Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 13101/17.7T8LSB.L1-6 |  |
DIREITO DE PREFERÊNCIA
PROPRIEDADE HORIZONTAL
NRAU
II- Este diploma foi revogado pelo artº 3 nº 1 d) do Dec.-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, prevendo-se no seu artº 47 nº1 que o arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma, tinha o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano, sendo posição maioritária da jurisprudência e doutrina que, não tendo sido constituída a propriedade horizontal, ao arrendatário assistia o direito de preferência na venda da totalidade do imóvel em que o locado se integrava, uma vez que a parcela locada, mas não autónoma não poderia ser objecto de venda; se a propriedade horizontal estivesse constituída, o direito de preferência limitar-se-ia à fracção respectiva.
III-Com a entrada em vigor da Lei 06/2006 de 27/02, que aprovou o NRAU, passou a dispor-se no artº 1091 nº1 a) do C.C. o direito de preferência do arrendatário na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos, eliminando-se neste artigo a referência a prédio urbano ou fracção autónoma, bem como a possibilidade de licitação entre dois ou mais locatários preferentes.
IV-Face à redacção deste preceito legal, apenas o locatário de fracção autónoma em propriedade horizontal, tem direito de preferência na venda da sua fracção e não sobre a totalidade do prédio.
V-Aos tribunais judiciais, enquanto órgãos de soberania (artº 110 nº1 da CRP), incumbe “administrar a justiça em nome do povo” assegurando “a defesa dos direitos e interesses legalmente protegidos dos cidadãos, reprimir a violação da legalidade democrática e dirimir os conflitos de interesses públicos e privados.” (artº 202 da CRP), aplicando a lei, excepto, “normas que infrinjam o disposto na Constituição ou os princípios nela consignados.” (artº 204 da CRP), devendo ainda na sua aplicação, interpretá-las, nos termos e com os limites definidos no artº 9 do C.C.
VI-Não viola o princípio da igualdade, a norma extraída da alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.º do Código Civil, na redação introduzida pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, interpretada no sentido de o arrendatário, há mais de três anos, de parte de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal, não ter direito de preferência sobre a totalidade do prédio, na compra e venda desse mesmo prédio.
RELATÓRIO
A e B ,
Instauraram acção declarativa contra
C , D, E [ Banco …SA ] e F [ … Sociedade de Investimentos, SA ]
Peticionando que seja
“a) Declarada a nulidade por simulação relativa do contrato de permuta celebrado entre a primeira e o segundo Réu constante do “Título de Permuta e Hipoteca” junto como doc. nº4, com as legais consequências;
b) Declarado que o negócio dissimulado que as partes quiseram realizar sob a permuta foi a compra e venda do prédio urbano identificado no art.1º desta petição por preço a determinar pelo tribunal que variará entre 650.000,00€ e 700.000,00€ e, em consequência,
c) decretado que foi este o negócio jurídico efectivamente realizado pela 1ª Ré e pelo 2º Réu, condenando-se a 1ª Ré e o 2ª Réu a reconhecê-lo, com as legais consequências.
d) Decretada a nulidade da hipoteca constituída pela 1ª Ré a favor do 3º Réu registada na CRP pela AP.200 2016/12/6;
e) Decretada a nulidade do contrato promessa de compra e venda celebrado entre a 1ª Ré e a 4ª Ré, cuja cópia está junta como doc. nº 5
f) Ordenado o cancelamento da inscrição predial do prédio urbano supra identificado a favor da 2ª Ré, registado pela AP 198 2016/12/06;
g) Ordenado o cancelamento de todo e qualquer registo subsequente e/ou realizado em consequência da sobredita permuta, designadamente o registo de hipoteca AP.200 2016/12/6 a favor do 3ºRéu e o de aquisição provisória por natureza AP.649 2017/02/08 a favor da 4ª Ré.
h) Os Réus condenados em custas e procuradoria.”
*
Citados, vieram os RR. deduzir oposição, deduzindo a primeira R. defesa por excepção, invocando a ilegitimidade dos AA. por não serem “interessados” nos termos dos artºs 240, 241 e 286 do C.C., não lhes assistindo direito de preferência na alienação do imóvel em apreço, nem manifestando pretender preferir, mais impugnando os factos alegados pelos AA. relativos à existência de simulação.
Deduziram ainda reconvenção, peticionando que “subsidiariamente, caso procedam os pedidos formulados pelos Autores na douta PI” que seja julgado inexistente o direito legal de preferência na compra e venda do prédio da Travessa da Palmeira de que os AA. se arrogam titulares e - “em qualquer dos casos” que sejam os AA. condenados a pagar à R. a quantia de € 852.428,47, ou caso assim, não seja entendido, a pagar-lhe a quantia de € 52.428,47.
Para o efeito, alegaram que os AA. têm perfeito conhecimento da existência de um contrato promessa de compra e venda celebrado entre a 1ª R. e a 4ª R., sabendo que no mesmo se encontra previsto que a escritura pública de compra e venda seria celebrada até 15.09.2017 e que ao terem promovido o registo da presente acção, impediram a prossecução do negócio, causando prejuízos à R. que computa nos peticionados.
O 2º e 3º RR. deduziram contestação, impugnando os factos alegados e arguindo o 2º R. a falta de interesse em agir dos AA.
*
Pelos AA., foi apresentado articulado que denominaram de réplica, no qual se pronunciaram sobre a reconvenção deduzida, sustentando a sua inadmissibilidade e bem assim sobre as excepções invocadas, defendendo que o arrendatário pode interpor acção de preferência em relação à totalidade de prédios não constituídos em propriedade horizontal, pelo que é parte legítima nos autos.
*
Dispensada audiência prévia, foi após proferido despacho nos seguintes termos:
“- admito o pedido reconvencional formulado a título subsidiário consistente na declaração de inexistência do direito de preferência dos AA. na compra e venda do prédio sito na Travessa da Palmeira e
- não admito o pedido reconvencional deduzido sob o ponto IV - pedido de condenação dos AA. a pagar à R. a quantia de € 852.428,47, ou caso assim, não seja entendido, a pagar-lhe a quantia de € 52.428,47.
Custas da reconvenção pela Ré C .
(…)
- julgo os AA. partes ilegítimas e, em consequência, absolvo os RR. da instância e
- considero prejudicado o conhecimento do pedido pedido reconvencional deduzido pela R. C, consistente na declaração de inexistência do direito de preferência dos AA. na compra e venda do prédio sito na Travessa da Palmeira, nºs -- a -- , em Lisboa.
*
Custas pelos AA. – artº 572º do CPC”
*
Não se conformando com a decisão, dela apelaram os AA. ora recorrentes, formulando, no final das suas alegações, as seguintes conclusões, que se reproduzem:
“IV - EM CONCLUSÃO:
I. Ao decidir que a lei exige uma rigorosa identidade entre a extensão da “coisa locada” e a “coisa preferida”, (expressões do acórdão em que se louva a decisão recorrida) requisito não previsto na actual redacção do nº1 do artigo 1091º do CC, o aresto em causa e a decisão recorrida introduzem uma alteração nova num preceito legal em vigor, matéria que lhe está vedada por ser da competência reservada do poder legislativo.
II. E tal entendimento viola também o princípio da separação de poderes, ( Art. 111º da CRP) porque, onde a letra do preceito não restringe, restringe a decisão judicial ao reduzir o âmbito de aplicação da norma a uma específica classe de locatários: aqueles em que o local arrendado coincide com o próprio imóvel na sua totalidade, ou é uma fracção autónoma do mesmo, excluindo todos os demais que não tiveram a fortuna de se estabelecer ou residir em imóvel com essas características.
III. A norma do art.1091º nº1 alínea a) do CC quando abusivamente interpretada no sentido de que o direito de preferência do arrendatário na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos apenas se restringe aos casos em que se verifique uma “rigorosa identidade” entre a extensão da “coisa locada” e a “coisa preferida” está ferida de inconstitucionalidade na medida em que se está a introduzir, por via de decisão judicial, um requisito que ela não contém, consubstanciando uma verdadeira alteração de um preceito legal que é reserva relativa da competência legislativa. (Art.165º nº1 alínea h) da CRP)
IV. O entendimento sustentado pela decisão recorrida e por alguma jurisprudência e doutrina, não só não encontra correspondência no texto legal, como é contrário à presumida intenção do legislador que seguramente não pretendeu deixar de fora largos estratos de arrendatários urbanos, que assim ficariam afastados da tutela que o preceito visa conferir.
V. Não pode deixar de ser tido em conta, impondo um especial rigor na análise interpretativa, sobretudo quando se procura descortinar a intenção do legislador e a ratio legis de uma disposição legal com as características, finalidade e objectivos do art.1091º do Código Civil que uma parte muito significativa (se não mesmo largamente maioritária) dos prédios de andares objecto de arrendamento urbano não está, ainda hoje, constituído em propriedade horizontal. O que faz com que exista em Portugal um vastíssimo leque de imóveis urbanos arrendados por andares cujas características de autonomia e individualização são, em tudo, idênticas às de verdadeiras fracções autónomas mas não têm essa natureza jurídica.
VI. E esta realidade é particularmente relevante quando, dessa análise, resulta um entendimento (como o da decisão recorrida) fortemente restritivo do direito concedido, deixando sem tutela um vastíssimo conjunto de destinatários, ou seja, todos os arrendatários, com mais de três anos de contrato de arrendamento, dos inúmeros andares situados em prédios não constituídos em propriedade horizontal.
VII. Tutelando de modo diverso situações substantivamente iguais, discriminando negativamente o arrendatário que, não obstante usufruir de parte de prédio não constituido em PH, tem relativamente a ela contrato de arrendamento válido e o frutifica e dele retira benefícios, mesmo de índole social, presumivelmente tão relevantes como os oriundos de contratos incidentes sobre fracção juridicamente autónoma.
VIII. O legislador da Lei nº 6/2006 que revogou o RAU apenas quis alterar - e, efectivamente alterou - no que ao art.47º deste último diploma legal se refere, o tempo mínimo de duração do contrato de arrendamento habitacional, de um para três anos, mantendo praticamente na íntegra no art.1091 nº1 do CC a redacção do anterior preceito legal.
IX. Tal significa que, podendo o legislador restringir expressamente o direito de preferência do arrendatário aos casos em que o local arrendado correspondesse a uma fracção autónoma, não o fez.
X. O que não deixa qualquer dúvida quanto ao sentido da mens legis, qual seja o de que não foi propósito do legislador introduzir qualquer restrição dessa natureza na norma do art.1091º do CC.
XI. A este entendimento não é alheio o facto de o direito de preferência em causa não afectar o direito de propriedade do senhorio, maxime quanto à liberdade de vender, quanto ao preço do imóvel, ou ainda quanto ao prazo de pagamento os quais, em nenhuma circunstância, poderão sofrer alteração.
XII. Pelo que, em bom rigor, o proprietário/senhorio que pretenda vender o imóvel por determinado preço em nada fica prejudicado se, em lugar de o vender a um terceiro, vier a vendê-lo nas mesmíssimas condições de preço e prazo de pagamento a um ou mais arrendatários do imóvel.
XIII. A ligeiríssima compressão do direito de propriedade do senhorio decorrente da obrigação de ter de vender ao arrendatário preferente, em lugar de a qualquer terceiro interessado, nas mesmíssimas condições de preço e de prazo, não é motivo suficiente para suprimir o direito de preferência com o fundamento invocado na decisão recorrida.
XIV. O que é, de resto, entendimento pacífico de grande parte da doutrina e da jurisprudência, sustentando-se aí que, sendo a preferência de tanto por tanto, sem direito a qualquer alteração do preço, prazo e demais condições de venda pretendidos pelo vendedor, não há motivo relevante para afastar destes casos o direito de preferência concedido aos demais nem para deixar de prosseguir o referido princípio de promoção de aquisição de habitação e instalação próprias.
XV. O entendimento contrário, isto é, o defendido pela decisão recorrida, é que é susceptível de gerar graves distorções pela desigualdade manifesta no tratamento diferenciado de situações de arrendamento substancialmente idênticas.
XVI. Decidindo como decidiu a sentença recorrida violou, entre outros, os arts. 111ºe 165º nº1 alínea h) da CRP e os arts. 417º e 1091º nº1 alínea a) do CC.
Termos em que,
Confiadamente se espera que Vossas Excelências darão provimento ao recurso, revogando a decisão recorrida, considerando os Recorrentes como parte legítima para a presente acção, com as legais consequências, como é de Lei e de
Justiça!”
***
Pela 1ª R. foram interpostas contra alegações e recurso subordinado, do qual constam as seguintes conclusões:
“IV. CONCLUSÕES
1. Tendo ambas as partes ficado parcialmente vencidas nos autos, a Ré Verticespecial estaria disposta a aceitar a parte da decisão do Tribunal a quo em que ficou vencida se e na medida em que também os Autores/Recorrentes aceitassem a parte em que ficaram vencidos; contudo, estes interpuseram o presente recurso de apelação, colocando em crise a douta sentença proferida.
2. Assim sendo, a Ré C vem pugnar pela confirmação da douta sentença recorrida que a absolveu da instância e, subordinadamente a tal recurso, interpor recurso da douta sentença na parte em que não admitiu o pedido reconvencional por si deduzido – pedido de condenação dos Autores a lhe pagarem a quantia de € 852.428,47 ou, caso assim não seja entendido, a pagarem-lhe a quantia de € 52.428,47.
Sobre a improcedência do recurso interposto pelos Autores/Recorrentes:
3. Salvo melhor entendimento, a douta sentença recorrida fez uma correta interpretação e aplicação do disposto no artigo 1091º, n.º 1, alínea a) do Código Civil, ao negar aos Autores/Recorrentes o reconhecimento do direito de preferência por estes invocado.
4. Face ao estatuído no artigo 1091º, n.º 1, alínea a) do Código Civil, o arrendatário, há mais de três anos, de parte de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal, não goza de direito de preferência, sobre a parte arrendada ou a totalidade, no caso de compra e venda desse mesmo prédio.
5. Deste modo, concluiu - e bem - o Tribunal a quo que os Autores/Recorrentes não poderão ser considerados interessados para efeitos de invocação da nulidade do Contrato de Permuta dos autos.
6. Pelo que, deverá ser mantida a douta sentença que julgou os Autores/Recorrentes partes ilegítimas e, em consequência, absolveu a Ré C da instância.
7. Acresce que, o Tribunal a quo não introduziu qualquer “requisito novo” ao artigo 1091º, n.º 1, alínea a) do Código Civil, nem tão pouco efetuou uma qualquer interpretação abusiva da mesma disposição legal; a interpretação jurídica feita pelo Tribunal a quo é aquela que, desde logo, se mostra mais conforme com as palavras em que a lei se expressa, sendo que o elemento literal constitui o ponto de partida do intérprete e o limite da interpretação.
8. Posto isto, a douta sentença recorrida também não viola o disposto nos artigos 111º e 165º, n.º 1 da Constituição da República Portuguesa.
Do Recurso Subordinado
9. A Ré C, agora Recorrente, não se conforma com a douta sentença proferida pelo Tribunal a quo na parte em julgou improcedente o pedido reconvencional consistente na condenação dos Autores, agora Recorridos, a lhe pagarem a quantia de € 852.428,47 ou, caso assim não fosse entendido, a pagarem-lhe a quantia de € 52.428,47.
10. Entendeu o Tribunal a quo que “O pedido de pagamento das quantias referidas não emerge da causa de pedir invocada na petição inicial, nem tão pouco do alegado em termos de defesa. Extravasa o invocado e introduz nos autos outras questões cujo conhecimento neste processo não é admissível.”
11. Ora, com o devido respeito e salvo melhor opinião, entende-se não assistir razão ao Tribunal a quo.
12. Com efeito, os Autores peticionam nos presentes autos a declaração de “nulidade do contrato promessa de compra e venda celebrado entre a 1ª Ré e a 4 Ré, cuja cópia está junta como doc. n.º 5”, bem como o “cancelamento de todo e qualquer registo subsequente e/ou realizado em consequência da sobredita permuta, designadamente o registo (…) de aquisição provisória por natureza AP. 6492017/02/08 a favor da 4ª Ré”. – pedidos e) e g)
13. Para tanto, os Autores alegaram na sua petição inicial factos que fundamentam tal pretensão, nomeadamente os que constam nos artigos 10º, 11º e 54º cujo teor aqui se reproduz.
14. É indubitável que tais pedidos tiveram e sempre teriam repercussão no Contrato Promessa celebrado entre a Ré C e a Ré F , mormente em termos de causar danos às respetivas partes contratantes.
15. Ora, os pedidos de condenação dos Autores no pagamento de uma indemnização à Ré C, formulados em sede de reconvenção, emergem desde logo de tais factos invocados pelos Autores na sua petição inicial.
16. Com efeito, foram os próprios Autores que, procedendo à junção do Contrato Promessa de Compra e Venda na petição inicial (Doc. 5), carrearam para os autos: i) que o preço de compra seria de € 1.500.000,00; ii) que a escritura pública deveria realizar-se até 15.09.2017; iii) que o prédio em questão iria ser adquirido com “um projeto de licenciamento para reabilitação urbana” e que iv) os “respetivos honorários e custos” seriam suportados pela Ré C.
17. A Ré C limitou-se, assim, na sua Reconvenção a expor o teor das cláusulas que compõem o referido Contrato Promessa (artigos 97º, 98º, 99º e 107º da Contestação) e a enunciar os concretos danos sofridos (106º e 111º da sua Contestação.
18. Todos os factos acima descritos integram igualmente a causa de pedir dos Autores na presente ação e é desta que emergem os pedidos de indemnização formulados pela Ré C em sede de reconvenção.
19. Por outro lado, os pedidos de indemnização formulados pela Ré C também resultam do alegado por esta em termos da defesa por si apresentada, nomeadamente nos artigos 2º (“o único objetivo prosseguido pelos Autores com a instauração da presente ação dirige-se apenas a tentarem obter dos Réus benefícios ilegítimos e injustos.”), 4º (“Os Autores, tendo tomado conhecimento do Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado entre a 1ª Ré e a 4ª Ré (Doc. 5 da PI) e perspetivando aí uma ótima oportunidade de enriquecimento face aos valores em causa, decidiram, pois, instaurar a presente ação.”) e 6º (“A presente ação configura, assim, um meio expedito dos Autores para colocar os 1ª e 4ª Rés sob ameaça de elevados prejuízos“).
20. Com efeito, os pedidos de indemnização formulados pela Ré C são a reação e consequência dos “intuitos abusivos com que os Autores intentaram a presente ação”, uma vez que estes sabiam não ser titulares do direito legal de preferência que alegaram deter (direito esse, aliás, negado pela própria sentença recorrida) e, bem assim, sabiam e sabem ser totalmente infundada a simulação do Contrato de Permuta que invocam.
21. Não fará, pois, qualquer sentido a Ré C ter que intentar outra ação judicial para reclamar dos Autores o pagamento dos danos que estes lhe causaram com o intentar da presente ação.
22. A Ré C, ora Recorrente, não funda os seus pedidos indemnizatórios exclusivamente na circunstância de os Autores terem registado a presente ação, registo esse que, tal qual refere e bem o Tribunal a quo, decorre do disposto no artigo 3º, n.º 1, alíneas a) e b) do Código do Registo Predial.
23. Com feito, resulta da globalidade dos factos vertidos nos articulados das partes que tais pedidos indemnizatórios se fundam num comportamento dos Autores mais vasto e especialmente direcionado a obter da Ré C os já referidos “benefícios ilegítimos e injustos”, causando-lhe desta forma os danos que se pretendem ver ressarcidos pelos pedidos reconvencionais.
24. Em face do exposto, entende-se, salvo melhor opinião, que a douta sentença recorrida violou o disposto no artigo 266º, n.º 1 e n.º 2, alínea a) do CPC.
Nestes termos e nos mais de Direito:
a) Deve o recurso interposto pelos Autores A e B ser julgado totalmente improcedente, mantendo-se a douta sentença recorrida;
b) Deve o recurso subordinado ser julgado procedente, admitindo-se o pedido reconvencional deduzido pela Ré, aqui Recorrente, consistente na condenação dos Autores a lhe pagarem € 852.428,47 ou, caso assim não seja entendido, a pagarem-lhe € 52.428,47, com as demais consequências legais.
Assim decidindo, V. Exªs. farão, como sempre, inteira
J U S T I Ç A!”
*
Por sua vez, pelos AA. foram deduzidas contra alegações relativamente ao recurso subordinado, contendo as seguintes
“CONCLUSÕES:
I. A Ré, ora Recorrente, ao admitir na 1ª conclusão das suas, aliás doutas, alegações: que “estaria disposta a aceitar a parte da decisão do Tribunal a quo em que ficou vencida se e na medida em que também os Autores/Recorrentes aceitassem a parte em que ficaram vencidos (…)” reconheceu claramente não ter sofrido os prejuízos cujo ressarcimento reclama nos pedidos reconvencionais em apreço.
II. Ninguém que verdadeiramente se sinta lesado por acto de terceiro prescinde de reclamar o seu pretenso direito nos termos em que a ora Recorrente o faz.
III. Demonstra ainda que a ora Recorrente, não só não discorda do decidido, como propendia a conformar-se com a decisão, só não o fazendo porque os Autores dela recorreram na parte em que a mesma absolveu os Réus da instância.
IV. O presente recurso subordinado não passa, pois, de um expediente processual, meramente táctico e sem fundamento sério que o Tribunal ad quem não deixará, certamente, de ter em conta na apreciação do mesmo.
V. A causa de pedir na presente acção é a celebração entre o 1º Réu e a 2ª Ré de um negócio jurídico simulado, no caso, uma permuta, enquanto a causa de pedir dos dois pedidos indemnizatórios objecto do presente recurso radica no facto de os Autores terem promovido o registo da acção, como consta dos arts.100º e 101º da Contestação/Reconvenção.
VI. Não emergindo de facto ou acto jurídico que sirva de fundamento à acção ou à defesa os pedidos reconvencionais em causa não poderiam ser admitidos, como não foram, atento o disposto no art.266º nº2 do CPC.
VII. O registo da acção é um acto/ formalidade obrigatório nos termos do diposto nos arts.3º nº1, alíneas a) e c) e 8º-A, nº1 alínea b) do Código do Registo Predial, pelo que, face à sua imperatividade, não pode a sua prática gerar qualquer ilicitude que constitua os Autores no dever de indemnizar a ora Recorrente.
VIII. Acresce que o motivo invocado pela ora Recorrente para a alegada “revogação” do contrato promessa celebrado com a 4ª Ré é totalmente falacioso.
IX. Como se alcança do estipulado nas cláusulas 2ª nº1 e 4ª nºs 1 e 2 do contrato promessa em causa que previam o prazo limite de 31 de Agosto de 2017 para a desocupação total do imóvel (prazo este que poderia ainda ser prorrogado uma vez até 15 de Outubro nos termos da cl.6ª nº4) e de 15 de Setembro de 2017 para a celebração da escritura definitiva de compra e venda, a ora Recorrente ao indicar a data de 31 de Outubro de 2017 para a desocupação do imóvel nas cartas que enviou aos Autores/arrendatários, colocou-se na situação de não poder cumprir o estabelecido no contrato promessa de compra e venda.
X. Pelo que nunca seria possível à ora Recorrente, pelo menos desde as datas supra referidas, cumprir o prazo contratualmente previsto para o contrato definitivo - 15 de Setembro de 2017 - por facto imputável a si própria e anterior ao registo da acção, ou seja, não é, nem nunca seria por causa do registo de acção que o prazo contratual não seria cumprido por parte da ora Recorrente.
XI. Também o facto confessado de a ora Recorrente ter acordado com a 4ª Ré a revogação do contrato promessa dos autos não lhe dá o direito a reclamar dos Autores qualquer indemnização.
XII. Da mesma forma os ora Recorridos não têm de suportar custos com um alegado projecto de licenciamento que a ora Recorrente tenha decidido efectuar no prédio de que é proprietária.
XIII. Decidindo como decidiu a douta sentença recorrida ao indeferir liminarmente os pedidos reconvencionais em causa não merece qualquer censura.
Termos em que,
Confiadamente se espera que Vossas Excelências negarão provimento ao recurso, confirmando, nesta parte, a sentença recorrida, como é de lei e de
Justiça!”
***
QUESTÕES A DECIDIR
Nos termos do disposto nos Artigos 635º, nº4 e 639º, nº1, do Código de Processo Civil, as conclusões delimitam a esfera de atuação do tribunal ad quem, exercendo uma função semelhante à do pedido na petição inicial.[1] Esta limitação objetiva da atuação do Tribunal da Relação não ocorre em sede da qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cf. Artigo 5º, nº3, do Código de Processo Civil). Também não pode este Tribunal conhecer de questões novas que não tenham sido anteriormente apreciadas porquanto, por natureza, os recursos destinam-se apenas a reapreciar decisões proferidas.[2]
Nestes termos, as questões a decidir no recurso principal consistem no seguinte:
a) se os AA. são “interessados” para efeitos de arguição de simulação de contrato de permuta relativamente a imóvel não constituído em propriedade horizontal, por serem detentores do direito de preferência, relativamente ao negócio dissimulado;
b) se ao decidir que a lei exige uma rigorosa identidade entre a extensão da “coisa locada” e a “coisa preferida”, a sentença recorrida viola o princípio da separação de poderes e da reserva relativa de competência legislativa, previstas nos artºs 111 e 165 da Constituição, bem como o princípio da igualdade entre arrendatários.
No recurso subordinado:
a) Se o pedido reconvencional, formulado pela R. de ressarcimento de danos causados pela arguição da simulação e registo da acção, deve ser admitido.
*
Corridos que se mostram os vistos aos Srs. Juízes adjuntos, cumpre decidir.
*
FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
A matéria de facto a considerar para decisão do presente recurso, para além da constante do relatório acima elaborado, é a seguinte:
1-Por doc. escrito datado de 1 de Abril de 1974, foi dado de arrendamento ao 1º Autor o 1º andar direito do prédio urbano sito em Lisboa na Travessa da Palmeira, nº -- a --, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº --- da freguesia das Mercês e inscrito na matriz sob o artº 3…º da freguesia da Misericórdia (anteriormente inscrito no artº 140º da extinta freguesia das Mercês.
2-Por contrato de arrendamento datado de 26/01/1971 foi dado em arrendamento ao pai do 2º A. …AR, o 1º andar esquerdo do prédio acima identificado.
3-Por óbito deste, o arrendamento transmitiu-se ao 2º A.
4-A 1ª Ré é a actual proprietária do prédio urbano identificado no artº 1º supra, conforme inscrição na CRP pela AP.198 de 2016/12/06.
5-Por “Título de Permuta e Hipoteca”, datada de 6 de Dezembro de 2016 e outorgada na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde, perante Oficial Público, o 2º Réu declarou dar à sociedade 1ª Ré o sobredito prédio urbano com o valo atribuído de 700.000,00€ (setecentos mil euros), e a 1ª Ré declarou dar em troca ao 2º Réu o prédio rústico denominado “Monte da …..”, de cultura arvense, sito no lugar Monte da …., freguesia e concelho de Almodôvar, inscrito na matriz predial rústica da união das freguesias de Almodôvar e Graça dos Padrões sob o art 9 – Secção X, descrito na Conservatória do Registo Predial de Almodôvar sob o nº 2853, com o valor atribuído de 50.000,00€ (cinquenta mil euros).
6-Mais declarou a 1ª Ré dar ao 2º Réu, juntamente com o prédio rústico identificado no artº 6º supra, a importância de 650.000,00€.
*
FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
Insurgem-se, os AA. recorrentes, relativamente à decisão que absolveu a recorrida da instância por ilegitimidade activa, por os recorrentes não preencherem os requisitos de “interessados” para arguirem a simulação relativa, por não serem titulares do direito de preferência, a proceder a acção de simulação, sobre o imóvel em apreço, por não constituído em propriedade horizontal e os recorrentes serem arrendatários de parte do imóvel, alegando que:
-a lei não exige que haja absoluta identidade da “coisa locada” e da “coisa preferida”;
-ao decidir desta forma, violou o tribunal recorrido, o princípio da separação de poderes e da reserva relativa de competência legislativa, consagrados na nossa constituição, bem como introduziu uma situação de desigualdade manifesta no tratamento diferenciado de situações de arrendamento substancialmente idênticas.
Vejamos:
a) são os AA. “interessados”, para efeitos de arguição de simulação de contrato de permuta de imóvel não constituído em propriedade horizontal, por serem detentores de um direito de preferência relativamente ao negócio dissimulado?
A este respeito, invoca a decisão recorrida que, “consagrando a lei a nulidade do negócio simulado, daí resulta que a nulidade da simulação pode ser invocada por qualquer interessado e ser oficiosamente declarada, conforme decorre da regra geral expressa no artigo 286.º do Código Civil. Ao dizer “qualquer interessado”, não pode deixar de entender-se que a lei se está a referir ao “titular de qualquer relação cuja consistência, tanto jurídica, como prática, seja afectada pelo negócio” – Antunes e Pires de Lima, Código Civil Anotado, Vol. I, 4.ª edição revista e actualizada, Coimbra Editora, pág. 263 e, no mesmo sentido, Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 4.ª edição, 2.ª reimpressão, Coimbra Editora, pág. 620 – ou seja, o sujeito de qualquer relação jurídica que, de algum modo, possa ser afectado pelos efeitos que o negócio tendia a produzir.
No que se refere concretamente à legitimidade do preferente para arguir a simulação – o que ora nos ocupa -, em caso de simulação relativa, Carvalho Fernandes, in Estudos sobre a Simulação, pag. 199, diz “Apresenta-se, na verdade, o preferente como terceiro interessado, o que releva para o efeito de determinar a sua legitimidade para obter a declaração de nulidade do negócio simulado.
Por assim ser, a resposta a esta primeira questão apresentase simples: nos termos conjugados dos artsº 242º, nº1 e 286º do C. Civ, o preferente preterido tem legitimidade para arguir a nulidade do negócio simulado e, afastando a aparência por ele criada, exercer, de seguida, o seu direito de preferência em relação ao negócio dissimulado”.
Importa, assim, apurar se os AA. serão titulares do direito de preferência que invocam, pois daqui resultará a sua legitimidade para arguir a simulação e igualmente a nulidade decorrente da invocada fraude à lei.
Sustentam os mesmos que, sendo arrendatários, respectivamente, do 1º andar direito e do 1º andar esquerdo do prédio urbano sito na Travessa da Palmeira, nºs -- a --, em Lisboa, prédio esse que o 2º R. declarou dar em permuta à 1ª, terão direito de preferência na venda do mesmo, venda esta correspondente ao negócio jurídico que as partes efectivamente quiseram realizar.
Conforme resulta da certidão da Conservatória do Registo Predial de Lisboa de fls 13v e 14, o prédio em causa não se encontra constituído em propriedade horizontal, pelo que é entendimento deste tribunal que aos mesmos não pode ser reconhecido o direito de preferência sobre a parte arrendada, uma vez que esta não tem autonomia jurídica, nem sobre a totalidade do prédio. Os AA. não têm qualquer direito relativamente à totalidade do imóvel.
(…)
Pelos fundamentos que constam do referido Acórdão, entende-se que na vigência do artigo 1091.º do CC, introduzido pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, o arrendatário, há mais de três anos, de parte de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal, não tem direito de preferência, sobre a parte arrendada ou a totalidade, no caso de compra e venda desse mesmo prédio, pelo que não poderia vir as ser reconhecido o direito de preferência dos AA. relativamente à venda do totalidade do prédio, conforme os mesmos invocam. Do exposto resulta, que os AA. não podem ser considerados interessados para efeitos de invocação da nulidade.”
Não estando em causa que, para que os AA. possam preencher o conceito de “interessado” na arguição de simulação do negócio de “permuta” outorgado entre os 1º e 2º RR., lhes tem de ser reconhecido um direito de preferência na alienação do imóvel (suposto negócio dissimulado), em causa está precisamente se aos AA., arrendatários de uma parcela de imóvel não constituído em propriedade horizontal, lhes assiste esse direito de preferência.
Ora, somente com a lei 63/77 de 25 de Agosto, é que foi expressamente consagrada a preferência do arrendatário para habitação nos casos de compra e venda ou dação em cumprimento do imóvel arrendado, tendo em vista a defesa dos interesses do arrendatário, resultante das alterações políticas e ideológicas que se seguiram ao 25 de Abril de 1974, que culminaram com a criação da presente Constituição da República Portuguesa.
Estabeleceu-se então no n.º 2 do art. 1º da Lei n.º 63/77, de 25 de Agosto que “o locatário habitacional de fracção autónoma de imóvel urbano também goza do direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento da respectiva fracção” e, nos termos do art. 3º da referida Lei, “ao direito de preferência previsto na lei é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos arts. 416º a 418º e 1410º do Código Civil”.
Este diploma legal, foi posteriormente revogado pelo art. 3º, n.º 1, al. d), do Dec.-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, prevendo agora o seu artº 47 nº1 que o arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma, tinha o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano.
Face à redacção deste preceito e sua menção a prédio urbano ou local arrendado, bem como face ao disposto no nº2 do mesmo artigo, surgiram divergências quer doutrinárias, quer jurisprudenciais, relativamente à existência de direito de preferência exercido pelo arrendatário de uma parcela de imóvel não constituído em propriedade horizontal, entendendo então a maioria da doutrina[3] e jurisprudência[4] que, não tendo sido constituída a propriedade horizontal, ao arrendatário assistia o direito de preferência na venda da totalidade do imóvel em que o locado se integrava, uma vez que a parcela locada, mas não autónoma, não poderia ser objecto de venda; se a propriedade horizontal estivesse constituída, o direito de preferência limitar-se-ia à fracção respectiva.[5]
Assim, conforme referido por Luís Miguel Monteiro[6] , por um lado, não obstante a inclusão no RAU desta expressão, o preferente de parte de um prédio não constituído em propriedade horizontal podia mesmo assim exercer o seu direito relativamente à totalidade, uma vez que, por um lado, o legislador mantivera as designações de “prédio urbano” e “fracção autónoma” no art.º 47º n.º 1, o que implicaria que a limitação ao local arrendado apenas diria respeito aos casos de venda de prédio já constituído em propriedade horizontal. Por outro lado, a lei, ao possibilitar o recurso à licitação entre os vários preferentes, através do n.º 2 do art.º 47º do RAU, estaria indirectamente a admitir o exercício da preferência dos diversos arrendatários em relação à totalidade do prédio.
Semelhantes argumentos eram também esgrimidos por uma boa parte da jurisprudência, que por regra partilhava a mesma opinião, da qual é exemplo o Acórdão do STJ de 12/01/2012, proferido no proc. n.º 72/2001 -L1.S1: “[...] Entendeu o Tribunal ‘a quo’ que a introdução, no texto da lei, da expressão local arrendado limitaria o direito de preferência ao andar ou à parte do prédio efetivamente dada de arrendamento impedindo o ou os arrendatários de preferir na compra e venda da totalidade de um prédio não constituído em propriedade horizontal. Desde logo o confronto dos dois números em que o artigo se decompõe leva -nos a uma interpretação não restritiva do preceito (‘actus debet interpretari ut aliquid operetur non ut sit inanis et inutilis’). Diz o n.º 2 do art.47.º do RAU que sendo dois ou mais preferentes, abre -se entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante. Os preferentes a que este número se refere são, em princípio, os locatários habitacionais do prédio arrendado. O n.º 2 restaria sem âmbito de aplicação em situações de não constituição da propriedade horizontal, pois não seria curial abrirem -se licitações concorrenciais entre o preferente do andar ou parte do prédio locado e os demais locatários do restante prédio. Em caso de propriedade horizontal o preferente na compra e venda do andar locado é, em princípio, o locatário do andar arrendado e não os demais locatários dos restantes andares. Não é este, contudo, o argumento decisivo: é que nem do preâmbulo do decreto -lei, nem da análise dos trabalhos preparatórios decorre ter o legislador tido a intenção de afastar o direito de preferência do locatário habitacional na compra e venda de todo o imóvel. Pode impressionar o facto de o legislador ter introduzido, no n.º 1 do art.47.º, a expressão “local arrendado”, só que tal expressão não é sinónimo, apenas, de andar arrendado mas de todo o imóvel onde o arrendamento se situa. Se o legislador tinha a intenção de restringir a preferência aos casos de compra e venda de prédio constituído em propriedade horizontal devia tê -lo dito no art.47.º, dando -lhe redação diversa. Não o tendo feito não pode a interpretação restringir com base em expressões de alcance dúbio (‘favorabilia amplianda, odiosa restringenda’)”.
Sendo esta a posição maioritária face ao disposto no artº 47 do RAU, com a entrada em vigor da Lei 6/2006 de 27/02, foi alterado este regime, agora objecto de regulação no artº 1091 do C.C.
Posto isto, tem sido entendimento unânime[7] que a lei reguladora do direito de preferência é a vigente na data em que se concretizou o acto de alienação, por o direito legal de preferência não passar de uma faculdade que integra o conteúdo do direito do arrendatário, só existindo direito potestativo de o exercer com a prática do negócio translativo da propriedade, sem que o senhorio lhe tenha oferecido a preferência.
Assim, sendo o alegado negócio translativo da propriedade datado de Dezembro de 2016, é aplicável o disposto no artº 1091 nº1 a) na redacção introduzida pela lei 6/2006.
Ora, com a entrada em vigor da lei 06/2006 de 27/02, que aprovou o NRAU, passou a dispor-se no artº 1091 nº1 a) do C.C. que “1 - O arrendatário tem direito de preferência:
a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos;” (objecto este preceito de alteração pela lei 64/2018 de 29/10, aqui não aplicável).
Com esta redacção do artº 1091 do C.C., eliminou-se a referência ao prédio urbano ou fracção autónoma, eliminando-se ainda a possibilidade de licitação entre dois ou mais locatários preferentes, restringindo-se o direito de preferência do arrendatário ao local arrendado.
Pese embora a redacção introduzida a este preceito legal, persistem no âmbito deste diploma as discussões doutrinárias e jurisprudenciais que já se colocavam na redacção do RAU, mormente no que se reporta ao arrendatário de parcela de prédio não constituído em propriedade horizontal, mantendo parte da nossa jurisprudência que o arrendatário de parcela de prédio não constituído em propriedade horizontal tem direito de preferência na alienação da totalidade do imóvel.[8]
Ora, conforme refere Abílio Neto, “deixou de se fazer menção ao arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma (...) e de prevenir a hipótese de que, sendo dois ou mais os preferentes, abre-se entre eles licitação (...) o que pode ser havido como significando que só o arrendatário de fracção autónoma goza de direito de preferência, e não o arrendatário de um fogo em prédio não submetido ao regime de propriedade horizontal, o qual deixa de exercer a preferência em relação à totalidade do prédio (...)” [9]
Aliás, ao contrário do que alega o recorrente, não manteve o artº 1091 a redacção do artº 47 nº1 do RAU, alterando apenas o prazo do arrendamento, nem faria sentido que o legislador face às duvidas surgidas na redacção do anterior preceito do RAU, não visasse com a eliminação das expressões “prédio urbano ou de sua fracção autónoma” e com eliminação da possibilidade de abertura de licitação entre os preferentes, o dirimir destas dúvidas, esclarecendo agora que este direito assiste apenas ao arrendatário de fracção autónoma, na venda da sua fracção.
Conclui-se pois que, apenas o locatário de fracção autónoma em propriedade horizontal, tem direito de preferência na venda da sua fracção e não sobre a totalidade do prédio[10], sendo que actualmente “A consagração do direito de preferência do arrendatário na compra e venda do local arrendado sugere, só por si, que o legislador teve em vista o locado e não também o prédio urbano indiviso que o abrange mas nele não se esgota. É indefensável o alargamento do local arrendado ao prédio onde se insere o locado porque a parte sobrante não foi objecto do arrendamento e não se pode considerar arrendado; já o local poderá ter maior ou menor extensão física, comportando tanto o andar, a garagem, ou o prédio. (…) local arrendado é, repete-se, o exacto espaço que as partes acordaram ser objecto do arrendamento: nem mais, nem menos.”[11]
Assim, porque apenas passíveis de serem alienadas fracções autónomas, decorre deste preceito que só existe direito de preferência do arrendatário de prédio urbano constituído em propriedade horizontal, limitado à fracção autónoma alienada e não já respeitante à totalidade de imóvel não constituído em propriedade horizontal, ou seja, “caso o prédio vendido não tenha sido constituído em propriedade horizontal, o arrendatário de parte dele, sem autonomia jurídica, não tem direito de preferência sobre ele ou sobre a totalidade do prédio, em caso de venda ou dação em cumprimento deste último.” (ac. do S.T.J. de 21/01/16, cit.)
Posto isto, alegam ainda os recorrentes que “A norma do art.1091º nº1 alínea a) do CC quando abusivamente interpretada no sentido de que o direito de preferência do arrendatário na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos apenas se restringe aos casos em que se verifique uma “rigorosa identidade” entre a extensão da “coisa locada” e a “coisa preferida” está ferida de inconstitucionalidade na medida em que se está a introduzir, por via de decisão judicial, um requisito que ela não contém, consubstanciando uma verdadeira alteração de um preceito legal que é reserva relativa da competência legislativa. (Art.165º nº1 alínea h) da CRP)” violando ainda o tribunal o princípio da separação de poderes, constante do artº 111 da CRP (conclusões I a III), sendo susceptível de gerar graves distorções pela desigualdade manifesta no tratamento diferenciado de situações de arrendamento substancialmente idênticas. (conclusão XV)
b) se ao decidir que a lei exige uma rigorosa identidade entre a extensão da “coisa locada” e a “coisa preferida”, a sentença recorrida viola o princípio da separação de poderes e da reserva relativa de competência legislativa, previstas nos artºs 111 e 165 da Constituição, bem o princípio da igualdade entre arrendatários.
Decidindo este segmento de recurso, diga-se desde já que se não alcança em que é que a interpretação dada ao artº 1091 do C.C., viola o princípio da separação de poderes e da reserva legislativa constante dos artºs 111 e 165 nº1 h) da CRP.
Com efeito, existem matérias sobre as quais só a Assembleia da República pode legislar. São as matérias de reserva absoluta de competência legislativa, tais como a constituição política, o Orçamento do Estado, eleições e estatuto dos órgãos de soberania e outras respeitantes à organização do Estado, às bases gerais do ensino e da saúde, à defesa nacional, etc.
Outras fazem parte do domínio reservado da Assembleia da República, podendo o Governo sobre elas legislar mediante autorização legislativa da Assembleia. São as matérias inseridas no âmbito da denominada reserva relativa de competência legislativa.
Neste elenco de matérias, incluem-se as leis de bases do sistema de segurança social, os impostos e sistema fiscal, o arrendamento urbano e rural, entre outras, conforme resulta do artº 165 da CRP, que no seu nº1 h) dispõe que
“1. É da exclusiva competência da Assembleia da República legislar sobre as seguintes matérias, salvo autorização ao Governo:
(…)
h) Regime geral do arrendamento rural e urbano;”
Posto isto é líquido que aos tribunais judiciais não lhes incumbe legislar sobre qualquer matéria, mas já lhes incumbe, como órgãos de soberania (artº 110 nº1 da CRP), “administrar a justiça em nome do povo” assegurando “a defesa dos direitos e interesses legalmente protegidos dos cidadãos, reprimir a violação da legalidade democrática e dirimir os conflitos de interesses públicos e privados.” (artº 202 da CRP)
Na prossecução dos seus deveres de administração da justiça em nome do povo, os tribunais aplicam a lei, não podendo no entanto, “Nos feitos submetidos a julgamento (…) aplicar normas que infrinjam o disposto na Constituição ou os princípios nela consignados.” (artº 204 da CRP).
As leis são normas gerais e abstractas, necessitando o tribunal de as interpretar na sua aplicação aos casos concretos, nos termos e com os limites definidos no artº 9 do C.C.
Ora, a necessidade de interpretação deste preceito legal, já existente no anterior artº 47 do RAU, não se alterou, nem a interpretação feita pelos órgãos judiciais, quer a favor da posição defendida pelos recorrentes, quer a que propugnamos, se confunde com quaisquer veleidades, por parte dos tribunais, de incursão em sede legislativa.
Os tribunais têm bem assente que não lhes incumbe legislar, nem têm pretensões a tanto.
Por outro lado, o disposto no artº 1091 nº1 a) do C.C., na interpretação acolhida, também não trata de forma diferenciada situações de arrendamento substancialmente idênticas, o que constituiria uma violação do princípio da igualdade, contido este no artº 13 da CRP.
Com efeito, a Constituição Portuguesa consagra o princípio da igualdade no referido preceito, constando do seu n.º 1, que “todos os cidadãos têm a mesma dignidade social e são iguais perante a lei”, e no n.º 2, que “ninguém pode ser privilegiado, beneficiado, prejudicado, privado de qualquer direito ou isento de qualquer dever em razão da ascendência, sexo, raça, língua, território de origem, religião, convicções politicas ou ideológicas, instrução, situação económica, condição social ou orientação sexual”
Assim sendo, “a igualdade prevista neste preceito constitucional, desdobra-se em duas proibições e uma obrigação – proibição de arbítrio, proibição de discriminação e obrigação de diferenciação”[12]
A proibição do arbítrio, traduz-se num limite externo da liberdade de conformação ou de decisão dos poderes públicos, servindo como princípio negativo de controlo: nem aquilo que é essencialmente igual deve ser tratado arbitrariamente (sem fundamentação, ou com uma justificação insuficiente) como desigual, nem o fundamentalmente desigual deve ser de modo arbitrário tratado como igual.
Conforme referem Jorge Miranda e Rui Medeiros, “O significado da redacção de tal princípio está, por um lado, na proibição das desigualdades (sentido primário negativo), que consiste na vedação de privilégios e de discriminações, e, por outro lado, na imposição de tratamento igual de situações iguais (ou tratamento semelhante de situações semelhantes) e de tratamento desigual de situações desiguais (sentido positivo)”[13]
Ora, no caso em apreço, revertendo à posição já expressa no Ac. do STJ de 22/01/16 (já citado) “ainda que possa haver coincidência entre a parte do prédio indiviso e a fracção autónoma do prédio constituído em propriedade horizontal, que, quando arrendadas, não facultarão, no primeiro caso, e, facultarão, no segundo caso, direito de preferência na venda, tal coincidência é meramente física e não jurídica.
Com efeito, no primeiro caso, aquela parte não é, no mundo do direito, e mais propriamente por força do disposto nos artigos 202.º e 203.º, ambos do CC, uma coisa, e, por consequência, não tem autonomia jurídica, pelo que não pode por si ser objecto autónomo de relações juridicamente válidas, invalidando, por força do disposto no artigo 1090.º, n.º1 e 417.º, ambos do CC, o exercício do direito de preferência; já no segundo caso, inversamente, a fracção autónoma decorrente da opção voluntária de constituição do prédio em propriedade horizontal tomado pelo proprietário, é uma coisa, que o sistema reputa de juridicamente autónoma, e do que faz decorrer a possibilidade de poder destacar-se de todo o prédio e ser, apenas ela, objecto de negócios jurídicos e fonte, por isso do direito de preferência a favor do arrendatário – artigos 1416.º e 1417.º, ambos do CC.
Sendo os objectos do arrendamento, no caso de um andar de um prédio não constituído e de uma fracção de um prédio constituído em propriedade horizontal, realidades jurídicas diferentes, existe, na base, uma situação que o sistema diversifica e que legitima o tratamento diferenciado, e coerente, na negação e na atribuição, respectiva, do direito de preferência.
As situações não são, pois, iguais, legitimando a desigualdade jurídica do objecto o tratamento diferenciado do feixe de direitos que se lhes associam.
(…)
Também não haverá quando esteja em causa o direito de preferência em relação à totalidade do prédio, visto que, e desde já, em passo algum se afirma a existência do direito de preferência do arrendatário de fracção autónoma sobre a totalidade do prédio, antes tendo, pela nossa parte, concluído que o direito de preferência se circunscreve, originariamente, ao “local arrendado”, se passível de autonomização.
Ora, somente do reconhecimento do direito de preferência do arrendatário da fracção autónoma relativamente a todo o prédio, poderia decorrer a interrogação sobre o tratamento desigualitário do arrendatário de parte do prédio indiviso, o que se negou.”
Por outro lado a questão da constitucionalidade do artº 1091 nº1 a) do C.C., quando interpretada no sentido de o arrendatário, há mais de três anos, de parte de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal, não ter direito de preferência sobre a totalidade do prédio, na compra e venda desse mesmo prédio, foi já objecto de decisão, mormente pelo Ac. do T.Constitucional nº 583/2016 de 09/12, publicado no Diário da República n.º 235/2016, Série II de 2016-12-09.
Discutia-se neste recurso a conformidade constitucional da interpretação do artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, na redação introduzida pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (abreviadamente NRAU), segundo a qual o arrendatário de parte não autonomizada do prédio não pode exercer preferência na venda da totalidade do imóvel, referindo-se neste acórdão que “é evidente que não estamos perante a mesma situação num qualquer caso em que o arrendamento incida sobre um objeto cujo domínio pode ser autonomamente transacionado e num outro caso em que incida sobre parte não autonomizada de um imóvel. Basta pensar que, no primeiro caso, a natureza da coisa dada em locação permite que a realidade física objeto do negócio sobre o domínio coincida com a realidade física do objeto do arrendamento e, no segundo caso, essa coincidência não é possível. Neste conspecto, o tratamento diferenciado de uma e outra situação não é arbitrário, parecendo razoável que o legislador tenha entendido que a autonomia negocial dos sujeitos (na dimensão de liberdade de escolha da contraparte negocial) não devia ser sacrificada no caso de o objeto do arrendamento não coincidir com o objeto do negócio real de aquisição, até mesmo porque, desse modo, se proporcionaria ao arrendatário a aquisição de mais do que o locado em função do qual a preferência é atribuída. É certo que esta atribuição do direito de preferência a favor do arrendatário visa proporcionar o acesso à propriedade a quem beneficia já de um direito de gozo prolongado sobre o imóvel, com o que daí vem implicado de estabilidade na habitação, mas — até a essa luz — não pode dizer -se que há igualdade na situação de aquisição do espaço de habitação e na situação de aquisição de maior superfície, incluindo área que não correspondia à anterior habitação (que, aliás, até pode corresponder à habitação de terceiros). Por outro lado, o objeto da propriedade não tem, forçosamente, que coincidir com o objeto do arrendamento, tratando -se de direitos de natureza diferente, podendo o legislador — por razões de segurança jurídica, ordenação do território, publicidade e boa gestão do registo predial e da realidade cadastral, entre outras — exigir que a propriedade tenha por objeto uma realidade física e jurídica unitária com certas características, não se fazendo sentir as mesmas exigências no caso de locação. Assim sendo, mostrando -se razoável a exigência da autonomia jurídica da coisa para que possa constituir objeto de um negócio translativo da propriedade, é também razoável que o direito de preferência a partir do arrendamento se projete por referência à mesma unidade jurídica, sendo ele tendente à aquisição do direito real. Este ponto é determinante, uma vez que a afirmação da igualdade entre situações que os Recorrentes procuram sustentar reduz os termos da questão à realidade puramente física da locação, esquecendo que o direito de preferência interfere com os termos do negócio real de compra e venda ou de dação em cumprimento.”, decidindo após “não julgar inconstitucional a norma extraída da alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.º do Código Civil, na redação introduzida pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, interpretada no sentido de o arrendatário, há mais de três anos, de parte de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal, não ter direito de preferência sobre a totalidade do prédio, na compra e venda desse mesmo prédio.”
Não é inconstitucional esta norma quando interpretada neste sentido, mormente por violação do princípio da igualdade e não é inconstitucional a interpretação que o tribunal retira no exercício da sua função jurisdicional, que em nada se confunde com a reserva de competência legislativa atribuída à Assembleia da República.
Improcede assim o recurso interposto pelo recorrente e prejudicado fica a apreciação do recurso subordinado.
*
DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes desta relação em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pelo apelante.
Lisboa 15 de Novembro de 2018
Cristina Neves
Manuel Rodrigues
Ana Paula A.A. Carvalho
[1] Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2013, pp. 84-85.
[2] Abrantes Geraldes, Op. Cit., p. 87.
Conforme se refere no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 7.7.2016, Gonçalves Rocha, 156/12, «Efetivamente, e como é entendimento pacífico e consolidado na doutrina e na Jurisprudência, não é lícito invocar nos recursos questões que não tenham sido objeto de apreciação da decisão recorrida, pois os recursos são meros meios de impugnação das decisões judiciais pelos quais se visa a sua reapreciação e consequente alteração e/ou revogação». No mesmo sentido, cf. Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 4.10.2007, Simas Santos, 07P2433, de 9.4.2015, Silva Miguel, 353/13.
[3] Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 2º ed., Almedina, pág. 616; Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 6.ª Edição, Almedina, 2002, pag. 314; Luís Miguel Monteiro, Direito e Obrigações Legais de Preferência no Novo Regime Jurídico do Arrendamento Urbano, Lisboa, 1992, AAFDL; Agostinho Cardoso Guedes, o Direito de Preferência (2006), 172-208.
[4] Acs. de 26.09.1991, BMJ 409.º - pag. 779, de 08.10.1992, BMJ 420.º- pag. 502; de 28.01.1997, CJ, STJ. T.V, ano I, pag. 77; de 13.02.1997, CJ, STJ, T.V, ano I, pag. 104; de 10.12.1997, BMJ – 472.º-454; de 30.04.1997, processo n.º 885/96 , 2.ª secção, Cons. Pereira da Graça; de 02.06.1999, Co. Ac. STJ, VII, 2.º, 129; de 22.10.1999, BMJ, 490-270; de 06.07.2004, proc. 07B1554 e de 31.05.2007, processo n.º 07B1554, Acórdão da Relação de Lisboa de 30/04/96, transcrito por Pais de Sousa - “Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano” pág. 154; acórdão da Relação de Lisboa de 30/04/1996, in CJ 1996, II, pág. 133; acórdão da R. de Coimbra de 19/11/96, Col.Jur.1996, V, 13.
[5] Em sentido contrário Ac. STJ do STJ de 30.04.1997, BMJ 466º - 501; Januário Gomes, Arrendamentos Comerciais, 2.ª ed., p. 204 e Oliveira Ascensão, Subarrendamento e Direitos de Preferência no Novo Regime de Arrendamento Urbano, in R.O.A., ano 51.º, I, 1991, p.68.
[6] Direitos e Obrigações Legais de Preferência no Novo Regime de Arrendamento Urbano (RAU), FDL.
[7] Acs. do STJ de 05.05.1994, in BMJ 437-477; de 09.03.1995, CJ, STJ, II, 1, 118-II; de 28.01.1997, processo n.º 87557 e 12.11.2009, processo n.º 1842/04.3TVPRT.S1, estes in www.dgsi.pt;
[8] Vidé Ac. da R. Coimbra de 23/06/15, relator Carlos Moreira, proc. nº 1275/12.8TBCBR.C1; Ac. T.R. Guimarães de 07/12/17, relator Maria dos Anjos Nogueira, proc. nº 1130/15.0T8VNF-F.G1, disponíveis para consulta in www.dgsi.pt
[9] Abílio Neto, Código Civil, Anotado, pág. 970.
[10] Neste sentido vidé Ac. da R. Lisboa de 26/03/2015, proferido no proc. 9065-12.1TCLRS.L1, Ac. da R. de Lisboa de 08/02/18, proferido no Proc. nº 19363/15.9T9LSB.L1-8, disponível in www.dgsi.pt; no mesmo sentido vidé Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, Arrendamento Urbano, Novo Regime Anotado, 3.ª Edição, Quid Juris, 2009, pág. 430, José Pedro Carneiro Cadete, in Da Preferência do Arrendatário Habitacional, Tese de Mestrado em Direito – Ciências Jurídico-Privatísticas, Universidade do Porto, Faculdade de Direito, em 29 de Julho de 2011, pág. 12.
[11] Ac. do S.T.J. de 21/01/16, relator Tavares de Paiva, proc. nº 9065/12.1TCLRS.L1.S1, disponível in www.dgsi.pt
[12] Gomes Canotilho e Vital Moreira, “Constituição Anotada”, Vol. I, cit., pág. 339-342.
[13] Constituição Portuguesa Anotada, Tomo I, Coimbra Editora, 2005, pág. 121