Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
5061/19.6T8LRS.L1-2
Relator: MARIA JOSÉ MOURO
Descritores: CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
REGIME DE EXCLUSIVIDADE
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 09/24/2020
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Texto Parcial: N
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: IMPROCEDENTE
Sumário: I – Num contrato de mediação imobiliária, pela cláusula de exclusividade, as partes determinam que o mediador terá direito à remuneração se o contrato pretendido for celebrado durante o período de exclusividade acordado; tratando-se de exclusividade “simples” isso sucederá sempre que esse contrato tenha sido celebrado em consequência da actividade de outro mediador, mas já não quando resulte da actuação da outra parte, o próprio.
II - No contrato de mediação imobiliária celebrado entre a A. e a R., a cláusula de exclusividade dele constante reporta-se a um regime de exclusividade “simples”, não impedindo a R. de negociar directamente a venda do imóvel.
III - A aplicação do disposto no n.º 2 do art. 19 da lei 15/2013, de 8-2, implica a prova da efetiva obtenção de alguém verdadeiramente interessado e pronto a celebrar o contrato, que haja um interessado efectivo para o negócio, aceitando as condições estabelecidas.
IV – No caso dos autos a A. não fez prova de que conseguira alguém verdadeiramente interessado e pronto a celebrar o contrato nos termos previstos no contrato de mediação.
Decisão Texto Parcial:
Decisão Texto Integral: Acordam na Secção Cível (2ª Secção) do Tribunal da Relação de Lisboa:
                                                          
I – «Maxloja – Mediação Imobiliária, Lda.» intentou a presente acção declarativa com processo comum contra «BB..., Unipessoal».
Alegou a A., em resumo:
A. e R. celebraram, em 30-8-2018, um contrato de mediação imobiliária, promovendo a A. o negócio em causa, evidenciando esforços para encontrar comprador para o imóvel objecto do contrato - o que veio efectivamente a acontecer. O negócio não se concretizou unicamente porque a R. declarou não pretender vender o imóvel; a R., violando quer o regime de exclusividade que os deveres de correção e boa fé que se impunham, veio a transmitir o imóvel, em 28-11-2018, a PR… e MR…. A R. comprometera-se a pagar à A. uma remuneração correspondente a 5% do preço, em caso de venda, ou em caso de não concretização do negócio por causa que lhe fosse imputável.
Pediu a A. que a R. seja condenada a pagar-lhe a quantia de 36.900,00 € acrescida de juros de mora vencidos e vincendos.
Citada, a R. contestou, impugnando ter aceite os termos contratuais alegados, não havendo assinado o contrato escrito documentado nos autos pela A., referindo que os compradores do imóvel tomaram conhecimento da sua colocação em venda em momento anterior ao dos acordos com respeito à mediação e que a venda ocorreu de forma alheia à actividade da A.
O processo prosseguiu vindo a ser proferida sentença que julgou a acção improcedente, absolvendo a R. do pedido.
Apelou a A., concluindo nos seguintes termos a respectiva alegação de recurso:
A. Das cinco questões a saber (conforme Despacho Saneador), foram encontradas as seguintes respostas (respostas a negrito):
1. Da efectiva celebração de um contrato entre as partes.
“(...) a Autora celebrou com a Ré, em 30 de Agosto de 2018, o Contrato de Mediação Imobiliária n.º 2018/….”
2. Obrigações contraídas pelas partes através desse contrato de mediação imobiliária.
Veja-se as alíneas e) a j) dos Factos Dados Provados:
e) O referido Contrato, nos termos da Cláusula 8.ª, foi celebrado pelo período de 6 (seis) meses, com início no dia 30/08/2018 e termo em 26/02/2019, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo caso não ocorresse, expressamente e tempestivamente, a sua denúncia à renovação por qualquer das partes contratantes.
f) Pelo supra mencionado contrato a Autora obrigou-se, enquanto o mesmo produziu efeitos, a diligenciar no sentido de conseguir interessados na compra da fracção autónoma designada por “K”, correspondente ao … andar B, destinada a habitação, que faz parte integrante do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Avenida …, número …, …-A e …-B e Avenida …, número …, concelho e distrito de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número … da freguesia de São Sebastião da Pedreira, inscrito na freguesia de Avenidas Novas sob o artigo matricial número …,
g) Pelo preço de € 1.490.000,00 (um milhão quatrocentos e noventa mil euros),
h) Mediante a remuneração à Autora, no valor de 5% calculado sobre o preço pelo qual o negócio fosse efectivamente concretizado, acrescido de IVA à taxa legal em vigor (Cláusula 5ª).
i) Acordaram também que a Mediadora mantém, sempre, o direito ao reembolso das despesas efectuadas com a obtenção da documentação. (Cláusula 6.ª/n.º3).
j) A Autora acordou em contratar a Mediadora em regime de exclusividade (Cláusula 4ª, n.º1), prevendo o n.º 2 da cláusula 4.ª que “O regime de exclusividade previsto no presente contrato implica que só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação imobiliária, durante o respectivo período de vigência.”.
3. Da existência de uma nulidade na formulação da cláusula de exclusividade. Conforme página quinze da Sentença: «Não existe uma nulidade no contrato concreto por desconformidade com o modelo legal.»
4. Actividade concreta desenvolvida pela Autora no âmbito da execução do contrato.
Veja-se as alíneas k) a o) dos Factos Dados Provados:
“k) Publicitou a Autora o imóvel no seu site.
l) Efectuou a Autora entre uma a quatro visitas, no âmbito do acompanhamento.
m) Em 28/09/2018, o mediador RE… enviou uma mensagem ao legal representante da Ré com o seguinte teor: “Está bem encaminhado, em 4 visitas já recebi uma proposta, mas vou fazer para que subam para te a apresentar.”.
n) FN… questionou: “Posso saber o valor?”
o) RE… respondeu “Sim. 1.3. Pelo menos aos 1.390 hão-de subir”.
5. Obrigação da Ré de proceder ao pagamento da remuneração contratualmente prevista à Autora.
Veja-se as alíneas k) a o) dos Factos Dados Provados:
h) Mediante a remuneração à Autora, no valor de 5% calculado sobre o preço pelo qual o negócio fosse efectivamente concretizado, acrescido de IVA à taxa legal em vigor (Cláusula 5ª).»
B. Ademais, atente-se ao número 2 do artigo 19º do Lei n.º15/2013, de 08 de Fevereiro.
C. Salvo melhor entendimento, a conciliação entre os factos dados como provados e a norma jurídica preenchem a razão do pedido da Autora.
Pois que quanto aos factos,
D. Sem que se perceba os motivos, o próprio Tribunal entra em contradição quando dá (e bem) por provado os factos assentes nas alíneas m) a s) e dá (ainda que mal) como provada a situação plasmada na alínea dd); sendo que, por outro lado, não dá o Tribunal Recorrido por provadas as alíneas a) a k) dos factos dados como não provados.
E. Mais, continua o Tribunal Recorrido com versões contraditórias com o que deu como provado, conforme alínea b) dos factos dados como não provados que entra em contradição com as alíneas k) e l) dos factos dados como provados.
F. E afasta inclusive um elemento de prova como o email junto com o Documento 3 junto com a PI para dar como não o provado o constante da alínea h) dos factos não provados.
Ora, a verdade é que:
G. Resulta claramente da prova documental que existia um contrato mediação imobiliário em vigor,
H. Resulta evidente que a Autora publicitou o imóvel, participou em visitas.
I. E deu a conhecer pelo menos uma proposta de negócio.
J. Todavia, também se encontra comprovados nos autos que foi impedida a Autora Recorrente pela própria Ré de concretizar qualquer negócio de mediação,
K. Releve-se o evidente e grosseiro facto de a Ré ter recebido um sinal em dia que enviou a comunicação a opor-se à renovação do contrato de mediação imobiliária.
L. Mais, releve-se o evidente e grosseiro facto de a Ré ter concluído um negócio estranho à Autora durante o período de tempo em que o contrato de mediação (em regime de exclusividade) se encontrava em vigor com a Autora.
M. Ora, ao violar este regime de exclusividade, concretizou outro negócio (por metade do preço) por sua conta à margem do conhecimento da Autora. Como poderia a Autora continuar a prosseguir o seu fim?
N. Deste modo, é manifesto que é devida a quantia peticionada pela Autora Recorrente.
O. Tudo isto resulta dos autos, tudo isto é verdade; ainda que não se perceba porque o Tribunal Recorrido entre posteriormente em manifestas contradições.
Adiante, e quanto ao enquadramento jurídico realizado pelo Tribunal Recorrido,
P. Resulta da Sentença que o Tribunal Recorrido olhou para a presente situação e decidiu (impondo um difícil e desproporcional ónus de prova à Autora) que a proposta de 1.300.000,00€ apresentada pela Autora à Ré não se compreende dentro da definição do “negócio visado” a que alude o número 2 do artigo 19º da Lei n.º 15/2013, de 08 de Fevereiro.
Q. Quanto a este ponto, importa relevar que nenhuma norma exige como requisito para a aplicação do número 2 do artigo 19º do Lei n.o 15/2013, de 08 de Fevereiro a apresentação de um negócio efectivo e concreto com identificação mútua e completa dos contratantes e detalhes de negócio como valor de sinal, local de realização do negócio, forma de pagamento, entre outros...
R. Até porque o habitual nos negócios imobiliários mediados é que as partes se limitem a aceitar/negar simplesmente preços e sinais.
S. Tal como é habitual que as partes compradoras e vendedoras só conheçam a identidade da contraparte aquando da altura da assinatura de um contrato-promessa.
T. E antes que se diga que tal é descabido, importa relevar que tais cuidados resultam tanto do fundado receio dos agentes imobiliários sobre negociações obscuras à margem do seu conhecimento, tal como resultam da intenção de alguns clientes (mais ricos, mais famosos, mais cuidadosos...) pretenderem o anonimato durante o maior período de tempo possível de modo a ganharem condições contratuais mais vantajosas.
U. Posto isto, e ao contrário do Tribunal Recorrido, entende-se que este “negócio visado” a que alude o número 2 do artigo 19º da Lei n.º 15/2013, de 08 de Fevereiro é um negócio de compra e venda ainda por concretizar – a concretizar até na promessa. Vale por dizer que basta a simples negociação e tentativa de aproximar partes (negociações estas que se podem gorar e aproximações que podem não resultar) para haver a aplicação da norma em questão.
V. Não é, portanto, este “negócio visado” o “negócio de compra e venda concreto e já totalmente delineado sob a forma duma promessa”.
W. É aliás neste sentido que tem vindo a decidir a Jurisprudência, e vide entre outros, o disposto no Acórdão do STJ de 18/03/1997: “O mediador adquire o direito à remuneração (...), bastando que se tenha limitado a dar a conhecer pessoa disposta a fazer determinado negócio”
X. Leia-se no mesmo Acórdão: “A generalidade da doutrina e até a jurisprudência mesmo mais recente – neste sentido Ac. do TRL de 18-12-2001, in Col. Jur. Tomo V, pág 115 onde se decidiu nomeadamente basta que tenham sido feitas diligências para aproximar os interessados no negócio, para estar cumprida a obrigação do mediador, e ser devida a remuneração ao mediador - entende que, não constitui obrigação fundamental do mediador concluir o contrato. A obrigação assumida é conseguir interessado para certo negócio que, raramente, conclui ele próprio;” (Sublinhado nosso);
Y. Mais recentemente, e também neste sentido, o Acórdão do STJ no processo 135/11.4TVPRT.G1.S1, datado de 12/12/2013: “II - O contrato de mediação imobiliária é um contrato bilateral e oneroso: o mediador obriga-se a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a realização do negócio no sector imobiliário e este último obriga-se a remunerá-lo pelo serviço prestado.”
Z. Veja-se também o recente Acórdão do STJ do Processo: 894/11.4TBGRD.C1.S1, datado de 01/04/2014: “II - Para que ocorra uma mediação basta que, como consequência dos actos de promoção e facilitação envidados pelo mediador, se perfeccione o contrato a que as mesmas tendem, através da concorrência da oferta realizada por uma das partes e a consequente aceitação pela outra, não se exigindo a sua posterior consumação, pois que este resultado é independente da vontade do mediador, a não ser que se haja responsabilizado expressamente de o obter, através de um pacto especial de garantia no qual assuma o bom fim da operação.”
AA. Ainda olhando ao elemento teleológico da norma, o que visa o número 2 do artigo 19º da Lei n.º 15/2013, de 08 de Fevereiro é precisamente acautelar os direitos das mediadoras imobiliárias nas situações em que tendo uma agência de intermediação imobiliária despende tempo e recursos, publicitando, mostrando a terceiros... e, no fim, vê a sua expectativa jurídica de receber uma comissão completamente frustrada.
Posto isto,
BB. Sendo que a identificação do objeto do litígio e enunciação dos temas da prova obtiveram as respostas que obtiveram conforme supra exposto,
CC. E uma vez que uma vez que se entende que a Lei é bem clara nesta matéria e que não está aberta a exigir requisitos inexistentes como o Tribunal Recorrido quer fazer crer,
DD. Requer-se ao Venerando Tribunal que revoga a decisão recorrida por melhor decisão que defira o peticionado pela Autora.
A R. contra alegou nos termos de fls. 76 e seguintes.
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II – São as conclusões da alegação de recurso, no seu confronto com a decisão recorrida, que determinam o âmbito da apelação, salvo quanto a questões de conhecimento oficioso que possam ser decididas com base nos elementos constantes do processo. Assim, perante o teor das conclusões de recurso, temos como questões a considerar: se ocorrem as invocadas deficiências/contradições referentes à matéria de facto provada; se a R. violou o regime de exclusividade acordado – o que passa por definir a extensão desse regime, no caso concreto; se os pressupostos de aplicação do nº 2 do art. 19 da lei 15/2013 se verificam (ou não) no caso dos autos.
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III – 1 - O Tribunal de 1ª instância julgou provados os seguintes factos:
Da petição inicial:
a) A autora é uma sociedade comercial por quotas, que se dedica à actividade de mediação imobiliária, utilizando no exercício da sua actividade a imagem da marca “REMAX”, assumindo a designação “Maxloja, Mediação Imobiliária, Lda.”, ao abrigo do contrato de franchising.
b) É detentora da Licença AMI n.º …, emitida pelo IMPIC.
c) No exercício da sua actividade, a autora diligencia no sentido de conseguir interessados na compra ou na venda de bens imóveis ou na constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, bem como o seu arrendamento, desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre negócios pretendidos e sobre as características dos respectivos imóveis.
d) Em função da sua actividade, a Autora celebrou com a Ré, em 30 de Agosto de 2018, o Contrato de Mediação Imobiliária n.º 2018/….
e) O referido Contrato, nos termos da Cláusula 8.ª, foi celebrado pelo período de 6 (seis) meses, com início no dia 30/08/2018 e termo em 26/02/2019, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo caso não ocorresse, expressamente e tempestivamente, a sua denúncia à renovação por qualquer das partes contratantes.
f) Pelo supra mencionado contrato a Autora obrigou-se, enquanto o mesmo produziu efeitos, a diligenciar no sentido de conseguir interessados na compra da fracção autónoma designada por “K”, correspondente ao … andar B, destinada a habitação, que faz parte integrante do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Avenida …, número …, …-A e …-B e Avenida …, número …, concelho e distrito de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número … da freguesia de São Sebastião da Pedreira, inscrito na freguesia de Avenidas Novas sob o artigo matricial número …,
g) Pelo preço de € 1.490.000,00 (um milhão quatrocentos e noventa mil euros),
h) Mediante a remuneração à Autora, no valor de 5% calculado sobre o preço pelo qual o negócio fosse efectivamente concretizado, acrescido de IVA à taxa legal em vigor (Cláusula 5ª).
i) Acordaram também que a Mediadora mantém, sempre, o direito ao reembolso das despesas efectuadas com a obtenção da documentação. (Cláusula 6.ª/n.º 3).
j) A Autora acordou em contratar a Mediadora em regime de exclusividade (Cláusula 4ª, n.º1), prevendo o n.º 2 da cláusula 4.ª que “O regime de exclusividade previsto no presente contrato implica que só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação imobiliária, durante o respectivo período de vigência.”.
k) Publicitou a Autora o imóvel no seu site.
l) Efectuou a Autora entre uma a quatro visitas, no âmbito do acompanhamento.
m) Em 28/09/2018, o mediador RE… enviou uma mensagem ao legal representante da Ré com o seguinte teor: “Está bem encaminhado, em 4 visitas já recebi uma proposta, mas vou fazer para que subam para te a apresentar.”.
n) FN… questionou: “Posso saber o valor?”
o) RE… respondeu “Sim. 1.3. Pelo menos aos 1.390 hão-de subir”.
p) FN… respondeu “Já não é mau”.
q) RE… disse: “Vamos aguardar reação”.
r) FN… escreveu: “E o valor da escritura? Também é importante para o desconto.” e “Boas se for 1490, conta com os 115 para ti. 1390 fica para mim 1300 e 90 para ti. Era bom não ser o total na escrita. O que achas? Eu não quero ganhar só eu R…. Um abraço.”.
s) RE… respondeu “Espero dar boas notícias em breve forte abraço”.
t) Em 19/10/2018, a Ré enviou à Autora um e-mail com o seguinte teor: «Venho por este meio informar que não estou interessado em vender o imóvel na rua … … andar. Cumprimentos FN…».
u) Mais tarde, por carta datada de 25/01/2019 e recebida a 31/01/2019, a Ré veio igualmente a remeter carta à Autora, recordando o e-mail de 19/10/2018 e reforçando os seus intentos de cancelar o contrato de mediação imobiliária n.º 2018/….
v) Em 19/10/2018, foi entregue um sinal de € 200.000,00 (duzentos mil euros) à Ré por PR… (NIF …) e MR… (NIF …).
w) No dia 28/11/2018, concretizou a Ré a transmissão do Imóvel às referidas pessoas, pelo preço global de € 600.000,00.
x) A Ré foi interpelada pela Autora para o pagamento de € 36.900,00 (trinta e seis mil e novecentos euros).
y) Até à presente data, não liquidou a Ré qualquer valor junto da Autora.
z) E ainda devolveu a Ré a factura à Autora.
Da contestação:
aa) FN… informou o senhor RE... de que já tinha pessoas interessadas na casa em momento anterior ao da celebração do contrato de mediação imobiliária.
bb) Os compradores não tomaram conhecimento do imóvel através da agência.
cc) Em 02/10/2018, teve lugar a seguinte conversação: «FN… (FN): Boas R… como está a casa de Lisboa? É que chegou o casal amigo do meu irmão que ofereceu 1300000. RE… (RE): Estou em receber a proposta formalizada/por escrito entre hoje e amanhã. FN: Ok. Que assim digo que já tenho uma proposta mais alta o que achas? RE: Ele é mesmo comprador? FN: Olha eu acho que sim. Mas a certeza é quando pagam ehehehe RE: Nem mais ... dizer todos dizemos agir em conformidade com o que se diz já é diferente. FN: Mas eu sei disso e só quando temos o dinheiro infelizmente é que sabemos porque é uma coisa.»
dd) Não foi apresentada a proposta por RE….
ee) Os compradores tomaram conhecimento do imóvel sem qualquer intervenção da Autora e a negociação do preço também ocorreu sem intervenção desta.
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III – 2 - O Tribunal de 1ª instância considerou não se encontrarem provados os seguintes factos:
Da petição inicial:
a) Para além do provado, foram feitos diversos esforços pela Autora para encontrar um comprador para o referido imóvel, esforços esses sempre comunicados à Ré;
b) A Autora desenvolveu actividades de promoção com as quais despendeu horas de trabalho.
c) A Autora começou a encontrar interessados.
d) Apresentou, em 28/09/2018, a seguinte proposta de compra: Preço de compra: € 1.320.000,00 (um milhão trezentos e vinte mil euros).
e) Tendo os serviços da AUTORA informando a Ré do mesmo facto logo no próprio dia.
f) Seguiram-se mais visitas também,
g) Todavia, entre fins de Setembro e a primeira quinzena de Outubro de 2018, a Ré deixou de permitir visitas aos agentes da Autora.
h) Foi o e-mail enviado pela Ré à Autora em 19/10/2018 que inviabilizou qualquer esforço da Ré para finalizar quaisquer negociações.
i) Tal denúncia por parte da Ré teve apenas o intento de se furtar ao pagamento da remuneração devida pelos serviços de intermediação prestados,
j) A Autora alcançou interessados para o negócio, que estavam determinados a comprar – por valor superior ao efectivamente realizado pela Ré.
k) A Autora continuou a agendar visitas.
l) Não se concretizou qualquer negócio transmitido pela Autora à Ré única e exclusivamente porque esta declarou não pretender vender o Imóvel.
Da contestação:
m) Quando lhe foi remetida a carta informando da celebração do contrato, a Ré apenas recebeu a folha de rosto.
n) A Ré é uma empresa que se dedica não só à construção, mas também à venda de imóveis.
o) Uma vez que o legal representante da Ré simpatizava com o senhor RE…, trabalhador por conta da Autora, e, por isso, queria ajudá-lo, acabou por aceder a que este o deixasse incluir o imóvel no seu portefólio, deixando, no entanto, bem claro que não assinaria qualquer contrato, nem concordava com a exclusividade, sem embargo de não planear "dar" a casa mais nenhuma imobiliária.
p) FN… disse a R… que provavelmente iria proceder à venda aos interessados que já conhecia em momento prévio ao da celebração do contrato de mediação.
q) Na mesma data, a Ré "deu" mais dois imóveis ao Senhor R… também a pedido do mesmo e sob o pretexto de enriquecer o seu portefólio,
r) Sendo que tinha até sido dada a indicação de que uma dessas casas nem sequer seria para venda, já que seria para habitação do legal representante da Ré.
s) Tendo o acordo em relação a estes dois imóveis sido celebrado nos mesmos termos e tendo também a carta que a Ré recebeu em sequência chegado apenas com a folha de rosto.
t) A Ré sempre se recusou a assinar o CMI e nunca concordou com a exclusividade, não só com a que lhe era solicitada pelo funcionário da Autora, como sempre que foi abordado por outras imobiliárias no passado.
u) Não autorizou sequer a colocação das placas de publicidade da imobiliária.
v) O acordo celebrado entre ambos foi um "acordo de cavalheiros" nos termos do qual a casa poderia ser vendida pelo Sr. R… ou pelo próprio legal representante da Ré.
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IV – 1 - O Tribunal de 1ª instância elencou as seguintes questões a resolver:
«1. Da efectiva celebração de um contrato entre as partes.
2. Obrigações contraídas pelas partes através desse contrato de mediação imobiliária.
3. Da existência de uma nulidade na formulação da cláusula de exclusividade.
4. Actividade concreta desenvolvida pela Autora no âmbito da execução do contrato.
5. Obrigação da Ré de proceder ao pagamento da remuneração contratualmente prevista à Autora».
Concluiu aquele tribunal que as partes celebraram um contrato de mediação imobiliária ao qual é aplicável o disposto na lei 15/2013, de 8-2, vigorando um regime de exclusividade, que aquele contrato não é nulo por desconformidade com o modelo legal previsto no art. 3 do Dl 102/2017, de 23-8, que sendo certo que a A. desenvolveu alguma actividade com vista à obtenção de um projecto de venda, se desconhece se chegou a existir um verdadeiro interessado disposto a celebrar o contrato de compra e venda e que quem veio a comprar o imóvel tomou conhecimento do mesmo sem qualquer intervenção da A.. Entendeu, assim, o Tribunal de 1ª instância, «não se encontram preenchidos os pressupostos previstos no artigo 19.º, n.º 2, da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, posto que não se apura que existisse qualquer actividade da Autora passível de vir a ser materializada num negócio concreto de compra e venda do imóvel que foi objecto do contrato de mediação imobiliária que uniu as partes».
Essencialmente, a apelante discorda das soluções consideradas pelo Tribunal de 1ª instância no âmbito das questões que por aquele Tribunal haviam sido enunciadas sob os pontos 4. e 5.
Começando por mencionar a existência de contradições no que concerne à matéria de facto provada e não provada a apelante não impugna, propriamente – ou seja, nos termos previstos no art. 640 do CPC - a factualidade dada como provada/não provada pelo Tribunal de 1ª instância, antes apontando as ditas “contradições” entre os factos, remetendo, afigura-se, para o vício aludido na alínea c) do nº 2 do art. 662 do CPC.
Refere a apelante que o «Tribunal entra em contradição quando dá (e bem) por provado os factos assentes nas alíneas m) a s) e dá (ainda que mal) como provada a situação plasmada na alínea dd); sendo que, por outro lado, não dá o Tribunal Recorrido por provadas as alíneas a) a k) dos factos dados como não provados».
Existirá  contradição quando colidem entre si as respostas dadas a certos pontos de facto.
Daquelas alíneas m) a s) dos factos provados consta o seguinte:
«m) Em 28/09/2018, o mediador RE… enviou uma mensagem ao legal representante da Ré com o seguinte teor: “Está bem encaminhado, em 4 visitas já recebi uma proposta, mas vou fazer para que subam para te a apresentar.”.
n) FN… questionou: “Posso saber o valor?”
o) RE… respondeu “Sim. 1.3. Pelo menos aos 1.390 hão-de subir”.
p) FN… respondeu “Já não é mau”.
q) RE… disse: “Vamos aguardar reação”.
r) FN… escreveu: “E o valor da escritura? Também é importante para o desconto.” e “Boas se for 1490, conta com os 115 para ti. 1390 fica para mim 1300 e 90 para ti. Era bom não ser o total na escrita. O que achas? Eu não quero ganhar só eu R…. Um abraço.”.
s) RE… respondeu “Espero dar boas notícias em breve forte abraço”»
Constando da alínea dd):
«dd) Não foi apresentada a proposta por RE…».
Sendo o seguinte o teor das alíneas a) a k) dos factos não provados:
«a) Para além do provado, foram feitos diversos esforços pela Autora para encontrar um comprador para o referido imóvel, esforços esses sempre comunicados à Ré;
b) A Autora desenvolveu actividades de promoção com as quais despendeu horas de trabalho.
c) A Autora começou a encontrar interessados.
d) Apresentou, em 28/09/2018, a seguinte proposta de compra: Preço de compra: € 1.320.000,00 (um milhão trezentos e vinte mil euros).
e) Tendo os serviços da AUTORA informando a Ré do mesmo facto logo no próprio dia.
f) Seguiram-se mais visitas também,
g) Todavia, entre fins de Setembro e a primeira quinzena de Outubro de 2018, a Ré deixou de permitir visitas aos agentes da Autora.
h) Foi o e-mail enviado pela Ré à Autora em 19/10/2018 que inviabilizou qualquer esforço da Ré para finalizar quaisquer negociações.
i) Tal denúncia por parte da Ré teve apenas o intento de se furtar ao pagamento da remuneração devida pelos serviços de intermediação prestados,
j) A Autora alcançou interessados para o negócio, que estavam determinados a comprar – por valor superior ao efectivamente realizado pela Ré.
k) A Autora continuou a agendar visitas».
Não se verifica aqui qualquer contradição, em nosso entender.
O que o Tribunal de instância considera é que aquilo que se provou foi o consignado nos factos provados acima transcritos e que, para além disso («Para além do provado», consoante se escreveu) não se provou o que fora alegado pela A. e consta dos pontos a) a k) dos factos não provados, o que não integra contradição visto os factos provados não imporem que se julguem igualmente provados aqueles factos não provados que têm um âmbito diverso, ou, pelo menos, amplitude diversa.
Prossegue a apelante dizendo que o Tribunal Recorrido continua «com versões contraditórias com o que deu como provado, conforme alínea b) dos factos dados como não provados que entra em contradição com as alíneas k) e l) dos factos dados como provados».
As alíneas k) e l) dos factos provados têm o seguinte teor:
«k) Publicitou a Autora o imóvel no seu site.
l) Efectuou a Autora entre uma a quatro visitas, no âmbito do acompanhamento».
E da alínea b) dos factos não provados resulta não se haver provado que a «Autora desenvolveu actividades de promoção com as quais despendeu horas de trabalho».
Conjugando os pontos em questão resulta que a A,. publicitou o imóvel no seu site e efectuou entre 1 a 4 visitas, mas não mais do que isso, designadamente que com actividades de promoção (quais actividades, para além das especificamente aludidas em k) e l) dos factos provados?) a A. haja despendido “horas de trabalho” – o que não implica necessariamente a invocada contradição.
Por fim e no que respeita ainda à matéria de facto, alega a apelante que o Tribunal de 1ª instância afastou um elemento de prova como o e-mail junto como doc. 3 junto com a p.i. para dar como não provado o constante da alínea h) dos factos não provados.
Vejamos.
Como referido, consta da alínea h) dos factos não provados: «Foi o e-mail enviado pela Ré à Autora em 19/10/2018 que inviabilizou qualquer esforço da Ré para finalizar quaisquer negociações».
Sucede que a alínea t) dos factos provados tem o seguinte conteúdo: «Em 19/10/2018, a Ré enviou à Autora um e-mail com o seguinte teor: «Venho por este meio informar que não estou interessado em vender o imóvel na rua … … andar. Cumprimentos FN…».
Daqui resulta que o Tribunal de 1ª instância não desvalorizou o documento de fls. 16 (doc. nº 3 junto com a p.i.) uma vez que deu como provado aquilo que dele resulta. Do documento em causa, em si mesmo, não resulta a prova do facto que a apelante pretende, ou seja, que tenha sido esse e-mail «que inviabilizou qualquer esforço da Ré para finalizar quaisquer negociações».
Pelo que, no que respeita aos factos, nada há a alterar.
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IV – 2 - Dispõe o art. 16, nº2- g), da lei 15/2013, de 8-2, lei que estabeleceu o regime jurídico a que fica sujeita a atividade de mediação imobiliária:
«2 — Do contrato constam, obrigatoriamente, os seguintes elementos:
(...) g) A referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente».
Como salienta Higina Orvalho Castelo ([1]) esta norma «foca dois aspetos diferentes do contrato de mediação em regime de exclusividade: por um lado, a sua formação, necessariamente sujeita à forma escrita; por outro, os seus efeitos concretos, cuja especificação se deixa na disponibilidade das partes, mas que têm de constar obrigatoriamente do texto contratual».
A abrangência da cláusula de exclusividade dependerá, pois, do convencionado pelas partes, podendo, desde logo, ser “simples” ou “reforçada”.
Diz-nos, a propósito, Maria de Fátima Ribeiro ([2]):
«Encontram-se frequentemente, neste tipo de contratos, cláusulas de exclusividade: são cláusulas pelas quais as partes estabelecem que o comitente não poderá celebrar com outro mediador um contrato que tenha por objecto o mesmo negócio (exclusividade simples), ou ainda pelas quais se prevê também que o comitente não poderá ele próprio procurar um terceiro interessado no negócio (exclusividade reforçada). Do ponto de vista temporal, a cláusula de exclusividade pode ser limitada no tempo (por um determinado período), ou ilimitada (por toda a duração do contrato de mediação).
Quando do teor do próprio contrato de mediação não resulte expressamente qual o alcance da exclusividade estabelecida em benefício do mediador, saber se se está perante uma cláusula de exclusividade simples ou uma cláusula de exclusividade reforçada vai depender da interpretação do mesmo, considerando-se todas as circunstâncias conhecidas por ambas as partes, embora seja de considerar que, na dúvida, a exclusividade é simples – pois deve resultar claramente do contrato que o comitente se abstém de procurar ele próprio o melhor negócio, dispondo-se a remunerar o mediador no caso em que o consiga directamente (e não em resultado da actividade de mediação)».
No caso que nos ocupa consta do acordo escrito celebrado que a R. contrata a Mediadora em regime de exclusividade (Cláusula 4ª, n.º1), prevendo o n.º 2 da cláusula 4.ª que «O regime de exclusividade previsto no presente contrato implica que só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação imobiliária, durante o respectivo período de vigência».
A alusão, naquela cláusula, a “promover” o negócio objecto do contrato de mediação imobiliária inculca estarmos perante um caso de exclusividade simples – a dita “promoção” reconduzida à actividade característica de uma mediadora (ver o art. 2 da lei 15/2013) não exclui a possibilidade de o proprietário do imóvel diligenciar pela sua venda. Genericamente, a mediação poderá ser definida como o contrato pelo qual uma das partes se obriga a promover a aproximação de duas ou mais pessoas com vista à conclusão de um determinado negócio, mediante remuneração.
Não resulta claramente do contrato que a R. se absteria de procurar, ela própria, comprador para o imóvel. Aliás, provou-se que o representante da R. informou RE…, mediador da A., de que já tinha pessoas interessadas na casa, isto em momento anterior ao da celebração do contrato de mediação imobiliária.
Como sustenta Higina Orvalho Castelo ([3]) «sem prejuízo de as partes poderem manifestar claramente o seu acordo noutro sentido, a melhor interpretação de uma cláusula de teor idêntico ao do art. 19, n.º 4, do revogado DL 211/2004 (só a empresa de mediação tem o direito de promover o negócio objeto do contrato de mediação) restringe a operacionalidade da cláusula ao afastamento da concorrência, não podendo ver-se como tal a iniciativa do próprio cliente. Por um lado, o campo de regulação do RJAMI é o da atividade empresarial de mediação imobiliária, devendo a cláusula em causa ser lida a esta luz. Por outro lado, a interpretação mais lata contende com as normas dimanadas do princípio da autonomia privada, na sua modalidade de liberdade contratual, que tanto peso têm no âmbito do direito privado, pelo que carece de uma indicação clara das partes nesse sentido».
Tratando-se, assim, de um caso de “exclusividade simples”, a cláusula acordada não impedia a R. de negociar directamente a venda do imóvel – que foi o que terá sucedido no caso dos autos, não resultando dos mesmos a intervenção de outro mediador imobiliário (da escritura de compra e venda documentada a fls. 16-v e seguintes consta que «este negócio não teve intervenção de mediador imobiliário).
Consoante refere Maria de Fátima Ribeiro ([4]) «a exigibilidade da remuneração e a eventual existência de uma cláusula de exclusividade estão intimamente ligadas: pela cláusula de exclusividade, as partes determinam que o mediador terá direito à remuneração se o contrato pretendido for celebrado durante o período de exclusividade acordado. No caso da exclusividade simples, tal acontecerá sempre que esse contrato tenha sido celebrado em consequência da actividade de outro mediador, mas já não quando resulte da actuação do próprio comitente. Na vigência de uma cláusula de exclusividade reforçada, o direito do mediador existe, qualquer que tenha sido a origem da actividade que levou à conclusão do negócio».
No caso que nos ocupa, não só se provou, consoante aludido supra, que o representante da R. informou o mediador da A., RE…, em momento anterior ao da celebração do contrato de mediação imobiliária, de que já tinha pessoas interessadas na casa, como, ainda, se apurou que os compradores não tomaram conhecimento do imóvel através da agência, tendo tomado conhecimento do imóvel sem qualquer intervenção da A. e ocorrido a negociação do preço também sem intervenção da A.. Mais se provou que em 2-10-2018 o representante da R. inquiriu o mediador da A. sobre o que estava a suceder em relação ao imóvel, visto ter chegado o casal amigo do seu irmão que oferecera “1300000”. Não tendo sido apresentada pelo mediador da A. a proposta que era esperada, em 19-10-2018, foi recebido um sinal pela R. e em 28-11-2018 foi concretizada a transmissão do imóvel.
Dado o âmbito da cláusula de exclusividade, atentos os elementos de que dispomos, não podemos concluir que a R. violou o regime de exclusividade acordado como defende a apelante.
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IV – 3 - Assente que nos termos supra aludidos estamos perante uma hipótese de exclusividade simples, prossigamos.
No que respeita à remuneração, no caso de ser estipulada a cláusula de exclusividade, determina o nº 2 do art. 19:
«2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel».
Isto quando nos termos do nº 1 do mesmo artigo, a «remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra».
Enquanto no regime geral do contrato de mediação a remuneração do mediador é condicionada pela celebração do contrato visado, no caso de contrato de mediação com cláusula de exclusividade, a remuneração do mediador, não se celebrando o contrato visado por causa imputável ao cliente, depende tão só do cumprimento bem sucedido da obrigação deste.
Enfatiza Higina Orvalho Castelo ([5]) que «a aplicação da norma contida no n.º 2 do art. 19 implica a prova da efetiva obtenção de alguém genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação».
Entendimento que tem vindo a ser adoptado pela jurisprudência e a que também aderimos.
Assim, nomeadamente no acórdão da Relação de Coimbra de 10-9-2019 ([6]) referiu-se que «o mediador, se impetrar o pagamento da  comissão, tem de provar, mesmo existindo exclusividade,  que com a sua actividade tinha já arranjado interessado na celebração do negócio, ou que, certamente, o iria encontrar, e que este apenas não se concretizou por virtude da atuação culposa do cliente»
Também no acórdão da Relação de Évora de 22-3-2018 ([7]) se constatou: «Sendo válida e eficaz a cláusula de exclusividade, estabelece-se no nº 2 do art.º 19º o direito à remuneração do mediador se o contrato visado não se concretizar por causa imputável ao cliente da empresa.
Por conseguinte, pressuposto da aplicabilidade da norma é que o contrato visado esteja em vias de se concretizar, i.e. que a mediadora tenha cumprido a sua obrigação de encontrar um destinatário para o negócio i.e. uma pessoa que se disponha a satisfazer as condições que o seu cliente tenha estabelecido para a sua concretização (v.g. preço, (in) existência de contrato promessa, montante do sinal, momento da celebração do contrato visado). (…)
Aliás, só se compreende a solução legislativa de fazer o cliente do mediador pagar uma comissão por um negócio que não se concretizou quando se possa concluir que o estádio/fase em que ocorreu a frustração do negócio visado o justifica. (…)
…não se pode reconhecer que o mediador tem direito à retribuição … quando tenha obtido apenas um potencial destinatário no negócio, i.e. alguém que se mostre interessado em celebrá-lo, mas que não tenha anuído ainda a fazê-lo com a integralidade dos propósitos delineados pelo cliente do mediador».
E no acórdão da Relação do Porto de 3-7-2014 ([8]) concluiu-se: «Para que exista direito a remuneração, é exigível que o negócio esteja não somente perspectivado, mas acertado, isto é, que haja um interessado efectivo para o mesmo, que aceite as condições do vendedor, mesmo que se venha a frustrar por recusa do cliente».
No caso que nos ocupa a A. apenas logrou provar que:
- publicitou o imóvel no seu site;
- efectuou entre uma a quatro visitas, no âmbito do acompanhamento;
- em 28/09/2018, o mediador RE… enviou uma mensagem ao legal representante da Ré com o seguinte teor: “Está bem encaminhado, em 4 visitas já recebi uma proposta, mas vou fazer para que subam para te a apresentar.”; FN… questionou: “Posso saber o valor?”; RE… respondeu “Sim. 1.3. Pelo menos aos 1.390 hão-de subir”; FN… respondeu “Já não é mau”.; RE… disse: “Vamos aguardar reação”; FN… escreveu: “E o valor da escritura? Também é importante para o desconto.” e “Boas se for 1490, conta com os 115 para ti. 1390 fica para mim 1300 e 90 para ti. Era bom não ser o total na escrita. O que achas? Eu não quero ganhar só eu R…. Um abraço.; RE… respondeu “Espero dar boas notícias em breve forte abraço”.
Provou-se, ainda, que:
- em 02/10/2018, teve lugar a seguinte conversação: «FN… (FN): Boas R… como está a casa de Lisboa? É que chegou o casal amigo do meu irmão que ofereceu 1300000. RE… (RE): Estou em receber a proposta formalizada/por escrito entre hoje e amanhã. FN: Ok. Que assim digo que já tenho uma proposta mais alta o que achas? RE: Ele é mesmo comprador? FN: Olha eu acho que sim. Mas a certeza é quando pagam ehehehe RE: Nem mais ... dizer todos dizemos agir em conformidade com o que se diz já é diferente. FN: Mas eu sei disso e só quando temos o dinheiro infelizmente é que sabemos porque é uma coisa.»
- não foi apresentada a proposta por RE….
Concluímos, pois, que a A. não fez prova de que conseguira alguém verdadeiramente interessado e pronto a celebrar o contrato nos termos previstos no contrato de mediação.
Assim sendo e na perspectiva adoptada, a A. não tem direito a receber qualquer remuneração no âmbito de aplicação do nº 2 do art. 19 da lei 15/2013.
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V – Face ao exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
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Lisboa, 24 de Setembro de 2020
Maria José Mouro
Sousa Pinto           
Vaz Gomes
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[1] Em «Contrato de Mediação Imobiliária», Verbo Jurídico, a que se pode aceder na internet, pag. 14, bem como em «Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado», Almedina, 2015, pag. 96.
[2] Em « O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração» a que se poderá aceder em www.revistadedireitocomercial.com. , pags. 248-249.
[3] Referido «Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado», pag. 99.
[4] Em «O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração» supra referido, pag 252.
[5] «Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado», pag. 131.
[6] Ao qual se pode aceder em www.dgsi.pt, proc. 4996/17.5T8LRA.C1.
[7] Ao qual se pode aceder em www.dgsi.pt, proc. 7439/16.8T8STB.E1.
[8] Ao qual se pode aceder em www.dgsi.pt, proc. 563/13.0TBVCD.P1.