemente comprometida.
1- HIGINA ORVALHO CASTELO, Regime Jurídico da Actividade de Mediação Imobiliária Anotado, pp.102-105 e 132.
2- Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 06-06-2019, Processo 71848/18.7YPRT.L1-6, disponível em www.dgsi.pt.
3 Neste sentido ainda, vide acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 02-06- 2016, Processo n.º 266/14.9TJLSB.L1-2, disponível em www.dgsi.pt. e na doutrina MARIA DE FÁTIMA RIBEIRO, O Contrato de Mediação e o direito do mediador à remuneração, Scientia Jurídica, 2013, 102 e 106.
Coloca-se, porém, a questão de saber como compatibilizar este direito do mandante de revogar o contrato de mediação porque desistiu de realizar a venda do imóvel com o disposto no art.º 19.º n.º 2 da Lei 15/2013 que prevê que, nos contratos de mediação celebrados em regime de exclusividade, a remuneração é devida ao mediador, mesmo quando o negócio visado não se concretize por causa imputável ao cliente.
Creio que o disposto no n.º 2 do art.º 19.º interpretado em conjugação com o disposto no nº1, não prejudica o direito à revogação do contrato, nos casos em que o proprietário desiste de vender o imóvel, como é o caso destes autos. O que o n.º 2 pretende salvaguardar é o direito da mediadora, nos contratos celebrados em regime de exclusividade, de receber a remuneração acordada, não se concretizando o negócio através de imobiliária, com o interessado por esta angariado, mas o proprietário vem a realizar a venda a terceiro, ou até à pessoa angariada pela mediadora.
O disposto no n.º 2 do art.º 19.º destina-se a salvaguardar os direitos da mediadora, prevenindo situações fraudulentas como a que vem espelhada no acórdão já citado em que era falsa a declaração do proprietário de ter desistido de alienar o imóvel.
Aquele não desistiu do propósito de vender o imóvel, pretendeu apenas desvincular-se do contrato para negociar particularmente com o interessado angariado pela Autora e assim eximir-se ao pagamento da comissão contratualmente acordada. Não é o caso presente. Está provado que a Ré informou que não ia vender o imóvel e realmente não o vendeu a ninguém.
Não sendo, pois, aplicável ao caso o disposto no art.º 19.º n.º 2 da Lei 15/2013, pois que a Ré exerceu o seu direito de revogar o contrato, por não estar interessada em prosseguir com a venda do imóvel, nos termos já referidos, não é devido o pagamento da comissão peticionada pela ora Apelante.
Os direitos da Autora sempre seriam salvaguardados através do regime legal estabelecido nos artigos 1170.º e 1172.º, aplicável ao contrato de mediação por força do art.º 1156.º, todos do Código Civil. Porém, a Autora ora Apelante não alegou factos necessários à fixação dessa indemnização.
Confirmaria, pois, a sentença recorrida, absolvendo a Ré do pedido.
Lisboa, 21-05-2010
Maria de Deus Correia
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