| Decisão Texto Integral: | Acordam na Secção Cível (2ª Secção) do Tribunal da Relação de Lisboa.
Relatório:
I–«R .....» intentou a presente acção declarativa com processo comum contra «F .....», gerido e representado por G …….
Alegou a A., em resumo:
Por contrato-promessa celebrado em 14-6-2007, o R. prometeu vender à A. e esta prometeu comprar, a fracção autónoma do prédio que, em conformidade com o título constitutivo da propriedade horizontal, correspondia ao 5º andar, lado A, do Bloco A, do designado como Edifício ………., livre de ónus, encargos ou responsabilidades.
Quando foi agendado o contrato de compra e venda para 24-1-2011, a A., ao consultar a certidão de registo predial, verificou que, para além de hipoteca a favor do “B….., S.A.”, e de prevista servidão a favor do Município de ……, se encontrava igualmente registada a pendência de uma ação intentada pelo Ministério Público em que era pedida que fosse anulada a deliberação datada de 6-3-2006 da CMC, a qual determinou a extinção do encargo de construção e manutenção de uma piscina com dimensões olímpicas e anulado o cancelamento do registo do encargo da construção da referida piscina. O R. nunca havia informado a A. da existência do registo dessa acção e tal constitui um ónus, ou pelo menos, um encargo ou uma responsabilidade ou servidão que manifestamente desvaloriza ou limita o prédio e, consequentemente a fracção prometida comprar e vender. Por esta razão o R. encontrava-se em incumprimento, numa situação de mora, o que justificava a recusa da A. em celebrar o contrato prometido.
Neste contexto a A. intentou uma acção contra o R. em que se pedia a execução específica do contrato promessa celebrado com redução do respetivo preço e que se encontra a correr termos.
Em 4-12-2014, o R. informou a A. que o registo da referida acção proposta pelo Ministério Público havia sido cancelado pela apresentação nº 2534 de 22-10-2014, voltando a marcar a celebração do contrato definitivo de compra e venda para 30-12-2014.
Face ao tempo entretanto decorrido e às alterações de diversas circunstâncias a A. perdeu o interesse na compra da fracção.
A dita fracção era adquirida pela A. para revenda, o que era do conhecimento do R. à data da celebração do contrato-promessa. Com o decurso do tempo, a A. reduziu significativamente a sua atividade de compra e venda de imóveis em Portugal, pelo que deixou de ter interesse em adquirir imóveis para revenda.
À data da celebração do contrato promessa a A. conseguiria obter financiamento bancário para a aquisição do imóvel, o que agora já não consegue, nomeadamente às condições em que o conseguia em 2010.
Apesar do R. ter referido que no empreendimento haveria 100 lugares de estacionamento público cobertos, com acesso ao condomínio, destinado a visitantes, pertencente ao condomínio, o R. entregou o referido parque de estacionamento à Câmara ….. para exploração como parque público pago.
No projeto existiam lugares de estacionamento que na realidade não existem e uma fração “EF” destinada a arrumos tem sido vendida por parcelas para acrescentar 35 lugares de estacionamento.
A R. tinha conhecimento de que se a A. soubesse da pendência do registo do identificado ónus nunca celebraria o contrato-promessa de compra e venda nos termos em que o fez.
As alterações no mercado imobiliário que ocorreram entre 2007 e 2014 foram muito grandes, tendo havido decréscimo de volume de vendas desse sector no período de 2010 e 2013.
Pediu a A. que:
1)–Seja declarado definitivamente incumprido o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre A. e R. em 14-6-2007 relativo à fração “S” do prédio urbano sito em C…., na Avenida ……, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de ..... sob a ficha ….. da freguesia de ..... e, em consequência seja a R. condenada a devolver em dobro à autora o sinal prestado e seus reforços, isto é, a quantia de € 896.400,00, acrescida de juros de mora desde a data da citação;
2)–Caso assim não se entenda, seja anulado o identificado contrato-promessa por erro sobre os motivos referidos ao objeto do contrato e, em consequência seja a R. condenada a devolver à A. o sinal prestado e seus reforços, isto é, a quantia de € 448.200,00, atualizada em função da desvalorização da moeda desde as respetivas datas de pagamento até à data da citação e acrescida de juros de mora desde a referida data de citação;
3)–Caso assim não se entenda, seja declarado resolvido o identificado contrato- promessa por alteração anormal das circunstâncias e, em consequência, seja a R. condenada a devolver à A. o sinal prestado e seus reforços, isto é, a quantia de € 448.200,00, atualizada em função da desvalorização da moeda desde as respetivas datas de pagamento até à data da citação e acrescida de juros de mora desde a data de citação.
Citado, contestou o R., impugnando factos alegados pela A., referindo designadamente:
O R. apenas teve conhecimento do registo da pendência da ação proposta pelo Ministério Público em Outubro de 2008 e foi citado para os termos da referida ação como contra interessado em 29-10-2009, sendo que de qualquer modo o registo da acção pelo Ministério Público não constituía um ónus nem podia gerar quaisquer obrigações ou responsabilidades para a A..
De acordo com o projeto de arquitetura e com o título de propriedade horizontal, os 100 lugares de estacionamento público constituem a fração autónoma identificada pela letra “A” o que era do conhecimento da A.. Constava expressamente do contrato-promessa de compra e venda que o prédio estava compreendido na área de intervenção do Plano de Pormenor para a Reestruturação Urbanística dos Terrenos do Hotel …… e área Envolvente, ratificado pela Resolução do Conselho de Ministros nº 144/2006. No Regulamento do Plano de Pormenor publicado em anexo à referida Resolução do Conselho de Ministros salvaguarda-se a criação adicional de 100 lugares de estacionamento público, em cave e no interior da área identificada como parcela “A”, tendo ficado estabelecido no mesmo regulamento que o deferimento do pedido de aprovação de obras de construção ficava sujeito à disponibilização à CM de ..... de 100 lugares para estacionamento público.
A fração “EF” tem a composição que consta do título de propriedade horizontal e o seu proprietário poderá dar-lhe o destino que entender.
O R. não conhecia nem podia ou devia conhecer a essencialidade, para a A., do elemento sobre que esta alega ter incidido o erro.
A A. não alega qualquer facto relativamente às circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar, sendo que a alteração do preço do imóvel constitui um risco do negócio e, apesar de tudo, a A. intentou uma ação para adquirir a fração “S”, com desconto de 25% alegando para o efeito os riscos da ação proposta pelo Ministério Público e cujo registo se encontrava pendente. Só após a extinção desse registo e interpelação do R. a A. passou a invocar a perda do interesse, a existência de erro sobre o objeto do negócio e a alteração anormal das circunstâncias, mantendo contudo pendente a referida ação judicial, o que manifestamente constitui abuso de direito.
Concluiu pela improcedência da acção e pela absolvição do pedido.
O processo prosseguiu, vindo a final a ser proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu o R. dos pedidos formulados pela A..
Apelou a A., concluindo nos seguintes termos a respectiva alegação de recurso:
RECURSO DA MATÉRIA DE FACTO
1º.– Existem factos com interesse para a decisão da causa e que, seja em virtude de documentos juntos aos autos, seja em virtude de depoimentos de testemunhas, seja por serem notórios, deviam ter sido dado como provados.
2º.– Assim, devia ter sido dado como provado que “A Câmara Municipal de ….. foi citada para a acção referida em 15) em Outubro de 2007”.
3º.– Esse facto consta do documento nº 1 junto com o requerimento de fls. 1176vº.
4º.– Também devia ter sido dado como provado que “O empreendimento – …… – edificado no prédio referido em 3), foi e é um empreendimento de especial relevância no Concelho de …….”.
5º.– Esse facto resulta designadamente do testemunho de Luís ……. (gravação 20161003113421-17555795-2871033, passagem da dita gravação do minuto 10,28 a 12,07).
6º.– Do mesmo modo, devia igualmente ter sido dado como provado que “os accionistas do Fundo Réu, Manuel ……. e Luís ……., foram, respectivamente, presidentes do D….. e do H….. , sendo figuras públicas muito conhecidas”.
7º.– E que “os accionistas do Fundo Réu, Manuel ..... e Luís ..... ..... eram promotores imobiliários com grande relevância no concelho de ....., consequentemente com contactos muito frequentes com o Município”.
8º.– Esses factos, além de notórios, resultam dos depoimentos de Manuel ..... e Luís ..... ....., respectivamente, 20161003113421-17555795-2871033, minuto 02,20 a 03,02, e 20161003135136-17555795-2871033, minutos 00,33 a 01,00.
9º.– Destes factos resulta que a partir de finais de 2007 o Fundo Réu e os seus gestores ou promotores ou accionistas passaram a saber que existia a acção intentada pelo Ministério Público.
10º.– Já no que respeita às alterações que ocorreram no mercado imobiliário em Portugal nos últimos anos, devia igualmente ter sido dado como provado o que consta do documento junto como documento nº 2 com o requerimento de fls 1183vº, e que é o quadro síntese do Banco de Portugal de 2015 da conjuntura das empresas não financeiras.
11º.– É que desses dados resulta claro que “Entre 2010 a 2014 o decréscimo de actividade do sector de actividade de construção e imobiliário foi de cerca de 52% em termos agregados, enquanto na generalidade dos sectores não financeiros esse decréscimo foi de cerca de 10%”.
12º.– E em concretização do que foi dado como provado relativamente aos documentos respeitantes às alterações do mercado imobiliário em Portugal nos últimos anos, devia ter sido especificamente dado como provado que “Entre 2010 e 2014, o decréscimo de actividade do sector da construção e imobiliário foi de pelo menos 40%, o decréscimo de concessão de financiamento bancário á aquisição de imóveis foi de pelo menos 80% e o decréscimo de preços dos imóveis foi de pelo menos 20%.”
13º.– Estes números resultam dos documentos mencionados nos factos provados 27 e 28 e no doc. nº 2 junto com o requerimento de fls 1.183vº, do depoimento da testemunha Luís ..... (gravação 20161003095841-17555795-2871033, passagem dos minutos 19,56 a 20,30 e 29,24 a 29,46) e do depoimento da testemunha José ..... (gravação 20161003142649-17555795-2871033, passagem dos minutos 25,20 a 28,20)
14º.– Ainda quanto à crise económica em Portugal, devia ter sido dado como provado, por ser público e notório, que “O período de maior crise económica em Portugal coincide com o período de assistência financeira em Portugal, chamado período da troika”, que ocorreu entre Maio de 2011 e Maio de 2014”.
15º.– E que “o financiamento bancário à aquisição de habitação, depois de um período de forte baixa entre Julho de 2007 e Janeiro de 2009, teve até alguma recuperação até Julho de 2010, seguida de uma nova grande baixa até Janeiro de 2012, mantendo-se em mínimos até Janeiro de 2015” (cfr. Documento mencionado no ponto 28 dos factos provados).
16º.– Que “Entre 2011 e 2014, no período da “troika”, existiram casos em que o financiamento bancário foi totalmente recusado a empresas sem qualquer tipo de problema de crédito bancário e em investimentos imobiliários com risco muito baixo”.
17º.– O que resulta provado do depoimento da testemunha Fernando ..... (gravação 20161003102958-17555795-2871033, passagem dos minutos 9,58 a 14,50),
18º.– E que “Entre 2011 e 2014, no período da “troika”, um dos bancos que reduziu totalmente o financiamento à actividade imobiliária foi D ......”
19º.– Como também resulta do depoimento da mesma testemunha Fernando ..... (gravação 20161003102958-17555795-2871033, passagem dos minutos 14,51 a 15,03).
20º.– Já quanto a preços dos imóveis, devia ter sido dado como provado que “O Fundo Réu avaliou a fracção autónoma S, correspondente ao 5º andar, letra A, do Bloco A, em € 943.650,00 por referência a Março de 2015”.
21º.– Esse facto resulta claramente do documento nº 4 junto com a petição de arresto, a que corresponde o Apenso A dos presentes autos.
22º.– Ainda quanto à matéria de facto, no que respeita ao destino que a Autora pretendia dar à fracção prometida comprar, devia ter sido dado como provado que “O Fundo Réu, através do Sr. Manuel ....., que foi quem negociou com a Autora, sabia ou devia presumir que a Autora em princípio destinaria a mesma a revenda.”
23º.– Que foi o Sr. Manuel ..... a negociar com a Autora foi confirmado pelo próprio, como se vê do seu depoimento (gravação 20161003135136-17555795-2871033, passagem dos minutos 01,30 a 03,00).
24º.– E que este sabia que a Autora se dedicava a revenda de imóveis e que frequentemente comprava “na planta”, como era o caso, para vender mais tarde, resulta do depoimento da testemunha João ....., que também participou nessas negociações, e que afirmou que o Sr. Manuel ..... sabia e sabe bem das actividades de aquisição para revenda da Autora (gravação 20161013095606-17555795-2871033, passagem dos minutos 04,20 a 05,14 e 06,22 a 07,52).
25º.– Ainda quanto a este aspecto, devia igualmente ter-se dado por provado que “A Autora encontra-se colectada fiscalmente na actividade de compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim de 2008 a 2014.”
26º.– O que resulta claramente da certidão da Autoridade Tributária e Aduaneira junta com o requerimento de fls 1.176vº.
27º.– Acresce que se deverá dar igualmente como provado que “O fim a que se destinam as fracções não constava dos contratos promessa, constando apenas na escritura”.
28º.– Esse facto resulta do depoimento da testemunha Tiago de ....., gestor dos activos do Fundo Réu (gravação 20161013102346-17555795-2871033, passagem dos minutos 07.04 a 08,05).
29º.– Por último, quanto à matéria de facto e no que respeita à questão dos estacionamentos do prédio dos autos.
30º.– Quanto a este não podia deixar de se considerar provado que ”A Autora estava plenamente convicta que o prédio referido em 3) teria um espaço destinado a estacionamento para convidados dos proprietários das fracções e que pertenceria ao condomínio”.
31º.– Esse facto resulta do anexo ao contracto promessa de compra e venda, no ponto denominado “VI. Condomínio”, onde se diz que existiriam “100 lugares de estacionamento público cobertos, com acesso ao condomínio, destinado a visitantes”.
32º.– E dos depoimentos das testemunhas José ..... (gravação 20161003142629-17555795-2871033, passagem dos minutos 08,54 a 16,22) e João ..... (gravação 20161013095606-17555795-2871033, passagem dos minutos 15,08 a 16,28), cujos depoimentos não merecem menor credibilidade do que qualquer dos restantes, designadamente os das testemunhas Manuel ..... e Luís ..... ......
33º.– Como igualmente resulta do depoimento da testemunha Tiago de ....., o qual afirmou que o que consta do ponto VI do anexo ao contracto promessa quanto ao estacionamento para visitantes, para ser compatível com o estacionamento público que veio a ser doado à Câmara Municipal de ....., não devia constar desse documento (gravação 20161013102346-17555795-2871033, passagem dos minutos 35,47 a 38,37).
34º.– Por último, ainda quanto à questão dos estacionamentos do prédio dos autos, devia também ter-se dado como provado que “Uma fracção destinada a arrecadação foi destinada a 35 lugares de estacionamento, os quais foram vendidos por avos”.
35º.– Esse facto, que também foi alegado pela Autora como incumprimento do contrato promessa dos autos, foi confirmado pela testemunha Luís ..... ..... (gravação 20161003113421-17555795-2871033, passagem dos minutos 20,57 a 22,10).
36º.– Em consequência dos factos que deviam ter sido dados como provados e que se encontram em itálico nas conclusões anteriores, deve ser correspondentemente alterada a matéria dada como não provada, designadamente os pontos E, F, I, J e L.
RECURSO DA MATÉRIA DE DIREITO
37º.– Ainda que a matéria de facto estivesse correctamente julgada, que não está, ainda assim o Réu não podia ter sido absolvido, como foi.
38º.– Assim, no que respeita ao incumprimento do contrato promessa por parte do Fundo Réu em resultado da sua mora e da perda de interesse da Autora, a Mª Juiz a quo entendeu que, embora tenha havido mora por parte do Réu, não se demonstrou a perda de interesse da Autora.
39º.– Mas a única circunstância de onde conclui que não se verificou a perda de interesse da Autora foi a de que esta, ao intentar a acção que correu termos na Instância Central de ....., 2ª Secção Cível, J1, com o nº 1963/11.6TBCSC, onde pedia a execução específica do contrato promessa dos autos, teria com isso demonstrado que ainda tinha interesse na aquisição da fracção dos autos.
40º.– Este raciocínio da Mª Juiz a quo parte de um equívoco entre dois momentos muito distintos: o momento em que o contrato promessa deveria ter sido cumprido se o Réu não tem entrado em mora, que se situa em finais de 2010/inícios de 2011, ou para sermos mais exactos, entre 07.09.2010, data da licença de utilização do prédio dos autos (ponto 6 dos factos provados) e 04.03.2011, data em que foi intentada a referida acção pela Autora. E o momento em que o Réu finalmente consegue remover o ónus que incidia sobre o prédio dos autos e marca uma nova data para a escritura de compra e venda da fracção dos autos, o que ocorre em Dezembro de 2014 (ponto 22 dos factos provados).
41º.– Ora, o que a Autora alega e demonstrou foi que entre finais de 2010, quando se constatou a mora do Réu, e finais de 2014, quando essa mora cessou, perdeu objectivamente interesse no cumprimento da obrigação por parte do Réu.
42º.– O facto de em inícios de 2011 a Autora manter interesse na prestação do Réu em nada está em contradição com ter perdido o interesse na prestação do Réu em Dezembro de 2014, quase 4 anos depois.
43º.– Assim, não existe uma situação de venire contra factum proprium na alegação de perda de interesse por parte da Autora nem qualquer abuso de direito por parte da Autora.
44º.– Assim sendo, tendo a sentença recorrida considerado – e bem – que o Réu estava em incumprimento, em mora, no contrato promessa celebrado com a Autora em virtude do registo da acção do Ministério Público, que o Réu estava em mora quanto à sua obrigação de celebrar o contrato de compra e venda da fracção dos autos.
45º.– Então, por se terem provado os factos que a Autora alegou para demonstrar a sua perda de interesse, objectivamente considerada, devia ter sido declarado definitivamente incumprido pelo Réu o contrato promessa dos autos, com as legais consequências.
46º.– O primeiro desses factos, que está evidentemente provado, por ser um facto notório, é o tempo decorrido desde que a Autora soube da mora do Réu até que essa mora cessou, ou seja, entre Janeiro de 2011 (facto 18 dos factos provado) e Dezembro de 2014 (facto 22 dos factos provados), período em que decorreram 4 anos!.
47º.– Com efeito, objectivamente, o interesse numa determinada aquisição, seja ela qual for, não tem que ser o mesmo com uma distância de 4 anos, sendo totalmente razoável admitir-se, para o comum das pessoas, que nesse caso deixe de objectivamente puder interessar uma aquisição que antes interessava.
48º.– E que o próprio decurso de tempo, só por si, quando o lapso de tempo em causa é muito significativo, como manifestamente é no presente caso, tem só por si relevância para a perda de interesse já foi decidido pelo Supremo Tribunal de Justiça (Acórdão do STJ de 13-03-2003, citado em Abílio Neto, Código Civil Anotado, 18º Edição, 2013, pág. 816, anotação 33 ao artigo 808º).
49º.– Em segundo lugar, provou-se também que entre finais de 2010 e finais de 2014 ocorreram grandes transformações no mercado de construção e imobiliário em Portugal e no financiamento a esse mercado.
50º.– Esses factos estão devidamente explicitados nas conclusões relativas ao recurso da matéria de facto supra (conclusões 10ª a 21ª), já resultando dos pontos 27 e 28 da matéria provada.
51º.– Ora, essas circunstâncias não podem deixar de constituir um motivo objectivo de perda de interesse por parte da Autora na aquisição da fracção dos autos.
52º.– Até porque quem impediu que a compra e venda se concretizasse quando devia foi o Réu, que foi quem fez atrasar o cumprimento da sua obrigação, não foi a Autora.
53º.– A Autora está apenas a constatar que as circunstâncias objectivas entre o momento em que soube da mora do Réu e o momento em que essa mora terminou, são objectivamente muito distintas.
54º.– Mais especificamente no que respeita à questão do financiamento, é certo que não se provou que a Autora não tenha conseguido obter um financiamento concreto para aquisição da fracção dos autos em Dezembro de 2014.
55º.– Mas o que se provou é por demais suficiente para se demonstrar que, tendo a Autora conseguido esse financiamento para 2010/2011 e em valores que lhe permitiam pagar a quase totalidade do preço que faltava pagar, pois este era de € 1.045.200 e o financiamento obtido foi de € 750.000,00 (ponto 11 dos factos provados),
56º.– A hipótese de o obter em finais de 2014, em iguais condições e por valores semelhantes, ficou muitíssimo diminuída, se não mesmo absolutamente excluída.
57º.– Para mais considerando que o D ....., que era quem tinha concedido financiamento à Autora em 2010, foi um dos bancos que eliminaram totalmente a concessão de novos financiamentos à actividade imobiliária.
58º.– Acresce que a Autora sempre se encontrou fiscalmente colectada em compra e revenda de imóveis adquiridos para esse fim, que a fracção dos autos foi previsivelmente adquirida para revenda e que a Autora diminuiu significativamente a sua actividade em Portugal desde 2008 até hoje.
59º.– Qualquer destas três circunstâncias, objectivamente considerada, é também mais uma demonstração inequívoca da perda de interesse da Autora na celebração do contrato de compra e venda dos autos.
60º.– Assim, o contrato promessa de compra e venda celebrado entre Autora e o Réu em 14 de Junho de 2007 relativo à fracção S do prédio urbano sito em ....., na Avenida Marginal, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de ..... sob a ficha 10.487 da freguesia de ....., deve considerar-se o contrato promessa incumprido em definitivo por parte do Fundo Réu, nos termos do artigo 808º do Código Civil.
61º.– Com a consequente obrigação deste em devolver à Autora o sinal em dobro, isto é, € 896.400,00 (oitocentos e noventa e seis mil e quatrocentos euros), nos termos do artigo 442º, nº 2, do Código Civil.
62º.– Ainda no que respeita ao incumprimento do contrato promessa dos autos por parte do Réu, o mesmo sempre se deveria considerar incumprido pelo não cumprimento do previsto quanto a estacionamentos comuns.
63º.– Desde logo, ficou provado que um espaço que se destinava a arrecadação, a fracção EF, passou a destinar-se a estacionamentos, tendo sido vendida por parcelas, em avos, para acrescentar 35 lugares de estacionamento.
64º.– E o contrato também não foi cumprido quanto ao estacionamento de 100 lugares destinado a convidados dos condóminos do empreendimento dos autos, que face ao que consta do contrato e aos depoimentos das testemunhas, seria um espaço do condomínio, que seria parte comum do prédio, destinada a convidados dos condóminos, a gerir pelo condomínio.
65º.– Porém, esse espaço foi doado à Câmara Municipal de ....., para exploração como parque público, pago, e sem ser exclusivo dos visitantes do prédio, como se previa contratualmente.
66º.– Ora, dada a grande dimensão do empreendimento, esta situação de redução drástica do número de vagas de estacionamento cobertas para os condóminos e suas visitas, traduz-se numa efectiva desvalorização do prédio dos autos, o que é ainda mais significativo considerando o caracter “único” e “emblemático” do empreendimento dos autos.
67º.– Assim, também por os estacionamentos comuns do prédio dos autos não estarem de acordo com o contratado, sempre se deverá considerar o contrato promessa dos autos definitivamente incumprido por parte do Réu.
68º.– Com a consequente obrigação de devolução à Autora do sinal em dobro, isto é, € 896.400,00 (oitocentos e noventa e seis mil e quatrocentos euros), nos termos do artigo 442º, nº 2, do Código Civil
69º.– Mas ainda que não se considere o contrato promessa dos autos incumprido pelo Réu – o que apenas se aceita por mero dever de patrocínio e sem prescindir – sempre se deveria ter decretado a anulação do contrato por erro sobre o objecto.
70º.– Na verdade, o Réu sabia que a Autora desconhecia que o Ministério Público entendia que sobre o prédio dos autos existia um ónus relativo à manutenção de uma piscina pública e que tinha intentado uma acção para que tal ónus fosse reconhecido pelos proprietários do prédio e constasse do respectivo registo.
71º.– E o Réu sabia que se a Autora soubesse dessas circunstâncias nunca celebraria o contrato promessa de compra e venda nos termos em que o fez.
72º.– Sendo, para esse efeito, irrelevante que o Réu já soubesse ou não da acção do Ministério Público na data do contrato promessa (ainda que tal facto tenha resultado provado).
73º.– Afirma a Mª Juiz a quo que esse erro não seria assim tão essencial para a Autora, pois mesmo sabendo da existência da acção intentada pelo Ministério Público, a Autora intentou uma acção judicial contra o Réu onde pedia a execução específica do contracto, o que demonstraria que, mesmo com o ónus, a Autora ainda estaria interessada na aquisição.
74º.– Só que a Mª Juiz a quo “esquece-se” que nessa mesma acção o que a Autora pediu foi a execução específica do contrato, mas com uma redução de pelo menos 25% do preço, o que, bem pelo contrário, só por si seria suficiente para que, sabendo da acção do Ministério Público, a Autora nunca contrataria nos termos em que o fez, mas apenas por um preço muito abaixo do acordado.
75º.– O que é suficiente para demonstrar a essencialidade do seu erro, sendo, pois, irrelevante se o Réu sabia que a Autora destinaria a sua fracção a revenda.
76º.– Em qualquer caso, o Réu sabia ou devia presumir que a Autora destinaria a fracção a revenda, o que seria mais um motivo (mas, repete-se, é mais um motivo, não o único) para que, se soubesse da acção do Ministério Público, a Autora nunca ter contratado nos termos em que o fez.
77º.– Assim, verificam-se todos os requisitos legais para que o contrato dos autos seja anulado por erro sobre o objecto do negócio.
78º.– Até porque o vício pode ser anterior ou mesmo posterior ao contrato, embora no presente caso até já existia à data da sua celebração, pois na data da celebração do contrato promessa o Ministério Público já tinha intentado a sua acção.
79º– E o vicio do objecto tanto pode ser material como jurídico.
80º.– Por tudo, pois, nos termos conjugados dos artigos 251º e 247º do Código Civil, deve ser anulado o contrato promessa dos autos.
81º.– Em consequência, nos termos do artigo 287º do Código Civil, a Ré deve devolver à Autora o sinal e reforço de sinal que foram pagos por esta, no valor global de € 448.200,00 (quatrocentos e quarenta e oito mil e duzentos euros), ficando desvinculada da promessa de venda.
82º.– Mas ainda que se entenda que o contrato promessa dos autos não se deve considerar incumprido pelo Réu e nem deve ser anulado por erro sobre os motivos determinantes do mesmo – o que já de si foi aceite à cautela e agora se admite duplamente à cautela, por dever de patrocínio e sem prescindir – ainda assim devia ser declarado resolvido, por alteração anormal das circunstâncias.
83º.– Na verdade, provou-se que entre a data da celebração do contrato promessa dos autos, Junho de 2007, e a data em que cessou a mora do Fundo Réu, Dezembro de 2014, ocorreram grandes transformações no mercado de construção e imobiliário em Portugal e no financiamento a esse mercado.
84º.– Esses factos estão devidamente explicitados nas conclusões relativas ao recurso da matéria de facto supra (conclusões 10ª a 21ª) e já resultavam dos pontos 27 e 28 da matéria provada.
85º.– Não restando qualquer dúvida que o mercado imobiliário sofreu uma enorme, profunda e totalmente anormal crise entre 2008 e 2014, numa primeira fase, de 2008 a 2010, resultante da chamada crise do “sub-prime”, e numa segunda fase, bem mais grave, resultante da crise das dividas soberanas e do programa de assistência financeira a Portugal, que corresponde ao período da “troika”, de 2011 a 2014.
86º.– O próprio Fundo Réu, em Março de 2015,avaliou a fracção dos autos me “apenas” € 943.650,00, isto é, cerca de menos 1/3 do que o valor do contrato promessa.
87º.– E as possibilidades de financiamento bancário de 2010 para 2014, no período da “troika”, foram fortemente afectadas, ao ponto de empresas sem qualquer tipo de problema em termos de crédito bancário e em negócios em que o risco para o banco era muito pequeno, terem visto recusado financiamentos.
88º.– Assim, apesar de não ter sido feita a prova de que a Autora viu recusado em concreto algum financiamento bancário em 2014 – mas de facto foi o que sucedeu, o certo é que esse financiamento bancário tinha sido concedido à Autora em 2010, e em 2014 tudo indica que não lhe seria concedido ou só o seria em condições muitíssimo gravosas, menos ainda pelo Deutsche Bank.
89º.– Por tudo, pois, salvo melhor opinião e com o devido respeito, parece-nos claro que entre a data da celebração do contrato dos autos, em Junho de 2007, e a data em que o contrato podia ser cumprido, em Dezembro de 2014, existiu uma profunda e totalmente anormal alteração das circunstâncias do mercado imobiliário, do “preço”(usando a expressão da sentença recorrida).
90º.– Porém, a Mª Juiz a quo afirma que a Autora fundou a sua decisão de contratar “pela localização, área e preço acordados”, e “nenhuma destas circunstâncias sofreu qualquer alteração”.
91º.– Ora, se quanto à área e localização não houve de facto qualquer alteração das circunstâncias, já quanto ao “preço” essa alteração é, como se disse, manifesta.
92º.– Aliás, por “preço” terá que se entender tudo o que habitualmente e normalmente fundamenta a decisão de contratar a aquisição de qualquer imóvel, que são sempre as circunstâncias gerais do respectivo mercado.
93º.– E isto independentemente da finalidade de aquisição do imóvel, seja mais ou menos para investimento, seja numa perspectiva de maior ou menor prazo, pois, seja quem for o adquirente, não deixa de considerar a normalidade do mercado imobiliário tal como à data em que contrata é considerado.
94º.– Claro que se a aquisição for previsivelmente para investimento, como era o caso dos autos - a aquisição não foi feita por pessoa singular e seria feita por uma sociedade que se dedica profissionalmente à área do imobiliário, a Autora, que se encontra colectada fiscalmente em compra e revenda de imóveis adquiridos para esse fim desde 2007 a 2014 - mais revela a consideração do mercado no seu todo e as suas perspectivas futuras.
95º.– Acresce que exigir-se à Autora o cumprimento do contrato nessas circunstâncias, para mais quando o atraso na celebração da escritura se deve apenas ao Fundo Réu, afecta gravemente os princípios da boa fé.
96º.– E não está manifestamente coberto pelos riscos próprios do contrato.
97º.– Por último, não pode afirmar-se, como faz a Mª Juiz a quo, que a Autora se encontrava em mora no momento da verificação da alteração das circunstâncias, motivo pelo qual não poderia aproveitar da resolução do contrato.
98º.– Com efeito, quem estava em mora até Dezembro de 2014 foi o Fundo Réu, não a Autora, e a alteração das circunstâncias verificou-se exactamente nesse período, entre 2008 e 2010 e, muito mais acentuadamente, entre 2011 e 2014.
99º.– E mesmo a partir de Dezembro de 2014 não há qualquer mora por parte da Autora – mas ainda que houvesse já seria indiferente para os termos do artigo 438º do Código Civil – pois nesse momento já se verificava o incumprimento definitivo por parte do Fundo Réu ou a anulação do contrato por erro ou a sua resolução por alteração anormal das circunstâncias.
100º.– Por tudo, pois, o contrato promessa de compra e venda celebrado entre Autora e o Réu em 14 de Junho de 2007 relativo à fracção S do prédio urbano sito em ....., na Avenida Marginal, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de ..... sob a ficha 10.487 da freguesia de ....., deve ser declarado resolvido por força do artigo 437º do Código Civil, com as consequências previstas no artigo 439º do Código Civil.
101º.– Pelo que o Fundo Réu deverá devolver à Autora o sinal e reforços de sinal que foram pagos por esta, no valor global de € 448.200,00 (quatrocentos e quarenta e oito mil e duzentos euros), ficando desvinculada da promessa de venda.
102º.– Por último, convirá ainda dizer que, não se considerando o contrato incumprido, a anulação ou resolução do contrato promessa dos autos é uma questão da mais básica justiça e boa-fé.
103º.– Na verdade, independentemente das maiores ou menores diferenças que se aceitem, todos consideram, Réu incluído, que a situação do imobiliário em Portugal, em geral, e do empreendimento dos autos, em particular, não era a mesma em 2007 e em 2010, ou em 2010 e 2014.
104º.– E a anulação ou resolução do contrato dos autos em nada prejudicará ou beneficiará nenhuma das partes, pois o Réu apenas terá que devolver em singelo o sinal recebido da Autora, podendo até vender a fracção dos autos, como até já fez em 2016 e por um valor muito próximo ao que foi contratado com a Autora.
105º.– Aliás, é um dos promotores do Réu, a testemunha Luís ..... ....., que afirmou que o próprio Réu aceitou anular ou alterar significativamente dois contractos promessa de compra e venda do empreendimento dos autos, por entender que tal se justificava face às alterações entretanto verificadas, por então terem considerado “que era justo” (palavras do próprio) proceder a essas alterações.
106º.– É apenas a mesma justiça que agora se pede para o caso dos autos.
107º.– Decidindo como decidiu, a Mª Juiz a quo violou, para além de outras, as normas constantes dos artigos 247º, 251º, 287º, 437º a 439º, 442ª e 808º, todos do Código Civil.
O R. contra alegou concluindo nos seguintes termos a respectiva alegação de recurso:
1.– O Tribunal só deve atender aos factos que forem relevantes para a decisão da causa, não cabendo pronunciar-se sobre factos que se mostrem inequivocamente desnecessários para esse efeito.
2.– Os factos que a Recorrente pretende que sejam julgados provados ou são irrelevantes ou não foi produzida prova que permita alterar a decisão proferida.
3.– A recorrente não questionou a fundamentação apresentada pelo Tribunal quanto aos factos julgados não provados nem apresentou provas, designadamente depoimentos de testemunhas, que tivessem sido omitidos na fundamentação e que pudessem sustentar uma decisão diferente quanto à matéria de facto.
4.– A perda do interesse do credor na prestação deverá ser apreciado objetivamente, como determina o artigo 808º/2 do Código Civil.
5.– A perda do interesse na prestação é uma perda absoluta e completa, traduzida, via de regra, no desaparecimento da necessidade que a prestação visava satisfazer”.
6.– A recorrente não demonstrou nenhum facto que tenha provocado a perda da utilidade do contrato prometido, tendo a Recorrente continuado a exercer a atividade de compra e venda de imóveis, estando coletada para o efeito.
7.– E mesmo que houvesse, a resolução do contrato com esse fundamento era abusiva, pois ficou demonstrado que a Recorrente criou a convicção ao réu, por atitudes sucessivas ao longo do tempo de que não iria promover tal resolução.
8.– A existência de uma fração autónoma, composta por 100 lugares de estacionamento, a disponibilizar gratuitamente à Câmara Municipal de ....., era uma condicionante do Plano de Pormenor e do alvará de licença de construção, aprovados em data anterior ao contrato promessa de compra e venda, mencionados neste contrato, do conhecimento do gerente da sociedade promitente compradora.
9.– Os 35 lugares de estacionamento que integram a fração “EF” não resultaram da transformação de arrecadações que constituíam partes comuns do edifício.
10.– Logo, o Recorrido não incorreu no incumprimento definitivo de qualquer obrigação que legitimasse a resolução do contrato promessa pela promitente compradora e a exigência da restituição, em dobro, dos valores pagos a título de sinal e de seus reforços.
11.– A sentença recorrida, ao julgar improcedente o pedido principal, fez correta interpretação e aplicação das normas aplicáveis, em especial das disposições dos artigos 436º, 442º, 808º e 341, todos do Código Civil
12.– A lei – artigos 247º e 251º, ambos do CC - exige dois requisitos ou pressupostos - a essencialidade e a cognoscibilidade – para que o negócio possa ser anulado com fundamento em erro sobre os motivos.
13.– A recorrente não provou nenhum desses pressupostos pelo que a sentença, ao julgar improcedente o pedido de anulação do contrato por erro sobre os motivos fez correta interpretação e aplicação dos artigos 247º, 251º e 342º/1, todos do Código Civil.
14.– O direito à resolução ou modificação do contrato por alteração das circunstâncias pressupõe, à luz do disposto no artigo 437º do Código Civil:
a)- Que a alteração diga respeito a circunstâncias em que as partes tenham fundado a decisão de contratar.
b) Que essas circunstâncias fundamentais hajam sofrido uma alteração anormal.
c)- Que a estabilidade do contrato envolva lesão para uma das partes.
d)- Que tal manutenção do contrato ou dos seus termos afete gravemente os princípios da boa - fé.
e)- Que a situação não se encontre abrangida pelos riscos próprios do contrato.
f)- Que não exista mora do lesado.
15.– A Recorrente não provou quais as circunstâncias em que ambas as partes fundaram a decisão de contratar e as circunstâncias que invocou são genéricas, dizem respeito ao mercado imobiliário, em geral, não se reportando ao empreendimento em causa, o qual não foi afetado quer quanto aos preços praticados quer quanto à concessão de financiamento para aquisição das respetivas unidades imobiliárias.
16.– Por outro lado, as circunstâncias invocadas, a terem-se verificado, estariam abrangidas pelos riscos próprios do negócio.
17.– Por isso, o Tribunal, ao julgar improcedente o pedido subsidiário de resolução do contrato, ao abrigo do artigo 437º do CC, interpretou e aplicou corretamente essa disposição lega.
AMPLIAÇÃO O OBJETO DO RECURSO.
18.– Mesmo que se considere o registo da ação do Ministério Público um ónus, encargo ou responsabilidade, legitimador da recusa da Recorrente em outorgar o contrato prometido, o Recorrido não está em mora porque essa ação foi movida pelo Ministério Público contra a Câmara Municipal de ..... e não de funda em qualquer ato que tenha sido praticado pelo Recorrido.
19.– Se o Tribunal “ad quem” julgar que o credor perdeu o interesse na prestação, deverá também decidir que essa perda não foi consequência da mora do devedor, e assim, à luz do artigo 808º/1 do Código Civil, falta um pressuposto para que o contrato se considere definitivamente incumprido.
20.– Se o Tribunal “ad quem” julgar que se verificavam os pressupostos legais para a anulação do contrato com fundamento em erro sobre os motivos relativos ao objeto ou os pressupostos para a resolução do contrato com fundamento na alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a vontade contratar, deverá decidir que o contrato já se encontrava resolvido pela Recorrente e é legalmente impossível anular ou resolver um contrato já extinto, ainda que ilicitamente extinto.
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II–1-O Tribunal de 1ª instância julgou provados os seguintes factos:
1)– A autora tem como objeto social a construção civil, projetos de engenharia, arquitetura, hidráulica, infraestruturas e outros relacionados com a construção civil, fiscalização e gestão de obras, realização de loteamentos e urbanizações, promoção e comercialização de empreendimentos imobiliários, compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim, bem como a gestão e administração de imóveis, incluindo o arrendamento, prestação de serviços de consultoria e apoio técnico a projetos e de assessoria a empresas relacionados com a construção civil, investimentos imobiliárias e empreendimentos turísticos, incluindo a sua exploração e conceção.
2)– Com data de 14 de junho de 2007, o réu, na qualidade de 1º contratante e promitente vendedor, e a autora, na qualidade de promitente comprador e 2º outorgante, subscreveram o instrumento particular denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, cuja cópia consta a fls. 59/68 dos autos, onde consta, para além do mais, “(…). 1. O 1º contratante é dono e legítimo proprietário do prédio urbano denominado “Hotel ....-Sol”, situado na Avenida Marginal, (…). 2. O referido prédio está compreendido na área de intervenção do Plano de Pormenor para a Reestruturação Urbanística dos Terrenos do Hotel D .....e Área envolvente, ratificado pela Resolução do Conselho de Ministros nº 144/2006, publicada (…), 3. Constitui objetivo específico do Plano de Pormenor a demolição do edifício designado por Hotel D .....e a construção de novo complexo imobiliário, predominante habitacional, (…). 4. O novo complexo imobiliário, adiante designado apenas por prédio, é constituído por um único prédio composto por três blocos distintos, (…). 9. As obras de construção do prédio foram aprovadas por despacho do Vice-Presidente da CMC, proferido em 18.12.2006, tendo sido emitido o respetivo alvará de obras de construção nº 1166 pela CMC, em 21.12.2006. (…). Cláusulas Contratuais: Tomado por base os considerandos anteriores, os contratantes celebram o presente contrato promessa de compra e venda que rege pelos artigos seguintes: Art.º 1º (Objeto): 1. O 1º contratante promete vender ao 2º contratante, que por sua vez promete comprar, a fração autónoma do prédio, que, em conformidade com o título constitutivo da propriedade horizontal, corresponder ao 5º andar, lado A, do Bloco A, designado comercialmente por Edifício ...., constituída por uma habitação com a tipologia T3, (…), e os estacionamentos identificados pelos nºs. 284 e 285, (…)2. A fração autónoma identificada no número anterior será transmitida livre de ónus, encargos ou responsabilidades, (…). 3. A fração autónoma objeto deste contrato terá os acabamentos, revestimentos e equipamentos constantes do mapa de acabamentos anexo que, rubricado pelos contraentes, fará parte integrante deste contrato, os quais poderão ser substituídos por outros similares quanto às suas características e qualidade. (…). Art.º 2 (Preço e Condições de Pagamento): 1. A fração autónoma objeto deste contrato será vendida pelo preço de €1.494.000,00, que o promitente comprador pagará ao promitente vendedor nas condições seguintes: a) A quantia de € 149.400,00 a título de sinal e princípio de pagamento, paga neste ato; a) A quantia de € 149.000,00 a título de 1º reforço de sinal, a pagar até ao dia 08.01.2008; b) A quantia de € 149.400,00 a título de 2º reforço de sinal, a pagar até ao dia 14.06.2008; d) A quantia de € 1.045.800,00, correspondente ao remanescente do preço acordado, a pagar no ato da outorga da escritura pública de compra e venda. (…). Art.º 3º (Escritura Pública de Compra e Venda): 1. A escritura pública de compra e venda da fração autónoma ora prometida será outorgada no prazo máximo de 30 dias a contar da data em que estiverem reunidos todos os documentos, requisitos e condicionalismos legais necessários para o efeito, designadamente o registo definitivo do título constitutivo da propriedade horizontal e a emissão da licença de utilização. 2. A marcação da escritura pública referida no número anterior caberá ao promitente vendedor, que deverá comunicar ao promitente comprador, com pelo menos 15 dias de antecedência, a data, hora e local em que o ato será outorgado. 3. Se o promitente comprador não considerar conveniente outorgar a escritura pública de compra e venda na data que lhe for comunicada de acordo com o número anterior, deverá, no prazo máximo de 8 dias e por escrito, informar desse facto o promitente vendedor. 4. Verificada a situação prevista no número anterior, o promitente vendedor procederá a nova marcação, para a data compreendida entre 30 e 60 dias após a data inicialmente comunicada, (…). 6. Se a escritura pública de compra e venda não vier a ser realizada, em primeira ou segunda marcação, por facto imputável a algum dos contratantes, designadamente por falta de comparência, por falta de entrega de documentos necessários ou por não pagamento de qualquer quantia devida nos termos deste contrato, considerar-se haver uma situação de incumprimento definitivo e culposo, com as inerentes consequências previstas no artigo sétimo. (…). Art.º 4º (Entrega da Fração Autónoma): (…). 2. Antes da entrega da fração autónoma, esta será objeto de uma vistoria conjunta, a realizar pelos contratantes ou por quem seja mandatado para o efeito, e as eventuais anomalias constarão de auto subscrito por ambas as partes, no qual será fixado prazo para a sua reparação. 3. As deficiências detetadas na fração autónoma, que não impeçam a normal fruição ou habitabilidade da mesma, não constituem motivo para a recusa da sua receção ou para adiamento da escritura pública de compra e venda. Estas deficiências serão corrigidas no prazo máximo de 60 dias. (…). Art.º 6º (Incumprimento Moratório): (…). 2. Se a escritura de compra e venda, por algum motivo dos referidos no número anterior, ou similar quanto à sua origem ou consequências, não for realizada até ao final de 2011, assiste ao promitente comprador o direito de resolver este contrato e de exigir a restituição de todas as quantias pagas por conta do preço, acrescidas de juros contados desde a data de cada pagamento até reembolso efetivo, e calculados (…). Art.º 7º (Incumprimento definitivo): 1. Sem prejuízo do disposto noutras cláusulas deste contrato, se algum dos contratantes faltar ao cumprimento de alguma das obrigações assumidas neste contrato, poderá ser interpelado pelo contratante não faltoso para cessar o incumprimento no prazo de cinco dias, findos os quais o incumprimento se tornará definitivo. (…). 3. Se o incumprimento definitivo for imputável ao promitente vendedor, o promitente comprador, perdendo o interesse na aquisição da mencionada fração, terá o direito de resolver o presente contrato e de exigir o dobro dos montantes entregues a título de sinal. 4. Em alternativa à resolução do contrato, o contratante não faltoso poderá recorrer à execução específica, nos termos do disposto no art.º 830º do Código Civil. (…)”.
3)– Em anexo ao acordo escrito descrito em 2), encontra-se rubricado pelas partes o instrumento particular denominado “Lista de Acabamentos”, cuja cópia consta a fls. 73/80 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “(…). I. Apartamento: (…). II. Zonas Comuns: (…); III. Sistema de resíduos sólidos urbanos: (…); IV. Elementos de tratamento ambiente e aquecimento de água de consumo: (…); V. Ventilação:(…); VI. Condomínio: (…); 100 lugares de estacionamento público cobertos, com acesso ao condomínio, destinado a visitantes; (…)”.
4)– O prédio descrito sob o nº 8707 da freguesia de ..... foi anexado ao prédio descrito sob o nº 10348 da freguesia de ....., prédio este que a ré havia permutado com Município de ....., dando origem ao prédio descrito sob o nº 10487 da freguesia de ..... e inscrito na matriz respetiva sob o art.º 13955, tal como consta da certidão de fls. 82/83 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido.
5)– Pela apresentação nº 3085 de 13.07.2010, conforme consta da certidão de fls. 84/104 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, foi registada a constituição da propriedade horizontal, tendo a fração autónoma objeto do acordo escrito descrito em 2) sido designada pela letra “S”.
6)– Em 07.09.2010 foi registada a autorização de utilização do prédio de que faz parte a fração autónoma objeto do acordo escrito descrito em 2).
7)– O réu enviou à autora, e esta recebeu, a carta datada de 23.08.2010, cuja cópia consta a fls. 107/108 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “(…). Na sequência de correspondência anterior, comunicamos que estão reunidas as condições para ser outorgado o contrato de compra e venda da fração autónoma do empreendimento “....-Sol”, (…). Em cumprimento do acordado no referido contrato promessa de compra e venda, foi designado o dia 16.09.2010, pelas 15h, para a celebração do contrato de compra e venda (…). Caso V. Exª ainda não tenha porventura realizado a vistoria da fração autónoma nos termos previstos no contrato promessa de compra e venda, deverá proceder à marcação para o efeito o mais brevemente possível, mediante contacto (…)”.
8)– A autora enviou ao réu, e este recebeu, a carta datada de 13.09.2010, cuja cópia consta a fls. 111 dos autos, e cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “(…), e após visita ao edifício no dia 07.09.2010, vimos desta forma solicitar V.Exªs. o adiamento da escritura de compra e venda marcada para o dia 19.09.2010, em data a acordar, mas nunca depois de 15.12.2010. Podemos constatar que apesar do edifícios se encontrar em fase adiantada de acabamentos, este não se encontrará totalmente concluído e em condições de funcionar na data prevista para a referida escritura. Assim, após a total conclusão do edifício, gostaríamos de agendar com V.Exªs uma data para vistoria e receção do apartamento em questão. (…)”.
9)– O réu enviou à autora, e esta recebeu, a carta datada de 11.01.2011, cuja cópia consta a fls.114/116 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “(…). No entanto, concedemos agora à vossa sociedade uma última oportunidade para outorgar a escritura pública de compra e venda, fazendo cessar a situação de incumprimento. Face ao exposto, comunicamos a V.Exªs que foi designado o dia 24.01.2011, pelas 11.00 horas, para a celebração do contrato de compra e venda da fração autónoma acima identificada. (…)” .
10)– A autora enviou ao réu, e este recebeu, a carta datada de 18.01.2011, cuja cópia consta a fls. 117/119 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “(…). 2. Antes de mais, queremos voltar a informá-los, como já fizemos verbalmente, que mantemos o interesse em celebrar a escritura de compra e venda relativa à fração correspondente ao 5º andar, (…). Aliás, tendo em vista a realização de tal escritura, já foi solicitado e aprovado um financiamento bancário para fazer face ao pagamento de grande parte do remanescente do preço, sendo o restante garantido por capitais próprios (conforme declaração que se junta). 3. (…). 4. Acresce que à data de 16.09.2010 já se encontrava registada sobre o prédio de que faz parte a fração prometida comprar uma ação intentada pelo Ministério Público (AP. 108/2007.10.25) em que é pedido seja: (…). 5. (…). Para além da escritura não ter sido marcada com a antecedência devida, atento o disposto na cláusula 3ª, nº 2, do contrato promessa, o certo é que, consultando o registo do prédio de que faz parte a fração prometida comprar, se verifica que se mantém o ónus, encargos ou responsabilidade referido no ponto 4 da presente carta. Assim, é manifesto que V.Exªs, por motivos que de forma alguma podem ser imputados à promitente compradora, continuam a não estar em condições para outorgar a respetiva escritura de compra e venda nos termos acordados, isto é, o de transmitirem a fração prometida comprar livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades, pelo que a mesma não poderá ser realizada na data indicada por V.Exªs. (…)”.
11)– O D .....(Portugal), S.A. enviou à autora a carta datada de 21.12.2010, cuja cópia consta a fls. 120 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “(…). Pela presente comunicamos que se encontra aprovado o financiamento solicitado por V.Exªs, sob a forma de conta empréstimo, no montante de € 750.000,00, pelo prazo de 144 meses a contar da data da assinatura do respetivo contrato, sendo a taxa de juros a aplicar a correspondente à Euribor a 1 mês, acrescida de 2 pontos percentuais. As garantias aprovadas para o financiamento em questão são: 1. Hipoteca (…), Mais informamos que esta aprovação tem um prazo de validade de 90 dias, findo o qual o presente financiamento será objeto de reapreciação. (…)”.
12)– O réu enviou à autora, e esta recebeu, a carta datada de 17.01.2011, cuja cópia consta a fls. 125/128 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “(…). No entanto, concedemos agora à vossa sociedade uma última oportunidade para outorgar a escritura pública de compra e venda, fazendo cessar a situação de incumprimento. Face ao exposto, e ao contrário do que foi referido na aludida carta de 11 de janeiro, comunicamos a V.Exª que foi designado o dia 02.02.2011, pelas 11h, para a celebração do contrato de compra e venda da fração autónoma (…)”.
13)– O réu enviou à autora, e esta recebeu, a carta datada de 27.01.2011, cuja cópia consta a fls. 129/136 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “(…). Por carta de 18.01.2011, vieram V.Exªs invocar um conjunto de argumentos para legitimar a vossa recusa a outorgar a escritura de compra e venda, os quais não são convincentes pelas razões seguintes: (…). Face ao exposto, comunicamos a V. Exªs que foi designado o dia 21.02.2011, pelas 15 horas, para a celebração do contrato de compra e venda da fração autónoma acima identificada, (…)”.
14)– A autora enviou ao réu, e este recebeu, a carta datada de 04.02.2011, cuja cópia consta a fls. 142/144 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “(…). 4. Assim, para além de negarmos perentoriamente que alguma vez esta sociedade tenha incumprido o contrato promessa celebrado com V.Exª pelo que assiste qualquer direito da vossa parte de reterem quaisquer quantias já pagas por esta sociedade, concluímos como na nossa carta de 10 de janeiro, solicitando mais uma vez a V.Exªs que, no prazo de 15 dias: a) nos seja enviada certidão comprovativa de que já se encontra cancelado o ónus, encargo ou responsabilidade existente; b) Após tal cancelamento, nos seja indicada, com a antecedência prevista na cláusula 3ª, nº 2, do contrato promessa, nova data para a celebração da escritura de compra e venda relativa à fração correspondente ao 5º andar (…). Caso, após o decurso do referido prazo, V.Exªs permaneçam na situação de incumprimento em que hoje se encontram, por existirem ónus, encargos ou responsabilidades sobre a fração prometida comprar, consideraremos que V.Exªs incumpriram o contrato promessa de compra e venda celebrado em 14.06.2007, com as consequências legais e contratuais. (…)”.
15)– Sobre o imóvel descrito sob a ficha nº 10487/20100528 encontra-se registada na competente Conservatória, sob a Ap. 108 de 25.10.2007, um ação judicial proposta pelo Ministério Público contra o Município de ..... cujo pedido é o ser anulada a deliberação de 06.03.2006 da Câmara Municipal de ..... a qual determinou a extinção do encargo de construção e manutenção de uma piscina com o comprimento de 50 m2 e dimensões olímpicas para nela se poderem realizar competições desportivas e anulado o cancelamento do registo do encargo da construção da referida piscina efetuado pela Ap. 87 de 09.10.2006, conforme consta da certidão de fls. 82/83 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido.
16)– O Ministério Público intentou a ação referida em 15) em 12.03.2007, e o réu foi citado para a mesma como contra interessado em 29.10.2009.
17)– A autora fez reforços do sinal previsto no acordo descrito em 2) em 08.01.2008 e em 14.06.2008.
18)– A autora apenas teve conhecimento da pendência da ação judicial descrita em 15) com a consulta que fez da certidão da Conservatória do Registo Predial em janeiro de 2011.
19)– O registo da ação descrito em 15) foi cancelado em 22.10.2014.
20)– Em 04.03.2011, a autora intentou contra o réu uma ação judicial que, sob o nº 1963/11.6TBCSC, correu termos na Comarca de Lisboa Oeste, Instância Central de ....., 2ª Secção Cível, J1, em que é pedida a execução específica do contrato promessa descrito em 2), conforme consta a fls. 504/606 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, a qual se encontra registada sob a Ap. 2890/ de 11.03.2011, conforme consta a fls. 105/106 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido.
21)– Por decisão proferida 13.10.2015, e já transitada em julgado em 18.11.2015, a instância da ação judicial identificada em 20) foi julgada extinta por inutilidade superveniente da lide, com custas a carga da ali e aqui autora, conforme consta a fls. 1075vº/1077 dos autos, e cujo teor se dá por reproduzido.
22)– O réu enviou à autora, e esta recebeu, a carta datada de 04.12.2014, cuja cópia consta a fls. 150/151 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “(…). Conforme alegado em sede própria, entendemos que o registo da ação do Ministério Público não constituía motivo válido para recusar a outorga da escritura de compra e venda.
Entretanto, esse registo foi cancelado na ficha do prédio (Ap. 2354 de 22.10.2014) tendo sido removida da fração autónoma “S” a cota respetiva, como podem comprovar da certidão permanente a que têm acesso (…). Comunicamos agora que foi designado o dia 30 de dezembro de 2014, pelas 10.30 horas, para a outorga do contrato de compra e venda, (…)”.
23)– A autora enviou ao réu, e este recebeu, a carta datada de 19.12.2014, cuja cópia consta a fls. 196vº/197 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “(…). Por último, o atraso na realização da escritura de compra e venda, que resultou de facto a que somos totalmente alheios, determinou que perdêssemos o interesse objetivo na aquisição da fração objeto do contrato promessa, o que equivale ao incumprimento definitivo do contrato promessa por facto imputável a V. Exªs, com as consequências legais e contratuais, designadamente a obrigação de nos restituírem o sinal em dobro. Refira-se que a perca de interesse na aquisição não resulta de qualquer súbita mudança de vontade da nossa parte, nem sequer de factos meramente subjetivos, mas sim de situações objetivas, algumas de âmbito geral, como a tremenda alteração do mercado imobiliário, e outras de caráter mais particular, como a mudança da nossa atividade imobiliária para fora de Portugal, o que ocorreu não só desde a data em que estava prevista a compra e venda em 2010, mas também desde a data em que intentamos a nossa ação contra V.Exªs, em março de 2011. Assim, vimos por este meio informar V.Exªs que não só não consideramos totalmente sanados os vícios que impediram a realização da compra e venda definitiva da fração prometida vender e comprar, acima identificada, como em qualquer caso, pelos fundamentos antes expostos, consideramos o contrato promessa definitivamente incumprido por facto imputável a V.Exªs, ficando, pois, a aguardar a devolução do sinal em dobro, isto é, o pagamento da quantia de € 896.400,00.
(…)”.
24)– O setor imobiliário, desde 2008 até, pelo menos, 2011, sofreu uma redução do volume de negócios e os imóveis sofreram uma redução de preços.
25)– Em data que não foi possível determinar, mas após 2008, a autora reduziu a sua atividade de revenda de imóveis em Portugal, tendo-se focado essencialmente na área de estudos imobiliários, controlo de qualidade de projetos imobiliários e consultadoria imobiliária e deslocalizou a sua atividade sobretudo para a Polónia.
26)– O parque de estacionamento de 100 lugares existente no empreendimento denominado .....passou a constituir, com a escritura de constituição de propriedade horizontal, a fração “A”, tendo sido entregue pelo réu à Câmara Municipal de ..... para exploração como parque público pago.
27)– Com data de janeiro de 2014, o Banco de Portugal publicou a “Análise do Setor da Construção”, conforme consta a fls. 1185vº/1212vº dos autos e cujo teor se dá por reproduzido.
28)– O sítio da internet “Imovirtual” publicou na secção “Estatística” e na subsecção de “Crédito à Habitação-Evolução Mensal do volume de novos créditos à Habitação” o constante a fls. 1212vº/1215 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido.
29)– O “Alvará de Autorização de Utilização” do empreendimento .....foi emitido com data de 17.08.2010, tendo a utilização sido aprovada em 13.08.2010, conforme consta a fls. 320 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido.
30)– A autora, na pessoa José ....., acompanhado de colaboradores da mediadora imobiliária “P.....” vistoriou a fração autónoma “S” em 30.11.2010.
31)– O réu teve conhecimento da ação descrita em 15) em outubro de 2008.
32)– No “Alvará de Obras de Construção nº 1166”, cuja cópia consta a fls. 316 dos autos e cujo teor se dá por reproduzido, consta, para além do mais, “(…). O Alvará de Autorização de Utilização do Edifício só será emitido após: (…). Deverá também ser disponibilizada à CMC, por doação, para utilização pública, e designada por fração “A” nos elementos referentes à propriedade horizontal entregues com o reqº U-15.103/06 cuja vistoria para autorização de utilização deverá ser requerida autonomamente, por forma a viabilizar a escritura de doação em data anterior à emissão da autorização de utilização do edifício. (…)”.
33)– O réu enviou à autora, e esta recebeu, a carta datada de 06.03.2015, cuja cópia consta a fls. 321v/323 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “(…). Por outro lado a vossa sociedade confirma, na carta de 19.12.2014, que continua a dedicar-se à atividade imobiliária, tendo até ampliado a sua ação a outros mercados, pelo que a perda do interesse na aquisição da fração autónoma não é compaginável com essa atuação. Acresce que a pendência do processo 1963/11.6TBCSC, que corre seus termos pela Comarca de Lisboa Oeste, núcleo de ....., Instância Central, 2ª Secção Cível, J1, e em que a vossa sociedade pede ao Tribunal que seja proferida sentença que opere a seu favor a transmissão da propriedade da fração autónoma em causa, só pode revelar objetivamente que a V/ sociedade continua muito interessada na aquisição. Face ao exposto, concedemos agora à vossa sociedade uma última oportunidade para outorgar a escritura de compra e venda, fazendo cessar a situação de incumprimento. Assim, comunicamos a V. Exªs que foi designado o dia 07 de abril de 2015, pelas 15h, para a celebração do contrato de compra e venda da fração autónoma acima identificada, (…)”.
34)– Por escritura pública de 24.02.2016, o réu declarou vender a Luís Miguel da Gama Soares a fração autónoma individualizada pela letra “S”, que constitui a habitação – piso 5, lado A, Bloco A, arrecadação no piso -3 e 2 lugares de estacionamento localizados no piso -3, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, denominado D .....Residence, situado na Av.ª Marginal, ....., pelo preço declarado de € 1.350.000,00, conforme consta a fls. 1128/1132 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido.
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II–2-O Tribunal de 1ª instância não considerou provados os seguintes factos:
A)– O réu soube da ação judicial referida em 15) antes de a mesma ter sido proposta, ou pelo menos, quando a mesma foi proposta em 12.03.2007;
B)– Às datas referidas em 17) o réu já tinha conhecimento da pendência da ação judicial;
C)– Desde meados de 2014 houve uma recuperação das vendas, mas com uma baixa de valores que no segmento alto se situa entre os 30% e os 50%;
D)– Em consequência da crise económica, no empreendimento denominado .....houve paralisação de vendas e atualmente retomaram-se as vendas mas com enorme desconto;
E)– À data da celebração do contrato promessa descrito em 2), o réu tinha conhecimento que a autora pretendia adquirir a fração objeto do mesmo para revenda;
F)– Em consequência da alteração do mercado de financiamento bancário e pela desvalorização do mercado imobiliário e da fração objeto do contrato promessa e pela situação da autora, não lhe foi possível obter financiamento bancário em 2014;
G)– O valor comercial atual da fração objeto do contrato promessa é o de cerca de € 750.000,00;
H)– À data da celebração do contrato promessa descrito em 2), o réu tinha conhecimento que a autora iria recorrer a financiamento bancário para adquirir a fração objeto do mesmo contrato;
I)– No projeto do prédio existiam lugares de estacionamento que na realidade não existem;
J)– A fração “EF” estava destinada a arrumos comuns e o réu decidiu vendê-la por parcelas para acrescentar 35 lugares de estacionamento;
K)– A autora apenas teve conhecimento do referido em 26), em I) e em J) apenas com a nova convocação para a realização da escritura referida em 22);
L)– O réu sabia que se a autora soubesse do registo descrito em 15) nunca celebraria o contrato promessa de compra e venda;
M)– À data referida em 8), o edifício não estava concluído e em condições de funcionar.
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III–São as conclusões da alegação de recurso, no seu confronto com a decisão recorrida, que determinam o âmbito da apelação, salvo quanto a questões de conhecimento oficioso que possam ser decididas com base nos elementos constantes do processo e sem prejuízo das hipóteses de ampliação do âmbito do recurso previstas no art. 636 do CPC. Assim, atento o teor das conclusões apresentadas, temos como questões que essencialmente se nos colocam: se deverá ser alterada a decisão sobre a matéria de facto consoante proposto pela apelante; se em resultado da mora do R. no que concerne ao cumprimento do contrato promessa ocorreu perda de interesse por parte da A., tendo por isso havido incumprimento definitivo daquele contrato; se, de qualquer modo, sempre o contrato promessa se deveria ter por incumprido pelo não cumprimento do previsto quanto a estacionamentos comuns; se, de qualquer modo, sempre teria lugar a anulação do contrato promessa por erro sobre o objecto; se, ainda que assim não fosse, se verifica o condicionalismo para a resolução do contrato promessa por alteração das circunstâncias.
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IV–1-Nos termos do nº 1 do art. 640 do CPC, quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados - com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões - os concretos meios probatórios constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada que imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
Não se afigura tarefa difícil dar cumprimento simples e eficaz a este ónus. Bastará referir os pontos da matéria de facto julgada provada ou não provada de que o recorrente discorda – ou, os factos alegados que, pese embora o seu interesse, não foram elencados nem nos factos provados nem nos factos não provados – e propor, em relação a cada um deles uma concreta e diversa resposta (sem que nos pronunciemos agora sobre os termos em que deverá ser feita referência aos concretos meios probatórios que imporiam decisão diversa).
Não logrou, porém, a apelante fazê-lo inteiramente.
Vejamos.
Termina a apelante a sua alegação de recurso no que à matéria de facto concerne dizendo «Em consequência dos factos que deviam ter sido dados como provados e que se encontram em itálico nas conclusões anteriores, deve ser correspondentemente alterada a matéria dada como não provada, designadamente os pontos E, F, I, J e L».
Como vimos, o apelante deverá identificar os concretos (ou seja, definidos, precisos) pontos de facto – provados ou não provados, não bastando exemplificar esses pontos. Assim, temos que a apelante discorda concretamente daqueles pontos da matéria de facto dada como não provada - pontos E, F, I, J e L. Por exclusão de partes não poderemos considerar que discorda dos demais – provados e não provados – que não concretiza.
Consta dos pontos identificados:
– «E) À data da celebração do contrato promessa descrito em 2), o réu tinha conhecimento que a autora pretendia adquirir a fração objeto do mesmo para revenda».
– «F) Em consequência da alteração do mercado de financiamento bancário e pela desvalorização do mercado imobiliário e da fração objeto do contrato promessa e pela situação da autora, não lhe foi possível obter financiamento bancário em 2014».
– «I) No projeto do prédio existiam lugares de estacionamento que na realidade não existem».
– «J) A fração “EF” estava destinada a arrumos comuns e o réu decidiu vendê-la por parcelas para acrescentar 35 lugares de estacionamento».
– «L) O réu sabia que se a autora soubesse do registo descrito em 15) nunca celebraria o contrato promessa de compra e venda».
Ora, o apelante começa por defender que devia ter sido dado como provado que:
– “A Câmara Municipal de ..... foi citada para a acção referida em 15) em Outubro de 2007”.
– “O empreendimento – D .....– edificado no prédio referido em 3), foi e é um empreendimento de especial relevância no Concelho de .....”.
– “Os accionistas do Fundo Réu, Manuel ..... e Luís ..... ....., foram, respectivamente, presidentes do ..... e do ....., sendo figuras públicas muito conhecidas”.
– “Os accionistas do Fundo Réu, Manuel ..... e Luís ..... ..... eram promotores imobiliários com grande relevância no concelho de ....., consequentemente com contactos muito frequentes com o Município”.
Para retirar que desses factos «resulta que a partir de finais de 2007 o Fundo Réu e os seus gestores ou promotores ou accionistas passaram a saber que existia a acção intentada pelo Ministério Público» - conclusão 9ª.
Este “resultado” que a apelante retira dos anteriores factos por si mencionados e que entende que deverão ser julgados provados – sem que os reconduza a qualquer ponto dos factos provados ou não provados, nem a qualquer facto alegado nos articulados - corresponderá ao “resultado” de uma presunção ([1]).
Preveem os arts. 349 e 351 do CC a prova por presunção judicial – ilações que o julgador tira de um facto conhecido para firmar um facto desconhecido, admitidas nos casos e termos em que é admitida a prova testemunhal. As presunções judiciais, simples ou de experiência, assentam no simples raciocínio de quem julga, inspiram-se nas máximas da experiência, nos juízos correntes de probabilidade, nos princípios da lógica ou nos próprios dados da intuição humana ([2]).
A presunção judicial «consiste na dedução, na inferência, no raciocínio lógico por meio do qual se parte de um facto certo, provado ou conhecido, e se chega a um facto desconhecido… A prova por presunções não tem autonomia processual. A presunção assenta sobre uma base (um facto) que tem de ser provada. E a prova deste facto há-de ser feita por qualquer dos procedimentos probatórios regulados na lei processual (documentos, arbitramentos, testemunhas ou inspecção judicial). (…) O Tribunal da Relação pode lançar mão de presunções tirando conclusões da matéria de facto, desde que tais conclusões se limitem a desenvolvê-la, não a contrariando» ([3]).
Ou seja, os factos que a apelante entende deverem considerar-se provados correspondem à base da presunção, desses factos se inferindo (também em seu entender) «que a partir de finais de 2007 o Fundo Réu e os seus gestores ou promotores ou accionistas passaram a saber que existia a acção intentada pelo Ministério Público».
Ora, a verdade é que para além de nesta parte a apelante não ter cumprido com os ónus que a lei processual lhe impõe e acima referidos ([4]) o facto que pretende que se presuma contende com o que foi dado como provado no ponto 31) dos Factos Provados, ou seja que o R. teve conhecimento da acção descrita em 15) em Outubro de 2008, facto que a apelante não impugnou concretamente.
Na motivação então deduzida o Tribunal especificou ter considerado provado o facto nº 31 «com fundamento na ponderação crítica dos depoimentos das seguintes testemunhas: Manuel ..... Garcia, empresário imobiliário e detentor de participação do fundo réu, Luís ....., que detém participação no fundo réu, R....., administrador desde há 20 anos da “P.....”, imobiliária mandatada para proceder à venda dos apartamentos do identificado empreendimento, que explicaram o momento em que tomaram conhecimento da pendência da identificada ação judicial. Acresce que não foi efetuada qualquer prova, nomeadamente documental, de que o réu tivesse tido conhecimento da pendência da referida ação judicial em data anterior à referida».
Neste contexto, não haverá que considerar a proposta alteração a não concretizados pontos de factos (provados ou não provados) para deles tirar uma ilação que contraria o ponto 31) dos factos provados, facto esse que é de manter.
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IV–2- Prossegue o apelante que deveria ter sido julgado provado:
1- “Entre 2010 a 2014 o decréscimo de actividade do sector de actividade de construção e imobiliário foi de cerca de 52% em termos agregados, enquanto na generalidade dos sectores não financeiros esse decréscimo foi de cerca de 10%”.
2- “Entre 2010 e 2014, o decréscimo de actividade do sector da construção e imobiliário foi de pelo menos 40%, o decréscimo de concessão de financiamento bancário á aquisição de imóveis foi de pelo menos 80% e o decréscimo de preços dos imóveis foi de pelo menos 20%.”
3- “O período de maior crise económica em Portugal coincide com o período de assistência financeira em Portugal, chamado período da troika”, que ocorreu entre Maio de 2011 e Maio de 2014”.
4- “O financiamento bancário à aquisição de habitação, depois de um período de forte baixa entre Julho de 2007 e Janeiro de 2009, teve até alguma recuperação até Julho de 2010, seguida de uma nova grande baixa até Janeiro de 2012, mantendo-se em mínimos até Janeiro de 2015”.
5- “Entre 2011 e 2014, no período da “troika”, existiram casos em que o financiamento bancário foi totalmente recusado a empresas sem qualquer tipo de problema de crédito bancário e em investimentos imobiliários com risco muito baixo”.
6- “Entre 2011 e 2014, no período da “troika”, um dos bancos que reduziu totalmente o financiamento à actividade imobiliária foi D ......”
7- “O Fundo Réu avaliou a fracção autónoma S, correspondente ao 5º andar, letra A, do Bloco A, em € 943.650,00 por referência a Março de 2015”.
8- “O Fundo Réu, através do Sr. Manuel ....., que foi quem negociou com a Autora, sabia ou devia presumir que a Autora em princípio destinaria a mesma a revenda.”
9- “A Autora encontra-se colectada fiscalmente na actividade de compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim de 2008 a 2014.”
10- “O fim a que se destinam as fracções não constava dos contratos promessa, constando apenas na escritura”.
11- ”A Autora estava plenamente convicta que o prédio referido em 3) teria um espaço destinado a estacionamento para convidados dos proprietários das fracções e que pertenceria ao condomínio”.
12- “Uma fracção destinada a arrecadação foi destinada a 35 lugares de estacionamento, os quais foram vendidos por avos”.
Como vimos a apelante entende que não devem subsistir no elenco dos factos não provados os referidos sob as alíneas E), F), I), J) e L), mas não propôs que esses factos deveriam ser julgados provados, ou parcialmente provados nestes ou naqueles termos. Além de que nas conclusões da alegação de recurso, local onde deveria sintetizar quais os pontos da decisão sobre a matéria de facto que queria ver alterados, não fez menção concreta a outros pontos dos factos provados ou não provados.
Por outro lado não estabeleceu qualquer correlação entre os factos que propôs que se julgassem provados e acima transcritos e os não provados constantes das alíneas E), F), I), J) e L).
Parece resultar que os factos propostos supra transcritos sob os nºs 1 e 2 ([5]) se reportarão aos pontos 27) e 28) dos Factos Provados que todavia não são postos em causa nas conclusões da alegação de recurso. Mostrando-se aqueles pontos da matéria de facto provada correctamente julgados face aos documentos neles mencionados e uma vez que nenhuma referência foi feita aos pontos 27) e 28) dos Factos Provados nas conclusões da alegação de recurso, nada haverá, nestes pontos a alterar.
Os factos propostos a que demos os nºs 3, 4, 5, 6 e 7 ([6]), repete-se, não são correlacionados com nenhum dos factos julgados não provados e mencionados como impugnados nas conclusões da alegação de recurso.
Pelo que nada há a determinar no que a tal respeita, não se deixando, todavia, de considerar por ser facto notório – não carecendo de alegação e prova, sendo de conhecimento geral (art. 412 do CPC), isto é, conhecido ou facilmente cognoscível pela generalidade das pessoas normalmente informadas – que na nossa história recente o período de maior crise económica em Portugal, coincidiu com o período de assistência financeira (período da “Troika”) entre 2011 e 2014.
Se com os factos por si aventados e que acima referimos, tratando-os como factos instrumentais, a apelante pretende que se considera provado o facto julgado não provado sob a alínea F), ou seja que «Em consequência da alteração do mercado de financiamento bancário e pela desvalorização do mercado imobiliário e da fracção objecto do contrato promessa e pela situação da autora não lhe foi possível obter financiamento bancário em 2014» – o que é uma hipótese que colocamos, uma vez que a apelante nada concretiza a propósito – tais factos, mesmo que julgados provados, sempre seria parcos para tal se pudesse deduzir, se pudesse retirar tal ilação.
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IV–3- Já quanto ao ponto que denominámos como 9) dos factos propostos pelo apelante - “O Fundo Réu, através do Sr. Manuel ....., que foi quem negociou com a Autora, sabia ou devia presumir que a Autora em princípio destinaria a mesma a revenda” – correlaciona-se mais facilmente com a alínea E) dos factos não provados, mencionada nas conclusões da alegação de recurso: «À data da celebração do contrato promessa descrito em 2), o réu tinha conhecimento que a autora pretendia adquirir a fração objeto do mesmo para revenda».
Na motivação sobre a factualidade provada o Tribunal de 1ª instância referira, a propósito da alínea E) dos Factos não Provados: «O Tribunal não considerou provados os factos descritos sob as alíneas E) e H), por não ter existido prova convincente sobre tais factos. A prova efetuada sobre tais factos resume-se às afirmações absolutamente contraditórias efetuadas, por um lado, pelas testemunhas José ....., que foi administrador da autora até 2011, e Luís ....., acionista e irmão da anterior testemunha, que afirmaram que tudo era do conhecimento do réu, e por outro lado de António ..... Garcia, Luís ....., com participações no fundo réu, e R....., administrador da “P.....” imobiliária contratada pelo réu para mediar as vendas no empreendimento em causa, que afirmaram que nada foi referido pela autora.
Considerando as afirmações absolutamente contraditórias, desacompanhadas de qualquer outro elemento de prova, nomeadamente documental, como por exemplo que tais referências constassem do contrato promessa, o Tribunal não pode considerar provado tais factos».
A apelante invoca os depoimentos de Manuel ..... e de João .....
Ouvimos os depoimentos das referidas testemunhas nos segmentos apontados.
A testemunha Manuel ....., no depoimento que prestou, disse ser detentor de sensivelmente 22% do Fundo aqui R. sendo, ainda, sócio e gerente da sociedade «P.....», nessa qualidade intervindo nas negociações da fracção a que se reportam os autos; referiu que José ..... representava a R., que as negociações ocorreram em 2007, havendo sido celebrado contrato promessa de compra e venda; acrescentou que não foi falado qual era a finalidade a dar pela A. à fracção, sendo que a mesma era destinada à habitação; acrescentou que pensou que seria para habitação do proprietário.
A testemunha João .... disse ser amigo de José ..... (que foi administrador da A.) há pelo menos 25 anos e conhecer os participantes do Fundo Manuel ..... e Luís ..... ...... Referiu que foi a uma reunião com José ..... e Manuel ..... e que “acha” que Manuel ..... devia saber que a fracção era para revenda - Manuel ..... sabia que faziam negócio para revenda, era “natural” que soubesse que a fracção era para revenda.
Parecem-nos escassos estes elementos de prova para concluir nos termos pretendidos pela apelante. Aliás, as expressões «sabia ou devia presumir» e «em princípio destinaria a mesma a revenda» mencionadas pela apelante como integrando o texto do que deveria julgar-se provado mostram-se relutantes e pouco afirmativas relativamente à real situação.
Pelo que não se adita o facto proposto aos factos provados, mantendo-se o facto não provado constante da alínea E).
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IV–4- Pretende, igualmente, a A. que se dê como provado que ela se encontra colectada fiscalmente na actividade de compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim de 2008 a 2014, bem como que o fim a que se destinam as fracções não constava dos contratos promessa mas apenas na escritura (factos que acima elencámos sob os nºs 9 e 10). Igualmente estes factos não são correlacionados/correlacionáveis com qualquer dos factos julgados não provados e mencionados como impugnados nas conclusões da alegação de recurso, não havendo que os apreciar.
Aliás, em si sempre os mesmos se mostrariam inócuos para a decisão da causa.
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IV–5-Consignou o Tribunal entre os factos não provados os seguintes factos:
«I)– No projeto do prédio existiam lugares de estacionamento que na realidade não existem;
J)– A fração “EF” estava destinada a arrumos comuns e o réu decidiu vendê-la por parcelas para acrescentar 35 lugares de estacionamento».
Entende a apelante que deverão ser julgados provados os factos que enunciámos sob os nºs 11 e 12:
11- ”A Autora estava plenamente convicta que o prédio referido em 3) teria um espaço destinado a estacionamento para convidados dos proprietários das fracções e que pertenceria ao condomínio”.
12- “Uma fracção destinada a arrecadação foi destinada a 35 lugares de estacionamento, os quais foram vendidos por avos”.
Admite-se aqui alguma correlação entre os dois grupos de factos.
O Tribunal de 1ª instância firmou a sua convicção nos seguintes termos:
«O Tribunal não considerou provados os factos descritos sob as alíneas I) e J) por não ter sido apresentada qualquer prova, sendo que da documental junta aos autos, nomeadamente escritura de constituição da propriedade horizontal, não resulta o afirmado. O Tribunal também atendeu aos depoimentos das testemunhas António ..... Garcia, Luís ....., com participações no fundo réu, e R....., administrador da “P.....” imobiliária contratada pelo réu para mediar as vendas no empreendimento em causa, que explicaram os lugares de estacionamento e arrumos desde sempre previstos no empreendimento como os que constam na escritura de constituição de propriedade horizontal».
A apelante sustenta-se no teor do ponto “VI. Condomínio” do anexo ao contrato promessa e no depoimento das testemunhas José ..... e João ...., bem como no depoimento da testemunha Tiago de ..... quanto ao primeiro daqueles factos e no depoimento da testemunha Luís ..... quanto ao segundo dos ditos factos.
Do ponto VI do anexo 2 ao contrato promessa, denominado de «Lista de Acabamentos», consta sob a epígrafe «Condomínio», entre outros pontos: «100 lugares de estacionamento público cobertos, com acesso ao condomínio, destinados a visitantes».
O texto enferma de alguma ambiguidade tendo em conta que sob a referida epígrafe de condomínio menciona «estacionamento público».
A testemunha José ..... - que foi administrador da A. – referiu a propósito que lhe foi dito que havia 100 lugares previstos para visitantes e não lhe disseram se era parque público ou privado. Não lhes foi dito se era de exploração pública paga ou não.
João .... disse que como lhes foi apresentado havia uma série de lugares de estacionamento para convidados
A testemunha Manuel ..... referiu que nunca foi admitido que os 100 lugares eram do condomínio - eram 100 lugares públicos, nunca foi assumido que eram do condomínio, nunca tendo dito a ninguém que eram do condomínio.
A testemunha R..... disse que foi referido aos interessados que existiriam 100 lugares de estacionamento públicos, não disseram se eram pagos ou não (isso nem eles na altura sabiam porque dependia da Câmara Municipal de .....).
A testemunha Tiago ...., director da gestão de activos da sociedade gestora do Fundo R., disse que sempre foi previsto entregar à Câmara os lugares de estacionamento; aliás dizendo no texto do ponto VI «com acesso ao condomínio» era porque não era do condomínio (reconhecendo embora que o item está mal situado).
Face a estes elementos de prova não podemos considerar demonstrado que “A Autora estava plenamente convicta que o prédio referido em 3) teria um espaço destinado a estacionamento para convidados dos proprietários das fracções e que pertenceria ao condomínio”.
No que concerne ao outro facto a testemunha Luís ..... ....., com responsabilidade na obra e detentor de participações no Fundo R., disse não se recordar de ter havido alteração de arrecadações para lugares de estacionamento.
Não se vê, pois, como através do depoimento referido se possa dar como provado tal facto.
Refira-se que quanto ao ponto L) dos factos não provados a apelante não aduz qualquer argumento que conduza à sua alteração.
Nestes termos mantêm-se como não provados os factos elencados sob as alíneas E, F, I, J e L dos factos não provados e não se aditam aos factos provados quaisquer outros factos, consoante pretendido pela apelante – sem prejuízo da eventual consideração do facto notório de que na nossa história recente o período de maior crise económica em Portugal, coincidiu com o período de assistência financeira (período da “Troika”) entre 2011 e 2014.
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IV–6-Considerou o Tribunal de 1ª instância:
«Independentemente de se considerar que tal registo constituía um ónus, encargo ou responsabilidade que poderia diminuir o valor da coisa e, como tal seria um fundamento para que a autora se recusasse a celebrar a escritura pública impendendo sobre o réu a mora da dita realização, a verdade é que não poderemos considerar que tenha existido justificadamente a conversão da invocada mora em incumprimento definitivo que fundamente a resolução do contrato promessa por parte da autora». Bem como «(…) não se poderá entender que a autora tenha objetivamente perdido o interesse na prestação, isto é, tenha perdido interesse na realização do contrato prometido, considerando incumprido o dito contrato por facto imputável ao réu, quando propôs e mantém pendente uma ação judicial contra o mesmo a pedir a execução específica do contrato, isto é, que o contrato se cumpra, se realize, suprimindo o Tribunal a vontade do réu alegadamente faltoso. Tal conduta da autora, e tal como refere o réu, poderá caracterizar-se por abuso de direito». E, ainda, «as circunstâncias descritas demonstram que a autora, que agora peticiona a resolução do contrato promessa e a condenação do réu na devolução do sinal em dobro, criou a convicção ao réu, por atitudes sucessivas ao longo do tempo de que não iria peticionar tal resolução, pois mesmo sabendo da pendência do registo do alegado ónus, propõe ação judicial contra o réu pedindo a execução específica do contrato promessa, tendo aquele confiado que o referido contrato promessa não perderia o seu efeito entre as partes». Para concluir «é manifesto que a perda de interesse invocada pela autora objetivamente apreciada não poderá considerar-se verificada e, consequentemente não poderá considerar-se fundamentada e válida a resolução do contrato promessa efetuada pela autora e comunicada ao réu por carta de 19.12.2014».
Defende a apelante que entre finais de 2010 quando constatada a mora do R. e finais de 2014, quando essa mora cessou, perdeu objectivamente interesse no cumprimento da obrigação por parte do R., não existindo uma situação de “venire contra factum proprium” na alegação da sua perda de interesse. E que, havendo o Tribunal de 1ª instância considerado que o R. estava em mora quanto à sua obrigação de celebrar o contrato de compra e venda da fracção, provando-se o tempo decorrido desde que a A. soube da mora do R. até que cessou (4 anos) e as transformações no mercado de construção e imobiliário em Portugal e no financiamento a esse mercado no decurso desse período, essas circunstâncias não podem deixar de constituir um motivo objectivo de perda de interesse por parte da apelante.
Sabemos que A. e R., em 14-6-2007 celebraram o contrato documentado a fls. 58 e seguintes, denominado de «Contrato Promessa de Compra e Venda», prometendo aquela comprar e este vender uma fracção autónoma correspondente ao 5º andar, lado A, do Bloco A do Edifício ...., fracção essa transmitida «livre de ónus encargos ou responsabilidades» pelo preço de 1.494.000,00 €.
Na sequência, o R. enviou à A. a carta datada de 23-8-2010, documentada a fls. 107-108 comunicando-lhe estarem reunidas as condições para ser outorgado o contrato de compra e venda da fração autónoma, havendo sido designado o dia 16-9-2010, pelas 15h, para a celebração do contrato de compra e que a A. lhe respondeu por carta datada de 13-9-2010, documentada a fls. 111, dizendo que após visita ao edifício vinha solicitar o adiamento da escritura de compra e venda, havendo constatado que apesar do edifícios se encontrar em fase adiantada de acabamentos, não se encontraria totalmente concluído e em condições de funcionar na data prevista para a escritura (não havendo, embora sido demonstrada tal situação – consoante a alínea M) dos factos não provados, não se provou que nessa data o edifício não estava concluído e em condições de funcionar).
Sabemos, igualmente, que o R. enviou à A. a carta datada de 11-1-2011, documentada a fls. 114-116, onde consta que concediam à R. uma última oportunidade para outorgar a escritura pública de compra e venda, fazendo cessar a situação de incumprimento, comunicando que fora designado o dia 24-1-2011, pelas 11horas, para a celebração do contrato de compra e venda da fracção e que a A. respondeu por carta datada de 18-1-2011, documentada a fls. 117-119 dos autos, dizendo manter o interesse em celebrar a escritura de compra e venda relativa à fracção, já havendo sido solicitado e aprovado um financiamento bancário para fazer face ao pagamento de grande parte do remanescente do preço; acrescentando que à data de 16-9-2010 já se encontrava registada sobre o prédio de que faz parte a fracção prometida comprar uma acção intentada pelo Ministério Público (AP. 108/2007.10.25), referia que para além da escritura não ter sido marcada com a antecedência devida, atento o disposto no contrato promessa, consultando o registo do prédio de que faz parte a fracção prometida comprar, se verifica que se mantém aquele ónus, encargo ou responsabilidade sendo manifesto que a R., «por motivos que de forma alguma podem ser imputados à promitente compradora, continuam a não estar em condições para outorgar a respetiva escritura de compra e venda nos termos acordados, isto é, o de transmitirem a fração prometida comprar livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades, pelo que a mesma não poderá ser realizada na data indicada».
Apesar de entretanto a R. ter designado outras duas datas para realização da escritura – 2-2-2011 e 21-2-2011 – a A. manteve a sua posição, manifestando por carta de 4-2-2011 negar ter incumprido o contrato promessa, solicitando que num prazo de 15 dias fosse enviada certidão comprovativa do cancelamento do «ónus, encargo ou responsabilidade existente» e que após tal fosse indicada com a antecedência prevista no contrato promessa nova data para a escritura.
Por fim, sabemos que sobre o imóvel que a fracção prometida vender integrava encontrava-se registada uma acção judicial proposta pelo Ministério Público contra o Município de ..... cujo pedido era o de ser anulada a deliberação de 6-3-2006 da Câmara Municipal de ..... que determinara a extinção do encargo de construção e manutenção de uma piscina com dimensões olímpicas para nela se poderem realizar competições desportivas e anulado o cancelamento do registo do encargo da construção da referida piscina. O Ministério Público intentara a dita acção em 12-3-2007, e o R. fora citado para a mesma como interessado em 29-10-2009, embora tivesse conhecimento da acção em Outubro de 2008. Já a A. soubera da pendência da acção em Janeiro de 2011.
Previamente é de salientar que se nos afigura que na sentença recorrida não foi dado como certo que a R. se encontrava em mora quando a A. se recusou a celebrar a escritura de compra e venda com fundamento na existência da referida acção proposta pelo Ministério Público – a questão da mora e em que termos ela ocorrera não é verdadeiramente analisada, mas como que pressuposta na sentença, prosseguindo com o sequente raciocínio ([7]).
Num sentido amplo haverá mora sempre que se mostre retardado o cumprimento da obrigação – a prestação poderá ainda ser executada, embora que não em devido tempo. O atraso na prestação poderá ser imputável ao devedor (nº 2 do art. 804 do CC), ao credor (art. 813 do CC) podendo, ainda, resultar de facto alheio a qualquer deles (art. 792 do CC).
Interessa-nos aqui, antes de mais, considerar se ocorreu mora do devedor.
Consoante o nº 2 do art. 804 do CC o devedor considera-se constituído em mora quando por causa que lhe seja imputável a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido. Para que haja mora pressupõe-se que seja devido a culpa do devedor que a prestação não se realiza no momento devido, muito embora a responsabilidade do devedor somente seja excluída se ele provar que a violação lhe não é imputável por ter sido devida a causa estranha à sua vontade, como se houve caso de força maior, ou culpa de terceiro ou do credor ([8]).
No caso que nos ocupa admite-se que a acção intentada pelo Ministério Público contra o Município de ..... com vista à anulação da deliberação de 6-3-2006 da Câmara Municipal de ..... que determinara a extinção do encargo de construção e manutenção de uma piscina com dimensões olímpicas para nela se poderem realizar competições desportivas e anulação o cancelamento do registo do encargo da construção da referida piscina se reconduza a um ónus, encargo ou responsabilidade, com repercussões sobre o valor da coisa.
Todavia, tal deliberação fora tomada pela CMC em 6-3-2006, a acção fora deduzida contra o Município de ....., sendo embora o R. citado como interessado, essa citação teve lugar em 29-10-2009, havendo o R. tido conhecimento daquela acção em Outubro de 2008. Ou seja, quem tomara a deliberação cuja anulação era pretendida fora a CMC, somente depois de o contrato promessa ser celebrado o R. teve conhecimento de que a acção fora proposta e, ainda posteriormente fora citado, não resultando dos factos provados que quando da celebração do contrato promessa o R. devesse perspectivar que a dita acção seria proposta ([9]), nem se vislumbrando qual poderia ter sido a actuação do R. com vista a que a dita acção cessasse.
Justificando-se que a A. se recusasse a celebrar o contrato prometido enquanto a situação subjacente ao registo daquela acção não se encontrasse resolvida, não se nos afigura que, atentos os factos provados e acima referidos, recaia sobre o R. a culpa de o registo daquela inscrição se haver mantido durante o tempo em que tal sucedeu e, logo, a culpa do retardamento na outorga do contrato prometido.
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IV–7-Mesmo que assim não fosse, ou seja, mesmo que considerássemos haver mora imputável ao R. – o que não entendemos - haverá que considerar que resultava daquela mora a perda do interesse da A. no contrato prometido?
Em regra, a simples mora do devedor não confere ao credor o direito a resolver o contrato – tal resolução só é consentida quando houver incumprimento definitivo imputável ao devedor.
Efectivamente, na previsão da lei, o direito de resolução de um contrato promessa (contrato bilateral) fundamentar-se-á na impossibilidade culposa da prestação – arts. 801 e 802 do CC.
Todavia, existem situações em que a mora culposa do devedor é equiparada pela lei ao não cumprimento definitivo, entre elas a de ter o credor, em consequência da mora, perdido o interesse que tinha na prestação – art. 808 do CC.
Esta perda de interesse é apreciada objectivamente (nº 2 do art. 808), pode advir de factores vários e não opera de modo imediato e automático, mostrando-se para o efeito necessária uma declaração resolutiva dirigida ao devedor ([10]).
Consoante salienta Antunes Varela ([11]) é «necessário que a perda – a perda e não a simples diminuição – do interesse na prestação seja justificada à luz de circunstâncias objectivas».
Como refere Romano Martinez ([12]) «se o credor perder o interesse na prestação, não se justifica que o solvens a pretenda realizar, na medida em que, sendo a satisfação do interesse do accipiens o fim para o qual a obrigação foi constituída, se este fim não se pode obter por culpa do devedor, estar-se-á perante um caso de incumprimento definitivo». É ao credor que incumbe a prova da perda de interesse (art. 342 do CC), havendo ela que concretizar-se através de circunstâncias que provem, de modo indiscutível o não cumprimento definitivo, aferindo-se em função da utilidade concreta que a prestação teria para o credor, não se determinando de acordo com o seu juízo arbitrário, mas considerando elementos susceptíveis de valoração pelo comum das pessoas ([13]). Efectivamente, a lei não se contenta, apenas, com a perda subjectiva do interesse, que não poderá basear-se numa simples mudança da vontade do credor, desacompanhada de qualquer circunstância além da mora, não bastando, igualmente para fundamentar a resolução qualquer circunstância que justifique a extinção do contrato na perspectiva do credor. A perda do interesse há-de ser justificada segundo o critério de razoabilidade próprio do comum das pessoas, havendo que ver se, em face das circunstâncias, a perda do interesse corresponde à realidade das coisas.
A declaração resolutiva do contrato promessa deduzida pela A. teve lugar através da carta documentada a fls. 196-197, datada de 19-12-2014, da qual consta que o atraso na realização da escritura de compra e venda determinou a perda de interesse objectivo na aquisição da fracção, perda de interesse que não resulta de qualquer súbita mudança de vontade nem de factores meramente subjectivos, «mas sim de situações objectivas, algumas de âmbito geral como a tremenda alteração do mercado imobiliário, e outras de caráter mais particular, como a mudança da nossa atividade imobiliária para fora de Portugal, o que ocorreu não só desde a data em que estava prevista a compra e venda em 2010, mas também desde a data em que intentamos a nossa ação contra V.Exªs, em março de 2011».
Com interesse para o efeito provou-se, para além do que referimos supra, sobre a correspondência trocada em finais de 2010 e início de 2011 respeitante à celebração da escritura e ao registo da acção intentada pelo Ministério Público:
- o registo da acção intentada pelo Ministério Público e acima referida foi cancelado em 22-10-2014;
- o R., em 4-12-2014, comunicou à A. o cancelamento do registo e que fora designada para 30 de Dezembro de 2014 pelas 10 h e 30 m a realização da escritura, ressalvando embora o seu entendimento de que o dito registo não constituía motivo válido para a recusa de outorga da escritura;
- o A. enviou á R. a declaração de resolução acima mencionada;
- em 4-3-2011 a A. intentara contra o R. uma acção judicial que correu termos sob o nº 1963/11.6TBCSC em que pedia a execução específica do contrato promessa;
- por decisão proferida 13-10-2015 e já transitada em julgado a instância daquela acção foi julgada extinta por inutilidade superveniente da lide tendo em conta a propositura da presente acção;
- o sector imobiliário, desde 2008 até pelo menos 2011, sofreu uma redução do volume de negócios e os imóveis sofreram uma redução de preços;
- em data que não foi possível determinar, mas após 2008, a A. reduziu a sua actividade de revenda de imóveis em Portugal, tendo-se focado essencialmente na área de estudos imobiliários, controlo de qualidade de projetos imobiliários e consultadoria imobiliária e deslocalizou a sua actividade sobretudo para a Polónia;
- com data de Janeiro de 2014, o Banco de Portugal publicou a “Análise do Setor da Construção”, conforme consta a fls. 1185vº/1212vº dos autos;
- o sítio da internet “Imovirtual” publicou na secção “Estatística” e na subsecção de “Crédito à Habitação-Evolução Mensal do volume de novos créditos à Habitação” o constante a fls. 1212vº/1215 dos autos.
Temos, pois, que a A., depois de em Fevereiro de 2011 ter insistido com o R. para que num prazo de 15 dias fosse enviada certidão comprovativa do cancelamento do ónus, encargo ou responsabilidade existente e, então pela marcação da escritura, intentou contra o R. em Março de 2011 uma acção em que pedia a execução específica do contrato promessa.
Isto apesar de o sector imobiliário, desde 2008 até pelo menos 2011, ter sofrido uma redução do volume de negócios e os imóveis terem sofrido uma redução de preços e de em data que não foi possível determinar, mas após 2008, a A. ter reduzido a sua actividade de revenda de imóveis em Portugal, tendo-se focado essencialmente na área de estudos imobiliários, controlo de qualidade de projetos imobiliários e consultadoria imobiliária e deslocalizado a sua actividade sobretudo para a Polónia.
Assim, em Março de 2011 a A. mantinha interesse no negócio – se assim não fosse não teria intentado aquela acção que se manteve pendente até depois de a presente acção haver sido intentada, em Março de 2015, vindo a ser julgada extinta por inutilidade superveniente da lide em 13-10-2015. Não logrou a A. provar que a redução (que não a extinção) da sua actividade de revenda de imóveis em Portugal sucedeu após 2011 (apenas se sabendo que foi após 2008). Nem que a crise económica que assolou Portugal durante o período de assistência financeira (período da “Troika”) entre Maio de 2011 e Maio de 2014 tenha determinado a alteração do mercado imobiliário, no específico segmento dos imóveis da classe daquele a que se reportam os autos, de modo que em Dezembro de 2014 a A. houvesse objectivamente perdido o interesse na celebração do negócio prometido, tendo em conta, nomeadamente, as dificuldades que se lhe deparariam com a revenda do imóvel. Não se provou que em consequência da crise económica, no empreendimento denominado .....houve paralisação de vendas que actualmente se retomaram as vendas mas com enorme desconto, nem que o valor comercial actual da fracção objecto do contrato promessa é o de cerca de € 750.000,00. Além que a A. não demonstrou que em finais de 2014 não lograria obter o financiamento que conseguia em 2010/2011 – ou se o conseguisse em que piores condições seria obtido.
Provou-se que em Janeiro de 2014, o Banco de Portugal publicou a “Análise do Setor da Construção”, conforme consta a fls. 1185vº/1212vº. Todavia, para além de tal corresponder a uma análise genérica respeitante àquele sector, reporta-se essencialmente ao ano de 2012 com algumas referências ao ano de 2013.
Provou-se, também, que o sítio da internet “Imovirtual” publicou na secção “Estatística” e na subsecção de “Crédito à Habitação-Evolução Mensal do volume de novos créditos à Habitação” o constante a fls. 1212vº/1215 dos autos – trata-se, tão só de uma estatística referente ao crédito à habitação (a particulares) não directamente relacionado com o caso dos autos.
Assim, sem mais nada que estabeleça ligação ao caso dos autos, estes dois factos mostram-se irrelevantes.
Como sublinhado do acórdão do STJ de 28-06-2011 ([14]) a «perda de interesse na prestação terá de resultar de todo um circunstancialismo fáctico, muito concreto e bem definido, que revele justificadamente tal perda de interesse segundo um critério de razoabilidade próprio do comum das pessoas»; tal não sucede no caso dos autos.
Pelo que concluímos que a A. não logrou demonstrar factos capazes de justificarem objectivamente a alegada perda de interesse.
*
IV–8-No que diz respeita ao não cumprimento do previsto quanto a estacionamentos comuns, trata-se de fundamento que não foi aludido quando da comunicação de resolução do contrato.
Consignou-se na sentença recorrida:
«No que concerne à alegação de que no projeto do prédio existiam lugares de estacionamento que na realidade não existem e que a fração “EF” era destinada a arrumos comuns e o réu está a vendê-la por parcelas, a autora não logrou fazer prova tal como era seu ónus (cf. art.º 342º, nº 1, do Cód. Civil) (cf. factos não provados I), J) e K)). No que concerne ao restante, em primeiro lugar, não obstante a técnica de elaboração da dita “lista de acabamentos” não ser a melhor, a verdade é que existe um parque de estacionamento com 100 lugares cobertos, públicos, com acesso ao condomínio e para visitantes. O pomo de discórdia é que os mesmos não são geridos pelo condomínio do empreendimento e são pagos. Mas, mesmo assim e em segundo lugar, não assiste razão à autora, pois pelas razões já acima expostas não poderemos aceitar a alegação da autora, pois já tendo sido entregues os ditos estacionamentos à Câmara Municipal de ..... e esta já se encontrar a explorá-los como parque público pago (cf. facto não provado K), a autora propôs a dita ação judicial contra o réu peticionando a execução específica do contrato (cf. facto nº 20). Mas, mesmo que assim não se entendesse, em terceiro lugar, não assiste razão à autora, pois sempre esteve previsto que os referidos 100 lugares de estacionamento iriam ser entregues à Câmara Municipal de ..... para que a mesma fizesse a sua exploração, não só no plano de pormenor para a reestruturação urbanística dos terrenos do hotel .... e área envolvente, como na resolução do conselho de ministros que o ratificou, como no alvará de obras de construção nº 1166, constante a fls. 316 dos autos, documentação mencionada no contrato promessa subscrito pela autora (cf. facto nº 2 e “Considerandos” do dito contrato), sendo que a autora, dado o objeto social da mesma, não poderá invocar desconhecimento ou falta de entendimento de tal documentação».
Concorda-se com o que ali foi expendido, nada havendo de relevante a acrescentar, pelo que não podemos concluir que tenha ocorrido um incumprimento definitivo do contrato por parte do R. conducente à resolução do contrato e à devolução do sinal em dobro.
A inexistência de motivo válido para resolução do contrato promessa invocado por um dos contraentes determina a ilegitimidade da própria resolução efectuada e tal comportamento corresponderá a uma recusa de execução do contrato ([15]).
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IV–9-Sustenta seguidamente a A. que se verificam todos os requisitos legais para que o contrato promessa celebrado seja anulado por erro sobre o objecto do negócio.
Dispõe o art. 251 do CC:
«O erro que atinja os motivos determinantes da vontade, quando se refira à pessoa do declaratário ou ao objecto do negócio, torna este anulável nos termos do art. 247º».
Trata-se do erro-vício, vício na formação da vontade, reconduzível ao desconhecimento ou falsa representação, atingindo a vontade negocial que não se formou em termos esclarecidos.
O erro-vício é relevante quando causal à celebração do negócio, ou seja, determinante para a decisão de negociar, sendo que o erro sobre o objecto do negócio abrange as hipóteses em que o desconhecimento ou a falsa representação da realidade respeitam ao bem jurídico, seja este uma coisa ou uma prestação a realizar (objecto mediato), assim como quando respeitam ao conteúdo negocial, à natureza do negócio e aos efeitos negociais (objecto imediato) ([16]).
O erro sobre o objecto negocial, quando relevante, determina a anulabilidade do negócio, nos termos gerais. A remissão que o art. 251 faz para o art. 247 significa que para além do erro ser essencial (ou causal) se exige que a essencialidade do elemento sobre o qual recaiu o desconhecimento ou a falsa representação fosse conhecida pelo declaratário, ou pelo menos dele não devesse ser ignorada. O negócio só será anulável por erro sobre o objecto se o erro for de modo que sem ele a parte não o teria celebrado ou não o teria celebrado com aquele conteúdo - essencialidade. É, ainda, necessário, que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que o erro incidiu – conhecimento ou cognoscibilidade.
A essencialidade e o conhecimento (ou as circunstâncias que originam o dever de conhecer) deverão ser invocadas e demonstradas pelo interessado em anular o negócio.
Defende a apelante que «o Réu sabia que a Autora desconhecia que o Ministério Público entendia que sobre o prédio dos autos existia um ónus relativo à manutenção de uma piscina pública e que tinha intentado uma acção para que tal ónus fosse reconhecido pelos proprietários do prédio e constasse do respectivo registo». Bem como que «o Réu sabia que se a Autora soubesse dessas circunstâncias nunca celebraria o contrato promessa de compra e venda nos termos em que o fez», sendo «para esse efeito, irrelevante que o Réu já soubesse ou não da acção do Ministério Público na data do contrato promessa (ainda que tal facto tenha resultado provado)».
Ora, os factos em que que se alicerçam estas conclusões da apelante não se provaram.
Não se provou que o R. tivesse conhecimento da pendência da ação judicial à data da celebração do contrato promessa ou à data dos reforços de sinal efetuados pela A., nem mesmo que o R. sabia que se a A. soubesse do registo da acção nunca celebraria o contrato promessa de compra e venda (alíneas A, B e L dos factos não provados). Também não se provou, aliás, que o R. sabia que a A. destinava a fracção a revenda.
Pelo que não existe fundamento para a anulação do contrato promessa por erro sobre os motivos.
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IV–10-Defende, por fim, a apelante que o contrato deve ser declarado resolvido por força do art. 437 do CC, com as consequências previstas no art. 439 do mesmo Código. Nomeadamente, porque se provou que entre a data da celebração do contrato promessa e Dezembro de 2014 «ocorreram grandes transformações no mercado de construção e imobiliário em Portugal e no financiamento a esse mercado», sofrendo o mercado imobiliário uma enorme e «totalmente anormal crise entre 2008 e 2014, numa primeira fase, de 2008 a 2010, resultante da chamada crise do “sub-prime”, e numa segunda fase, bem mais grave, resultante da crise das dívidas soberanas e do programa de assistência financeira a Portugal, que corresponde ao período da “troika”, de 2011 a 2014», sendo as possibilidades de financiamento bancário fortemente afectadas, pelo que «entre a data da celebração do contrato dos autos, em Junho de 2007, e a data em que o contrato podia ser cumprido, em Dezembro de 2014, existiu uma profunda e totalmente anormal alteração das circunstâncias do mercado imobiliário, do “preço”»; «exigir-se à Autora o cumprimento do contrato nessas circunstâncias, para mais quando o atraso na celebração da escritura se deve apenas ao Fundo Réu, afecta gravemente os princípios da boa fé» e «não está manifestamente coberto pelos riscos próprios do contrato».
Nos termos do nº 1 do art. 437 do CC «se as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, tem a parte lesada direito à resolução do contrato, ou à modificação dele segundo juízos de equidade, desde que a exigência das obrigações por ela assumidas afecte gravemente os princípios da boa fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato.»
As circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar são as circunstâncias que determinaram as partes a contratar, de tal modo que se fossem outras, não teriam contratado, ou tê-lo-iam feito, ou pretendido fazer, em termos diferentes ([17]). Tratar-se-á, eventualmente, de realidades em que as partes nem pensaram, dando-as como pressupostas. Serão os «pressupostos da decisão contratual comuns a ambas as partes, quer deles tenham sido conscientes ou não; paradigma dessas circunstâncias são as condições de mercado na área específica do contrato celebrado» ([18]).
As aludidas circunstâncias constituem a base do negócio. Mas, «a base do negócio no domínio da alteração das circunstâncias tem carácter objectivo, visto não se reconduzir a uma imaginária falsa representação psicológica da manutenção de tais circunstâncias». Por outro lado, «a base do negócio na alteração das circunstâncias é bilateral: respeita simultaneamente aos dois contraentes. A lei…fala, acentuadamente, das circunstâncias em que as partes (plural) fundaram a decisão de contratar; não refere as circunstâncias em que o lesado com a superveniente modificação teria fundado a sua decisão de contratar, proposição destituída de todo o sentido. (…) Aliás, no momento da outorga do contrato não pode ainda falar-se de lesado, porque lesado só existirá, futura e eventualmente, se as circunstâncias em que os estipulantes fundaram a decisão de contratar vierem a sofrer modificação que torne o contrato prejudicial para um deles: lesado será esse» ([19]).
Decorre do art. 437 do CC exigir-se cumulativamente para que tenha lugar a resolução ou modificação do contrato por alteração das circunstâncias:
- averiguar quais as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar;
- que se tenha verificado uma alteração anormal das circunstâncias, subsequente ao contrato, não podendo as partes contar com tal alteração – a anormalidade relaciona-se com a imprevisibilidade;
- que a manutenção do contrato, tendo em conta a alteração das circunstâncias, envolva lesão para uma das partes, implicando uma perturbação do equilíbrio contratual inicialmente ajustado;
- que a manutenção do contrato ponha em causa o princípio da boa fé negocial (boa fé objectiva);
- que a situação não se encontre abrangida pelos riscos do próprio contrato, não sendo a alteração das circunstâncias tida em conta quando «se inclui na álea do próprio contrato», « se as
modificações operadas resultam de flutuações que se integram no risco negocial» ([20]).
Acresce um requisito negativo decorrente do art. 438 – não pode recorrer ao instituto a parte que se encontre em mora no momento da alteração das circunstâncias.
Esclarece Oliveira Ascensão ([21]) que «não basta qualquer alteração extraordinária para desencadear a aplicação do instituto. Pode uma alteração ser extraordinária e não revestir gravidade que o justifique. Um facto superveniente (como um sismo) representa uma alteração extraordinária mas pode, para a concreta relação, não apresentar particular gravidade. Pode provocar a queda da chaminé de casa que o empreiteiro constrói, mas isso não implica que o contrato deva ser resolvido ou modificado.
A alteração anormal é assim, não apenas a alteração extraordinária e imprevisível, mas ainda a alteração que desequilibra uma relação com particular intensidade. É este afinal o conteúdo útil do art. 437/1, ao prever que a exigência das obrigações afecte gravemente os princípios da boa fé (…).
A alteração anormal é, não só a alteração extraordinária e imprevisível, como também uma alteração que afecta gravemente, manifestamente, a equação negocialmente estabelecida».
No caso que nos ocupa os factos provados são escassos para que possamos considerar preenchidos os requisitos cumulativos acima enunciados.
Desde logo não se apuraram quais as circunstâncias em que ambas as partes tenham fundado a decisão de contratar – constituindo a base do negócio - que sofreram uma alteração anormal, nos termos acima definidos.
Considerou o STJ no seu acórdão de 30-3-2017 ([22]): «Todos conhecemos duma forma geral a invocada crise económica que afectou o nosso país. É um facto notório.
No entanto, tal, só por si não é suficiente, para que se possa recorrer, sem mais, deste instituto.
É necessário que haja uma correlação directa e demonstrada factualmente nos autos entre a crise económica geral e a actividade económica concreta de determinado agente para que se possa falar de uma alteração anormal das circunstâncias».
Acrescentando, adiante, que «a mera frustração de expectativas, como seja oportunidade de poder realizar negócios em contexto mais favoráveis, não pode ser abrangido pela previsão do artº 437º do CC».
Não foi estabelecida uma correlação directa – demonstrada nos autos – entre a crise económica geral e a actividade concreta da A..
Nem resultaram provados quaisquer factos susceptíveis de caracterizar a “lesão” para a A. gerada pela invocada alteração das circunstâncias.
Por falta de prova dos factos que integrariam os requisitos cumulativos estabelecidos no art. 437 do CC, também nesta parte as conclusões da apelação da A. teriam de improceder.
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V–Face ao exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
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Lisboa, 9 de Novembro de 2017
Maria José Mouro
Teresa Albuquerque
Vaz Gomes
[1]Os factos acima transcritos serão aparentemente factos instrumentais.
[2]Pires de Lima e Antunes Varela, «Código Civil Anotado», vol. I, pag. 310.
[3]Acórdão do STJ de 26-10-2004, ao qual se pode aceder em http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/, processo 04A3101.
[4]Não concretizando directamente qual o facto enunciado na sentença como não provado ou, mesmo, alegado nos articulados e não considerado, por isso se encontrando a apelante em divergência.
[5]1 - “Entre 2010 a 2014 o decréscimo de actividade do sector de actividade de construção e imobiliário foi de cerca de 52% em termos agregados, enquanto na generalidade dos sectores não financeiros esse decréscimo foi de cerca de 10%”. 2 - “Entre 2010 e 2014, o decréscimo de actividade do sector da construção e imobiliário foi de pelo menos 40%, o decréscimo de concessão de financiamento bancário á aquisição de imóveis foi de pelo menos 80% e o decréscimo de preços dos imóveis foi de pelo menos 20%.”
[6]3 - “O período de maior crise económica em Portugal coincide com o período de assistência financeira em Portugal, chamado período da troika”, que ocorreu entre Maio de 2011 e Maio de 2014”. 4 - “O financiamento bancário à aquisição de habitação, depois de um período de forte baixa entre Julho de 2007 e Janeiro de 2009, teve até alguma recuperação até Julho de 2010, seguida de uma nova grande baixa até Janeiro de 2012, mantendo-se em mínimos até Janeiro de 2015”. 5 - “Entre 2011 e 2014, no período da “troika”, existiram casos em que o financiamento bancário foi totalmente recusado a empresas sem qualquer tipo de problema de crédito bancário e em investimentos imobiliários com risco muito baixo”. 6 - “Entre 2011 e 2014, no período da “troika”, um dos bancos que reduziu totalmente o financiamento à actividade imobiliária foi D ......” 7 - “O Fundo Réu avaliou a fracção autónoma S, correspondente ao 5º andar, letra A, do Bloco A, em € 943.650,00 por referência a Março de 2015”.
[7]Na contra alegação de recurso (em que refere a ampliação do objecto do mesmo) o apelado sustenta que não estava em mora.
[8]Ver Pires de Lima e Antunes Varela, «Código Civil Anotado», II vol., Coimbra Editora, 2ª edição, pag. 55.
[9]Saliente-se que consoante a certidão de registo predial de fls. 81 e seguintes, mencionada em 4) dos Factos Provados, o registo da aquisição do imóvel a favor do R. ocorreu em 15-12-2006 e o registo da acção em 25-10-2007.
[10]Gravato Morais, «Contrato-Promessa em Geral, Contratos-Promessa em Especial», Almedina, 2009, pag. 160.
[11]Em artigo publicado na RLJ ano 118 (nº 3731) pag. 52 e seguintes.
[12]«Da Cessação do Contrato», pag. 138.
[13]Gravato Morais, obra citada, pags. 160-161.
[14]Ao qual se pode aceder em http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/, processo 208/05.2TCFUN.L1.S1.
[15]Ver Gravato Morais, obra citada, pags. 164-165. Brandão Proença, em «Do incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral – A Dualidade Execução Específica – Resolução», Coimbra, 1987, pag. 89, refere-se ao «alargamento» da casuística da recusa categórica, incluindo nas hipóteses exemplificadas a declaração de resolução ou denúncia ilegítimas.
[16]Ver, a propósito, o «Comentário ao Código Civil – Parte Geral», coordenação de Carvalho Fernandes e Brandão Proença, Universidade Católica Editora, 2014, pag. 596, bem como a doutrina ali referida.
[17]Ver Galvão Telles, «Manual dos Contratos em Geral», Coimbra Editora, pag. 343-345
[18]Ana Prata, «Código Civil Anotado», Almedina, 2017, pags. 558-559
[19]Galvão Telles, local citado.
[20]Ver Romano Martinez, obra citada, pags. 154-155.
[21]Em «Onerosidade Excessiva por “Alteração das Circunstâncias”», ROA, 2005, Ano 65, Vol. III e a que igualmente se pode aceder poe via da Internet no site www.oa.pt/.
[22]Ao qual se pode aceder em http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/, processo 1320/11.4TVLSB.L1.S1.
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