Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa | |||
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| Relator: | MARIA ALEXANDRINA BRANQUINHO | ||
| Descritores: | CONSTITUIÇÃO ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS ADMINISTRADOR PROVISÓRIO | ||
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| Nº do Documento: | RL | ||
| Data do Acordão: | 07/07/2016 | ||
| Votação: | MAIORIA COM * DEC VOT E * VOT VENC | ||
| Texto Integral: | S | ||
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| Meio Processual: | APELAÇÃO | ||
| Decisão: | PROCEDENTE | ||
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| Sumário: | - Não é expectável que a assembleia de condóminos se constitua durante o período em que o construtor se mantém detentor da maior percentagem do capital investido e vai administrando, ainda que provisoriamente, as partes comuns. - Enquanto administrador provisório cabe à construtora convocar a assembleia de condóminos, tal como estipula a alínea a) do art.º 1436.º CC. (sumário elaborado pela relatora) | ||
| Decisão Texto Parcial: | | ||
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| Decisão Texto Integral: | Condomínio ..., sito na Rua ... veio interpor recurso da sentença proferida na acção que contra si foi intentada por S... S.A.. Os autos iniciaram-se com um requerimento de injunção apresentado pela ora apelada ao abrigo do Decreto-Lei n.° 32/2003, de 17 de fevereiro, contra o Condomínio, ora apelante, acima referido, reclamando o pagamento da quantia de € 5. 912,18 (cinco mil, novecentos e doze euros e dezoito cêntimos), a título de capital, acrescida da quantia de € 618,76 (seiscentos e dezoito euros e setenta e seis cêntimos) a título de juros de mora, e da quantia de € 153,00 (cento e cinquenta e três euros) a título de taxa de justiça paga, o que perfaz o montante total de € 6 683,94 (seis mil, seiscentos e oitenta e três euros e noventa e quatro cêntimos). Para o efeito, a requerente invocou ter prestado serviços ao requerido, ao abrigo de um contrato datado de 28 de dezembro de 2007, e que tais serviços não lhe foram pagos.
O requerido deduziu oposição, por impugnação e excepção, alegando que não celebrou qualquer contrato com a requerente e, que esta lhe comunicou por carta datada de 28.03.2014 que nada lhe era devido.
Os autos foram remetidos à distribuição, em conformidade com o disposto no artigo 16º, n.º 1 do regime anexo ao Decreto-Lei n.º 269/98, de 1 de setembro, ex vi artigo 7º, n.º 1 do Decreto-Lei n.º 32/2003, de 17 de fevereiro, e artigo 13º, n.º 1 do Decreto-Lei n.º 62/2013, de 10 de maio.
A autora exerceu o direito ao contraditório relativamente às exceções invocadas pelo réu, pugnando pela sua improcedência.
Realizado e concluído o julgamento, foi proferida sentença que findou com o seguinte dispositivo: «Pelo exposto, e em conformidade com as normas legais citadas, julgo parcialmente procedente a presente ação especial destinada a exigir o cumprimento de obrigação emergente de transação comercial, em que é Autora e Réu e, em consequência: condeno o réu a pagar à autora a quantia de € 4 587,51 (quatro mil, quinhentos e oitenta e sete euros e cinquenta e um cêntimos), acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, à taxa legal, sobre o capital inscrito em cada uma das faturas referidas no ponto 1), alíneas a), b), c), d), e), f) e g) dos factos provados, desde a respetiva data de vencimento e até integral pagamento; absolvo o réu do restante pedido contra si formulado pela autora».
O assim decidido foi precedido do registo dos factos julgados provados e não provados tal como segue: A – Factos provados 1. A Autora emitiu em nome da Administração do Condomínio ..., as seguintes faturas, que se encontram junto aos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido: a) a fatura n.° 354294650, datada de 1 de outubro de 2008 e com data de vencimento de 30 de outubro de 2008, no valor de € 624,60 (seiscentos e vinte e quatro euros e sessenta cêntimos); b) a fatura n.° 354307478, datada de 2 de fevereiro de 2009 e com data de vencimento de 4 de março de 2009, no valor de € 652,70 (seiscentos e cinquenta e dois euros e setenta cêntimos); c) a fatura n.° 354327375, datada de 1 de abril de 2009 e com data de vencimento de 1 de maio de 2009, no valor de € 652,70 (seiscentos e cinquenta e dois euros e setenta cêntimos); d) a fatura n.° 354389448, datada de 1 de outubro de 2009 e com data de vencimento de 31 de outubro de 2009, no valor de € 652,70 (seiscentos e cinquenta e dois euros e setenta cêntimos); e) a fatura n.° 354409574, datada de 13 de janeiro de 2010 e com data de vencimento de 12 de fevereiro de 2010, no valor de € 666,42 (seiscentos e sessenta e seis euros e quarenta e dois cêntimos); f) a fatura n.° 354426831, datada de 1 de abril de 2010 e com data de vencimento de 1 de maio de 2010, no valor de € 666,42 (seiscentos e sessenta e seis euros e quarenta e dois cêntimos); g) a fatura n.° 354448488, datada de 5 de julho de 2010 e com data de vencimento de 4 de agosto de 2010, no valor de € 671,97 (seiscentos e setenta e um euros e noventa e sete cêntimos); h) a fatura n.° 354464420, datada de 1 de outubro de 2010 e com data de vencimento de 31 de outubro de 2010, no valor de € 671,97 (seiscentos e setenta e um euros e noventa e sete cêntimos). 2. A Autora prestou os serviços de manutenção e reparação de elevadores discriminados nas faturas referidas em 1., alíneas a) a g). 3. A Autora enviou as faturas referidas em 1. ao Réu, que as recebeu. 4. Consta de documento denominado “Acta n.º 1”, datado de 5 de abril de 2010, que se encontra junto aos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, além do mais, o seguinte: “Ao quinto dia do mês de Abril de dois mil e dez, pelas vinte e uma horas e trinta minutos, em regime de primeira convocatória, reuniu a Assembleia de Condóminos ..., para deliberar sobre os seguintes assuntos: 1. Formação do Condomínio 2. Eleição da Administração para o Ano de 2010 3. Contratação da Administração Externa 4. Assuntos de interesse comum A Assembleia foi convocada pelos condóminos do condomínio e realizou-se em regime de primeira convocatória. Verificada a regularidade da primeira convocatória, iniciou-se a Assembleia de condóminos às 21,30 horas com a presença dos condóminos das fracções: 1.° Dt.°, 1.° Esq., 2.° Dt.°, 2.° Esq., 2.° Frt., loja 2., número de condóminos suficientes para a tomada de deliberações que constam da ordem de trabalhos. As restantes fracções não compareceram nem apresentaram qualquer representação. Declarada aberta a reunião passou-se à ordem de trabalhos. Ponto n.° 1 – Formação do Condomínio Ao quinto dia do mês de Abril de dois mil e dez, pelas vinte e uma horas e trinta minutos, reuniu a Assembleia de Condóminos do prédio sito ..., na qual foi constituído o condomínio do mencionado prédio, sendo lavrada a presente acta com o número um. Ponto n.° 2 – Eleição da Administração para o ano de 2010 No que diz respeito à eleição da Administração do Condomínio para o ano de 2010, votou-se por unanimidade dos presentes que será exercida pelo condómino: Administrador Presidente – B..., residente no 2.° Esq. Administrador Secretário – V..., residente no 2.° Frente. Ponto n.° 3 – Contratação da Administração externa O Sr. A... fez a sua apresentação e explicou o funcionamento dos seus serviços e esclareceu as dúvidas existentes em relação à proposta de gestão e administração do condomínio. A proposta foi aprovada por unanimidade dos presentes, o que resulta na prestação de serviços de Gestão e Administração do Condomínio sito na Rua ..., por A..., Contribuinte n.° ..., com sede em ... O contrato será assinado entre as partes intervenientes na próxima Assembleia de Condóminos. Deste modo a Administração Externa do Condomínio será realizada pelo Sr. A... através da marca A..., o qual poderá representar o condomínio perante entidades públicas ou privadas. (...)”. 5. A Autora e a Administração do Edifício sito em ..., representada pela S... Lda., firmaram um acordo escrito, datado de 17 de dezembro de 2007, que se encontra junto aos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, nos termos do qual a primeira se comprometeu a prestar os serviços de manutenção e reparação dos elevadores existentes no referido edifício, mediante o pagamento de uma determinada contrapartida pecuniária. 6. Encontra-se inscrita na Conservatória do Registo Predial de Loures, freguesia de São Julião do Tojal, por Ap. 26 de 1999/08/09, a aquisição, por compra, a favor de S... Lda., do prédio urbano, situado em ..., composto por cave para estacionamentos e arrumos, rés-do-chão para habitação e comércio, 1.°, 2.° andares e recuado para habitação, inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo 2045 e descrito sob o n.° 1899/20050804, na Conservatória do Registo Predial de Loures, freguesia de São Julião do Tojal. 7. Encontra-se inscrita na Conservatória do Registo Predial de Loures, freguesia de São Julião do Tojal, por Ap. 17 de 2007/08/14, a constituição da propriedade horizontal sobre o prédio referido em 6. 8. Encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial de Loures, freguesia de São Julião do Tojal, a inscrição provisória por natureza, por Ap. 3 de 2008/03/20 e, convertida em definitiva, por Ap. 3 de 2008/06/19, da aquisição, por compra, a favor de C..., do rés-do-chão para habitação com um lugar de estacionamento na cave com o número 6, descrito sob o n.° 1899/20050804-A, na Conservatória do Registo Predial de Loures, freguesia de São Julião do Tojal. 9. Encontra-se inscrita na Conservatória do Registo Predial de Loures, freguesia de São Julião do Tojal, por Ap. 4969 de 2010/04/15, a aquisição, por compra, a favor de F.... e de S..., do rés-do-chão, loja número 1, para comércio/serviços, com uma arrecadação na cave com o número 4, descrito sob o n.° 1899/20050804-B, na Conservatória do Registo Predial de Loures, freguesia de São Julião do Tojal. 10. Encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial de Loures, freguesia de São Julião do Tojal, a inscrição provisória por natureza, por Ap. 467 de 2008/03/20 e, convertida em definitiva, por Ap. 4105 de 2011/02/25, da aquisição, por compra, a favor de M..., do primeiro andar, letra A, para habitação, com um lugar de estacionamento na cave com o número 5, descrito sob o n.° 1899/20050804-D, na Conservatória do Registo Predial de Loures, freguesia de São Julião do Tojal. 11. Encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial de Loures, freguesia de São Julião do Tojal, a inscrição provisória por natureza, por Ap. 1 de 2008/03/20 e, convertida em definitiva, por Ap. 1 de 2008/06/19, da aquisição, por compra, a favor de A...., do primeiro andar, letra B, para habitação, com um lugar de estacionamento e uma arrecadação na cave, ambos com o número 4, descrito sob o n.° 1899/20050804-E, na Conservatória do Registo Predial de Loures, freguesia de São Julião do Tojal. 12. Encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial de Loures, freguesia de São Julião do Tojal, a inscrição provisória por natureza, por Ap. 1 de 2008/04/02 e, convertida em definitiva, por Ap. 63 de 2008/05/20, da aquisição, por compra, a favor de M..., do segundo andar, letra A, para habitação, com um lugar de estacionamento e uma arrecadação na cave, ambos com o número 3, descrito sob o n.° 1899/20050804-F, na Conservatória do Registo Predial de Loures, freguesia de São Julião do Tojal. 13. Encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial de Loures, freguesia de São Julião do Tojal, a inscrição provisória por natureza, por Ap. 533 de 2009/02/10 e, convertida em definitiva, por Ap. 4218 de 2009/03/16, da aquisição, por compra, a favor de P... e de V..., do segundo andar, letra B, duplex, composto por segundo piso e recuado, para habitação, com um lugar de estacionamento e uma arrecadação na cave, ambos com o número 2, descrito sob o n.° 1899/20050804-G, na Conservatória do Registo Predial de Loures, freguesia de São Julião do Tojal. 14. Encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial de Loures, freguesia de São Julião do Tojal, a inscrição provisória por natureza, por Ap. 125 de 2009/09/17 e, convertida em definitiva, por Ap. 4671 de 2009/11/05, da aquisição, por compra, a favor de B... e de V..., do segundo andar, letra C, duplex, composto pelo segundo piso e recuado, para habitação, com um lugar de estacionamento e uma arrecadação na cave, ambos com o número 1, descrito sob o n.° 1899/20050804-H na Conservatória do Registo Predial de Loures, freguesia de São Julião do Tojal. 15. A Autora recebeu chamadas telefónicas, solicitando assistência na resolução de avarias nos elevadores existentes no edifício referido em 5. 16. A partir de outubro de 2010, foi vedado à Autora o acesso aos elevadores existentes no edifício referido em 5.
B – Factos não provados Não se provaram quaisquer outros factos com relevância para a decisão da causa, designadamente, que: a) a Autora tenha emitido a fatura n.º 354368152, com data de vencimento de 1 de agosto de 2009, no valor de € 652,70 (seiscentos e cinquenta e dois euros e setenta cêntimos); b) a Autora tenha prestado ao Réu os serviços de manutenção e reparação de elevadores discriminados na fatura referida em a); c) a Autora tenha prestado os serviços de manutenção e reparação de elevadores discriminados na fatura referida em 1., alínea h); d) após o descrito em 3., o Réu tenha enviado várias missivas aos mandatários da Autora a expor a sua ilegitimidade para proceder ao pagamento das faturas; e) após 5 de abril de 2010 e o descrito em d), o Réu tenha solicitado um orçamento à Autora para a prestação de serviços de manutenção e reparação dos elevadores, que não adjudicou; f) a Autora tenha enviado ao Réu uma carta datada de 28 de março de 2014, da qual consta: “Analisado o exposto por V. Exas e reavaliado o processo de cobrança, vimos por este meio informar que a S... dá nesta data o processo como encerrado sem nada mais haver a reclamar a esse condomínio a título de pagamento”; g) desde dezembro de 2009 que a Autora não se deslocasse ao prédio do Réu para prestar qualquer serviço; h) após 5 de abril de 2010, o Réu tenha firmado com outra empresa um acordo de prestação de serviços de manutenção e reparação dos elevadores; i) a empresa referida em h) tenha prestado o serviço de manutenção e reparação dos elevadores ao longo do ano de 2010; j) o acordo referido em 5) tenha sido firmado em 28 de dezembro de 2007; k) a administradora provisória do Réu tenha aposto a sua assinatura no acordo referido em 5) em 28 de dezembro de 2007; l) a Autora não tenha recebido qualquer notícia do Réu de que o acordo em vigor iria terminar senão no início de outubro de 2010; m) a Autora sempre tenha feito saber ao Réu que não abdicaria de receber o valor em dívida; n) o descrito em 16. tenha ocorrido após o descrito em 1., alínea h); o) o técnico de manutenção da Autora se tenha mantido a fazer as visitas até ao final do ano de 2010.
O apelante Condomínio apresentou as seguintes conclusões de recurso: I) Considerou o tribunal “a quo” que os documentos fls. 30 a 34, juntos pela apelante na sua oposição, dada a ausência de qualquer assinatura confirmando o seu teor, não revestiu particular relevância probatória. II) Acontece que a Apelada não impugnou os documentos, não colocou em causa a sua genuinidade ou veracidade, assim como, não negou a sua recepção, confrontando o teor dos mesmos à sua testemunha. III) Pelo que, nos termos do Artigo 607.º n.º 5 do CPC, tais documentos de fls. 30 a 35 deveriam ter relevância para ser considerado como provado o facto f) do ponto B da Douta sentença. IV) Considerou o tribunal “a quo” que o seu teor da carta, fls. 35, se apresenta algo ambíguo no que ao destinatário diz respeito. V) Não considera a apelante qualquer ambiguidade em tal missiva, devendo a mesma ser lida na sequência da carta a fls. 33, senão vejamos, VI) A carta de 24 de Fevereiro de 2014, cuja Apelada acusou a sua recepção na missiva de fls. 35, foi enviada pela apelante à Sociedade de Advogados ... e consta nos autos a fls. 33. VII) Contestou a A., afirmando que tal missiva a fls. 35 se destinava a outro condomínio. VIII) O que não corresponde à verdade, uma vez que era preciso uma extrema coincidência, pois segundo a A. o suposto destinatário, condomínio ..., teriam de ter enviado uma carta datada precisamente de 24 de Fevereiro de 2014, dirigida à Sociedade de advogados, ter-se constituído como condomínio em 05.04.2010 e ter uma acta com a designação da R. IX) Ajuizou mal o Douto tribunal de 1.ª instância os documentos de fls. 33 e 35 e em consequência dar como não provado o facto f), do ponto B da Douta Decisão, um vez que tal facto extinguia o direito da Autora. X) Fundamentou o Tribunal “a quo” que “ (…) resulta da factualidade apurada ter ocorrido uma ratificação tácita por parte do Réu dos efeitos do contrato de prestação de serviços celebrado pelo administrador provisório do edifício, uma vez que era essencial assegurar a assistência obrigatória aos elevadores incorporados no prédio sujeito ao regime de propriedade horizontal e nunca antes Outubro de 2010 os condóminos colocaram quaisquer objeções relativamente à validade e total eficácia de tal contrato.” XI) Acontece que a obrigatoriedade da assistência do elevador previsto no artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 320/2002, de 28 de Dezembro, não implica a transmissibilidade do contrato celebrado entre a A. e a empresa construtora. XII) Acontece que nunca foi dado a conhecer à apelante a existência e o teor do contrato de manutenção do elevador por parte dos seus signatários, pelo que estes não podiam ratificar tal clausulado. XIII) Na missiva a fls. 34 da apelante à apelada, com data de 06 de Agosto 2010, a Administração do Condomínio já constituída, face ao orçamento que pediu para a manutenção do seu elevador, rejeitou adjudicar tal serviço. XIV) A mera apresentação de uma proposta por parte da A. permite concluir que esta sabia não ter qualquer contrato ou acordo ou vinculação com o Condomínio. XV) Declarou a testemunha da Apelada que em Agosto de 2010 já se encontravam etiquetas de outra empresa colocadas na cabine do elevador. XVI) Não se entende que, se do ponto de vista da A. existia transmissão do contrato de manutenção, porque a A. não indagou junto da R. o porquê das etiquetas da outra empresa de manutenção, ou porque não rescindiu o contrato de manutenção conforme a sua previsão na cláusula 11.1.2. XVII) Pelo que, se em Agosto de 2010 já se encontrava a prestar serviço de manutenção outra empresa, significa que a R. não ratificou o contrato de manutenção e que não usufruiu de qualquer serviço prestado pela A.. XVIII) Sabia também a A. o teor da acta n.º 1 que lhe foi enviada nas missivas a fls. 30, 31, 32 e 33, em que referem, “ Assim os condóminos presentes não assumem qualquer dívida em relação à S... SA., recebendo o prédio livre de qualquer encargo ou ónus com a mencionada firma até ao momento da formação do Condomínio.”(…) XIX) O contrato de manutenção do elevador celebrado, em vez de ser COMPLETO poderia ter sido um contrato SIMPLES, uma vez que além de menos dispendioso, à data da sua celebração ainda não estava vendida qualquer fracção autónoma do edifício da R. e portanto sem muita utilização. XX) Assim como a duração de 5 anos de vigência do contrato de manutenção é excessiva e isso não era obrigada, sabendo a Construtora signatária que a vigência iria para além do razoável, um ano, conforme resulta do Anexo II, n.º4 do artigo A) do Decreto-Lei n.º 320/2002, de 28 de Dezembro. XXI) A A. outorga de uma forma muito ampla, pretendendo vincular os futuros proprietários das fracções a um prazo de 5 anos, um contrato de manutenção COMPLETO muito mais oneroso. XXII) Relativamente aos futuros e principais interessados e lidando habitualmente com administrações de condomínio, objectivamente, a A. devia conhecer que o construtor e, depois, administrador provisório estava a subscrever obrigação para além dos seus poderes e função, o que ficaria sempre sujeito a ratificação dos condóminos. XXIII) O que no caso concreto esta ratificação não aconteceu, pelo que deverá ser o contrato considerado ineficaz em relação ao condomínio réu. XXIV) Por conseguinte, a questão deveria ter tido decisão diferente daquela que teve, estando em clara violação do disposto no artigo 268º, nº 1 do CC. XXV) Considera o Tribunal “a quo” que “O pagamento de tais serviços de conservação dos elevadores constitui uma despesa respeitante às partes comuns do condomínio e uma típica obrigação ob rem ou propter rem que recai sobre o condomínio Réu, como representante dos condóminos, nos termos dos artigos 1421º, n.º 2, alínea b), 1424, n.º 1 e 4 e 1430º do Código Civil.” XXVI) Não concorda a Apelante que a obrigação ob rem ou propter rem recaia sobre o condomínio Réu, uma vez que tais obrigações recaem sobre os condóminos em relação ao condomínio. XXVII) “Verifica-se através desta disposição legal que a contraparte da obrigação propter rem à qual o condómino se encontra vinculado é o condomínio e não a empresa que presta os serviços de manutenção dos elevadores. (…) O pedido de prestação de serviços a um terceiro, através de contrato, já se situa a jusante, faz parte da execução ou do cumprimento da obrigação por parte do condomínio.” (Acórdão do tribunal da Relação do Porto - Relator Alberto Ruço, 10-03-2014, www.dgsi.pt) XXVIII) Violou, assim, a Douta Sentença recorrida o disposto nos artigos 607º, n.º 5 e artigo 268º, n.º 1 do CC. Em face do exposto, deve ser revogada a Douta Decisão de que se recorre, substituindo-se por outra que julgue extinto o direito da A. ou a não transmissibilidade ao Condomínio do contrato de manutenção do elevador, sendo a Apelante absolvida do pagamento das facturas aqui em causa, assim se fazendo Justiça.
A recorrida contra-alegou nos termos que constam de fls. 152 a 157 que aqui se dão como reproduzidas, rematando o seu articulado com as seguintes considerações:
Seguindo as conclusões de recurso: Na fundamentação da sentença[1] e, a propósito da documentação fls. 30 a 34, a 1.ª instância considerou que ela «não revestiu particular relevância probatória, dada a ausência de qualquer assinatura confirmando o seu teor». Defende, no entanto, o apelante que «a apelada não impugnou os documentos, não colocou em causa a sua genuinidade ou veracidade, assim como, não negou a sua recepção, confrontando o teor dos mesmos à sua testemunha», concluindo assim que «nos termos do art.º 607.º n.º 5 do CPC, tais documentos de fls. 30 a 35 deveriam ter relevância para ser considerado como provado o facto f) do ponto B da Douta sentença». Na alínea f) do ponto B a 1.ª instância julgou não provado que: «A autora tenha enviado ao réu uma carta datada de 28 de Março de 2014, da qual consta: “Analisado o exposto por V. Exas e reavaliado o processo de cobrança, vimos por este meio informar que a S... dá nesta data o processo como encerrado sem nada mais haver a reclamar a esse condomínio a título de pagamento». Vejamos: A carta referida na dita alínea f) do ponto B consta de fls. 35 dos autos. Ora, constatando-se que a 1.ª instância apenas considera que os documentos de fls. 30 a 34 «não revestem particular relevância probatória, dada a ausência de qualquer assinatura confirmando o seu teor» retira-se que os argumentos do apelante não se ajustam ao documento de fls. 35 dos autos. Dir-se-á, no entanto, que o documento de fls. 35 foi impugnado nos artigos 25.º, 26.º e 27.º da resposta da autora, ora apelada, à contestação do réu, ora apelante. Prosseguindo e, agora sim, debruçando-se sobre o documento de fls. 35 dos autos, o apelante diz que a 1.ª instância considerou que o seu teor «se apresenta algo ambíguo no que ao destinatário diz respeito». Esta foi, efectivamente, a convicção da 1.ª instância expressa a fls. 113 dos autos. Sustenta, todavia, o apelante, que não há qualquer ambiguidade na carta que constitui o documento de fls. 35 dos autos e, para o efeito, traz ao recurso um conjunto de argumentos que assenta numa análise conjugada daquele dito documento com o de fls. 33. Que a carta de fls. 35 seja uma resposta à de fls. 33 não parece, de todo em todo, improvável. É, no entanto, fortemente duvidoso, que tratem da mesma questão pois, o código de cliente referido na carta de fls. 35 não corresponde ao das facturas juntas aos autos. A desconsideração pela 1.ª instância do documento de fls. 35 afigura-se, pois, correcta.
Uma outra questão colocada pelo apelante tem a ver com a fundamentação de direito da sentença apelada que conduziu à sua condenação. Vejamos: A 1.ª instância entendeu: «Em face da factualidade provada, dúvidas não restam que entre a Autora e a Administração do Edifício sito... foi celebrado, em 17 de dezembro de 2007, um contrato de prestação de serviços, o qual gerou para esta a obrigação de pagar o preço, na sua totalidade e no prazo convencionado, dos serviços de manutenção e reparação de elevadores por aquela prestados, nos termos dos artigos 1155º, 1156º e 1167º do Código Civil. A Autora logrou demonstrar ter prestado os serviços de manutenção e reparação de elevadores melhor discriminados nas faturas referidas no ponto 1), alíneas a) a g) da factualidade provada, referentes ao período compreendido entre 1 de outubro de 2008 e 5 de julho de 2010, as quais não se encontram pagas. À data da celebração do referido contrato, já estava constituída a propriedade horizontal sobre o prédio sito ..., mas o Réu condomínio ainda não. Sucede, porém, que, tendo resultado demonstrado que o administrador provisório do prédio em causa celebrou nessa qualidade o contrato de prestação de serviços relacionados com a conservação dos elevadores do edifício, previamente constituído em propriedade horizontal, mas antes do nascimento do condomínio, que entretanto se constituiu, é de concluir que este é responsável pelo pagamento das dívidas resultantes da prestação de tais serviços, pois para ele, como representante dos condóminos que beneficiaram da realização de tais serviços, se transmitiram as obrigações decorrentes do referido contrato (neste sentido, Acordão do Supremo Tribunal de Justiça de 14/09/2010, processo n.° 4955/07.6TVLSB e Acordãos do Tribunal da Relação de Coimbra de 27/05/2014, processo n.° 1024/12.0T2AVR.C1 e de 17/05/2011, processo n.° 85960/09.0YIPRT.C1, todos in www.dgsi.pt). Na verdade, resulta evidenciado da factualidade apurada ter ocorrido uma ratificação tácita por parte do Réu dos efeitos do contrato de prestação de serviços celebrado pelo administrador provisório do edifício, uma vez que era essencial assegurar a assistência obrigatória aos elevadores incorporados no prédio sujeito ao regime de propriedade horizontal e nunca antes de outubro de 2010 os condóminos colocaram quaisquer objeções relativamente à validade e total eficácia de tal contrato. O pagamento de tais serviços de conservação dos elevadores constitui uma despesa respeitante às partes comuns do condomínio e uma típica obrigação ob rem ou propter rem que recai sobre o condomínio Réu, como representante dos condóminos, nos termos dos artigos 1421°, n.° 2, alínea b), 1424°, n.° 1 e 4 e 1430° do Código Civil. Assim sendo, tendo a Autora prestado os aludidos serviços, tem direito a receber o valor das faturas referidas em 1), alíneas a) a g) dos factos provados, que perfaz o montante total de € 4 587,51 (quatro mil, quinhentos e oitenta e sete euros e cinquenta e um cêntimos), a coberto do contratado e dos artigos 1154°, 1156° e 1158°, n.° 1 e 2 do Código Civil, e o Réu tem o dever de pagar tal quantia, face aos artigos 1167°, alínea b), 406°, n.° 1, 798° e 799°, n.° 1 do Código Civil». Perante aquela fundamentação o apelante argumenta que: «a obrigatoriedade da assistência do elevador previsto no artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 320/2002, de 28 de Dezembro, não implica a transmissibilidade do contrato celebrado entre a A. e a empresa construtora; nunca foi dado a conhecer ao apelante a existência e o teor do contrato de manutenção do elevador por parte dos seus signatários, pelo que estes não podiam ratificar tal clausulado; na missiva a fls. 34 da apelante à apelada, com data de 06 de Agosto 2010, a Administração do Condomínio já constituída, face ao orçamento que pediu para a manutenção do seu elevador, rejeitou adjudicar tal serviço; que a mera apresentação de uma proposta por parte da A. permite concluir que esta sabia não ter qualquer contrato ou acordo ou vinculação com o Condomínio; declarou a testemunha da Apelada que em Agosto de 2010 já se encontravam etiquetas de outra empresa colocadas na cabine do elevador; não se entende que, se do ponto de vista da A. existia transmissão do contrato de manutenção, porque a A. não indagou junto da R. o porquê das etiquetas da outra empresa de manutenção, ou porque não rescindiu o contrato de manutenção conforme a sua previsão na cláusula 11.1.2.; pelo que, se em Agosto de 2010 já se encontrava a prestar serviço de manutenção outra empresa, significa que a R. não ratificou o contrato de manutenção e que não usufruiu de qualquer serviço prestado pela A.; sabia também a A. o teor da acta n.º 1 que lhe foi enviada nas missivas a fls. 30, 31, 32 e 33, em que referem, “ Assim os condóminos presentes não assumem qualquer dívida em relação à S... SA., recebendo o prédio livre de qualquer encargo ou ónus com a mencionada firma até ao momento da formação do Condomínio.”(…); O contrato de manutenção do elevador celebrado, em vez de ser COMPLETO poderia ter sido um contrato SIMPLES, uma vez que além de menos dispendioso, à data da sua celebração ainda não estava vendida qualquer fracção autónoma do edifício da R. e portanto sem muita utilização; Assim como a duração de 5 anos de vigência do contrato de manutenção é excessiva e isso não era obrigada, sabendo a Construtora signatária que a vigência iria para além do razoável, um ano, conforme resulta do Anexo II, n.º4 do artigo A) do Decreto-Lei n.º 320/2002, de 28 de Dezembro; A A. outorga de uma forma muito ampla, pretendendo vincular os futuros proprietários das fracções a um prazo de 5 anos, um contrato de manutenção COMPLETO muito mais oneroso; Relativamente aos futuros e principais interessados e lidando habitualmente com administrações de condomínio, objectivamente, a A. devia conhecer que o construtor e, depois, administrador provisório estava a subscrever obrigação para além dos seus poderes e função, o que ficaria sempre sujeito a ratificação dos condóminos; O que no caso concreto esta ratificação não aconteceu, pelo que deverá ser o contrato considerado ineficaz em relação ao condomínio réu; por conseguinte, a questão deveria ter tido decisão diferente daquela que teve, estando em clara violação do disposto no artigo 268º, nº 1 do CC.; considera o Tribunal “a quo” que “ O pagamento de tais serviços de conservação dos elevadores constitui uma despesa respeitante às partes comuns do condomínio e uma típica obrigação ob rem ou propter rem que recai sobre o condomínio Réu, como representante dos condóminos, nos termos dos artigos 1421º, n.º 2, alínea b), 1424, n.º 1 e 4 e 1430º do Código Civil”; não concorda a Apelante que a obrigação ob rem ou propter rem recaia sobre o condomínio Réu, uma vez que tais obrigações recaem sobre os condóminos em relação ao condomínio; verifica-se através desta disposição legal que a contraparte da obrigação propter rem à qual o condómino se encontra vinculado é o condomínio e não a empresa que presta os serviços de manutenção dos elevadores. (…) O pedido de prestação de serviços a um terceiro, através de contrato, já se situa a jusante, faz parte da execução ou do cumprimento da obrigação por parte do condomínio.” (Acórdão do Tribunal da Relação do Porto - Relator Alberto Ruço, 10-03-2014, www.dgsi.pt); violou, assim, a Douta Sentença recorrida o disposto nos artigos 607º, n.º 5 e artigo 268º, n.º 1 do CC». Vejamos: Em 17.12.2007, a autora firmou um acordo escrito com a Administração do Edifício sito em ..., representada pela S... Lda., nos termos do qual a primeira se comprometeu a prestar os serviços de manutenção e reparação dos elevadores existentes no referido edifício mediante o pagamento de uma determinada contrapartida pecuniária. Naquele acordo, o réu, ora apelante, não foi visto nem achado e não havia assembleia de condóminos porque não tinha sido vendida, ainda, qualquer fracção do imóvel que pertencia na sua totalidade a S..., Lda.. A administração da totalidade do edifício, incluindo as partes comuns a todas as fracções cabia ao seu único proprietário – a S... que, em 17.12.2007, entendeu celebrar com a autora um contrato de manutenção completa por cinco anos. Ao escolher aquele tipo de contrato, a S... sopesou, seguramente, as vantagens e desvantagens económicas que para si advinham da sua opção pela manutenção completa e pelo prazo de cinco anos, ponderação que não pôde ser feita por quem veio a adquirir as fracções que vieram a ser vendidas pela mesma S.... Naquele contexto não vemos como subscrever o entendimento seguido pela 1.ª instância quando refere na sentença apelada que «tendo resultado demonstrado que o administrador provisório do prédio em causa celebrou nessa qualidade o contrato de prestação de serviços relacionados com a conservação dos elevadores do edifício, previamente constituído em propriedade horizontal, mas antes do nascimento do condomínio, que entretanto se constituiu, é de concluir que este é responsável pelo pagamento das dívidas resultantes da prestação de tais serviços, pois para ele, como representante dos condóminos que beneficiaram da realização de tais serviços, se transmitiram as obrigações decorrentes do referido contrato…». Há um salto lógico naquele segmento da decisão recorrida que impõe uma reflexão. Com efeito, não encontramos suporte bastante, quer de facto, quer de direito, para afirmar que a responsabilidade pelo pagamento das dívidas resultantes do acordo celebrado entre a autora e a administração do edifício representada pela S..., Lda. transitou para o condomínio, ora réu e apelante. A 1.ª instância entendeu também que «resulta evidenciado da factualidade apurada ter ocorrido uma ratificação tácita por parte do Réu dos efeitos do contrato de prestação de serviços celebrado pelo administrador provisório do edifício, uma vez que era essencial assegurar a assistência obrigatória aos elevadores incorporados no prédio sujeito ao regime de propriedade horizontal e nunca antes de outubro de 2010 os condóminos colocaram quaisquer objeções relativamente à validade e total eficácia de tal contrato». Também não subscrevemos o acima transcrito segmento da sentença recorrida, precisamente porque não encontramos dados nos factos provados que permitam afirmar que tenha havido qualquer ratificação tácita, como também não encontramos qualquer elemento do qual decorra que aqueles que vieram a adquirir fracções em 20.03.2008, 02.04.2008, 10.02.2009, 17.09.2009, 15.04.2010 e 24.02.2011 chegaram alguma vez a conhecer os termos do contrato celebrado entre a S... e a S.... O caso presente é recorrente no que aos elevadores diz respeito pois, os construtores que necessitam de vender as fracções dos imóveis de que são proprietários têm de ter os elevadores a funcionar, não só para utilização daqueles que vão adquirindo as fracções como para concretizar as visitas de potenciais compradores. A apelada chama a atenção para a circunstância de o condomínio se ter constituído apenas em 05.04.2010 para daí retirar que desse facto não podem resultar vantagens para o apelante que, se mais cedo não se constituiu, foi porque não quis. Não é, porém, expectável, que a assembleia de condóminos se constitua durante o período em que o construtor se mantém detentor da maior percentagem do capital investido e vai administrando, ainda que provisoriamente, as partes comuns. Faz-se notar que o contrato celebrado entre a S... e a S... teve lugar em 17.12.2007 e, as duas primeiras fracções só foram vendidas em 20.03.2008, donde decorre que nos cinco meses subsequentes à celebração do dito contrato, a única proprietária do edifício foi a S.... As outras fracções foram vendidas em 02.04.2008, 10.02.2009, 17.09.2009, 15.04.2010 e 24.02.2011, o que significa que a constituição do condomínio teve lugar quando a S... ainda era proprietária de duas fracções e, a última fracção foi vendida quando já haviam decorrido mais de três anos sobre a data em que foi celebrado o contrato com a S.... Enquanto administrador provisório cabia à S... convocar a assembleia de condóminos, tal como estipula a alínea a) do art.º 1436.º CC, daí que ao apelante não se deva assacar qualquer responsabilidade quanto a tal matéria. Face ao exposto acordam os juízes da secção cível em conceder provimento à apelação e, consequentemente em revogar a sentença apelada, indo agora o réu absolvido do pedido. Custas a cargo da recorrida porque ficou vencida.
Lisboa, 7.7.2016
Maria Alexandrina Branquinho
António Valente
Ilídio Sacarrão Martins (vencido de acordo com a declaração de voto que junto)
DECLARAÇÃO DE VOTO Voto vencido pelas seguintes razões: Ficou provado que: - A autora prestou os serviços de manutenção e reparação dos elevadores entre 01-10-2008 e 05-07-2010 discriminados nas facturas referidas no nº 1, alíneas a) a g) – Factos provados sob o nº 1 alíneas a) a g) e nº2. - O condomínio só foi constituído na Assembleia - Geral de 05-04-2010 – Facto provado sob o nº 4. - Os registos das fracções tiveram lugar em 20-03-2008, 15-04-2010, 20-03-2008, 20-03-2008, 02-04-2008, 10-02-2009 e 17-09-2009 – Factos provados sob os nºs 8 a 14. - A partir de Outubro de 2010 foi vedado à autora o acesso aos elevadores existentes no edifício referido em 5º - Facto provado sob o nº 16º. A autora alegou e provou que prestou os serviços de manutenção e reparação de elevadores no período compreendido entre 01 de Outubro de 2008 e 05 de Julho de 2010. A maioria das fracções, nesse período, já se encontrava registada na Conservatória do Registo Predial de Loures, em nome dos respectivos condóminos, que, entretanto, foram beneficiando dos serviços prestados pela autora S..., SA. Tendo a autora prestado tais serviços, tem o direito a receber o respectivo preço. Por isso, face à clareza da matéria de facto, que não foi posta em causa, e à indiscutível aplicação do direito pelo tribunal recorrido, onde se explicam as razões de direito pelas quais foi julgada parcialmente procedente a acção, entende-se que deve ser julgada improcedente a apelação, louvando-nos, por razões de brevidade e de síntese, nos fundamentos da decisão impugnada.
Ilídio Sacarrão Martins _____________________________________________
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