Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1275/19.7T8BCL.G1 |  |
REGIME
RETRIBUIÇÃO
ÓNUS DA PROVA
I - Tratando-se de contrato de mediação simples, sem cláusula de exclusividade, o cliente/vendedor, aqui recorrente, não estava impedido de celebrar o contrato visado diretamente, tal como sucedeu.
II - Tratando-se de pressuposto ou requisito constitutivo do direito à retribuição cabe à empresa de mediação imobiliária alegar e provar as circunstâncias atinentes à sua intervenção enquanto tal e que a respetiva atividade foi causal e determinante da concretização do negócio que veio a ser celebrado, nos termos previstos no artigo 342.º, n.º 1, do CC.
Acordam na 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães:
I. Relatório
X - Mediação imobiliária, Lda., intentou ação declarativa sob a forma de processo comum contra C. M., pedindo a condenação da ré no pagamento da montante de € 8.783,33 (oito mil e setecentos e oitenta e três euros e trinta e três cêntimos), acrescida de juros moratórios vincendos até integral pagamento, a título de retribuição/remuneração pelos serviços prestados no âmbito da sua atividade profissional de mediação imobiliária.
Para o efeito alegou que em 23 de julho de 2013 acordou por escrito com a ré diligenciar no sentido de promover a venda de duas frações autónomas - A e BE - de que a ré era proprietária, obrigando-se a diligenciar no sentido de conseguir um interessado na compra das mesmas, mediante o pagamento de 5%, acrescido de IVA, sobre a venda do imóvel, num mínimo de €5.000,00 acrescido de IVA, inicialmente no regime de exclusividade, passando posteriormente a vigorar em regime de não exclusividade por comunicação da ré à autora, com efeitos a partir de 24 de julho de 2014. Na sequência do acordado, iniciou diligências tendentes à promoção da venda das frações e, em julho de 2016, conseguiu angariar um casal interessado nas duas frações, na sequência de visita concretizada pela autora para o efeito, o qual, através da autora, fez uma proposta pelas duas frações no valor de €120.000,00 que mereceu uma contraproposta por parte da ré, por intermédio da autora, no valor de 126.000,00. Apesar de tal proposta ter sido aceite em agosto de 2016 pelo casal, M. D. e J. C., a ré, em setembro de 2016, comunica que vai retirar as duas frações do mercado e realizar obras na fração autónoma B, o que foi comunicado pela autora ao casal interessado. Posteriormente, ao abordar a ré sobre a possibilidade de tirar novas fotografias ao local caso já tivessem terminado as obras, a ré informa-a de que já tinha conseguido a venda das frações em causa, tendo já celebrado o respetivo contrato-promessa, o que veio a concretizar em 16 de junho de 2017 sendo que quem as comprou foi o referido casal, M. D. e J. C., pelo valor de €126.000,00.
Citada, a ré contestou, pedindo a total improcedência da ação. Aceita ter celebrado com a autora um contrato de mediação imobiliária mas impugna qualquer atividade de divulgação das frações por parte da autora em data anterior a junho de 2016, dado que inexistia certificado energético, o qual foi obtido somente nessa altura. Sustenta que só após a celebração do contrato promessa, e de a ré ter comunicado à autora que iria vender o imóvel, a ré soube quem tinham sido os alegados interessados na sua aquisição, mediante lista apresentada pela autora. Mais alega que foi a própria que, tendo tomado conhecimento que o tal casal pretendia um apartamento maior no prédio onde já viviam, os contactou e com eles negociou, pelo que nunca antes de 3 de março de 2017 teve conhecimento de que alegadamente tinha sido apresentada uma proposta de €120.000,00, sendo que nunca aceitaria uma proposta inferior a €118.000,00 e apenas para a fração correspondente à habitação. Nega ter estado na disposição de vender as frações pelo valor de €126.000,00, com a consequente dedução da comissão, sendo que já em agosto de 2016 lhe havia comunicado que não havia possibilidade de fazerem negócio pelos valores que eram propostos.
Proferido despacho saneador e fixado o valor da causa, foram admitidos os meios de prova.
Realizou-se a audiência final, após o que foi proferida sentença julgando a ação integralmente procedente, a qual se transcreve na parte dispositiva:
« (…)
Por tudo o expendido, julga-se a presente ação totalmente procedente, por provada, e consequentemente, decide-se condenar a ré C. M. a pagar à autora X – Mediação Imobiliária, Lda., a quantia de €7.749,00 (sete mil setecentos e quarenta e nove euros), acrescida de juros de mora para as relações comerciais, desde a data da citação até efetivo e integral pagamento.
Custas pelos réus.
Registe e notifique.».
Inconformada, a ré apresentou-se a recorrer, pugnando no sentido da revogação da sentença, terminando as respetivas alegações com as seguintes conclusões (que se transcrevem):
«a) o tribunal decidiu incorrectamente, fazendo uma desadequada interpretação da prova produzida e da lei, aplicando-a de forma indevida, padecendo a decisão de diversos vícios.
b) atenta a prova produzida, a decisão nunca podia ser a de procedência total do pedido, mas sim, inversamente, a de total improcedência ou, se tanto, de parcial procedência, fazendo, nesse caso, operar o instituto da redução para montante justo e equitativo, que reflectisse a intervenção da A. e sua causalidade para a conclusão do negócio.
c) os depoimentos produzidos em audiência foram no sentido expresso na contestação, o que, conjuntamente com o acervo documental, as regras da experiência comum e da repartição do ónus, deveria ter motivado outra apreciação pelo tribunal a quo.
d) os factos 4, 5 e 7 nunca podiam ter sido julgados provados, por absoluta carência de prova e, até, contradição do tribunal na aquisição e decisão probatórias.
e) a A. não fez prova de que publicitou em site da marca (e não em site de que fosse algum dia titular, como erradamente discorre o tribunal a quo).
f) o mesmo se diz, e aplica, quanto à afixação de folhas promocionais na montra do estabelecimento ou publicação de panfletos,
g) tal resulta da clamorosa carência de prova nesse sentido, como do facto absolutamente desprezado pelo tribunal de inexistir certificado energético relativo às fracções.
h) as testemunhas V. C. (registado em áudio de 09m30s a 12m10s) e R. M. (registado em áudio de 07m30s a 09m00s) foram unânimes em reconhecer que existia o entrave da emissão do certificado energético anteriormente ao ano de 2016, não se fazendo publicitação nesses casos.
i) A testemunha J. G., filho da ora recorrente, afirmou que, de várias vezes que passou junto às instalações da A., nunca viu qualquer publicidade relativa ao imóvel, apesar de lá passar diariamente.
j) Mais sustentou que, a pedido da R., ocasionalmente consultava o site da X, nunca tendo visto anúncios ao imóvel (registado em áudio de 02m00s a 03m00s e de 03m30s a 06m00s).
k) O tribunal não podia, sob pena de violação das regras de repartição de ónus, dar como provados determinados factos atinentes à alegação da A., e dar como não provados determinados factos atinentes à R.
l) não se compreende o percurso lógico que permitiu ao tribunal dar tal matéria como provada.
m) Devem, pois, a nosso ver, ser respondidos negativamente os factos 4, 5 e 7, passando a elencar o rol dos factos não provados.
n) Os factos 15 e 16 da matéria provada não podiam ter sido julgados dessa forma (provados) ou, sendo-o, deviam ter sido formulados de maneira a que deles não constasse que “a ré consegue obter um casal interessado para proceder a uma visita às acima indicadas duas frações” (item 15, compreendendo-se que houve lapso de escrita, constando “a ré”, quando seria vontade do tribunal que fosse “a autora”) e ainda que “Na sequência da realização da referida visita às duas frações autónomas em apreço, a senhora M. D. e o senhor J. C., através da autora, na dita data de 13 de Julho de 2016, apresentam uma proposta de compra à ré” (item 16).
o) Tal como foram formulados estes itens, tornam-se conclusivos e parece que fica irremediavelmente ligada uma qualquer actividade da A. relativamente ao imóvel então propriedade da R., de maneira que a visita efectuada pelos compradores passa a ser sua consequência (assim se infere de “a ré consegue obter…”).
p) competia à A. provar que a conclusão do negócio, que veio a acontecer meses mais tarde, sem qualquer intervenção sua, se deu fruto de atividade sua que haja influído na conclusão do negócio visado, sendo a sua atividade causal dessa efetivação.
q) O ónus dessa prova cabia única e exclusivamente à A., que não o logrou fazer.
r) É incompreensível, por isso, que perante a prova documental e testemunhal produzida, o tribunal a quo tenha decidido como decidiu, condenando a R., não se alcançando, mais uma vez, o percurso nem o raciocínio lógico seguido pelo tribunal e que permitiu a proferir a decisão recorrida.
s) a recorrente alegou a essencialidade de, com a venda do imóvel, liquidar o crédito hipotecário existente, como alegou, e provou, o conhecimento dessa essencialidade pela A., de maneira que esta sabia profusamente o valor mínimo pelo qual podia vender as fracções.
t) A recorrente afirmou que tal crédito se cifrava em cerca de € 127.000,00, razão pela qual nunca podia fixar o valor da venda em menos de € 133,000,00, já contando em pagar € 5.000,00 a título de comissão (07m00s a 08m00s).
u) A testemunha E. C. depôs no sentido de ter tido conhecimento, assim como a A., de que, inicialmente, fora dado ao imóvel como valor indicativo o de € 100.000,00 como sendo o do crédito à habitação, tendo-se, posteriormente, apurado o valor concreto em dívida, muito superior àquele apontado de início.
“Quando se andou a fazer propostas, contrapropostas, ela aí foi ao Banco e aí já partilhou connosco, com mais detalhe, que realmente o valor da hipoteca era um valor muito mais alto”.
Mais depôs no sentido de a R. ter sempre alertado para o facto de apenas poder vender as fracções por um valor que lhe permitisse liquidar o crédito e a eventual comissão pela mediação, nunca podendo fazê-lo por valor inferior (tudo registado em áudio de 15m00s a 17m00s)
v) A testemunha V. C. depôs, igualmente, neste mesmo sentido (registado em áudio de 06m00s a 07m00s).
w) Já a testemunha R. M., depondo no mesmo sentido, acrescentou que, conjuntamente com os clientes, e mediante o valor do crédito hipotecário, era fixado um valor mínimo de venda dos imóveis (registado em áudio de 10m00s a 11m00s).
x) Deve, por isso, ser dado como provado o item d) da matéria não provada, passando a integrar a matéria de facto provada, no sentido de que “em Agosto de 2016 a R. tinha um crédito bancário associado à aquisição da fração que ascendia a €127.000,00.”.
y) competia à A. provar que a conclusão do negócio, que veio a acontecer meses mais tarde, sem qualquer intervenção sua, se deu fruto de atividade sua que haja influído na conclusão do negócio visado, sendo a sua atividade causal dessa efetivação.
z) Só após a celebração de contrato promessa e comunicação à A. de que havia conseguido compradores para o imóvel, soube quem tinham sido os alegados interessados na sua aquisição, mediante lista apresentada por aquela.
aa) A testemunha M. D., que, com o seu companheiro, comprou as fracções à R., foi peremptória no seu depoimento cristalino, afirmando desinteressadamente e com plena convicção que já conheciam o imóvel e as suas fracções, por nele residirem, tendo o interesse na aquisição daí advindo, e sendo potenciado pelo aumento da prole e pela necessidade de maior área, e que pretendiam um imóvel naquela zona em especial.
Para além do cartaz afixado no imóvel, nenhuma publicidade viu.
Mais afirmou que contactou a A. e que apresentaram uma proposta para aquisição, em Julho de 2016, a qual se gorou, sendo que todos os contactos posteriores com esta se limitaram ao assunto da venda da fracção de que eram proprietários.
Não sabiam quem eram os proprietários das fracções e desistiram mesmo da compra pois perceberam que os valores não iam baixar.
Só mais perto do Natal de 2016 a R. a contactou e iniciaram negociações que culminaram com a venda das fracções pelo valor de € 126.000,00, que correspondia ao valor em dívida do crédito hipotecário da R. (registado em áudio de 01m30s a 9m50s).
bb) Mais sustentou que a A. não contribuiu para a conclusão do negócio, mas, antes pelo contrário, levou a que tivessem desistido da intenção de compra (registado em áudio de 10m00s a 10m30s).
cc) Esta mesma testemunha deu ainda a conhecer que nunca foram informados que o imóvel havia sido retirado do mercado, insistindo no facto de que tinham desistido da compra, apenas voltando a pensar no assunto já perto do Natal (registado em áudio de 16m00s a 17m30s).
dd) Já a testemunha J. C., comprador do imóvel, mesmo não tendo os factos tão presentes, depôs no mesmo sentido da anterior testemunha: conhecedores do local e do imóvel, o primeiro contacto foi através da A., tendo desistido da intenção de compra, não tendo havido influência daquela para qualquer fase do negócio (registado em áudio de 01m20s a 04m10s).
ee) Isto, confirmando o que anteriormente dissera a testemunha E. C., no sentido de que o casal adquirente “residia no rés do chão do mesmo prédio” (registado em áudio de 03m00s a 04m00ss).
ff) Sabiam de forma directa do interesse da R. em vender as fracções e conheciam-nas perfeitamente, inclusive, como moradores no mesmo edifício, das obras que foram efectuadas na fracção habitacional.
gg) Contrariado o que defende a A., os adquirentes afirmaram sem hesitações ou rodeios que quer o interesse no imóvel, quer as negociações e, por fim, conclusão do negócio, nada tiveram a ver com qualquer intervenção daquela.
hh) O direito à remuneração nos contratos de mediação imobiliária simples, designadamente sem cláusula de exclusividade, só se constitui com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, mas não bastando que o contrato almejado seja concluído de forma perfeita e eficaz.
ii) A remuneração do mediador depende do resultado da sua actividade, o que implica, para que ela seja devida, a verificação cumulativa dos seguintes requisitos: a) Uma actividade material do mediador; b) A conclusão do contrato pretendido entre o comitente e um terceiro; e c) O nexo de causalidade entre a actividade do mediador e a conclusão do negócio.
jj) Não se verificando cumulativamente estes pressupostos, como não se verifica in casu, inexiste qualquer direito da A..
kk) Não houve prova que permitisse concluir pela existência de uma qualquer actividade pela A. no sentido ser estabelecido um nexo causal entre essa actividade e a conclusão do negócio.
ll) É inalcançável o processo lógico que o tribunal utiliza para afirmar que, perante a prova produzida, existiu angariação de clientes por parte da A. e que a intervenção desta no processo negocial teve como efeito a conclusão do negócio.
mm) Não era lícito ao tribunal afirmar a conclusão do contrato como resultado da intervenção da mediadora A.
nn) Impunha-se, e impõe-se, por isso, decisão diversa da proferida.
oo) Quando muito, poderia o tribunal ter feito operar a redução, estabelecendo um valor justo e equitativo face às acções concretas que a A. diz ter levado a cabo.
pp) Julgando procedente o pedido da A. e dando erradamente como provados alguns factos e outros como não provados, o tribunal laborou em ofensa do Art. 19º, n.º 1 da Lei n.º 15/2013 de 08 de fevereiro, Art. 342º, n.º 1 do Código Civil e dos Arts. 414º, 607º, n.ºs 3 e 4, e 615º, n.º 1, al. c), todos do CPC.
qq) Pelo que deve ser alterada a decisão prolatada, substituindo-a por outra altere os róis de factos provados e não provados, e que absolva a recorrente do pedido.
Nestes termos, e mais de Direito, que V. Excias. doutamente suprirão, deve a decisão proferida ser revogada, substituindo-a por outra que altere os róis dos factos provados e não provados, e que absolva a recorrente do pedido.
ASSIM SE FARÁ A ESPERADA
JUSTIÇA».
A autora apresentou contra-alegações, sustentando a improcedência do recurso interposto e a consequente manutenção do decidido.
O recurso foi então admitido pelo Tribunal a quo como apelação, subida imediata, nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.
II. Delimitação do objeto do recurso
Em face das alegações da recorrente, e sem prejuízo do que seja de conhecimento oficioso - artigos 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1, do Código de Processo Civil (CPC) -, o objeto do presente recurso circunscreve-se às seguintes questões:
A) Questão prévia: da admissibilidade do documento apresentado pela apelante em sede de alegações de recurso;
B) Aferir se as referências feitas pela apelante a propósito das questões decididas na decisão recorrida permitem consubstanciar a arguição de nulidade da sentença recorrida, e se a mesma se verifica;
C) Impugnação da decisão sobre a matéria de facto;
D) Reapreciação jurídica da decisão recorrida: verificação dos pressupostos do reconhecimento à autora - empresa de mediação imobiliária - do direito à retribuição ajustada no contrato de mediação imobiliária que celebrou com a ré, tendo por base o disposto no artigo 19.º, n.º 1, da Lei n.º 15/2013, de 8-02.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
III. Fundamentação
1. Os factos
1.1. Os factos, as ocorrências e elementos processuais a considerar na decisão deste recurso são os que já constam do relatório enunciado em I. supra, relevando ainda os seguintes factos considerados provados pela 1.ª instância na sentença recorrida:
1. A autora é uma sociedade comercial por quotas cujo objeto social é a mediação imobiliária por conta de outrem, sendo titular da licença …...
2. Em 23 de julho de 2013 a autora e a ré celebraram um acordo designado de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, para a venda de duas frações de que a ré na data da celebração do dito contrato de mediação imobiliária era única e legítima possuidora, a saber: a) Fração autónoma BE descrita na conservatória de Registo Predial ... sob o artigo ...; e b) Fração autónoma A descrita na conservatória de registo Predial ... sob o artigo ….
3. Através da celebração deste acordo a autora obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir um interessado na compra das supra identificadas frações autónomas.
4. A autora divulgou as referidas frações autónomas e a respetiva venda que a ré queria realizar, no sítio da internet – www.X.pt - de que a autora é titular a todos quantos o visitassem.
5. Divulgou as características das frações autónomas e do negócio imobiliário, oralmente, perante clientes e interessados que, para a compra de imóveis, procuraram os serviços da autora no seu local de atendimento ao público.
6. A autora colocou uma placa na fração autónoma BE descrita na conservatória de Registo Predial ... sob o artigo ... com os dizeres: “Vende-se”, a identificação da firma da autora, número de telefone, sítio da internet e o número de licença respetiva.
7. Divulgou as características das ditas frações autónomas e do negócio imobiliário que a ré pretendia realizar através da colocação de uma folha na montra do seu estabelecimento comercial e panfletos.
8. A comissão acordada entre a autora e a ré no dito contrato de mediação imobiliária para a remuneração da autora pela prestação dos seus serviços de mediação imobiliária relativamente às frações ante elencadas foi de 5% (cinco por cento), acrescida de IVA à taxa legal em vigor, calculada sobre o preço pelo qual o negócio de compra e venda das supra identificadas frações é efetivamente concretizado, sendo o valor mínimo de remuneração de 5.000€ (cinco mil euros), igualmente acrescido de IVA à taxa legal em vigor.
9. Foi acordado pela autora e ré que o pagamento da remuneração devida à autora seria efetuado na totalidade na data da celebração do contrato promessa de compra e venda relativo às supra identificadas frações quando o valor entregue a título de sinal fosse igual ou superior a 10% do total do valor da venda das referidas frações e na situação em que o valor entregue a título de sinal no contrato promessa fosse inferior a 10% do total do valor da venda das referidas frações a remuneração seria liquidada aquando da escritura pública.
10. Na celebração do dito acordo o preço acordado entre a autora e ré para a venda das ditas duas frações autónomas supra identificadas foi no montante de 155.000€.
11. A duração da vigência do dito cordo foi de 12 meses, com renovações automáticas pelo mesmo período temporal, findo o dito período inicial de 12 meses.
12. Em 10 de abril de 2014 é celebrado entre a autora e a ré um aditamento ao dito contrato de mediação imobiliária onde foi acordado e celebrado entre as partes a redução do preço de venda das ditas frações de 155.000€ para 145.000€, pelo que estas frações a partir da dita data de 10 de Abril de 2014 passaram a estar à venda pelo valor de 145.000€.
13. Em 05 de julho de 2014 a ré comunica à autora a sua pretensão de que a partir de 24 de Julho de 2014 o contrato de mediação imobiliária assinada com a autora passasse para o regime de não exclusividade.
14. Em 06 de novembro de 2015, a ré procede a uma nova redução de preço de venda das ditas frações, em concreto de 145.000€ para 133.000€, pelo que estas frações a partir da dita data de 06 de Novembro de 2015 passaram a estar à venda pelo valor de 133.000€.
15. Em 13 de julho de 2016 a autora (1) consegue obter um casal interessado para proceder a uma visita às acima indicadas duas frações, a saber, o senhor J. C. e a senhora M. D., visita concretizada sendo que à data desta visita o referido casal interessado residiam na Avenida … Barcelos.
16. Na sequência da realização da referida visita às duas frações autónomas em apreço, a senhora M. D. e o senhor J. C., através da autora, na dita data de 13 de julho de 2016, apresentam uma proposta de compra à ré das ditas duas frações autónomas pelo valor de 120.000€, parcialmente dependente de concessão de financiamento bancário, entregando à autora e caucionando como reserva o cheque n.º ............34 emitido pelo Banco ... no montante de 2.500€.
17. Sucede que em setembro de 2016 é comunicado à autora pela ré que a dita venda das duas frações ficariam sem efeito uma vez que iria retirar as duas frações do mercado de venda pois iria realizar obras na fração autónoma B descrita na conservatória de Registo Predial ... sob o artigo ....
18. Em 08 de novembro de 2016 foi devolvido pela autora à dita M. D. o supra identificado cheque n.º ............34 emitido pelo Banco ... no montante de 2.500€,
19. A autora (2) (através de uma das suas consultoras imobiliárias) em 23 de Fevereiro de 2017 contacta a ré (3) e pergunta-lhe se a ré já concluiu as obras nas aludidas frações e se era possível visitar as ditas frações para tirar novas fotografias.
20. A ré em 24 de Fevereiro de 2017 comunica à autora que já tinha conseguido a venda das supra identificadas frações autónomas a título particular, tendo já feito o respetivo contrato promessa de compra e venda, estando a aguardar os ulteriores termos necessários para a concretização desta venda.
21. Em 16 de junho de 2017 a ré vende as referidas duas frações ao senhor J. C. e M. D. pela quantia global de 126.000€ (cento e vinte e seis mil euros), em concreto, vendeu a fração autónoma BE inscrita na matriz com o artigo urbano n.º … da freguesia de … e descrita na conservatória de Registo Predial ... sob o artigo ... pelo preço de 120.000€ (cento e vinte mil euros) e a fração autónoma A inscrita na matriz com o artigo urbano n.º … da freguesia de … e descrita na conservatória de registo Predial ... sob o artigo ... pelo preço de 6.000 euros (seis mil euros).
22. A ré quando comunicou à autora que já havia celebrado o contrato promessa de venda das frações em causa, soube quem tinham sido os alegados interessados na sua aquisição, mediante lista apresentada pela autora.
1.2. Factos considerados não provados pela 1.ª instância na sentença recorrida:
a) Que a ré em 20 de julho de 2016, através da autora, tivesse feito uma contraproposta ao indicado casal M. D. e J. C. para a venda das suas frações autónomas no valor de 126.000€ (cento e vinte e seis mil euros).
b) Que no mês de agosto de 2016 a contraproposta de 126.000€ da ré tivesse sido aceite pelo indicado casal interessado, ou seja, pelo senhor J. C. e pela senhora M. D..
c) Que em 29 de agosto de 2016 a autora tivesse solicitado ao banco Novo Banco um pedido de simulação de concessão de financiamento bancário para aquisição das aludidas duas frações onde figurariam como titulares desse eventual crédito bancário os referidos J. C. e M. D..
d) Que a ré àquela data tivesse um crédito bancário associado à aquisição da fração que ascendia a €127.000,00.
2. Apreciação sobre o objeto do recurso
2.1. Questão prévia: da admissibilidade do documento apresentado pela apelante em sede de alegações de recurso.
Vem a apelante, nas alegações apresentadas, requerer a junção de um documento, o qual, segundo sustenta, constitui «certificado energético, do qual consta especificadamente a sua data de emissão em 20 de Junho de 2016».
Na fundamentação que apresenta para a requerida junção documental refere que «apenas logrou obter já após a audiência de discussão e julgamento, apesar de o ter solicitado ao técnico emitente em data anterior, motivo pelo qual requer a não condenação em multa».
A recorrida, nas contra-alegações apresentadas, pronuncia-se pela rejeição de tal documento, quer pela absoluta irrelevância probatória do mesmo para a boa apreciação do recurso quer porque a sua junção nesta fase processual não é admissível por não elencar os documentos que podem ser juntos com um recurso.
Cumpre apreciar da admissibilidade do documento apresentado pelos recorrentes.
A possibilidade de apresentação de documentos na fase de recurso encontra-se prevista no artigo 651.º, n.º 1, do CPC, ao dispor que «as partes apenas podem juntar documentos às alegações nas situações excecionais a que se refere o artigo 425.º ou no caso de a junção se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido na 1.ª instância».
Por seu turno, o artigo 423.º do CPC, relativo ao momento da apresentação da prova por documentos, dispõe que «[o]s documentos destinados a fazer prova dos fundamentos da ação ou da defesa devem ser apresentados com o articulado em que se aleguem os factos correspondentes (n.º1); [s]e não forem juntos com o articulado respetivo, os documentos podem ser apresentados até 20 dias antes da data em que se realize a audiência final, mas a parte é condenada em multa, exceto se provar que os não pôde oferecer com o articulado (n.º2); [a]pós o limite temporal previsto no número anterior, só são admitidos os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até àquele momento, bem como aqueles cuja apresentação se tenha tornado necessária em virtude de ocorrência posterior» (n.º3).
Por último, prevê ainda o artigo 425.º do CPC que «[d]epois do encerramento da discussão só são admitidos, no caso de recurso, os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até àquele momento».
Da análise conjugada do artigo 651.º, n.º 1, com os artigos 423.º e 425.º, todos do CPC decorre que a admissibilidade da apresentação de documentos na apelação assume natureza excecional, só sendo admissível em duas situações: quando se trate de documentos cuja apresentação não tenha sido possível em momento anterior ou quando a junção se tenha tornado necessária em virtude do julgamento proferido.
Com efeito, a junção de prova documental deve ocorrer preferencialmente na 1.ª instância, regime que se compreende na medida em que os documentos visam demonstrar certos factos, antes de o tribunal proceder à sua integração jurídica (4). Por conseguinte, incumbe à parte que pretenda proceder à junção de documentos na fase de recurso o ónus de demonstrar a impossibilidade de apresentação dos documentos anteriormente ao recurso ou a novidade da questão decisória justificativa da junção do documento com o recurso, como questão só revelada pela decisão recorrida (5).
No caso, não resulta desde logo demonstrado que a junção documental agora em apreciação se tenha tornado necessária em virtude do julgamento proferido na 1.ª Instância. Assim, tendo sido suscitada pela ré logo no articulado de contestação a questão da inexistência do certificado energético em data anterior a junho de 2016, resulta manifesto que a junção do documento agora em causa não se mostra justificada à luz da novidade da questão em apreciação na decisão recorrida, porquanto já então a apelante sabia estar esse facto alegado e sujeito a prova e nada juntou para o efeito, inexistindo fundamento legal para admitir tal junção em sede de alegações de recurso.
Tal como esclarecem Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta, Luís Filipe Pires de Sousa (6), «[a] jurisprudência tem entendido, de modo uniforme, que não é admissível a junção, com a alegação de recurso, de um documento potencialmente útil à causa, mas relacionado com factos que já antes da decisão a parte sabia estarem sujeitos a prova, não podendo servir de pretexto a mera surpresa quanto ao resultado.
(…) No que tange à parte final do n.º 1, tem-se entendido que a junção de documentos às alegações da apelação só poderá ter lugar se a decisão da 1.ª instância criar, pela primeira vez, a necessidade de junção de determinado documento, quer quando a decisão se baseie em meio probatório não oferecido pelas partes, quer quando se funde em regra de direito com cuja aplicação ou interpretação as partes não contavam».
Deste modo, importa concluir que a apelante não logrou demonstrar a novidade da questão decisória justificativa da junção do documento com o recurso, como questão só revelada pela decisão recorrida.
Acresce que também não resulta minimamente consubstanciada nos autos a superveniência objetiva e/ou subjetiva do documento agora apresentado pela recorrente, posto que se trata de uma certificação reportada já a 20-06-2016 (“data de emissão”), tal como inscrito no próprio documento, razão pela qual a respetiva junção se impunha logo na fase da instrução, sendo certo que a ora recorrente jamais protestou juntar o referido documento ou justificou, no momento processual adequado, a impossibilidade da respetiva junção ou obtenção.
Nesta conformidade, a justificação apresentada pela apelante para só agora juntar o referido documento não pode ser atendida, nem a recorrente demonstra não lhe ser imputável a junção ulterior de tal documento, resultando indiscutível que também não se encontra preenchido o primeiro dos indicados requisitos de admissibilidade dos documentos, ou seja, a superveniência do documento reportada ao momento do encerramento da discussão da causa na audiência final.
Como tal, não demonstrando a recorrente que se verifica qualquer das situações excecionais em que a lei permite a junção de documentos em fase de recurso, inexiste fundamento legal para admitir tal junção.
Pelo exposto, decide-se rejeitar a junção do documento apresentado pela apelante com as alegações de recurso, não se atendendo ao mesmo e determinando o seu desentranhamento e devolução à apresentante, após o trânsito em julgado deste acórdão.
2.2. Aferir se as referências feitas pela apelante a propósito das questões decididas na decisão recorrida permitem consubstanciar verdadeira e eficaz arguição de nulidade, dentro das causas de nulidade da sentença especificamente previstas no artigo 615.º, n.º 1 do CPC.
Apesar de não arguir expressamente a nulidade da sentença recorrida vem a apelante alegar que a decisão recorrida violou, entre outros, os artigos 607.º, n.ºs 3 e 4, e 615.º, n.º1, al. c) do CPC, ao julgar procedente o pedido da A. e dando erradamente como provados alguns factos e outros como não provados, o que concretiza na conclusão pp) das correspondentes alegações, aludindo ainda à alegada contradição do Tribunal a quo na aquisição e decisão probatórias, designadamente a propósito dos factos 4, 5 e 7 da matéria de facto provada - conclusão d) das correspondentes alegações -, afirmando não se compreender o percurso lógico que permitiu ao tribunal dar tal matéria como provada, mais sustentando tal vício a propósito dos factos 15 e 16 da matéria provada, e concluindo ser inalcançável o processo lógico que o Tribunal a quo utiliza para afirmar que, perante a prova produzida, existiu angariação de clientes por parte da A. e que a intervenção desta no processo negocial teve como efeito a conclusão do negócio - conclusão ll) das alegações.
Neste domínio importa considerar o artigo 615.º, n.º 1 do CPC, que dispõe, na parte que aqui interessa: «[é] nula a sentença quando; (…) c) [o]s fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível;
(…)».
Relativamente à nulidade prevista na 2.ª parte da citada al. c), do n.º 1, do artigo 615.º do CPC - ocorrência de alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível -, deve entender-se que a decisão judicial é obscura «quando contém algum passo cujo sentido seja ininteligível e é ambígua quando alguma passagem se preste a interpretações diferentes» (7). Em qualquer caso, no regime atual, a obscuridade ou ambiguidade da sentença limita-se à parte decisória e só releva quando gera ininteligibilidade, isto é, quando um declaratário normal, nos termos dos arts. 236-1 CC e 238-1 CC, não possa retirar da decisão um sentido unívoco, mesmo depois de recorrer à fundamentação para a interpretar (8).
Por seu turno, a nulidade prevista na 1.ª parte da alínea c) do n.º 1 do citado artigo 615.º do CPC - oposição entre os fundamentos e a decisão -, consubstancia um vício da estrutura da decisão, o qual se manifesta na «desarmonia lógica entre a motivação fáctico-jurídica e a decisão resultante de os fundamentos inculcarem um determinado sentido decisório e ser proferido outro de sentido oposto ou, pelo menos, diverso» (9) .
Neste âmbito, deve entender-se que a referida nulidade ocorre «quando existe incompatibilidade entre os fundamentos e a decisão, ou seja, em que a fundamentação aponta num sentido que contradiz o resultado final. Situação que, sendo violadora do chamado silogismo judiciário, em que as premissas devem condizer com a conclusão, também não se confunde com um eventual erro de julgamento, que se verifica quando o juiz decide contrariamente aos factos apurados ou contra norma jurídica que lhe impõe uma solução jurídica diferente» (10) .
Também eventuais vícios da decisão sobre a matéria de facto não configuram, sem mais, a invocada causa de nulidade, considerando que «a invocação de vários dos vícios que a esta dizem respeito é feita nos termos do art. 640 e porque a consequência desses vícios não é necessariamente a anulação do ato (cf. os n.ºs 2 e 3 do art. 662)» (11) .
Neste quadro, resulta manifesto que a situação invocada pela recorrente, relativa a alegadas contradições do Tribunal a quo na aquisição e decisão probatórias, ou à errada consideração como provados de alguns factos e outros como não provados, poderá eventualmente constituir fundamento de impugnação da decisão de facto, mas não preenche a previsão do preceito em análise, não releva para efeitos do vício em apreciação nem é causa de nulidade da sentença.
Também a invocação da alegada ininteligibilidade do processo lógico que o Tribunal a quo utiliza para afirmar que, perante a prova produzida, existiu angariação de clientes por parte da A. e que a intervenção desta no processo negocial teve como efeito a conclusão do negócio, não integra a invocada causa de nulidade da sentença, porquanto não se descortina na sentença a ocorrência de alguma ambiguidade ou obscuridade que torne ininteligível a parte decisória, a qual se mostra perfeitamente compreensível e clara.
Por conseguinte, cumpre constatar que os vícios concretamente invocados pela apelante não permitem configurar a apontada causa de nulidade da sentença, antes traduzindo a respetiva discordância quanto ao mérito da decisão proferida pela 1.ª instância, tal como decorre das alegações apresentadas.
Pelo exposto, não enferma a decisão recorrida de qualquer nulidade que cumpra verificar ou declarar, improcedendo, nesta parte, a apelação.
2.3. Da impugnação da decisão sobre a matéria de facto.
A ré/apelante impugna a decisão relativa à matéria de facto incluída na sentença recorrida, nos seguintes termos:
i) «Devem ser respondidos negativamente os factos 4, 5 e 7, passando a elencar o rol dos factos não provados - conclusão m) das alegações);
ii) «Os factos 15 e 16 da matéria provada não podiam ter sido julgados dessa forma (provados) ou, sendo-o, deviam ter sido formulados de maneira a que deles não constasse que “a ré consegue obter um casal interessado para proceder a uma visita às acima indicadas duas frações” (item 15, compreendendo-se que houve lapso de escrita, constando “a ré”, quando seria vontade do tribunal que fosse “a autora”) e ainda que “Na sequência da realização da referida visita às duas frações autónomas em apreço, a senhora M. D. e o senhor J. C., através da autora, na dita data de 13 de Julho de 2016, apresentam uma proposta de compra à ré” (item 16)» - conclusão n) das alegações;
iii) «Deve (…) ser dado como provado o item d) da matéria não provada, passando a integrar a matéria de facto provada, no sentido de que “em Agosto de 2016 a R. tinha um crédito bancário associado à aquisição da fração que ascendia a €127.000,00”» - conclusão x) das alegações.
A autora/recorrida, nas contra-alegações apresentadas, pronuncia-se, além do mais, pela imediata rejeição do recurso no segmento referente à impugnação dos factos provados 15 e 16 da matéria de facto por não cumprimento do disposto no artigo 640.º, n.º 1, b) e c) e no n.º 2 a) do CPC, alegando ser notório que a recorrente não identificou os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida, nem identificou a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas nem indicou as passagens da gravação em que se funda o seu recurso neste segmento.
Suscita, ainda, a imediata rejeição do recurso no segmento referente à impugnação indeterminada/não concretizada da matéria de facto da sentença proferida (artigos 49 a 90 das alegações do recorrente) por não cumprimento do disposto no artigo 640.º, n.º 1 a) do CPC, sustentando ser notório que a recorrente não identificou neste segmento do recurso os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados.
Por último, pronuncia-se no sentido da manifesta improcedência da impugnação da decisão de facto relativamente aos factos 4, 5 e 7 e à matéria constante da alínea d) da matéria não provada, nos termos e com os fundamentos enunciados na resposta apresentada.
Tal como resulta da análise conjugada do disposto nos artigos 639.º e 640.º do CPC, os recursos para a Relação tanto podem envolver matéria de direito como de facto, sendo este último o meio adequado e específico legalmente imposto ao recorrente que pretenda manifestar divergências quanto a concretas questões de facto decididas em sede de sentença final pelo Tribunal de 1.ª instância que realizou o julgamento, o que implica o ónus de suscitar a revisão da correspondente decisão.
A impugnação da decisão relativa à matéria de facto obedece a determinadas exigências, cujo incumprimento pode determinar a respetiva rejeição, pelo que a questão do cumprimento dos ónus impostos à recorrente deve ser apreciada em momento prévio à pretendida reapreciação da decisão proferida na vertente de facto.
O artigo 640.º do CPC, prevê diversos ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto, prescrevendo o seguinte:
«Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto
1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
3 - O disposto nos n.ºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º».
Relativamente ao alcance do regime decorrente do preceito legal acabado de citar, refere Abrantes Geraldes (12), que «a) Em quaisquer circunstâncias, o recorrente deve indicar sempre os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões; b) Quando a impugnação se fundar em meios de prova constantes do processo ou que nele tenham sido registados, o recorrente deve especificar aqueles que, no seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos; c) Relativamente a pontos da decisão da matéria de facto cuja impugnação se funde, no todo ou em parte, em provas gravadas, para além da especificação obrigatória dos meios de prova em que o recorrente se baseia, cumpre ao recorrente indicar, com exactidão as passagens da gravação relevantes e proceder, se assim o entender, à transcrição dos excertos que considere oportunos; d) O recorrente deixará expressa a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, como corolário da motivação apresentada, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos, exigência nova que vem na linha do reforço do ónus de alegação, por forma a obviar à interposição de recursos de pendor genérico ou inconsequente, também sob pena de rejeição total ou parcial da impugnação da decisão da matéria de facto».
Efetivamente, a impugnação da decisão de facto, feita perante a Relação, não se destina a que este tribunal reaprecie global e genericamente a prova valorada em 1.ª instância, razão pela qual se impõe ao recorrente um especial ónus de alegação, no que respeita à delimitação do objeto do recurso e à respetiva fundamentação (13).
Tal como sintetiza ainda Abrantes Geraldes (14), a propósito do sistema em vigor relativamente aos recursos sobre matéria de facto - o qual, em comparação com o disposto no artigo 639.º do CPC não deixa margem para dúvidas quanto à intenção do legislador de reservar o convite ao aperfeiçoamento para os recurso da matéria de direito -, «a rejeição total ou parcial do recurso respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto deve verificar-se em alguma das seguintes situações:
a) Falta de conclusões sobre a impugnação da decisão da matéria de facto;
b) Falta de especificação nas conclusões dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados;
c) Falta de especificação dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados (v.g. documentos, relatórios periciais, registo escrito, etc.);
d) Falta de indicação exacta das passagens da gravação em que o recorrente se funda;
e) Falta de posição expressa sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação;
f) Apresentação de conclusões deficientes, obscuras ou complexas, a tal ponto que a sua análise não permita concluir que se encontram preenchidos os requisitos mínimos que traduzam algum dos elementos referidos».
Analisadas as alegações de recurso apresentadas pela apelante, e correspondentes conclusões, verifica-se que nos respetivos pontos 49.º a 90.º, a que correspondem as conclusões y) a qq), a recorrente não refere a intenção de impugnar a decisão sobre a matéria de facto, ainda que aluda ao teor dos depoimentos de testemunhas ouvidas em sede de audiência final, como é o caso das testemunhas M. D., J. C., E. C., com enunciação em forma de súmula de referências atinentes a tais depoimentos e indicando algumas passagens do registo das gravações da prova produzida em audiência final.
Porém, não indica a apelante, nas mencionadas conclusões das alegações ou no corpo das mesmas, eventuais pontos concretos da matéria de facto que pretenda impugnar nem os resultados específicos que pretenda ver reconhecidos relativamente a determinados segmentos da matéria de facto, antes parecendo reportar-se à impugnação da decisão recorrida na vertente da interpretação e aplicação, ou subsunção do direito aos factos apurados, acompanhada de referências jurisprudenciais e de considerações sobre a apreciação jurídica que foi feita pelo Tribunal a quo.
Em conclusão, a recorrente não especifica a intenção de impugnar a decisão sobre a matéria de facto proferida pelo Tribunal a quo nem indica, relativamente aos meios de prova referenciados nos pontos 49.º a 90.º, a que correspondem as conclusões y) a qq) das alegações da apelação, quais os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados ou a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre a matéria de facto relevante para a apreciação da causa, não especificando, em tais conclusões das alegações, eventuais modificações que preconize introduzir à decisão de facto constante da sentença recorrida ou factos que pretenda ver excluídos da factualidade provada e/ou não provada, nem qualquer facto que considere dever ser aditada à matéria provada.
Assim sendo, resta concluir que a apelante não observou os ónus previstos nos artigos 639.º, n.º 1, e 640.º, n.º 1, do CPC, o que configura fundamento de rejeição do recurso relativo à matéria de facto.
Pelo exposto, decide-se rejeitar o recurso na vertente da impugnação da matéria de facto quanto à matéria alegada nos pontos 49.º a 90.º, a que correspondem as conclusões y) a qq) das alegações da apelação, em que vêm enunciados alguns argumentos que parecem pressupor a reapreciação da matéria de facto contida na decisão recorrida.
Também quanto à impugnação enunciada em ii) supra - reportada aos factos 15 e 16 da matéria de facto provada -, é manifesto que a apelante não indica os concretos meios probatórios que, no seu entender, determinam eventuais alterações na vertente de facto quanto a tal matéria, também não especificando de forma concreta, na motivação ou nas conclusões das alegações, eventuais modificações que preconize introduzir à decisão de facto constante da sentença recorrida, não indicando de forma expressa e precisa o concreto resultado pretendido ou a específica redação que entende que deveria ter sido conferida à factualidade impugnada.
Por outro lado, e apesar de aludir ao depoimento da testemunha M. D. e de invocar genericamente a prova documental e testemunhal produzida, não indica a recorrente as concretas passagens da gravação em que baseia a discordância no que concerne aos meios de prova gravados, não especificando os concretos meios probatórios constantes do processo, ou de registos ou gravação nele realizados - estes por referência aos meios de prova gravados -, que impunham decisão diversa da recorrida sobre cada um dos pontos da matéria de facto concretamente impugnados.
Como se viu, estando em causa a impugnação da decisão sobre a matéria de facto reportada aos factos 15 e 16 da matéria de facto provada impõe o citado artigo 640.º do CPC ao recorrente, além do mais, a especificação dos concretos meios probatórios que imponham decisão diversa da recorrida e, tratando-se de meios probatórios gravados, a indicação com exatidão das passagens da gravação em que se funda o recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes.
Assim, relativamente a tal matéria não surgem devidamente indicados os concretos meios de prova em que a recorrente baseia a impugnação suscitada.
Não indicando a apelante, nas conclusões ou no corpo das alegações, os meios probatórios em que fundamenta a impugnação suscitada nem a concreta redação que entende deveria ter sido conferida a cada um dos pontos da matéria de facto ou os concretos resultados relativamente a cada segmento da impugnação, os quais surgem indeterminados, é de concluir que a recorrente incumpriu o ónus impugnatório previsto no citado artigo 640.º, n.º 1, als. b) e c), e n.º 2, al. a), do CPC, o que configura fundamento de rejeição do recurso relativo à matéria de facto do CPC, o que afasta qualquer possibilidade de vir a Relação a convidar a recorrente a suprir tal omissão, mediante o aperfeiçoamento das alegações apresentadas, antes determinando a rejeição do recurso, na parte respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto quanto aos pontos 15 e 16 da matéria de facto provada.
Por conseguinte, resta rejeitar o recurso atinente à impugnação da decisão sobre a matéria de facto, na parte relativa aos quanto aos pontos 15 e 16 da matéria de facto provada.
Não obstante a rejeição do recurso atinente à impugnação da decisão sobre a matéria de facto quanto aos pontos 15 e 16 da matéria de facto provada, alega a apelante que, «tal como foram formulados estes itens, tornam-se conclusivos e parece que fica irremediavelmente ligada uma qualquer actividade da A. relativamente ao imóvel então propriedade da R., de maneira que a visita efectuada pelos compradores passa a ser sua consequência (assim se infere de “a ré consegue obter…”)» - conclusão o) das alegações.
Assim, à luz das conclusões da apelação cumpre ainda analisar se a referência «a autora consegue obter…» contida no ponto 15 da matéria de facto provada integra os poderes de cognição do tribunal em sede de decisão sobre a matéria de facto.
Conforme resulta do disposto no artigo 607.º, n.º 4, do CPC, o tribunal só deve responder aos factos que julga provados e não provados, não envolvendo esta pronúncia aqueles pontos que contenham matéria conclusiva, irrelevante ou de direito.
Efetivamente, tal como salienta o Ac. do STJ de 28-09-2017 (15), «[m]uito embora o art. 646.º, n.º 4, do anterior CPC tenha deixado de figurar expressamente na lei processual vigente, na medida em que, por imperativo do disposto no art. 607.º, n.º 4, do CPC, devem constar da fundamentação da sentença os factos julgados provados e não provados, deve expurgar-se da matéria de facto a matéria susceptível de ser qualificada como questão de direito, conceito que, como vem sendo pacificamente aceite, engloba, por analogia, os juízos de valor ou conclusivos».
Daí que a inclusão na fundamentação de facto constante da sentença de matéria de direito ou conclusiva configure uma deficiência da decisão, passível de apreciação oficiosa pelo Tribunal da Relação.
Neste âmbito, deve entender-se como questão de facto «tudo o que tende a apurar quaisquer ocorrências da vida real, quaisquer eventos materiais e concretos, quaisquer mudanças operadas no mundo exterior», sendo que os «quesitos não devem pôr factos jurídicos; devem pôr unicamente factos materiais», entendidos estes como «as ocorrências da vida real, isto é, ou os fenómenos da natureza, ou as manifestações concretas dos seres vivos, nomeadamente os actos e factos dos homens», enquanto por factos jurídicos devem entender-se os factos materiais vistos à luz das normas e critérios do direito (16).
Como tal, deve sancionar-se como não escrito todo o facto que se revele conclusivo, contemplando com tal expressão toda a matéria que se reconduza à formulação de um juízo de valor que se deve extrair de factos concretos objecto de alegação e prova, e desde que a matéria se integre no thema decidendum (17).
Tal como se salienta no Ac. do STJ de 13-11-2007 (18) , «torna-se patente que o julgamento da matéria de facto implica quase sempre que o julgador formule juízos conclusivos, obrigando-o a sintetizar ou a separar os materiais que lhe são apresentados através das provas. Insiste-se: o que a lei veda ao julgador da matéria de facto é a formulação de juízos sobre questões de direito, sancionando a infracção desta proibição com o considerar tal tipo de juízos como não escritos. (…), não pode perder se de vista que é praticamente impossível formular questões rigorosamente simples, que não tragam em si implicados, o mais das vezes, juízos conclusivos sobre outros elementos de facto; e assim, desde que se trate de realidades apreensíveis e compreensíveis pelos sentidos e pelo intelecto dos homens, não deve aceitar-se que uma pretensa ortodoxia na organização da base instrutória impeça a sua quesitação, sob pena de a resolução judicial dos litígios ir perdendo progressivamente o contacto com a realidade da vida e assentar cada vez mais em abstracções (e subtilezas jurídicas) distantes dos interesses legítimos que o direito e os tribunais têm o dever de proteger. E quem diz quesitação diz também, logicamente, estabelecimento da resposta, isto é, incorporação do correspondente facto no processo através da exteriorização da convicção do julgador, formada sobre a livre apreciação das provas produzidas».
Densificando estes critérios em termos que julgamos adequados na linha dos parâmetros legais e do entendimento jurisprudencial antes enunciado, refere o Ac. TRP de 7-12-2018 (19), «[a]caso o objeto da ação esteja, total ou parcialmente, dependente do significado real das expressões técnico-jurídicas utilizadas, há que concluir que estamos perante matéria de direito e que tais expressões não devem ser submetidas a prova e não podem integrar a decisão sobre matéria de facto. Se, pelo contrário, o objeto da ação não girar em redor da resposta exata que se dê às afirmações feitas pela parte, as expressões utilizadas, sejam elas de significado jurídico, valorativas ou conclusivas, poderão ser integradas na matéria de facto, passível de apuramento através da produção dos meios de prova e de pronúncia final do tribunal que efetua o julgamento, embora com o significado vulgar e corrente e não com o sentido técnico-jurídico que possa colher-se nos textos legais».
Analisando a concreta matéria em causa desde logo se verifica que o enunciado que integra o impugnado ponto 15 da matéria de facto provada - «[e]m 13 de julho de 2016 a autora consegue obter um casal interessado para proceder a uma visita às acima indicadas duas frações, a saber, o senhor J. C. e a senhora M. D., visita concretizada sendo que à data desta visita o referido casal interessado residiam na Avenida … Barcelos» - para além de constituir expressão de uso corrente e inteiramente compreensível, mostra-se circunscrito ao alcance da concreta visita ao imóvel, concretizada em 13 de julho de 2016.
Ora, quanto a esta concreta ocorrência, em nenhum segmento da presente apelação a recorrente contesta que a mesma tenha acontecido, nem vem concretamente impugnado que tenha sido a autora, ou alguém por sua conta, a possibilitar, viabilizar e realizar a aludida visita às frações, acompanhando o casal interessado, ali identificado, com os concretos resultados ou desenvolvimentos que surgem também objetivamente vertidos no ponto 16.
Assim sendo, resta concluir que a matéria em questão não se pode reconduzir a conceitos normativos nem a juízos valorativos indeterminados ou com alcance que ultrapasse as concretas ocorrências ou os eventos materiais que constam da respetiva redação, antes consubstanciando expressões correntes que traduzem uma consequência lógica extraída de factos simples e facilmente apreensíveis, os quais permitem esclarecer, concretizar e densificar de forma facilmente compreensível a realidade em causa.
Por conseguinte, é manifesto que não podem proceder as conclusões da apelação quanto a esta questão, mantendo-se a redação enunciada na decisão recorrida quanto aos pontos 15 e 16 da matéria de facto provada, uma vez que se considera que a mesma constitui matéria de facto.
Passando então à reapreciação dos meios de prova em que a recorrente baseia a discordância relativa à impugnação da decisão da matéria de facto, no que concerne aos pontos enunciados nas alíneas i) e iii) supra, e começando por esta última, sustenta a recorrente que «deve (…) ser dado como provado o item d) da matéria não provada, passando a integrar a matéria de facto provada, no sentido de que “em Agosto de 2016 a R. tinha um crédito bancário associado à aquisição da fração que ascendia a €127.000,00”».
O ponto em referência consta do elenco dos «Factos não provados» constante da decisão recorrida com a seguinte redação: «d) Que a ré àquela data tivesse um crédito bancário associado à aquisição da fração que ascendia a €127.000,00».
Ainda que o ponto em análise seja omisso quanto à concreta referência temporal a que se reporta, admite-se que o momento relevante para o efeito se situe em agosto de 2016 porquanto a matéria de facto que consta da alínea em referência tem o seu âmbito probatório claramente circunscrito à contraprova dos factos que acabaram por integrar as alíneas a) e b) dos «Factos não provados».
Trata-se efetivamente de matéria que foi alegada pela ré/apelante com vista a infirmar ou contradizer a versão dos factos alegada na petição inicial, concretamente a matéria agora definitivamente vertida as alíneas a) e b) dos «Factos não provados», tendo certamente como pressuposto infirmar a verosimilhança do que foi alegado pela autora/recorrida quanto à existência de uma contraproposta da ré para venda das suas frações autónomas por tal valor (€126.000,00), ao qual, segundo defende a recorrente, ainda teria que ser retirada a comissão destinada à autora, e atenta a alegada essencialidade, para a ré, de liquidar o crédito hipotecário existente sobre as frações com o produto da venda das mesmas.
No que concerne aos meios de prova em que a recorrente baseia a discordância relativa à impugnação da decisão da matéria de facto no que concerne ao ponto em apreciação - concretamente ao depoimento de parte prestado pela ré C. M., e depoimentos das testemunhas E. C., V. C. e R. M. - verifica-se que todos estes depoimentos foram oportunamente ponderados pelo Tribunal a quo com a perceção que só a imediação permite e de acordo com o princípio da livre apreciação da prova.
Após audição integral da gravação dos depoimentos antes referenciados - todos eles prestados na sessão de audiência final que teve lugar a 5 de fevereiro de 2020 -, compreendendo, como tal, o âmbito material dos depoimentos contidos nas concretas passagens da gravação em que a apelante fundamenta o recurso nesta vertente, consideramos que da ponderação conjunta de tais depoimentos não resulta qualquer constatação relevante que nos permita divergir do resultado enunciado pelo Tribunal a quo a propósito da concreta matéria de facto agora em apreciação.
A este propósito cumpre desde logo assinalar que do próprio depoimento prestado pela declarante/ré C. M. não resultou um conhecimento rigoroso ou preciso sobre qual o valor exato do crédito bancário associado à aquisição das frações, naquela ou noutra data, limitando-se a referências aproximadas e indeterminadas no tempo, afirmando que devia «à volta de» €127.000/ €126.000,00 ao banco, que tinham que ser liquidados na escritura.
Por seu turno, as testemunhas E. C., V. C. e R. M. expressamente referiram desconhecer qual o valor concreto do crédito à habitação relativo aos imóveis em causa, ainda que confirmando que sabiam que havia uma hipoteca ao banco.
A testemunha E. C., que foi funcionária da autora até agosto de 2018, na qualidade de responsável comercial da autora no âmbito do contrato de mediação que celebrou com a ré e que tinha por objeto as referidas frações -, começou por afirmar que do contrato de mediação que foi celebrado por escrito com a ré em 2013 consta um ponto que refere o valor da hipoteca, tal como foi indicado na altura pela ré, o qual era de aproximadamente €100,000,00. Referiu que posteriormente, na altura em que surgiu a negociação com a ré a propósito de uma proposta concreta que obtiveram para venda dos imóveis, a ré terá ido ao banco e veio a indicar um valor de hipoteca muito mais alto. Esclareceu, porém, que as diligências da ré não foram apenas junto do banco titular da hipoteca mas envolveram outras situações pessoais da ré relacionadas com o apartamento e as responsabilidades financeiras da ré, visando apurar a respetiva disponibilidade financeira na altura. Esta testemunha não logrou precisar qual era o valor do crédito bancário associado à hipoteca existente sobre as frações, admitindo apenas que nessa altura a ré referiu que estava interessada em vender por um valor que permitisse liquidar o crédito e retirar a comissão da autora.
A testemunha V. C. - foi funcionária da autora desde setembro de 2013 até dezembro de 2018 - revelou ter acompanhado e trabalhado em conjunto com a testemunha E. C., sua diretora comercial na altura, no âmbito das diligências que relatou terem sido efetuadas a propósito do contrato de mediação celebrado com a ré e que tinha por objeto as referidas frações, mas do respetivo depoimento não decorreu um conhecimento concreto e preciso quanto ao valor do crédito bancário associado à hipoteca existente sobre as frações, referindo não se recordar dos valores envolvidos, nem do valores que tiveram de negociar com a ré na sequência de uma proposta obtida para aquisição das frações, ainda que confirmando que nessa negociação tiveram também em conta os valores das hipotecas.
Por último, também a testemunha R. M. - foi funcionário da autora até ao início do ano de 2018, referiu ter feito uma visita ao apartamento em causa nos autos, por conta da autora - explicou genericamente os procedimentos que eram normalmente adotados na empresa da qual foi funcionário no momento da angariação dos imóveis e relativamente aos clientes vendedores, e que passavam pela análise da documentação apresentada pelo cliente da qual constava necessariamente o valor das hipotecas existentes. Contudo, também esta testemunha não conseguiu esclarecer qual era o valor concreto do crédito bancário associado à hipoteca existente sobre as frações em causa nos presentes autos.
Verifica-se, assim, que da reapreciação dos meios probatórios indicados pela recorrente não resulta qualquer elemento que permita considerar provado o facto impugnado pela apelante.
Acresce que estando em causa factos que respeitam ao montante do crédito titulado por entidade bancária que não é parte na presente ação, resulta manifesto que a respetiva prova deve ser efetuada mediante documentação bancária, concretamente de extratos bancários ou declarações da respetiva entidade credora, que permitisse evidenciar com rigor os valores em causa.
Note-se que dos autos já consta o documento n.º 3 apresentado pela apelada com a petição inicial, datado de 23-07-2013 e que reproduz o «Contrato de Mediação Imobiliária» que titula o acordo enunciado no ponto 2 dos «Factos provados», do qual consta o valor de €155.000,00 como preço acordado entre a autora e ré para a venda do imóvel e ainda que «O segundo contratante declara que sobre o imóvel descrito no número anterior recaem os seguintes ónus e encargos hipotecas/penhoras, pelo valor de €100.000,00 (cem mil)» o que, na falta de outros elementos probatórios relevantes e rigorosos, afasta a modificação da decisão de facto preconizada pela apelante quanto a esta matéria.
Improcede, assim, a impugnação da decisão de facto, na parte em apreciação.
No que concerne à impugnação aludida em i) supra, reportada aos pontos 4, 5 e 7, dos «Factos provados», que a apelante pretende se considerem como não provados, decorre da motivação da sentença recorrida que a decisão relativa à indicada matéria de facto se baseou, no essencial, no seguinte:
«No que respeita à divulgação das frações que foi encetada pela autora no caso dos autos (pontos 4) a 7) da factualidade provada), além da ré, em sede de articulado ter admitido a colocação de uma placa na fração em causa, a testemunha E. C., ex-funcionária da autora, referiu-se a todos os meus de publicidade usualmente utilizados pela autora, confirmando que neste caso tais meios também foram usados, sendo que, nesta parte, o depoimento não merece qualquer reparo e revelou-se sincero e espontâneo.
Importa, ainda, referir que apesar de no julgamento ter resultado alguma discussão sobre em que momento se teria iniciado esta divulgação, pois que se encontrava em falta o certificado energético, a verdade é que não resultava da alegação da autora uma data, nem tal se releva importante para a decisão da causa».
Quanto à discordância manifestada relativamente a esta matéria verifica-se que a recorrente alega, no essencial, que a autora/recorrida não fez prova bastante de que publicitou em site da marca nem quanto à afixação de folhas promocionais na montra do estabelecimento ou publicação de panfletos, aludindo para o efeito à insuficiência do depoimento da testemunha E. C. e sustentando que a testemunha J. G., filho da ora recorrente, afirmou que, de várias vezes que passou junto às instalações da autora nunca viu qualquer publicidade relativa ao imóvel, apesar de lá passar diariamente, referindo ainda que a pedido da ré, ocasionalmente consultava o site da X, nunca tendo visto anúncios ao imóvel. Convoca ainda a circunstância de anteriormente ao ano de 2016 não existir certificado energético relativo às frações, não se fazendo publicitação nesses casos, o que alega ter sido reconhecido pelas testemunhas circunstância que V. C. e R. M..
Passando então à reapreciação dos meios de prova em que a recorrente baseia a discordância relativa à impugnação da decisão da matéria de facto, no que concerne aos pontos em apreciação, verifica-se que os mesmos foram oportunamente ponderados pelo Tribunal a quo com a perceção que só a imediação permite e de acordo com o princípio da livre apreciação da prova. E, neste domínio, importa considerar que a necessária ponderação dos princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação da prova implica que «o uso, pela Relação, dos poderes de alteração da decisão da 1.ª instância sobre a matéria de facto só deve ser usado quando seja possível, com a necessária segurança, concluir pela existência de erro de apreciação relativamente a concretos pontos de facto impugnados» (20).
Com vista à reapreciação da matéria de facto impugnada, foram revistos e analisados criticamente e de forma atenta todos os meios probatórios produzidos em sede de audiência final e juntos aos autos, entre os quais os documentos juntos pelas partes ao processo e todos os depoimentos indicados pelo recorrente em sede de alegações do presente recurso. Assim, procedemos à audição integral dos registos da gravação efetuada em sede de audiência final relativamente a todos os depoimentos prestados.
Em primeiro lugar, quanto à questão atinente à falta do certificado energético e respetivas implicações ao nível das atividades de publicitação ou divulgação das frações em causa pela autora, na qualidade de mediadora imobiliária, confirma-se que efetivamente as testemunhas V. C. e R. M., ambas ex-funcionárias da autora, aludiram a tal circunstância como sendo impeditiva da publicitação dos imóveis na montra do estabelecimento da autora e na internet, ainda que a testemunha R. M. tenha afirmado que não era o gestor dos imóveis em causa nos presentes autos, desconhecendo se os mesmos chegaram ou não a ser publicitados por estes meios. Porém, confirmou que chegou a fazer uma visita com clientes ao apartamento em questão.
Neste domínio, a testemunha V. C. afirmou a sua convicção no sentido de que o apartamento em causa chegou a ser publicitado pela autora durante algum tempo na página Web habitual, pois que o imóvel esteve à venda durante muitos anos, mas que depois foi retirado devido à questão da certificação energética, acabando por aludir aos momentos anteriores à entrada em vigor de tal obrigação legal e à fase posterior à obtenção do referido certificado, mas confirmando de forma perentória que sempre foi feita a sua divulgação ainda que em termos de disponibilização interna, na loja. Não logrou confirmar com a necessária certeza se o imóvel em questão chegou a ser publicitado em folhetos ou em folha na montra do estabelecimento, ainda que tenha confirmado que essa era a prática normal empresa para a qual trabalhava.
No que concerne à testemunha E. C., referiu-se efetivamente a todos os meios de publicidade usualmente utilizados pela empresa na qual foi diretora técnica, confirmando que neste caso tais meios também foram usados e aludindo às visitas que sempre foram feitas com clientes ao apartamento em questão.
Esclareceu de forma credível que faziam a divulgação diretamente junto dos clientes que se dirigiam à loja - e ainda por telefone ou por e-mail -, o que também resultou, no essencial, credivelmente enquadrado no depoimento da testemunha V. C..
Aludiu ainda a outras formas de publicidade, através de placa no apartamento, em revistas, folha de montra, no website e no facebook. Confirmou que houve uma fase em que o apartamento ainda não tinha o certificado energético. Porém, garantiu que mesmo nessa fase houve publicitação por todos os meios, ainda que com maior frequência após tal certificação.
Por último, temos as referências feitas pela testemunha J. G., filho da ora recorrente, afirmando que, de várias vezes que passou junto às instalações da autora nunca viu qualquer publicidade relativa ao imóvel, apesar de lá passar diariamente, referindo ainda que a pedido da ré, ocasionalmente consultava o site da X, nunca tendo visto anúncios ao imóvel.
Atendendo então à ponderação crítica de todos os meios de prova analisados quando em confronto com os documentos juntos aos autos e de acordo com as regras gerais da experiência comum e segundo juízos de normalidade social, nos termos antes enunciados, julgamos que não decorre da referida análise um juízo de suficiente probabilidade da verificação dos factos constantes dos pontos 4 e 7, concretamente quanto à divulgação das referidas frações autónomas e da respetiva venda no sítio da internet de que a autora era titular e quanto à divulgação das características das frações e do negócio imobiliário a realizar através da colocação de uma folha na montra do seu estabelecimento comercial e panfletos.
Estamos efetivamente perante circunstâncias que foram relevantemente postas em causa nos autos (21) e cuja cabal demonstração podia ser facilmente alcançada mediante meios complementares de prova idóneos para o efeito, concretamente mediante junção de documentação atinente aos concretos suportes publicitários empregues pela autora, o que não foi feito, assim impedindo a suficiente corroboração e delimitação dos meios utilizados pela autora a esse nível.
Note-se, a propósito, que as testemunhas E. C. e V. C., ambas ex-funcionárias da autora, admitiram ser viável a localização de tais suportes publicitários por ser plausível a existência de tais registos ou elementos nas plataformas ou nos arquivos da autora. Porém, como se viu, os mesmos não foram juntos aos autos.
Em consequência, na parcial procedência da impugnação enunciada em i) supra, decide-se que os pontos 4 e 7 dos «Factos Provados» passarão a integrar o elenco dos «Factos não provados» que consta da decisão recorrida, com a consequente procedência das conclusões da apelação nesta parte.
Mais entendemos que os concretos meios de prova indicados pela apelante como relevantes para a alteração da decisão da matéria de facto em causa não permitem infirmar de forma decisiva a suficiente sustentação de matéria vertida no ponto 5 dos «Factos provados», sendo que do conjunto da prova produzida, em especial dos depoimentos das testemunhas E. C., V. C. e R. M. é possível formular um juízo de verosimilhança suficiente para sustentar uma adequada confirmação do ponto da matéria de facto em causa.
Tal constatação impõe que se mantenha a decisão recorrida quanto ao ponto 5 dos «Factos provados».
Em conclusão, procede parcialmente a impugnação da decisão relativa à matéria de facto deduzida pelo recorrente, nos termos antes enunciados.
2.4. Da Reapreciação de Direito.
Atenta a parcial procedência da impugnação da decisão sobre a matéria de facto, resulta evidente que os factos a considerar na apreciação da questão de direito são os que se mostram enunciados sob o n.º 1.1. supra, com a exclusão antes determinada relativamente ao teor dos seus pontos 4 e 7 dos «Factos provados», os quais passam a integrar o elenco dos «Factos não provados».
Está em causa nos presentes autos uma relação jurídica qualificada pela decisão recorrida como um contrato de mediação imobiliária, celebrado entre as partes, tal como legalmente tipificado e estabelecido na Lei n.º 15/2013, de 8-02, que define, no seu artigo 2.º, n.º 1, a atividade de mediação imobiliária como aquela que «consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis».
Como se constata pela análise dos factos provados o contrato foi inicialmente celebrado em regime de exclusividade mas, posteriormente, em 05 de julho de 2014, a ré comunica à autora a sua pretensão de que a partir de 24 de julho de 2014 o contrato de mediação imobiliária assinada com a autora passasse para o regime de não exclusividade (ponto 13 dos factos provados). Esta circunstância, bem como a qualificação jurídica do contrato em apreciação não vem questionada na presente apelação nem vemos razões para alterar à luz da matéria de facto definitivamente apurada nos autos.
Tal como decorre do artigo 16.º do citado diploma legal, trata-se de contrato obrigatoriamente sujeito à forma escrita e celebrado por tempo determinado, prevendo, o seu n.º 3, o prazo supletivo de seis meses.
Pode, assim, definir-se o contrato de mediação imobiliária como «uma modalidade de contrato de prestação de serviço, especialmente tipificado na lei, pelo qual uma das partes se obriga, mediante remuneração, a conseguir interessado para certo negócio e a aproximar esse interessado da outra parte, de modo a que entre elas se estabeleçam negociações conducentes à celebração de um contrato definitivo.
(…) a obrigação do mediador é a de encontrar um terceiro com quem o contrato visado venha a ser celebrado, pelo que o fim da mediação só é alcançado com a concretização desse negócio com a entidade angariada» (22).
Do exposto podemos concluir, no essencial, que ao contrato de mediação imobiliária é aplicável a seguinte regulamentação jurídica:
1.º- O diploma específico que o prevê (Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, enquanto legislação especial – cfr. art. 16.º);
2.º - O que ressalta das estipulações contratuais das partes (liberdade contratual);
3.º - À falta ou insuficiência das referidas estipulações contratuais ou normativas legais, aplicam-se, subsidiariamente, as regras do contrato de prestação de serviço – a que são extensíveis as disposições sobre o mandato, com as necessárias adaptações (artigo 1156.º CCiv), sem prejuízo das regras gerais das obrigações (23).
A 1.ª instância, tendo por base os factos enunciados em 1.1. supra, com exceção dos seus pontos 4 e 7, os quais passaram a integrar o elenco dos «Factos não provados», concluiu pela total procedência do pedido de condenação da ré a pagar a retribuição/remuneração acordada entre a autora e a ré no dito contrato de mediação imobiliária, conforme enunciada no ponto 8 dos factos provados, no valor de €6.300,00, acrescido do respetivo IVA à taxa legal, o que corresponde ao valor global de €7.749,00.
Para o efeito entendeu, no essencial, que além de se ter provado toda uma panóplia de meios de divulgação, a autora logrou provar que em 13 de julho de 2016 conseguiu obter um casal interessado e que com eles concretizou visita ao imóvel e que, na sequência de tal visita, este casal veio a fazer uma proposta, entregando à autora um cheque caução.
Ainda que ponderando não resultar dos factos provados qual a razão de não concretização do negócio aquando da proposta apresentada pelo casal interessado, já que a autora não provou que a ré tivesse feito uma contraproposta, o Tribunal a quo veio a valorar, no essencial, que este casal comprador surge no âmbito da prestação de serviços por parte da autora, muito provavelmente por via da placa, pois que se residia no mesmo prédio, sendo que é a autora quem lhe mostra o imóvel e é através desta que eles fazem uma proposta para a aquisição das frações em causa.
Por outro lado, e mesmo após admitir que a ré não soubesse inicialmente que os compradores tinham sido os interessados na aquisição por meio dos esforços imprimidos pela autora, aquele tribunal veio a valorar como determinante a circunstância de a ré vir a tomar disso conhecimento ainda antes da celebração do contrato de compra e venda e numa altura em que ainda estava em vigor o contrato de mediação (não denunciado, pelo menos disso não houve prova).
Apesar de admitir que tivesse havido alguma atividade por parte da ré para que este negócio se viesse a concretizar, entendeu que o contributo inicial resultou do trabalho de divulgação da autora e de exibição das frações aos potenciais compradores, pelo que veio a concluir que a autora cumpriu a sua obrigação essencial, tendo direito à remuneração acordada.
A recorrente insurge-se contra o entendimento vertido na decisão impugnada, sustentando que só após a celebração de contrato promessa e comunicação à autora de que havia conseguido compradores para o imóvel, soube pela autora quem tinham sido os alegados interessados na sua aquisição, mediante lista apresentada por aquela. Sustenta que era à autora que competia o ónus de provar que a conclusão do negócio, que veio a acontecer meses mais tarde, sem qualquer intervenção sua, se deu fruto de atividade própria que haja influído na conclusão do negócio visado ou que a sua atividade foi causal dessa efetivação, visto que o direito à remuneração nos contratos de mediação imobiliária simples, designadamente sem cláusula de exclusividade, só se constitui com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, mas não bastando que o contrato almejado seja concluído de forma perfeita e eficaz.
Sustenta que a remuneração do mediador depende do resultado da sua atividade, o que implica, para que ela seja devida, a verificação cumulativa de diversos requisitos, entre os quais o nexo de causalidade entre a atividade do mediador e a conclusão do negócio.
Conclui que no caso em análise não houve prova que permitisse concluir que a intervenção da autora no processo negocial teve como efeito a conclusão do negócio, não podendo ser estabelecido um nexo causal entre essa atividade e a conclusão do negócio.
Em consequência, cumpre apreciar se a autora tem direito à retribuição/remuneração peticionada.
Relativamente à «remuneração da empresa» de mediação imobiliária dispõe o artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8-02:
«1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
3 - Quando o cliente for um potencial comprador ou arrendatário, a empresa, desde que tal resulte expressamente do respetivo contrato de mediação imobiliária, pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente caso o negócio não se concretize.
4 - O direito da empresa à remuneração cujo pagamento caiba ao cliente proprietário de imóvel objeto de contrato de mediação não é afastado pelo exercício de direito legal de preferência sobre o dito imóvel.
5 - O disposto nos números anteriores aplica -se apenas a contratos sujeitos à lei portuguesa».
Do regime legal agora em análise resulta claramente que, em princípio, a remuneração da empresa mediadora só é devida com a conclusão e perfeição do negócio, desde que a atividade do mediador seja causa adequada de tal resultado. Porém, conforme decorre do disposto no n.º 2 do preceito em referência, a remuneração é ainda devida caso tenha sido acordada a exclusividade na mediação e o contrato definitivo não seja concluído por causa imputável ao “cliente” proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
Tal como salienta Higina Orvalho Castelo (24), «A estipulação de exclusividade significa, como já dito, que, durante o período de vigência do contrato, o cliente não pode socorrer-se de outros mediadores nem, eventualmente, celebrar o contrato visado diretamente».
No caso em apreço, não obstante a estipulação inicial de exclusividade no contrato de mediação imobiliária celebrado, decorre da matéria de facto provada que as partes aceitaram que a partir de 24 de julho de 2014 o contrato de mediação imobiliária passasse para o regime de não exclusividade (ponto 13 dos factos provados), do que resulta que o contrato em análise nos presentes autos deve ser qualificado como um contrato de mediação simples, sem cláusula de exclusividade, o que significa que o cliente/vendedor, aqui recorrente, não estava impedida de contratar outras mediadoras nem de celebrar o contrato visado diretamente.
Tratando-se de contrato de mediação simples, sem cláusula de exclusividade, na aferição do direito à retribuição mostra-se concretamente aplicável o regime que decorre do n.º 1 do citado artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8-02, do qual resulta a regra de que a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
Porém, «para que o mediador tenha direito à remuneração não basta que o cliente celebre o contrato visado. É também necessário que a atividade do mediador tenha contribuído para essa celebração, ou seja, que se verifique um nexo entre a sua atividade e o contrato a final celebrado, aferindo-se o cumprimento do mediador pela existência deste nexo» (25). Efetivamente, «[a] necessidade de um nexo entre a bem sucedida prestação do mediador e o evento de que depende a sua remuneração – normalmente a celebração do contrato desejado – tem sido consistentemente afirmada pela doutrina e pela jurisprudência. A atividade do mediador deve fazer parte das causas próximas da conclusão do contrato, ou ser causa adequada à sua produção, não tendo, porém, que ser a única causa» (26).
Neste contexto, e tal como tem vindo a ser amplamente entendido pela doutrina e jurisprudência, na qual se destaca a do STJ, «o juízo positivo a formular sobre a relação de causa efeito deve assentar na verificação de um nexo de causalidade adequada: o mediador tem direito à comissão quando, embora não sendo a sua actividade a única determinante da cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, contribuiu para ela» (27) ou, em sentido idêntico, «o mediador só adquire direito à comissão quando a sua actividade tenha contribuído para a celebração do negócio, determinando a aproximação do comitente com terceiros» (28).
A propósito da prova da verificação do mencionado nexo causal entre a atividade do mediador e a conclusão do negócio, importa ainda assentar que tratando-se de pressuposto ou requisito constitutivo do direito à retribuição é sobre o mediador que impende o respetivo ónus de alegação e prova de que a conclusão do negócio definitivo resultou da sua atividade, nos termos previstos no artigo 342.º, n.º1, do CC, o que no caso em referência resulta indiscutível em face do regime de não exclusividade adotado pelas partes outorgantes (29).
Acresce que, como vem sendo defendido na doutrina e na jurisprudência, apenas a existência de uma cláusula de exclusividade autoriza a presunção (de facto) de que a actividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o comitente e terceiros, facilitando o negócio (ou seja, uma presunção de existência do nexo causal), sendo devida a remuneração, o que não tem aplicação no caso em apreciação (30).
Densificando os critérios atinentes ao nexo causal adequado à conformação do direito à remuneração no contrato de mediação em geral, em moldes que julgamos de sufragar inteiramente, refere-se no Ac. TRC de 17-12-2014 (31): «a prestação da mediadora terá que incluir uma efectiva aproximação entre as partes e, portanto, terá que estabelecer o contacto entre elas, o que supõe, naturalmente, a identificação de cada uma delas à outra e a forma ou o local onde poderão encontrar-se para prosseguirem as negociações e pressupondo, no mínimo, que a mediadora entregue ao seu cliente os elementos necessários (identificação e contacto) referentes a potenciais interessados que a tenham contactado a propósito daquele negócio. Importa notar que o cerne da mediação consiste precisamente em promover a aproximação entre os sujeitos de um potencial negócio cuja celebração se tem em vista; a prestação essencial da mediadora consiste, assim, em pôr o seu cliente em contacto com o terceiro que angariou através das acções e diligências que efectuou, promovendo, dessa forma, uma efectiva possibilidade de negociação que possa vir a culminar na celebração do almejado negócio.
Parece-nos, de facto, que a causalidade que possa existir entre a actuação da mediadora e a conclusão do negócio tem que ser perceptível para o cliente da mediadora, de modo a que, quando celebra o contrato saiba – ou deva saber – que está a contratar com um interessado que foi angariado pela mediadora e que, como tal, a conclusão do contrato implica a obrigação de pagar a remuneração a que se vinculou no contrato de mediação. Ora, se é verdade que a circunstância de ser a mediadora a promover a aproximação e o contacto das partes é perfeitamente idónea para que o seu cliente tome conhecimento de que o interessado com quem vai contratar lhe foi indicado e apresentado pela mediadora e que, como tal, foi por ela angariado, já não se poderá afirmar que o mesmo tem – ou pode ter – esse conhecimento se essa aproximação não for efectuada pela mediadora e se o interessado se apresentar desacompanhado daquela.
Para que a mediadora tenha direito à remuneração acordada não bastará, portanto, que o interessado com quem vem a ser celebrado o negócio a tenha contactado, tal como não basta que o tenha acompanhado numa visita ao imóvel, ainda que tenham sido esse contacto e essa visita que despoletaram nesse terceiro o interesse no negócio que, mais tarde, se veio a concretizar. Para que a mediadora tenha direito à remuneração acordada será ainda necessário que a mediadora tenha apresentado esse interessado ao seu cliente, ainda que seja pelo mero fornecimento da identificação das pessoas que a contactam e às quais proporciona uma visita ao imóvel. Só nesse caso se poderá afirmar que a celebração do negócio foi, de algum modo, propiciada ou facilitada pela aproximação das partes contratantes por parte da mediadora – aproximação essa que, como se referiu, constitui o cerne da sua prestação – e só nesse caso se poderá afirmar que o cliente da mediadora está na posse dos elementos que lhe permitiam ter a percepção de estar a contratar com um interessado angariado por determinada mediadora e de agir e negociar em função dessa realidade».
Revertendo ao caso em análise e ponderando o que decorre da matéria de facto assente, retira-se efetivamente que a autora/recorrida desenvolveu uma concreta atividade de promoção do negócio em causa, ainda que não tenha provado a utilização dos meios de divulgação anteriormente vertidos nos pontos 4 e 7 dos «Factos Provados», os quais passaram a integrar o elenco dos «Factos não provados», concretamente que tenha divulgado as referidas frações autónomas e a respetiva venda que a ré queria realizar, no sítio da internet – www.X.pt - de que a autora é titular a todos quantos o visitassem ou a divulgação das características das ditas frações autónomas e do negócio imobiliário que a ré pretendia realizar através da colocação de uma folha na montra do seu estabelecimento comercial e panfletos.
Assim, ficou suficientemente demonstrado que a apelada colocou uma placa na fração autónoma BE descrita na conservatória de Registo Predial ... sob o artigo ... com os dizeres: “Vende-se”, a identificação da firma da autora, número de telefone, sítio da internet e o número de licença respetiva (ponto 6 dos factos provados) e divulgou as características das frações autónomas e do negócio imobiliário, oralmente, perante clientes e interessados que, para a compra de imóveis, procuraram os serviços da autora no seu local de atendimento ao público (ponto 5 dos factos provados).
Provou-se ainda que em 13 de julho de 2016 a ré consegue obter um casal interessado para proceder a uma visita às acima indicadas duas frações, a saber, o senhor J. C. e a senhora M. D., visita concretizada sendo que à data desta visita o referido casal interessado residiam na Avenida … Barcelos (ponto 15 dos factos provados), tendo sido na sequência da realização da referida visita às duas frações autónomas em apreço, que a senhora M. D. e o senhor J. C., através da autora, na dita data de 13 de Julho de 2016, apresentam uma proposta de compra à ré das ditas duas frações autónomas pelo valor de 120.000€, parcialmente dependente de concessão de financiamento bancário, entregando à autora e caucionando como reserva o cheque n.º ............34 emitido pelo Banco ... no montante de 2.500€ (ponto 16 dos factos provados).
Porém, a análise dos factos que foram dados como assentes não permite que se conclua, sem mais, que foi a atividade da autora/apelada que proporcionou ou permitiu o contacto ou a aproximação entre os interessados/solicitados e a apelante (cliente/vendedora), posto que não se provou que a apelada, na qualidade de empresa mediadora, tenha promovido o encontro entre aqueles ou sequer que a identidade da cliente/vendedora tenha sido revelada pela apelada aos interessados/solicitados aquando da proposta que apresentaram, através da autora, para compra das frações em referência.
É certo que resulta da matéria de facto provada que a autora/apelada acabou por facultar à ré/apelante uma lista dos alegados interessados na aquisição das frações em causa, tal como resulta do facto enunciado em 22 da matéria provada, e que tal indicação ocorreu ainda antes da data em que a ré/apelante acabou por celebrar o contrato prometido, tal como concluiu o Tribunal a quo na sentença recorrida - cf. os pontos 20 e 21 da matéria de facto provada.
Tal circunstância foi, aliás, determinante, para que o Tribunal a quo viesse a concluir que a autora/apelada cumpriu a sua obrigação essencial, tendo direito à remuneração acordada, tal como resulta do seguinte segmento da decisão recorrida:
«Ora, mesmo que a ré não soubesse inicialmente que os compradores tinham sido os interessados na aquisição por meio dos esforços imprimidos pela autora, ainda antes da celebração do contrato de compra e venda toma disso conhecimento e mesmo, ainda, estando em vigor o contrato de mediação (não denunciado, pelo menos disso não houve prova), não paga à autora a remuneração devida.
Assim sendo e ainda que se admite que tivesse havido alguma atividade por parte da ré para que este negócio se viesse a concretizar, o contributo inicial, resultou do trabalho de divulgação da autora e de exibição das frações aos potenciais compradores, pelo que cumpriu aquela a sua obrigação essencial».
Tratando-se, contudo, de contrato de mediação simples, sem cláusula de exclusividade, em que, como vimos, o cliente/vendedor, aqui recorrente, não estava impedido de contratar outras mediadoras nem de celebrar o contrato visado diretamente, julgamos que a afirmação do necessário nexo causal não é evidente à luz dos factos que ficaram provados, tanto mais que a venda vem a ser celebrada entre a ré/vendedora e os interessados em 16 de junho de 2017 (ponto 21 dos factos provados) e pelo preço global (para as duas frações em conjunto) de €126.000,00, montante não correspondente ao valor pelo qual as frações passaram a estar à venda a partir de 06 de novembro de 2015 (€133.000,00) nem ao valor que durante a negociação mediada pela autora, em 13 de julho de 2016, aqueles interessados se dispuseram a aceitar (sendo o valor da proposta então apresentada de €120.000,00 para as duas frações, parcialmente dependente de concessão de financiamento bancário, tal como resulta do ponto 16 dos factos provados).
Acresce que da factualidade provada também não resulta evidenciada a razão da não concretização do negócio aquando da proposta apresentada pelos interessados por intermédio da autora, sendo contudo tal proposta inferior ao valor pelo qual as frações passaram a estar à venda a partir de 06 de novembro de 2015 e não tendo a autora provado que a ré tivesse feito então uma contraproposta.
Certo é, porém, que se extrai dos factos provados que já posteriormente à proposta apresentada pelos interessados por intermédio da autora, a ré comunicou à autora, em setembro de 2016, que a dita venda das duas frações ficaria sem efeito, uma vez que iria retirar as duas frações do mercado de venda pois iria realizar obras na fração autónoma B descrita na conservatória de Registo Predial ... sob o artigo ... (ponto 17 dos factos provados), sendo que também se provou que em 08 de novembro de 2016 foi devolvido pela autora à dita M. D. o cheque n.º ............34 emitido pelo Banco ... no montante de 2.500€, que fora entregue à autora para reserva/caução (pontos 16 e 17 dos factos provados).
Por último, importa sublinhar que os factos atinentes ao momento em que a apelante - enquanto cliente/vendedor - tomou conhecimento do contacto inicial entre o mediador e os interessados, bem como da identidade destes, ainda que se situem em data anterior à formalização da compra e venda, reportam-se já a momento posterior à conclusão do mesmo negócio.
Efetivamente, resulta dos factos provados que a ré/apelante tomou conhecimento de quem tinham sido os alegados interessados na aquisição das frações quando comunicou à autora, em 24 de fevereiro de 2017, que já tinha conseguido a venda das supra identificadas frações autónomas a título particular, tendo já feito/celebrado o respetivo contrato promessa de compra e venda, estando a aguardar os ulteriores termos necessários para a concretização desta venda (cf. os pontos 20 e 22 dos factos provados).
Ora, seguindo de perto o critério adotado no citado Ac. TRC de 17-01-2012, em situação muito semelhante ao caso agora em análise, temos de concluir que, na perspetiva da ré/apelante, a sua vinculação contratual para com os interessados/compradores ocorre logo na data do respetivo contrato-promessa, do que resulta que a informação prestada à ré/apelante, sobre quem tinham sido os alegados interessados na aquisição das frações, mediante lista apresentada pela autora, ocorreu já em data posterior à “conclusão” do negócio.
Com efeito, e tal como salienta o aresto antes enunciado, referindo-se especificamente à necessidade de fazer coincidir a conclusão do negócio com o momento da vinculação contratual da comitente/vendedora para com o interessado/comprador - a qual ocorre na data do respetivo contrato-promessa -, o nexo necessário que resulta da conjugação do direito à retribuição com o êxito substantivo da atividade do mediador «não pode deixar de ser considerado “quebrado” e não preenchido, quando, num contrato de “não exclusividade”, o comitente, embora a contraparte/interessado haja tido um primeiro contacto com o mediador, negoceia e conclui o negócio pretendido directamente com a contraparte/interessado, desconhecendo por completo, no momento da conclusão do negócio, o inicial contacto entre o interessado e o mediador; desconhecendo por completo que a “economia” do contrato a que se vinculou iria ser sujeita a um superveniente factor de desequilíbrio – a comissão/retribuição do mediador», aduzindo ainda, a propósito, o seguinte: «[s]e no âmbito das operações de mediação dum contrato de “não exclusividade”, o mediador obtém/angaria interessados e, por uma questão de estratégia comercial dele próprio, prefere manter e mantém oculta do comitente a identidade dos interessados até à eventual e próxima conclusão do negócio, não pode aspirar ou pretender (ubi commoda ibi incommoda) que o comitente, por si mantido na ignorância sobre a identidade de potenciais interessados, se certifique que um interessado que lhe chega “desacompanhado” não é um daqueles que o mediador lhe ocultou a identidade; e, não se certificando, não pode pretender que a sua actividade de mediador e o negócio que venha a ser directamente concretizado (entre comitente e interessado) sejam ainda considerados como estando numa relação de causa e efeito».
Por conseguinte, e contrariamente ao que concluiu o Tribunal a quo, também no caso em apreciação resulta manifesto que os factos apurados não permitem consubstanciar, com a necessária segurança, que a intervenção da autora enquanto mediadora foi decisiva para a realização do negócio ou que a sua atividade contribuiu, de forma determinante, para a conclusão do mesmo.
Nestes termos, resta concluir que a autora/apelada não logrou provar, como lhe competia, os pressupostos fáctico-jurídicos de que depende o direito à retribuição/remuneração acordada.
Pelo exposto, não assiste à apelada/autora o direito a exigir da recorrente/ré a remuneração peticionada.
Termos em que a pretensão da autora/recorrida terá que improceder.
Daí que procedam integralmente as conclusões da apelante, com a consequente revogação da decisão recorrida.
Tal como resulta da regra enunciada no artigo 527.º, n.º 1, do CPC, a responsabilidade por custas assenta num critério de causalidade, segundo o qual, as custas devem ser suportadas, em regra, pela parte que a elas houver dado causa ou, não havendo vencimento, pela parte que tirou proveito do processo. Neste domínio, esclarece o n.º 2 do citado preceito, entende-se que dá causa às custas a parte vencida, na proporção em que o for.
No caso em apreciação, como a apelação foi julgada procedente, as custas da apelação são integralmente da responsabilidade do recorrida/apelada, atento o seu decaimento.
Síntese conclusiva:
I - Tratando-se de contrato de mediação simples, sem cláusula de exclusividade, o cliente/vendedor, aqui recorrente, não estava impedido de celebrar o contrato visado diretamente, tal como sucedeu.
II - Tratando-se de pressuposto ou requisito constitutivo do direito à retribuição cabe à empresa de mediação imobiliária alegar e provar as circunstâncias atinentes à sua intervenção enquanto tal e que a respetiva atividade foi causal e determinante da concretização do negócio que veio a ser celebrado, nos termos previstos no artigo 342.º, n.º1 do CC.
IV. Decisão
Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar procedente a apelação e, em consequência, revogando a decisão recorrida, decidem julgar improcedente a ação, absolvendo a ré do pedido formulado.
Custas pela autora/apelada, em ambas as instâncias.
Guimarães, 11 de fevereiro de 2021
(Acórdão assinado digitalmente)
(Acórdão assinado digitalmente)
Paulo Reis (relator)
Joaquim Espinheira Baltar (1.º adjunto)
Luísa Duarte Ramos (2.º adjunto)
1. Em conformidade com a retificação oportunamente determinada pelo Tribunal a quo no despacho de 06-10-2020.
2. De acordo com a retificação oportunamente determinada pelo Tribunal a quo no despacho de 06-10-2020.
3. Em conformidade com a retificação oportunamente ordenada pelo Tribunal a quo no despacho de 06-10-2020.
4. Cf. Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, Coimbra, Almedina, 2013, p. 184.
5. Cf., neste sentido, o Ac. do TRC de 18-11-2014 (relator: Teles Pereira), p. 628/13.9TBGRD.C1 disponível em www.dgsi.pt .
6. Cf. Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta, Luís Filipe Pires de Sousa, Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, Coimbra, Almedina, 2018, p. 786.
7. Cf. Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta, Luís Filipe Pires de Sousa, Ob. cit., p. 738.
8. Cf. José Lebre de Freitas/Isabel Alexandre, Código de Processo Civil Anotado, 2.º Volume, 3.ª edição, Coimbra, Almedina, 2017, p. 735.
9. Cf. o Ac. do STJ de 02-06-2016 (relatora: Fernanda Isabel Pereira), proferido na revista n.º 781/11.6TBMTJ.L1.S1 - 7.ª Secção - disponível em www.dgsi.pt.
10. Cf. Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta, Luís Filipe Pires de Sousa, Ob. cit., pgs. 737-738.
11. Cf. José Lebre de Freitas/Isabel Alexandre, Ob. cit., pg. 734.
12. Cf. Abrantes Geraldes, Ob. cit. p. 126.
13. Cf. o Ac. do STJ de 19-05-2015 (relatora: Maria dos Prazeres Beleza), revista n.º 405/09.1TMCBR.C1.S1 - 7.ª Secção - disponível em www.dgsi.pt.
14. Cf. Abrantes Geraldes, Ob. cit. p. 128 - nota 5.
15. Relatora: Fernanda Isabel Pereira, p. n.º 809/10.7TBLMG.C1.S1 - 7.ª Secção, disponível em www.dgsi.pt.
16. Cf. Alberto dos Reis, Código de Processo Civil anotado, Vol. III, 4.ª edição (Reimpressão), Coimbra, 1985 - Coimbra Editora, pgs. 206 e 209.
17. Cf. o Ac. do STJ de 23-09-2009 (relator: Bravo Serra), p. 238/06.7TTBGR.S1 - 4.ª Secção, acessível em www.dgsi.pt.
18. Relator Nuno Cameira, p. n.º 07A3060, disponível em www.dgsi.pt.
19. Relator Filipe Caroço, p. 338/17.8YRPRT, acessível em www.dgsi.pt.
20. Neste sentido, cf. por todos, o Ac. TRG de 30-11-2017 (relator: António Barroca Penha) p. 1426/15.0T8BGC-A.G1, disponível em www.dgsi.pt.
21. Tal como decorre do artigo 14.º do Dec. Lei n.º 118/2013, de 20-08 - diploma que entrou em vigor em 01-12-2013 - é extensível aos promotores ou mediadores da venda ou locação, no âmbito da respetiva atuação, a obrigação atribuída aos proprietários de indicar a classificação energética do edifício constante do respetivo pré-certificado ou certificado SCE em todos os anúncios publicados com vista à venda ou locação.
22. Cf., o Ac. TRL de 30-11-2010 (relator: Manuel Tomé Soares Gomes), p. 3671/08.6TBALM.L1-7,acessível em www.dgsi.pt.
23. Na síntese de Fernando Baptista de Oliveira, Manual da Mediação Imobiliária, Coimbra, Almedina, 2019, p. 41.
24. Cf., Higina Orvalho Castelo, Contrato de mediação, Estudo das Prestações Principais, Setembro de 2013, pgs. 388, acessível em https://run.unl.pt/bitstream/10362/13121/1/Castelo_2013.pdf.
25. Cf., Higina Orvalho Castelo, Ob. cit. pg. 371.
26. Cf., Higina Orvalho Castelo, Ob. cit. pg. 270.
27. Cf. o Ac. do STJ de 12-12-2013 (relator: Granja da Fonseca), revista n.º 135/11.4TVPRT.G1.S1, 7.ª Secção, em www.dgsi.pt.
28. Cf. o Ac. do STJ de 10-10-2002 (relator: Moitinho de Almeida,), p. 02B2469, em www.dgsi.pt.
29. Neste sentido, cf. entre outros, os Acs. TRL de 30-06-2020 (relatora: Cristina Silva Maximiano), p. 2450/18.7T8TVD.L1-7; TRP de 1-07-2014 (relatora: Maria João Areias), p. 19005/12.2YIPRT.P1; TRC de 17-01-2012 (relator: Barateiro Martins), p. 486/10.5T2OBR.C1; TRP de 20-09-2001 (relator: Leonel Serôdio), p. 0131169, disponíveis em www.dgsi.pt.
30. Cf. o Ac. TRL de 30-06-2020; citando a propósito doutrina e jurisprudência que julgamos representativa.
31. Relatora Catarina Gonçalves, p. 242/11.3TBNZR.C1, em www.dgsi.pt.