| 2154/16.5T8VCT-A.G1 |  |
CONDOMÍNIO
ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
ACTA
II- Esta expressão deve ser entendida em sentido amplo, nela se devendo incluir, além das despesas específicas relativas ao próprio condomínio, e que são de diversa natureza, as penas pecuniárias fixadas nos termos do art.º 1434º do Cód. Civil.
I – RELATÓRIO.
Recorrente: AA.
Recorrido: BB.
Tribunal Judicial de Viana do Castelo - Instância Local, Secção Cível, J4.
A Exequente AA instaurou a presente execução contra a Executada BB, reclamando, para além do mais, o pagamento da quantia de € 600,00, a título de penalização pelo atraso no pagamento do condomínio dos anos de 2014 e 2015, calculado à razão de € 25,00/mês, de acordo com o art.º 24º do Regulamento de Condomínio do prédio; € 1.900,00 de multa pelo pagamento fora de prazo da primeira prestação do orçamento de obras de manutenção; € 2.100,00 de multa pelo pagamento fora de prazo da segunda prestação do orçamento de obras de manutenção; € 2.000,00 de multa pelo pagamento fora de prazo da terceira prestação do orçamento de obras de manutenção e € 2.900,00 relativo à penalização pelo atraso no pagamento da sua quota-parte nas despesas para obras de manutenção, relativas à quarta prestação, calculado à razão de € 100,00 por cada mês de atraso ou sua fracção, conforme deliberado na acta nº 29 de 15 de Junho de 2013, estando ainda obrigada a pagar as penalizações vincendas até efectivo pagamento da dívida.
Por despacho proferido nos autos foi parcialmente indeferido o requerimento executivo com relação ao valor das sansões pecuniárias, prosseguindo a execução pelos restantes valores.
Inconformado com tal decisão, dela interpôs recurso o Exequente, de cujas alegações extraiu, em suma, as seguintes conclusões:
A - Uma deliberação que fixe penas pecuniárias nos termos do número 1 do artigo 1434º do CC cabe integralmente no enunciado do nº 1 do artigo 6º do DL nº268/94;
B - Se assim não fosse o espírito do legislador sairia traído;
C - A atá à qual o legislador atribuiu eficácia executiva em matéria de deliberações que dizem respeito à boa administração do condomínio não cumpriria a sua função se dessa eficácia se excluísse as contribuições/penalizações devidas pelos devedores relapsos;
D - Se na oposição mediante embargos de uma execução em que se pede o pagamento das penalizações, deliberadas e aprovadas em assembleia de condóminos, pode ser feita uma verdadeira contestação pelo executado, tal qual no processo declarativo, não há, salvo melhor entendimento, justificação para se excluir do pedido, feito no requerimento executivo, as penalizações validamente deliberadas e aprovadas na assembleia de condóminos;
E - Se assim não for entendido, há lugar a uma perversão: o principal beneficiado é o inadimplente e o principal prejudicado o credor (condomínio): o primeiro porque beneficia do tempo que uma acção declarativa demora a transitar em julgado; o segundo porque terá que despender mais tempo e meios financeiros para cobrar o que lhe é devido, em claro prejuízo do princípio da economia processual;
F - Ou seja, se se excluísse do âmbito do nº 1 do artigo 6º do DL nº 268/94 as penalizações dos condóminos relapsos, tal significaria que a administração do condomínio teria de recorrer a acção declarativa de condenação com manifesto prejuízo do princípio da economia processual e da própria administração do condomínio, que veria retardado o recebimento do que lhe é devido;
G - Nesta matéria, qualquer interpretação literal do texto legal abstrai-se do espírito do legislador;
H - As penas pecuniárias estão expressamente previstas no instituto da propriedade horizontal, conforme resulta do disposto no nº 1 do artigo 1434º do CC;
I - As penalizações não têm qualquer autonomia, porquanto estão umbilicalmente ligadas às prestações do condomínio, não sendo, por isso, judicioso separar uma da outra;
J - Sempre salvo melhor entendimento, as decisões e os acórdãos que defendam uma posição contrária fazem errada interpretação e aplicação da lei ao excluir do âmbito do nº1 do artigo 6º do DL nº 268/94 a eficácia executiva das penalizações deliberadas pela assembleia de condóminos relativamente aos condóminos relapsos.
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Não foram apresentadas contra alegações.
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Colhidos os vistos, cumpre decidir.
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II- Do objecto do recurso.
Sabendo-se que o objecto do recurso é definido pelas conclusões no mesmo formuladas, sem prejuízo do que for de conhecimento oficioso, a questão decidenda é, no caso, a seguinte:
- Analisar da exequibilidade da acta da assembleia de condóminos, quanto ao montante da sanção pecuniária, por mora no pagamento da quota-parte.
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III- FUNDAMENTAÇÃO.
Foram aduzidos no despacho recorrido os seguintes fundamentos de facto e de direito:
“No requerimento executivo, o exequente reclama, para além do mais, o pagamento da quantia de € 600,00, a título de penalização pelo atraso no pagamento do condomínio dos anos de 2014 e 2015, calculado à razão de € 25,00/mês, de acordo com o art.º 24º do Regulamento de Condomínio do prédio; € 1.900,00 de multa pelo pagamento fora de prazo da primeira prestação do orçamento de obras de manutenção; € 2.100,00 de multa pelo pagamento fora de prazo da segunda prestação do orçamento de obras de manutenção; € 2.000,00 de multa pelo pagamento fora de prazo da terceira prestação do orçamento de obras de manutenção e € 2.900,00 relativo à penalização pelo atraso no pagamento da sua quota-parte nas despesas para obras de manutenção, relativas à quarta prestação, calculado à razão de € 100,00 por cada mês de atraso ou sua fracção, conforme deliberado na acta nº 29 de 15 de Junho de 2013, estando ainda obrigada a pagar as penalizações vincendas até efectivo pagamento da dívida.
Analisada a acta nº 29, resulta do seu teor que, efectivamente, foi aprovado, por deliberação da Assembleia de condóminos, a aplicação de “uma penalização de € 100,00 por cada mês de atraso ou sua fracção, com vista a garantir e salvaguardar o pagamento atempado dos compromissos assumidos”.
Decorre, ainda, da análise da acta nº 32 a deliberação da aprovação da penalização de € 600,00, por falta de pagamento pontual da quota-parte das despesas do condomínio, referentes aos anos de 2014 e 2015 (por aplicação do Regulamento de condomínio, aprovado por deliberação da Assembleia de condóminos)
A jurisprudência e doutrina têm-se dividido sobre se a Acta de Assembleia de condomínios que delibere sobre a aplicação de uma pena pecuniária constitui ou não título executivo.
Com efeito, uma corrente jurisprudencial defende que a acta de Assembleia de condóminos que delibere sobre uma pena pecuniária não constitui título executivo. Neste sentido Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 21/03/2013, proc. 3513/12.8 TBVIS.C1) que preconiza que “resulta do citado artigo 6.º (referindo-se ao Decreto-lei nº 268/94, de 25/10), conjugado com o referido artigo 46.º, n.º 1, do CPC, é que apenas constitui título executivo a acta que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, não estando aqui referidas quaisquer penalidades. Efectivamente, se bem atentarmos o preceito em referência reporta-se aos encargos de conservação e fruição previstos no artigo 1424.º, aos encargos com inovações e com as reparações indispensáveis e urgentes a que aludem os artigos 1426.º e 1427.º e, no caso especial previsto no artigo 1429.º, n.º 2, mesmo o encargo com o seguro obrigatório. Estes são os encargos e despesas legalmente estabelecidos a cargo dos condóminos e cujo pagamento pelos mesmos é uma obrigação decorrente da opção pela aquisição duma fracção em propriedade horizontal, não lhe sendo lícito desonerar-se das despesas necessárias à sua conservação e fruição (artigo 1420.º, n.º 2, do CC). Trata-se dos encargos e despesas resultantes da compropriedade relativa às partes comuns do edifício.
Questão diferente são as penas pecuniárias estabelecidas pela inobservância das disposições que regem esta forma de propriedade, as quais estão na livre disponibilidade dos condóminos que as podem ou não fixar, conforme da expressão vertida no n.º 1 do artigo 1434.º, claramente resulta. Portanto, tratando-se de uma possibilidade da assembleia, não pode considerar-se que no espírito do legislador tenha estado a sua equiparação àquelas que são as obrigações legais dos condóminos, estabelecidas para salvaguardar o facto de na propriedade horizontal o condómino ter o direito de propriedade sobre a sua fracção mas ser apenas comproprietário das partes comuns.
Como tal, tendo o legislador declarado que a acta da assembleia de condóminos constitui título executivo quanto aos encargos previstos no artigo 6.º, n.º 1, do DL 268/94, em cuja letra não estão previstas as penas pecuniárias, não pode quanto a estas0 haver execução sem título e, como tal, não pode a acta da assembleia de condóminos em que as mesmas foram fixadas, servir de base à execução do montante relativo às penalidades.
Na verdade, não existe fundamento para aplicação analógica da referida regra (artigo 10.º, n.º 2, do CC), pela simples mas evidente razão de que a lei não prevê que seja título executivo quanto a estas, e não procederem no caso omisso, atenta a natureza facultativa das penalidades, as razões justificativas da regulamentação do caso previsto na lei: a constituição de título executivo especial para as despesas e encargos obrigatórios para o condómino.
Efectivamente, a especial força atribuída por lei às actas das assembleias de condóminos quanto à possibilidade de servirem de base à execução, restringe-se àquelas despesas que se encontram taxativamente previstas no referido normativo, o qual apenas se reporta às despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns, bem como ao pagamento de serviços comuns que não devam ser suportadas pelo condomínio. Portanto, só quanto a estas pode constituir título executivo, e não quanto a quaisquer outros montantes objecto de deliberação facultativa dos condóminos mas não previstos legalmente.”
Neste mesmo sentido pronunciaram-se os Acórdãos da Relação de Guimarães, de 08/01/2013 e da Relação do Porto, de 20/06/2011 e 16/12/2015, in www.dgsi.pt.
Apesar de não se descurar a jurisprudência que tem preconizado o entendimento contrário, citando-se a título exemplificativo o Acórdão da Relação de Lisboa, de 08/07/2007, proc. 9276/2007-7, in www.dgsi.pt e o Acórdão da Relação de Guimarães, de 24/09/2015 citado pelo exequente, discorda-se desse entendimento, por o mesmo não ter correspondência com a letra do art.º 6º, nº 1 do decreto-lei nº 268/94, de 25/10.
Com efeito, de acordo com a referida norma, somente a acta da Assembleia de condóminos que tiver deliberado sobre o montante das contribuições devidas ao condomínio e despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, constitui título executivo, pois só estas constituem contribuições legalmente obrigatórias de quem opta pela aquisição de uma fracção de um prédio constituído em propriedade horizontal, e usufrui das partes comuns do edifício. As referidas penalizações tem natureza facultativa, conforme resulta do disposto no art.º 1434º, nº 1 do Cód. Civil, não constituindo o seu pagamento uma obrigação decorrente da lei, estando na livre disponibilidade dos condóminos que as podem ou não fixar.
Se a acta de Assembleia de condóminos não é título executivo relativamente à deliberação de aprovação de penalizações, por maioria de razão, o Regulamento de condomínio, sujeito a aprovação da Assembleia de condóminos não é título executivo quanto às penalizações que nele sejam previstas.
Com efeito, não existe disposição legal que atribua força executiva ao Regulamento de condomínio, sendo certo que no art.º 703º do Cód. Civil, também não está contemplado que tal documento constitua título executivo.
Assim, impõe-se concluir que há falta de título quanto às quantias liquidadas referentes a sanções pecuniárias.
Nestes termos, e ao abrigo do disposto no art.º 726º, nº 1, al. a) e 3 do CPC, indefiro parcialmente o requerimento executivo, quanto aos valores supra referidos, sendo em consequência, deduzido tal montante ao valor da quantia exequenda, prosseguindo a execução para pagamento da quantia de € 888,17 (oitocentos e oitenta e oito euros e dezassete cêntimos).
Custas pelo exequente.
***
Cite os executados, nos termos e para os efeitos previstos no art.º 726º, nº 6 do CPC.
(…)
Fundamentação de direito.
Na decisão recorrida entendeu-se que a acta apenas constituía título executivo em relação aos montantes referentes a encargos de condomínio que foram deliberados e não também quanto ao montante que foi deliberado sobre a penalização para atraso no pagamento daqueles montantes.
Sufragando uma das correntes jurisprudenciais sobre a questão, baseia a sua posição no entendimento de que estando na livre disponibilidade dos condóminos o poder de fixar ou não as penas pecuniárias estabelecidas pela inobservância das disposições que regem esta forma de propriedade, conforme resulta da expressão vertida no n.º 1 do artigo 1434.º, está-se perante uma possibilidade da assembleia, razão pela qual se não pode considerar que no espírito do legislador tenha estado a sua equiparação àquelas que são as obrigações legais dos condóminos, estabelecidas para salvaguardar o facto de na propriedade horizontal o condómino ter o direito de propriedade sobre a sua fracção mas ser apenas comproprietário das partes comuns.
Assim, segundo esse entendimento, tendo o legislador declarado que a acta da assembleia de condóminos constitui título executivo quanto aos encargos previstos no artigo 6.º, n.º 1, do DL 268/94, em cuja letra não estão previstas as penas pecuniárias, não pode quanto a estas haver execução sem título e, como tal, não pode a acta da assembleia de condóminos em que as mesmas foram fixadas, servir de base à execução do montante relativo às penalidades, sendo que, também não existe fundamento para aplicação analógica da referida regra (artigo 10.º, n.º 2, do CC), pela simples mas evidente razão de que a lei não prevê que seja título executivo quanto a estas, e não procederem no caso omisso, atenta a natureza facultativa das penalidades, as razões justificativas da regulamentação do caso previsto na lei: a constituição de título executivo especial para as despesas e encargos obrigatórios para o condómino.
Ressalvado o muito e devido respeito que esta posição e a fundamentação que a sedimenta nos merece, não se nos afigura, no entanto, que ela expresse a melhor posição sobre esta questão.
Os títulos executivos, que servem de base à execução, determinando o seu fim e limites, são taxativos, encontrando-se definidos no art. 703.º, n.º 1, do Código de Processo Civil (CPC)/1961.
Na enumeração dos títulos executivos incluem-se “os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva” – alínea d) do n.º 1 do art. 703.º do CPC.
Nesse âmbito, dispôs-se no art. 6.º do DL n.º 268/94, de 25 de Outubro, que “a acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte”.
Como decorre do disposto no art. 1434.º, n.º 1, do CC, a assembleia de condóminos pode fixar “penas pecuniárias” para a inobservância do CC, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador.
O que está em causa é saber se a acta da assembleia de condóminos também constitui título executivo relativamente às penas pecuniárias fixadas pelos condóminos para a inobservância do regime da propriedade horizontal, designadamente no incumprimento do pagamento da quota-parte nas despesas.
A possibilidade de fixação de penas pecuniárias corresponde à aplicação de um princípio geral de direito.(1)
A pena pecuniária, correspondente à cláusula penal, prevista no art. 810.º do CC, destina-se a fixar o montante da sanção exigível pelo incumprimento do regime normativo da propriedade horizontal.
O incumprimento pode recair sobre normas de diversa natureza, designadamente de carácter pecuniário.
Neste último caso, encontramos a situação mais frequente, respeitante à quota-parte dos condóminos nas despesas, nomeadamente a falta do seu pagamento, no prazo estabelecido, mantida no tempo.
Nestas situações, para prevenir comportamentos relapsos, é frequente a assembleia de condóminos fixar uma pena pecuniária para os condóminos que não cumpram a obrigação da sua quota-parte nas despesas do condomínio, na data do seu vencimento, independentemente da exigência dos juros de mora (arts. 804.º e 806.º do CC).
Emergindo a pena pecuniária do incumprimento da quota-parte nas despesas do condomínio, justifica-se que o seu cumprimento coercivo possa observar, também, o mesmo procedimento processual aplicável à quota-parte nas despesas.
Com efeito, trata-se também de um meio de conferir mais eficácia à administração do condomínio, nomeadamente à cobrança oportuna da quota-parte dos condóminos, dissuadindo comportamentos faltosos e prevenindo dificuldades de gestão do condomínio, que podem provir do atraso no pagamento da quota-parte das despesas do condomínio.
Por outro lado, não há motivo suficientemente relevante para diferenciar o cumprimento coercivo da quota-parte nas despesas do da pena pecuniária.(2)
De resto, quando da entrada em vigor do DL n.º 268/94, já se vinha sentindo a necessidade de alargamento dos títulos executivos, nomeadamente de certos documentos particulares, intenção que se manifestou, de forma clara, na reforma processual empreendida através do DL n.º 329-A/95, de 12 de Dezembro, e do DL n.º 180/96, de 25 de Setembro, e se manteve no novo Código de Processo Civil (art. 703.º).
Neste contexto, admite-se que as penas pecuniárias, resultantes do incumprimento do pagamento das “contribuições devidas ao condomínio”, também possam estar incluídas no âmbito da previsão contemplada no art. 6.º, n.º 1, do DL n.º 268/94, de 25 de Outubro.
Por isso, a acta da reunião da assembleia de condóminos, que delibere sobre a fixação de penas pecuniárias, por falta de pagamento da quota-parte, no prazo estabelecido, constitui título executivo, servindo de base à execução a instaurar pelo administrador, para cobrança coerciva das correspondentes quantias pecuniárias.(3)
Destarte, sendo certo que a assembleia de condóminos aprovou as sansões pecuniárias em casa nos autos para o caso dos condóminos não cumprirem pontualmente as suas obrigações, o Apelante dispõe de título executivo, para exigir coercivamente o pagamento da pena pecuniária.
Como se refere no Acórdão da Relação de Lisboa, de 8/07/2008, “a acta da reunião da assembleia do condomínio que tiver deliberado as contribuições a pagar pelos condóminos, nos termos do art.º 6º, n.º 1 do Dec. Lei n.º 268/94, constitui título executivo (…) contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte, desde que esteja assinada por todos os condóminos que nela participaram e deixaram de pagar (art.º 1º do Dec. Lei n.º 268/94”), sendo que, “a sua força executiva estende-se a todos os condóminos, mesmo que não tenha estado presente nessa assembleia, e quer tenham votado ou não favoravelmente a deliberação aprovada, e quer tenham assinado ou não a acta, uma vez que a força executiva da acta não tem a ver com a assunção pessoal da obrigação consubstanciada na assinatura dela, mas sim com a eficácia imediata da vontade colectiva definida através da deliberação nos termos legais, exarada na acta”.
E – continua – “no âmbito da acta, enquanto título executivo, cabem o montante das “contribuições devidas ao condomínio”. Esta expressão deve ser entendida em sentido amplo. Nela se devem incluir as despesas necessárias à conservação e à fruição das partes comuns do edifício, as despesas com inovações, as contribuições para o fundo comum de reserva, o pagamento do prémio de seguro contra o risco de incêndio, as despesas com a reconstrução do edifício e as penas pecuniárias fixadas nos termos do art.º 1434º do Cód. Civil. Na expressão “contribuições devidas ao condomínio” cabem as contribuições devidas e em dívida ao condomínio, isto é, vencidas e não pagas”.(4)
E assim sendo, na procedência da apelação, decide-se revogar a decisão recorrida, determinando-se o prosseguimento do processo executivo relativamente à totalidade da quantia exequenda indicada no requerimento inicial.
IV- DECISÃO.
Pelo exposto, acordam os Juízes desta secção cível do Tribunal da Relação de Guimarães em julgar procedente a apelação e, em consequência, revogar a decisão recorrida determinando-se o prosseguimento do processo executivo relativamente à totalidade da quantia exequenda indicada no requerimento inicial.
Guimarães, 02/ 03/ 2017.
Processado em computador. Revisto – artigo 131.º, n.º 5 do Código de Processo Civil.
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Jorge Alberto Martins Teixeira
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José Fernando Cardoso Amaral.
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Helena Gomes de Melo.
1. Cfr. Pires de Lima e A. Varela, Código Civil Anotado, Volume III, 2. ª edição, 1984, pág.450).
2. Cfr. neste sentido, pronuncia-se, abertamente, SANDRA PASSINHAS (A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 2.ª edição, 2009, págs. 274 e 275).
3. Cfr. Acórdão da Relação de Lisboa, de 20/02/2014, proferido no processo nº 8801/09.8TBCSC-A.L1-2, in www.dgsi.pt.
4. Cfr. Acórdão da Relação de Lisboa, de 8/07/2008, proferido no processo nº 9276/2007-7, in www.dgsi.pt.