Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
16081/17.5T8LSB.L1-2
Relator: NELSON BORGES CARNEIRO
Descritores: REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO
RESPONSABILIDADE PRÉ-CONTRATUAL
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 07/09/2020
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Texto Parcial: N
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: IMPROCEDENTE
Sumário: I – A impugnação da decisão de facto, feita perante a Relação, não se destina a que este tribunal reaprecie global e genericamente a prova valorada em 1.ª instância, razão pela qual, se impõe ao recorrente um especial ónus de alegação, no que respeita à delimitação do objeto do recurso e à respetiva fundamentação.
II – Não observa tal ónus o apelante que não identifica os pontos de facto que considera mal julgados, nem especificando os concretos meios de prova que impunham decisão diversa da recorrida.
III – Mediação é o contrato pelo qual uma parte (o mediador) se vincula para com a outra (o comitente ou solicitante) a, de modo independente e mediante retribuição, preparar e estabelecer uma relação de negociação entre este último e terceiros (os solicitados) com vista à eventual conclusão definitiva de negócio jurídico.
IV – O fundamento da responsabilidade pré-contratual reside na culpa na formação do contrato e assenta na violação do dever de boa-fé que também tem de estar presente na fase pré-contratual. V – Se é certo que a liberdade contratual, princípio basilar do nosso direito, não impõe às partes o “dever pré-contratual de celebrar o contrato final” a verdade é que o mesmo sistema legal afirma que aquele que negoceia o deve fazer observando o dever de boa-fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.
VI – Tendo sido criada na contraparte uma expectativa, uma confiança tão grande e séria, de que o contrato final seria celebrado, não pode uma das partes recusar, sem mais, a celebração do
contrato.
Decisão Texto Parcial:
Decisão Texto Integral: Acordam os juízes da 2ª secção (cível) do Tribunal da Relação de Lisboa:

1. RELATÓRIO
IMOVIDAL – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA UNIPESSOAL, LDA., com sede na Rua Inocêncio Francisco da Silva, n.º 22-B, 1500-348 Lisboa, intentou ação declarativa de condenação sob a forma de processo comum contra LISBOA PARQUE – EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, S.A.., com sede na Av. das Forças Armadas, 4 – S/1, 1600-082 Lisboa, pedindo a sua condenação a pagar-lhe a quantia de € 44 652,32, acrescida de juros comerciais, desde a citação, à taxa legal, até efetivo e integralmente pagamento.
Foi proferida sentença que absolveu a ré do pedido contra a mesma formulado.
Inconformada, veio a autora apelar da sentença, tendo extraído das alegações[1] que apresentou as seguintes
CONCLUSÕES[2]:
A) Entende, a Apelante, não ter razão a juiz a quo, que julgou incorretamente os factos face à prova documental e testemunhal carreada aos autos, errando, por conseguinte, na sua decisão tomada.
B) A douta decisão está inquinada por uma deficiente caracterização e perceção do que foi pedido na ação por parte da Mª Juiz a quo.
C) Nos presentes autos, todos os elementos de prova que foram produzidos e que serviram de base à decisão sobre a matéria de facto constam dos autos e impõem, salvo o devido respeito, uma decisão diferente da sustentada pelo Tribunal a quo.
 D) Evidencia a sentença e os autos, provada a factualidade seguinte:
• a mediação da A. no negócio de compra e venda do imóvel com a R.,
• Toda a prova documental constante da p.i. (e-mails da vendedora representante da recorrente),
• a apresentação do cliente comprador da A. ao R. por indicação de um parceiro imobiliário,
• os contactos e as reuniões da A. com o cliente comprador do imóvel da R.,
• a obtenção e o tratamento da documentação do imóvel pela A.,
• as visitas ao imóvel da A. acompanhando o cliente comprador,
• a informação da A. ao cliente dos detalhes relativos ao imóvel,
• o acerto final do preço de compra pelo valor de € 660.000,00, que deu lugar a esse exato valor declarado na escritura publica.
E) Realizada a audiência de julgamento em 25/09/2019, se retira, ter sido feita prova inequívoca dos factos apresentados em juízo pela recorrente, também através das transcrições supra das testemunhas que prestaram depoimento:
 - Que lhe foi entregue por um parceiro imobiliário (FN…), para venda na sua carteira de clientes, um urbano sito na Baixa Pombalina de Lisboa, Rua dos Bacalhoeiros n.º 117 a 123,
- A quem entregou as chaves, as plantas e demais documentação do prédio para o efeito,
- negócio que foi indicado e acompanhado pela vendedora CS…, com todas as visitas, reuniões no escritório da recorrida, negociações e acordo do peço final a pagar.
- conforme o comprovou a documentação escrita (e-mails) trocada constante dos autos,
- que resultou na confirmação da compra, e posterior escritura com o valor final acordado pela vendedora da recorrente de € 660.000,00,
- escritura essa, que logo que se soube da sua existência, em 12/01/2018, a recorrente  de  imediato  participou  criminalmente  contra   os   outorgantes, pelo facto de prestado falsas declarações, e correu termos no DIAP-…ª Secção de Lisboa, sob o proc. de Inquérito  n.º  …/…T9LSB,  onde  pretendia  exibir toda a prova e ser ressarcida de todos os prejuízos causados nela recorrida {€660.000,00 X 5% X 23%/VA}=€ 40.590,00), mas que viu esse processo ser arquivado liminarmente, pelo facto de "não  serem  consideradas  falsas declarações as proferidas perante oficial público", de acordo com o Acórdão n2 379/2012, decv12-07-2012  do Tribunal  Constitucional  (cópia anexo).
F) Os autos tratam um contrato de mediação imobiliária cuja perfeição formal teria sido impedida pela recorrida, ao não assinar o documento que o titularia (e ao invocar a sua inexistência desse negócio), contrato esse apesar de tudo cumprido pela recorrente, e com pleno êxito foi alcançado, depois de haver ajustado e acordado as cláusulas do contrato-promessa de compra e venda com o comprador daquele prédio urbano titulado pela recorrida.
G) Nos termos do art. 2.º da Lei n.º 15/2013, de 08/02, a mediação imobiliária consiste na procura por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, ou trespasse, ou o arrendamento dos mesmos, ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis. Tal contrato está sujeito a forma escrita, e cuja inobservância gera nulidade do contrato (art. 16.º/5 da referida Lei).
Como entendeu o STJ em acórdão de 5.6.96 (cujo sumário é acessível pela internet http://www.dgsi.pt/jstj.nsf), o mediador fica tão só incumbido de diligenciar no sentido de encontrar interessados para certo negócio e preparar depois a sua conclusão; obriga-se a uma atividade, não a um resultado, embora este seja para si desejável, na medida em que corresponde ao seu próprio interesse de lucro. (...)
H) Sendo o contrato de mediação invocado nulo por falta de forma escrita, prescreve o n.º 1do art. 227.º do C.C. que "quem, negaceia com outrem para conclusão de um contrato deve, nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras de boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte".
Ou seja,
A celebração de um contrato (nulo) pode desencadear a responsabilidade civil por culpa na formação desse contrato, se a causa da nulidade foi imputável a uma das partes e se esta, violado a confiança criada na contraparte, desistir da sua formalização.
I) A generalidade da doutrina mais autorizada tem entendido que esta indemnização cobre apenas os danos negativos do contrato, ou seja, os danos que o lesado não teria sofrido se não contratasse e não pode exceder o limite do interesse contratual positivo, isto é, do benefício que a conclusão do contrato traria à parte prejudicada nas suas expectativas. (vide A.  Vare/a, Das Obrigações em Geral, I vol., 5° ed., pág. 261-262; P. Lima/A. Varela, CCAnot., vol. I, 3° ed., pág. 215; Moto Pinto, Cessão da Posição Contratual, 1982, pág. 457 e segs.; Galvão Teles, Direito das Obrigações, 6° ed. pág.65; Francesco Benatti, A Responsabilidade Pré-Contratual, 1970, pág. 174-176; Enzo Roppo, O Contrato, pág. 108).
J) P. Lima e A. Varela, não deixam de referir o princípio geral de que a ninguém deve ser lícito aproveitar dos atos que pratique em violação das regras de boa-fé, contido no nº 2 do art. 275.º do C.C.; assim, tal como se a verificação da condição for impedida, contra as regras da boa-fé, por aquele a quem prejudica, a condição for impedida, contra as regras da boa-fé, por aquele a quem prejudica, a condição se tem por verificada (dolus pro impleta conditione), também se o contrato de mediação não for formalizado e concluído por culpa em violação de boa-fé - de uma das partes, esta não deva disso beneficiar, designadamente na limitação da medida da sua responsabilidade indemnizatória; proscreve-se, pois, a proibição do benefício do infrator.
Do mesmo modo que a "sabotagem" da condição efetuada pela parte interessada na sua não verificação equivale à sua verificação, também a não formalização do contrato de mediação imputável a uma das partes não pode beneficiar esta.
K) Nesta mesma linha, o STJ, no referido acórdão de 5.6.96, entendeu que "o mediador só terá direito a retribuição (normalmente traduzida numa comissão) se, por efeito da atividade desenvolvida, vier a alcançar-se a celebração do contrato querido pelo comitente ou também porventura, se o contrato deixar de ser celebrado por desistência ou má-fé do comitente".
L) No caso em apreço, após os contactos descritos nos documentos de 6.º a 34.º da p.i., provados, a recorrente iniciou diligências com vista a encontrar interessado na aquisição do prédio urbano que a recorrida se propunha vender; tais diligências iniciaram-se mesmo sem a assinatura da recorrida do documento entregue e reiteradamente pedido pela recorrente, que titularia esse contrato de mediação, atenta a relação de confiança e envolvimento entretanto gerada, confiando a recorrente que essa assinatura seria efetuada; aliás, como o evidenciam os contactos escritos por diversos emails, que sempre se mostraram disponíveis para o acerto formal do negócio.
M) A recorrente desenvolveu todas as diligências supra descritas, tendo encontrado um interessado na aquisição por compra do prédio, com quem discutiu o preço e os termos do contrato-promessa, tendo aquele concordado com as condições propostas pelo recorrido, negócio que veio a concretizar-se com a outorga da escritura publica em 18/05/2017.
O) No sistema jurídico Português, a responsabilidade por danos causados culposamente por uma das partes à outra, na fase de formação dos contratos, recebeu consagração expressa no art. 227º, 1do Código Civil: "quem negaceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte."
Esta boa fé que tem um sentido ético, traduzindo-se num comportamento honesto e correto, espelhado numa lealdade de conduta na preparação e formação do contrato.
P) Como refere Mota Pinto, na sua obra, "Cessão da Posição Contratual", A responsabilidade pré contratual arranca "diretamente das exigências do direito, isto é, dos interesses e valores juridicamente relevantes, tutelando a confiança legítima dispensada pelo lesado à eficaz celebração do negócio."
A culpa in contrahendo funciona quando a violação dos deveres de proteção, de informação e de lealdade conduz à frustração da confiança criada na contraparte pela atividade anterior do violador ou quando essa mesma violação retire às negociações o seu sentido substancial profundo de busca de um consenso na formação de um contrato válido, apto a prosseguir o escopo que, em termos de normalidade, as partes lhe atribuem", refere Menezes Cordeiro, "Da Boa Fé no Direito Civil".
Q) A doutrina tem tipificado estes deveres de boa fé nos seguintes deveres: l­ Deveres de proteção; 2- Deveres de comunicação, de informação e de esclarecimento; e 3 - Deveres de lealdade.
R) Nomeadamente o Prof. Menezes Cordeiro, na sua obra, "Da Boa Fé no Direito Civil", Coleção Teses, depois de referir que a conceção da culpa in contrahendo acolhida no art. 227.º do Código Civil encerra os deveres de proteção, de informação e de lealdade, escreve:
"Os deveres de proteção obrigam a que, sob pretexto de negociações preliminares, não se inflijam danos à contraparte: danos diretos, por um lado, à sua pessoa e bens e danos indiretos, por outro, derivados de despesas e outros sacrifícios normais da contratação."
Ou seja, as partes estão vinculadas a deveres cujo fim é a proteção da pessoa e do património da contraparte, isto é, as partes devem abster-se de originar prejuízos e danos à contraparte.
Devem prestar informações e esclarecimentos necessários à correta definição dos interesses contrapostos, e devem procurar honestamente o consenso negocial, designadamente abstendo-se de romperem injustificadamente as negociações.
S) Citando um Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça (Ac. STJ, 9.2.93, BMJ, n.º 424, pág. 607) "Não se deve, de modo injustificado e arbitrário, interromper uma negociação em curso, salvo se a contraparte for, de forma expressa ou por comportamento concludente, avisado da natureza precária da negociação, e que a culpa in contrahendo funciona quando a violação dos deveres de proteção, de informação e de lealdade conduza à frustração da confiança criada na contraparte pela atividade anterior ou quando a violação retire às negociações o sentido substancial profundo da busca de um consenso na formação do contrato apto a prosseguir o escopo que, em termos de normalidade, as partes lhe atribuía"
x. A responsabilidade contratual pressupõe que a parte que rompe as negociações traia as expectativas que legitimamente incutiu na parte com quem negociava, de modo a que a frustração do negócio exprima uma indesculpável violação da ética negociai, mormente da proteção da confiança e da prevenção do insucesso.
T) O dever de lealdade implica a proibição de interrupção de negociações em curso, sobretudo, se a conduta do infrator tiver antes contribuído para que o seu interlocutor contratual tenha uma real e fundada expectativa na consumação do contrato, ou seja, o agente que rompe as negociações trai o investimento de confiança que com a sua conduta incutiu na outra parte.
Nos deveres de lealdade as partes devem assumir comportamentos que não se desviem de uma negociação correta e honesta, que a recorria não teve, violando­ o claramente, tendo causado prejuízos à recorrente que poderiam ter sido evitados se tivesse respeitado os princípios da informação e da lealdade.
U) Na verdade a recorrente deixou de dar notícias relativas ao negócio, dando a entender ter recuado, quando na verdade de forma furtiva e encapuçada, veio o outorgar a escritura publica sonegando por completo essa informação à recorrida, com o premeditado fito único, de furtar ao pagamento da acertada comissão de 5%, como assim fez.
V) Segundo a doutrina, para se verificar se, efetivamente, há lugar à responsabilidade in contrahendo é necessário existir cumulativamente a verificação dos seguintes requisitos da responsabilidade civil: Facto voluntário - positivo ou omissivo - do agente; 2-o caracter ilícito desse ato; 3- a culpa do seu autor; e 4-ocorrência de um dano causalmente ligado ao ato.
X) Quanto ao facto voluntário do agente este existiu a partir do momento em que a recorrente estabeleceu contacto com a recorrida, até ao momento em que interrompe abruptamente as negociações.
Y) Relativamente à ilicitude, o art. 227.º não enuncia especificada mente as obrigações que impedem sobre a parte que negaceia ou conclui o contrato, recorrendo à cláusula geral da boa fé.
A boa fé exigida às partes na fase das negociações é a boa fé objetiva, regra de conduta indeterminada, e que emerge inúmeros e variáveis deveres. Devendo-se considerar como ilegítima as ruturas das negociações quando se façam abortar as negociações, sem qualquer justificação. O declarante tem de originar conscientemente o processo que determina, "a formação no espírito do declaratório duma confiança legítima na seriedade da declaração recebida e na sua idoneidade para refletir as verdadeiras intenções de quem as emitiu", Ferrer Correia, "Erro e Interpretação na Teoria do Negócio Jurídico", pág. 53.
Como diz Vaz Serra, "não é lícito a uma das partes romper arbitrariamente as negociações, depois de estas terem um tal desenvolvimento que a outra parte podia julgar-se autorizada a confiar na realização do contrato, e assim fazer despesas ou abster-se de outros negócios", BMJ 68, págs. 121e 122.
O princípio da confiança é um princípio ético-jurídico fundamentalíssimo e a ordem jurídica não pode deixar de tutelar a confiança legítima baseada na conduta de outrem", como refere Baptista Machado in, RU 117-232.
W) Neste tipo de negócios, a confiança dos contratantes na realização do negócio só é de considerar ilicitamente quebrada, para efeitos do disposto no citado art. 227º do C. Civil, quando as negociações havidas atingiram já um tal grau de maturação e certeza, que não seja expectável para qualquer das partes envolvidas a frustração do negócio tido em vista.
Z) Ao encerrar unilateralmente e sem fundamento um processo de negociações, a Ré constitui-se em responsabilidade por incumprimento das obrigações que prometera assumir e observar perante a autora, uma vez que o comportamento da Ré foi manifestamente ofensivo dos mais elementares deveres de lealdade e das regras da boa fé e bons costumes, frustrando de forma ilegítima e grave a confiança depositada pela recorrente na conduta contratual da recorrida e as expectativas criadas quanto à efetivação do negócio, formadas desde as reuniões iniciais e consolidada ao longo das negociações exaustivas entre as partes e pela própria aceitação do negócio por parte da recorrida.
 AA) Quanto à culpa, na doutrina Portuguesa, nomeadamente Menezes Cordeiro, encontra-se quem sustente a possibilidade de constituição e responsabilidade pré­ contratual em situações em que o contraente faltoso não tenha atuado culposamente.
Ana Prata, refere que sendo, em regra, indispensável que haja culpa do agente, a responsabilidade pré-contratual constitui-se tanto nos casos em que a conduta o agente é meramente culposa como naqueles em que é dolosa.
Deve-se ter sempre em conta o preceito do art. 487º/2 do C.C. que refere que a culpa é apreciada pela diligência de um bonus pater famílias.
A questão da graduação da culpa do autor do ilícito pré-contratual é uma questão muito importante, pois o grau de culpa é um dos critérios a considerar para a fixação do montante indemnizatório.
A responsabilidade pré-contratual pressupõe que a parte que rompe as negociações traia as expectativas que legitimamente incutiu na parte com quem negociava, de modo a que a frustração do negócio exprima uma indesculpável violação da ética negociai, momento da proteção da confiança e da prevenção do insucesso.
BB) Conforme o Acórdão do STJ, de 4.7.1991, in BMJ 409, 743, ''A responsabilidade por culpa na formação dos contratos tem natureza contratual e não extracontratual. A responsabilidade resulta de ter sido ofendido o princípio da boa fé que impõe o respeito pela confiança na situação que uma das partes criou e que determinou a outra parte a um conjunto de despesas em cumprimento da obrigação a que se considerou vinculada."
CC) Perante os factos apresentados, é censurável em termos de ética negocial o comportamento da recorrida que no final das negociações evidencia um desvio total ao acordo, ou seja, viu-se servida com o cliente encontrado e trabalhado pela recorrente, com a fixação do preço, e sonegou-lhe a escritura publica, com a finalidade única de se furtar ao pagamento do aceitado fee de 5%.
Diga-se que no âmbito do período pré-contratual, a aceitação é o último ato praticado antes de se formar o contrato. Pois, a aceitação é uma declaração de vontade que tem como conteúdo a concordância pura e simples com uma proposta contratual e tem como eficácia a vigência do contrato proposto, nos precisos moldes da proposta aceite.
A aceitação pode ser feita mediante aceitação tácita, conforme art. 2342 do C.C., ficando assim a aceitação dispensada de formalidades expressas para a conclusão de um contrato, quando for próprio da natureza ou quando for das circunstâncias do negócio.
DO) No caso sub judice a recorrida aceitou as condições, logo que no inicio lhe foi apresentado pela recorrente o potencial cliente, que a final veio a concretizar a compra do prédio, existindo por parte da recorrente, legitima, razoável e fundada expectativa que a recorrida concluísse com o pagamento da comissão, já que "o caminho havia sido desbravado" e o termo das negociações antevia-se iminente, faltando solenizar o contrato final de compra e venda, ou seja a escritura, que efetivamente concretizou e recebeu os € 660.000,00.
EE) Quanto aos danos, a parte responsável pela rutura negociai responde pelos danos que culposamente causar, entendendo-se que esses danos são, não só os emergentes como os lucros cessantes, conforme defende a maioria da doutrina portuguesa. Os danos indemnizáveis caracterizam-se por ser aqueles que o lesado sofreu, em virtude de não ter recebido o seu acordado fee, no valor de 5% sobre o valor da escritura, conforme é corrente no ramo do comércio imobiliário.
A maioria da doutrina também defende que nos danos também se inclui os danos não patrimoniais.
A Ré tem assim que responder "pelos danos que culposamente causar à outra parte" - parte final do n.º 1 do art. 227.º do Código Civil - entendendo-se que esses danos são, não só os emergentes como os lucros cessantes. Compreende-se nos danos emergentes os prejuízos sofridos pela recorrente, sendo que estes consistem no valor correspondente à diminuição do seu património, decorrente da não concretização das garantias prestadas, que no caso sub judice não quantificou nem peticionou.
Em resumo,
FF) Nos termos do n.º 1 do art. 342.º do Código Civil, "Aquele que invocar um direito cabe fazer prova dos factos constitutivos do direito alegado", o que efetivamente a recorrente fez na sua plenitude pela prova documental exibida, acrescida dos depoimentos prestados em audiência de julgamento.
GG) Qualquer decisão judicial é, enquanto ato do conhecimento humano, marcada por alguma subjetividade. Tratando-se, como se trata, de um processo de conhecimento o mesmo é necessariamente condicionado pela formação, experiência e convicções do sujeito, ou seja, de quem julga.
Com todo o devido e firme respeito pela Meritíssimo Magistrado que subscreveu a Sentença recorrida, afigura-se que foi desvalorizada a prova documental constante dos autos, e inapropriadamente, não valorada pelo Tribunal a quo, assim como desvalorizou a prova testemunhal em audiência de julgamento, por quem teve envolvência direta no negócio com as partes.
HH) Nos termos do disposto no art. 662.º n.º 1e 2 do Código de Processo Civil, a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto deve ser alterada quando do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa e os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa que não possa ser destruída por outro meio de prova.
II) Falha rotundamente a instância no que a este ponto tange, em especial pela evidência da prova documental e testemunhal apresentada pela Recorrente.
JJ) in hoc casu estamos perante uma decisão injusta já que resulta de uma notória e inapropriada valoração das provas e elementos constantes dos autos e uma fixação imprecisa dos factos relevantes à decisão por parte do julgador com uma deficiente aplicação do direito.
KK) A Sentença recorrida violou, entre outros, o n.º 5 do art. 607º do atual CPC que consagra o princípio da livre apreciação da prova segundo o qual a decisão do tribunal, em relação à prova produzida, é baseada na convicção formada a partir do exame e avaliação dos meios de prova e de acordo com as regras da experiência de vida que neste caso revestiriam as especificidades inerentes à factualidade do caso em apreço. Porém a livre apreciação não abrange os factos para cuja prova a lei exija formalidade especial, nem aqueles que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes.
MM) A sentença recorrida violou, entre outros, os artigos 483.º, n.º 1 e 798.º ambos do Código Civil, e o artigo 607º nº 5 do CPC. 
Nestes termos e nos demais de direito, e com o douto suprimento de vossas excelências, deve o presente recurso ser julgado procedente por provado, e em consequência, ser a douta sentença recorrida revogada e substituída por douto acórdão que julgue a apelação procedente nos termos peticionados.
A ré não contra-alegou.
Colhidos os vistos[3], cumpre decidir.
OBJETO DO RECURSO[4],[5]
Emerge das conclusões de recurso apresentadas por                IMOVIDAL – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA UNIPESSOAL, LDA., ora apelante, que o seu objeto está circunscrito às seguintes questões:
1.)  Reapreciação da matéria de facto.
2.)  Responsabilidade pré-contratual.
2. FUNDAMENTAÇÃO
2.1. FACTOS PROVADOS NA 1ª INSTÂNCIA
1.º A A. dedica-se à mediação imobiliária - compra, venda e arrendamento de imóveis - devidamente certificada pela AMI com o n.º 8675, e Certidão Permanente com o código de acesso: …-…-…-…, conforme cópia junta e se dá como reproduzida para todos os legais efeitos – (DOC. 1, 1/A e 1/B).
2.º Em meados do ano de 2014, a 1ª R. representada pelo seu Administrador 2.º R. colocaram à venda no mercado imobiliário, um prédio urbano da sua propriedade sito na Baixa Pombalina de Lisboa, na Rua dos Bacalhoeiros n.º 117 a 123.
3.º Em julho de 2014, o sócio-gerente e legal representante da A. (NV…) foi contactado por um parceiro imobiliário da Remax Convictus na pessoa do Sr. FN…, pedindo-lhe colaboração mercantil na mediação da venda daquele prédio,
4.º Que tinha angariado, tendo na sua posse as chaves do prédio, as plantas e demais documentação entregues pelo 1.º R. para o efeito,
5.º Cedendo-lhe autorizadamente pelos RR. o negócio da venda do imóvel, por ter esgotado a sua carteira de eventuais clientes interessados na compra, e sabendo que a A. tinha cliente para aquele prédio, embora continuasse a fazer a ponte e a acompanhar todos o seu desenvolvimento pela consideração do cliente em causa,
6.º Que lhe confirmou de seguida com o envio de um email em 29/07/2014 – (DOC. 2) – sic-:
De: FN… (Remax)
Para: n…v…@imovidal.pt
Cc: MJ… (Remax)
N…, Sobre este imóvel como já te disse não esta em PH, mas tenho plantas de tudo.
Ele está por 970 mil, tem área total 660,32m2, área bruta 650,8m2 e 9,52m2 de área descoberta.
É composto por loja, 3 andares e águas furtadas.
Alguma coisa dispõe.
FV… (…)
Consultor imobiliário
Remax Convictus
7.º E entregou pessoalmente na loja da A. as cadernetas prediais, certidão do registo predial e plantas do prédio – (DOCs. 3, 4, 4/A, 4/B, 4/C 4/D, 5, 5/A, 5/B, 5/C, 5/D, e 5/E).
8.º O legal representante da A., encarregou a promoção e comercialização deste prédio à sua comercial/vendedora CS…, que contactou diversos clientes da carteira IMOVIDAL, a quem ofereceu a venda do prédio nas condições de preço pretendidas pelos 1º e 2º R., no valor de € 660 000.00 (seiscentos mil euros).
9.º Chegados a Setembro de 2014, contactou e conseguiu o interesse de um seu cliente potencial para a compra do prédio – a empresa Gabriel & Pereira Construções, Lda., - de que esta nomeou um seu representante para o efeito, o Sr. HC….
10.º Assim, em 18/09/2014 (18:22), a vendedora da A. CM… (c…negocios@gmail.com) deu início às negociações dirigindo um email a HC… (h…c…75@£yahoo.com) a fim de marcar uma reunião de trabalho para discutir a venda do imóvel – (DOC. 6), que se reproduz – sic -:
H…,
Na 2ª podemos reunir às 14,30 horas?
Pode ser no meu escritório?
Cumprimentos
CS…
11.º Em 19/09/2014 (18:29), HC… responde-lhe - (DOC. 6) – sic -:
Boa tarde C…,
Onde fica o seu escritório ?
Posso de facto às 14JH30.
Cps
H.C.
12.º Em 20/09/2014 (17:47), e-mail de CM… – (DOC. 6) – sic -:
Boa tarde H…
Em São Domingos de Benfica
13.º Em 20/09/2014 (20:18), HC… volta a enviar novo e-mail à vendedora da A. – (DOC. 6 e início do 7) – sic-:
Boa tarde C…,
Se não se importar preferia mesmo que pudéssemos reunir na Baixa, porque tenho um almoço na Rua Augusta e uma reunião nos Restauradores às 16H.
Obrigado
HC…
14.º Em 22/09/2014 (10:02), a vendedora da A. envia novo e-mail a HC… – (DOC. 7) – sic-:
Bom dia H…
No vosso escritório? Morada?
15.º Em 22/09/2014 (11:51), resposta de HC… – (DOC. 7)-
C…,
Confirmo reunião amanhã no Saldanha às 14H30.
Até lá veja se consegue negociar o valor mais baixo possível com os proprietários porque da nossa parte partimos logo para escritura num prazo de 30 dias, só para nos dar tempo de verificar a documentação completa e ver com a CML para a viabilidade do nosso projecto.
Cumprimentos
HC…
16.º Em 24/09/2014 (12:05), HC… escreveu-lhe – (DOC. 7) –
Cara CS…,
Venho por este meio apresentar PROPOSTA DE COMPRA do prédio na Rua dos Bacalhoeiros n.º 123 pelo valor de 600.000€.
Condições: CPCV num prazo de 8 dias após a verificação de toda a documentação com sinal de 50.000€, escritura a 30 dias após a verificação com CML para pré aprovação do nosso projecto.
Aguardo resposta assim que possível devido a estarmos a negociar outros prédios, também estamos abertos a uma contraproposta desde que não seja muito distante da nossa.
Grato pela atenção.
Com os meus melhores cumprimentos,
HC…
17.º Em 24/09/2014 (17:58), e-mail de CM… – (DOC. 8) – sic-:
Olá H…
Estiou a aguardar respostas, assim que tiver novidades digo-lhe
CS…
18.º Em 24/09/2014 (17:58), e-mail de CM… – (DOC. 8) – sic-:
Olá H…
Estiou a aguardar respostas, assim que tiver novidades digo-lhe
CS…
19.º Em 24/09/2014 (23:05), resposta de HC… – (DOC. 8) -  sic-:
Boa noite C…,
Grato pela atenção, comprimentos
HC…
20.º Em 25/09/2014 (10:26), e-mail de CM… – (DOC. 8) – sic-:
Bom dia H…
Depois de um “namoro” profundo consegui chegar a um valor de 660.000,00.
Vejam se conseguem chegar a este valor ou muito próximo para fecharmos isto e estrearmos o primeiro de muitos negócios que iremos fazer!
Fico a aguardar uma resposta vossa o mais breve possível para não arrefecer da parte da proprietária.
Cumprimentos
CS…
21.º Em 25/09/2014 (15:03), resposta de HC… – (DOC. 8) – sic -:
Boa tarde cara C…,
Ótimo, vamos fazer um esforço adicional, a 99% fechamos este negócio, tenho uma reunião amanhã com quem de direito por volta das 17H e assim que tenha o acordo digo-lhe.
Por isso guarde-nos esse prédio e tente já colher toda a documentação
Ao dispor, atenciosamente,
HC…
22.º Em 25/09/2014 (20:09), e-mail de HC… – (DOC. 9) - sic -:
Cara C…,
Venho por este meio referir que há uma diferença de áreas entre a caderneta predial e a certidão e estamos a falar de 250m2, veja se os proprietários estão a actualizar as áreas porque assim é impossível fazer escritura.
Fico a aguardar resposta.
Atenciosamente,
HC…
23.º Em 26/09/2014 (10:13), e-mail de CM… – (DOC. 9) – sic -:
Bom dia H…
Tem razão e vou já alertar os proprietários.
Cumprimentos
CS…
24.º Em 26/09/2014 (21:38), e-mail de HC… – (DOC. 9) - sic -:
Boa noite C…,
Negócio fechado só acabamos a reunião agora, por isso peço-lhe mesmo que retifiquem as àreas e que sejam concordantes entre a caderneta predial e a certidão, porque no actual estado da documentação nem sequer podemos assinar CPCV, vamos ter que segurar no negócio com um acordo escrito para firmar a compra do prédio salvaguardando ambas as partes
Por isso peça também o resto da documentação, escritura, plantas, projecto, etc …
Conforme SFF se no acto da compra temos o benefício da isenção do IMT, e isso devido a ter havido venda do Ser. RR… à empresa em 2008.
O nosso Arquirtecto vai à Câmara de Lisboa segunda ou terça-feira para ter a certeza que o nosso projecto tem pernas para a andar.
Grato pela atenção.
Melhores cumprimentos
HC…
25.º Em 06/10/2014 (08:34), e-mail de MJ… – REMAX (mj…@remax.pt) – (DOC. 10) – sic -:
Para: CS…
Assunto: Prédio Rua dos Bacalhoeiros
Ola C…, a morada da nossa reunião de hoje é Av. das Forças Armadas nº 4 SL em Lisboa
Com os melhores cumprimentos
MJ…
Consultora imobiliária (Tlm 917 624 933)
Remax Convictus
26.º Em 08/10/2014 (10:27), e-mail de CM… – (DOC. 11) – sic -:
Olá H…
Quando tiver o acordo retificado envice-me pf para irmos assinar com os proprietários
Cumprimentos
CS…
 27.º Em 08/10/2014 (19:14), e-mail de HC… – (DOC. 11) – sic -:
Assunto: Acordo
Cara C…,
Não posso rectificar o acordo de intenções sem a Dra A… dar a data certa da documentação actualizada, como ela nos disse na reunião não se quis comprometer com prazo para assinatura do CPCV sem ter a certeza de quando iria ter a documentação em dia.
Aguardo notícias tão breve quanto possível, do nosso lado está tudo acordado.
Grato pela atenção.
Com os melhores cumprimentos
HC…
28.º Em 21/10/2014 (16:26), e-mail de FN… (fcn…@remax.pt) – (DOC. 12 e 12/A) – sic -:
Para: AR…
Cc: mj…@remax.pt e rr…@rr….pt
Assunto: envio de proposta
Muito boa tarde Dra AR…
Espero que esteja tudo bem consigo e coim a sua família.
Vimos por este meio formalizar a nova proposta feita pelo nosso cliente Gabriel & Pereira – Construções Lda, relativa á compra do vosso imóvel, sito na Rua dos Bacalhoeiros nº 117 a 123ª em lisboa, pelo valor de 660.000 (seiscentos e sessenta mil euros), nas seguintes condições:
- Contrato promessa compra e venda (CPCBV), dentro de 8 dias com o sinal de 300.000,00€ (trezentos mil euros) e escritura até 30 dias após a assinatura do CPCV, comprometendo-se o cliente, a diligenciar as démarches necessárias junto à CML, a fim
de corrigir a diferença das áreas existentes na caderneta predial até à data da mesma.
- A quantia remanescente em divida no montante de 360.000,00€ (trezentos e sessenta mil euros), será integralmente paga pelo cliente no acto da escritura.
Gostaríamos ainda de referir, que esta nova proposta, é fruto do esforço conjunto para encontrar uma solução, que melhor sirva ambas as partes.
Ficamos a aguardar a vossa resposta com a maior brevidade possível, reconhecendo que a mobilidade da Sra D. H…, não seja um assunto fácil para vós.
Com os nossos cumprimentos
FV… (…)
Consultor imobiliário
Remax Convictus
29.º Em 29/10/2014 (16:26), e-mail de FN… (fcn…@remax.pt), para a representante do 1.ºR e filha do 2.ºR. AR… – (DOC. 13) – sic -:
Boa tarde cara AR…
Acuso a recepção do seu e-mail, o qual agradeço.
Relativamente ao certificado energético, normalmente e em regra geral, parta existir uma transacção ou arrendamento de um imóvel, esse mesmo certificado terá que existir, se me coloca a questão de quem é a obrigatoriedade de o executar, dir-lhe-ei que é do proprietário, ser tem pretensão de o imputar ao futuro cliente, terá que ser coloca em consideração.
30.º Em 12/11/2014 (12:21), e-mail da vendedora da A. CS… para o parceiro FN… da Remax - (DOC. 13) – sic -:
Olá parceiro.
Há novidades ?
Vou estar com o H… amanhã e ele vai-me fazer perguntas.
31.º Em 14/11/2014 (14:27), resposta de FN… da Remax – (DOC. 13) – sic -:
Olá parceira,
Andam á procura de uma casa para a Srª e ainda não a encontraram.
É tudo o que tenho para te dizer
FN
32.º Em 08/01/2015 (14:43), e-mail de FN… (fcn…@remax.pt) – (DOC. 14) –sic:
Para: AR…
Cc: mj…@remax.pt
Assunto: Ponto de situação
Cara A…,
Em primeiro lugar desejo um bom ano para si e para a sua família.
Gostaria de fazer o ponto de situação, sobre o imóvel da Rua dos Bacalhoeiros
Aguardo …
Obrigado
Com os melhores cumprimentos
FV… (…)
Consultor imobiliário
Remax Convictus
33.º Em 08/01/2015 (14:45), e-mail de FN… (fcn…@remax.pt) para a vendedora da A. – (DOC. 15) – sic -:
Para: CS…
Caríssima,
A rainha das perucas, anda aluada …
Mandei-lhe um email agora e mandei para ti tb.
Bons negócios e um bom ano
Bjs
Com os melhores cumprimentos
FV… (…)
Consultor imobiliário
Remax Convictus
34.º Em 18/03/2015 a escritura pública de compra e venda do prédio, ao cliente angariado e comercializado pela A. denominado “Gabriel & Pereira Construções, Lda”, conforme cópia junta cópia – (DOC. 16, 16/A, 16/B, 16/C e 16/D), onde se verifica:
- Outorgante comprador: Gabriel & Pereira Construções, Lda.
- Preço de venda: € 660.000,00
35.º Que em 19/03/2015 veio a ser registada a aquisição na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, conforme Certidão que se junta – (DOC 17, 17/A, 17/B e 17/C).
2.3. O DIREITO
Importa conhecer o objeto do recurso, circunscrito pelas respetivas conclusões, salvas as questões cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras, e as que sejam de conhecimento oficioso[6].          
1.) REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO.
A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa – art. 662º, nº 1, do CPCivil.
Pretendeu a Reforma de 2013, “reforçar” os poderes da 2ª instância em sede de reapreciação da matéria de facto impugnada. Assim, a Relação, para além de manter os poderes cassatórios (ou de anulação) da decisão recorrida decorrente de uma fundamentação indevida, insuficiente, obscura ou contraditória, passou a ver substancialmente incrementados os poderes-deveres de reapreciação fáctica, ordenado, quer a renovação (repetição) dos meios de prova pessoal, quer a produção de novos meios de prova”. Poderes esses (de utilização oficiosa), não só de caracter inquisitório, como também de carácter instrutório, em ordem ao proclamado e aludido desideratrum do alcance da verdade material[7].
A reapreciação, por parte do tribunal da 2.ª instância, da decisão de facto impugnada não se deve limitar à verificação da existência de erro notório, mas implica uma reapreciação do julgado sobre os pontos impugnados, em termos de formação, pelo tribunal de recurso, da sua própria convicção, em resultado do exame das provas produzidas e das que lhe for lícito ainda renovar ou produzir, para só, em face dessa convicção, decidir sobre a verificação ou não do erro invocado, mantendo ou alterando os juízos probatórios em causa[8].
No âmbito dessa apreciação, dispõe o Tribunal da Relação de margem suficiente para, com base na prova produzida, em função do que for alegado pelo impugnante e pela parte contrária, bem como da fundamentação do tribunal da 1.ª instância, ajustar o nível de argumentação probatória de modo a revelar os fatores decisivos da reapreciação empreendida[9].
Porque necessariamente gravados os depoimentos prestados na audiência final (art. 155º), bem como (gravados e/ou registados os prestados antecipadamente ou por carta – art. 422º, nºs 1 e 2), pode a Relação reapreciar e reponderar a prova produzida sobre a qual haja assentado a decisão impugnada, atendendo aos elementos indicados, em ordem a formar a sua própria e autónoma convicção sobre o material fáctico (resultado probatório) processualmente adquirido[10].
Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida, e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas - art. 640º, nº 1, als. a), b) e c), do CPCivil.
A não satisfação destes ónus por parte do recorrente implica a rejeição imediata do recurso[11].
Ele (recorrente) tem de especificar obrigatoriamente, na alegação de recurso, não só os pontos de facto que considera incorretamente julgados, mas também os concretos meios probatórios, constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada, que, em sua opinião, impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da adotada pela decisão recorrida[12].
Parece ter sido deliberado propósito do legislador não instituir, nesta sede, qualquer convite ao aperfeiçoamento da alegação a dirigir ao apelante. A lei é a este respeito imperativa, ao cominar a imediata rejeição do recurso, nessa parte, para a falta de incumprimento pelo recorrente do referido ónus processual[13].
Não cumprindo o recorrente os ónus do artigo 640º, n.º 1 do CPCivil, dever-se-á rejeitar o seu recurso sobre a matéria de facto, uma vez que a lei não admite aqui despacho de aperfeiçoamento, ao contrário do que sucede quanto ao recurso em matéria de direito, face ao disposto no art. 639º, nº 3 do mesmo código.
Como resulta claro do art. 640º, nº 1, do CPCivil, a omissão de cumprimento dos ónus processuais aí referidos implica a rejeição da impugnação da matéria de facto. O que denega, de todo em todo, a ideia da possibilidade de prolação de um despacho de aperfeiçoamento. Manifestamente que a lei não quis impasses e tergiversações em matéria de impugnação do julgamento dos factos, impondo neste domínio rigor e autorresponsabilidade à parte recorrente. Aliás, só pode ser aperfeiçoado o ato processual da parte que, tendo sido praticado, se apresente como deficiente, obscuro ou complexo. Não o ato processual que pura e simplesmente não foi praticado, e seria o caso[14].
A cominação da rejeição do recurso, prevista para a falta das especificações quanto à matéria das alíneas a), b), e c), do n.º 1, ao contrário do que acontece quanto à matéria do n.º 2 do art. 640.º do CPCivil (a propósito da «exatidão das passagens da gravação em que se funda o seu recurso»), não funciona automaticamente, devendo o Tribunal convidar o recorrente a suprir a falta de especificação daqueles elementos ou a sua deficiente indicação[15].
Dever-se-á usar de maior rigor na apreciação da observância do ónus previsto no n.º 1 do art. 640.º (de delimitação do objeto do recuso e de fundamentação concludente do mesmo), face ao ónus do n.º 2 (destinado a possibilitar um acesso mais ou menos facilitado pela Relação aos meios de prova gravados relevantes, que tem oscilado em exigência ao longo do tempo, indo desde a transcrição obrigatória dos depoimentos até uma mera indicação e localização exata das passagens da gravação relevantes)[16].
O ónus atinente à indicação exata das passagens relevantes dos depoimentos gravados deve ser interpretado em termos funcionalmente adequados e em conformidade com o princípio da proporcionalidade, pelo que a falta de indicção, com exatidão, só será idónea a fundamentar a rejeição liminar se dificultar, de forma substancial e relevante, o exercício do contraditório, ou o exame pelo tribunal, sob pena de ser uma solução excessivamente formal, rigorosa e sem justificação razoável.
No recurso de apelação em que seja impugnada a decisão da matéria de facto é exigido ao recorrente que concretize os pontos de facto que considera incorretamente julgados, especifique os concretos meios probatórios que imponham uma decisão diversa, relativamente a esses factos, e enuncie a decisão alternativa que propõe. Servindo as conclusões para delimitar o objeto do recurso, devem nelas ser identificados com precisão os pontos de facto que são objeto de impugnação; quanto aos demais requisitos, basta que constem de forma explícita na motivação do recurso[17].
Nas conclusões das suas alegações, basta que o recorrente refira, de forma sintética, os pontos de facto que considera incorretamente julgados e a resposta alternativa que, em sua opinião, se impõe, não cabendo ao recorrente voltar a cumprir nessas conclusões o ónus de indicar os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impõem uma diversa decisão sobre aqueles pontos[18].
Acresce dizer que a apresentação de transcrições globais dos depoimentos das testemunhas não satisfaz a exigência determinada pela al. a), do n.º 2, do art. 640.º do CPCivil, o mesmo sucedendo com o recorrente que procede a uma referência genérica aos depoimentos das testemunhas considerados relevantes pelo tribunal para a prova dos factos, sem única alusão às passagens dos depoimentos de onde é depreendida a insuficiência dos mesmos para formar a convicção do juiz.
Vejamos se a apelante, tendo impugnado a decisão proferida sobre a matéria de facto, cumpriu os ónus de especificação/identificação a que se referem os nºs 1 e 2, do art. 640º, do CPCivil.
A apelante nas suas conclusões entende que ““Realizada a audiência de julgamento em 25/09/2019, se retira, ter sido feita prova inequívoca dos factos apresentados  em juízo pela recorrente, também através das transcrições supra das testemunhas  que prestaram depoimento: Que lhe foi entregue por um parceiro imobiliário (FN…), para venda na sua carteira de clientes, um urbano sito na Baixa Pombalina de Lisboa, Rua dos Bacalhoeiros n.º 117 a 123; A quem entregou as chaves, as plantas e demais documentação do prédio para o efeito; negócio que foi indicado e acompanhado pela vendedora CS…, com todas as visitas, reuniões no escritório da recorrida, negociações e acordo do peço final a pagar; conforme o comprovou a documentação escrita (e-mails) trocada constante dos autos; que resultou na confirmação da compra, e posterior escritura com o valor final acordado pela vendedora da recorrente de € 660 000,00; escritura essa, que logo que se soube da sua existência, em 12/01/2018, a recorrente de imediato participou  criminalmente  contra   os   outorgantes, pelo facto de prestado falsas declarações, e correu termos no DIAP-…8 Secção de Lisboa, sob o proc. de Inquérito  n.0  …/…T9LSB, onde  pretendia  exibir toda a prova e ser ressarcida de todos os prejuízos causados nela recorrida {€660.000,00 X 5% X 23% IVA} = € 40.590,00), mas que viu esse processo ser arquivado liminarmente,  pelo  facto  de  "não  serem  consideradas falsas declarações as proferidas perante oficial público", de acordo com o Acórdão nº 379/2012, de 12-07-2012  do Tribunal  Constitucional  (cópia anexo)”.
Assim, a apelante não cumpre os ónus de especificação/ identificação a que se referem os nºs 1 e 2, do art. 640º, do CPCivil, pois ao alegar “ter sido feita prova inequívoca dos factos apresentados em juízo pela recorrente, também através das transcrições supra das testemunhas  que prestaram depoimento”, além de não indicar os pontos de facto que considera incorretamente julgados, também não indica os concretos meios probatórios, que, em sua opinião, impunham decisão diversa sobre os pontos da matéria de facto adotada pela decisão recorrida.
Temos, pois, que a apelante, nas suas alegações (e nem o faz nas suas conclusões) de recurso, não só não especifica os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, como também não indica os concretos meios probatórios, constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada, que, em sua opinião, impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida (e nem o faz nas conclusões de recurso), como também não indica a decisão que, no seu entender, deveria ser proferida sobre as questões de facto impugnadas (e nem o faz nas conclusões de recurso).
Temos, pois, de concluir que não especificando a apelante os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, nem os concretos meios probatórios constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada, que em sua opinião, impunham decisão diversa da recorrida, nem a decisão que, no seu entender, deveria ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, não cumpriu os ónus de especificação/identificação a que se referem as als. a), b) e c), do nº 1, e al. a), do nº 2, do art. 640º, CPCivil[19],[20].
Não especificando a apelante os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, nem os concretos meios probatórios constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada, que em sua opinião, impunham decisão diversa da recorrida, não pode esta Relação reponderar a prova produzida em que assentou a decisão impugnada.
Limitando-se a apelante a alegar que “realizada a audiência de julgamento em 25/09/2019, se retira, ter sido feita prova inequívoca dos factos apresentados em juízo pela recorrente, também através das transcrições supra das testemunhas que prestaram depoimento”, além de não especificar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, também não indica os concretos meios probatórios que impunham decisão diversa da recorrida (e, contrariamente ao alegado pela apelante, só uma testemunha prestou depoimento, porquanto os outros dois depoimentos, foram depoimentos de parte, pese embora um deles ter sido mal admitido, porquanto já não representava a parte no momento em que o prestou).
Concluindo, nesta parte, não se conhece do recurso, pois não constam das conclusões da apelação (nem das alegações de recurso), os concretos pontos de facto considerados incorretamente julgados, nem os concretos meios probatórios constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada, que em sua opinião, impunham decisão diversa da recorrida, nem a decisão que, no seu entender, deveria ser proferida sobre as questões de facto, nos termos estatuídos no art. 640º, do CPCivil[21].
Deste modo, não importa, pois, alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto e que ficou consagrada no julgamento efetuado em instância, pois não se mostra verificado o condicionalismo previsto no n.º 1, do art. 662º, do CPCivil.
Destarte, nesta parte, improcedem as conclusões a) a e) da apelação.
2.) RESPONSABILIDADE PRÉ-CONTRATUAL.
Contrato de mediação imobiliária
Noção
A atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis – art. 2º, nº 1, da Lei n.º 15/2013, de 08-02, que estabelece o regime jurídico a que fica sujeito o acesso e o exercício da atividade de mediação
imobiliária.
O contrato de mediação constitui um contrato atípico com natureza similar a uma subespécie do contrato de prestação de serviços. No ordenamento jurídico português, o contrato de mediação encontra-se regulado apenas em relação a algumas categorias de atividade, tais como: a mediação de seguros (DL 144/2006, de 31 de julho), imediação imobiliária (Lei 15/2013, de 8-02) e mediação financeira (artigos 289º e seguintes do CVM).
Mediação significa o ato ou efeito de aproximar voluntariamente duas ou mais pessoas, de modo a que, entre elas, se estabeleçam negociações que possam conduzir à celebração de um contrato definitivo. Em sentido técnico ou estrito, a mediação reclama ainda que o mediador não represente nenhuma das partes a aproximar[22].
Mediação é a intermediação entre o comprador e o vendedor, ou entre as partes num outro tipo de negócio, em que o intermediário – o mediador – aproxima as partes no negócio, põe-nas em presença, por vezes até intervém na negociação para o promover, mas não participa no negócio. O mediador é um facilitador, não atua por conta de nenhuma das partes, embora contratado por uma delas, mas nunca representa qualquer delas no negócio que vem a ser celebrado[23].
Mediação é o contrato pelo qual uma parte (o mediador) se vincula para com a outra (o comitente ou solicitante) a, de modo independente e mediante retribuição, preparar e estabelecer uma relação de negociação entre este último e terceiros (os solicitados) com vista à eventual conclusão definitiva de negócio jurídico.
Assim, para que exista essa mediação, tem o mediador que ter recebido uma incumbência, expressa ou tácita, para certo negócio. Ou seja, tem que haver um acordo entre mediador e solicitante no sentido de o primeiro servir de intermediário num ou mais contratos a celebrar pelo último com terceiros, preparando e aproximando as respetivas partes, devendo a conclusão do negócio entre o comitente e o terceiro ser consequência da atividade do mediador/intermediário[24].
Pode pois definir-se o contrato de mediação como aquele pelo qual uma das partes se obriga a promover, de modo imparcial, a aproximação de duas ou mais pessoas, com vista à celebração de certo negócio, mediante retribuição[25],[26],[27],[28].
A atividade do mediador consiste essencialmente na prática de atos materiais, tendentes a favorecer o encontro de eventuais contraentes e a celebração do negócio em causa. Essa atividade tem, pois, carácter necessariamente pluridireccional, dirigindo-se a um resultado que envolve, pelo menos, duas pessoas[29].
Trata-se de um contrato bilateral e oneroso, pois o mediador obriga-se a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a realização do negócio no sector imobiliário e este último obriga-se a remunerá-lo pelo serviço prestado.
Não constitui obrigação do mediador concluir o contrato, pois a sua obrigação essencial é a de conseguir interessado para certo negócio, sendo indiferente que este intervenha na fase final do negócio.
A obrigação fundamental do mediador é conseguir interessado para certo negócio que, raramente, conclui ele próprio. Limita-se a aproximar duas pessoas e a facilitar a celebração do contrato, podendo a sua remuneração caber a ambos os contraentes ou apenas àquele que recorreu aos seus serviços[30].
Contrato de mediação imobiliária será aquele pelo qual uma empresa de mediação imobiliária assume a incumbência (nalguns casos, assumindo mais que isso: uma obrigação – cfr. contrato com cláusula de exclusividade) de procurar, para os seus clientes, destinatários para a efetivação de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta ou arrendamento dos mesmos, ou o trespasse ou cessão de posição em contratos que tenham por objeto bens imóveis, mediante remuneração, esta devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação[31].
São elementos caracterizadores do contrato de mediação a obrigação de aproximação de contraentes; atividade tendente à celebração de negócio; imparcialidade; ocasionalidade; e retribuição, sendo a interposição do mediador entre os possíveis contraentes um elemento necessário para a verificação da relação de mediação e consistindo a atividade do mediador, essencialmente, na prática de atos materiais com carácter necessariamente pluridireccional e tendentes a favorecer o encontro de eventuais contraentes e a celebração do negócio em causa[32].
Para que se possa considerar ter sido celebrado contrato de mediação imobiliária, importa que exista uma relação jurídico-contratual de natureza civil ou comercial, através da qual o mediador tenha sido, expressa ou tacitamente incumbido pelo comitente de obter interessado para a celebração de um negócio[33].  
No contrato de mediação uma das partes (o mediador) obriga-se, em troca de uma remuneração, a promover ou facilitar a celebração de um determinado contrato entre outra parte e um terceiro que terá de buscar o efeito, ou seja, a mediação visa colocar duas partes numa relação entre si para efeitos de celebração futura de um contrato qualquer que este seja (compra e venda, mútuo, seguro, etc.)[34].
O contrato de mediação imobiliária é uma modalidade de contrato de prestação de serviço, especialmente tipificado na lei, pelo qual uma das partes se obriga, mediante remuneração, a conseguir interessado para certo negócio e a aproximar esse interessado da outra parte, de modo a que entre elas se estabeleçam negociações conducentes à celebração de um contrato definitivo. Assim, a obrigação do mediador é a de encontrar um terceiro com quem o contrato visado venha a ser celebrado, pelo que o fim da mediação só é alcançado com a concretização desse negócio com a entidade angariada[35].
Retribuição
A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato -promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra – art. 19º, nº 1, da Lei n.º 15/2013, de 08-02.
É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel – art. 19º, nº 2, da Lei n.º 15/2013, de 08-02.
No contrato de mediação imobiliária a regra é a de que a remuneração da empresa mediadora só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, ou seja, que a comissão do mediador apenas é devida quando a sua atividade tenha contribuído, de forma determinante, para a celebração (e perfeição) do negócio, por via da aproximação do comitente com terceiros para o efeito[36].
A remuneração do mediador é independente do cumprimento do contrato, diversamente do que sucede com a retribuição do agente, podendo exigi-la logo que o mesmo seja celebrado[37].
Tendo a mediadora direito à remuneração desde que conseguisse um interessado que concretizasse o negócio, como efetivamente aconteceu, está o réu obrigado ao pagamento da remuneração estabelecida no acordo[38].
A remuneração do mediador só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação e com a venda ao cliente angariado pelo mediador. Para tanto, deverá o mediador demonstrar que o comprador foi angariado por si ou que a venda em causa, apesar de ter sido feita a um terceiro, foi-o simuladamente, para encobrir o verdadeiro comprador - o cliente angariado pelo mediador[39].
O mediador mantém o direito à remuneração, ainda que a venda se tenha efetuado por valor inferior ao que os réus pretendiam no contrato de mediação, pois o negócio visado era a venda das frações autónomas, sendo o preço apenas um dos elementos do negócio, na inteira disponibilidade do vendedor[40].
Forma
O contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito – art. 16º, nº 1, da Lei n.º 15/2013, de 08-02.
Só com a entrada em vigor do DL 285/92, de 19/12 se tornou obrigatória a forma escrita para a validade formal do contrato de mediação imobiliária, vigorando até essa altura, a regra da consensualidade ou da liberdade de forma (art. 219° do Código Civil)[41],[42].
Atualmente, rege o art. 16º/1 do RJAMI, sujeitando obrigatoriamente tal contrato à forma escrita. É um requisito ad substantiam. A falta da forma escrita leva à nulidade do contrato, não podendo esta, contudo, ser invocada pela empresa de mediação” (nº 5). Trata-se, assim, de uma nulidade atípica, dado que não é aplicável o regime para a mesma previsto no CC (arts. 286º e 289º a 293º) [43].
A nulidade a que se reporta o art. 19.º n.º 8 do D.L. n.º 211/2004, de 20 de agosto, é atípica, só podendo ser invocada pelo “cliente” (art. 2.º n.º 4 b) do predito diploma legal), que não, consequentemente, pela entidade mediadora ou “ex-officio” [44].  
O contrato de mediação imobiliária, tem de revestir a forma escrita e dele tem de constar, sob pena de nulidade. Trata-se de uma nulidade atípica, uma vez que apenas o comitente a pode invocar e não é de conhecimento oficioso[45].
O contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita. A inobservância da forma escrita fere de nulidade o contrato - uma nulidade atípica, que só pode ser invocada pelo cliente da entidade mediadora -, com os efeitos previstos no art. 289.º do CC. [46].  
Retribuição no caso de nulidade do contrato (por vicio de forma)
Não sendo possível restituir a prestação de facto positiva (“... tudo o que tiver sido prestado”), o critério para encontrar o valor a restituir deverá ser o da retribuição/comissão que foi acordada pelas partes contratantes, pois parece ser a única quantia que, de forma objetiva, se poderá reconduzir ao conceito de “valor correspondente” (cit. artº 289º/1) [47]. 
 Tendo o mediador prestado toda a atividade a que se obrigou e sendo declarada a nulidade do contrato, nos termos do 289.º, n.º 1, do CC, não sendo possível restituir a prestação de facto positiva, o critério para encontrar o valor a restituir é o da retribuição que foi acordada pelas partes[48].
Declarada a nulidade de contrato de mediação imobiliária por vício formal, há que observar o exarado no art. 289.º n.º 1 do CC. Não podendo o “cliente” restituir em espécie os serviços prestados pela entidade mediadora, o melhor critério para achar o valor daqueles é o comitente pagar a acordada comissão[49].  
A inobservância da forma escrita fere de nulidade o contrato (uma nulidade atípica, que só pode ser invocada pelo cliente da entidade mediadora), com os efeitos previstos no art. 289.º do CC. Em regra, a remuneração ao mediador apenas é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado no âmbito do contrato de mediação. Excecionalmente, a remuneração é devida ao mediador se for celebrado contrato-promessa do negócio objeto da mediação ou se o contrato de mediação tiver sido ajustado em regime de exclusividade e o negócio perspetivado não se concretizar por causa imputável ao cliente. No regime geral do art. 289.º do CC há que enxertar as especificidades do contrato de mediação imobiliária respeitantes à matéria da retribuição devida ao mediador[50].  
Não obstante a nulidade do referido contrato de mediação, por inobservância da forma escrita legalmente exigida (art. 20.º, n.º 1, do DL n.º 77/99, de 16-03, e arts. 220.º e 286.º do CC), estando provado que a autora prestou serviços de mediação, confiando legitimamente que a ré estava a ser regularmente representada, tais serviços ter-lhe-ão de ser pagos, nos termos do art. 289.º, n.º 3, do CC. [51].  
Responsabilidade pré-contratual
Conceito
Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa-fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte – n.º 1, do art. 227.º, do CCivil.
Ao referir-se simultaneamente aos preliminares e à formação do contrato, a lei esclarece-nos que a responsabilidade pré-contratual abrange simultaneamente a fase negociatória, que decorre desde o início das negociações até à emissão da proposta contratual, e a fase decisória, que decorre desde a emissão da proposta contratual até à conclusão do contrato, com a sua aceitação[52].
As regras da boa fé consagradas no art. 227.º do CC significam que, nas negociações preliminares e preparatórias do contrato, as partes se devem comportar como pessoas de bem, com correção e lealdade[53].
A determinação do âmbito da indemnização na culpa in contrahendo deve fazer-se de acordo com as regras próprias da causalidade normativa e, em especial: perguntando quais os bens protegidos pela boa fé violada. Tratando-se da confiança, teremos de ver o âmbito desta, designadamente ponderando o círculo do investimento da confiança. Se, por via da confiança suscitada, uma parte perdeu uma ocasião de negócio, a indemnização deve abranger o interesse positivo[54].
In contrahendo, ocorre uma especial proximidade entre as partes, que as coloca à mercê uma da outra. Mas tal proximidade não é exclusiva das fases pré-contratuais: ela ocorre, também, na vigência do contrato, nas hipóteses em que o contrato seja nulo e, até, depois da cessação do contrato[55].       
A responsabilidade pré-contratual pressupõe uma conduta eticamente censurável, e de forma acentuada, em termos idênticos aos do abuso do direito[56].
Do dever de atuar segundo a boa fé derivam três tipos de deveres pré-negociais:
- deveres de proteção, que determinam que as partes na fase negocial devem evitar qualquer atuação suscetível de causar danos à outra parte, sejam eles pessoais ou patrimoniais;
- deveres de informação, em especial quanto às circunstâncias que possam ser relevantes para a formação do consenso da outra parte, e com especial intensidade quando uma das partes se apresenta como mais fraca. Tem-se entendido, no entanto, que o dever de informação só surge, quando a outra parte cumpriu o seu dever de autoinformação, fazendo o que estava razoavelmente ao seu alcance para se auto-informar;
- deveres de lealdade, por forma evitar comportamentos que se traduzam numa deslealdade para com a outra parte, aqui se incluindo a própria rutura das negociações, quando a outra parte tinha adquirido justificadamente a confiança de que
elas iriam conduzir à celebração do contrato[57].
É a violação destes deveres que gera culpa in contrahendo, a qual abrange fundamentalmente três situações:
- a interrupção ou rutura das negociações, levando a que o contrato não se venha a celebrar;
- a celebração do contrato, em termos tais que este venha a padecer de invalidade ou ineficácia;
- a celebração válida ou eficaz do contrato, mas em termos tais que o modo como foi celebrado gere danos para uma das partes[58].
Os deveres de lealdade vinculam os negociadores a não assumir comportamentos que se desviem de uma negociação correta e honesta: deve ser preservado, na atuação preliminar, o escopo da formação válida de um contrato, com exclusão de atos que a ponham em causa e não se deve, de modo injustificado, interromper-se uma negociação em curso[59].
A culpa in contrahendo consagrada normativamente no Código Civil de 1966, coenvolve deveres de proteção, de informação e de lealdade[60].
O dever de lealdade implica a proibição de interrupção de negociações em curso, sobretudo, se a conduta do infrator tiver antes contribuído para que o seu interlocutor contratual tenha uma real e fundada expectativa na consumação do contrato, ou seja, o agente que rompe as negociações trai o investimento de confiança que, com a sua conduta, incutiu na outra parte[61].
As negociações destinam-se a procurar um eventual entendimento, que pode gorar-se[62]. Porém, temos que ter presente que cada uma das partes tem o direito de não contratar[63],[64].
O dever de agir segundo os ditames da boa fé consagrado no citado art. 227.º é válido tanto para os contratos consensuais como para os contratos formais, proibindo toda a conduta consistente no rompimento das negociações, que traduza uma apreciável falta de consideração pelos interesses da contraparte, e originando a sua violação arbitrária e culposa, isto é, merecedora de um juízo de censura ou reprovação, a obrigação de indemnizar os danos causados[65].
Para que haja responsabilidade pré-contratual é necessário que existam efetivas negociações e que a mesmas sejam suscetíveis de criar uma razoável base de confiança no outro contraente, e que tal rutura seja ilegítima[66].
Se alguém inicia e prossegue negociações, criando na outra parte expectativas de negócio, mas com o propósito de as romper ou de não fechar o contrato, ou formando no decurso dessas negociações tal propósito de forma arbitrária, dessa maneira defraudando a confiança que a outra parte tenha formado na celebração deste, viola aquelas regras, devendo indemnizar os prejuízos que cause[67].
Visa o instituto da responsabilidade pré-contratual resolver o problema da distribuição dos prejuízos em função do desrespeito da boa fé como norma de relação entre sujeitos jurídicos, sendo para ele irrelevante que a relação se estabeleça no quadro de um negócio jurídico bilateral ou unilateral[68].
Os deveres de informação, clareza e lealdade, impõem a qualquer das partes que não ocultem uma à outra as suas respetivas intenções negociais, nem os elementos no seu entender suscetíveis de conduzirem à decisão de contratar ou não[69].
A responsabilidade pré-contratual tanto vale no caso de rotura de negociações, como no de o contrato se concluir e vier a ser nulo ou ineficaz, sendo o dano a ressarcir pela responsabilidade pré-contratual o da confiança, resultante de lesão do interesse contratual negativo[70].
Podem verificar-se fundamentalmente duas hipóteses. Ou não chega a concluir-se qualquer contrato porque um dos interessados rompe arbitrariamente as negociações. Ou conclui-se um contrato que, todavia, se mostra ferido de invalidade por culpa de uma das partes. Em qualquer dos casos o lesado tem direito à indemnização dos danos negativos, dos danos que não teria sofrido se não tivesse entrado em negociações ou não tivesse celebrado um contrato nulo ou anulável (em contraposição aos danos positivos, provenientes da violação de
um contrato validamente formado)[71].
A forma é apenas exigida para a celebração do contrato, envolvendo o encontro definitivo da proposta e da aceitação. Nada impede que decorra um anterior processo negocial, em função do qual surjam, nos termos gerais, os problemas da confiança, e da rutura ilegítima[72].
Pode mesmo verificar-se a hipótese de o negócio se haver realizado «de facto», quer dizer, não revestido da forma jurídica exigida[73].
Acresce que, ressalvados os princípios da lealdade e da probidade, nada impede que se negoceie simultaneamente com mais do que uma parte[74].     
A ordem jurídica pretende conciliar, na fase pré-contratual, dois interesses a salvaguardar: por um lado, o interesse da liberdade negocial, que impõe às partes, até ao último momento, seja reconhecida liberdade de optar entre contratar ou não; por outro lado, o interesse criado pela confiança no projeto de contrato, a legítima expectativa de contratar que as próprias negociações vão consolidando, pois que normalmente tal expectativa vai aumentando à medida que as negociações vão avançando.
Além de que há que referir que a responsabilidade pré-contratual ou in contrahendo supõe a cumulativa verificação dos pressupostos da responsabilidade civil[75],[76],[77],[78].
São pressupostos da responsabilidade civil: 1- facto voluntário (pode ser ação ou omissão, mas quanto a esta ver o artigo 486º do C. Civil); 2- ilicitude (infração de um dever jurídico, por violação direta de um direito de outrem e violação da lei que protege interesses alheios ou violação de obrigação contratualmente assumida); 3- nexo de imputação do facto ao agente (culpa - dolo ou mera culpa -, implicando uma ideia de censura ou reprovação da conduta do agente); 4- dano (perda in natura que o lesado sofreu, em consequência de certo facto, nos interesses materiais, espirituais ou morais, que o direito violado ou a norma infringida visam tutelar); 5- nexo de causalidade entre o facto e o dano (o facto tem de constituir a causa do dano)[79],[80],[81].
Para saber se o ato é ilícito é necessário saber, pois, se existia um dever jurídico e se o mesmo foi, sem justificação, violado[82].
Tendo presente que a boa fé, neste dispositivo legal, é a objetiva, há que concluir que dele decorrem três deveres: de segurança (física e patrimonial), de lealdade (incluindo o sigilo e a não concorrência) e informação verídica e completa.
Em relação à culpa in contrahendo, o regime aplicável será preponderantemente o da responsabilidade obrigacional, aplicando-se, por isso, o autor do facto à presunção de culpa prevista no art. 799º e ficando a responsabilidade por atos dos auxiliares sujeita ao regime do art. 800º[83].
Danos indemnizáveis         
Quem negoceia atos tendentes à celebração de um contrato e interrompe as negociações com violação da boa fé, incorre em responsabilidade por culpa na formação dos contratos. Os danos negativos resultantes da responsabilidade contratual são todos aqueles que o interessado sofreu por ter deixado de ver satisfeito o seu interesse negativo (interesse em que as negociações não se frustrem e o contrato não deixe de ser celebrado)[84].
A indemnização do interesse negativo, do mesmo modo que a do interesse positivo, abrange o dano emergente e o lucro cessante. Consequentemente, inclui não só diminuição de valores existentes suportadas pelo lesado com os preliminares do contrato e sua rutura, mas também benefícios que deixou de obter[85].
No elenco dos danos ressarcíeis, no quadro da respon­sabilidade pré-contratual, compreendem-se tanto os danos emer­gentes como os lucros cessantes que se encontrem causalmente ligados ao incumprimento do dever pré-contratual pelo duplo critério da condição sine qua non e da causalidade adequada, ou seja, todos os prejuízos relativamente aos quais o incumprimento do dever pré-contratual tenha, em concreto, constituído condição necessária[86].
Em princípio, apenas são objeto da obrigação de indemnizar os danos que constituam lesão do chamado interesse contratual negativo ou interesse da confiança, ou seja, os danos que o lesado não teria sofrido se não tivesse confiado na expectativa negocial criada pela parte contrária. Podem também ser objeto de indemnização por culpa in contrahendo os danos integrantes do interesse contratual positivo, quando, pelo encontro da proposta e da aceitação, já tenha sido obtido acordo, faltando apenas a formalização do contrato, pois, nesse caso, é de entender que existe um verdadeiro dever de conclusão, cuja violação implica a indemnização do interesse do cumprimento, isto é, considerando-se como indemnizável o ganho que derivaria da celebração (formalização) do contrato e que não se obteve[87].
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Em face deste quadro jurídico importa averiguar se a apelante celebrou com a apelada um contrato de mediação imobiliária “cuja perfeição formal teria sido por esta impedida, ao não assinar o documento que o titularia (e ao invocar a sua inexistência desse negócio), contrato esse apesar de tudo cumprido pela recorrente, e com pleno êxito foi alcançado, depois de haver ajustado e acordado as cláusulas do contrato-promessa de compra e venda com o comprador daquele prédio urbano titulado pela recorrida”.
Vejamos então o caso dos autos, isto é, se a apelante foi incumbida, expressa ou tácita, pela apelada, para conseguir interessados para a compra e venda de um imóvel propriedade sua, sito na Baixa Pombalina de Lisboa, na Rua dos Bacalhoeiros n.º 117 a 123.
Está provado que:
- Em meados do ano de 2014, a 1ª R. representada pelo seu Administrador 2.º R. colocaram à venda no mercado imobiliário, um prédio urbano da sua propriedade sito na Baixa Pombalina de Lisboa, na Rua dos Bacalhoeiros n.º 117 a 123 – facto provado nº 2.
- Em julho de 2014, o sócio-gerente e legal representante da A. (NV…) foi contactado por um parceiro imobiliário da Remax Convictus na pessoa do Sr. FN…, pedindo-lhe colaboração mercantil na mediação da venda daquele prédio – facto provado nº 3.
- Que tinha angariado, tendo na sua posse as chaves do prédio, as plantas e demais documentação entregues pelo 1.º R. para o efeito – facto provado nº 4.
- Cedendo-lhe autorizadamente pelos RR. o negócio da venda do imóvel, por ter esgotado a sua carteira de eventuais clientes interessados na compra, e sabendo que a A. tinha cliente para aquele prédio, embora continuasse a fazer a ponte e a acompanhar todos o seu desenvolvimento pela consideração do cliente em causa – facto provado nº 5.
Da matéria de facto resulta que a apelante foi contactada pela Remax Convictus, que lhe solicitou a sua colaboração na mediação de venda de um prédio sito na Rua dos Bacalhoeiros n.º 117 a 123, em Lisboa, prédio esse da propriedade da apelada.
Como se verifica, pese embora o prédio sito na Rua dos Bacalhoeiros n.º 117 a 123, em Lisboa, ser propriedade da apelada, não foi por esta solicitada à apelante a sua mediação para arranjar interessados para a compra e venda.
Assim, não resulta que entre apelante e apelada tenha sido celebrado qualquer contrato de mediação imobiliária para a compra e venda de um imóvel, pois a haver algum contrato, o mesmo terá sido celebrado com a Remax Convictus, que foi quem solicitou a colaboração na mediação da venda do prédio.
Os contactos quanto à venda do imóvel iniciaram-se, pois, e continuaram a manter-se entre apelante e Remax Convictus (como decorre dos emails trocados entre ambas), nunca tendo havido contactos com a apelada relativamente à mediação da compra e venda do imóvel.
Face à matéria de facto provada, temos que a apelante não foi, expressa ou tacitamente incumbida pela apelada para conseguir interessados para a compra e venda do imóvel da sua propriedade, sito na Rua dos Bacalhoeiros n.º 117 a 123, em Lisboa.             
Temos, pois, que não tendo havido um acordo entre apelante e apelada no sentido de aquela servir de intermediária num contrato a celebrar por esta última com terceiros, preparando e aproximando as respetivas partes, não foi pelas mesmas celebrado verbalmente qualquer contrato de mediação imobiliária.
Aliás, a ter sido celebrado verbalmente um contrato de mediação imobiliária, a apelante nada alega quanto ao acordado sobre a sua remuneração pela prestação dos serviços de mediação, a respetiva forma de pagamento, se o contrato foi celebrado em regime de exclusividade ou não, bem como o seu prazo de duração.
A ter sido celebrado um contrato de mediação imobiliária entre apelante e apelada, por falta de alegação, fica-se sem saber, o que foi acordado entre ambas, se o foi, nomeadamente, quanto à remuneração e duração do mesmo.
Como referido na decisão proferida pelo tribunal a quo que subscrevemos, “Ora, como a própria Autora assumiu nos seus articulados, dando de barato, esta seria com a sua parceira REMAX, que não está nos autos, pois, foi de um contacto informal – um jantar ocorrido entre a gerente da Ré e uma sua amiga, onde, por mero acaso, apareceu um dos funcionários da parceira REMAX, conhecido desta última, dando-lhe conhecimento daquela intenção de intenção de venda do imóvel -, e, sem vontade expressa dos representantes legais da Ré, este parceiro REMAX começou a angariar clientes, de forma temerária, sem nunca formalizarem o contrato. Assim, a haver responsabilidade, seria com o parceiro REMAX da Autora, algo que não vislumbramos, pois, os inúmeros emails juntos com a p.i. são dirigidos entre funcionários destas duas imobiliárias”.
Assim, a apelante até pode ter “encontrado um interessado na aquisição por compra do prédio, com quem discutiu o preço e os termos do contrato-promessa, tendo aquele concordado com as condições propostas pelo recorrido, negócio que veio a concretizar-se com a outorga da escritura publica em 18/05/2017”, mas só que não foi na sequência de qualquer contrato de mediação imobiliária celebrado com a apelada, porque entre estas nada foi acordado, quer verbalmente, quer por escrito, no sentido de ter sido solicitada a sua mediação para a compra e venda do imóvel.
Concluindo, não tendo a apelante e apelada celebrado verbalmente qualquer contrato de mediação imobiliária, não há fundamento para condenar esta última ao abrigo do disposto no art. 227º, do CCivil, por não ter havido qualquer rotura das negociações tendentes à sua formação (isto é, “encerrando a apelada unilateralmente e sem qualquer fundamento um processo de negociações”, pois nunca as partes o tendo iniciado, também nunca o poderiam concluir).
Não tendo havido qualquer processo de negociações entre apelante e apelada, esta não encerrou unilateralmente e sem fundamento um processo de negociação, não se constituindo assim em responsabilidade por incumprimento das obrigações que prometera assumir e observar perante a apelante, não havendo qualquer comportamento manifestamente ofensivo dos mais elementares deveres de lealdade e das regras da boa fé e bons costumes, e não frustrando quaisquer expectativas quanto à efetivação do negócio.
Destarte, o comportamento da apelada não integra a previsão do art. 227º, do CCivil, não podendo esta ser condenada com tal fundamento, por não ter havido qualquer acordo no sentido de a apelante servir de intermediária num contrato a celebrar pela apelada com terceiros, preparando e aproximando as respetivas partes, isto é, terem as partes celebrado verbalmente um contrato de mediação imobiliária.
Destarte, improcedendo as conclusões do recurso de apelação, há que confirmar a decisão proferida pelo tribunal a quo.
3. DISPOSITIVO
3.1. DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes desta secção cível (2ª) do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedente o recurso e, consequentemente, em confirmar-se a decisão recorrida.       
3.2. REGIME DE CUSTAS
Custas pela apelante (na vertente de custas de parte, por outras não haver[88]), porquanto a elas deu causa por ter ficado vencida[89].
                    
Lisboa, 2020-07-09[90],[91]
Nelson Borges Carneiro
Pedro Martins
Inês Moura
_______________________________________________________
[1] Para além do dever de apresentar a sua alegação, impende sobre o recorrente o ónus de nela concluir, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão – ónus de formular conclusões (art. 639º, nº 1) – FERREIRA DE ALMEIDA, Direito Processual Civil, volume II, 2ª edição, p. 503.
[2] O recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão. Versando o recurso sobre matéria de direito, as conclusões devem indicar, as normas jurídicas violadas; o sentido com que, no entender do recorrente, as normas que constituem fundamento jurídico da decisão deviam ter sido interpretadas e aplicadas, e invocando-se erro na determinação da norma aplicável, a norma jurídica que, no entendimento do recorrente, devia ter sido aplicada – art. 639º, nºs 1 e 2, do CPCivil.
[3] Na sessão anterior ao julgamento do recurso, o processo, acompanhado com o projeto de acórdão, vai com vista simultânea, por meios eletrónicos, aos dois juízes-adjuntos, pelo prazo de cinco dias, ou, quando tal não for tecnicamente possível, o relator ordena a extração de cópias do projeto de acórdão e das peças processuais relevantes para a apreciação do objeto da apelação – art. 657º, n.º 2, do CPCivil.
[4] Todas as questões de mérito que tenham sido objeto de julgamento na sentença recorrida e que não sejam abordadas nas conclusões do recorrente, mostrando-se objetiva e materialmente excluídas dessas conclusões, têm de se considerar decididas, não podendo de elas conhecer o tribunal de recurso.
[5] Vem sendo entendido que o vocábulo “questões” não abrange os argumentos, motivos ou razões jurídicas invocadas pelas partes, antes se reportando às pretensões deduzidas ou aos elementos integradores do pedido e da causa de pedir, ou seja, entendendo-se por “questões” as concretas controvérsias centrais a dirimir.
[6] Relativamente a questões de conhecimento oficioso e que, por isso mesmo, não foram suscitadas anteriormente, a Relação deve assegurar o contraditório, nos termos gerais do art. 3º, nº 3. A Relação não pode surpreender as partes com uma decisão que venha contra a corrente do processo, impondo-se que as ouça previamente – ABRANTES GERALDES – PAULO PIMENTA – PIRES DE SOUSA, Código de Processo Civil Anotado, volume 1º, 2ª ed., p. 829.
[7] FERREIRA DE ALMEIDA, Direito Processual Civil, volume II, 2ª edição, pp. 535/36.
[8] Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2017-09-07, Relator: TOMÉ GOMES, http://www.dgsi.pt/jstj.
[9] Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2017-09-07, Relator: TOMÉ GOMES, http://www.dgsi.pt/jstj.
[10] FERREIRA DE ALMEIDA, Direito Processual Civil, volume II, 2ª edição, pp. 537/38.
[11] AMÂNCIO FERREIRA, Manual dos Recursos em Processo Civil, 4ª ed., Revista e Atualizada, Almedina, p. 157, nota (333).
[12] LEBRE DE FREITAS - ARMINDO RIBEIRO MENDES, Código de Processo Civil Anotado, Artigos 676º a 943º, volume 3º, Coimbra Editora, 2003, p. 53.
[13] FERREIRA DE ALMEIDA, ob. cit., pp. 534/5.
[14] Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 2016-10-27, processo 13176/11.8YBBCL.G1. S1, Relator: JOSÉ RAÍNHO.
[15] Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 2015-05-26, processo 1426/08.7CSNT.L1, Relator: HÉLDER ROQUE.
[16] Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 29-10-2015, processo 233/09.4TBVNG.G1, Relator: LOPES DO REGO.
[17] Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 01-10-2015, processo 824/11.3TTLRS.L1.S1, Relatora: ANA GERALDES.
[18] TEIXEIRA DE SOUSA, Blogue do IPPC, “Recurso de apelação; alegações de recurso; conclusões das alegações”.
[19] É que expostas pelo recorrente, no corpo da alegação, as razões de facto e de direito da sua discordância com a decisão impugnada, deve ele, face à sua vinculação ao ónus de formular conclusões, terminar a sua minuta pela indicação resumida, através de proposições sintéticas, dos fundamentos, de facto e/ou de direito, por que pede a alteração ou anulação da decisão - FERNANDO AMÂNCIO FERREIRA, Manual dos Recursos em Processo Civil, 4ª ed., abril de 2003, pp. 154/5.
[20] Deverá rejeitar-se o recurso em que se impugna a decisão da matéria de facto quando o recorrente, invocando embora como fundamento do erro na apreciação das provas depoimentos gravados cujas passagens relevantes transcreveu no corpo da minuta, não levar às conclusões, não apenas a indicação precisa e concreta dos factos que considera incorretamente julgados pelo tribunal recorrido, mas também daqueles que, de harmonia com os fundamentos apontados, reputa demonstrados - Ac. Rel. Coimbra de 25-05-99, proc. JTRC61/2, Relator: NUNO CAMEIRA, http://www. dgsi.pt/jtrc.nsf/.
[21] O recorrente não aduziu argumentos no sentido de infirmar diretamente os termos do raciocínio adotado pelo tribunal a quo, evidenciando que o mesmo é injustificado e consubstancia um exercício incorreto da hierarquização dos parâmetros de credibilidade dos meios de prova produzidos, ou seja, que é inconsistente -
ABRANTES GERALDES – PAULO PIMENTA – PIRES DE SOUSA, Código de Processo Civil Anotado, volume 1º, 2ª ed., p. 797.
[22] MENEZES CORDEIRO, Do contrato de mediação, Revista “O Direito”, ano 139º, 2007, Tomo III, p. 517.
[23] PEDRO PAIS DE VASCONCELOS, Direito Comercial, volume I, p. 197.
[24] FERNANDO BATISTA DE OLIVEIRA, Contrato de mediação imobiliária na prática judicial, CEJ, p. 11.
[25] LACERDA BARATA, Contrato de Mediação, Estudos do Instituto de Direito do Consumo, I, p. 193.
[26] BRITO CORREIA, Direito Comercial, I, pp. 202/203.
[27] PESSOA JORGE, O Mandato sem Representação, p. 231.
[28] HELENA BRITO, O Contrato de Concessão Comercial, pp. 6/7.
[29] LACERDA BARATA, Contrato de Mediação, Estudos do Instituto de Direito do Consumo, I, p. 192.
[30] Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2013-12-12, Relator: GRANJA DA FONSECA, http://www.dgsi.pt/jstj.
[31] FERNANDO BATISTA DE OLIVEIRA, Contrato de mediação imobiliária na prática judicial, CEJ, pp. 16/17.
[32] Ac. Tribunal da Relação do Porto de 2008-07-03, Relatora: DEOLINDA VARÃO, http://www.dgsi.pt/jtrp.
[33] Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2009-04-28, Relator: FONSECA RAMOS, http://www.dgsi.pt/jstj.
[34] Ac. Tribunal da Relação de Coimbra de 2014-09-09, Relator: CARLOS MOREIRA, http://www.dgsi.pt/jtrc.
[35] Ac. Tribunal da Relação de Lisboa de 2010-10-30, Relator: TOMÉ GOMES, http://www.dgsi.pt/jtrl.
[36] FERNANDO BATISTA DE OLIVEIRA, Contrato de mediação imobiliária na prática judicial, CEJ, p. 48.
[37] Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2013-12-12, Relator: GRANJA DA FONSECA, http://www.dgsi.pt/jstj.
[38] Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2011-09-29, Relator: SÉRGIO POÇAS, http://www.dgsi.pt/jstj.
[39] Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2009-04-23, Relator: CUSTÓDIO MONTES, http://www.dgsi.pt/jstj.
[40] Ac. Tribunal da Relação de Guimarães de 2014-09-29, Relatora: EVA ALMEIDA, http://www.dgsi.pt/jtrg.
[41] Ac. Tribunal da Relação do Porto de 2011-04-05, Relator: ROQUE NOGUEIRA, http://www.dgsi.pt/jtrp.
[42] Ac. Tribunal da Relação do Porto de 2009-11-24, Relatora: MARIA EIRÓ, http://www.dgsi.pt/jtrp. 
[43] FERNANDO BATISTA DE OLIVEIRA, Contrato de mediação imobiliária na prática judicial, CEJ, p. 27.
[44] Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2010-02-11, Relator: PEREIRA DA SILVA, http://www.dgsi.pt/jstj.
[45] Ac. Tribunal da Relação do Porto de 2010-09-07, Relatora: GRAÇA MIRA, http://www.dgsi.pt/jtrp.
[46] Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2008-07-03, Relator: JOÃO BERNARDO, http://www.dgsi.pt/jstj.
[47] FERNANDO BATISTA DE OLIVEIRA, Contrato de mediação imobiliária na prática judicial, CEJ, p. 32.
[48] Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2012-04-19, Relator: ÁLVARO RODRIGUES, http://www.dgsi.pt/jstj.
[49] Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2010-02-11, Relator: PEREIRA DA SILVA, http://www.dgsi.pt/jstj.
[50] Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2008-07-03, Relator: JOÃO BERNARDO, http://www.dgsi.pt/jstj.
[51] Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2006-03-21, Relator: PAULO SÁ, http://www.dgsi.pt/jstj.
[52] MENEZES LEITÃO, Direito das Obrigações, Vol. I, 4ª. ed., p. 336.
[53] Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2010-12-16, Relator: SILVA SALAZAR, http://www.dgsi.pt/jstj.
[54] Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2010-12-16, Relator: SILVA SALAZAR, http://www.dgsi.pt/jstj.
[55] MENEZES CORDEIRO, Tratado de Direito Civil Português, Tomo I, págs. 346/347.
[56] Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 1999-02-09, CJ (STJ), Tomo 1.º, p. 84.
[57] MENEZES LEITÃO, Direito das Obrigações, volume 1.º, 15.ª ed., pp. 358/59.
[58] MENEZES LEITÃO, Direito das Obrigações, volume 1.º, 15.ª ed., pp. 359/60.
[59] ANTÓNIO CARVALHO MARTINS, Responsabilidade pré-contratual, p. 134.
[60] Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2010-12-16, Relator: FONSECA RAMOS, http://www.dgsi.pt/jstj.
[61] Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2010-12-16, Relator: FONSECA RAMOS, http://www.dgsi.pt/jstj.
[62] INOCÊNCIO GALVÃO TELLES, Direito das Obrigações, 7ª ed., Coimbra Editora, 1997, p. 76.
[63] INOCÊNCIO GALVÃO TELLES, Manual dos Contratos em Geral, 4ª ed., Coimbra Editora, 2002, p. 205.
[64] O princípio da liberdade contratual é uma aplicação da regra da liberdade negocial, sendo ambos um corolário do princípio da autonomia privada, só limitado, em termos gerais, nas disposições dos artigos 280º e seguintes (cfr. art. 398º) e, em termos especiais, na regulamentação de alguns contratos. Em virtude do princípio da liberdade contratual, ninguém pode ser compelido à realização dum contrato - PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, vol. I, p. 355,
[65] Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2010-12-16, Relator: SILVA SALAZAR, http://www.dgsi.pt/jstj.
[66] Ac. Rel. Lisboa de 2001-07-08, CJ, Tomo 4.º, pág. 77.
[67] Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2010-12-16, Relator: SILVA SALAZAR, http://www.dgsi.pt/jstj.
[68] ANA PRATA, Notas sobre a Responsabilidade Pré-Contratual (reimpressão), Almedina, Coimbra, 2002, p. 26.
[69] Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2010-12-16, Relator: SILVA SALAZAR, http://www.dgsi.pt/jstj.
[70] MOTA PINTO, Teoria Geral do Direito Civil, 3ª ed., p. 443.
[71] GALVÃO TELLES, Direito das Obrigações, 6ª Edição Revista e Atualizada, p. 65.
[72] ANTÓNIO CARVALHO MARTINS, Responsabilidade pré-contratual, p. 83.
[73] ANTÓNIO CARVALHO MARTINS, Responsabilidade pré-contratual, p. 83.
[74] ANTÓNIO CARVALHO MARTINS, Responsabilidade pré-contratual, p. 134.
[75] ANA PRATA, Notas sobre a Responsabilidade Pré-Contratual (reimpressão), Almedina, Coimbra, 2002, p. 36.
[76] Ac. do. Supremo Tribunal de Justiça de 24-10-1995, BMJ. 450º, p. 466.
[77] MÁRIO JÚLIO DE ALMEIDA COSTA, RLJ, 116º, p. 151.
[78] DÁRIO MOURA VICENTE, Da Responsabilidade Pré-Contratual em Direito Internacional Privado, Almedina, Coimbra, 2001, pp. 300 e segts..
[79] ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral, 10ª edição, pp. 525 e segts.
[80] ALMEIDA COSTA, Direito das Obrigações, 9ª edição, pp. 500 e segts.
[81] PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, volume I, 4ª edição, pp. 471-476.
[82] ANA PRATA, Notas sobre a Responsabilidade Pré-Contratual (reimpressão), Almedina, Coimbra, 2002, p. 36.
[83] MENEZES LEITÃO, Direito das Obrigações, Vol. I, 4ª. ed., p. 339.
[84] Ac. Rel. Porto de 2003-02-27, CJ, Tomo 1.º, p. 195.
[85] ANTÓNIO CARVALHO MARTINS, Responsabilidade pré-contratual, p. 81.
[86] ANA PRATA, Notas sobre a Responsabilidade Pré-Contratual (reimpressão), Almedina, Coimbra, 2002, pp. 180/181.
[87] Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2010-12-16, Relator: SILVA SALAZAR, http://www.dgsi.pt/jstj.
[88] Como o conceito de custas stricto sensu é polissémico, porque é suscetível de envolver, nos termos do nº 1 do artigo 529, além da taxa de justiça, que, em regra, não é objeto de condenação – os encargos e as custas de parte, importa que o juiz, ou o coletivo de juízes, nos segmentos condenatórios das partes no pagamento de custas, expressem as vertentes a que a condenação se reporta – SALVADOR DA COSTA, As Custas Processuais, Análise e Comentário, 7ª ed., p. 8.
[89] A decisão que julgue a ação ou algum dos seus incidentes ou recursos condena em custas a parte que a elas houver dado causa ou, não havendo vencimento da ação, quem do processo tirou proveito – art. 527º, nº 1, do CPCivil.
[90] Acórdão assinado digitalmente.
[91] A assinatura eletrónica substitui e dispensa para todos os efeitos a assinatura autógrafa em suporte de papel dos atos processuais – art. 19º, nº 2, da Portaria n.º 280/2013, de 26/08, com as alterações introduzidas pela Portaria n.º 267/2018, de 20/09.