| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes,do Tribunal da Relação de Lisboa.
1. RELATÓRIO.
T. International, SA e T. Investments SA, propuseram contra
N.V.D.Snel e outros dez RR, esta ação declarativa, ordinária, pedindo que se declare a resolução dos contratos-promessa com eles celebrados, por incumprimento culposo, que se condenem os RR a entregarem as parcelas de terreno e construções a que se reportam, a indemnização de € 1.000,00 por dia até à sua entrega efetiva e indemnização por todos os prejuízos causados com as suas condutas, a liquidar em execução de sentença.
Alegam para tanto, em síntese, que celebraram com os RR contratos-promessa de compra e venda de lotes de terreno e chalés, a serem neles construídos, e que a partir de 2001 os RR passaram a considerar-se donos dos lotes e construções, procurando autonomiza-los como prédios urbanos, deixando de cumprir os compromissos assumidos nos contratos e inviabilizando o projeto das AA, referente a empreendimento turístico designado “Aldeia do Almegue”.
Citados, contestaram os RR, todos com exceção do 7.º, por um lado, e este 7.º, por outro, pedindo, em síntese, a improcedência da ação, a absolvição do pedido e a condenação das AA no pedido reconvencional que formularam, por incumprimento por parte das AA.
Realizada audiência de discussão e julgamento foi proferida sentença, declarando a nulidade dos contratos-promessa, condenando as partes a restituírem tudo o que foi prestado em razão de tais contratos-promessa, julgando improcedente a pretensão das AA, absolvendo os réus dos pedidos contra si formulados, mais julgando improcedentes os pedidos reconvencionais formulados pelos RR, deles absolvendo as AA.
Inconformados com esta decisão, dela recorreram, por um lado a 7.ª R e por outro, todos os restantes RR, pedindo a sua revogação, tendo os recursos sido recebidos como apelação, formulando as seguintes conclusões:
A) A apelação da 7.ª R.
1- Entende a douta sentença recorrida que o objecto do contrato-promessa de compra e venda é legalmente impossível, em face do disposto no artº 1376º, nº 1 do Código Civil e na Portaria nº 202/70, de 21 de Abril, uma vez que implica a realização de um destaque de uma parcela de terreno com área inferior à unidade de cultura.
2- No entanto, a sanção aplicável à infracção das regras de fracionamento de prédios rústicos era, quer à data da celebração dos contratos-promessa quer à data da instauração da acção, a mera anulabilidade, conforme artsº 1376º e 1379º do Código Civil. Ora, a mera anulabilidade não é de conhecimento oficioso (cfr. artº 287º do Código Civil), pelo que a douta sentença recorrida não podia decidir sobre este alegado vício.
3- Sem prescindir, mesmo que assim não se entenda, a verdade é que não existe nos factos provados qualquer referência aos artigos matriciais onde as casas estão implantadas. Assim, não se sabe se cada casa está implantada num só artigo matricial e qual a respectiva área ou se, pelo contrário, várias casas estão implantadas num único artigo matricial. Com efeito, se cada casa estiver construída num único artigo matricial autónomo, não haverá necessidade de qualquer destaque. Deste modo, não existem factos provados nos autos que permitam concluir que teria de haver um destaque ou que existe uma violação da unidade de cultura ou das regras de fraccionamento de prédios rústicos.
4- Por outro lado, mesmo que assim não se entenda, a verdade é que existem outras formas legais, para além do destaque, que permitem a implantação de várias casas num único artigo matricial. Com efeito, existe a possibilidade de constituição de uma propriedade horizontal, de um aldeamento turístico ou de um simples loteamento.
5- Assim, sendo possível a constituição de uma propriedade horizontal, de um aldeamento turístico ou até de um simples loteamento, não existe qualquer impossibilidade originária da prestação. A prestação era por isso possível, embora não o fosse ainda à data da celebração do contrato-promessa.
6- Acresce que a “legalização” do Almegue é possível, mediante a aprovação pela CM da Sertã de um plano para essa zona, adequado ao espaço e valores em causa e compatível com os planos de ordem superior (cfr. ponto 67 dos factos provados).
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7- Assim, ao não decidir desta forma, violou a douta decisão recorrida o disposto nos artigos 401º, 1376º, 1438º-A, 1376º, 1379º e 287º do Código Civil.
8- Deste modo, o contrato-promessa é válido (e não nulo), pelo que deve a douta sentença recorrida ser revogada nesta parte.
9- Sendo o contrato-promessa válido, entende a ora Apelante que o mesmo foi cumprido no que diz respeito ao chalé, tendo havido já transmissão da respectiva propriedade, atentos os factos provados com os nºs 119) a 121), 79) e 33).
10- Com efeito, decorre deste factos provados que o chalé da 7ª Ré, ora Apelante, é um bem ou coisa móvel, nos termos do disposto no artº 205º do Código Civil.
Ora, a compra e venda de bens móveis não necessita para a respectiva formalização de qualquer documento, nomeadamente de escritura pública ou de documento particular autenticado (cfr. artº 875 do Código Civil, a contrário).
11- No presente caso, tratou-se ainda de uma promessa de compra e venda de uma coisa futura (artº 211º do Código Civil), uma vez
o chalé ainda iria ser construído, pelo que se deve considerar que a eficácia real foi diferida para o momento da conclusão da construção ou da aquisição da coisa pelo alienante, nos termos do nº. 2 do artigo 408º do Código Civil.
12- Ora, conforme resulta dos supra referidos factos provados, o respectivo preço foi integralmente pago e o chalé foi construído e entregue à ora Apelante para esta o usar, tendo havido por isso entrega e tradição do mesmo.
13- Assim, verifica-se que se encontram produzidos os efeitos essenciais da compra e venda, conforme plasmado no artº 879º do Código Civil, pelo que se deve entender que o contrato prometido, nessa parte, foi realizado. Como tal, deve a ora Apelante ser reconhecida como a legítima proprietária do chalé.
14- Sem prescindir, mesmo que se considere que o contrato-promessa é nulo, como é entendido na douta sentença
recorrida, a verdade é que sempre devia haver uma redução do negócio, nos termos do art.º 292º do Código Civil, mantendo-se a validade do mesmo na parte que diz respeito ao chalé e declarando-se o efeito translativo da propriedade do mesmo a favor da ora Apelante, como supra se expôs, atenta a sua natureza de bem móvel.
15- Ao não decidir desta forma, violou a douta decisão recorrida o disposto nos artigos 205º, 875º, 211º, 408º, 879º e 292º do Código Civil, pelo que deve a mesma ser revogada nesta parte e deve ainda ser declarado que a ora Apelante é a única e legítima proprietária do chalé em causa.
B) A apelação dos restantes RR.
1- Entende a douta sentença recorrida que o objecto de cada um dos contratos-promessa de compra e venda é legalmente impossível, em face do disposto no artº 1376º, nº 1 do Código Civil e na Portaria nº 202/70, de 21 de Abril, uma vez que implica a realização de um destaque de uma parcela de terreno com área inferior à unidade de cultura.
2- No entanto, a sanção aplicável à infracção das regras de fracionamento de prédios rústicos era, quer à data da celebração dos contratos-promessa quer à data da instauração da acção, a mera anulabilidade, conforme artsº 1376º e 1379º do Código Civil. Ora, a mera anulabilidade não é de conhecimento oficioso, pelo que a douta sentença recorrida não podia decidir sobre este alegado vício.
3- Sem prescindir, mesmo que assim não se entenda, a verdade é que não existe nos factos provados qualquer referência aos artigos matriciais onde as casas estão implantadas. Assim, não se sabe se cada casa está implantada num só artigo matricial e qual a respectiva área ou se, pelo contrário, várias casas estão implantadas num único artigo matricial. Com efeito, se cada casa estiver construída num único artigo matricial autónomo, não haverá necessidade de qualquer destaque. Deste modo, não existem factos provados nos autos que permitam concluir que teria de haver um destaque ou que existe uma violação da unidade de cultura ou das regras de fraccionamento de prédios rústicos.
4- Por outro lado, mesmo que assim não se entenda, a verdade é que existem outras formas legais, para além do destaque, que permitem a implantação de várias casas num único artigo matricial. Com efeito, existe a possibilidade de constituição de uma propriedade horizontal, de um aldeamento turístico ou de um simples loteamento.
5- E, de facto, em todos os contratos-promessa é referido que “os direitos do subscritor resultantes do parágrafo (a)1 serão concretizados por meio de uma escritura pública de transferência, de acordo com a legislação portuguesa sobre propriedades aplicável a condomínios” e que “O Almegue será construído como um condomínio, uma forma legal portuguesa de propriedade horizontal comum”.
6- Na verdade, o artigo 1438º-A do Código Civil, aditado pelo DL 267/94, de 25/10, veio permitir a propriedade horizontal de conjuntos de edifícios, estipulando que “O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem”.
7- Ora, como se encontra provado nos pontos 39) e 40) dos factos provados, “Para além dos chalés e terreno estavam previstos para o empreendimento do “Almegue” equipamentos colectivos tais como recepção, restaurantes, bares, 26/45 23 discotecas, lojas, supermercado, marina e desportos náuticos” (ponto 39) e “Estava igualmente prevista a construção de cerca de 350 casas, divididas em 5 condomínios fechados” (ponto 40).
8- Deste modo, dúvidas não restam de que se visava a constituição de um condomínio fechado, pelo que se aplicariam as regras da propriedade horizontal e não as regras do destaque, da unidade de cultura e do fraccionamento de prédios rústicos.
9- Assim, sendo possível no presente caso a constituição de uma propriedade horizontal (condomínio fechado), havendo ainda a possibilidade de constituição de um aldeamento turístico ou até de um simples loteamento, não existe qualquer impossibilidade originária da prestação.
10- A prestação era por isso possível, embora não o fosse ainda à data da celebração do contrato-promessa. Com efeito, o facto da propriedade horizontal não se encontrar constituída à data da celebração do contrato-promessa não impede que o contrato-promessa seja válido e eficaz. Isso acontece em todos os contratos promessa de fracções autónomas de prédios a construir ou em construção.
11- Acresce que a “legalização” do Almegue é possível, mediante a aprovação pela CM da Sertã de um plano para essa zona, adequado ao espaço e valores em causa e compatível com os planos de ordem superior (cfr. ponto 67 dos factos provados).
12- Assim, ao não decidir desta forma, violou a douta decisão recorrida o disposto nos artigos 401º, 1376º e 1438º-A do Código Civil.
13- Deste modo, os contratos-promessa são válidos (e não nulos), pelo que deve a douta sentença recorrida ser revogada nesta parte.
14- Sendo os contratos-promessa válidos, entendem os ora Apelantes que houve incumprimento definitivo dos mesmos por parte das Apeladas, pelo que aqueles têm o direito a receber o dobro do sinal e o direito de retenção sobre os respectivos imóveis até efectivo e integral pagamento.
15- Com efeito, encontra-se provado nos pontos 58) e 59) que as Apeladas procederam à resolução extrajudicial dos contratos-promessa que celebraram com os Apelantes por cartas registadas remetidas em 2 de Janeiro de 2004 e que estes receberam no dia 20 de Janeiro de 2004, antes das suas citações para a presente acção e depois de esta ter sido instaurada.
16- Sucede que as Apeladas não invocam em nenhum momento das referidas cartas que os Apelantes se tenham recusado a celebrar o contrato prometido. Com efeito, e como referem os Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, em Código Civil Anotado, Vol. I, 4ª ed., pág. 376, “O contrato-promessa cria a obrigação de contratar, isto é, a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido. Trata-se de uma obrigação de prestação de facto positivo”. No entanto, como se pode observar pela análise dos factos provados, nunca em qualquer momento os ora Apelantes se recusaram a celebrar o contrato prometido (antes pelo contrário, insistiram pela celebração desse contrato, como se encontra provado no ponto 87).
17- Assim, como os Apelantes nunca se recusaram a celebrar a escritura pública de compra e venda e não incorreram em mora nem em incumprimento definitivo, não assistia às Apeladas o direito de resolver o contrato.
18- Sem prescindir, os alegados motivos invocados pelas Apeladas para resolver o contrato não constituem fundamentos válidos para essa mesma resolução. Com efeito, alegaram as Apeladas, nomeadamente, que os Apelantes fizeram ligações de água e electricidade, apresentaram um mod. 129, procederam a levantamento topográfico, abriram um furo artesiano, arrendaram as casas a terceiros, celebraram contratos de seguro. Ora, desde logo, nenhum desses alegados actos demonstra inequivocamente a vontade de não contratar. Antes pelo contrário, são actos geralmente praticados por quem é proprietário e portanto demonstrariam, quando muito, a vontade dos Apelantes de celebrar o contrato prometido. Acresce que esses alegados factos não foram julgados provados ou não o foram com a extensão pretendida pelas Apeladas.
19- Assim, verifica-se que as Apeladas não tinham qualquer fundamento para proceder à resolução extrajudicial dos contratos-promessa, uma vez que os Apelantes nunca se recusaram a celebrar os contratos prometidos, sendo certo também que os motivos invocados não são susceptíveis ou não traduzem qualquer mora ou incumprimento definitivo do contrato por parte destes.
20- No entanto, embora não exista fundamento para essa resolução, a verdade é que com essas declarações as Autoras/Apeladas manifestaram de forma inequívoca a vontade de não cumprir os contratos-promessa e, como tal, colocaram-se elas próprias numa situação de incumprimento definitivo, face ao disposto nos artº 798º e 799º do Código Civil.
21- Sem prescindir, mesmo que assim não se entenda, a verdade é que as Autoras/Apeladas não têm meios económicos e financeiros que lhes permitam realizar esse empreendimento, encontrando-se em situação de falência técnica, como ficou provado nos pontos 45) e 95). Isto significa que sempre haveria impossibilidade de cumprimento, por causa imputável às Autoras (dado que foram estas que provocaram essa situação, ao avançarem imprudentemente para a construção antes de terem obtido as necessárias licenças), impossibilidade esta que, nos termos do artº 801º do Código Civil, corresponde a incumprimento definitivo do contrato por parte das mesmas.
22- Por outro lado, os contratos-promessa foram assinados pela sociedade “T. International, Ltd” que se encontra dissolvida, como se encontra provado no ponto 29). Ora, isso significa que a mesma não pode cumprir os contratos-promessa que celebrou com os ora Apelantes, por causa que lhe é imputável, dado que a referida dissolução foi um acto voluntário seu ou dos respectivos sócios Assim, sempre existirá incumprimento contratual por parte das Apeladas, que intervieram nos contratos juntamente com aquela sociedade dissolvida.
23- Acresce que as Apeladas, ao não possibilitarem que os Apelantes tenham acesso a água e luz, como se encontra provado nos pontos 51) e 52), traduzem uma violação por parte daquelas do disposto na cláusula h) dos contratos-promessa, violando ainda o acordo que houve entre Apelantes e Apeladas no sentido da tradição dos imóveis. Com efeito, trata-se de bens essenciais e que fazem parte da normal utilização de uma casa, pelo que, tendo as Autoras/Apeladas entregue as casas aos Réus/Apelantes para serem habitadas pelos mesmos, competia-lhes assegurar que, até à data da escritura de compra e venda, estes pudessem habitar efectivamente as casas, o que pressupõe a existência de água e luz.
24- Realce-se que as Apeladas não só deixaram de fornecer essa água e luz aos Apelantes como inclusivamente impediram, por todos os meios que estiveram ao seu alcance, que estes conseguissem obter esses bens essenciais, intervindo nomeadamente junto das entidades competentes dizendo que eram elas as proprietárias e que proibiam o referido fornecimento e impedindo que os Réus abrissem furos artesianos ou usassem geradores.
25- Encontra-se ainda provado, no ponto 106), que as Apeladas colocaram, em Dezembro de 2003, um portão no caminho que dá acesso aos chalés objecto dos escritos assinados com os ora Apelantes, fechando-o a cadeado e desse modo impedindo o acesso por carro a essas casas. Assim, as Apeladas têm feito tudo para impedir que os Apelantes usem, ocupem e possuam normalmente as respectivas casas e terrenos, violando dessa forma a cláusula h) dos contratos-promessa e o acordo de tradição dos imóveis, procurando assim fazer com que estes abandonem as respectivas casas e terrenos.
26- Estes diferentes comportamentos demonstram a vontade inequívoca das Apeladas de não celebrarem os contratos prometidos, o que significa incumprimento definitivo por parte das mesmas.
27- Acresce que, no que diz respeito aos Apelantes B. de Rave e L.Velder, encontram-se provados os factos 55) e 56), 104), que demonstram que as Apeladas não construíram de novo as casas destes depois do incêndio as ter destruído em Julho de 2002, apesar do risco correr por conta destas nos termos do artº 796º do Código Civil, a contrario (pois ainda não tinha havido transferência do domínio) e apesar de terem recebido a indemnização da seguradora Fidelidade referente a esse sinistro no que diz respeito à casa da Apelante L.Velder (cfr. ponto 104º dos factos provados). Ora, como o risco corria por conta das Apeladas, competia-lhes, como já se disse, proceder a essa nova construção, de modo a cumprirem dessa forma os contratos que haviam celebrado com estes Apelantes. Assim, ao não o fazerem, as Autoras/Apeladas incorreram mais uma vez em incumprimento definitivo desses contratos.
28- Deste modo, devido ao incumprimento definitivo dos contratos-promessa por parte das Apeladas, têm os Apelantes o direito à resolução do contrato e a faculdade de exigirem o dobro do que prestaram, nos termos do disposto no artº 442º do Código Civil.
29- Assim, atentos os factos provados com os nºs 69 a 78, o Apelante N.V. der Snel tem o direito a receber o montante de 285.881,52 euros, o Apelante J.L. van Beers tem o direito a receber a quantia de 232.335,46 euros, o Apelante H. van den Berg e mulher têm o direito a receber a quantia de 238.121,16 euros, o Apelante A.Bontje e mulher têm o direito a receber a quantia de 416.955,94 euros, o Apelante E.Bruins tem o direito a receber a quantia de 192.402,82 euros, o Apelante R.Hoogendoorn tem direito a receber a quantia de 319.461,26 euros, o Apelante A. van den Nouweland e mulher têm o direito a receber a quantia de 284.973,96 euros, o Apelante B. de Rave tem o direito a receber a quantia de 244.795,82 euros, a Apelante J. Stenekes (julgada habilitada como única e universal herdeira de seu marido
J. Schultz) tem o direito a receber a quantia de 379.360,26 euros e a Apelante L.Velder tem o direito a receber a quantia de 361.088,34 euros.
30- Acresce que, como já se referiu, houve tradição para os ora Réus da posse dos imóveis a que se referem os contratos prometidos (em cumprimento, aliás, do disposto na cláusula h) existente na maioria dos contratos-promessa), conforme resulta dos pontos 96) a 99) dos factos provados. Assim, tendo havido tradição, os ora Apelantes gozam do direito de retenção sobre as respectivas casas e terrenos pelo crédito supra referido resultante do não cumprimento imputável às Apeladas, nos termos dos artsº 755º, nº 1, al. f) e 442º do Código Civil, direito de retenção este que aqui expressamente invocam.
31- Pelo exposto, ao não decidir desta forma violou a douta decisão recorrida o disposto nos artsº 442º, 755º, nº 1, al. f), 796º, 798º, 799º e 801º do Código Civil, pelo que deve a mesma ser revogada nesta parte e proferida decisão no sentido supra exposto, ou seja, de que houve incumprimento definitivo dos contratos-promessa por parte das Apeladas, pelo que os Apelantes têm o direito a receber o dobro do sinal e o direito de retenção sobre os respectivos imóveis até efectivo e integral pagamento.
2. FUNDAMENTAÇÃO.
A) OS FACTOS.
O tribunal a quo julgou:
A. 1. Provados os seguintes fatos:
1) A 1ª autora é uma sociedade anónima constituída em 6 de Abril de 1999 segundo a Lei do Luxemburgo, cujo objecto social é:
“ - a construção, a realização e o desenvolvimento do projecto imobiliários, a compra e venda, o aluguer assim como a valorização económica de imóveis , além disso, as participações de qualquer outra forma em sociedades luxemburguesas ou estrangeiras , a administração, o controlo e a valorização destas participações, assim como qualquer outro tipo de actividade relacionado directa ou indirectamente com o objecto da sociedade ou que possa promovê-lo.
- As participações de qualquer natureza em empresas luxemburguesas e estrangeiras, a aquisição por meio de compra, subscrição ou outro género, assim como a transmissão de venda, permuta ou por qualquer outro tipo, por títulos, obrigações, dívidas, certificados e outros valores de qualquer tipo, a propriedade, a administração e a valorização da respectiva existência em títulos. A sociedade pode participar na criação e no desenvolvimento de quaisquer sociedades financeiras, industriais ou comerciais e prestar-lhes todo o apoio, quer seja através de créditos, garantias ou de outras formas em sociedades associadas. A sociedade pode efectuar todos os controlos e medidas de fiscalização, assim como qualquer género de operações financeiras, móveis ou imóveis, comerciais e industriais, que considere necessárias para a realização,a execução do objecto”.
(A)
2) A 2ª autora é uma sociedade comercial anónima constituída em 2 de Abril de 1999 segundo a Lei do Luxemburgo, cujo objecto social é:
“ - a compra e venda assim como a valorização económica de imóveis, além disso, as participações de qualquer outra forma em sociedades luxemburguesas ou estrangeiras, a administração, o controlo e a valorização destas participações, assim como qualquer outro tipo de actividade relacionado directa ou indirectamente com o objecto da sociedade ou que possa promovê-lo.
- as participações de qualquer natureza em empresas luxemburguesas e estrangeiras, a aquisição por meio de compra, subscrição ou outro género, assim como a transmissão de venda, permuta ou por qualquer outro tipo, por títulos, obrigações, dívidas, certificados e outros valores de qualquer tipo, a propriedade, a administração e a valorização da respectiva existência em títulos. A sociedade pode participar na criação e no desenvolvimento de quaisquer sociedades financeiras, industriai s ou comerciais e prestar-lhes todo o apoio, quer seja através de créditos, garantias ou de outras formas em sociedades associadas. A sociedade pode efectuar todos os controlos e medidas de fiscalização, assim como qualquer género de operações financeiras, móveis ou imóveis, comerciais e industriais, que considere necessárias para a realização,a execução do objecto“.
(B)
3) A 3ª autora é uma sociedade comercial de responsabilidade limitada constituída de acordo com a lei irlandesa. (C)
4) A 2ª autora tem inscrita a seu favor a propriedade dos seguintes prédios rústicos, descritos na Conservatória do Registo Predial da Sertã, freguesia de Cernache do Bonjardim:
1. Descrito sob o nº 1... e inscrito na matriz sob o artº 3...;
2. Descrito sob o nº 2... e inscrito na matriz sob o artº 3...;
3. Descrito sob o nº 2... e inscrito na matriz sob o artº 3.... (D)
5) A 3ª autora e uma empresa denominada “T. International, Ltd”, de um lado, e o 1º réu, de outro, subscreveram o escrito datado de 26 de Fevereiro de 1997, a que foi dada a denominação de “Contrato de Venda e Construção. Aldeia do Almegue”, cuja tradução se encontra junta de fls. 70 a 79 e que aqui se dá por reproduzido.(E)
6) Do teor do referido escrito consta, além do mais:
«I. O subscritor compra à Investment o terreno identificado com o número 8 na planta da Fase PDV (Anexo 1) no qual a T. e/ou Lusaldeia, Lda. ou qualquer outra filial da T. construirá um chalé do Tipo T. IIIC-Ext para o subscritor.
II. O total do preço de compra do lote de terreno de 550 m2, com um lote de terreno extra suplementar circundante ao chalé de 600 m2 e a construção do chalé é de f 315.000 Florins Holandeses (…).
Os termos e as condições da compra são como seguem: (...)
(a) Transferência de Propriedade e Formalidades
1. O subscritor compra à investments parte do lote de terreno, de cerca de 200 m2, na qual a T. e/ou Lusaldeia, Lda. ou qualquer outra filial da T. construirá o referido chalé para o Subscritor, tornando assim o Subscritor proprietário do chalé. (…).
2. O Subscritor obtém o direito da exclusiva utilização de uma área adicional circundante ao chalé de 950 m2 sob condições ainda por especificar. (…)
3. Os direitos do Subscritor resultantes do parágrafo (a)1 serão concretizados por meio de uma escritura pública de transferência, de acordo com a legislação portuguesa sobre propriedades aplicável a condomínios. (…)
4. O direito constante do parágrafo (a)2 será transferido ao Subscritor por meio de um contrato separado que especificará detalhadamente a área do terreno de utilização do Subscrito circundante ao chalé. (…)
5. Os direitos constantes dos parágrafos (a)1 e (a)2 são totalmente transmissíveis, mas apenas em conjunto e também apenas com todos os direitos e obrigações do Subscritor resultando do presente contrato e da transferência do lote de terreno pelo notário. (…)
(d) Condomínio
1. O Almegue será construído como um condomínio, uma forma legal portuguesa de propriedade horizontal comum. (…)
(f) Serviço de Arrendamento
1. O Subscritor pode arrendar o seu chalé a terceiros de acordo com a legislação portuguesa em vigor para condomínios. Isto significa que o arrendamento só pode ser efectuado através da organização oficial para arrendamento da T., com a cooperação do condomínio. (…)
(g) Condições de Pagamento
1. O pagamento do preço da compra do terreno e a construção do chalé será efectuado em várias prestações, como se segue:
1.1. 10% (dez por cento) do valor da compra f 31.500 Florins Holandeses será pago à T. (…) dentro de 7 dias após a assinatura do presente contrato.
1.2 Os 90% (noventa por cento) restantes do valor da compra (…) serão pagos à T. (…), dentro de um período de 7 dias após a recepção da factura, de acordo com o seguinte calendário:
40% ao encomendar o material para o chalé na Finlândia (…);
45% com a chegada ao local de construção em Portugal da madeira vinda da Finlândia (…);
5% com a entrega do chalé acabado”(F)
7) A parcela nº 8 referida nesse escrito foi alterada, por acordo, para a parcela nº 47. (G)
8) A 3ª autora e uma empresa denominada “T. International, Ltd”, de um lado, e o 2º réu, de outro, subscreveram o escrito datado de 6 de Dezembro de 1997, a que foi dada a denominação de “Contrato de Venda e Construção. Aldeia do Almegue”, cuja tradução se encontra junta de fls. 101 a 110 e que aqui se dá por reproduzido. (H)
9) Do teor desse escrito consta, além do mais:
«I. O subscritor compra à Investment o terreno identificado com o número 37 na planta da Fase 1 (Anexo 1) no qual a T. e/ou Lusaldeia, Lda ou qualquer outra filial da T. construirá um chalé do Tipo T. II C para o subscritor.
II. O total do preço de compra do lote de terreno de 400 m2, com um lote de terreno extra suplementar circundante ao chalé de (…) m2 e a construção do chalé é de 256.000 Florins Holandeses (…).
Os termos e as condições da compra são como seguem:(..)
(b) Transferência de Propriedade e Formalidades
1. O subscritor compra à investments parte do lote de terreno, de cerca de 200 m2, na qual a T. e/ou Lusaldeia, Lda ou qualquer outra filial da T. construirá o referido chalé para o Subscritor, tornando assim o Subscritor proprietário do chalé. (…).
2. O Subscritor obtém o direito da exclusiva utilização de uma área adicional circundante ao chalé de 200 m2 sob condições ainda por especificar. (…)
3. Os direitos do Subscritor resultantes do parágrafo (a)1 serão concretizados por meio de uma escritura pública de transferência, de acordo com a legislação portuguesa sobre propriedades aplicável a condomínios. (…)
4. O direito constante do parágrafo (a)2 será transferido ao Subscritor por meio de um contrato separado que especificará detalhadamente a área do terreno de utilização do Subscrito circundante ao chalé. (…)
5. Os direitos constantes dos parágrafos (a)1 e (a)2 são totalmente transmissíveis, mas apenas em conjunto e também apenas com todos os direitos e obrigações do Subscritor resultando do presente contrato e da transferência do lote de terreno pelo notário. (…)
(d) Condomínio
1. O Almegue será construído como um condomínio, uma forma legal portuguesa de propriedade horizontal comum. (…)
(f) Serviço de Arrendamento
1. O Subscritor pode arrendar o seu chalé a terceiros de acordo com a legislação portuguesa em vigor para condomínios. Isto significa que o arrendamento só pode ser efectuado através da organização oficial para arrendamento da T., com a cooperação do condomínio. (…)
(g) Condições de Pagamento
1. O pagamento do preço da compra do terreno e a construção do chalé será efectuado em várias prestações, como se segue:
1.1. 10% (dez por cento) do valor da compra f 25.600 Florins Holandeses será pago à T. (…) dentro de 7 dias após a assinatura do presente contrato.
1.2 Os 90% (noventa por cento) restantes do valor da compra (…) serão pagos à T. (…), dentro de um período de 7 dias após a recepção da factura, de acordo com o seguinte calendário:
40% ao encomendar o material para o chalé na Finlândia (…);
45% com a chegada ao local de construção em Portugal da madeira vinda da Finlândia (…);
5% com a entrega do chalé acabado”(I)
10) A parcela nº 37 referida nesse escrito foi alterada, por acordo, para a parcela nº 36.(J)
11) A 3ª autora e uma empresa denominada “T. International, Ltd”, de um lado, e o 3º réu marido, de outro, subscreveram o escrito, datado de 3 de Julho de 1997, a que foi dada a denominação de “Contrato de Venda e Construção. Aldeia do Almegue”, cuja tradução se encontra junta de fls. 132 a 142 e que aqui se dá por reproduzido.(K)
12) Do teor desse escrito consta, além do mais:
«I. O subscritor compra à Investment o terreno identificado com o número 35 na planta da Fase 1ª (Anexo 1) no qual a T. e/ou Lusaldeia, Lda ou qualquer outra filial da T. construirá um chalé do Tipo T. III A para o subscritor.
II. O total do preço de compra do lote de terreno de 500 m2, com um lote de terreno extra suplementar circundante ao chalé de (…) m2 e a construção do chalé é de f 262.375 Florins Holandeses (…).
Os termos e as condições da compra são como seguem:(...)
(c) Transferência de Propriedade e Formalidades
1. O subscritor compra à investments parte do lote de terreno, de cerca de 200 m2, na qual a T. e/ou Lusaldeia, Lda ou qualquer outra filial da T. construirá o referido chalé para o Subscritor, tornando assim o Subscritor proprietário do chalé. (…).
2. O Subscritor obtém o direito da exclusiva utilização de uma área adicional circundante ao chalé de 300 m2 sob condições ainda por especificar. (…)
3. Os direitos do Subscritor resultantes do parágrafo (a)1 serão concretizados por meio de uma escritura pública de transferência, de acordo com a legislação portuguesa sobre propriedades aplicável a condomínios. (…)
4. O direito constante do parágrafo (a)2 será transferido ao Subscritor por meio de um contrato separado que especificará detalhadamente a área do terreno de utilização do Subscrito circundante ao chalé. (…)
5. Os direitos constantes dos parágrafos (a)1 e (a)2 são totalmente transmissíveis, mas apenas em conjunto e também apenas com com todos os direitos e obrigações do Subscritor resultando do presente contrato e da transferência do lote de terreno pelo notário.(…)
(d) Condomínio
1. O Almegue será construído como um condomínio, uma forma legal portuguesa de propriedade horizontal comum. (…)
(f) Serviço de Arrendamento
1. O Subscritor pode arrendar o seu chalé a terceiros de acordo com a legislação portuguesa em vigor para condomínios. Isto significa que o arrendamento só pode ser efectuado através da organização oficial para arrendamento da T., com a cooperação do condomínio. (…)
(g) Condições de Pagamento
1. O pagamento do preço da compra do terreno e a construção do chalé será efectuado em várias prestações, como se segue:
1.1. 10% (dez por cento) do valor da compra f 26.237,50 Florins Holandeses será pago à T. (…) dentro de 7 dias após a assinatura do presente contrato.
1.2 Os 90% (noventa por cento) restantes do valor da compra (…) serão pagos à T. (…), dentro de um período de 7 dias após a recepção da factura, de acordo com o seguinte calendário:
40% ao encomendar o material para o chalé na Finlândia (…);
45% com a chegada ao local de construção em Portugal da madeira vinda da Finlândia (…);
5% com a entrega do chalé acabado”(L)
13) A 3ª autora e uma empresa denominada “T. International, Ltd”, de um lado, e o 4º réu marido, de outro, subscreveram o escrito datado de 18 de Janeiro de 1999, a que foi dada a denominação de “Contrato de Venda e Construção. Aldeia do Almegue”, cuja tradução se encontra junta de fls. 164 a 173 e que aqui se dá por reproduzido.(M)
14) Do teor desse escrito consta, além do mais:
«I. O subscritor compra à Investment o terreno identificado com o número 55 na planta da Fase I (Anexo 1) no qual a T. e/ou Lusaldeia, Lda ou qualquer outra filial da T. construirá um chalé do Tipo T. Magnolia 2 para o subscritor.
II. O total do preço de compra do lote de terreno de 850 m2 e a construção do chalé é de quatrocentos e cinquenta e nove mil Florins Holandeses (…).
Os termos e as condições da compra são como seguem:(...)
(d) Transferência de Propriedade e Formalidades
1. O subscritor compra à investments o terreno com 850 m2, no qual será construído o chalé acima mencionado pela T. e/ou Lusaldeia, Lda ou qualquer outra filial da T. (…).
3. Os direitos do Subscritor resultantes do parágrafo (a)1 serão concretizados por meio de uma escritura pública de transferência, de acordo com a legislação portuguesa sobre propriedades aplicável a condomínios. (…)
(d) Condomínio
1. O Almegue será construído como um condomínio, uma forma legal portuguesa de propriedade horizontal. (…)
(f) Serviço de Arrendamento
1. O Subscritor pode arrendar o seu chalé a terceiros de acordo com a legislação portuguesa em vigor para condomínios. Isto significa que o arrendamento só pode ser efectuado através da organização oficial para arrendamento da T., com a cooperação do condomínio. (…)
(g) Condições de Pagamento
1. O pagamento do preço da compra do terreno e a construção do chalé será efectuado em várias prestações, como se segue:
1.1. 10% (dez por cento) do valor da compra (…) será pago à T. (…) dentro de 7 dias após a assinatura do presente contrato.
1,2 Os 90% (noventa por cento) restantes do valor da compra (…) serão pagos à T. (…), dentro de um período de 7 dias após a recepção da factura, de acordo com o seguinte calendário:
40% ao encomendar o material para o chalé na Finlândia (…);
45% com a chegada ao local de construção em Portugal da madeira vinda da Finlândia (…);
5% com a entrega do chalé acabado”(N)
15) A 3ª autora e uma empresa denominada “T. International, Ltd”, de um lado, e o 5º réu, de outro, subscreveram o escrito datado de 23 de Junho de 1998, a que foi dada a denominação de “Contrato de Venda e Construção. Aldeia do Almegue”, cuja tradução se encontra junta de fls. 195 a 204 e que aqui se dá por reproduzido.(O)
16) Do teor desse escrito consta, além do mais:
«I. O subscritor compra à Investment o terreno identificado com o número 52 na planta da Fase I (Anexo 1) no qual a T. e/ou Lusaldeia, Lda ou qualquer outra filial da T. construirá um chalé do Tipo T. II A para o subscritor.
II. O total do preço de compra do lote de terreno de 400 m2 com um lote de terreno extra suplementar circundante ao chalé de (…) m2 e a construção do chalé é de 212.000 Florins Holandeses (…).
Os termos e as condições da compra são como seguem: (…)
(e) Transferência de Propriedade e Formalidades
1. O subscritor compra à investments parte do lote de terreno com cerca de 200 m2, na qual a T. e/ou Lusaldeia, Lda ou qualquer outra filial da T. construirá o referido chalé para o subscritor, tornando assim o Subscritor proprietário do chalé (…).
2. O Subscritor obtém o direito da exclusiva utilização de uma área adicional circundante ao chalé de 200 m2 sob condições ainda por especificar. (…)
3. Os direitos do Subscritor resultantes do parágrafo (a)1 serão concretizados por meio de uma escritura pública de transferência, de acordo com a legislação portuguesa sobre propriedades aplicável a condomínios. (…)
4. O direito constante do parágrafo (a)2 será transferido ao Subscritor por meio de um contrato separado que especificará detalhadamente a área do terreno de utilização do Subscrito circundante ao chalé. (…)
5. Os direitos constantes dos parágrafos (a)1 e (a)2 são totalmente transmissíveis, mas apenas em conjunto e também apenas com todos os direitos e obrigações do Subscritor resultando do presente contrato e da transferência do lote de terreno pelo notário. (…)
(d) Condomínio
1. O Almegue será construído como um condomínio, uma forma legal portuguesa de propriedade horizontal comum. (…)
(f) Serviço de Arrendamento
1. O Subscritor pode arrendar o seu chalé a terceiros de acordo com a legislação portuguesa em vigor para condomínios. Isto significa que o arrendamento só pode ser efectuado através da organização oficial para arrendamento da T., com a cooperação do condomínio. (…)
(g) Condições de Pagamento
1. O pagamento do preço da compra do terreno e a construção do chalé será efectuado em várias prestações, como se segue:
1.1. 10% (dez por cento) do valor da compra f 21.482,50 Florins Holandeses será pago à T. (…) dentro de 7 dias após a assinatura do presente contrato.
1.2 Os 90% (noventa por cento) restantes do valor da compra (…) serão pagos à T. (…), dentro de um período de 7 dias após a recepção da factura, de acordo com o seguinte calendário:
40% ao encomendar o material para o chalé na Finlândia (…);
45% com a chegada ao local de construção em Portugal da madeira vinda da Finlândia (…);
5% com a entrega do chalé acabado”(P).
17) A 3ª autora e uma empresa denominada “T. International, Ltd”, de um lado, e o 6º réu, de outro, subscreveram o escrito datado de 14 de Novembro de 1997, a que foi dada a denominação de “Contrato de Venda e Construção. Aldeia do Almegue”, cuja tradução se encontra junta de fls. 226 a 235 e que aqui se dá por reproduzido.(Q)
18) Do teor desse escrito consta, além do mais:
«I. O subscritor compra à Investment o terreno identificado com o número 58 na planta da Fase I (Anexo 1) no qual a T. e/ou Lusaldeia, Lda ou qualquer outra filial da T. construirá um chalé do Tipo T. 3C-Ext para o subscritor.
II. O total do preço de compra do lote de terreno de 550 m2 com um lote de terreno extra suplementar circundante ao chalé de (…) m2 e a construção do chalé é de f trezentos e cinquenta e dois mil Holandeses (…).
Os termos e as condições da compra são como seguem: (...)
(f) Transferência de Propriedade e Formalidades
1. O subscritor compra à investments parte do lote de terreno com cerca de 200 m2, na qual a T. e/ou Lusaldeia, Lda ou qualquer outra filial da T. construirá o referido chalé para o subscritor, tornando assim o Subscritor proprietário do chalé (…).
1. O Subscritor obtém o direito da exclusiva utilização de uma área adicional circundante ao chalé de 350 m2 sob condições ainda por especificar. (…)
2. Os direitos do Subscritor resultantes do parágrafo (a)1 serão concretizados por meio de uma escritura pública de transferência, de acordo com a legislação portuguesa sobre propriedades aplicável a condomínios. (…)
3. O direito constante do parágrafo (a)2 será transferido ao Subscritor por meio de um contrato separado que especificará detalhadamente a área do terreno de utilização do Subscrito circundante ao chalé. (…)
4. Os direitos constantes dos parágrafos (a)1 e (a)2 são totalmente transmissíveis, mas apenas em conjunto e também apenas com todos os direitos e obrigações do Subscritor resultando do presente contrato e da transferência do lote de terreno pelo notário. (…)
(d) Condomínio
1. O Almegue será construído como um condomínio, uma forma legal portuguesa de propriedade horizontal comum. (…)
(f) Serviço de Arrendamento
1. O Subscritor pode arrendar o seu chalé a terceiros de acordo com a legislação portuguesa em vigor para condomínios. Isto significa que o arrendamento só pode ser efectuado através da organização oficial para arrendamento da T., com a cooperação do condomínio. (…)
(g) Condições de Pagamento
1. O pagamento do preço da compra do terreno e a construção do chalé será efectuado em várias prestações, como se segue:
1.1. 10% (dez por cento) do valor da compra, trinta e cinco mil e duzentos Florins Holandeses será pago à T. (…) dentro de 7 dias após a assinatura do presente contrato.
1.2 Os 90% (noventa por cento) restantes do valor da compra (…) serão pagos à T. (…), dentro de um período de 7 dias após a recepção da factura, de acordo com o seguinte calendário:
40% ao encomendar o material para o chalé na Finlândia (…);
45% com a chegada ao local de construção em Portugal da madeira vinda da Finlândia (…);
5% com a entrega do chalé acabado”(R)
19) A 3ª autora e uma empresa denominada “T. International, Ltd”, de um lado, e a 7º ré, de outro, subscreveram o escrito datado de 13 de Março de 1997, a que foi dada a denominação de “Contrato de Venda e Construção. Aldeia do Almegue”, cuja tradução se encontra junta de fls. 257 a 266 e que aqui se dá por reproduzido.(S)
20) Do teor desse escrito consta, além do mais:
«I. O subscritor compra à Investment o terreno identificado com o número 1 na planta da Fase I-A (Anexo 1) no qual a T. e/ou Lusaldeia, Lda ou qualquer outra filial da T. construirá um chalé do Tipo T. 3C-Ext para o subscritor.
II. O total do preço de compra do lote de terreno de 450 m2 com um lote de terreno extra suplementar circundante ao chalé de (…) m2 e a construção do chalé é de f 245.000 Florins Holandeses (…).
Os termos e as condições da compra são como seguem:(...)
(g) Transferência de Propriedade e Formalidades
1. O subscritor compra à investments parte do lote de terreno com cerca de 200 m2, na qual a T. e/ou Lusaldeia, Lda ou qualquer outra filial da T. construirá o referido chalé para o subscritor, tornando assim o Subscritor proprietário do chalé (…).
1. O Subscritor obtém o direito da exclusiva utilização de uma área adicional circundante ao chalé de 250 m2 sob condições ainda por especificar. (…)
2. Os direitos do Subscritor resultantes do parágrafo (a)1 serão concretizados por meio de uma escritura pública de transferência, de acordo com a legislação portuguesa sobre propriedades aplicável a condomínios. (…)
3. O direito constante do parágrafo (a)2 será transferido ao Subscritor por meio de um contrato separado que especificará detalhadamente a área do terreno de utilização do Subscrito circundante ao chalé. (…)
4. Os direitos constantes dos parágrafos (a)1 e (a)2 são totalmente transmissíveis, mas apenas em conjunto e também apenas com todos os direitos e obrigações do Subscritor resultando do presente contrato e da transferência do lote de terreno pelo notário. (…)
(d) Condomínio
1. O Almegue será construído como um condomínio, uma forma legal portuguesa de propriedade horizontal comum. (…)
(f) Serviço de Arrendamento
1. O Subscritor pode arrendar o seu chalé a terceiros de acordo com a legislação portuguesa em vigor para condomínios. Isto significa que o arrendamento só pode ser efectuado através da organização oficial para arrendamento da T., com a cooperação do condomínio. (…)
(g) Condições de Pagamento
1. O pagamento do preço da compra do terreno e a construção do chalé será efectuado em várias prestações, como se segue:
1.1. 10% (dez por cento) do valor da compra (…) será pago à T. (…) dentro de 7 dias após a assinatura do presente contrato.
1.2 Os 90% (noventa por cento) restantes do valor da compra (…) serão pagos à T. (…), dentro de um período de 7 dias após a recepção da factura, de acordo com o seguinte calendário:
40% ao encomendar o material para o chalé na Finlândia (…);
45% com a chegada ao local de construção em Portugal da madeira vinda da Finlândia (…);
5% com a entrega do chalé acabado”(T)
21) A 1ª e 2ª autoras, de um lado, e a 8º réu marido, de outro, subscreveram o escrito datado de 25 de Maio de 1999, a que foi dada a denominação de “Contrato de Venda e Construção. Aldeia do Almegue”, cuja tradução se encontra junta de fls. 288 a 297 e que aqui se dá por reproduzido. (U)
22) Do teor desse escrito consta, além do mais:
«I. O subscritor compra à Investment o terreno identificado com o número 54 na planta da Fase I (Anexo 1) no qual a T. e/ou Lusaldeia, Lda ou qualquer outra filial da T. construirá um chalé do Tipo T. Oliveira II para o subscritor.
II. O total do preço de compra do lote de terreno de 800 m2 e a construção do chalé é de 314.000 Florins Holandeses (…).
Os termos e as condições da compra são como seguem: (...)
(h) Transferência de Propriedade e Formalidades
1. O subscritor compra à investments o terreno com 800 m2, no qual será construído o chalé acima mencionado pela T. e/ou Lusaldeia, ou qualquer outra filial da T., para o Subscritor, do qual o Subscritor será proprietário legal.
2. (…)
3. Os direitos do Subscritor resultantes do parágrafo (a)1 serão concretizados por meio de uma escritura pública de transferência, de acordo com a legislação portuguesa sobre propriedades aplicável a condomínios. (…)
(d) Condomínio
1. O Almegue será construído como um condomínio, uma forma legal portuguesa de propriedade horizontal. (…)
(f) Serviço de Arrendamento
1. O Subscritor pode arrendar o seu chalé a terceiros de acordo com a legislação portuguesa em vigor para condomínios. Isto significa que o arrendamento só pode ser efectuado através da organização oficial para arrendamento da T., com a cooperação do condomínio. (…)
(g) Condições de Pagamento
1. O pagamento do preço da compra do terreno e a construção do chalé será efectuado em várias prestações, como se segue:
1.1. 10% (dez por cento) do valor da compra 31.400 Florins Holandeses será pago à T. (…) dentro de 7 dias após a assinatura do presente contrato.
1.2 Os 90% (noventa por cento) restantes do valor da compra (…) serão pagos à T. (…), dentro de um período de 7 dias após a recepção da factura, de acordo com o seguinte calendário:
40% ao encomendar o material para o chalé na Finlândia (…);
45% com a chegada ao local de construção em Portugal da madeira vinda da Finlândia (…);
5% com a entrega do chalé acabado”(V)
23) A 1ª e 2ª autoras, de um lado, e o 9º réu, de outro, subscreveram o escrito datado de 23 de Junho de 2000, a que foi dada a denominação de “Contrato de Venda e Construção. Aldeia
do Almegue”, cuja tradução se encontra junta de fls. 319 a 328 e que aqui se dá por reproduzido.(W)
24) Do teor desse escrito consta, além do mais:
«I. O subscritor compra à Investment o terreno identificado com o número 60 na planta da Fase I (Anexo 1) no qual a T. e/ou Lusaldeia, Lda ou qualquer outra filial da T. construirá um chalé do Tipo T. Magnolia II para o subscritor.
II. O total do preço de compra do lote de terreno de 1150 m2 e a construção do chalé é de 269.929,50 Florins Holandeses (…).
Os termos e as condições da compra são como seguem:(...)
(i) Transferência de Propriedade e Formalidades
1. O subscritor compra à investments o terreno com 1150 m2, no qual será construído o chalé acima mencionado (…).
2. (…)
3. Os direitos do Subscritor resultantes do parágrafo (a)1 serão concretizados por meio de uma escritura pública de transferência, de acordo com a legislação portuguesa sobre propriedades aplicável a condomínios. (…)
(d) Condomínio
1. O Almegue será construído como um condomínio, uma forma legal portuguesa de propriedade horizontal comum. (…)
(f) Serviço de Arrendamento
1. O Subscritor pode arrendar o seu chalé a terceiros de acordo com a legislação portuguesa em vigor para condomínios. Isto significa que o arrendamento só pode ser efectuado através da organização oficial para arrendamento da T., com a cooperação do condomínio. (…)
(g) Condições de Pagamento
1. O pagamento do preço da compra do terreno e a construção do chalé será efectuado em várias prestações, como se segue:
1.1. 10% (dez por cento) do valor da compra 26.972,95 Florins Holandeses será pago à T. (…) dentro de 7 dias após a assinatura do presente contrato.
1.2 Os 90% (noventa por cento) restantes do valor da compra (…) serão pagos à T. (…), dentro de um período de 7 dias após a recepção da factura, de acordo com o seguinte calendário:
40% ao encomendar o material para o chalé na Finlândia (…);
45% com a chegada ao local de construção em Portugal da madeira vinda da Finlândia (…);
5% com a entrega do chalé acabado”.(X)
25) A 1ª e 2ª autoras, de um lado, e o 10º réu marido, de outro, subscreveram o escrito datado de 30 de Junho de 2000, a que foi dada a denominação de “Contrato de Venda e Construção. Aldeia do Almegue”, cuja tradução se encontra junta de fls. 350 a 359 e que aqui se dá por reproduzido.(Z)
26) Do teor desse escrito consta, além do mais:
«I. O subscritor compra à Investment o terreno identificado com o número 56 na planta da Fase I (Anexo 1) no qual a T. e/ou Lusaldeia, Lda ou qualquer outra filial da T. construirá um chalé do Tipo T. Mimosa II para o subscritor.
II. O total do preço de compra do lote de terreno de 900 m2 e a construção do chalé é de quatrocentos e dezoito mil Florins Holandeses (…).
Os termos e as condições da compra são como seguem: (...)
(a) Transferência de Propriedade e Formalidades
1. O subscritor compra à investments o terreno com 900 m2, no qual será construído o chalé acima mencionado (…).
2. (…)
3. Os direitos do Subscritor resultantes do parágrafo (a)1 serão concretizados por meio de uma escritura pública de transferência, de acordo com a legislação portuguesa sobre propriedades aplicável a condomínios. (…)
(d) Condomínio
1. O Almegue será construído como um condomínio, uma forma legal portuguesa de propriedade horizontal comum. (…)
(f) Serviço de Arrendamento
1. O Subscritor pode arrendar o seu chalé a terceiros de acordo com a legislação portuguesa em vigor para condomínios. Isto significa que o arrendamento só pode ser efectuado através da organização oficial para arrendamento da T., com a cooperação do condomínio. (…)
(g) Condições de Pagamento
1. O pagamento do preço da compra do terreno e a construção do chalé será efectuado em várias prestações, como se segue:
1.1. 10% (dez por cento) do valor da compra 41.800 Florins Holandeses será pago à T. (…) dentro de 7 dias após a assinatura do presente contrato.
1.2 Os 90% (noventa por cento) restantes do valor da compra (…) serão pagos à T. (…), dentro de um período de 7 dias após a recepção da factura, de acordo com o seguinte calendário:
40% ao encomendar o material para o chalé na Finlândia (…);
45% com a chegada ao local de construção em Portugal da madeira vinda da Finlândia (…);
5% com a entrega do chalé acabado”.(AA)
27) A 1ª e 2ª autoras, de um lado, e a 11º ré, de outro, subscreveram o escrito datado de 30 de Junho de 2000, a que foi dada a denominação de “Contrato de Venda e Construção. Aldeia do Almegue”, cuja tradução se encontra junta de fls. 381 a 390 e que aqui se dá por reproduzido.(BB)
28) Do teor desse escrito consta, além do mais:
«I. O subscritor compra à Investment o terreno identificado com o número 57 na planta da Fase I (Anexo 1) no qual a T. e/ou Lusaldeia, Lda ou qualquer outra filial da T. construirá um chalé do Tipo T. Mimosa II para o subscritor.
II. O total do preço de compra do lote de terreno de 900 m2 e a construção do chalé é de 415.000 Florins Holandeses (…).
Os termos e as condições da compra são como seguem: (...)
(a) Transferência de Propriedade e Formalidades
1. O subscritor compra à investments o terreno com 900 m2, no qual será construído o chalé acima mencionado (…).
2. (…)
3. Os direitos do Subscritor resultantes do parágrafo (a)1 serão concretizados por meio de uma escritura pública de transferência, de acordo com a legislação portuguesa sobre propriedades aplicável a condomínios. (…)
(d) Condomínio
1. O Almegue será construído como um condomínio, uma forma legal portuguesa de propriedade horizontal comum. (…)
(f) Serviço de Arrendamento
1. O Subscritor pode arrendar o seu chalé a terceiros de acordo com a legislação portuguesa em vigor para condomínios. Isto significa que o arrendamento só pode ser efectuado através da organização oficial para arrendamento da T., com a cooperação do condomínio. (…)
(g) Condições de Pagamento
1. O pagamento do preço da compra do terreno e a construção do chalé será efectuado em várias prestações, como se segue:
1.1. 10% (dez por cento) do valor da compra 41.500 Florins Holandeses será pago à T. (…) dentro de 7 dias após a assinatura do presente contrato.
1.2 Os 90% (noventa por cento) restantes do valor da compra (…) serão pagos à T. (…), dentro de um período de 7 dias após a recepção da factura, de acordo com o seguinte calendário:
40% ao encomendar o material para o chalé na Finlândia (…);
45% com a chegada ao local de construção em Portugal da madeira vinda da Finlândia (…);
5% com a entrega do chalé acabado”.(CC)
29) A sociedade “T. International, Ltd” foi dissolvida no ano de 2000. (DD)
30) A mesma sociedade assinou juntamente com a Câmara Municipal da Sertã, em 29 de Julho de 1996, o escrito junto sob a forma de cópia de fls. 392 a 404, a que foi dada a denominação de “Protocolo para a Realização de uma Aldeia de Férias em Almegue” e que aqui se dá por reproduzido. (EE)
31) Desse protocolo consta na cláusula décima, sob a epígrafe “Casas de Demonstração em Madeira”: “A Câmara autorizará a T. a construir no terreno destinado à Aldeia de Férias, de pelo menos duas casas de demonstração em tudo iguais às que se pretendem para integrar o Empreendimento”.(FF)
32) Os chalés referidos nos escritos mencionados de 5) a 28) foram construídos e os réus passaram a ocupá-los com o consentimento das autoras, tendo os 1º a 6º, 8º e 11º réus iniciado essa ocupação em finais de 1998/princípio de 1999, os réus 9º e 10º no início de 2001 e, a 7ª ré, em 1998. (GG)
33) A 7ª ré começou a usar ocasionalmente para habitação o respectivo chalé e a emprestá-lo e a cedê-lo a terceiros contra remuneração. (HH)
34) A “Aldeia do Almegue” é bastante isolada e localizada em sítio ermo, encontrando-se os chalés no interior de mata intensa.(II)
35) No Verão de 2002 arderam três desses chalés. (JJ)
36) Em 28 de Março de 2003 os 10º réus apresentaram na Repartição de Finanças da Sertã uma declaração modelo 129 – Declaração para Inscrição ou Alteração de Inscrição de Prédios Urbanos na Matriz, tendo por objecto o chalé implantado no lote nº 56, descrevendo o mesmo como tendo uma área total de 900 m2 e confrontar de todos os lados com o próprio.(KK)
37) Esse documento não produziu efeitos. (LL)
38) Na altura em que os réus subscreveram os escritos referidos de 5) a 28) as autoras disseram-lhes que estava tudo em ordem, que tinham um acordo com a Câmara Municipal da Sertã e que era uma questão de pouco tempo até que todo o empreendimento estivesse concluído e legalizado. (MM)
39) Para além dos chalés e terreno estavam previstos para o empreendimento do “Almegue” equipamentos colectivos tais como recepção, restaurantes, bares, discotecas, lojas, supermercado, marina e desportos náuticos. (NN)
40) Estava igualmente prevista a construção de cerca de 350 casas, divididas em 5 condomínios fechados. (OO)
41) Aquando da negociação que precedeu a assinatura dos escritos referidos de 5 a 28 foi dito pelas autoras aos 1º a 6º e 8º a 11º réus que podiam arrendar as suas casas a terceiros nas épocas em que não as ocupassem. (PP)
42) Em 8 de Junho de 1999 as autoras apresentaram na Câmara Municipal da Sertã os projectos de licenciamento de obras relativos aos chalés, nomeadamente o projecto de arquitectura.(QQ)
43) Em 2 de Julho de 1999 a Câmara Municipal da Sertã notificou as autoras para suspenderem imediatamente os trabalhos do “Almegue”.(RR)
44) Em 20 de Setembro de 1999 as autoras receberam um novo ofício da mesma Câmara, comunicando a suspensão do protocolo referido em EE por tempo indeterminado tendo em vista a reposição da legalidade. (SS)
45) Em 29 de Setembro de 2003 as autoras não tinham meios económicos e financeiros para realizarem o empreendimento “Aldeia do Almegue”, encontrando-se em situação de falência técnica. (TT)
46) Os réus, até Julho de 2002, receberam nos respectivos chalés água e electricidade que lhe eram fornecidas provisoriamente pelas autoras. (UU)
47) Cobrando-lhes estas os respectivos consumos de forma aproximada, dado que não existiam contadores individuais mas apenas um contador para todos.(VV)
48) Em Julho de 2002 ocorreu um incêndio que destruiu as referidas ligações provisórias de água e electricidade.(WW)
49) À data da constituição da 1ª e 2ª autoras JanV.E... era administrador de ambas as sociedades. (XX)
50) Após o referido em 48) o 5º réu efectuou uma ligação de abastecimento de água a partir da rede das autoras para o exterior do respectivo chalé, tendo fechado o compartimento desse acesso a cadeado. (ZZ)
51) As autoras procederam logo de seguida ao corte desse cadeado e fecharam a ligação. (AAA)
52) Desde Julho de 2002 o 1º a 6º e 8º a 11º réus não têm fornecimento de água e electricidade aos respectivos chalés.(BBB)
53) Desde Outubro de 2002 a 7ª ré não tem fornecimento de água e electricidade no respectivo chalé por lhe ter sido cortado pelas autoras. (BBB-1)
54) Os 1º a 6º e 8º a 11º réus celebraram contratos de seguro tendo por objecto os respectivos chalés. (CCC)
55) Os chalés objecto dos escritos assinados pelo 9º e 11º réus arderam em Julho de 2002. (DDD)
56) As autoras não reconstruíram esses chalés. (EEE)
57) No dia 28 de Agosto de 2003, o 10º réu marido abriu um furo artesiano na parcela de terreno objecto do escrito pelo mesmo assinado. (FFF)
58) Em 2 de Janeiro de 2004 as autoras remeteram aos 1º a 6º e 8º a 11º réus as cartas registadas juntas de fls. 1225 a 1361, que aqui se dão por reproduzidas, nas quais, além do mais declararam:
“(…)As empresas T. International SA, T. Investments SA e T. Investments Lda com as quais (…) V.Ex assinou um contrato promessa (…) para compra de uma propriedade no nosso projecto da Aldeia do Almegue em Portugal (…) iniciaram hoje em conjunto uma acção nos Tribunais Portugueses para resolver este contrato com V. a Ex. devido a sérias violações da sua parte em relação ao contrato e a sua atitude prejudicial contra estas empresas.
Além disso, as três empresas em conjunto (…) resolveram hoje o seu contrato de forma extrajudicial. Em particular com base no artigo 432 do Código Civil Português (lei) e de acordo com o artigo (h) do seu contrato. O seu contrato já não existe. (…)
V.a Ex. está intimado a deixar imediatamente o chalet no lote (…), que prometeu comprar e a devolvê-lo imediatamente a estas empresas (…)”.(GGG)
59) Os referidos réus receberam essas cartas no dia 20 de Janeiro de 2004, antes das suas citações para a presente acção e depois de esta ter sido instaurada. (HHH)
60) As autoras remeteram à 7ª ré uma carta, pela qual declararam a resolução do acordo referido em S. (III)
61) A 7ª ré tem como administrador T. Willems.(JJJ)
62) Em 29 de Setembro de 2003 as autoras e uma sociedade denominada “T. Holding S.A” interpuseram junto do Tribunal Administrativo de Círculo de Coimbra uma acção judicial contra, além de outro, o Município da Sertã, o Ministério da Economia, o Ministério do Equipamento, Planeamento e Administração do Território (MEPAT) e o Estado Português, na qual, além do mais, peticionaram:
1. a condenação solidária do MEPAT, do Estado Português e do Município da Sertã no pagamento de uma indemnização de Euros 192.973.893,00 acrescida de Euros 736.510,00 por mês, com fundamento no alegado cancelamento do empreendimento Aldeia do Almegue.
2. a condenação solidária do Ministério da Economia, do MEPAT, do Estado Português, do Município da Sertã e do Município de Castelo de Vide no pagamento de uma indemnização de Euros 137.740.169,00;
3. a condenação solidária das mesma entidades no pagamento das indemnizações que as autoras viessem a ser no futuro condenadas, por incumprimentos contratuais, emergentes do empreendimento Aldeia do Almegue.(KKK)
63) As autoras disseram ao 1º a 6º e 8º a 11º réus, em 2000, que o Plano de Urbanização do Almegue estava aprovado. (MMM)
64) A Câmara Municipal da Sertã remeteu ao Director Geral do Ordenamento do Território e Desenvolvimento Urbano a carta datada de 17 de Março de 2000 junta a fls. 2086, que aqui se dá por reproduzida. (NNN)
65) Em 26 de Abril de 2000 o Instituto da Água emitiu o parecer que consta de fls. 2049 e 2050, que aqui se dá por reproduzido, do qual, além do mais, consta “(…) pelo que se julga que o Plano de Urbanização do Almegue reúne condições para ser autorizado”.
66) Em 12 de Março de 2002 o Sr. Secretário de Estado do Ordenamento do Território e da Conservação da Natureza emitiu o despacho, relativo ao Plano de Urbanização do Almegue, de fls. 2088 e 2089, que aqui se dá por reproduzido, do qual, além do mais, consta “(…) 2. À DGOTDU para informar a Câmara Municipal da Sertã dos obstáculos legais que impedem a ratificação pretendida e com a mesma autarquia equacionar as pretensões em causa, em articulação com o INAG e a DRAOT – Centro, no âmbito da revisão do Plano de Ordenamento da Albufeira”.(OOO)
67) Em 11 de Fevereiro de 2003 realizou-se uma reunião na Direcção-Geral do Ordenamento do Território e Desenvolvimento Urbano (DGOTDU), relativa ao Plano de Urbanização do Almegue, da qual foi lavrada a acta de fls. 2103 que aqui se dá por reproduzida, constando dessa mesma acta, além do mais, o seguinte: “Pronunciaram-se todas as entidades e após troca de impressões concluiu-se que se deverá aguardar a entrada em vigor da revisão do Plano de Ordenamento da Albufeira do Castelo de Bode, actualmente em fase de ponderação dos resultados da discussão pública, após o que será promovida a alteração do PDM da Sertã, em conformidade. A partir daqui a CM poderá aprovar então um plano para o Almegue, adequado ao espaço e valores em causa e compatível com os referidos planos de ordem superior”.(QQQ)
68) O Plano de Urbanização do Almegue não foi ratificado até ao presente. (RRR)
69) O 1º réu entregou às autoras, que dele receberam, por conta dos valores previstos no escrito referido em E a quantia de 315.000 florins holandeses, contravalor de Euros 142.940,76. (SSS)
70) O 2º réu entregou às autoras, que dele receberam, por conta dos valores previstos no escrito referido em H a quantia de 256.000 florins holandeses, contravalor de Euros 116.167,73. (TTT)
71) Os 3ºs réus entregaram às autoras, que deles receberam, por conta dos valores previstos no escrito referido em K a quantia de 262.375 florins holandeses, contravalor de Euros 119.060,58. (UUU)
72) Os 4ºs réus entregaram às autoras, que deles receberam, por conta dos valores previstos no escrito referido em M a quantia de 459.425 florins holandeses, contravalor de Euros 208.477,97. (VVV)
73) O 5º réu entregou às autoras, que dele receberam, por conta dos valores previstos no escrito referido em O a quantia de 212.000 florins holandeses, contravalor de Euros 96.201,41. (WWW)
74) O 6º réu entregou às autoras, que dele receberam, por conta dos valores previstos no escrito referido em Q a quantia de 352.000 florins holandeses, contravalor de Euros 159.730,63. (XXX)
75) Os 8ºs réus entregaram às autoras, que deles receberam, por conta dos valores previstos no escrito referido em U a quantia de 314.000 florins holandeses, contravalor de Euros 142.486,98. (ZZZ)
76) O 9º réu entregou às autoras, que dele receberam, por conta dos valores previstos no escrito referido em W a quantia de 269.729,50 florins holandeses, contravalor de Euros 122.397,91. (AAAA)
77) Os 10ºs réus entregaram às autoras, que deles receberam, por conta dos valores previstos no escrito referido em Z a quantia de 418.000 florins holandeses, contravalor de Euros 189.680,13. (BBBB)
78) A 11ª ré entregou às autoras, que dela receberam, por conta dos valores previstos no escrito referido em BB a quantia de 397.867 florins holandeses, contravalor de Euros 180.544,17. (CCCC)
79) Os valores previstos no ponto II do escrito referido em S encontram-se pagos. (DDDD)
80) O 1º a 4º, 6º a 11º réus efectuaram ligações da rede de água das autoras para os respectivos chalés. (7ºBI)
81) Os mesmos impediram que as autoras cortassem essas ligações, colocando cadeados nas mesmas. (8ºBI)
82) Durante o Verão de 2003 os réus tentaram proceder ao levantamento topográfico das parcelas de terreno e dos chalés (15ºBI);
83) Esses trabalhos de topografia foram interrompidos pelas autoras. (16ºBI)
84) Os réus conseguiram entretanto proceder ao levantamento topográfico das parcelas de terreno e dos chalés (19ºBI)
85) Os 1º a 6º e 8º a 11º réus pretendiam, através dos escritos referidos de 5) a 28), adquirir imóveis para segunda habitação. (20ºBI)
86) Tendo investido, para o efeito, as economias que até então haviam acumulado nas suas vidas. (21ºBI)
87) Os réus 1º a 6º, 8º e 11º começaram a insistir junto das autoras para a celebração das escrituras públicas de compra e venda e pela conclusão da legalização do empreendimento. (22ºBI)
88) Ao que as autoras respondiam que era preciso aguardar pela aprovação de um Plano de Urbanização. (23ºBI)
89) E que era só uma questão de tempo e que depois disso tudo seria aprovado. (24ºBI)
90) Começaram a surgir nos jornais notícias negativas sobre o empreendimento do Almegue. (25ºBI)
91) As autoras começaram a passar por dificuldades económicas, tendo o administrador das mesmas pedido a vários réus que lhes emprestassem dinheiro. (26ºBI)
92) Depois do Protocolo referido em 30) as autoras pediram e obtiveram autorização da Câmara Municipal da Sertã para a construção de mais 5 casas, apenas para fins publicitários. (27ºBI)
93) Os 1º a 6º e 8º e 11º réus só tiveram conhecimento dos factos referidos em 43) e 44), por eles mesmos e depois de tais factos se terem verificado. (28ºBI)
94) Quando foram assinados com o 9º e 10º réus os escritos referidos em 23 e 25 as autoras omitiram aos mesmos os factos enunciados em 43) e 44). (29ºBI)
95) Actualmente as autoras não têm meios económicos e financeiros que lhes permitam realizar o empreendimento “Aldeia do Almegue”. (30ºBI)
96) Os 1º a 6º e 8º e 10º réus têm habitado os respectivos chalés, neles dormindo, comendo, colocando móveis e bens pessoais e guardando os seus automóveis. (31ºBI)
97) Os mesmos têm cuidado das casas, limpando-as, fazendo nelas reparações, cuidando do terreno envolvente e fazendo jardinagem. (32ºBI)
98) Até ao incêndio dos respectivos chalés o 9º e 11º réus praticaram os actos referidos em 96) e 97) (33ºBI).
99) Após esse evento, o 9º e 11º réus continuam a ocupar o terreno, cuidando do mesmo, cortando as ervas. (34ºBI)
100) O 1º a 6º e 8º a 11º réus entenderam como excessiva uma conta de água e luz apresentada pelas autoras (35ºBI).
101) O funcionário das autoras Rui ..., em finais de 2001/início de 2002 contactou o 1º a 6º e 8º a 11º réus dizendo-lhes que os seguros que as autoras haviam efectuado em relação aos chalés haviam sido cancelados pela seguradora. (46ºBI)
102) E aconselhou-os a efectuarem novos seguros. (47ºBI)
103) As autoras disseram ao 1º a 6º e 8º a 11º réus que podiam celebrar seguros individuais dos chalés. (48ºBI)
104) Depois do incêndio referido em 55) as autoras receberam e fizeram sua uma indemnização correspondente ao valor do chalé objecto do escrito assinado com a 11ª ré. (49ºBI)
105) Os 10ºs réus procederam do modo referido em 36) por lhes ter sido dito que só com o preenchimento do modelo 129 aí mencionado conseguiriam obter ligações de água e electricidade ao respectivo chalé. (52ºBI)
106) Em Dezembro de 2003 as autoras colocaram um portão no caminho que dá acesso aos chalés objecto dos escritos assinados com o 4º, 5º, 8º, 9º, 10º e 11º RR., fechando-o a cadeado e desse modo impedindo o acesso por carro a essas casas. (53ºBI)
107) A parcela nº 47 aludida no escrito assinado pelo 1º réu confronta a Norte, Nascente e Poente com as autoras e a Sul com um caminho e as autoras. (56ºBI)
108) A parcela nº 36 aludida no escrito assinado pelo 2º réu confronta a Norte, Sul e Nascente com as autoras e a Poente com a parcela nº 35. (57ºBI)
109) A parcela nº 35 aludida no escrito assinado pelo 3º réu marido confronta a Norte e Sul com as autoras, a Poente com um caminho e a Nascente com a parcela nº 36. (58ºBI)
110) A parcela nº 55 aludida no escrito assinado pelo 4º réu marido confronta a Norte com as autoras, a Sul com caminho, a poente com a parcela nº 60 e a Nascente com a parcela nº 56. (59ºBI)
111) A parcela nº 52 aludida no escrito assinado pelo 5º réu confronta a Norte com caminho, a Sul e, Nascente com as autoras e a Poente com a parcela nº 53. (60ºBI)
112) A parcela nº 58 aludida no escrito assinado pelo 6º réu confronta a Norte e Nascente com as autoras, a Sul com caminho e com as autoras e a Poente com a parcela nº 57. (61ºBI)
113) A parcela nº 54 aludida no escrito assinado pelo 8º réu marido confronta a Norte com caminho, a Sul com as autoras, a Poente com a parcela nº 60 e a Nascente com a parcela nº 53 (62ºBI)
114) A parcela nº 56 aludida no escrito assinado pelo 10º réu marido confronta a Norte com as autoras, a Sul com caminho, a Nascente com a parcela nº 57 e a poente com a parcela nº 55. (63ºBI)
115) A parcela nº 57 aludida no escrito assinado pela 11º ré confronta a Norte com as autoras, a Sul com caminho, a Poente com a parcela nº 56 e a nascente com a parcela nº 58 (64ºBI)
116) A parcela nº 60 aludida no escrito assinado pelo 9º réu confronta a Norte e Poente com as autoras, a Sul com a parcela nº 54 e com as autoras, a Nascente com a parcela 55 e com caminho. (65ºBI)
117) O 10º réu agiu da forma descrita em 57) por não ter água potável, nem água para se lavar no respectivo chalé e por estar cansado de transportar água para o mesmo. (66ºBI)
118) O escrito referido em 19) foi assinado, pelo lado do “Subscritor”, também por J.C.J. Swart e J.C.G. Jansen. (67ºBI)
119) O chalé construído na parcela de terreno objecto do escrito assinado pela 7ª ré pode ser desmontado e retirado do local onde se encontra, para o efeito desparafusando uns quantos parafusos e porcas. (68ºBI)
120) Bem como ser recolocado noutro lugar. (69ºBI)
121) Ficando a placa de fundação, que é uma unidade em betão armado incorporada no solo através de estacas e vigas. (70ºBI)
122) Aquando da entrega do chalé à 7ª ré foi também entregue a cada uma das seguintes pessoas uma chave dessa casa: J.C.J. Swart e a J.C.G. Jansen. (71ºBI)
123) O que ocorreu para que estes pudessem habitar e usufruiu do mesmo chalé, bem como arrendá-lo a terceiros. (72ºBI)
124) A Câmara Municipal da Sertã requereu, por várias vezes, à DGOTDU, a ratificação tácita do Plano de Urbanização do Almegue. (81ºBI)
125) O chalé objecto do escrito assinado pela 7ª ré é uma construção em madeira, fixada a uma estrutura de betão armado, com cobertura em telha cerâmica. (87ºBI)
126) As assinaturas que constam nos documentos de fls. 1973, 1975/1976, 2145 a 2147, 2270 a 2272, 2324, 2382 a 2384 e 2344 a 2346 foram apostas por J. Van Es. (92ºBI)
127) As assinaturas que constam no documento de fls. 2354 a 2359 foram apostas por R.J. Van Es e J. Van Es. (93ºBI)
128) A «T. International LTD e a T. Investements, LTD, cederam à 1ª e 2ª AA. as suas posições nos acordos referidos em 5) a 20), o que era conhecido dos RR. e teve a sua anuência.
129) Foi outorgada escritura de compra e venda, em 21 de Abril de 2015, onde se exarou «Primeiro:C. Turfboer ( …) na qualidade de administradora e em representação da sociedade T. Investments, SA, (…)
Segundo: J.Van ES (…) casado com C.Turfboer(…)
Pela primeira outorgante na qualidade em que outorga foi dito:
Que pela presente escritura e pelo preço total de nove mil novecentos e vinte euros, que já recebeu, vende ao segundo outorgante, os seguintes prédios (…)
OITO – (…) o prédio rústico, sito em Mata, freguesia União das freguesias de Cernache de Bonjardim, Nesperal e Palhais, concelho da Sertã, inscrito na matriz sob o artigo 7427 que provém do artigo 3727 da freguesia de Cernache de Bonjardim (extinta) (…) descrito na Conservatória do Registo Predial da sertã sob o nº mil duzentos e trinta e oito, da freguesia de Cernache de Bonjardim (…)
ONZE – (…) o prédio rústico, sito em Trás das Casas ou Traz das Casas, freguesia União das freguesias de Cernache de Bonjardim, Nesperal e Palhais, concelho da Sertã, inscrito na matriz sob o artigo 7411 que provém do artigo 3719 da freguesia de Cernache de Bonjardim (extinta) (…) descrito na Conservatória do Registo Predial da sertã sob o nº dois mil trezentos e noventa e oito, da freguesia de Cernache de Bonjardim. (…)
DOZE – (…) o prédio rústico, sito em Trás das Casas ou Traz das Casas, freguesia União das freguesias de Cernache de Bonjardim, Nesperal e Palhais, concelho da Sertã, inscrito na matriz sob o artigo 7413 que provém do artigo 3720 da freguesia de Cernache de Bonjardim (extinta) (…) descrito na Conservatória do Registo Predial da sertã sob o nº dois mil setecentos e trinta e quatro, da freguesia de Cernache de Bonjardim. (…)
Pelo segundo outorgante que aceita a venda nos termos exarados (…)»
A. 2. Não provados os seguintes fatos:
a) O questionado nos artigos 3ºBI, 4ºBI, 5ºBI, 6ºBI, 9ºBI, 10ºBI, 11ºBI, 12ºBI, 13ºBI, 14ºBI, 17ºBI, 18ºBI, 36-BI, 37ºBI, 38ºBI, 39ºBI, 40ºBI, 41ºBI, 41º-ABI, 42ºBI, 43ºBI, 44ºBI, 45ºBI, 50ºBI, 51ºBI, 54ºBI, 55ºBI, 73ºBI, 74ºBI, 75ºBI, 76ºBI, 77ºBI, 78ºBI, 79ºBI, 80ºBI, 82ºBI, 83ºBI, 84ºBI, 85ºBI, 86ºBI, 88ºBI, 89ºBI, 90ºBI, 91ºBI, 94ºBI, 95ºBI;
b) O que se refere em 1º e 2ºBI, na parte não apurada e constante em 128) dos factos provados;
c) O que se refere em 15ºBI, na parte não apurada e constante em 82) dos factos provados;
d) O que se refere em 19ºBI, na parte não apurada e constante em 84) dos factos provados;
e) O que se refere em 20ºBI, na parte não apurada e constante em 85) dos factos provados;
f) O que se refere em 34ºBI, na parte não apurada e constante em 99) dos factos provados;
g) O que se refere em 35ºBI, na parte não apurada e constante em 100) dos factos provados;
h) O que se refere em 56º, 57º, 58º, 59º, 60º, 61º, 62º, 63º, 64º e 65ºBI, na parte não apurada e constante em 107), 108), 109), 110), 111), 112), 113), 114), 115 e 116) dos factos provados;
i) O que se refere em 87º BI, na parte não apurada e constante em 125) dos factos provados.
B) O DIREITO APLICÁVEL.
O conhecimento deste Tribunal de 2.ª instância, quanto à matéria dos autos e quanto ao objecto dos recursos, é delimitado pelas conclusões das alegações dos recorrentes como, aliás, dispõem os art.ºs 635.º, n.º 2 e 639.º 1 e 2 do C. P. Civil, sem prejuízo do disposto no art.º 608.º, n.º 2 do C. P. Civil (questões cujo conhecimento fique prejudicado pela solução dada a outras e questões de conhecimento oficioso).
Atentas as conclusões das apelações, acima descritas, as questões submetidas ao conhecimento deste Tribunal pelos apelantes são as seguintes:
B. 1. A apelação da 7.ª R.
a) O tribunal não podia conhecer da infração às regras de fracionamento de prédios rústicos, por esta constituir uma mera anulabilidade, conforme aos art.ºs 1376.º e 1379.º, do C. Civil, a qual não é de conhecimento oficioso, como dispõe o art.º 287.º, do C. Civil (conclusões 1, 2 e 7).
b) Não existem factos provados nos autos que permitam concluir que teria de haver um destaque ou que existe uma violação da unidade de cultura ou das regras de fracionamento de prédios rústicos (conclusão 3).
c) Não existe impossibilidade originária de prestação porque existe a possibilidade de constituição de propriedade horizontal, de um aldeamento turístico ou de um simples loteamento (conclusões 3 a 5 e 7).
d) A legalização é possível, “mediante a aprovação pela CM da Sertã de um plano para essa zona” (conclusões 6 e 7).
e) Se ocorreu já transmissão da propriedade do “chalé” (conclusões 9 a 13 e 14)
f) Sempre devia haver uma redução do negócio, nos termos do art.º 292º do Código Civil, mantendo-se a validade do mesmo na parte que diz respeito ao chalé e declarando-se o efeito translativo da propriedade do mesmo a favor da ora Apelante (conclusões 14 e 14).
B. 2. A apelação dos restantes RR.
a) O tribunal não podia conhecer da infração às regras de fracionamento de prédios rústicos, por esta constituir uma mera anulabilidade, conforme aos art.ºs 1376.º e 1379.º, do C. Civil, a qual não é de conhecimento oficioso, como dispõe o art.º 287.º, do C. Civil (conclusões 1 e 2).
b) Não existem factos provados nos autos que permitam concluir que teria de haver um destaque ou que existe uma violação da unidade de cultura ou das regras de fracionamento de prédios rústicos (conclusão 3).
c) Não existe impossibilidade originária de prestação porque existe a possibilidade de constituição de propriedade horizontal, de um aldeamento turístico ou de um simples loteamento (conclusões 3 a 10).
d) A legalização é possível, “mediante a aprovação pela CM da Sertã de um plano para essa zona” (conclusões 11 e 12).
e) Houve incumprimento definitivo dos mesmos por parte das Apeladas, pelo que aqueles têm o direito a receber o dobro do sinal e o direito de retenção sobre os respetivos imóveis até efetivo e integral pagamento (conclusões 14 a 31).
Conhecendo.
B. 1. A apelação da 7.ª R.
1. Quanto à primeira questão, a saber, se o tribunal não podia conhecer da infração às regras de fracionamento de prédios rústicos, por esta constituir uma mera anulabilidade, conforme os art.ºs 1376.º e 1379.º, do C. Civil, a qual não é de conhecimento oficioso, como dispõe o art.º 287.º, do C. Civil.
O que, grosso modo, está em causa nestes autos, integrando a respetiva causa de pedir e pedido, é a celebração de contratos-promessa de compra e venda e o seu cumprimento ou incumprimento e não a declaração da ilegalidade de fracionamento de prédios rústicos.
Nesta perspetiva, que é a desta ação, é irrelevante saber se o fracionamento de prédio rústico é cominado com uma simples anulabilidade porque esta circunstância não tem valor em si mesma, mas só na sua conexão com a passagem dos prédios, de rústicos a urbanos, com o fracionamento posterior da respetiva área em função dessa alteração de qualificação do solo.
Como é fato público e notório, a alteração da classificação dos solos, para além do ato de vontade do titular do direito de propriedade, exige um ato de jus imperii, por parte das entidades públicas envolvidas (art.ºs 9.º e 10.º, da Lei 31/2014, de 30 de Maio e instrumentos legislativos anteriores, a saber, Decreto-Lei 576/70, de 24 de Novembro (art.º 47.º), Decreto-Lei n.º 794/76, Nova Lei dos Solos (art.º 1.º), e Lei n.º 48/98, de 11 de Agosto, de que destacamos, pela clareza do respetivo principio, o texto do art.º 1.º, do Decreto-Lei n.º 794/76, ao dispor que “A alteração do uso ou da ocupação dos solos para fins urbanísticos, incluindo os industriais, carece de prévia aprovação da Administração Pública”).
O tribunal a quo conheceu da questão da proibição de emparcelamento, não em si mesma, mas nesta vertente mais vasta, de ilegalidade de autonomização de parcelas rústicas com a sua “passagem” a lotes urbanos, o que resulta da expressão em que afirma que “Desta factualidade resulta clara e objectivamente comprovado que o objecto de cada uma das promessas de compra e venda era legalmente impossível.
De facto, aquando da celebração de cada um dos contratos-promessa juntos aos autos deveria ser possível não só a delimitação das parcelas prometidas vender/adquirir, como também o destacamento das parcelas face ao prédio rústico em que se achavam inseridas.
Contudo, o destacamento das parcelas em questão – sendo certo que não ficou comprovada a urbanização do terreno onde foram construídos os «chalés» (que, em 2015, aquando da aquisição por J.Van ES, mantinham a natureza de terrenos rústicos) – era legalmente impossível”.
Para este efeito, tratando-se de mera aplicação do princípio processual jura novit curia, nada obstava a que o tribunal conhecesse também da ilegalidade do “emparcelamento”, uma vez que o faz numa vertente mais vasta, a saber, a ilegalidade de alteração do destino do solo e do contrato que a pressupõe, a qual determina a impossibilidade originária da prestação, nos termos do disposto nos art.ºs 401.º, n.º 1 e 280.º, n.º 1, do C. Civil, e esta sim, é de conhecimento oficioso, como dispõe o art.º 286.º, do C. Civil, citado pelo tribunal a quo, que também segue a orientação do acórdão do Supremo tribunal de Justiça de 15/11/2015, proferido no P.º n.º 450/06.9TBCHV.P1.S1[1].
Improcede, pois, a questão.
2. Quanto à segunda questão, a saber, se não existem factos provados nos autos que permitam concluir que teria de haver um destaque ou que existe uma violação da unidade de cultura ou das regras de fracionamento de prédios rústicos.
A resposta a esta questão encontra-se contida na anterior, uma vez que o que está em causa é a alteração do destino do solo e esta resulta, claramente, da natureza jurídica dos prédios onde seriam implantadas as construções (rústicos, como resulta do fato sob o n.º 4, supra) e do novo uso que lhes era conferido pelo contrato (fatos sob os n.ºs 19 e 20), do mesmo modo que a ilegalidade desse ato, não obstante constituir matéria de direito, se encontra suficientemente demonstrada na matéria de fato da sentença, nos termos da qual, a “legalização” da ação sobre os prédios, exigiria a alteração dos instrumentos de gestão territorial relativos ao uso daquele solo (cfr., v. g. o fato sob o n.º 67).
3. Quanto à terceira questão, a saber, se não existe impossibilidade originária de prestação porque existe a possibilidade de constituição de propriedade horizontal, de um aldeamento turístico ou de um simples loteamento.
Também a resposta a esta questão se encontra respondida nas anteriores.
Com efeito, não só a “a possibilidade de constituição de propriedade horizontal, de um aldeamento turístico ou de um simples loteamento” se não encontra demonstrada nos autos, por referência à localização dos prédios e ao quadro legal aplicável, como dos autos consta precisamente o contrário, ou seja, que tudo o que foi executado é ilegal (fatos 42 a 44) e que um plano para aqueles prédios só poderá ser feito/aprovado depois de feitos/aprovados/publicados instrumentos de gestão territorial que não existem (fatos 64 a 68).
Atento o lapso de tempo já decorrido sobre a intervenção sobre os prédios dos autos, as duas premissas anteriores, de ação construtiva ilegal e de necessidade de atos legislativos para elaboração de plano futuro, permitem com segurança, reforçar o juízo anterior de impossibilidade originária da concreta prestação em causa.
Na ausência de quaisquer elementos concretos, nada nos permite concluir que ainda que viesse a ser elaborados/publicados os hipotéticos atos legislativos e um projeto de loteamento/urbanização futuro que os respeitasse, a prestação em causa nos autos se viesse a tornar possível.
Improcede, pois, também esta questão.
4. Quanto à quarta questão, a saber, se a legalização é possível, “mediante a aprovação pela CM da Sertã de um plano para essa zona”.
A resposta negativa a esta questão, complexa e conclusiva, resulta não só dos instrumentos de gestão territorial em vigor na área geográfica dos prédios rústicos dos autos, mas também da matéria de fato da sentença, na qual consta que o conjunto de atos legislativos necessários para que seja possível implantar construções nos prédios rústicos, são da competência de um conjunto de entidades públicas, que não apenas o Município da Sertã, algumas das quais têm poder de tutela sobre os atos que este intente praticar.
De resto, como já referimos na apreciação das questões anteriores, a necessidade de instrumento legislativo só reforça a ilegalidade originária e a impossibilidade da prestação em que o tribunal a quo estruturou a sua decisão.
5. Quanto à quinta questão, a saber, se ocorreu já transmissão da propriedade do “chalé”.
Não se vislumbrando, com clareza, os fundamentos jurídicos de uma tal asserção, sempre diremos que, para que ocorra transmissão de um tal direito, mister é que o mesmo exista na titularidade do transmitente.
Ora, o “chalé”, como coisa imóvel, prédio rústico ou urbano (art.ºs 202.º e 294.º, do C. Civil) não existe.
O que, juridicamente, existe é um prédio rústico em que, ilegalmente, foram implantadas construções, entre elas, o “chalé” em causa, o qual, em si mesmo e na sua implantação no solo, é insuscetível de negócio jurídico, nomeadamente de contrato de compra e venda.
Improcede, pois, a questão.
6. Quanto à sexta questão, a saber, se sempre devia haver uma redução do negócio, nos termos do art.º 292º do Código Civil, mantendo-se a validade do mesmo na parte que diz respeito ao chalé e declarando-se o efeito translativo da propriedade do mesmo a favor da ora Apelante.
Como referimos na resposta à questão anterior, o “chalé” não têm existência jurídica autónoma em relação ao prédio em que se encontra implantado, não podendo por isso ser objeto de negócio jurídico.
O contrato é, pois, nulo na sua totalidade, sem possibilidade de redução por ausência de parte válida, como decidiu o tribunal a quo, não podendo o contrato reconduzir-se ao instituto substantivo da impossibilidade parcial da prestação, previsto no art.º 802.º, do C. Civil.
Improcede, pois, também esta questão e com ela a apelação da R Jurcon B. V.
B. 2. A apelação dos restantes RR.
1. Quanto à primeira questão, a saber, se o tribunal não podia conhecer da infração às regras de fracionamento de prédios rústicos, por esta constituir uma mera anulabilidade, conforme aos art.ºs 1376.º e 1379.º, do C. Civil, a qual não é de conhecimento oficioso, como dispõe o art.º 287.º, do C. Civil.
Esta questão não apresenta autonomia em relação à primeira questão da apelação da 7.ª R, acima abordada, improcedendo, pois, pelos mesmos fundamentos que já aduzimos.
2. Quanto à segunda questão, a saber, se não existem factos provados nos autos que permitam concluir que teria de haver um destaque ou que existe uma violação da unidade de cultura ou das regras de fracionamento de prédios rústicos.
Também esta questão constitui como que uma duplicação da segunda questão da apelação da sétima R, improcedendo pelos mesmo fundamentos acima exarados.
3. Quanto à terceira questão, a saber, se não existe impossibilidade originária de prestação porque existe a possibilidade de constituição de propriedade horizontal, de um aldeamento turístico ou de um simples loteamento.
Esta questão, que constitui um desenvolvimento das anteriores mostra-se em tudo coincidente com a mesma questão já acima abordada, julgando-se improcedente pelos mesmos fundamentos.
4. Quanto à quarta questão, a saber, se a legalização é possível, “mediante a aprovação pela CM da Sertã de um plano para essa zona”.
Valem aqui as mesmas razões que determinaram a improcedência de idêntica questão suscitada pela R Jurcon B. V., pelo que a questão improcede também quanto aos restantes RR.
5. Quanto à quinta questão, a saber, se houve incumprimento definitivo dos mesmos por parte das Apeladas, pelo que os RR têm o direito a receber o dobro do sinal e o direito de retenção sobre os respetivos imóveis até efetivo e integral pagamento.
Esta questão encontra-se prejudicada pelo antes decidido relativamente à impossibilidade originária da prestação, pois esta é incompatível com a noção de incumprimento, o qual só existe se a prestação for possível.
No caso sub judice a prestação das promitentes-vendedoras era impossível em si mesma pelo que as mesmas não incorreram no seu incumprimento, não havendo lugar à devolução do sinal em dobro, estabelecida pelo art.º 442.º, n.º 2, do C. Civil.
Do mesmo modo, porque as parcelas, de fato, dos prédios rústicos e as construções implantadas não têm existência jurídica autónoma em relação a esses prédios, não podendo por isso ser objeto de negócio jurídico, também não existe qualquer direito de retenção sobre elas, como, a contrario, decorre do disposto nos art.ºs 754.º e 759.º, do C. Civil.
Improcede, pois, esta questão e com ela também esta apelação, devendo confirma-se também quanto a estes apelantes a sentença recorrida.
C) EM CONCLUSÃO (art.º 663.º, n.º 7, do C. P. Civil).
1. A alteração da classificação dos solos, para além do ato de vontade do titular do direito de propriedade, exige um ato declarativo, de jus imperii, por parte das entidades públicas competentes, como dispõem os art.ºs 9.º e 10.º, da Lei 31/2014, de 30 de Maio e já dispunham instrumentos legislativos anteriores, como sejam o Dec. Lei 576/70, de 24 de Novembro (art.º 47.º), o Dec. Lei n.º 794/76, Nova Lei dos Solos (art.º 1.º), e a Lei n.º 48/98, de 11 de Agosto, de que destacamos, pela sua clareza na fixação do respetivo princípio, o texto do art.º 1.º, do Dec. Lei n.º 794/76, ao dispor que “A alteração do uso ou da ocupação dos solos para fins urbanísticos, incluindo os industriais, carece de prévia aprovação da Administração Pública”).
2. São nulos, por impossibilidade originária da prestação, nos termos do disposto no art.º 401.º, do C. Civil, os contratos-promessa de compra e venda de parcelas, de fato, de prédios rústicos e de construções a serem nelas implantadas, quando os instrumentos legais de gestão territorial aplicáveis a tais prédios não permitem esse fracionamento e construção,
2. Nos termos do disposto nos art.ºs 401.º, n.º 1, 280.º, n.º 1 e 286.º, do C. Civil, o tribunal pode conhecer oficiosamente da ilegalidade de “emparcelamento” de prédio rústico, para construção, uma vez que, independentemente da questão de saber se a ilegalidade do fracionamento, estabelecida pelos art.ºs 1376.º e 1379.º, do C. Civil, integra o vício de nulidade ou anulabilidade, o faz numa vertente mais vasta, que é a ilegalidade de alteração do destino do solo.
3. DECISÃO.
Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedentes as apelações, confirmando a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Lisboa, 13 de setembro de 2016.
(Orlando Nascimento)
(Alziro Cardoso)
(Dina Monteiro)
[1]Publicado na jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça e relatado pelo Exm.º Juiz Conselheiro, Oliveira Vasconcelos.
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