Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
3674/14.1TBOER.L1-7
Relator: CONCEIÇÃO SAAVEDRA
Descritores: CONTRATO-PROMESSA
RESOLUÇÃO
ALTERAÇÃO DAS CIRCUNSTÂNCIAS
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 09/20/2016
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Texto Parcial: N
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: PARCIALMENTE PROCEDENTE
Sumário: I-A resolução do contrato baseada na alteração das circunstâncias constitui regime excecional que obedece a requisitos legais precisos balizados sempre pela boa fé negocial. As alterações a considerar devem ser relevantes, anormais e imprevisíveis à data do negócio, causando prejuízo à parte que delas se queira prevalecer de modo que a exigência do cumprimento das obrigações por essa parte assumidas afetem gravemente os princípios da boa fé sem que estejam cobertas pelos riscos próprios do contrato;
II-Tendo as partes celebrado, em Maio de 2014, contrato promessa de compra e venda de imóvel, com pagamento de sinal e previsto reforço do mesmo, deve entender-se que constitui alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar, de acordo com o art. 437 do C.C., o registo, um mês após a celebração desse contrato, de ação judicial em que se peticiona a declaração de nulidade ou inexistência jurídica do contrato de dação que esteve na origem da inscrição da propriedade do imóvel objeto do contrato promessa a favor da Ré, promitente vendedora;
III-Nesse caso, e não se mostrando o A., promitente comprador, em mora, podia o mesmo pedir a resolução do contrato e a devolução do sinal entregue, mas já não qualquer valor indemnizatório, posto que a resolução se funda na alteração das circunstâncias, de acordo com o art. 437 do C.C., e não no incumprimento da contraparte.
(Sumário elaborado pela Relatora)
Decisão Texto Parcial:
Decisão Texto Integral: Acordam os Juízes, do Tribunal da Relação de Lisboa.


I-Relatório:


Fernando ….. veio propor, em 20.8.2014, contra Júlia …., ação declarativa comum pedindo seja reconhecida a resolução do contrato promessa de compra e venda celebrado entre o A. e a Ré com relação à fração dos autos, sendo esta condenada a restituir ao A. o sinal pago por este, no valor de € 10.000,00, acrescido de juros vencidos e vincendos, à taxa legal, até efetivo cumprimento, e ainda a Ré condenada a pagar-lhe o montante de € 319,80 respeitante às benfeitorias necessárias que o A. realizou na fração prometida vender, tal como o montante de € 500,80 relativo as despesas bancárias que o A. suportou, num total de € 820,60. Alega, para tanto e em síntese, que tendo celebrado com a Ré, em 12.5.2014, contrato promessa mediante o qual a Ré prometeu vender e o A. prometeu comprar a fração autónoma designada pela letra “F”, correspondente ao segundo andar direito do prédio sito na Rua ….., nº …., em Oeiras, após a celebração desse contrato veio a ter conhecimento da existência de uma ação judicial onde se peticiona a declaração de nulidade ou inexistência jurídica do contrato que deu origem à inscrição da propriedade daquela fração a favor da Ré, pelo que, tendo ocorrido a alteração das circunstâncias em que firmou o acordo, resolveu o contrato, recusando, todavia, a Ré devolver-lhe o sinal prestado.

Contestou a Ré, impugnando a factualidade alegada e defendendo, no essencial, que o A. resolveu o contrato sem motivo bastante e sem que a Ré entrasse em incumprimento, pelo que não tem direito a haver o sinal prestado. Pede a improcedência da causa e, em reconvenção, a condenação do A. a devolver-lhe a fechadura da porta da cave de que se apropriou ou o seu valor em dinheiro, mais requerendo a condenação do mesmo por litigância de má fé.

O A. respondeu, requerendo, por seu turno, a condenação da Ré como litigante de má fé.

Em audiência prévia, foi proferido despacho saneador que conferiu a validade formal da instância, procedeu à identificação do objeto do litígio e à enunciação dos temas da prova, fixando ainda o valor da causa em € 10.890,60.

Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença, em 31.10.2015, nos seguintes termos: “(...)
1-Julgo verificada a resolução do contrato promessa de compra e venda;
2-Julgo inverificados os fundamentos da resolução, tendo a R, por conseguinte o direito de fazer sua a quantia recebida a título de sinal, no montante de € 10,000,00 (dez mil euros e zero cêntimos)  
4.Julgo parcialmente procedente a reconvenção e, em consequência, condeno ao A: no pagamento à R/reconvinte da quantia de € 20,00, (vinte euros)
5.Julgo improcedente o pedido de condenação de A. e R. em litigância de má fé.
Custas a cargo do A. quanto à ação e pelo A. e R. na proporção do decaimento quanto à reconvenção (art. 527.º o CPC).”

Inconformado, recorreu o A., culminando as alegações por si apresentadas com as conclusões que a seguir se transcrevem:

A)Resulta dos autos (factos dados como provados) que no dia 12.05.2014 o Recorrente celebrou com a Recorrida um contrato-promessa de compra e venda relativo à fracção autónoma designada pela letra “F”, correspondente ao segundo andar direito do prédio sito na Rua ……, n….., em Oeiras, nos termos constantes do respectivo clausulado. Na mesma data o A. entregou à R., a título de sinal e princípio de pagamento, o montante de € 10 000,00 (dez mil euros), mais se obrigando a entregar à R. no dia 01.08.2014, a título de reforço do sinal, o montante de € 10 000,00 (dez mil euros), sendo os restantes € 60 000,00 (sessenta mil euros), liquidados na data da escritura de compra e venda, a realizar até ao dia 31.10.2014.
Resulta igualmente dos autos que em meados do mês de Junho de 2014, o A. teve conhecimento da existência de uma acção judicial onde se peticiona a declaração de nulidade ou inexistência jurídica do contrato de dação que estivera na origem da inscrição da propriedade do imóvel objecto do contrato-promessa a favor da Ré. Tal acção deu entrada em Tribunal no dia 22.05.2014 (sob o n.º de Proc. 1350/14.4TBBRR), tendo sido registada na Conservatória do Registo Predial de Oeiras no dia 12.06.2014.

B)No entendimento do Recorrente, mais se deveria ter provado que “Por se considerar lesado com tal alteração (superveniente e imprevista) de circunstâncias, o A. resolveu o contrato promessa através de carta” (cfr. art.º 14.º da p.i.).
Efectivamente, salvo o devido respeito, não pode o Recorrente concordar com a douta sentença em crise quando o aresto refere não ter sido alegada factualidade demonstrativa de que a acção de anulação fosse, à data da celebração do contrato promessa, (im)previsível, pois essa imprevisibilidade foi não só alegada como (tanto quanto podem ser demonstrados os factos negativos) atestada pelo depoimento da mediadora imobiliária do contrato (19/09/2015, conforme acta, gravado no sistema Habilus Media Studio, com início às 14:05, minuto 9:43). Efectivamente, na esteira do douto Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 15.05.2014 (proc. n.º 468/12.2TCFUN.L1-1, Relator EZAGUY MARTINS, in www.dgsi.pt) “a resolução do contrato por alteração anormal das circunstâncias que constituíram a base do negócio, aponta, via de regra, para a imprevisibilidade de tal alteração. Assim, haverá fundamento para a resolução quando as alterações forem de tal monta que no momento da realização do contrato se considerassem completamente impossíveis”.

A ser assim, como na verdade o é, a douta sentença fez errónea (porque insuficiente) apreciação da prova produzida.

C)O tribunal A Quo, pese embora tenha (no entendimento do Recorrido) delimitado correctamente a principal questão em apreciação nos autos – “saber se a propositura de acção e respectivo registo em momento posterior ao da celebração do contrato promessa e que tem por finalidade obter a anulação da dação do imóvel objecto do contrato promessa ao promitente vendedor constituiu e integra alteração superveniente de circunstâncias”, sufragou, no entanto, o entendimento de que a propositura da aludida acção de anulação “(…) não integra, pelo menos à data da resolução, os requisitos de que depende a aplicação do disposto no art.º 437.º do Código Civil”.
Salvo o devido respeito, não pode o Recorrente conformar-se com tal decisão já que a mesma enferma de errónea apreciação da matéria de facto e da prova produzida e, consequentemente, de errónea fundamentação de facto e de direito.

D)Na verdade, entende o Recorrente que, aquando da resolução do contrato promessa de compra e venda, estavam integralmente preenchidos os requisitos previstos no art.º 437.º do Código Civil.
Assim, na esteira do douto Acórdão do S.T.J. de 31/11/1987 (in, BMJ, 371º-408) o direito à resolução pressupõe fundamentalmente:
a)Que se tenha produzido uma alteração anormal das circunstâncias que foram basilares para a decisão dos contraentes, de tal modo que a base do negócio tenha desaparecido ou tenha sido substancialmente modificada;
b)Que a exigência das obrigações assumidas pela parte lesada afecte gravemente os princípios da boa fé;
c)Que tal exigência não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato;
d)Que a parte lesada não esteja em mora no momento em que a alteração de circunstâncias se verificou;
Ora, dúvidas não subsistem que a interposição da acção de anulação produziu uma alteração anormal de circunstâncias, por atingir uma premissa nuclear do negócio, o qual foi (súbita e imprevistamente) adulterado, pelo que seria atentatório da mais elementar boa fé (e configurando mesmo um abuso do direito) a exigência da obrigação assumida pela parte lesada, tanto mais que tal exigência não está coberta pelos riscos próprios do contrato.
Ademais, pacífico se torna que o Recorrente, quando operou a resolução do contrato, não se encontrava em mora.

E)E nem se diga, em sentido contrário (como o faz a decisão recorrida) que “só à data da celebração da escritura pública poderia ser aferida se a factualidade descrita integraria ou não alteração superveniente de circunstâncias”, fundando tal entendimento na possibilidade, meramente hipotética, de entretanto poder ser alcançado um “acordo entre as partes na acção de anulação” ou mesmo por “decisão a julgar a acção improcedente”

No plano meramente conjectural, poderá igualmente o Recorrente configurar a hipótese de, à data da celebração da escritura pública, o imóvel poder “(…) vir a ser transmitido nos precisos termos acordados no contrato promessa”, v.g., por não estar registada a acção de anulação mas continuar a mesma pendente em Tribunal.

Pergunta-se: Ainda assim seria de exigir ao Recorrente – sem perder de vista as consequências descritas no art.º 291.º n.º 2 do Código Civil – o cumprimento das suas obrigações?

Entende o Recorrente que não, pois o que subjaz à alteração de circunstâncias é a pendência da acção de anulação e não a possibilidade do imóvel poder ser transmitido nos termos acordados.

A este propósito, refira-se, igualmente, que antes mesmo da data de celebração da escritura pública o Recorrente (sob pena de incorrer em mora) teria que despender, a título de reforço do sinal, o montante de € 10.000,00.

F)Por força da alteração superveniente de circunstâncias e preenchidos que estão todos os pressupostos de aplicabilidade do art.º 437.º do Código Civil, a resolução operada pelo Recorrente tem como consequência a restituição do que tiver sido prestado (no caso, o montante pago a título de sinal), nos termos do disposto no art.º 433.º e 289.º do Código Civil, ex vi do art.º 439.º do mesmo diploma.

Ao ter decidido julgar verificada a resolução do contrato promessa de compra e venda celebrado entre o Recorrente e a Recorrida mas julgando inverificados os fundamentos da aludida resolução (propugnando, assim, pelo direito desta última a fazer sua a quantia recebida a título de sinal, no montante de € 10.000,00) a sentença em crise violou os preceitos legais previstos no art.º 437.º n.º 1 do Código Civil, bem como as disposições conjugadas dos art.s 433.º, 289.º e 439.º do Código Civil.

G)A par da restituição do prestado pelo Recorrente a título de sinal, tem ainda este o direito a receber da Ré o montante despendido por si despendido com a avaliação e estudo da operação de crédito efectuada pela Caixa Geral de Depósitos, no montante de € 500,80, bem como o valor de € 319,80 relativo às obras de picagem, reboco e pintura das paredes da arrecadação do imóvel.”

Pede a revogação da sentença recorrida.

Em contra-alegações, a apelada sustenta o acerto do decidido, pugnando pela rejeição do recurso quanto à impugnação da matéria de facto.

O recurso foi admitido como de apelação, com subida imediata nos próprios autos e efeito devolutivo.

Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

***

II-Fundamentos de Facto:

A decisão da 1ª instância fixou como provada a seguinte factualidade (com numeração nossa):

1)No dia 12.05.2014 o A. celebrou com a Ré um contrato-promessa de compra e venda relativo à fração autónoma designada pela letra “F”, correspondente ao segundo andar direito do prédio sito na Rua ……, n.º ….., em Oeiras (do art. 1.º - p.i.). 
2)No referido contrato, o A. (na qualidade de promitente comprador) e a R. (como promitente vendedora) acordaram que o preço da fração seria de € 80 000,00 (oitenta mil euros) (do art. 2.º - p.i.).
3)Na mesma data o A. entregou à R., a título de sinal e princípio de pagamento, o montante de € 10 000,00 (dez mil euros), do qual esta última deu quitação, conforme cláusula segunda, alínea a) do contrato-promessa (do art. 3.º - p.i.).
4)Mais se obrigou o A. a entregar à R. no dia 01.08.2014, a título de reforço do sinal, o montante de € 10 000,00 (dez mil euros), sendo os restantes € 60 000,00 (sessenta mil euros), por ele liquidados na data da escritura de compra e venda, a realizar até ao dia 31.10.2014 (do art. 4.º - p.i.).
5)Em meados do mês de junho de 2014, o A. teve conhecimento da existência de uma ação judicial onde se peticiona a declaração de nulidade ou inexistência jurídica do contrato de dação que estivera na origem da inscrição da propriedade do imóvel objeto do contrato-promessa a favor da Ré (do art. 7.º - p.i.).
6)A referida ação de anulação corre os seus termos no 3.º Juízo Cível do Tribunal de Família e Menores e de Comarca do Barreiro (onde deu entrada no dia 22.05.2014 sob o n.º de Proc. 1350/14.4TBBRR, tendo sido registada na Conservatória do Registo Predial de Oeiras no dia 12.06.2014 (do art. 8.º - p.i.).
7)O A. remeteu à R. carta registada e com aviso de receção, datada de 21.07.2014, com o seguinte teor: “Após a celebração do contrato-promessa supra referenciado, onde V. Exº: assume a qualidade de promitente vendedora da fração autónoma designada pela letra “F (correspondente ao segundo andar direito sito na Rua de ….. em Oeiras), tive conhecimento da pendência de uma ação judicial onde se peticiona a declaração de nulidade ou inexistência jurídica do contrato de dação que esteve na origem da inscrição do direito de propriedade do imóvel em apreço a seu favor.
Efetivamente a referida ação (proc. n.º 1350/14.4TBBRR) corre os seus termos no 3.º Juízo Cível do Tribunal de Família e Menores do Barreiro e foi registada na Conservatória do Registo Predial de Oeiras no dia 12 de junho de 2014, conforme cópia que se anexa.
Conforme compreenderá, tal alteração de circunstâncias confere-me (na qualidade de promitente-comprador) o direito de resolver o contrato em apreço, por me colocar numa posição de precariedade que inexistia aquando da celebração do contrato-promessa, podendo eu próprio ser visado numa ação judicial, com todos os transtornos que daí advêm.
Assim por força da referida resolução deverá V. Ex.ª restituir-me – no prazo máximo de cinco dias – a quantia de € 10.000,00 (dez mil euros) por mim paga a título de sinal.
Caso não proceda à devolução do sinal no prazo indicado, tal circunstância só agravará os prejuízos que já sofri com esta situação e a que sou completamente alheio” (dos art.s 14.º e 15.º- p.i.). 
8)Aquando da celebração do contrato promessa, R. cedeu ao A. as chaves da arrecadação do imóvel (do art. 5.º - p.i.).
9)O A. solicitou um empréstimo à Caixa Geral de Depósitos tendente à aquisição da referida fração, tendo despendido na avaliação do imóvel e estudo da operação de crédito o montante de € 500,80 (quinhentos euros e oitenta cêntimos), valores cobrados por aquela instituição bancária (do art. 6.º - p.i.).
10)O A. realizou obras de picagem, reboco e pintura das paredes da arrecadação, tendo despendido o custo de € 319,80 (trezentos e dezanove euros e oitenta cêntimos) (do art. 5.º da p.i).
11)Na sequência da entrega da chave o A. mudou a fechadura, mas quando se retirou do locado, não deixou qualquer fechadura (dos artigos 36.º e 37.º da contestação/reconvenção).
12)O preço de uma fechadura situa-se em cerca de € 20,00 (dos artigos 36.º e 37.º da contestação/reconvenção).

                               ***
III-
Fundamentos de Direito:

Cumpre apreciar do objeto do recurso.

Como é sabido, são as conclusões que delimitam o seu âmbito. Por outro lado, não deve o tribunal de recurso conhecer de questões que não tenham sido suscitadas no tribunal recorrido e de que, por isso, este não cuidou nem tinha que cuidar, a não ser que sejam de conhecimento oficioso.

Compulsadas as conclusões da apelação, verificamos que cumpre apreciar:
-Da impugnação da matéria de facto;
-Do enquadramento jurídico (da resolução do contrato promessa por alteração das circunstâncias).

A)Da impugnação da matéria de facto:
O apelante começa por afirmar no recurso que deveria ter sido dado como provado que “Por se considerar lesado com tal alteração (superveniente e imprevista) de circunstâncias, o A. resolveu o contrato promessa através de carta”, conforme invocado no art. 14º da p.i.. Invoca, para tanto, o depoimento da mediadora imobiliária do contrato (cfr. conclusão B) do recurso).
A recorrida defende em contra alegações que o recurso quanto à matéria de facto deve ser rejeitado, porque não foi observado o disposto no art. 640, nº 1, do C.P.C..

Analisemos a pretensão.

De acordo com o princípio consagrado no art. 607, nº 5, do C.P.C. de 2013, o tribunal aprecia livremente as provas e fixa a matéria de facto em conformidade com a convicção que haja firmado acerca de cada facto controvertido, salvo se a lei exigir para a existência ou prova do facto jurídico qualquer formalidade especial, caso em que esta não pode ser dispensada. As provas são assim valoradas livremente, sem qualquer grau de hierarquização nem preocupação do julgador quanto à natureza de qualquer delas.

Os poderes do tribunal da Relação de alteração da decisão de 1ª instância sobre a matéria de facto foram, por seu turno, largamente ampliados e reforçados pelo C.P.C. de 2013, como decorre do seu atual art. 662, no confronto com o anterior art. 712 do C.P.C. 1961.

No entanto e ao mesmo tempo, a impugnação da decisão relativa à matéria de facto obedece a determinadas exigências que surgem agora mais precisas que no anterior C.P.C. de 1961 e cuja observância não pode deixar de ser apreciada à luz de um critério de rigor([1]).

Assim, de acordo com o atual art. 640, nº 1, do C.P.C.: Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a)Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b)Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c)A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.”
No que toca à especificação dos meios probatórios, incumbe ainda ao recorrente “sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes” (art. 640, nº 2, al. a)).

Finalmente, tais regras hão-de compaginar-se com aquela outra já indicada de que as conclusões delimitam o âmbito do recurso (art. 635, nº 4).

Em síntese, ao recorrente que impugne a matéria de facto caberá indicar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados (aos quais deve aludir na motivação do recurso e sintetizar nas conclusões), especificar os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que, em seu entender, impunham decisão diversa quanto a cada um desses factos e propor, ainda, a decisão alternativa sobre cada um deles. A não observância de tais regras implicará a rejeição imediata do recurso.

No caso, contra o que afirma a recorrida, o apelante observa, no essencial, as disposições assinaladas.

Na verdade, o mesmo não põe em causa os factos que foram julgados assentes, mas defende que um outro, concretamente enunciado, deve ser aditado, especificando qual o meio de prova que, no seu entender, o justifica – o depoimento da testemunha Celeste B..., mediadora imobiliária, cuja passagem da gravação identifica e transcreve em parte nas alegações.

Sucede, todavia, que o ponto em questão – “Por se considerar lesado com tal alteração (superveniente e imprevista) de circunstâncias, o A. resolveu o contrato promessa através de carta” – não corresponde a qualquer facto em si mas a uma mera conclusão, decorrente, aliás, do que já consta dos pontos 1 e 5 a 7 supra da matéria assente. Este último ponto, como se menciona no local respetivo, respeita mesmo à demonstração dos artigos 14º e 15º da petição inicial.

Assim, de acordo com a matéria que foi dada como provada nos referidos pontos, resulta, de forma suficiente, que o A. teve conhecimento da existência da referida ação de anulação após a celebração do contrato promessa sub judice – como não podia deixar de ser pois, segundo resulta dos pontos 1 e 6 supra, a referida ação judicial foi instaurada apenas em 22.5.2014, já depois de celebrado o contrato promessa em 12.5.2014 – e que pôs, então, termo a tal contrato por se considerar afetado com a situação “nova” com que se deparou.

Deste modo, deve manter-se inalterada a resposta dada pela 1ª instância à matéria de facto.

Improcede, nesta parte, o recurso.

B)Do enquadramento jurídico (da resolução do contrato promessa por alteração das circunstâncias):
Cumpre agora verificar se foi feito correto enquadramento jurídico dos factos julgados assentes, e já definitivamente fixados.
Como vimos, o A. assenta o seu direito à resolução do contrato na alteração das circunstâncias em conformidade com o disposto no art. 437 do C.C..

Por seu turno, na sentença entendeu-se, designadamente, que: “(…) à data em que operou a resolução, não se encontrava verificada qualquer factualidade da qual decorresse que o imóvel não pudesse vir a ser transmitido nos precisos termos acordados no contrato promessa, v.g. por acordo entre as partes na ação de anulação, decisão a julgar a ação improcedente ou acordo com todos os intervenientes. Daqui decorre que só à data da celebração da escritura pública poderia ser aferida se a factualidade descrita integraria ou não alteração superveniente das circunstâncias. O que, na verdade, consubstancia a carta do A. de 21.07.2014 é a demonstração da falta de interesse do promitente comprador na celebração do contrato definitivo, do que decorre a perda do sinal a favor do promitente vendedor.
Assim, ainda que operada a resolução do contrato promessa por iniciativa do A., tal assenta na perda de interesse na celebração do contrato definitivo de compra e venda, sendo que a propositura de ação de anulação supra identificada não integra, pelo menos À data da resolução, os requisitos de que depende a aplicação do disposto no artigo 437.º do Código Civil. (…)”.

Tal posição veio a ser sufragada pela apelada na resposta ao recurso.

Vejamos.

Dispõe o art. 437 do C.C., que: “1. Se as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, tem a parte lesada direito à resolução do contrato, ou à modificação dele segundo juízos de equidade, desde que a exigência das obrigações por ela assumidas afecte gravemente os princípios da boa fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato. 2. Requerida a resolução, a parte contrária pode opor-se ao pedido, declarando aceitar a modificação do contrato nos termos do número anterior.”

A alteração a que alude o preceito “diz respeito ao circunstancialismo que rodeie o contrato, objectivamente tomado como tal, isto é, como encontro de duas vontades.”([2]). Assim, as alterações relevantes a considerar serão apenas aquelas em que as partes basearam o contrato.

Como nos explicam Pires de Lima e Antunes Varela([3]): “A resolução ou modificação do contrato é admitida em termos propositadamente genéricos, para que, em cada caso, o tribunal, atendendo à boa fé e à base do negócio, possa conceder ou não a resolução ou modificação:
Alude a lei, no entanto, aos seguintes requisitos:
a)Que haja alteração anormal das circunstâncias em que as partes tenham fundado a decisão de contratar. É preciso que essas circunstâncias se tenham modificado. Esta providência não se confunde com a teoria do erro acerca das circunstâncias existentes à data do contrato, muito embora haja uma estreita afinidade entre elas (uma, relativa à base negocial objectiva; a outra, assente na base negocial subjectiva). E, além disso, é necessário que a alteração seja anormal. Uma das circunstâncias relevantes pode ser a modificação do valor da moeda. A lei não exige, ao contrário do Código italiano, que a alteração seja imprevisível, mas o requisito da anormalidade conduzirá praticamente quase aos mesmos resultados (…).
b)Que a exigência da obrigação à parte lesada afecte gravemente os princípios da boa fé contratual e não esteja coberta pelos riscos do negócio, como no caso de se tratar de um negócio por sua natureza aleatório. (…)”.

Por conseguinte, a alteração deve ser anormal, não sendo conjeturável à data do contrato (requisito que se prende com a imprevisibilidade), e terá de haver uma parte lesada – “Uma alteração que não provoque prejuízos, no domínio contratual, a um dos celebrantes é, naturalmente, irrelevante. Calcula-se que o dano deve ter certa envergadura, para desencadear a aplicação do remédio extraordinário do art. 437º/I. (…)”([4]). Por outro lado, a exigência à parte lesada das obrigações por ela assumidas, deve ainda afetar gravemente os princípios da boa fé, e não pode estar coberta pelos riscos próprios do contrato.

Como se afirmou no Ac. do STJ de 27.1.2015([5]): “(…) A possibilidade de modificação ou alteração dos contratos com apelo ao art. 437º, nº1, do Código Civil, confronta dialecticamente dois princípios; o da autonomia privada, que impõe o cumprimento pontual do contrato que mais não é que a execução do programa negocial, e o princípio da boa fé, que visa assegurar o equilíbrio das prestações de modo a que a uma das partes não seja imposta uma desvantagem desproporcionada que favoreça a contraparte.

Ao que se atende, como ponto de partida é à base do negócio, ao circunstancialismo em que as partes assentaram a decisão de contratar, o que pressupõe um consenso negocial recíproco sem o qual não teriam celebrado certo negócio jurídico, ou não o teriam celebrado nos termos em que o fizeram.

Na execução do contrato podem surgir factores que afectem, de maneira anómala, imprevista, aquela base negocial e que tornem intolerável a manutenção do contrato tal como foi inicialmente querido e gizado pelos contraentes, por ser patente o desequilíbrio das prestações, sendo agora excessivamente onerada uma parte e mantendo a outra a situação inicial, como se nada tivesse ocorrido. (…)”.

Em síntese, a resolução baseada na alteração das circunstâncias constitui regime excecional que, por isso, obedece a requisitos legais precisos balizados sempre pela boa fé negocial. As alterações devem ser, assim, relevantes, anormais e imprevisíveis à data do negócio, causando prejuízo à parte que delas se queira prevalecer de modo que a exigência do cumprimento das obrigações por essa parte assumidas afetem gravemente os princípios da boa fé sem que estejam cobertas pelos riscos próprios do contrato.

Revertendo para o caso em análise, verificamos que resulta demonstrado que, em 12.5.2014, o A. (na qualidade de promitente comprador) e a Ré (como promitente vendedora) celebraram o contrato promessa de compra e venda junto a fls. 8 a 10 dos autos relativo à fração autónoma designada pela letra “F”, correspondente ao segundo andar direito do prédio sito na Rua de Santa Cruz, n.º 13, em Oeiras, pelo preço de € 80.000,00. Nos moldes acordados, o A. entregou então à Ré, a título de sinal e princípio de pagamento, o montante de € 10.000,00, obrigando-se ainda a entregar à mesma Ré, em 1.8.2014, a título de reforço do sinal, mais € 10.000,00 e sendo os restantes € 60.000,00 por si liquidados na data da escritura de compra e venda a realizar até 31.10.2014.

Sucede que, em meados do mês de Junho de 2014, o A. teve conhecimento da existência de uma ação judicial onde se peticiona a declaração de nulidade ou inexistência jurídica do contrato de dação que estivera na origem da inscrição da propriedade do imóvel objeto do contrato promessa a favor da Ré, ação esta interposta junto do 3º Juízo Cível do Tribunal de Família e Menores e de Comarca do Barreiro em 22.5.2014 (isto é, já depois de celebrado o contrato promessa sub judice) e registada na Conservatória do Registo Predial de Oeiras em 12.6.2014.

Acrescenta-se que logo na cláusula 1ª do referido contrato promessa de compra e venda se menciona que a 1ª outorgante e aqui Ré “é dona e legítima proprietária da fracção autónoma”.
Pensamos que a “dúvida” superveniente que a referida ação de anulação pelo menos representa sobre a legitimidade da Ré enquanto proprietária/vendedora da fração é suscetível de configurar, por si só, uma alteração, com caráter anormal, das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar.
Naturalmente, o contrato promessa de compra e venda assentou, à partida, como referimos, no pressuposto de que a Ré era “dona e legítima proprietária da fracção autónoma”. Não foi alegado ou demonstrado que, por qualquer forma, tal qualidade fosse suscetível de ser posta em causa e/ou que essa possibilidade fosse minimamente previsível para ambas as partes.

Tendo em conta a natureza do contrato em apreço é de concluir, sem esforço, que a referida posição da Ré se apresentou como causal em relação à celebração do contrato.

Por outro lado, não é possível considerar como normal ou expectável que, no decurso da execução de um contrato promessa de compra e venda de imóvel, se questione a qualidade/legitimidade do alienante, ao colocar em causa, através de ação judicial, o próprio ato jurídico que deu origem ao registo do bem a favor do promitente vendedor.

Por conseguinte, cremos que, ao contrário do decidido em 1ª instância, a mera ocorrência do registo da ação de anulação referida no ponto 5 supra, um mês após a celebração do contrato promessa de compra e venda, constitui alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar.

Resta saber se essa referida alteração provocava lesão ao A., de tal forma que a exigência do cumprimento das obrigações assumidas se configurava como contrária à boa fé, não estando coberta pelos riscos próprios do contrato.

Cremos que o registo da ação era, em si mesmo, suscetível de causar lesão ao A..

Com efeito, de acordo com o art. 291, nºs 1 e 3, do C.C., a declaração de nulidade do negócio jurídico respeitante a bens imóveis não prejudica os direitos adquiridos sobre eles a título oneroso por terceiro de boa fé, desconhecedor do vício sem culpa no momento da aquisição, apenas no caso do registo da aquisição ser anterior ao registo da respetiva ação de nulidade. Para além disso, os direitos de terceiro não serão reconhecidos se a ação for proposta e registada nos três anos posteriores à conclusão do negócio (art. 291, nº 2).

Este art. 291 do C.C. respeita, designadamente, às situações em que alguém vende a outrem um imóvel, por contrato nulo ou anulável, e este último o vendeu, por sua vez, ainda a um terceiro.

O que se pretende é proteger o terceiro adquirente do efeito da declaração da nulidade ou anulabilidade do primeiro contrato. O conflito é entre o primeiro transmitente e o último sub-adquirente([6]).

Ora, em face da inscrição da ação de anulação no registo predial, o A., promitente comprador da fração, deixava de poder gozar, como terceiro e ainda que de boa fé, de qualquer proteção quanto a possíveis vícios do contrato de transmissão anterior à mesma fração respeitantes, se viesse a cumprir o dito contrato promessa. Acresce que, conforme estipulado, o A. já pagara à Ré a quantia de € 10.000,00, a título de sinal e princípio de pagamento, e obrigara-se ainda a proceder ao reforço desse sinal no mesmo valor (€ 10.000,00) em 1.8.2014, sendo o remanescente do preço (€ 60.000,00) pago na data da escritura, a realizar até ao dia 31.10.2014 (até cerca de 5 meses após a outorga do contrato promessa).

Dada a inevitável incerteza quanto ao desfecho da ação judicial referida e a manifesta desproteção dos seus interesses, enquanto terceiro, perante os efeitos dum possível ulterior reconhecimento judicial de vícios do contrato anterior, é de concluir que a aludida alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar era suscetível de causar lesão ao A. em termos tais que a exigência do cumprimento das obrigações assumidas no contrato promessa (como seja o reforço do sinal) se representou como contrária à boa fé, não estando, além do mais e claramente, coberta pelos riscos próprios do contrato.

Por conseguinte, se a carta de 21.7.2014, remetida pelo A. à Ré, a resolver o contrato promessa exprime a “falta de interesse do promitente comprador na celebração do contrato definitivo”, como se diz na sentença, certo é também que tal desinteresse se explica pela alteração das circunstâncias verificada e decorrente da inscrição no registo predial respetivo de ação judicial em que é peticionada a declaração de nulidade ou inexistência jurídica do contrato de dação que esteve na origem da inscrição da propriedade do imóvel objeto do contrato promessa a favor da Ré.
Acresce, por outro lado, que não se demonstra que o A. estivesse em mora no momento em que tal facto foi levado ao registo, em que desse registo o A. tomou conhecimento ou até quando remeteu à Ré a dita carta, caso em que estaria impedido de pedir a resolução ou a modificação do contrato (cfr. art. 438 do C.C.).

Não concordamos, pois, com o entendimento seguido em 1ª instância de que “só à data da celebração da escritura pública poderia ser aferida se a factualidade descrita integraria ou não alteração superveniente das circunstâncias”.

A questão que releva não é, a nosso ver, a possibilidade de poder vir a verificar-se ultrapassada a situação até à data prevista da celebração da escritura pública, como se justifica na sentença. Se a situação então se mantivesse nos mesmos termos, não estaria em causa a figura da alteração das circunstâncias mas o incumprimento da Ré – que se obrigou à venda da fração “livre de quaisquer ónus, encargos ou outras responsabilidades” – a justificar, provavelmente, a devolução do sinal em dobro, ao abrigo do art. 442, nº 2, do C.C..

Dito de outro modo, a resolução de que falamos nada tem que ver com o incumprimento do contrato promessa e as consequências daí decorrentes, nos termos do contrato e da lei, mas com a alteração das circunstâncias verificada e em que o A. funda o seu pedido.

Em suma, é de concluir, contra o sentenciado, que assistia ao A. o direito de pedir a resolução do contrato promessa à luz do disposto no art. 437 do C.C., tanto mais que a Ré não declarou aceitar a modificação do contrato (cfr. nº 2 do art. 437).

Nesse caso, a resolução é equiparada, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico, dando, assim, lugar à restituição do que houver sido prestado (cfr. arts. 439, 433, 434 e 289, nº 1, do C.C.), tendo-se o contrato por não celebrado.

Tem, por isso, o A. direito a haver da Ré o valor por si pago de € 10.000,00 a título de sinal, acrescido de juros desde a data da interpelação da Ré (ver ponto 7 supra), à taxa legal, até integral pagamento.

Já no que toca à indemnização peticionada – no valor global de € 820,60 respeitante a € 319,80 de benfeitorias realizadas na fração e a € 500,80 de despesas bancárias suportadas – não terá o A. direito à mesma, posto que a resolução se funda na alteração das circunstâncias, de acordo com o art. 437 do C.C., e não no incumprimento da contraparte (ver art. 801, nº 2, do C.C.).
Procede, por isso, apenas em parte do recurso.

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IV-Decisão:

Termos em que e face ao exposto, acordam os Juízes desta Relação em, julgando parcialmente procedente a apelação, revogar a sentença recorrida no que toca ao ponto 2 do segmento decisório e condenar a Ré, em consequência da resolução do contrato promessa de compra e venda por alteração das circunstâncias, a restituir ao A. a quantia por este entregue de € 10.000,00, a título de sinal e princípio de pagamento, acrescida de juros desde a data da interpelação da Ré (ver ponto 7 supra), à taxa legal e até integral pagamento.
Custas pelo apelante e apelada, na proporção do vencimento.
Notifique.

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                                                                                                     Lisboa, 20.9.2016

                                                                                                                                                                                                               
Maria da Conceição Saavedra
Cristina Coelho                              
Luís Filipe Pires de Sousa

 

[1]Ver Abrantes Geraldes, “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 2013, págs. 128/129.
[2]Menezes Cordeiro, “Da Alteração das Circunstâncias”, Separata dos Estudos em Memória do Prof. Doutor Paulo Cunha, 1987, pág. 65.
[3]“Código Civil Anotado”, vol. I, 4ª ed., pág. 413.
[4]Menezes Cordeiro, ob. cit., pág. 67.
[5]Proc. 876/12.9TBBNV-A.L1.S1, em www.dgsi.pt.
[6]Diversa é a noção de terceiro a que alude o nº 4 do art. 5 do Código de Registo Predial: “Terceiros, para efeitos de registo, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si”. Neste caso, estamos perante situações de conflito entre dois adquirentes de um mesmo transmitente.