Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
Relatório
O … Juízo … absolveu C… Lda. (1ª ré, recorrida) do pedido de pagamento de rendas vencidas e condenou S…, Unipessoal Lda. (ré chamada) a pagar as rendas vencidas desde março de 2005 até janeiro de 2006 (computadas em € 3.289,76), bem como nas vincendas, até julho de 2008, na ação de AT e TP (autores, recorrentes).
Os autores recorreram, pedindo que se revogue a sentença e se condene a ré C… a pagar as rendas vencidas em dívida até à data da entrega do locado aos apelantes.
A recorrida opôs-se pedindo que se confirme a sentença. A ré chamada não se pronunciou.
Correram os vistos. Cumpre decidir se o trespasse celebrado entre a ré C…e a ré S… é ineficaz em relação aos autores e se a 1ª ré deve ser condenada no pagamento daquelas rendas até à entrega do locado aos autores.
Fundamentos
Factos
Provaram-se os seguintes factos, apurados pelo Tribunal a quo:
Da petição inicial
A. Os autores são donos e legítimos proprietários da fração autónoma designada pela letra “P” a que corresponde a loja no piso zero do prédio urbano sito na ….
B. Em 4 de Junho de 1987, os autores deram de arrendamento à ré a fração referida em A), pelo prazo de seis meses, renovável por iguais e sucessivos períodos de tempo, com início em 1 de Março de 1987.
C. A loja arrendada destinava-se a escritório ou a qualquer ramo do comércio ou indústria, a armazém de quaisquer produtos ou mercadorias ou exercício de profissões liberais.
D. A renda inicialmente acordada foi de Esc. 30.000$00 mensais, a pagar em casa dos senhorios ou de quem legalmente os represente, no primeiro dia útil do mês anterior ao que disser respeito.
E. Os autores entregaram, entretanto, a administração da fração referida em A) ao então “Banco ….”, que passou a exercer as funções que competem aos senhorios, designadamente, a cobrar as rendas, atualizá-las nos termos legais e a pagar impostos.
F. A renda podia ser paga em qualquer agência do “…”, pessoalmente, por via postal, por transferência interbancária ou nas caixas de multibanco.
G. Com a integração do “...” na “...”, a ré passou a poder pagar as rendas em qualquer agência desta instituição de crédito.
H. A renda foi fixada em € 298,50 a partir da que se venceu em Dezembro de 2004, conforme carta registada com AR remetida à ré pela “...” de 22 de Outubro de 2004.
I. A ré pagava regularmente a renda nas agências das instituições de crédito procuradoras dos autores.
J. A ré não pagou a renda que se venceu em Março de 2005, nem as que se venceram posteriormente.
K. Por carta datada de 28 de Março de 2005, dirigida à ré, a “...” informa que se encontra por pagar o recibo de renda do imóvel locado, vencido em Março/2005, no valor de Euros 298,50 e solicita a liquidação do referido recibo em atraso, acrescido de mora legal de 50%.
L. Por carta de 26 de Novembro de 2004, a ré comunicou à “...” o seu propósito de ceder por trespasse o estabelecimento comercial instalado na loja arrendada.
M. Por carta de 16 de Fevereiro de 2005 a ré comunicou à “...” que em 30 de Novembro de 2004 tinha trespassado o estabelecimento a outra sociedade.
N. A ré não enviou à “...” os documentos comprovativos dessa transmissão.
Da contestação da ré
O. Em 30 de Novembro de 2004 a ré celebrou um contrato de trespasse com a “S...”, pela qual transmitiu a esta, a título definitivo, o estabelecimento comercial sito no locado, pelo montante de € 20.000,00.
P. Nos termos do referido contrato, um dos elementos que integrava o ativo do estabelecimento comercial era o direito ao arrendamento do local.
Q. A “S...” é uma sociedade comercial que se dedica à execução de instalações elétricas e que, no exercício da sua atividade, prestou serviços à ré em Novembro de 2004.
R. A ré propôs à “S...” que parte da prestação devida pela execução dos trabalhos por esta prestados fosse constituída pelo próprio estabelecimento comercial, integrado, entre outros bens, pelo direito ao arrendamento do local.
S. A ré e a “S...” acordaram em suspender os efeitos da transmissão até à efetiva transferência da posse do estabelecimento para a “S...”.
T. Estabeleceu-se na cláusula 5ª do contrato de trespasse que “até à data em que a 2ª outorgante [S...] tenha a chave do local trespassado”, a ré era responsável pelo pagamento das faturas de eletricidade, água e telefone do local trespassado.
U. Embora tal obrigação não tenha ficado a constar do contrato, a ré responsabilizou-se também pelo pagamento das rendas ao senhorio até essa data.
V. A ré pagou os custos de renda e dos fornecimentos de serviços básicos nos meses de Dezembro de 2004, Janeiro e Fevereiro de 2005.
W. A “S...” tomou posse do local arrendado em 15 de Fevereiro de 2005.
Análise jurídica
Considerações do Tribunal recorrido
O Tribunal a quo fundamentou-se, em resumo, nas seguintes considerações:
…
Da análise dos preceitos legais citados [arts. 115 e 64.1.f do RAU e 1038.g do CC], ressalta à evidência que carece a pretensão dos autores de sustento legal, designadamente quando sustentam que o trespasse não foi autorizado nem consentido pelos autores – não foi, nem tinha que o ser. (…)
…
Na interconexão dos factos com o direito, temos que, no caso destes autos, os autores, por contrato celebrado em 1987, deram de arrendamento à ré uma loja sita na ..., destinada a escritório ou a qualquer ramo do comércio ou indústria, a armazém de quaisquer produtos ou mercadorias ou exercício de profissões liberais.
Mais está provado que na data de 30 de Novembro de 2004 a ré celebrou um contrato de trespasse com a “S...” [chamada], pela qual transmitiu a esta, a título definitivo e onerosamente, o estabelecimento comercial sito no locado, sendo que um dos elementos que integrava o ativo do estabelecimento comercial era o direito ao arrendamento do local.
É de salientar que os autores não afirmam que o trespasse não lhes foi comunicado (em concreto, à então procuradora “...”) – dizem, sim, que não foi observado o prazo legal para efetuar essa comunicação, nem foram remetidos os comprovativos.
Está também provado que por carta de 26 de Novembro de 2004, a ré comunicou à “...” o seu propósito de ceder por trespasse o estabelecimento comercial instalado na loja arrendada e que, por carta de 16 de Fevereiro de 2005, a ré comunicou à “...” que em 30 de Novembro de 2004 tinha trespassado o estabelecimento a outra sociedade.
Quanto ao envio dos documentos comprovativos, está provado que a ré não os enviou à “...”.
Destes factos decorre que a ré, enquanto arrendatária, procedeu à comunicação da intenção de realizar um trespasse e, depois, da celebração do trespasse do estabelecimento, onde identifica a chamada e refere que os recibos da renda devem passar a ser emitidos em nome desta [vide factos provados – alíneas L) e M)].
Dos mesmos factos decorre que não foi observado o prazo de 15 dias legalmente previsto para a realização dessa comunicação (a própria ré o reconhece), (…)
Não é admissível a ilação de que, só pelo facto de a comunicação não ter sido efetuada no prazo de 15 dias a contar da realização do trespasse por escrito, torna essa comunicação ineficaz e inoponível em relação ao senhorio.
Doutra banda, e como o refere expressamente a ré, não exige a lei que a comunicação seja acompanhada dos documentos comprovativos do trespasse, pelo que o seu não envio não tem igualmente qualquer consequência, e não obsta a que a comunicação produza os seus efeitos.
Em conclusão, não se verificam, no caso, os requisitos legais para os autores, enquanto senhorios, poderem resolver o contrato com fundamento da alínea f) do n.o 1 do artigo 64 do RAU, por não ser o ato ineficaz em relação aos mesmos.
Consequentemente, é sobre a chamada que impende a obrigação de pagar aos autores as rendas vencidas e reclamadas nestes autos, por ser esta a arrendatária, salientando-se que a chamada não logrou fazer prova de que nunca tomou posse do locado [pelo contrário, provou-se que tomou posse do locado em Fevereiro de 2005], nem que, por isso, o trespasse não foi, na prática, concretizado.
Conclusões do recorrente
A isto, opõe o recorrente as seguintes conclusões:
1. A douta sentença recorrida errou ao julgar eficaz em relação aos AA., ora apelantes, o trespasse do estabelecimento comercial instalado no locado.
2. Está provado que não foi observado o prazo de 15 dias legalmente previsto para a realização da comunicação prevista no art. 1038 al.g) do C. Civil. Conforme refere a douta sentença recorrida, a própria R. reconhece esse facto.
3. A preterição dessa formalidade só poderia ser suprida pelos AA., aqui apelantes, ( art. 1049 do C. Civil.).
4. Tal como alegam na resposta à matéria de exceção, os apelantes jamais reconheceram a chamada como sua arrendatária quer expressa quer tacitamente.
5. A douta sentença recorrida não só não encontra apoio na lei que regula a matéria do arrendamento urbano, nem na doutrina nem na jurisprudência, como decidiu em sentido completamente oposto.
6. Desde logo, não encontra apoio no art. 1038. al. g) do C. Civil nem no art. 64. do R.A.U. (D.L.321 -B/90 de 15/10).
7. E fez errada interpretação do ensinamento de Aragão Seia constante da sua obra “ARRENDAMENTO URBANO” (p. 649 e 650), na mesma citada..
8.A expressão “pouco importa que o senhorio venha a tomar conhecimento da comunicação para além dos 15 dias”, é usada pela generalidade dos autores que publicaram estudos sobre esta matéria, designadamente Antunes Varela, Pinto Furtado, Pais de Sousa, entre outros, refere-se ao espaço de tempo decorrido entre a comunicação e a efetiva receção dessa comunicação pelo senhorio.
9. O prazo considera-se observado mesmo que venha o senhorio a ter conhecimento da comunicação só mais tarde (Pinto Furtado Manual do Arrendamento Urbano 5ª Ed. p.567).
10. A comunicação a que se refere a alínea g) do art. 1038 do C. Civil, deve ser feita pelo locatário no prazo de 15 dias, pouco importando que o senhorio venha a tomar conhecimento dela além desse prazo.
11. A comunicação ao senhorio por parte do arrendatário, de que vai trespassar o estabelecimento, ainda que indique o nome do outro contraente, a data e o local de celebração do contrato e o preço, não se confunde nem substitui a comunicação a que se refere a al. g) do art. 1038 Do C. Civil (Ac.RE de 1997-07-17 C.J.XXII,4,265).
Conclusões da recorrida
Mas a recorrida conclui o seguinte:
1. A boa interpretação e aplicação das normas jurídicas aos factos dados como provados na sentença recorrida não permitem extrair as conclusões apresentadas pelos Recorrentes.
2. Não corresponde à verdade que o trespasse celebrado entre a Recorrida e a Chamada (a sociedade comercial S..., LDA.) tenha sido comunicado aos Recorrentes fora do prazo de quinze dias previsto na alínea g) do art.1038 do C.Civil.
3. Conforme decorre da conjugação dos Factos Provados “O” e “S”, pese embora a Recorrida e a Chamada S... tenham celebrado contrato de trespasse em 30 de Novembro de 2004, as mesmas partes acordaram imediatamente na subordinação dos efeitos de tal contrato a um evento futuro.
4. Dos factos dados como provados (e não impugnados) decorre directamente que não foi em 30 de Novembro de 2004 que se verificou a transmissão para a Chamada S... da posição contratual no contrato de arrendamento, tendo a mesma ficado convencionalmente suspensa até 15 de Fevereiro de 2005 – Cfr. Factos Provados “S” e “W”.
5.Até 15 de Fevereiro de 2005, não ocorreu assim qualquer modificação subjectiva na relação contratual de arrendamento.
6. Tal circunstância justifica que entre Novembro de 2004 e Fevereiro de 2005 não se tenha transferido para a Chamada S... a obrigação de pagamento da renda, conforme foi demonstrado em juízo e atestado no Facto Provado “U”.
7. Verificada, em 15 de Fevereiro de 2005, a produção de efeitos do contrato de trespasse a Recorrida, logo no dia subsequente, deu conhecimento do negócio jurídico ao procurador dos Recorrentes (Facto Provado “M”) – cumprindo assim a obrigação prevista na alínea g) do art. 1038 do C.Civil no prazo legalmente estabelecido.
8. Não se verificou, pois, o fundamento para a resolução do contrato de arrendamento previsto na alínea f) do artigo 64 do Regime do Arrendamento Urbano, sendo certo que não pode a Recorrida ser responsabilizada pela falta de pagamento das rendas vencidas após a produção de efeitos do contrato de trespasse.
9. Ainda que assim não se entenda (o que não se concede), tal não importa a consequência propugnada pelos Recorrentes.
10. O trespasse deve ser comunicado ao senhorio, não só para efeitos de verificação da validade do negócio, como também para o mesmo ter conhecimento de quem é a contraparte na relação jurídica de arrendamento.
11. A Recorrida não ignora que, para poder opor os efeitos do contrato de trespasse ao senhorio (que nele não é parte), tem necessariamente de lhe dar conhecimento do negócio.
12. Da comunicação do trespasse depende, pois, a eficácia do negócio perante o senhorio.
13. Acontece que, no presente caso e conforme supra referido, a Recorrida efectivamente comunicou o trespasse aos Recorrentes, fazendo-o em 16 de Fevereiro de 2005 – Cfr. Facto Provado “M”.
14. A partir desta data, os Recorrentes passaram a conhecer a existência do contrato de trespasse, pelo que, desde então, tal negócio jurídico se tornou eficaz perante os Recorrentes.
15. Ainda que a pretensa falta de comunicação no prazo legal (que a Recorrida, pelo supra exposto, não admite) constitua ilicitude justificativa do exercício do direito de resolução pelos Recorrentes,
16. O contrato de trespasse, desde 16 de Fevereiro de 2005, passou a produzir os seus efeitos, pelo que se verificou a transmissão, para a Chamada S..., da posição jurídica de arrendatária no contrato de arrendamento.
17. Ainda que a pretensa falta de comunicação no prazo legal (que a Recorrida, pelo supra exposto, não admite) permitisse aos Recorrentes o despejo do seu inquilino,
18. Na data do exercício do direito à resolução, o inquilino das Recorrentes era, pois, a Chamada S..., sendo esta sociedade, igualmente, a responsável pelo cumprimento da obrigação de pagamento das rendas que se venceram e que as Recorridas ora peticionam.
19. A boa interpretação e aplicação das normas previstas nas alíneas a) e f) do arto 64 do RAU e da alínea g) do art. 1038 do C.Civil determina, por conseguinte, que não seja a Recorrida condenada ao pagamento das rendas peticionadas.
O inquilino não excedeu o prazo legal de comunicação ao senhorio
Considerando que o réu não comunicou ao senhorio o trespasse no prazo de 15 dias a contar da escritura, o Tribunal recorrido observou que esse facto não tornou porém essa comunicação ineficaz e inoponível ao senhorio; e que o não envio dos documentos comprovativos do trespasse não obsta a que a comunicação produza os seus efeitos. O Tribunal recorrido citou a este propósito Aragão Seia, segundo o qual, essa comunicação «tem por finalidade dar conhecimento do facto ao senhorio para que este possa ajuizar da legalidade do negócio jurídico e extrair as necessárias consequências», clarificando também que pouco importa «que o senhorio venha a tomar conhecimento da comunicação para além do prazo (de 15 dias a contar da celebração por escrito do trespasse), não estando sujeita a qualquer requisito especial de forma» [in “Arrendamento Urbano”, 6ª Edição revista e atualizada, Janeiro de 2002, p. 650].
Os recorrentes discordam. Segundo alegam,
A expressão “pouco importa que o senhorio venha a tomar conhecimento da comunicação para além dos 15 dias”, é usada pela generalidade dos autores que publicaram estudos sobre esta matéria, designadamente Antunes Varela, Pinto Furtado, Pais de Sousa, entre outros, refere-se ao espaço de tempo decorrido entre a comunicação e a efetiva receção dessa comunicação pelo senhorio.
O prazo considera-se observado mesmo que venha o senhorio a ter conhecimento da comunicação só mais tarde (Pinto Furtado Manual do Arrendamento Urbano 5ª Ed. p.567).
A comunicação a que se refere a alínea g) do art. 1038 do C. Civil, deve ser feita pelo locatário no prazo de 15 dias, pouco importando que o senhorio venha a tomar conhecimento dela além desse prazo.
A comunicação ao senhorio por parte do arrendatário, de que vai trespassar o estabelecimento, ainda que indique o nome do outro contraente, a data e o local de celebração do contrato e o preço, não se confunde nem substitui a comunicação a que se refere a al. g) do art. 1038 Do C. Civil (Ac.RE de 1997-07-17 C.J.XXII,4,265).
Mas a questão aqui não é interpretar o que disseram aqueles autores; é interpretar os factos e o que resulta da lei.
O locatário tem o dever de comunicar ao locador, dentro de quinze dias, a cedência do gozo da coisa locada, por algum dos referidos títulos (cessão da sua posição jurídica, sublocação ou comodato), quando permitida ou autorizada – art. 1038.g :CC.
Assim, em caso de trespasse, o inquilino está dispensado desta autorização do senhorio. Só tem de informá-lo da cedência do gozo do locado no prazo de 15 dias, nos termos daquele art. 1038.g.
Mas a inquilina inicial (a ré C...) não cedeu o gozo do locado com o trespasse que celebrou em 2004.11.30 – facto O. Na verdade, os efeitos da transmissão ficaram suspensos até à efetiva transferência da posse do estabelecimento, o que só ocorreu em 2005.02.15 – factos S e W.
E, logo em 2005.02.16, a ré comunicou que tinha trespassado o estabelecimento.
Assim, não foi excedido o prazo de comunicação da cedência do gozo do locado, previsto no art. 1038.g :CC.
Portanto, seja qual for a consequência legal do incumprimento daquele dever de comunicação, o que se passa é que tal incumprimento aqui não se verificou.
E portanto o recurso é improcedente
Se o inquilino comunicou, no prazo legal, a cedência do gozo do locado, tal cedência produz os seus efeitos, pelo que improcede o recurso. Assim, há que confirmar a sentença recorrida, embora por fundamento diferente do que nela se invoca.
Em suma:
Em caso de cedência permitida do gozo do locado (v.g. trespasse), o prazo legal da comunicação ao senhorio conta-se a partir da data em que o contrato de cedência produz efeitos e o cessionário toma efetiva posse do locado por efeito daquele contrato – art. 1038.g :CC.
Decisão
Assim, e pelo exposto, acordamos em julgar improcedente o recurso, confirmando a sentença recorrida pelo fundamento aqui exposto.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 2014.10.21
João Ramos de Sousa
Manuel Ribeiro Marques
Pedro Brighton
