Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
17483-13.1T2SNT.L1-8
Relator: ANTÓNIO VALENTE
Descritores: CONDOMÍNIO
CENTRO COMERCIAL
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 03/02/2017
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: N
Texto Parcial: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: PROCEDENTE
Sumário: -Existindo um centro comercial num bloco de edifícios, unificados pelo próprio centro comercial, e constituindo este um espaço perfeitamente delimitado, com funcionalidade própria, com fracções autónomas e partes comuns próprias, nada obsta à existência de um condomínio específico de tal centro comercial, deliberando os condóminos a constituição de autónomos órgãos de administração.

(Sumário elaborado pelo Relator)
Decisão Texto Parcial: Acordam os Juizes, do Tribunal da Relação de Lisboa.


Relatório:


O denominado Condomínio ... veio instaurar execução contra P... SA, alegando a existência de dívida com origem em prestações regulares mensais de condomínio não pagas acrescidas de juros, conforme descrição constante das atas de condomínio que juntou como título executivo.

Foi proferido despacho que determinou ao exequente, com vista a aferir da existência de título executivo, a junção aos autos do título constitutivo da propriedade horizontal e a ata que deliberou sobre o regulamento de condomínio.

Das atas juntas releva a fixação de quotas de condomínio do referido condomínio relativamente às frações que o integram e que naquelas atas são identificadas.

Sucede que quando convidada a juntar o título constitutivo da propriedade horizontal, juntou a exequente certidões prediais de quatro imóveis constituídos em propriedade horizontal, afirmando que:
-a área comercial dos pisos 00 e 01 dos mesmos prédios é comum e constitui o condomínio exequente;
-que o conjunto dos complexos comerciais daqueles edifícios são contíguos;
-que a especialidade do caso reside no facto de os condóminos que representavam a maioria do Centro Comercial ... se terem reunido pela primeira vez em assembleia geral a 14 de junho de 1986, numa altura em que só existia um primeiro prédio, nomeando a administração para o centro e, quando apareceram os outros prédios, o centro comercial manteve-se sempre comum, sem que haja uma separação entre os prédios no que respeita ao centro comercial;
-existe ligação entre os diferentes prédios contíguos, pela existência de partes comuns afetas ao uso de todos ou de algumas unidades ou frações que os compõem, constituindo os corredores do centro comercial passagem de um prédio para o outro, sem que o visitante se aperceba de que passa a estar num prédio diverso, caracterizando-se a zona do centro comercial por ser uma zona devidamente delimitada do edifício.
Pugna o exequente no sentido de que o condomínio é legalmente constituído e que nada impede que as frações deliberem quanto à forma de imputação de despesas, cobrança de receitas e disciplina ou regras sobre as partes comerciais que lhes são inerentes.

Foi proferido despacho rejeitando liminarmente a execução, por falta de título executivo.                                                                                                                                                           
Inconformado, recorre o exequente, concluindo que:

A)-Os quatro prédios urbanos referidos na sentença recorrida, identificados por edifícios "A", "B", “C/D” e "E", têm a seguinte composição e confrontações:
a)-O edifício A, vulgo Fase A, sito na Rua ... e Avenida ..., com matriz predial nº 1159 (art. Anterior 1333), constituído por um complexo comercial e habitacional, designado por "Edifícios Helder's, Centro Comercial ...", composto ror pisos 03 e 02 para auto-parqueamento, pisos 01 e O para centro comercial, piso 1 para zonas de exposição e vazado e do bloco A, com 4 pisos elevados destinados a escritórios e serviços, do bloco B, com 8 pisos elevados destinados a escritórios, habitação e serviços, do bloco C, com 4 pisos elevados destinados a habitação.
b)-O edifício B, vulgo Fase B, sito na Avenida ..., com matriz predial nº 1313 (art. anterior 1556), com sub-sub-cave e sub-cave para parque de estacionamento automóvel, cave com onze lojas em que cada uma delas com a área de 480 m2, rés-do-chão com dezanove lojas, primeiro andar com seis escritórios e um ginásio, segundo andar com seis escritórios, terceiro andar com seis escritórios e quarto andar com quatro escritórios, sala de condóminos na esteira do quarto andar.
c)-O edifício C/D, vulgo Fase C/D,  sito na Praceta ... com matriz predial nº 1347 (art. anterior 1596),complexo comercial, piso 03 (sub-sub-cave), 02 (sub cave), 01 (cave), 00 (rés-do-chão), primeiro piso (segundo andares) e segundo piso (terceiros andares).
d)-O edifício E, vulgo Fase E, sito na Avenida ..., com matriz predial nº 1346 (art. anterior 1595) com sub-sub-cave, sub-cave,  cave, rés-do-chão, pisos 1, 2 e 3, piso 4 recuado, e piso 5 (esteira), com sala de condóminos.

B)-Cada um dos edifícios A, B, C/D  e E está submetido ao regime da propriedade horizontal, compostos por diversas frações autónomas, distintas e isoladas entre si, com saída própria para a via pública.
C)-Cada um dos edifícios acima identificados tem um espaço comercial.
D)-O conjunto dos complexos comerciais daqueles edifícios que são contíguos é designado por Centro Comercial ....
E)-O condomínio do Centro Comercial ... reporta-se à parte dos prédios identificados em A), com entrada nos diferentes edifícios, constituído pela parte comercial designada "Centro Comercial ...", com 217 frações autónomas (97 da fase A, 40 da fase B, 53 da
fase C/D, e 17 da fase E) e partes comuns.                                                                                                     
F)-Na parte comercial existe ligação entre os diferentes prédios contíguos, pela existência de partes comuns afetas ao uso de todas ou de algumas unidades ou frações que os compõem, constituindo os corredores do centro comercial passagem de um prédio para o outro, sem que o visitante se aperceba de que passa a estar num prédio diverso.
G)-Os condóminos que representavam a maioria do Centro Comercial ... reuniram-se pela primeira vez em primeira assembleia geral no dia 14 de Junho de 1986, nomeando uma administração para o Centro.
H)-Desde essa data que essa realidade foi conhecida e reconhecida pelos  condóminos, que cumpriram o determinado no regulamento interno e que pagavam a sua quota-parte nas despesas comuns e que: participavam nas assembleias gerais do condomínio. 
I)-Todas as conclusões atrás referidas foram recentemente reafirmadas, em recente sentença proferida nos autos de providência cautelar que, sob o n.º 5634/14.3T2SNT-A, correram termos pela 1ª Secção Cível (J5) da Instância Central de Sintra da Comarca de Lisboa Oeste, em que eram requeridos os administradores do ora apelante.

J)-A jurisprudência relevante aplicável ao caso não é a cltada na sentença recorrida, mas a de cerca de um mês mais tarde, quando em acórdão de 16 de Outubro de 2012 (publicado, com texto integral, em www.dgsi.pt). julgando uma situação de facto cuja complexidade se aproxima do caso dos autos, se conclui:
"No caso vertente, é indubitável que estamos perante um espaço perfeitamente delimitado, com funcionalidade própria, com fracções autónomas e partes comuns próprias, pelo que não há fundamento legal para que a globalidade dos condóminos não possa deliberar a constituição de autónomos órgãos de administração.
Por isso, temos de concluir pela legalidade da estrutura do condomínio e da administração das partes comuns em causa, tanto mais que o  título constitutívo da propriedade horizontal não exclui o funcionamento de mais de um condomínio, nomeadamente do que se mostra constituído, há muito, e respeita ao espaço do centro comercíal.
Consequentemente, não ocorre a situação de inexistência jurídica ou falta de personalidade judiciária do exequente."                                                 
K)-Confirmando-se a existência e legalidade do condomínio ora apelante, confirma-se igualmente que a ata do condomínio que reúne os requisitos expressos no artigo 6.° do Decreto-Lei nº 268/94, de 25 de outubro, é título executivo.
L)-Para que tenha lugar o indeferimento liminar ao abrigo do disposto no artigo 726.° nº 2-a) do CPC - que se refere a uma manifesta falta ou insuficiência do título - aquela falta terá de se revelar evidente, clara, óbvia, o que não é o caso dos autos.
N)-A sentença recorrida é nula nos termos do disposto no artigo 615.° nº 1 alínea b) do Cód. Proc. Civil, fazendo má aplicação do disposto nos artigos 1429º·A e 1438º·A do Código Civil, do artigo 6.° do Decreto-Lei nº 268/94, de 25 de outubro, e dos artigos 734º e 726º do Cód. Proc. Civil.

A oponente P... contra-alegou sustentando a bondade do despacho recorrido.

Cumpre apreciar.

O problema aqui em debate centra-se na questão de saber se um centro comercial instalado num edifício em propriedade horizontal, pode constituir um condomínio. O debate sobre esta matéria tem, como é sabido, conduzido a respostas divergentes na jurisprudência.

Desde logo, centrando-nos no regime da propriedade horizontal, resulta do art. 1438º-A do Código Civil, preceito introduzido pelo DL nº 267/94 de 25/10, a possibilidade de aplicação de uma situação de propriedade horizontal a “conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem”.

Será o caso de uma torre de edifícios ou de diversos blocos contíguos, mas funcionalmente ligados entre si, podendo dizer-se que tal ligação é determinada pela existência de partes comuns.

Como refere Abílio Neto - “Manual da Propriedade Horizontal” pág. 392 - “o regime aplica-se a conjuntos de edifícios contíguos , sendo ponto assente na dogmática dos direitos reais que a expressão contíguos, referida a prédios, tem o sentido de prédios vizinhos, não se exigindo qualquer ligação estrutural ou material entre eles. O que será de exigir sempre, é uma relação entre os edifícios em altura ou unidades imobiliárias que revele uma situação condominial unitária, portanto com uma certa unidade espacial ou territorial, ou pelo menos que não a afaste (...) A ligação funcional entre os edifícios é o elo que sustenta a aplicação deste regime (...)”.

A multiplicação de conjuntos de edifícios com esta características, visando uma diversificação da funcionalidade de cada edifícios ou de partes integrantes dos diversos edifícios, permite uma maior abrangência económica, que pode ir de blocos habitacionais a centro comercial, blocos de escritórios etc.

Existe uma unidade no sentido de os diversos blocos imobiliários estarem funcionalmente ligados por partes comuns mas essa unidade não exclui a delimitação de zonas económicas de natureza bem diversa e com muito diferentes efeitos, muitas vezes restritos a cada tipo de unidade funcional.

Daí que não custe aceitar que em tais blocos imobiliários se possam constituir vários condomínios, tendo em conta a aludida especificidade de partes distintas do edifício.

É a própria natureza das coisas que desaconselha a unidade do condomínio, quando sectores de um complexo imobiliário global apresentam estrutura e requisitos que pouco ou nada têm a ver com outros sectores do mesmo complexo, como será o caso, por exemplo, de um centro comercial instalado num bloco de edifícios, onde estão instaladas igualmente partes residenciais. Suscitar-se-ão inevitavelmente problemas e interesses específicos para cada um. Um centro comercial não é apenas uma soma de lojas mas antes uma unidade orgânica, estrutural e comercial, com problemas específicos que dificilmente poderão ser compatibilizados com a mais tradicional propriedade horizontal em sector habitacional.

O próprio desenvolvimento e proliferação destes blocos de edifícios que buscam a diversidade como modo de potenciar a rentabilidade, impõe que se reaprecie a questão admitindo que em blocos que revelam natureza e interesses comuns se constitua um condomínio, independentemente de noutros blocos desse complexo imobiliário existirem ou não outros condomínios.

No caso dos autos deparamos com diversos prédios, em propriedade horizontal, com passagem entre si através do Centro Comercial ..., como se de um mesmo prédio se tratasse, ou seja, sem necessidade de sair de um prédio para o exterior para reentrar noutro prédio. O centro comercial unifica pois os diversos prédios nos pisos 00 e 01.

A unidade funcional do centro comercial foi-se mantendo ao longo dos anos. O condomínio do Centro Comercial ... foi constituído em 1986, sendo que o regulamento interno do centro comercial visa “estabelecer e disciplinar as relações dos condóminos e/ou comerciantes entre si e a Administração” - ver art. 1º do Regulamento a fls. 76 e seguintes.

No regulamento definem-se as partes comuns do centro comercial, as regras de funcionamento deste, os direitos e deveres dos condóminos  e no art. 19º, a respeito dos órgãos administrativos diz-se:
“A administração das partes e equipamentos comuns do C.C.B. Complete à Assembleia dos Condóminos e a uma Administração por ela eleita que age sob sua orientação.”
E por seu turno o art. 20º determina que “a Assembleia dos Condóminos é composta pelos proprietários das fracções do C.C.B. (...)”.
Ou seja, o condomínio exequente caracteriza-se pela sua especifidade, sendo integrado apenas pelos proprietários das fracções existentes no centro comercial, excluindo outras fracções destinadas, por exemplo, a habitação ou escritórios.
No acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 30/11/2015 – disponível no endereço www.dgsi.pt  pode ler-se:
“Acontece que, não obstante a constituição de uma única propriedade horizontal, os condóminos, deliberando, podem perfeitamente autonomizar, para uma gestão mais eficaz, fazendo corresponder a cada um dos referidos blocos um condomínio.
Na verdade, não repugna que a administração desses blocos ou torres se faça através de condomínios separados e, isso, porque existe autonomia e também não se subverte o regime legal da propriedade horizontal previsto nos artigos 1417º e 1418º, solução que está, aliás, também em consonância (...) com o que se dispõe no nº 3 do artigo 1424º do Código Civil (...).
Estamos perante um espaço perfeitamente delimitado, com funcionalidade própria, com fracções autónomas e partes comuns próprias pelo que não há fundamento legal para que a globalidade dos condóminos não possa deliberar a conwstituição de autónomos órgãos de administração.
Espaço esse, que constitui uma verdadeira estrutura de condomínio e de administração de partes comuns, e que a unidade do título constitutivo de propriedade horizontal também não exclui o funcionamento de mais de um condomínio, bastando para isso haver uma deliberação dos condóminos que traduza essa autonomia de administração do condomínio”.
O regulamento a que atrás aludimos, constitui um verdadeiro regulamento de condomínio e exclusivo para os propietários das fracções do centro comercial.
Nos termos do art. 6º nº 1 do DL nº 268/94 de 25/10,  “a acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte”.
Nada impede assim que se considere a acta junta ao requerimento executivo, como adequado título executivo.

Conclui-se assim que:
-Existindo um centro comercial num bloco de edifícios, unificados pelo próprio centro comercial, e constituindo este um espaço perfeitamente delimitado, com funcionalidade própria, com fracções autónomas e partes comuns próprias, nada obsta à existência de um condomínio específico de tal centro comercial, deliberando os condóminos a constituição de autónomos órgãos de administração.

Termos em que se julga a apelação procedente, revogando-se a decisão recorrida e declarando-se a existência de título executivo.
Custas pela recorrida.



LISBOA, 2/3/2017


António Valente
Ilídio Sacarrão Martins
Teresa Prazeres Pais
Decisão Texto Integral: