| Decisão Texto Integral: | Acordam na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
I - RELATÓRIO
A [ … Mediação Imobiliária, Unipessoal, Lda”], intentou a presente acção declarativa sob a forma de processo comum contra B [ Marta … ] e C [ Filipe …], pedindo a condenação destes no pagamento da quantia de € 8.000,00 acrescida de IVA à taxa legal, no montante de € 1.840,00, no montante global de € 9.840,00, e respectivos juros de mora vencidos desde a citação até integral e efectivo pagamento.
Para o efeito, alegou, em síntese útil, que: em 30/05/2016, a A. celebrou um contrato de mediação imobiliária como os Réus para venda de um imóvel da propriedade destes, sito em Paúl, Torres Vedras; no desempenho das suas funções, a A. angariou vários interessados na compra do imóvel, incluindo Rui ….., que, em 05/04/2017, veio a adquirir o imóvel diretamente aos Réus, que nada comunicaram à A. e não procederam ao pagamento da respectiva remuneração, correspondente a 5% sobre o valor da venda, acrescido de IVA.
Os Réus contestaram, defendendo a improcedência da acção, impugnando a pretensão da A. e alegando, em síntese útil, que o contrato de mediação imobiliária tinha a duração de 6 meses e que findou antes da venda efectuada, pelo que não haveria nenhuma remuneração a pagar à A.. O Réu invocou ainda a prescrição do crédito, por terem decorrido mais de dois anos entre a data da revogação do contrato e a data da citação para esta acção.
Foi dispensada a realização da audiência prévia e proferido despacho saneador, onde também foi dispensada a identificação do objecto do litígio e a selecção dos temas da prova, por desnecessidade.
Efectuada a audiência final, foi proferida sentença, julgando improcedente a acção.
Inconformada com tal decisão, veio a Autora dela interpor recurso de apelação, requerendo a respectiva revogação e a sua substituição por outra que condene os Réus no pedido, formulando, para o efeito, as seguintes Conclusões:
“1.º - A Apelante, na qualidade de mediadora imobiliária, celebrou um contrato de mediação imobiliária como os Réus/Apelados para venda de um imóvel da propriedade destes últimos, e, no desempenho das suas funções, angariou vários interessados na compra do imóvel, incluindo Rui ….., que, em 05/04/2017, veio a adquirir o imóvel diretamente aos Apelados, sem nada comunicarem à Apelante e sem terem procedido ao pagamento da respetiva remuneração, no valor global de € 9.840,00, correspondente a 5% calculada sobre o valor da venda (que foi de € 160.000,00), acrescida de IVA.
2.º - O contrato de mediação imobiliária foi celebrado em regime de exclusividade.
3.º - A sentença recorrida considerou erradamente, no ponto 4 da matéria de facto julgada como não provada, o seguinte: “a atuação da Autora conduziu à concretização do negócio de compra e venda”.
4.º - O ponto 4 da matéria de facto julgada como não provada é conclusivo: ao decidir como decidiu, o Tribunal a quo deu uma resposta antecipada, na fundamentação de facto, à questão de direito que é a de saber se existe ou não nexo causal entre a atuação da Apelante e a concretização do negócio.
5.º - Ainda que se entenda que o referido ponto é um facto e é relevante para a causa, o que não se concede, a não ser por mero dever de patrocínio, sempre se dirá que o mesmo deveria ter sido julgado como provado, visto que foi decidido em sentido diverso ao que impunham os meios probatórios dos autos.
6.º - Com efeito, a presunção (de facto), que se retira da cláusula de exclusividade do contrato de mediação e que não foi ilidida pelos Apelados, de que a atividade da Apelante contribuiu para a celebração do negócio de compra e venda celebrado entre os Apelados e os Senhores Rui ……, o depoimento de parte da Ré, B, a ficha de visitas assinada pelo comprador do imóvel, Senhor Rui ….. e a contradição entre o ponto 4 da matéria de facto julgada como não provada com os pontos 12, 13, 14 e 15 da matéria de facto julgada como provada, são os meios de prova que impunham que o Tribunal a quo tivesse decidido julgar como provado que foi a atuação da Autora que conduziu à concretização do negócio de compra e venda.
7.º - A Ré, B, conforme ficou consignado em ata de julgamento, admitiu que foi a Apelante que divulgou e apresentou o imóvel aos interessados que viriam a ser os compradores.
8.º - Consta dos autos o documento n.º 25 anexo à petição inicial, que é uma ficha de visitas do imóvel objeto do contrato de mediação imobiliária, que confirma que Rui ….. visitou o imóvel objeto do contrato de mediação imobiliária com o colaborador da Autora, Miguel …., em 26 de dezembro de 2016.
9.º - A testemunha confirmou que era sua a assinatura constante desse documento e que esteve presente no referido imóvel, conforme depoimento da mesma e conforme os pontos 12 e 13 da matéria de facto julgada como provada.
10.º - Foi, portanto, a Autora/Apelante que apresentou o imóvel objeto do contrato de mediação imobiliária aos compradores, Rui ……, pois, não fosse essa divulgação, os mesmos nunca viriam a celebrar o negócio de compra e venda do imóvel.
11.º - Assim, o ponto 4 da matéria de facto julgada como não provada deve ser, pura e simplesmente, eliminado ou, quando assim não se entenda, deve ser considerado como facto provado.
12.º - Por regra e sem prejuízo das exceções previstas na lei, tem sido entendimento generalizado na jurisprudência que a mediadora, no contrato de mediação imobiliária, só tem direito à remuneração/comissão convencionada com o comitente/cliente verificados os seguintes pressupostos:
- conclusão / concretização do negócio visado;
- existência de nexo causal: a celebração do negócio visado deve ser o corolário ou a consequência da atividade da mediadora (no âmbito da mediação).
13.º - Foi a Apelante que deu a conhecer o imóvel, objeto do contrato de mediação imobiliária, aos interessados e foi a mesma que realizou a visita com os mesmos, promovendo o imóvel.
14.º - A Apelante deu a conhecer os interessados, Rui ….., aos Apelados, através do envio da ficha de visitas ao Réu C.
15.º - A Apelante tinha uma proposta de aquisição do imóvel pelo preço de € 180.000,00, que estava pendente de aceitação pelos Apelados, conforme está documentado nos autos, tendo esse facto sido dado como provado na sentença do Tribunal a quo.
16.º - Por essa razão, a Apelante não aceitou o cheque de reserva dos interessados Rui …….
17.º - Mas a não aceitação do cheque de reserva não equivale à rejeição do negócio de compra e venda, valendo antes, num quadro negocial, como contraproposta para que os interessados melhorassem a sua proposta de compra e venda, visto que, à data, existia uma proposta melhor do que a deles, formulada por outro interessado.
18.º - O que é relevante para considerar se a atuação da Apelante foi ou não relevante para a celebração do negócio de compra e venda do imóvel com o Senhor Rui …… não é que a Apelante tenha rejeitado o cheque de reserva destes últimos, mas, pelo contrário, se foi ou não a mesma que angariou os clientes, ao ter divulgado a venda do imóvel, ao ter realizado a visita ao mesmo e ao ter enviado aos Apelados a ficha de visitas dos interessados.
19.º - Ora, resulta da matéria de facto julgada como provada que foi a Apelante que divulgou o imóvel aos compradores, visto que foi através desta que estes tomaram conhecimento da existência do imóvel.
20.º - Foi a Apelante, através do seu consultor, Miguel …, que levou os compradores ao imóvel e o mostrou.
21.º - Foi na sequência dessa visita que os compradores decidiram que queriam muito comprar aquela casa.
22.º - Após a visita, os interessados Rui ……. passaram a negociar diretamente com os vendedores do imóvel, aqui Apelados.
23.º - Tendo celebrado contrato-promessa de compra e venda em 27.01.2017 e a respetiva escritura de compra e venda em 05.04.2017, o que está devidamente documentado nos autos.
24.º - A Apelante terá direito à retribuição estipulada verificando-se que a realização do contrato de compra e venda do imóvel resultou do facto da angariação do comprador com o qual o negócio foi celebrado, ainda que os termos do contrato tenham resultado de negociações diretas entre os interessados com os Apelados, que a Apelante pôs em contacto, como, de resto, tem sido entendido pela jurisprudência dos tribunais superiores.
25.º - Bastaria até que a Apelante se tivesse limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a celebrar o negócio visado no contrato de mediação e que o negócio visado se viesse a celebrar para que, só por isso, a Apelante tivesse direito à remuneração. No caso dos autos, a Apelante fez bem mais do que isso.
26.º - Por outras palavras, para que exista direito à remuneração da mediadora, é suficiente que esta tenha posto as partes em contacto e que isso tenha influído na conclusão do negócio.
Sem conceder:
27.º - Ainda que assim não se entendesse, o que não se concede, a não ser por mero dever de patrocínio, sempre se dirá que tendo o contrato sido celebrado em regime de exclusividade existe uma presunção (de facto) de que o negócio visado no contrato de mediação imobiliária (compra e venda) foi celebrado com a intervenção da Apelante, revertendo o ónus de prova para os mediados (aqui Apelados), nos termos do artigo 344.º, n.º 1 do Código Civil).
28.º - A presunção de nexo causal não foi ilidida pelos Apelados.
29.º - A presunção de nexo causal não é afastada pela circunstância de ter sido recusado o cheque de reserva apresentado pelo interessado que viria a ser o comprador, visto que essa recusa é irrelevante, tendo tido como objetivo que o interessado apresentasse uma melhor proposta, visto que, à data, a Apelante já tinha uma proposta com reserva por valor superior.
Ainda sem conceder:
30.º - Ainda que dos factos dados como provados se pudesse concluir que a atuação da Apelante não conduziu à concretização do negócio de compra e venda visado pelo contrato de mediação imobiliária, sempre se dirá que, tendo a Apelante apresentado uma proposta de compra e venda do imóvel, formulada por outro interessado, pelo valor de € 180.000,00, preço superior ao que viria a ser o preço efetivo de venda (€ 160.000,00), tendo o proponente chegado a subscrever reserva de compra, é devida a comissão ao abrigo do artigo 19.º, n.º 2 do RJAMI, visto que esse negócio só não se celebrou por causa imputável aos Apelados.”.
Contra-alegaram os dois apelados, pugnando pela improcedência da apelação.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II – QUESTÕES A DECIDIR
De acordo com as disposições conjugadas dos arts. 635º, nº 4 e 639º, nº 1, ambas do Cód. Proc. Civil, é pelas conclusões da alegação do Recorrente que se delimita o objecto e o âmbito do recurso, seja quanto à pretensão do Recorrente, seja quanto às questões de facto e de direito que colocam. Esta limitação objectiva da actuação do Tribunal da Relação não ocorre em sede de qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cfr. art. 5º, nº 3 do Cód. Proc. Civil). De igual modo, também o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas de todas as questões suscitadas que se apresentem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras (cfr. art. 608º, nº 2 do Cód. Proc. Civil, ex vi do art. 663º, nº 2 do mesmo diploma). Acresce que, não pode também este Tribunal conhecer de questões novas que não tenham sido anteriormente apreciadas (com excepção das questões que são de conhecimento oficioso), porquanto, por natureza, os recursos destinam-se apenas a reapreciar decisões proferidas - cfr., neste sentido, Abrantes Geraldes, in “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 5ª ed., Almedina, 2018, p. 114-116.
Na falta de especificação logo no requerimento de interposição, o recurso abrange tudo o que na parte dispositiva da sentença for desfavorável ao recorrente (art. 635º, nº 3 do Cód. de Proc. Civil). Porém, o respectivo objecto, assim delimitado, pode ser restringido (expressa ou tacitamente) nas conclusões da alegação (cfr. nº 4 do mencionado art. 635º). Por isso, todas as questões de mérito que tenham sido objecto de julgamento na sentença recorrida e que não sejam abordadas nas conclusões da alegação do recorrente, mostrando-se objectiva e materialmente excluídas dessas conclusões, têm de se considerar decididas e arrumadas, não podendo delas conhecer o tribunal de recurso.
Por outro lado, ainda que a delimitação objectiva do recurso possa e deva até ser expressamente indicada no requerimento de interposição do recurso, nos termos do art. 635º, nºs 2 e 3 do Cód. Proc. Civil, certo é que não deixa de poder ser expressa ou tácita, em função daquilo que for vertido nas respectivas conclusões, ou seja, a restrição do objecto do recurso pode decorrer das questões que são identificadas nas conclusões - cfr. nº 4 do art. 635º do Cód. Proc. Civil.
Assim, o objecto do presente recurso consiste na apreciação das seguintes questões:
- a impugnação e pretendida alteração da decisão sobre matéria de facto;
- o mérito da causa.
III - FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
A sentença sob recurso considerou como provados os seguintes factos:
1 - A Autora é uma sociedade comercial unipessoal por quotas, que se dedica à actividade de mediação imobiliária, tendo licença AMI para o efeito, emitida pelo Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, a qual tem o número 8798.
2 - Os Réus foram, até 5 de abril de 2017, proprietários do prédio urbano destinado à habitação, correspondente a uma casa de rés do chão e primeiro andar para habitação, garagem e logradouro, sito em Paúl, Urbanização da Fonte Velha, Lote ….., freguesia de Torres Vedras (S. Pedro e Santiago), concelho de Torres Vedras, descrito na Conservatória do Registo Predial de Torres Vedras sob o número xxxx da referida freguesia e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo xxxx da freguesia de Santa Maria, São Pedro e Matacães;
3 - A Autora e os Réus celebraram um contrato de mediação imobiliária, com o número 1304TV1, no dia 30 de Maio de 2016, tendo por objeto o imóvel identificado no ponto 2.
4 - Mediante o referido contrato, a Autora obrigava-se a diligenciar no sentido de conseguir interessados na compra do imóvel, pelo preço de € 260.000,00, desenvolvendo, para o efeito, acções de promoção, de divulgação e de publicitação do imóvel.
5 - Acordaram no referido contrato, como contrapartida pelas acções de promoção, de divulgação e de publicitação do imóvel, que seria devida pelos Réus à Autora uma remuneração de 5%, calculada sobre o preço pelo qual a venda fosse concretizada, acrescida de IVA à taxa legal em vigor.
6 - O contrato de mediação imobiliária foi celebrado em regime de exclusividade.
7 – Acordaram que o contrato tinha o prazo de 6 meses, renovando-se automaticamente por sucessivos e iguais períodos, podendo a renovação ser impedida através de comunicação à outra parte por carta registada com aviso de recepção ou meio equivalente, com antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.
8 - A Autora, em cumprimento do acordo celebrado com o Réus, realizou 24 visitas ao imóvel com potenciais interessados e obteve mais de 2 propostas de compra.
9 – A Autora enviou aos Réus, através de e-mail, algumas das propostas e fichas de visita ao imóvel.
10 - No dia 11/11/2016, o Réu C, enviou um e-mail a Pedro …..(representante legal da Autora) com conhecimento a Dina ….. (funcionária da Autora), onde se podia ler que:
“Boa tarde,
Espero que se encontre bem, especialmente a Dina (que não sei se ainda está a trabalhar ou a desfrutar a maternidade).
O contrato que celebrámos termina no final do mês de novembro e, devido a todas as circunstâncias que envolvem a casa do Paul, temos necessidade de divulgar a casa em mais agências imobiliárias.
Vou redigir carta de não renovação mas gostaria de vos perguntar se pretendem continuar com a casa na vossa carteira ainda que sem cláusula de exclusividade.
Espero que compreendam a nossa decisão.
Muito obrigado,
Filipe …..”
11 - No dia 12/11/2016, Dina ….., respondeu ao e-mail, do seguinte modo:
“Bom dia Filipe,
Antes de mais, desculpe-me não lhe ter atendido ontem, na verdade já estou a braços com este novo desafio da maternidade, a nossa bebé resolveu vir mais cedo e surpreender todos.
Durante esta primeira fase será-me mais difícil atender o telefone, mas estou sempre disponível para si, e atenta aos emails.
Em relação à rescisão do contrato, passando a regime aberto, é uma decisão que de todo respeitamos, no entanto tenha em atenção que perderá uma forte aposta a nível da promoção e marketing de venda, que sendo em exclusivo nos permite elaborar um plano mais assertivo, o que é uma pena dado que a vossa casa é um imóvel muitíssimo especial e que de todo merece uma atenção especial, que só o exclusivo permite, ao invés de estar indiscriminadamente em todas as imobiliária, repetida vinte vezes nos sites. Comprovadamente é mais frutífera uma divulgação única, mas destacada, no topo dos sites mais importantes. O que acha?
Não esqueça que todas as outras imobiliárias podem, sempre vender a vossa casa: em verdade lhe digo que quase todos os meses fazemos vendas em parceria, faz parte da nossa forma de estar no mercado.
O que se pode de facto fazer é fomentar a partilha com as outras agências, podemos enviar um email para cada um dos parceiros relembrando que está disponível a vossa belíssima moradia, acha bem?
Algum dos colegas o irá contactar, brevemente, afasto-me absolutamente tranquila pois sei que ficará em muito boas mãos, no entanto estarei sempre aqui para o que precisar.
Obrigada, até breve!”
12 - No dia 26/12/2016, pelas 16h30, a Autora, representada pelo seu funcionário Miguel ….., fez uma visita ao imóvel descrito em 2. a Rui ……, tendo sido reduzida a escrito a ficha de visita.
13 - Da referida ficha resulta que Rui ….. selecionou as seguintes opções: “muito interessado”; “vem fazer nova visita”; “dá feedback mais tarde”.
14 - No dia 27/01/2017, foi celebrado Contrato de Promessa de Compra e Venda entre os Réus, Rui ……., onde estes últimos declararam prometer comprar o prédio referido em 2., pelo preço de € 160.000,00, a ser pago no acto da escritura.
15 - No dia 05/04/2016, os Réus celebraram um contrato de compra e venda, onde declararam vender o prédio descrito em 2., pelo preço de € 160.000,00, a Rui ……, livre de ónus e encargos, sem recurso a mediação imobiliária.
16 – A Ré não aceitou nenhuma das propostas formuladas pelos clientes angariados pela Autora.
17 - A Autora intentou a presente ação no dia 28/12/2018, e os Réus foram citados no dia 21/01/2019.
*
Na sentença recorrida foram julgados não provados os seguintes factos:
1 - O Réu não aceitou nenhuma das propostas formuladas pelos clientes interessados angariados pela Autora.
2 - O contrato de mediação imobiliária cessou em 30 de Novembro de 2016;
3 - O Réu C contactou com outras agências para venda do imóvel, sendo uma delas a Remax.
4 - A actuação da Autora conduziu à concretização do negócio de compra e venda.
IV - FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
Cumpre apreciar as questões a decidir neste recurso pela sua ordem de análise e precedência lógica, começando pela impugnação da matéria de facto:
Nos termos do disposto no art. 662º, nº 1 do Cód. Proc. Civil: “A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”.
Dispõe, por sua vez, o art. 640º, nº 1 do Cód. Proc. Civil que: “Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.”
Resulta deste último preceito legal, como é entendimento pacífico da Doutrina e da Jurisprudência, a consagração do ónus de fundamentação da discordância quanto à decisão de facto proferida, devendo ser fundamentados os pontos da divergência, o que implica a análise crítica da valoração da prova feita em primeira instância, abarcando a totalidade da prova produzida. O que significa que a impugnação da decisão sobre a matéria de facto tem como objectivo colocar em crise a decisão do tribunal recorrido, quanto aos seus argumentos e ponderação dos elementos de prova em que se baseou.
Por isto, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição, indicar com exactidão as passagens da gravação em que funda o recurso, podendo transcrever os excertos relevantes; e incumbe ao recorrido indicar os meios de prova que entenda como relevantes para sustentar tese diversa, indicando as passagens da gravação em que se funda a sua defesa, podendo também transcrever os excertos que considere importantes, isto sem prejuízo dos poderes de investigação oficiosa do tribunal.
Tem também sido entendimento pacífico da Doutrina e Jurisprudência que, ao abrigo do disposto no art. 662º do Cód. Proc. Civil, a Relação goza dos mesmos poderes de apreciação da prova do que a 1ª instância, por forma a garantir um segundo grau de jurisdição em matéria de facto. Por isto, a Relação deve apreciar a prova e sindicar a formação da convicção do juiz, analisando o processo lógico da decisão e recorrendo às regras de experiência comum e demais princípios da livre apreciação da prova, reexaminando as provas indicadas pelo recorrente, pelo recorrido, na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto e/ou aquelas que se mostrem acessíveis, por constarem do processo, independentemente da sua proveniência (cfr. art. 413º do Cód. Proc. Civil). O que significa que a Relação procede a uma apreciação autónoma da prova impugnada, competindo-lhe formar e formular a sua própria/autónoma convicção (que poderá coincidir, ou não, com a formada em primeira instância), assim se assegurando o duplo grau de jurisdição relativamente à matéria de facto. Acresce que, pese embora recaía sobre o recorrente o ónus de indicar os concretos pontos da matéria de facto que entende deverem ser alterados e o sentido de tal alteração, desde que se mostrem cumpridos os requisitos formais que constam do art. 640º do Cód. Proc. Civil, a Relação não está vinculada a optar entre alterar a decisão no sentido defendido pelo recorrente ou manter a mesma tal como se encontra, dispondo de inteira liberdade para apreciar a prova, balizada pelos mesmos princípios e limites a que a 1ª instância se acha vinculada (com excepção dos aspectos intrínsecos à imediação e à oralidade). Desta forma, poderá o Tribunal da Relação confirmar a decisão, decidir em sentido contrário ou, mesmo, alterar a decisão no sentido restritivo ou explicativo - cfr., neste sentido, nomeadamente, António Santos Abrantes Geraldes, in “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 5ª ed., 2018, Almedina, p. 283 e ss.
Passemos, então, à luz destas considerações, à apreciação do caso dos autos.
Como resulta do teor das alegações e conclusões do recurso, a apelante deu cumprimento ao referido ónus de fundamentação da sua discordância nos termos do citado art. 640º, nº 1 do Cód. Proc. Civil.
Entende a apelante, no Ponto 3.1. das motivações de recurso e nos arts. 1º a 11º das Conclusões, que o vertido no nº 4 da matéria de facto julgada como não provada deve ser retirado dos Factos Não Provados, por ser meramente conclusivo, ou seja, não se trata de factos, mas de uma conclusão que se extrai de outros factos.
Daqueles Factos Não Provados, relembramos, consta: “a actuação da Autora conduziu à concretização do negócio de compra e venda”.
Apreciemos.
Está em causa nos autos, conforme causa de pedir invocada na P.I. e pedido aí formulado, a questão de saber se o contrato de mediação imobiliária de venda de um imóvel celebrado entre as partes foi incumprido, por os apelados terem vendido tal imóvel a um terceiro, não tendo pago a devida comissão à apelante, sendo certo que, no entender da apelante, aquele terceiro tinha sido por si angariado como cliente, existindo nexo causal entre a actividade de mediação concretamente prestada pela apelante e a celebração daquela venda.
Como melhor explicitaremos infra, no contrato de mediação imobiliária, nas situações previstas no art. 19º, nº 1 na Lei nº 15/2013, de 08/02, o direito à remuneração por parte da empresa mediadora só existe se, para o que aqui interessa, se verifique um nexo de causalidade entre a actividade da mediadora e o contrato final que vier a ser celebrado.
Constata-se, assim, que matéria que importa averiguar nos autos é precisamente saber se existiu no caso concreto um nexo de causalidade entre a actividade de mediação da apelante e o contrato de compra e venda que veio a ser celebrado pelos apelados com terceiro, consubstanciando tal matéria uma das questões essenciais do presente litígio.
Sob esta perspectiva, o afirmar-se no aludido nº 4. que não ficou provado que “a actuação da Autora conduziu à concretização do negócio de compra e venda”, traduz-se num enunciado de cariz exclusivamente conclusivo e não a enunciação de um facto, ou seja, trata-se, manifestamente, de uma conclusão ou juízo valorativo a que o tribunal a quo chegou, resolvendo, dessa forma e em sede de factos provados/não provados, uma das questões jurídicas trazidas a juízo, a saber, (in)existência do aludido nexo de causalidade.
Como é consabido, aquilo que deve constar da fundamentação de facto de uma sentença não são juízos valorativos, conclusivos ou de direito, mas verdadeiros enunciados de facto, no sentido de factos jurídicos ou juridicamente relevantes atinentes sobretudo, ainda que não em exclusivo, conforme afirma Antunes Varela, in “Manual de Processo Civil”, 2ª ed., Coimbra Editora, 1985, p. 406-407, e RLJ, Ano 122, nº 3784, p. 219, a ocorrências da vida real, assim como ao estado, à qualidade ou à situação real das pessoas ou das coisas. Os termos e condições em que tais factos assumem relevo no processo civil é decorrência da tipologia com que são delineados na fattispecie do quadro normativo que serve de fundamento à pretensão deduzida em juízo.
Como é também consabido, nem sempre é fácil distinguir entre o que é matéria de facto e matéria de direito, sendo, contudo, consensual, na doutrina e na jurisprudência, que, para efeitos processuais, tudo o que respeita ao apuramento de ocorrências da vida real é questão de facto e é questão de direito tudo o que diz respeito à interpretação e aplicação da lei.
Assim, para Alberto dos Reis, in “Código de Processo Civil Anotado”, Vol. III, 4ª ed., 1985, p. 209, juridicamente relevantes são os factos que constituem “ocorrências da vida real, isto é, os fenómenos da natureza, ou as manifestações concretas dos seres vivos, nomeadamente os actos e factos humanos (…) vistos à luz das normas e critérios do direito”.
Por sua vez, como se refere no Ac. do STJ de 07/05/2009, Vasques Dinis, acessível em www.dgsi.pt: “No âmbito da matéria de facto, processualmente relevante, inserem-se todos os acontecimentos concretos da vida, reais ou hipotéticos, que sirvam de pressuposto às normas legais aplicáveis: os acontecimentos externos (realidades do mundo exterior) e os acontecimentos internos (realidades psíquicas ou emocionais do indivíduo), sendo indiferente que o respectivo conhecimento se atinja directamente pelos sentidos ou se alcance através das regras da experiência (juízos empíricos) […]/No mesmo âmbito da matéria de facto, como realidades susceptíveis de averiguação e demonstração, se incluem os juízos qualificativos de fenómenos naturais ou provocados por pessoas, desde que, envolvendo embora uma apreciação segundo as regras da experiência, não decorram da interpretação e aplicação de regras de direito e não contenham, em si, uma valoração jurídica que, de algum modo, represente o sentido da solução final do litígio.”.
Aquilo que há que apurar, quanto à questão ora em análise, não é se ocorreu ou não um concreto facto, ou seja, sindicar a convicção formada pelo tribunal a quo com base nas provas produzidas e de livre apreciação, mas avaliar se a matéria considerada como facto provado ou não provado (neste caso) reflecte, indevidamente, uma apreciação de direito por envolver uma “qualquer valoração segundo a interpretação ou aplicação da lei, ou qualquer juízo, indução ou conclusão jurídica” – cfr. Miguel Teixeira de Sousa, in “Estudos sobre o Novo Código de Processo Civil”, Lex, 1997, p. 312; e Ac. do STJ de 28/09/2017, Fernanda Isabel Pereira, acessível em www.dgsi.pt.
A este propósito, parte da jurisprudência e doutrina tem entendido dever actuar o princípio anteriormente previsto no artigo 646º, nº 4 do Código de Processo Civil revisto, que se manteria na nossa ordem jurídica, apesar de não figurar expressamente na lei processual vigente, interpretando-se, para o efeito, a contrario sensu, o actual nº 4 do art. 607º do Cód. Proc. Civil de 2013, que determina que o juiz declara na fundamentação da sentença apenas “quais os factos que julga provados e quais os que julga não provados” (itálicos nossos) - o que significa que deve ser suprimida toda a matéria deles constante susceptível de ser qualificada como questão de direito, conceito que, conforme vem sendo aceite, engloba, por analogia, juízos de valor ou conclusivos – cfr. Ac. do STJ de 23/05/2012, Sampaio Gomes (“[n]ão porque tal preceito, expressamente, contemple a situação de sancionar como não escrito um facto conclusivo, mas, como tem sido sustentado pela jurisprudência, porque, analogicamente, aquela disposição é de aplicar a situações em que em causa esteja um facto conclusivo, as quais, em rectas contas, se reconduzem à formulação de um juízo de valor que se deve extrair de factos concretos objecto de alegação e prova, e desde que a matéria se integre no thema decidendum»”); cfr., ainda, no mesmo sentido, Acórdãos do STJ de 23/09/2009, Bravo Serra; de 07/05/2009, Vasques Dinis; e de 29/04/2015, Fernandes da Silva (“a proposição será conclusiva se exprimir uma valoração jurídico-subsuntiva essencial, devendo, por isso, ser expurgada”) - todos acessíveis em www.dgsi.pt. Neste sentido, cfr., ainda, Rui Pinto, in “Código de Processo Civil Anotado”, Vol. II, 2018, p. 165.
É certo que se impõe atentar na mudança de metodologia na elaboração da sentença e, concretamente, na distinção entre matéria de facto e matéria de direito face ao novo Código de Processo Civil, onde ambas as decisões são integradas na mesma peça processual, mas não deixa de ser necessário discernir, em face do circunstancialismo próprio, quais os factos que extravasam a apreciação da prova e a fixação dos factos e aqueles que interferem já com a resolução do litígio.
Veja-se, a propósito da referida “proibição dos factos conclusivos”, o Ac. do STJ de 22/03/2018, Abrantes Geraldes, acessível em www.dgsi.pt, que refere:
“Esta mesma temática que ganhou relevo com a aprovação do NCPC, com a não integração do nº 4 do art. 646º do anterior CPC e com a opção pela integração na mesma peça processual (sentença) da decisão da matéria de facto e da matéria de direito, já fora abordada pelo ora relator em Recursos no NCPC, 4ª ed., no Apêndice intitulado “Sentença Cível”. Aí se expressou a ideia de que se tornava necessário modificar a metodologia no que concerne à elaboração da sentença e especificamente em relação ao que deveria considerar-se matéria de facto e matéria de direito, em termos que o seguinte extrato revela:
“A separação entre o que constitui matéria de facto e o que integra matéria de direito é questão que percorre toda a instância processual, desde os articulados, passando pela sentença, até aos recursos, maxime ao recurso de revista.
Mas pese embora o relevo que essa delimitação apresenta, jamais se conseguiu ou conseguirá a enunciação de um critério universal que responda a todas as questões suscitadas. Continuando a lei a prever tal delimitação, os respetivos contornos poderão sofrer variações em função das concretas circunstâncias, designadamente em razão do verdadeiro objeto do processo, de tal modo que uma mesma proposição pode assumir, num determinado contexto, uma questão de facto e, noutro contexto, uma questão de direito.
Posto que o julgamento da matéria de facto não deva confundir-se com o julgamento da matéria de direito, a manutenção, a todo o custo, de uma linha de separação revela-se frequentemente artificial e prejudicial à justa resolução da lide, sendo, por isso, admissível e desejável uma maior concentração da factualidade considerada provada, ainda que com auxílio de formulações de pendor mais genérico, mas que permitam uma correta e inteligível compreensão da realidade que o Tribunal conseguiu isolar.”
Temos, então, por seguro o entendimento – que perfilhamos – que a matéria de facto não pode conter qualquer apreciação de direito, qualquer valoração segundo a interpretação ou a aplicação da lei, ou qualquer juízo, indução ou conclusão jurídica, devendo as questões de direito que constarem da selecção da matéria de facto considerar-se não escritas. A proposição será conclusiva se exprimir uma valoração jurídico-subsuntiva essencial, caso em que deverá, por essa razão, ser expurgada.
Na situação dos autos, dar como não provado que “a actuação da apelante tenha conduzido à concretização do negócio de compra e venda” traduz-se num enunciado de cariz exclusivamente conclusivo que interfere com a apreciação jurídica do caso, uma vez que, uma das questões jurídicas essenciais, é, precisamente, determinar se ocorre aquele nexo de causalidade entre a actuação da apelante e a venda pelos apelados do imóvel, o que há-de ser apurado/valorado/concluído em função da concreta factualidade que foi julgada provada e não provada. Por outras palavras, o conteúdo do nº 4 dos factos não provados encerra uma asserção conclusiva/valorativa incidente sobre um ponto dúbio do litígio, resolvendo, daquela forma e em sede de factos provados/não provados, uma das questões jurídicas trazidas a juízo, a saber, (in)existência do aludido nexo de causalidade.
Perante isto, não restando dúvidas que a proposição contida no ponto nº 4 dos Factos Não Provados constitui matéria conclusiva, há que expurgá-la, considerando-a não escrita.
Desta forma, e nos termos apontados, procede a impugnação da fundamentação de facto da sentença.
Considerando esta decisão, encontra-se prejudicado o conhecimento do ponto 3.1.2. das motivações de recurso, respeitante à impugnação da convicção do tribunal a quo sobre a não ocorrência da matéria vertida no ponto nº 4 dos factos não provados - questão esta, formulada a título subsidiário pela apelante para o caso de não ser decidido em sede deste recurso expurgar aquela matéria da fundamentação de facto da sentença.
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Da apreciação objectiva e crítica dos Factos Provados sob o nº 15. com o documento nº 28.1 a 28.9 junto com a Petição Inicial (“cópia da escritura de compra e venda e mútuo com hipoteca” referida pelo tribunal a quo para fundamentar a sua convicção quanto àqueles Factos), facilmente se constata que este ponto nº 15. enferma de um manifesto lapso de escrita na data aí indicada como de celebração do contrato, já que devia referir “05/04/2017” (e não “05/04/2016” como ali consta), uma vez que é essa a data (ano) aposto naquele documento (e outra prova não foi produzida em contrário).
Tem sido entendido pela jurisprudência que o princípio geral constante do art. 249º do Cód. Civil é aplicável a todos os actos processuais e das partes. Neste sentido, vide, com amplas referências doutrinais e jurisprudenciais, o Ac. do TRL de 15/01/2013, Rui Vouga, proc. 493/09.0TCFUN.L1-1.
Refere o art. 249º do Cód. Civil que “O simples erro de cálculo ou de escrita, revelado no próprio contexto da declaração ou através das circunstâncias em que a declaração é feita, apenas dá direito à rectificação desta”.
Donde, é possível operar a rectificação de um lapso manifesto em acto processual, nomeadamente sentença, quando decorre do seu contexto e fundamentação que há uma errada expressão do que se queria dizer.
Ora, é este o caso dos autos, como se vem de explanar, impondo-se a rectificação do facto provado sob o nº 15 nos termos expostos, uma vez que decorre do contexto da sentença, em confronto com o documento na mesma referido, a existência de um lapso manifesto.
Assim, determina-se a rectificação do nº 15 dos Factos Provados, o qual passará a ter a seguinte redacção – o que se decide:
“ No dia 05/04/2017, os Réus celebraram um contrato de compra e venda, onde declararam vender o prédio descrito em 2., pelo preço de € 160.000,00, a Rui ….., livre de ónus e encargos, sem recurso a mediação imobiliária.”.
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Do mérito da causa
É, ab initio, matéria incontroversa nestes autos que as partes celebraram entre si um contrato de mediação imobiliária.
Encontra-se agora também processualmente adquirido (uma vez que nenhuma das partes recorreu do entendimento do tribunal a quo nesse sentido) que aquele contrato não cessou por oposição dos apelados à renovação do mesmo.
Quanto ao mérito do pedido formulado na P.I., consta da sentença recorrida a seguinte fundamentação:
“Resulta dos factos provados que a Autora fez uma visita ao imóvel com Rui …, que se mostrou interessado e que o imóvel veio a ser vendido a este e à sua companheira Ana …., sem comunicação à Autora.
Para ser aplicável o disposto no artº.º19.º, n.º2 do DL15/2013, era necessário que se concluísse que o contrato de compra e venda só não se realizou na altura em que a Autora apresentou o imóvel aos compradores por culpa dos Réus.
Ora, para além disso não ter sido alegado nem provado pela Autora, apurou-se ainda que o negócio não se realizou após a visita dos compradores porque a Autora não quis por ter considerado que os Réu deviam responder primeiro a outras propostas e nem tão pouco lhes permitiu formalizar uma proposta para apresentar aos Réus.
Assim, impõe-se concluir que o circunstancialismo previsto no art.º19.º não se verifica e que consequentemente a Autora não direito à remuneração peticionada.
Realce-se que mesmo que o contrato tivesse continuado sem o regime da exclusividade (o que nenhuma das partes veio a defender em audiência de julgamento), a retribuição também não seria devida.
Como se pode ler no acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 23/03/2017 (disponível em www.dgsi.pt): “O direito à remuneração nos contratos de mediação imobiliária simples, designadamente sem cláusula de exclusividade, só se constitui com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação. Mas não basta que o contrato almejado seja concluído de forma perfeita e eficaz. É necessário ainda, nesse tipo de contratos, que o convénio mediado tenha resultado, decisivamente, da atividade do mediador.”
Veja-se ainda o acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 17/12/2014 (disponível no mesmo sitio) onde se decidiu que: “para que a mediadora tenha direito à remuneração acordada não basta, no entanto, que o interessado com quem vem a ser celebrado o negócio a tenha contactado, tal como não basta que o tenha acompanhado numa visita ao imóvel, ainda que tenham sido esse contacto e essa visita que despoletaram nesse terceiro o interesse no negócio que, mais tarde, se veio a concretizar.
Para que a mediadora tenha direito a tal remuneração será ainda necessário que tenha apresentado esse interessado ao seu cliente (ainda que seja pelo mero fornecimento da identificação das pessoas que a contactam e às quais proporciona uma visita ao imóvel) ou que, de qualquer forma, tenha potenciado ou facilitado o contacto entre ambos, promovendo a sua aproximação, já que é este o cerne da mediação e o conteúdo essencial da prestação a que se obrigou pelo contrato de mediação.
Assim, se, no âmbito de um contrato de mediação em regime de não exclusividade, o proprietário do imóvel celebra o negócio visado na mediação com um terceiro que o contacta directamente, não obstante já ter contactado a mediadora e visitado o imóvel por intermédio desta, e não tendo ficado provado que tenha sido a mediadora a apresentar – por qualquer meio – esse interessado ao seu cliente ou que a mediadora tenha informado oportunamente o seu cliente de que tal interessado a havia contactado e que, por intermédio dela, havia visitado o imóvel e não estando sequer provado que, à data da celebração do negócio, o proprietário (cliente da mediadora) tivesse conhecimento daquele contacto e visita, não estão reunidos os necessários pressupostos para que possa ser reconhecido à mediadora o direito à retribuição acordada no contrato de mediação”
No caso em apreço não foi feita prova pela Autora que tenha aproximado os Réus dos compradores pelo que não poderá ser-lhe atribuída a remuneração peticionada.”.
Discorda a apelante do decidido pelo tribunal a quo, argumentando existir um nexo causal entre a actividade concreta de mediação que realizou no caso e a celebração do contrato de compra e venda entre os apelados e o terceiro, nomeadamente por força da presunção (de facto) de existência daquele nexo causal em virtude de o contrato de mediação dos autos ter sido celebrado com cláusula de exclusividade.
Os apelados entendem não se verificar tal nexo causal na situação dos autos.
Apreciemos.
Pese embora a nossa lei não contemple (pelo menos de forma directa e expressa) uma definição conceptual ou meramente tipológica do contrato de mediação imobiliária, Higina Orvalho Castelo, in “Contrato de mediação imobiliária”, acessível em https://www.verbojuridico.net/ficheiros/doutrina/comercial/higinacastelo_mediacaoimobiliaria.pdf, p. 89, propõe a seguinte noção: “é aquele pelo qual uma empresa de mediação mobiliária procura, para os seus clientes, destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta ou o rrendamento dos mesmos, o trespasse ou a cessão de posição em contratos que tenham por objeto bens imóveis, mediante remuneração, devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.”.
Na jurisprudência, o contrato de mediação imobiliário tem sido caraterizado nos seguintes moldes - a título exemplificativo:
“1. O contrato de mediação imobiliária é uma modalidade de contrato de prestação de serviço, especialmente tipificado na lei, pelo qual uma das partes se obriga, mediante remuneração, a conseguir interessado para certo negócio e a aproximar esse interessado da outra parte, de modo a que entre elas se estabeleçam negociações conducentes à celebração de um contrato definitivo.” - Ac. TRL de 30/10/2010, Tomé Gomes, acessível em www.dgsi.pt.
“O contrato de mediação imobiliária é um contrato bilateral e oneroso: o mediador obriga-se a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a realização do negócio no sector imobiliário e este último obriga-se a remunerá-lo pelo serviço prestado.” - Ac. STJ de 12/12/2013, Granja da Fonseca, acessível em www.dgsi.pt.
Como é consabido, o contrato de mediação imobiliária está actualmente previsto e regulado na Lei nº 15/2013, de 8 de Fevereiro (RJAMI).
Deste diploma legal, reveste interesse para a presente decisão o disposto:
- no art. 2º, sob a epígrafe “Definições”:
“1- A atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.
2 - “A atividade de mediação imobiliária consubstancia-se também no desenvolvimento das seguintes ações:
a) Prospeção e recolha de informações que visem encontrar os bens imóveis pretendidos pelos clientes;
b) Promoção dos bens imóveis sobre os quais os clientes pretendam realizar negócios jurídicos, designadamente através da sua divulgação ou publicitação, ou da realização de leilões.”
- no art. 19º, sob a epígrafe “Remuneração da empresa”:
“1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.”.
O contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade mencionado nesta última norma é aquele que contém, de forma expressa (cfr. art. 16º, nº 2, al. g) do RJAMI), cláusulas de exclusividade: “pelas quais as partes estabelecem que o comitente não poderá celebrar com outro mediador um contrato que tenha por objecto o mesmo negócio (exclusividade simples), ou ainda pelas quais se prevê também que o comitente não poderá ele próprio procurar um terceiro interessado no negócio (exclusividade reforçada).” - Maria de Fátima Ribeiro, em “O contrato de mediação e o direito do mediador à Remuneração”, in “Revista de Direito Comercial”, acessível em https://static1.squarespace.com/static/58596f8a29687fe710cf45cd/t/596cd1a6cd0f68fd3589dd22/1500303787254/2017-08.pdf, p. 248-249.
A conceptualização doutrinal e jurisprudencial a que vimos aludindo e as normas dos citados arts. 2º e 19º, nº 1 do RJAMI (bem como, as normas idênticas dos anteriores diplomas legais que regulavam este tipo de contrato) têm gerado o entendimento pacífico na doutrina e na jurisprudência que, no contrato de mediação imobiliária, o direito à remuneração por parte da empresa mediadora só existe – fora das situações especialmente previstas no supra transcrito art. 19º, nº 2 do RJAMI - se: (i) o contrato final vier a ser celebrado; (ii) e se verifique entre a actividade da mediadora e o dito contrato um nexo de causalidade.
O primeiro daqueles requisitos, é explicitado por Higina Orvalho Castelo, in ob. cit., p. 94-95, nos seguintes termos: “Conforme determina o artigo 19, n.º 1, do RJAMI, a remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação (…). É sobretudo nisto que reside o cariz inconfundível do contrato de mediação: o direito à remuneração depende de uma circunstância futura, incerta e externa à prestação da mediadora, ainda que com esta relacionada./ A conclusão do contrato visado (ou do contrato-promessa, se tiver sido prevista a remuneração nessa fase) não marca apenas o momento em que a remuneração é devida, sendo, mais que isso, uma circunstância sem a qual não nasce para a mediadora o direito à remuneração. Não sendo celebrado o contrato visado (ou o contrato-promessa, quando estipulado, no contrato de mediação, o direito à remuneração nesse momento), a mediadora não tem direito a ser remunerada. Isto torna-se claro com a leitura do n.º 2 do art. 19, que introduz uma exceção nesta regra, desde que se verifiquem cumulativamente os seguintes pressupostos: contrato de mediação celebrado com o proprietário ou o arrendatário trespassante do bem imóvel; regime de exclusividade; e não concretização do negócio visado por causa imputável ao cliente. Fora deste circunstancialismo, o direito à remuneração apenas nasce com a conclusão e perfeição do contrato visado (ou do contrato liminar, quando assim acordado).”.
Também Maria de Fátima Ribeiro, in ob. cit., p. 224, referindo-se àquele requisito, afirma: “Mas existe, na remuneração do mediador, uma nota específica: o direito à remuneração depende directamente da produção do resultado pretendido pelas partes (de resto, consiste habitualmente numa percentagem do valor do contrato definitivo). Ou seja, para que se torne devida a remuneração acordada, não basta que o mediador tenha desenvolvido todos os esforços para a produção desse resultado, sendo ao invés necessário que esses esforços tenham conduzido à celebração do negócio visado e que o negócio assim celebrado tenha resultado directamente dessa actividade do mediador.”.
Por sua vez, a exigência do nexo causal (segundo requisito acima mencionado constitutivo do direito à remuneração da mediadora, fora das situações excepcionais previstas no art. 19º, nº 2 do RJAMI) é esclarecida da seguinte forma por Higina Orvalho Castelo, in ob. cit., p. 100-101: “A necessidade de um tal nexo decorre dos compromissos assumidos pelas partes no âmbito da relação contratual de mediação imobiliária e é incansavelmente lembrada pela doutrina e pela jurisprudência. Nesta, e segundo a que me parece ser a melhor posição, afirma-se que a contribuição da mediadora não tem de ter sido única, sendo suficiente ter-se limitado a dar o nome ou a ter posto em contacto (desde que isso tenha influído de algum modo no negócio).”. Salientando, ainda (agora in “O Contrato de Mediação Estudo das Prestações Principais”, acessível em https://run.unl.pt/bitstream/10362/13121/1/Castelo_2013.pdf, p. 371), que a necessidade de tal nexo “Tem por função afastar a retribuição quando o nexo causal não se estabelece, mas também mantê-la quando, após o seu estabelecimento, atos alheios ao comportamento do mediador conduzem à sua aparente quebra”.
A propósito deste nexo causal, salienta Maria de Fátima Ribeiro, in ob. cit., p. 244-245: “(…) cabe apurar em que consiste e como se identifica esse nexo causal. O critério determinante deverá ser o da ligação psicológica entre a actividade do mediador e a vontade de o terceiro concluir um contrato com o comitente – e a afirmação dessa ligação não deve ser posta em causa pelo lapso temporal entretanto decorrido entre o exercício da actividade e a conclusão do contrato, nem pelos factos ocorridos nesse período de tempo, v.g., a intervenção de um novo mediador./ Cabe salientar que não está em causa o contributo do mediador para a formação da vontade do comitente. Ou seja, o facto de o mediador ter aconselhado o comitente, determinando a celebração do contrato, não é suficiente para fazer nascer o direito à remuneração; para tal, será sempre necessário que a vontade do terceiro tenha sido determinada pela actuação do mediador”.
A propósito da exigência deste nexo causal, tem sido entendimento da jurisprudência do STJ, que “o juízo positivo a formular sobre a relação de causa efeito deve assentar na verificação de um nexo de causalidade adequada: o mediador tem direito à comissão quando, embora não sendo a sua actividade a única determinante da cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, contribuiu para ela”, podendo consultar-se neste sentido, por todos, os Acórdãos do STJ: de 18/03/97, in CJ (Acórdãos do STJ), Ano V, Tomo I, p. 158; de 31/03/98, in BMJ 475, p. 680; de 31/05/2001, in CJ (Acórdãos do STJ), Ano IX, Tomo II, p. 108; de 15/11/2007, João Bernardo; de 29/03/2011, Paulo Sá; e de 22/09/2016, João Trindade, acessíveis, estes três últimos, em sumários de jurisprudência cível, in www.stj.pt; e de 28/04/2009, Fonseca Ramos; de 27/05/2010, Hélder Roque; de 13/11/2012, Paulo Sá; e de 11/07/2019, Maria da Graça Trigo, todos estes, acessíveis em www.dgsi.pt.
Consubstanciando a mencionada relação de causa e efeito (o nexo causal) entre a actividade do mediador e a conclusão do negócio um facto integrado no processo constitutivo do direito do mediador à retribuição, impende sobre este o respectivo ónus de alegação e prova, nos termos do disposto no art. 342º, nº 1 do Cód. Civil. Cfr., neste sentido, na doutrina: Maria de Fátima Ribeiro, in ob. cit., p. 227, nota 32, e doutrina aí citada, nomeadamente, Carlos Lacerda Barata, in ob. cit., pág. 207; Fernando Baptista de Oliveira, in “Direito dos Contratos - O Contrato de Mediação Imobiliária na Prática Judicial: uma abordagem jurisprudencial”, ebook publicado pelo Centro de Estudos Judiciários, Outubro 2016, em http://www.cej.mj.pt/cej/recursos/ebooks/civil/eb_Direito_dos_Contratos_O_Contrato_de_Mediacao_Imobiliaria.pdf, p. 110. E, na jurisprudência, Acórdãos: do TRL de 27/01/2004, Pimentel Marcos, e de 17/11/2009, Roque Nogueira; e do TRP de 13/04/2010, Pinto dos Santos, de 01/07/2014, Maria João Areias, e de 21/03/2013, Fernando Samões – todos acessíveis em www.dgsi.pt.
Porém, a propósito da prova da verificação do mencionado nexo causal, tem sido entendido na doutrina e na jurisprudência – posição a que aderimos - que a existência de um contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade autoriza a presunção (de facto) de que a actividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o comitente e terceiros, facilitando o negócio (ou seja, uma presunção de existência do nexo causal), sendo devida a remuneração.
Neste sentido, defende Maria de Fátima Ribeiro, in ob. cit., p. 250-251, que a função da cláusula de exclusividade (simples ou absoluta) é, inclusive, “tão só a de afastar a necessidade de demonstração do nexo de causalidade entre a actividade do mediador e a conclusão desse negócio.”. Esclarecendo, de seguida, que: “também na presença de uma cláusula de exclusividade, o mediador só adquire o direito à comissão quando estejam presentes todos os requisitos necessários para a sua constituição. Nomeadamente, o mediador deve ter desenvolvido a actividade a que se obrigou; simplesmente, a existência desta cláusula “autoriza a presunção (de facto) de que a actividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o comitente e terceiros, facilitando o negócio”. Termina esta autora, concluindo que se deve entender que a cláusula de exclusividade afasta “apenas a necessidade de demonstração do nexo de causalidade entre a actividade do mediador e o contrato celebrado entre o comitente e um terceiro – o mesmo é dizer que o mediador apenas terá direito à remuneração se provar que desenvolveu a sua actividade. Uma solução diferente levaria a que o mediador pudesse vir a ser injustificadamente (e injustamente) remunerado.”.
Também Higina Orvalho Castelo, in “O Contrato de Mediação Estudo das Prestações Principais”, ob. cit., p. 392, considera que a existência de uma cláusula de exclusividade relativa faz presumir a existência do referido nexo causal, afirmando que “perante um contrato de mediação com cláusula de exclusividade simples ou relativa (que apenas afasta a concorrência), a remuneração da mediadora exclusiva depende do sucesso do cumprimento da sua prestação, aferida pelo nexo causal entre ela e o contrato celebrado. São deste tipo as situações em que se discute se o contrato foi celebrado com interessado encontrado pelo próprio cliente se por interessado encontrado pelo mediador. Para determinar a quem é imputável a descoberta do interessado com quem o contrato visado é celebrado, há que aferir do cumprimento da prestação do mediador, verificando nomeadamente se se consegue estabelecer um nexo de causalidade entre ela e o contrato celebrado. Embora a existência de uma cláusula de exclusividade relativa faça, nestes casos, presumir a existência desse nexo.”.
A existência da mencionada presunção de facto de verificação do nexo causal (de que a actividade da mediadora contribuiu para a aproximação entre o comitente e terceiros, facilitando o negócio) em casos de contratos de mediação celebrados em regime de exclusividade tem sido, como se disse, reconhecida também na jurisprudência, podendo consultar-se nesse sentido os seguintes Acórdãos – todos acessíveis em www.dgsi.pt: Acórdão do STJ de 10/10/2002, Moitinho de Almeida, onde se escreve: “A existência de um contrato de mediação em regime de exclusividade autoriza a presunção (de facto) de que a actividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o comitente e terceiros, facilitando o negócio”; Acórdão do TRL de 08/04/2010, Rui da Ponte Gomes, onde se expressa o mesmo entendimento daquele Acórdão, esclarecendo-se, ainda, que tal presunção de facto reverte “o ónus de prova para os mediados”; Ac. TRL de 20/03/2014, Ezaguy Martins; Ac. TRE de 16/06/2016, Elisabete Valente; e Ac. TRP de 27/03/2017, Miguel Baldaia de Morais.
Como é consabido, as presunções judiciais (naturais ou de facto) consistem em ilações (conclusões) que o julgador extrai a partir de factos conhecidos (factos de base ou indiciários) para dar como provados factos desconhecidos (factos presumidos), nos termos definidos no art. 349º do Cód. Civil. Facto conhecido aquele, que, constituindo o primeiro momento da presunção, “desempenha a função de facto constitutivo da pretensão do autor cuja alegação e prova lhe incumbe (art.º 342º, n.º 1 do Código Civil)” - cfr. Luís Filipe Pires de Sousa, in “Prova por presunção no direito civil”, Almedina, 2012, p. 25.
O suporte de tal raciocínio intelectual são as regras da experiência da vida, o conhecimento da normalidade das coisas e o domínio da lógica, sendo que a afirmação do facto desconhecido deve surgir como a natural consequência ou resulta, com toda a probabilidade próxima da certeza, ou para além de toda a dúvida razoável, de um facto conhecido - Ac. STJ de 06/07/2011, Hélder Roque, acessível em www.dgsi.pt.
As máximas da experiência “costumam ter uma estrutura lógica associacionista baseando-se quer no princípio da causalidade (relação que vincula dois factos através de uma conexão supostamente necessária, mesmo que nem sempre o seja), quer no princípio da contiguidade (vincula os factos segundo a proximidade temporal ou espacial das conexões correspondentes), quer no princípio da semelhança (que vincula os factos sem relacioná-los a um princípio de unidade).” - Luís Filipe Pires de Sousa, in ob. cit., p. 46, citando Muñoz Sabaté, in “Curso de probática judicial, La Ley”, Madrid, 2009, p. 130.
Aqui chegados, cumpre averiguar, face às considerações normativas, doutrinais e jurisprudenciais a que vimos aludindo, se se verifica, no caso dos autos, o mencionado nexo de causalidade constitutivo do direito à remuneração por parte da apelante, apreciando-se a concreta factualidade provada lida à luz da explicitada presunção de facto da verificação daquele nexo de causalidade, que é aplicável ao contrato de mediação imobiliária em referência, uma vez que o mesmo foi celebrado em regime de exclusividade (cfr. Factos Provados sob o nº 6.).
Os factos provados nestes autos com relevância para esta questão são – apenas - os seguintes:
8 - A Autora, em cumprimento do acordo celebrado com os Réus, realizou 24 visitas ao imóvel com potenciais interessados e obteve mais de 2 propostas de compra.
9 – A Autora enviou aos Réus, através de e-mail, algumas das propostas e fichas de visita ao imóvel.
12 - No dia 26/12/2016, pelas 16h30, a Autora representada pelo seu funcionário Miguel …., fez uma visita ao imóvel descrito em 2. a Rui …., tendo sido reduzida a escrito a ficha de visita.
13 - Da referida ficha resulta que Rui …. selecionou as seguintes opções: “muito interessado”; “vem fazer nova visita”; “dá feedback mais tarde”.
14 - No dia 27/01/2017, foi celebrado Contrato de Promessa de Compra e Venda entre os Réus, Rui Daniel das Neves Barão e Ana Lisa Cancelinha Antunes, onde estes últimos declararam prometer comprar o prédio referido em 2., pelo preço de €160.000,00, a ser pago no ato da escritura.
15 - No dia 05/04/2016, os Réus celebraram um contrato de compra e venda, onde declararam vender o prédio descrito em 2., pelo preço de €160.000,00, a Rui ….., livre de ónus e encargos, sem recurso a mediação imobiliária.
Destes factos provados resulta por ilação, de acordo com as regras da experiência da vida, do conhecimento da normalidade das coisas e do domínio da lógica (ou seja, através de todo o conhecimento adquirido através da observação dos factos, da observação e conhecimento do decurso das coisas ou como naturalmente acontecem; do conhecimento do homem médio e da sociedade em que se insere), que a concreta actividade de mediação desenvolvida pela apelante contribuiu, influiu, foi causal (no sentido acima apontado), para a aproximação entre os apelados e o terceiro adquirente do imóvel, facilitando o negócio concretizado.
Corresponde, na verdade, àquelas regras da experiência comum que, para a celebração do negócio objecto de contrato de mediação - ocorrida apenas após um mês da visita ao imóvel que a apelante proporcionou ao terceiro adquirente, que se mostrou, de imediato, “muito interessado”, com vontade de “fazer nova visita” e que daria “feedback mais tarde” - tenha contribuído a actividade da apelante, nomeadamente com a realização daquela visita. Com efeito, provado ficou que a apelante efectuou diligências no sentido de conseguir um interessado no negócio, nomeadamente, fez a referida visita ao imóvel com o terceiro adquirente (nas mais de duas dezenas de visitas que efectuou ao imóvel com potenciais interessados ao longo da vigência do contrato), que, desde logo, se revelou “muito interessado” e, decorrido apenas um mês, tal interessado celebrou o negócio com os comitentes. Ou seja, foi a apelante quem encontrou o genuinamente (tanto que veio a celebrar o negócio) interessado com quem, a final, foi concretizada a venda. O que significa que a actividade da apelante contribuiu para a cadeia de factos que deram lugar ao negócio celebrado pelos apelados.
E, como resulta das considerações acima aduzidas, é entendimento pacífico na doutrina e na jurisprudência que, para verificação do aludido nexo de causalidade, a contribuição da mediadora não tem de ter sido a única, nem a exclusiva causa determinante da cadeia dos factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, nem é necessário que a sua actividade seja contínua e ininterrupta, no sentido de que tenha de participar ou intervir em todas as fases do negócio; é suficiente que a actividade da mediadora se integre de forma idoneamente determinante na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, ou seja, que a actividade desenvolvida pela mediadora se traduza num benefício (que seja útil) no processo do negócio – o que, como resulta do que acabámos de evidenciar, é o caso dos autos.
É certo que não ficou provado que a apelante apresentou o terceiro interessado aos apelados, ou que comunicou a estes o interesse/proposta daquele.
Porém, existindo o regime de exclusividade do contrato, presume-se que todos os contactos estabelecidos pelos interessados, mesmo quando estes contactam directamente com os comitentes, se devem à publicitação e divulgação levada a cabo pela mediadora no exercício da actividade de mediação desta. Presunção esta, que tem inerente a inversão do ónus da prova nos termos do nº 1 do art. 344.º do Cód. Civil, passando a impender sobre o comitente o ónus de alegar e provar que a celebração do contrato com o interessado nada teve a ver com a actividade da mediadora. “Se assim não fosse facilmente seria colocada em causa o contrato de mediação com exclusividade, sem que a imobiliária conseguisse provar que a sua actividade de divulgação teria levado à celebração do negócio, o que violaria o princípio da auto-responsabilidade das partes quando tomam decisões contratuais livres.” – supra citado Ac. TRE de 16/06/2016, Elisabete Valente.
Ora, no caso dos autos, como resulta da factualidade provada, os apelados não cumpriram esse ónus de prova de factos interruptivos do nexo causal entre a actividade da mediadora e a celebração do negócio, ou seja, não provaram que a celebração do contrato com o terceiro nada teve a ver com a actividade desenvolvida pela apelante, nomeadamente, com a visita que esta, no estrito cumprimento do contrato de mediação, proporcionou àquele em 26/12/2016.
Face ao exposto, e fazendo operar a supra mencionada presunção, que não foi ilidida pelos apelados (nomeadamente, repete-se, ao provarem que a celebração do negócio com o terceiro nada de causal teve a ver com a intervenção feita pela apelante, nem com a visita ao imóvel que esta proporcionou àquele), é de entender-se que ficou demonstrado o nexo causal entre o negócio de venda do imóvel e a intervenção da apelante. Ou seja, considera-se preenchido o nexo causal entre a actividade da mediadora e a concretização do negócio visado no contrato de mediação, ao contrário do entendimento do tribunal a quo e dos apelados.
Uma última palavra para sublinhar que a única factualidade provada com relevância para a apreciação da existência deste nexo de causalidade e à qual o tribunal pode atender na decisão é apenas a acima referida, não estando provado nos autos todo o demais circunstancialismo fáctico que foi invocado quer pela apelante, quer pelos apelados em sede deste recurso para defenderem os respectivos entendimentos referentes àquele nexo de causalidade, circunstancialismo fáctico esse, que, inclusive, não foi alegado nem na P.I. (articulado onde a apelante apenas alega, a este propósito, nos artigos 9º e 10º, a factualidade que provada ficou nos nºs 8., 12. e 13. da sentença recorrida), nem nas contestações.
Assim, tem a apelante direito à remuneração acordada no contrato dos autos e que peticiona, nos termos do disposto no art. 19º, nº 1 do RJAMI.
Considerando esta decisão, encontra-se prejudicado o conhecimento do ponto 3.2.2.2. das motivações e art. 30º das conclusões de recurso, respeitante à aplicação do regime previsto no artigo 19º, nº 2 do RJAMI - questão esta, formulada a título subsidiário pela apelante para o caso de não procedência dos demais argumentos por si aduzidos.
Em suma, do exposto, resulta que se encontram os apelados constituídos no dever contratual de procederem ao pagamento da remuneração acordada, no valor “de 5%, calculada sobre o preço pelo qual a venda foi concretizada, acrescida de IVA à taxa legal em vigor” (cfr. Factos Provados sob o nº 5.).
A venda foi concretizada pelo valor de € 160.000,00 (cfr. Factos Provados sob o nº 15.), pelo que, é devida a remuneração de € 8.000,00 (5% daquele valor), a que acresce o IVA à taxa legal devida, nos termos estabelecidos nos arts. 1º, al. a), 7º, nº 1, al. b), 8º, nº 1 e 29º, nº 1 al. b), todos do CIVA. Por outro lado, sobre aquela quantia incidem juros de mora devidos a contar da data da citação, ocorrida em 21/01/2019 (cfr. Factos Provados sob o nº 17.) - porque peticionados apenas desde esse momento -, à taxa legal supletiva (de 7% desde aquela data até hoje) de créditos de empresas comerciais, resultante do art. 102º, § 3º, do Código Comercial, uma vez que estamos perante um crédito de natureza comercial, em função da qualidade da credora - cfr. arts. 804º, 805º, nº 1, 806º, nºs 1 e 2 e 559º, nº 1, todos do Cód. Civil, e Portaria nº 277/2013, de 26/08.
Face ao disposto nas normas legais acabadas de enunciar, improcedem os argumentos deduzidos pelo apelado nos arts. 1º e ss da sua Contestação e nas suas contra-alegações relativos à pretensa inexigibilidade daquela remuneração, respectivo IVA, e juros de mora, por não ter sido emitida qualquer factura relativa aos serviços de mediação prestados pela apelante, nem a mesma ter sido enviada aos apelados.
Invocou o apelado, na contestação, a prescrição do crédito invocado pela apelante, nos termos do disposto na al. b) do art. 317º do Cód. Civil.
Sobre esta questão, é referido na sentença recorrida que: “tendo a venda do imóvel ocorrido em 05/04/2017 (data a partir da qual a autora teria direito à remuneração) e a ação sido intentada em 28/12/2018, com a citação ocorrida em 21/01/2019, não decorreram os dois anos previstos no art.º 317º alínea b) do Código Civil, pelo que não se verifica a prescrição invocada”.
Considerando os Factos Provados sob os nºs 14. e 15 e o teor do contrato dos autos, concordamos com o aludido entendimento, pelo que, se julga improcedente a excepção peremptória de prescrição suscitada na contestação.
Resta fazer umas breves considerações quanto ao aduzido nas contra alegações dos apelados, pese embora a improcedência de todos esses argumentos resulte já evidenciada de tudo o que anteriormente se deixou explanado:
- alegam os apelados não ter de proceder ao pagamento da remuneração acordada por não terem violado a cláusula de exclusividade ao celebrarem o negócio com o terceiro. Porém, esta questão da violação – ou não – da mencionada cláusula de exclusividade é irrelevante para a presente decisão, uma vez que o objecto deste processo, face à causa de pedir invocada na petição inicial, é a prestação por parte da apelante dos serviços de mediação que foram acordados entre as partes e que foram determinantes, causais, para a celebração do negócio que os apelados vieram a concretizar com o terceiro, conferindo àquela o direito de remuneração previsto no art. 19º, nº 1 do RJAMI – e não o incumprimento da cláusula de exclusividade;
- suscitou o apelado a excepção do abuso de direito, alegando que: a comissão prevista no contrato dos autos, de 5% calculada sobre o preço pelo qual a venda fosse concretizada, acrescida de IVA à taxa legal em vigor, foi acordada caso a apelante conseguisse como valor da venda a quantia de € 260.000,00; o preço da venda concretizada foi de € 160.000,00, pelo que a apelante age em abuso de direito ao peticionar uma comissão que foi convencionada para um valor da venda muito superior àquele que angariou. Desta forma, e recorrendo a juízos de equidade, aplicando por analogia o disposto no art. 1158º, nº 2, por força do art. 1156º, ambos do Cód. Civil, terá a apelante apenas direito à retribuição proporcionada ao valor da venda que angariou, no valor de 5,88% do valor da projetada venda, ou seja, € 2.205,00, acrescida de IVA e dos juros moratórios.
Cumprindo apreciar, desde já se salienta que, dos autos, não resulta qualquer comportamento da apelante que justifique a ilegitimidade do exercício do direito à remuneração nos precisos termos em que foi acordada, nos termos do art. 334.º do Cód. Civil. Na verdade, o facto de o preço final do negocio concretizado pelos apelados ter sido inferior ao constante no contrato de mediação, em nada deve afectar a percentagem da remuneração da mediadora: trata-se de questão entre comprador e vendedores/apelados, que nada tem a ver com o contrato de mediação validamente outorgado entre a mediadora/apelante e os seus clientes/apelados. Assim, a apelante/mediadora tem direito à retribuição acordada, independentemente do facto dos apelados (clientes da mediadora) terem aceite um preço inferior ao referenciado no contrato de mediação e a venda ter sido efectuada por esse valor mais baixo. Daí a improcedência desta excepção.
Por todo o exposto, procede o recurso, devendo revogar-se a sentença recorrida na parte em que absolveu os apelados do pedido formulado nos autos pela apelante e na parte em que condenou a apelante em custas, que se substitui pelo presente acórdão, que julga a acção totalmente procedente e, em consequência, condena os apelados a pagar à apelante a quantia de € 8.000,00 (oito mil euros), acrescida de IVA à taxa legal, e dos respectivos juros de mora vencidos e vincendos, desde 21 de Janeiro de 2019 até integral e efectivo pagamento, à taxa legal de 7% até à presente data e à taxa legal supletiva de créditos de empresas comerciais que vigorar desde a presente data até integral e efectivo pagamento; condenando, ainda, nos termos do art. 527º, nº 1 e 2 do Cód. Proc. Civil, os apelados nas custas na primeira instância (cfr. art. 1º, nºs 1 e 2 do Regulamento das Custas Processuais).
As custas devidas pela presente apelação são da responsabilidade dos apelados – cfr. art. 527º, nºs 1 e 2 do Cód. Proc. Civil e art. 1º, nºs 1 e 2 do Regulamento das Custas Processuais.
V. DECISÃO
Pelo exposto, acordam as juízas desta 7.ª Secção do Tribunal de Relação de Lisboa em julgar a presente apelação procedente, e, em consequência, em:
I - Revogar a sentença recorrida na parte em que absolveu os apelados do pedido de condenação no pagamento à apelante da quantia de € 8.000,00, acrescida de IVA à taxa legal, e respectivos juros de mora vencidos e vincendos, e na parte em que condenou a apelante em custas;
II - Substituir as partes ora revogadas pelo presente acórdão que julga a acção totalmente procedente por provada, e, em consequência:
A) condena os apelados a pagar à apelante a quantia de € 8.000,00 (oito mil euros), acrescida de IVA à taxa legal, e dos respectivos juros de mora vencidos e vincendos, desde 21 de Janeiro de 2019 até integral e efectivo pagamento, à taxa legal de 7% até à presente data e à taxa legal supletiva aplicável aos créditos de empresas comerciais que vigorar desde a presente data até integral e efectivo pagamento;
B) condena os apelados nas custas na primeira instância.
Custas deste recurso pelos apelados.
Lisboa, 30 de Junho de 2020
Cristina Silva Maximiano
Maria Amélia Ribeiro
Dina Maria Monteiro |
